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合肥市的房地产中介企业近年来取得了长足的发展，截至2014年7月，合肥市注册登记的房地产中介公司约366家。其服务内容覆盖广泛，如：交易经纪、营销策划、投资分析、房产评估、市场调查等多个领域。从事房地产中介服务的企业数量众多，竞争激烈，发展中还是存在很多的问题。在这样的环境中，企业只有找出问题，及时根据市场变化特点调整经营策略，才能更健康的发展。
一、合肥市房地产中介行业存在的问题
（一）中介行业整体缺乏科学建设
和其他同级城市房地产中介一样，合肥市房地产中介公司也普遍存在着"低、小、散、弱"的特点，就其中介行业整体而言，存在着大量现代化水平较低的房地产中介，最主要体现在以下两个方面：
1、合肥市房地产中介缺乏现代化的科学技术。
2、合肥市房地产中介缺乏科学的经营管理理念。
（二）从业人员总体素质低
1、主动服务意识弱。
2、从业者素质良莠不齐。
3、从业者职业道德有待提高。
（三）房源信息不对称
在现阶段的中介行业市场发展状态来看，市场的信息网络还不够健全，市场信息量少、渠道不畅、在很大程度上影响了我国房地产中介市场的发展及服务质量的提高。目前，虽然有大多的中介机构有自己的网络和客户管理系统，但各中介机构所掌握的信息都是有限的，各机构间的信息不能共享。
（四）政府相关法律法规不完善
到目前为止，我国房地产中介服务方面的法律法规尚处于建立框架过程中，体系尚待完善，尤其是法律以及高级别的法规还相当匮乏，而且规定过于笼统原则，缺乏可操作性，有许多方面法律关系的调整还难以涵盖。
二、针对合肥市房地产中介行业存在的问题提出对策
（一）加强中介行业的科学建设
1、重视运用科学技术。
房地产中介要善于利用电子信息技术建设好房地产市场信息系统，做到可以网上查询，网上交易。各房地产中介要按照行业统一准则建立和完善交易网络，这个房地产信息网络平台的建设对买卖双方来说都是透明公平的。设计网上交易平台时，应当具备充分的技术保障，能使房地产中介机构及时有效信息，避免目前依赖广告等高成本的现象；能较好的整合房地产信息资源，避免行业内部恶性竞争的现象发生。
2、重视科学合理的经营理念。
科学的经营理念非常重要，再好的硬件建设，没有好的软实力也会在日益残酷的市场竞争下败下阵的。如21世纪不动产公司采用连锁经营模式，一切采用集中化管理，从而降低整个交易成本，扩大市场占有量。这样的管理经营方式可以整合市场优势资源，迫使那些违规操作的黑中介失去业务来源，最终将促使市场真正规范发展。
（二）加强从业人员的素质建设
1、提高主动服务意识。
俗话说："笨鸟先飞"，主动是赢得成功的最大机会。富兰别林也曾说过"你要追求工作，别让工作追求你。"对于房地产这个买方市场市场来说，只有主动出击，才有成功的机会。合肥市的中介商应转变观念和服务重心，树立以消费者为中心的服务意识，这样才会在买方市场上有一席之地。
2、加强从业者专业素质建设
许多房地产市场比较成熟的国家，他们对房地产中介从业人员的考核都是相当严格的，例如美国要求房地产中介行业从业人员至少要有2年以上从事房地产工作的经历，并且修读完与房地产有关的8个学科，才能具备条件获得房地产经纪人从业资格证的资格。由此可见，日益发达的房地产市场呼唤着高素质人才，这种人须具有较高学历、较深的专业知识、较强的业务能力和较高的信誉和道德水平。对此，合肥市房地产中介应该加强对房地产中介从业人员进行定期的或不定期的专业培训。房地产中介企业应该建立人员培训部门，对新进入房地产中介的人员进行培训，对老员工也要进行定期的业务知识考评，这有利于行业的健康发展。
3、加强从业者职业道德建设
诚信，是一个行业的生命之源，任何单位都要靠诚信，房地产中介行业要发展更要靠诚信。作为中介机构，要想增加消费者的信任度，就应该尽量增加交易的透明度，提高人员职业道德，使消费者的知情权得到切实保障，从而进行公平交易。从根本上来说，还是应当加强对从业人员的素质教育，建立职业道德绩效考评制度，提高从业人员的职业道德水平和专业胜任能力，塑造良好的职业形象，提高行业的社会地位。对于上述两个案例的分析，我们不难看出，诚信问题不仅仅出现在中介从业人员身上，对于一些大品牌的房产公司同样面临着此问题。如果公司管理阶层不能慎重处理此种风气，那么公司早晚会沉没于历史的长河中。
（三）完善房源信息系统
健全市场的房源信息，共享各个中介机构所掌握的房源信息，如房地产中介连锁店，它不仅能便于消费辨别、减少信息的不对称，还能提高整个中介的声誉，以及在服务质量上的保证力度。在新媒体发展迅速的社会环境下，各中介也可以借此建立广泛快捷的信息系统，专业化服务，让更多的人通过新媒体可以了解中介信息，发展网上查询、网上交易和电子商务，树立全新的经营理念，以提高整个中介市场的服务水平，将其推向另一个高峰，即让中介机构走向网络化、品牌化、资源共享的现代管理模式。
（四）完善相关法律法规
为了保证市场中介组织的健康发展，发挥对市场经济的积极作用，我国也需要加强立法，完善法规，将房地产中介组织纳入法制化、规范化的轨道。依法对房地产中介组织登记，坚决取缔无照经营。凡是具有一定专业知识和中介服务经验、愿意从事中介服务活动的人员，必须经过政府有关部门的培训，合格者发给资格证书，方可申请开办市场中介组织和从事中介服务活动，完善对市场中介人员的资格考试制度。工商行政管理部门必须通过严格的资格审查后，方可依照有关登记管理法规予以注册登记，颁发营业执照，使其合法经营。
三、结论
房地产中介作为一个服务行业，其发展需要一个宏观的有利的环境，同时也需要提高自身的服务意识和服务水平，充分发挥房地产中介的职能。从房地产中介企业来说，要实施房地产中介服务品牌发展战略，在企业经营方式上，采用连锁经营或特许经营等先进的经营模式，在房地产中介服务中，重视和运用网络技术来更好的为客户服务，同时也要加强房地产中介业务创新。从政府及有关部门的角度来看，必须完善现行的房地产中介服务法律体系，强化管理，改善行业整体形象，建立规范的房地产中介服务管理体制，制定房地产中介服务行业品牌发展战略规划，扶持房地产中介服务行业实施品牌发展战略，鼓励、支持房地产中介服务企业争创品牌企业，建立培训机制，提高中介服务人员的素质，加大金融业对房地产中介行业的支持力度等。只有企业和政府双方共同努力，才能促进合肥市房地产中介业的健康、稳定和可持续的发展。
参考文献
【1】李振.房地产中介经纪人实战册【M】.北京：中国电力出版社，2012.
