时间：2023-06-20 18:03:38
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中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）05-00-01
一、房地产行业的特点
1.房地产开发特点
房地产开发是房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。从其行业特点上归纳，具有项目审批计划性、经营方式多样性、开发产品固定性、开发周期长、多种方式交易、“滚动式”开发、高收益、产业集中化，部分中小企业被大企业兼并重组，土地资源和市场占有率将被集中在大型企业手里以及涉税税种多等特点。
2.长春市房价特点
长春市的房价前几年虽有大幅攀升，但同其他地区相比较而言，价格还不是很高，所以价格虽有所降低，但幅度不大。而自2011年下半年开始至今，对房地产行业影响最大的就是销售量的大幅下滑，也对我市的税收收入造成了显著影响。自2004年起，房价开始上涨，这其中的原因分析起来主要有三个方面：一是城市土地资源稀缺；二是人民群众投资保值的心理倾向加剧；三是建材价格急剧上涨。
1.税种多，计税环节较为繁琐
房地产行业涉及的税费种类繁多，主要有营业税、土地增值税、契税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税等。其中土地增值税及企业所得税的计税环节较为复杂，在预征、清算、调整等具体的计税环节，企业在对税种的掌握上容易出现错漏现象。
2.项目工期长，税收控管难
房地产开发项目一般工期较长，往往会横跨两个甚至以上会计年度；在房屋完全售完之前，因收款方式的多样性和成本费用摊销期限的不确定性，导致利润结算不真实；部分企业利用行业经营和核算的特殊性，人为调整利润、弄虚作假，久亏不倒、无利润、无所得税的现象普遍存在。
3.企业易受政策调控影响
较高的经营风险同时也带来较高的税收风险，出于赚取时间和风险利润等投机性目的，部分房地产开发企业取得土地后长期囤积，流动资金严重短缺。在金融政策从严掌握、经营贷款取得困难的同时，各税政策调整幅度大、补征时间长，企业的税收负担与企业短缺的经营资金矛盾突出，造成了部分欠税的形成。
4.开发产品完工前取得的预售收入未按规定申报纳税，产品完工后未按规定及时结转收入
取得不符合规定的发票入账，多列成本费用；普通住宅、非普通住宅标准掌握错误，土地增值税预征率计算错误；未按规定确认应税土地面积的减少时间，造成土地使用税计算错误；企业所得税汇算清缴政策掌握不准确，造成多缴纳企业所得税；未按规定代扣代缴个人所得税；未按规定时间申报缴纳契税等。
三、对房地产行业的征管建议
（一）检查人员要努力提高自身的检查技能，做到检查的准确无误
房地产业是一个特殊的行业，在经济建设中占有重要的地位。而有的检查人员对房地产业的自身特点不甚了解，检查技能不甚突出，造成对房地产行业的税收稽查工作往往浮于表面，不能深入。鉴于此，一是应加大培训力度，大力提高检查人员的素质和水平；二是对于房地产行业的检查人员应有所侧重，做到重点户重点组检查，不能谁都可以进入，领导要时刻关注检查进度，扫清检查障碍，支持检查人员的方法和建议，以确保检查的质量。
（二）进一步加大发票监管力度，推行发票认证制度，完善发票征管系统
1.回顾以前的检查工作，不难发现一些大案要案都是从发票上做文章，房地产企业也不例外，为了加大开发成本不惜购买假发票或让建筑企业虚开发票。要堵塞此漏洞，一是要坚持“查税必查票、查案必查票、审理必审票”的工作原则；二是要建立方便快捷的发票查询系统，让广大纳税人和社会群众易学易记的发票查询方式。
2.通过对以往案件的假发票进行检验，我们发现以前的发票查询系统存在很大的漏洞，即使查询结果为真，但却没有票面金额，受票方也就认为是真票，而有的代开发票必须到代开的主管税务机关才能获得发票的真实情况，无形之中增加了很多的工作量，仔细分析得出就是真票虚开。建议在发票一线工作的发放、录入人员要做到录入信息及时正确，发放登记及时正确，发票收回及缴销及时正确。
3.建议各征收局及专管员要高度重视发票认证工作，迅速将此项工作开展起来。并加快推进发票认证系统建设，在实现税务局与企业联网的基础上，尽快实现地税发票系统全国联网，对企业录入系统的发票信息及时验证，从而发现检查线索，一查到底。
（三）逐步建立房地产企业税收一体化、强化税务管理
在当前我国社会经济发展的过程中，房地产行业的发展在其中有着十分重要的意义，它不仅关系到我国整个社会经济发展，还给人们的生活和工作创造了一个良好的环境。而房地产企业融资作为当前我国房地产行业发展的主要内容之一，在对融资模式进行研究分析，可以有利于我国房地产行业的可持续发展。不过，从当前我国房地产企业融资发展的实际情况来看，我们在房地产融资的过程中，还存在着许多的问题，这些问题就给房地产行业的发展带来了巨大的影响，因此我们就要根据我国当前国情，来对房地产融资中存在的问题进行分析，从而找到相关的解决措施，来对其进行处理，以保证我国社会经济的长足发展。下面我们就对房地产融资中存在的问题和相关的措施进行介绍。
一、我国房地产企业融资主要模式
在当前我国的房地产行业发展的过程中，人们就采用融资模式来促进社会经济的发展，其中常用的融资模式主要有以下几种
1、金融机构借款
所谓的金融机构借款也就是指，房地产企业在经济发展的过程中，向银行或者其他的金融企业借款。近年来，在我国社会经济发展的过程中，由于房价突飞猛涨，房地产行业也得到了迅速的发展，许多开发商为了进一步的促进自身经济的增长，就向金融机构融资，以确保自身经济的周转。
2、债券融资
在当前我国债券市场发展的过程中，由于社会民众没有对其进行相应的支撑，这就对我国企业债券行业的发展有着极大的形象，而在我国房地产行业发展的过程中，因为自身需要巨大的资金，而且自身的金融风险也比较巨大，这就使得房地产企业在经济发展的过程中，缺少流动性，所以我们就可以将债券市场和房地产市场向结合，这样不仅有效的解决了我国房地产行业发展中存在的资金问题，还对当前我国企业债券市场的运作机制起到了一个良好的推动作用。
3、上市融资
从1997年起，我国的房地产业逐渐转入理性的发展阶段。从我国房地产业从开始发展到现在的十几年间，融资之路异常曲折。从1993年以前的开放阶段到1993—1999年上半年的明令禁止阶段以及1999年下半年开始的解禁试点阶段。
4、利用外资
房地产企业利用外资是相对于在国内融资而言的，就是指利用境外流入的资金对公司进行经营和对业务进行开发。
5、房地产投资信托
从我国信托投资公司进入新的发展阶段以来，房地产投资信托在其中发展中一直发挥着很重要的作用，特别是在2010年年末印花对房地产市场实行紧缩政策之后，迫使大量的地产企业转向信托机构某集资金。
6、自筹资金
尽管上市募集资金和利用外资都可以为企业资金提供很好支撑，但是自筹资金在房地产企业中仍然占有很重要的地位，仅仅按照国家规定的最低标准，自筹资金比例也占项目总资金的35%。
二、我国房地产企业融资模式中存在的问题
目前，我国房地产企业在融资发展的过程中，由于受到各方面因素的影响，因此导致其自身经济在实际运作的过程中，存在着许多的问题，其中常见的几种问题主要体现在以下几个方面。
1、融资过于依赖银行贷款且贷款方式单一
在房地产这个行业中，其最传统的融资方式就是向银行贷款。并且，这个也经常看作房地产行业的主要融资方式。因此也不免会产生资金依靠银行贷款过度，来源形式过于单一，经营性欠款和银行贷款的数量过大等状况。
2、利用外资增长过快且利用率不高
众所周知，房地产的开发需要丰富的资金作为后盾。这些资金来源也多种多样。其中，利用外资、银行贷款、自筹资金占据了一大部分，还有通过其他渠道获得资金。房地产业自2002年以来取得了飞速的发展，并且，其投资额也在不断的上升。
3、企业负债率高，自有资金严重不足
目前，我国的房地产行业的负债率普遍都不低，自2002—2012年年间，我国的房地产面临一个严峻的形势，背着一个沉重的债务包袱。房地产开发公司的资金数目也比较少，远远低于国家的规定标准。因为面临沉重的负债问题，所以直接就像影响了这个产业的稳定，为以后的发展买下了一个定时炸弹，降低了公司的信誉，使得公司在集资时面临严峻的问题。
4、制度不健全，制约创新融资模式的发展
如果缺少了相关配套的法律法规，就会使得经济的发展出现滞后效应，影响经济的发展。由于我国的相关法律不够完善，很多房地产企业无法找到一个合适的渠道进行合理的融资，这就使得我国的房地产出现了上述资金不足的现象。这严重阻碍了房地产企业的发展，急需才有有效的措施进行改进。
三、房地产融资存在问题的对策研究
在我国房地产业融资模式的优化上，应立足于我国特定的经济背景下，构建起证券市场融资与银行信贷融资两者相协调，充分利用财政性融资的综合房地产融资模式体系。
1、提高直接融资比重
从对我国房地产企业融资模式的问题分析中可以得出结论，直接融资在整个房地产融资中所占比重不高，有必要完善和深化房地产资本市场。长时间以来，我国的房地产融资就会过多的依赖于非市场化的银行信贷融资，并且这个局面是很难改变的，导致银行企业信用关系的扭曲，信贷的风险集中化，资金的使用率低下等不良现象的发生。
2、构建多层次的银行体系
按照目前的状况来说，我国的银行体系过于单一，市场化程度不高，融资机制创新力度不足，因此亟待建立健全。也只有通过建立完善的银行体系才可能为房地产融资提供保障。
