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日本出现房地产基金并不早。1992年以前，日本的地产发展相对封闭，基本上没有外资进入。20世纪80年代日本人在进行房地产价格评估时，并不知道用DCF的方式进行估值。
20世纪90年代，日本的银行在泡沫经济破灭以后，产生了大量的坏账。自1992年起，日本房地产市场的价格连续下降了8年。这8年时间日本银行一直在处理坏账，处理各种房地产抵押物。2000年起，一些地方才开始停止下降。这一段时间投行和基金都发了大财。
Lone Star（中国有人翻译成龙星基金，也有人翻译成孤星基金）是1995年才在美国成立的基金。1997年进入日本，开始几年就是从事不良债权的收购和处理。日本全国各地有900多家高尔夫球场。20世纪80年代，高尔夫球场会员证被炒得非常热。一张会员证几千万日元，是普通工薪阶层数年的年俸。会员证规定如果会员要求退会的话，钱是要全额退还的。20世纪90年代以后，许多会员退会，许多高尔夫球场无法偿还会员的会员费，纷纷申请破产或者破产保护。Lone Star就在此时，收购了150家高尔夫球场。在2007年打包在东京证券交易所主板上市，叫PGM控股。同样，高盛旗下的房地产投资基金也在2002年开始大批购入高尔夫球场100多家。2006年在东京证券交易所主板上市。高盛和Lone Star各自都赚到了不菲的收益。
90年代后期，日本人开始逐步了解到美国投行和基金的运作模式，开始设立各种各样的房地产基金。大部分基金也是从购买银行的不良债权开始的。日本的地产基金开始进入到普通国民的视线中，是2005年以后的事情。其中有两个原因，一个是市面上开始有介绍美国投行和秃鹰基金在日本赚钱的书籍。另外一个原因是这个时候已经有许多的房地产基金管理公司在日本证券交易所上市。
2002年以后，日本的房地产市场开始停止下降并缓慢上升。其中一个重要的原因就是国际和日本国内大批的房地产基金出现，大家都争相购买优质的房地产资源。这个阶段给这些房地产基金融资的，主要是欧美的一些金融机构。2007年到2008年发生次贷危机，提供给日本这些基金公司的贷款没有了来源，资金链条断掉了，日本的房地产基金行业迅速垮掉。
2010年以后，日本的房地产市场开始恢复，但是，日本的房地产基金管理公司已经没有了2000年到2006年之间的风头。
2 日本房地产基金的结构
日本私募房地产基金的结构主要有两种。
一种是GK-TK结构。所谓的GK就是日语里的“合同会社”。会社在日语里是公司的意思。合同会社的法律根据是2006年5月修订实施的日本会社法，也就是公司法。TK就是日语里的“匿名组合”。其法律根据为日本的商法。需要注意的是，这种框架下，买卖的是房地产信托收益权，而不是房地产本身。
一种是TMK 结构。TMK是日语里的“特定目的会社”，其法律根据为2000年实施的资产流动法。
这两种框架的设计需要考虑的是：一、把大额的房地产投资变成小额化，满足不同投资家出资的需求;二、避免双重征税。日本的企业法人税税率在40%左右，税负非常重;三、实现倒产隔离，限定投资家的损失;四、方便贷款。
目前日本地产基金购买的地产，大部分都不是实物的房地产，而是购买的房地产信托收益权。这样做有两个重要的意义，一是可以极大地减轻交易过程中的税负担，另外一个意义是，信托银行在接受房地产设定信托的时候，要进行各种各样的审查。如果是涉及黑社会的地产，就不能设信托，产权上存在重大瑕疵的，或者建筑质量上有重大问题的，也不能设为信托。
3 房地产基金的“炼金术”
日本房地产基金给投资家承诺的预期收益一般是15%以上。2007年次贷危机之前，基本上都达到了。房地产基金管理公司也收到了可观的管理费。每年都有杂志公布上市公司员工平均年俸的排行榜。长期以来平均收入比较高的行业都是传媒（电视台和大型广告公司），大型银行和大型证券公司，综合商社还有一些竞争力比较强的制造企业。2005年到2007年排行榜中，有不少的房地产基金管理公司名列前茅。2006年和2007年，日本的房地产基金管理公司Davici Advisory连续两年蝉联日本第一名，员工的平均年收入为1 700万日元左右，折合17万美元左右（但这家公司之后受次贷危机的影响破产了）。外资投行和外资地产基金公司的员工平均收入更高。但因为他们不是日本的上市公司，所以不在这些排行榜中。
那么这些地产基金是如何炼金的？
3.1 买便宜的东西。20世纪90年代，美国的投资银行和房地产基金买的一般都是银行处理坏账而释放的房地产抵押物。价格比较便宜。不过2002年之后，这种机会就基本没有了。
3.2 处理房地产存在的一些法律问题。主要问题就是产权纠纷或者是和相邻的房地产的摩擦。比如院子里的树木枝叶长到了邻居的院子里，或者说，违反法律规定设置了一些广告牌子，或者没有无障碍通道等。
3.3 尽可能地使用高杠杆。日本的房地产基金之所以在20世纪90年代后期开始飞速发展，一个原因是法律开始允许房地产证券化，另外一个原因是Nonrecourse loan开始在日本盛行。Nonrecourse Loan是摩根大通在1997年左右率先导入日本的。之后日本银行也开始模仿实施，这大大方便了房地产的融资。欧美的投资银行和商业银行对房地产进行融资之后，组成CMBS或者RMBS，进而组成CDO等证券化产品。房地产基金在运作过程中，每购入一个投资标的，都毫无例外地使用了贷款。日本在20世纪90年代以后，贷款的利息都非常低，这无形中提高了投资收益率。
3.4 对建筑物的耐震或者环境保护进行改造。日语里有个词“既存不适格建筑”就是说建筑物建造的时候，是严格遵守了当时的法规法令，但是之后比如在抗震耐震要求上，日本的国家标准提高了，建筑物达不到国家现行标准了。那么对这些建筑物进行修补，使其抗震能力达到国家要求。另外，如果建筑物中有石棉存在。一般都要进行除掉石棉的工作。通过这些工作，提高建筑物的价值。这种方法用得比较多。最近几年少了。主要原因是由于基金的大规模运作，这类建筑物基本上都被改造过了。
3.5 对建筑进行重新装修或者用途的改造。比较多的是对电梯和建筑物的外墙壁进行改造。装修之后租金价格会上升。
3.6 进行合理的租赁搭配。也就是重新定位房地产的市场位置，根据需要赶走一些租户，导入一些新租户，改变写字楼或者商业设施的品质，提升商业设施的客源数量和质量。
3.7 提高租金。就是简单地提高既有租户的租金水平。如果租户不同意，就赶他们出去。
3.8尽可能降低交易成本。比如日本的地产基金买卖的大部分都是房地产的信托收益权，而不是房地产实物。其中一个重要原因就是可以避免房地产交易税，减少支出。
4 投资日本房地产行业的利和弊
关于投资日本的房地产行业，最大的问题或者风险是中日关系的问题。近年来，中日关系不断恶化，而且还有进一步恶化的倾向。政治关系会不同程度地影响到实体的投资。另外一个重要的问题是，日本社会对于海外投资，总体来说，不是持欢迎的态度。当然，这种现象在绝大多数国家都会有。
但是如果纯粹从投资的角度看，也不能简单说投资日本房地产行业就不如投资其他发达国家。日本有自己独特的优势。从房地产市场的成熟度和透明度上来讲，日本的房地产市场并不亚于欧美发达国家。日本在20世纪80年代后期人均GDP达到过全世界第一的水平。但是房地产市场的成熟是次贷危机之后的事情。日本在20世纪80年代经历了历史上少有的房地产泡沫。在次贷危机前后又经历了一次小型的地产泡沫。经历了这些过程，投资人和普通老百姓对地产市场的认识更加理性和成熟。2001年开设了REITs市场。
日本房地产的价格非常透明。日本的国土交通省每年会公布土地的公示价。每年政府组织房地产评估师，对全国几十万个定点的土地，每年1月1日时间点的价格进行公布。每年日本国税厅也会公布路线价。也就是公布全国道路沿线的土地，每年1月1日这个时间点的土地价格。每年各个地方政府也会给不动产进行固定资产的评估。根据这个评估金额对规定资产征收不动产税。
日本的房地产登记是在法务省进行的。任何人都可以到指定的办公窗口去查阅任何一块土地或者建筑物的权属和其历史变更过程。
日本的房地产市场有一些固有的习惯，高度保证了房地产所有人的权益。比如，在出租写字楼或者商业设施的时候，一般会收取6个月左右的房租作为保证金。在出租民用住房的时候，都需要租户提供担保人。并且一般会收取1个月或者2个月的押金。而且，日本的保险高度发达，所有的建筑物基本上都有火灾保险。
日本近20年来利率都特别低，有一段时间甚至为零利率。在日本进行房地产投资，投资杠杆的效果是非常明显的。海外投资家投资日本房地产基金，一般的IRR是15%左右。在中国房地产价格增速放缓的情况下，15%是一个非常可观的回报。
进入2014年，不少中国的城市开始取消了限购。中国的房地产市场明显逼近一个拐点。
个人认为日本在以下的几个方面，对比其他国家具有相对的优势或者说对中国企业具有特别的价值：