随着经济和社会的发展，我国房地产市场日趋成熟。商品房市场和二手房市场的联动局面也基本形成，而且从市场发展趋势来看，商品房销售贷款，二手房的销售及贷款也逐渐趋向由中介公司全程，中介队伍的迅猛发展是适应市场形势变化的结果，中介公司在房地产二、三级市场中正在扮演越来越重要的角色。随着房地产业的发展，存量房市场也将成为主要市场，在这一发展过程中，中介市场将继续发挥纽带的作用，为房地产的持续发展发挥不可替代的作用。所谓的房地产中介市场是为房地产供求双方提供咨询、协助供求双方实现公平交易为目的而进行的房地产在租售阶段的委托、价格评估和经纪服务等居间活动的场所和领域。房地产中介市场是房地产市场的重要组成部分，房地产中介贯穿在房地产业经济运行的全过程之中，为房地产业的生产、流通和消费提供了多元化的中介服务。房地产中介市场作为架起市场与消费者之间的桥梁和纽带， 为交易双方提供有效信息， 解决供需矛盾，对推动房地产市场运转起到了剂的作用。
2.当前我国房地产中介市场主要问题
2.1政府监管不力
全国除温州这样的城市出台了《关于进一步推进中介机构改革和发展的意见》，开始全面清理规范现有的中介机构，并要求目前仍挂靠在行政部门和事业单位的中介机构，必须彻底脱钩改制外，其他绝大多数地方依然违反国家关于规定中介服务机构与政府部门实行脱钩改制的规定，政企不分，主要原因是受利益驱动。房地产中介市场中形成了房产、土地、 工商、物价、金融共同参与管理的局面，这些部门间没有建立相关的协助机制， 职能分配不明确， 难以形成对从业人员、 机构的有力监督。 并且，房地产中介机构通过直属、挂靠等形式隶属行业主管部门，对房地产中介市场形成行业垄断，进行非法经营。
2.2法规体系不全
房地产商品作为不动产，是一种特殊商品，其交易牵扯到产权、使用权、承租权等多项内容，需要一套严格而复杂的规程，涉及众多的法律法规。虽然目前我国首部房产中介法规《房地产经纪管理办法》已经2011年4月1日实施，但是我国目前对房地产中介行业设立、运营以及对从业人员资格认证、行为管理进行规范的法律、法规和部门规章、规范性文件，主要仍然是《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《经纪人管理办法》、《关于房地产中介服务收费的通知》、《关于加强与银行贷款业务有关的房地产抵押和评估管理工作的通知》、《房地产评估师执业资格考试实施办法》等等，初步形成了一个法律法规框架，但还不健全、不完善。
2.3机构信誉不良
房地产中介机构作为提供房屋信息服务的中间商，掌握着买方、卖方双边的信息，而在实际的房地产中介市场上，这些机构经常会利用这一信息不对称现象为自身牟取暴利，损害买卖双方的利益。他们通常采取隐瞒、欺诈等严重缺乏诚信的手段赚取佣金以外的交易差价；利用职业便利炒房卖房，或以名义串通他人炒房卖房，这些投机取消的行为严重制约了房产中介服务市场的发展。同时由于房产中介的认证资格制度相对不规范，使得进入这种市场显得相对容易，人员大多都不是科班出身，没有取得相关的从行资格（譬如房地产评估师），加上道德水准的降低，欺诈销售的行为屡见不鲜，让房产中介在市民心中的形象极其低下，甚至让顾客坚决抵制。同时与多家签订口头合同赚中间差价、与熟人串通故意抬价、乘人多购房时机蓄意加价等等，让“失信”已经成为房产中介市场发展的一大隐患。
2.4人员素质不高
房地产中介企业的经营服务水平在很大程度上取决于从业人员的素质。所以世界上房地产业比较成熟的国家对中介行业人员从业都有专门规定。如美国实行从业人员准入制度，规定销售人员必须修完《房地产原理》，考试合格后一年内须修完6门相关课程，并有2门合格者才能取得销售人员资格；房地产经纪人至少要有两年以上从事房地产工作经历，并修完与房地产有关的8门课程方具有获得房地产经纪人执照的资格。而由于房地产中介业在我国的发展时间不长，尚缺乏一支经过专门训练、严格资质审查的专家队伍，加之目前资格认证制度不规范.管理不严，造成我国房地产中介从业人员来源复杂、素质差，缺乏应有的敬业精神和职业道德标准。
3.规范房地产中介市场的对策
3.1严格市场准入制度
在机构资质管理方面，对注册资金、经营场所、业务人员等的设定要更加具体化， 如明确规定房地产中介机构的注册资金要达到30万元以上，要有具备一定规模的固定经营场所，专业技术人员要占总人数的50%以上。同时，划分不同等级资质的标准，规定其相应承接不同的标的、不同价值量和不同复杂程度的业务。如必须具备A级认证的中介机构才可从事涉外房地产中介业务。
3.2严格执业资格制度
在人员资格管理方面，要创设执业资格制度，并严格标准，对学历、实务年限、业务知识、犯罪记录限定等要求都作具体规定。如必须达到大学专科以上学历或中等专业水平有3年以上从业经验、无犯罪记录或法定最高刑为3年以下有期徒刑、拘役或者管制且刑罚执行完毕满3年的方可从事进入房地产中介机构执业。
3.3严格规范经营制度
规范经营，加强诚信建设，一方面考虑到消费者和房地产中介间存在的信息不对称问题，在行业内建立信息传输机制，完善房地产中介企业信用档案，对中介企业的基本情况和失信行为进行全面记录，并充分利用网络手段，将档案在网上公示，便于为各部门和公众查询。另一方面，房地产中介要加强自身的诚信建设、严格自律，结合企业文化制定企业职业道德规范条例，要求员工诚实守信；并规范经营条例，秉承以客户为上帝、为客户利益着想的原则向客户提供优质服务，增强客户的信任度。
3.4严格行业监管制度
我市的房地产经纪行业起始在2000年后，伴随着房地产业的持续发展和房地产市场的日趋繁荣而发展起来的。在这短短十年的时间里，我市的房地产经纪行业经历了从无到有，从小到大的发展历程，我市房地产经纪行业的发展大致经历了三大发展阶段：
一是，崛起成长阶段，时间从2002到2007年。据我市房地产中介市场发展轨迹，起始于2002年，高峰在2006年。这短短的几年间，我市的房地产经纪行业存在着高成长性，发展从2002年开始一直处于稳建的发展之中，从业人员不断增加。
二是，调整阶段，时间从2007年到2009年。2007年下半年以来，在紧缩政策调控下，我国房市的泡沫成分开始收缩，我市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩,由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，出现了房地产中介经营困难和关停门店的现象，整个房地产中介行业面临着重新洗牌的局面。
三是，迅速增长阶段，从2009至今。随着楼市的逐渐回暖，房产中介公司的数量和规模迅速增长。
二、我市房地产中介市场现状
从区域分布来讲，我市的房地产中介多分布在花园路、兴华路和柳园路，以花园路房金大厦附近最为密集。我市的房地产中介公司服务项目单一,以房地产经纪为主,整体业务水平低。中介机构硬件设备情况。目前，我市房地产中介机构的硬件设备水平总体上比较差，开发不够。中介机构规模小，结构和管理制度不健全，抗风险能力低、技术水平和服务手段落后。大中型经纪公司数量较少, 个体户占绝大多数,一般是“一间房子，一张桌子，几把椅子，一部电话，两块写信息的板子” 装备极为落后。虽然大多数配备了电脑，但利用率不高，50多家房地产中介中多数是“小、散、乱”。从业人员情况，中介服务机构人员接受的教育水平较低，多数人没有接受过专门的业务知识培训。从业人员包罗万象，来自四面八方。有城市下岗人员、退休人员、外来务工人员等，文化程度高低悬殊素质参差不齐，专业人才匮乏。从业资格管理方面，登记备案部门管理不到位，存在备案“盲区”。有两种情况，一是有的中介有工商营业执照，没有中介机构资质备案证书。由于房地产中介机构工商登记在先，登记备案在其后，部分经营者在取得工商营业执照后，既开始营业。从业人员不参加专业培训，也长期不到房地产政府管理机构做登记备案，被称之为“有照无证”；二是既没有工商营业执照，又无中介机构资质备案证书。由于他们在经营中，只要有利可图，不按法律法规办事，不顾及后果，随意性很大，常常“打一枪换个地方”，挣一把就跑，被老百姓称为“黑中介”，对整个中介业务的冲击很大。目前，这部分“黑中介”占有相当大的比重，给政府的监管带来困难。
三、我市房地产中介行业存在的问题
（一）中介机构和从业人员“市场准入”门坎过低。。从业人员入市门槛低，表现在房地产中介服务业兴起时间不长，从业人员资格认证制度还不是很规范，从业人员文化程度高低悬殊，素质参差不齐，鱼龙混杂。中介行业入市门槛低，主要表现在注册资金要求不高、从业资格管理还未全部到位、营业场所限制不多；一些信息服务机构、家政服务部门甚至部分物业管理公司也超范围从事房产中介业务。此外，无照经营、无资质经营也是屡禁不止。本来根据国家有关政策规定和市场要求，对房产中介机构和房产经纪人的素质都有较高的标准和要求，但事实上，目前许多中介企业和从业人员存在政策水平低、缺乏应有的业务知识和法律常识、不按政策规定操作、多收费、乱收费等现象，严重影响了中介行业的服务水平和整体形象。有部分从业人员道德水平不高，不遵守职业标准和道德规范，或是开展欺骗性业务，导致执业质量低下，信誉丧失，也给社会造成了一定的负面影响。由门坎低带来的问题是各业务机构之间形成巨大差异，既有拥有几十家门店的全国知名的连锁公司，又有大量的一个门店一部电话的个体户，同时分享着市场蛋糕，不利于市场的优胜劣汰和品牌化、专业化的发展。
