时间：2023-06-26 10:18:38
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一、房地产开发企业的经营特点
本部分见图1。
图1房地产开发企业的经营特点
房地产开发企业是资金密集型企业，相对其它行业而言，它的资金需求量更大、投资周期更长、中间环节更多等因素就决定了房地产企业财务管理的复杂性。
二、房地产开发企业财务管理问题分析
(一)家族式管理使得财务管理制度不健全
健全的财务管理制度是现代化房地产企业财务健康运行的重要保障。但是当前我国较多的房地产开发企业典型的管理模式是所有权与经营权的高度统一，企业的投资者就是企业的经营者。特别是在财务管理上，企业的财务人员等多由投资者的亲属担任。企业资金分散、闲置问题突出，多头开户、资金账外循环等现象也较为常见。使财务部门难以掌控实际资金周转情况，而财务管理制度却没有对其约束，不利于企业经济效益的提高。
(二)房地产开发企业的风险较大
房地产企业是一个较为特殊的行业，房地产开发动用的资金较多，其财务管理的周期长，开发难度高，在房地产开发的过程中会掩藏许多的不确定因素，与其它工商类企业相比，房地产开发企业是集房地产的开发建设、经营销售、配套管理及服务为一体的行业，不管是在融资渠道、会计核算或是财务运行机制方面都容易出现财务管理不足，加大财务风险。
(三)房地产开发企业融资难度大
房地产开发企业的开发项目是一个融资数额巨大、时间跨度较长的一个过程。由于房地产企业项目的投资规模较大、生产周期较长、风险较高等行业特点，因此使房地产企业都遭遇到较大的融资压力。一般企业的融通渠道有内部融资和外部融资。但仅仅依靠企业内部融资、不能满足企业的资金需求。因此还得借助大量的外部融资。但多数房地产企业的融通渠道单一，主要依靠商业银行借款。但随着国家金融政策的变化以及商业银行贷款规模的压缩，银行信贷资金投入房地产企业的条门槛越来越高，从而导致向商业银行贷款难。
(四)成本控制难度大
房地产开发企业的成本既不是完全成本，也不是制造成本，成本核算管理具有其特殊性。见表2。
对于房地产企业来说，在成本核算对象上，一个房地产项目包括设计、土地使用权、工程的招投标管理和施工等过程，成本的控制难度比较大。
[核算特点\&具体内容\&核算时间跨度长\&由于房地产开发周期长，所以成本核算的时间跨度很长，往往超过一年甚至数年。\&开发产品的成本组成不同\&由于房地产开发企业的产品种类多，且设计多样性，导致开发产品的成本组成具有很大的差异，使得成本核算管理非常复杂，因此在进行房地产成本核算时，要求根据具体情况进行分析核算。\&
各步骤直接的成本不能明确区分\&由于房地产开发周期长，涉及的施工单位多，房地产开发需要不同工种的施工单位协同作业，属于多步骤生产。但它与制造业不同，各工种可在同一时间、同一地点进行平行交叉或例题交叉作业，各生产步骤直接并无明确的时间或者地点界限，因此在会计核算上，难以准确计算各步骤开发产品的成本。另外，房地产开发企业的成本核算还存在不同项目核算差异大、滚动开发核算难度大等特点。\&]
表2成本核算管理的特殊性
三、提升房地产企业财务管理水平的对策探讨
(一)建立现代企业制度，构建完善的财务管理体系
现代企业制度的基本要求，就是产权的股份化、组织的公司化和管理的制度化。即通过所有权和经营权的分离， 减少投资者对企业日常经营管理的干预，切实解决房地产开发企业传家族式管理带来的管理混乱问题。其次要加强财务管理制度建设，遵循针对性、操作性和强制性原则，制定一套符合企业实际的财务管理制度，并严格执行。
(二)加强房地产开发企业财务风险防范与控制
对于房地产企业来说，高收益必然伴随的高风险。企业的每一项重大决策都可能会给其带来无法预测的风险，因此，企业管理层必须重视现金管理，拥有较强的风险防范意识，投资决策前一定要进行可行性分析，充分考虑项目可能存在的风险，以及企业自身的风险承受能力，在确保资金安全的基础上提高投资回报率。
(三)拓宽房地产开发企业融资渠道
房地产看法企业除了充分利用商业银行融资外还应积极进入资本市场，通过发行股票、债券等筹集经营资金并且以自然人或企业发起方式，定向募集民间资本。最后还可以通过并购和重组逐步扩大市场份额，增强和壮大企业的实力。
(四)完善房地产开发企业成本控制
房地产项目的成本概算、预算及竣工决算是建立工程造价、降低开发成本、办理工程价款结算的重要依据，也是成本管理的重要环节，因此财务人员管理水平的高低直接关系到企业财务管理工作的绩效和成效。所以，房地产开发企业应更加重视对本企业财会工作人员的继续教育，通过加大对本企业财会人员的继续教育力度，切实强化企业财会人员的专业操作技能和进一步提高财务管理水平。
1.引言
随着近年来我国对房地产行业实施限购、限贷等调控政策的力度不断加大，房地产市场已由卖方市场向买方市场转变，企业的资金链不断趋紧，竞争也日益激烈，房地产企业必须及时改变以往的粗放式管理模式以响应快速的市场变化和顾客需求。
房地产开发涉及产业链条长，在开发过程中，需要与行业主管部门、设计单位、材料供应商、工程承包商、销售商等多个外部机构发生业务关系，内部运作流程的顺畅与否直接决定了与外界发生关联时的效率和效果。因此，获得以完整的流程管理为手段的竞争优势对房地产企业的生存、发展具有重要意义。
2.流程管理的定义
流程管理是一种以规范化的业务流程为中心，以持续提高组织绩效为目的，实现跨应用、跨部门、跨合作伙伴与客户的企业运作的全面管理模式。它包括流程分析、流程定义与重定义、资源分配、时间安排、流程质量与效率测评、流程优化等。房地产开发的业务流程管理系统必须根据企业需求和房地产开发的特点进行设计，通过精细化管理提高受控程度，通过流程的优化提高工作效率，通过制度或规范使隐性知识显性化，通过流程化管理提高资源合理配置程度，快速实现管理复制。
3.房地产开发流程管理实施要点
3.1 房地产开发流程管理的目的
流程管理最终是为了提高顾客对公司所开发的物业以及服务的满意度，从而提升公司的市场竞争能力，达到提高企业绩效的目的。应该依据房地产开发企业不同的发展时期来决定流程改善的总体目标。在总体目标的指导下，再制定每类业务或单位流程的改善目标。
按具体目的来分，流程进行管理的目的有5种，包括：
（1）梳理：使工作顺畅，保持决策层、执行层之间信息畅通；
（2）显化：建立工作准则，便于查阅流程，便于了解流程，便于工作沟通，便于发现问题，便于复制流程，便于公司对流程的管理；
（3）监控：找到监测点，监控流程绩效；
（4）监督：便于上级对工作的监督；
（5）优化：不断改善工作，提升工作效率。
这5种目的，房地产开发企业需要根据自身发展阶段和遇到的具体问题而有所侧重，一般而言，开展流程管理第一阶段的目标是上述（1）～（4）种，流程管理实施到一定阶段后再进行优化。
