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中图分类号：F293 文献标识码： A
引言
在我们国家房地产行业不断的深入推进市场化的时候，房地产行业在我国的经济发展中发挥着越来越重要的作用。经过这么多年的努力，房地产行业的快速发展确实为国民生活水平的提高、国民居住条件的改善做出了很大的贡献。在我们国家目前房地产的市场化进程已经凸显出初步的效果的情况之下，如何继续发挥房地产在经济发展中的领头作用，这才是我们需要重点研究的问题。
一、房地产经济管理中存在的主要问题
1、经济管理上缺乏一个完善的管理机制
为了能够使房地产的市场管理更加的规范化，更加的有效率，保障房地产行业的健康良好的发展，必须要有一个完善的房地产经济管理机制。虽然我们国家已经出台了一系列的经济管理方面的政策，但是这些政策往往都流于形势，没有一个完善的市场监督机制来保证这些政策的落实。房地产处于当今形势下，自从2007年以后，我们国家的房地产行业受到土地的价格不断上涨、建筑材料的供不应求、建筑工人老龄化、人工费上涨等因素的影响，商品房的价格开始不断的飙升，使得大量刚需群体无法购买到自己所能承受的房子。而且，随着商品房价格的不断上升，很多的房地产商和投资者从中看到了巨大的商机，导致房地产行业的投资量不断增加。同时，由于民间存在大量房产投资者，使得居民购买商品房的价格进一步拉高，房屋的价格已经超过了房屋消费者的经济承受能力。不能够对我们国家政府所出台的房地产经济管理政策高效、合理、认真的去执行，使得出台政策失真，出台政策流于形式，更使得我国房地产行业的经济管理的效果大大的打了折扣。
2、目标模糊，没有一个长期性的政策
在我国的房地产经济管理政策中，一直没有一个连续性的政策扶持，造成没有一个明确的管理目标。首先，我们国家的政府把抑制房地产的市场需求当做市场管理的目标。到目前为止，我们国家政府对房地产市场之中所存在的一些问题还不能够从本质上认识清楚。所以在出台一些政策的时候就没有一定的针对性，当然无法对房地产的管理产生一定的效果。而且，政府出台的长期政策和一些短期的政策还出现一些自相矛盾的地方，造成房地产行业的经济管理的效果大大的降低了。而且房地产行业政策的不合理性以及不连续性使得房地产行业的经济秩序变得非常的混乱，这就为一些不法的投机分子提供了很多方便，造成我国房地产行业不健康的发展现象。比如说，房产税收政策、经济适用房政策以及国五条政策等的落实状况，都说明了我们国家房地产管理中没有一个连续性的政策，没有一个明确的管理目标。
3、缺乏一套健全的法律、法规体系
参考国外一些比较健康的房地产行业，它们都有着一套非常完善的法律、法规体系，来保证在房地产行业中经济管理政策能够有效的落实下来。从目前来讲，我们国家的房地产行业还处在发展的初期阶段，没有一套相对比较完善的法律法规来规范房地产经济管理中的行为。房地产经济管理非常的重要，可以说贯穿于房地产的建设、开发、交易以及房地产的后期管理各个的阶段，但是我国还没有一个经济管理法来统领房地产经济活动的整个阶段。而且，我们国家所出台房地产法律、法规的速度远远的落后于我国房地产发展的速度，就会造成所出台的房地产法律、法规出现真空现象。
二、房地产经济创新管理主要措施
1、提高管理人员的素质水平
经济管理人员是否遵守相关的管理制度，是房地产工程项目经济管理工作开展的基本前提，因此提高经济管理人员的素质是非常必要。因为在房地产工程项目经济管理工作主要是有经济管理人员执行的，其素质的高低直接影响到执行相关规章制度的力度，因此要做好经济管理人员的培训，这样才能有效地保证房地产工程项目经济管理工作得到有效地进行。在培训中应加强对经济管理人员的素质水平培训，尤其是对一些素质水平较低的经济管理人员，并鼓励经济管理人员自我学习，以此提高综合素质。在招聘环节也要相应提高招聘的要求，招聘更多的高素质人才，以此协调项目经济管理工作的有效进行。
2、注意施工阶段的过程的控制和管理
在经济项目管理中，对施工阶段的过程控制和管理是房地产工程项目经济管理的主要环节，做好相关的监制和管理是房地产工程项目经济管理的重点和关键点。在施工阶段最为重要的是对质量的把关。并加强对房地产工程项目的质量监管，降低返工几率，杜绝豆腐渣工程。在对房地产工程监制中，各个环节的房地产工程建设都应认真贯彻相关的程序，并做好安全工作，尽量避免出现一些不必要的意外。最后，要严格要求各个环节的工程建设都要认真地执行，不能偷工减料，以次充好。这样才能有效地保证房地产工程项目的进行，并在预期的时间内完成，有序的管理模式可以让工程项目井井有条地进行，还能节约成本，降低消耗。
3、建立健全管理机制
（1）正确认识宏观调控的作用。我国房地产市场问题的解决不能依靠简单的行政命令调控，它有着深层次的原因。解决房地产市场现有局面的有效方法是改革房地产管理体制。这就要我们正确认识政府职能在市场经济发展中扮演的角色，调整并充分发挥政府的经济管理职能。政府要正视市场中存在的失灵现象，在市场自身调节功能充分发挥的同时，根据市场的具体变化适当、适度地干预，具体问题具体分析，建立有利于房地产业合理、有效发展的运行管理机制。
（2）明确责任主体。明确中央与地方在房地产经济管理中的关系，明确双方的责任主体，确立职责范围并做好监督。在积极贯彻中央对于房地产经济发展的政策措施的基础上，因地制宜，从本地房地产市场的实际情况出发，采取差异化措施，避免产生负面影响。同时，遏制土地财政，探索性地改革财税体制，减少地方财政对于房地产业的依赖，积极落实地方政府对国家房地产经济管理的政策。严厉打击官商结合的不法行为，做好典型的负面例子的警示宣传和正面案例的推广，营造房地产发展的良好氛围，进而促进房地产行业健康、持续的发展。
4、各部门要加强沟通，对管理工作协调进行
房地产工程项目经济管理工作，众所周知它并不是一个独立体，与各部门息息相关。一项工程项目经济管理的完成需要各部门的有效配合、协调进行。为此，房地产工程项目企业首先要充分认识到各部门协调进行管理的重要性以及作用，并对在管理中出现的问题进行协调解决。这也要求房地产工程管理企业要改变传统模式，寻找创新的管理模式，以满足房地产发展的需要。创新是一个国家进步的灵魂，创新是一个企业永恒发展的前提。因此要不断创新，从经济管理的各个环节进行改革，从人事制定、体系结构到技术上都要做出相应的改变，建立一个科学的管理体系，以此来提高经济管理水平。在协调工作中，还应加强监督，一个部门相互监督的模式进行，这样可以充分发挥监督职能，保证经济管理工作有效进行。
结束语
我国的房地产工程项目经济管理工作虽然取得不错的成绩，当还是相应存在着问题，在对房地产工程项目经济管理工作进行改善时，应看到好的一面也应发现存在的不足，将存在的问题提出来，并提出相应的解决对策，这样才能保证房地产工程项目经济管理得到最大的改善，为房地产工程项目经济管理模式做出有效的建议。
参考文献
中图分类号：F061.5 文献标识码：A 文章编号：1005-0892(2007)01-0069-08
大量实地观测和深入调查表明，我国多数地方产业集群内创新行为普遍呈现出一种低端化、模仿化、个体化、偶然化共性特征。从产业创新动态角度来看，显现产品创新与工艺创新分离过程，呈现典型模仿过度进入再模仿循环特征；从创新活动动机来看，无论是技术创新、管理创新或市场创新，多聚焦于成本降低型能力和同质性生产规模扩张能力的获取，产品差异化创新能力缺失；从创新合作角度来看，追求“小而全”的单打独斗式创新活动，集群内创新分工合作网络缺乏；从创新战略角度来看，普遍采取市场前景明确或风险锁定状态下的跟随和模仿战略，主动适应市场需求的原创性或突破性创新远远不足，而且缺乏高效创新流程管理和整合能力，不能构建企业内专业研发部门而导致常规性创新能力的缺失。然而，推本求源来看，所有创新活动都必须借助于企业的连续或部分活动来实现，微观企业是创新活动的真正主体。产业集群层面的创新动力实质上可转化为集群内微观企业层面的创新动力问题，转化为集群内产业技术轨道的生成与衍化机制问题。基于该思路，本文试图构建产业技术轨道的相关分析框架，从影响我国地方产业集群内产业技术轨道生成与衍化机制的激励或抑制因素分析入手，为理解我国地方产业集群内自主创新动力获得、产业技术轨道升级以及集群持续发展的关键因素提供若干基于中国实践的独特视角。
一、产业技术轨道：相关特性与基本类型
产业技术轨道，即在产业集群范畴内，以微观企业为主体的技术创新过程中，基于共性产业链或价值链企业普遍采用的技术选择方法、技术解决方法(包括技术路线、设计模式、技术整合方式、技术标准)、专利策略、技术研发联盟以及与此相应的装备设备与工艺流程，既包括共有技术解决方法和技术标准所形成的产业或产品标准，更包含技术创新、知识整合的联系规则和协作模块界面的兼容规则。在产业集群从价值链低端到高端升级进程中，由劳动密集型要素依赖跃迁到资本密集型、技术密集型、知识密集型产业路径中，产业技术轨道不仅引致了集群组织创新、管理创新与市场创新的协同过程，更主要直接导致了产业经济秩序、技术秩序乃至创新秩序的形成，而且呈现生产技术标准产业或产品标准模块界面兼容标准的动态转移过程。在模块化网络条件下，一个重要现象是，集群竞争优势由单个企业技术垄断和单纯技术创新能力的争夺转化为对产业技术轨道主导权和控制权的争夺，转化为对主导或控制集群产业技术轨道的核心企业的核心竞争力的争夺。
1. 产业链、产业技术轨道与自主创新动力三者的互动关系
产业集群内的技术发展路径是与产业技术轨道紧密联系的，产业链建筑于产业技术轨道之上。技术链中的产业技术轨道既是产业链衍化与升级的基础，也是集群内自主创新动力形成的必要载体。集群产业链单个环节的技术创新、组织创新、市场创新必须纳入到产业技术轨道的技术秩序与经济秩序中去，成为产业技术轨道创新网络的一份子，才可能获得技术创新成本补偿乃至创新垄断租金创造。
从产业链的技术衍化路径与产业链结构体系来看，技术既是任何企业组织存在的基础，同时也是任何产业集群持续存在与发展的核心基础。产业链的模块分化和纵向非一体化趋势并未改变技术创新对集群生产组织体系结构和技术发展路径的根本作用机制；相反，在产业模块化和纵向非一体化条件下，成为创新竞争、组织竞争和市场竞争的源泉，成为联结集群产业链、价值体系和技术体系的主导力量。在大规模生产方式下，技术创新的垄断形成了单个规模企业的竞争优势来源，单独规模企业内的技术创新、技术整合和技术标准，以及相对应的工艺流程方式具有在企业边界内技术发展路径“内部化”特征。因此，产业技术轨道的衍化路径多表现于在企业间的转移、断层和迭代；而在集群生产体系和产业链分工网络条件下，技术创新的垄断性体现在对产业技术轨道的主导设计和控制能力上。产业链和价值链通常具有内在的不一致性，但价值链与技术链通常具有内在一致性，只有掌握产业价值链中高附加值核心环节的核心企业才能获取产业链技术创新的“垄断利润”，进而掌控集群产业技术轨道的主导设计权和控制权。但这种掌控权随着技术创新性质发生着变化，当集群技术创新是确定性的，产业技术链内部和外部需求环境变动较为缓慢，集群系统内核心企业对产业技术轨道的主导权和控制权就相对集中；当集群技术创新面临高不确定性，且产业技术链与外部需求环境变动剧烈，产业技术轨道的主导权和控制权就相对分散，此时，核心企业主要起着网络中间联络者、协调者、规制者作用。
从自主创新的主体与动力角度来看，产业技术轨道的承担主体并不是单一企业，而是具有核心技术研发能力或技术商业化能力的核心企业、供应商、多层外包协作企业群与专业化研发或交易中介、政府公共部门、大学和研发中心甚至竞争者的合作网络。因而，作为产业技术轨道生成与衍化的自主创新能力行为主体也应该是产业链协作生产体系以及外部“利益相关者”的共同行为，但这并不排斥核心企业对集群产业技术轨道的主导作用。产业技术轨道一方面推动集群内企业单纯由规模与成本的竞争转向技术自主创新能力的竞争，另一方面规制着集群内企业的技术竞争方向、创新溢出效应与技术转移的渠道和利益分配机制。一个明显趋势是，技术创新和知识整合已由企业内部扩展到企业组织之间，技术和知识的创新和共享开始在产业链和价值链层面上广泛发生，资产关联日益服从技术创新与知识整合的关联，而作为产业链内外技术创新和知识整合集中体现的产业技术轨道也成为了柔性生产体系和模块界面兼容规则二者融合的必要平台。
2. 自有式产业技术轨道与外来式产业技术轨道
产业技术轨道一般有两种基本形式：自有式产业技术轨道与外来式产业技术轨道。前者是指产业技术轨道能力来源于产业链内企业的自我抉择、自我投入和自我创造，后者是指产业技术轨道能力来自于全球产业链或价值链分工，以跨国公司为主要核心的要素资源垂直分工体系和价值链网络体系。二者的本质区别在于对产业内企业自主创新能力和产业技术轨道的设计权、控制权主体要求有所不同。自有式产业技术轨道内在地要求产业内核主导企业具有技术路线、设计模式、技术整合方式、技术标准以及与此相应的工艺流程方面的自我研发能力和产业主导权控制能力，一方面能够对产业集群内外其他核心企业产生竞争效应、示范效应以及合作效应，同时也能对产业集群内其他非核心企业或上下游协作企业形成技术溢出和技术转移扩散效应；另一方面能够掌控产业价值链中的关键技术高端环节和价值收益高端环节，实现技术创新投入和收益补偿有效循环机制，进而构建产业持续的技术创新能力和技术提升能力，最终实现创新成果在企业之间、行业之间、区域之间全面转移扩散、提高产业整体技术层次，缩短产业创新周期，完成创新――转移扩散――再创新的良性螺旋产业技术轨道。相反，外来式产业技术轨道的形成是跨国公司在全球价值链分工格局视野下，将基于不同要素禀赋的全球各国或地区的企业纳入到自己技术轨道，从产业链或价值链的低端环节接入跨国资本的国际循环，吸附低端国家的特定要素或资源禀赋来完成全球产业竞争格局的布置。然而，外来式产业技术轨道对企业的自我技术创新能力极容易形成低端化“锁定”状态。产业集群内企业如果简单接受跨国公司的技术轨道，在自我技术研发能力上处于相对弱势的本土企业只能凭借非技术研发能力低端接入，按照跨国公司的技术方式和技术标准加工组装。这样，既无法构建自有技术创新能力，也无法获取技术创新租金，还会形成产业技术轨道的“路径依赖”，丧失原有技术积累能力，破坏原有产业技术轨道，最终固化于全球产业链和价值链分工体系中高新技术产业低端化、传统产业低技术化的“双低”产业路径。一旦形成了这种“双低”产业锁定路径，所造成的直接结果就是我国地方产业集群中处于全球产业链分工的企业或产业不能自主进行技术选择，不能主导设计模式、技术整合方式、技术标准，更不可能进行自我研发活动或产业结构调整与转换。即使是对产品或工艺细微创新改进空间都在跨国公司技术轨道的控制与限制之下，只能依赖于引进国外生产设备――淘汰――再引进的路径来完成与跨国公司产业布局匹配。需要说明的是，自有式产业技术轨道与外来式产业技术轨道并不是完全隔离或对立的两种状态，自有式产业技术轨道生成与衍化的过程必须有来自外部合作者或竞争者(如跨国公司)的模仿再创新效应、学习效应和创新联盟效应的协同。