4.1 日本的房屋抗震技术。大家知道日本是个地震多发国家。一直到20世纪60年代，日本才开始建造高层建筑物。位于日本东京的霞关大厦是日本第一座高层建筑，但也只有30层左右。1993年，位于横滨的Yokohama Landmark Tower开业。这栋楼高296米，有70层高。近50年来，日本发展了非常成熟的耐震、抗震、免震技术。
4.2 小户型建筑。日本和欧美主要发达国家相比，有一个明显的劣势，就是地少人多。日本的国土面积为36万平方公里左右。人口为1.2亿左右，而且国土面积的一半以上都是山地和丘陵。大部分人口聚居在城市，城市的土地供应非常紧张。日本的房屋居住面积比欧美国家要小。但是人们总是期望在有限的条件下，生活得更加舒适，日本人也不会例外。日本的房地产企业，通过理念的更新和技术的进步来满足消费者提出的需求。
战后60年的发展，日本的房地产行业积累了丰富的经验。这些经验毫无疑问是值得我们学习和借鉴的。最近万科推出了15平方米极小户型。这就是一个例子。
4.3 养老设施。日本15年来，国民的平均寿命和女性的平均寿命一直是全世界第一，女性平均寿命为89岁。日本有各种各样的养老设施和医疗护理设施。
合营方向合营企业投出非货币性资产产生损益的处理。合营方向合营企业投出或出售非货币性资产的相关损益，应当按照以下原则处理：
（1）符合下列情况之一的，合营方不应确认该类交易的损益：与投出非货币性资产所有权有关的重大风险和报酬没有转移给合营企业；投出非货币性资产的损益无法可靠计量；投出非货币性资产交易不具有商业实质。
【例题1】甲公司与乙公司共同出资设立丙公司，各持股比例50%，共同控制丙公司。2012年1月1日甲公司投出厂房，该厂房的账面原值2000万元，已提折旧400万元，公允价值1700万元。假定该项投出非货币性资产交易不具有商业实质。
要求：编制甲公司2012年1月1日对丙公司投资的会计分录。
【答案】
借：固定资产清理 1600
累计折旧 400
贷：固定资产 2000
借：长期股权投资——丙公司（成本） 1600
贷：固定资产清理 1600
（2）合营方转移了与投出非货币性资产所有权有关的重大风险和报酬并且投出资产留给合营企业使用的，应在该项交易中确认归属于合营企业其他合营方的利得和损失。交易表明投出或出售的非货币性资产发生减值损失的，合营方应当全额确认该部分损失。
【例题2】甲公司、乙公司、丙公司于2012年3月31日共同出资设立丁公司，注册资本为5000万元，甲公司持有丁公司注册资本的38%，乙公司和丙公司各持有丁公司注册资本的31%，丁公司为甲、乙、丙公司的合营企业。甲公司以其固定资产（厂房）出资，该厂房的原价为1600万元，累计折旧为300万元，公允价值为1900万元，未计提减值准备；乙公司和丙公司均以1550万元的现金出资。
假定厂房的尚可使用年限为10年，采用年限平均法计提折旧，无残值。丁公司2012年实现净利润为800万元。假定甲公司有子公司，需要编制合并财务报表，不考虑增值税和所得税等相关税费的影响。
要求：编制甲公司2012年度个别财务报表中与长期股权投资有关的会计分录及2012年12月31日编制合并财务报表时的调整分录。
【答案】
1）甲公司在个别财务报表中的处理
甲公司上述对丁公司的投资，按照长期股权投资准则的原则确认初始投资成本；投出厂房的账面价值与其公允价值之间的差额600万元（1900-1300）确认为处置损益（利得），其账务处理如下：
借：固定资产清理 1300
累计折旧 300
贷：固定资产 1600
借：长期股权投资——丁公司（成本） 1900
贷：固定资产清理 1900
借：固定资产清理 600
贷：营业外收入 600
2012年12月31日投出固定资产中未实现内部交易损益=600-600÷10×9/12=555（万元）。
2012年甲公司个别报表中应确认的投资收益=（800-555）×38%=93.1（万元）
借：长期股权投资——丁公司（损益调整） 93.1
贷：投资收益 93.1
2）甲公司在合并财务报表中的处理
借：营业外收入 228（600×38%）
贷：投资收益 228
（3）在投出非货币性资产的过程中，合营方除了取得合营企业长期股权投资外还取得了其他货币性资产或非货币性资产，应当确认该项交易中与所取得其他货币性、非货币性资产相关的损益。
【例题3】甲公司和乙公司于2012年3月31日共同出资设立丙公司，注册资本为1900万元，甲公司持有丙公司注册资本的50%，乙公司持有丙公司注册资本的50%，丙公司为甲、乙公司的合营企业。甲公司以其固定资产（厂房）出资，出资时该厂房的原价为1200万元，累计折旧为320万元，公允价值为1000万元，未计提减值；乙公司以900万元的现金出资，另支付甲公司50万元现金。
假定厂房的尚可使用年限为10年，采用年限平均法计提折旧，无残值。丙公司2012年实现净利润800万元。假定甲公司有子公司，需要编制合并财务报表，不考虑增值税和所得税等相关税费的影响。
要求：编制甲公司2012年度个别财务报表中与长期股权投资有关的会计分录及2012年12月31日编制合并财务报表时的调整分录。
【答案】
1）甲公司在个别财务报表中的处理：
甲公司上述对丙公司的投资，按照长期股权投资准则的原则确认初始投资成本；投出厂房的账面价值与其公允价值之间的差额120万元（1000-880）确认为处置损益（利得），其账务处理如下：
借：固定资产清理 880
累计折旧 320
贷：固定资产 1200
借：长期股权投资——丙公司（成本） 950
银行存款 50
贷：固定资产清理 1000
借：固定资产清理 120
贷：营业外收入 120
由于在此项交易中，甲公司收取50万元现金，上述利得中包含收取的50万元现金实现的利得为6万元（120÷1000×50），甲公司投资时固定资产中未实现内部交易损益=120-6=114（万元）。2012年12月31日固定资产中未实现内部交易损益=114-114÷10×9/12=105.45（万元）。
2012年甲公司个别报表中应确认的投资收益=（800-105.45）×50%=347.28（万元）
借：长期股权投资——丙公司（损益调整） 347.28
贷：投资收益 347.28
2）甲公司在合并财务报表中的处理
借：营业外收入 57（114×50%）
贷：投资收益 57
【例题4】甲公司、乙公司和丙公司共同出资设立丁公司，注册资本为5000万元，甲公司持有丁公司注册资本的38%，乙公司和丙公司各持有丁公司注册资本的31%，丁公司为甲、乙、丙公司的合营企业。甲公司以其固定资产（机器）出资，该机器的原价为1600万元，累计折旧为400万元，公允价值为1900万元，未计提减值；乙公司和丙公司以现金出资，各投资1550万元。
假定甲公司需要编制合并财务报表。不考虑所得税影响。甲公司的账务处理如下：
甲公司在个别财务报表中，对丁公司的投资长期股权投资成本为1900万元，投出机器的账面价值与公允价值之间的差额为700万元（1900-1200），确认损益（利得）。
借：长期股权投资——丁公司（成本） 19000000
贷：固定资产清理 19000000
借：固定资产清理 12000000
累计折旧 4000000
贷：固定资产 16000000
借：固定资产清理 7000000
贷：营业外收入 7000000
甲公司在合并财务报表中，对于上述投资所产生的利得，仅能够确认归属于乙、丙公司的利得部分在合并财务报表中需要抵消归属于甲公司的利得部分266（700×38%）万元，在合并财务报表中作如下抵消分录：
借：营业外收入 2660000
贷：长期股权投资——丁公司 2660000
上述在个别和合并财务报表中的处理，也可以比照权益法下顺流交易对未实现内部交易损益抵消进行处理的原则。假定丁公司投资当年实现净利润为零，甲公司在个别和合并财务报表中作如下处理：
1）甲公司个别财务报表上按照权益法确认投资收益时，对于因投出非货币性资产上的利得作为顺流交易未实现内部交易损益处理，因丁公司设立当年度实现净利润为零，在确认投资收益时，将零的净利润减去投出非货币性资产上的利得与所持股权比例计算应确认的投资损益。
应确认的投资收益=（0-700）×38%=-266（万元）
借：投资收益 2660000
贷：长期股权投资—损益调整 2660000
2）甲公司在其编制的合并财务报表中，对上述未实现内部交易损益在个别财务报表基础上作如下调整：
借：营业外收入 2660000
贷：投资收益 2660000
未来期间，该项投入丁公司的固定资产计提折旧时，前期投资时产生的利得上的折旧部分在计算确认投资收益时作为内部交易损益进行后续处理。
参考文献
一、房企的国际化布局：海外投融资解读
（一）发展背景方面