3、深化发展财政性融资
财政性融资是财政政策主导的一类融资，表现为福利性资金，比如住房公积金。我国目前住房公积金政策的运用只限于个别企业的员工福利措施，未能得以普及，给房地产行业的资金支持作用有限，完善和发展的空间很大。
可见。我国的房地产业融资发展滞后，已是我国房地产业健康发展的瓶颈。房地产业本就属于资金密集型的行业，而其经济活动就是巨额资金的投入运行过程。房地产企业的背后是一个为其提供资金的集合市场，而且这个市场是个活跃的市场。在市场中，企业可以选择不同的融资方式，组成合理的融资结构，从而实现企业的融资目标。
四、结束语
由此可见，在当前我国房地产行业发展的过程中，房地产融资中还存在着许多问题，这些问题不仅影响了我国社会经济的发展，还存在着极大的发展风险，因此我们就要根据当前我国房地产发展的实际情况，来对其中存在的问题进行处理，以确保我国社会经济的发展。
0.引言
中小型房地产企业相对于大型房地产集团而言，由于形式灵活，组织结构相对简单，所需注册资金相对较少，需要员工相对较少，所以近年来发展较快，数量较多，占我国房地产企业95%以上。由此可见中小型房地产企业在我国房地产市场中起着重要作用，它推动着我国城市的发展。随着国家宏观政策调控房地产市场，使得房地产开发的门槛越来越高，房地产市场越来越不景气，中小型房地产企业受到很大冲击，一些中小型房地产企业被淘汰出局，而未被淘汰出局的企业要想更加长远的发展，除了根据环境变化，相应调整企业经营战略和财务战略外，还应加强内部管理，及时建立健全完善的内部控制制度，规避企业经营活动中的重大隐患，而财务内控问题也是其中急需完善的问题之一。
1.中小型房地产企业财务内控存在的问题
1.1 财务内控管理制度不健全
中小型房地产企业具有一定的财务内控管理制度，但管理制度不健全，缺乏科学性，流于形式，财务内控管理制度与总体经营战略和财务战略相脱节，与企业实际经营活动不符，控制节点不清晰，缺乏可操作性，致财务工作的盲目性。总的来说就是财务内控管理制度不健全，不切合实际。
1.2 财务内控管理制度执行不力
再好的制度，若在实际工作中得不到有力执行，那也只是纸上谈兵，起不到任何作用。中小型房地产企业财务内控管理制度执行不力主要有以下两个原因：一是财务内控管理制度本身设计与企业实际不符，以至在企业实际经营中缺乏可操作性，制度形同虚设；二是财务内控管理制度本身设计没问题，但未得到有力执行。多数中小型房地产企业在进入房地产行业之前大多没有房地产开发管理经验或经验不足，他们的管理者在房地产方面的管理经验有限，对房地产开发各环节的风险预测及财务控制能力不足，容易使企业整体运作及资金运转的管理造成漏洞，而且中小型房地产企业管理形式比较灵活，也造成了管理上的松懈。另外中小型房地产企业中个人决策及工作人员主观臆断性强等问题比较突出，这也会导致公司财务内控管理制度执行不力。
1.3 人力资源不足问题
人力资源的不足也是制约中小型房地产企业发展的重要因素之一。中小型房地产企业由于规模较小，资金实力不如大型房地产企业雄厚，工资待遇相对较低的事实，其从业人员中，也存在专业知识不过硬，专业技能比较差的情况，这在一定程度上也制约着中小型房地产企业的发展。
1.4 企业内部未形成对财务内部控制管理有效的企业文化
在中小型房地产企业财务内控问题之一就是在企业内部未形成有效的财务内控文化。企业文化对企业的战略管理和经营目标的实现有着重要支持作用，当一个企业的战略符合其所处的环境要求时，企业的文化就会支持企业目标实现并使企业的战略更有效率；当企业所面对的环境产生了变化，并显著地要求企业对环境变化适应以求得生存时，企业文化对公司经营的负面影响就会显得尤其明显。近年来，房地产行业所处的外部环境复杂多变，中小型房地产企业能否根据外部环境的变化，适时调整公司战略，且由于战略具有前导性，文化具有滞后性的特点，中小型房地产企业即使能够根据外部环境的变化，适时调整公司战略使之与外部环境相匹配，但企业文化能否支持调整后的公司战略或是能够在多大程度上支持调整后的公司战略，这也对中小型房地产企业财务内部控制管理的有效性起着重要作用。
2.解决中小型房地产企业财务内控存在的问题建议
2.1 建立健全财务内控管理制度
财务内控管理制度是一个企业开展财务管理的制度保障。中小型房地产企业要根据现今的外部环境，自身资源能力，分析核心竞争力，以企业制订的总体经营战略和财务战略为目标，结合企业实际经营活动，科学地建立健全财务内控管理制度，做到财务内控控制节点清晰，避免财务内控管理制度流于形式，缺乏可操作性。
2.2 确保财务内控管理制度得到有力执行
确保财务内控管理制度得到有力执行，是公司经营战略和财务战略有效实施，实现公司经营目标，最终完成公司使命的有力保障，有利于公司的长久发展。对于中小型企业而言要确保财务内控管理制度得到有力执行，需要从以下两个方面解决：第一，调整公司组织结构，设置与财务内控管理制度设计节点或要求相符的相应岗位使不相容职务相分离，关键岗位定期轮岗，以保证财务内控管理制度的有效实施；第二，建立及时有效的信息交流平台，例如使用管理信息系统或企业资源计划系统等信息平台，确保公司内外部信息有效沟通。
2.3 招聘和培养合格的专业财务管理人员。
人才是企业内部的重要资源，中小型房地产企业一方面应加强外部招聘，另一方面抓紧内部的人员培养，为企业提供符合战略发展要求的人力资源。
2.4 创建学习型组织，根据环境变化，协调企业战略和企业文化，形成对财务内部控制管理有效的企业文化
企业文化代表了企业内部的行为指针，它们不能由文件明确下来，但却制约和规范着企业的管理者和员工。要在中小型房地产企业内部形成对财务内部控制管理有效的企业文化，首先就要建立一个学习型企业，鼓励员工在各个方面加强学习；其次，要根据环境变化所导致的企业战略在多大程度上变化以及企业当前文化对战略变化的一致性来做相应的调整，具体来说，有以下四个方面可以协调：（1）企业战略变化大，但企业当前文化对战略变化相一致时，企业就充分发挥现有人员在战略变革中的作用，考虑进行与企业目前的文化相适应的变革，不要破坏企业已有的文化氛围，例如在调整企业的奖励系统时，必须注意与企业组织目前的奖励行为保持一致等；（2）企业战略变化小，且企业当前文化与战略变化相一致时，企业要充分利用目前的有利条件，巩固和加强企业文化，根据企业文化的需求，解决企业经营中的问题；（3）企业战略变化小，但企业当前文化对战略变化却不支持时，企业需要研究外部环境变化是否可能给企业带来成功的机会，根据经营的需要，在不影响企业总体文化一致的前提下，对某些经营业务实行不同的文化管理；四、企业战略变化大，但企业当前文化对战略变化也不支持时，企业首先要考虑是否有必要推行这个新战略。如果企业外部环境发生重大变化，企业考虑到自身长远利益，必须实施与企业现有文化不一致的重大战略变革，企业则必须重塑企业文化，进行文化管理，使企业文化的变化符合战略变革的需要，此时企业需要从四个方面采取管理行动：（1）是企业的高层管理人员要痛下决心进行变革，并向全体员工讲明变革的意义；（2）是为了形成新的文化，企业要招聘或从内部提拔一批与新文化相符的人员；（3）是改变奖励结构，将奖励的重点放在具有新文化意识的部门或个人的身上，促进企业文化的转变；（4）是设法让管理人员和员工明确新文化所需要的行为，形成一定的规范，保证新战略的顺利实施。
3.结论
在当代的房地产企业中，财务内部控制是最为其管理工作的重中之重而进行存在的。对于企业在运行和长远目标的实现中都有着非常关键的作用。要解决中小型房地产企业中存在的财务内控管理制度不健全、执行不力、人力资源不足等问题，就应从建立健全财务内控管理制度入手，并确保之得到有力执行，加强招聘和内部培养专业财务管理人才，佐之以有效的企业文化。在经济一体化不断发展的今天，中小型房地产企业中的财务内部控制将被赋予新的任务和地位，只有对财务内部控制进行不断地改革和深化，才能满足市场发展和社会进步的要求。 [科]
【参考文献】
Abstract:China is a socialist country, the development of state-owned economy and national economy development, to protect the people's material life level. The development of the market economy, to the real estate industry brings opportunities to face challenges. The construction of modern enterprise system, is the current our country real estate industry is a pressing matter of the moment. This article from the real estate industry analysis of the existing problems, through the real estate industry problems, aiming at the existing problems, discusses some viewpoints and suggestions.