（二）、很多房产中介机构暗箱操作，信任度不高，老百姓对房产中介难言信任。有些不正规的中介，为达到营利目的，广设陷阶，恶意欺诈消费者，既损害了消费者的利益，引发交易纠纷层出不穷，又使房产中介行业成为在媒体上曝光最多的行业之一。其欺诈花样大多如下：（1）房子信息有误，据一些从业人员透露，大概只有四成的信息是真实的，其余均为胡乱编造，只不过是想利用虚假的信息来作为吸引顾客的诱饵。（2）玩文字游戏。房地产中介公司以格式合同的形式规定不公正、不合理的条款。房地产中介公司利用格式合同的形式向消费者提供明显不平等的合同条款，并做出不合理、不公正的规定。有的合同中主要条款规避法规，往往对一些关系到购房者或租房者利益的条款，在措词上故意模糊或回避，出问题时，好把责任推干净。（3）利用“房托”。利用房托骗人的方法通常是让员工扮成房主或购房者，求房者上门时便制造房源紧张的假象，使购房者来不急考虑，就匆忙购买，以致于上当。或利用不存在的假房源与求房者周旋，最终达到骗取看房费的目的。（4）赚取差价。这种情况大多是中介公司或从业人员利用，买卖双方不见面或买卖双方信息不对称的情况下，压低卖价，抬高买价，隐瞒卖房者的实际出卖价格，从中获取差价收入。
（三）我市在对房地产中介的监管上存在一定的漏洞，给房地产中介公司用不正当手段欺骗消费者提供机会。不能很好的运用社会、舆论监督，在欺诈消费者的行为出现后，不能及时进行严惩，使得一部分房地产中介公司存在侥幸心理。
四、规范我市房地产中介行为，促进我市房地产中介行业发展的对策
（一）大力推进房地产中介行业相关法律、法规的制定和完善，促进相关法律法规的实施，并在现有法律基础上规定更加详细的准则。法制的健全是行为规范的根本，我国目前房地产中介服务方面的法律法规体系尚待完善，尤其是法律以及高级别的法规还相当匮乏，而且规定过于笼统原则，缺乏可操作性，有许多方面法律关系的调整还难以涵盖。而对于房地产开发公司或消费者而言，他们最关心的并不是如何以行政或刑事手段惩戒中介机构，而是自己的损失如何得到补偿，如何向法院寻求民事救济。换言之，能够抚平经济创伤的，只能是民事赔偿。而我国目前的法律、法规在房地产中介行业所要承担的民事责任方面，没有过多的规定，因此我市应当强化和细化房地产中介机构的民事权利义务以及民事赔偿方面的相关规定。
（二）严格市场准入制度，提高行业准入标准。提高房地产中介行业准入标准，有利于中介行业优化资源配置，扩大企业经营规模，获取规模效益；有利于企业提高服务质量，树立服务品牌，发挥品牌效应；有利于企业扩大业务量，提高市场占有率，增强竞争力；有利于中介服务商增加机会成本，减少短期投机牟利行为，从而维护了消费者的合法权益。加强对中介机构、从业人员和中介活动的管理，严格执行资格认证制度，强化中介服务规范化管理。上海市率先提高房地产中介企业的准入标准，明确规定须有五人经纪人证书，值得我市房地产中介主管部门借鉴。加强市场监督管理，不仅是房地产中介行业自身发展的迫切要求，更是我市房地产中介加强行业管理，制定房地产中介市场制度和行会标准，实现市场健康持续发展的需要。规范市场准入制度，加快实施房地产中介人员执业资格管理，从事房地产中介的机构必须具备相应的人员和资金，并取得有关部门颁发的房地产中介机构资格证书，严肃查处无资质的中介企业和中介行为。提高中介机构的抗风险能力和服务质量。严格市场准入，主要表现在对中介机构的注册资金、营业场所和从业人员的设定具体化，并根据注册资金、从业人员和经营业绩等条件划分不同等级的资质，从事相应的营业范围应适用不同金额的注册资金条款。
中图分类号：F293.3 文献标识号：A 文章编号：2306-1499（2013）04-（页码）-页数
要研究房地产中介市场，那就要把管理学，城市经济学，徒弟经济学和房地产经济学结合起来，因为这是一门综合的学科，需要这么学科专业知识的支持。房地产中介市场在房地产市场的蓬勃发展下也欣欣向荣，呈现良好的态势。但是房地产中介市场还是不完善的，在实际过程中出现了不少顽疾，采取措施去规范房地产中介市场是大势所趋，相关制度的出台与完善无疑是雪中送炭，尤其是法律制度的完善更为重要。
1.房地产中介的违法违规行为分析
近年来，房地产市场还是在以非常快的速度在扩大，信息量也就越来越大，信息的准确性就大大地降低了。政府有时也是无能为力，政府的相关人员毕竟有限，无法保证房地产市场的健康与良好，那么一些专门的组织与专业的技术人才就要应运而生，加入到房地产市场这个熔炉中，发挥应有的作用促进房地产市场的蓬勃发展。在实际过程中，房地产中介主要在2个方面存在着不合乎情理的做法，如下：
1.1隐瞒与交易有关的信息
于2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行的商品房销售管理办法的第二十八条规定有着这样表述：受托房地产中介服务企业在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。委托人将自己的要求告知房地产中介公司，而中介公司要对委托人负责各方面信息的收集，包括销售价格，房源信息，需求状况等。等交易完成后，房地产中介公司可以得到自己的佣金，一般为房地产成交价格的3%到5%。在交易过程中，房地产中介公司在向委托人介绍销售商品房的各方面信息时，还应该坦诚佣金的存在，即要收取房产成交价格的3-5%的资金作为服务费。但在实际操作过程中，房地产中介公司并没有做到这一点，反而利用自己的中介的便利身份，向委托人花言巧语，声称销售的房产都是进行统一报价，佣金已经在里面，不必在额外支付，造成消费者在观念上陷入误区，甚至有些房地产中介还打出了佣金全免的口号，欺骗消费者。
1.2虚假广告信息
《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》这些规则在市场中已经存在，所以房地产的开发企业，房地产中介公司在向购房者宣传打广告时，要依据这些法规，保证广告的真实性，童叟无欺，不夸张，要合乎情理。但在实际过程中又出现了偏颇，房地产中介并没有按照相关法规做事，还是一些对于自己有益但却期满了消费者的广告。举个列子来说，有时就会进行所谓特价房产销售，交谈过程中，只讲该房地产的优越性，地理位置好，装修先进大方，价格也比其他房产要实惠得多，而忽略了该房产的实际情况，往往避重就轻，误导消费者。房地产中介公司在向购房者咨询中，并没有全盘而出，而消费者也不可能面面俱到，肯定会有疏忽，而在中间就有着灰色地带，等到消费者完成交易后，才知道还存在这么多的问题，造成困难重重。
2.房地产中介法治化的若干对策
2.1 立法上的完善
在房地产中介服务业这方面，我国的法律法规还是比较稚嫩，不完善，存在种种缺陷，尤其是在《城市房地产法》和《城市房地产中介服务管理规定》这两个重要法律上，比较保守传统，在实际操作过程中没有实际意义，内容范围也比较狭小，难以网罗住所有的方面。这样看来，政府就要加强立法，要出台法规不断对房地产中介服务规则进行必要限制，法律法规要做到尽善尽美，适用范围要扩大，在房地产信息咨询管理办法、价格评估管理办法、经纪人管理办法、金融中介管理办法、法律中介管理办法这些方面就可以做些文章不断改进。这些规章制度对房地产中介公司要进行全面的考察，这就要包括从业人员的条件、审批管理机构、权力义务、执业标准、执业资格、收费标准、服务程序及违法违纪人员的处罚等等，要触及到房地产中介公司的每个角落，不能存在漏网之鱼。要出台相关的法规考核房地产中介公司，要对其严格要求，要帮助房地产中介公司走向正规化，这就囊括了实际过程中的职业界定、业务范围、市场准入、培训、考试、考核、执业、再教育、运作方式、程序、行规行约、合同、收费这些方面。要有相关法律对进入房地产市场的人员做出必要的选拨，剔除那些不合格的从业人员。每个地方的政府还应该落实于自己的本地的现实，出善的人员管理制度，相对来说，中介机构及从业人员资质管理制度、统一合同文本制度、设立中介经纪保证金制度这些制度的出台与完善就显得比较急迫，务必做到规章制度有国家，省，市这三面的完整，这样才能让房地产中介公司在实际过程中有所警惕，而不敢过分招摇撞骗。法规的执行情况与执法人员息息相关，这就要求执法人员公正廉洁，不受他人的诱惑而做出有违自己职业道德的事，坚决打击违法乱纪之事，烘托出一个公正，公平，合理的市场。
2.2 健全政府监督管理机制
目前，市场上也存在由政府部门充当的房地产中介公司，为了执法的顺利进行，就要让这些部门脱离出来，改编到其他部门中去。在市场经济的前期，人们对于经营方式还是不了解，政府的相关部分这是就起到了良好的引导，激励的作用，这些国企规模大，声誉好，经济效益好，就激发了广大人们投入到这个行业中去。但现代企业制度已经发展到良好阶段，人们也已经会经营自己的企业，那么那些原有的在房地产中介市场的国有企业就可以放手了，他们只需要在实际生活中起到一个表率作用，而不必进行实质性的活动了。政府管理职能要充分发挥，要在房地产中介这个服务业中大展拳脚，政府部分要团结协作要帮助房地产中介规范其主管机构。工商部门审批对于房地产中介这个行业来说还是缺乏力度，无法对其专业性，技术性做出合理的判断。所以，房地产管理部门就不能袖手旁观，规定在房地产中介公司开张前要到这个部门办理经营许可证。这个时候，房地产管理部门就要对这个公司做出相应的考核，主要有两个方面，一个是专业工作者的人数有多少，要从市场出发，不能够容许过多的人员进入这个市场，造成人员冗杂；一个是要考察专业人员的素质，他们不仅要有正规的资格证书，还要有政府相关部门进行培训，合格后所给予的资格证书。工商管理部门还要对该中介的地理位置，财产资金，名称，机构等等进行考察。这样下来，中介服务机构就有了双重的监督，房地产管理部门和工商管理部门就要严格履行自己的职责了。
3.小结
文中基于房地产中介市场的法制化进行了简要的分析，在实际的执法过程中还应结合各地实际情况做的有法必究不放过任何违法行为，才能让中介市场更加合理以及适应市场化发展需要。
参考文献
[1]能志飞. 规范房地产中介市场减少信息不对称[J]. 市场周刊（研究版），2005，（07）：35-36.
