时间：2023-06-11 08:24:03
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Abstract: this paper studies the real estate market research method around on, clear the real estate market research, the concept of real estate market research content and theoretical analysis process, focusing on market research method and the procedures of description, compares the advantages and disadvantages of different research methods and the application of the environment, the explanation is the real estate market research method of data processing.
Keywords: real estate market; Market research; analysis
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
前言：随着房地产市场的成熟与竞争的日益加剧，凭借经验和直觉进行项目开发的时代渐行渐远，房地产营销策划已逐渐被整个行业所重视，它的重心在于研究消费者需求，引导消费需求，进而满足消费需求。为了完成这一目标，必须以扎实的市场调研为基础，以消费需要为导向，进行深入的市场调研分析，以便熟悉房地产市场，进行产品定位，进一步做出科学的房地产投资决策。由于房地产市场总是在不断发展变化的，在房地产项目的发展过程中，总会不断出现新的市场机会和危机，通过对房地产市场的详细调查、研究，可以准确把握当前房地产市场的供求关系，为企业投资决策提供准确的数据资料，准确预测今后房地产市场的发展变化，可达到房地产项目前期策划的目的和要求，确保项目策划及项目定位的真实可靠性和实时操作性。
一、房地产市场调查的概念
房地产市场调查是指为实现特定的目标，运用科学的原理和方法，通过各种途径有计划、有目的、有步骤系统地收集、整理与房地产项目相关的各种市场信息，为房地产市场的分析和预测提供基础和依据。市场调查在整个房地产项目前期策划中占有重要的位置主要是因为：
（一）市场调查是开发企业、策划人深入认识市场的必经过程和手段；
（二）市场调查是策划人和开发商认识产品市场规模，作出产品开发的决策基；
（三）市场调查是房地产项目投资决策、项目定位、产品定位等的基础和前提，也是市场分析和预测的前提。
二、房地产市场调查的内容
(一)市场产品寿命周期调查
产品的寿命周期调查主要是研究产品的发展特征，进一步帮助决策，一般的产品寿命周期分导入期、成长期、成熟期、衰老期四个阶段。对于房地产产品而言，国内外许多研究房地产发展周期的专家认为房地产产品同样居有一定的发展周期，其寿命周期的研究主要包括宏观环境下产品的寿命周期和项目所在地的区域房地产产品的寿命周期，对项目而言，后者的影响更大，研究也应当更为准确和深入。
(二)市场供应、需求调查
市场的供应调查主要包括两个方面的内容：量和价，市场供应调查的核心内容就是调查对象、范围的确定，以及调查深度的确定。
需求调查中经常调查以下几个方面的内容：需求量、需求价及对目前产品的不满足因素和程度。需求调查中一个非常重要的目的就是了解消费者心中所想，并且能对项目的前期推广埋下伏笔，作个铺垫和引导。
(三) 消费者购买行为调查
消费者的购买行为调查对于市场需求分析具有相当的重要性，主要从以下三个方面进行：1)消费群体特征调查、2)消费群体购买力调查，主要从收入情况、支出情况、消费者的资金分配能力、消费观念、对目前房地产行业的了解程度等方面进行调查；3)消费者的消费倾向调查。
(四) 市场竞争调查
市场竞争无处不在，只有进行研究并指定恰当的策略才能把风险降到最低。对于房地产市场的竞争调查包括：1)区域内竞争企业，即在拟建项目的辐射范围内项目的竞争企业情况；2)竞争项目，这里的竞争项目主要是指可能影响拟开发项目的建设、销售等的已有项目和潜在项目；3)竞争产品的调查，主要是调查市场已有的产品和潜在的产品；4)区域外可比项目的调查，主要是指与拟开发项目具有许多的类似特征的项目，这种项目的研究对于拟建项目具有相当的借鉴作用。
三、房地产市场调研的主要方法
在房地产市场调研过程中由于调查深度和目的的不同也可以将房地产市场调查划分为试探性调查、描述性调查、因果性调查、预测性调查等，这几种调查之间存在一个相互联系、逐渐深入的关系，并且在实际调查过程中经常进行综合运用。试探性调查主要是发现问题和提出问题，描述性调查主要是说明问题，因果性调查主要是分析问题的原因，预测性调查主要是估计问题发展的趋势。在这些调查过程中，要运用到多种调查方法。根据调查方法分类方式的不同，可以进行不同的划分，但常用的方法有：
(一)访问法
访问法的基本原理是由调查者根据调查目的，拟定调查提纲和设计调查问卷，然后对被调查者以提问或问卷的方式请他们做出回答，然后再对回收的问卷进行分析、整理以得到所需的资料。访问法的优点在于成本较低并且速度较快，缺点在于调查数据的客观性不强对调查目的的实现能力不强。访问法主要有以下三种形式：
1、面谈，进行当面访问有助于获得较多的信息，并且调查者可以根据调查对象的特征调整调查的问题，但该方法比较费事。
2、电话调查，该方法的速度快、成本低，但是获得的信息有限。
3、通讯调查，随着现代通讯业的发展我们可以采用多种方式进行调查，并且成本会比较低廉。
(二)观察法
观察法是指调查人员通过观察被调查人员的行为来收集所需资料信息。该方法的缺点就是调查的范围较窄，花费的时间较多，并且只能了解事物的表象难以了解被调查者的内心的感情、态度等，因此该方法一般要同其他的方法结合使用。
(三)实验法
实验法就是根据需要了解的信息，先假设一些条件，在某一个较小的范围内进行实验，并根据实验结果提取所需信息的方法。
在实际运用中一般都是多种方法同时运用，以相互弥补单一方法的缺陷和不足。另外根据调查对象总体范围不同还可以分为：普查法、重点调查法、随机抽样法及非随机抽样法。
四、房地产市场调研的主要步骤
(一)市场调查的准备阶段
1、确定市场调查的内容和目的
调查内容和目的的确定每个项目都不同，因此在具体调查时要具体问题具体分析。
2、拟定市场调查计划
市场调查计划的内容主要包括：调查对象的确定、调查方法的确定、调查进度计划安排等内容。
3、调查人员的选择
调查人员作为调查方法的执行者，其素质将直接影响到调查方法的执行能力，并最终影响到调查结果的质量。因此调查人员的选取应当有一定的基本要求，如专业要求，并应当在调查前进行适当的培训。
(二)市场调查的实施阶段
调查的实施阶段时间最长，也是最重要的阶段，一般包括以下几个内容：
1、收集相关信息资料
在市场调查中需要对许多的相关资料进行收集，其中包括市场资料、具体项目资料、宏观经济、政策资料等等，并且这个收集过程应当是动态的过程。
2、设计调查问卷
调查问卷的设计将直接关系到调查质量，因此其设计应当充分考虑到有效性、经济性等方面的要求，设计要做到科学、完整、可行。
3、进行现场调查
现场调查中最应当注意的问题就是调查的质量，要求调查人员要不断的总结和调整方法，为进一步调查做出合理的行为提供帮助。
(三)资料的汇总及分析处理阶段
市场调查的任务就是将客观存在的事物如实地反映出来，解决现实或将来的问题。调查资料的整理分析是将调查收集到的资料进行整理、统计和分析。首先要进行编辑整理：就是把零碎的、杂乱的、分散的资料加以筛选，去伪存真，以保证资料的系统性、完整性和可靠性；再进行分类，即对经过编辑的资料进行分类，并制作相应的统计表或统计图，以及观察分析；最后对调查资料进行分析，即用统计方法对调查资料进行统计检验，以评定其可靠性，并进行相关分析，回归分析等。
（四）形成调查报告
撰写和提交调查报告是房地产市场调查工作的最后一环。调查报告反映了调查工作的最终成果，要十分重视调查报告的撰写。不同的市场调查其撰写的格式是不同的，但一个原则就是能够真实反映调查的成果和不足，要恰当的描述市场的情况。
结论：
本文对房地产市场调研分析进行了详细的介绍，清晰展示了市场调研分析的过程，在房地产策划中，市场调查作为一切活动开展的基础要求，在各种条件允许的情况下尽量深入的进行，同时市场调查的方法要求科学、合理，调查的手段要多种多样，并综合运用。在市场调查的整理阶段，主要发现存在的不足之处，并进一步进行深入的调查研究。市场分析与预测实际上就是在市场调查的基础上，根据我们希望获得的信息对市场调查的资料进行判断、归纳、演绎。
参考文献：
[1] 余源鹏.房地产市场调研与优秀案例.中国建筑工业出版社,2006.
[2] 曾振华.市场调查的基本方法与应用.暨南大学出版社，2006.
