时间：2023-06-13 09:25:48
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【关键词】老年人；厨房空间；无障碍设计
相关数据显示，截至2011年底，我国60岁及以上的老年人口为1.85亿，是目前世界上唯一一个老年人口过亿的国家。厨房空间设计的重中之重是确保老年人能安全、独立地进行操作活动；其次要省力、高效，使老年人能完成力所能及的家务活动，从而获得自主生活的信心，提高晚年生活的质量，减少老龄化带来的社会负担。
一、老年人的生理、心理特点分析
随着年龄的增加，老年人会出现运动机能、感觉机能、心理机能及情感方面的变化。具体表现在行动方面会变得迟缓，灵活度下降，随着年龄的增加需要借助拐杖、轮椅等辅助工具来完成一些活动；感觉机能方面体现在视觉、听觉、触觉等方面的功能性下降，对周围环境的声、光、气味的变化感知能力下降，不能快速做出应急反应，容易出现烫伤、灼伤、跌倒伤等意外；心理方面体现在老年人记忆力和判断力的降低，自我心理调节能力减弱，情绪波动性大，容易罹患心理疾病；情感方面由于老年人退休后社会参与度降低，单独呆在家中的时间增加，易产生失落感、被遗弃感、孤独感和精神抑郁。
二、厨房的功能性要求
（一）方便原则
老年人在厨房中所进行的活动内容远大于其他室内空间，但是厨房的适老性设计却没有得到相应的重视。在年轻人看来极其轻松的家务活动，由于老年人活动不便而变得困难。所以在考虑厨房布局时，不仅应遵循路线最短原则，还要考虑老年人借助拐杖或轮椅的回旋空间，把厨房布置为L型或U字型比较适合。
厨房内部在安排各种烹饪器具及厨房用品时应紧凑、条理性强，保证老人在合理的空间内方便拿取，灶具、冰箱和洗涤池组成理想的“工作三角形”。此“工作三角形”边长总和应控制在4500~ 6000mm之间，即操作台至煤气灶之间距离为1500，1600mm，操作台至冰箱的距离为1500-1900mm，煤气灶至冰箱的距离为1500-2500mm。老年人所使用的厨房，垃圾桶应设置在洗涤池旁，可以方便老年人就近丢垃圾。从老年人生理变化的规律来看，洗涤池宜采用下部可移动设计，在老人自理生活阶段，做放置杂物之用，当老年人进入借助生活阶段，需要坐着洗漱或使用轮椅时，则移除洗涤池下方物体，以方便腿部的放置。厨房中的橱柜分为低柜和吊柜，老年人取高处的物品不太方便，应尽量在低柜放置经常使用的物品，同时考虑到老年人坐轮椅时的使用状态，低柜的高度不宜低于450mm，同时深度应在250-300mm左右，方便拿取物品的同时避免身体过度前倾发生意外。
（二）安全原则
老年人多数有固定的生活规律，一般有自己做饭的习惯。厨房设计要特别注重老年人取放物体的方便，在尺寸把握方面下部数据以老年妇女弯腰时方便拿取的高度为标准，约为290mm；上部数据以站立时伸手方便拿取的平均高度为标准，最高约为1730mm，避免因突然的高低变化引起眩晕。
厨房门的宽度应不小于900mm(正常情况下多为800mm)，以便于使用轮椅等辅助器械时进出方便；为了减轻门开关的力度，最好使用轻质木门或铝合金门，同时可采用上轨道固定，避免地面出现高度落差，对于地面不得已出现的高度差，其高度应控制在200mm之内，并用小斜面过渡；对于厨房里出现的阳角，尽量做切角和圆角处理，且在1800mm高度以下做弹性护角，避免老年人撞伤，对于提升安全性很有好处。
灶台高度多与操作台面平齐，一般不小于750-800mm，考虑到安全因素，老年住宅里的灶台及燃气热水器不应加任何包裹，炉灶的控制开关应设在前面明显处，方便老年人调节使用。
（三）实用原则
对于老年人，在厨房的造型设计及电器配置方面，应以实用为主要原则。如尽量选择大容量的冰箱，便于老年人存放食品、营养品和药品等；另外在冰箱旁边设置接手台面，方便老人临时放置物品。
在厨房中使用高度合适的中部柜，用于增大厨房的储藏量，便于老人放取物品。洗涤池上方中部高度设置托架，便于放置洗涤后的餐具；炉灶旁设置便于放置调味品、常用炊具等的位置。
老年人使用的厨房考虑到轮椅的使用，操作台下部留空高度不小于650mm，便于放置腿部，同时设置可升降的操作台也可减少老年人的操作强度。炉灶及洗菜池前挡板处可设置扶手，便于乘坐轮椅的老人通过扶手借力靠近操作台，并可在操作时加以倚靠，减轻体力消耗。
三、厨房的心理需求
老年人在身体机能衰减的同时，心理方面也容易产生消极情绪，比如失落感、被遗弃感、孤独感和精神抑郁等，一般来说，多数老年人用房面积普遍偏小，在色彩应用上应选择膨胀色，给人宽敞开阔的感觉，从而营造出一种轻松、温馨的心境。
人到晚年，多因眼睛机能的下降，容易出现部分颜色分辨困难，如把黄色与白色、蓝色与黑色混淆，因此应多采用能使人身心愉悦、情绪稳定的色彩搭配，注重情感交流和视觉的舒适性。整体上采用柔和亮色调，如黄色，显得更富丽、丰满，能令人精神振奋，给人一种视觉上的开阔感。厨房家具可以选用乳白、淡黄为主色，搭配一些橙红、橙黄、棕褐等跳跃的颜色点缀其中，尽可能加大色彩的明度和对比度，使家具设备颜色与室内颜色形成反差，提高厨房设备的可辨别度。
灯光设计是营造氛围的重要因素，但对于老年人，厨房的灯光应更强调实用性，老年人对灯光照度的要求比较高，却很难适应亮度的急剧变化，容易造成意外。首先在厨房的天花顶部选用磨砂白炽灯、柔光白炽灯或吸顶灯来增加背景亮度，保证整个空间的光照需求；其次在其他的适当位置设计一些小的射灯和暗藏灯，增加重点部位的重点照明，如操作台和水池上方使用多个点光源，有的抽油烟机本身就带有一些小的射灯，这些灯能比较好的照亮大部分台面；另外在吊柜的底面可以适当的设计一些暗藏灯，这样对台面的操作提供不错的照明。简而言之，应该在厨房中安装一个由不同的灯具和光源组成的多层次的照明系统，这些光源能提供多样的光照效果，提高老年人在厨房中的工作效率。
在灯具光源的选择上，要选择一些显色性能比较好的光源，通常情况下色温为3000K，显色指数在80以上的光源是适合人的心理感受的。这些灯光能比较好的再现食物的颜色，激发人的食欲。同时厨房中经常有二氧化硫等气体，对灯具有一定的腐蚀作用，应选择一些具有三防功能（防尘、防水、防雾）的灯具。同时灯的安装位置要尽量的远离灶台、蒸汽和油烟，降低灯具损坏的可能。
四、结论
当前，在住宅的建筑设计中，还缺少根据老年人的生理、心理特点而进行的专项设计，因此，随着老年人群体的增加，应加大有针对性的设计研究。设计师应根据老年人的特点及其特殊需求，进行功能和造型的融合，设计出符合标准性，又具备交互性的产品，进行“模块化”应用。使适老性设计可根据使用者的不同需求，随时进行调整、组合与扩充，以充分满足不同层面的老年消费者的个性化需求。
注释：
课题：2014年度省高校人文社科项目
课题编号：YS1441
项目类别：青年基金
项目名称：“家庭”养老模式下老年人居住空间
设计的现状与研究
参考文献：
[1][日]财团法人，高龄者住宅财团．老年住宅设计手册[M]．中国建筑工业出版社，2011．
[2]周燕珉，程晓青，林菊英，林婧怡．老年住宅[M]．中国建筑工业出版社，2011．
1.1 本组11例均是我所离休干部或家属,男7例,女5例;年龄72~83岁,平均77.5岁.房颤发生时间:14~24小时者2例,大于5年的慢性持久性房颤发作时心室率过快者9例.
1.2 原发疾病:为高血压病(3例),冠心病(5例),高血压病伴冠心病(3例);诊断均符合全国高等教材2009年5月《内科学》第七版有关疾病的标准;高血压病病史2年~35年、平均19.31年,冠心病病史1.2~21年.