早在奴隶社会，我国就已经产生了“诚信”观念，春秋时期的大思想家、大教育家孔子早就为人们的社会交往定下了“言必信，行必果”的准则。孔子还谴责了背信弃义的行为，认为“言而无信，不知其可”。汉字“信”就正是由“人”与“言”两部分所构成。古人云“听其言，观其行”。这些都说明人们一直遵循社会活动中的诚信原则。封建社会，“诚信”在社会生活的各领域已形成道德规范。“诚信”是一切道德的基础和根本，社会的高速发展和进步，讲诚信是最基本的要求，它不只是一种古老的传统，是精神文明程度的一种标志，更是未来社会健康发展的基石。是人之为人的最重要的品德，是一个社会赖以生存和发展的基础。一个民族或国家一旦丧失或弱化了诚信意识，各种不道德损害他人利益和腐败现象的生产就是必然的了。我们只有讲诚信，才能建立正常的生活和经济秩序，人与人的交往中只有诚实守信，无欺无诈，才能相互信任，和谐共存。政府要取信于民，企业要生存与发展，个人要立身处世，都不能没有诚信。
今天，我们处于社会主义市场经济大潮之中，同样需要诚信。因为信用交易是市场经济高度发达和完善的表现，也是每一个发展市场经济的国家所追求的目标。西方国家交易方式90％都是采用信用交易，而我国在由计划经济向市场经济过渡中，信用问题还远未解决。就房地产中介而言，其信用体系的建立任重而道远。
市场经济是法制经济，也是诚信经济。诚信是市场经济的灵魂，市场经济愈发达就愈要求城市守信。没有诚信，市场经济将无以立足。
二、必须加强房地产中介业的诚信建设，房地产中介企业才得以生存和发展
就房地产中介行业而言，它是房地产市场的重要环节，是房地产市场的“催化剂”，对活跃房地产市场，特别是二手房市场，最终实现房屋的价值起到至关重要的作用。房地产经纪活动是一种服务性的活动，房地产经纪业是服务性行业，作为服务业，房地产经纪业所提供的商品不具有实物状态，而是—种具有动态过程的服务。
诚信反映在房地产经纪中，诚是指真诚和坦诚，而真诚即真心以客户的利益为己任，坦诚即诚实地向客户告之自己的所知。信是指恪守信用。在经纪活动中经纪人提供的服务是促成他人交易。要促成交易，首先必须使买卖双方相信自己，而要想使买卖双方相信自己的最基本要素就是“诚”。对别人诚，就是对自己信。真诚是做人的美德，是社会的规范。人人渴望遇到真诚，享用真诚。服务，应当也必须是真诚的，只有这样，接受服务者的心情才是偷快的，市场经济条件下的有偿服务更是如此。
1 引言
近年来，随着我国经济的发展和城市化进程的加快，房地产市场得到了突飞猛进的发展，已经成为中国经济的支柱型产业，在国家经济与社会和谐等方面起着极为重要的作用。但是，由于相关规章制度和交易管理体系等方面的原因，我国房地产交易与权属管理还存在不少缺陷，给房地产市场的规划化发展带来极大的影响。包括权属登记、房产销售、房屋租赁、房产评估、市场管理等等，在管理法规、政策建设等方面都明显滞后。如何规划房地产交易行为，加强房地产权属管理，成为房地产市场健康发展的关键。下面，本文从房地产交易与权属管理的实践工作出发，就房地产交易与权属管理中的一些问题进行探讨，并提出一些合理化的建议。
2 房地产交易与权属管理存在的问题
2.1 房地产交易管理存在的问题
在房地产交易中，质量、成本信息不对称现象极为严重，极有可能影响房地产交易的公平与公正原则。这种现象，一方面购房者可能会支付过高的价格，售房者牟取超常的利润，另一方面可能会出现劣币驱逐良币使房地产市场走向衰落。当前，这种信息不对称现象，在房地产市场中已经显现出极大的负面影响。在房地产交易中，开发商掌握了房地产商品的所有信息，在销售之前通过广告宣传媒体吹嘘自己的楼盘并一些诱导性信息，再加上当前期房交易占据极大的比例，购房者所看到的仅是渲染图、模型、样板房和一些描述信息，而不能看到真实的商品房本身。这种明显的信息不对称现象，根本无法使消费者得到真实可靠的产品信息，甚至还有故意炒作、夸大效果等现象更造成错误的诱导。此外，房产中介的存在， 更加深了信息不对称与房地产交易中的利益冲突，一方面是销售者与房产中介之间的信息不对称和利益冲突，另一方面是房产中介与购房者之间的信息不对称和利益冲突，这些冲突更加重了房地产交易管理问题。
2.2 房地产权属管理存在的问题
当前，我国房地产权属管理的法律依据主要存在于一些民事法律法规之中，这些法律法规并不够完善，甚至在相关法律法规的理解上还不统一。此外，房地产权属管理中，权属登记、档案管理等也存在多头行政、机构复杂的现象。目前我国房地产权属登记与管理一般由房管部门市场处、权属处登记与管理，在竣工前的买卖、租赁、抵押等权属管理纳入市场行为由市场处管理，竣工后的买卖、抵押、租赁等则由权属管理部门负责，在操作上、管理体制上，极容易造成信息的分散，再加上地域分工的交叉等更造成了权属审查方面的严密性与安全性，影响了权属管理的权威与公信能力。此外，权属登记的效力不统一问题，也是权属管理中的一个重要问题，存在对抗主义、生效主义方面的冲突。
3 房地产交易与权属管理规范化策略
3.1 房地产交易管理规范化策略
在房地产交易过程中，房地产开发商、房地产中介、售房者都有着社会责任，但在社会责任的履行上却往往因为个人利益原因而故意忽视自身的社会责任，尤其是社会诚信问题。当前房地产交易中，有消费者购房交纳保证金的制度，如果消费者不购房退出交易则保证金不返还，但对于房地产开发商、房地产中介、售房者却没有类似的约束，难以对消费者的权益进行有效的保护，应当也建立起基于售房者的保证金制度，一旦出现诚信问题可以利用保证金来赔偿消费者，建立起公平、公正、公开的房地产交易环境。实际上，房地产交易存在缺陷是不可避免的，这些仅依靠市场活动来自主建立机制完全无法满足，必须政府来干预，如信息不对称问题就必须从立法等方面加强管理，促进房地产市场的健康发展，再如房地产中介市场的混乱问题，政府应当加强管理，培育起诚实守信的中介行业。
3.2 房地产权属管理策略
权属管理是房地产管理与现代房地产制度的重要基础，虽然我国当前涉及权属管理方面的法律法规较多，但却还没有专业的房地产权属管理法规，只是零散的存在于相关法律法规之中，使得不少条款出现冲突甚至存在不合理现象。要加强权属管理，当前应当建立起统一的权属登记与档案管理制度，将权属登记和档案管理与行政机关职能合为一体，避免多个机关负责登记现象，建立统一的登记机构，建立起统一的登记管理程序和制度。同时，在权属管理上，要加强实质性的审查管理，保证权属内容关际权利相一致，保证权属管理的公信力。虽然实质审查会使权属管理程序更为复杂，并影响工作效率，但却可以利用公证机关来提升实质性审查能力。同时，在审查时除了形式要件外，还有权源证明的审查，同时还有实地勘验等，这些都必须切实进行，才能保证权属管理的公信能力，保证当事人的合法权益。
参考文献
早在一千多年前就有庄宅牙人，所谓庄宅牙人，指的是，唐代典章里就有"官房牙行"，宋人诗话里就有"庄宅牙人"，指的都是房产经纪人。房产经纪人发展曲折，改革开放前曾被禁止。
二十一世纪以来，随着房产行业的迅速发展， 我国的房地产经纪行业发展很快，房产从业人员迅速发展成为一支数以万计的职业大军，不仅为消费者买卖和租赁房产提供了很大方便， 极大地节约了社会的交易成本， 同时也促进了房地产业的持续、健康的发展。根据《中华人民共和国城市管理房地产管理法》规定，房产经纪人是指在房屋，土地的买卖，租赁，转让等交易活动中充当媒介作用，接受委托，撮合，促成房地产交易，收取佣金的自然人和法人。①在日常生活中，房地产经纪人通常也被称为"房屋中介"或"二手房中介"。据有关部门统计，我国近一半的新建商品房销售都是通过房地产中介销售。房地产经纪人在房地产开发和市场消费中起到举足轻重的桥梁纽带作用。房地产经纪服务是最讲究和最需要诚信的服务； 诚实信用、恪守合同、遵纪守法是房地产经纪人应具备的基本素质。因此， 信誉良好、业绩优秀的房地产经纪机构可以更好的满足人们买卖房屋、租赁房屋的需要， 有利于促进房地产业的良性循环和健康发展。
一、房地产中介服务的主要功能
1. 咨询服务
房地产咨询， 主要是应投资者、消费者和房地产经营者（土地、房产开发商、经营者）的要求， 就投资环境、市场信息（供求信息、客户资信等）、项目评估、质量鉴定、测量估价、购房手续、相关法律等提供咨询服务。
2. 价格评估