Key words: real estate industry; existing problems; suggestions
中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：
我国是社会主义国家，实行以公有制为主题的社会主义市场经济。从世界范围来看，工业革命之后，西方发达国家不同程度的介入了“市场”，一种全新的近现代市场经济逐渐形成。尤其是进入二十一世纪以来，国内资本市场建设有了重大突破，创业板的启动更加促进了经济的高速发展。但从居民人均可支配收入来看，却不能完全满足人们的日常需求，如越来越高的房价、物价成为了当前影响社会大众幸福的重要因素，而房地产行业的产物与人民群众的收入之间的差距也越来越大。对于整个市场经济环境而言，政府一些宏观的调控手段能起到一定的作用。
一、当前房地产行业企业管理存在的问题
加入世贸组织和改革开放，让我国的经济有了长足的发展。但我国市场经济仍然处在初级阶段。随着越来越多国外的企业进入我国，国内企业的竟争也越来越激烈。在市场经济发展迅速，竞争强烈的今天，企业的问题开始逐渐暴露出来。尤其是房地产行业，随着金融危机以及各类其他问题的出现，让房地产行业的发展越来越艰难。转变现有管理模式，与时俱进，才能在竞争激烈的社会占有一席之地。
从当前我国房地产行业存在的问题来看，归结为以下两大方面：
第一，管理问题。房地产行业中的管理问题，主要就是企业的组织结构如何来管理的问题，。组织结构可用组织结构图来描述，它反映一个组织系统中各组成部门之间的组织关系（指令关系）。常用的组织结构模式包括职能组织结构、线性组织结构和矩阵组织结构等。这几种常用的组织结构模式既可以在企业管理中运用，也可以在建设项目管理中运用。
就这几种组织结构模式，作如下分析：
1、职能组织结构
职能组织结构是一种传统的组织结构模式。在职能组织结构中，每一个职能组织部门可根据它的管理职能对其直接和非直接下属工作部门下达工作指令，因此，每一个工作部门可能得到直接和非直接上级部门下达的工作指令，造成多个矛盾的指令源，影响企业管理机制的运行。我国还有多数的企业、学校、事业单位目前还在沿用这种传统的组织结构模式。就房地产房地产行业来说，只有少量的，带有国有资金投资的房地产公司存在这种模式管理。严重影响了项目管理机制的运行和项目目标的实现。
2、线性组织结构
线性组织结构来源于军事组织系统中，组织纪律严谨，一级指挥一级和一级对一级负责。在线性组织结构中，每一个工作部门只能对其直接下属部门下达工作指令，，每一个工作部门也只有一个直接的上级部门，因此，每一个工作部门只有唯一的指令源，避免了由于矛盾的指令而影响组织系统的运行。在国际上，线性组织结构模式是建设项目管理组织系统的一种常用模式，其优点在于能够保证工作指令的唯一性，但在一个特大的组织系统中，由于线性组织结构模式的指令路径过长，有可能会造成组织系统在一定程度上的运行难度。所以不适用于大型企业。就房地产企业来说，主要是一些家族式的企业采用线性组织结构模式来管理。从管理机制上体现了它指令唯一的优点，但也存在一些不足之处，比如说不能多方面听取有利于企业发展的建议、可能会忽略企业中层管理人员的一些建议和意见。
3、矩阵组织结构
矩阵组织结构是一种较新型的组织结构模式。在矩阵组织结构最高指挥者（部门）下设纵向和横向两种不同类型的工作部门，作为一个房地产企业，纵向工作部门可以是前期规划管理、技术管理、成本管理、合同管理、财务管理和人事管理等，而横向工作部门可以是对施工单位、监理单位及相关的分包单位的管理。矩阵组织结构适用于大的组织系统。在矩阵组织结构中，指令来源于纵向和横向两个工作部门，因此，其指令源为两个，当指令发生矛盾时，可由该组织系统的最高指挥者（部门）进行决策或协调。也可以采用由纵向指令为主的矩阵组织结构模式。在企业管理中，此种组织结构模式应该是最适用的管理模式。现在许多发展很快的房地产公司多采用此种管理模式，它有利于集思广益，利于企业的发展。
第二，企业结构问题。房地产行业需要一个合理的经济结构，这不仅包括产业结构、行业结构和产品结构，还包括企业自身的内部管理结构、资产负债结构和企业所有制结构等。所有这些问题，都必须同时考虑到当前的市场经济情况和企业自身状况，不能盲目的决定。但从我国目前房地产行业现状来看，很多房地产行业经济结构极为不合理，不论是从社会宏观上看，还是企业自身的微观来看，都存在发展不平衡的现象。这会影响到企业的长久发展，需要引起房地产行业的重视。
对于房地产行业来讲，以上所列的二个问题之间有着相互制约的关系。比如说企业的结构问题可以决定企业管理上存在问题等，如果管理上的问题没有解决，也会直接影响其他各个方面的问题。
二、阻碍房地产企业改革的原因分析
综合我国房地产企业的现状，主要存在以下两方面的问题：
一方面，从房地产行业自身来讲。房地产行业作为我国国民经济的主导力量，其问题也慢慢凸现出来。债务问题，是我国房地产行业的主要问题。由于缺乏市场机制的引导，房地产行业自身竞争力不足，危机意识不强，国企员工积极性不高，所有这些都导致我国房地产行业生产效率低下，产值不高。财务管理制度的不健全，让资金的运用和管理存在很大问题。比如，研究所下属的一个子公司，由于其业务是针对本研究所的，因此在纸张的使用和其他资源的处理问题上，存在浪费现象。另外，对于自身展览的布置，项目本身资金够用，但会额外申请更多资金。所有这些，都没有明确的财务报表哦，这就容易导致资金使用不当和不知去向。久而久之，就给房地产行业造成了负债问题。
另一方面，从市场经济环境体制来讲。随着市场经济的高速发展，具有自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束这种“四自”的独立法人企业才应该是市场经济的主体。一旦政企分开的问题不能够得到彻底的解决，再加上市场经济连一个合格的主体都没有，那么就更不用说房地产行业自身良好健康的发展了。
三、改变房地产企业现状的具体措施
（一）从政府管理方面进行论述
第一，坚持创新思维。
新思路决定新出路。房地产行业应该要坚持创新思维。因为思维在企业自身经营中是作为一种具有方向性指导意义的战略思想。这并不是具体的战略决策，而是一种指导战略决策正确的方向。一旦方向错了，即使有再好的战略决策，都不能促进房地产行业自身发展，还很有可能会阻碍企业的发展。一旦思维缺乏了，就不能引申出多样化的手段，更不能让房地产行业在激烈的市场竞争中立于不败之地。由此可见，只有提倡遵循市场经济规律的正确思路，以及不断的创新，才能让房地产行业长久的发展。这可以演化出多种方法，比如采用先进的电脑技术，引进国外的专业化管理软件等。科技是第一生产力，这对于房地产行业是至关重要的。
第二，紧跟市场步伐。
纵观世界上一流的大企业，无不是在市场竞争力有一种预见力的企业。抓住市场的契机，然后大胆的转变，才能让企业自身有质的飞跃。不仅要紧跟市场的步伐，多和市场上一些相关的优秀企业学习，还需要不断提高自身的素质，让房地产行业不论是在硬件上，还是软件上，都向他们看齐。不要以为不用竞争，就缺乏竞争意识。
（二）分析国企改革各阶段和采取的措施
上文已经阐述了我国房地产行业改革主要经历了三个阶段：自主经营权扩大（改革开放到十四届三中全会，历时15年）；结构调整和制度创新（十四届三中全会到十六大，历时10年）；管理制度改革（十六大之后，至今）。从各个阶段所采取的具体措施来看，主要如下：
第一阶段：该阶段来看，政府对房地产行业放权加大。从原先国家全部掌握房地产行业的管理权，到现在的进行承包等方式，目的是促进国有经济适应当前市场经济的环境。
第二阶段：经过第一阶段的发展，国有经济已经有了一定基础。因此，在此阶段，国家主要将创新机制引进房地产行业的发展中，从房地产行业结构调整和制度创新出发，努力让房地产行业不断提高自身效益，最终带动整个国民经济的发展壮大。
第三阶段：随着市场经济的不断发展和房地产行业的深化改革，“管理”这个要素在企业发展中的作用日渐突出。
（三）分析产权改革对国企改革的重要性