[3] 杨洋．房地产营销策划的基础市场调研．平顶山工学院学报，2004．
一、基本情况
近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。
20xx年至20xx年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中20xx年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。
20xx年榆林市区商品房均价1646元/㎡，20xx年涨至2300元/㎡，20xx年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，20xx年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管20xx年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。20xx年特别是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。
经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。20xx年--20xx年全市累计完成经济适用房85.1万㎡，其中20xx年完成22万㎡；20xx年完成18.1万㎡,同比下降17.7%；20xx年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。
廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡（1540套），总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。
二、我市房地产市场的主要表现及原因分析
1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是20xx年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致榆林特别是榆林市区的房价起伏较大（见图2），充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响，20xx年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。20xx年全市房地产上市交易面积67.6万㎡，交易额17.9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7县区20xx年第一季度较去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度强势反弹，7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放；二是救市政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了20xx年三季度楼市的大爆发。同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融机构各项存款余额已达1092亿元，居全省第二，较年初增加206亿元，较年初增加137亿元，增长29.35%，同比多增76亿元，增量已相当于20xx年全年的181.75%，增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点。6月末，全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为积极配合 国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了对居民消费的信贷投入，有力地推动了榆林房地产市场较快回暖。
2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县20xx年-20xx年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投资型购房减少，消费者趋于理性。20xx年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从20xx年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。
4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从20xx年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升（见表4）：
20xx年以前，榆林城区土地价格亩均价为57.43万元，而20xx—20xx每亩均价为207.4万元，20xx年亩均价94.1万元，基本与20xx年以前持平，土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查，20xx年上半年榆林城区房地产企业未参与土地竞拍活动，现在建和销售的商品房，是以前的储备土地。20xx年金融危机以来，房地产企业均未冒然购地，他们对这场金融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学判断，土地购买热情不高，对土地价格的心理预期不是很乐观，导致土地需求锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发成本大幅提高。榆林市房地产开发企业的土地购置费用，从20xx到20xx年呈现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回落。20xx年至20xx年，榆林市房地产市场持续火爆，土地购置费用快速增长，增速达到1.7倍；之后受市场影响，房地产投资热情减弱，使得20xx年至20xx年土地购置费用有较大幅度下降，同比下降41%。依据榆林市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格（现价），从20xx年的2050元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡，上涨了344元/㎡，涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看，土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素：一是随着居民生活质量的不断提升，居民住房以旧换新、以小换大，住房的更新换代成为时尚。与此同时，20xx年股市持续低迷，存款利率较低，房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。因此，经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看，随着近几年以来的土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度的实施，增加了土地出让的透明度，增大了土地获取价格，从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响，增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设成本，促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备，是将“生地”变为“熟地”资金的投入，进行土地平整等“七通一平”的过程。从20xx年—20xx年，每平方米土地开发成本由263元上升到794元，增加了531元。
5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重减少。20xx年榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中，国内贷款占到17%，到20xx年上升到33%；企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到20xx年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下，我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升，也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。20xx年国内贷款达到48%，企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%
企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。
面对金融危机的严重影响，市委、市政府审时度势，沉着应对，制定了有针对性的政策和措施，对全市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施，榆林的房产企业逐步走出低谷，从第二季度开始，榆林的房地产受国家调控政策的推动，投资者信心显著增强，销售额明显增加，房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来，对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。
三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用
1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从1998年到20xx年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。1998年到20xx年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到20xx年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。
2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：
3、房地产业对消费增长的贡献。20xx年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%，是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择（见表7）：
4、房地产业对财政收入的贡献。20xx年—20xx年房地产税收呈平衡增长态势，净增加1976万元，房地产市场销售活跃。20xx年房地产税收7116万元，较上年同期减少2742万元。20xx年1—10月份，房地产营业税入库9877万元，较去年同期6024万元增长的63.96%。20xx年1—10月份，房地产税收总额6256万元，较去年5349万元同比增长16.96%。
此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。
从表8可以看出，20xx年全市房地产税收占税收总收入的2.87%，房地产税收对全市地方税收贡献较大，20xx年房地产税收收入占税收总收入的2.53%，所占比例略有下降。但实际上，与同期相比，净增加了198万元，仍处于上升趋势。进入20xx年，受房地产市场下滑的影响，房地产税收全年完成7116万元，占税收总收入的1.18%，较上年同期减少2742万元，所占份额下降了1.35个百分点，下滑幅度较大。20xx年1—10月份，房地产行业税收完成6256万元，同比增长16.96%，占税收总收入的1.21%。
四、对规范我市房地产的几点建议