1.3 临床表现:主要表现为心室率平均达110次/分,最快者达210次/分,平均154.32次/分,心前区不适及疼痛、心悸、胸闷、气急、呼吸困难、端坐呼吸、心性哮喘、头昏、乏力等心功能不全的症状.
1.4 治疗方法:2周前未用过洋地黄,房颤发作时心室率≥110次/分,用西地兰0.4mg肌注,肌注结束后于3、5、10、15、30分钟各做EKG(II)一次,和/或心脏听诊测平均心室率.用此药期间不用其他抗心律失常药.呼吸困难、胸闷、口唇紫绀、气急、喘息症状明显者给予鼻塞吸氧,频发心绞痛者给予麝香保心丸含化,血压偏高者给予消心痛含化。
1.5 疗效:11例快速房颤患者中,5例分别于5、10、15、30分钟,3例35分钟,2例于40分钟,1例于75分钟心室率由原来>110次/分钟,下降到85次/分钟,随着心室率的减慢,原有的临床症状也随之减轻或消失.肌注部位除7例疼痛略明显外,均无任何不良反应。
2 体会
作为一项改革试点，刚刚有点响动就面临媒体一片唱衰声，这样的情况在中国似乎并不多见。实际上，保监会本身对试点也表现出足够的谨慎，这表现在4 城市的试点是有期限的——以2 年为期，这在以往的改革试点中亦属罕见。社会舆论不看好“以房养老”，主要是站在老人的立场，譬如老人是否接受，家属是否接受，等等。但从去年9 月国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出要“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”至今，经过长时间的思考，发现另有一个问题似乎还没有得到社会的关注。其实，以房养老最大的风险也许是在保险公司。
具有宜居环境的老年社区
新设计趋势不仅仅支持老年人独立居住的社区，而且还支持老少混合型的社区。大多数人认为住宅选择需要多样化，加上车辆及大型购物中心是生活不可或缺的，因此郊区老年住宅不是养老的适合之地。
具有宜居环境的老年社区就是注重老人生理及心理健康，提高他们的幸福感，同时对体弱和残障老人给予特殊照顾，促进老人参与社交活动，形成积极、健康的生活氛围。宜居环境对于老年社区设计至关重要:便利的交通系统，适合步行的住宅和商业区，适合散步、养老的社区住宅选择。社区必须含有无障碍入口，无障碍浴室和标准的厨房、卧室以及可通过轮椅的门口、走廊。
绿色建筑理念的社区
绿色老年社区不仅仅是一个可以生活的地方、一个接受专业护理服务的地方，它的风格和设计也要经济可行。设计师除了合理的节能设计之外，还应充分考虑到老人的生理特点，在建筑材料选择时，要考虑其安全性、便捷性。同时还要考虑社区的整体运行的高效性，结合社区管理的特点进行设计考虑。
将以人为中心的护理与家庭护理模式相结合
家庭护理模式出现在20世纪80年代至90年代间，但因为各种规范的限制，许多护理社区发现这种模式很难将他们想要的社区设计出来。如果将以个人为中心的护理与家庭护理相结合就可以达到这一目的。
转变护理站
长期以来，护理站被护理人员认为是不可缺少的，但它却成了员工和老人间的重大障碍。老年社区的房间已经没有了公共机构的感觉，因此护理人员的工作空间也可以设计成一系列集中的小桌子和壁橱，与房间或者厨房相融合，通常只设置一个独立封闭的办公室或小型会议室用于私人谈话，护理站则转变为可以支持电脑绘图的小办公空间。当老年人的最新数据录入电脑，呼叫系统可以随时通知护理人员，这样不需要将所有人员集中在一个小小的工作室，从而提高了护理人员的工作效率。
替代配药推车
和护理站一样，走廊或餐厅内大的塑料配药推车是一个公共机构护理的标志，该设计不应在老年社区使用。代替它的，如药物储存系统，可以设计成家具的样子，也可以设计成如储存药物的带锁厨柜放在户主房间。
房间面积越小越好
虽然没有专门的权威机构研究老人住房的理想面积，事实上经过相关调查结果显示：房子越小，破坏行为或焦虑的住户越少；住户间的社交程度越大，使用兴奋药物的剂量越少，住户、家庭和员工满意度越高，工作人员压力越小。
优化卫生间
老建筑的浴室通常很小，空间勉强能容纳卫生间和洗手盆，这样就没有空间放置一个辅助移动的装置了，而且通常还是两个住户共享，普遍缺乏充足照明。现在很多国家已经将老年人卫生间的面积加大，目的一是确保抓握杆设在使用者可以够到的地方，二是可以容纳一到两个辅助人员。
使用带光抓握杆
带光抓握杆是一种新产品，可以有效防止老人夜间上洗手间跌倒。当电灯被打开，灯光亮度的突然改变会让人感觉不适，同时浴室灯关闭后会造成瞬间性失明。这两种情况都容易造成老人摔倒。一根带光抓握杆可为老人提供足够的光亮找到洗手间，而不用打开其他照明灯，同时也易于引起老人注意，使用更方便、安全。
恰当的转运传输系统
根据2000年我国人口普查结果，我国60岁及其以上人口数量己超过人口总数的10%，到2020年我国60岁及其以上人口数量预测将达到人口总数的15%以上。按照联合国的标准，我国已进人了老龄社会。住宅设计应如何适应老龄社会，如何满足老年人的住房需求，己成为我们所面临的、迫切需要考虑的问题。
1、老年人住房设计的原则
针对老年人的生理、心理特征，在功能性、安全性、智能化等方面充分满足老年人的需求。实现建筑、户外环境、配套设施等方面的专业化无障碍设计。为老年人带来最完备、最细致、最贴心的养老服务。
1.1空间方面：地面无高差设计，过厅、走道、房间不设置门槛，大大提升了老年人出入的安全系数。
1.2装置方面：设置扶手、运用地面防滑材料、配备电梯，以方便老年人安全、舒适出行。
1.3设备方面：紧急通报系统、管理员或护理人员等方面对应老年人日常生活中的安全性，做到紧急时刻可立即采取措施。
2、老年人对住宅的需求
老年人从工作岗位上退下来以后，各方面都会发生很大的变化，主要表现是生活重心发生了转换，即由工作区转向生活区，由家庭外转向家庭内，人际圈子缩小了，闲暇时间多了，精神生活方面往往有遗弃感，失落感、孤独感；生理上感到机能衰退，体能下降，因此规划设计老年住宅时应充分考虑这些特点。
2.1在现实生活中，不同辈分的人在观念、爱好、性格、兴趣及价值观等诸多方面都存在差异，当代不少老人愿与自己的子女分开居住，但同时也期许子女能够常回家看看享天伦之乐。与子女同园分住，即方便互相照顾，又维持独立生活的模式，有利于家庭成员的和睦相处。
2.2安排“老有所学，老有所乐”的学习园地及体育锻炼和文化娱乐室，提供邻里交往的空间，增添老年人生活的情趣。且邻近于老年疗养院，老年医疗急救康复中心等。
2.3创造“老有所为”继续发挥余热的条件，如参加老年住宅的物业管理，关心下一代的工作等等。以满足老年人渴望与社会交往的心理需求。
3、老年住宅整体规划与设计
长期以来我国的老人住房建设一直未受重视，由于受传统文化和生活习惯的影响，再加上经济条件的限制，往往考虑三代同住，即使有少量的敬老院也大都是为孤寡老人所建，选址往往在城市的边缘地区，采用院落式管理，相对封闭。这种方式往往忽视了老人与社会的交流，忽视了老人对社区活动的参与意识，容易使老人在精神上产生被社会抛弃的想法，不利于老人的心理健康。即使是现在所建的老年公寓，也有相当一部分在选址上也只考虑了周边的自然环境，而忽视了社区人文环境。
建设得很好的社区街坊，一般都有可供老年人居住的良好环境，这里不仅有现成的公共设施，而且通常交通条件也较好，还有一常常被忽视的优点就是这里可以得到来自青年、老年朋友和邻居对老人的关心和照顾。
因此在整体规划与设计方面应考虑以下几点：