二、产业技术轨道的生成与衍化动因
1.“3力”模型与主因素分解
实践规律揭示，地方产业集群内产业技术轨道生成与衍化路径既与产业结构内的一般因素有关，也与其所根植于的地域特定因素相关。因此，为了锲合我国转型时期的现实背景，我们构建如图1的“3力”模型，力求提炼出影响我国多数地方产业集群产业技术轨道生成与衍化机制中不失一般性的关键因素，同时又具有中国实践视角的独特因素。一般来看，激励或抑制产业技术轨道生成与衍化的驱动力可归纳为三种：拉动力、推动力与催化力。拉动力和推动力是产业技术轨道生成与衍化的原动力，源自技术变革频率，技术选择的多样性、企业能力差异化是最主要的推动力量；而产业持续竞争优势、产业结构优化和价值链的梯度转移则是最直接的拉动力；同时，竞争结构、制度激励相容条件、技术交易条件是产业技术轨道演变重要的催化力。而这三种驱动力必须通过集群内相互依存、相互竞合状态微观企业内的具体行为决策和创新活动传导、实施、作用。
产业技术轨道作为产业持续竞争优势的有机载体形式，其实质是通过构建网络模块系统下经济秩序与技术秩序的形成，实现包含技术、组织、市场创新知识整合与模块协作界面和内隐规则的协调。产业集群内竞争优势的关键方面不仅仅取决于关联资产专业化网络所内涵的柔性生产体系所带来的生产成本低端化效率方面，更主要体现在包容于网络价值创新与技术创新的产业技术轨道所体现出的高端创新能力方面，而作为产业结构优化转移(低端产业高端产业)与价值链的梯度转移(工艺流程升级产品升级功能升级产业链升级)的产业核心竞争能力也就内在体现于产业技术轨道的生成与衍化路径。由此可见，体现于产业集群生存与升级能力的产业持续竞争优势、产业结构优化与价值链的梯度转移三方面因素是决定产业技术轨道生成与衍化机制的主要拉动力。
产业集群所面临产业或产品技术路径的不确定性与风险系数对于集群内产业技术轨道的形成和衍化路径具有不可忽略的复杂作用力。在高变化频率、多变动路径的产业或产品技术环境中，集群内产业技术轨道的生成与衍化可能呈现“跳跃式”非平稳增长衍化路径；在变化频率可预测、变动路径明确产业或产品技术环境中，集群内产业技术轨道的生成与衍化呈现平稳连续增长路径；而在变化路径固化的产业或产品技术环境中，集群内产业技术轨道面临整体缺失或呈现循环锁定状态。之所以出现这种在不同技术环境下集群产业技术轨道的多样衍化路径形式，究其原因在于：技术变化频率与变动路径所带来的不确定性，形成了集群内对产业技术轨道主导权与掌控权“创造性毁灭”的竞争风险和在不同企业间的动态转移，进而造成了产业技术轨道衍化路径的动态不确定性。特别要指出的是，企业能力差异化对产业技术轨道的生成和衍化有着独特影响。企业能力的同质化会阻碍集群内产业集群轨道的生成与衍化，相反，企业能力的多层次差别化有利于主导企业对产业技术轨道的建构与协调作用发挥。
在技术增长和可转移扩散成为经济增长源泉情形下，常规性、专业化的创新能力取代价格机制成为市场竞争的“原动力”，而这种常规性专业化的创新能力更直接体现于处于垄断竞争或寡头竞争市场结构内的规模企业(Baumol，2002)[1]，不可消除的竞争压力驱使相互依存的企业将创新过程常规化、系统化、模块化，成为企业内一种“惯例性”和“可预测”的正反馈性基本生产活动。同时，其又能通过对关键技术的研发，对产业技术轨道的设计与掌控，形成极为重要的产品差异化定价能力，进而产生进行持续创新投入有效补偿的良性循环机制。在企业集群化、网络化与模块化条件下，这种常规性专业化创新能力转变为具有垄断竞争或寡头竞争结构的产业链体系之间与企业网络群落之间的竞争手段，转变为掌握产业链产业技术轨道的核心企业之间的主要竞争方式。在企业网络模块化形态下，垄断竞争结构与产业技术轨道的这种内在互动机制并未得到削弱；相反，在以企业网络群落或生产链体系为基本竞争单元的新产业表达形式下得到了强化[2]。
转型背景下，制度设计与实施不完全性对产业技术轨道的生成与衍化机制产生广泛影响。技术变化路径是容纳于制度变化所蕴含的交易成本变化中，技术创新的动力机制也就与制度结构中的激励因素具有内在一致性。集群条件下，嵌入于制度层面内的网络协作因素、外溢效应错配与损益因素、相互“状态依存”状态差异对创新投入的补偿机制产生交互影响，企业创新动力出现多种状态。而这些制度层面因素在我国现阶段集中体现于知识产权保护制度、专利制度和非生产性寻利行为的制度空间两方面[3]。
综上所述，集群内外影响产业技术轨道的拉动力、推动力与催化力并不是孤立发挥自身作用，而是交互地对产业技术轨道生成和衍化产生多维效应。同时，这些因素皆必须通过影响微观企业内企业家的决策动机和行为选择来发挥其作用。因此，解读我国地方产业集群产业技术轨道的生成与衍化机制，必然要从各主因素实施于集群内不同企业规模、生命周期、价值偏好、能力差异、企业家决策动机和行为选择的激励或抑制作用机制入手，从企业持续创新投入和创新收益的权衡视角入手。
2. 自有式产业技术轨道的两种可能状态：循环锁定或螺旋上升
从系统动力学角度来看，集群内产业技术轨道生成和运行状态的关键影响因素以控制参数类型可分为：外部控制参数(如技术、制度与技术交易条件因素)；系统中行为主体的关联程度(如竞争结构)和行为主体模式内部的差异水平(企业差别能力)。随着这些关键控制参数的变化、消涨、转移，表现为系统动力的集群内产业技术轨道会呈现复杂生成机制与衍化状态。
在技术创新变化路径相对较为缓慢，技术创新变化所带来不确定性能够通过集群生产链的纵向变动来缓解的情况下，制度结构中所蕴含的不确定性就成为影响微观企业创新动机和产业技术轨道生成与衍化机制的关键因素。而在现阶段我国地方产业集群内，这种制度层面的不确定性首要体现在知识产权保护与专利制度、非生产性寻利行为的制度空间两方面。微观企业能够进行创新投入的首要动机是创新投入的预期补偿或收回。在创新的跨期预期收益大于持续投入的形态下，企业才存在持续创新行为的动力机制，进而才能促使产生集群产业技术轨道主体和载体形成的可能。然而，基于无介质的技术溢出；以产品为介质的技术溢出(反向工程)；以人力资本流动为介质的知识或技术诀窍溢出渠道的集群“外溢效应”，使得单个企业的创新信息很快就会在集群内传播，技术诀窍迅速就会被其他企业低成本地获知，单个企业创新效益很快也就在集群内均匀分散。虽然存在集群创新收益大于单个企业创新收益的社会福利增进情形，但是，在缺乏知识产权保护和专利制度情形下，单个企业的创新投入极有可能就会小于其创新收益。因此，对单个微观企业来说其最理就是不首先进行创新行为，而是采取跟随或模仿战略。这就在我国地方产业集群内产生了微观创新动力和宏观外溢效应的普遍两难冲突。特别对于集群中产业链的关键共性技术和决定产业技术轨道的基础创新活动，这种两难冲突所引起的矛盾更为显著。这就从根本上揭示了我国多数地方产业集群内，特别对于产业技术轨道内辐射范围大、上下游关联度强、关键共性技术创新的缺位，对整体产业集群自主创新能力和产业技术轨道升级能力产生的“低端循环锁定”负面效应。
从非生产性寻利的制度空间角度来看，其对现阶段我国地方产业集群内微观企业创新动力和产业技术轨道生成衍化机制的负面影响也不容忽视。对经营权和所有权合二为一的多数地方产业集群内企业来说，企业主的关系网络能力和个人多重目标的成本利益决策决定了企业的发展或创新能力。如果社会经济空间中广泛存在非生产性寻利或关系型寻租的制度空间，如房地产投机泡沫、股市泡沫、矿产开发等，出于多数地方企业家对关系性独特能力依赖和对技术创新制度风险的理性规避，削弱了企业家创新投入的动机，进而限制了企业通过发展自主创新能力和建构产业技术轨道来获得成长发展机会的内在动力，这既解释了多数企业主把企业盈余资金首先用于购置房地产的普遍现象，又一定程度真实揭示了我国地方产业集群内普遍企业规模偏小、企业能力趋同、产业过度进入、缺乏技术创新主导企业和产业技术轨道核心控制企业的基本特征，极容易形成集群产业技术轨道的低端化“循环锁定”状态。
在技术创新路径发生重大变化情形下，创新速度加快，且技术不确定性显著增大，产品生命周期缩短，大规模、低成本的信息交换成为可能。快速的技术创新与变化既增大了产业技术轨道的不确定性，同时也促使企业以外包、虚拟组织、战略联盟等非一体化中间组织来应对技术高度不确定性所带来的影响。在高制度不确定性环境中，集群内微观企业既面临技术高速变化对企业内部创新体系的分解冲击，同时也面临集群内普遍模仿行为所带来的创新投入有效补偿问题。此时，基于创新分工网络和专业模块化创新行为就成为可能的集群内微观企业“共赢”理。但是，这种模块化创新网络不能是基于简单“均匀化”或“同质化”的创新分工模式，而是必须要有主导核心创新能力的控制型企业存在，使得各分工模块的集成创新在集群宏观层面收益的相当部分能够又聚集到主企业手中，从而为其积累“熊彼特式”的持续垄断创新利润，形成集群层面与微观企业层面创新投入和收益补偿的协同稳定博弈均衡，进而集群可能进入持续创新和产业技术轨道螺旋式升级的良性循环轨道。
三、我国地方产业集群内三种基本企业网络形态产业技术轨道的形成差异
上文一系列分析只是对我国地方产业集群内产业技术轨道的生成与衍化机制提供了一个分析框架，实践表明，我们提炼出影响我国地方产业集群产业技术轨道生成与衍化的关键因素和控制参数，在不同价值链与技术链状态依存、分工架构的地方产业集群类型中呈现差别化、非一致性的激励或抑制作用机制，由此形成了产业技术轨道螺旋上升或循环锁定分化状态。借鉴对我国地方产业集群“蜂窝型”、“专业市场依托型”与“主企业领导型”三种基本形态划分思路(张杰等，2006)[4]，可深入探析出我国地方产业集群内产业技术轨道生成与衍化的一般内在特征。
1. 分工网络架构视角下产业技术轨道特性比较：三种基本形态
在蜂窝型分工网络内各企业或生产单元皆处于产业、产品生产链或价值链分工协作网络的一个专业化生产环节，嵌入且依附于关系型契约网络内的各企业必须相互衔接、紧密合作、相互依存才能维持生产系统运转。关系型网络治理机制管制着技术链和价值链的协调，技术链环节上的创新收益能够被网络内所有分工模块企业近乎均匀共享，这种创新收益的共享机制决定于蜂窝型分工网络的相互依赖状态与相互“连环质押”性质组织架构。因此，一方面，创新就被这种紧密衔接、相互依赖的分工网络所锁定，产品或工艺创新转化为企业网络的集体行动；另一方面，突破性创新因需要所有或关键模块企业的“颠覆性”共同行动而成为不可能，相反，渐进性创新在外部需求推动和内部模块间竞争拉动下，通过网络中模块的局部更新或价值链单元环节的利益微调成为一种在锁定风险和预期收益状态下的可行行为。但是，技术链和价值链中的内在冲突只是在关系型网络治理机制作用下得到了特定范围内的缓解，并未得到根本协调。因此，在技术链变化较为稳定，价值链收益不是来源于技术链升级，而是来源于特定要素禀赋优势(如低成本劳动力)和专业化经济下规模收益递增的结合，这种情形下只要仍然存在产业或产品的增长空间，蜂窝型地方产业集群的发展空间就继续存在。由此观之，蜂窝型形态企业网络因其资产关联和技术关联的“连锁质押”性质，造成网络内具有控制能力的核心企业缺失和技术创新动力普遍缺失，存在产业技术轨道生成与衍化动力机制障碍效应，容易形成产业技术轨道锁定状态。
从实践来看，专业化贸易市场的出现对我国多数地方产业集群的形成具有不可替代的“拉拨效应”。贸易机会和贸易网络的存在不仅对缓解资本、技术和企业家才能等稀缺要素累积效应的不足起到弥补作用，而且对集群形成起到“孵化器”作用。在贸易收益激发生产收益状态下，依附于专业化销售市场或销售网络的生产网络体系得以建立。与纵向分工的蜂窝型地方产业集群所不同的是，专业市场依托型地方产业集群的产业链组织架构偏向于横向分工结构，即以生产同类型或同质产品为主的生产体系。在该类型生产体系中，技术链和价值链处于不相容非对称状态，产业技术轨道生成与衍化机制呈现复杂状态。首先，单个企业有着追逐工艺创新和产品创新的内在动力。一方面，通过工艺创新来达到成本领先型战略。因为专业化市场所辐射的市场范围局限于同类型或相关产品，成本降低能力对单个企业的生存能力和竞争优势至关重要，但是，工艺创新投入的补偿一般必须通过产量扩大所形成的规模经济来实现，而不能通过产品价格的提高来补偿；另一方面，同类产品扎堆式过度竞争又激发了单个企业采取产品差异化创新战略动机。适度产品创新和产品差异化行为可短暂避开集群内的过度低成本竞争，从而为自己赢得适度创新利润空间和发展机会。然而，集群内快速外溢效应很快使这种单个企业的产品创新收益分散化，使得单个企业产品创新投入无法得到补偿，削弱单个企业进行产品创新型战略的行动动机，使得模仿和跟随战略成为共同理性抉择，甚至陷入创新“集体无效率”博弈均衡稳态。产品创新风险越高，对集群整体收益越大，单个企业进行产品创新的动机越弱。而且，集群内企业的规模越接近、越均匀，集群整体创新“集体行动陷阱”锁定效应越强，集群产业技术轨道就越难生成。但是，如果此时集群中已出现不同规模企业的分层化结构，则技术链与价值链不相容状态会发生一定程度转化。规模大的企业可以通过工艺创新与产品创新的收益匹配组合，通过产量规模所蕴含的工艺创新成本优势来弥补产品创新投入的回收，进而确立自己的竞争优势。因此，进行适度产品创新和工艺创新是其理性选择行为；规模小的企业由于对工艺创新的投入相对不存在产量规模成本优势，从而无法实行产品创新和工艺创新收益的匹配组合(Cohen and Klepper，1996)[5]，因而模仿和跟随战略就不再有效，进而才有可能形成集群创新分工网络的良性互动格局，从而改变专业市场依托型地方产业集群内技术链和价值链不相容所引起的创新动力缺失问题，进而产生产业技术轨道的内在动力可能。
