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中图分类号：TP311文献标识码：A文章编号：1009-3044(2012)22-5269-02
VB + ACCESS Based Real Estate Sales System Development and Research
HUANG Wei-hua
(Rizhao Radio and Television University, Rizhao 276800,China)
Abstract: According to the real estate marketing present situation and the trend of development, combined with the state of the housing system reform and regulation, construction of real estate sales system, auxiliary real estate sales and management, to achieve the real estate sales management system, standardization and automation, improve the management level of real estate sales.
Key words: real estate sales; system development; VB; ACCESS
随着人类社会的进步和科学技术的发展，人们的生活水平也在不断提高，对住房的要求也在日渐提高，导致房地产销售日益火爆。在房地产销售行业竞争日益激烈的今天，房地产企业怎样提高服务质量和管理能力就显得越来越重要。由于房产销售业务形式复杂，种类繁多，早期的手工销售方式已经不能适应现代房产销售的需要，在这种形式下，房产销售管理系统营运而生。
1国内外现状分析
1.1国外现状
通过网络方式来购房在世界许多国家早已成为购房者的首选方式，根据美国房地产经纪人协会统计数据显示,在房地产企业中约有75%的美国房地产商利用Internet销售房屋,在购房者中约有80%的购房者都是通过Internet寻找合适的住房,这其中大约有25%的人能够借助互联网找到理想的住房。自1975年开始，美国房地产公司的房源信息就录入在电脑系统中,到03年购房者就能够在互联网上查到各种房源信息。
1.2国内现状
随着计算机技术和Internet的迅速发展和普及,目前在国内通过Internet的方式成交的的房地产交易量也在日益增长,根据中国房产网站大全的统计显示,目前在国内与房地产相关的网站总量已经超过了10000家,使用房地产网站的人数更是超过了1000万人，所以房地产公司现在都比较重视网络平台,大部分的房地产企业已经拥有了自己的企业网站，但没有很好地利用计算机和网络技术来进行房产销售和管理。
2系统开发的背景和意义
2.1系统开发的背景
目前社会上随着房地产企业规模的不断扩大，各种服务类信息同时也在成倍的增长,尤其对于部分规模较大的房地产企业来说,面对如此巨大的信息量，开发出一套与企业相适应的房地产销售管理系统来提高工作的效率是非常必要的，通过该系统，能够做到对信息的规范管理、科学统计和快速查询，从而减少在管理方面的工作量。
在房产销售管理中，最基本的一项常规性工作——房屋销售服务信息管理，常规却繁琐。长时间以来，该类的管理基本上完全依赖人工来进行，这样不仅浪费了大量的人力、物力和财力，同时由于人工管理存在效率低、易出错等问题，必然会造成售后信息管理的不规范。
开发房地产销售管理系统就是为了使售后服务信息管理的管理朝规范化、简单化、有效化的方向发展。
2.2系统开发的意义
传统的房地产销售管理工作绝大部分要靠人工来完成，管理人员每天需要处理的数据量非常大，而且不利于企业总体把握各种客户的购买情况，消费行为情况，居住要求等情况，同时人工管理容易出错。对于一个企业，尤其是销售部门，若不能及时地对客户的购买情况、当前的销售情况和客户的要求等情况进行分析，就会对整个销售系统的运作产生非常大的影响。开发该套房地产销售管理系统，可使房地产销售管理系统化、规范化和自动化，从而提高房地产销售管理水平。
2.3所做工作
针对目前国内房产销售管理的落后现状，提出一种动态房地产销售的系统，采用c/s架构，开发工具采用VB语言，数据库采用ACCESS小型数据库。本系统根据房地产销售的要求和特点构建而成，编写相应的软件，能够实现对房地产销售管理的系统化、规范化和自动化，提高房地产销售管理水平。
3系统功能设计
3.1系统功能设计
房地产销售管理系统是一个交互式查询系统，在明确系统的目标与数据库结构的前提下，设计该系统的主要功能，包括：用户登录、数据维护、数据查询，文件打印等。
1）用户登录：为了防止非法用户对数据破坏，保证数据的保密性和安全性，本系统将事先设计好的用户名和密码放在数据表中，用户登录时系统将会把用户输入的数据与数据表中的数据进行比较，两者一致即合法用户才能使用本系统，通过系统对用户进行管理，这样可实现添加新用户并赋予相应权限以及用户登录密码修改等功能。
2）数据维护：数据维护包括数据输入、数据修改与删除。根据自己的需要，用户可对数据表中的数据进行操作，将改动的数据及时传到后台的数据库中，将失效的数据从数据库中删除，保证数据库中数据的实时性和有效性。
3）数据查询：要判断一个系统的优劣，主要看该系统的核心部分即系统的查询功能，本系统可以对房屋的基本信息进行查询、对合同信息和收支信息进行查询，同时包含对购房客户信息的查询等。
4）文件打印：该部分主要是为了方便用户对合同的进行管理。
3.2系统流程图
系统流程图如图1所示。
图1系统流程图
如图1所示，其中基本信息管理模块中主要包含：楼盘信息管理、户型信息管理、员工信息管理、银行信息管理等；楼房销售管理模块中主要包含：添加新楼盘信息、添加新楼房信息、添加新房屋信息以及房屋销售状态管理等。
4结束语
由于时间和技术等多方面的原因，本系统仍存在一些不足。经过调研相关资料，为了更好地完善系统功能，现提出以下建议：
优化系统维护功能：增加系统管理功能，能够有数据纠错功能，同时为了保证系统中各个要素能够随环境的变化始终保持正确的工作状态。系统维护不仅工作量很大，而且所占费用较大，通常占整个系统生命周期的60%，因此必须对系统维护给予重视。
参考文献：
[1]张立科.数据库开发技术与工程实践[M].北京:人民邮电出版社,2004.
[2]孟小峰,王珊.数据库系统导论[M].北京:机械工业出版社,2000.
[3]龚沛曾,杨志强,陆慰民.Visual Basic程序设计教程[M].3版.北京:高等教育出版社,2007.
[4]刘炳文.Visual Basic程序设计教程[M].北京:清华大学出版社,2006.
在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括：
1.计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。
2.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。
3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。
4.目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。
5.市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。
6.行动方案：本方案回答将要做什么?谁去做?什么时候做?费用多少?
7.预计盈亏报表：综述计划预计的开支本文来源。
8.控制：讲述计划将如何监控。
一、计划概要
计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。
二、市场营销现状
计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。
1.市场情势
应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。
2.产品情势
应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润的资料。
3.竞争情势
主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。
4.宏观环境情势
应阐明影响房地产未来的重要的宏观环境趋势，即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。
三、机会与问题分析
应以描述市场营销现状资料为基础，找出主要的机会与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。
经理应找出公司所面临的主要机会与挑战指的就是外部可能左右企业未来的因素。写出这些因素就是为了要建议一些可采取的行动，应把机会和挑战分出轻重急缓，以便使其中之重要者能受到特别的关注。
房地产销售计划书【二】在已过去的20**年里，做为一名房产销售人员，我所在的销售部在公司领导的正确带领下和各部门的积极配合下提前完成了全年的销售任务。这一年全球的经济危机蔓延，房地产市场大落大起，整个销售团队经历了房地产市场从惨淡到火爆的过程。为了以后在这个既充满了机遇又充满了挑战的房地产行业更好地销售，现将销售工作计划如下：
一、加强自身业务能力训练
在20**年的房产销售工作中，我将加强自己在专业技能上的训练，为实现20**年的销售任务打下坚实的基础。进行销售技巧为主的技能培训，全面提高自身的专业素质。确保自己在20**年的销售工作中始终保持高昂的斗志、团结积极的工作热情。
二、密切关注国内经济及政策走向
在新的一年中，我将仔细研究国内及本地房地产市场的变化，为销售策略决策提供依据。目前政府已经出台了调控房地产市场的一系列政策，对20**年的市场到底会造成多大的影响，政府是否还会继续出台调控政策，应该如何应对以确保实现20**年的销售任务，就是我必须关注和加以研究的工作。
三、分析可售产品，制定销售计划、目标及执行方案
我在20**年的房产销售工作重点就是***公寓，我将仔细分析可售产品的特性，挖掘产品卖点，结合对市场同类产品的研究，为不同的产品分别制定科学合理的销售计划和任务目标及详细的执行方案。
四、针对不同的销售产品，确定不同的目标客户群，研究实施切实有效的销售方法
我将结合20**年的销售经验及对可售产品的了解，仔细分析找出有效的目标客户群。我将通过对工作中的数据进行统计分析，以总结归纳出完善高效的销售方法。
五、贯彻落实集团要求，力保销售任务圆满达成
中图分类号：F830.31 文献标识码：B 文章编号：1674-0017-2015（2）-0038-05
2013年9月，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发【2013】35号）中明确指出“要开展老年人住房反向抵押养老保险试点。”为贯彻国务院的这一意见，保监会已起草《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见（征求意见稿）》，计划在北京、上海、广州、武汉四个城市进行试点。试点一旦展开，相关的配套政策就必须跟进，税收政策就是其中非常重要的一环。但目前学界对于住房反向抵押养老保险模式下的税收征纳及优惠措施都缺乏系统研究。在本文中，笔者希望以住房反向抵押养老保险的法律本质为出发点，对“以房养老”模式下的税收问题进行系统分析，并提出相关的政策建议。
一、住房反向抵押养老保险的法律本质