（1）环境质量良好，环境符合老人的心理上的需求，对老人有较强的吸引力；
（2）交通便捷，老人外出或是与子女、友人往来都十分方便；
（3）场地周边活动安全，不应以主要交通干线为界，保证购物、逛公园等一般室外活动不必穿过城市主要街道；
（4）商业设施齐全，如超市、洗衣店、修理店、服装店、饮食店、银行，邮政及药房等应尽可能邻近并便于前往，使入居者对现实生活感到方便，对未来生活感到安心；
（5）基本的地区公共设施如图书馆、保健服务、文娱设施等也都要靠近；
（6）场地不宜直接邻近学校、儿童游乐场或为青年与成年人所活跃出人的娱乐区；
（7）生活气息浓郁，使老人们与各年龄段的居民们有各种各样的相互交往机会，避免产生与社会相隔绝，被社会所遗弃的消极心理；
（8）场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求。
（9）老人居室朝向应日照良好；
（10）居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少；
（11）设置坡道联系室内外空间，方便轮椅的使用；
（12）处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活。
4、结语
今后老年人住在将成为我国建筑业所必须面对的一大课题，老年人住宅设计的合理性体现了全社会对老年人的关爱，是社会文明和进步的体现。在社会主义物质文明和精神文明建设的今天，更应该关注老年人的生活质量、以适应老龄社会发展的需要，真正做到老年人“老有所养，老有所居”，构建一个和谐发展的社会
参考文献：
住房反向抵押贷款是指，已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。这种方式使投保人终生可以提前支用该房屋的销售款。借款人在获得现金的同时，将继续获得房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，相应的金融机构同时享有房产的升值部分。即“抵押房产、领取年(月)金”。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房，所以，在美国最先被称为“反向抵押贷款”。
住房反向抵押贷款最早源于荷兰，当时是为了解决住房问题而提出的一种措施。住房反向抵押贷款发展最成熟、最具代表性的当属美国，已有巧年的历史，已经被证明是一种成熟的房产融资形式，但在我国市场上目前还是一项空白。2002年，中国企业联合会副会长、经济学博士孟晓苏教授，推出了《建立“反向抵押贷款”的寿险服务》建议书，开创了将个人房产引人保险和老年保障体系并进行业务运行的新模式。这一创新模式借鉴引人我国，将只是一个时日选择的问题。
一、我国养老保障制度的完善呼唤住房反向抵押贷款的设立
1.中国已经快速步入老龄化社会，养老问题日益突出，对其解决方式的探讨刻不容缓
按照联合国制定的标准，一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上，即为老龄社会。我国所称老年人是指60周岁以上的公民(见《中华人民共和国老年人权益保护法》第2条)。根据国家计生委统计结果，2000年我国60岁以上人口已达12. 26%，按未来平均人口预期寿命涨幅不大的较保守的人口预测，到2020年，我国60岁以上的老年人口将达到总人口的16.97 %。毫无疑问，我国已开始步人老龄化社会。养老问题日显突出。设立住房反向抵押贷款最核心的意义在于，它是对现有养老方式的补充，可大大缓解国家和个人面临的养老压力。
据山东省烟台市最新统计数据显示:目前全市人口约650万，其中60岁以上的老人达到95. 6万，已占总人口的14. 8%以上，并且人口老龄化以每年3. 2%的速度增长。这就意味着，烟台进人“老龄城市”的时间，比山东省全省平均年限提前了近十年。按可靠数据推算，几十年后，烟台过“老人节”的老人将多于过“儿童节”的孩子。人口老龄化，直接影响到老年人的社会保障问题。10年后，占当前老龄人口多数的低龄老人也将逐步迈人高龄阶段，其日常生活将必须得到他人帮助和照顾。业内人士分析:人口老龄化问题，已成为当前烟台乃至全省经济社会发展中的一个重大社会问题，正对社会保障、劳动力结构、文教体事业等诸多方面带来全局性、战略性的重大影响。理应引起全社会的共同关注。
2.养老资源严重不足，社会保障体系不太健全
我国社会保障制度的建立已有50年历史。前30年的计划经济时代，是以《劳动保险条例》为代表的“低工资、高就业、高补贴、高福利”的国家包企业、企业包职工的统包政策;改革开放以后的巧年，国有企业逐步走向独立，企业保险因之转向社会养老保障统筹;1995年中央决定将个人账户制度引人中国基本养老保险制度，单一的社会统筹制度转向社会统筹与个人账户制度相结合的新体制，基金管理方式也由现收现付制转向部分积累制。这就意味着现在在职的一代人既要承担继续供养上一代“老人”的义务，又要为自己将来的养老进行个人账户积累，这种双重负担为企业和职工带来沉重的负担，因而在实际操作中引发出很多问题。据统计，目前个人养老基金账户“空帐运行”的额度已高达1990亿元。这一问题如不及时解决，将可能导致很严重的后果。所以，解决养老问题需要开辟新思路，增加新的养老资金的来源。
3.养儿防老的现实性大大减弱
社会人口流动的加强、人口结构的老龄化和家庭规模缩小的趋势，已经使得越来越多的年轻人无暇或无心照顾老人的日常生活，家庭的养老功能日益退化，养儿防老这条古训面临着巨大挑战。据国家卫生部1999年统计，中国城市65岁以上老人的患病率为60. 2%，且多为慢性病和疑难病，需要特殊照料的老人比例很高。而这些城市老年人口日常生活的照料人员中，40%是老年人本人，37%是配偶，10. 6%是儿子儿媳，8%是女儿。“四二一”家庭大量出现，将来家庭养老的局面，很可能是一对中年夫妇要同时赡养四位老人和一个或两个子女，老年夫妇向中年夫妇遗留的两套住房，显然并不为中年夫妇所看重;而要靠中年夫妇同时养度四位老人和一两位子女，也非经济能力所能支持。我们必须提倡老人的自我养老，所以住房反向抵押贷款显然是需要在将来给予大力发掘并给予积极推动的。
二、设立、运行住房反向抵押贷款的建议
应当承认，象“反向抵押贷款”这样跨行业跨体系的社会性业务出现，是行业发展、社会进步的体现，是社会事业的完善。针对中国社会的现状，设立“反向抵押贷款”虽然存在一定需求，但需要克服的困难仍然很多，这种保险养老模式，是基于西方成型的物质条件和价值观念形成的，所以，引用时要注意因地制宜。
在一般推行的反向抵押贷款中，老年人继续使用自有的房屋，就可以享有由该住房的反向抵押而带来的长期持续的现金流人，以应对晚年养老生活。在我国现实的境况下应给予多样化的创新。
