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二 经营模式
采用注册公司，地铺经营的模式。主要从事新房销售、二手房买卖、租赁、房产评估、房产置换的业务。在公司业务开展到一定量的时候，在时机合适的时候进行商业地产（写字间、商铺）的买卖、租赁业务。
三 投资风险报告
在经过对市场的市场调查中，在充分肯定这个行业的发展前景的前提下。我总结出以下几点需要重视的、对公司的经营和发展会造成极大危险的风险情况并做出我们的风险规避的欲案。
1：市民对中介行业较为抵触。
主要原因有以下两点：
a：二手房市场发展较晚，人们对中介行业的认可度不够。而且在二手房市场发展的初期，各家中介服务公司经营模式相当混乱。都单纯以收取看房费为营业目的，而根本不谈服务。这种情况造成了很长时间内，市民对中介行业的看法都是负面的。
b：在去年中天、创辉两家中国大型中介服务商关门事件。不可否认，这两次事件的发生，对于国人对于中介服务行业所产生的印象是负面的。也是现在大量的房东和客户对中介抱有不信任的看法的主要因素。而且，中国自有了中介这个行业以来，这种不信任是始终伴随着这个行业的发展的。但此次事件也从另一方面来说，是加快对行业的洗牌速度，正规化和制度化的改革将加大步伐。对整个行业来说，未尝不是件好事。
以上两点是市民对中介行业有抵触情绪的最主要的原因。但是，经过我和现在正在经营中的一些人士的交流中了解到。房管局已在XX年年年底下发文件，并召集中介行业、房产网站、评估公司的经营者开了几次行业会议。要求中介服务行业在2010年年底前必须实行公司化，在行业内需推行国家有关部门所规定的行业服务标准、收费标准，推进二手房中介行业正规化，提高准入标准。相信在这些标准的制订后，会有大量的不正规的、以收取看房费为营业目的的小作坊关门。也会转变老百姓对中介服务行业的认识。从去年开始，有多家中介公司，如众信、阳光置业、富房置业等公司在自供二手房中介行业有一定影响力的公司实行国家规定成交后收取2%服务佣金的收费方式，而不再收取诸如看房费、代办过户、代办贷款等费用。在经营过程中也没有遇到阻力。证明市民也有买房只要中介公司服务到位了就该付佣金的意识。而且，我在阳光置业有限公司工作过程中，发现该公司和其他多家以收取佣金为服务费用的公司中，经营状况都较良好，单套住房成交后收益能达到佣金外还有一部分房屋差价的现象存在。这不是独有的情况，而是在很多城市都曾经存在或现仍然存在的现象。所以这也是公司提高业绩的一种途径，并且能在公司前期的经营过程中降低生存风险的一种手段。作为新进入市场的一家新公司，前期的市场认可度是制约公司发展的一个难题。我们准备以公司注册，地铺经营的模式。门店地点定在人流量大、车流量大并且门店外能停车的区域。门店装修要简单而又有特色，在外观上要有一定的吸引力，对客户造成良好的感官认识。派出公司员工（着正装）在各小区门口派发正面印有公司简介、背面印有公司房源信息的dm单。希望在短期内促成公司在二手房市场有一定的知名度。在经营过程中，要求员工在工作过程中推行公司的服务理念。使新老客户在公司服务的过程中潜移默化的认可公司，并争取口碑相传，扩大公司的影响力。整个流程中以服务作为本公司区别与现有公司的标志。在经营过程中，控制经营成本，结合大型城市和本地中介服务公司的操作模式，争取单套成交利润最大化。在启动资金较少的情况下，严格控制前期投入成本，欲留足够的流动资金。以至于能更长时间的立足于市场，在生存下来的前提下努力发展。
2：中介服务行业是劳动力密集的销售行业。核心竞争力是信息的多少，而信息的来源主要靠门店、网络、报纸广告、扫街、人际网络等手段来获取。置业顾问是公司发展的关键，因为信息的来源和客户的维护乃至最后的成交、售后服务都需置业顾问一直跟进。虽然中介行业需要的是量，只是一种销售行为。可在从信息的收集、信息的处理到后面的带看、议价、谈判、成交、过户等一切的行为都涉及许多的技巧和包括法律法规、税收、装修、甚至还需要风水学等相关知识。所以，要成为一名优秀的二手房经纪人并不是一件简单的事，而且，在公司前期是经营状况最脆弱的阶段，任何的差错就能导致公司资金周转出现大问题。建立完善的培训机制是必须要的。我已和公司的注册经纪师、会计师协商过，由他们对员工进行二手房交易过程中的法律、税收、财务、二手房基础知识的培训，我对员工进行商务礼仪、信息的开发、销售技巧等方面培训。而且会在实际操作中鼓励他们独立操作，争取尽快熟悉业务流程及相关的业务知识。
公司能不能在市场站稳脚，靠的是业绩和诚信经营。业绩是公司能否存活的关键，公司不是养闲人的地方。优胜劣汰也是市场生存的法则。所以，我在经营过程中将采取绩效考核的制度。单月业绩不达公司要求的最低业绩者将记过一次，并罚款50元；连续两个月未达标者将自动离职，年度累计三次未达标者公司将劝其离职；而单月业绩第一名，公司将有物质奖励；连续3个月业绩第一名将晋升为高级置业顾问，底薪将从600元升为900元，提成不变；连续半年业绩第一名者，将晋升为营业主任，底薪1200元，提成不变；或年度累计4次业绩第一名，将提升为高级置业顾问；年度累计8次者，将提升为营业主任。
信息资源是中介行业的核心。我将在公司实行公盘制度，将房源共享，要求员工多与房东进行沟通，从而拿到房东的底价，提高公司的竞争力。为了避免客户的流失，公司的客户资源也将进行优化配置。如小张接待的客户，在三天之内不能形成带看的，须将客户转给经理，由经理分配给其他人员。争取不浪费每一个客户。
中图分类号:F830.572文献标识码:B文章编号:1007-4392(2006)12-0044-02
一､大同市房地产经营特点
(一)开发企业及建筑面积逐年增多
统计资料显示,大同市统计在册的房地产开发企业呈逐年增多趋势,尤其是2004年一年增加了31家;建筑面积由2003年的110.96万千方米增加到2005年的157.61万千方米｡开发企业及建筑面积的逐年增加说明了房地产开发时间短､见效快,获利高,一般一年内不仅可收回投资且有着较大的利润空间｡