产权对于企业来讲，具有极其重要的作用。在当前我国房地产行业产权改革中，对成本效益进行有效的控制，是保障我国产权改革的核心。成本效益在企业竞争中起着关键性的作用，较低的成本能帮助企业赢得激烈的市场竞争。为此，房地产行业就应该首先转变企业员工成本效益的观念，树立起产、供、销一体化的理念。从源头上把好关。如在采购环节要做到“物美价廉”。通过比质量、比服务和比价格，在保证采购物资质量的前提下，尽量做到采购成本最低。在生产中，则需要给员工灌输节约的意识，从小事着手，那怕是一张印刷纸，一次小小的展览，都需要充分考虑到成本节约。积少成多，从一点一滴的小事中提高企业的生产效率。另外，在日常房地产行业的管理中，还要重视财务管理，对于管理费中可控的费用要绝对的控制，降低财务费用，这也是间接提高经济效益的措施。总而言之，在面对成本这个问题上，一方面要尽量降低市场投入的费用，另一方面又要妥善的处理好品牌、销量和投入之间的关系，最终实现经济效益的增长。
总而言之，对于房地产企业来说，在其企业管理中一方面需要加强企业自身管理制度，另一方面还需要从政府和社会上获取支持。只有一个良好的市场环境，加上一个健全的房地产企业制度，才能让房地产企业在今后的发展中蒸蒸日上，在激烈的竞争中立于不败之地。
参考文献：
中图分类号：F293.3 文献标识码： A 文章编号：1001-828X（2015）010-000-02
目前，房地产行业属于固定产业，具有保值性和增值性的特征。随着金融机构对贷款风险管理要求越来越严格，在经济发展的同时，以房地产抵押作为贷款的担保，根据抵押的特征分析，它具有价值大、不宜转移的优势，因此在金融及机构以房地产抵押作为担保方式，备受欢迎。房地产抵押贷款提高了相关金融领域的安全性和可靠性。然而目前房地产抵押评估过程中，由于评估业务在逐年增长，评估中出现的问题逐渐增多。结合实际工作分析，房地产抵押评估中，出现了抵押手续不完善以及不规范、抵押评估工作缺乏合理性、抵押环节不科学、不畅通等现象，严重影响房地产抵押评估工作不能健康发展，影响经济发展，并且制约整个房地产业以及金融领域的发展。本文针对房地产抵押评估过程中存在的问题进行分析，并提出了相关的对策，改善当前房地产抵押评估现状。
一、房地产抵押评估中存在的问题分析
针对当前，房地产抵押评估工作中的具体现状进行探究，由于抵押评估工作中首先要对房地产价值进行评估，根据评估结果确定抵押价值，从中按照价值发放一定比率来发放贷款。目前，根据银监会、人民银行以及建设部等针对进一步规范与银行贷款业务相关的房地产抵押估价管理提出了文件规范，对商业银行（抵押权人）与借款人（抵押人）通过协商议定的形式来衡量抵押物价值，这种抵押物价值模式，贷款人在考虑时间和经费因素等，通过采用协议定价的方式来实现抵押评估。然而协议定价方式，在抵押评估工作中，提高了办事效率、促使贷款双方有议价自，并且在一定程度上节省了评估的相关费用，促使房地产抵押评估工作顺利进行，但是在实际应用过程中，由于受到诸多因素的影响，可能会存在诸多不同方面的问题，基于当前房地产抵押评估现状分析，工作中存在的问题影响了整个行业的发展和进步，因此，笔者通过分析和探究，最终总结并归纳出一些解决抵押评估工作的具体对策，表现在以下几个方面：
（一）抵押评估知识的缺乏
由于金融机构或者是银行信贷人，缺乏专业的抵押评估知识，因此在具体评估过程中无法准确估算房地产的价值。抵押评估人具备较广的知识面和比较精通的业务能力了，但是由于缺乏对房地产评估的专业性，在理论和实践上有所欠缺，在信息、知识以及资料等方面受到评估限制，这就很难对房地产做出客观合理地价格评估。
（二）缺乏相关的法律知识
信贷人缺乏相关的抵押评估法律，导致在具体评估过程中无法正确判断房地产的合法性、有效性以及科学性。主要依据《担保法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》等相关的法律，如果房地产性质不同时其抵押评估效果也就会不同，另外房地产的价值也会存在差异性；因此当信贷人不熟悉相关的法律时，就造成抵押评估与实际价值出现很大的偏差，影响抵押评估的结果，甚至会出现无效现象。
（三）协议定价方面存在负面影响
房地产抵押评估过程中，由于协议定价具有主观随意性，在受到利益驱动时，导致部分信贷主管人员为了发放人情贷款，利用自身的权利对抵押物做出了高估，另外还会出现：银行为降低风险过低抵押评估物，造成借款人的合法资产受到一定的限制，最终影响银行部门、金融机构以及房地产抵押评估方的利益。
房地产抵押评估工作中仍然存在诸多问题，最终影响抵押物评估失真甚至出现贬值现象，造成抵押物处置困难，严重影响银行信贷的资金使用效率。
二、房地产抵押评估工作的改进建议
针对当前房地产抵押评估工作中的问题进行探究，并提出了相应的对策，进而达到改善抵押评估工作的目的，促进房地产行业的不断进步，具体对策有以下几点：
（一）强化信贷人员的道德教育
目前，在银行以及金融机构中，信贷人员从事房地产抵押评估，自身的理论知识以及业务能力要比较精通之外，还需要良好的专业道德素质。良好的职业道德素质，有助于增强抵押评估工作的客观性，做到公平、公正。避免出现抵押评估价格不公现象，对当事人的利益造成影响，并会造成银行信贷部门资金损失。因此，强化信贷人员道德教育对于房地产抵押评估来说具有十分重要的意义。职业道德教育具体从这几个方面完善：保证抵押评估信息和资料的真实性，评估过程中尽可能地做到公平、公正、客观；加强估价的独立性和严肃性，遇到亲友或者是其他关系人估价时，必须要回避；发现自身专业能够有限时，必须要委托专业的评估机构对房地产进行科学、合理估价；加强对抵押评估资料的保管，不得随意向他人泄漏评估资料及相关内容。
（二）完善对房地产法律知识的学习，严格审查抵押物的合法性和抵押性
银行及金融机构，必须注重对信贷人加强对房地产相关法律知识的学习，了解相关的制度和政策，确保在抵押评估过程中正确判断，提升抵押的合理性和有效性，避免银行或金融机构资金受到损失。抵押评估工作中主要涉及的法律知识包含《城市房地产管理法》、《担保法》、《土地管理法》其中，房地产在抵押评估中具体对《担保法》的范围作出了明确规定：法律上认可的财产抵押有：并且房地产抵押人有房屋以及抵押地上定着物；抵押人有权处分的国有土地使用权以及房屋等地上定着物；同时，法律上不认可的财产抵押物有：土地所有权；耕地及相关的土地使用权；学校、医院等公益性部门；不明确所有权或者是出现争议的财产。在抵押评估前，首先要对房地产的权属、性质进行确定，以免影响评估结果。
（三）准确评估抵押物的价值
在遵循估价的原则，按照估价的程序以及选择合适的估价方法的前提下，结合房地产价格有关的其他因素，最终确定估价标准。在评估过程中要做到诚信、客观、公平、公正。科学判断价值，提升估价及估算活动的水平和质量，这就要求在房地产抵押评估之前，信贷人以及评估部门必须要明确估价的目的、原则、程序以及方法出现问题。目前房地产估价常用的方法包含：比较法、成本法、收益法。其中比较法是针对估价对象与估价时点的近期交易状况与相关房地产，为成交价格提供重要依据和判定标准，客观、公正物价。该方法适用于交易型房地产，用于普通住宅、写字楼、商场以及工业生产等使用属性。成本法：针对近期开发或者是计划建造的项目进行大致估价。该方法对其进行扣除折旧之后，为估价对象提供更合理的估价方法。收益法。选用适当的资本化率将其折扣到估价时点后进行累计处理，属于一种超前估价行为，最终为估价或者是估算提供合理的评定标准，收益法在评估中，主要适用于商店、公寓、餐馆等一些公益性用途的房屋。
（四）建立健全相关评估制度及其抵押手续
房地产抵押评估过程中，针对抵押贷款在发放中，必须要经过抵押部门进行严格审查、评估以及登记等相关事项，严格规定评估流程。银行可以自行成立评估机构，自行评估抵押物的价值，这种抵押物评估方式，有助于提高评估效率，缩短评估时间，同时为贷款人提供了更大的方便，提升了自身企业的市场竞争力。在评估抵押物过程中，遇到一些复杂的房地产，自身银行无法正确进行估价时，必须要委托专业评估机构来做出合理的判断，针对评估资料以及信息做出有效的抵押估价，提升评估效率和实效性，最终做出准确的评估报告。
有关房地产相关部门拿到评估报告时，工作人员必须要认真阅读，查看抵押估价时点、估价定义以及最终结果等事项，以便为最终核定抵押物价值提供准确依据。估价定义：其中包含了土地开发程度、用途以及剩余使用年限等，当使用用途发生改变时，必须要重新定价；估价时点：估价时点是委托评估机构或者贷款发放的时点，它在评估报告中明确提出。评估中必须要根据房地产发展状况，充分考虑贷款的风险等，以便做出更合理的预期价值。使用权性质：以土地出让的方式取得土地使用权时，房地产的价值可以看作是评估时的价值。当出现土地使用权属于划分取得时，其房地产价值要严格按照评估价值扣除预计处分所得应缴纳土地使用权出让金的款项。除此之外，房地产抵押评估中，要不断完善抵押手续，为评估报告提供更准确的依据。