变换的方式可包括:(1)资产置换:在国家城市规划设计变更，居民住宅拆迁的情况下，可通过反向抵押贷款的方式，使其中众多的老年住户，用获得的拆迁款再加反向抵押融资，顺利地取得新迁人区块的住房，从而极大地改善自身的生活居住水平。如某老年住户62岁，原居住在市中心的住房计40平方米被明令拆迁，可得补偿金30万元。此时，该老年住户用此30万元在市郊购得70平方米住房一幢，同时将该住房向金融机构办理反抵押贷款并签订反抵押贷款合同，约定该老年人尚有存活余命为巧年，同时贷款利率、经办机构费率合计为7%，该老年人每月将可从该住房中获得房贷为x=[30x(1-7%)÷15]÷12个月=每月给付的金额。经计算x = 1550元。(2)老年人与金融机构合资购房:该老年人拿出巧万元，并向保险公司或银行贷款15万元，共计30万元，购买该幢价值30万元的住房，老年人首先人住直到其最终死亡为止，整个贷期不确定，也不必归还贷款本息，老人死亡后用该房产的价值来归还贷款本息。本模式也可认为是老年人同银行合资购房，顺序占有支配。双方的出资比例，应结合老年人的预期存活寿命、利率及房价波动等，做详细计算并在执行中根据情况变化给予相应修订。(3)老年人向房地产商反向抵押贷款:老年人一次性拿出30万元，交付房产商取得人住该住房长达20年的资格，人住期间，房产商每年向住户返还1.5万元，到20年结束，30万元房款全部向住户返还完毕。老年人提早死亡时余存未返还款一次性返还给其继承人，20年期满住户仍健康存活时，允许其继续居住下去，不必再缴纳费用。同一笔钱达到住房、养老两不误。(4)老年人合作购房并办理反向抵押贷款:有数位老人住房被拆迁，各获拆迁款10万元，如各自分开居住，分别养老，生活水平将会较低，必须寻求政府的帮助。有4位老人合作购房，合住养老，现用30万元购房并办理反抵押贷款，余10万元作为生活费津贴。大家共住一起，其乐融融，免除孤独寂寞之大难题。
中图分类号：TU241 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2013）20-0170-02
随着我国综合国力的提高，社会经济的迅速发展，老年问题日益凸显出来，养老住宅问题应运而生。人步入老年之后，在精神、感官、肢体等都会出现不同程度衰退或是残疾，身心疾病成为影响他们自主行动的内在因素，年龄越高，也就需要更多的外界照顾条件。因此，在城市建设中必须考虑老年人的特殊性，为他们建设舒适、方便的居住环境。
1 建设老年住宅的必要性
21世纪是全球老龄化的世纪，据相关资料表明：到本世纪中旬，我国60岁左右的人口将占全部人口的30%，80岁以上高龄人口，由今天的2%，也会上升到6%～7%。随着时间的流逝，我国有4亿多老人已成定局。就目前老年人居住模式来说，以前的住宅设计基本上都是以身体健康者的行动标准为依据，没有充分考虑到居住空间的舒适、宽松、方便等有效需求，对于老年人居住更是考虑不周到。因此，这就要求设计者在住宅设计理念上，需要不断完善，根据老年人的生理、心理特征和对居住的需求，设计出适合老年人居住的住宅。
2 老年人的心理和生理变化
老年人在生理上存在着不同程度的衰老症状.。如：反应迟钝、体弱多病、视力下降、肢体不灵活、对环境适应能力差等。所以，老年人住宅应尽可能的为老年人的活动提供方便。应充分考虑住宅的层数、楼梯踏步尺寸、厨卫设备的安装等建筑构造，消除各种不安全因素，为老年人提供方便。人在老年的时候，社会交际和人际关系范围逐渐缩小，在老年人心理上，形成了孤独感、空虚感和失落感。随着我国计划生育政策的实施，导致老人们独立居住的家庭逐年增多。因此，就要建设出更多、更适合他们的居住环境。
3 老年住宅的室内空间设计
①起居室设计。起居室是老人日常活动比较频繁的场所，应该多方面满足老人的日常需要。面对老人所具备的心理特征，起居室的面积不宜过大，太大很容易产生负面情绪。由于老人的体力下降，对于家具的选择要特别注意。例如：沙发的选择要充分考虑到硬度、高度、材质和是否有扶手等条件。一般皮质沙发不太适合老年人使用，一些木质或是金属的布艺沙发有助于老人起身，还可以减缓坐久后的疲劳感。在高度上要比普通沙发高一些，做下去保证大腿和小腿的夹角控制在90？{左右，靠背能支撑颈部，能促进老人身体的血液循环。从老人安全的角度考虑，老人使用的沙发要有扶手装置。由于老人腿力减退，起身需要借助外力的支撑，扶手就起到了很好的作用。由于起居室是老人活动频繁的场所，应尽量选择朝阳的方向，窗户旁边放置椅凳，以便老人能经常晒晒太阳。特别注意的是，由于老人的视力衰退，对阳光的识别度低，对照度的要求要比年轻人高出2～3倍。因此，室内要有充足的阳光，亮度也要高些。尽量避免眩光出现，因为老人的视觉敏感脆弱，容易造成视物模糊的现象。
②卧室设计。卧室是老人最重要的休息空间，在设计上需要特别注意。床是卧室中最重要的部分，其摆放位置直接影响老人的身体健康。床的摆放位置不可以接近窗户或是门，避免老人受到风寒。床的两侧都能上下，为老人提供方便。在床头放一个床头柜，方便老人放一些经常需要的东西。
③卫生间设计。老人的卫生间尽量不要装置浴缸，宜淋浴。由于老人肢体不灵活，稍有不慎，就会引起滑到，而发生危险。浴室应该设有浴凳，既安全又舒适。同时还要在淋浴和坐便器旁边设置水平的竖直的扶手，便于老人起身撑扶。由于老人的平衡力下降，在卫生间一定要做防滑处理，避免老人滑到。通风良好是洗浴安全的重要保障。老人在洗浴时，一定要注意通风，防止缺氧造成危险事故发生。大部分老人都存在腿乏体重的问题，下蹲和站起时都很不方便。因此，应适当加高坐便器的高度，比普通坐便器高20～30 mm即可，便于老人起立。
4 根据老年人特征，进行便利设计
①设置轮椅坡道。在门厅、过道、和房间不宜设置门槛，有高度差的地方应设计坡道。设计的踏步高度为10～20 cm，踏步的宽度为36～40 cm，台阶3步以上为宜。在轮椅坡道设计时，要充分考虑坡道坡率、宽度、休息平台等。
②应用缓坡楼梯。在过去的住宅建设中，为了节省财力物力，楼梯设计的非常陡峭，就连年轻人上楼也会感到费力。因此，老人住宅的楼梯应该设计的缓一些，踏步宽应为32～34 cm，踏步的高度应该为13～15 cm，每段的踏步不应大于13步，不应该采用无踢面的踏步，踏步面要用不同的颜色区分开。
③照明设计。由于老年人视力衰退，经常会出现模糊、色弱等现象，给他们的生活带来了巨大的麻烦。在设计老年住宅时，要选择功率大的灯具，以保证屋内有足够的亮度。局部地方还应设计电光源，消除光源产生的阴影。地面及桌面尽量避免强反光材料，防止明暗光线太强影响老年人的视线。
④标识设计。老年人辨别能力比较差，对于有色弱的老人可以加大门与墙壁的色彩反差，在门口技术明显的标志。为了防止老人走路踏空，楼梯踏步应设计的较宽些，端部可以设计大于4 cm的色带，方便老人识别。
⑤过道的设计。狭长的过道会使老人的心理产生压迫感，严重影响老人的心理健康。对于行动不便的老人，经常会使用轮椅，狭小的过道会给老人活动带来不必要的麻烦。因此，过道的净宽应不小于160 cm，为老人的出行提供方便的道路。
⑥户外安全设计。老年人特别害怕孤独，他们对户外的依赖程度大于其他年龄层的人。老年人在户外可以锻炼身体，还能与人沟通交流，使身心愉快。在老年人住宅的户外设计平坦的路面、防滑处理、台阶改成坡道、护栏设施等，保证老人在出行时户外安全，让更多的老年人能够从室内走出来，接近大自然，呼吸新鲜的空气，有利于身体健康。
5 结 语
随着我国社会经济的迅速发展，老年住宅的质量也在不断的改善和提高。老年住宅设计应该遵循功能合理性、实用性、安全性、健康性和灵活性的设计原则。老年住宅的设计目标就是尽可能的为老人独立生活提高方便，从而提高他们的生活质量。近几年，老龄化问题得到了高度重视，养老模式还处于不断探索和发展的阶段。在住宅设计上海没有形成理论体系，需要完善的地方还有很多。这就需要房屋设计者对老年人住宅设计进行不断的探索，为老年人这一特殊人群做出积极贡献。
参考文献：
[1] 张晓梅.基于中国老龄化社会的老年住宅设计探讨[J].华北矿业高等专科学校学报，2001，（3）.