产业创新体系中技术链和价值链的不对称性在主企业领导型企业网络内得到了完全意义上的解决，技术外溢边界和创新动力边界得以在成本收益内实现了充分叠合。主企业领导型企业网络本质上是以在专利、标准、研发、品牌或营销渠道等方面具有控制能力的核心企业作为分工协作生产体系的中心，作为各种供应商小企业以多层外包，分包协作体系构成的具有柔性能力的模块化生产体系。在技术链上投入最多、具有核心研发能力或商业化能力的主企业在企业网络价值链中占据着高端环节，能够利用其在企业网络中的控制地位来实现创新投入和沉没成本的充分补偿。一方面，主核心企业能够利用其控制地位获取创新活动所创造整体集群收益中的最大份额；另一方面，通过对外包、下包供应商的等级评估淘汰赛竞争制度和提供设计、制造技术的“指导”型支持协作，来尽可能地要求供应商持续地降低生产成本，从而侵占其多层外包商的部分生产利润，最大限度地为可持续高投入创新活动投入进行补偿，这就从根本上解决了产业创新体系中源于技术链和价值链的内在不对称所引发的创新动力缺失两难冲突。在需求因素快速动态变化和技术变化路径不确定复杂化趋势条件下，追求技术持续领先地位的企业面临着内部组织复杂化、规模化所带来的创新行为“惰性”和外部竞争压力所要求的创新灵活化与商业化行动优势之间的两难抉择，企业内部的规模化一方面降低了对引导产品开发的外界技术和市场因素的敏感和反应能力；另一方面多层级官僚型内部组织结构的僵化也阻碍了跨部门的合作和技术融合，而这些对于建构产业技术轨道能力是必不可少的。主企业领导型企业网络较好地解决了这个两难冲突，一方面，主企业将非关键生产环节外包给多层供应商体系，解决了企业内部规模化对核心创新活动过程的负面影响效应，使得主企业得以集中所有有效资源，集中用于捕捉外部创新机会进行研发和建构产业技术轨道的活动。当然，产业技术轨道的建构很多情形下必须有协作外包供应商、顾客、公共部门、大学研发机构乃至竞争者的共同参与，而主核心企业则聚焦于标准的掌控和界面连接规则的制定；另一方面，非关键创新活动可通过外包供应商的“黑箱设计”方式来合作分担完成。主企业只需提出功能接口指标，其余的研发、设计、制造环节皆由外包供应商独立完成。这种模式极大减轻了主核心企业的创新成本和创新时间，使得主企业主导下的产业技术轨道更具有柔性和效率，更能适应外部竞争环境的急剧变化。
2. 我国地方产业集群产业技术轨道的可行路径
主企业领导型企业网络对地方产业集群内创新动力机制和产业技术轨道的建构具有在高度不确定环境下特定优势。一方面，主企业所控制的技术链和价值链体系协同解决了集群内创新投入和补偿的根本性两难冲突，构建了相匹配的创新分工协作网络，解决了创新动力内生问题；另一方面，主企业领导型分工网络较为完善地解决了集群内技术外溢与知识产权保护的两难困境。在制度缺位所造成的知识产权保护制度失效集群环境中，只要模仿收益大于模仿成本(通常集群外溢效应使得模仿成本极低)，所有微观企业的最优理都是采取模仿和跟随战略，这在我国多数专业化市场依托型和蜂窝型地方产业集群内表现得更为显著。而在主核心企业领导型企业网络内，处于价值链和技术链控制地位的主核心企业实质上也处于制度设计、“竞合”规则和利益分配机制制定和维护的中心地位。表面上看，主企业领导型企业网络内并不存在层级式产权内涵上的权威治理机制，但从深层次来看，价值链或技术链上协作网络效应和合作预期利益的存在形成了基于超市场契约的柔性关系型网络治理机制，使得外在缺失的知识产权制度转化为企业网络内部的知识共享和知识共创制度，集群内原先单纯的创新模仿或追随战略就转变为创新的优势互补协同战略。主核心企业的创新知识成为其多层的外包、下包协作体系企业的公共知识和共同创新行为，产生的整体创新收益是由主核心企业控制，而且多数情形下通过主核心企业活动来最终实现，同时也就赋予了主核心企业对整体创新收益进行分配的掌控权，通过各创新模块在技术链和价值链环节的分工地位进行创新收益分配，实现了创新外溢效应和知识产权保护制度在网络内利益边界的充分叠合和协调，同时也就实现了网络外强知识产权保护要求和网络内弱知识产权保护要求的协调统一。
四、构建面向我国传统产业型地方产业集群的产业技术轨道
从我国产业技术轨道及产业创新动力形成机制来看，当前一个突出问题是，高新技术产业与传统产业间的技术转移扩散通道机制处于一个“分离”状态，而且存在显著的“木桶效应”。现实情形是，一方面，高端产业本身不“高”，陷于加工贴牌境地，无力惠及低端；另一方面，我国多数高端技术产业部门皆参与国际资本的全球循环链条，与地方产业集群传统产业部门基本上不发生衔接和循环，直接导致我国高新技术产业部门对传统产业部门的技术溢出效应和技术转移扩散渠道缺失。而我国地方产业集群传统产业部门中中小企业由于规模、人力资本积累、融资能力限制，无法建立企业内常规性、专业化创新部门，建立独立技术研发能力既不现实，也不可能，又不容易受到高新技术产业部门的技术溢出和转移扩散，再加上技术低下所带来的“低门槛”效应与“拥挤”效应，导致产业同构和过度竞争势态，形成产业技术轨道的低端“路径锁定”或多数情形下产业技术轨道的缺失状态。对应于我们上文分析地方产业集群的三种基本企业网络类型，建立与传统产业结构特征相匹配的技术扩散体系有如下三种可行平台模式(郭铁成，2006)[6]。
⑴雁阵式转移扩散平台。这是指在产业集群内分工网络的企业之间或技术相关联产业链之间，具有核心技术创新能力的领导企业或产业，借助产业技术轨道所内涵的技术标准、产业标准的辐射力以及集群内社会网络、产业网络与技术网络的三大联结纽带，进行各种有偿或无偿的技术转移扩散，进而带动集群内其他企业技术进步的平台。这种模式技术转移平台的关键因素在于必须有具备核心技术创新能力和产业主导能力的核心企业的存在，而且，产业集群内核心企业与配套企业间的多层式技术转移扩散是雁阵式转移扩散平台基本形态。一个基本事实是，以产业集群为载体的技术转移扩散效率和技术升级能力最高，原因在于：集群内基于产业链或技术链分工协作的企业网络间技术、设备关联度高，标准、工艺兼容性强，技术溢出与转移扩散路径中技术阻抗小；产业集群内人才关联程度高，内隐技术经验与技术诀窍及各种隐性知识、信息具有相似性，技术转移扩散和技术溢出不存在消化吸收阻抗，不仅可通过设计图纸、数据资料、生产设备、产品装配等进行技术转移扩散，更为重要的是可以直接派遣、交流技术研发人员，开展各种技术培训或展示会来达到技术转移扩散效应。此外，产业集群内技术梯度、产业梯度、市场梯度吻合性好，产业技术轨道、产业链、交易配套网络配套性强，创新领先者、产业配套者及跟进使用者衔接顺畅，技术转移扩散路径没有市场阻抗。
⑵辐射式转移扩散平台。上述雁行式转移扩散平台模式要求产业集群内必须有具备自主创新能力和掌控产业主导权的核心企业存在为前提条件，但是，在我国大多数地方传统产业集群内缺乏的正是具有这些核心能力的核心企业，即使存在也属于单打独斗型，很少能够承担产业集群内产业技术轨道中的技术转移和扩散网络中的来源功能。我国多数地方产业集群的现实情形是(以内生型地方产业集群的原发地浙江省为例)：占浙江企业绝对多数的为中小微型企业，企业规模普遍偏小，其产品主要依靠模仿。全省80%的中小企业没有进行新产品开发，也没有专门的研发部门。绝大多数中小企业的产品模仿国内外大企业，来料加工业务比重高达50%以上。由此可看出，依赖这些小规模企业进行技术创新研发或进行技术转移扩散不符合我国实际情形。因此，建立由国家或区域政府主导、推动、扶持，根据企业、产业和国民经济发展的现实需要，以技术创新研发和转移扩散为目的的公共研发平台，就成为在我国现实经济环境下必须且有效的技术转移扩散模式。辐射式转移扩散平台的核心功能是，根据产业集群内中小企业及产业提升中的普遍共性技术短板缺口，集中研发企业核心技术、产业共性技术及关键技术，以补偿成本方式，形成与企业或产业现实需求相匹配的技术转移扩散源。可提供的服务范畴既包括研发、中试及产业化，也包含技术咨询、评估、市场预测、技术培训、甚至投融资和国内外市场开拓。具体来说就是，平台机构根据具体服务对象的研发需求，充分考虑国家技术战略，制定技术路线图，形成核心技术、共性技术、关键技术研究成果，开展能够补偿成本的技术经营，进行一对多的技术服务，形成点辐射状的技术转移扩散路径。
⑶中介式转移扩散平台。辐射式转移扩散平台针对产业集群内某些辐射范围广泛，对具有公共品性质的共性关键技术研发与转移扩散具有一定推动作用。然而，对于多数作为商品的技术来说，由政府力主推动的辐射式转移扩散平台在激励机制、动力机制与分配机制上存在内在缺陷，建立市场主体间进行的多边、交互转移扩散的市场交易平台就显得极为必要。在我国现阶段的技术结构中，短缺与过剩共存。一方面技术短缺，不能满足经济社会发展需求；另一方面技术存量、专利存量过剩，无法转移扩散，形成有效的现实科技生产力。而且，这些沉没技术专利中相当一部分是先进适用技术，通过中介式平台向传统产业进行转移扩散先进适用技术，是我国当前技术创新体系与产业技术轨道建构的重要方面。特别要指出的是，中介式平台转移扩散方式不仅是文本意义上的技术转移，更为重要的是嵌套于专利技术中的生产流程、技术诀窍及隐性知识的传递，因此，建立综合性全方位中介式转移扩散平台是必然之路。
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参考文献：
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[3]刘东，张杰. 社会资本视野中我国地方产业集群升级困境的制度解析[J]. 江西社会科学，2006，(3).
[4]张杰，刘东.我国地方产业集群的升级路径：基于组织分工架构的一个初步分析[J].中国工业经济，2006，(5).
[5]Cohen， W.M. and S. Klepper， Firm Size and the Nature of Innovation within Industries： The Case of Process and Product R&D[J]， The Review of Economics and Statistics，1996，78(2)：232~243.
[6]郭铁成. 关于自主技术创新的对话[N]. 科学时报，2006-7-28-A4.
责任编校：一诺
Study on Forming and Evolving Mechanism of Innovation Dynamics in China’s LICs： From a Industrial Technology Track Perspective
ZHANGJie，ZHANG Shao-jun，LIU Dong
学校坚持走服务地方经济和社会发展的道路，以创新校企合作模式为突破口，自2007年与江苏磊达股份有限公司合作后，不断创新校企合作模式，升级校企合作内涵，为校企合作提供了一个又一个成功的案例。
磊达模式，开启校企合作之门
江苏磊达股份有限公司（以下简称“磊达”）位于东台市南郊，总资产约65亿元，在东台市有着重要的影响力。据公司张增贵总经理介绍，公司不仅是中国建材百强企业之一，近10年来已经形成了建材水泥、钢帘线、宾馆酒店、造船物流四大产业。2007年，磊达公司在东台经济开发区投资42.5亿的钢帘线项目技术含量高，需要人才的及时输送。东台分院抓住机遇与磊达进行校企合作，就学生实习的福利待遇、实习生管理以及学生就业等达成协议。在此基础上，学校与磊达进行了订单培养，校企共同招生，共同管理，并采用现代学徒制教学，八年不断探索，最终形成了磊达模式。
每年招生季，学校与磊达共同商定开设专业、招生人数、就业岗位及待遇等，如2013年磊达钢帘线厂预计招收员工120人，学校确定招生计划为200人左右。“自2013年起，学校每年与磊达合作开办机电技术应用专业钢帘线班2个、旅游服务与管理班1个、中餐烹饪班1个，实现了多种产业的订单培养。”东台分院校长虞静东告诉记者。
这些订单班实行三年学制，学生入学时就与企业签订就业协议。企业还为班级确定一名企业班主任。前两年半，学生以工学交替为主，最后半年顶岗实习。日常的教学课程按照校企双方制定的人才培养方案进行，学生在校就读的日常考核与管理由学校教务处、学生处、实训处等部门负责。企业班主任依据综合成绩，每学期为成绩优秀的学生发放奖学金。
为了切实做好学生在企业实习、就业的管理工作，在每批学生进入企业实习前一周，校企双方首先要进行人员的对接。校企共同召集各方面的管理人员，具体为分管校长与企业经理进行对接，招就处与企业人事负责人对接，系部主任对接分厂负责人，班主任及专业教师对接企业线长、大班长及指导师傅。他们对接后互换联系方式，这样一来方便双方及时解决学生实习管理过程中出现的问题。在完成第一步人员对接之后，学生开始进入企业实习；第二步，校企需要在学生培训方面进行对接，一方面学生经过工学交替、顶岗实习以及职业培训合格后上岗，另一方面学校也负责对企业一线员工进行培训。双方利用学生和教师在企业实习这段时间，共同开发培训教材、企业员工手册、岗位知识培训资料；第三步，校企相关人员在问题处理上的对接，针对学生实习、就业管理过程中出现的问题，前期以学校班主任教育为主、企业管理人员协助，后期处理则需要以企业为主、学校为辅；第四步，做好学生职业生涯的发展对接，在这个阶段企业对学生进行职业生涯发展规划教育，使学生了解进入企业后的发展空间，促使学生做好本职工作，积极争取发展机会。
以上“四个对接”模式横向覆盖了学生进入企业后的每一个方面。在纵向时间的管理上，校企还制定了“三定期”管理制度：一是每月底校企双方召开学生管理人员例会，协商解决学生实习过程中出现的问题；二是定期集中通报制，企业根据生产实际，在工学交替时间内每周安排半小时左右集中向学生通报校企双方对学生实习的要求；三是定期考核奖惩制，每月底对实习表现突出的学生，校企双方及时通报表扬或物质奖励，学校还在校园网站及校报上进行宣传，并按月对相关管理人员、实习班主任、实习带队教师进行考核、发放补贴。校企双方共同做好学生工学交替、顶岗实习情况的鉴定，并进行考核奖励。
磊达模式促使学生更好地掌握技能，满足了企业用工需求，为校企合作树立了典范，从而带动了其他企业与学校合作的积极性，江苏领胜城科技有限公司、江苏捷士通科技有限公司、东台市永宁汽车城等10多家企业也相继与学校开展了紧密型校企合作。
传承发绣文化，校企合办特色专业
发绣艺术是东台市一项非物质文化遗产。据记载，唐代海陵西溪镇（即东台市东台镇）佛教兴盛，信女们为表示对佛的虔诚，用青丝在丝绢上绣成观音、如来等佛像，朝夕焚香，民间女子受其影响，也以发丝绣成鸳鸯蝴蝶等赠送情人。宋徽宗年间，这一民间艺术被引入宫廷，兴于元明，衰于民国，几近失传。为更好地传承发扬发绣艺术，东台县工艺品总厂成立，使发绣这一民间绝艺重现生机。
为做大做强发绣产业，培养高水平的发绣人才，2012年由东台市人民政府牵头，东台市文广新局和东台分院联合开设了发绣艺术专业班。该班实行三年学制，每年招生50人。在市委、市政府的支持下，学校依托东台地方发绣企业、发绣协会、东台发绣艺术馆等资源，与东台市天艺发绣有限公司合作，在校内建成了集发绣生产与学生实习为一体的专用车间，实现了学生在校内实习与企业生产的零距离对接。
由于发绣技艺的民间传承多以手口相传、师徒面授为主，没有相关的专业教材。因此，学校相关专业教师与东台市发绣行业协会、企业专家联合组成了专业建设指导委员会，共同研究发绣专业建设、发绣人才培训方案的修订及发绣专业教材的开发，编写出版了《刺绣基础》《刺绣针法》《刺绣艺术设计》等专业教材，后期相关教材的研发工作仍在进行。