3.2 房地产开发流程管理框架
房地产开发流程管理要以价值链为基础、以业务流程为主线。
房地产业务流程是指以面向顾客直接产生价值增值的流程，主要从项目论证、项目策划、规划设计、采购管理、工程施工、营销管理、客户关系管理七大环节展开设计，这七大环节基本涵盖了房地产开发全过程。
围绕主业务流程还要设计管理流程。管理流程是指为了控制风险、降低成本、提高服务质量、提高工作效率、提高对市场的反应速度，最终提高顾客满意度和企业市场竞争能力并达到利润最大化和提高经营效益的目的的流程。包括：计划管理、人力资源管理、信息管理、审核监控管理。
横向结构上采用 PDCA 管理循环构建，覆盖策划、实施、检查、改进类的流程，纵向上按照层次划分，在横向一级流程基础上纵向划分二级到三级流程以及四级的表格，管理规范和标准也作为流程管理的内容加以明确，配套的管理文件同样按照程序（制度）、指引、表格等层次来划分。
3.3 房地产企业流程管理的实施步骤
（1）组织流程调研，确定流程梳理范围
1）明确流程的目标及关键成功因素
2）画出流程图
3）描述各环节规范，流程收集成册，作为日常工作的指导依据
（2）流程优化（以顾问团队为主，内部团队确认）
前提：实现流程描述，利用流程管理工具流程优化，优化后流程收集成册，作为日常工作的指导依据。
（3）流程再造
由于流程是一系列逻辑相关的活动的结合，包含一系列的输入/输出、处理活动、交接处，就可以通过精简和压缩流程的过程来实现重组：
（1）压缩或去掉需要等待时间的交接处；
（2）把多个工作合并成一个；
（3）用连续的处理取代需要停顿的工作；
（4）调整资源消灭流程瓶颈
（5）实行并行工程；
（6）使企业支持活动和管理活动成为客户创造价值的流程驱动；
（7）把自己的流程通过合作或外包或将流程引入便于控制协调等方式。
芮明杰和袁安照提出的七阶段模式可以做为房地产流程再造的参考：
流程再造第一阶段，设定基本方向。分为五个子步骤：明确组织战略目标，将目标分解；成立再造流程的组织机构；设定改造流程的出发点；确定流程再造的基本方针；给出流程再造的可行性分析。
流程再造第二阶段，现状分析。分为五个子步骤：组织外部环境分析；客户满意度调查；现行流程状态分析；改造的基本设想与目标；改造成功的判别标准。
流程再造第三阶段，确定再造方案。分为六个子步骤：流程设计创立；流程设计方案；改造的基本路径确定；设定先后工作顺序和重点；宣传流程再造；人员配备。
流程再造第四阶段，解决问题计划。分为三个子步骤：挑选出近期应该解决的问题；制定解决此问题的计划；成立一个新小组负责实施。
流程再造第五阶段，制订详细再造工作计划。分为五个子步骤：工作计划目标、时间等确认；预算计划；责任、任务分解；监督与考核办法；具体的行动策略与计划。
房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。
一、经济分析的内涵剖析
第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。
第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。
二、房地产项目的投资估算
第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。
总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。
第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。
通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：
比价价格=■①
在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。
第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。
第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。
三、总结
房地产开发项目投资决策的经济分析是一个相对复杂的过程。为了让决策者提出的决策结果更为合理，更为有效，财务数据方面的估算和预测是至关重要的。特别需要注意的是，在具体评估预测时，应该尽可能地因不同人、不同方法而造成的估算预测结果的不一致性，或者差异过大。因此，在经济分析时，应该明确不确定的因素，估计项目可能遇到的风险，从而加强房地产开发投资项目决策的可靠。
参考文献：
1、郭丹,李菲.成本管理过程评价指标体系设计[j].合作经济与科技,2007(3).
中国房地产开发企业应全面的审视自身能力，并通过管理转型来应对未来的挑战，其核心可以体现为11个重要管理主题的转换，从“依靠资源获取效益”向“资源获取与管理出效益”转换，从“单一融资渠道”向“多元化融资渠道运作”转换，从“依靠营销提升品牌”向“营销与服务和质量提升品牌”转换，从“缺乏产品标准”向“建立标准化产品体系”转换，从“一次性客户交易”向“关注客户忠诚”转换，从“诸侯式管理”向“整合的全国性企业”转换，从“单项目资源”向“集团整体资源利用”转换，从“依靠个人和小团体能力”向“体系化管理能力”转换，从“专业能力”向“专业化管理能力”转换，从“依赖政府关系型和公关型人才”向“职业化、专业化管理团队”转换，从“缺乏和分散的信息系统支持”向“全面整合的信息系统支持”转换。
九大建议助力房地产开发企业打造核心能力实现管理转型
针对以上挑战，*提出九项具体管理转型措施，帮助中国房地产开发企业从战略管理、体系化管理控制及执行保障三个层面打造九大核心能力组合体系。
(一)重新审视和制定战略布局，提升战略布局能力
房地产开发企业必须定期和不定期地重新审视和确定原来的企业战略布局，依据战略目标方向做好空间、时间和方式的平衡布局，并结合未来发展环境、企业自身的资源实力、产品定位特点、管理运作水平、目标倾向区域市场以及消费者需求等情况进行综合分析考虑。
房地产开发企业提升战略布局能力必须要能洞察社会发展趋势，不仅要从房地产市场态势来做决策，更要具备全国和全球化视野。
(二)提升金融资本运作和品牌运作能力
房地产开发企业要大力提升金融资本运动能力并充分考虑几个重要方面：开拓多员化融资渠道并合理运作资金，同时吸纳更多专业人士提升金融资本运作能力。
打造良好的内部管理体系，通过大力提升产品质量和加强房地产开发的售后服务管理，提升企业品牌运作能力。
(三)发展产品研发与创新能力，为企业高效的内部管理和快速发展打下坚实的基础