以房养老：特点、风险与发展
文/肖严华 上海社会科学院经济研究所副研究员
人口老龄化呼唤多元化养老服务体系
随着生育率水平的长期普遍下降、人口平均预期寿命的不断延长，人口年龄结构发生了巨大变化，老龄社会形态成为人类社会发展的共同未来。然而，与西方国家以百年时间逐渐人口老龄化不同的是，我国人口老龄化呈现出急速发展、超大规模、未富先老的特点。我国不仅是世界上人口最多的国家，也是老年人口最多的国家。
2013年末，我国60岁及以上的老年人口已经突破2亿大关，而且我国人口老龄化正在不断加速，我国养老保障体系正在承受日益沉重的巨大压力。如何缓解我国养老保障体系的巨大压力，切实保障老年人的退休生活，是当前和今后很长时期内我国面临的一个突出问题。
目前我国老年人的主要经济生活来源包括家庭其他成员供养、最低生活保障金、劳动收入、离退休养老金和财产性收入。据2014年7月北京大学中国社会科学调查中心的《中国民生发展报告2014》，由于近年来房价快速上涨，房产占城镇家庭财产比例在80%左右，是我国城镇家庭财产最重要的组成部分。同时，报告还指出，老年人家庭的人均医疗支出最高，其医疗支出占消费支出的比重也最高，这意味着老年人家庭面临着更大的经济负担。因此衍生出以老年人的房产等财产性收入来养老的这种“以房养老”的需求，这样可以盘活部分老年人的不动产，可作为部分老年人养老消费的一项补充经济来源，有利于我国养老事业的发展。
特点与风险
2013年9月13日，国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》（下简称《意见》），明确提出开展“老年人住房反向抵押养老保险”试点，这意味着以房养老已经提升到国家战略。此次中国保监会正式《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，被视为落实国务院决策的一项举措。按照《指导意见》，投保人群被限定为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。这意味着“以房养老”商业保险正式开闸，其特点有以下三点。
一是主体不同。此前上海市推出“以房养老”试点的主体是上海市公积金管理中心；也有中信银行推出养老按揭。但此次由保险机构推出的以房养老，是一种保险产品。
二是运行模式不同。上海市公积金管理中心的运行模式是65岁以上的老年人将自有产权房屋出售给上海市公积金管理中心，老人在有生之年仍然可以居住在原有房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用。中信银行推出养老按揭的运行模式是老人把房屋抵押给银行，获得一部分养老金，并且每月偿还一部分利息或本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。如果到期后不能偿还本金，银行将收回房屋。
而此次保监会推出的“以房养老”运行模式是，作为寿险服务的“以房养老”不再规定按揭年限，老人可以一直居住到去世，其次，老人每月领取一定数额养老金，去世后，如果按揭款项没有用完，继承人可以继承剩余部分，或者支付老人已使用的部分将房产赎回。
三是设定犹豫期。此次推出的“以房养老”在设计上，保险公司被要求在保险合同中明确规定犹豫期的起算时间和长度、犹豫期内客户的权利，以及客户在犹豫期内解除合同可能遭受的损失，犹豫期不得短于30个自然日。
同时，此次由保险机构推出的“以房养老”试点，存在着以下三点风险。
一是房屋贬值风险。近年来，面对中国主要城市出现房价上涨过快、价格虚高的现象，国务院等相关部门陆续出台了多项房地产市场调控政策。2003年、2006 年、2010 年国家都频繁地出台了房地产市场的调控政策。2011 年以来，房地产限购政策、首付比例上浮、利率优惠政策取消等相关政策频频推出，这势必影响房价的波动。
二是道德风险。由保险公司提供的以房养老保险方案是投保人与保险公司按照自愿原则订立，存在着信息不对称问题。作为以养老为目的的金融产品，“以房养老”在制度设计上要紧紧把握养老需求，防止把“反向抵押”获得的养老金用于还债、后代教育等非养老用途。
三是长寿风险和房屋的70年产权问题、金融机构的流动性风险问题以及住房维护修缮问题。长寿风险是指一个人的实际寿命大大高于其最初的预期寿命，随着医疗手段的进步，人类平均寿命不断延长，这对寿险产品的定价产生了很大影响。目前我国居民的房产只有土地使用权，在“以房养老”过程中，存在抵押期间产权可能到期的情况。虽然《物权法》规定住宅建设用地使用权期间届满的自动续期，但是并未明确续期是有偿还是无偿。况且我国住宅设计使用年限一般只有50年。产权如何续接，直接影响到房屋价值评估。
“以房养老”是小众产品
从国际经验来看，“以房养老”尚属小众产品。从我国现阶段国情来看，“以房养老”面临着诸多不确定性风险。它只是将老人的未来资产价值提前变现，提高老年人的收入水平和消费水平，是一种商业化的补充养老工具，只能作为基本养老的一种市场化的补充，供养老者自愿、自由选择，尤其是为那些失独、孤寡、丁克老人提供了一个选择，以进一步提高他们的生活质量；也可供那些手持多套房子的相对富裕的老人，通过反向抵押来获得更优质的退休生活。
“以房养老”涉及到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，因此需要加强各行业、各部门之间的合作。一方面，政府应大力发展养老服务业，吸引更多社会力量兴办养老产业、大力发展养老社区、开拓养老模式及弥补社区养老、机构养老的短板，并针对产权、理念、房价波动等难点，搭建好房产评估、政策咨询、纠纷仲裁等机制，为以房养老落地生根提供土壤。另一方面，政府应高举监管利器，为购买以房养老产品的消费者保驾护航。
总之，开展老年人住房反向抵押养老保险有利于健全我国社会养老保障体系，有利于拓宽养老保障资金渠道，有利于丰富老年人的养老选择，有利于保险业务进一步参与养老服务业发展。
该不该购买“以房养老”保险
文/徐美芳 上海社科院经济研究所副研究员
《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》的出台，标志着酝酿许久“以房养老”保险终于迈出实质性一步。但从概念提出到正式实施，市场对这项新生事物一直争议不断。作为普通老百姓，该如何看待此项保险产品呢？
“以房养老”是一种补充养老工具
对于消费者而言，必须明确以下几点：第一，产品意义。“以房养老”保险是一种新型养老方式，即在现有的养老方式基础上，老年人又增加了一种养老方式选择。从宏观面讲，它促进了多层次、可持续养老保障制度建立；但这种养老方式也存在不足之处，例如，保险是典型的信息不对称市场，作为以养老为目的的金融产品，“以房养老”保险也容易产生道德风险。第二，资金因素。资金和情感是养老保障水平相关的两大关键因素。“以房养老”保险主要解决的是养老金问题，是资金问题，即它不能解决老年人需要的情感需求。第三，适合人群。国际经验显示，“以房养老”保险适用于高房价城市、高潜质房屋和高素质老人，而无子女老人和“失独老人”则是最合适的购买群体。2005年全国老年人口健康状况调查显示，我国无子女老人约有352万，每年还呈上升趋势。
理性分析自身保险需求
“以房养老”保险属于商业保险范畴，老年人可根据个人生活状况和养老需求自愿投保。理性分析自身保险需求时应考虑以下三点：
第一，自身对老年生活需求。身体状况、经济资源、生活经历、家庭关系、教育背景等不同因素决定了老年人对晚年生活的不同需求，通常，“以房养老”保险比较适合于倾向社会化养老的老年人；
第二，现有养老方式。我国目前养老方式仍以与子女同住养老及居家养老为主，敬老院等养老机构养老和保姆照料其次。从理论上讲，后者比较适合“以房养老”保险；
第三，个人经济资源。“以房养老”保险有助于盘活老年人房产，实现个人经济资源优化配置，提升老年人养老保障水平。例如，通过“以房养老”保险，老年人在盘活房产后，可以给自己养老找更惬意的中高档养老社区。因此，“以房养老”保险需求与是否需要盘活房产、拓宽经济资源有关。
掌握一些必要的保险知识
“以房养老”保险涉及老年人切身利益，又将传统养老保险与房地产市场联系起来，比传统保险更加复杂，消费者有必要掌握一些必要的保险知识。
比如，关于保险本质。保险是一种合同关系，即“以房养老”保险买卖双方是一种合同买卖关系，是一种相当严肃的购买行为，一旦购买，即受法律约束。