(二)房地产投资逐年上升而房地产贷款明显下降
房地产投资呈逐年上升之势｡2003年至2005年的房地产投资平均每年增加2.74亿元｡与此同时,房地产贷款不仅没有增加,反而有所下降,由2003年的8.58亿元下降到2005年的8亿元,占总投资比例由93.8%降至54.7%,2006年3月更降至6.51亿元｡说明资金来源已不再单纯依赖银行贷款,开始向多元化方向发展｡
(三)销售价格一路攀升
2003年和2005年的销售情况均好于2004年,2005年销售量和销售收入分别为66.41万千方米､12.55亿元,高于2003年18.28万平方米和5.88亿元｡调查显示,从2003年至2006年3月房地产销售价格一路攀升,由每平方米平均1386元升至2183元｡
二､大同市房地产市场存在的问题
(一)房地产行业的波动可能导致企业发展缺乏可持续性
如价格､市场供求等的大起大落,导致房地产企业波动,最终会导致金融机构的房贷的不良资产上升,进而影响金融机构和金融市场稳健运行｡
(二)房地产金融停滞不前,开发企业自筹资金上升
与全国房地产金融快速发展的总体形势相对的是,大同市房地产金融发展停滞不前,房地产贷款呈逐年下降之势,与开发企业自筹资金呈反方向发展｡
(三)住宅供应结构不够合理,价格虚高
一是新建商品房倾向于大户型､高档豪华型｡单户100平方米以上的小区较多,而中小户型､普通住房供应偏少;二是面向大众的经济适用住房建设不足;三是小高层及高层住房不断增多,住房成本加大;四是商品房价格虚高,从2002年每平方米800-1000元到2006年的每千方米1600-2800元,大大超出居民收入水平的上升幅度｡
(四)外资流入房地产市场
近年来,地方政府将招商引资作为拉动地方经济发展的一个重要举措,外资房地产企业可以享受到税收减免等优惠政策,出现了外资流入房地产业的新倾向,推动了房地产投资过快增长,这也是房地产自筹资金不断增加的一个重要原因｡
三､相关建议
(一)加强舆论宣传,鼓励居民理性消费
政府及相关部门尤其是新闻媒体要多做正面宣传和引导,帮助居民树立成熟的､理性的消费观念,鼓励居民购买用于自住的普通住房,减少投机性购房,抑制房地产过热现象｡
(二)建立健全住房保障体系
尽快建立和完善住房保障体系,对社会最低收入家庭提供廉租房或住房补贴,对低收入家庭提供经济适用住房｡
(三)尽快建设个人信用信息基础数据库,拓宽房地产融资渠道
目前,应加快个人信用信息基础数据库和房地产信息共享系统建设,为各银行提供行之有效的识别手段,解决银行与购房者､房产商之间信息不对称的难题｡在房地产贷款经营风险增大的情况下,有关部门应积极通过推行房地产证券化､建立房地产投资基金､鼓励发行债券等多种形式,吸引社会资金投资房地产,分散房地产信贷风险｡
(四)加大国家有关政策的贯彻落实力度
国土资源管理部门､建设局､计委等管理部门要按照国家有关规定,大力开发经济适用房和小户型商品房,控制房地产投资市场的进一步升温和价格的持续上涨｡
(五)加大对房地产交易行为的管理力度
运用税收等经济手段抑制炒房和投机行为,引导房地产市场正常运转,保证居民购房价格的适度､实惠｡
保险资金能够以商业资金的身份进行公共投资领域的城市基础设施建设，在一个方面，这种投资可以满足日益增长的城市化建设资金需求，另一个方面，也能有助于拓宽资金的运用渠道。保险资金投资房地产市场也是投资城市基础设施建设的一种方式和表现。
一、我国保险资金投资房地产的有关规定
在我国，对于保险资金的投资很长时间都没有明确的规定，这成为了制约保险业发展的投资瓶颈。
多年的空白终于由保监会填充，《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》的颁布，对保险资金的投资进行全面的、系统的规定，这无疑放宽了保险资金的投资渠道。其中，新增的未上市公司股权和不动产投资的开闸又是一个亮点。
《暂行办法》在投资的主体、方式、规模等多个方面都进行了严密的布控，以严防保险公司变身成为房地产商。当然，后续规定中是允许保险资金采用股权的方式投资相关项目的，这些项目必须是已经取得了国有土地使用权证以及建设用地规划许可证的。
二、我国保险资金投资房地产的现状
我国的保险资金投资房地产的行为在近几年发展较为迅猛。这不仅与市场因素有关，也是国家宏观调控的结果。
根据现在正式实施的新《保险法》第106条规定，保险公司的资金运用渠道不再仅仅是原来限定的“买卖政府债券、金融债券”，而改进为“买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券”，同时还新增了“投资不动产”一项。这是保险资金对房地产市场的第一次正式开闸。在此之前，保险公司也只是以自用的名义购买写字楼，或者是通过信托和资产管理公司进入房地产市场。
就2008年来看，中国保险公司的总投资额是2.25万亿人民币，如果按照其他国家的惯例来保守估计，保险业在房地产的投资比例占总额的15％，并且估算出国内的房地产市场可以接收约2500亿元的保险资金投资额。
另外，2010年的保险市场也是相当的热闹。中国平安在上半年发生的两件大事，即最大规模的员工股解禁以及收购深发展，都将影响未来几年的保险市场。目前，已经有越来越多的保险公司曲线进军房地产市场，其中包括了中国人寿对11家上市房地产公司所进行的股权投资。在今年七月和八月，中国平安和中国人寿也分别在深圳和杭州两地无竞争拿地。
从保监会的政策层面来看，入市比例在下半年会得到提高，包括准入房地产市场和不动产投资等等。未来的若干年都将是令保险业和房地产都充满期待的。
三、保险资金投入房地产的利弊
保险资金投入房地产市场会对处于调整中的中国房地产业带来怎样的影响呢?总体来说，保险资金的开闸对于保险业和房地产业来说，都是一个长期的利好，当然也存在着一定的风险和不利的影响。