近两年来，我国多家品牌房企纷纷进军海外，掀起房企海外投融资热潮。2013年部分标杆性房企纷纷“出海”，而2014年，绿地等房企拓展海外的消息备受关注；据中国指数研究院公布的房企融资统计数据显示，2013年，我国通过境外融资平台向海外发行债券的房企共有38家，募集资金约1340亿元人民币，而2014年上半年，通过境外融资平台发行债券的房企共25家，发行债券35笔，募集资金约797亿元人民币。而根据《2013年度中国对外直接投资统计公报》显示，我国对外直接投资已连续两年蝉联全球第三，2013年统计年鉴显示，截止2012年我国房地产业对外直接投资存量95.81亿美元，增幅明显；另据美国传统基金会与企业研究所联合开发的CGIT数据库数据显示，2013年我国一亿美元以上的房地产海外投资项目共22项，金额共计117.6亿美元，增幅分别达38%和54%。
根据2014年中国上市房地产企业百强榜，本文以排名前两位的上市房企万科和保利地产为例，重点比较它们在海外融资与投资等方面的异同点，以解读我国大型房企海外战略布局的基本特点。具体比较分析如下表1所示。
（二）海外融资方面
由于受内地融资环境所限，自2011年以来，我国房企融资逐渐转向海外市场。基于万科与保利地产的比较分析，我国房企的海外融资基本呈现以下特点：其一，在股权融资上，我国房企基本通过发行境内上市外资股（B股）或直接在香港上市等方式搭建境外融资平台，以获取海外股权融资，同时打通海外债权融资的渠道。例如，万科通过发行B股募集资金，而恒大、碧桂园等大型房企则通过在香港主板上市获取境外资金的支持。
其二，房企海外债权融资基本借助香港市场完成，如表1的分析显示，万科的两笔海外债券均由其香港全资子公司万科地产（香港）发行，而保利地产的美元债券也是由其全资子公司恒利（香港）发行，可见，借助香港子公司发行债券对于内地上市房企更为普遍。这主要是由于香港资本市场活跃，IPO与发行债券的融资渠道相对畅通，便于房企获取海外资金的支持。
其三，房企海外债权融资依赖自身信用评级。当前房企海外发债的现状反映，万科、保利、绿地等大型房企所发行的债券更受到境外投资者的认同，且融资成本相对更低。统计数据显示，2013年我国房企海外发债平均利率为8%，而表1显示，万科和保利地产发债利率均低于5%，而其中万科2.625%的融资利率更是让同行羡慕，这主要是由于大型房企的信用等级更有保障。例如，万科借助全球顶级评级机构的标普、穆迪与惠誉分别了“BBB+”、“Baa2”与“BBB+”的长期信用评级报告，使其成为境内信用最好的房企，以增加境外投资者对其所发行美元债的认可。
其四，房企海外融资难度加大，成本渐高。受到美国QE的逐渐退出与人民币汇率波动等的影响，我国房企海外融资难度大幅增加，成本明显上升。据统计数据显示，2014年4月，国内十大标杆性房企的海外融资环比3月回落24.7%，连续两月下滑。而表1显示，保利地产融资成本明显高于万科，这既是由于信用评级的影响，也是由于市场环境变化所导致的海外融资成本的逐渐上升。
（三）海外投资方面
纵观当前现状，我国房企海外布局正在持续扩展，但仍处于探索与试行阶段。结合万科与保利地产海外投资状况的分析，我国房企海外投资基本呈现以下特点：
一是房企海外投资持续增长，但仍然处于辅助地位。如表1所示，以万科和保利地产为例，作为房企龙头的万科在2013年已分别在香港、美国和新加坡等地进行多起境外投资项目，而保利地产虽还未明确进行海外投资，但亦开始谋划国际化发展，对非洲和西欧市场进行了考察调研，以便实施国际化战略。然而，尽管当前我国房企海外布局已成趋势，但内地房企依然以国内市场占主导。如万科董事长王石表示，万科在国内的投资依然占据98%，而未来国外投资将逐步提升至20%。
二是房企海外投资与海外融资相辅相成。由于中国为外汇管制国家，境外融资能够为房企海外扩张提供外币储备，保障房企海外拓展。以万科为例，万科通过成立海外事业部，并购香港南联地产以借壳上市，实施B转H方案以打通海外融资渠道，然后再进行香港买地与投资美国和新加坡项目得以逐步实施国际化战略。
三是海外投资项目以与当地企业合作开发为主。2013年万科在境外的四项房产开发项目均是与当地品牌开发商进行的合作开发，万科希望通过这种模式既降低风险，又能通过与境外同行的深入合作，获取海外运作经验，提升管理能力，实现向“轻资产”的变革；四是房企海外投资项目以“内销”为主。出于稳健性考虑，我国房企海外投资项目多针对海外华人客户，优先考虑以海外华人集中区作为投资重点。如万科海外项目选择以美国、新加坡等中国的主要移民国家作为开发地，且主要以对其需求较为了解的海外中国客户作为销售对象。
二、房企可持续发展现状：以万科与保利为例
（一）相似性：实际增长超过可持续增长速度
企业可持续增长概念由希金斯（1977，1981）首次提出，其后，范霍恩（1988）对其进行了深入研究，他们分别定义可持续增长率为“无需耗尽财务资源状况下企业销售增长的最大比率”以及“基于既定经营、债务与股利发放目标比率状况下企业最大销售增长比率”。可持续增长理论认为，可持续增长率反映了企业发展的适宜速度，实际增长率反映企业发展的实际速度，两者的差异反映了理想与现实之间的差异。而国外研究显示，增长过快与增长过慢均会导致企业财务问题，进而致使企业经营失败或破产，因此，企业增长状况是企业可持续发展的决定性影响因素。统计数据显示，万科与保利地产的实际增长均超过了可持续增长（其中，万科2010年实际增长低于可持续增长，保利2006年实际增长略低于可持续增长），因此，从整体上而言，2006-2013年间，万科与保利地产均处于增长过快状态。万科与保利地产实际增长率高于可持续增长率的状态表明这两家房企存在现金短缺现象。2006-2013年间，万科与保利均在2006与2007年的快速增长之后，增长率慢慢回落，但保利地产相对万科的增长速度略快，且偏离可持续增长速度的幅度更大。
（二）差异化：增长过快的成因略有差异
根据可持续增长理论，企业增长过快可能是由于负债比例过大、权益资本比重较少、股利支付率较高及过分的多元化经营等相关原因所引起的。对比分析万科与保利地产增长过快的成因，它们均以房地产开发为主业，核心业务突出，且均存在较高负债率（其中，2006-2013年间，万科资产负债率在64.94%-78.32%之间，而保利的资产负债率在68.62%-78.98%之间），但其相似之中却存在一定的异质性：
一是在营业利润率与财务费用率的平衡上，万科的营业利润率与财务费用率之间基本保持合理的平衡关系，而保利地产营业利润率在2006-2009年间均高于万科，从2010年开始逐渐低于万科，且其财务费用在2010年以前均为负数，2010年以后也明显高于万科，这实际上表明了其资产回报率较低与资本结构的不合理。
二是在融资杠杆率上，2006-2013年间，万科带息债务比重（居于46.04%-54.76%之间）明显低于保利地产（居于50.48%-66.44%之间），且其融资成本亦低于保利地产，由于保利的融资主要来源于国内，平均融资成本过高，正在逐步侵蚀其营业利润率，而万科顺畅的境外融资平台使其融资成本明显低于保利；保利在2013年开始搭建海外融资平台，虽然其海外发债成本虽高于万科，但依然低于国内融资成本。
三是在资产利用效率上，保利地产在净资产收益率基本均高于万科的同时，总资产周转率却总体均明显低于万科，表明保利地产在资产管理与运营效率方面相较于万科更为弱化，因此，在未来期间，还需要进一步增强房产销售能力，改善资产回报状况，提升资产利用效率。
（三）不确定性：未来可持续发展的不确定
依据万科与保利地产可持续发展的比较分析表明，万科与保利地产均处于增长过快状态，且保利地产比万科呈现更快的增长速度，而其在负债比重和融资成本上明显高于万科，在资产利用效率方面却低于万科，这致使其与万科在竞争优势上的差异化，而产生这一差异的主要因素之一则是它们在海外投融资方面的差异性。
然而，无论是万科、保利，还是如绿地、碧桂园等其他率先实施海外布局的房企，仅仅从国内走向国外实施海外投融资，并非实现了可持续发展。一方面，随着更多国内房企走向海外融资道路，同时受到美国QE的逐渐退出与人民币汇率波动等的影响，未来国内房企海外融资难度将逐步增长。另一方面，无论是在发达国家或发展中国家，由于房地产业受到社会经济发展的影响较大，房地产海外投资业务的回报率均不会太高，如果依然以国内模式进行经营，可能导致无法适应国外市场环境生存下去。
因此，房企海外投融资的初步尝试目前还无法从根本上解决国内房企资金紧张与销售疲软的现实状况，房企的发展还需要深入探讨海外布局与国内拓展之间的平衡，从战略上解决海外融资与投资中的现实问题，真正适应国际市场环境，才能促进房企未来的可持续发展。
三、房地产业可持续发展路径选择：国际化战略的启示
（一）房企可持续发展的目标：合理化利润