关于金融消费者知情权。《中华人民共和国消费者权益保护法（修改）》第二十八条规定：“……提供证券、保险、银行等金融服务的经营者，应当向消费者提供经营地址、联系方式、商品或者服务的数量和质量、价款或者费用、履行期限和方式、安全注意事项和风险警示、售后服务、民事责任等信息。”消费者应充分运用消费知情权，请保险企业提供相关信息，提高对房产评估、产品条款、业务流程等理解，以免造成不必要麻烦。
关于自身权利和义务。实践发现，许多保险消费者并不清楚自身权利和义务，从而导致许多不必要的保险纠纷。作为一项新生事物，购买对象又老年人，消费者必须清楚自身权利和义务。例如，现有试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品，两类产品的购买者对房产增值收益有不同的权益：对于参与型产品，抵押房产价值增长部分，依照合同约定在消费者和保险公司之间进行分配；对于非参与型产品，抵押房产价值增长全部归属于消费者。另，还有年金领取情况、退保赎回价值等权利和义务也非常重要。
实现多方共赢方能破“遇冷”困局
文/于辉 上海社科院经济研究所副研究员
当今中国已经步入到老龄社会，据权威数据预计，2020年我国老龄人口将达到2.43亿，2025年将突破3亿。随着老龄化进程的加快，养老服务的需求急剧增加，社会养老服务体系建设任务艰巨。养老服务财政投入虽然逐年增加，但是依然不能满足快速增长的老年人口及其养老服务需求。养老矛盾日益突出。
“以房养老”保险在我国尚属新生事物，业务流程较为复杂，期限较长，涉及领域较广，通过试点的方式，目的是逐步积累开展此项业务的经验，推动该项业务在我国的健康发展。此次试点设立了两年的试点期，试点城市为北京、上海、广州以及武汉等四个城市。试点期间，投保人群为60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人，单个保险公司业务规模不得超过总资产的一定比例。
从网络媒体报道以及相关部门信息情况看，试点运行以来情况不是非常理想。很多保险公司并未开展相关业务。
一方面是由于新生事物，缺乏积累和经验借鉴，保险机构对将面临的风险难以准确预判，如当下最现实的房价波动风险、利率风险、长寿风险、现金流风险等业务风险，同时也将受到房地产政策、税收政策以及法律环境的影响等，使得保险公司对此项业务保持谨慎态度。另一方面，受传统观念影响，以及对以房养老知识的不了解、担心受骗各种因素影响，有参与意向的老年人也非常少。
在笔者看来，“以房养老”仅仅是辅的养老选择，需要理性看待。“以房养老”在发达国家实施较早，也取得了一些成果，对于解决老年人的养老问题、改善老年人的生活质量、提高老年人的生活水平等方面发挥了积极的功效，但从发达国家实施的情况来看，即便是最典型的住房反向抵押贷款类型的“以房养老”也仅仅是辅助补充性的养老选择，无法代替基本养老。总体而言，“以房养老”模式，反向抵押养老保险的推出只是给有需求的老年人多提供一种市场化的养老选择，需要更理性看待，从思路上看必须营造出消费者、险企和监管层三方共赢，才可能可持续的推行下去。
另外，“以房养老”模式的成功需要完善的制度政策配套以及公平公正的运行环境。“以房养老”的成功可行并不仅仅在于市场规模如何，更重要是各种法律法规是否能配合，是否能够提供一个稳定的法制环境等，市场监管的法制化是“以房养老”能够健康发展的必要保障。“以房养老”涉及到保险、金融业、房地产市场、社会保障以及相关政府部门，相关领域的运作方式和运作质量决定了“以房养老”模式运行质量，如何能够保证这些部门和行业的公平、公正经营和管理，在当前我国相关法律法制不健全的条件下是个很大的挑战。
“以房养老”模式的成功还需要进一步加强宣传和相关政策研究。 加强宣传，注重宣传方式、宣传效果，以得到消费者强力支持的认同。加强相关政策研究，为新生事物完善提供理论支撑。
国外如何“以房养老”
荷兰：“以房养老”模式起源于荷兰，但荷兰人对这种方式不感兴趣，“倒按揭”基本没有市场。一般人65岁退休时可拿到工作时收入的70%以上，房子一般都是自己买下来，没有租房的压力，2009年荷兰人住房自有率为57%。退休后的生活更轻松，有了很好的生活保障，他们一般不需要也不会考虑用“以房养老”这种方式来过退休后的生活。
Abstract: With the aging of the population of residential district planning and aging community residential layout and the external environment of processing problems.
Key words: aging; living mode; the apartment for the aged; environmental psychology
中图分类号：[X191] 文献标识码：A 文章编号：
引言：据联合国的有关规定, 一个国家65 岁及以上的老年人所占总人口的比例超过7 %或60岁以上的老年人口所占比例超过10 % , 即可称为“老年型”国家。我国是世界上人口最多的国家,2003 年我国60 岁及以上的老年人口将达到1136 亿人, 占总人口比重将上升到1012 %。北京、上海、南京等特大城市已率先进入老龄化城市，老龄问题将是我们社会面临的最严峻的问题之一。为老人创造一个老有所养、老有所乐、老有所学的居住环境, 将是国家和政府以及建筑师们所面临的重大课题与挑战。
老年人居住模式现状
目前, 在城市住宅中, 有老人的住户基本分为两种居住模式: 一是老人与子女一起居住生活； 二是各自独立, 分居两处, 相距较远。从现实的使用情况来看, 这两种居住模式都有不尽人意的地方：与子女一起居住的老人，由于两代人的生活方式、思想方法、、兴趣爱好等不同而形成了“代沟”，给同住的两代人带来了生活上的不和谐。而各自在相距较远的地方分居, 又不便于子女很好地照顾老人。
受传统观念的影响，东方人讲究“三代同堂”, 老死不离儿孙，构成大家庭单位。随着社会的发展,核心家庭趋于普及，传统的家庭养老模式受到冲击，今后仅由一对老年夫妇组成的“老龄人”家庭将大量出现并迅速扩大。在这种矛盾之下，“老年公寓”应运而生。
二、什么是老年公寓
所谓“老年公寓”，就是专门为老年人建造的生活设施齐全、公用设施配套不断完善、具有时代气息的城市老年人社区。老年公寓是一种新的居家养老方式，不仅具有分散的家庭养老所没有的服务设施，又具有一般养老机构所没有的家庭气氛。
三、老年公寓的选址
老年人养老的目的就是保持健康长寿和安享晚年，因此对环境质量的要求很高。现有的一些养老院、福利院大多选址在市中心，噪音和空气污染比较严重。随着人们对养老质量要求的提高，带有老年公寓的居住区从主城区向城郊转移会成为必然趋势。
但考虑到老年人对旧的建筑和环境有深厚的感情, 完全陌生的环境会让他们失去安全感，因此一些老年人较认为理想的居所是其居住生活了大半生的地方。在选址上也应该注意：地形尽可能平坦，减少陡斜的步道或者台阶，购物、逛公园时不必穿越主要街道，一些基本的商业设施如超市，药房最好尽可能地邻近，小区内设立老年人活动中心、活动站或活动室，并且结合各级公共绿地设立，给老年人提供健身、文娱、知识讲座等各种活动，丰富老年人的精神生活。
老年人住宅不能因为但求清净而简单地把老年住宅设置在偏僻处，与社会隔离开来，因为老年人经常面对或老或病的同伴，大多会产生失落感和忧伤感。因此在设计人居环境时应该充分注意这一点，在进行规划设计时将老年人住所与儿童、青年人的活动场所相结合布置，这样可以让老年人看到青年和幼儿朝气蓬勃的身影，有利于老年人的心理健康。
带有老年公寓的居住区规划特点
老年社区在规划上要针对性的为老年人的不便进行一些特殊的规划设计。
4.1 户外规划
老年人非常重视居住地的户外环境。具有老龄化特点的社区规划，在设计中应该充分考虑无障碍设计，为老人不方便生活提供方便，道路应该人车分流，避免因老人行动不便与车发生危险，开阔空间活动场所，提供老人的户外活动空间，增加休息座椅，方便老人随时休息。居住区内应该人车分流，小区内设置无障碍环形步道，人流入口处设置在离公交车站较近的地方。
老龄住宅的外部环境处理为老人提供一个优美、安全的室外环境,结合地形营造自然式景观, 创造富于情趣的生态居住环境，给提供老人亲近自然的机会, 同时满足老人们的各种户外活动需求。通过分析老年人的生理行为特点, 他们对户外的心理需求有两个要求：
安全性、可识别性。在设计中, 尽可能减少、消除老年人在活动时可能遇到的不安全因素, 创造安全无障碍的生活环境, 如道路的坡度、扶手、活动空间的安全等。