房地产价格评估是对现有或拟投资开发的房地产产品价格进行评估的经济活动。首先， 房地产产品价格有着特殊的价格形态， 价格形成较复杂， 又具有异质牟利性的特点，不可能形成统一或批量的价格， 需要对每一宗房地产品个别估价。其次， 房地产价格评估行为本身政策性强， 技术复杂， 需要专业和全面的评估机构来完成。第三， 由权威机构出具的房地产评估价格， 具有市场价格尺度的作用， 是房地产市场各类交易活动如房地产买卖、租赁、抵押、补偿、交换、诉讼、税收、投资决策和统计等活动的基础和依据。
3. 经纪
房地产经纪， 主要从事房地产买卖、租赁、调换、抵押、典当、信托等居间活动及业务。它与房地产开发商和消费者的联系更为直接和密切， 主要服务于房地产流通， 是房地产销售的重要中介环节。规范的经纪活动， 对活跃房地产市场交易， 促进房地产产品流通， 降低房地产空置率，合理配置稀缺资源， 具有积极意义。
4. 法律服务
各类法律事务所、律师事务所， 运用专业知识为房地产开发经营、房地产市场运行、物业管理以及城镇居民住房消费提供各种法律咨询、代行各类法律和司法业务， 把房地产开发经营、市场营销、物业管理（房地产售后服务）纳入国家法制化轨道， 促使房地产运行规范化。
二、我国房地产经纪市场发展现状
据不完全统计，目前，全国房地产经纪机构（含分支机构）达5万余家，其中聘用全国房地产经纪人的经纪机构数量为2万家。自20世纪90年代初起步至近年房产业炙手可热以来，房产经纪业已不是房地产的附属，而是一个独立的市场，全国成长起一批房产经纪大公司，有些已经上市，比如世联、易居、合富以及香港中原、台湾信义等。
根据江苏南京房地产管理局最近公布的数据，南京地区房地产经纪从业人员数量就有4000余人。以此为基数进行推算，全国本职业现有从业人员不低于45万人，而且还在不断扩展之中。本职业从业人员在地域上主要集中分布在全国的大中型城市，但已有向中小型城市扩散的明显态势。
在一线城市中二手房已经成为楼市消费的主流，以此为例，2010年二手房总成交量达到了19.65万套，而商品房期房及现房住宅合计仅11.1万套，二手房在北京、上海、广州等大城市已经成为市场的主要置业房源。由于二手房具有交易分散的特点，与一手房相比更需要房地产经纪人提供贴身专业服务。我国目前大部分城市的二手房交易里，有百分之五是通过经纪服务促成的，广州等城市已达到80%左右。据估算，2009年广州市有超过一百万消费者接受了房地产经纪服务。全国性的房地产经纪行业组织是"中国房地产估价师与房地产经纪人学会"，一些省份成立了省级"房地产估价师与房地产经纪人学会"。北京、上海、、广州、深圳、大连、沈阳、重庆、成都、武汉、郑州等主要城市先后成立了专门的房地产经纪行业协会，开始实行行业自律管理工作。②由图1 可见， 房地产中介目前已经形成了一定的规模，总的来说它对市场起着集中、平衡和扩散功能， 使市场变得清晰、有序和简单（ 见下图1） ③
简而言之，房地产经纪人就是指沟通房地产卖方与买方之间联系，促进达成交易并从中取得佣金的人，联系人，中间人，经理人或介绍人。职业概况可以由下面一个流程表反映出来。
从以上图表看，房地产业作为第三产业的重要组成部分， 是集房地产开发、经营、管理和服务为一体的综合性产业，它不仅为买卖和租赁提供了很大方便，而且还极大的促进社会交易成本，是一个社会良好进步形象的典型表现，其对相关产业乃至整个国民经济的发展都具有极大的促进作用。但是， 由于房产经纪行业进入门槛相对不高， 而且巨大的利润空间使得大量经营者进入这一领域， 因此也就良莠不齐。大多数房地产经纪机构奉公守法、诚实经营， 在帮助消费者购置产业提供了优质服务；但也有不少不良中介机构存在着欺诈行为， 侵犯消费者的合法权益， 由此也引出了诸多的纠纷， 目前我国房地产经纪服务中各种失信行为已引起人们的非议与社会的关注。
三、房地产经纪行业现实存在的问题
（一）由于房地产经纪行业准入门槛低，投资少，风险小，因此房地产经纪行业成了许多人入行的首选。据不完全统计， 目前我国注册登记的房地产经纪企业机构已逾万家， 从业人员数量达几十万人之多。大多数房地产经纪业规模较小， 企业实力弱， 由此造成信息和信息流通的范围极其有限， 成交效率和经济效益低下。与实力强劲的房地产开发企业相比， 房地产经纪机构真是相差甚远。经纪机构没有一定的资本作后盾， 地铺式经营， 销售能力欠佳， 房地产商不愿将项目特别是较大的项目交给经纪。
（二）、无资质、无证书、无照经营和超越经营范围。
根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》第8条， 房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得"房地产经纪人资格证"的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员， 不得从事房地产经纪业务； 同时也规定了设立房地产中介服务机构应具备的条件。④尽管这些条件比较低， 但是， 有些房地产经纪机构也无法达到或者根本不去登记， 借别的经纪人资格证书来蒙混检查。目前， 由于房地产中介服务业在我国是近几年才兴起的一个行业， 不少房地产中介服务机构缺乏一支经过专门训练、严格资质审查的专家队伍。
（三）、房产经纪人平均素质不高，业务素质更是良莠不齐。
我国的房地产经纪人队伍除有极少数人综合素质较高外， 大量的从业人员业务知识单一，大量的从业人员来自社会各类， 层次繁多， 人员素质参差不齐。各中介机构的从业人员由于素质较低， 不能通过国家统一的资格考试，致使所有的房地产中介机构均在不具备执业资格的条件下违规操作， 大量"半路出家"， 不熟悉房地产知识， 缺乏专门训练， 只有中等学历的从业人员成为中介构的主要力量。
（四）、法规体系不健全， 行业管理欠规范。
我国房地产业作为一个新兴产业尚处于起步阶段， 相关法律法规不够完善。与房地产经纪相关的法律政策文件分别是《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部的《城市房地产中介服务管理规定》、国家计委下发的《关于房地产中介服务收费的通知》、国家工商总局的《经纪人管理办法》。部分城市据此还制定了一些地方规章。但总的来说还显得不成体系， 规定过于原则， 针对性不强， 缺乏可操作性， 许多有关方面的问题难以涵盖。比如，《中华人民共和国城市房地产管理法》仅有第57 条对中介机构作了简单规定；《城市房地产中介服务管理规定》涉及咨询、评估和经纪三方面内容， 有关房地产经纪的规定却很少。⑤
四、应对此种现状下，房产经纪行业应对政策
那么如何才能进一步规范房地产中介市场管理， 引导房地产中介业务健康有序地开展呢？ 学生认为应从以下几个方面入手：
（一）强化市场管理，加强市场监督。房产中介行业的规范化主要体现在三个方面：一是中介机构设置规范化。这就需要房地产管理部门的审查、备案只能充分的发挥，要求房产部门严格监督各个新新成立的房产经纪行业高门槛的准入制度，需要国家法律法规出台前与工商管理部门沟通，研究出一套切实可行的管理办法，适当做必要的市场调研，针对现存的问题各个击破，重点突击。二是需要从业人员的资格规范化，由于房产中介服务涉及面广，具有综合性、广泛性的特点，所以在从业人员上岗前，必须重视对从业人员进行培训工作，要认真做好从业人员的资质审查工作。因为，从事房地产经纪服务工作的人员不仅需要精通房地产业务， 熟悉房地产法律、营销、建筑、评估等方面知识， 而且还要掌握现代化信息设备的操作技巧； 同时， 还要具备公关能力和敬业精神。所以必须加强对从事房地产经纪服务工作人员的专业知识和相关业务知识的培训， 以提高其综合职业技能水平。随着房地产市场不断向纵深发展， 市场需要具有综合素质的房地产中介人才， 这种人才具有较高学历、较深的专业知识、较强的业务能力和较高的道德水准。综合素质差的人便难以对市场信息做出正确的处理和预见性的分析， 这势必影响他们的业务活动，最终必将被淘汰。房地产经纪行业必须走规范化经营之路。三是充分做好市场调研，在借鉴较大中介公司的优势下，吸取精华，去其糟粕，再积极听取顾客意见，针对顾客在买卖和租赁房屋的过程中所遇到的棘手的问题加以整治，约束执业行为，保护客户的合法权利。