三、总结
总之，为了提高抵押评估报告的准确性和合理性，在银行部门评估物价时，要遵循诚信、客观、公平、公正的原则，在抵押工作中尽可能做到规避风险，保全抵押人的合法权益不受侵害，降低资金损失现象。为抵押评估行业提供更规范、更标准的环境，促进我国房地产抵押评估工作及其抵押贷款业务朝着更标准的方向发展。
参考文献：
一、前期策划的地位及作用
古人云“先谋后事者昌，先事后谋者亡。” 房地产开发各阶段潜在成本节约额和风险大小如图1.1所示可见，只有通过前期的市场调查、项目可行性研究，进行准确的市场定位，项目定位，才能保证在后期的销售过程中适销对路，有效地规避风险。因此，前期策划是决定房地产开发项目成败的关键。
二、前期策划的内容及工作流程
（一）前期策划内容
房地产开发项目前期策划包括：项目定位（市场定位、客户定位、功能定位等），产品建议（规划布局、单体、平面、户型、户型面积配比等），客户群分析（消费心理、偏好、审美等），根据融资能力、渠道、开发规划、开发策略等确定项目开发步骤的综合安排，根据产品和市场的各方面做出价格策略，同时也要适当考虑推广、销售的策略。
（二）前期策划工作流程
前期策划的重点是，在市场调查研究的基础上去进行市场定位，找准市场，进行产品定位，从而使市场和产品结合起来，生产出适销对路的房地产产品，增强产品的竞争力。前期策划是一个系统工程，其内容主要包括：市场调研，市场细分，确定目标市场，市场和产品定位，价格定位及推广策略，可用图2来表示，其中，市场定位及产品定位是其核心部分。
三、前期策划存在的问题
目前，我国房地产业前期策划存在诸多问题，概括起来主要有以下几方面：
（一）房地产市场方面。中国房地产业不合理的开发主体结构，使前期策划缺乏赖以生存的思想基础。开发企业普遍存在小、散、差的问题。建设的规模化程度较低，数量增长过快过猛。企业过多、 规模过小必然引起恶性竞争，粗制滥造、哄抬地价、乱上项目、破坏规划。前期策划作为基本建设程序的一个重要环节，在实际造作中却往往成为一种走过场的形式。
（二）开发商存在的问题。开发商不重视深入、系统地市场调查，使前期策划缺乏现实、科学的市场导向。开发商对前期策划仅仅立足于主观臆断或片面的市场信息，必然导致决策失误，盲目投资，开发项目的区位、类型、档次和配套设施等脱离市场需求，产品结构严重不合理。开发商缺乏应有的规划和环境意识，往往造成前期策划的实施过程失控。由于片面追求投资回报，开发商常常在项目进行过程中，动用其可能的社会关系资源，一味提高项目规划设计中容积率、建筑密度、建筑高度等指标，其结果使相关城市基础设施符合过大或失衡，导致项目的整体环境素质下降。
（三）建筑师存在的问题。在现行设计体制下，过细的专业分工使建筑师的专业事业日渐狭隘，缺乏前期策划所需的通才意识和广博见识。在实践中盲从发展商，逐步丧失建筑学在人居环境建设中主导专业的作用。建筑师远离市场，缺乏对市场科学、深入的认识，已无法在前期策划中找到现实、准确的立足点。
（四）市场定位工作的主体发生偏差。虽然市场定位的工作主体有房地产企业、中介咨询企业、高校和研究机构及个体业主等，但由于我国房地产咨询业还处于初创萌芽期，实际上这项工作大部分是由个人或少数与委托方有关联的咨询机构完成，缺少公正性、科学性，市场定位工作流于形式，更多的是为决策者的结论提供依据，工作一般仅限于房型的选择、租售价格的预测等部分内容，同时，从业人员的素质参差不齐，导致市场定位工作处于低水平状态，没有针对性。
（五）偏离市场定位的理论和原则，片面强调“概念式定位”。部分房地产企业在进行市场定位时，不是根据市场定位的理论和原则进行工作，而是热衷于做概念，甚至出现了“软住宅”的定位概念。一条臭河浜成为“水景”，还未立项的地铁成为“交通便利”的工具，虚拟的“生活方式”成为卖点，“媒体炒作”成为市场定位的重要环节。在某种程度上，这种“虚、空、媒体化”的概念定位方式已影响到房地产市场的健康、规范发展。
（六）目标客户群不明确或目标市场需求判断错误。由于市场调查方法、调查范围掌握资料不全面，对地块条件和区域环境分析不透，对房地产市场细分化认识不够，对开发能力和市场影响力估计过高，对房地产市场的“同质化”产品可能带来的影响度估计不足，对目标客户群动态变化的程度无法把握，同时对在一定经济条件下社会的消费趋势和消费能力的分析预测发生偏差，从而导致在市场定位时的目标客户群的筛选发生错位，不能形成有效客户群和有效供给。
四、加强房地产项目开发前期策划工作的建议
针对当前我国房地产项目开发前期策划中存在的诸多问题,特提出以下建议:
（一）要了解经济与发展形势及房地产市场发展态势。其具体内容包括：对本地区和本省、周边城市以至全国房地产开发建设的总体情况，如近几年来各类房地产开发项目的完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析。
（二）要了解房地产政策法规和政府有关措施。这方面主要了解土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理、新的政策措施、工作部署等，近期出台的关于住房制度改革。
一、我国房地产税费制度的现状
按照征税客体性质的不同，可将房地产税收分为四类：流转税（包括营业税，城市维护建设税和土地增值税）、所得税（包括企业所得税和个人所得税）、财产税（包括房产税，契税，城镇土地使用税，耕地占用税）和行为税（包括印花税和固定资产投资方向调节税）。
二、现行房地产税费体系存在的问题
（一）宏观方面的税制缺陷：对房地产交易的监控缺罚，税收征管难度很大，出让、转让土地界限不明晰，税收征免难以确定。
（二）微观方面的税制缺陷
首先，税种分布结构不合理，保有环节相对偏轻。保有环节主要调节的是政府与房地产占有者之间的收益分配，目前的结构会使土地成为保有者的无息贷款，加之保有阶段的增值几乎都流向保有者，致使更刺激了房地产投机行为；保有阶段的低税负致使流通环节负担过高的税负，助长了隐形交易，逃税现象。其次，计税依据不合理，税负不平等。如房地产税从价与从租计征税率差别甚大，导致隐形市场泛滥；现行的契税区分国有与非国有企业纳税。第三，现行税制中除耕地占用税外，其它各项税种的征税对象、征税范围、征税主体均不包括集体土地及地上建筑物和附着物，这无形中丧失了国家对这部分房地产的管理和调控。
（三）房地产税收征管方面的缺陷：土地增值税和企业所得税是房地产企业的主体税种，缺陷尤其突出：
1、土地增值税征管中存在的问题
（1）房地产开发企业存在的问题：在预售房产环节，隐瞒收入的现象比较多，土地增值税预征的计税依据不真实、不准确；在开发环节人为加大商品房建设成本，侵蚀土地增值税税基；在清算环节拖延项目完工时间和竣工决算，躲避土地增值税清算。
（2）税务征收机关存在的问题：① 从国家制定的土地增值税条例来看，土地增值额与企业所得税应纳税所得额计算有重复，对纳税人同一笔收入存在征两次税的现象。② 税制设计较复杂，不易操作。③土地增值税操作技术难度大，收入和扣除项目很难准确核定，工作量大，熟悉清算流程、能够担当起清算工作的税务人员不多，征收部门对土地增值税清算工作存在畏难情绪。
2、房地产企业所得税管理存在的问题
（1）政策方面：①国家税务总局的政策文件太多，加上地方政府及部门又出台很多地方政策，文件之间往往自相矛盾，有些不尽合理。②国税与地税征管划分题。对于所得税征管范围的划分，国家税务总局虽然给予了很明确的界定，但在实际征管中却不同程度地存在着争抢税源、划分不准、两不管的问题。
（2）征管方面。税务机关人员不足，力量薄弱，管理面不够。
三 、完善税费体制的改革与建议
现行房地产税制的各个税种，在中国经济已经发生巨大变化的今天，这套房地产税收法律制度不仅自身存在很多不规范之处，它滞后于经济和社会的变革和发展，难以发挥税收的宏观调控功能。因此，完善现行的房地产税收制度，对于防止房地产价格过快增长，促进房地产市场健康发展将有着十分重要的意义。
（一）改革土地财政：土地财政一方面助推了地价、房价，另一方面也极易使地方政府产生急功近利的短期行为，最终损害城市长期发展。改革土地财政，需要统筹协调各级政府间财政分配关系、财权和事权关系，逐步健全地方税体系，完善分税制。
（二）提高保有环节税收：弱化并替代地方政府对土地财政的依赖，通过征收房产持有税，抑制不合理需求，引导合理住房消费，推动地方政府从土地财政转向税收财政。
具体从以下五个方面来解决保有环节的税收问题：