保险资金的投入对于国家的调节有较大的好处，国家通过市场化手段实现经济适用房和廉租房的投资建设，调节房地产市场的结构，国内保险业直接进入房地产投资市场是重大转变的第一步，这就可能有助于国家大大地改变中国房地产市场的投资格局。其次，如果机构投资者多是一些上市公司，那么有关市场活动的信息就将会向公众，这就进一步提高了市场的透明度。另外，由于投资者的建议，物业税和土地的使用续租权等等也将可能得到快速的明确。
新的资金流入房地产市场有助于缓解房地产商的资金链供应，增强市场的流动性，保险资金的入市就如同当前土地市场的国进民退一样，会提升整个地产行业开发的水平，提升其性价比，也推动了整个房地产行业的整合。由此可见，保险资金的投入甚至要比房地产的多元融资渠道的加速开放更有意义。总而言之，保险资金投资房地产市场对整个市场来说都是有很大好处的。
当然，也有许多业内人士认为，保险资金的开闸实质上是房地产市场的游戏而已，获利更多的是那些实力雄厚的大型商业物业。保险业作为长期的、稳定的机构投资者，应当追求长期稳定的发展，投资房地产业的风险是否适合行业的发展呢?虽然相比债券、股票等投资来看，商业地产的平均投资收益最小，安全性也较低，但是拥有稳定的现金流的物业也是一种较为理想的投资产品。
四、制定监管细则，加强监管力度
房地产市场对保险业有着很大的诱惑，尤其表现为住宅市场。如果政府不加强相关的监管，任由保险资金参与住宅市场的开发和利益炒作之中，将房地产泡沫越吹越大，抬升房价，后果必然是严重的。
国家相关部门进行监管的关键在于投资门槛的设定，在最终确立房地产领域将向保险资金开放的大方向下，对于投资主体、方向、比例、模式等方面就要做出严密的规定。即监管部门要出台相关细则，对主体资格及投资比例的上限都要进行把控和明文规定。只有这样，我国的保险业和房地产业才能共同进步，健康有序地发展。
参考文献：
[1]卓志：保险资金投资城市基建的探索[J]，财经科学，2003(3)
一、我国保险资金投资房地产的有关规定及投资现状
2009年10月1日开始实施的《保险法》第一百零六条规定：“保险公司资金运用限于下列形式：(一)银行存款；(二)债券、股票、证券投资基金份额等有价证券；(三)投资不动产；(四)国务院规定的其他资金运用形式。”与之前的有关规定相比，明确了保险资金“可投资不动产”。不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。按照保险行业内部的理解。不动产包括基础设施和房地产。
新《保险法》虽然对于保险资金投资不动产予以放行，但在实际操作上，保险公司还要依据《保险资金运用管理暂行办法》及《保险资金投资不动产试点管理办法》的有关规定进行。
作为保险资金运用法规的基础性总纲，已交保监会主席办公会议审议并原则通过的《保险资金运用管理暂行办法(草案)》的总趋势更加谨慎，尤其是对险资投资不动产，无论从数量占比还是投资方式，都更加严格。其中，与人们普遍预计的10％的投资比例上限不同，险资投资不动产占比降至5％。并且不允许投资居民住房、商业房地产以及参与房地产开发。在此法规出台之后，涉及险资投资不动产细则的《保险资金投资不动产试点管理办法》也将很快推出。该《办法》将按宏观调控的需要和产业政策的规定，对投资主体、投资方向、投资范围、投资比例和投资模式等进行具体规范，同时确定业务流程和操作程序，强化信息披露。
与保监会的审慎态度不同的是，多家保险公司对投资不动产持积极态度：在实践层面，多家保险公司已经开始积极行动，提早布局。虽然由于细则尚未出台，险资投资房地产仍然在运转，但投资方式已然花样繁多。在北京金融街、中央商业区一带，带着保险公司标志的高楼大厦越来越多。中国人寿集团以及股份公司，各自在金融街购入新办公大楼，泰康人寿一举拿下两座写字楼，太平洋保险集团也在2009年以近22亿元的价格收购了位于北京金融街的丰盛大厦。中国不动产研究中心的数据显示，从2006-2009年底，保险公司购买的写字楼面积已超过120万平方米，总投资额约为200亿元，已有近10家中外资保险公司涉足房地产投资领域。仅在2008年。保险公司购买的物业就累计达20万平方米，以自用名义购入投资性物业成为保险公司曲线进军房地产的主要方式。
此外，2009年底中国人寿斥资58，19亿港元，认购远洋地产股票，成为远地第二大股东。而中国平安亦通过旗下的平安信托，与金地、绿城及蓝光等分别签订信托投资协议，承诺对上述房企的具体项目设计股权信托计划，共同投资优质项目以及城市综合体项目。
二、保险资金投资房地产对保险公司自身的影响
(一)有助于进一步拓宽投资渠道，分散投资
与国外相比，我国保险资金投资渠道还比较单一。截至2009年6月末，保险资金配置情况为银行存款占31％，债券50.2％，证券投资基金6.8％，股票(股权)9.8％，其他投资只占2.2％。除了固息产品之外，大部分保险资金投资的收益都依赖于资本市场的涨跌，波动幅度较大。数据显示，从2004-2006年，保险资金投资收益率分别为2.87％、3.6％和5.8％，在2007年达到10.9中国整理％的历史最好水平，2008年迅速回落，投资收益率只有9.1％，2009年则为6.41％，与资本市场的表现基本契合。而不动产投资，不论是直接持有还是通过金融工具(如REiTS)投资不动产，都可以使原有资产组合因资产种类和数目的增加而获得分散投资在降低非系统风险方面的好处，以减少对资本市场的依存度。
(二)有助于提高保险资金对抗通胀的能力
在高通胀环境下，不动产投资是对冲通胀的一个重要手段。目前，保险企业的资产组合中大约80％的保险资金配置在固息产品上。由于保险资金还不能通过购买与通胀挂钩的产品(如Tips)、买卖黄金和投资大宗商品(如石油)等三种传统手段来对冲通胀。在不能有效对冲通胀风险的情况下，大量固息产品在通胀来临时会面临浮亏风险。因此，在当前通胀预期上升的环境下，投资包括房地产在内的实物资产，不失为对冲通胀的一种可行手段。