关于住房反向抵押养老保险并无一个公认的定义，国内甚至也少有学者专门以“住房反向抵押养老保险”为对象进行研究。大多数的研究事实上都集中在“住房反向抵押贷款”上，这可能是因为国外的以房养老产品大都采取的是“反向抵押贷款”形式的缘故。这些学者往往都将保险公司作为反向抵押贷款的开办机构来研究，虽然这在理论上并无不妥，但却忽视了我国金融行业分业经营的现状。目前的金融监管体制下，保险公司根本没有发放贷款的资格，那么又何来保险公司开展住房反向抵押贷款之说呢？
（一）住房反向抵押养老保险背后的基础法律关系是保险合同关系
住房反向抵押贷款和住房反向抵押养老保险运作模式很相似，都是参与的老人将自己拥有产权的房屋抵押给银行或者保险公司，但仍有权在已被抵押的房屋中居住，然后由后者向前者发放养老金，待前者去世之后，后者获得住房所有权。但是尽管如此，这背后的法律关系却有着明显的差别，如果不将其加以梳理清楚，我们就不可能对其中的税收问题进行系统地研究。
住房反向抵押贷款背后的基础法律关系是借款合同关系，老人的住房作为其借款的担保，银行发放的养老金本质上就是发放的贷款，老人去世后，其房屋用于抵偿其对银行的贷款债务，因而所有权转移给银行。银行将住房进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，同时享有房产的升值部分。
住房反向抵押养老保险背后的基础关系则是保险合同，具体而言为年金养老保险。其中老人作为投保人和被保险人，保险公司作为保险人，保险标的是老人的寿命，保险公司发放的养老金自然就是保险金，至于保险费在这里显得比较特殊，因为实际上在保险合同生效时，作为投保人的老人并未缴纳保险费，这和目前年金保险的普遍做法即投保人要在开始领取之前，交清所有保费有较大的差异，这也是住房反向抵押养老保险最大的特点和其创新之处所在。虽然未缴纳保费，但由于保险公司享有的这个保费债权有房产的担保，因此并不会有较大问题。在老人去世之后，保险公司通过获得老人的房屋所有权来实现其保费债权。
（二）不能将住房反向抵押养老保险认定为分期收款的不动产销售
有学者认为，住房反向抵押养老保险“实际上是保险公司分期购入投保人的房产”，还有学者在研究中指出，“对借款人而言，...若将其认定为房屋销售则需要支付所得税，那么借款人取得的收入就会被认为是应征税的收入。”毫无疑问，如果这一养老模式被税务机关认定为是分期收款形式的房产销售的话，那么参照《企业所得税法实施条例》的规定（个人所得税法缺乏相关规定），以分期收款方式销售货物的，按照合同约定的收款日期确认收入的实现，因此投保人需要在每次收到养老金的时候缴纳个人所得税，这对投保人选择是否参与这一养老模式有着巨大的影响。
但笔者认为，尽管税法中有实质课税原则，但将住房反向抵押养老保险的实质认定为房产销售并不妥当，具体理由如下：
1、忽视了其中的风险转移属性。住房反向抵押养老保险之所以被认为是一种保险产品，并不是因为它是由保险公司推出来的，而是因为它具有保险风险转移的本质属性。投保人的寿命具有不确定性，其拥有住房的价值能否满足其养老的需要也是不确定的，而住房反向抵押养老保险则将这种不确定性变为了领取年金的确定性，因为保险人对投保人及其继承人没有追索权，因此即使投保人寿命超过了预期，其仍有权按照先前的约定获得保险年金。相反，如果其寿命小于预期，除非处于保证领取年度内，否则保险公司仍然不负返还或补偿义务。
2、目前的产品设计中，风险收益并未完全转移给保险人，难以认定为销售。从目前保监会的征求意见稿来看，试点产品将分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。参与型产品，指保险公司可参与分享房屋增值收益，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配;非参与型产品，指保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保人。我们发现，保险公司不仅没有获得房产的所有权和管理权，也不能获得，至少不能完全获得房产的增值收益，因此视为销售有失妥当。
3、与产品设计中的保险金计算公式不符。如果将反向抵押养老保险视为分期收款的房产销售，那么保险公司需支付给投保人的养老金数额超过合同订立之日的房屋价值部分就成了保险公司未来须支付给投保人的利息。但从实际的产品设计来看似乎并非如此，以“幸福人寿”保险公司开展反向抵押贷款的每月支付保额计算公式为例，每月支付保额=（住房评估价+住房升值-住房折旧-预支利息贴现）/[（预期剩余寿命）x12]。显然，有义务支付利息的不是保险公司而是投保人。
综上，住房反向抵押养老保险的法律本质是一种新型的年金养老保险，而非分期收款的房产销售。
（三）关于房产增值部分的法律本质
关于增值部分，前文我们已经看到，试点产品中增值部分要部分或全部由投保人享有。这里的一个问题是这个增值是预先的一个估计值（即在订立保险合同时对投保人去世时的房产价值进行评估，确定增值数额，并将增值额全部或部分按年发放给投保人）还是实际的增值部分（即每年年末对房产价值进行一次评估，将增值额发放给投保人）。如果是前者，那么这实际上就是一个以房屋作为保险标的的另一个保险合同，一个财产保险合同，这也是为什么有的学者会认为住房反向抵押养老保险中会有两个保险标的的缘故。如果属于后者，那么这时由于保险人并未承担任何转移给他的风险，因为风险仍由投保人自行承担，因此保险人发放给投保人的房产增值额不属于保险金。那么这部分的性质是什么呢？首先，这部分金额实际上是保险公司将未来投保人去世后其拍卖抵债房产时将取得的房产增值额提前付给投保人。从其功能上说，似乎是一种贷款。但如前述，保险公司无贷款资格，将其认定为贷款与目前的规则不符。认定为是房产销售的分期付款呢？笔者认为也不行，如前述，所有权、管理权以及与房产相关的风险都没有转移给保险人，难以认定销售成立。笔者认为认定为未来销售合同的预付款项应该是比较合适的，而对投保人而言，则自然认定为预收款项。
二、住房反向抵押养老保险下的税收问题
了解了住房反向抵押养老保险的法律本质之后，我们现在可以开始分析其中的税收问题。笔者在接下来的分析中将分为两个阶段进行讨论，包括：发放/领取养老保险年金阶段;投保人去世后的以房产抵偿保费债务阶段。每个阶段笔者将从投保人和保险人两个角度来探讨可能涉及到的税收问题。
（一）发放/领取养老保险年金阶段
1、投保人。我们前面已经讨论过，住房反向抵押养老保险的法律本质是一种年金养老保险，而非房产销售，因此其领取的保险年金属于保险金范畴，而非房产销售收入。根据《个人所得税法》第四条规定，对于保险赔款免纳个人所得税。虽然先前对于分红型养老保险有过纳税与否的争议，但考虑到住房反向抵押养老保险属保障性质而并不具有分红的性质，因此，对于投保人领取的保险金免纳个税应该是没有任何疑义的。
对于房产增值部分，如前所述，如果增值额是预先估计后按年发放的，那么属于财产保险性质，其税收处理仍然是免税;如果是每年评估确定增值额后发放，那么这部分对投保人而言属于预收款性质，对于这部分预收款，按照《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此预收款需要缴纳营业税，以及伴随着的城建税和教育费附加。至于在缴纳营业税时有关“购买不足/超过5年”的特殊规定如何适用，笔者认为由于在此阶段销售未成立，因此应将投保人预期死亡时间作为计算是否满5年的标准。在所得税方面，由于并没有预收款需缴纳所得税的规定，因此应视为对预收款不交所得税。
另外一个需要讨论的问题是房产税的问题。房产税是对住房持有环节征收的税种，目前除上海、重庆两处试点外，对个人住房是免于征收的。在住房反向抵押养老保险中，由于房屋仅仅是抵押给保险公司，所有权和居住权都由投保人保留，因此试点地区的投保人如果满足房产税的征收条件，在无新的优惠政策的情况下，投保人仍需要缴纳房产税。
2、保险公司。保险公司主要面临的税种毫无疑问是企业所得税。保险公司在反向抵押养老保险中获取的收入包括：保费收入;利息收入;手续费收入;参与型试点产品下的增值分享收入。当然保险公司在确认收入的同时要结转成本，其按年支付的保险金应可作为费用扣除。
关于增值部分，如果认定为财产保险，则首先需要确认保费收入，同时结转成本。如果将增值部分认定为预收款项/预付款项，由于投保人的预收款不确认收入，保险人的预付款也不确认成本。但是在参与型试点产品中，保险公司按年评估房产后取得的增值收入应按实际发生额计入应纳所得税收入。
（二）投保人去世后的以房产抵偿保费债务阶段
1、投保人。虽然投保人已经去世，但在房产转让中应该缴纳的相关税费应当是由保险公司代扣代缴的，这种代扣代缴毫无疑问会直接减少保险公司在投保人生前发放的保险金的数额。
如前文所分析，投保人去世之后，保险公司将通过获得投保人房产的所有权来实现其保费债权。这种以房抵债的本质其实就是房产的销售。那就需要缴纳以下税种。
（1）营业税。按照我国目前关于销售住房的营业税规定，购买不足5年对外销售的，全额征收营业税;购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;购买超过5年（含）的普通住房对外销售的，免征营业税。若实际需要缴纳营业税，应当是由保险人代缴。当然，代缴的还应包括根据营业税计算的城建税和教育费附加。
（2）个人所得税。转让财产取得收入需缴纳个人所得税这并无疑义，这里的关键是收入的金额如何确定。尤其是在房产的拍卖或者折价金额高于债务（包括保费债务、利息债务、手续费债务，预收款项也属于债务）部分时，如果高出的部分需要退还给投保人的继承人，那么保险公司应按照拍卖价或者折价金额作为投保人房产销售收入并代为计缴个人所得税;反之，如果高出部分不需要退还，则保险公司应按照债务的数额作为房产销售收入代为计缴个人所得税。当然，不需退还的部分作为保险公司营业外收入计算缴纳企业所得税自不必说。
（3）土地增值税。对于个人转让普通住宅，一直以来都是免征土地增值税的。但是若为非普通住房，则需要缴纳土地增值税。根据上海目前的规定，居住满五年的，免征土地增值税;居住满三年未满五年的，减半征收;居住未满三年的按规定征收。因此，若满足征税条件，也应由保险人代为扣缴。
（4）印花税。对于产权转移凭据，双方都应该按照凭据所载金额的0.5‰计税贴花。
2、保险人。保险人除了要对投保人应纳税款进行代扣代缴，同时在交易中自己还要承担相关的纳税义务。这里首先明确的是，保险公司在投保人去世后是直接取得房产所有权的，即使房产的拍卖或者折价金额高于债务部分需要返还投保人继承人亦如此。换言之，投保人并非是保人拍卖房产，然后从拍卖款中受偿，而是直接取得房产，至于其最后是将房产留用或者出租或者销售都没有关系。因此，对保险人而言，实际上又存在抵债房产取得、持有和处置三个阶段。
（1）抵债房产取得阶段。1.企业所得税。抵债资产取得阶段涉及到企业所得税主要是当房产的折价金额高于债务而高出又不需要返还给投保人之继承人的情况。按照《企业会计准则第12号―债务重组》的规定，以非现金资产清偿债务的，债务人应当将重组债务的账面价值与转让的非现金资产公允价值之间的差额，计入当期损益。具体言之，房产作价高于债务数额的，应计入营业外收入缴纳企业所得税;相反若作价低于债务数额，则其为损失，应计入营业外支出，减少应纳税所得额。2.契税。保险公司获得房屋所有权时，按照税法规定应缴纳契税。3.印花税。如前所述，对于产权转移书据，双方都应该按照书据所载金额的0.5‰计税贴花。
（2）抵债房产持有阶段。保险公司取得房产后，可能并不会立即出售，而可能会持有一段时间。这期间保险公司若将其出租，按照税法规定需缴纳营业税，所得还要缴纳所得税，租赁合同还需缴纳印花税;同时，保险公司还应按照规定缴纳房产税，土地使用税等。
（3）抵债房产处置阶段。处置阶段若将房产出售，价格高于取得抵债房产时的作价部分应该作为营业额按照税法规定缴纳营业税。另外处置时还应按照税法规定缴纳土地增值税、企业所得税、印花税等税款。
三、相关税收优惠政策的建议