一是扩大征税对象。以前的总体原则就是“个人所有非营业用的房产”全部纳入，但重庆和上海版界定不同，税负都较轻，对第一套房都没有征税，不利于抑制投资、投机心理。
二是从高确定税率。税率初定在0.5%-0.8%，这低了无法实现预期的目标。很明显，如果房地产价格上涨的幅度高于该比率，则该税率对抑制房地产投
并无实质意义。应该定在年税率3-5%，才能实现暂时调控和长效机制的双重作用，从根本上捏转国民理念。
三是从量征收与从价征收综合计算。要量价结合，可以考虑人均居住面积和房屋总价，从价又从量综合征收计算比较合理。
四是承担公共服务的房产暂不征税。
五对个人住宅征收房产税影响面大，必须考虑其社会影响。特别是，近年来“被高档化”的楼盘不少，即使是很低的税率，居民个人是否有房产税或物业税的支付能力，也是一个问题。
房产税的改革是关乎民生，影响长远的事情，但要以保障居民个人的基本居住权、抑制房地产价格的无序上涨为前提。
（三）整合房地产开发与交易环节税费：建议按照土地购置、开发、销售这三个大的环节归类整合房地产收费项目，减少收费项目，减轻收费额度，坚决杜绝不合理收费，并在适当时机整合房地产契税和房地产印花税。土地增值税、企业所得税占房地产企业税收的比例达到60%以上，本文就加强这两个税种的管理提出以下建议：
1、强化土地增值税的征管：土地增值税是调节土地增值收益再分配的重要手段，是调节房地产开发企业税负的重要税种，很多企业通过各种手段逃避土地增值税，攫取巨额利润。
(1)提高政策的执行力度。(2)加强土地增值税的税收政策的宣传。(3)加大稽查力度。(4)提高土地增值税预征比例。(5)实施“一体化”管理。
2、强化开发企业所得税清算
（1）注重职能部门的信息共享。（2）关注房产开发的重点环节。（3）对房地产企业采用新的管理软件。（4）严格政策界限，强化成本管理。（5）强化日常评估和税务稽查。
房地产税法在抑制房价上涨的过程中发挥着重要的作用，但由于其自身的局限性，要充分考虑到其他影响因素对税收作用的抵消，应该采取税收手段、法律手段、经济手段等进行综合治理，金融调控、价格调控等相互配合，才能取得预期效果。
参考文献
［1］刘淑娟;房地产税收制度构建研究房地产税收制度构建研究[j];商场现代化;2008年20期
2001年12月18日国家人事部、建设部联合发出关于印发《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》（以下称《暂行规定》）和《房地产经纪人执业资格考试实施办法》的通知（人发［2001］128号），标志着我国房地产经纪人员职业资格制度正式确立并起动。这项制度实施以来，强化了对房地产经纪人员的监管、提高了房地产经纪从业人员的职业水平，对规范房地产经纪活动秩序起到良好的作用。但也存在一些问题，有待进一步进行制度的修订和完善、解决制度实施中反映出的各种问题。
一、我国房地产经纪人员职业资格制度存在的问题
从目前来看，我国房地产经纪人员职业资格制度存在的问题可分为以下两大类：
1.房地产经纪人员职业资格制度执行不到位
（1）房地产经纪人员职业资格考试制度执行不到位。《暂行规定》规定房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。前者实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，由人事部、建设部共同组织实施，自2002年12月首次组织考试以来，每年举行一次，已正常化。而后者实行全国统一大纲，各省、自治区、直辖市命题并组织考试的制度。自2003年以来，只有为数不多的省份（如浙江、安徽、上海、湖北、四川等）陆续开始举行当地的房地产经纪人协理从业资格考试。相当多的省份至今仍未启动当地的协理级资格考试，其中部分省或市有自行组织的相当于协理级的资格考试，但没有采用由建设部拟定、由人事部审定的全国统一的协理资格考试大纲，且各地所发资格证书的名称也不尽相同，如《房地产经纪人岗位证书》、《房地产中介服务人员资格证书》、《房地产经纪资格证》等。不少地方长期没有组织房地产经纪人员资格考试，未经过专门培训和考试的人员素质低，所提供的服务质量不高。
（2）房地产经纪人员职业资格注册制度执行不到位。按《暂行规定》，取得房地产经纪人或协理职业资格证的人员受聘时，应当申请办理注册手续；在注册有效期内，变更执业或从业机构者，应当及时办理变更手续；再次注册者，须提供接受继续教育和参加业务培训的证明。现时情况是：许多取得资格证的人员受聘时未及时办理注册手续，未取得《注册证》而从事经纪业务；变更执业或从业机构者未及时办理变更手续；继续教育和业务培训工作不规范，参加人数少，尤其是协理级的继续教育工作在多数地方还未开展起来。
（3）房地产经纪人员职业资格证书使用制度执行不到位。按《城市房地产中介服务管理规定》（1996年1月18日建设部令第50号），设立房地产中介服务机构须有规定数量的房地产经纪人。严禁转让《房地产经纪人资格证》。但由于近年来房地产经纪服务市场十分繁荣，房地产经纪机构迅速扩张，并争相开设分行、连锁店，产生了对经纪人员职业资格证书的大量需求，从而出现了出租、转借房地产经纪人员职业资格证书的交易市场。
2.房地产经纪人员职业资格制度不完善
我国房地产经纪人员职业资格制度不完善表现在如下方面：
（1）考试次数少。我国房地产经纪人执业资格考试每年举行一次，举办房地产经纪人协理从业资格考试的省份一般也是每年举行一次。由于考试次数少，有志于从事房地产经纪行业的人士不便于灵活地安排时间参加考前培训和考试，也不能满足房地产经纪服务市场对受过专业培训并持证的、具有较高房地产经纪专业水平人员的大量需求。同时这也是造成现实中不少人员无证上岗的一个原因。
据香港地产监管局网站（省略.hk），2008年香港地产资格（相当于房地产经纪人资格）考试（简称E牌考试）安排4次（2月、4月、8月、12月）；营业员资格（相当于协理资格）考试（简称S牌考试）安排6次（2月、4月、6月、8月、10月、12月）。这两种考试香港在2007年3月、6月、9月及12月都举行了4次。
（2）没有对特殊人员豁免资格考试的规定。香港对资深从业人员、新加坡对高校相关专业毕业生，都是豁免其资格考试而由管理机构直接认定其执业资格。我国每年都有一大批房地产类专业的大专、本科毕业生涌向就业市场，他们若要直接从事房地产经纪业务，也首先必须与非房地产类专业的毕业生，甚至与高中毕业生一样参加培训、考试以取得资格证。而培训和考试的内容基本上又是他们在高校中学过并考过的，只是炒一次冷饭，造成他们的时间、精力、金钱等的浪费，加大了他们的就业成本。同时也显现出我国房地产经纪专业人才培养的低效率。
（3）没有房地产经纪人员职业资格终止的规定。在国外及我国港台地区，暂停或吊销职业资格，作为对职业资格持有者违法违规的处罚。如美国商业职业法典10176项和10177项中列举了各种有关房地产经纪人和销售员（相当于我国的协理级）执照暂停或吊销的规定，主要情形包括：不实的陈述、虚假的承诺、不实的广告、混淆公私款项、多方、以欺诈手段骗取执照、违反道德规范、隐瞒真实利润、渎职、未负起监督责任等。其中“未负起监督责任”是指经纪人对其属下的销售员负有监督的责任，如果因为监督不严而导致客户受到严重损失时，则经纪人负有连带责任，经纪人可能会因此而被暂停甚至吊销执照（作为房地产经纪人员执业资格的证明）。而我国的《暂行规定》第二十五条规定：“房地产经纪人有权指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务”，但没有相应的罚则条款。
二、对健全和完善我国房地产经纪人员职业资格制度的建议
笔者对上述我国房地产经纪人员职业资格制度中存在的问题提出如下建议，供有关部门参考。
1.加强对房地产经纪人员职业资格监管法律制度建设
房地产经纪人员职业资格监管制度，与考试制度、注册制度、证书使用制度等构成完整的职业资格制度。而监管制度又是其他各项子制度得以贯彻执行的保证。美国有专门规范房地产经纪人资格的法律，即各州的执照法，且是规范经纪业最严密的法令。该法的目的是通过规定发给经纪人执照所需符合的标准与所需具备的资格，来维护房地产经纪业的一定的专业服务水准，从而使消费者免受不良经纪人之害，同时也保护持照经纪人免受不正当的竞争。又如香港的《地产条例》于1999年1月1日生效，台湾也于1999年2月颁布了《不动产经纪业管理条例》，都对本地区房地产经纪人员职业资格管理和房地产经纪服务市场的监管起到很好的作用。