(三)有助于提高投资收益
一方面，在低通胀的环境下，不动产投资可以作为固息产品的一种替代工具。提高投资收益率。以商业地产投资为例，如果不考虑房价本身变化。现在国内一线城市中商业地产的租金收益率大概在5％-7％之间，它的收益率就要比大多数固息产品好。另一方面，保险资金投资保监会规定的房地产项目，特别是廉租房、养老实体等国家重点支持的项目，既能得到国家的支持，风险相对比较小，又能获得可观的收益，可以说是一个双赢的合作。
(四)有助于改善保险资产错配风险
从供需影响看未来住宅市场 住宅是受市场各参与方影响最为广泛的物业产品。上海住宅需求方面，本地的新增、升级需求以及外来人口购房需求为最主要群体。新增需求从人口的年龄段分布来看，主要为1970―1980年代的人群组建家庭的需求；而升级需求主要为出生于1960年代人群住宅条件改善的需求；至于外来人口的住房需求则以高校毕业生为主要购买力。研究表明，上海房地产市场近年仍然存在供不应求的状态。但值得注意的是，1990年代人口仅为1980年代一半左右，而此部分人的住房需求大约在4、5年后才开始逐步旺盛，因此从需求上来说，刚性需求可能将出现严重缩水。
从物业形式发掘商业市场机会 商业俨然已成为各开发商和投资者眼中的香饽饽。从市场参与方来看，众多开发商、收购方在选择商业物业时一般首先考虑购物中心，但是目前上海购物中心已经呈现出过量开发态势。有研究表明，2007―2010年在建和拟建购物中心41家，建筑面积540 余万平方米，年均增幅约10%左右，已经达到饱和状态，目前并非最佳的投资时机。然而机会不是没有，通过细分市场，可以发现都市型购物中心以34%的比重创造了过半的营业收入，而未来在建和拟建的项目中则以郊区项目、社区型购物中心为重点，因此，都市型购物中心依然可作为投资、开发的首选。
以差异化赢得写字楼市场 上海写字楼由于近几年的市场供需失衡，租金不断攀升，同时空置率不断下跌，整个市场势头良好。但是在2008年供应逐渐攀升之后，市场逐渐进入买方市场。未来写字楼供给主要集中在浦东地区，供给数量庞大，预计将出现过剩趋势。与此同时，一些郊区市场的花园办公、企业独栋等差异化项目，可能将更具投资价值。
谨慎投资酒店市场 随着上海的国内外商务、会展、旅游地位日益凸显，刺激了酒店业的持续发展。从2001年到2006年，客房供应总量年年两位数增长，平均房价稳步攀升。由于世博会的带动，2007年上海高星级酒店形成了井喷态势，酒店业整体入住率呈下降趋势。同时，锦江之星、如家、莫泰等一大批国内经济型品牌的崛起，使得经济性酒店的高性价比被消费者普遍认同，从而将对星级酒店的客户资源产生较大的争夺。预计未来两年酒店业的投资收益率将进一步回落，部分酒店可能将处于亏损状态，因此酒店投资需要十分谨慎。
城市布局：发掘中小城市潜力
在房地产开发大潮中，一线城市早已竞争过度，部分二线城市也正在逐渐走向饱和，更多的待开发区域分布在广大的三线、四线城市。若能在这一时期更早地进入这些城市，伴随着城市化进程的发展，未来将收益颇丰。而此时进入这些等级较低的城市，所具备的优势也较为明显：
一是竞争力小，当地小规模的房产企业完全不能与大房企相抗衡，无论从产品质量、形态还是营销推广手段等方面，大企业都具备很强的竞争优势。
二是小城市受到的调控影响不如一线城市大，需求较为稳定，多为刚性需求，风险较小。
三是当地政府对于知名房企很有期待，愿以更多优惠的政策支持与配合引进大开发商，以提高整个城市的形象和影响力。
对于三线城市的挑选同样也要遵循一些原则：如基本的经济指标（人口数量、经济成熟度、人均可支配收入等）、都市化程度、地区经济的影响力等，以判断是否能消化、消费相关定位产品。如美国最大的商业地产开发商西蒙集团，进入中国首站便选择常熟，除了其背靠长三角这个优良区域外，更主要的原因还在于常熟自身经济发展的成熟度高。常熟人均GDP高于北京、上海、南京等诸多一、二线城市，综合排名在三线城市中高居第一，同时其三产比例高达39%，高于周边苏州、昆山等众多工业城市。这些因素都是选择三线城市的判断依据和标准，
模式选择：趋利避险
在整个行业走向低谷的时候，无论是土地还是现成物业，都有很多值得抄底的机会，但是各种模式的选择也都需要深入了解其风险与机会。
澳大利亚是世界上生活水准最高的国家之一，拥有宜人的气候、独特而舒适的生活环境、高质量的社会与文化的基础建设。澳大利亚的五个大陆首府及州府城市均位居世界最适合居住的前十位城市之列，其中悉尼已连续多年被评为五大世界最佳居住城市之一。澳大利亚虽然拥有世界一流质量的住房和教育，以及完善的健康保障福利体系，但在澳洲生活的成本却远低于其他西方发达国家，在澳大利亚的海外人士和访客们普遍认为，这里很有吸引力而且生活很实惠。
另据2003年的一份行政意见调查显示，澳大利亚政府政策的透明度居世界第四位，领先于美国、英国、德国、法国和加拿大。澳大利亚健全、公开、高效和透明的监管体系，使其成为世界上政治稳定风险最低的国家之一。事实上，澳大利亚政府通过积极主动的改变，更进一步为海外投资者创造了适合发展的理想环境。在政府决策实施效果方面，澳大利亚排名世界第七位，政府体制能够迅速作出政策调整，来面对任何经济挑战。澳大利亚经济在经历了世界经济衰退、亚洲经济危机后，近几年仍能保持平均GDP3.6％的高速增长。澳大利亚政府通过一系列的服务和计划，积极鼓励与支持海外投资，其中包括不久前修订的澳大利亚商业移民计划。澳洲政府欢迎并鼓励投资的态度和稳定的政治环境，为投资者提供了良好的投资环境和经商保障。
此外，从移民政策的发展看，澳洲近年来一直积极吸引海外专业人士与成功商业人士的移民与投资，移民政策相当宽松，为有意赴澳投资及发展的成功人士创造了良好条件。
房市成投资热点