围绕培养发绣艺术基础型人才和发绣艺术大师两大目标，学校为发绣班配备了专业教师指导学生实践，企业也配备了2名具有实践经验的师傅指导学生实习。发绣艺术班采用半天理论课、半天实训课的教学模式，管理上参照磊达模式实行校企共同管理。
发绣艺术班的学生除了免学费和住宿费之外，每学期还享有助学金。当学生能单独完成产品并达到企业生产质量要求时，企业按照标准计件支付学生报酬，在顶岗实习时，学生与企业员工同工同酬。校企合作让学生在学习传统文化、提升技能的同时，也体现了自身价值，如学生盛星晨的作品《春晓》被天艺发绣有限公司收购，部分学生参与创作的《富春山居图》也得到了企业的肯定，发绣专业学生林娜获2013年光华创业精神大赛江苏赛区一等奖，校企共同开发的发绣作品获2014年全国“金凤凰”创新产品设计大赛银奖。
“发绣艺术班的开办为东台市发绣企业提供了新鲜血液，东台发绣企业众多，学生就业形势非常好，发绣专业成了学校的特色专业，发绣艺术班学生供不应求。”虞静东说到。
对接新型产业，合作之路越走越宽
在东台沿海经济开发区，有一片由海水冲击而成的滩涂，每年以一万亩的速度增加。当地政府对滩涂进行围垦，发展生态农业、旅游业和新能源开发等。在虞静东的陪同下，记者参观了滩涂上全球单体规模最大的“风光渔”一体化发电站——上面风力发电、中间太阳能发电、下边养鱼。一座座风塔上徐徐转动着的宽大叶片，一排排光伏矩阵，连绵不绝；广阔的电池板下方，清澈的水面上，鱼儿欢跃。参观过程中，一辆大巴上下来一支旅游团，带队的导游和记者打了一声招呼，虞静东说：“这是我们学校旅游服务专业的学生，东台富有鲜明的生态特色，除了黄海森林公园、永丰林生态园、佛教文化园等，就是这片利用滩涂形成的‘风光渔’观光基地。我们利用沿海新校区的地理优势，与周边旅游产业基地也达成了校企合作意向。”
随着地方产业升级，绿色环保的新能源产业成了东台市的一大支柱产业。学校沿海新校区位于东台沿海经济开发区内，借此机遇成立了新能源职教集团，集团主要是利用学校的机电技术应用中职、机电一体化高职等专业与风光电等新能源生产、相关的设备制造和维护企业的合作。上海电气东台风电设备有限公司是东台市新能源装备制造的领军企业，致力于兆瓦级陆上、海上和潮间带大型风机的整机装配生产线及安装调试、维护，江苏捷士通移动科技有限公司和上海思恩电子科技有限公司，分别涉及新能源通信产品的生产和以太阳能产品生产为主。学校与这几家企业合作进行订单培养，实现了校企生三赢。
据了解，上海电气东台风电设备有限公司与学校合作后，2010年9月第一台风机下线，当年纳税超千万元，2014年8月该公司二期工程竣工投产。公司发展之所以如此快，得益于与学校的合作。该公司一方面通过订单培养预定人才，另一方面与学校合作开办高级工技能提高班，目前已有36人参加培训，24人获得高级工证书，11人获得技师证书，1人获得高级技师证书。
［摘要］近几年我国房地产行业发展迅速，但多数房地产企业发展并不乐观。随着房地产行业发展，其竞争环境越来越复杂，竞争内容变化越来越快。核心竞争力问题成为了一个房地产企业非常值得研究的问题。在日趋激烈的市场竞争中，房地产企业要在竞争中赢得市场和生存发展空间，实现企业可持续发展，关键在于创造企业竞争优势，打造企业的核心竞争力。
［
关键词 ］房地产企业；核心竞争力；企业文化；品牌建设
［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.22.222
1引言
房地产业是一个国家经济中的支柱产业与基础产业，它在国民经济中具有举足轻重的地位，发挥着至关重要的作用，其关乎民生，已远远超出了其单纯的经济范畴，对国家的政治稳定、社会安全、经济建设，都至关重要。我国房地产业经过三十年的发展，已经有力地促进我国国民经济的快速发展，并提高了国内居民的生活水平，大幅度改善了我国城镇居民的住房环境与住房条件。由于房地产业的快速发展，以及房地产业基本技术公开化，进入壁垒低、产品更新快以及地域性等特点，加剧了房地产业内部的竞争。由于房地产业高额利润与巨大的市场份额，越来越多的资金涌入房地产行业，在受政府统一规划，银行业资金有力支持的背景下，致使房地产市场竞争不断加剧，有些房地产企业在复杂的市场环境中，经过不断创新与发展，企业取得了阶段性的胜利，而一些企业却因为经营不善而在复杂的竞争环境中销声匿迹。在激烈的市场竞争中，如何提高房地产企业自身的竞争实力，维持并提高企业的市场地位使企业获得持久的竞争优势，最终使企业获得健康的可持续发展成为了房地产行业关注的重点。房地产企业的核心竞争力问题成为摆在房地产企业面前一个非常值得研究的重要问题。房地产企业要想在这样的环境下生存，根本方法只能以市场为导向，获取、积累、整合资源并且形成自己独特的核心竞争力，建立企业核心竞争力管理体系，把房地产企业核心竞争力作为一个体系来进行系统研究。因此，研究房地产企业的核心竞争力显得尤为重要。
2我国房地产企业核心竞争力影响因素分析
（1）房地产企业人力资源管理水平较低。首先，人力资源结构不完善。由于近年来房地产行业发展非常迅猛，房地产从业人员也迅速增加，但优秀人才的原始积累却不容乐观，就目前来看，我国房地产行业人员受教育程度基本集中于大专与本科之间，高层次且经验丰富的从业人员相对匮乏，而随着房地产行业的迅猛发展，在客观上要求房地产从业人员需要具备更高的素质，这就势必加剧了房地产企业对专业化经营人才与高素质综合性人才的需求。其次，行业内人才流动频繁。房地产企业逐步意识到高素质人才的重要性，但就目前而言，国内的大部分房地产企业的经营模式都是以项目为主，多数企业都会直接引进经验丰富的从业人员，忽略企业人才自身的培养。这就导致了行业内人才流动性较高，而人才的高流动性则会导致人员在工作中不能很好地尽职尽责，缺乏相应的敬业精神。最后，人力资源管理的观念、管理思路和手段落后。目前部分房地产企业的人力资源管理部门只是行使着部分基础性的职能，没有发挥其应有的作用，对员工的管理主要是靠一些既定的制度，难以运用以人为本的管理思维来发挥员工的积极性和激发员工的潜能。
（2）房地产企业创新能力薄弱。部分房地产企业缺乏有效的管理手段和管理方法，新工艺、新技术、新材料的研究开发能力与科研经费的投入明显不足，且企业内部的管理方式陈旧、单一。一些房地产企业只注重短期经济效益，忽略了企业长期持续发展，致使企业不愿承担各种创新风险，使企业难以充分满足顾客对其产品的特殊需求，最终导致房地产企业自身核心竞争力水平较低。对于每一个房地产企业而言，企业技术创新可以有效增强企业的核心竞争能力，使房地产企业在日益激烈的市场竞争中谋求生存并健康发展。当前，我国房地产企业正面临新经济、经济全球化和市场经济快速发展的三重挑战。
（3）企业文化建设力度不够。由于我国房地产事业迅猛的发展，不少房地产企业都刚刚起步，有的甚至成立也就短短几年而已，这些房地产企业全部文化核心就是以最低的成本获取最高的项目投资收益而最终谋求生存。这些企业往往是投资人通过竞争获取地皮，伴随着某一个具体的项目而建立起来。不少企业由于资金、设备等因素的限制，企业在项目结束后边宣告企业解散，或宣布企业转型，这类房地产企业的内部文化基本就只关注项目本身利益，不会考虑企业的长远的可持续发展。而一些原其他领域的大企业集团在看到房地产业巨大利润空间后，不惜斥巨资打造房地产事业部，把企业的经营范围扩大到房地产行业领域，但是原有的企业文化却多少与房地产事业相冲突，因此其企业文化也需要进一步整合与发展。
（4）房地产企业品牌意识淡薄。目前，多数房地产企业只是注重企业的经济效益，而忽略了企业的社会形象。由于房地产行业准入门槛较低，在某种程度上来说，只要获取土地就能进行房地产开发，因此不少企业为了获取高额的投资收益，都是把产品的销量作为工作的重中之重，忽略企业品牌的建立。由于我国房地产产业结构不合理、发展不成熟等客观原因的存在，致使我国房地产企业品牌建设发展事业较为落后。具体来说主要表现为以下几个方面。首先，品牌定位不够精准。不少中小房地产企业的品牌个性模糊，只是简单的跟风模仿，没有进行准确品牌定位于市场定位，这就使消费者难以辨认其品牌特征。其次，过分进行广告包装，忽略产品本身的品质。多数房地产企业在开发前期花重金进行项目宣传，但是项目质量与品质上却不高。最后，品牌维护与延伸能力较差，不少房地产企业还没有真正关注品牌延伸策略，不利于其关联的新项目产品的推广。
3提升房地产企业核心竞争力的策略
（1）提高人力资源管理水平。首先，完善招聘计划或者在企业内部加强对员工的培训。在人才招聘上要与市场对接，多渠道、全方位引进选拔任用人才，为企业补充新鲜血液，从整体上提高员工的素质。其次，在管理层要转变观念，树立“以人为本”的管理理念。在招人、用人和育人上实现协调发展，保证员工在企业内部能够发挥自身的优势，创造价值。这样就能够不断的吸收优秀人才以及留下原有的高素质人才，同时企业应树立“大人力资源观”从企业全局的角度来考虑人力资源管理的问题，并且提高企业人力资源管理的地位，把人力资源管理纳入企业发展的战略，使它与企业组织结构、企业文化紧密结合，以达到短期内促进企业业绩提升，长期推动企业战略实现的目标。最后，根据行业特点构建绩效指标体系，以考核员工绩效。每个行业、每个职位的绩效指标都存在着差异，所以在设计员工绩效考核标准时，应根据房地产行业的性质以及员工工作内容进行设计，并且充分考虑每一类人群的工作特点，求“异”存“同”体现差异性。
（2）提高房地产企业创新能力。首先，进行制度创新。它的根本目的在于优化资源的配置，充分调动企业员工的积极性，发挥企业人力资本的效用，实现企业利润的最大化和可持续发展。房地产企业必须进行制度创新，建立一整套有效的企业制度，来保证企业的可持续发展。
其次，技术创新是关键。技术创新是房地产开发中工程建设的关键。随着人们的生活水平和居住水平的提高，人们对房地产产品的质量、功能、舒适度提出新的更高的要求，这必然要求房地产企业及时进行技术创新。房地产企业也要建立专门的研发部门，加强项目规划设计的创新，要大力推广信息技术。通过技术创新，才能不断推出多样化、性能高的产品，不断提高产品的知识含量和科技含量，改进工程建设相关技术，不断适应用户的各种个性化需求提高产品的市场竞争力和占有率，开拓新的市场。
（3）创建自身的企业文化。打造企业核心竞争力，客观上要求企业各部门之间、企业员工之间消除大的原则性的分歧，尽可能减少内部冲突所耗散的能量，使企业员工为了企业共同的目标和利益能够不计前嫌，齐心合力；要求企业领导尊重并耐心倾听、慎重考虑不同意见，在企业管理中尽量发挥集体智慧，搞好协作，做到无论是对待内部合作还是外部市场竞争都能够胜则举杯相庆，败则拼死相救。虽然通过企业文化等因素提高企业核心竞争力需在相当长的时期内才能实现，但随着我国市场化步伐的进一步加快以及入世带来的全方位的竞争环境和游戏规则，重视企业文化建设的企业必将获得持久的竞争优势。
（4）加强企业品牌建设。首先，进行准确品牌定位。房地产企业的市场定位也即目标市场的选择，是由消费者需求的多样性、差别化和企业土地资源的有限性决定的，是生产和经营走向成功的关键。房地产企业进行市场定位时要满足特定细分的目标市场，充分考虑土地资源、所处位置及宏观政策等外部制约因素及目标市场的规模、发展空间、竞争的激烈程度，并根据自身优势，扬长避短，努力发展专业化、个性化经营，实现品牌塑造、定位。其次，严把质量大关。一个房地产企业要创立、维护自身的名牌地位，必须在质量上常抓不懈，精益求精，生产出高质量的产品。这要求房地产企业在规划设计中体现出以人为本的理念，注重工程质量，保证产品空间、环境、绿化建筑布局等方面适当合理，具备一定的文化品位；保证交通设施、生活服务设施、文化休闲设施等基本具备，能提供快捷的生活服务、绿化保养等物业管理。再次，高度重视售后服务是加强品牌建设的保障。完善的售后服务、良好的物业管理水平，对提升品牌的社会形象有特殊的重要作用。完善周到的售后服务可以弥补商品房建筑中的缺陷，减少顾客购买后的风险和损失，消除消费者的怨气和不满，维护品牌的信誉和形象。最后，适度地宣传和推广是加强品牌建设的途径，做好品牌延伸。宣传推广是企业形成品牌的重要因素和推动力，商品房的固定性与地域特点决定了企业必须通过全方位立体式的广告宣传，传播品牌的美誉度和知名度，树立楼盘的品牌形象。21世纪是品牌竞争的时代，竞争的激烈程度在深度和广度上都远远超过以往任何时期，企业唯有形成自己的品牌优势并不断变化创新保持这种优势，才能在残酷的市场竞争中实现可持续发展。
参考文献：
在宏观调控政策不断持续深入的形势下，我国大部分地区的商品房市场交易持续低迷，多数中小房企将要被迫出局。在如今的严峻的形势下，房地产企业要想求得生存与发展，就要顺应调控形势，且不断改革创新。
1 房地产企业应在变革中求发展
从统计数据上看，2003年以来，全国各类房企超过6万家，其中近九成的开发企业规模小且品质低劣。要想渡过眼下的难关，必须以产业变革积极应对，充分调动内生动力，通过机制大调整，在市场大洗牌中获得“新生”。
1.1 机制大调整
当前，在增加供应与调整需求的双管齐下，房地产业要继续发展，必须顺应形势，进行机制大调整，通过法律、制度、产权三个层面的改革，推动房地产行业合理有序的健康发展。
1.1.1 法律是转型的推力
法律，具有针对企业的规范力和约束力，既能规范房地产业在发展过程中的行为，为行业健康运行提供法律保障，又能迫使开发商创新和转型，以好的产品赢得市场。在今年两会上总理提出，要利用法律手段规范开发商经营行为；今年8月，住房城乡建设部关于《房地产开发企业资质管理规定（修订征求意见稿）》通知中提出，要全面提升房地产开发企业的资质认定。可以看出政府对房地产业法律规范的重视。此外，还需用法律手段抑制投机性住房；对技术创新（住宅产业化、绿色住宅、环保地产）、金融创新、盈利模式、营销创新等也急需法律上的固化，促使住宅建设及其产业化在法律框架下有序发展。
1.1.2 制度是转型的合力
法律的有效执行，需要一个良好的制度作保障。完善的制度能促进房地产企业在未来发展中做出全面、科学的规划和规范，防止宏观与微观政策的波动给企业带来的影响，及时调整好企业的经营战略和产品定位。例如根据国家土地管理制度、房地产价格统计制度和方法、税收制度、土地招拍挂制度、房地产登记等方面制度的不断完善，合理调整好企业的管理制度和销售制度，积极维护消费者合法权益。
1.1.3 产权是转型的动力
产权是信任的载体，是企业自主经营的内生动力，是创造品牌和信誉的坚实基础。拥有实际产权的企业以及处于完善的法人治理结构内的员工，为了长期利润会精心经营其品牌和信誉，会用自己的诚信对消费者负责，这也是一些民营企业往往能迅速成长的原因所在。数据显示，2010年我国房地产业10强名单中，民企就占了6家。相比之下，一些大型国企以及企业员工并不实际拥有产权或享有权益，缺乏创新的内在动力，甚至产生人利益，出现道德问题，导致国有资产流失，成了国企转型的绊脚石。