目前，我国涉及房地产经纪人员职业资格监管方面的立法，有建设部制定颁布的《城市房地产中介服务管理规定》、国家工商行政管理局制定颁布的《经纪人管理办法》。地方性的法规、规章虽然部分省、市都有，但各地不统一。这样，一方面全国性的法律法规不健全，另一方面各地的法规、规章又缺乏权威性，全国房地产经纪服务市场的混乱无序状况无法从根本上得到改变。因此，必须加快房地产经纪人员职业资格监管法律制度建设。笔者建议我国制定房地产经纪专门法律法规：《中华人民共和国房地产经纪管理法》或《房地产经纪管理条例》（由国务院颁发）。立法中要把对房地产经纪人员职业资格的监管作为重点和核心内容，改变过去侧重对房地产经纪机构的监管的做法。
2.全面落实房地产经纪人协理考试、注册制度
协理级层次的人员数量比经纪人层次的多得多，能解决大量人口的就业问题，但也不能因为职业素质差而损害消费者的利益，因此必须切实提高这部分从业人员的职业素质。建议国务院规定各省、自治区、直辖市举行房地产经纪人协理级资格考试的最迟开始时间。建议除统一大纲外，材，因为部分省份并不具备教材编写力量，同时便于保持全国各地的水平基本一致。
严格执行注册制度，未按规定办理注册手续的人员不得以房地产经纪人协理的名义开展经纪业务。再次注册者，必须提交接受继续教育和参加业务培训的证明。政府主管部门或行业组织应向他们提供继续教育的机会，如举办培训班、研讨会、学术讲座、网络在线课程等。要量化继续教育条件，建议借鉴发达国家的做法，用学时数或参加学术活动的小时数来衡量。协理级资格注册的有效期，有的地方规定为3年，有的为1年，建议2年为宜，因为协理级人员的职业变动性较大，有效期太长不利于强化管理，太短又会增加注册换证的工作量。
3.增加房地产经纪人员职业资格考试的次数
为解决持证人数少和加快房地产经纪专业人才的培养，建议房地产经纪人执业资格考试改为每年两次（即增加一次），分春季考试和秋季考试，具体考试时间由建设部、人事部在每年初提前预公告。建议房地产经纪人协理从业资格考试定为每年2～4次，各省份根据当地房地产经纪服务市场对人才的需求情况灵活调整考试次数，具体考试时间由各省份建设部门、人事部门在每年初提前预公告。
4.增加对高校房地产类专业毕业生豁免资格考试的规定
为培养专家型的房地产经纪人才，提高人才培养的效率，建议规定：对房地产类专业的毕业生，如《房地产经营与估价》专业（专科）、《房地产经营管理》专业（本科）、《工程管理》专业房地产方向（本科）、《工商管理》专业房地产方向（本科）等毕业生可以不参加房地产经纪人协理从业资格考试，在房地产经纪机构见习满一年后即可向管理部门申领协理级资格证书；从事房地产经纪业务工作满3年（专科）或2年（本科），并能提供接受继续教育的证明，可直接向管理部门申请，经审核后领取《房地产经纪人执业资格证书》。
而对各专业的房地产研究方向的硕士、博士，规定其在房地产经纪机构见习满半年后即可向管理部门申领协理级资格证书；从事房地产经纪业务工作满1年，即可直接向管理部门申请，领取《房地产经纪人执业资格证书》。
5.明确规定房地产经纪人员职业资格终止的情形
法律法规要明确规定暂停使用资格证书（即职业资格的暂时终止）或吊销资格证书（即职业资格的永久终止）的具体情形，以便各监管部门依法对违法违规人员实施处罚。建议暂停使用资格证书的暂停时间视情节轻重可分为三个月、半年、一年三种情形。
加大对房地产经纪人员的监管和处罚力度。建议有关法律法规增加房地产经纪人对房地产经纪人协理违法负有连带责任的条款，建立房地产经纪人负责制度。这样房地产经纪人协理就必须接受来自政府的监管和来自所在经纪机构的房地产经纪人的监管，这种分层次的监管方式，既保证了政府对市场的有效监管，又减少了政府的管理负担。对参与出租、转借职业资格证书的人员坚决给予吊销资格证书的处罚，并记录在案。
1．引言
随着我国经济建设不断推进，房地产行业逐渐成为国家支柱产业。同时，随着相应法律法规不断完善，市场环境的不断规范，企业谋利空间也在不断压缩。面临严峻挑战，房地产企业若要拓展发展空间、实现长期目标，就必须提高财务管理水平，而当务之急则是加强成本核算。在这样的大背景之下，对房地产公司的成本核算制度进行针对性的分析研究，制定适合企业发展的成本核算制度，实现公司利润最大化，就变得十分必要。
2．M房地产公司业务分析和成本核算现状
2．1公司概况
M房地产公司为建发房地产集团有限公司，成立于1980年，其母公司是建发集团。建发集团涉足房产时尚处于中国房地产业的启蒙时期，是福建省最早与外商合资、合作开发房地产的企业之一。M房地产公司的主要业务分为五个部分:土地开发和建设业务;房屋、建筑物的开发建设和经营业务;配套设施开发和建设业务;代建工程开发和建设业务;物业管理和服务业务。
2．2现行成本核算现状及主要问题分析
M房地产公司规定按开发项目的一定周期、功能划分成本核算对象。按照这样的成本对象进行成本核算，只能核算出同周期、同功能开发项目下的共同成本，而无法核算出具体每栋房屋的开发成本，无法按照成本与收入配比原则分析M房产企业的盈亏，无法满足成本管理与考核的需要。即该公司成本核算对象划分不详细。在主要成本账户设置方面，M房产公司针对房屋开发过程发生的费用支出设置了“开发成本———房屋开发成本”二级账户，并按照房屋的性质和用途，设置商品房、出租房、周转房、代建房三级账户。但是该账户明细科目设置的较为粗略笼统，计算出来的成本是相同性质房屋下的共同成本，无法具体核算出单栋房屋的开发成本，不能满足盈亏分析与成本管理的需要。即房屋开发成本明细账设置不全面，从而又导致公司的房屋开发成本账户归集不完善。在核算配套设施开发成本时，M房地产公司没有考虑配套设施滞后开发的情况。由于在开发进度安排上，存在房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法按配套设施的实际开发成本进行结转和分配。建议采用预提方式计入出售房屋开发成本。
3．M房地产公司成本核算制度改进建议
3．1细化成本核算对象
结合有关成本核算制度理论，M房地产公司在确定成本核算对象时，应考虑项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计等因素和管理需要等当地实际情况，建议对成本核算对象按照单元进行细分。
3．2补充房屋开发成本明细账
针对新增的成本核算对象，建议补充房屋开发成本明细账。“开发成本———房屋开发成本”账户依据开发周期设置三级明细科目，即“开发成本———房屋开发成本———第一期/第二期/第…期开发项目”。四级明细科目依据开发功能，设置为“开发成本———房屋开发成本———第N期项目———商务写字楼/住宅区/社区商业用房/配套设施”等。五级明细科目依据开发单元，设置为第1单元、第2单元、第…单元等。最后，在明细账内要按照不同的成本项目设置专栏。成本项目包括:土地成本、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费用。
3．3完善房屋开发成本账户的归集
①对按开发期核算的房屋开发项目，其发生的土地成本、前期工程费、基础设施费、配套设施费等成本项目支出，能分清成本核算对象的，可直接记入房屋开发成本三级账户的相应成本项目，并记入“开发成本———房屋开发成本———第N期开发项目”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。②对同一开发期下按照功能核算的房屋开发项目，其发生的土地成本、前期工程费、基础设施费、配套设施费等支出，能分清成本核算对象的，可直接记入房屋开发成本四级账户的相应成本项目，并记入“开发成本———房屋开发成本———第N期开发项目———商务写字楼/住宅区/社区商业用房/配套设施”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。③对同开发期同开发功能下按照不同单元核算的房屋开发项目，其发生的土地成本、前期工程费、基础设施费、配套设施费等支出，能分清成本核算对象的，可直接记入房屋开发成本五级账户的相应成本项目，并记入“开发成本———房屋开发成本———第N期开发项目———商务写字楼/住宅区/社区商业用房/配套设施———第1单元/第2单元/第N单元”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。
3．4新增预提配套设施费的核算