澳洲的房地产市场已有近百年的历史，已十分成熟。根据最新权威机构的统计和分析表明，澳洲房地产近40年来平均每7至10年即可增值一倍。近年来，随着澳洲经济的不断攀升和移民配额的大幅度提高，以及政府鼓励和吸引海外投资的政策，澳洲房地产市场表现出了不可限量的发展前景。
据组省房产研究表示，悉尼房产的平均价格已达50万元，悉尼地区的平均房价也首次升至30万元。这将激励更多潜在买房者进入房产市场。该研究所所长Kelly称，未来10年，悉尼房产市场将出现平缓和高峰期，平均房价有可能在不到10年内就突破100万元。财政厅长Egan表示，这是因为一些大型基建项目如M5高速公路的建成投入使用，帮助提升了悉尼西南区的房产价值。
澳洲房地产是该地区长期的支柱产业，也是投资回报率最高的行业投资，市场规模很大，并在过去几十年中保持了稳步快速增长的良好纪录。澳洲的楼价平均每7年翻一倍，这已成为澳洲房地产市场的一个基本规律。澳洲房地产与世界大多数国家不同，政府不征收遗产税，可以世代拥有。房地产没有使用年限，而可获开发的土地又越来越少，这正是澳洲房地产不断受到海外投资者追捧的主要原因之一。
此外，澳大利亚对外汇兑换没有任何控制，货币完全国际化，资金流出、利润汇出、资本撤回、权利转让以及贸易付款都不受任何管制，因此受到海外包括美国、加拿大等西方发达国家投资者的青睐，被评为投资者的“世外桃源”。
投资的最佳时机
1 引言
20世纪90年代以来，伴随着住房制度和土地使用制度的改革，我国的房地产业逐渐恢复和得到快速发展，已成为新的、十分活跃的经济增长点。同时，由于其对国家宏观经济形势和经济政策的敏感性使其成为国民经济的晴雨表。首先是政策对房地产市场投资和消费的拉动效应，国家先后出台的一系列税费、简化手续等政策刺激了住房消费；其次，房地产市场体系初步建立，为市场提供了交易场所和畅通的信息渠道。
但同时我们也应该看到，房地产业是一个高风险，盈利水平可能较高但又难以确定的行业。房地产投资虽然有着较高的投资收益，但同时也存在着较大的风险，房地产投资数量大、投资周期长，涉及的风险广泛复杂，而且很容易受到国家和地区经济情况的影响，难以预测市场未来的走势。另外房地产投资本身也存在着一些缺陷，如变现能力低、交易纠纷多、筹措资金困难等。这些都导致了房地产投资成败的极大不确定性。
作为一个理性的投资者，都希望以最少的投资获得最大的收益避免投资失败。因此，本文分析了影响房地产投资的主要要素：风险因素和税收约束，研究了这两者对房地产投资的效果影响。
2 房地产投资风险要素
风险的定义最初出现于1901年美国A.M.willet所作的博士论文《风险与保险的经济理论》中：“风险是关于不愿发生的事件的不确定性之客观体现”。目前，风险分析在国外房地产投资实践汇总已得到了广泛的应用，且日益系统化、规范化。我国是在20世纪80年代后期开始了风险的理论研究。在此之前，经济学界对社会主义经济风险问题一直都是否定和回避的。当前，房地产投资风险分析在国内已经得到了广泛的应用，但是很多房地产企业还未真正建立起完善的房地产投资风险分析系统[1]。
3 房地产投资的税收约束
住宅项目从取得土地使用权到销售及再次转让完结，需要经过土地征用、开发建设、交易转让、装潢和使用等诸多环节；涉及营业税、城市维护建设税、契税、耕地税、印花税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、教育费附加等相关税收。
住关人民的基本生存和生活需要，住宅产业在整个国民经济中具有特殊的地位和重要作用，因此住宅市场也是国家公共政策最为关注的焦点之一。除税收政策以外，还有其他的政策因素，例如经济适用性住房建设政策、个人住房信贷政策、利率调整政策和消化空置商品住宅政策等。这些政策因素都从不同程度上对房产供需双方的开发和购买决策行为产生着影响[2]。
4 房地产投资的风险控制
对房地产投资各个过程中的风险进行识别的基础上，提出针对性的风险防范和控制措施，使企业最大限度地减少风险损失，获得较高的安全保障。
4.1 投资决策阶段的风险控制
投资决策阶段需要考虑的风险因素最多，风险因素对项目的成败的影响也是最关键的。因此，企业应做好以下几方面的工作：
4.1.1 重视可行性研究，确保投资决策的正确性。
4.1.2 加强市场监测、提高决策的科学性。
4.1.3 采用房地产保险的方式来间接降低风险。
4.1.4 灵活运用投资组合理论。
4.2 土地获取阶段风险的控制
在土地获取阶段前，必须对地块自然属性、社会属性以及使用属性进行认真确认，一决定或放弃对某一项目的开发。在征地过程中，应主动争取有关部门和群众的理解、支持和帮助，以化解众多风险因素，减少来自各个层面的干扰；在拆迁和安置补偿问题，统一原则性和灵活性，以防止矛盾激化。
4.3 项目建设阶段风险的控制
强化安全意识，事前控制与事中控制动态结合，采取系统的项目管理方法使项目顺利进行，并在保证建筑质量的前提下，尽快完成开发项目，缩短建设周期，减轻开发商所面临的未来的不确定性。
4.4 经营管理阶段风险的防范和控制
在经营管理中，房地产商应关注市场的动态发展，了解需求状况，采取灵活合理的定价措施，避免或减轻因高价或低价带来的风险。为回避企业自身营销经验不足、营销手段不当的风险，可通过营销，以充分利用人丰富经验。采用灵活多变的营销方式，拓宽营销渠道，降低营销风险。
5 房地产投资的税收筹划
税收筹划是纳税人通过对投资、经营、理财活动的事先计划和安排，以达到合理合法减轻税收负担目的的一种管理方法。它是纳税人的一种积极、主动的经营筹划行为，它以国家法律为依据，采用经济学中常用的比较分析方法选择最佳的纳税方案，目的在于减轻税收负担，获得最大的税后收益。其基本特征是：合法性、超前性、目的性和方式的多样性[3]。
房地产开发投资涉及的税种很多，所以投资具有很大的税收筹划空间。主要的税种包括：营业税、土地增值税和企业所得税。
5.1 营业税的税收筹划
发生在房地产的交易环节，即销售房地产应以房屋售价5%的税率缴纳营业税。作为营业税的附加，城市维护建设税的纳税义务也相应产生。《营业税暂行条例》中规定：“销售不动产”税目的营业税，应在不动产所有者有偿转让不动产所有权行为或者单位将不动产无偿赠与他人的行为发生时，才进行征收。出售者可以通过合理推迟所有权转移时间达到税收筹划的目的。
5.2 土地增值税的税收筹划
进行税收筹划时，增值额是一个关键的因素。土地增值税实行四级超额累进税率。税率为30%-60%，增值额越高，需缴纳的土地增值税就越多。因此房地产开发企业在进行土地增值税筹划时，关键是要合理地控制、降低增值额。《土地增值税暂行条理》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目的20%，免征土地增值税。同时还规定，纳税人既要建造普通标准住宅，又有其他房地产开发项目的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的不同标准住宅不享受免税优惠。因此，如果一个房地产开发企业既要建造普通住宅又搞其他房地产开发项目，分开核算与不分开核算税负会有很大差异。在分开核算的情况下，如果能将普通住宅的增值额占扣除金额的比例控制在20%以内，则可以免缴土地增值税，达到减轻税负的目的。此外，还可以通过增加可扣除项目的金额，使税基缩小，达到减轻税付的目的。
合理选择筹资方式也可以达到减轻税收负担的目的。根据制度规定，企业为开发房地产的借款利息，可记入房地产开发成本，并作为计算房地产费用的扣除基数，特别是房地产开发企业可加计20%的扣除，加大了扣除项目金额，从而增加企业的税后净收益。
参考文献：
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[3]孟国鸿.运用税收政策调控房地产业健康发展的对策[J].中国房地产金融，2005
中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）30-0158-02
一、房地产市场波动涵义
学术界对房地产市场波动并没有确切的定义，许多学者将“房地产市场周期”及“房地产市场波动”混为一谈，但是二者之间存在着很大区别。简单来说，房地产市场波动包含多种形式，周期波动只是其中一种。房地产市场波动广义的涵义是房地产经济数量表现出依时间先后次序所组成的排列，狭义的定义是指房地产价格水平、房地产经济增长率等方面的波动形成的整体运行状态。
二、影响房地产市场波动的因素
（一）政策因素
（1）土地政策，土地供应政策对房地产市场的影响主要体现在土地供应量、供应结构与供应方式等方面。（2）金融政策，随着中国房地产金融政策体系的建立和完善，中央银行对中国房地产市场发展的关注不断提高，并运用金融政策抑制房地产市场的波动。（3）税收政策，房地产市场税收体系包括开发、交易和保有三个阶段，房地产开发阶段的课税，将会影响房地产商品的供给，调节投资结构并控制投资规模。房地产税作为国家经济调控的手段之一，在抑制房地产市场波动的实施过程中一直发挥着积极的作用。政府通过税收优惠、高税率等多种途径对房地产市场进行干预，并对不法房地产商的投机行为予以抑制和打击，对中低收入购房者予以优惠或补贴，进而平衡房地产市场的供求关系，降低房地产泡沫带来的不利影响。
（二）经济因素
（1）经济发展是中国房地产市场波动的大背景环境，两者之间的高度相关性被很多学者证实。一方面，中国经济的繁荣和衰落影响房地产市场同向变化，呈正相关，即当经济增长较快时，房地产市场发展相对快速，当经济增长较慢或经济水平下降时，房地产市场也会受到较大影响，出现萎缩、停滞甚至是倒退；另一方面，这种正相关并不是同步的，房地产的波动要比经济变动晚约一年。（2）利率，政府通过调控利率来调控房地产市场。一般情况下，利率变动与房地产市场波动呈反方向变化，因为利息率的升高或降低，影响房地产企业的资金和房地产市场的价格，进而影响房地产供给及消费需求。在供给方面，当利率下降，开发商融资较容易，融资成本较低，从而形成的房地产价格较低，促进房地产市场供给增加。在需求方面，由于房地产成本较高，进入房地产市场必须获得一定量的贷款的支持，利率高势必加大了购房者的贷款成本，从而抑制了对房地产的需求。（3）人均可支配收入，收入的多少决定了消费者对房屋的购买能力，对房地产市场的需求起到很大的作用。一般情况下，人均可支配收入与房地产需求呈同方向变化。人均可支配收入不仅直接影响着房屋需求的变化，而且通过调整银行贷款的比例影响了利率的变化，从不同的方面引发房地产市场的波动。
（三）人口因素
人口因素对房地产市场的影响体现在人口数量及人口质量两个方面，它们对房地产市场的需求影响较大。（1）人口数量，人口数量的不断增长，影响了房屋需求的持续增长，也决定了对土地的需求量，由此也决定了房地产市场长期波动呈现不断增长的趋势。例如，改革开放之初大量移民涌入中国沿海特区，人口数量的增长促进了住房的需求，带动了当地房地产市场的发展。（2）人口结构，人口结构分为年龄结构和性别结构，年龄结构对房地产市场活动有较大的影响。一般来说，不同的年龄段的消费者购房实力不同。年轻人收入较低，多以租房为主，购房置业能力有限；相反，中老年人收入和积蓄比较丰厚，多以买房为主，住房自有率高。
（四）国际因素
随着全球一体化的发展，任何国家的经济（下转186页）（上接158页）发展都不可能完全摆脱来自其他国家的影响。国际政治、经济因素对房地产市场波动的影响也日益增强。一个国家对外开放的领域和程度决定了宏观经济与房地产市场受国际因素影响的大小。中国加入WTO之后，房地产市场也面临巨大的机遇和挑战。2008年，美国次贷危机引发的全球经济危机爆发，中国房地产市场也受到了重大影响。
（五）心理因素
心理因素更多的是在短期内对房地产市场波动的产生影响，主要体现在预期、投机、从众心理等方面。预期心理是房地产市场波动的主要动因。对以满足刚性需求的购买者来说，其购买行为对房地产价格涨跌的预期所左右；从房地产企业角度来看，如果预期未来的房地产市场发展形势不好，则房地产投资将会减少，从而导致房地产市场的波动。与之相反，如果预期未来的房地产市场发展形势良好，则房地产投资将会不断增加。在房地产市场中，既有投资者又存在投机者，具有投机心理的人往往想要在房地产市场波动中谋取利益，从而制造出更大的房地产市场波动。投机者一般通过囤积、炒地皮、制造假消息等手段谋取利益。从众心理会形成普遍的乐观情绪或是悲观情绪。看到房地产市场一片繁荣，消费者便开始纷纷购买房屋等待升值，促使房地产市场出现泡沫，反之，房地产市场衰退，许多消费者便出现悲观情绪，导致市场进入停滞或衰退，这两方面都导致了市场的波动，悲观情绪和乐观情绪反复交替，导致了房地产市场出现周期性波动。
三、结论
抑制房地产市场波动应采取综合性的对策措施，首先，应明确房地产市场发展的社会和经济目标，为抑制房地产市场波动提供方向；其次，设立房地产市场警戒线，确定抑制房地产市场波动的时机、力度以及手段；再次，加强房地产市场需求调控及管理，完善保障性住房的制度，加大房地产市场监测力度，不断完善房地产业相关政策。
一、文献综述
目前国内关于货币政策和房地产市场之间关系的研究大致可以分为两个方向。
第一个方向,是分析货币政策变量对房地产价格的影响。如王来福、郭峰(2007)发现货币供应量变化对房地产价格有长期的持续正向影响,货币供应量的增加会导致房地产价格上涨。利率变化对房地产价格有负向影响,但在其长期动态影响逐渐减弱,并最终回归到原点。货币供应量变化对房地产价格变化的贡献率大于利率变化对房地产价格变化的贡献率。
第二个方向,是研究房地产价格在货币政策宏观传导机制中的作用。何平、吴义东(2007)实证分析表明:我国房地产价格与其他主要经济变量之间存在着密切联系,房地产价格有助于预测未来通货膨胀。
现有关于货币政策和房地产市场之间关系的研究更多集中在房地产价格上,较少涉及货币政策在房地产市场内部的传导机制。
二、房地产市场中货币政策传导路径的理论分析
由于房地产属于资本密集型行业,货币政策的变动自然会影响到房地产市场的流动性供给。宽松的货币政策伴随的充足流动性供给会刺激房地产市场的投资和消费,相反,从紧的货币政策则会对投资和消费产生抑制作用。货币政策对供给的调控效应是短期利率能够影响房地产建设的一个重要原因。
价格最终是由供求关系决定,房地产市场也不例外,房地产市场投资和消费形势的变动必然会带来房地产价格的改变。房地产价格的改变会通过Tobin Q效应渠道、资产负债表效应渠道和预期效应等渠道反过来影响房地产市场的供给和需求,房地产市场形势的变化又会要求货币政策做出相应的调整。货币政策通过供求层面传递到价格,价格再通过与投资和消费的相互作用为货币政策进一步调整提供依据,货币政策正是通过这样的方式在房地产市场中传导并实现相关的政策意图。
三、基于VAR模型的实证分析
实证结果显示,信贷总量指标对房地产供给和需求指标并没有显著影响。尝试把信贷总量指标替换为全国房地产开发企业到位资金中“国内贷款”的数据,实证结果没有显著的改善。这样的结果是由两方面原因造成:
首先,虽然资本密集型的房地产业对信贷资金有比较大的需求,就我国信贷总量而言,房地产业所占比例并不很大。
其次,房地产业的资金来源并不局限于信贷资金,还有自有资金、外资、预收款等,信贷资金所占比例有限。
货币供应量指标仅对房地产市场的供给产生影响,对需求则没有显著影响,这和我国之前的房地产市场运行实际也是吻合的。由于经济发展、城市化进程以及对房价上涨的预期等因素,我国房地产市场存在着旺盛的需求,几乎是有多少供给就有多少实现的需求,表现在模型中就是货币政策对房地产市场需求调节作用不显著,房地产市场的供给决定了房地产市场实际实现的需求。在这样一个需求庞大而供给有限的市场中,由需求推动的一个上升的房地产价格趋势也就自然形成。
四、结语
运用VAR模型实证分析了货币政策在我国房地产市场内部的传导路径及其效果。结果显示:信贷政策对我国房地产市场的供给和需求没有显著的影响,货币供应量能够对房地产市场的供给层面起到调节作用;货币政策在我国房地产市场中遵循“货币供应量――房地产供给(投资)――房地产需求(消费)――房地产价格”这样的传导路径,但是货币政策的整体传导效率不高。
与目前关于货币政策和房地产市场关系的大多数研究不同,关注的重点并不在房地产价格,而是尝试研究货币政策在我国房地产市场内部的传导路径及其效果。在实证数据的选择方面,没有选择投资额、销售额这样的总量指标,用商品房新开工面积和商品房销售面积分别表示房地产市场的供给和需求,可以剔除房地产价格等物价变动的干扰,更好地反映房地产市场的供求状况。只是对货币政策在我国房地产市场内部的具体传导路径及其效果进行了实证分析,对这样的传导路径和效果的形成原因以及该如何优化货币政策在房地产市场内部的传导机制,还需要做进一步的研究。
参考文献
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[2]丁晨,屠梅曾.论房价在货币政策传导机制中的作用[J].数量经济技术经济研究.2007(11)
受到国际金融危机的影响，我国近些年以来的房地产市场经济出现了很大的问题，这就集中表现在房地产市场的市场价格逐渐出现了下降的趋势，一些房地产产品成交率也呈现出大幅下降的趋势。为此，政府要能够对房地产市场进行严格管制，也就是宏观调控。但是，关于一些政府要不要拯救房地产市场经济存在着诸多的歧义。一方面，人们认为当前的房地产市场对于平常人来说是比较高的，另外一方面认为我国需要紧急启动房地产市场，这是由于我国的房地产能够有效促进我国相关的产业发展，其中对房地产市场经济的回升也标志着经济的好转。
1 对我国房地产市场的经济形势分析