促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征：政策方向对、政策配套性强、政策目标符合经济发展需要、政策作用符合市场改革方向。榆林房地产业近年来的迅猛发展，对于推动榆林经济快速发展，促进区域中心城市建设发挥了重要作用。
为了加快榆林房地产的健康有序发展，应加强以下几个方面的工作：
1、政府要加强对房地产业的调控和监管。房地产业的大起大落对国民经济的消极作用非常明显。所以强化政府在房地产业中的政府职责，对于促进房地产业具有重要意义。
一是要稳定房价，防止房价的大起大落。要在综合运用政府宏观调控手段的基础上，把房价控制在一个合理的、普遍都能接受的水平上，要与我们的经济发展水平相适应，与人民群众的收入水平相一致，保持房地产市场的健康平稳发展。要通过建设经济适用住房等保障性住房来平衡房价，在经济适用住房的建设过程中，既要把握规划建设时机，确保经济适用住房建设真正起到抑制房价作用；又要科学、合理地控制投放数量；既要满足城市低收入价层的住房需求，使他们“住有所居”，享受社会进步和经济发展的成果，又要尊重市场规律，不宜过分扩大保障范围，对房地产市场造成较大影响，破坏市场发展规律。同时要对低收入人群进行深入调研，摸清底子，科学合理供给，引导房价涨幅在一个合理可控的范围内。
二是定时房地产有关信息制度。要建立准确、真实的房地产统计信息渠道，用准确的信息数据为市委、市政府科学决策和房产企业的健康发展提供依据。要对榆林的房地产市场进行深入调查研究，通过统计分析，科学掌握购房需求信息，对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期，防止盲目建设，减少社会资源的浪费，有效解决供需矛盾，为房地产业的健康发展提供一个权威、科学的获取信息的平台。
三是加强对房地产企业的监管。目前，全市共有房地产开发企业129个，其中具有二级资质的开发企业12个，三级资质开发企业31个，四级资质开发企业73个，暂定资质开发企业13个，有项目的房地产开发企业仅占总房地产开发企业的三成左右，且房地产企业良莠不齐、鱼龙混杂。一方面难以形成自己的品牌，提高企业的核心竞争力；另一方面企业太多也造成了监管上的难度和压力。因此，政府要重点支持一些诚信守法好、经济实力强、技术水平高、市场认可度高、经营效益好的房地产企业，通过资源整合、优势互补、强强联合，使他们的企业做大做强，培养造就几个全省、全国的品牌房地产企业，让他们充分发挥在城市建设和城乡一体化建设中的作用。同时对那些经营管理差、技术水平低、有名无实且经营业绩差的小企业，逐步退出房地产市场或进行转产、资产整合，根据自身的技术和优势，另辟生存发展空间。
四是要进一步规范房地产市场开发秩序。要严格依法查处“小产权房”违法用地、违法建筑行为。“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律、违反城乡规划和建设管理的法律，违反相关政策的违规房产。在国家未出台“小产权房”处理有关政策之前，对已建成并使用的要进行详细登记备案，对正在建设或准备建设的要坚决予以纠正和取缔，以维护正常的房地产开发秩序。
2、加强土地管理，确保房地产业的土地供需平衡。国土资源部今年上半年为回应广大网民对房价过快上涨的质疑，调查了全国有代表性的620个房地产开发项目，选取了东部、中部、西部不同的类型，620个案例中，销售房价最高的为45000元/㎡，最低为1130元/㎡，地价占房价最低例为5.3%，最高为58.6%。620个案例地价占房价比例平均为23.2%，356个项目比例在15%-30%之间，其中比例在30%以下的约占总数的78%。土地价格在房价中占有重要比例。因此，一定要加强土地监管，确保土地供需平衡，以抑制房价不合理上涨。一是加大政府宏观调控力度，高度垄断土地一级市场，提高土地统征、储备和管理的能力，搞活土地二级、三级市场。依法打击非法炒买炒卖土地行为，盘活已出让土地，促使存量土地加快开发挖掘闲置土地的潜力。对闲置土地要按照中央有关文件和法律精神，严格按规定收取闲置费，闲置满两年以上的土地要无偿收回，打击奸商囤积土地谋取暴利的行为。二是规范土地市场，加大对划拨用地的监管力度。对因企业破产改制、单位拆迁改造等，对原划拨进行开发的，必须按原土地用途开发；如果要改变用途为经营性用地的，必须由政府收购储备，进行招拍挂出让；对以其他方式变相进行经营性开发的，必须严肃查除，坚决制止此类问题的发生。三是在土地交易过程中实行严格的税费征收政策，防止炒买炒卖土地行为。四是做好征地计划。根据市场需求及时供地，从而稳定地价。五是压缩个人住房贷款，提高房地产公司银行贷款的门槛，从而预防房地产投资过热。六是信息要透明、公开。政府要及时公开土地供应信息、土地闲置空置信息、政府储备土地信息、房地产销售信息、房屋租赁信息及房地产开发商的利润情况等信息。七是加强房地产中介服务机构的监督管理。严格房地产抵押登记审批，对评估失真的抵押贷款不予审批登记。七是做好宣传工作。降低社会的心理预期，通过金融、税收等手段，有效抑制投资需求和超前需求。
3、开发理念要不断提高，进一步增强房产企业的市场竞争力。首先开发理念要与榆林发展同步。榆林城市发展的相对滞后性，使其暂时无法与同类发达城市的开发理念直接接轨。鄂尔多斯市现在人均gdp是1万多美元，超过北京、上海，创造了中国的奇迹。鄂尔多斯市除了能源的推动外，以房地产业为代表的第三产业的强势增长也功不可没。据统计，鄂尔多斯市房地产业占gdp的比重为40%多，远高于榆林房地产业18.7%的比重。未来要使榆林房地产飞速发展，必须首先加快城市发展，让先进的开发城市理念进入榆林，带动榆林房地产更好地发展。榆林房地产开发必须顺应未来发展的总趋势，走整体性、规模化发展之路。其中，政府必须强化其总体规划功能，否则必然导致开发水平参差不齐。随着房地产业的蓬勃发展，最终整个产业必然朝着品牌化的道路发展，其中尤其体现在品牌的竞争力和营销能力上。随着房市的日益成熟，消费者也是日益理性化，尤其是房地产业本身的特点，决定着消费者必然倾向于投资那些愿意为消费者长远利益负责的开发商。所以，要想获得消费者的青睐，必须重视品牌在营销中的重要性。随着市民对房地产开发品质要求的提高，房地产企业必须建立服务至上的理念：一方面在深入了解消费者需求的基础上，对地段、交通、规模、配套、价格、环境、户型以及今后的物业管理这些都要精心考虑。另一方面也要完善今后服务意识，做到“以产品为中心”向“以消费者为中心”转变，进行细致准确的产品定位，并采取多种销售手段，把目光转向售前、售中、售后各个阶段，努力提高服务质量，从而提高产品附加值的创新。
4、公开税费项目，规范税费征管行为。据有关统计数据显示，土地出让金、税费三项合计流向政府的收入占房地产开发企业总支出的59.42%。据不完全统计，我市共向房地产企业征收的税费共50余项:
其中一些项目的收取比例弹性较大，这就给某些政府权力部门提供了权力寻租的机会，增大了腐败的可能性，同时也减少了财政收入，加重了企业负担，损害了政府形象。因此，政府要组成清查组，对所有税费项目进行一次清理整顿，对国家、省上明令规定缴纳的税费项目予以保留；对一些地方性或与国家法律、法规、规定相悖的要予以取缔，废除一些不合理的收费项目，减免一些收费项目，以减轻开发商负担，增大房地产企业的投资动力。
然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“*市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从*市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。
二、宏观规划对常平房地产的影响
1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。
*市政府关于常平（20*~2020）经济发展战略预测：20*年、2*0年和2020年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元；20*年、2*0年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。
2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。
根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、*市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇20*年、2*0年和2020年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右；20*年、2*0年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划20*年、2*0年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。
3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。
常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。
三、房地产市场分析
1、常平各个区域分析：
1)常平中元街及中心地段
沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以*本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。
2)西北面区域
西北面零星分布金美花园、蓝月湾、豪苑广场，北面为碧湖花园，并期主要以外销为主，开发以大户为主，大面积。主要针对*人，新楼盘蓝月湾前期目标客源定位以港人为主。一期销售总结，本地人购买占80%，本地人购房以三户为主，面积要求在大，对住户要求舒适、宽敞。作为住家，*人以二房面积小购买较多，作为旅游渡假的落脚点，北面碧湖花园是居家、渡假的好去处，空气清新、环境污染小、配套设施齐全，注重环境，以中心湖为卖点，至力打造常平明星楼盘，该区域楼盘销售一直看好。
3)常平南面，常黄公路沿线区域
住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布*山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长*业主，如紫荆花园购买者98%为*人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅20%左右，而阳光山庄20*年购房80%为内地人，常黄公路沿线区域销售很不乐观，目前处于滞销局面，目前购买客户向本地内地市场延伸，其产品已不适应消费者需求。
4)常平东门区域，
常平房地产的发展趋势向东门聚集，镇政府全力打造文化新城，一大批基础设施相继施工，如：*大剧院，因市场配套的大力支持，成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产，如东田丽园，旺角新城，*年一经推出就受消费者的相当大的关注，这与常平的规划是分不开的，成为常平打造文化新城的有力依托。
5)丽城开发商住居区，依托于隐贤山庄风景区的人文底蕴与自然景观为价值支撑，早期居家型物业的主要开发地。
位于常平东面铁路旁边分布有*，规划新建落成的世纪康城，相邻新天美地，以*四大旅游景点之一隐贤山庄，为文化背景，集居所、餐饮、商贸、娱乐、渡假、旅游为一体，其区域开发的商品房，配套设施较为齐全，绿化率高，环境优美，交通便利空气清新，远离工业区，污染小，户型设计超前，购买者都以早期港人居住渡假为主，投资客较小，一般自住。其购买的主要原因，来自周边环境，空气新鲜，其户型设计符合早期港人需求，现区域内以*人居多。现今推出的新楼盘如新天美地5期、世纪康城都以精美装修突出个性化特点，以优质的管理服务，新颖的产品设计为基础，销售均价在3600元/平方米左右，目前片区内*人购房呈下降趋势，本地与内地呈现上升趋势，且该区域出租率不高。