早期西方资本主义经济学理论假定企业以追求利润最大化为目标，而利润最大化并非企业的唯一目标，只是衡量企业发展状况的一个方面，企业目标是实现价值最大化。可持续增长理论认为，企业发展并非越快越好，也非越慢越好，增长过快产生的资金需求与营运规模会导致企业财务资源紧张，而增长不足则会导致企业资产闲置，进而影响外部利益相关者的信心，以致遭到市场淘汰，由此可见，增长过快与增长不足均会对企业寿命产生影响。
2014年，随着房地产行业下行，上半年我国内地房企普遍只达到近40%的销售目标完成率。国内市场环境使得房地产企业销售业绩的分化加剧，部分标杆性房企凭借比较平衡的全国性布局以及拓展的国际化布局，在积极应对国内市场环境变化中实现整体销售业绩与利润增长，而一些中小型房企则在激烈的市场竞争中逐步被淘汰。这一现象也表明，房地产企业单纯追求利润并不可取，面对激烈的市场环境，房企也不应一味追求快速发展，而必须适应市场变化，在追求销售增长的同时，有效控制成本，履行社会责任，提升品牌竞争力，保持合理化的利润水平，才能真正具有可持续性。
（二）房企可持续发展的条件：多元化融资
根据上述房企可持续发展的分析，资金问题是当前我国房地产企业发展的重要制约因素之一。因此，房企需要开拓多元化的融资渠道，为其可持续发展创造前提和条件。房企多元化融资可从以下方面着手：
一是搭建境外融资平台，促进海外债务融资。对万科与保利地产国际化战略的分析结果已经显示，当前海外融资成本具有远低于国内融资成本的明显优势，这使得搭建境外融资平台以促进海外融资对房企缓解资金问题具有重要价值。然而，万科与保利的经验也表明，实现海外债务融资，需要借助并购境外公司等方式打通海外融资渠道，凭借香港等地资本市场的优势以实现向海外发债，而面对当前海外融资难度增加的环境，房企只有注重自身信用评级，增强境外投资者的信心，才能进一步保证房企海外融资的成功。
二是发展混合所有制，完善权益融资渠道。除了实现海外融资，房企还可以通过发展混合所有制，增强企业融资的多元化、市场化与国际化。绿地集团是房地产业较早实行混合所有制改革的企业，其2013年“绿地速度”的成就有赖于混合所有制的制度保障；绿地的混合所有制不仅有助于其融资渠道的拓宽，还有助于其在海外投资项目的顺利布局。而万科与保利等房企也在试图寻找混合所有制发展模式，或借鉴新加坡“淡马锡”模式等，以拓展新的融资渠道。
（三）房企可持续发展的动力：优化市场投资
据国家统计局统计数据显示，2014年1-8月，我国房企房地产开发投资达58975亿元，房屋施工面积与商品房销售面积分别为652953万平方米和64987万平方米，同比分别增长11.5%和下降8.3%。由此可见，我国房地产开发处于持续增长态势，但其销售却在逐渐回落，这种结构性与总量性的供求失衡造成了我国商品房空置现象严重，也导致了稀缺资源的浪费，不利于可持续发展。因此，房企应合理谋划投资布局，为其可持续发展提供动力。房企合理化投资可从以下方面入手：
二人结婚时，事业都属于起步阶段，于是贷款买了一套总价27万元的房子。贷款15万元，月还贷16 0 0元左右，还剩4年零5个月还清。现在这套位于市区的房子，市值43万元。如果提前还贷，需一次性支付银行9万元左右，这样二人手中还剩下3 4万元左右。如果将该精装修的房子出租，每月可得19 0 0元房租，足够支付其剩余的贷款。新房采取还贷的方式购买，二人也可以接受。只是小两口一时没了主意，不知道应该将小一居卖掉买新房，还是将小一居留着作为资产。
二人看上了一套位于学区的6 5平米两居，价值72万元。两人东拼西凑，看了看自己的存款，一共有17万元，不足以支付30%的购房首付。如果跟父母借，又有点张不开嘴，小两口犯了难。
他们找到了我们《投资与理财》杂志，希望我们的规划师能帮他们出出主意。小两口问理财规划师：不知道能不能通过投资的方式，选择合适的理财产品，赚取收益，将房子首付的资金缺口尽快补上。但同时，他们又害怕如果再不买房子，房价又继续上涨。如果投资的收益不能大过房价的上涨速度，他们的换房之梦就越来越渺茫。
二人月收入合计约7500元，陈军已经升迁为国企中层，每月的福利很好，月支出约为2000元。除了换房子，二人还希望给老人和孩子的未来多一份保障，希望理财师连这个需求也一起规划进去。陈军对记者说，虽然知道自己的能力有限，但是即使现在做不到，也希望理财师帮自己做一个长期的规划，最终在5年之内，孩子上小学之前，把房子换了，将老人和孩子的保障都准备齐整了就好。
利用财务杠杆花今天钱圆明天换房梦
资产分析
资产负债
陈先生家庭资产分布主要是自住性房产和银行存款，其中房产市值43万元，占家庭总资产72%，投资性金融资产暂时没有。现有 按揭贷款余额9万元，资产负债比率为15%，处于合理区间，暂时没有财务风险。
收支情况
二人收入合计7500元/月，月支出约3600元。储蓄比率是现金流量表中盈余和收入的比率，是个人用作储蓄的那部分收入在总收入中所占的份额。陈先生家庭储蓄比率为52%，储蓄意识和节约意识强烈，家庭财富积累效应明显。
保障情况
作为家庭经济支柱的夫妻二人，应该加大保险的投保力度，降低家庭风险敞口；小孩及老人也要做好保险的补充。
理财建议
充分利用财务杠杆
陈先生的换房，具有改善居住条件与孩子上学双重功能，属于改善性刚性需求，并且未来较长时期内的房价尚处于上升通道之中，因此早买比晚买好。建议在家庭可承担的前提下，充分利用财务杠杆，择机尽早实现换房需求。
旧房留作资产并出租，实现“以租养贷”。小房位于市区，优势明显，无论出租还是出售，均不愁。如果用于出租，租金与月供足以抵消，还稍有富余，正好实现“以租养贷”，随着未来房价走高后，将来还可以卖一个更好的价钱。
利用财务杠杆花今天钱圆明天换房梦李先生家庭资产负债表（万元）资产负债活期存款17.0流动性资产17.0 消费性负债0股票型基金0.0定期存款0.0投资性资产0.0 投资性负债0自用房产43.0 房贷余额9.00自用轿车0.0自用性资产43.0 自用性负债9.00资产总计60.0 负债总计9.00保障情况作为家庭经济支柱的夫妻二人，应该加大保险的投保力度，降低家庭风险敞口；小孩及老人也要做好保险的补充。资产分析利用财务杠杆，满足购房需求。拟购学区房65平米，总价72万元，首付30%即21.6万元。目前家庭有现金及活期存款17万元，首付缺口为4 . 6万元。由于陈先生是国企中层，资质较好，建议陈先生可以采取个人无抵押综合授信、住房抵押授信（旧房）、个人信用贷款、大额信用卡（授信5万元左右）等形式，融资4.6万元，凑够首付款，轻松实现购房梦。该笔授信可以3年内分期还清，有效减轻压力。利率上浮10%，按7. 04%计算，月供约1421元；按揭贷款50.4万元，30年期，贷款利率按6. 8%计算，月供款约3285元。二者合计月供款4706元。
经过上述规划，家庭现金总流入为93600元，总流出为80472元，净现金流入为13128元，储蓄比率为14%；家庭总资产为115万元，总负债为5 9 . 4万元，资产负债率为52%。各项指标均在可控范围之内，因此，陈先生的小房换大房梦是完全可以提前实现的。
短期与中长期投资规划
短期而言，重点要留足可供3至6月家庭使用的紧急备用金，以应对不时之需。经规划后，陈先生家庭月总支出约6000多元，考虑到小孩与老人的需要，建议留2万元作为紧急备用金，存在形式可以是货币基金、债券基金等。
中长期而言，要建立孩子教育金及养老金。目前家庭现金流尚不宽裕，距离养老时日还长，因此建议先建立教育金。具体可以采取基金定投形式，分散投资，积少成多，有效平滑投资风险。
重点关注家庭经济支柱
陈先生夫妻二人工作稳定，均有基本的社保。建议陈先生和太太重点关注定期寿险、重疾险和健康险。定期寿险具有保费低、保障高的特点；重疾险和健康险是基本医疗保障范围外需补充的险种，可减轻高额医疗费用给家庭经济带来的影响。同时建议为孩子补充意外险，为老人补充住院医疗保险，进一步提高家庭的保障水平。根据科学理财的“双十原则”，一般用年收入的10%左右购买保障类保险是较合宜的。
权衡利弊舍小换大减轻现金压力
资产分析
流动性健康诊断
陈先生家庭的流动性资产和自用性资产比例过高，而可以产生理财收入的投资性资产为零，导致陈先生家庭工作收入即是全部收入来源，一旦工作出现问题，就相当于切断了全部收入来源。建议陈先生学会使用适合的理财工具，逐步提高理财收入。
家庭保障能力指标诊断
目前陈先生家庭保障指标低于合理区间，说明家庭未获得足够的保险保障。
盈余状况诊断
盈余状况指标反映控制家庭开支和能够增加净资产的能力。陈先生家庭的盈余能力指标是正常的，这意味着陈先生家庭有较强的控制开支和增加净资产的能力。对于节余资金，可通过合理的投资，实现未来家庭各项财务目标。
理财建议
现金规划