1.2 市场大洗牌
伴随着调控政策的不断深入，上市房地产企业销售业绩出现首次下滑，房地产业的洗牌运动正在悄然进行。万物“适者生存”，房地产企业也是如此。一方面并购潮已成为房地产企业突破融资困境、拓展市场份额的一条便捷之路。数据显示，2011年上半年，房地产业并购案例持续增加，已完成并购57起，同比增加27起。另一方面去房产化风潮涌起。比如江苏舜天出售旗下地产公司全部股权，此般“割爱”，实属无奈；绿景控股去年开始着手转型经营高端酒店、写字楼；爱建股份今年变更经营范围，去掉“房地产开发、经营及咨询”经营项目；泰达控股打包转让旗下两地产公司股权；约有六分之一的房地产企业在上半年涉及矿产业务。
1.2.1 金融倒逼
在抑制通胀的背景下，国内信贷继续紧缩，货币紧缩的基调难以改变，房地产业融资环境仍然偏紧。与此同时，房地产信托发行也愈发困难，融资成本节节攀升。目前，我国房地产行业80%中小房企都面临着不同程度的资金紧张现象。上半年，上市房企整体资产负债率上升了3.58个百分点，达到72.25%。负债总额突破万亿元，达到10921.43亿元，同比上涨41.29%，这无疑倒逼房企转型加速，大企业扩张和小企业被兼并将成为常态。
1.2.2 环保倒逼
一方面，民用建筑在建材生产、建造和使用过程中，能耗已占全社会总能源消耗的49.5%左右。我国现有的430亿平方米建筑面积中，95%为高能耗建筑。有关数据表明，我国住宅建设用钢量平均每平方米为55公斤，比发达国家高出10%～25%，水泥用量为每平方米221.5公斤，每一立方米混凝土比发达国家多消耗80公斤水泥。另一方面，环境问题也在不断加剧：一是全国90%以上城市水域污染严重，城市生活垃圾以每年8%～10%的速度增长，50%的垃圾处理率中只有10%达到无害化处理；二是建筑在全生命周期中排放出的二氧化碳总量占全球碳排放总量的40%。如果城镇化污染持续恶化，房地产业的发展也备受限制。
1.2.3 内生倒逼
地产创新是未来城市小区的发展方向。受调控政策影响，迫使开发商要么背离房地产，要么倒逼转型，除此之外别无他法。如南京卧龙湖国际社区项目，曾经处于无法运转的尴尬境地，但开发商自给压力，最终仍将卧龙湖打造成为休闲度假的绝佳胜地。
2 房地产企业应创新产品品牌
通过这次楼市调控，房地产市场将面临由低端到高端的转折，创产品品牌将越来越被重视。住房不再是“钢筋+混凝土”的避风遮雨的陋室，而是价值和品质的体现。开发商必须在品牌建设与技术开发方面下功夫。
2.1 品牌大比拼
树百年品牌，做百年企业，取决房地产企业是否将核心竞争力的品牌价值予以充分发挥，将更多的精力投入到产品品质的提升上。
2.1.1 舍得投资
房地产企业在打造品牌方面要舍得投资，精于投资，既包括工程质量，也包括规划设计质量、环境质量、配套质量和物业管理服务质量。
2.1.2 追求百年
“树百年建筑”应成为推进住宅产业化发展的动力。我国的住宅产业化进展比较缓慢，原因在于粗放式的建设长期得不到改变。许多耗资巨额的建筑寿命不过十几年，“保量不保质”，很难创造百年建筑，更谈不上企业自身的百年大业。
2.1.3 人性为本
房产企业的产品规划必须优先考虑人性为本。现代人买房是购买一种生活方式，一种人居文化，满足对住所的物质文化和精神需求。企业应针对不同群体，根据他们的生活习惯、功能需求、空间需求，创造提供小区环境的文化、教育等条件，做到人、自然和社会的和谐统一。
2.2 技术大转换
在当前宏观调控下，粗放式的房地产开发模式终将终结，绿色人居将登上市场舞台，未来房企的盈利模式将更趋向于高端化、科技化；更偏向于技术、品质、人文、环保的复合化。
2.2.1 品质要独创
目前，国内的住房“千城一面、千房一面”，产品同质化严重。因此企业应注重打造独具企业特色的产品，与企业品牌相辅相成！
2.2.2 技术要适宜
要因地制宜、因时制宜。不同的时间和地点，对创新的需求是不同的，正如前工业时代与后工业时代对房地产产品的技术支持有很大差异一样。处在一定的历史时期，不能超前也不能滞后，在不同的时间和空间应对房地产的技术创新有不同要求。
2.2.3 应用要客观
目前，开发商对于住宅新技术的利用和推广仍停留在主观层面上，改变这种状况，需要技术创新，更需要客观应用，防止应用只是技术的简单叠加。
2.2.4 内外要大气
过去，有些开发商过于强调容积率和外在的形式美。随着消费观念越来越趋于理性，企业想要生存下去，必须对住宅的“销量”和“品质”做出抉择，做到以品质及舒适度赢得销量。
2.2.5 创新要全面
中图分类号：F293文献标识码： A
近年来随着房地产业快速发展，房地产档案管理的现代化建设也被提上日程。房地产企业档案管理的内部环境和外部环境发生了许多变化，同时也出现了一些问题。房地产档案的数量越来越大，门类越来越多，但是档案管理的手段和方式却很落后，严重影响了房地产档案的利用和管理，导致档案管理工作质量不高。过去的房地产档案管理主要是被动型、封闭型和管理型，现在逐渐向科技型、开放型和服务型转变。作为房地产行业的管理人员，如何实现这一转变，怎样实现档案管理促进房地产业的健康发展是本文研究的问题。
一、房地产企业档案管理的现状分析
档案管理本来是一项政策性和专业性很强的工作。在当今社会，正处在一个知识爆炸、信息迅猛增速的时代，房地产业也正处速发展的时期，因此，怎样管好、用好房地产档案对于当地资源的有效开发和房地产企业经营管理水平的提高有着非常重要的意义。
但是，在当前的新形势下，一些房地产企业档案管理工作还存在管理意识淡薄，对于一些档案的收集范围和保管的时间比较模糊，一些企业档案盒资料存在归档不够及时、收集不够完整和齐全的现象。同时，房地产行业面对档案管理门类的不断增多，档案数量的不断加大，缺少一些档案管理的措施。管理方法和手段的落后，导致房地产档案管理水平不高，在一定程度上给档案的保管和利用带来一些麻烦。对于房地产行业的一些原始的资料，特别是一些房地产建设项目的原始档案缺乏系统性和规范化的管理，一些房地产企业的领导存在对档案认识不足的现象，做不到及时对资料收集、保管、整理和分类，这样就会导致一些档案在企业需要的时候找不到、资料丢失或者很难查找的现象。另外，房地产档案的管理机制和管理体制不够健全，存在对制度的认识程度不到位，理解不够透彻的现象，不能充分发挥档案的真正作用；缺少完善的保障体制和专门的档案管理设施，还没有形成一套完善的良性循环机制。这些问题的存在必然会影响到企业对资源的有效利用，制约了档案管理工作的开展，不能够有效发挥档案的有效性和实用性，出现档案管理工作和企业的经营管理互相脱节。
二、房地产档案管理的创新途径
为了有效的满足房地产行业的高效化和现代化发展的内部需求，房地产档案管理部门和档案管理人员必须在认清房地产档案管理现状的基础上，对一些传统的管理机制和管理手段进行改革和创新，推动房地产档案管理逐步走上现代化和信息化的轨道。
1、重视技术创新，加速房地产档案管理手段的现代化进程。现代科技在实际工作中的作用越来越突出，档案工作的技术创新也就越来越重要。要实现科技创新首先应深刻认识到科技知识在档案工作中的重要性，向科学要效益，在现代化管理上下功夫其次，要改善工作中运用的工具、设施和手段，它包括微机、传真、网络等现代化的办公工具及通信手段。档案信息系统主要包括：建立档案、档案管理、交易审批、住房补贴申报、综合查询、统计分析、数据转换、系统维护等功能模块。该系统能全面反映房产的多种统计信息，并且要及时收集综合各地住房档案管理的实际要求，设计出多种版本（中心版、单位版）以适合各级房改机构以及大、中、小单位档案管理的业务需要，实现全方位的信息交换，也能为上级部门的查询、统计、分析以及决策提供依据。好的房地产档案管理信息系统应该是建立在住房普查的基础上的一套动态管理系统 ，能全面反映职工家庭、单位 、以及辖区住房的统计情况，能提供有效的数据处理和分析工具，能为正在实行的住房货币化分配、开放住房二级市场和建立新的住房供应体系提供服务。要建设本地域内高效的区域网和基础数据库，开发房地产交易登记系统做到所有资料能统存统取，随查随阅。
2、建立健全管理机制。首先要健全绩效考评激励机制。因缺乏有效激励机制，房地产档案管理人员的工作积极性和创造性不足。房地产档案管理部门应当根据自身特点，创新激励机制，将个人工作能力和业绩作为考核的重要内容，并将考核评价结果与劳动报酬、职位晋升相联系。根据能力素质按能定岗、按岗定责。根据职责难易度确定薪酬系数，按照实际业务量实施计件考核取酬，全面落实绩效考评激励机制。其次要建立岗位培训机制。岗位培训机制是实施档案管理创新活动的人力资源保障。房地产档案管理信息化是现代信息技术、科学管理方法在档案管理领域的应用。档案管理工作人员的综合素质和专业技能直接影响着档案管理与服务的质量和效率，因而，实现房地产档案管理创新就必须建立岗位培训机制，提高员工的专业理论知识、业务操作技能以及现代管理理念和技术。
3、改进房地产档案管理的服务模式，促进档案管理人员由被动型向服务型转化。知识信息时代对房地产档案资料的需求呈现大量化和多样化，这就要求档案管理工作人员转变传统 “坐店等客” 的被动式服务为需求为导向的主动式服务。在服务意识、服务态度、服务方式、服务机制上不断完善和创新。增强房地产档案宣传服务力度，提高社会对房地产档案的认知，开展多样化的服务形式，以适应社会发展的客观需要。
三、结论
总之，档案是一个企业的历史，是一个企业文化的传承和载体，担负着企业继往开来、承前启后的历史重任，来源于民生、应该于民生，为人民的生产生活服务是档案的最终使命。档案的转播和交流，不但丰富了人们的精神生活，还增进了人类的智慧。因此，房地产档案管理要采取走出去、引进来的方式，不断创新科技技术、创新管理模式，及时搜集工作中的第一手资料，积极主动的为利用者服务，我们的房地产档案管理才能跟上时代的步伐，才能做到为民所用，为企业所用。
参考文献：
[1] 李安. 浅谈房地产档案的数字信息化管理[J]. 价值工程. 2010(12)
一、TH相关理论
自20世纪80年代末以来，官产学合作所形成的创新发展模式在国际上一直备受科技政策部门与学术界的青睐。为确切、有效地整合国家或区域的科技资源，官、产、学的伙伴关系提升成为关键因素。所谓伙伴关系（Partnerships）指的是，大学、产业、政府之间透过组织结构性的安排，制度性的设计等机制，以加强三者资源的分享与信息的沟通，达到科技资源的协同运用与效能整合，其理想的境界即：大学、产业、政府建立起策略性互动机制。
官产学“三重螺旋”（TH，Triple Helix）首先见于Etzkowitz & Leydesdorff（1995）。在这篇具有奠基意义的文献中，Etzkowitz& Leydesdorff认为大学和产业的触角己开始伸向了先前属于对方的领域。胡恩华和郭秀丽（2002）在其针对“产学研”问题对策研究中均挑明了“官产学研合作”之说，对官产学（研）合作中的产业界、学术界和政府各自职能进行了相应界定，并指出应逐步形成以国内外市场需求为导向，企业为主体，政府、高校和科研机构为纽带的新型合作机制。在这种合作机制中，要充分发挥政府的政策指导作用，发挥企业主力军作用，发挥高校和科研机构的科研先导作用，真正建立起以企业为“龙头”，高校和科研机构为“躯干”，政府为“尾翼”的系统结构，实现“科学技术面向经济建设主战场”的战略转变。在这种合作机制中，政府的职能是制定合作发展的战略规划、重大政策，协调重大合作项目等；高校和科研机构的职能是着眼高技术的基础研发工
作，提供先进技术和研究成果；企业的职能是着重应用技术的研究开发和工艺创新，并将科技成果商品化。
二、房地产业与政府、大学之间的关系
房地产业作为我国现阶段经济发展的支柱产业，因其旺盛的市场需求、较高的产业关联效应以及其在我国现阶段工业化、现代化和城镇化进程中的基础作用而倍受关注。房地产业的健康持续发展成为国民经济持续稳定发展的关键因素。
（一）房地产业与政府的关系
房地产业在国民经济中的地位举足轻重。首先，当前房地产业作为我国的支柱产业之一，正继续保持着快速的发展势头，其在整个国民经济中所起到的作用和所处的地位也越来越重要和显著。但同时在房地产业的发展过程中，也存在不少“市场失灵”现象，非市场因素的投资过热、结构性失调和泡沫凸现等弊端非市场机制能诊治和化解，因此需要有政府运用政策措施手段介入其中，以弥补“市场失灵”的缺陷。其次，由于房地产业与金融系统具有高度的相关性，一旦发生房地产泡沫，则很容易导致金融危机。大量经验事实已经证明，地产投机和泡沫是金融危机的前奏，因此需要政府对房地产业的发展给予足够的重视，并通过政策手段实施有效的预防和适当的干预。再次，房地产业具有社会保障功能。为了实现社会公平，政府应向低收入者和穷人提供经济性住房，保证所有的社会大众“居者有其屋”，而仅凭市场是无法做到这一点的，需要政府制定相应的产业政策实施干预。最后，作为房地产业发展所必需的基本要素之一的土地属于一种稀缺性资源。为了实现资源配置效率的最大化，需要以市场机制的配置为主导再辅之以必要的政府政策措施。
因此，无论是从房地产业在国民经济中的作用和地位，还是从其本身所具有的特点来看，要使其得以快速、持续、健康发展，政府引导、规范、调控的作用都是非常关键和必要的。
（二）房地产业与大学的关系
1、大学科研为国家出台产业政策提供理论支持。产业政策是国家关于产业发展趋势的战略目标和实现这一战略目标的措施和手段。房地产产业政策是城市住宅产业的生产和开发的政策，是国家部门产业政策的一项重要的政策。根据城市房地产产业特征和我国经济发展水平的具体情况及市场经济发育的状况，城市房地产产业政策的内容设计主要包括：投资导向政策、市场行为规范政策、产品质量管理政策、产业技术开发政策、产业规模政策、产业金融扶植政策、房地产开发成本和产品价格管理、政府行为等。这些政策都必须围绕国家有关房地产开发的目标协调运作。同时，作为一种部门的产业政策的贯彻与实施，还必须在国家经济发展总体计划和体制改革的总体布局中进行，它必须配合其他的改革如工资分配、社会保障、金融管理等体制的改革和市场发育的进程同步协调地加以实施，并在实践中日臻完善。大学科研方向和内容就是要建立在学科基础上围绕社会的重点和难点展开，在不同的环境下探讨相应的解决办法，为政府出台相关政策提供理论支持。