2、本区域竞争楼盘分析
针对本案丽都花园附近几个楼盘市调分析。
一、我区房地产市场发展现状
今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%；房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元；商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：
1、房产投资保持较高增速
我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%；商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。
2、房产销售势头回落明显
今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：
从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米；预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。
3、房产平均价格持续走高
虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。
自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、、年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%；存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响
由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：
中央:
——土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间；对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量；严控高档住房用地供应。
——房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定20*年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在20*年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。
:
——房地产发展目标调整。20*年市《政府工作报告》确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。
——房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。
——房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。20*年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。
从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成；同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。
但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：
——合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。
——缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。
——适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。
三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展
总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。
1、加强房地产价格监测工作
及时掌握我区房地产价格动态和走势，建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格；当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。
2、加强房地产项目的跟踪管理工作
建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。
3、有计划有步骤的规划房地产开发
一、 调查背景
随着人们生活水平的提高，对于房子的渴望也越来越强烈，买房的人不断增多，房价也在不断的攀升。
进入21世纪以来，国内的房地产市场日趋火爆，房地产的价格不断攀升，创造了一个又一个的财富奇迹。在这种大的风潮之下，人们纷纷涌入到房地产领域中，致使房地产泡沫不断增加，国家政府对此事高度重视，针对房地产过热、房价过高现象，出台了一系的宏观调控政策，房地产市场逐渐回归于理性。那么，针对国内房地产事业的未来会如何发展展开多方面的调查。
二、 调查目的
面对逐渐回归于理性的房地产市场，未来的房地产是否会如人们猜想的逐渐崩盘亦或是走下坡路呢?本次调查就是针对房地产市场未来的的发展趋势。
三、调查情况
1、我国房地产业的现状
自党的以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。
自20XX年起，本来相对平稳的房价仿佛一夜之间就打着滚似的增长了一倍多，使得人们认为在以后房价还会继续增长，纷纷抢购房产。这使得一些房地产开发商看准了时机都抢着开发未开发的土地，一幢幢的高楼拔地而起。而房价也一直在飙升。
进入20XX年9月，美国金融市场再掀危机，雷曼兄弟控股公司破产、美洲银行收购美林集团、AIG集团陷入危机，强烈震撼了美国金融市场，并在国际金融市场掀起滔天巨浪，旷日持久的美国次贷危机转化为严峻的世纪性金融危机。由于这场金融危机仍处于持续发展中，金融市场瞬息万变，危机将走向何处并在何处停止?巨大的不确定性笼罩全球。同样，这场危机的影响范围和影响程度仍是个未知数，这场危机对我国房地产行业的冲击也是显而易见。
次贷危机对我国的房地产行业有着巨大的影响。为了缓解国际资本投机人民币的压力，人民银行不得不让人民币的存款利率与美元存款利率之间保持一定的利差。从20XX年底至20XX年6月的1年多时间里，美联储多次上调利率，但中国的利率只上调了两次，而且20XX年的一次利率调整只上调了贷款利率。利率未能大幅度的调整，使虚热的中国房地产市场难以得到有效的控制,导致中国楼市与美国楼市共同繁荣房地产泡沫不断膨胀，房地产行业不断飙升。
房地产的投机者日益的增多，我国的房价不断地飙升，这一现象持续了几年的时间。不管是商业营业用房还是住宅房，有钱的人疯狂的一再购入房产，普通一些的老百姓只能看着房价的一再飙升，慢慢的买房就变成为了老百姓可望而不可即及的奢侈品。
从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的态势，占全社会固定资产投资的比重也比较大。这种投资一方面来自国内民间资本的投入，另一方面就是国际投资。其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额的绝大部分，2011年这一比例约在76%左右，而从增长速度来看，除了20XX年有较小回落，20XX年至2010年都保持了高速增长状态，2011年随着国内房地产调控政策的出台，这一数据又逐渐开始归落。国家统计局的数据显示，20XX年上半年全国房地产开发投资36828亿元，同比名义增长20.3%，增速比1-5月份回落0.3个百分点，这也是该指标连续两个月出现回落。从投资结构来看，房地产开发商将投资对象逐渐从商业营业用房转向住宅投资。
从房地产开发的状况上来看：据中国房地产协会的统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓。随着国内对房地产市场政策的一些改变，一些开发商对土地的囤积情况逐渐向使用过渡、开工情况增加很多，但是为了保证足够的利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积的增长很缓慢。二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻。随着房地产开发不断出现的负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开发商的想法，也有地方政府的授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题。国家审计署的《24个市县2009年至2010年土地管理及土地资金审计结果》，列举了24个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范的问题，实际情况可能远不止如此。国土资源部和监察部2010年联合召开的电视电话会议中，通报了20XX年10月至2009年10月全国未报即用违法用地清查整改情况，31个省(区、市)不同程度存在未报即用违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目。至20XX年3月25日，全国共清理未报即用违法用地案件36872宗，涉及土地总面积61.3万亩，其中耕地面积27.2万亩。
进入20XX年尽管房地产投资增速回落，但其余几个指标已有所改善。数据显示，20XX年1-6月份，房地产开发企业住宅施工面积403521万平方米，增长12.9%。住宅新开工面积70630万平方米，增长2.9%。住宅竣工面积27428万平方米，增长2.7%。上述指标增速均比此前有所回升，意味着短期内整体市场供应无虞。数据还显示，20XX年6月末，全国商品房待售面积43731万平方米，比5月末增加807万平方米。其中，住宅待售面积增加506万平方米。
从房地产市场的销售情况来看，销售量呈现出一定的波动，从20XX年至2010年，销售量不断增加，即使在20XX年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加的，国家统计局公布的数据显示，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，首度超过10亿平方米。尽管面临严厉的楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到33.2%。但是这一情况到2011年随着国家调控的坚决执行而发生了改变，数据报道2011年房地产市场相比2010年下降了14.8%左右，且这一比例依然在继续增加中。但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高。目前国内市场对房地产的刚性需求依然强烈。从20XX年的成交量数据来看，尽管有新国五条的影响因素，但上半年楼市成交量仍达到近几年来的最好水平。数据显示，1-6月，全国商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%;商品房销售额33376亿元，增长43.2%。
2、居民预购房情况
根据所调查涉及的范围看，大多数居民以居住楼房为主，大多数的家庭住房为无电梯式楼房，只有极小一部分的家庭住在有电梯的商品房里，还有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分处于卫生间或厨房共享的合住状态。由于房改不断深入，目前居民住房私有化比例已达59.3%，超过半数;18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住单位的房子。住房面积多数在40-80平方米之间。而根据调查，想购买住房的人占大多数，一般想买70150平米之间的房子，人们所能承受的的价格大概在20003000元，但是就目前来看，有一部分人是倾向于经济适用房的。先不说北京、上海一些大城市的房价有多高，就我们这个属于廊坊所管辖的小城市房价就已经飙升到了5000元一平米，这远远超过了普通工薪阶层所能承受的范围。