基于企业战略布局方向和对市场及客户需求的深入把握，持续创新设计出满足消费者需求和自身能力的标准产品体系。同时将产品研发与创新与每个项目的市场研究及策划工作有效联动起来，通过每个项目经验和知识的不断积累完善企业的标准产品体系，最终做到产品研发与创新的良性循环。房地产开发企业可通过多种激励手段和建立机制平台激发企业的创新热情和能力，以做到持续创新。
(四)强化客户需求分析，确保项目策划水准和成功
将内部资源配置的重心转向市场与客户需求的调查研究和分析工作，从战略发展的高度对市场研究与开发策划能力加以系统的培育和强化，以确保项目策划的水准。
(五)设计高效的“管理和运营模式”，充分发挥集团、项目及各专业的管理职能
分为集团管理模式设计、项目管理模式、专业管理模式设计三个方面。集团管理模式设计要能清晰阐明集团与区域业务单位和项目管理团队之间的关系，重点关注如何创造集团价值;项目管理模式设计，要能清晰界定专业职能部门与项目间的业务协作关系及责权利关系，重点关注如何创造项目价值;专业管理模式设计，要能清晰地阐明企业各专业职能如何具体运作管理，重点关注专业能力和专业化管理能力的打造。
(六)从规范化流程设计开始，逐步迈向精细化运营管理
房地产开发企业内部流程管理应该体现规范化，标准化和体系化。在业务流程规范化设计的基础上，逐步迈向精细化运营管理。整个流程设计体系要能从零级流程一直到企业的四级流程，逐步细化，形成一整套从规范化到精细化的流程管理体系。
(七)建立科学的绩效管理体系，确保企业战略目标的实现
房地产开发企业要重视并建立科学的绩效管理体系，确保企业战略目标。科学的绩效管理体系由绩效管理基本原则、绩效管理载体、绩效管理步骤和绩效管理驱动四部分组成。
(八)持续发展高水平人才队伍，确保战略与管理的有效执行
房地产开发企业需要通过实施人才战略、优化企业人才环境、创新企业选拔和用人机制以保证高水平的人才队伍，逐步转变人才队伍结构。同时，人才队伍要注意从依赖个别核心人才向增强企业人才团队能力转变。
【关键词】
房地产开发；可行性分析；售价预测方法
近几年房地产已逐渐成为人们最关心的产业，房价的不断上涨给人们尤其是年轻人或是男生家长带来无形的压力，让越来越多的人对房价的估计和预测产生了兴趣，然而专业人士对房地产开发可行性分析中售价预测具有和准确的眼光和专业的方法，从各个因素进行预测分析，保证投资的回报率和一定标准的收益率。
一、从房地产开发区域的周围环境因素进行预测分析
房地产开发的首要步骤是征地，区域不同征地的价格也就不同，人们看到正在开发的住宅区或商品房之后，在心里会有起码的房价定位，相比较而言的价格高低会有判断，这种不专业的预算主要依靠对开发地周围环境的了解状况。通常情况下，对于商品房来说，客流量比较大，人口流动人数数量多流动次数多的区域，其房价水平相对比较高，因为占据良好的经济贸易环境，为实现经营目的创造了良好的条件。而对于住宅区来说，周围交通、医疗、教育和自然环境等因素对其价格的确定都具有重要影响，选择住房的周围环境，在很大程度上是选择自己的生活质量和满足内心对生活的追求。其中教育因素在现在住房选择中占有的地位越来越高，很多家长为了下一代的良好教育而选择其他条件并不太优越的住宅，这种情况也是比比皆是。总而言之，房地产开发可行性分析过程中对售价进行预测时房地产开发区域的周围环境，尤其是交通、教育和医疗以及人口流量等社会因素已作为重要的基础方法。
二、从房地产开发区域的资金投入因素进行预测分析
房地产行业在整个经济行业中都属于高投入的行业，在投资运作前期，房地产开发所进行的资金投入很大，需要不断的炒作或是其他方式进行资金的周转，筹集资金也并不是一件容易的事情，对于房地产商来说，“低投入，高回报”才是投资的真正目标。所以在房地产开发可行性分析过程中，售价的预测需要运用资金投入这个因素来进行。房地产的资金投入需要从征地费、搬迁安置费、补偿费、开发费、资金投入利息费、以及开发过程中的各项税费等投入进行考虑。这些费用顾名思义，是在房地产开发的各个步骤出现的费用支出。需要解释的是搬迁安置费和补偿费是在开发过程中，对拆迁居民进行的补偿或应有的福利，在这一方面根据居民的要求或是针对个别对拆迁政策或补偿不满意的居民而言进行的费用支出，从一定程度上具有弹性或是不确定性，一般情况来看，房地产开发商会依靠一定的公关手段对这笔费用进行缩减，以减少整个开发过程中的投入，达到企业增加回报率的投资经营目标。从专业的角度看，房地产开发可行性分析中对资金投入因素的分析和对投资额的控制也是进行房价预测的重要方法。
三、从房地产开发区域的收益回报率因素进行预测分析
房地产投资经营的目的是创造更高的经济效益，获取更高的利润，从实质上看，房地产商或企业投资房地产并进行开发的动力是高额的利润。房地产开发的收入因素主要是商品房销售量多少和销售价格高低，因为这两个因素从根本上决定了销售收入的高低。投资企业和发昂地产开发商可以根据自己的利润目标或资金、人力等的投入量来制定未来商品房销售时的房价区间，并根据销售量或是其他政策等外界因素的影响等进行价格调节，从这个角度看，投资企业或房地产商在自身的资料范围内能够大概预测自己开发的商品房价位，为达到宣传努力博人眼球或提高自己在市场中的竞争力，抢占更在的房地产市场，房地产投资商会根据实际销售情况将价格进行提高或偶尔降低的调整，保证利润率达到既定的销售收入目标。所以在房地产商实际操作运行过程中，可以根据自己的资料整合或市场调查来制定收益率目标，并根据自己的投资目标在房地产开发可行性分析中预测商品房的售价。
四、结论
房地产开发的可行性分析需要对各个因素进行调查和分析，并需要专业的知识和理论对资料进行数据统计和数据分析，得到最后的预测结果来知道企业或投资商的投资意向，这些专业的方法还需要结合房地产开发行业的基本特点，考虑经济、政治政策、消费者心理以及营销策划等多方面的知识，必须对项目进行透彻地研究，掌握准确资料，为房地产可行性分析中进行的售价预测分析做贡献。事实上，售价预测的方法多种多样，从不同的角度看问题得到的结论就不尽不同，不管运用什么方法都要做到实事求是，尊重客观条件，真正地为提高房地产开发中售价预测准确性发挥作用。
参考文献：
[1]
房地产市场营销活动过程相对复杂，涉及到房地产行业的多个管理、销售部门，其完成需要多人合作，有明显的“项目”系统特征；因此，可以将其作为一个项目来进行管理，即结合项目系统和房地产市场营销特点，开展项目化管理；将项目管理思想、方法运用到房地产市场营销活动中，旨在获取更多优势，进一步提高房地产市场的资源配置效率。
一、房地产市场营销与项目化管理
（一）房地产营销与项目管化理内涵
所谓房地产市场营销，其特指当前我国房地产市场中的居住类住房市场，具体含义则是指房地产开发公司、企业或商等为了更好的实现企业预期的发展目标，针对住房产品的销售进行的一系列营销策划、目标制定、消费者与竞争者行为分析，以及制定有关的价格、渠道、服务策略等等一系列活动。所谓项目管理，则是运用专业的“项目活动”知识、技能、方法和工具等实现预期的项目目标，旨在对“项目”进行科学、有效的计划、组织、协调主控制，实现既定有限资源优化配置的一种系统管理方式或方法。