2、大学科研为房地产经营企业提供技术创新、管理创新。高校高层人才密集，学科领先且综合性强。由于拥有一批科研视野开阔、理论功底扎实的学术带头人，在本学科领域辛勤耕耘，不断获取新的知识，提出新的思想，力求站在本学科领域的最前沿，并且拥有学科综合的优势，学科门类齐全，便于学科交叉融合。在学术自由、学术自治的宽松氛围下，易于产生新理论、新方法、新技术，是思想创新、知识创新的生力军。在房地产业发展的过程中，由于社会进步、市场化不断深入、客户需求提高、管理法制化等因素要求房地产企业不断创新，既包括技术创新、管理创新，又包括商业模式的创新。房地产开发企业可以通过合作的方式与相关高校建立联系，汲取高校的新思想、新技术、新知识，推动企业持续创新性地发展。
三、新时期我国房地产业发展的现状与趋势
从1998年我国停止住房实物分配，大力培育发展住房市场。从2003年起，我国宏观经济偏“热”，出现了房地产投资过热、房价上涨过高过快、产品结构失衡、供需矛盾突出、投机炒房过旺、中低收入人群住房困难等一系列问题，我国的住房产业政策也经历了一系列的调整。
2004年，为抑制房地产投资过快增长，中央政府采取了“管严土地、看紧信贷”的宏观调控政策，控制房地产投资和开发规模。2005年初，根据房地产市场房价涨幅过大、投机炒作和被动需求增长过快等市场新问题，中央政府在3个月内连续出台了一系列调控政策，调控的目标由控制房地产投资规模过大的单一目标向既控制投资速度又要抑制商品住房价格上涨过快的双重目标转换。2006年，国家新出台了部分调控政策，发展满足当地居民自主性需求的中低价位、中小套型普通商品住房，有步骤地解决低收入家庭的住房困难问题。2007年10月15日召开的党的“十七大”，将“住有所居”与学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养并列为加快推进以改善民生为重点的社会建设的重要目标。
从我国的国情出发，进一步明确城市住房发展目标，完善城市住房市场体系，提高市场机制配置城市住房资源的效率，同时准确定位并充份发挥政府在城市住房资源配置中的公平保障职能，对于我国房地产业持续健康发
展具有重要的理论和现实意义。
四、基于TH视角的房地产业发展战略
我国正处于社会转型期，市场经济正在逐步建立与完善，所以政府更应发挥主导和引导作用。随着社会的进步，大学的功能也发生变化，由原先的单一知识传授到知识传授和知识创造，到现在的由知识的传授、知识创造和知识应用这三个方面的和谐统一。技术创新和应用已经成为大学的一个重要环节和主要功能。发掘大学知识创新、传播和应用的集成功能，走产、学、研结合的道路，对于我国产业结构调整和构建创新型国家具有重要作用。
（一）高校要真正面向社会经济发展主战场
教学、科研、社会服务是高校的三大功能，高校的发展基于这三大功能的有效发挥。一方面，高校和科研院所要形成服务社会经济的共识，并将其视为指导自身发展的指针；另一方面，高校要不断拓展产学研合作的途径，逐渐提升产学研合作的层次，切实转变高校的办学模式，积极引进科研院所和企业的力量，将高校、科研院所和企业间的合作形式由单纯的项目合作转向人才联合培养、人员相互流动乃至企业、科研院所直接参与高校共同办学，真正形成能够自我运转的“利益共同体”，形成产学研战略联盟。
就房地产业而言，高校针对于其发展过程中出现的种种问题，结合国民经济具体情况和行业特性所进行的深入研究，无论是从政府管理和行业发展的角度，还是从房地产企业的战略创新、制度创新、管理创新、产品和技术创新及未来发展趋势的角度，对于推动房地产业的持续健康发展都是非常有益和必要的。
（二）政府要致力于建立适合我国国情的住房政策体系
1、建立思路清晰、目标明确的住房发展战略。一是我国房地产发展战略应注重从单纯的产业政策向公共政策适度转型。我国城市居民住房问题的解决关键是依靠住房市场和住房保障，二者缺一不可。二是城市房地产业应重点开发面向广大群众的普通商品住房，要通过土地、信贷、税收、行政等相互配合的多种政策，引导开发商积极开发普通商品住房，优化商品房供应结构，改变目前住房市场中普遍存在的住房结构不合理的问题。三是正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。四是从我国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省地环保型建筑，形成具有我国特点的城市住房建设和消费模式。
2、建立目标相对一致的政策执行体系。为有效实现所确定的住房发展战略，还需要建立目标相对一致的政策执行体系，包括土地政策、信贷政策和税收政策等。在土地政策方面，进一步调整土地供应结构，提高普通商品住房和经济适用住房的比例；严格执行土地回收规定，遏制开发商囤积土地、人为扰乱市场的行为。在信贷政策方面，在严格控制房地产开发信贷规模、防范房地产过热的同时，适时适当调整个人住房贷款利率，积极支持居民合理的自住型住房消费，同时抑制过度的住房投资和投机需求。在税收政策方面，逐步完善各项税收制度，促进城市存量土地流转、开发利用；通过税率调整闲置高档住房、大户型住房的消费，鼓励引导中小户型、中低价位普通住房建设与消费，并积极推动二手住房市场和房屋租赁市场的发展。
3、促进房地产市场信息公开。房地产市场管理和宏观调控的重要目标之一就是建立运作规范和透明公开的房地产市场，使信息得到合理传导，引导各经济主体形成合理预期并采取理性的经济行为。政府应该积极发挥作用，建立房地产市场公共信息机制，提供必要的房地产公共信息服务，弥补住房市场信息“失灵”，引导市场主体形成合理预期，调控市场主体采取理性经济行为。同时通过对市场信息的采集和数据分析，加强对市场的监测，准确判断广大民众主体住房需求和各地房地产市场运行状况和发展趋势，及时发现市场运行中存在的问题，分类提出调控对策，把问题解决在萌芽和初发状态，促进房地产市场的健康发展，保证普通民众的基本住房消费需求得到满足。
（三）房地产企业要积极创新商务模式，勇于承担社会责任
1、积极创新商务模式，从容应对行业转型期。在过去十多年的快速发展阶段，我国多数房地产企业的典型商务模式是“拿地-开发-销售-再拿地”。由于每块土地的差异很大，企业基本上是以“土地运营”为中心，对土地量体裁衣，设计适合土地条件的房子，然后推向市场销售。所以，大家把房地产企业称为“开发商”，其主要工作是“做项目、卖房子”。然而做一个项目，换一个地方，变一种房子，不利于房地产企业核心能力的积累和提升。随着2005年国家对房地产市场调控的开展，依靠政策培育和市场需求数量扩展的房地产行业发展阶段接近尾声，行业转型问题已经无法回避。部分企业进入了快速扩张和规模化经营的发展阶段，现有的“开发商模式”已不能适应企业发展的需要，房地产企业竞争的焦点将逐步转向产品和服务的品质。标准化产品、高效率生产、品牌化推广、快速运营等就成为房地产企业的首要任务。这样的房地产企业更像一个“制造商”，核心业务是“做产品、卖商品”，或者是“做品牌、卖价值”。根据自己的产品特点和运营能力，寻找合适的区域、城市、区位和地块，形成“产品-土地-产品”的商务循环，这就是商务模式的创新。这将有利于形成企业的核心产品、独特品牌和核心能力，促进企业做大做强。如果房地产企业从“制造商”的角色再进一步向“投资商”转化，形成“资本-产品-品牌-资本”的商务循环，就能够加快企业扩张和持续成长的动力，这反映了未来房地产企业的发展方向。因此，商务模式的创新对房地产行业和房地产企业的影响是革命性的，相当于重新定义产业标准和游戏规则，重新分配产业链的价值结构，足以引起房地产企业的高度重视。
2、树立科学发展观，勇于承担社会责任。在现代市场经济社会中，社会是企业的依托，企业是社会的细胞。企业承担社会责任，维护利害关系人的利益，保护环境，是贯彻科学发展观、构建和谐社会的要求。房地产行业的“暴利”现象，在收入分配差距日渐拉大的背景下，对社会和谐已造成重大冲击。面对国际和国内的企业社会责任运动浪潮，我国的房地产业应逐步找出企业发展与承担社会责任的契合点，达到双赢和互惠，以保证企业长效持续发展。
3、以知识创新的机制，促进产业升级。在知识经济的影响下，传统产业要发展必须依靠科技进步，而不是依赖保护性政策。强化科技与经济结合的纽带，营造科技创新和应用的环境，以企业为主体建立起产、学、研相结合的科技开发体系。为此，一方面房地产企业应主动走进校门，及时引进高等院校最新科研成果，使之尽快投入生产和应用，加快实现知识向直接生产力的转换；另一方面房地产企业应邀请专家、教授深入企业，共同投入到建筑节材、节能、节地、有利于环境保护及提高工程质量、劳动生产率和综合效益的重大科技项目的开发研究之中，力争以科技优势占领市场、开拓市场。只有这样，房地产业在新的世纪中才会大有作为。
参考文献：
1、王成军.官产学三重螺旋研究[M].社会科学文献出版社,2005(12).
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5、Gibbons,Michael.University and the New Production of Knowledge: Some Policy Implications for Government[Z],2003(8).
一、TH相关理论
自20世纪80年代末以来，官产学合作所形成的创新发展模式在国际上一直备受科技政策部门与学术界的青睐。为确切、有效地整合国家或区域的科技资源，官、产、学的伙伴关系提升成为关键因素。所谓伙伴关系（Partnerships）指的是，大学、产业、政府之间透过组织结构性的安排，制度性的设计等机制，以加强三者资源的分享与信息的沟通，达到科技资源的协同运用与效能整合，其理想的境界即：大学、产业、政府建立起策略性互动机制。
官产学“三重螺旋”（TH，TripleHelix）首先见于Etzkowitz&Leydesdorff（1995）。在这篇具有奠基意义的文献中，Etzkowitz&Leydesdorff认为大学和产业的触角己开始伸向了先前属于对方的领域。胡恩华和郭秀丽（2002）在其针对“产学研”问题对策研究中均挑明了“官产学研合作”之说，对官产学（研）合作中的产业界、学术界和政府各自职能进行了相应界定，并指出应逐步形成以国内外市场需求为导向，企业为主体，政府、高校和科研机构为纽带的新型合作机制。在这种合作机制中，要充分发挥政府的政策指导作用，发挥企业主力军作用，发挥高校和科研机构的科研先导作用，真正建立起以企业为“龙头”，高校和科研机构为“躯干”，政府为“尾翼”的系统结构，实现“科学技术面向经济建设主战场”的战略转变。在这种合作机制中，政府的职能是制定合作发展的战略规划、重大政策，协调重大合作项目等；高校和科研机构的职能是着眼高技术的基础研发工
作，提供先进技术和研究成果；企业的职能是着重应用技术的研究开发和工艺创新，并将科技成果商品化。
二、房地产业与政府、大学之间的关系
房地产业作为我国现阶段经济发展的支柱产业，因其旺盛的市场需求、较高的产业关联效应以及其在我国现阶段工业化、现代化和城镇化进程中的基础作用而倍受关注。房地产业的健康持续发展成为国民经济持续稳定发展的关键因素。
（一）房地产业与政府的关系
房地产业在国民经济中的地位举足轻重。首先，当前房地产业作为我国的支柱产业之一，正继续保持着快速的发展势头，其在整个国民经济中所起到的作用和所处的地位也越来越重要和显著。但同时在房地产业的发展过程中，也存在不少“市场失灵”现象，非市场因素的投资过热、结构性失调和泡沫凸现等弊端非市场机制能诊治和化解，因此需要有政府运用政策措施手段介入其中，以弥补“市场失灵”的缺陷。其次，由于房地产业与金融系统具有高度的相关性，一旦发生房地产泡沫，则很容易导致金融危机。大量经验事实已经证明，地产投机和泡沫是金融危机的前奏，因此需要政府对房地产业的发展给予足够的重视，并通过政策手段实施有效的预防和适当的干预。再次，房地产业具有社会保障功能。为了实现社会公平，政府应向低收入者和穷人提供经济性住房，保证所有的社会大众“居者有其屋”，而仅凭市场是无法做到这一点的，需要政府制定相应的产业政策实施干预。最后，作为房地产业发展所必需的基本要素之一的土地属于一种稀缺性资源。为了实现资源配置效率的最大化，需要以市场机制的配置为主导再辅之以必要的政府政策措施。
因此，无论是从房地产业在国民经济中的作用和地位，还是从其本身所具有的特点来看，要使其得以快速、持续、健康发展，政府引导、规范、调控的作用都是非常关键和必要的。
（二）房地产业与大学的关系
1、大学科研为国家出台产业政策提供理论支持。产业政策是国家关于产业发展趋势的战略目标和实现这一战略目标的措施和手段。房地产产业政策是城市住宅产业的生产和开发的政策，是国家部门产业政策的一项重要的政策。根据城市房地产产业特征和我国经济发展水平的具体情况及市场经济发育的状况，城市房地产产业政策的内容设计主要包括：投资导向政策、市场行为规范政策、产品质量管理政策、产业技术开发政策、产业规模政策、产业金融扶植政策、房地产开发成本和产品价格管理、政府行为等。这些政策都必须围绕国家有关房地产开发的目标协调运作。同时，作为一种部门的产业政策的贯彻与实施，还必须在国家经济发展总体计划和体制改革的总体布局中进行，它必须配合其他的改革如工资分配、社会保障、金融管理等体制的改革和市场发育的进程同步协调地加以实施，并在实践中日臻完善。大学科研方向和内容就是要建立在学科基础上围绕社会的重点和难点展开，在不同的环境下探讨相应的解决办法，为政府出台相关政策提供理论支持。
2、大学科研为房地产经营企业提供技术创新、管理创新。高校高层人才密集，学科领先且综合性强。由于拥有一批科研视野开阔、理论功底扎实的学术带头人，在本学科领域辛勤耕耘，不断获取新的知识，提出新的思想，力求站在本学科领域的最前沿，并且拥有学科综合的优势，学科门类齐全，便于学科交叉融合。在学术自由、学术自治的宽松氛围下，易于产生新理论、新方法、新技术，是思想创新、知识创新的生力军。在房地产业发展的过程中，由于社会进步、市场化不断深入、客户需求提高、管理法制化等因素要求房地产企业不断创新，既包括技术创新、管理创新，又包括商业模式的创新。房地产开发企业可以通过合作的方式与相关高校建立联系，汲取高校的新思想、新技术、新知识，推动企业持续创新性地发展。
三、新时期我国房地产业发展的现状与趋势
从1998年我国停止住房实物分配，大力培育发展住房市场。从2003年起，我国宏观经济偏“热”，出现了房地产投资过热、房价上涨过高过快、产品结构失衡、供需矛盾突出、投机炒房过旺、中低收入人群住房困难等一系列问题，我国的住房产业政策也经历了一系列的调整。
2004年，为抑制房地产投资过快增长，中央政府采取了“管严土地、看紧信贷”的宏观调控政策，控制房地产投资和开发规模。2005年初，根据房地产市场房价涨幅过大、投机炒作和被动需求增长过快等市场新问题，中央政府在3个月内连续出台了一系列调控政策，调控的目标由控制房地产投资规模过大的单一目标向既控制投资速度又要抑制商品住房价格上涨过快的双重目标转换。2006年，国家新出台了部分调控政策，发展满足当地居民自主性需求的中低价位、中小套型普通商品住房，有步骤地解决低收入家庭的住房困难问题。2007年10月15日召开的党的“十七大”，将“住有所居”与学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养并列为加快推进以改善民生为重点的社会建设的重要目标。
从我国的国情出发，进一步明确城市住房发展目标，完善城市住房市场体系，提高市场机制配置城市住房资源的效率，同时准确定位并充份发挥政府在城市住房资源配置中的公平保障职能，对于我国房地产业持续健康发展具有重要的理论和现实意义。
四、基于TH视角的房地产业发展战略
我国正处于社会转型期，市场经济正在逐步建立与完善，所以政府更应发挥主导和引导作用。随着社会的进步，大学的功能也发生变化，由原先的单一知识传授到知识传授和知识创造，到现在的由知识的传授、知识创造和知识应用这三个方面的和谐统一。技术创新和应用已经成为大学的一个重要环节和主要功能。发掘大学知识创新、传播和应用的集成功能，走产、学、研结合的道路，对于我国产业结构调整和构建创新型国家具有重要作用。
（一）高校要真正面向社会经济发展主战场
教学、科研、社会服务是高校的三大功能，高校的发展基于这三大功能的有效发挥。一方面，高校和科研院所要形成服务社会经济的共识，并将其视为指导自身发展的指针；另一方面，高校要不断拓展产学研合作的途径，逐渐提升产学研合作的层次，切实转变高校的办学模式，积极引进科研院所和企业的力量，将高校、科研院所和企业间的合作形式由单纯的项目合作转向人才联合培养、人员相互流动乃至企业、科研院所直接参与高校共同办学，真正形成能够自我运转的“利益共同体”，形成产学研战略联盟。
就房地产业而言，高校针对于其发展过程中出现的种种问题，结合国民经济具体情况和行业特性所进行的深入研究，无论是从政府管理和行业发展的角度，还是从房地产企业的战略创新、制度创新、管理创新、产品和技术创新及未来发展趋势的角度，对于推动房地产业的持续健康发展都是非常有益和必要的。
（二）政府要致力于建立适合我国国情的住房政策体系
1、建立思路清晰、目标明确的住房发展战略。一是我国房地产发展战略应注重从单纯的产业政策向公共政策适度转型。我国城市居民住房问题的解决关键是依靠住房市场和住房保障，二者缺一不可。二是城市房地产业应重点开发面向广大群众的普通商品住房，要通过土地、信贷、税收、行政等相互配合的多种政策，引导开发商积极开发普通商品住房，优化商品房供应结构，改变目前住房市场中普遍存在的住房结构不合理的问题。三是正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。四是从我国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省地环保型建筑，形成具有我国特点的城市住房建设和消费模式。
2、建立目标相对一致的政策执行体系。为有效实现所确定的住房发展战略，还需要建立目标相对一致的政策执行体系，包括土地政策、信贷政策和税收政策等。在土地政策方面，进一步调整土地供应结构，提高普通商品住房和经济适用住房的比例；严格执行土地回收规定，遏制开发商囤积土地、人为扰乱市场的行为。在信贷政策方面，在严格控制房地产开发信贷规模、防范房地产过热的同时，适时适当调整个人住房贷款利率，积极支持居民合理的自住型住房消费，同时抑制过度的住房投资和投机需求。在税收政策方面，逐步完善各项税收制度，促进城市存量土地流转、开发利用；通过税率调整闲置高档住房、大户型住房的消费，鼓励引导中小户型、中低价位普通住房建设与消费，并积极推动二手住房市场和房屋租赁市场的发展。
3、促进房地产市场信息公开。房地产市场管理和宏观调控的重要目标之一就是建立运作规范和透明公开的房地产市场，使信息得到合理传导，引导各经济主体形成合理预期并采取理性的经济行为。政府应该积极发挥作用，建立房地产市场公共信息机制，提供必要的房地产公共信息服务，弥补住房市场信息“失灵”，引导市场主体形成合理预期，调控市场主体采取理性经济行为。同时通过对市场信息的采集和数据分析，加强对市场的监测，准确判断广大民众主体住房需求和各地房地产市场运行状况和发展趋势，及时发现市场运行中存在的问题，分类提出调控对策，把问题解决在萌芽和初发状态，促进房地产市场的健康发展，保证普通民众的基本住房消费需求得到满足。
（三）房地产企业要积极创新商务模式，勇于承担社会责任
1、积极创新商务模式，从容应对行业转型期。在过去十多年的快速发展阶段，我国多数房地产企业的典型商务模式是“拿地-开发-销售-再拿地”。由于每块土地的差异很大，企业基本上是以“土地运营”为中心，对土地量体裁衣，设计适合土地条件的房子，然后推向市场销售。所以，大家把房地产企业称为“开发商”，其主要工作是“做项目、卖房子”。然而做一个项目，换一个地方，变一种房子，不利于房地产企业核心能力的积累和提升。随着2005年国家对房地产市场调控的开展，依靠政策培育和市场需求数量扩展的房地产行业发展阶段接近尾声，行业转型问题已经无法回避。部分企业进入了快速扩张和规模化经营的发展阶段，现有的“开发商模式”已不能适应企业发展的需要，房地产企业竞争的焦点将逐步转向产品和服务的品质。标准化产品、高效率生产、品牌化推广、快速运营等就成为房地产企业的首要任务。这样的房地产企业更像一个“制造商”，核心业务是“做产品、卖商品”，或者是“做品牌、卖价值”。根据自己的产品特点和运营能力，寻找合适的区域、城市、区位和地块，形成“产品-土地-产品”的商务循环，这就是商务模式的创新。这将有利于形成企业的核心产品、独特品牌和核心能力，促进企业做大做强。如果房地产企业从“制造商”的角色再进一步向“投资商”转化，形成“资本-产品-品牌-资本”的商务循环，就能够加快企业扩张和持续成长的动力，这反映了未来房地产企业的发展方向。因此，商务模式的创新对房地产行业和房地产企业的影响是革命性的，相当于重新定义产业标准和游戏规则，重新分配产业链的价值结构，足以引起房地产企业的高度重视。
2、树立科学发展观，勇于承担社会责任。在现代市场经济社会中，社会是企业的依托，企业是社会的细胞。企业承担社会责任，维护利害关系人的利益，保护环境，是贯彻科学发展观、构建和谐社会的要求。房地产行业的“暴利”现象，在收入分配差距日渐拉大的背景下，对社会和谐已造成重大冲击。面对国际和国内的企业社会责任运动浪潮，我国的房地产业应逐步找出企业发展与承担社会责任的契合点，达到双赢和互惠，以保证企业长效持续发展。
3、以知识创新的机制，促进产业升级。在知识经济的影响下，传统产业要发展必须依靠科技进步，而不是依赖保护性政策。强化科技与经济结合的纽带，营造科技创新和应用的环境，以企业为主体建立起产、学、研相结合的科技开发体系。为此，一方面房地产企业应主动走进校门，及时引进高等院校最新科研成果，使之尽快投入生产和应用，加快实现知识向直接生产力的转换；另一方面房地产企业应邀请专家、教授深入企业，共同投入到建筑节材、节能、节地、有利于环境保护及提高工程质量、劳动生产率和综合效益的重大科技项目的开发研究之中，力争以科技优势占领市场、开拓市场。只有这样，房地产业在新的世纪中才会大有作为。
参考文献：
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一、立足质量第一观念，狠抓质量意识教育
抓工作质量要从抓人的质量意识教育入手：首先要抓测绘单位部门领导的质量意识，部门领导的质量意识对产品质量起着决定性作用，部门领导的质量意识强，这个部门的质量就有人抓、有人管，各项管理制度就能得到落实。在抓好部门领导的质量意识的同时，也要大力提高职工的质量意识，把质量教育与理想教育、职业道德教育有机地结合起来，使每个职工意识到我们的工作是形成产品质量的一部分，不断提高职工爱岗敬业精神和遵守质量法规意识。
在抓质量教育的同时，工作中还应正确处理以下几个关系：一是质量与市场的关系，抓好了质量就是抓住了市场，优质的测绘成果就意味着对测绘市场的占有；二是质量与法规的关系，质量必须满足国家相应房地产政策与法规的需要，达到国家房产测量规范标准的成果质量才是真正的质量；三是质量与科技的关系，新技术、新设备的投入使用，可大大减少测绘的中间环节，缩短作业周期，尽早提供测绘成果报告，而且也可以缩小误差的积累，不同程度地防止弄虚作假现象的发生，保证测绘质量的提高；四是质量与效益的关系，没有质量就没有效益，质量意味着效益，而单位没有经济效益，软硬件跟不上，人心涣散，质量也就无从谈起；五是质量与成本的关系，注意测绘产品价值形态的质量，尽力降低质量成本，以最少的投入获得高质量的测绘产品，即使项目收费偏低，成果质量标准也不能低。要确立没有质量就没有市场，没有市场就没有效益，没有效益就没有发展的经营理念。
二、提高队伍业务素质，抓技术培训
就房地产测绘单位来说，当前提高职工队伍素质的首要问题就是加强技术培训，大力提高职工队伍的业务素质，使单位的持续发展建立在职工技术业务素质不断提高的基础上。培训时要制订科学合理的培训计划，从培训内容、培训人员、培训经费上抓好落实工作；培训应分阶段、分层次进行，不同的职工培训的内容又有所不同。
1、作业人员。对作业人员的培训重点应放在对作业流程和房产测量规范的理解和掌握上，尤其应当加强对全站仪的操作使用、数字化测图、计算机应用基础知识、AutoCAD 技术以及住宅建筑设计图纸的辨读等重点项目的培训上，使他们能够解决日常测绘工作中遇到的一些常规问题。
2、项目负责人。项目负责人是生产中的骨干力量，肩负着技术指导、产品中间过程把关的重任，项目负责人的培训除了使其掌握相关房地产测绘新技术外，还应当让他们熟悉测绘项目质量控制的全过程及相应的技术标准和质量评定标准。要有意识让有潜力的项目负责人担当大型房地产测绘项目的技术负责，让他们更多地接受实践锻炼，在实践中发挥才干、积累经验。
3、质检人员。质检人员的职责是把好产品质量关。对质检人员培训的重点，应使每位质检人员熟悉质量把关的过程、关键结点、依据的标准及产生的具体质量记录，并能认真严格地执行。另外，要利用质检过程中产生的具体问题，及时开展专题讨论，总结质检工作的成败经验，扬长避短，以此来逐步提高质检人员的质检水平，确保成果质量。
三、加强技术创新，不断增强竞争能力
要提高测绘成果的技术含量。首先，不能墨守成规，要用辨证的观点去评判原有的技术，不断改进创新；要大胆采用新技术、新手段来提高成果质量和缩短作业周期。充分利用计算机技术开发适用于房地产测绘生产的建筑面积计算、公用面积分摊和测绘成果管理的计算机软件，以此来减少人工计算的随意性和差错率，提高成果的准确性和可靠性。其次，要针对市场对房地产测绘产品的需求不断做客观地分析，并结合生产实际情况，根据市场的供求关系，提出技术创新的目标和措施。在单位的管理工作中，要大力扶持新技术的应用，制定相应的奖励措施，鼓励职工进行技术创新。
当前，在全球信息化发展大潮之中，加速推进网络强国战略的目标已经被提上日程，网络基础设施建设、信息资源共享及互联网创新能力等方面都获得的长足发展，而在此驱动下，衍生出了一种新型的社会经济组织形态——网络经济，其突破了地域限制，表现出一种更强的便捷性、交互性、信息性等特点，且发展潜力巨大，根据数据2017年6月11日艾瑞咨询公布的《2017年中国网络经济报告》中的数据显示，2016年我国网络经济应收规模已经突破14707亿元，与去年相比增长率达到28.6%，具体而言，PC网络经济营收规模为6799.5亿元，移动网络经济营收规模为7907.4亿元；电商营收规模8946.2亿元，所占比值超过60％，这无疑暴露出网络经济发展的巨大潜力，而在此影响，随着其深化发展，其对于实体经济的作用将日渐凸显。而房地产作为经济增长的主要推动力，网络经济发展给其带来了新的发展思路和方向，不仅促进其技术进步、资源在整合，而且拓展其市场空间，为此，深入探讨网络经济对房地产经济的推动作用，不仅能够深入挖掘网络经济的潜在价值，发挥优势性，而且能够加速推进房地产经济新动能的产生和发展，是一种共赢的有效举措。
1网络经济及房地产经济的内涵界定
1.1网络经济
当前，互联网技术、大数据及移动终端技术的多项驱动下，网络用户规模和数量不断激增，根据相关数据统计，截至2016年底，我国网民的数量已经达到7.3亿人，增速仍在逐渐上升，且移动网民的数量在其中所占比值为96%，加之人们生活水平和消费习惯的转变，这都催生了网络经济形态的衍生和发展，其作为国民经济发展的新形态和新趋势，正以势不可挡的态势高速发展，且因为与其他经济形式的关联性较强，在经济社会的整体发展中发挥着无可替代的作用。具体到其内涵，目前理论和实践学界尚未形成统一的说法，而根据其依存的因素及包含的内容，所谓网络经济是一种在互联网信息技术深化应用下衍生出的一种新型经济形态，其以计算机网络为依托，以生产、分配、交换和消费为根本内容，以知识和技术创新为前进动力，是信息技术产业深化发展下的必然产物。网络经济的发展催生了新技术、新产品、新业态、新模式的萌芽和发展，不仅能够推动高新技术产业的崛起和快速发展，而且能够有效带动传统产业的转型升级，正如总理曾经说过的：“新动能与传统动能是密切相关的，新经济、新动能不仅催生了新技术、新业态，也在推动传统产业改造升级”，由此可知，网络经济作为新兴的经济形态，其与传统经济之间并不是分割对立的，两者始终处于互动发展过程之中，网络经济的便捷性、技术性等优势，能够为传统经济注入生命活力，从而焕发生机，实现经济整体发展水平的显著提升。而且，当前，在全球信息化驱动下，网络经济获得了前所未有的发展空间，数量和规模均呈现高速发展状态，其优化产业技术能力、提升生产效率、增强从业人员职业素养、便捷服务的潜在价值逐渐凸显，并由此对企业经济效益产生深远影响，总体来讲，网络经济的发展不仅改变着人们的生产、生活方式，而且对于社会经济结构产生了深远的影响，是带动传统经济发展的重要力量，为此，必须抓住网络经济发展的重大机遇，从社会发展和经济发展的视角重新审视传统经济发展的战略部署，大力实施“网络+”，从而实现传统经济的创新发展，提升国民经济整体发展水平。
1.2房地产经济
房地产经济是以房屋、土地等不动产为主要对象的经济形态，其是围绕房产进行生产、分配、交换和消费所产生的人与人之间的经济关系，房地产经济关系与房地产生产力的有机结合。房地产作为关联性较强的综合性产业，其对于建筑设计业、金融投资业、装饰装修业、信息技术业等产业均具有关键影响，也因此成为企业获取经济效益、区域经济和国民经济快速发展的主要驱动力，而且近年来，在政策红利延续发展下，多种优化政策纷纷出台，资金倾斜力度不断强化，在此影响下，房地产经济规模得以迅猛发展，目前已然成为国民经济发展的重要支撑力量，是拉动经济增长的重要抓手和经济增长的“稳定器”，据数据统计显示，仅2017年一季度，我国房地产经济对经济增长的贡献率就达到了7.2%，而2016年度贡献率为8%，而欧洲国家美国、德国房地产经济在GDP中所占比重为12%、11%，与之对比下，说明我国房地产经济的发展仍相对滞后，还存在很大的上升空间。但是，必须认识到的一点是，当前全球经济处于低迷发展状态，经济增长持续下降，房地产投资增长乏力，而且我国正处于经济新常态战略调整的关键阶段，供给侧改革战略不断推进，房地产在去库存、市场调控影响下，房地产经济增长态势也有所下滑，这在很大程度上影响了我国经济的整体走势，为此，如何结合房地产经济发展现状，找准其发展短板，有针对性地进行创新发展，从而更充分地释放其发展潜力，成为了推动经济增长过程中的首要任务。而网络经济作为信息技术创新应用下的重要产物，是引领传统经济转型升级的关键力量，其内含的新技术、新业态、新模式将对房地产经济生产、经营和管理产生深远影响，其与房地产经济的全面、深度融合将推动房地产经济的加速增长。
2网络经济对房地产经济的具体作用
互联网技术的推广和应用为网络经济新形态的创新发展提供了全方位的支撑，而随着其技术、资源及市场等潜在价值的逐渐凸显，网络经济与传统经济的联系日渐紧密，房地产经济作为国民经济的重要组成部分，因涉及面较广，受网络经济的影响很大，尤其借助网络经济带来的现代技术、信息资源，房地产经济传统建筑设备、施工技术、营销路径、市场定位等都发生了根本性的转变，经济增长态势逐渐增强，且经济价值得到较大程度地提升。
2.1加速推进房地产经济技术的创新发展
网络经济是在互联网技术创新应用下的新型经济形态，其能够促进房地产技术的加速更新，首先，网络技术的发展，为智能建筑发展带来新的发展思路，借助网络技术与建筑设备的深入融合，能够有效弥补和改善房地产开发过程固有建筑设施及施工技术的自身弊端，从而促使智能、先进网络应用技术在房地产领域的深化应用，三维数字化建筑模型、网络虚拟展示平台及智能建筑配套设施等都是网络经济高度渗透下的重要产物，其对于提升房地产的施工质量、提升用户体验具有关键作用。其次，网络经济的发展也拓展和延伸了房地产营销渠道，物联网、大数据、云计算等新型网络技术应用下，电子商务产业应运而生，并成为网络经济发展的主要载体形式，其与房地产经济的深度融合，能够更加方便、快捷地搭建客户与销售商的网络营销渠道，在确保房产教育安全的同时，也实现了交易效率的显著提升，而且利用网络经济信息传播的便捷性、覆盖范围的广泛性，能够增强房地产经济的宣传效应，为房地产企业创造更多的经济价值，由此可知，网络经济对于房地产经济的作用十分明显。
2.2实现了房地产经济信息资源的有效整合
网络经济发展大趋势下，房地产经济信息化发展趋势明显增强，并重新建立和塑造网络经济时代下的发展理念，而信息资源的有效整合和提升将在其中发挥着重要的作用，其不仅影响着房地产行业健康、优化发展，而且影响房地产经济信息资源的有效配置。网络经济是在现代信息技术支撑下发展起来的经济形态，其包涵了网络特有的信息技术资源，使得房地产经济信息的获取更加便捷，并突破了传统时间和空间的限制，传统房地产经济发展过程中，企业与企业之间、企业与政府、企业与消费者之间的沟通与交流存在信息障碍，容易导致资源配置无效率或是效率不高，甚至是市场失灵，而网络经济发展下，在距离趋于零、时间趋于同步的网络环境下，无论是房地产的生产、流通还是消费，信息使用者都可以借助互联网的高效传输性，及时、准确地查询或获取相关信息，从而为房地产企业更加便捷、及时的推动建筑施工状态、产品销售活动等信息提供支撑。
2.3促进了房地产经济市场空间的更大延伸
房地产经济是政策导向较强的经济形态，近年来，我国逐渐强化对房地产经济的管控，尤其是自2016年3月起相关的限贷、限购、土地供给控制及市场秩序规范体制等相关政策、法规相继出台，房地产经济政策进入了收紧调控的关键阶段，在此影响下，房地产经济销售量减少，市场空间紧缩，从根本上制约了资金的回笼和再投资，进而间接减缓了经济的整体增速。而网络经济的发展，将市场销售空间由线下转向了线上，而且可利用互联网对产品端、服务端进行创新设计，使得人们可以在线全方位、立体化地了解房产性能、社区管理、交通条件及配套设施等情况，不仅提升了房地产销售的层次，延伸了其市场覆盖范围，而且通过智能化、移动化、大数据及云计算的应用，能够降低对劳动力的依存度，有效控制成本支出，与此同时，在进行系统规划和整体设计的基础上，创新思维，转换思路，搭载网络经济带来的便捷性，利用现代化的绿色科技技术、自动化控制及云储存等多元技术，对房地产产品进行升级革新，推出智慧住区产品、定制化房地产金融服务、智慧客厅等互联网端服务形式，打破固化的房地产经济形态，将其市场空间进行虚拟化的拓展和延伸，由此实现房地产经济的长期可持续发展。
3结语
“互联网+”战略目标引导下，信息技术的创新应用促进了网络经济的加快成长，并推动了实体经济的转型升级，进而拉动了国民经济的整体增长，并让民众普遍受惠，而房地产经济作为经济发展的支柱产业，自然也受到了网络经济的诸多影响，其推动了信息技术与建筑设备的融合，加速了信息资源的整合和优化配置，对于房地产经济的推动作用异常明显，为此，通过两者关联性的研究，不仅能够充分发挥网络经济的潜在价值，而且能够显著提升房地产的经济效益。
参考文献
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利益相关者理论的发展已经相当成熟，而将利益相关者理论引入到房地产开发企业的绩效评价中的研究较少。国内外学者对企业利益相关者的定义不尽相同，主要是从广义和狭义的角度，以及从专用性投资和与企业的关联性进行定义[1][2][3]。本文对利益相关者的定义总结如下：利益相关者是指那些对企业进行专用性投资，并且承担一定风险的人、组织群体或企业所处的环境，他们的活动或变化能够影响企业目标的实现，或者被企业目标的实现过程所影响。由此引伸出房地产开发企业的利益相关者的定义：房地产开发企业的利益相关者是指那些对房地产开发企业进行专用性的投资，并且承担一定风险的人、组织群体或房地产开发企业所处的环境，他们的活动或变化能够影响房地产开发企业目标的实现，或者被房地产开发企业目标的实现过程所影响。
2房地产开发企业绩效评价指标的设计原则
房地产开发企业绩效评价的关键是指标的选择，指标选择的适合度直接影响绩效评价的水平。在实际操作中，指标的选取必须要遵循以下标准：
2.1系统性原则
房地产开发企业绩效评价指标体系是一个系统，通过这个系统可以反映房地产开发企业的绩效水平。在指标选择的时候要考虑局部指标是否与整体系统相融合，指标之间是否逻辑关联。通过指标的合理取舍，可以使整个系统既能达到均衡统一，又能突出重点，这样才能实现整个指标体系的最优化。
2.2科学合理性原则
选取的指标能够反映房地产开发企业的本质特征和质量水平，而且每个指标必须概念清晰、科学涵义明确，指标之间既有内在的逻辑联系，又要避免重复。另外，指标子系统的设计应与所采用的评价方法相协调，指标子系统应能反映房地产开发企业经营绩效的各个方面，从而能够综合反映房地产开发企业的绩效水平。
2.3可比性和可操作性原则
所选取的指标因具有普遍的统计意义，评价的结果能够做企业间的横向比较和时间上的纵向比较。而且所选择的指标应能够在实际中应用，指标的数量尽量少而精，使得所需的数据容易被获取，便于实际操作和实施。
2.4动态性原则
房地产开发企业外部环境以及自身经营状况的不断变化，使得企业的经营绩效也不断变化，因此，指标的选择也要保持一定的动态性。所谓的动态性是指，指标值的变化是在一定的区间内变化，而不是固定不变，依据企业的外部环境及自身的经营状况确定指标值的大小，从而可以使评价出来的绩效结果能更加准确的反应企业的经营状况。
2.5反映企业特征及发展需要原则
指标的选取应符合房地产开发企业的特征，不同企业设置不同的指标子系统，突出企业的特色，反映房地产开发企业的战略规划，将企业的短期利益与长期利益相结合，满足企业不断发展的需求。
2.6利益相关者理论与房地产开发企业绩效评价相融合原则
指标的设置应该与利益相关者相结合，应该体现出房地产开发企业绩效与不同利益相关者的关联，不同的利益相关者对房地产开发企业的绩效产生不同的影响，管理者可以依据评价结果作出相应的对策调整。
3房地产开发企业绩效评价指标的设计思路
利益相关者理论认为，企业有很多的利益相关者，但是，不同的利益相关者对企业绩效有不同的影响，企业的利益相关者分为核心利益相关者、蛰伏利益相关者和边缘利益相关者[4]，不同类型企业的核心利益相关者、蛰伏利益相关者和边缘利益相关者有所不同。房地产开发企业，应该深入分析这三类利益相关者，将他们纳入房地产开发企业的绩效评价指标体系之中，这样才能根据绩效的变化，准确判断各利益相关者的变化。
3.1利益相关者与财务指标的融合。
财务指标数据是绩效评价的基础，企业所有的活动最后都是通过财务数据来反映，从财务数据可以直接看出企业运营绩效的好坏。与企业财务指标直接挂钩的利益相关者分为：内部利益相关者和外部利益相关者。
内部的利益相关者主要有投资者和会计经济师，投资者希望看到的良好的财务数据，包括净资产收益率、销售净利率、销售增长率以及每股收益等。而会计经济师则负责对企业各项经营活动所产生的财务数据进行统计和分析，让投资人或者股东清楚的了解当前企业的经营绩效如何。外部的利益相关者主要有银行。企业的财务数据不良，银行一般不会放贷给企业，企业会因为资金链的断裂而导致破产。因此，绩效评价的财务指标应该是利益相关者所关注的指标，并且能够显示企业财务状况。
3.2利益相关者与企业成长能力指标的融合。
企业成长能力是企业发展的重要因素，只有企业具有很强的成长能力，企业才能够快速发展，才具有很强的竞争力，企业的成长能力是企业绩效评价的重要部分。衡量企业成长能力指标的选取，也要参考企业利益相关者的关注点。
与企业成长能力挂钩的内部利益相关者主要有投资开发部人员、设计部人员、营销部人员以及人力资源部人员。投资开发人员，寻求市场机会，作出可行性分析，对合适项目进行投资，开拓企业市场，相应的指标如市场占有率、投资适当比率等可以反映。设计人员依据消费者的要求及本企业的特色，设计出好的产品，提升企业的竞争力和企业的形象，相应的指标如产品竞争力等可以反映。营销人员，对建成以及在建的项目进行宣传和促销，提高产品的销售量，加速资金的周转，相应的指标如市场覆盖率、资本加速周转率、经营现金流量增长率等。人事部门主要的任务为企业吸纳有用的人才，提升企业实力，相应的指标如企业人才竞争力等可以反映。与企业成长能力相对应的外部利益相关者主要有政府和人才。政府可以为企业提供良好的发展空间，促进企业的快速发展，相应的指标如政府政策利好度等可以反映。成长能力强的企业可以吸引很多人才加入，不断提升企业的竞争力和美誉度，相应的指标如企业知名度以及美誉度等可以反映。
3.3利益相关者与企业创新能力指标的融合。
企业创新能力是企业长期发展的重要因素，可以凸显企业自身的特色，树立企业的形象，提供企业向前发展的动力，也是衡量企业绩效的重要方面。企业创新分为两部分，一部分为技术创新，另一部分为非技术创新。
技术创新主要包括新技术推广、新产品的开发以及新工艺的应用等。这就需要技术人员以及产品设计人员的努力，引入新技术或者开发新技术，提升建筑产品的质量，同时降低建筑成本，并且迎合消费者的需求，设计出适合消费市场需求的建筑产品，凸显企业特色，打破市场常规，引领消费，成为市场的主导者。要做到这一点，企业必须要进行必要的技术投资，提高研发经费，引入技术人才。相应的绩效评价指标如创新资金投入量、创新人员的研发水平、信息的获取能力、科技活动经费占产品销售收入比重、申请专利数量占全国专利申请量比例以及新建筑产品销售收入占总建筑产品销售收入比重等可以反映。
非技术创新主要包括市场策略创新、管理创新以及融资创新[5][6]等。市场策略创新需要企业依据消费市场的环境和自有产品的特性，突破原有营销策略的框架，设计特有的营销策略，达到增加销售、增加市场份额以及树立企业品牌的目的。相应的绩效评价指标如市场占有率、企业知名度以及建筑产品销售额可以反映。管理创新是管理者依据企业自身的特点，建立合适的制度，使得企业的营运水平达到最佳。这不仅需要高水平的管理者，还需要企业有合适的规章制度（既能够保持企业的稳定，又能够发挥企业的创新性），以及一套成熟的育人机制，保证企业的人才竞争力。相应的指标如管理创新水平等可以反映。融资是房地产开发企业的血液，旧有的融资方式已经不能适应企业的发展，需要企业探寻新的融资方式，保证企业的资金链不断裂，促进发展。这需要财务部门分析企业自身条件，对各种融资方式进行可行性分析，吸纳投入资金，保证企业不断发展，同时还要保持与融资机构以及投资人的稳定合作。相应的指标如融资稳定性、可持续发展性以及资本积累率等可以反映。
3.4利益相关者与社会绩效指标的融合。
房地产企业的发展离不开社会的支持，如果企业得到社会的认同，在人们心中的企业形象良好，知名度和美誉度高，那么企业将会长期稳定发展。因此，企业的社会绩效是房地产开发企业绩效评价的重要部分。企业社会绩效的提高需要履行一定的社会责任，分为内部责任和外部责任。内部责任包括对房地产企业的投资者和员工的责任。外部责任包括对消费者的责任，对承建商、营销商以及咨询机构的责任，对社区的社会责任，对政府的社会责任和对环境的责任[7][8]。
对企业内部投资者，企业应该获取利润，保障投资者的回报，对于内部员工，应该保护企业员工的合法权益，让其具有很强的企业归属感，相应的绩效评价指标如每股收益、已获利息倍数、总资产报酬率以及企业员工归属程度等可以反映。
对于消费者，企业应该提供高品质的建筑产品和完善的售后服务，让购房者购房后无后顾之忧。对于承建商、营销商以及咨询机构等，企业应该及时履行与他们的合同，诚实守信，与他们建立长期合作关系，降低成本。对于社区，企业应该改善所在社区的基础设施，为社区居民提供尽可能多的岗位，为社区居民谋福利，树立企业良好的形象。对于政府，企业应该以政府的宏观调控政策为导向，促进房地产市场的稳定发展。对于环境，企业应该在建筑产品中融入绿色环保理念，与周围环境保持和谐。这样房地产开发企业才能够可持续发展下去。相应的绩效评价指标如顾客满意度、顾客美誉度、企业知名度、企业美誉度、社区居民满意度、社区绿化面积、社区基础设施状况、建筑产品绿化度以及政府支持度等可以反映。
3.5.利益相关者与顾客绩效指标的融合。