从鼓励住房反向抵押养老保险的发展这一目标出发，毫无疑问需要对这一新型养老模式赋予税收优惠政策。但是制定优惠政策的前提条件时，我们必须厘清在现行税收制度下的税收问题。只有当我们弄清了在目前的税制下，什么时候应缴纳什么税，如何缴纳，缴纳多少，我们才谈得上制定税收政策来免除或者减轻或者递延纳税人的税收，这也是为什么笔者要分析住房反向抵押养老保险的法律本质的原因，因为这是制定税收优惠政策的前提条件。
由前文的分析，我们已经了解到，投保人在生前领取保险金的阶段并无缴纳个税的义务，因此，就不存在免除投保人领取保险金时应纳的个人所得税问题，但我们同时又要注意到，投保人在身故之后以房抵债时，却是需要由保险人代缴个人所得税的，这种代缴就使得投保人在生前取得的保险金会相应减少，如果不考虑这一点，保险公司可能会在设计其产品时因为未能考虑税收问题而出现错误。
另外，在制定税收优惠政策时，我们还应该注意优惠政策的差别对待，尤其要对贫富差异的因素加以考虑。以遗产税为例，其实我们可以预见，若住房反向抵押养老保险成形，“规避遗产税”必然会成为保险公司宣传的噱头之一。那么住房反向抵押养老保险能否成为规避遗产税的考虑呢，有学者认为这还要待我国的遗产税出台且国家赋予以房养老免税政策后才能成为现实。确实，由于目前遗产税条例并未出台，所以尚无法认定住房反向抵押养老保险能否规避遗产税。但有一点却是确定的，那就是如果这一养老模式被“一视同仁”地免除遗产税，那么肯定会有一大批富人会利用这个制度来规避遗产税，这不是我们希望看到的。
考虑到这些因素，笔者认为可以从以下几个方面设计住房反向抵押养老保险的税收优惠政策：
第一，部分地免除投保人身故后以房抵债的个人所得税。“免除”是指保险人在投保人身故后取得投保人房产所有权时，无需再代为扣缴个人所得税，这样保险人就可以将这部分税款计入应发放的保险金之中。这里的“部分”是指，对于拥有两套及以上住房的投保人，不予免除个税。之所以作此规定是因为考虑到拥有两套住房的人经济能力较高，没有必要赋予优惠政策，且如果允许的话，可能会变相地赋予其一个免税的销售二套房的途径。
第二，免除投保人获得的代表住房增值部分的预收款项时应缴纳的营业税。即在住房增值部分由保险公司每年评估然后将增值额发放给投保人的情况下，其性质属于预收款项，按照目前的制度，投保人需要在收到时缴纳营业税。但是考虑到真正的房产销售发生在投保人身故时，这时房产一般都已经购买超过五年，在这种情况下，若为普通住房，应免缴营业税，若为非普通住房，则应差额征收，但若未超过五年，则需要全额征收，因此如果收到预收款和实际销售成立时一个在五年内，一个在五年外，那么就很容易使得政策变得复杂，因此考虑政策的简便性，应直接免除预收款项的营业税，改由实际销售时统一征收。
第三，允许保险公司在其应纳税所得额中扣减其反向抵押养老保险中的利息收入。保险公司在开展这项业务中最重要的一点就是现金流问题。某种程度上可以说，保险公司实质上开展着银行的贷款业务，但却缺乏银行来源于存款业务的大量现金流。因此，税收优惠政策也应当针对这一点来做文章。允许保险公司扣减其利息收入对缓解保险公司的现金流压力有一定帮助。有的学者认为应当针对保险公司的保险费收入给予税收优惠。但笔者认为如果对保费收入予以比如免税优惠，那么就不可能再允许保险公司对保险金支出作为费用扣减，这对保险公司反而不利。
关键词: 岗位本位制;人才培养;房地产经营和估价
Key words: job-based system;personnel training;real estate management and valuation
中图分类号:G71文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)14-0199-02
0引言
人才培养模式是指在一定的现代教育理论、教育思想指导下,按照特定的培养目标和人才规格,以相对稳定的教学内容和课程体系,管理制度和评估方式,实施人才教育的过程的总和。高等职业教育是在改革开放和建立市场经济条件下发展起来的一种新型教育制度,它与普通高等教育的根本区别在于其培养的目标是高级“应用型”人才,这就注定了高职教育人才培养模式必须围绕“岗位能力”来展开。“岗位本位制”是笔者自创的用语,借以表述自己对高职教育和高职学院办学思路的理解和总结。其核心理念如下:高职院校以市场“岗位”的需求状况决定开办“什么专业”;在培养过程中以“岗位任务”为导向开展“工学做”一体化教学;在培养效果上以“岗位能力”为标准开展成果考核;最后,以学生能得到社会认可,在企业找到 “岗位”作为最终目标。基于此一理念,结合笔者在企业的工作经历,拟从企业用人角度出发,就高职房地产经营与估价专业的人才培养模式进行全新构建。
1准确定位学生将从事的“工作岗位”
1.1 房地产行业人才需求概况我国房地产业从上世纪80年代末开始兴起,经过20多年的高速发展,已经成为国民经济的支柱产业之一。随着我国经济的发展、居民收入水平的提高、城市化进程的加快及改善性住房市场需求的增加,房地产需求总量不断攀升,我国房地产业具有广阔的发展前景,房地产开发从业人数也呈逐年上升趋势。在各类大小的招聘会上,房地产类公司热招的职位主要有置业顾问、设计、售楼顾问、房地产经纪人、房地产项目策划、工程监督等。
1.2 一些高职院校人才培养定位模糊根据房地产业的特点和市场对人才的需求,众多高职院校纷纷开设了房地产经营与估价专业,培养房地产行业“应用型”人才。结合高职房地产专业人才的特点,许多高职院校的房地产经营与估价专业人才培养定位很粗略,对于学生将来主要就业领域简单描述为:房地产开发企业、房地产中介、估价机构、物业管理公司等。仅仅进行如此粗略“定位”是远远不够的,如果定位模糊,就无法在后续的人才培养过程中,真正做到围绕工作过程开发课程教学体系。因此,必须更加深入一步,对房地产企业的部门设置以及各岗位要求进行分析。
1.3 从企业用人角度,准确定位学生将从事的岗位以一家普通房地产开发企业为例,组织架构一般包括综合管理部、 财务部、工程部、销售部等几大部门,工作人员一般在50人左右。各部门的职责及从业人员的要求如下:①综合管理部:负责上下沟通、左右协调,管理项目的具体策划,取缔地以及相关许可的办理等一系列前期开发工作。从业人员除了文员外,要求较高,需要资深管理和前期项目报批经验。②财务部:负责公司的会计核算和财务管理,是公司的核心部门。从业人员要求是专业财务人员。③工程部:负责项目的建设和管理,确保工期、质量、安全及成本控制执行等。要求从业人员有多年施工管理经验。④销售部:负责开发项目的销售或者租赁工作,人员占到企业员工总数的一半左右,除了销售主管人员外,从业门槛较低。
从企业用人角度出发,我们会发现房地产销售岗位最适合刚出校门的高职毕业生。同理,我们也可对房产中介机构、估价机构、物业管理公司等进行岗位分析,通过这般深入调研后,可以得出一个结论:高职房地产专业学生走出校门,排除专业“不对口”就业等因素,在职业起步阶段,学生最合适的是从事“房产销售员”和“房产中介经纪员”两种岗位,经过3到5年以上的积累,具备一定经验能力,并考取相应的职业资格后,有机会逐步提升到“房产策划”、“房产估价师”、“房产经理人”等中、高级岗位。
2从“岗位”角度整合重构课程体系
2.1 传统课程体系的不足传统的课程体系主要按照学科体系,注重学科的系统性、完整性,不管完成工作任务是否需要用到相关知识和技能,一古脑地全灌输给学生。比如:《房地产开发与管理》、《房地产经济基础》、《房地产法规》、《房地产营销与策划》、《房地产经纪》等课程中许多内容重复、并缺少实践教学的环节。基于对学生将来从事岗位的准确定位,根据高职“教学做”一体化人才培养模式的要求,原来的课程体系和教材就显现出“理论多”、“实践少”、“内容重复”等不足了,无法适应新人才培养模式的需要。因此,必须以“岗位能力”为导向,对各岗位的工作过程进行分解,确定“知识学习”、“能力培养”各模块,对原课程进行整合,重新构建基于“岗位能力”的新课程体系。课程整合对教师、学生、教学本身都提出了更高的综合性要求,如果专业带头人和专业教师仅仅停留在听取专家和企业建议的层次,是远远不够的;必须深入企业,准确了解企业的运作流程、各岗位的工作内容和能力要求,才能满足相关需要。
2.2 基于准确的定位,重新整合课程体系在明确学生将来先从事“房产销售员,房产中介经纪员”岗位开始,并逐步向“房产策划、房产估价师”岗位发展的前提下,以此为导向,可以把所有课程拆散,重新进行课程整合。基础课整合上,建议把原有的10多门专业基础课,按照“经济管理知识”、“建筑知识”两个大类,整合成2门大基础课:《房地产经济与管理基础》、《建筑知识基础与应用》。专业课整合的原则是:根据学生将从事的职业岗位,以一个岗位设置一门大专业课,比如:根据学生毕业后最适合从事的是销售和经纪人两个岗位,整合设置《房地产营销和策划》和《房地产经纪实务》两门大课,同时,考虑到学生未来的发展,设置《房地产开发实务》、《房地产估价实务》课程,作为“提升模块”,为学生将来考取“房产策划师”、“房产估价师”,以及岗位的提升打好坚实的基础。专业课程的内容选取上,必须基于岗位实际工作过程,安排教学内容。比如:《房地产营销与策划》课程可以由以下主要几个模块构成:房地产市场调查、房地产销售礼仪、房地产销售技巧和实务、房地产销售合同管理等。具体实施时,还可以根据情况把重要的模块单独设立成一门小课程。
3实施“教学做”一体化教学
3.1 “教学做”一体化教学模式“教学做”一体化教学模式是实现高职人才培养的最佳途径,只有让学生“边学边做、工学交替”,才能真正培养出学生的实际动手能力;只有通过与企业的全过程合作,才能培养具有良好的职业道德、较强的专业技能及具有可持续发展学习与适应能力房地产应用型人才。
3.2 《房地产营销与策划》课程“教学做”一体化设计以《房地产营销与策划》课程为例,其“教学做”一体化教学,可以采取如下模式:
①“先上岗再学习”:在上《房地产营销与策划》课前,通过和校外实习基地联系,带学生在到售楼部“上岗”一周,在房产公司的售楼部感受工作环境、观察售楼员的工作。在条件允许的情况下,要求学生试着去接待一位买房顾客等。通过这个环节的锻炼,学生对自己的职业目标、学习方向就会有一个全新的认识,知道自己在哪些方面需要提高,同时也能激发学生的学习动力。②“岗位任务驱动”教学:在教学上采用“岗位任务”驱动模式,根据岗位实际任务,把课程实训内容设置成:楼盘资料学习,顾客接待礼仪,顾客心理分析,楼盘模型解说,样板房参观,客户维护,合同签订,贷款落实等任务环节。每个环节的教学,都要充分利用校内实训场所和校外实训基地,让学生在实际工作环境中“学中做、做中学”。③“顶岗”式考核:考核上改变传统的“试卷”式,学生通过“教学做”一体化模式培养后,完全可以采用“顶岗式”考核。提供一套楼盘销售资料、楼盘模型、虚拟客户,就可以在实训室进行考核,甚至到某售楼中心,让外来“兼职教师”来考核,使学生有真正的顶岗能力。达到学完一门课程,就能到企业“顶岗”的能力水平。
4结论
积极摸索高职人才培养新模式,培养具有较强实践能力的高素质人才,是高职院校教育工作者必须思考的问题。“校企合作、工学结合”是探索高职人才培养模式的切入点。在高职人才培养过程中,必须紧扣“岗位”,一切都从“岗位”出发,才能培养出具有良好的职业道德、较强的专业技能及具有可持续发展能力、胜任企业一线岗位的应用型人才。
参考文献:
在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。
2.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。
3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。
4.目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。
5.市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。
6.行动方案：本方案回答将要做什么？谁去做？什么时候做？费用多少？