陈先生家庭由于准备买房，集中了过多的流动资金。建议留出0.6万元作为家庭的紧急预备金即可，其余资金可以先暂时购买货币基金。由于陈先生家庭因为买房，可能会遇到随时的大额支出，建议采用申请信用卡的方式来补充紧急预备金。信用卡也是一种理财方式，可以得到银行给你的一定期限的免息贷款，不仅能在急需资金的时候应急使用，还可以提高资金的使用效率。
购房规划
陈先生和爱人看上了一套位于学区的65平米两居，价值72万元的房产，是选择攒钱来购买新房，还是出售房产来购买新房，确实是个两难的选择。两种情况各有利弊，陈先生可以根据自己的实际情况选择。
假设一：陈先生选择不出售现有房产。按照国家购买第二套房产的相关政策，购买家庭第二套房产需要首付50%，即36万元左右。目前积累36万元，还有19万元的缺口，每月以货币基金定投积累，以投资收益率5%和房价一年上涨5%为例计算，每月积累3000元，积累19万的现值（终值24.25万），还需要5年零10个月才能实现购房梦想。考虑到房价的上涨速度是有波动的，如果当地房产年上涨幅度过大，则陈先生实现购房梦想可能还要延后。
假设二：陈先生选择出售现有房产，还清贷款后，还剩34万元。由于出售了自己家庭唯一一套房产，且所购买的新房面积小于90平米，首付比例最低可以降到20%，即14.4万元左右，这样还有20万元可以投资。这20万元可以建立一个保障老人医疗和孩子教育的长期储备，可以选择一半投资国债、银行理财产品等，一半投资信托理财，整体年平均收益率在8%左右。
综上所述，如果陈先生不能在短时间内凑够购买第二套房产的首付款的话，不建议以第一种假设方式来买新房。
随着社会阅历的不断增加，我逐渐意识到人一生会面临置业、购车、投资、子女教育、风险保障与安度晚年等多种需求，而合理科学的理财规划将能使这些需求更快地实现。理财离不开复杂多变的金融市场，债市、股市、汇市、房市、金市，每个市场都是风险与机会并存；基金、保险、债券、股票、期货、外汇、黄金、信托、房产，每种金融工具都各有利弊。此时我真真切切体味到了“书到用时方恨少”这句话的意义。
2005年我开始学习金融学，2007年开始全面接触到理财规划，理财这门务实的学科深深地吸引着我，也促使我不断地学习经济、财务等方面的知识。短短5年中，我的财商得到了很大的提升，培养了正确金钱观的同时，也渐渐锻炼了驾驭金钱的能力。
抽身股市进军二线房产市场
2007年，中国股市全年涨幅领跑全球，沪深两市所有综合指数、行业指数都创历史新高。沪指2007年12月28日收盘报5261.56点，全年上涨96.7％，成为历年来上涨最多的年份，深证成指2007年涨幅为166.29％。沪深两市总市值突破30万亿元大关，募集资金总额达3391亿元，是2006年的2倍。
难得的牛市行情不断激发着投资者的热情，我的家人和身边的朋友也都从中获得了可观的收益，但如此令人惊叹的数字却使我变得谨慎起来，加之次贷危机2007年8月席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场，我于2007年夏果断建议家人从疯狂的市场中获利退出，并投资于刚性需求旺盛的二线城市房地产。
投资房地产最重要的因素是关注投资地段的房价是否有增长的潜力，经过认真调研，结合城市居住环境、城市规划及楼盘周边配套设施选定区位，我们规避一线城市房产的过度涨幅，投资于有潜力的二线城市房地产。简单的理财决策，不仅规避了2008年A股市场下跌的巨大风险，保全了获利的资金，还将家庭的资产配置进行了新的调整，收获了二线城市房产高达20％～30％的增值收益。
看准时机转战北京楼市
2008年冬天，金融危机开始向全球蔓延，以房地产为代表的实体经济开始动摇，131号文件、限外令和房贷优惠等一系列刺激楼市发展的政策接踵而至，股市也是一落千丈。略有投资头脑的人都知道，尚处于幼年阶段的中国楼市，在中国特色的行业政策之下，政府必会想方设法地“弃车保帅”来实现GDP的保入目标。加之国际热钱从欧美等资本主义国家抽身速度很快，需要最为稳妥的中国房地产板块来庇护。2008年底，一直关注楼市的我，猛然觉得房价已到拐点临界值。在淡季促销之际，又从多方打探到北京“CBD东扩”传言即将成真。于是，果断将在二线城市房产中的获利资金投入到一线城市房产，在北京东四环购置了一套房源，如今已经翻倍，也可谓“地缘性豪宅”了。其实，一切商品的价值都是基于土地而衍生的，房地产则更是直接具有这种价值中最稀缺的土地资源。当然，豪宅的门牌随时都可以换，唯有占据地缘优势的建筑才能价值永恒。
教育投资促进理财良性循环
笔者认为，此问题可以有三种账务处理方法，但各有优缺点，作者提出自己的见解，仅供各位会计人员参考。
一、第一种方案
写字楼产权全部归属于甲方，乙方享有该房屋30年的经营权。甲方出售的是30年经营权，账务处理如下：
借：固定资产 500万元
贷：长期投资（或在建工程） 200万元
其他业务收入300万元／30＝10万元
(每年确认，不一次性确认)
其它应付款（或其他负债科目） 290万元（设立明细科目）
将对该房屋每年计提的折旧和缴纳的房产税等有关费用和其他有关费用作为其他业务支出处理， 按规定缴纳营业税及附加税。有所得额时根据有关规定弥补以前年度亏损后，再缴纳所得税。即：
借：其他业务支出
贷：累计折旧
应缴税金――应交房产税
应交税金――应交营业税金及附加
此种方法的优点：能做到收入和支出的配比，税负较轻。
此种方法的缺点：资产负债率较高。
二、第二种方案
甲方拥有土地的使用权，且已作“无形资产”会计账务处理，尚未摊销无形资产，并反映在其公司的账簿中，拟将此块土地作为投资。如果甲方和乙方单独设立一套账簿反映该合建项目，双方协议委托甲方、乙方或第三方对此项目进行管理，甲方的账簿处理将比较简单，即：
借：长期股权投资（或在建工程）200万元
贷：无形资产 200万元
工程竣工后，甲方可以将该房屋作为接受捐赠固定资产作会计处理，按照《税法》规定，确定接受捐赠固定资产的入账价值，并通过“待转资产价值”科目核算。
借：固定资产 500万元
贷：待转资产价值――接受捐赠非货币性资产价值
300万元
长期股权投资（或在建工程） 200万元
借：待转资产价值――接受捐赠非货币性资产价值
300万元
贷：应交税金――应交所得税99万元（300×33%）
资本公积――接受捐赠非现金资产准备
201万元
甲方取得的捐赠金额较大、并入一个纳税年度缴税确有困难的，经主管税务机关审核确认，可以在不超过5年的期间内均匀计入各年度的应纳税所得额。每年的会计分录为：
借：应交税金 19.8万元
贷：银行存款 19.8万元
甲方拥有该写字楼的所有权，应根据规定计提折旧，缴纳有关的税金如房产税等。乙方的会计处理则比较简单，只需将30年的经营权作为无形资产进行核算，在30年内予以摊销，用于抵减经营房屋带来的收益即可。
此种方法的优点：增加了权益，提高了净资产利润率，降低了资产负债率。
此种方法的缺点：甲方拥有该房屋的所有权，在30年中经营权不归甲方，但甲方必须对该房屋计提折旧和缴纳房产税等有关的费用和某些不可预见的费用，且此部分根据规定又缴纳了所得税，势必使甲方多纳了税。
三、第三种方案
甲方将对该房屋30年计提的折旧和缴纳的30年房产税等有关费用作为负债处理，实际计提折旧和交纳税金时再冲减负债，再将差额部分剔除所得税后计入资本公积。此种会计处理甲方缴纳所得税很少，此种业务较为少见，其税金的处理是关键。故甲方必须取得税务部门的同意后，方可进行有关的账务处理。
此种方法的优点：能避税。
现在人们在很多场合中谈论2025年，据说那时中国的经济总量将跃居世界第一。可以预见的是：从现在起的10年乃至更长的时间，中国的本位货币人民币的价值状态是――纵比贬值，横比升值。
“纵比”是说某种货币从长期来看，其购买力总是随着时间的流逝而不断贬值，这是现代工业社会的普遍现象（见图1）。特别在中国近年来一度较高的通胀水平下，关于资产保值增值的讨论尤其必要。
所谓“横比”是：对比美元、欧元和日元，人民币会处于长期的升水中。原因有三：一是国内科技研发能力的突飞猛进，必将使国内企业的整体技术装备更新换代，从而大大提高生产率，这是人民币升值的主要内因；二是货币当局长期对外汇的管制，对人民币升值的一贯压制，让其在需求机制上已经储备了足够强大的爆发能量；三是次贷危机后美国一直执行“量化宽松”的货币政策，而且仍将持续相当长的时期，这势必推动人民币对美元升值趋势。
数据显示：2005年1月1日100美元兑人民币为827.65，2009年7月10日为683.13，2013年2月1日为628.19，从这3个时间点上可以清楚看出人民币对美元的升势。这其实也是自2005年汇改以来人民币对世界主要货币走势的一个缩影（图2）。
必须指出，人民币横比下的升值虽然是大势所趋，但促成这一结果的经济因素则错综复杂。对其带来的利弊政府亦需要有充分准备，各方权衡和作出谨慎与连贯的决策。同理，对个人而言，想在复杂多变的环境中实现资产的保值增值也有相当难度。下面重点介绍几类主要的资产应如何配置。