数据显示调查，购房者的年龄在25岁到34岁之间的居多，这个年纪大概是要买结婚用房的吧，这让我想起了 中国的房价是由丈母娘炒起来的这句话。其次，是35岁到44岁的人群。总体购房人群以中学以上学历为主流，半数以上为全职工作者。
在家庭收入调查中，主要的购房者月收入一般在10004000元从全国范围来看，房地产价格依然较高。目前国内市场对房地产的刚性需求依然强烈。从20XX年的成交量数据来看，尽管有新国五条的影响因素，但上半年楼市成交量仍达到近几年来的最好水平。数据显示，1-6月，全国商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%;商品房销售额33376亿元，增长43.2%。 2、居民预购房情况
根据所调查涉及的范围看，大多数居民以居住楼房为主，大多数的家庭住房为无电梯式楼房，只有极小一部分的家庭住在有电梯的商品房里，还有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分处于卫生间或厨房共享的合住状态。由于房改不断深入，目前居民住房私有化比例已达59.3%，超过半数;18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住单位的房子。住房面积多数在40-80平方米之间。而根据调查，想购买住房的人占大多数，一般想买70150平米之间的房子，人们所能承受的的价格大概在20003000元，但是就目前来看，有一部分人是倾向于经济适用房的。先不说北京、上海一些大城市的房价有多高，就我们这个属于廊坊所管辖的小城市房价就已经飙升到了5000元一平米，这远远超过了普通工薪阶层所能承受的范围。
数据显示调查，购房者的年龄在25岁到34岁之间的居多，这个年纪大概是要买结婚用房的吧，这让我想起了 中国的房价是由丈母娘炒起来的这句话。其次，是35岁到44岁的人群。总体购房人群以中学以上学历为主流，半数以上为全职工作者。
在家庭收入调查中，主要的购房者月收入一般在10004000元环境好，污染少的地方，在城市中司机车较多，空气污染严重，小区的物业普遍高于郊区，郊区的空气质量、环境都比较好，购房者更倾向与环境比较好的郊区。
3、房地产业成为GDP上升的重要力量
政府部门为了确保我国更好的应对国际金融危机而采取的相对宽松的货币政策，在该政策的激励下，银行的信贷空前放松，房地产行业也因此成为了地方政府举债的主要流向。很多地方政府手和房产商手握土地资源和大量的信贷资金争相突破国家有关居民第二套住房的按揭限制，部分地区甚至推出了所谓的改善性住房企图蒙混过关，但是这并没有为居民的居住条件改善带来积极的影响，反而成为了房地产行业撬动银行信贷资金的有力工具。
4、房地产的价格
我国商品房价格一直保持稳定增长的趋势，但是在2009年，全国商品房价格开始飙升，其中北京、上海、广州等一线城市的商品房价格更是达到了城市人均可支配收入的50余倍。就拿北京来说，据报道北京六环以内的房价都飙升到了2万元一平米，许多买不起房的居民都在往北京周边地区购买房子，如：廊坊、固安等地。致使这些地区的房价也在不断的向上飙升，接近1万元一平米。
5、20XX房地产业整体形势
从对前几年的房地产现状分析来看，20XX年房地产业的整体形势是趋于平稳的。就目前来看，20XX年的楼市要好过于20XX年。
中国房地产研究会副会长指出，房地产市场的情况总体上起稳，出现相对平稳的情况，在稳健增长的情况下达到基本的统一。在发展这一轮的调控下来以后，中国房地产市场出现两个反差。
第一个反差是大城市和中小城市实现了反差，二线城市的市场和三、四线城市的市场出现了大的反差。就如北京市住建委说，北京住宅市场没有出现恐慌性购房，这其实是此地无银三百两。实际上二手房交易量上来了，一手房交易量也上来了，房价就又开始往上走了。你不说还好，你一说大家就会觉得已经出现恐慌性购房了。随着交易量的上升，房价也在涌动，这是一方面的情况，所以大城市的开发商高兴的说，春天的脚步又来临了。中小城市的开发商说，什么时候限购、限贷能取消，我们实在没办法过了。三四线城市市场不那么乐观，现有的供应量很大，但是消化能力很弱，不像北京、上海，尽管还有一定的库存，但是消化能力很强，库存却不足了。
第二个反差是土地市场和房屋市场的反差。开发商处在市场的两端，在土地市场是买者，在房屋市场是卖者。到目前为止，房屋的销售是明显上升了，但是土地的销售，政府卖地，开发商在20XX年11月底买房同比下降了14.8%，出让金同比下降了10%几。就是说开发商买地还没有达到去年的水平，下降14.8%这是不小的数据，尽管我们看到土地市场在放大，实际上是个别的，全国的土地市场还在触底，还没有起来，真正到正增长是在今年的上半年，实际上土地市场还没有回暖。这样的市场给中央政府、地方政府提出了难题，到底怎么调整?是进一步加强调控，还是房子卖不掉的地方要放松。这次经济工作会上提出了差别化的信贷政策、货币政策、限购措施，是不是决策部门已经意识到了这样的情形。在这样的情况下，不可能再出什么政策，现在正是空档，就这么维持着。下一步的调控希望能够因地制宜，应该给地方留有一定的余地，不同的城市应该有不同的对策。一些开发商很有意思，前两年向二三线城市进发，现在又回来了，回到大城市了，觉得还是大城市效益好，还是大城市购买力强。
所以说20XX年的市场是相对稳定的市场，并没有出现大幅度的反弹。
四、调查结果
根据上面一系列的调查发现我国房市还存在许多问题。
1、市场发育不良，泡沫化程度很高。
我国的房地产市场市场化发育时间较短，而且在发育过程中，受到许多不健康因素的影响(如、房地产商炒作等)，导致了其发育不良、利润率太高而不可持续发展。据权威部门提供信息，房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，并且一直在快速增长。
2、供需结构失衡。
一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩。二是廉租房供给很少，政府重视不足，覆盖面小，未以开发廉租房为政策重心。同时经济适用房的供给不能满足需求，而且政府以提供经济适用房为主存在很多问题。
3、房价的升高
房价的不断飙升使得购买者买不到合适的房子，而一些投机者从这里面买到不少房子，使得房子的空置率也在不断上升，这种现象在各大城市都有发生。
五、总结
根据对房地产市场的调查与居民预购买房的调查，发现现在的房地产业还是有很多问题存在的。
但是根据调查所得到的结论，我国的房地产市场依然会有很大的发展空间。展望2014年，全球经济环境总体趋稳，增长格局将继续调整;我国经济运行基本稳定，预期目标能够如期实现。经济平稳增长的内在动力总体上仍会支撑房地产行业保持平稳健康发展，但热点城市庞大的需求及持续升温的土地市场仍在推动房价上涨预期，调控基调不容改变。在此背景下，预计房地产投资仍将处于景气恢复阶段，供需关系虽有所改善，从中长期来看，新型城镇化战略有望促进明后年的房地产市场逐渐回归理性。
一、房地产市场项目概况
盘锦市规划区内现状总人口为132万人， 建设区域主要分布在向海大道、305国道以及中华路两侧。房价近几年来涨幅较大， 这与市场需求有着直接的关系。由于2008年下半年受次贷危机的影响， 房地产销售出现下滑， 资金回笼慢， 资金链出现脱节， 房地产景气指数大幅下滑。在这样的背景下，本文从区域分布、项目类型、价格分布和消费人群和四个方面对盘锦市房地产市场进行调查研究。
1、区域分布分析
2010-2011年间，盘锦市在售项目有58个，其中，兴隆台区26个，双台子区7个，大洼县18个，盘山县7个。其中，大多数的房地产项目集中在兴隆台区和大洼县，两个区域占到了整个盘锦市房地产市场的76%，而双台子区和盘山县仅占24%。由房地产发展的规律，我们知道，一方面，经济发展水平和人口集聚程度是吸引房地产发展的重要因素，另一方面，房地产市场的发展可以带动当地的经济发展和人口集聚，两者相互依存，我们可以考虑通过引导房地产项目的地区分布，来调整经济发展和人口分布。
2、项目类型
从对整个区域房地产项目的调研结果来看，大多数的房地产项目是综合性地产，项目规模较大，集低密度住宅、高层住宅、别墅、酒店式公寓、商铺等其中多项用途为一体。这其中，几乎全部的房地产项目都有低密度住宅、高层住宅和商铺；别墅项目较多集中于大洼县和盘山县与兴隆台相邻的地区；酒店式公寓多聚集在市中心商业中心区。
3、价格分布
总体来说，2010—2011年度盘锦市房地产项目价格集中在3000—6000元/平方米区间内。从区域分布来说，兴隆台区的房价最高，其次分别为双台子区、大洼县和盘山县；从项目类型上看，商铺项目单价最高，其次为别墅、酒店式公寓、低密度住宅和高层住宅。
由于兴隆台在盘锦市独特的区位优势，使得大多数的房地产项目聚集于此。兴隆台区的房地产项目价格主要集中在4000— 6000元/平方米区间内，房价最高的是红星国际广场的商铺，价格高达12000元/平方米，这其中以4300—4500元/平方米的项目最多。通过对兴隆台房地产项目的价格分析，我们不难发现，各个项目的价格差异不明显，住宅类项目的均价为4500元/平方米，商住和酒店式公寓的均价为6000元/平方米，商铺类的均价为10000元/平方米。这一方面说明当前兴隆台区的房地产项目产品诉求较为单一，产品特色不突出；另一方面也说明兴隆台房地产市场产发展不均衡，产品价位单一，有极大的调整空间。
双台子区作为盘锦市的老城区，近年来虽然较兴隆台区而言发展较慢，但是由于基础设施相对较为完善，以及市民对老城区的深厚感情，双台子区的房地产市场发展也较为活跃，价格在3700—4400元/平方米之间，多为居住类项目，配备一定比例的临街商网。
大洼县产业基础较好，加之与兴隆台区的距离很近，尤其是田家镇毗邻兴隆台区，土地成本较低，对发展房地产有着得天独厚的优势，聚集了大量的房地产项目。大洼县的房地产项目价格在2000—7000元/平方米之间，既有低价位的普通住宅，又有高品质的别墅，能够满足市民不同层次的住房需求。
相对于其他区域来说，盘山县的房地产项目较少，价格在2200—4500元/平方米之间，多为普通住宅。
4、消费人群
据调查，盘锦房地产市场的消费者主体仍然是盘锦本地人，不过，近年来，随着盘锦经济水平的提高，大项目的引进，越来越多的外来务工者定居在盘锦市，构成了盘锦房地产消费市场不可忽视的重要部分。值得注意的是，当前盘锦房地产市场有相当比例的房地产投资者，以倒卖房地产来取得高额价差。
从年龄结构上看，25—50岁仍然是购房者的主力军，一方面是年轻一代首次置业，另一方面是中年一代改善型置业。从所调查的项目样本来看，两者在购房人群中所占比重基本持平。
从职业构成上看，2010—2011年度，盘锦市房地产市场消费者主要有公务员、教师、企业管理者、财务人员、技术员、销售员、农民、自由职业者等。
二、盘锦市房地产市场分析
从盘锦市的实际情况看，房地产市场还处于上升发展阶段。高、中收入家庭已持有住房， 主要在兴隆台和双台子老城区，现有的主要消费人群集中在中等收入家庭改善住房条件和年轻人的自住房。由于近两年来， 建筑成本增加，房价一直呈上升趋势。随着经济发展， 居民收入的增加， 在可接受的范围内， 初步预计房价还有一定的上涨空间。但目前来讲， 受大环境的影响， 市民普遍有着买涨不买跌的心理， 持币代购现象严重， 房地产市场处于买方和卖方高度博弈状态之中。
三、盘锦市房地产市场可持续发展对策建议
针对上文对盘锦市房地产市场的调研和市场形势分析，为能更好地指导房地产项目发展，摆脱房地产市场买方和卖方较量的焦灼状态，这里仅从可持续发展的角度提出盘锦市房地产发展的对策建议：
1、大力发展绿色节能建筑
盘锦市的房地产发展与当前国际、国内经济的发展大趋势是息息相关的，它要求突破以往因经济发展而导致对自然资源的无限索取，以及无节制对能源的损耗。因此，我们必须高度重视房地产开发建设的能源消耗问题，大力发展绿色节能建筑，在可能的范围和条件下，提高房地产项目的绿化率，以创建良好的人居环境。