7.预计盈亏报表：综述计划预计的开支。
8.控制：讲述计划将如何监控。
一、计划概要
计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。
二、市场营销现状
计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。
市场情势
应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分与地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。
2.产品情势
应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润等的资料。
3.竞争情势
主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。
4.宏观环境情势
应阐明影响房地产未来的重要的宏观环境趋势，即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。
三、机会与问题分析
应以描述市场营销现状资料为基础，找出主要的机会与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。
机会与挑战分析
经理应找出公司所面临的主要机会与挑战指的是外部可能左右企业未来的因素。写出这些因素是为了要建议一些可采取的行动，应把机会和挑战分出轻重急缓，以便使其中之重要者能受到特别的关注。
2.优势与劣势分析
应找出公司的优劣势，与机会和挑战相反，优势和劣势是内在因素，前者为外在因素，公司的优势是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣势则是公司要改正的东西。
3.问题分析
在这里，公司用机会与挑战和优势与劣势分析的研究结果来确定在计划中必须强调的主要问题。对这些问题的决策将会导致随后的目标，策略与战术的确立。
四、目标
此时，公司已知道了问题所在，并要作为与目标有关的基本决策，这些目标将指导随后的策略与行动方案的拟定。
有两类目标-----财务目标和市场营销目标需要确立。
1.财务目标
每个公司都会追求一定的财务目标，企业所有者将寻求一个稳定的长期投资的盖率，并想知道当年可取得的利润。
2.市场营销目标
财务目标必须要转化为市场营销目标。例如，如果公司想得180万元利润，且其目标利润率为销售额的10％，那么，必须确定一个销售收益为1800万元的目标，如果公司确定每单元售价20万元，则其必须售出90套房屋。
目标的确立应符合一定的标准
各个目标应以明确且可测度的形式来陈述，并有一定的完成期限。
各个目标应保持内在的一致性。
如果可能的话，目标应分层次地加以说明，应说明较低的目标是如何从较高的目标中引申出来。
五、市场营销策略
应在此列出主要的市场营销策略纲要，或者称之为”精心策划的行动”。在制定营销策略时往往会面对多种可能的选择，每一目标可用若干种方法来实现。例如，增加10％的销售收益的目标可以通过提高全部的房屋平均售价来取得，也可以通过增大房屋销售量来实现。同样，这些目标的每一目标同样也可用多种方法取得。如促进房屋销售可通过扩大市场提高市场占有率来获得。对这些目标进行深入探讨后，便可找出房屋营销的主要策略。
策略陈述书可以如下所示
目标市场：高收入家庭，特别注重于男性消费者及各公司，注重于外企。
产品定位：质量高档的外销房。有商用、住家两种。
价格：价格稍高于竞争厂家。
配销渠道：主要通过各大著名房地产公司销售。
服务：提供全面的物业管理。
广告：针对市场定位策略的定位的目标市场，开展一个新的广告活动，着重宣传高价位、高舒适的特点，广告预算增加30％。
研究与开发：增加25％的费用以根据顾客预购情况作及时的调整。使顾客能够得到最大的满足。
市场营销研究：增加10％的费用来提高对消费者选择过程的了解，并监视竞争者的举动。
六、行动方案
策略陈述书阐述的是用以达到企业目标的主要市场营销推动力。而现在市场营销策略的每一要素都应经过深思熟虑来作回答：将做什么？什么时候去做？谁去做？将花费多少？等等具体行动。
房地产销售个人工作计划范文【2】
回顾这一个月的工作，非常感谢公司领导和各位同事的顶力支持，使我掌握相关业务知识。基于本人是第一次接触房产销售行业，面临困难和压力较大，针对行业特点、现状，结合本人这一个多月来对“房产销售”的理解和感悟，特对12月分工作制定以下房产销售工作计划。
本工作计划包括宗旨、目标、工作开展计划和计划评估总结，日计划，等五部分。
一、宗旨
本计划是，完成销售指标100万和达到小组增员10人。制定本计划的宗旨是确保完成指标、实现目标。
二、目标
1. 全面、较深入地掌握我们“产品”地段优势并做到应用自如。
2. 根据自己以前所了解的和从其他途径搜索到的信息，搜集客户信息1000个。
3. 锁定有意向客户30家。
4. 力争完成销售指标
三、工作开展计划
众所周知，现代房产销售的竞争，就是服务的竞争。服务分为售前服务、售中服务和售后服务，而我们房产销售也是一种“服务“，所以前期工作即就是售前服务更是我们工作的重中之重。正是因为如此，我的工作开展计划也是围绕“售前服务”来进行。
1.多渠道广泛地收集客户资料，并做初步分析后录入，在持续的信息录入过程中不断地提高自己的业务知识，使自己在对房产销售特点掌握的基础上进一步的深入体会，做到在客户面前应用自如、对答如流。
2.对有意向的客户尽可能多地提供服务（比如根据其需要及时通知房原和价格等信息），目的让客户了解房源和价格，在此基础上，与客户进行互动沟通。
其次给客户一种无形的压力，比如：房源紧张，价格要上涨，等。挑起其购买欲望.
3.在用电话与客户交流的过程中，实时掌握其心理动态，并可根据这些将客户分类。
4.在交流的过程中，锁定有意向的客户，并保持不间断的联系沟通，在客户对我们的“产品”感兴趣或希望进一步了解的情况下，可以安排面谈。
5.在面谈之前要做好各种充分准备，做到对房源，面积，单价等。了如指掌
6..对每次面谈后的结果进行总结分析，并向上级汇报，听取领导的看法。克服困难、调整心态、继续战斗。
7.在总结和摸索中前进。
四、计划评估总结
在一个月后，要对该月的工作成果、计划执行情况做一次评估，总结得失，为下个月的工作开展做准备。
房地产销售个人工作计划范文【3】
经过20xx年两个月的工作，我对房地产销售有了更深层次的了解，同时也学到了很多东西，为了让自己在新的一年中有更高的收获，自身有更高的提升，特总结去年展望今年，根据自身的实际情况，特做出具体的计划。
一、业务的精进
1、加强团体的力量
在团体中能够更好的发挥自身的能力，同时对提升个人素质具有更大的帮助，在与同事们两个月的相处中，我发现我和郝姗在性格上有很多的共同处，同时也有很多的不同，其中有许多是我要学习加强的，这种性格上的互补，在具体的工作中可以帮助我们查缺补漏，提升自己。在新年中，我更要加强队员的团结，团结是我不断成长的土壤。
2、熟识项目
销售最重要的是对自己所从事项目的精度了解，我在年前散发传单不断的与人接触的过程中，对本项目有了深度的了解，但在接待顾客的过程中，还是不断的有新问题的出现，让我无法流利的回答顾客的提问，主要是对项目及相关房产知识的不够了解，在新年之后，对项目的学习，对房产知识的了解，是熟识项目的首要。调盘，新年后又新起了几个楼盘，在与同行之间比较能够更好地加强对自己销售对象的信心，在不断的学习中充实自己，在不断的实践中提升自己。
3、树立自己的目标
有目标才会有方向，有方向才会有不断努力的动力。在每个月的月初都要对自己订立下目标，先从小的目标开始，即独立流利的完成任务，然后再一步步的完成奖励下授的销售任务，直到超额完成任务。在每月的月初订立下自己当月的销售目标，同时记录下当天接待顾客中出现的问题及解决之道，不时的翻动前期的工作日志，温故而知新。
二、自身素质的提升
销售的产品可以不同，但销售的目的相同，都是为了把自己的产品卖出去，用实物换成钱。因我从未正式的接触过销售，所以在推销及推销技巧处有很大的不足，所以提升自身就要从提升自己的销售能力开始。
首先，书籍是活的知识的最有利的途径，新年后要大量的阅读有关销售及销售技巧的书籍，同时不断的关注房地产方面的消息，及时的充实自己，总结自己的实践经验。
其次，实践出真知，所有的理论只有与实践相结合，才能被自身很好的吸收，提升自己，从基础的做起，重新对销售流程进行学习，在演练中对项目加深印象，同时对顾客关心的合同条款进行熟读并学习。了解最新的法律法规知识。在与顾客的交流中，不断的发现问题，在团队的交流中，解决问题，不断的提升自己。
最后，在生活中用心的观察他人的销售方式，尤其是在同行之间更能学到，前期先照搬他人在销售过程中，遇到问题后的解答方式，经过后期的语言加工，再遇到问题时就能有自己的方式解答。
最后，感谢公司所有的领导和同事，因为我个人的进步离不开大家的帮助和支持。20xx年我会不断学习，努力工作。我要用全部的激情和智慧创造效益，让事业充满生机和活力！我们是一个整体，奔得是同一个目标！我会和大家一起齐心协力，从新的起点开始，迈向成功！
房地产销售个人工作计划范文【4】
一、加强自身业务能力训练。
在20xx年的房产销售工作中，我将加强自己在专业技能上的训练，为实现20xx年的销售任务打下坚实的基础。进行销售技巧为主的技能培训，全面提高自身的专业素质。确保自己在20xx年的销售工作中始终保持高昂的斗志、团结积极的工作热情。
二、密切关注国内经济及政策走向。
在新的一年中，我将仔细研究国内及本地房地产市场的变化，为销售策略决策提供依据。目前政府已经出台了调控房地产市场的一系列政策，对20xx年的市场到底会造成多大的影响，政府是否还会继续出台调控政策，应该如何应对以确保实现20xx年的销售任务，是我必须关注和加以研究的工作。
三、分析可售产品，制定销售计划、目标及执行方案。
我在20xx年的房产销售工作重点是××公寓，我将仔细分析可售产品的特性，挖掘产品卖点，结合对市场同类产品的研究，为不同的产品分别制定科学合理的销售计划和任务目标及详细的执行方案。
四、针对不同的销售产品，确定不同的目标客户群，研究实施切实有效的销售方法。
我将结合xx年的销售经验及对可售产品的了解，仔细分析找出有效的目标客户群。我将通过对工作中的数据进行统计分析，以总结归纳出完善高效的销售方法。
五、贯彻落实集团要求，力保销售任务圆满达成。
回顾这一个月的工作，非常感谢公司领导和各位同事的顶力支持，使我掌握相关业务知识。基于本人是第一次接触房产销售行业，面临困难和压力较大，针对行业特点、现状，结合本人这一个多月来对“房产销售”的理解和感悟，特对12月分工作制定以下房产销售工作计划。
本工作计划包括宗旨、目标、工作开展计划和计划评估总结，日计划，等五部分。
一、宗旨
本计划是，完成销售指标100万和达到小组增员10人。制定本计划的宗旨是确保完成指标、实现目标。
二、目标
一：全面、较深入地掌握我们“产品”地段优势并做到应用自如。
二：根据自己以前所了解的和从其他途径搜索到的信息，搜集客户信息1000个。
三：锁定有意向客户30家。
四：力争完成销售指标
三、工作开展计划
众所周知，现代房产销售的竞争，就是服务的竞争。服务分为售前服务、售中服务和售后服务，而我们房产销售也是一种“服务“，所以前期工作即就是售前服务更是我们工作的重中之重。正是因为如此，我的工作开展计划也是围绕“售前服务”来进行。
一：多渠道广泛地收集客户资料，并做初步分析后录入，在持续的信息录入过程中不断地提高自己的业务知识，使自己在对房产销售特点掌握的基础上进一步的深入体会，做到在客户面前应用自如、对答如流。
二：对有意向的客户尽可能多地提供服务(比如根据其需要及时通知房原和价格等信息)，目的让客户了解房源和价格，在此基础上，与客户进行互动沟通。
其次给客户一种无形的压力，比如：房源紧张，价格要上涨，等。挑起其购买欲望.