（二）房地产市场营销活动的项目特征
1.有项目不可复制的独特性特点
具体到某个房地产市场营销活动，其不是一个简单流程，更不是每一个房地产开发公司、或者同一房地产公司不同时期、不同项目都可以使用同样的方法开展相关营销，整个营销活动过程与某个“项目”类似，是一个涉及多部门、由多人共同协作完成的活动，每次营销都是与众不同的，有其不可复制性。
2.要实现“项目”的质量、利润目标
具体某个“项目”，要求要能够实现预期的项目目标、能否满足消费者的既定需求；房地产市场营销活动的主要目的就是要实现房地产开发企业预期设定的一系列质量、利润等具体目标而开展的营销活动；二者的目标具有一致性。
3.要在一定资源条件限制下实现目标
社会主义市场经济条件下，任何一家企业拥有的资源都不是无限的，房地产开发企业也是一样；并且房地产开发企业同其它类型企业相比，其受到的资源条件限制可能更多、更加的明显；因为房地产开发企业要实现企业预期发展目标需要更多的、更大量的资金、人力和物力支持。房地产市场营销活动就是在这样的资源条件下，在规定时间内实现企业预期发展目标的一系列营销活动。
二、房地产市场营销活动的项目化管理运作
关于房地产市场营销活动项目化管理运作，实质上就是将房地产开发企业现有的战略性营销目标视为一个项目来进行管理和运作，依据当前最先进的项目管理思想、方法，将房地产市场营销活动分解成多个具有互动特点的工作任务、工作目标和工作步骤，以便更加科学化的开展营销活动，具体步骤如下：
（一）建立项目组织
要想成功实现房地产市场营销活动的项目化管理运作；首先要建立一个项目管理策划组织，旨在为项目管理提供支持，具体由项目经理负责；一般情况下项目经理是从房地产开发企业内部来聘用，项目经理直接对房地产开发企业营销副总负责；具体某个项目的项目经理选出后，要由项目经理依据项目特点、要求等来选拔具体的团队组成人员；团队组成人员的选择，既要符合团队建设要求，又要考虑团队组成人员的多样性，即要从房地产开发企业的各职能部门中进行挑选，人员不足情况下可以考虑进行社会招聘，选拔好团队成员后要对成员进行系统的培训，保证每一个团队成员深刻、统一的了解与理解所要从事的项目管理工作。
（二）项目实施计划
房地产开发企业在完成前期的市场调研后，需要进一步明确目标市场，为下一步的详细营销项目计划制定作好准备；一般情况下，营销项目计划主要包括房地产开发企业的营销战略计划、营销预算计划、营销人员分工和营销日程安排和营销广告计划等。营销项目计划是实施的基础，要想有效提高项目质量，保证营销活动的科学性，其离不开周密计划的支持；计划制定过程中要充分考虑用低成本和高质量的结合问题，时间安排上则要紧凑，媒体选择上既要考虑广告的短期效果，又要考虑广告的长期影响。另外，该阶段还要注意团队成员之间的协作与合作，所有人员集体参与，保证制定项目计划的科学性与可操作性。
（三）项目实施与控制
房地产市场营销项目的实施，其一般在房屋产品阶段即楼盘建好后正式开始运作；但营销项目的实施准备过程却很长，其则涉及到房屋的设计、建设过程；首先，需要配合房屋规划、建设部门定位房屋产品，调查了解消费者的真正需求，以及对房屋产品户型、周边楼盘建设分布情况、周边环境等提出建设性建议。对于项目实施，还要具体研究项目进入市场的时机，目的是便于对房屋产品建设进度进行管理和控制。房屋销售阶段，关于项目实施工作主要是针对营销项开展广告宣传，旨在发掘市场中的潜在客户需求，并制定合理的价格策略，依据宏观经济形势选择有针对性的营销策略实施营销项目，同时有序控制营销进度以顺利完成预期营销目标。
（四）项目终结
项目是否终结，是以是否完成营销任务、实现销售目标为前提的，但也并不是没有明确的结束期限。如要在规定的工作计划完成日期内完成营销任务，实现销售目标；如果提前完成目标，可以考虑追加营销任务，在保留现有人力资源情况下，接着开展营销。如果在规定时间内没有完成任务，则要进一步分析问题的原因，如果是不可预测、不可避免的因素影响，可以考虑延长项目周期，如果是项目运作问题，则需要及时宣告项目失败。此外，需要说明的是成功项目终结工作，即文件归档、信息保存、人员回归、解散项目组织或者延续到下一个项目中。
结束语
房地产市场营销活动是过程相对复杂，涉及部门、人员较多，有明显的项目系统特征，结合项目管理和房地产营销知识，将先进的项目管理思想、技术、方法运用到房地产市场营销活动中，对进一步提高房地产市场营销的资源配置效率具有重要意义。
中图分类号：F4 文献标识码：B 文章编号：1009-914X（2014）31-0314-01
一、引言
当前，我国房地产开发企业共同面临着很大的竞争压力，这些压力既来源于国内的政策控制或限制，也来自于境外大量资金的不断涌入等多重因素。可以说，当今房地产开发行业领域的市场竞争日趋白热化，与此同时，房地产开发企业迎来了一个崭新的充满挑战和机遇的发展时期。随着房地产市场微利时代的到来，房地产开发企业市场竞争的形态、内涵、方式也必然将发生深刻的变革房地产的开发成本控制已成为各房地产企业在竞争中取得优势的重要法宝。房地产开发项目经营管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。我们要研究房地产市场面临的成本控制问题，就需要以房地产项目成本构成分析为基本切入点，具体从前期调研阶段、设计阶段、施工阶段以及项目的竣工验收和结算阶段依次进行分析和探讨。
二、由房地产开发的步骤来分析其成本控制的措施
当今社会被誉为房地产的微利时代，该阶段房地产开发企业成本控制的重要性越来越重要。良好的成本控制措施，能够有效地节省成本，进而给利润让出了上升的空间，提高房地产开发企业的市场竞争实力和经济效益。
第一，前期调研阶段的成本控制措施
前期调研阶段属于房地产开发工程项目的前期准备阶段。在这一阶段，房地产开发企业及相关投资者要充分考虑自身所处于的地理条件和市场环境要求，客观、科学地做好房地产开发项目的前期调研工作，有效论证项目的可行性方案。可行性研究是在对消费者的心理和市场容量、造价等进行准确分析、充分估计的基础上，进而决定该工程是否可以开工实施。在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，这样就可尽量地减少开发者的现金投入，减少资金成本，让项目顺利地进行下去。经验告诉我们，对房地产项目进行充分的可行性研究，关系着整个房地产项目的成败。房地产开发企业从事项目开发的根本目的就是为了盈利，进行成本控制的根本目的也是要获取更大的经济效益。因此，在选择立项时，投资商必须对开发项目进行科学合理的财务分析，以充分了解该投资项目的预期收入、成本、利润和风险等。