2、完善保障性住房供给体系
实现“居者有其屋”一直以来是我国各级政府执政者的执政目标。盘锦市近年来在提供保障性住房方面做了很多工作，但同时我们也必须看到，社会保障性住房还未普遍推行，经济适用房建设还不平衡，廉租屋政策发展迟缓，住房保障体系的建设还有待进一步的完善。因此，政府可以通过建立住房保障基金，从各种渠道、调动各种财政资源，增加对经济适用房和廉租屋建设的投资；通过税收减免和低息等优惠措施来提高困难家庭改善住房的能力；多造些“价格不高质量高，面积不大功能全，占地不多环境美”的中低价房，使广大中低收入阶层能真正“安居乐业”。
3、科学合理增加土地供给
其次，各个小组按照“实体企业”调整后的调研主题修改完成最终的调研计划，并讨论制作相应主题下的调查问卷。从问卷的逻辑性，卷首语的设计以及调研对象甄别等反复多次推敲，在课程教学团队教师的指导下完成针对性调查问卷，规避问卷制作中常犯的十种错误，如一题多问，答案界定模糊，歧义性问句，多重否定句，假设性问题，诱导性问题，数组重叠，敏感问题的忽略印证，逻辑排序混乱，调研导语无针对性等。在逐一进行点评后，由小组成员共同完成修改，并提交调研问卷。在首次修改后调查问卷，每个小组制作不少于20份的问卷进行试调，并从试调过程中发现问题并对问卷进行再次的修改，结合教学团队教师总体建议完成正式版调研问卷。各小组严格按照自己的调查计划进行实际调查环节，小组组长负责组织小组成员实际调查，教师团队进行抽查式考核，确保调研数据来源的真实性，把好实际调查中的首道关，这也是为了更好的锻炼学生的社会实践能力，以便今后更快的适应市场需求。
执行部门监督部门考证部门
一、调研目的
从××××年××月××日到××××年××月××日，公司市场营销部开展了针对公司位于××市××房地产项目的调研活动。
本市场调研报告就是对这次调研活动的全面总结，它全面、详细、合理地分析了公司在××市的××项目的市场情况，从而为××项目的销售决策提供比较全面的数据参考。
二、调研方法和人员
（一）调研方法
本次调研活动所采取的调研方法包括调查问卷法、文献法、访谈法等多种调研方法。
（二）调研人员
①公司市场营销部是本次调研活动的主导部门。市场营销部派出三名经验丰富的营销人员开展了本次调研活动，并编写了调研报告。
②公司公关部派出一人协助市场营销部开展此次调研活动。
③为了确保调研活动顺利开展，市场营销部还聘请了部分在校学生协助开展调研活动。
三、调研内容和结论
（一）××市的宏观环境
1.宏观经济指标（各项指标均以三年为选取年限）
①国内生产总值（GDP）。
②人均国内生产总值。
③社会消费品零售总额。
④人均社会消费品零售总额。
⑤职工年平均工资。
⑥城镇居民人均可支配收入。
⑦城镇居民人均消费性支出。
⑧恩格尔系数（食品支出占消费性支出的比重）。
⑨城乡居民储蓄存款余额。
⑩城市居民人均居住面积。
2.城市规划及发展趋势
①城市规划。
②发展趋势（未来三年的发展趋势）。
（二）去年××市房地产的发展情况
①新建商品房发展情况。
②经济保障住房的发展情况。
③二手房的发展情况。
（三）今年××房地产市场分析和预测
①截至今年××月的销售增长情况。
②未来几个月的销售预测情况。
（四）今年××市房地产政策分析
①土地政策。
②金融政策。
（五）××项目所在的××区的地理环境及交通状况
1.××区总体规划
①城市规划。
②居住用地规划。
③商业规划。
④交通规划。
2.××区零售业态综述
①主要业态分布区域。
②主要业态所处地位及趋势。
（六）××项目所在的××区的房地产市场分析
1.项目区域市场分析
（略）
2.项目片区市场分析
①项目位置。
②片区范围。
3.项目街区特点
①地块位置、环境及交通。
②人口分布及收入构成。
4.项目周边配套
①周边商业分布、经营状况。
②项目周边教育配套。
③项目周边金融配套。
④项目周边医疗配套。
（七）××项目所在的××区的售楼盘及竞争对手分析
1.项目竞争楼盘及分析
分析内容包括楼盘概况、交通情况、户型分析、价格分析、销售分析、客源客层、项目优劣势等。
2.项目潜在竞争对手及分析
分析内容包括各潜在竞争对手的楼盘概况、配套情况、价格情况、户型情况等。
3.其他在售楼盘及分析
分析内容包括其他在售楼盘的基本情况、交通状况、配套状况、户型统计、价格水平、客源层面、优劣势分析等。
（八）综合结论
①该区域房地产产品类型和景观营造的特点。
②本区域开发的楼盘建筑风格和设计特点。
③本区域的户型特点和面积分布情况。
④本区域楼盘客户的主要特点。
（九）本区域房地产项目畅销与滞销的因素
1.畅销特征
①交通便利，生活配套设施、教育配套设施完善。
②市场定位准确。
③产品在当地市场具有唯一性。
④户型设计相对较为合理、实用率高。
⑤产品的性价比高。
⑥物业管理到位。
⑦营销定位及宣传效果较好。
⑧企业及项目品牌具有影响力。
2.滞销特征
①交通不便，生活配套设施不完善。
②企业运作项目资金链断裂。
①规划设计较差，户型设计不合理，面积过大。
②总价过高，首付压力相对较大。
⑤产品定位与营销概念的设计与市场实际脱节。
⑥开发规模与开发时机出现错位。
（十）调研结论
①项目市场环境、区域供求、项目竞争优劣分析。
②项目发展建议,包括发展策略、目标客户特征以及具体建议等。
四、相关资料附录
①入户调研问卷。
②统计数据资料。
（一）企业之间合作建房不按规定申报纳税。目前房地产行业己形成多种开发形式，有一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，形成所谓的合作建房或名义上的代建房。按照税法规定，合作建房的双方均发生了销售行为，应分别交纳销售房地产和转让无形资产的相关税收，应该申报纳税。但在实际生活中，合作双方常常不申报纳税。瞒报了这部分销售收入，偷逃了税款。
（二）以开发房屋抵顶所欠建筑商款项，不入帐，不做收入。只在企业内部财务报表中体现，致使企业少计了应税收入，少缴纳了企业所得税。以房屋抵顶拆迁户补偿费、银行借款本息、支付工程款、获取土地使用权等不计收入，偷逃企业所得税。
（三）销售款长期不结转或少结转收入。房地产开发商长期将销售款、预收定金、房屋配套费等挂在“其他应收款”、“其他应付款”等往来帐上，不与帐面的成本、费用配比结算，造成帐面无应税所得或亏损，或者以实际收到款项确定收入实现，偷逃企业所得税。分期收款销售，不按照合同约定的时间确认收入，以未清算、未决算为由拖延缴纳企业所得税。
（四）无正当理由以明显偏低的价格销售开发产品，从而达到少缴营业税和企业所得税的目的。虚开发票减少计税依据，实现“双偷”。房地产开发企业依销售不动产发票开具金额确定售房收入缴纳营业税，土地增值税所得税等税收，购房者以销售不动产发票开具金额缴纳契税后，办理《房屋所有权证》，可见销售不动产发票开具金额是双方缴纳税款的计税依据，故双方协议少开或不开销售不动产发票，实现所谓“双赢”，实则是实现应纳税款的“双偷”。
（五）代收款项偷逃税。将在销售房产时一起收取的管道燃气初装费、有线电视初装费不按价外费用申报缴纳营业税，所得税。将收取的拆迁安置补偿费列“其他应付款”，年末不申报纳税。
（六）“收入实收不转”直接抵减应付工程款，偷逃税款。房地产开发企业因施工方延误工期等原因收取的罚款收入及投资方对应由房地产开发企业转付施工方优良工程及提前竣工奖励收入不通过“营业外收入”科目核算，而直接抵减应付工程款，从而减少会计利润偷逃企业所得税。
（七）与关联方企业之间互转收入和费用。与关联方企业之间，特别是同一地址办公的关联企业之间，由于业务往来频繁，利益关系密切，互转收入和费用存在着很强的可操作性和隐蔽性，导致企业最终多计费用或少计收入，偷逃税款。
（八）多列预提费用。一些企业采用“预提费用”、“待摊费用”帐目调整当期利润。特别是预提“公共配套”费用数额大，在配套工程完工验收之后不及时结转配套工程成本，对多提费用的余额不及时调整、冲减商品房成本，而是长期滚动使用，减少应纳税所得额，甚至有的企业在配套工程完工验收之后仍继续计提或重复计提“预提费用”，借以偷逃税款。
（九）虚列或者虚增成本费用，偷逃企业所得税。具体表现为：（1）将完工与未完工的项目混在一起，造成完工项目成本虚增；（2）将开发项目之外的道路铺设、小区绿化等工程成本列入开发成本。自用房产开发成本不从“开发产品”转到“固定资产”，而是计入对外销售商品房成本，偷逃企业所得税。（3）多列利息支出和经营费用。（4）扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本。
二、加强房地产行业税收管理的对策和建议
（一）摸清与房地产开发项目的相关信息。有针对性的对房地产行业开发项目、开发地段、完工情况、销售情况等进行的调查摸底。并对其售楼处进行调查，向售楼处的工作人员了解被调查企业整个楼座的建筑总面积、已售数量、最低售价、预付款比例等内容，推算出企业的销售收入和应预缴的所得税数额。
为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展，现对我县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下：
一、房地产市场现状
(一)房地产市场供给状况
1、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。
由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。*年，全县只有6家房地产开发企业，其中国有企业2家，民营企业4家。到了20*年底已发展成有17家开发企业，其中拥有三级开发资质企业2家，三级资质以下的企业15家；国有企业仅有1家，民营企业16家。20*年，民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96%。民营企业发展迅速，成为我县房地产投资增长的主要动力。
2、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。
作为一个新兴行业，我县的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤其从20*年开始，受城建规模扩大，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及房改房政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。20*年完成房地产开发投资额7757万元，是上年投资额的5倍，比同期全社会固定资产投资增速高4.5倍；20*年完成房地产开发投资额20376万元，同比增长1.6倍，高于同期全社会固定资产投资增速1.2倍。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大，*年为3.32%,20*猛增至13.25%，20*年再创新高达为24.71%，成为拉动投资增长的主要力量。应该说，这几年的投资扩张是市场释放性的增长，不存在投资过热引起的“泡沫”问题。
3、商业营业用房建设投资增幅较大，商品住宅建设投资主体地位突出。
“九五”末期，在国家把住宅建设培育成新的经济增长点的政策指引下，我县的房地产企业加大了普通住宅为主的开发建设力度，并获得了长足的发展。据统计部门数据显示，*年---20*年，住宅建设投资占当年房地产开发总投资的70%、67.6%、64.9%；商业营业用房3年来的投资分别占当年房地产开发总投资额的15.86%、29.2%、33.86%。从比重上看，商业营业用房建设投资增幅呈递增趋势，住宅建设投资呈下降趋势，但其主体地位依然突出。
4、土地投放量逐年上升，开发规模越来越大。
近三年来，我县的房地产市场发展势头迅猛，房地产交易异常火爆，房地产开发项目用地投放量逐年上升。*年全县总投放为16亩；20*年总投放为*亩，是上年的6倍；20*年总投放达236亩，同比增长2.2倍。同时，土地投放由原来的单体地块出让逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变。*年平均每宗房地产开发出让土地面积为1.36亩，20*年为10.59亩，20*年为21.83亩，房地产开发规模越来越大。