社交性、休闲性。由于身体机能的下降, 适当的体育锻炼可以使老人的病痛得到缓解, 同时强身健体。
4.2老年住宅设计特点
老年公寓的设计应该适合不同年龄层次的老人，根据老年人的生理特点，世界卫生组织对全球人口的身体和平均预期寿命的测定重新划分了年龄组：60~74岁为年青老人，75~89岁为老年人，90岁以上为长寿老人。各个年龄组的老人对于住宅，环境，心理的需求都有所不同，因此开发修建老年公寓也需要考虑不同年龄组老人的特点。针对以上三种年龄组老人的生理特点，老年公寓的设计要点是要避弊趋利。
楼层不能太高，4层以上必须设电梯，电梯间和楼梯适宜大，可放置轮椅和安装升降椅。住宅入口及门口面积宜适当增大，便于轮椅通过。
室内地板应当平坦，防滑，没有高差，不可以设置门槛此类的障碍物，防止老人摔跤，也便于轮椅通过。
厨房和卫生间面积要适当加大，操作台与盥洗台下部应有空位, 以便老人坐着轮椅操作。卫生间的浴缸旁设置过度座凳, 卫生间门用拉门或外开门, 使用可以从外开启的锁, 以防不测。
老人由于身体较弱, 在家的时间相对年轻人要多一些, 故老人卧室宜朝阳布置。阳台应稍宽些, 能放一小桌, 供下棋、看报、聊天喝茶等用, 也可供有兴趣的老人养花、鸟之类来消遣。
除了这些特点之外，老年公寓住宅的一个显著特点是依据老人在不同时期因生理变化带来的不用需要而设计。
年青型老年人：这类型的老人生活能够自理，因此住房面积不必太大，但要有相应的厨房、卫生间和一些服务系统，比如菜市场，超市。老人可以关门生活，不受外界干扰，也可以到附近的服务机构参加活动。
老年型老人：这类型的老人身体素质逐渐下降，生活基本不能自理，因此室内设计转为无障碍设计，家具、器具和设备要配置在便于老人操作的位置，住宅入口、卫生间、浴池、座便器旁应增设扶手，地板需要加固防滑，门最好改为推拉式并且有明显的色彩标志，以提醒老人注意。此外，改变方向的或者有高差的地方应该有鲜明的标准或者色彩，设置专门的家政人员为老人们提供日常必需服务。
长寿型老人：这类型的老人是需要特别护理的，为长寿型老人设计的住宅不仅要具备以上两种年龄组老人住宅设计的功能以外，还应该开设治疗，护理，康复以及临终关怀等齐全的医疗康复设施。室内也应设有紧急呼救设施，以应付老人突发病和突发事件。要融服务、医疗、护理为一体，老人在这里能得到全方位的护理。
东西方老年住宅的对比与启示
欧美各国由于受传统个人主义的影响，比较注重发展社会养老设施，特别是美国迅速发展老年社区。而东方受儒家思想影响，一些已开发或者正在开发的国家试图寻求维系传统的家庭伦理观念和尊老爱幼的社会风气。例如，美国的老年人住区建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动就超过80种以上。东方老年住区发展较好的有日本、新加坡和香港，日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的，能够提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活既“二代居”的住宅产品。
结语：对于居住区中越来越多的老年人, 城市规划师和建筑师应充分意识到人口老龄化的紧迫性, 在当前的居住区规化设计中, 从明显改善老年人居住方式、住房特点、公共服务设施和外部环境等方面入手, 给他们创造一个安度晚年的良好居住环境。
参考文献
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（一）改革试点作用有限
2011年1月28日，重庆、上海两个城市率先进行了房产税改革试点，我国首次在持有环节对个人住房征税。总体看来，仅在两个城市试点，试点范围小，而且试点城市的房产税政策温和，涉及面窄，对推进房产税改革的作用较为有限。从征税范围看，两个城市的征税范围几乎仅是针对增量房产，只有重庆针对存量独栋商品住宅，而重庆市的个人自住独栋商品住宅目前仅有3000多栋。较窄的征税范围一是导致税收收入较少，对地方财政的税收收入作用很小；二是仅针对增量房产征税，不能体现对存量房征税的问题，使房产税的试点作用削弱。
（二）全国范围内征收存在技术难题
首先，我国各地个人住房信息系统都不完善，给房产税改革增加了难度。个人住房信息系统是房产税征收的基础，全国范围内房产税改革需要全国各地建立全面、实时和动态的居民个人房产信息系统，这不仅需要投入大量的资金和时间，此外还面临体制的障碍。
其次，我国房地产评估机构建立不完善。我国评估人员匮乏，评估技术落后，评估机构的公信力也尚未达到标准。
（三）土地制度加大房产税改革难度
我国的土地国有制引发了关于房产税改革的争议，我国的房地产是住宅私有而土地国有，住宅所有者只对土地拥有70年的使用权。土地国有制度使地方政府过分依赖土地财政，土地出让金收入逐渐成为地方财政的第二大支柱。相比之下在现行房产税制度下，房产税收入占地方财政收入的比例很小，房产税收入对增加地方财政收入的作用甚微。政府对土地财政的依赖导致对地方税收的改革积极性不高，对房产税的改革甚至有抵触心理，这增加了房产税改革的难度。
（四）税收征管机制和民众纳税意识均不健全
房产税作为一种财产税，属于直接税的范畴，而在征管上又不同于所得税，所得税可以在所得中被提前扣除，但是房产税就缺乏这样的机制，只能靠“强收”，所以征收房产税要建立在民众良好的纳税意识的基础之上。一方面我国目前的税收征管机制是建立在对间接税征收的基础上，在设计上并不符合房产税征管的要求。另一方面，我国民众的纳税意识尚不健全，所以房产税改革必须在征管环节进行精巧的设计，否则会出现的大量偷税漏税，甚至面临大面积僵持的现象。
（五）特殊时期赋予了房产税过多的功能
近年来，我国房地产价格不断攀升，国家不断出台房地产市场调控措施。在这个时期进行房产税改革试点，房产税本身被社会赋予了过多的功能，例如房产税能否降低当今不断上升的房价、能否抑制投资性房地产需求等。在特殊的时期，进行房产税改革让房产税背负了沉重的舆论压力，这无形之中给房产税改革造成了巨大的社会压力，不利于房产税在全国范围内推进。
二、国外房产税制度的概况及其特点
（一）国外房产税制度概况
世界上很多国家征收房地产税，各国在税收制度的制定和征管过程中积累了丰富的实践经验，对我国的房产税改革有很大的借鉴意义。表一为国外房产税制度概况一览表。
（二）国外房产税制度特点
纵观世界范围内征收房产税的国家，房产税制度特点主要有：
1．房产税是地方税收收入的主要来源
世界上大多数国家的房产税都为地方税种，由当地的政府征收和管理。房产税是地方政府收入的主要来源。例如美国房产税收入占地方税收收入的比重在70%左右，加拿大在90%左右，澳大利亚几乎所有的地方税收收入都来自房产税。图一为主要国家房产税占地方税收收入的比例。从图中可以看出，西方国家房产税收入占地方税收收入的比例普遍较高，房产税是地方税的重要税种，房产税是地方财政的主要来源，而亚洲国家房产税占地方税收入的比例则相对较低。
2．征收目的明确
大多数国家征收房产税的目的主要有增加地方财政用于提高当地的公共服务水平和调节贫富差距两大目的。例如美国征收房产税主要是增加地方财政收入，提高地方公共服务水平，而新加坡征收房产税的目的主要是调节贫富差距，有些国家也以房产税作为调控房产市场的辅助政策，例如韩国。征税目的明确有利于减少房产税征收的争议，增加税收收入使用的透明度，提高纳税人的积极性，同时可以有效地减少相关的税收漏洞。
3．税收要素设制合理
从征税范围看，大多数征收房产税的税基较宽，房产税针对全民房产征收，同时对特殊群体（例如老人）设定优惠政策。宽税基既能保证公平，又能够保证地方政府的税收收入，提供稳定的财政来源。
从税率来看，各个国家的税率制定方法都不相同，例如美国由各地政府结合当地的实际情况，根据当年的预算、应纳税财产的总价值、其他来源的收入等变量确定税率，各个地方税率不同，但都在0.8%-3%之间。英国则采用累进税率从而更好的进行二次分配。纵观各个国家的税率，税率普遍较低，税率低可以降低单个纳税人的税收负担，降低税收征管的难度。
除了少数国家以评估租金作为房产税的计税依据外，大多数国家的计税依据都采用房产评估价值。因此大多数国家都配有完善的房产评估机制，包括高素质的评估人员、合理有效地评估方法、评估日后事项的处理机制。从而能够公平公正的确认房产的评估价值，并有效地解决房产评估纠纷。
4．配套设施健全