第二，设计方案阶段的成本控制措施
降低建筑工程的建设成本，首先要做好方案设计阶段的投资控制，把工程项目的全面造价管理工作放在设计阶段。因此，建设单位应以对建安成本影响最大的设计阶段为关键环节，重点从以下三个方面着手去做好成本控制：
其一，实行方案设计、工程设计的招投标制度。建设单位在委托设计时应大力引进竞争机制，以达到控制成本的目的。最重要的是要通过设计招标来选择设计单位，必要时可以组织进行设计方案的竞选和遴选工作，从多个设计方案中选择能够保证设计质量的设计单位；在设计时，可以根据情况实行分阶段招标或委托，或者将方案进行招标，中标的方案在施工图设计时，可以再组织进行招标或委托。
其二，加强技术沟通、实行限额设计。设计单位在工程设计中，要推行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，而且要通过技术与经济相结合的数据说话。在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性，要和技术水平和管理水平相适应；要特别注意选用建筑材料或设备的经济性，尽量不用那些技术不过关、质量无保证、采购困难、运费昂贵、施工复杂或依赖进口的材料和设备；要尽量搞标准化和系列化的设计；各专业设计要遵循建筑模数，建筑标准，按设计规范、技术规定等进行设计。
其三，加强设计出图前的审核工作。加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看，设计方案的不足或缺陷加以克服时，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免将设计中的不足带到施工阶段。
第三，建设施工阶段的成本控制措施
建设项目的施工阶段是投资成本控制的关键环节，主要可以从以下三个方面进行成本的控制：
其一，合理控制工程变更。工程变更包括设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更，这些变更主要由建设单位引起。控制施工变更的关键在于建设单位自我约束，按洽商变更程序办事。应建立工程洽商签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的权限、分工及职责，确保洽商签证质量，杜绝不实及虚假签证的发生。
其二，严格审核承包商的索赔要求。对于承包商索赔要求的处理，则应按合同办事。加强对索赔资料的审查，强调处理索赔的及时性，加强预见性，尽量减少索赔案的发生，以免索赔额过大引起投资失控。
其三，做好材料设备的加工订货。预算人员要广泛掌握建材行情。严格按有关规定做好材料限价工作，合理控制价差水平。对施工单位自行采购的材料，属于指定价范围的，只监督质量，不干预订货。属于指导价范围的，应实行“适当参与，推荐厂家，监督质量及合理限价”的原则，设备采购实行招投标，确保质优价廉。
第四，竣工结算阶段的成本控制措施
凡结算工程必须按设计图纸及合同规定完成，必须要有竣工验收单。如有甩项应在验收单中注明，结算中予以扣除。应做好工程洽商签证及预算增减账的清理。重点做好材料价差及竣工调价的审定工作。审核时应与原招标文件对照，凡原标底内已含项目不能重复出现。要严格按合同及有关协议的规定，合理确定技措费、提前奖和优质奖等相关费用，认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算质量。
三、房地产开发成本控制的意义
成本控制是房地产开发企业的内功，在市场经济竞争中具有十分重要的意义。研究房地产开发成本控制，对于房地产开发企业参与土地市场竞争，腾出利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意义。
首先，我国房地产市场存量过大，其中除宏观经济体制方面的原因外，也有其价格形成机制方面的原因。根据经济规律，商品房售价下调，则有助于楼市跑量。而开发商长年不能下调售价，其中一个主要原因就是由于房地产开发企业的成本控制不力，成本居高不下的缘故。因此，从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。
其次，房地产业经过几年的高速发展，已经走出了暴利的时代。国家加强了金融市场的宏观调控，对资本市场各种违规行为加以整顿和规范，同时抑制房地产过度的市场消费需求；使得房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成往事，必须踏踏实实地合理利用资金，加强成本控制，练好内功。
第三，随着中国加入WTO后房地产业的日益放开，一些资本实力雄厚或有相当融资能力境外资金的涌入以及国内的一些集团型企业在全国的扩张，房地产市场的竞争将更加日趋激烈，在同等条件下，在未来售价不明确或只能预估售价的情况下，只有成本控制得较好的企业才有可能在土地市场竞争中有相对的比较优势，才有可能取得土地的使用权及开发权，成本控制不力的企业必将会被市场所淘汰。
四、结束语
随着房地产价格调控力度的不断增强，产业暴利时代已逐步离去，房地产利润正向社会正常利润水平回归，销售收入的增长空间已相当有限。因此，如何从项目开发角度实现降耗增效，推动房地产企业向集约化管理转变，以有效控制工程建设成本，是当前房地产企业实现企业资产保值增值的重要课题。
参考文献
Abstract: with the development of the industrialization, the city generation and development, and formed an independent industry. And real estate in the society and economy of the important role of practice activities, mainly in the city this environment embodies also come to. Based on analysis of urban planning and real estate development of relations and mutual influence, and based on the science development view, discusses the harmonious development between the way, points out that the urban planning forward-looking, on real estate development and urban planning guide.
Keywords: the city planning, real estate development, the scientific concept of development, sustainable development
中图分类号：TU984文献标识码：A 文章编号：
引言：随着中国城市化快速来临和科学发展观的确立, 追求城市综合效益的最大化是成为现代化城市发展的最终目标, 城市规划与房地产开发经营协调发展则是实现这一目标的现实选择。因此,在科学发展观的指导下,寻求促进城市规划与房地产开发经营协调发展的有效途径,已经成为当前城市建设工作的重点之一。深入分析、正确把握城市规划与房地产开发协调发展的内在机制，对于探求协调发展的有效路径具有重要理论和现实意义。
1.城市规划对房地产用地开发强度的影响
1.1 城市建设用地的开发强度
受到其使用性质和对周围环境的要求以及周围建筑物、构筑物对其制约关系等的影响。城市规划可对确定建设用地的开发强度起到指导作用。通过制定开发地段的控制性详细规划，并根据城市空间景观要求和环境要求以及群体之间的关系，确定该地段的建筑高度、建筑密度和容积率等技术经济控制指标，明确各类用地的最大开发强度，以限制开发过密的倾向，保证良好的生活居住环境质量。这对于实现城市土地利用、城市产业发展和居民生活质量提高相一致的城市规划目标，是非常重要的。
1.2房地产开发对城市规划作用的内在机制
近年来，城市建设逐步引入了房地产开发机制，房地产开发企业逐渐成为城市建设的重要力量，扮演着城市发展者的重要角色。随着城市化快速发展期的来临，城市建设和城市发展的速度将大大加快。为了有效地带动城市建设，促进城市布局结构的完善，加快城市旧区的更新和新区开发，以保证城市规划的有效实施，必须重视和研究房地产开发对城市规划的作用机制。
1.3．房地产开发对城市经济发展的影响
一般而言，在城市经济发展过程中，房地产开发可以带动或影响许多产业的发展，从而加强或改变城市的性质，由此带来城市规划的改变。房地产开发对城市经济发展的作用，主要表现以下两方面：一方面，产业关联作用。房地产开发通过后向、侧向和前向关联效应带动国民经济其他产业的发展。后向关联是指带动为房地产建筑提供各种原材料的产业。侧向关联是指带动与房地产开发相关的建筑业和城镇公用公共事业的发展。这两类产业与房地产的开发具有直接关联效应。房地产开发的前向关联是指为国民经济各部门特别是工业与城市第三产业中的许多服务性行业提供场地、空间和建筑物。
从城市规划的不同分类对房地产开发的指导来看。房地产开发中的商品房建设是城市建设的主要组成部分之一。房地产开发和商品房建设，也要接受城市规划的指导，纳入到城市统一规划之中。但是，城市规划是有层次的，各层次的规划对房地产开发的指导作用是不同力度的。
1.4 城市总体规划对房地产开发的指导
主要体现在三方面：指明房地产开发用地的方向和地段；确定房地产业的开发规模、时序和步骤；安排房地产项目用地周围的环境和配套设施。分区规划的指导作用更加具体，尤其是在如下两方面：要更加明确：确定居住区、片区、组团的划分，大致框定各居住区、片区、组团的用地范围和人口规模；指明各居住区、片区、组团的建筑及用地容量控制指标。详细规划对房地产开发的指导性、控制性更强，规定各地块建筑密度、容积率等控制指标，规定建筑后退红线距离，建筑间距；提出各地块建筑体量、色彩等要求。因此，以为有了总体规划就可以对房地产开发进行完全的指导，或者要求总体规划就做到像详细规划那样来指导房地产开发都是不切实际和无法做到的。
2. 城市规划和房地产开发的关系
1)城市规划对房地产开发起着规范和管制作用。城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划, 服从规划管理。因为在市场经济条件下, 房地产开发商由于受到自身利益的驱使, 往往只考虑到自己的经济效益, 而忽视全局和社会利益。体现在具体的开发过程中就是房地产开发商任意提高容积率或建筑密度或占用公共绿地。因此, 有必要通过城市规划对房地产开发行为进行规范和管制。
2)城市规划影响房地产开发的效益。
影响房地产开发效益的因素很多, 城市规划就是其中的主要因素。城市规划通过影响地价从而影响房地产开发的效益。城市的性质、职能、规模, 城市土地配置的合理程度、用地功能布局,以及城市建设总体容量控制标准从总体层面上决定了城市地价的高低。而这些因素主要都是由城市规划决定的。
3)城市规划指导和促进房地产开发。
由于城市规划是一个城市在比较长的一段时间内的发展蓝图。因此, 城市规划都是建立在详细调查和科学论证的基础上的, 具有一定的前瞻性和指导性。
4）从城市规划的不同分类
对房地产开发的指导来看房地产开发中的商品房建设是城市建设的主要组成部分之一。房地产开发和商品房建设, 也要接受城市规划的指导, 纳入到城市统一规划之中。但是, 城市规划是有层次的, 有总体规划、分区规划、控制性详细规划和修建性详细规划, 后二者又统称为详细规划。各层次的规划对房地产开发的指导作用是不同力度的。有了总体规划就可以对房地产开发进行完全的指导,或者要求总体规划就做到像详细规划那样来指导房地产开发都是不切实际和无法做到的。
2 城市规划和房地产开发的协调发展
2. 1 城市规划应加强对房地产开发的管理
必须增强规划的超前意识。城市规划超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间和思想, 物质准备按照规划进行开发建设,而且能影响房地产开发的投资方向、策略, 促进房地产业健康发展。各城市应根据各地的实际情况,以市场经济为前提,以《城市规划法》为依据, 制定《城市规划法》实施细则、城市规划管理技术规范等地方法规, 使城市规划的法律效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观制约作用。必须增强规划行政主管部门的职能意识。规划行政主管部门还应加强对开发区的规划管理。
2. 2 房地产开发要符合城市规划
房地产开发要符合城市规划, 就要配合政府宏观调控和规划,不能违规操作。其次, 在政府的领导下, 小区规划、建筑风格定位、产品定位、产品配套等方面, 也要结合市场以及城市规划、城市发展定位、城市的人文文化和风土人情。
2. 3 重视市场需求, 促进城市运作
现代城市规划除了注重其系统功能, 形象功能,商业功能, 居住功能,交通及其基础设施等常规功能外,还应重视其经营和市场需求功能, 在布局合理的前提下, 提高城市的运作效率和经营效益。由于城市规划及建设目标的实现与房地产开发密切相关,对一些重要的城市中心区建设工程项目, 应注意规划部门与房地产商的协同与配合。
2. 4 符合城市需求, 达到可持续发展
将项目开发与城市运营结合起来, 自觉围绕城市的总体发展目标,获得可持续发展,而且房地产开发要与城市的规划、发展相一致。这个城市发展需要什么, 就做相应的开发。一个项目的定位一定要符合这个城市、片区的发展需求,也要符合片区消费的需求。
2. 5 城市规划应具有弹性
现代城市规划应具有一定的弹性。由于市场及环境是在不断变化中的, 为适应这种变化,提高经营效益在总体规划布局不发生重大改变的前提下, 局部应具有一定的可调性, 这样可促进城市与环境也应注重创新, 特别应考虑具有地方的资源优势和支柱产业特点民族风特色结合, 增强城市的吸引及辐射功能。另外,在规划指导下的房地产开发经营公司,也必须构建不断创新的经营理念, 以独特的环境文化,经营文化, 经营技巧的运作手段提升自身的核心优势, 增强自身竞争能力。
结语：城市规划与房地产开发协调发展的内在机理应该是：城市规划从总体上对城市开发和建设进行有序的安排，对房地产业开发活动起着最直接、最具体、最有影响的调控作用；房地产开发作为城市规划的落脚点和得以实施的执行者，则是在追求自身利润最大化的同时，实现着城市规划，进而提高城市综合效益。只有这样，才能实现城市规划和房地产开发的共同目标符合科学规划的房地产开发项目得以完满实施取得经济、社会和环境效益时，政府获得最佳政绩，开发商获得最佳业绩。房地产开发按城市规划的指导而进行才能使得城市建设有条不紊的建设,实现科学发展的观念。
一、开展整顿和规范工作的基本做法
（一）加强领导，建立健全组织机构。为认真落实此项工作，我局加强领导，及时成立工作领导小组，抽派人员具体办公，并根据整顿和规范要求，出台了《自治县建设局〈关于房地产市场秩序整顿和规范实施意见〉的通知》，进一步明确了工作目标、重点和步骤。
（二）积极组织，精心安排，稳步推进。按照《实施意见》，我们确定以“七个重点、五个步骤”为内容，开展检查，即以查处违法违规开发建设行为、面积“短斤少两”行为、合同欺骗行为、工程竣工验备案制、违规中介行为、违法广告行为；“五个步骤”即宣传发动、自查自纠、专项督查、整改处理、总结验收。其次，针对当前房地产市场的具体情况，我们出台了相关政策，出台了《关于印发〈自治县房地产开发建设程序〉的通知》、《关于贯彻落实建设部〈关于规范房地产企业开发建设行为的通知〉的通知》、《关于进一步加强房地产市场管理的通知》等文件，进一步规范房地产开发企业行为。
（三）联系实际，突出重点。我县除按照国家、省、地关于整顿和规范房地产市场秩序的要求对存在的七个方面问题进行全面清理和查处外，还针对突出问题进行整改，解决重点薄弱环节。具体是狠抓“四点”：即抓基点，强化开发企业资质管理，优化开发企业结构；抓难点，切实搞好房地产开发项目的源头管理；抓热点，加大典型案例的查处力度；抓弱点，正确处理规范与发展的关系，不护短、不手收。对无证销售等突出问题，我们采取突击检查和日常管理相结合，通过强化资质管理、竣工综合验收等环节，增强企业的遵纪守法、合法经营意识。
（四）查处结合、边整边改。整顿和规范房地产市场秩序能否取得成效，关键在于能否查、处并举，打击违法违规行为是否落到实处，科学合理切实可行的管理制度能否建立起来。从实际情况看，我们这次整顿和规范改变以往只查不究，重查轻罚的现象，加大了依法行政的执法力度。在加强整顿和规范期间，我们还结合全县作风建设的要求抓了管理软环境工作。将机关作风建设、行风建设纳入到部分服务管理中，通过整顿窗口单位，抓便民服务、抓政务公开等，也树立了部门新形象。
二、整顿和规范过程中查处情况
（一）房屋拆迁方面：由于我县尚未有拆迁资质单位，都是采取自行组织拆迁的方式，开展拆迁工作。房开企业能够及时办理拆迁许可证，按拆迁规范进行；拆迁资金没有发生拖欠、挤占、挪用现象，做到专款专用，保障了拆迁当事人的合法权益；
（二）房地产交易方面：各房开企业都能按规定办理预售（销售）许可证，没有发生收取房号定金、诚意金等变相预售行为；能够使用规范化示范合同文本。
（三）房地产开发违法违规方面：经查发现未经许可擅自开工项目1个，已整改、补办手续；无证从事房地产开发经营1个,处罚5000元罚款，并责令停工。
（四）商品房面积计算方面：多计算面积116.9m2，已整改并退款。
（五）商品房竣工验收备案方面：未经综合验收就交付使用的项目1个，通过整改已合格；未提供《两书》的开发企业2家，已按要求进行了整改。
（六）房地产广告管理：都能兑现广告承诺内容，没有发生虚假和不实的广告行为。
（七）房地产中介服务：目前我县还没有中介服务机构。但房开企业的销售人员，已按规定要求参加培训，取得上岗证书。
三、存在问题
（一）物业管理工作滞后，需进一步加强房开项目的物业覆盖面。
（二）商品房合同签订上不规范，没有严格执行“一价清”和明码标价制度。
（三）外地评估机构不按实评估，造成契税流失。
四、下步工作打算
（一）继续加强商品房预售管理，继续执行国家、省有关商品房预售管理规定和我县颁布的《关于实行商品房预售资金监管通知》，防范商品房预售风险，切实保护消费者的合法权益。
（二）继续执行商品房销售“一价清”制度和明码标价制度。
二、现阶段房地产业实现低碳化存在的问题
国家对低碳的发展很重视，并且房地产开发企业的发展战略往往都是走在人们观念前面，引导新的生活模式．只是大部分房地产企业虽然认同低碳开发理念，却并没有具体的实施步骤．根据调查，在我国约430亿m2的建筑中，只有4%采取了能源节约措施．
三、低碳经济下房地产开发运行对策建议
根据上述现阶段房地产业实现低碳化存在的问题，主要从政府、房地产企业、房地产技术体系和消费者方面来提出对策和建议．
1.政府要倡导推行低碳开发房地产低碳经济模式的发展离不开政府的支持，政府必须要提出低碳经济的发展方略．首先是制定低碳开发的产业技术政策、科技政策及财政支持政策，对于实施低碳房地产开发模式，应通过降低税收或增加财政补贴手段，降低低碳房地产开发成本;反之，严惩能耗高、排放大的房地产开发产品．
2.房地产企业要制定低碳战略、实施低碳开发模式对于房地产企业来说，作为低碳开发的践行者不仅要积极应对低碳时代的到来，而且在战略上要有低碳开发的长远策略．在资金方面，从利润中预留出低碳开发的资金;在实施方面，要从低碳设计、低碳材料选用、节能施工技术开发、后期运营成本、低维修成本等各环节把握低碳运作模式，以便抢占先机．
3.健全低碳房地产技术体系和建立房地产低碳考评体系当房地产开发逐渐步入低碳模式后，由于建筑结构设计、建筑原材料、装饰装修材料等领域科技研发的投入不同，最后环保低能的效果也不同．所以，行业要制定相应的建筑节能规范，构建低碳建筑标准的第三方测评体系，并对建筑适当地进行节能评级与认证体系，使公众知晓，并公众根据标识积极选用低碳的房地产产品．
4.消费者增强低碳生活意识目前，消费者对于低碳生活意识还有待加强．低碳意识的欠缺在一定程度上影响了消费者的需求选择，也制约了低碳环保绿色建筑及相关低碳产品的推广．低碳绿色生产是低碳经济向前发展的基本条件，而且低碳的生活方式也是房地产业走向可持续发展的关键因素．
开发商开发的房地产产品往往能够引导人们的潮流生活，所以要先从增强低碳绿色房地产的大众认知开始，让消费者接受低碳生活，愿意为增加的低碳成本买单，最终形成低碳生活的消费．另外，房地产开发企业应该对城市未来的规划发展有所考虑，在建造住宅小区的同时，应配套建设包括商业、工业、服务、娱乐及教育等设施．建筑本身要满足低碳要求，经过开发之后，再建一些连锁的低碳产品，比如居民入住以后可居住、也可工作和购物、消费，这样既节约了交通费用和上班时间，又使办公成本和居住成本减少，这是长远的效应，如果房地产开发企业有这样的远见，就能从项目的整体角度去考虑低碳节能．
中图分类号：F293文献标识码： A
在房地产项目中，开发项目的管理是具有关键地位的。它之所以如此重要是因为它可以降低工程成本，缩小工程的施工风险。但是，在目前来看，工程管理还是一项十分复杂的系统性管理工作，工程的管理存在建设的每一个部分。若房地产开发项目工程管理所收到的成效较好，有利于提高整个房地产工程的质量。
一、房地产开发项目工程管理概述
（1）房地产开发项目工程管理的重要意义
①由于房地产开发项目工程的建设内容较为广泛，其工程管理在项目的建设过程属于一线的基础性综合管理工作，同工程建设的每一环节都有着直接联系，只有条理性和系统性较强的管理才能够确保工程保质保量的按时完成。②房地产开发项目工程管理有利于疏通房地产建设项目过程的社会关系。在房地产开发项目建设的过程中，要与社会各个部门、企业之间产生联系，而这些联系大多由开发项目的工程管理员进行，只有管理恰当才能确保房地产开发项目的完整性。③房地产开发项目工程管理是工作量较多且最为主要的一项职能工作，它贯穿在整个投资建设过程。从前期的决策阶段到后期的交付使用阶段，甚至是实施过程的其他职能活动，所有的工作都在工程管理范围之内，全都离不开工程管理工作。
（2）房地产开发项目工程管理的具体内容
房地产开发项目工程管理的内容繁多，以蒙山新联标准工业厂房工程、兴隆佳苑、兴隆花园等开发建设项目为例，具体的工程管理内容主要有房地产开发项目的整体规划与管理、房地产开发项目的质量监理、房地产开发项目的配合协调管理工作、工程验收的管理几个方面:
1）房地产开发项目的整体规划与管理。此项管理内容是房地产开发项目进行施工之前不可缺少的重要步骤，主要是制定出切实可行的工程方案。严禁将规划时间缩短来加快工程的开工，以免后期工作无法正常的进行，使得建设成本额外的增加。
2）房地产开发项目的质量监理。房地产建筑物自身质量的好坏对于其竞争有着重要影响，想要获得更多的社会效益和经济效益，首要任务是确保建筑物的质量。所以在建设过程要对现场施工做到严格的监理，一旦发现存有质量问题要及时的严查落实。
3）房地产开发项目的配合协调管理工作。由于房地产开发项目涉及因素较多，建设的范围较广，在建设过程中免不了出现矛盾。工程管理有利于协调所出现的各种矛盾，配合好建设单位，使工程建设顺利的进行。
4）工程验收的管理。只有符合合同有关竣工相关标准的工程才算是竣工完成，因此，在工程竣工前应两格参照国家相关的质量审核标准，开展验收工作。验收工作开展得好有利于缩短竣工的时间，顺利进行竣工结算。
二、房地产开发项目工程管理的现状
目前部分房地产开发项目工程管理存在的现状有:房地产开发项目工程管理的体制尚未健全、房地产开发项目工程管理前期的准备工作不足、房地产开发项目工程管理没有明确的奖惩制和责任制，如图1所示。
图1 房地产开发项目工程管理存在的现状
（1）房地产开发项目工程管理的体制尚未健全
作为房地产开发项目工程管理中较为重要的一个方面，管理体制对于工程管理具有重要影响，若管理体制欠缺，不但会阻碍开发项目工程的实施，还会影响到房地产开发商的发展。当前形势下，大多数的房地产开发项目都普遍存在削减管理人数来节约开支和成本，致使出现工程管理人员空缺的现象。
（2）房地产开发项目工程管理前期的准备工作不足
许多的房地产开发公司通常情况下都将关注的焦点过多集中在所开发的地块位置、周边配套设施以及商业环境上面，缺乏工程前期调研准备工作，对技术资料掌握也不是很充足。另外，开发商对工程管理工作了解的不多，导致开发商草率的进行开工，由于对工程管理缺乏足够的掌握，在进行设计时没有充分的依据，也无法进行项目管理的预测以及控制团。同时也致使开发单位不能很好的了解和掌握城市相关信息，在一定程度上给业主带来许多困扰和不便。
（3）房地产开发项目工程管理没有明确的奖惩制和责任制
在房地产开发项目的工程管理中，质量管理是较为关键的一个环节，但是通常会存在工作人员责任不明确，无法将责任与质量相挂钩的问题，一旦出现质量问题无法及时找出具体的责任人，久而久之导致工作人员的责任感逐渐淡薄，影响总体的工程质量。另外，在工程管理中欠缺奖惩制度，在管理方面成绩突出的人员没有得到相应的奖励，严重的降低工作人员的工作积极性，从而导致工作人员在工作上敷衍了事。
三、加强房地产开发项目工程管理的措施
基于以上大部分房地产开发项目工程管理中目前的现状，并结合我们具体的房地产开发项目，如:梧州市大型高尚低层住宅小区“欧洲花园”商品房开发项目、银湖碧苑商品房开发项目等具体的实例，采取合理有效的措施在今后的工作中加强房地产开发项目工程管理将显得很有必要。
（1）健全房地产开发项目工程管理的体制
房地产开发企业要稳步的生存发展下去，就必须以健全的工程管理体制作为前提。如:“欧洲花园”虽有一套完整的工程管理体系，但在实际执行的过程中，因为管理体制尚有欠缺的部分，使得管理不够充分。建立健全的房地产开发项目管理体制，首要任务是优化配置房地产项目管理机构以及管理部门，同时根据房地产开发项目工程管理实际的工作需求进行人员的适当分配，满足房地产开发项目工程管理过程中的具体工作，并将这些工作具体落实到位。
（2）加强房地产开发项目工程管理前期的准备工作
要优化房地产开发项目工程管理工作就要加强工程管理前期的准备工作，其中包括设计阶段与规划阶段的准备工作，在设计阶段应该充分重视并规划设计，将市场的需求作为出发点，综合考虑生态、经济、性能等多个方面的设计，全方位协调与平衡利益，避免不停变更所致的浪费习。除此之外，同设计单位加强联系，做到全面的管理，使前期管理、过程管理、事后管理一致，使项目管理成为动态管理系统。同时也要结合具
体实际情况，遵循预算的施工图。
（3）建立并完善工程管理的责任和奖惩机制
房地产开发项目工程管理体系要长期的维持下去首先必须要有相应有效的工程管理责任制，将具体责任落实到负责人。其次建立工程绩效管理，建立起确实可行的工程管理绩效考核标准以及明了的奖惩机制，做到准确、客观的将责任制的工程管理推行到底，强化责任和明确分工，并使工作人员得到相应的奖励和惩罚。最后，加强建设项目的施工管理，充分的调动工程管理人员的工作主动性一、积极性和创造性。
结语
综上所述，作为工程建设中较为重要的职能性工作，房地产开发项目工程管理是一项系统性的复杂工作。房地产开发企业应将当代房地产的开发管理的理念、房地产市场需求以及对市场的准确把握作为基础，以最新施工技术作为依托，并将专业化管理当作核心，投入大量优秀人力资源进行全面管理。并健全开发项目工程管理体制，加强房地产开发项目工程的管理，推动房地产开发企业蓬勃向上的发展。
参考文献