对于我国房地产市场的经济，特别是自从2008金融危机以来，我国政府逐步加强了对房地产市场的宏观调控，这不仅可以有效促进我国房地产业的健康、可持续发展。还可以带动其他产业的发展。而准确的市场形势分析是进行宏观调控的基础，在我国的学术界和经济专家看来，对我国当前的房地产市场经济形势存在着诸多的分歧，一般存在着各种说法；例如，“泡沫经济论”以及“基本健康论”和“无泡沫论”这几种不同的观点，为此，笔者要能够从以下几个方面进行逐一探讨，去理清当前我国的房地产市场的形势。
（一）从房地产市场的总供给和总的需求量来看。我国房地产市场经过十多年的发展和完善，我国商品房供需量上总体是处于平衡的状态。但是进入到新世纪以来，我国房地产市场出现了供应与需求、投资和消费共进的局面。但是我国房地产市场供应关系上还是存在着不少的问题。在对于商品房的供应关系上，目前，我国对房地产市场中商品房的投资需求主要体现在正常需求、被动需求以及投机需求和投资需求这四种。其中对于我国的房地产市场普遍都存在着需求上的泡沫，因此，我们很难从表面现象中看出其中的问题，也就是很难从供求是否平衡老判定房地产市场的真实需求情况，
（二）我国房地产市场上有些上升速度太快，涨幅速度超过市场上的预期，在对近三年以来，我国房地产市场的涨幅速度超过人们的想象预期，这些就成为了我国房地产市场中突出的问题。根据我国的相关数据，在2004年以来，我国兴建的商品房的销售价格上涨14%，到2005年以来，全国的房价逐渐上涨了15%以上，这些数据都充分表明，我国房地产市场价格的上涨速度已经超过人们的预期，这些都将加重购房者的负担，从而为以后的房价大起大落隐含了后患。
（三）从我国房地产市场中的供需结构上看，我国房地产市场中对于各类商品房的供求结构来看，目前我国各种房地产产品的供求不平衡，一些商品房与高档次的大户型的住房相比，商品房的比例还是处于较低的水平，一些中低档次的、中小型的房子所占的比例相对来说是比较小的，这些都与居民的收入结构和消费水平都存在一定的差异性，两者之间产生了严重的供求矛盾。住房供给结构的失调也是住房价格上急速上升的一个重要原因。
2 我国房地产市场宏观调控的分析
当前，我国房地产市场所存在的问题，已经引起了中央政府的高度重视，只有坚决抑制我国房地产市场的过热的现象，坚决抑制房价过快增长这已经成为当前宏观调控发展的重要内容，为此，我国相关的政府部门已经采取了相关的措施来加强对房地产市场的监管。针对我国一些地区存在的房地产投资过热的情况，我国政府必须要对此做出相关的指示。在我国房地产市场的宏观调控政策实践和理论还不是运用很熟练，仍然需要在不断的探索实践过程中加强宏观调控的研究。
（一）建立房地产市场的宏观调控体系
在对我国房地产市场的经济环境下，要能够以国民经济发展的实际情况进行仔细分析和研究，这样更好地为我国房地产市场宏观调控打下基础。国民经济的发展可以对房地产的发展起到很强的制约性，所以，要能够切实做好房地产市场的宏观调控，这就必须要对房地产市场进行严密地监控，并对市场预期做出科学和理性的分析，做好是对房地产市场制定近期、中期和远期的分析，这样对我国未来房地产市场的两年之内可以进行有效的监管，从而能够切实保证房地产市场的稳定运行，能够对房地产市场的宏观调控的及时性，对于制定房地产市场规范的五年，这就必须要能够组织相关的房地产市场专家和学者进行科学地分析和探讨来共同完成。通过对房地产市场的中长期经济形势做出有效判断，就可以对房地产市场经济的走向能够有所了解，从而能够对我国的房地产市场经济形势做到初步把握，使得宏观调控更加准确。
（二）准确把握房地产发展的阶段性和周期性
通过对房地产市场的发展的复苏、繁荣以及萧条时期的把握，可以对我国房地产市场的经济做出一个长期的、总体性的认识，能够有效避免对房地产市场形式做出准确、科学的认识，这是对我国房地产经济的宏观调控的关键性之一。这样可以在房市处于高峰时，可以将调控的重点放到促进合理需求上，通过抑制过度的消费需求，依法打击不合理的短期房价炒作和囤积居奇的行为上，从而有效减少对房地产市场的盲目性，当对我国房地产市场处于低谷时，这就需要能够采取相关的刺激消费来对房地产市场形成有效的提升作用，从而鼓励投资与开发的调控措施，这样可以有效促进房地产事业的健康发展。在实际监控工作中，要能够切实注重房地产市场的周期性，防止硬套房地产市场的周期性，切实做好房地产市场的调控力度，从而实现房地产市场的着陆，有效避免宏观调控的“急刹车”所造成房地产市场的大起大落。
（三）建立健全我国房地产市场的信息公开制度，
加强我国对房地产市场的舆论引导和市场监测，不断增强政策的透明度。积极运用信息管理系统，加强对我国房地产市场政策的研究力度，研究和完善我国房地产市场中的运行机制和市场信息标明制度，通过向社会市场运行信息，建立土地成交以及商品房价格标示制度，能够不断加强社会中各个有关部门的信息沟通与整理，从而能够形成一个透明、公正的房地产市场环境，能够积极引导房地产进行投资和消费。另外还要能够不断加强对市场透明度以及有效抑制人为炒房行为和抬高房价的行为。
（四）整顿和规范相关的房地产市场秩序，严厉打击违法犯罪行为
要能够严格控制房地产市场的开发企业和中介机构的市场进入，依据相关的法律，对一些违法违规的销售行为进行严管严追。对一些虚假合同和囤积房源的行为要对相关的人员进行查处，特别是要注意对一些不实的房价消息和销售行为进行依法取缔，并及时向社会各界进行公布。加强金融体系的监管力度，调整房地产市场的资金供应量，通过调整商业银行的存款以及利率等一系列的措施来减少房地产市场的货币供应量，从而可以有效降低房地产市场的大起大落。
3 结语
要建立健全房地产市场监管体系，不断加强我国对房地产市场的舆论引导和市场监测，增强政府部门决策的透明度。积极运用信息管理系统，加强对我国房地产市场政策的研究力度，研究和完善我国房地产市场中的运行机制和市场信息标明制度，只有这样，才能不断促进和强化我国房地产市场的健康稳定运行。