（二）经营模式专业化、现代化。目前，我国房地产中介服务业机构规模偏小，专业人才结构不合理，科技含量低，掌握信息少，专业性不强，难以形成规模经营。为此，必须采取措施，全面提升房地产中介服务业的水准，使其走向专业化、现代化，以形成集约化经营产业。
1、提高业务素质。国外房地产中介服务执业人员除了精通房地产业务外，还熟悉法律、营销、建筑、评估、金融、计算机等多方面的业务，职业技能比较全面。为此，我们必须从房地产中介服务业的队伍建设着手，全面提升其业务素质。一是完善专业体系，具体应设立包括策划师、经纪人、估价师、工程师、房地产专职律师、会计师、审计师、造价师等在内的职称系列，并使人才划分等级合理搭配。二是优化执业队伍，即规定房地产中介服务机构应具有各类专业人员的结构标准，逐步淘汰低层次人才，吸纳中、高级人才，使中介机构通过吐故纳新，形成一支专业齐全、人才荟萃、技能较高的队伍。
2、实行规范运作。目前，我国房地产中介服务运作方式原始，程序简单，运作水平不高，其主要原因是没有相应的规范。为此，必须针对目前市场上最常见的运作方式以及一般的业务程序制定业务规范。在运作方式上，对每一种方式的规定及其业务范围、相关当事人的权利义务、操作方法，尤其对价格、合同、结算以及违约责任等做出限定。在运作程序上，美国中介商带有共性特征且比较科学的规定，可以直接为我所用。
（三）逐步建立、健全房地产经纪管理制度及相关法律法规。
建立我国房地产经纪仁和园职业资格管理制度，提高我国房地产经纪人员的业务水平和职业道德修养，规范房地产经纪行为，使我国房地产经纪行业逐步走上规范有序、公开统一的健康发展的轨道， 制定一个完善的房地产经纪管理办法非常必要。具体如下：
1. 建立全国性房地产经纪机构及从业人员的职业资格管理制度；
2. 建立房地产经纪人保证金制度；
3. 统一行业服务标准、收费标准及提取方式等；
4. 经纪机构及从业人员应承担的相应法律责任和经济责任；
5. 对现行法律法规进行必要整合， 使其更具针对性和可操作性。⑥
（四）加强房地产经纪机构自身建设，强化自律机制
房地产经纪机构应当加强自律意识，注重内部组织和制度建设。只有每一个房地产经纪人严守职业道德，依法经营，房地产经纪行业才能健康、快速、持久地发展。
五、结论
随着中国加入WTO，外资和外国企业的进入给中国的中介行业带来更多市场机会，同时行业发展与世界的接轨也使竞争更加激烈。如何规范和管理房地产中介市场，使国内的中介机构在与国外同行的竞争中更好的生存和发展是政府相关部门和中介商们要考虑的首要问题。作为国民经济的重要组成部分的房地产业是一个关联性很强的产业， 在国民经济中占有重要地位和作用。而房地产经纪行业是房地产市场经济链中不可或缺的一环。为了保证房地产业持续、稳定、健康的发展， 政府在房地产经纪行业走向深入的同时， 也应发挥其特有的职能作用， 促进经纪人队伍建设， 为经纪行为创造一个良好的政策环境和市场环境。
注释：
①《中华人民共和国城市管理房地产管理法》第四章，第五节，房产中介人。
②李贵良：市场论坛MARKET FORUM改革发展2011年第12期（总第93期）我国房地产经纪市场规范化发展研究综述）.
③罗长天：《经纪人实用大、全》.北京：光明日报出版社，1994.第18 页.
近几年来我国的房地产中介服务如雨后春笋，其从业的机构和人员不断增加，业务量也不断扩大。但是从整体上看，这支队伍还是“散兵游勇”，行业信誉不佳，社会地位不高。一方面少数“害群之马”侵害服务对象利益败坏行业名声，导致客户“谈中介色变”、“谢绝中介”的现象经常发生；另一方面其执业及应得的正当利益又得不到保护。因此，这一行业一直停留于低水平运作。由于经营得不到发展，无法通过资产增值达到做大做强的目的，因而也就难以形成职业化、正规化的队伍。要改变这一状况，必须采取以下措施：
（1）加强法制建设。目前，我国房地产中介服务业方面的法律法规正处于建立框架过程中，体系尚待完善，尤其是较高级别的法律政策文件仅有《城市房地产法》和《城市房地产中介服务管理规定》，规定过于原则，缺乏可操作性，有许多方面法律关系的调整还难以涵盖。因此，我们应加大立法力度，通过法律法规形式确立房地产中介服务的职业地位，提出正规化执业的具体化要求，包括职业界定、业务范围、市场准入、培训、考试、考核、执业、再教育、运作方式、程序、行规行约、合同、收费等方面的规定，为房地产中介服务机构和执业人员依法从业提供法律依据。同时，政府有关部门及行业协会要依法从严管理，保护正当经营和合法收益，打击非法经营，建立政党的执业环境。
（2）确定行业地位。国外房地产中介服务业是一个独立的并有一定社会地位的职业，而我国房地产中介服务业社会地位和劳动价值尚未得到全社会的认可。买卖双方拒不接受中介服务以及提供中介服务拿不到报酬的事时有发生。由此可见，对房地产中介服务业的保护和支持显得特别重要。首先，政府要运用各种手段倡导和引导开发商逐步实行产销分离，尤其通过政策导向构建专业化房地产流通企业，让其专门从事咨询、评估、项目策划、营销及销售服务。其次要从关心爱护及培育的角度出发，在挥舆论监督作用的同时，注意适度暴露问题。要把握舆论工作的主旋律，加大正面宣传的力度，为房地产中介服务业提供宽松的舆论环境。再次要适当提高拥金率，严格规定佣金支付方式，维护中介服务合同的严肃性，确保从业机构和人员的劳动价值得以实现。
（3）严格市场准入。要本着宁缺勿滥的原则，通过立法对从业机构和人员分别实行严格的准入标准。在机构资质管理方面，对注册资金、经营场所、业务人员等要设定更高一些的“门坎”，并划分不同等级资质的标准，规定其相应承接不同标的、不同价值量和不同复杂程序的业务。在人员资格管理方面要创设执业资格制度，并严格标准，对学历、实务年限、专业知识、犯罪记录限定等要求再提升一个档次。要通过审，逐步淘汰不合格者，以确保中介机构及执业人员的综合素质和业务水准不断提高。
（4）坚持从严整治。美国各个州的房地产委员会一般都有一个调查机构，可以在任何时候到任何一个房地产中介机构检查他们的业务记录，发现问题及时报告，由房地产 委员会讲座决定是否向法院控告，同时，各地都有专门的部门负责处理此类案件，他们接到控告后立即去调查，问题严重的将处以暂停营业或吊销执照。在发达国家或地区，中介服务人员只要违规或违反职业道德就会因情节不同而受到不同程度的处罚。实际上一旦发生此类事情被公分开查处后，中介执业人员声名狼藉，便再也滑人委托他中介，他也无法再从事这一职业。当前我国在这方面违规或违反职业道德现象比较严重，如有的拿“回扣”，搞低价格恶性竞争，迎合委托方对标的进行夸大宣传或虚假评估，甚至欺诈客户，这种非正当经营的中介商颇有市场。根据美国、香港等地的经验，要提高该行业的地位，必须从严整治、扶正祛邪。首先，房地产管理部门和工商管理部门要统一立法，密切配合，加强管理。要克服互不照应的做法，联起手来，将执照、资质和资格三方面的管理融为一体，落到实处。其次，要加大查处力度，以儆效尤，纯洁中介队伍，净化市场环境。除了每年要对中介机构检查一次以决定是否通过年检外，还必须经常检查中介机构及人员的执业情况，并建立举报制度，发现问题及时调查处理，清除“害群之马”，取缔无资质（格）经营，处罚并淘汰一批违法违规操作、信誉差的房地产中介机构和执业人员。与此相配套，各级人民法院应积极受理和审判房地产中介案件，既维护合法经营者，又打击非法经营者。
2.从零星分散型走向社会化、系统化
目前，我国的房地产中介服务机构的分布呈如下特点：一是各自孤军作战；二是横向分布无序；三是纵向分布没有梯度，无法延伸；四是相互之间和上下之间都缺乏联系，不能形成网络，这种状况不能适应住房市场梯度化的需求。尤其是住房的消费需求出现多方位、多层次、大众化、存量化的趋势，这就要求房地产中介服务业调整结构与布局，以优良的服务面向社会，面向社区，面向市民。
（1）建立服务全社会的机构网络当前，为活跃中国住房市场，满足百姓对住房服务的需求，应该大力发展交易网点，并且要从实际需要出发，因地制宜地构筑点线面相结合的中介服务网络。点，即市一级交易中心；线，即与市交易中心相连的若干区域中心；面，即遍布全市各街道、社区的服务网点，可以是紧密型的，也可以是加盟连锁店。总之服务的机构要形成网络，让老百姓通过网点，享受便利的中介服务。
（2）建立沟通全社会的信息网络。国外房地产中介服务业靠信息运作，信息的集中储存与分别享用都有固定的渠道。在这方面我们尚未形成气候，信息基本上是分散且又为各自垄断，没有形成统一的大容量的信息储存，因而信息共享就是一句空话。这就必然形成分割的市场，分散的运作，零星的成交，交易的人气不旺，市场红火不起来。为此，我们应借鉴外的做法，结合本地实际建立各种信息网络。首先，可利用专业手册、新闻媒体、局域网等载体建立中介信息、文选信息、价格信息、房地产交易登记信息等，有的可对外或公示，有的可对外开放供查询。其次，可利用联网这一高新技术，建立房地产公众信息网络，充分运用网络信息全、容量大、时效快等优点为市民提供全天候、全方位的信息服务。
（3）提高服务水平。发达国家和地区的房地产中服务机构一般都能提供深层次、高附加值的服务，能满足客户高难度的服务需求。而我国房地产中介服务基本上是浅层次的，要改变这一现状，首先要拓展服务领域，提升服务水准。使服务领域从项目后期扩展到前期，为发展商提供高品位的策划书、项目包装、广告及服务，为购房者提供以人为本的高质量的住宅产品设计模式以及高水平的顾问服务。还要突破传统业务的限定，将服务向更宽的领域延展，开拓新的服务市场，如房屋置换、房屋吞吐、房屋银行、置业担保、电子商务、物业管理、装饰装修等。其次，要借鉴国外经验，探索带有中国特色的服务方式，逐步形成各项业务的程式化。
（4）加强行业自律。我国的房地产中介服务的执行业行为有很大的自由度，其职业道德和形象欠佳。因此，必须采取切实可行的措施。一是要从上至下成立行业协会，由协会制定职业道德规范，加强对付 员的管理，对违规违约的会员，可给予处分甚至开除出协会。二是要普及建设部组织166家房地产中介机构承诺提供“放心中介”的做法，以公开办事程序的收费标准，规定服务时限和服务质量，违者受罚为内容，向全社会作出郑重承诺，接受全社会监督。三是建立中介机构法人责任制和业务失误赔偿制。四是建立财务会计制度，建立会计账簿，绘制财务报表，严格执行国家财务和收费规定。五是建立业务记录，设立业务台帐，以备管理部门和协会检查。
3.从传统粗放型走向专业化、现代化
目前，我国房地产中介服务业机构规模偏小，专业人才结构人合理，科技含量低，掌握信息少，专业性不强，难以形成规模经营。为此，必须采取措施，全面提升房地产中介服务业的水准，使其走向专业化、现代化，以形成集约化经营的产业。
了规定，对于其法律责任未有专门明确，只是强调了违反管理规定的一般罚则，即行政责任问题，对于刑事责任规定了“房地产管理部门工作人员在房地产中介服务管理中以权谋私、贪污受贿的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。广泛的法律责任还包括民事法律责任，通常，合同责任既包括合同约定的责任，同时也包括法律规定的责任。其中，合同各方对于违约责任的约定只要不违反法律规定，违约方就应当按照约定向守约方承担责任；对于没有约定的情形，应当按照法律规定追究违约方责任。
中介机构为委托人提供法律法规、政策、信息、技术以及居间业务等方面的服务，可以根据合同约定的违约责任和《合同法》的有关规定承担民事法律责任，承担法律责任的方式有返还财产、赔偿损失、支付违约金、赔礼道歉等，可以单独适用，也可以合并适用，对此《民法通则》第一百三十四条已有明确规定。
三、如何减少房地产中介机构的行业风险，促进行业良性发展
（一）、 房地产中介机构自身应尽妥善谨慎的审查义务。
房地产中介机构在经营活动中应尽的谨慎审查义务，前面已经陈述，此处不再赘述。
（二）、 设立房地产中介机构行业责任险，转移部分风险，促进行业的良性发展。
1、何谓行业责任险。
行业责任险，又称为专业赔偿保险，是指保险公司承保专业人士在履行专业服务过程中因疏忽、过错，造成其委托人或其它利害关系人的财产损失或人身伤亡，而应当承担的赔偿责任。
行业责任险是化解执业风险的有效手段之一。在一些发达国家，法律规定某些从事专业服务行业的专业人员必须购买行业责任险，即常说的强制保险。行业责任险，作为责任保险的一个重要组成部分，从诞生至今已经有一百多年的历史。1885年，在英国出现了世界上第一张行业责任保单-药剂师过失责任保单，但由于种种原因，行业责任保险在20世纪60年代以前一直难以得到众人的重视，发展十分缓慢。而此后，随着经济的发展和法律的完善，发达国家因行业过失引发的纠纷和诉讼案件日益增多，因此，行业责任保险开始逐渐引起大家的关注，市场对行业责任保险的需求被极大地激发。目前，在发达国家的保险市场上，行业责任保险已经涵盖了医生、护士、药剂师、美容师、律师、会计师、公证人、建筑师、工程师、房地产经纪人、保险经纪人和人、公司董事和高级职员等数十种不同的行业。可以说，行业责任保险在发达国家的保险市场上占有十分重要的地位。
2、我国已推行的有关行业责任险。
一、目前房产中介发展现状
随着固原房地产市场的不断发展，房产中介市场也在日益壮大。房产中介企业已迅速发展到了10余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。
为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下内容：①房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。②房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。③房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。
尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。
二、房产中介市场现实存在的欺诈行为
由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营，在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。现就笔者所知道的中介欺诈行为进行具体分析：
1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。
4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。
5.房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。
6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。
7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。
这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。
三、关于依法规范、稳定发展房地产中介市场的建议
由于上述欺诈行为的存在，对整个房地产市场存在着极大的危害性。如何才能依法规范、稳定发展房地产中介市场呢？笔者提供下面几个建议：
1.在房产交易中心免费发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单，以特别提醒消费者引起注意。
2.提醒消费者在居间合同与行纪合同中了解这两种行为的区别。居间合同是委托人委托居间人进行订约中介活动的合同。居间人不是订约的当事人，也不是当事人的人，是为当事人订立合同而穿针引线的人。行纪合同是以自己的名义办理财产交易等事务并直接对第三人承受权利义务的合同。
3.购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，应当取得复印件并与原件核对，必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证。
4.对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况，是否属于规定的可转换的“使用权”与“产权”。并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。如果中介方拒绝该条款，则对该房产的“可转产权”性质怀疑，避免上当。