三：在用电话与客户交流的过程中，实时掌握其心理动态，并可根据这些将客户分类。
四：在交流的过程中，锁定有意向的客户，并保持不间断的联系沟通，在客户对我们的“产品”感兴趣或希望进一步了解的情况下，可以安排面谈。
五：在面谈之前要做好各种充分准备，做到对房源，面积，单价等。了如指掌
六：.对每次面谈后的结果进行总结分析，并向上级汇报，听取领导的看法。克服困难、调整心态、继续战斗。
七：在总结和摸索中前进。
四、计划评估总结
在一个月后，要对该月的工作成果、计划执行情况做一次评估，总结得失，为下个月的工作开展做准备。
房地产销售部门个人工作计划
一年的工作就要结束了，而来年的工作也是接踵而至，作为房地产的一名销售人员，我也是要做好20__年的工作计划，让自己更加清楚一年要做什么事情，哪些是更加重要的，哪些是需要我继续努力去提高的。
首先是销售目标，20__年我要按照主管的要求，达成销售的目标，按照年度的目标去分解，制定好每月的销售计划任务，让自己每个月都明确自己要达成的目标是多少，需要销售多少套房子出去，只有将目标分解下来，一个个的去做好，那么才能在到达年底的时候完成年度的销售任务。通过分解目标，然后再有计划的去找到目标客户，去进行销售，而不是在营业部等待，那样的话是完成不了任务的。
其次是要提升自己的销售能力，今年的工作虽然做完了，任务也达标了，但是感觉有一些运气的成分在，而自己的销售能力其实还是需要进一步的去提升的，一些本来可以拿到手的客户却最后还是没有成功的拿下，而这也是我的销售能力不过关的原因，在20__年我要去提升我的销售能力，参加一些销售的课程培训，学习一些销售的方法和技巧，让自己能在这一年的工作中做得更加的好，而不是还保持原来的样子，虽然工作也是会让自己提升，但是多学一些，能提升的更快，也是能更有把握的完成销售的目标。
再次则是对新楼盘的了解，明年有一个新的楼盘要开盘，虽然今年有了解一些情况，但是具体的如何，却是需要进一步的去了解，同时根据自己了解的楼盘情况去进行归纳和总结，转化为销售的话语来跟客户去沟通商谈。对于新楼盘来说，公司也是抱有很大的期望，希望能销售出一个好的业绩，我也是要努力的抓住这个机会，新的楼盘来看的客户也是特别的多，只有把楼盘的情况了解清楚，那么我就能在这些潜在的客户中更好的找到有意向的客户，促成销售，最后达成签约。
新的一年，有新的任务，也有新的期盼，在新的一年，我要完成我的销售任务的同时积极的去学习，让自己的销售能力变得更好，这样也是能再促进工作完成。同时对于自己这一年所犯的一些错误，和不足的地方也是要在新的一年里改进，完善，不再犯这些错误了。我相信在20__年，我一定可以按照计划，认真的去把工作做好的。
房地产销售部门个人工作计划
一.销售节奏
(一)销售节奏的制定原则：推广销售期指从市场导入开始至产品开盘销售，较大规模的项目一般持续3-4个月的时间，因为-项目一期体量较小，建议以2个月左右为好，再结合以实际客户储备情况最终确定;另外，由于销售节点比工程节点易于调整，一般情况下为项目部先出具基本的工程节点，据此营销策划部制定销售计划。制定本计划的重要节点时间时，未与工程部跟进。故本销售计划相关节点只是初稿。待工程节点确定后，再最终定稿。
1.推广销售期安排3-4个大的推广节点，节点的作用在于不断强化市场关注度，并使销售保持持续、连贯。
2.鉴于年底临近过年的情况，开盘销售强销期应避开春节假期。
3.开盘销售前应确保样板区、样板房景观、工程施工达到开放效果。
(二)-销售节奏安排：
1.__年10月底—__年12月，借大的推广活动推出-项目
2.__年12月底—__年1月初，召开产品会，正式启动某项目，同时策划师对市场进行第一次摸底。
3.__年1月中旬，开放样板房，同时策划师对市场进行第二次摸底。
4.__年1月下旬，春节之前，开盘销售强销。
二.销售准备(__年1月15日前准备完毕)
1. 户型统计：
由工程部设计负责人、营销部-共同负责，于__年12月31日前完成
鉴于-项目户型繁多，因此户型统计应包含对每一套房型的统计，包括户型、套内面积、户型编号、所在位置。
2. 销讲资料编写：
由营销部-、策划师负责，于__年12月31日前完成
-项目销将资料包括以下几个部分：
购买-的理由：产品稀缺性销讲
基本数据：-的主要经济指标、户型面积统计、配套情况、建筑风格、景观设计、交通情况、交房时间、主要交房配置、物管收费;涉及到设计单位的，由其出具销讲材料。__年12月31日前，由-整理后，统一作为产品和项目优势说辞。
建筑工艺及材料：需要在__年12月15日前由工程部出具项目采用的新工艺材料，新技术等基本基本资料。__年12月31日前，由-整理后，作为材料工艺说辞。
客户问题集：以答客问形式书写，针对英郦庄园的优劣势，做出销讲解决办法。
样板区销讲：
不利因素公示
3. 置业顾问培训：
由营销部-负责，培训时间从__年11月底—__年1月
培训内容包括：
销讲资料培训，时间：__年11月底—__年12月初
建筑、景观规划设计培训，时间：__年12月初
工程工艺培训，时间：__年12月初
样板区、样板房培训，时间：__年1月9日
销售培训，时间：__年12月—__年1月出
2.预售证
由销售内页负责，于__年1月10号前完成
3.面积测算
由销售内页负责，于__年1月10号前完成
4. 户型公示
由于-项目户型种类繁多，户户均不同，所以在销售前应准备户型的公示，方便客户选房，避免置业顾问出错。
由策划师负责，于__年1月10号前完成
5. 交房配置
由工程设计线蒋总负责，于__年1月10号前完成
6. 一公里外不利因素
由策划师负责，具体调研后，与销售经理-会商后，于__年1月10号前完成，分析总结后，作为销售时重点关注的抗性，专门进行培训。
三. 样板区及样板房
(一)样板区
1. 样板区范围：考虑到-项目销售必须突出良好居住环境的气氛，因此我们将-售楼中心至1#样板房区域所包含的整个大区都打造成为样板区。物管，保洁等须按照样板房的管理规定进行管理。其中有两套样板房、售楼部到样板间的步行情趣长廊、叠水喷泉、及10#的临时景观区域。(注：从售楼部至样板房之间的参观浏览线路，以下暂定为y区)
2. 样板区作用：最大限度的展现温江宜居，城在林中氛围、家居水畔的氛围，，体现国色天香大社区远见、高档、生态、宜居、增值的社区概念，体现独具特色的建筑风格。
3. 样板区展示安排：
确定对y区沿线情调、步行道的包装方式和具体要求;
确定y区道路沿线灯光布置方案，灯具选型要求和效果交底;
明确样板区工程施工、营销包装整体和分步实施节点、任务分解;
具体见附后(参观园线说明)
(二)样板房
1.样板房选择：样板楼选定为1#楼，1#楼一方面靠近售楼部，由于样板间前10#修建时间较晚，样板间会有较好的景观视线，另外1#楼位于英郦庄园主入口不远，不会影响后期其他楼幢施工，同时也不产生其他楼幢施工影响客户参观的情况。选定1# 楼平层、底跃各一套。
2. 样板房作用：考虑到-项目户型面积偏大，通过样板房精装修设计可以引导客户更好的理解户型设计，同时也是对推广所倡导的享乐主义生活的一种实体诠释。
3.样板房展示安排：
前期设计，包装由项目部同事负责，-跟进协调。样板房应于__年12月底前完成，以便于先期推广时，到访客户时参观。样板房的日常管理工作由营销部-负责，。
四. 展示道具
包括沙盘模型、户型模型、户型图的制作：
1.沙盘模型：-和策划师协商后，由策划师联系相关单位制作
2.户型模型：-和策划师协商后，由策划师联系相关单位制作
3.户型图：-和策划师协商后，由策划师联系相关单位制作
五.价格策略
均价确定：包括销售均价及赠送面积等由策划师和销售部职业顾问踩盘整理数据，策划员协同-写出定价报告，报领导审批后执行。价格按建筑面积计算，不包括赠送面积。价格策略包括：销售均价，销售起价，销售实得单价，套内单价。价格走势分析，节点价格初步预计，职业顾问优惠权限，销售主管优惠权限，销售经理优惠权限，内部员工推荐优惠权限，公司领导优惠权限，一旦确定优惠权限，坚决执行，防止权限不明，私放优惠，扰乱现场销售。
一、引言
随着房地产业的发展，房地产开发企业创造出高利润的同时也带来了较高税负，作为房地产开发企业的外部成本，税收客观上影响其经济效益。土地增值税便是一个很大的影响因素。是一项影响收益较大的税种。如何在土地增值税清算中保证企业利益的同时有效地降低税收和费用，是当前房产开发企业需要思考的问题，因为它和自身的生存和发展息息相关。房地产企业的土增清算是企业面临的一大难题，其中牵扯到成本的分摊、车库的处理、商业与住宅的分配、利息问题、销售处理、发票是否到位等等各方面问题。为减轻税收对企业发展的影响，就要采用合法灵活的多种措施运用到增值税的缴纳与核算中，有必要加强对相关法律掌握和总结。明确清算条件和纳税主体。税前做好规划，明确收入确认和成本扣除时需要注意的问题。这样才能使房地产企业科学合理进行纳税，维护自身利益。下文对房地产企业的土清算过程中几个重要的点进行分析。首先分析了清算过程，详细分析了土地增值税清算各个环节的注意事项，并提出相应的建议。
二、明确清算要求，优先备好材料
土地增值税指对有偿转让国有土地使用权和地上建筑物、其他附着物在产权，取得增值税收入的单位和个人进行征收的一种税。根据国家有关税收的规定。符合以下标准的个人或经济组织均需缴纳土地增值税：一是房地产项目彻底完成，并已经开始出售；二是不完整的建设项目但已整体转让出去；三是有偿转让获得的土地使用权获取转让费用的。
凡达到上述条件。主管税务机关应命令行为主体承担纳税义务：一类是已竣工并通过验收的工程项目；二是转移项目面积超过85%的总体规模，或者尚未达到该比例，但除此之外的其他建筑面积已被出租出去；三是已持销售许可证，但建筑却在三年的时间未能完全出售；四是房地产经济主体已申请税务登记，但未履行缴纳增值税的义务的。还有国家税务机关所规定的其他情况。
对已经满足清算条件应进行清算的纳税人。需要提前准备提交清算数据：“房地产开发项目土地增值税清算鉴证报告”，国有土地使用权证，建设用地使用证，建设工程规划许可证，（预）销售许可证，详细规划总平面图复印件：付款凭证复印件，项目工程合同结算单，商品房买卖合同统计、银行贷款合同和利息结算证明材料，房地产开发项目决算和竣工验收报告，财务会计报表，无偿提供公共设施和无偿提供给相关单位的证明材料等。
三、规范会计核算，作好清算基础
土地增值税是国家的宏观调控措施，不同的土地增值额国家采取不一样的税率，以防房地产获取暴利，其中确定增值额是该过程中最重要的工作。它要求房地产开发企业对收入和项目成本进行精准核算。在经济飞速发展的今天，会计电算化已经在房地产企业普遍应用。在一般情况下，项目竣工前的房款都是在“预收帐目”科目中显示的，这些科目对会计核算起到了一定的辅助作用。在这些辅助条件下，房地产企业对核算的内容进行了明细划分，便于房地产企业的成本和收益的确认工作，为将来清算土地增值税提供了条件。
四、明确项目收入
土地增值税纳税人所转让房地产的收入减除项目金额后的余额为增值额。增值额的准确计算，还需要有准确的房地产转让收入和扣除项目金额。针对这一情况要求房地产开发商将房地产项目作为清算目标，全面，详细，精准地对每个项目的进行核算。
计算项目收入时。以全额的方式开具房地产销售发票，以发票登记数目为标准；未发票或发票未以全额方式开出的，可以由买方和卖方之间的合同交易作为一种参考对象，以交易合同金额作为标准；销售合同上写的房屋面积不符合实际测量的面积的。在清算前房款已经补交的。必须调整相应增值税的计算。一般情况下。地产开发商会将已转为销售收入的预收账款科目借方金额录成销售明细表，该表一般会以楼号为单位来制作，其中包括：合同号，客户名称，销售面积，单价（每平方米），房款总额等。需要对销售明细表的金额进行核对，确保同一项目已结收入金额与销售合同，销售发票的金额保持完全一致。
核对销售收入的过程中需要引起注意的收入确定问题：第一，房地产企业开发用于员工身上，如企业的各种福利等，以及偿还债务，或以各种方式取得的非货币资产。一旦出现所有权转移，则需视作与房产销售性质相同；其次，将一部分开发的房产供自己使用，例如：租赁他人，或自行开展经营活动等，仍保留产权未被转让的。不纳入土地转让增值税，不包括在核算范围。
在收入确认的同时，需合理确定住宅类型，如果是普通住宅，依法享受增值税优惠政策。国家规定的普通住宅的价值在20%以内的豁免。此外，需注意订金，诚意金，违约金对土地增值税核算的影响。
五、明确土地增值税扣除项目
明确收入后。需要对清算项目的扣除项目金额相关的进一步确认。开发商在房地产开发过程中不可避免地涉及到一系列的过程。每个过程获得或支付一定数额的金钱，但无论是哪一个过程必须有合法证件的支持，如：取得土地使用权所进行的付出，施工时的建设成本等。不允许持有合法凭证，却未实际缴纳税赋的现象，因为这将在很大程度上影响纳税的威严。主要分为开发成本，开发费用，缴纳税金，和其他扣款，具体如下：
第一，取得土地使用权的支付金额。要在法定程序合规的前提下得到有效凭据的支持，也就是国土资源部提供的合法证据，相应的税收也应该达到国家法定标准。对于拆迁安置问题，在安置回迁户的房地产项目建设的房地产企业，应严格以法律、法规和合同确认作为拆迁补偿的规定确认拆迁补偿费，支付给回迁户的补差价款计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业应当冲抵本项目的拆迁补偿。
第二，在房地产开发的房地产开发过程中会涉及到多项程序。每一级程序都涉及到一些费用，如前期原料预备费，建设费，基础设施费，开发间接费应扣除。要与具体对应的文件报告一致，这些文件包括：项目决算文件，施工合同，工程结算文件……工程竣工验收后，参照合同内容，需要将企业项目的工程安装部分费用扣除，扣除费用充当项目开发的质量保证。通过这部分的质量保证金向房地产企业申请发票。土地增值税应按发票金额数量进行核算；相反，没有发票的不得扣除扣留的质量保证金。
开发商因为项目进度落后于导致工期超时完成所缴纳土地闲置费不作为增值税清算项目。若房产企业对自身房产装潢后用于销售，所涉及的装潢费用花销纳入成本范围。
第三，房产开发商在建设的同时，与之联系建设的各房产配套设施，如：停车场，幼儿园，物业管理单位，和其他公共设施完成后，产权为全体业主共享；若将所建设的房产无偿上交给国家行政机构，公共机构支持国家非商业事业，其成本，费用可以扣除；转让房地产的建设，必须进行会计清算，同时扣除成本，费用。
第四，房地产开发商自行建设的销售和服务建筑物，以及一些样板房的建设将根据具体情况有针对性的处理。①在施工现场建设的临时用房，如在建筑房屋销售中供工人居住的样板房，在室内设计过程出现费用要列入房产销售中扣除。②在这些临时建筑物内的室内设计，装饰等所产生的支出，完成后若发生了有偿转让，转让收入需纳入土地增值税的开发成本，予以扣除。
第五，开发税金的扣除：开发税指在房产转让的过程中，与转让收入有关的税收，而且其品种繁杂。主要有印花税和营业税，以印花税为例。我国规定，房地产开发企业缴纳的印花税应该归纳到企业的管理成本，并采取相应的方法予以扣除，这种情况下，为避免重复计算的税，企业的印花税就从房地产转让税中扣除，同时，所有的房地产转让税纳入总表中，并附带上相应的凭证复印件，以便未来对税金的计算管理。
最后，房产企业可以加计扣除取得土地使用权所支付的金额和开发成本金额之和的20%。
六、结论
随着经济的发展，房地产企业的发展在我国国民经济中已经占据重要的一环，因此，房地产土地增值税清算也得到了广泛的关注。在土地增值税清算时，我们必须首先清楚清算条件和清算主体，同时做好企业项目会计核算工作，确认项目收入，实现土地增值税清算工作的顺利完成。
（一）生产规模。全市共有采砂船39艘，运输船66艘，均属个体户，一艘一户；砂石公司（厂）19户，均属个人承包或个体户，其中正常营业的有4户，主要是：航运公司砂石厂、江边砂石公司、铁桥下砂石公司、四码头砂石厂，其余处于半停业或全停业。
（二）产销方式。我市的砂石营销方式分三个环节，首先是拥有采砂船的纳税人在或袁河内挖采河砂石，销售给拥有运输船的纳税人，然后由运输船运至河岸销售给砂石公司（厂），最后是砂石公司（厂）销售到建筑工地（消费者），每道环节的销售价格均比上一道环节销售价高。
（三）年生产量及销售额。的采砂船全年产量约90万立方米，袁河的采砂船年产量约5万立方米，共95万立方米，其中砂产量约占60%（约57万立方米），鹅卵石产量约占40%（约38万立方米），三道环节的年销售额计算（政府限价为砂8.5元/立方米、石17.5/立方米）：
第一道环节采砂船按砂1元/立方米、鹅卵石2.5元/立方米，全年销售收入152万元；
第二道环节运输船按砂4.5元/立方米、鹅卵石10元/立方米，全年销售收入砂256.5万元，鹅卵石380万元，合计636.5万元；
第三道环节砂石厂按砂8元/立方米、鹅卵石17.5元/立方米，全年销售收入砂456万元，鹅卵石665万元，合计1121万元。
（四）年应纳税额计算。
1、资源税：砂57万立方米×0.5元/立方米＝28.5万元；鹅卵石38万立方米×1元/立方米＝38万元；合计应纳资源税66.5万元。
2、所得税按每道环节计算：（1）采砂纳税人152万×2%＝3.04万元
（2）运输船纳税人636.5×2%＝12.73万元
（3）砂石厂纳税人1121×2%＝22.42万元
合计38.19万元
3、城市维护建设税及教育费附加随增值税征收约11万元（增值税约114万元）。
（四）砂石行业的管理。管理部门较多，水利局砂石办公室管理采砂船采砂许可证的办理发放，堤防管理局管理部分码头砂石厂，港航管理处和海事局管理河上作业和运输。
二、税收征管现状
由于砂石行业户数多，产销环节复杂，且均属个人承包企业或个体工商户，季节性生产，销售价格不稳定，管理部门较多，征管难度非常大，在税收征管上基本属于漏征漏管户，目前已纳入管理的只有砂石厂和公司沙石公司两户小企业，砂石厂2006年缴纳企业所得税和城建税、教育费附加共745.42元，公司沙石公司定期定额征收，每月缴纳企业所得税和城建税、教育费附加315元。前几年进行过多次清理，效果不明显，根据应纳税额的计算，每年流失的税款约115万元。
三、征管建议
从调查的情况看，我市的砂石行业产销环节多，如果每道环节征收税款，纳税户难以承担，可以合并为一个生产环节和一个销售环节，生产环节征收资源税，纳税人为拥有采砂船的；销售环节征收所得税、城建税和教育费附加，纳税人为砂石公司（厂）。针对下一步市政府对砂石行业的管理将有新的政策出台的情况，建议税收采取以下征管措施：
（一）由政府统一组织，一次性征收。参照新干县的做法，即：将和袁河的采砂权进行拍卖，拍卖价包含税收（国税、地税），如果能够实现，地方税收可以一次收清。
（二）一体化管理。如拍卖不能实现，则实行砂石行业一体化管理，即：成立市砂石行业管理办公室，负责对砂石采掘、运输、销售各环节的审批以及各项税费的统一征缴。
（三）委托代征。资源税委托水利局砂石办代征，运输销售环节地方税收委托港航管理处和海事局代征，其他税收如房产税、土地使用税等由地税机关按实征收。
房产销售人员季度工作总结范文5分钟1
在繁忙的工作中不知不觉又迎来了新的一年，回顾这一年的工作历程，作为__企业的每一名员工，我们深深感到__企业之蓬勃发展的热气，__人之拼搏的精神。
__是__销售部门的一名普通员工，刚到房产时，该同志对房地产方面的知识不是很精通，对于新环境、新事物比较陌生。在公司领导的帮助下，__很快了解到公司的性质及其房地产市常作为销售部中的一员，该同志深深觉到自己身肩重任。作为企业的门面，企业的窗口，自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象。所以更要提高自身的素质，高标准的要求自己。在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。此外，还要广泛了解整个房地产市场的动态，走在市场的前沿。经过这段时间的磨练，__同志已成为一名合格的销售人员，并且努力做好自己的本职工作。
房地产市场的起伏动荡，公司于20__年与__公司进行合资，共同完成销售工作。在这段时间，__同志积极配合__公司的员工，以销售为目的，在公司领导的指导下，完成经营价格的制定，在春节前策划完成了广告宣传，为_月份的销售奠定了基矗最后以__个月完成合同额__万元的好成绩而告终。经过这次企业的洗礼，__同志从中得到了不少专业知识，使自己各方面都所有提高。
2019年下旬公司与__公司合作，这又是公司的一次重大变革和质的飞跃。在此期间主要是针对房屋的销售。经过之前销售部对房屋执行内部认购等手段的铺垫制造出__火爆场面。在销售部，__同志担任销售内业及会计两种职务。面对工作量的增加以及销售工作的系统化和正规化，工作显得繁重和其中。在开盘之际，该同志基本上每天都要加班加点完成工作。
经过一个多月时间的熟悉和了解，__同志立刻进入角色并且娴熟的完成了自己的本职工作。由于房款数额巨大，在收款的过程中该同志做到谨慎认真，现已收取了上千万的房款，每一笔帐目都相得益彰，无一差错。此外在此销售过程中每月的工作总结和每周例会，该同志不断总结自己的工作经验，及时找出弊端并及早改善。销售部在短短的三个月的时间将二期房屋全部清盘，而且一期余房也一并售罄，这其中与__同志和其他销售部成员的努力是分不开的。
2019年这一年是有意义的、有价值的、有收获的。公司在每一名员工的努力下，在新的一年中将会有新的突破，新的气象，能够在日益激烈的市场竞争中，占有一席之地。
房产销售人员季度工作总结范文5分钟2
2019年在不经意间已从身边滑过，回首这一年，步步脚印!我于20__年_月份进入__公司，在职期间，我非常感谢公司领导及各位同事的支持与帮助。
在公司领导和各位同事的支持与帮助下，我很快融入了我们这个集体当中，成为这大家庭的一员，在工作模式和工作方式上有了重大的突破和改变，在任职期间，我严格要求自己，做好自己的本职工作。现将2019年的工作总结如下。
一、内勤日常工作
作为公司的销售内勤，我深知岗位的重要性，也能增强我个人的交际能力。销售部内勤是一个承上启下、沟通内外、协调左右、联系八方的重要枢纽。工作主要从以下几个方面开展;
1.日常业务衔接、客户服务、处理客户抱怨、客户咨询电话的接听及电话记录。
2.对客户进行销售政策的传达及业务信函的发送。
3.销售会议的安排、记录及跟踪结果。
4.做好本部门的档案管理工作，建立客户信息档案(涉及用户基本情况，使用品种、数量、价位、结算方式)。
5.各种促销活动情况了解，统计费用报销等协助办理。
6.建立销售分类台帐(反映出销售收入价格、运杂费、货款回收额度、应收货款额度)。
7.建立销售费用台帐(反映出部门内部费用及每个业务人员的费用、差旅费、运杂费、包干或定额包干费用的提取数额)。
8.各种报表的统计、汇总、报告的打印转发。
9.销售经理差旅费的初审与上报签批。
10.对所经手的各类涉及我厂商业秘密的销售资料、数据应妥善保管，不得丢失或向外泄密。
11.同类产品竞争品牌资料的分析与建档，销售相关宣传资料的领用、登记、分发。
12.各月份客户回款额排查、跟踪、跟进。
二、存在的缺点及计划
对于__市场了解的还不够深入，对产品的技术问题掌握的过度薄弱，不能十分清晰的向客户解释，对于一些大的问题不能快速拿出一个很好的解决问题的方法。在与客户的沟通过程中，过分的依赖和相信客户，以至于引起一连串的不良反应。
本职的工作做得不好，指导力度不够，影响市场部的销售业绩。2020年的到来，在做好本职工作的基础之上，对上述存在的问题，我个人也要尽自己所能，多掌握一些技术上面的知识，尽量做到应对自如，从容得体。不断增强自己的辨别能力，在更好的与客户沟通的基础之上，能更多的为公司利益着想。
三、部门组织上面的一些小建议
在明年的工作规划中下面的几项工作作为主要的工作来做：
1.建立一支熟悉业务，而相对稳定的销售团队。
人才是企业最宝贵的资源，一切销售业绩都起源于有一个好的销售人员，建立一支具有凝聚力，合作精神的销售团队是企业的根本。在明年的工作中建立一个和谐，具有杀伤力的团队作为一项主要的工作来抓。
2.完善销售制度，建立一套明确系统的业务管理办法。
销售管理是企业的老大难问题，销售人员出差，见客户处于放任自流的状态。完善销售管理制度的目的是让销售人员在工作中发挥主观能动性，对工作有高度的责任心，提高销售人员的主人翁意识。
3.培养销售人员发现问题，总结问题，不断自我提高的习惯。
培养销售人员发现问题，总结问题目的在于提高销售人员综合素质，在工作中能发现问题总结问题并能提出自己的看法和建议，业务能力提高到一个新的档次。
4.销售目标。
今年的销售目标最基本的是做到月月有进帐的单子。根据公司下达的销售任务，把任务根据具体情况分解到每月、每周、每日。以每月、每周、每日的销售目标分解到各个销售人员身上，完成各个时间段的销售任务;并在完成销售任务的基础上提高销售业绩。
我认为公司明年的发展是与整个公司的员工综合素质，公司的指导方针，团队的建设是分不开的。提高执行力的标准，建立一个良好的销售团队和有一个好的工作模式与工作环境是工作的关键。
四、总结
一年来，通过努力学习和不断摸索，收获很大，不论在工作安排还是在处理问题时，都得慎重考虑，做到能独挡一面。我坚信工作只要尽心努力去做，就一定能够做好。做了一年的销售内勤工作了，有的时候也觉得自己有些经验，或是由着自己的判断来处理事情不够仔细，所以出现了不少的问题，也犯了不少错误，事后才知道自己的社会阅历缺乏，或是处理方法不当，我决心在今后的工作中要多提高自己的素质与休养，多学习为人处世的哲学，才能够超越现在的自己，争取更大的进步!
房产销售人员季度工作总结范文5分钟3
一年的工作已接近尾声，在对前期工作的考核和总结的基础上，我认真对照，逐条检查，客观的评价自己的每一项工作和现实表现，在公司各级领导和同事们的真诚指点和帮助下，正视工作中的缺点和不足，积极发挥工作中的各项成绩，努力做到克服不足，保持成绩，基本能够独立完成本职工作，现将今年的主要工作做以下几方面总结
一、主要工作任务和业务完成情况
1.完成情况综述
2.未完成情况分析并说明
3.职业精神
刚到房产时，我对房地产方面的知识不是很精通，对于新环境、新事物比较陌生。在公司领导的帮助下，我很快了解到公司的性质及房地产市场。作为销售部中的一员，我深深感觉到自己身肩重任。作为企业的门面，企业的窗口，自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象。
所以更要提高自身的素质，高标准的要求自己。在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。此外，还要广泛了解整个房地产市场的动态，走在市场的前沿。经过这段时间的磨练，我已成为一名合格的销售人员，并且努力做好自己的本职工作。
看似简单的工作，更需要细心与耐心。在我的整个工作中，提供各类销售资料，平凡单调的工作成为了销售的奠基石。通过管理这些资料，让我从生疏到熟悉，进一步了解公司的房地产项目及相关客户等工作内容。刚开始由于对房地产知识掌握的不熟悉，常常在接听客户电话时，让我措手不及，销售部是对外的形象窗口，我们回答客户的每一个问题，都跟公司的利益息息相关，每说一句话都要为公司负责，为树立良好的公司形象做铺垫。
在此方面，我深感经验不足，部门领导和同事都向我伸出了援助之手，给了我很多好的建议和帮助，及时化解了一个个问题。每接待一次客户后，还要善于总结经验和失误，避免同一类差错的再次出现，确保在下次工作中有新的提高。
随着工作的深入，现已开始接触销售部管理的客户工作，电话拜访、催款是一门语言艺术，这不仅需要好的表达方式，还需有一定的经验。俗话说：“客户是上帝”，招待好来访的客户是我义不容辞的义务，在客户心理树立好公司形象。
就总体的工作感受来说，我觉得这里的工作环境是比较令我满意的。第一是领导的关爱以及工作条件在不断改善给了我工作的动力;第二是同事间的友情关怀以及协作互助给了我工作的舒畅感和踏实感。
二、本期工作的改进情况
房地产市场的起伏动荡，公司进行合资，共同完成销售工作。在这段时间，以销售为目的，在公司领导的指导下，完成经营价格的制定，在春节前策划完成了广告宣传，为__的销售奠定了基础。最后以__个月完成合同额__的好成绩而告终。经过这次企业的洗礼，我从中得到了不少专业知识，使自己各方面都所有提高。
__旬公司与__合作，这又是公司的一次重大变革和质的飞跃。在此期间主要是针对房屋的销售。经过之前销售部对房屋执行内部认购等手段的铺垫制造出__场面。在销售部，我担任销售内业及会计两种职务。面对工作量的增加以及销售工作的系统化和正规化，工作显得繁重和其中。
在开盘之际，我基本上每天都要加班加点完成工作。经过一个多月时间的熟悉和了解，我立刻进入角色并且娴熟的完成了自己的本职工作。由于房款数额巨大，在收款的过程中我做到谨慎认真，现已收取了上千万的房款，每一笔帐目都相得益彰，无一差错。
此外在此销售过程中每月的工作总结和每周例会，我不断总结自己的工作经验，及时找出弊端并及早改善。销售部在短短的三个月的时间将二期房屋全部清盘，而且一期余房也一并售罄，这其中与我和其他销售部成员的努力是分不开的。
总之，这个月来，我虽然取得了一点成绩，但离领导的要求尚有一定差距。今后，我将进一步加强学习，扎实工作，充分发挥个人所长，为公司再创佳绩作出应有的贡献。
房产销售人员季度工作总结范文5分钟4
不知不觉，在__工作已经足月有余，在这个把月里，工作量不大，要学的却不少，尽管自己原来也是从事房地产销售，可是销售知识永远是个无底深渊。也正因为如此，我才乐此不彼，越来越喜欢这份工作。以前常听说也遭遇过销售员之间为了比拼业绩，争夺提成，经常是不择手段，诡计迭出。幸运的是目前的__拥有一个和谐的销售氛围，同事之间既有竞争更有互相帮助，每次分歧总能在沟通中消除，每次难题也常常在集思广益中(即便我们只有4人)化解。正因为有这样浓厚的企业氛围和团队精神，才给了我在__成长所需的养分。
但是通过工作，还是发现自身仍存在许多缺点急待解决。首先，刚进入__，对__地产的企业文化及__这个项目的相关情况还没能够了然于心，跟客户介绍的时候不足为企业和项目展示很好的口碑与形象，致使客户对我们的企业品牌与项目一知半解。我想作为一个大企业的置业顾问，不仅要精通卖房业务，更要让客户感觉__无论是从企业品牌，社区环境，物业质量以及员工素质各方面都比其他楼盘有优势，坚定客户购买的信心。针对这个问题，我已经与同事小沈深刻讨论过，多学习，多讨教，从自身做起树立对本企业品牌的绝对信心与优越感，以此感染每个客户。
其次，由于进入__时所有的住房已基本售罄，唯有两套170平大户型以及商铺在售，所以对于商铺销售基本可以说是毫无经验。我想，相对于住宅，商铺客户这类高收入投资群体的购房心态及个人气质各方面肯定也有所不同，因此对于这两类客户的销售方式也必须有相应的变化。比如商铺客户考虑的更多的是收益回报率问题，那么我们就应该着重介绍周边的发展趋势与发展前景，坚定客户购买的信心，让其买得开心，买得放心。以前总以为一个优秀的销售员必须有自己的个性，没有个性的销售员不过是个服务员而已。但是通过实践工作我才发现，一个真正成功的销售员除了必须有能够感染客户的个性外，更应该具备能够随时适应不同消费者心态的应变能力，同时牢记，专业、礼貌、主动服务、给予客户比他想象的更多，并坚持公司利益至上的职业操守。所以，为了做好__商铺的销售工作，我急待提高自身修养，无论从个人气质和专业能力方面都要把自己打造成一个适合__地产大气之风的置业顾问。
另外，由于进入__的时间不长，所以自己对公司的一些规章制度和流程方面还没有机会完全了解，偶尔犯下一些低级错误。虽然在主管的帮助下已经改善了许多，但肯定还有很多地方不够清楚，这方面也急待在今后的工作生活中得到改进，一方面自己会多学多问，另一方面也希望领导的鞭策，同事的提点。
我深知个人的发展离不开企业的发展，而热爱则是做好每件工作所必不可缺的。所以，在这充满希望的企业里，我必将全力服务公司，热爱岗位，勤奋工作，严于律己，认真专研，继续学习，用使命般的激情面对客户，用认真严谨的态度面对我的职业，为客户制造感动，为公司创造利润!
房产销售人员季度工作总结范文5分钟5
今年的第一季度已经飞速的过去，在这个季度里面我们分公司共完成回款1.7亿，销量__台，在整体分公司业绩水平和市场工作中，与同比时期有了进步，在业绩中，落后于全国其他兄弟公司(如南京、济南、成都)，在全国排名落后，在__市的整个市场发展中，各个区域发展速度及占有率都有退步。以下是我对本季度产生这样的结果的主要原因分析：
外因：
1、现在的移动手机行业激烈的市场竞争、市场环境的变化及公司在去年的因素、产品力及市场政策未及时跟上;
内因：
1、团队内部氛围、团队气势，战斗力、领导能力、员工态度、执行力的下降;
2、营销网络凝聚力、经销商的积极性、协作能力的下降;主要表现：
①分公司营销工作基础不扎实，效率、效能欠缺;
②员工工作的积极性不高，没有斗志，没有尽全力去做好自己的工作。缺乏创新意识，做不到利用现有资源去做好本职的工作。
③渠道网络、经销商激情及凝聚力下降。部分地区出现了经销商混乱，核心经销商并不核心的情况，经销商不愿意承担销售的任务，而办事处对市场失去掌控，整个销售的市场渠道效率低下。
④业绩及市场推广工作平平，多数机型在市场销量差，拉、推力丧失，新品上市、上量速度慢，太过于依赖于产品本身，而没有做到营销这两个字。
⑤市场终端、品牌推广工作退步，ka攻略、终端形象、促销队伍管理急待提高，员工对市场的把握失控，没有去关注和分析市场动态，所以用老的方式应对新的市场，就只会失败。
今年，总部下达分公司的全年回款任务指标_亿，较去年任务比较应是适当向下微调，平均下来每月完成0。62亿，将近是___台每月销量，这个指标与目前状况有相当大的距离。早些年手机市场竞争还会继续加剧，继续恶化，还有大量的新进入者涌进这个竞争。浙江做为全国的金矿区，竞争会更加激烈。就目前形式，我们的市场地位和在一线的表现在很多区域非常危险。不努力、不进取，不可能完成今年的指标。但大家应看到我们今年的优势。分析产品的性能，看到第一季度的缺陷在哪，由此改进，争取在后几个季度里面能够完满的完成今年的任务，针对现在的情况，我们需要做好的准备有：
1、有雄心斗志，不怕竞争困难，勇于面对困难。
鼓舞士气，一线讲师必须要有不屈不挠的斗争精神，不着眼于过去，过去的过失也好，成绩也罢都已经成为了过去，把握好现在，吸取过去的经验。把后面的工作都落实到位。
2、“
尽心尽力”兢兢业业的负责精神。万总倡导团队的：“民工心态”和天道酬勤，努力敬业是我们事业工作成功的基础;
3、培养培训营销工作的方法及对市场研究能力，成为智慧能动的市场操作者，pdca的工作方法一定灵活运用及贯彻，人事行政部和营销部做专题培训，到营销主管这一级，营销部建立一套研究市场分析市场的体系;
只有了解好市场，才能更好的去营销，不要处于被动地位。主动出击胜算才更大。
4、“
小改进、大进步”工作从细作起，从小开始，倡导工作的细微点入手，发现问题、改进缺点。终端的任何改进，我们日常工作流程的细微提高，聚在一起，就是我们大进步。“小改进、大进步”成为我们工作的氛围，倡议大家“小改进、大进步”的工作及思维方式。
一、开发企业对当前房地产业发展的意见和建议
1、整体宣传力度不够，城市知名度不高。我市房地产业的整体包装和广告宣传不够，城市知名度低；旅游氛围不浓厚；海阳网站建设规模小，设计不新颖，未能展示城市的最靓点。
建议政府加强对外宣传，强化城市品牌效应，树立城市形象，由政府、社会、企业共同合力打造房地产卖点。牵头成立房地产业协会或商会，发挥舆论宣传、销售价格、房产推介等整体导向作用，整合资源，整体包装，通过到外地设立销售中心、到重点目标城市设点推销、聘请大型中介公司集中销售等形式，加大海阳房地产的推介力度，拉动房地产的销售；通过国家级电视媒体广告宣传和外地城市设立海边、路边、公共场所广告等形式，打出海阳房地产品牌和知名度；同时加强网站等网络宣传平台建设，全方位宣传、展示城市形象。
2、城市基础设施配套不到位。水、电、有线电视、通讯、供暖、燃气设施不配套。我市在度假区开发的楼盘污水接口和雨水管线不足，导致污水排放困难。有的楼盘无污水排放接口，没有雨水管线；已有的排放接口和管线也能力不够，已影响到污水的排放，随着居住户的曾加，问题将更加严重；广电部门有线电视线缆不到位，电视无法收看；网通电话、宽带接入不到位；暖气、燃气、自来水碰头困难等。
建议政府加大已建成区的基础设施配套建设，在新城区的规划上，对供热、燃气、电力、通讯、给（排）水、排污等管网建设应超前规划。希望各部门通力合作，抓好排污、自来水、暖气、燃气、有线电视、通讯管线、管网建设配套。
3、社区建设不完善，物业管理不配套。度假区海边楼盘住宅区无统一的社区管理(居委会)，附近无学校、医院、商场、休闲娱乐等公共服务设施，购房人无法落户，就医、子女入托入学、购物和休闲娱乐不便。有关水、电、暖、燃气等专业公司不能按物业管理条例的要求直接管理到户，给物业管理带来极大不便，增加了开发商的负担。随着高层住宅建设的增多，公安消防部门的高层住宅消防能力问题也日渐突出，如水压达不到高层要求等，高层住宅的消防能力建设亟待加强。
建议政府加快城市社区(居委会)建设，统筹规划学校、医院、商场、停车场、餐饮娱乐等公共活动场所和附属服务设施，为购房人在落户、就医、子女入托入学等方面提供方便。加强老城区和新区的物业管理，由专业物业公司提供各种规范的物业服务。
4、各种行政事业性收费项目多、标准高，土地拍卖时公共配套的约定有的不兑现或不能按时兑现，软环境建设需进一步加强。政府收取的配套费、人防费标准过高，如青岛市已停止收取人防费，我市仍按50元/平方米标准收取；重复收取硬化、燃气配套费；各种保证金完工后返还不及时或不返还，返还标准不明确。
建议政府减少各类收费项目，降低收费标准，明确各种保证金标准，及时返还各种保证金。进一步加强软环境建设，不断优化办事程序，简化手续、环节，提高办事效率。
5、开发企业融资困难，房贷融资和购房入户手续繁琐。银行房地产信贷准入条件过高，房地产开发信贷种类少，手续烦琐，融资困难；境外人士购房手
续繁琐，如要求购房人提供收入、国籍、婚姻情况证明和海阳本地担保人等，比上海等大城市手续繁琐。
建议政府进一步加大对房地产业的信贷支持力度，减化房地产融资和域外人员购房手续，为外地消费者购房提供方便。
6、工业项目捆绑房地产项目和新农村建设对房地产市场冲击大。引进工业项目捆绑的房地产项目和城区结合部及周边农村房产开发，对房地产销售市场冲击很大，影响了开发企业的房产销售。
建议政府进一步规范和加强管理。
7、旅游度假区景点建设及周边环境治理需进一步加强。如景观带中的主题雕塑小品、观海平台的亮化等工程，需进一步加快建设，以改变旅游度假区景点单一，人气不足的现状。另外，造纸厂污水排放造成的异味及海边沙滩垃圾杂物严重影响景观。
建议政府加快旅游景点建设，强化景区环境整治，加强旅游业的宣传营销，以旅游带动人气；同时加大招商引资力度，以招商带动城市居住人口，吸引更多的域内外人士到市区购房居住。
8、以经济适用住房和廉租住房建设，刺激、带动住房消费。
建议市政府在老城区和海阳工业园区规划建设经济适用住房和廉租住房，刺激和带动城市住房销售。
二、促进房地产业发展的措施
1、进一步加大城市形象的推介宣传。宣传部牵头，结合亚沙会的宣传，整合海阳旅游、房产业的宣传包装，在央视和省电视台进行城市整体形象的宣传；旅游局牵头制作宣传片和宣传资料，在省级以上媒体宣传、推广海阳旅游业；政府牵头，利用广播电视、报刊等媒体和大中城市电子屏、主要交通路段站牌、铁路动车组、飞行航班广告等形式，进一步强化城市品牌宣传，树立城市对外形象。
2、进一步完善城市基础设施配套。规划建设局牵头，环保、自来水、供暖、燃气管理、广播电视、电信等部门要通力合作，抓好排污、自来水、暖气、燃气、有线电视、通讯管线、管网的配套建设，并牵头土地、区划办、卫生、教育体育等部门，在新城区的规划上，对供热、燃气、电力、通讯、给（排）水、排污等管网建设和学校、医院、商场、停车场、餐饮娱乐等附属服务设施的建设超前规划，统筹安排；民政、公安部门和相关乡镇街道应加快城市社区和居委会的建设，新开发建设的楼盘小区，应及时成立社区，设立居委会，配备专门的办事人员，为购房人在落户、就医、子女入托入学等方面提供方便；房管部门和相关乡镇街道要加强老城区和新区的物业管理，按照物业管理条例的要求，落实各项物业服务，对社区内的供水、用电、供暖、燃气等服务，各专业公司在房屋开发时，要直接与开发商签定合同，管理到户；环保局要加强对造纸厂等污染企业的排污控制、管理和污染治理，特别是抓好东村河生态的修复，不断改善生态环境面貌；公安消防部门要加强高层住宅的消防能力建设，会同规划建设局，在高层住宅的规划、设计和开发、建设中，加强高层住宅的消防设施配套建设，住宅建设与消防设施、设备的配套建设要同步进行。
他进一步解释了自己的想法，首先他认为一定要根据中央的相关精神开展税种税制的调整工作。“中央十八届三中全会已经通过决议，明确要求加大房地产税改革试点力度。完全可以以此为契机，探讨将土地增值税并入房产税的途径。”他表示，土地增值税本身就有和房产税相重复的地方，都是对房产的增加额征税，但是计算方式和征收方式不同，环节不同，造成土地增值税征收起来比房产税困难得多。“因此，我们要严肃考虑是否将土地增值税并入房产税，一是好征管，二是避免重复征税，减少购房成本，降低房价。”