5、房地产开发水平存在明显地区差异，住宅商品化程度逐渐提高。
受城乡二元格局的影响，一直以来，房地产开发投资主要以县城为主，县城区与各乡镇间的房地产开发水平差距十分明显。20*年，县城房地产开发投资额约占总投资额的72%，华埠镇约占总开发投资额的22%，其他乡镇约占6%。
因受近几年规划控制的影响，城镇和矿区私人建房投资额年逐年减少。20*年比*下降69.06%，20*年比20*年下降22.55%。私人建房投资的减少，有利于促进住宅商品化程度的逐渐提高。
6、房地产开发建设资金到位情况理想，定金、预付款占投资资金的比重上升。
近几年，一方面由于房地产销售市场状况比较理想，房地产资金回笼较快，另一方面也因为金融政策对房地产开发的支持。我县房地产开发资金的到位情况比较理想，在各类投资中的资金保障程度最高。
在房地产开发投资资金中，自筹资金、国内贷款、定金及预付金是开发资金的全部来源，居于绝对主导地位。从各类资金的动态情况看，国内贷款资金和定额预付金的增速较快，定金及预付金占年度资金来源的比重逐年上升。*年至20*年分别为8.7%、22.37%和42.41%；同期国内货款所占比重分别为2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有资金分别为61.95%、38.04%、25.*%。
（二）房地产市场需求状况
1、房地产市场需求趋旺，呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。
近年来，我县房地产市场有了很大发展，商品房销售态势良好，销售面积逐年增长，预售面积大幅攀升，市场需求趋旺。*年-20*年销售面积分别为32646m2、35362m2、80811m2，同期预售面积分别为31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，从20*年开始，预售面积超过了销售面积。20*年底，空置一年以上的商品房面积仅1977m2。
在商品房住宅销售调查中，90-110m2户型住宅占销售总额的45.4%，110-130m2户型住宅占销售总面积的30.83%，90m2以下户型占12%，130平方米以上户型占11.74%，明显呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。
2、个人消费成为市场需求的主体，县内需求占商品房销售的全部。
随着住房体制改革的逐步推进，福利分房制度已退出了历史舞台，个人购房比重大幅上升。20*年，全县个人购房面积达29672.2m2，占销售面积的83.9%；20*年个人购房面积达80628m2，占总销售面积的99.77%，个人已成为市场消费的主体，是房地产市场发展的主导因素。目前，个人购买房屋的类型以住宅为主，20*年个人购买住宅面积达70941m2，占个人购房总面积的87.*%。从购买对象和使用上来看，购房的全部是县内居民，基本以自用为主，因而，我县尚不存在房地产“泡沫”。
3、商品住宅价格上升较快，相对升幅较大。
因近年来商品房市场需求旺盛，商品房价格放开，市场处于卖方市场，经济适用房启动较晚，土地实行市场竞价在一定程度上提高了开发成本。多种因素造成商品房住宅价格上升较快，升幅较大。据最新调查资料统计，20*年商品住宅平均售价约*7元/m2，比上年度上升14.76%，20*年平均售价约1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我县国内生产总值的升幅为6.48%、10.63%。
4、存量房交易活跃，房改房成为“生力军”。
自1999年房改房上市政策出台后，存量房交易活跃，交易面积逐年“放大”，*年共成交184起，面积16396.17m2，20*年共成交243起，面积204*.54m2，20*年共成交225起，面积21300m2。近三年的交易量中，住宅占总交易起数的96.62%，房改房约占住宅交易起数的62.2%，因而成为存量房交易市场的"生力军"。
房改房的上市，不仅增加了住房市场的供给量，给买房人更多的选择，而且创造了更大的住房需求，让更多的居民成为增量房的消费者。
二、当前我县房地产市场存在的主要问题。
（一）房地产市场缺少行业发展总体规划的指导，没有建立市场的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制，房地产开发存在一定的无序化和较大的风险性。
（二）市场化运作不规范，政策性的土地协议出让，拖欠土地招标出让金等不公平竞争行为严重扰乱了房地产市场秩序。
（三）房地产开发企业市场准入“门槛低”，开发企业数量多，规模普遍偏小，行业集中度低。部分企业资金实力不足，主要依靠金融贷款和定金、预付金进行开发，加大了投资风险。
（四）房地产开发企业行为不规范，如未取得许可证擅自开工建设及预售、合同不兑现、面积缩水、虚假广告、延期交付、提高容积率等违法违规行为依然存在。
（五）城镇规划区范围内商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地产市场的高消费群体，给市场带来一定影响。单体的开发仍然存在，清一色的商住楼布局不利于提高城市品位，不利于改善居住环境。
（六）市场配套体系不完善，物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的发展。
（七）住宅体系不完善，经济适用房投放少，廉租房建设尚未启动。商品住宅价格提升过快，价格偏高。
（八）房地产开发结构不合理，住宅品种单一，难以满足不同的消费需求，刺激消费的增长，商业营业用房比重偏高，出现供大于求的现象。
三、房地产市场发展趋势
（一）行业趋于整合，结构面临调整，价格相对稳定。
1、房地产开发企业将趋于整合，行业集中度将明显提高。
随着城市建设规模的不断扩大，按照生态城市化建设要求以及城市管理和房地产市场开发的现实需要，商品住宅开发将向小区化、规模化、物业化、品牌化的经营方向发展，这势必加剧企业间资金、规模、管理等各方面的竞争。国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中强调，要加强房地产货款监管和市场监管，这对我县房地产企业的生存和发展带来了历史性的考验和挑战。为谋求发展做大做强，我县企业将在政策严管和市场竞争中趋于规范整合，集中度将明显提高，并形成市场竞争的核心能力。一批实力较强的大企业将脱颖而出，而一些小而散、缺乏竞争力的企业将面临被淘汰出局的危险。
2、房地产开发结构将面临调整，低价位商品住宅将成为开发主流。
随着人们居住消费观念的改变，个人住房需求将呈现多元化、多层次的发展趋势。原先把住房作为固化资产而想方设法货借资金以求一次性到位的住房消费，将逐步向把住房作为可流通商品量力而行适时换房的观念转变。
我县房地产起步较晚，目前处于发展阶段，前几年住房开发项目针对的大多是收入相对较高的工薪、个私业主群体。这一消费群体的经济相对宽裕，而且换房以改善居住条件的要求也十分迫切，因而对开发商而言，销售风险较小，且利润空间较大。近年来的开发，已基本消耗了这一群体的购买力，对他们而言，住房消费是较长一段时间后的第
二、三次换房。
而目前，尚未购房的和大部分房改房住户这些中低收入消费群体，因供需矛盾仍未能实现改善住房的愿望。尚未购房的群体包括企业未参加房改的职工，乡镇行政、事业单位工作和退休的单职工，估计约有800户左右；全县房改房约有7000多套，1999年以来交易备案的约900套，加上拆迁房约近百套，需换房户按剩下的30%计，将有近*套的消费。激活这群中低收入消费群体，将给我县房地产业带来极大的发展。影响这一群体住房消费的最主要制约因素是价格，如何缓解这一供需矛盾呢，我们认为除了政策及金融支持外，开发适合这一群体消费的总价位较低的住宅(如近郊90-110m2户型、城区80-100m2户型)是今后几年的开发主流。
同时，随着商住房商品化程度的不断提高，单体别墅、联立式住宅等中高档商品房将适量推向市场。政府对“弱势群体”越来越关注，建设“廉租房”，建立低收入家庭住房保障机制，让所有人都“居有其所”，是政府当务之急的一件大事。
3、供需趋于平衡，价格相对稳定
因前几年对市场释放的需求估计不足，商品住宅的供应不够，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影响了价格的上升。20*年新开工的面积达188450m2，其中商品住宅1265551m2，营业用房61899m2。2003年的供应量放大较快。据调查显示，11家开发企业到11月底的销售总量为95360m2，空置面积(待售面积)有60077m2，其中住宅25413m2，商业用房34659m2，年度存量较大，这予示着前几年的卖方市场状况将有所改变。
从房地产开发土地供应上看，20*年为4.94公顷，20*年为14.55公顷（包括南湖地块约9公顷，实施投放量约5.5公顷），2003年11月止约投放2.52公顷，虽然年度投放紧缩较快，但考虑2004年南湖地块一期建设将动工，实际的开发面积将不会减少。另土地储备目前还有岙滩、西入口等总量约910亩的储量，尚较充足，保证了今后几年的土地供应。从需求上看，市场的消费潜力依然较大。随着政策的兑现，开发结构的调整，旧城改造的持续以及人口的集聚，住房消费潜力将被进一步激活，得以更充分地释放，给市场带来持续动力。今后几年的房地产市场供需将趋于平衡。
另据2003年11月对11家开发企业的调查资料显示，2003年商品住宅销售平均价格约为1240元/m2，虽然价格比上年每平方米上升了100元，但较前两年价格的升幅有所回落。随着市场供需日趋平衡，今后几年，商品住宅的价格升幅有限，价格相对稳定。
（二）发展动力十足，发展前景广阔。
1、城市化进程的不断推进，给市场发展提供持续动力。
县城新一轮城市总体规划确定了以芹南至南湖为城市主中心区，以此为依托在岙滩形成居住区及副中心，围绕花山路、荷花广场形成另一城市副中心区的"一个中心两个副中心"的规划布局结构，城市形态由原来的团状发展改变为组团式带状发展。这将有效地拓展城市发展空间，加快旧城改造步伐，加速城市化进程。而且，随着城市化的发展，县城与华埠镇的城市空间、布局不断接近，城华对接形成一体化发展已成为可能。加快城市重大设施的配套建设，将带动沿级及周边地区的人口、产业的有效集聚，城市规划与人口发展的购房需求量将持续增长。
按《县城城市总体规划》对人口规模的预测，规划近期（至20*年）县城城市人口规模将发展到4.6万人，净增近万人，按人均建筑面积30m2计，县城区至20*年因人口增加需求建筑面积达30万m2，集中成片的旧城改造将大大增加了拆迁量，拆迁购置用房每年约需1-2万m2住房；另外还有改善性住房增加的需求量，婚龄青年的购房需求。这些真实的需求给房地产市场发展提供了持续的动力。
2、生态立县战略的实施，给房地产带来了巨大的空间。
生态立县战略的确立，为我县指明了一条生态保护和经济发展并存的可持续发展道路，是我县实现跨越式发展的历史选择和必然途径。随着生态立县战略的深入实施，我县的森林生态系统功能进一步增强，生态环境质量始终保持全省全国先进水平，生态环境更加安全。生态旅游业资源愈显丰富，特色文化愈显深厚。生态城镇建设稳步推进，生态城市功能进一步强化，城市品位大大提高。对外大交通构架将打通与周边两省的交通瓶颈，基本形成接轨浙、皖、赣三省的交通网络。钱江源头生态县的生态环境将越来越显示出它的价值和魅力，被更多的人熟悉和向往。
一片“山秀、天蓝、水青”的生态人居环境，将吸引大批向往优质生态环境的城市居民来观光、旅游、休闲度假，甚至居住，给房地产市场注入新的活力。生态环境的优越，提升了城市竞争力，也赢来了投资者的青睐。万向集团将投巨资打造“浙西硅谷”，万向硅峰公司在近年内计划整体搬搬至硅电子基地，形成硅电子产业的集聚，一个具有相当经营规模、资金实力和国际竞争力的企业集团将崛起于钱江源头生态县。硅电子基地的发展将极大地带动城市化发展，也为我县房地产市场的发展带来了广阔的发展前景。
四、政策建议
（一）建立预警预报制度，加强行业调查分析，引导行业健康发展。
尽快建立房地产市场预警预报和信息披露制度，及时向社会通报本县房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等情况。行业协会和职能部门要定期对房地产市场进行调查分析，引导开发企业理性投资，消费者理性购房。
（二）加强政府宏观调控，努力解决供需矛盾，实现供需平衡。
保持房地产开发的适度规模，基本实现供需平衡对我县房地产业乃至整个国民经济发展具有重要作用。政府及有关部门应发挥调控功能，加大调控力度，通过规划、土地、金融三大调控手段的配合作用，保持开发规模与有效需求的同步增长。
规划方面应发挥导向作用，通过城市建设方向和进度的调整，利用房地产开发空间上的拓展和压缩，有效控制房地产开发规模，通过对居住用地的功能、布局调整，调控商品房的开发结构（如针对目前商业用房供应过多的现状，规划设计条件可以在今后开发地块中明确开发性质为纯住宅，不搞商住楼）；有计划地进行旧城改造，以稳定住房需求，防止因改造引起的突发性需求而产生的供需脱节；控制单体开发建设有利于开发的规模化；控制私人建房有利于住宅的商品化。
土地方面要科学编制房地产开发项目的土地供应计划，建立结构合理、总量平衡的各类房地产项目年度土地供应计划体系。进一步完善土地储备机制，加强城市闲置土地、政府保留用地或暂不宜进入市场交易地的收购储备，并根据市场需求和城市建设需要逐步投放市场。以增强政府对土地市场的调控监管力度。加强土地有偿使用力度，严格实行经营性用地招标、拍卖、挂牌制度，严禁以任何其它方式取得房地产开发用地，规范房地产开发行为。
金融方面要控制总量，合理调整信货支持，实行差别政策，以控制房地产开发与住房消费中比重，抑制投资、投机需求和过度超前消费。要积极提供土地收购储备的信用贷款，同时强化货款监控，实行封闭运行。加强对房地产货款的监管，依法依规货款，严格控制经营不规范、信用度低、资产负债率高的房地产开发企业的货款，扩大支持信誉好、资金实力强、市场前景好的开发企业货款，继续加大货款风险小、收益大的个人住房货款，适度增加对经济适用住房的信贷支持。
（三）完善市场监管制度，加大违规查处力度，规范市场秩序。
各职能部门就应严格履行管理职责，完善市场监管制度。加强资质管理和注册资金管理，把好“入门关”；加强房地产开发项目审批管理，把好“发证关”；加强房地产交易的动态管理，把好“交易关”。加大房地产开发、销售中存在的改变容积率、合同不况现、面积缩水、虚假广告等违规、违纪行为的查处力度，不能以罚代处，一罚了之，要发现一起查处一起，绝不姑息。
（四）坚持市场化导向，创造公平竞争环境，规范市场化运作。
不论土地投放的方式是单独投放还是捆绑式投放，都应实行公开的市场化运作，经营性土地使用权的出让和转让，按规定都必须进入市场交易，采取招标、拍卖和挂牌方式，杜绝协议出让行为，推行“阳光交易”，使更多有实力的开发商能在公平竞争的环境下取得土地进行开发。经济适用房等政策性用房的开发也应推向市场运作，可以采取土地公开拍卖、政府按定价回购或除掉地价和规定费用，适当留有开发微利等方式运作。
（五）加强住房政策性保障，引导商品房结构调整，完善住房供给体系。
经济适用房是国家政策性住房保障的重要组成部分，它既可以给中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市场价格的调节作用。应科学合理投放经济适用房的供给量，既不能对市场造成负面影响，也不能失去政策性的保障作用。根据我县市场较小的实际，经济适用房的投放量宜小不宜大，因为二手房市场尚有较大的消化空间。通过加强中介服务，政策性补贴鼓励中低收入者按实际需求购买二手房，可以进一步活跃存量房市场，促进增量房消费市场的发展。
要加快廉租房建设，建立保障机制，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。据最新统计数字，我县城镇贫困户（人均年收入低于2400元）有657户，1512人，其他住房困难户154户362人。解决和改善这些贫困户的住房问题是一项当务之急的大事。
积极引导和鼓励开发商从市场需求出发，针对不同消费群体的消费特征和购买能力，开发不同档次、不同价位的商品房，一方面可以满足不同层次的消费需要，另一方面可以充分调动消费潜力。
（六）加快发展房地产服务业，培育市场潜在消费群体，促进房地产市场进一步发展。
房地产服务业主要包括房地产中介和物业管理服务两大类。从我县目前情况看，房地产服务业已滞后于房地产整个行业的发展，需要进一步加快发展。首先要制定、完善相关法规，加大对房屋中介机构、物业管理公司的管理力度，清除无证、无照中介机构，规范中介市场。其次要积极促进中介机构更新经营观念，提升服务层次，不断提高从业人员素质，以诚信创品牌；再者要加大扶持力度，创造良好的发展环境。房地产服务业的发展将有利于促进房地产市场的进一步发展。要通过落实住房货币化分配政策，建立面向中低收入家庭的贷款担保机制；强化住房公积金的归集和运用，加大公积金和银行住房抵押贷款的力度；采取购房贷款贴息优惠；合理拆迁补偿等一系列的财政、金融政策，提高中低收入消费群体的经济承受能力，使潜在的住房需求转化为现实购买力，有效扩大市场需求量。
（七）促进产业集聚，加快市场建设，增强发展后劲。
1.1开发商购置谨慎，土地供过于求。国家土地政策对房地产有着巨大影响。2008至2013，房地产土地供应量先升后降。2008至2010，国家应对金融危机，为稳定经济实施四万亿计划，房地产土地供应量明显上升;2010年以后，出台了土地调控政策，政府在出让的过程中，也对房地产提出严格要求，（限制户型、实行限价房计划、严格建设周期、招拍挂等），对开发商进入造成压力也是巨大的。另2014颁布《节约集约利用土地规定》为实现“控总量、挤存量、提质量”的总体目标。对土地调控政策，使一些城市土地出现供过于求现象。
1.2市场面向大中城市，对小城关注不够。2014年，发改委提出区别分类户籍政策。对户籍的调整，为“农转非”提供便利条件，促进中小城市房地产发展，抑制特大城市和大城市房地产急速扩大，平衡城市间水平。房地产商将精力集中在大中城市的开发中，向小城市扩大，建立需要一定时间的过程。
1.3保障性住房力度加大，劳动需求增大。2014年，住宅金融事业部建立，减轻中低收入者的购房压力，强化社会保障体系。政策实施对于扩大房地产有积极作用，刺激房地产市场需求，也刺激地产商建设欲望，促使企业响应国家政策，劳动力需求也不断的扩大。
1.4房地产商资金压力大，来源单一。2003年，国家“121号文件”对房地产信贷政策的调控，增加购买高档房或二套房以上消费者的压力，抑制房地产过热现象。消费者买房和房地产商贷款政策处严格控制状态，地产商资金短缺。地产商自有资金短缺，资金大部分来于银行的贷款，由于贷款政策严格控制，使地产商面临资金困难，如出现垫资建设情况，影响房地产发展和相关产品开发。
2.宏观调控政策下房地产的问题。
2.1地产商资金压力大，土地获得难度大。国家改挂牌出让为招标出让，开发商要用更高的价格才能获取土地，这使原本资金储备实力就很薄弱的开发商的资金压力进一步加深。对土地出让的限制，使开发商必须慎重考虑在获得土地后，其土地的使用方式和获得土地后将要开发产品的类型。虽有效抑制了房地产滥用土地现象，但也从根本上增加开发商获得土地的难度系数。还有一点要注意的是，如开发产品为住宅，其建筑面积、户型、建设成本等因素都要符合规划的范围。
2.2市场范围小，重心集中。金融事业部为中低收入者提供购房保障，但当前房地产对中低收入者的市场关注力度欠缺。在小城镇和郊区的产品主要以高档别墅为主，产品类型单一。市场的集中导致市场发展平平，严重受限，产品的开发、推广、销售受到巨大影响，所以，市场规模有待扩大，市场开发和产品的建设重心也应转移。
2.3开发资金储备不足，依赖贷款。整个房地产不具备雄厚的资金实力用于产品的开发建设，大多依赖外力，是目前房地产发展的问题。正因为行业资金不足，开发、建设产品的资金要依靠贷款，除这种方式外，融资手段应用较少，依赖银行贷款会导致融资结构过于单一，成为宏观调控政策下阻碍房地产发展的又一因素。
2.4发展不灵活，缺少利润增长点。房地产缺少应对限制政策的战略和对策使成交量严重减少。房地产走老路，不能灵活的调整发展战略，缺少灵活变通能力，对政策变化的反应不够灵敏，没有制定相应的应对策略。行业内也没有开发新的房地产业的利润增长点，依靠抬高房价来实现利润的增长。我国房地产行业目前主要的利润增长点基本上还是在大户型上实施高房价。但就宏观调控的政策而言，对房价和户型的限制不会放松，利润作用将逐步消失。2013年，房地产投资总额8．6万亿，增长19.8%，比往年提高3.6百分点。住宅为5.9万亿，增长19.4%;办公楼为4652亿元，增长值38.2%;行业数据显示，国家宏观调控对房地产行业的影响正在消退。房地产行业整体发展状态良好，行业所面临的威胁，整个行业应针对性的进行战略上的调整。
二、在政策下房地产的战略调整策略
1.调整经营观念。发展初期的房地产，理念着眼于土地开发和产品销售，不注重产品发展和物业管理等。在经历了发展历程和政府的调控下，商品化程度加深，导致行业内部竞争激烈。产品质量、良好售后服务和物业管理成为整个行业关注的首要问题。商品价值的最大化，是房地产最核心的竞争优势。在满足消费者最基本的功能条件下，也要为消费者提供外观、质量、基础设施、社区环境、售后服务等附加产品。也要具备消费者需求变化提供相应服务的应变机制的能力。
2.调整土地开发模式。发展初期的地产商，把对土地开发作为经营重点。目前的调控状况和房地产现状来看，建设的产品不适应当前的发展需要，地产商应该从开发获取土地改为对土地的多重利用，空间二次利用。是对旧建筑物的重新包装、翻新过程。他国家的改革已初具雏形，也产生了良好的效果。不仅减小土地政策给地产商带来的压力，也为环保事业做出贡献。这策略既缓解土地压力，从侧面说，国家放宽土地政策，为房地产的发展减少障碍。成为房地产新利润的增长点。
3.调整目标市场。随着户籍政策变化，房地产结构也发生变化。中、小城市户籍放开，房地产应审时度势，将眼光扩大，重视中小城市市场。住房保障制度实行，使中低收入者有实力购买房屋，拥有房产。也打开了中低收入者市场，房地产应该将中低收入者纳入其开拓的市场当中。
4.调整产品多样性。目标市场范围扩大，相应产品的多样性也作出调整。为实现开发的多样性，需房地产明确自身目标和市场定位。房地产在今后发展中需把产品开发集中在旧楼改造、商业用地、工业用地和住宅上来，依国家政策、市场目标定位，针对性的开发产品，力图预测市场的需求，抓住当前机遇，谋求更好的发展。根据住宅用地，合理的规划中、小户型的设计，实现标准化、精细化;商业地产的开发要谨慎对待，对于繁华商圈，要避免重复建设，避免虚假繁华，针对需求，适当的开发商业地产;对工业地产选址，要尽量少破坏环境来进行开发，与政府合作，实现开发有序、合理化;房交量处于萎缩状态，对旧楼改造将会节省企业的成本。但对旧楼的选择要格外慎重，旧楼必须结构坚固，危楼不建议采取改造，改造过程中，可对楼体外观重新装潢，对内格局改造，使符合消费者需求。房地产的产品多样性可满足消费者的更多需求，缓解萎缩的交易态势。
5.调整开发融资模式。就我国当前的形式看，房地产企业资金多源于银行贷款，国家信贷政策缩紧无疑给房地产带来巨大的压力。房地产调整融资模式，成为政策下战略调整的重点。房地产企业可采取多样化融资模式，如外资银行、基金公司、信托机构等，以获产品的开发资金，解决资金短缺，垫资和无力偿还贷款等诸多问题。企业可通过短期资金的合理预测，安排并选择合作的机构，拓宽企业融资的渠道，降低融资成本和融资风险。
6.调整供应商与购买者之间的关系。市场信息的不对称对房地产的供求关系有很大影响，建议宏观调控过程中，通过政策手段，要求供应商产品信息，包括附加产品的信息，使消费者全面了解产品，实现公平交易，实现信息平衡，实现行业市场有序发展。另外，房地产商应多站在消费者的角度去思考问题，可更加准确的去了解、预测消费者的需求，拉近两者的关系，促进房地产持续健康有序的发展。