5.对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视料作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。
6.达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，不要怕麻烦，因为只有到了房产登记部门过户时，其房产权潜在的风险就会凸现，才能便于及时解决。
参考文献
（一）房地产商品的特殊性。房地产市场不同于一般的商品市场，房地产商品的特殊性决定了房地产市场中信息不对称问题，主要表现在以下几点：（1）房地产商品生产过程复杂，涉及领域繁多，由于社会分工的发展，很难有人对各个领域的知识都很精通，这导致消费者难以确定商品的质量。（2）房地产商品隐蔽工程多，被后续工程覆盖后，由于其本身的特点，难以进行全面检查。（3）房地产商品地理位置、设计、构造各不相同，在市场上不会存在相同的两个商品，人们不可能通过了解其他商品的特性来帮助判断，这决定了房地产商品的私有信息非常丰富。
（二）预防信息不对称的成本费用高。（1）信息是一种稀缺资源，与开发商相比，消费者处于信息劣势。消费者若想获得与房地产企业相对称的信息，是要付出高额代价的。（2）理论上讲，一个完全的合同应包含交易过程中所有可能发生的情况和应对措施，这样才能更好地规范双方的行为。但现实中，充分估计将来可能出现的偶然性及如何处理这些偶然性是非常难的。在我国房地产交易活动中，合同一般都由开发商拟定，他们制定的条款充分考虑了自己的利益，这也加剧了信息不对称的局面。采用商品房买卖示范文本以后，这种状况得到了很大改变，但专用条款和补充协议条款中，这种情况依然存在。（3）由于信息不对称和人们的有限理性，合同绝大多数是不完全合同，所以违反合同是难以避免的。在我国房地产交易过程中，多是开发商违约，作为消费者也是受害者，要想通过法律途径寻求解决办法就要付出高额成本。
（三）房地产市场中的利益驱动。（1）房地产一级市场主要是指国有土地使用权出让市场，市场的主体是国家和房地产开发商。国家出让国有土地使用权时，有的开发商难以通过正当途径获得国有土地的使用权，就利用各种关系与政府官员勾结，以非正当手段获得国有土地的使用权，使国有土地使用权的出让没有真正体现公开、公平、公正的原则。此外，国有土地采用协议方式时，由于国有土地出让信息的不完全公开，地方政府就有可能凭借对国有土地的权利垄断来制造竞租，从中谋取利益，这就更加剧了信息不对称。（2）房地产二级市场主要是指住房一级市场，是开发商把建好的楼盘卖给消费者的市场，市场的主体是开发商和购房者。在这个市场里，开发商主要通过牺牲建筑质量降低成本、隐瞒产品信息、夸大宣传等手段维护自己的信息优势。而且在我国，70%以上的物业管理项目都是由开发企业派生的，一些企业为了尽快回笼资金、扩大销售，经常在物业管理方面做一些不切实际的承诺，消费者住进去之后就会有被欺骗的感觉。（3）房地产三级市场主要是指二手房买卖市场，包括在二级市场基础上的第二次或多次房地产转让交易活动，即购房者将自己所购买的住房，通过房地产中介机构转卖给新的购房者，这一市场的主体是售房者、房地产中介机构和购房者。由于这三个市场主体对房地产商品的信息掌握程度各不相同，造成了任何两个主体之间都存在着信息不对称问题，每一个市场主体都想利用自己的信息优势获得最大利益，都会由此加剧信息的不对称。
二、完善房地产市场对策研究
信息不对称给房地产市场带来的负面影响非常严重。但完全消除市场中信息不对称现象，营造完全竞争的环境是不可能的。我们能做的就是从各个利益相关者着手，将信息不对称对房地产市场的不利影响降低到最小，维护各方的合法权益，促使房地产市场健康发展。
（一）从开发商角度。对开发商而言，应从长远利益出发，力求产品质量得以保证，优质的产品即使价格偏高，也会得到消费者的青睐，最终会在市场上脱颖而出；低质量商品房若要进来滥竽充数，他们后期付出的代价将是巨大的。
房地产开发商还应充分意识到，信息经济正逐渐把整个市场推向买方，因此房地产企业要做的不是研究如何榨取消费者，而是如何最大限度地获得消费者信息，增加自身的信息含量，并敢于把“私有信息”共享出来，增加企业透明度，以最快的速度生产出值得信赖的产品，让广大消费者放心购买自己的产品，走出一条品牌经营路线，这种无形效应给房地产企业带来的利润将是巨大的。
（二）从购房者角度。对于购房者来说，信息的获得主要通过开发商或是销售商，这些信息一般都带有较强的主观性。大多数购房者不具备专业知识，信息搜索又要付出很高的成本。随着竞争的日趋激烈，很多小开发商只注重短期利益，在一定程度上加剧了逆向选择问题。消费者能做的就是尽力收集各种从正规渠道获得的权威信息，借助于社会、政府、行业协会的援助，或请律师陪同购买，或付稍高的价格去购买质量有保障的商品房，在自身利益受到损害时，依法维权，不让侵权者有机可乘。
（三）从房地产中介服务角度。房地产中介服务始终渗透于房地产市场运作的各个阶段，贯穿于房地产经济运行的全过程，关系着房地产业的健康发展。在房地产中介日趋重要的今天，我国房地产中介机构也存在着许多问题。例如，中介企业规模小、入市门槛低，许多中介机构从业人员资力不够、素质不高、严重缺失诚信，使得我国中介机构一直没有起到应有的作用。虽然我国中介企业起步比较晚，但发展迅速，数量在不断扩张，竞争也越来越激烈，若想在强手如云的市场经济中占有一席之地，就中介机构自身而言，笔者建议如下：
1、树立行业诚信作风，创建中介企业文化。当今市场经济是诚信经济，诚信是商业伦理的基本要求，是建立和维护现代市场经济的灵魂。企业若想发展，一定要掌握这条根本性原则。企业守信可以成为一种巨大的无形资产，比做任何一种宣传都重要；企业失信，后续产生的法律、经济成本甚至无形代价也是巨大的。所以，中介企业一定要创建以诚信为核心的企业文化，开拓市场。
2、提高从业人员专业化水平和综合素质。房地产中介是人才密集型产业，需要大量的专业人才，人力资源也是第一位的战略资源。企业竞争归根到底是人才竞争，这个道理在任何行业都适用。因此，提高中介从业人员专业水平和整体素质也是必不可少的。
3、发展连锁式经营模式。类比其他行业机构的连锁经营模式，笔者认为，创建中介企业品牌，实现跨区域连锁经营，发展规模、拓展市场，是一条很好的途径。这样做的前提是，必须要求中介机构保证自己的服务质量，得到消费者的广泛认可。这样下来，消费者不仅得到了高品质的服务，那些只为追求短期利润、侵犯消费者权益的中介企业也将被挤出市场。
（四）从政府角度――政策建议。由于市场机制在解决信息不对称方面有其自身的缺陷，因此政府有必要采用一定的政策措施来弥补市场机制的不足。
1、加强制度和法律法规建设，完善监督机制。目前我国已经颁布的关于房地产行业管理的有关规定，大多是在房地产市场出现问题后的应时之作，难免有疏漏之处，一些规定、方法由不同政府部门制定，相互之间难以协调。房地产是一个专业性很强的行业，它在遵守一般规则的同时，有自己特殊的活动规则，但我国目前的法律法规并不能完全跟上房地产市场发展的需要，已经制定的法律及监督机制执行力度不够，也给某些投机的开发商和中介商留下了侵犯消费者权益的机会。因此，要保证房地产市场健康运行，就必须建立完善的法律法规体系，加强执法力度，增加市场透明度，使房地产行业真正做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。
2、制定住宅质量、信息公开规范化政策。为改善住宅信息不对称，加强购房者对住宅信息的了解，从根本做起，就是要对商品房的质量信息进行全面公开，并对公开的内容、时间、途径进行规范化管理。开发商宣传大体分三个阶段，即预售前阶段、预售阶段和现房销售阶段。笔者建议，在预售前宣传时，公开住宅项目的工程质量目标、功能质量目标和环境质量目标；在预售阶段宣传时，还应公开施工图审查结果及修改情况；在现房销售宣传时，把上述所有质量信息及工程验收信息和室内环境验收检测信息全部进行公开，并将这些信息通过售楼书呈现给购房者，或在专门网站公布，给消费者提供充分的选择空间。