在归集M房地产房屋开发成本的配套设施费时，建议增加配套设施滞后于房屋开发的核算情况。对此提出当配套设施滞后开发时，应预提配套设施费的建议。补充相应的预提方法及账务处理如下:①建议M房地产公司以未完成配套设施的预算成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋的开发成本。应作会计分录:借:开发成本—一房屋开发成本—一XX贷:应付账款———预提配套设施费②实际发生配套设施费时，按支付款项的金额，作会计分录借:应付账款———预提配套设施费贷:银行存款/应付账款———应付工程款③已完配套设施开发成本的结转。对用预提方式将配套设施支出记入有关开发产品成本的公共配套设施，应在完工验收后，将其实际发生的开发成本冲减预提的配套设施费，作如下分录入账:借:应付账款—一预提配套设施费贷:开发成本—一房屋开发成本④当成本结算完毕，对已经按照预提成本结转的销售成本和资产账面价值以及库存开发产品成本进行调整。如果实际成本大于预提成本，按其差额，作会计分录为:借:主营业务成本/投资性房地产/固定资产/库存商品贷:银行存款/应付账款———应付工程款如果实际成本小于预提成本，按其差额，作会计分录为:借:应付账款—一预提配套设施费贷:主营业务成本/投资性房地产/固定资产/库存商品
作者:杜天然 单位:武汉大学经济与管理学院
参考文献:
中图分类号：F293.33 文献标识码： A
作为决定工程建设成败的关键,质量管理在房地产项目开发中占据着举足轻重的地位。然而现阶段房地产项目开发中的质量管理还普遍处于一个较为低下的水平，不少施工单位对于质量管理还没有形成一个具体的观念，更是没有完善的质量管理的体系可以执行。所以结合实际，认真分析房地产项目开发过程中质量管理存在的问题就显得尤其重要，只有这样，才能够采取有效的措施完善相关的体制，从而保障建筑物的质量。
1.房地产项目开发过程中质量管理的相关内涵：
1.1房地产项目开发过程中质量管理的定义：只有明确了房地产项目质量管理的相关定义，才能够从宏观上把握住质量管理的方向，从而进一步从细节完善房地产项目质量管理的体系。所谓的房地产项目管理是工程项目管理的一个分类, 是指房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法, 对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理, 实现生产要素在房地产项目上的优化配置, 为用户提供优质产品。也就是说，其核心内容就是通过管理的手段优化配置，从而在获得利润的同时，保障项目的质量。
1.2房地产项目开发过程中质量管理的注意要点：房地产项目开发过程应该贯穿项目建设的方方面面，从始至终，只有这样的项目质量管理才能形成一个较为完整的体系，从而有效的保证项目的质量。这也就决定了项目开发过程中的质量管理工作会具有包括开发建设各个阶段的质量及相应的工作质量如决策质量; 规划与设计质量; 施工质量; 回访保修质量的特点。此外值得一提的是，房地产开发项目质量也包含了工序质量、分项工程质量、分部工程质量和单位工程质量等内容。总而言之，在房地产项目的质量管理工作中，要能切实体现出广义性、时效性和相对性等特点。
2.现阶段我国房地产开发过程中质量管理中存在的问题：
2.1构思目标设计，进行可行性研究阶段存在的问题：在项目开始前，都需要对于项目建设的目标进行设计，并进行相关的可行性的研究，其作用相当于指明建设方向，所以这一阶段的质量管理就显得极为重要。这一阶段主要存在着以下的问题：项目建议书、可行性研究报告、初步设计等文件没有严格按照国家规定标准、方针、政策进行编制，这样就为后期的项目建设工作的质量管理带来了难题。此外，某些房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告的行为也是给这一阶段的质量管理埋下了不小的隐患。
2.2设计规划阶段存在的问题：由于施工单位为了减小开支，因此普遍聘用一些较为低级的设计师，这样的做法就直接导致了房地产项目的相关设计的专业程度不高，设计质量低下，设计深度不够的现象时有发生。所以在现实生活中发生施工队看不懂相关的施工图纸的事件也就不足为奇了。试想，施工队连相关的图纸都看不懂，那么其建造出来的建筑物的质量又怎么会有保障？
2.3建设阶段存在的问题：这一阶段的主要内容就是施工招标及施工建设。现阶段在施工招标阶段往往存在着以下的问题：部分不法分子为了获取个人的私利，而利用权钱交易等手段操纵招标结果，将工程承包给那些资质不够但是却肯出钱贿赂的施工队。而施工建设方面存在的问题就更好理解了，其一，少数不法的施工单位为了赚取利润，在进行项目建设时以次充好，从而牟取暴利；其二则是由于施工过程的复杂性，若是没有一套行之有效的管理机制，就极易在施工中陷入混乱，而一旦陷入混乱，相关的工程质量就更加岌岌可危了，这也是今年来我国豆腐渣工程屡见不鲜的重要原因。
2.4竣工验收和交付使用阶段存在的主要问题：在这一阶段存在的主要问题有以下几个方面：项目经理在进行正式的验收之前往往会忽略预验收，这就导致项目的实际施工与图纸中预想结果之间的偏差难以被及时的发现和纠正；项目后评估阶段没有邀请设计、监理、施工等单位召开专家总结会，这就导致建设中的问题难以被发现，而且项目建设得不到必要的反馈，该存在的问题还会一直存在；物业管理中客户服务管理缺乏专业性， 客服人员缺乏房地产的专业知识和从业背景，这是限制验收阶段质量管理水平提高的重要因素。
3.解决我国房地产开发过程中质量管理中存在问题的相关措施：
3.1构思目标设计，进行可行性研究阶段的质量管理：在进行目标设计前，一定要充分的了解建设项目的相关背景，要充分了解业主的要求、实施的难点和质量管理的要点，要有总体的思路，只有这样才能做好“不打无准备之仗”。此外，则可以从提高可行性研究深度以及投资决策的准确性与科学性，注重可行性研究中多方案的论证，注重考察可行性研究报告是否符合项目建议书等角度进一步完善相关的思路，必要时可以邀请相关的行业专家对于目标的设计和可行性实施方案进行把关。只有做好了这一阶段的质量管理工作，才能为接下来质量管理工作的开展打好坚实的基础。
3.2设计规划阶段的质量管理：要想做好这个阶段的质量管理工作，可以从以下几个方面入手：在选择设计方案时不要着急，可以认真比较几个设计单位拿出设计作品的优劣，综合各方面的因素后再进行抉择，必要时甚至可以组成一个讨论组对设计方案进行筛选；严格按照工程建设标准进行设计, 树立“严格没计质量管理”的思想。想做好这一点，就要聘请资质深厚，经验丰富的设计师，只有这样，才能从一定程度上保证设计作品的质量。此外还可以通过建议建立设计经理质量责任制,，负责设计间的协调工作，对施工图设计进行跟踪质量检查和评审的方法确保设计作品的水平，这点就是通过制度进行保障。
3.3实施阶段的质量管理：要想做好这一阶段的质量管理，需要从以下两个方面入手。其一，在进行项目的招标工作时，招标投标活动必须严格按国家有关规定进行, 聘请专业工程咨询公司完成设计招标文件的编写，只有这样才能有效的避免一些私相授受的不和谐现象的发生；其二，在进行工程施工时，要对于所采购、使用的材料进行严格的登记，每次使用都要记录在册，并且对于材料的品质进行不定期检查。只有这样才能从一定程度上防止以次充好的情况的发生。
3.4竣工验收和交付使用阶段的质量管理：该阶段实现质量控制的重要手段就是质量验收,，在进行质量验收的过程中，应该依据质量计划中的要求，遵循国家颁发的有关工程项目质量检验评定标准和验收标准及时地对项目的质量进行质量认可评定和办理验收交接手续，只有这样才能保证竣工验收和交付使用工作在法律的范畴内有条不紊的进行。此外值得一提的是，相关专家的评估会和反馈是必不可少的，只有这样才能指出项目中存在的问题，从而对其进行改正，这也是质量管理的一道有效关卡。
结语：
综上所述，现阶段我国房地产项目过程中的质量管理工作在施工前目标的确定、施工设计的确定、施工过程中的监管和施工后的竣工验收和交付使用过程中还存在着不少问题。甚至会存在着一些中饱私囊、以次充好的不和谐现象。我们只有从这些方面不断的进行改进，不断的完善相关的质量管理的体系，才能够切实做好房地产开发过程中的质量管理工作。
参考文献：
2.杭州商品房市场分析报告――透明售房市场研究院.
3.2013年杭州土地市场分析报告――透明售房市场研究院.
4.15家外来大鳄首次在杭州市区拿地.http：///info/news_newsinfo_48507604_33_4.htm