不同阶段资产配置方案
我的建议分为两个阶段，第一阶段：2008年对美元汇率破7后人民币升值的速度与幅度相对放缓，每年的升值水平不超过2%，但通胀压力（官方CPI）大多在2%以上，甚至在某些时期高达4%-6%，这样的背景下，我们进行以下的配置比较有利：
1、现金类资产。包括储蓄、债券、蓝筹股、基金、短期理财产品等可以比较多地配置。通过合理搭配，它们一般总能跑赢CPI，而战胜CPI我们的资产就实现了保值。这类资产的特点是变现能力强流动性好，一般占总资产的20%-30%为宜，最多不要超过40%。这类资产主要用来抵御中短期风险。其中，偏股型基金和短期理财产品值得推荐。在配置种类上，还是大家熟知的那句箴言：“不要把所有鸡蛋放在一个篮子里。”
2、实物类资产。包括房产、黄金、收藏品等有形资产要控制在一定比例内，最好不要超过总资产的50%，否则投资风险带来的损失可能会大于收益。这里需要强调的是，房产类资产的配置无需刻意回避，但最好不要超过投资“红线”。黄金的国内市场相比国际市场存在滞后性，对市场的波动反应可能会过分放大。现在人们为了保值增值而非保障蜂拥买入黄金，更容易造成黄金以后的暴涨暴跌。
3、外汇类资产。这类资产一般家庭持有的不多，由于外汇率差较小，若想达到一个可观的增值收益，对现金数量要求很大。而且变化快，专业性要求较高，不具有广泛意义。若手上已经持有美元，可以逐步减仓卖出部分，变现后也可将一部分投资到现金类资产上。
4、适当增加个人和家庭消费。这有两个好处：一是抵消“钱不值钱”的心理影响，二是直接扩大了内需，加速了货币回笼，理论上可以减少纸币的超发量。
第二阶段，如果随后人民币的升值速度加快，升值的幅度比较可观，比如破6或破5就可以看成是一个临界值。这样中国贸易顺差就会被大幅压低，甚至可能成为逆差。这种情况利于进口，从而可以稳定国内的物价水平，那时我们进行以下的资产配置比较有利：
1、适当降低现金类资产的比例。那个时候物价相对较低，赶超CPI的动力不再强烈，变现后其中一小部分可以转化成储蓄，使稳健与风险更平衡些，其余的大部分用来投资房产等实物类资产。但调整后的比例也不能低于总资产的10%-20%。
2、实物类资产要相对增多。比如房产，因为一是房产本身的价值那时可能也在升值；二是与金融类资产不同，房产具有使用价值，它带来的稳定递增的租金以及租金的孳息，就如同年金的复利计算一般，都是不可小觑的。在这个阶段，由于供需平衡物价稳定，经济持续低速增长，硬着陆的风险较小，所以房产投资的优势就更好地表现出来了。持续平稳的经济增长环境使得高总价资产作为投资品的风险降到了最低，包括在投资人的心理预期上。即便如此，这类资产以不超过70%为宜。
3、外汇类资产。这时可以买入美元补仓，经过这样操作，你的外汇品种依然齐全，但先卖后买，投资者就把收益装进了口袋。
4、投资实业。这时，无论从经济环境还是政府的政策措施上来看，都会让投资实业开办工厂更加有利可图。但并非人人都适合做企业家。
当然，要想让方案更完美些，还要结合当时的利率水平与财税政策，国外则重点看美国的财政与货币政策、美元走向以及国际原油与大宗商品的价格走势，它们都会对我们的决策产生重要作用。比如前一时期发生的欧债危机，它就对外汇市场产生了非常显著的影响。
黄金的保障作用
我国经济高速成长的背景下，人们对居住的需求日益增高，住房供求紧张，市场价格一直在攀升。政府针对市场出台了各种政策和调控措施，可是房价仍居高不下。房产税的开征，会加大投机者的保有成本，一定程度上阻止市场的投机行为，本文将从经济学角度分析房产税开征的利弊，以使决策者有序推进房产税的开征。
一、交易成本阻碍房产税的开征
（一）交易成本的内涵
所谓交易费用，是指达成一笔交易所要花费的成本，包括交易过程中所需要花费的时间和货币成本。从根本上来说，只要人们进行交往互换活动，就会有交易费用产生。所以无论是企业的内部交易，还是市场交易，都存在着不同的交易费用；而企业替代市场，是因为通过企业交易而形成的交易费用比通过市场交易而形成的交易费用低，这是人类追求经济效率的体现。
就我国的目前情况来看，政府在房地产的交易过程中实行的“重交易环节、轻保有环节”的税收工具，以及向地方政府一次性缴纳的土地出让金的政策，实质上是提高了房地产的交易费用，变相推高房价，加重购买者的负担。无论哪种交易方法都会尽量去寻求最低的交易成本，尽量降低交易费用。房产税的征收有利于降低房屋的交易成本，这是因为以前一次性缴纳的土地出让金变成了逐渐缴纳的房产税，提高了房屋的保有成本，从而起到了尽量抑制房产投资者的作用。
（二）房产税开征的交易成本分析
房产税对存量房和交易房的征收标准是不一致的。国家大幅提高了存量房的交易税，差价的20%毫无疑问是为了严厉打击投机者，但是交易房的税率相对较低，这严重影响了囤房者和投资者的利益，导致他们的反对声一片。
二、帕累托最优是房产税最强的拦路虎
（一）帕累托最优的基本内涵
帕累托最优是指资源分配的一种理想状态，即假定固有的一群人和可分配的资源，从一种分配状态到另一种状态的变化中，在没有使任何人境况变坏的前提下，也不可能再使某些人的处境变好。在完全竞争条件下，由市场供求所形成的均衡价格，能够引导社会资源实现有效配置，使任何两种产品对于任何两个消费者的边际替代率都相等，任何两种生产要素对任何两种产品生产的技术替代率都相等，从而达到任何资源的再配置都不可能在不使任何人的处境变坏的同时，使一些人的处境变好。从市场的角度来看，一家生产企业，如果能够做到不损害对手利益的情况下又为自己争取到利益，就可以进行帕累托改进。换言之，如果是双方进行交易，这就意味着双赢的局面。
（二）房产税开征难以实现帕累托最优
房产税改革要在实现公平、效率、充足的收入、降低管理成本等多重目标下做出权衡，这就要涉及到帕累托最优理论的运用。然而在我国目前的房地产市场上，很难实现帕累托最优。因为利益相关者，主要是中央与地方政府，陷入了“囚徒困境”。依据国外的经验，房产税开征之后地方政府将获得更多的财政收入。而当今我国调控房产市场的两大利益主体一是中央，一是地方政府、房企、银行及相关产业的联合体，所涉及的既有国家经济、政治的整体利益，也有地方、行业、个人的局部利益。利益的博弈过程相当复杂。基于“囚徒困境”，若双方都为了整体的国家利益而沉默，那么集体利益将实现最大化，这恰恰也是最理想和最难实现的状态；如果双方都违约，国家的整体利益将会受到极大损害，这也是中央这一利益主体更加不愿意见到的情况，因为中央政府对大局的把握比那些只关注局部利益的群体更加有预见性和危机感。表1展示了中央政府与地方政府的博弈矩阵。
由表1可以看出，地方政府为了追求自身利益最大化，很可能会选择“违约”，那么，就违背了中央政府的初衷。并且无论中央政府的选择是什么，地方政府的“违约”选择都是最好的选择。可以说，帕累托最优是房产税成长道路上的最强拦路虎。
三、房产税开征对利益相关者的影响
（一）房产税的利益相关者
就目前的房地产形势来看，中央政府调控改变不合理的利益分配格局势在必行。在房地产市场调控中，主要的利益相关者有中央政府、地方政府、房产投资者、房产刚性需求者、房地产开发商。这些利益相关者与房产税的开征密切相关，有的分担了房产税开征的风险，有的为房产税开征付出了代价，有的对房产税进行监督和制约，有的会因此而受益。因此政府的决策必须要考虑他们的利益或接受他们的约束。
（二）房产税开征对利益相关者的冲击
房产税的征收需要定量的衡量众多利益相关者的权重，考虑房产税改革后对利益相关者的影响。
第一，中央政府。中央政府策划房产税改革的目的之一就是对房地产市场进行“洗牌”，改变市场不正当的利益分配格局。如果仅考虑到经济利益，中央政府甚至不算是利益相关者。因为无论是土地出让金还是房产税都只能算作是地方政府税收的收入。但中央政府对市场的长远发展负有责任。本文之所以将中央政府设为本次改革的利益相关者，是因为它是房产税改革的重要推进者或者说是间接受益者。经过此次改革，会加大投机者对房产的保有成本，一定程度上阻止市场的投机行为，抑制房价非正常的快速高涨，对房地产市场的健康发展会产生积极作用。
第二，地方政府。地方政府是房地产改革的直接利益相关者。土地出让金一直以来都是地方政府的重要收入来源。改革后，将不再征收土地出让金，也就是初始阶段征税改为保有阶段征税。改革开始，地方政府的收入将会明显降低，但从长远来看，房产税来源稳定，收入反而会增加。地方政府在这个问题上是很矛盾的一个主体。
第三，房地产开发商。房产税的征收，增加了企业预交的税款和房产的成本，使房地产开发商的利润减少。而且纳税人即使是房地产开发商，但负税人必定是购房者，住房的需求受价格的影响波动大，房价的上涨，会抑制购房需求，使开发商卖出的住房减少，进而利润减少。但是这并不绝对，无法预料房价是否会出现报复性增长，最终导致消费者权益受损。我国的房地产市场属于卖方市场，当房地产商利益受损时，它会转移赋税，进而使房价再度上涨。
第四，房产刚性需求者。可以说，他们会是房产税改革的受益者。因为他们不会保有多套房产，从而避开了高额的房产保有成本，而且将一次分摊到他们身上的土地出让金变成了分批次按时间的房产税，因而必定成为改革的坚定支持者。根据国外经验来看，在房产税征收初期，房价下跌，刚性需求者获利。但是同时也使中收入阶层受到冲击，增加了中收入阶层的买房成本，让本来就买房困难的中收入阶层更加为难。
第五，房产投机者。房产税改革可以在一定程度上抑制房产投资者的投资。由于他们的投机行为，导致市场供需更为不平衡，从而间接使房价飞速高涨。而房价的上涨又使他们有利可图，故而他们会继续加大投资。恶性循环就此形成，市场被他们吹出了一个美丽却脆弱的泡沫，只要破裂所有的利益相关者都将受害。所以必然要压缩他们的利润空间，争取尽可能地减少投机行为。面对未来可能削减自身利益的局面，他们自然成为了房产税改革的坚定反对者。
从以上分析来看，房产税开征的受益者是中央政府，刚性需求者；损失者是房产投资者（特别是持有多套房产者）、地方政府和房地产开发商，这里的地方政府仅限于改革的初期。可以看到，双方力量对比并不悬殊，从利益相关者角度讲，双方都有足够大的影响力可以对抗。
参考文献：
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国人境外买房的确越来越常见。从2006年上半年开始,越来越多境外项目在国内有了固定机构。他们定期以国家或房屋类型为主题,举办专场说明会,推介具体楼盘。而在中国各地举办的住交会上,也总能看到来自许多境外地区的房产项目济济一堂。涉及这些房地产项目的除了商,还有中介经纪公司。经纪公司每单业务需提取总价2个点左右的佣金。
利弊预估
有楼有地,永久产权
监管严税费高,但安全透明
国外房产受欢迎不是没道理。相比国内,国外房产的确有诸多让人心动之处。譬如房子本身户型合理、建筑讲究,地广人稀,空气好,居住环境宜人,教育、医疗等福利更齐备;有些国家由于自身经济发展周期的原因,房价明显处在较低水平,尤其是在国内房价飙升的对照下;而在土地私有的国家,购买房产既能获得住宅永久产权,也能获得土地所有权。
在西方成熟国家,房地产买卖受到完善的法律监管,虽然对于行外人来说,这些管制繁复得像天书,但亦使得交易变得安全和透明。
樊雪小姐是本刊房产栏目的美国特约记者,从事的工作就是地产经纪。她介绍,国人赴美购房的条件并不苛刻:只要有签证,能支付50%以上首付(次贷危机前20%)即可。且美国房屋的面积,算法比中国实惠许多,他们不打“赠送”等扰人视听的旗号。一般走廊、地下室、小阁楼、花园、院子都不在房屋的销售总价内。
樊雪介绍,在美国,房地产市场的买卖都要通过专业的第三方服务机构,包括律师、经纪师、验房师等,交易从头到尾每一个环节都是在双方律师的监控下进行。这也意味着,交易有大量额外费用产生,不仅有交给国家的税费,也有交给服务机构的费用。买房,第一个环节是要请经纪人,由其根据客户需求寻找房源。待购房人相中满意的房屋后,再找有资质的验房师,针对房屋的地理位置、使用年限、完好程度等指标进行技术评估,鉴定完毕后请律师签署房屋买卖合同。“一个完整的购房程序走下来,可能需要好几个月。买房是一件很花时间的事情。”
买新楼盘的话,买家签订正式合同后,将首付款打入买家指定的律师信托账户,开发商、买家、律师三方任何一方无权动用,直到房屋产权证、质检证、合格证全部办理完毕,开发商才能拿到房款。而当地的律师和验房师都是第三方,这些人如果出现偏袒或欺瞒,受到的惩罚是非常严厉的,有的甚至会吊销行业资格。这些都较好地保护了购房者的资金安全。
国外买房还有一种方式,跟国内农村的自建房屋类似,先买土地再请建筑商造房。律师在买地时就介入,办理土地登记、住房按揭贷款,协助向政府提供规划、住宅设计等材料审核,然后再动工,建造过程中,律师要参与监管工程款,最后还要协助做房产证等。
樊雪说,海外购房和国内购房的另一个不同点是,购房后还得学管理房产,这是一件很繁复的工作。除需要及时缴纳水电煤气费用,及时还按揭贷款等,屋主还需对居所周边的卫生清洁、花园的花草树木负责,如果做得不好,会受到了市政部门的警告、甚至罚款。
市政正是通过这些保证整体的自然环境和居民生活品质。美国也有专门管理房产的中介服务机构。
四大风险
政治、政策风险
汇率、信息不对称
Lydia律师提醒,一些中介公司喜欢夸大其词,投资者一定要做好自我风险预估。需考虑的风险包括政治因素、政策税收、汇率波动、信息不对称等。例如,第一步选择国家和地区,就应着重考虑该国政策的稳定程度,是否存在排华情绪。各国的购房政策不断变化,因此,了解当地住宅市场的政策和供求关系很必要。这部分工作应有自己亲自做,既不应该也没必要交给的中介机构。另外不同国家的购房流程千差万别,有的地方还会对海外购房者做特殊要求,譬如澳大利亚规定,非本国居民不得购买二手房,新开楼盘中本国居民的购置比例须达50%,才准境外人士购房;在东南亚国家如泰国,不允许海外投资人拥有土地,即不能购买别墅,只能购买公寓楼,新加坡不允许境外投资者购买当地的祖屋和别墅。这些都需要在进入正式的购买程序,聘请当地经纪师、律师前,就了解和思考清楚。
选定有购买意向的和地区后,开始寻找中介。一般在某一区域会有专攻此区域的中介公司,他们熟悉该国法规、风俗和市场,有较多交易经验,有些甚至是一些楼盘的一级商,在该区域有很大优势。如迪拜中国城房地产交易中心已俨然成为阿联酋房产在中国的代言人。
跟本国买房一样,项目所在地的楼市波动也是潜在的风险因素,涨跌情况难以判断。只看房产绝对价格是不够的。目前房价较低,经济发展快或复苏前景明确,房价上涨趋势明显的国家应作为首选。
相比于国内购房,汇率的波动也成为一大变数。人民币对该国货币的升值或贬值都会影响到房产的价值。譬如以换汇方式购买澳洲房产,如果澳元汇率跌30%,这就相当于同一套房子,即使房价不跌,现在买相比汇率跌之前,价格打了7折。
受买房赠送户口的国内做法的影响,有人对境外买房存在一个误解,以为买房能获得当地公民身份。房产只是一项投资开发项目,一般并不与移民挂钩,不过,房产作为总资产的一部分,对于想拿永久居留签证的人是有帮助的。譬如,美国的房产管理与移民机制是相分离的。外籍人士可在美投资买房,但不能借此入籍。恒瑞国际咨询公司是一家专业做移民的公司,他们的美加移民顾问金洁介绍说,“美国的投资移民,要求至少拿出50万美元进行特定项目投资,此项目由美国政府选择。各州情况有不同,以加州为例,申请投资移民的人士需要投资至少100万美元,并雇佣3-5名当地公民工作,而且绿卡投资移民还需要每年有真实的资金往来和贸易额,才能达到基本条件。”
成本的计算
税费体系复杂
持有成本较高
浙商投资团的邱尚(化名)说,其实购买海外房产在国际上很普遍,但中国人却投机居多。他归纳浙商海外购房的目的主要有三种:为方便子女留学“买房代租”、为日后移民做准备、意图清晰的投资者大概占总人数的20%~30%。而由于目的不一样,他们所买房产的类型也有差别。自住者,一般都倾向于买house,相当于国内说的别墅,而奔着投资目的的则大多选择会购买城市中心的apartment, condo,flat,即国内说的公寓。
投资者海外买房如果套用国内买房的思路,那么就有过于简单之嫌了。ACE地产投资公司的销售总监张远宁说,“除了购买成本,高额管理成本对购房人也是不小的负担,且各地的税费体系一般都比较复杂。在悉尼,首次购房须缴纳的税费约有20种,不是专业的人员很难理清。” 一般房地产投资成本可以分为起始成本和持有成本两部分。相对而言,起始成本不高,如在美国买房,起始成本仅占总成本的30%。起始成本除房款,还包括土地税、契税、印花税以及增值税,文件费、房屋经纪人费、律师费、技术评估费、过户公证费等,此类的各种相关费用约占总房价的1%,不算高。但持有成本相当高,每年要交房产税、物业费,白蚁检查费、房屋保修费等。
以上各税各国开征情况不一样。其中契税只是部分国家征收,如美国纽约州税率一般在1%-2%;而新加坡则高达4%。不论在何地买房,印花税都是必须缴纳的。而发生买卖等有偿转移时,大多数国家要对转让收益即增值部分课税,在美国,房屋出租,房租的20%-30%要作为税收上缴;在澳洲,增值税最高会达到增值部分的45%。房产税部分,税率为1%-6%,每年政府会来估价,然后根据估价缴纳房产税,房子升值,税基变大,例如当年买来的房屋是100万美元,如果政府今年估价是120万美元,就以120万美元为税基收税。纯粹做投资的时候,必须把上文所列税费、以及付给中间机构如地产经纪、律师的费用都考虑进去,另外,还有交通成本、人力成本、交际成本等,只有这样,才能准确估 算投资收益率。
为具体说明税费,以下tips部分以澳洲情况为例,以管中窥豹。
资金
贷款较难、
现汇最快捷!
“境外购房最快捷的方式还是依照购买地当地法律,使用自有外汇资金在国外直接购房。”ACE地产的张远宁称。但是中国居民换汇以及外汇的汇出存在较大限制怎么办?业内人士透露,专业公司会有多种途径供投资者选择,
买房时不同国家的贷款政策不一样,中国公民在海外购房申请按揭贷款难度比较大。在法国、马来西亚,必须出具相应的资产证明或当地的收入证明,银行才会放贷。在泰国,不长期再当地居住、工作的外国人买房需付全款。在美国,对贷款也在收紧,之前可申请到8成贷款,但现在已经缩减至5成。当然也有例外,例如阿联酋的迪拜,目前当地银行依然提供高达9成的按揭贷款。如果购房者无法全额付清房款,向开发商申请贷款的话,贷款的年利率约为7.95%,不仅高于国内同期水准,也高于当地的贷款利率。
一位南加州的华人房产经纪说,如果是投资为目的的话,没有几千万元以上的资产就不应该奢望投资美国楼市。海外买房最好要和自己家庭未来的长远规划结合起来,比如考虑未来子女的留学、海外工作以及自己的移民等。只有综合考虑了这些问题之后,才能较好地作出决策。
瑞亚、新通、环宇是长三角一带做得比较大的海外投资服务机构。新通的咨询顾问王茜介绍,目前,浙江人海外购房,最热门的地方是澳洲,其次是加拿大、新加坡,去欧洲买房的人非常少。因为跟当地的经济一样,欧洲的房地产市场已经过了高速发展的阶段、进入相当稳定的时期,有些还在负增长,而且这些国家的移民条件相对都比较苛刻。
TIPS
在澳洲买房可能需要的税费:
以在墨尔本购房为例,购买一处物业的费用可分为直接费用和间接费用两块:
直接费用
通常指政府的费用,包括购房印花税(即契税)和地契管理局所征收的地契登记及转让费用。其中印花税根据房价分为四个档次:房价在20000澳元以下,按1.4%征收;在20001～115000澳元,按2.4%,再减去200澳元征收;房价115001澳元～870000澳元,按6%,再减去4340澳元征收;房价超过870001澳元,按5.5%征收。其中地契管理局的地契转让登记费为1323澳元,贷款登记费为92澳元。
间接费用
也就是非政府费用,比如律师费、贷款费用、房屋保险、贷款保险等。这些费用视各公司收费情况不同而定,大致如下:律师费650澳元;贷款费用600澳元;房屋保险350澳元;其他调整费用 300澳元。
如果物业价值50万澳元,那么按照以上费率,购买将产生约28975澳元的费用。费率为5.8%左右。
售价约150万澳元到200万澳元,其保养成本,包括每月的物业管理费、房地产税等需要1500澳元～2000澳元。尽管这样的公寓月租金高达3500澳元～4000澳元,但扣掉税费和支付给房产经纪人的佣金等,估计每月纯收入仅2000美元左右,少了50%。
LINK
德国:房价持续下跌,投资不合算
我们搞房地产开发，首先要了解今后一定时期，市场对各类房地产的有效需求。只有在有购买能力的需求的情况下，才能使开发的房地产能够销售、转让、出租出去，才能使开发企业获得投资经济效益。如果市场已经供大于求，则在开发后不是销售、转让、出租不出去，将它空置，就是要降价处理，都会给开发企业带来经济损失。
2.认真选择好房地产投资的类型
在房地产开发以前，除了预测房地产市场的有效需求外，还要选择好房地产的类型。因为不同类型的房地产投资，在盈利水平和开发经营风险方面存在很大的差异。目前房地产投资的类型，主要有以下几种。
2.1土地投资：
土地投资的目的是土地增值，而其增值往往又是由土地开发后使用价值预期或实际的改变造成的。例如，市郊耕地变为城市土地，市区旧房拆迁后土地变为商业用地等，都会使土地增值。不过土地投资也会遇到风险，当土地不能按预期用途或.按时开发时，不但不会增值，而且要承担土地投资利息和城镇土地使用税的损失。因此，要进行土地投资，必须针对土地的预期用地，选择好时机。一般来说，如能对土地改变的用途进行及时开发，大都能获得较大的土地增值收益。
2.2商业用房
商业用房的价格高于其他用房。它的价格除了取决于房屋所处地理区位外，还要看所在城市居民购买力和流动人口数量等因素。一般来说，当城市国民生产总值增长较快、城市常住和流动人口增加时，商业营业齊会相应增加，商业用房的价格也会随着其需求量的增加而上升。但当商业用房增长速度超过商业营业额的增长速度，或在经济不景气时，就会引起商业用房的空置，给开发企业或投资者带来损失。因为商业用房的变现能力不如一般住房，因而投资开发商业用房所遇到的风险要大于投资开发一般住房，特别是一些高档商业大厦。
2.3办公楼
随着社会主义市场经济的发展，新组建的企业单位越来越多。不少企业单位如银行、保险公司、投资信托公司、各种咨询公司、律师事务所、会计师事务所等，都需要大面积、高标准的办公楼。办公楼的售价与租金，与它所处地段的社会、经济、文化发展水平密切相关，有利的地理区位，方便的交通条件呼通信条件等，都可提高它的售价和租金。大型的现代化办公楼，必须考虑租赁需求。其收益率受定期租金和房产升值的影响。在投资开发办公耧时，必须事前预测所在城市今后若干年内的有效需求量，如办公楼的增长超过有效需求量的增长，也会引起空置，给开发企业或投资者造成损失。因为办公楼与商业用房一样，它的变现能力较差，我们不能只看到办公楼投资高收益的一面，而忽视租赁或出售不出去的风险的一面。办公楼的建筑、装饰标准，还必须与当地经济发展程度和企业单位购、租能力相适应，在中小城市，其标准不能过高。
2.4居住用房
居住用房可分为保障性及普通住房和其他商品住房两类。保障性及普通住房是供城镇中低水平收入居民住的房屋。它的建筑标准较低，能享受政府的有关优惠政策。因此它的开发成本较低，但其售价和租金要由政府规定，投资回报不高。由于一般能及时出售或出租出去，其投资开发风险也小，特别在房产市场不景气时，保障性住房的投资开发应作为首选的对象。其他商品住房包括公寓、别墅等。它是供收入较高的城市居民购买和租用的房屋，其售价和租金均按商品价格计算，不享受政府各种优惠政策，如地基都要批租，加上它的建筑、装饰标准较高，因而它的开发成本和售价、租金也较高。在经济高速发展和居民收人增长较快的城市，对商品住房的需求量会不断增加，在这种景气房产市场中，投资开发商品住房能获得较高的投资回报，但必须有良好的居住环境，方便的交通、通信条件，完善的配套设施和物业管理，在小区或周边地区还要有高质量的中小学和文化设施；否则，也不易销售和出租出去。因而它的投资开发风险较大，特别是在房产市场不景气时。开发企业除了投资开发土地、商业用房、办公楼、居住用房外，还可投资开发仓库、通用厂房、旅馆等旅游设施。对仓库的投资开发，主要取决于工商企业有无仓储的需要，有无方便的交通条件，及时集散仓储物资。对通用厂房的投资开发，主要取决于能否招商引资使其落户，并能解决水、电、煤气、交通、通信等。对旅馆等旅游设施的投资开发，主要取决于能否使旅馆保持较高的客房率，能否使旅游设施保持较高的利用率。前者，要看今后一定时期旅游等流动人口进入本市的人数和在本市停留的时间；后者，要看本市居民和旅游等流动人口对娱乐设施消费支出的财力。特别是一些高级宾馆和大型娱乐设施其投资额很大，如果不能保持一定的客房率和利用率，投资开发的风险很大。
3、筛选自己的买房范围：购房者要根据楼盘附近的交通以及商圈来进行选择，看交通以及生活是否便利。其实无论是购买二手房还是购买新房都有它们各自的优缺点，二手房相对来说配套设施都比较成熟，而且价格也要相对低一些;而新房会居住得更加舒适，未来的投资回报率也会高一些。
4、了解购房常识：买房不是一件小事，会涉及到大量的资金，所以在买房之前要自己去了解一些购房常识。