为了配合房产税制度，各国都有完善的个人住房信息系统、高效的房产评估部门，从而有效地控制房产税税源。住房信息系统包括房屋种类和数量、土地类型、估价的组成和变化、所有权等详细信息。高效的评估系统主要是以信息系统提供的信息为基础，查找所有可征税的房产，同时确定其所有权、对所有的需纳税的房产进行评估并确定其价值。同时很多国家还设有房产评估纠纷办公室，如果房主对评估价值有异议，可以向评估办公室申诉。完善的配套设施为房产税的征收奠定了基础。
5．征管体系严密
各个征收房产税的国家，在征收管理环节的制度设计都较严格。大多数国家都采用征税软件，房产税的申报、登记办理、征收和预测等一系列工作都可由其完成。例如美国，征税官员会根据软件系统计算的应纳税额，将税单打印出来，然后寄给纳税人，也有些是寄给银行等金融机构，由其代为征收。纳税人接到税单以后，如无异议，按照税单列明的应纳税款开支票，在规定时间内连同税单一起寄回税务机关，也有些委托金融机构代为缴纳，很少有纳税人直接到征收机关上门纳税。此外对于逃税人，各国家都会有高额的罚款，税务部门还可以行使对房产的留置权和拍卖权。严密便捷的税收征管程序，降低了税收成本。
三、各国房产税制度对我国房产税改革的启示
（一）明确征税目的
目前我国房地产市场处于特殊的时期，房产税在此时进行改革会被赋予过多的功能，相关部门要明确房产税的征收目的，减少房产税改革的舆论压力。从世界上大多数国家的经验来看，房产税收入大多是地方财政的支柱，主要用于当地的公共服务。反观我国现行房产税制度，与OECD成员国相比（见图二），房产税占地方税收的比例很小，对地方财政的作用极为有限，地方政府过于依赖短期的土地财政，因此我国房产税改革应该注重房产税地方财政的长期作用。此外一些国家房产税也起到了调节贫富差距的作用，少数国家把房产税作为房价的调控工具。因此，我国征收房产税的主要目的应该是完善地方税制，增加地方财政收入，税收收入用于保障性住房的建设和公共服务，同时起到调节贫富差距、合理引导需求的作用。
（二）加大投入破解技术难题
首先，尽快完善个人住房信息系统。我国要以城市住房信息系统建设为重点、以房屋登记数据为基础，建立部、省、市三级住房信息系统网络和基础数据库，全面掌握个人住房的基础信息及动态变化，为房产税的征管提供技术保障。加快个人住房信息系统建设是一个庞大的系统工程，涉及到很多部门和单位。因此，建立全国联网的个人住房信息系统需要多个部门的配合，国家方面应由住房和城乡建设部负总责，地方上则由房地产管理局具体负责牵头建立。在此基础上，逐级成立全国住房数据库建设领导小组，把民政、公安、社保、银监、人民银行、劳动和税务部门等职能部门纳入其中，各司其职，各负其责。同时个人住房信息系统的建立要注重明晰存量房产权这项工作，可以采用通过房屋普查、专项调查或补充调查等多种形式。
其次，从实践经验来看，征收房产税的国家都设有专门的房产税评估部门，负责房地产的评估。设立的房产评估部门可以隶属于税务机关，也可以独立于税务机关。相关部门设立后，要引进评估人员，这是最大的难题。所以一方面要加大对原有评估人员的培训力度，提高素质，也可以从国外引进相关的人才。另一方面要培养新的房产评估人员，高校增设相关专业，同时注重实践环节。此外，房产评估部门应该有相关的纠纷解决机制，征收房产税后，房产评估纠纷事件会大量增加，评估部门要公平处理。
（三）合理设制税收要素
税收范围的设定要兼顾合理与公平，目前试点的两个城市主要是针对增量房产中的一部分进行征税。世界上其它国家征收房产税大多针对全民的全部房产，同时设有相关的税收优惠，例如美国对老年公寓免征房产税，在日本新建3层以上防火住宅5年内、新建其它住宅户3年内都可享受半额不动产税的优惠。长期来看，我国房产税的征税范围不能仅针对一部分房产更不能仅针对增量房产征税。鉴于公平，房产税的征收范围应该是全部的房产，但是为了不加重低收入者的负担，可以制定相关的税收优惠。从图4看，个人一生30-50岁养房能力最强，养房能力最差的是靠退休金生活的老人。所以房产税征收应该与养房能力相吻合，对于老人等养房能力差的群体设定税收优惠或者免税（见图5），而对于养房能力强的群体可以稳定征收。
税率的设定短期内可以参考美国的做法，首先人大授权国务院制定一个税率范围，在此基础上，地方政府结合当地的实际情况制定合理的税率。对于税率的制定方法，地方政府可以参考美国，由财政收入、房产价值等数据计算税率，也可以根据试点的经验，在试点税率的基础上进行修改。长期来看，房产税的税率应该采用累进税率，能够在调节二次分配上发挥功能。
房产税的计税依据应该采用房产评估价值。从世界范围看，大多数发达国家都采用房产评估价值，一些转型国家如智利、捷克等按面积征收或混合计价法征收房产税，也正在转变。采用反映市场价值的评估价值比按照面积征收更公平且税收收入更有弹性；若按套征收则容易出现假离婚、假分家等逃税现象。所以长期看来我国房产税计税依据应该采用反映市场价值的评估值。
（四）建立科学的征管机制
目前我国的税收体制是建立在间接税的基础上，所以首先要加快改革税收体制，为房产税的征收提供平台。其次在完善个人住房信息系统的基础上，鼓励个人申报，从而可以有效地控制税源并减少冗杂的程序。同时房产税的征管要合理降低税收成本，尽量避免出现试点时呈交大量证明材料的现象。我国房产税的缴纳可以参考新加坡，鼓励纳税人通过银行账户转账的方式，当然这需要金融等其他机构部门的配合。
为有效控制税收漏洞，减少偷税、漏税现象，加强纳税人的纳税意识也至关重要。我国在所得税制度日渐成熟的条件下，直接税的税收体系会得到很大改善，公民的纳税意识也会得到一定的提升。此外政府要加强宣传，主要是对税收目的宣传，征收房产税是取之于民，用之于民，税收收入用于公共服务，无形之中会增强纳税人的纳税意识。
我国自上世纪末已经进入老年型国家。目前我国60岁以上老人以达到1.3亿,占全国总人口的10%以上。根据我国人口普查资料对21世纪人口老龄化过程的预测,我国已提前进入了人口老龄化的第二阶段,即人口老龄化的迅速发展阶段。2010~2040将是我国人口老龄化速度最快的时期。老年人口基数大、发展速度快,是我国即将面临的严重问题,因此解决老年人居住问题迫在眉睫。
1老年居住环境现状
目前我国老年人的居住模式除少部分选择传统的养老院等福利设施外,大部分老人的居住模式可归为以下几种:(1)合居模式,即传统的家庭养老。随着社会经济的发展这种几代合居的养老模式已经逐渐在减少。(2)独居模式。健康状况良好的老人由于种种原因常独自居住。随着第一代独生子女的成长,老人独居的现象也越来越普遍。(3)毗邻模式,即老人和子女毗邻而居,既保持了各自的独立生活,又能方便照顾老人。
在这几种养老的居住模式中,或多或少都存在着以下问题:家庭住房面积不足,导致老年人居住条件无法改善,不利于老有所养;缺乏有组织的精神慰藉活动和提供这些活动的室内外公共活动空间和场所;环境设计和建筑的细部节点中缺乏对老年人特殊的生理、心理的考虑等。有资料表明有54%的老年人对小区没有专门的老年人活动区表示了不满;有45%的老年人对小区或街道上没有设立医疗机构表示不满①。随着人口的老龄化日益严重,现有的社区居住环境已越来越不能满足老年人的需要。
从上世纪末我国进入老龄化社会以来,在上海、北京等大城市里除了政府兴办的福利院外,陆续出现了商业化的专门的养老设施,如托老院、老年公寓等。这些设施提供老人的住宿、医疗、卫生、娱乐等众多生活的方便。他们从建筑模式上可分为:成套老年公寓住宅;合居老年公寓住宅;护理和医疗型老年住宅或机构。
各种养老设施作为新兴事物,存在着一下一些问题:
a.布局不尽合理。老年公寓和养老机构的建设还没有列入城市的总体规划。目前存在着一些老年公寓虽然环境和物质条件都很好,但地点远离社会、远离亲友,交通不便。各级政府所办的社会福利养老机构(敬老院、老年公寓等)有些虽然设在社区附近,但相对来讲占地小、活动场地有限,环境较差。这也是许多老年人不愿入住的缘故。
b.价格对老年人收入水平来说相对较高。这也是许多老人不选择这些养老设施的一个重要原因。
c.空间单调、缺乏人性化设计。犹如筒子楼的设计,缺乏交往空间,老人的生活空间很小,生活面也很窄,导致了许多老人不愿入住。
笔者在对朝阳区的不同档次的老年服务设施进行了考察,从大的环境看,他们老年公寓所处的位置都处在或邻近社区中心,但相对封闭、独立,自成一体。高墙大院、铁门紧闭,给人以与世隔离的孤僻感,整体气氛压抑。
2国外老人居住环境的发展
国外的老龄化早在上世纪60年代就开始了,老年住宅的发展也经历了较长的时间发展比较成熟。逐渐从对老年人单纯的生理扶助转向生理、心理的并重。现在国外老人居住环境具有以下几个特征:
