时间：2023-07-03 09:41:33
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1引言
随着二十世纪初物业管理的出现，大大提高了地产行业的管理及服务质量。高校物业管理工作也加快步伐向城市物业管理学习相关的管理服务技能与经验。高校物业管理的主要内容包括教学区、宿舍区建筑的保养与维护，各区域的生卫清洁工作，园林植物的绿化及养护，校园道路交通的管理与疏导，停车场管理，校园区域内的安防管理等等。本文收集了最常见的高校物业管理问题并有针对性的提出具体解决方案。
2高校物业面临的主要问题
2.1高校物业管理多数由传统高校后勤部门来负责管理，缺乏核心竞争力
伴随城市化步伐的加快，物业管理产生并发展起来。但高校作为社会的一部分但是又有其特殊性，在发展的历程中受计划经济的影响很深，高校物业管理多数由传统的高校后勤部门来负责管理，管理范围较之前传统后勤而言没有扩展，提高，与城市物业管理企业相比起步晚，缺乏核心竞争力，这一系列的问题都造成了高校物业管理落后。
2.2专业化程度低
目前绝大多数高校都还设传统的后勤部门，并没有设立专业的物业管理公司，模式还是沿用原来后勤的管理模式，像一般的物业管理企业都建立了下属的保洁、绿化、综合服务、维修和保安等队伍，现在许多的高校物业管理仅仅是建立了宿舍管理中心和后勤服务中心（主要对学院食堂、宿舍进行管理），物管人员数量少、素质低，意识落后，没能形成专业化的队伍，缺乏对相关人员的专业培训，管理人员的专业技术水平急需提高。
2.3管理不规范、服务意识差
高校的物业管理队伍多是由本校后勤人员组建，从构成、管理模式、制度等方面都与物业管理市场取得相关资质的物业管理企业相比均有较大的差距。在高校物业管理中，通常教学区域的设施设备及环境卫生由教务处进行管理，学生生活区由后勤部门来负责。区域划分明确，但是部门之间缺乏沟通和交流。分部门管理会给整体的高校物业管理带来难度，另外管理不够成熟、规范，对人的服务意识也很欠缺。
2.4管理制度不够规范、健全
物业管理公司一般下设：综合部（负责收费，物资采购，部门计划编制、制度设立等）、工程部（负责设施设备的维护，保养等）、保洁部（负责物业的绿化维护和卫生保洁）和保安部（负责物业及物资，业主的安全保障工作）。现在高校物业管理没有下设以上部门，且各个部门没有制定相应的管理制度，没有规范自己部门人员的行为，制定相应工作准则。
2.5专业技术培训力度小
物业管理中四个部门中的物管费用收取，财务做账，设施设备维护与保养，公共区域的卫生保洁、绿植的种植与保养、秩序维护等工作技术性都很强，物业管理人员不仅需要具备相关的专业技术知识，还需具备计算机应用、财务基础、设施设备维修、绿化及保洁、客户管理、客户心理学等多方面的能力和素质。目前各高校的物业管理大多数还是以原高校后勤职工为主体，这部分人员物业管理的专业知识、技能缺乏，而高校物业管理部门对人员培训力度小，进一步加剧了城市物业管理与高校物业管理之间的差距。
2.6硬件软件方面均投入不足
由于高校的物业和城市物业管理相比，物业的使用率高，导致了设施设备维修、保养难度大；日常检修，维护频率高；绿化保洁难度大，这些都需要加大投入人力和物力来进行经营管理。另外高校建设规模及建筑物档次也在提高，对物业管理服务的要求也越来越高。如：多媒体教室的设备保管，特殊实训室的日常保洁与物资管理，消防设施布置与维护都需要加强。目前大多数高校的物业设施设备陈旧、过时，已经不能满足现代高校物业管理的需求，而高校的物业管理经费主要是靠学校的行政拨款，投入不足的问题日显突出。
2.7物业管理服务范围有待扩展
高校教学区域的教室大多还在依靠上课班级的同学来负责管理，没有形成整体管理、服务的格局。学生宿舍区面临的主要问题还是偷盗现象还比较严重，宿舍的进出门制度、宿舍区综合治理许多工作不到位。面向高校师生员工的服务内容及服务范围还有待扩展，物业服务功能不够完善。
3高校物业管理发展的建议及对策
高校物业作为高校教学质量的基础和保证，需要按照国家的相关政策和物业管理的行业标准，结合不同高校各自的特点和实际，加强改革力度，使高校物业管理形成“专业化”、“正规化”、“全方位”的服务管理格局。需做好以下方面的工作：
3.1高校物业管理必须走创新之路
随着人民生活水平的不断提高，消费观念发生了翻天覆地的变化，城市房地产业的大规模发展着，随着科技技术的创新发展加速了科技成果的转化，新发明、新创造、新材料、新技术不断的产生并进行更新换代。新设计以及智能化、数字化设备也更多的应用在高校楼房建设、学生宿舍区、教师住宅小区中。当前人们对于环境保护的诉求，都迫使高校物业管理必须不断寻求创新，找新路。
高校还可以依托自身专业优势，例如大多数高校现在都开设有物业管理专业，我们可以利用专业优势，进行教学改革将一些课程融入到日常的物业管理中去，一方面可以提升物业管理，加强高校物业管理队伍的整体水平，另一方面可以加强学生的实践能力，把所学的知识，直接在校内得以运用，这也为学生将来就业打下一定的基础。
3.2提升管理质量和服务的水平
目前社会上有影响的品牌物业企业都在积极扩大市场份额，高校物业必须努力提高自身管理水平，应对市场的挑战，同时抓住高校后勤发展的大好时机，促进自身的发展。按照城市物业管理的内容来对照提升高校物业的管理和服务水平，需要时可以引进第三方管理企业来对学校进行管理，为广大师生提供专业、优质的服务。
3.3实现规范化的管理和服务
物业管理的各个部门都应该制定各自相应的工作程序和标准，让员工了解自己的工作内容和职责并制定各个工作岗位相应的考核标准，并严格执行。通过规范化的管理，提升员工素质，在对客户的服务中要使用敬语，不使用禁语；工作时需着工作服，佩戴工牌；服务态度温和，保持微笑服务等等方面做具体要求，从而不断提升物业管理水准。
3.4加强制度建设。
高校物业管理部门应该制定相应的制度，还应该为保证各项制度的有效执行建立相应的检查、监督体系。实时公开各项费用、管理情况，工作做到公开透明，引入师生监督机制，从而促进学校各项事务的良性发展。
3.5加大专业培训力度，提升从业人员素质
根据各个部门的岗位职责分类，从物业管理的各个阶段分别对相关人员进行专业技能训练、客户接待、礼仪等方面的培训。例如对保卫人员在上岗之前可进行准军事化训练、对各种可能出现的紧急情况制定相应的应急预案并进行演练、并及时的对培训成果进行考核等。对教学实施、设备管理人员进行计算机维修、保养，多媒体的安装等知识与技能的培训等等，形成自行培训的体制，不断提高服务质量及从业人员水平。
3.6加大硬件投入力度，实现现代化、科技化
大力改善高校物业的硬件条件，逐步使高校物业向自动化、智能化转变。在教学楼、实训楼、图书馆、宿舍楼等安装自动感烟、感温的安防装置、电子门卡、电子停车系统、物业管理信息系统等等。加大相关工具的资金投入，如小区绿化方面的割草机、撒播机等。真正实现现代化、科技化、智能化。
3.7做好教工住宅区的管理服务
在完善相关制度、提高专业人员素质和硬件设施投入后，高校物业还应做好具有高校特色的服务项目，如教学后勤保障服务、文化建设、学校相关宣传活动等等，随着学校发展的要求及师生的需求对这些项目进行不断优化和调整。通过完善校园周边服务，通过招投标出租门面，承包食堂等广开资金来源，从而促使高校物业管理进入良性循环。
4结语
高校物业管理的现状已不能满足教学、科研的发展及社会进步给广大师生员工带来的日益增长的消费需求。高校物业管理必须用理性的目光审视取得的成果，用积极的态度应对目前的压力，以改革要有新突破、发展要有新思路为指导思想，转换观念、调整思路，才能使得高校物业管理进入良性发展状态。
参考文献：
[1]李富.当前我国高校物业管理存在的不足及对策[J].现代物业，2007，（04）.
[2]郭哲，樊向征.高校物业管理创新与发展的思考[J].高校后勤研究，2004，（02）.
一、建立物业管理服务质量体系
质量体系定义是：为实施质量管理所需的组织结构、程序、过程和资源，实施质量管理是质量体系的核心，质量体系应当是组织结构、程序过程和资源的集合体，四者缺一不可。物业管理服务质量可细分为技术质量和功能质量，技术质量是指提供给业主什么服务，功能质量是指如何提供服务。物业企业引进实施质量体系，可以提高服务质量和管理水平，改善企业内部管理使企业全部管理活动做到有章可行，有章必行，使服务质量有更可靠的保证，以确保企业方针目标的实现和经营成效的提高。高校物业管理公司制定自己的质量体系时，要从自身实际情况出发，根据公司的规模，特点和服务对象等具体情况，以及自己的发展方向和战略来制定而不是盲从别人的质量管理体系。目前广州，上海等地不少物业管理企业都通过了ISO9000管理体系认证，ISO9000管理体系提供的是一个企业如何通过质量体系因素控制，达到既定的管理方针和目标，以及持续改进产品和服务质量的方法。虽然高校物业管理有其特殊性，但ISO管理体系对其服务质量管理工作具有指导性作用。ISO标准是一系统性的标准，涉及的范围、内容广泛，且强调对各部门的职责权限进行明确划分、计划和协调，使企业能有效地、有秩序地开展各项活动，保证工作顺利进行。高校物业管理企业在根据自身特征情况制定各项规范之外，导入ISO质量体系，必将提高员工素质，提高企业声誉，增强竞争能力。
二、建立流程管理
流程的定义：业务流程是一组将输入转化为输出的相互关联或相互作用的活动流程。其特点包括：1、目标性；2、内在性；3、整体性；4、动态性；5、层次性；6、结构性。流程管理不等于管理的全部，它和质量管理，瓶颈管理等等都是管理中的一部分，各有不同又有其共性，优异的流程管理能够有力推动企业取得成功，流程和质量体系目标是统一的。它们相互融合促进发展。质量体系强调“做了的一定要写，写了的一定要做”，能够起到一种很好的管理规范作用。在建立流程或优化流程以后，需要将流程落实下去进行规范的运作，同时管理规范平稳运作了一段时间以后，可能已经不再适应内外部环境发展的需要，又需要系统地来梳理一下流程，看看是否有一些盲区或者管理的空白，需要建立流程，还有哪些流程需要进行继续的改进。质量体质与流程管理相互穿插，持续进行，从而实现企业管理的台阶式提升。
三、执行规范化服务要注意几个方面
1、说到、做到、记录：①科学的质量体系要求正确识别所有的质量活动并制定紧密的可操作的控制程序或规定，对所提出的质量体系要考虑是否符合所选定的标准，是否符合企业的实际，可操作性如何，员工是否能正确理解；②对于服务质量规范除要求全体员工严格遵照文件执行外，对文件要按照规定的修改程序进行修改和完善，只有所有规范有效执行才能使科学的质量体系发挥功效，给企业带来利益；③做到的各项工作要有记录，我们日常工作中常常有口头联络，随意性的弊病，没有工作情况的记录，给各项工作的规范提高带来了困难。
2、工作规范流程的编写：工作规程是专业化的操作程序文件，因此工作规程的编写不但要以程序和规范文件作为依据，更要考虑管理人员在操作工作中的实用性。首先要收集现有的运作文件资料，查阅有关技术资料，提出通用的规程文件格式样本，其次在编写中应使文件具有层次性，内容与过程的描述应尽量与实际作业相吻合，最后，试用对照程序文件和流程，不断修改不完善的内容，并补充或合并，使各工作规程之间更具系统性、统一性、操作性。
高校物业管理有其特殊的教育属性，我们在制定各项工作规范和流程时要充分认识到这一特性，在“三服务两育人”的前提下，在培养大学生良好的社会公德和生活习惯方面要考虑到对学生综合素质的培养和提高。
四、设想和尝试
高校物业服务应该紧密围绕服务教学科研、服务师生这个原则，在制定工作规范和流程时，尽量不影响师生的日常工作学习，对此我们有了些初步的设想并做了尝试：
1、学校的水电设备管理规定的制定
学校水电设备是否运行正常，是否有事故隐患，直接关系到学校正常的教学科研秩序，要全面地制定设备运行情况的台帐和各项检查、维修、保养规范和操作流程，最大限度地预防设备事故发生，杜绝人为事故，延长设备使用年限。
工作要点：按要求实施保养和维护。
管理目标：设备得到正确使用、保养和维护，各项记录齐全，水电工通晓各类设备的保养周期、操作流程、安全操作要求。
检查方法：检查的依据是年度、月度设备维护计划以及相关文件，标准是设施、设备使用说明。
2、服务过程质量规范
在绿化、清卫、维修服务的时间安排上要充分考虑师生的上课作息时间，以尽量不影响师生科研学习为指导，在服务态度方面要做到有礼貌，微笑服务，仪态端正。
工作要点：每项服务都有标准，注意把握各类服务人员与服务对象接触的礼仪沟通和服务过程。
在谋求社会和科学不断发展目标的指引下，社会各个生产部门对高素质人才的需求越来越迫切。高校作为学生生活和学习的重要场所，其物业管理工作的好坏直接影响着成长于其中的学子的身心发展。面对不断暴露出来的高校物业管理企业中所存在的问题，我们必须加强高校物业管理企业的规范化管理，以保障能有更多的高素质人才向社会输入。
1 高校物业管理的地位不断提升
随着社会的发展和经济的进步，各色各样的物资生产部门和服务部门如雨后春笋般涌出，社会生产和服务市场变得越来越丰富多彩，人们在生产资料和人才等方面的竞争也越来越激烈。为了有效地提升企业的生产效率和服务质量，以能够在经济市场中占据有利地位，人们绞尽脑汁。物业管理作为一种自改革开放以来才被引入祖国内地的新型管理模式，在这样的时代背景下，开始逐渐为人们所认知。物业管理模式所展现出来的优势，也开始为其他产业所借鉴。高校物业管理企业也正是在这种环境条件下应运而生的。随着社会各生产部门对人才的需求量不断增长，高校人才培养的担子也越来越重，为了让学生能够更好更快的成长为高素质的人才，高校在物业管理方面下足了功夫。对学生日常生活和学习的场所的优化管理，为学生构造出了一个安全舒适的环境，有效的提升了学生学习和生活的效率和质量，真正实现了促进学生成才的目标。
2 高校物业管理工作中所存在的问题
2.1 物业管理模式显得混乱
现代高校规模庞大，所包含的教学设施和服务机构也多种多样，因此高校的物业管理工作，往往由专门的物业管理企业来完成。一些高校的物业管理企业，虽然在名义上是作为一家企业来对其所负责的高校的物业进行管理，但该企业对于高校而言，只是其管理体制当中的一个小单元。在企业对高校物业管理过程中，高校也希望自己能够参与到该项工作来，更有的高校管理阶层希望自己能够在高校物业管理工作过程中起到主导地位，有权利对高校物业管理的各方面内容进行调配和管理。而有些高校物业管理企业却希望自身能够以独立的姿态来进行高校物业管理，希望自己能够摆脱学校的依赖，成为职能健全并极具市场竞争力的企业。在这两种不同想法的相互碰撞下，一些高校的物业管理模式也逐渐呈现出混乱的状态。这不仅使在高校物业管理过程中，出现服务工作和管理工作不能合理有效搭接的现象，影响高校设施设备职能的正常发挥，也让高校和物业管理企业在物业管理过程中的矛盾不断加深，影响学校和企业相互间的利益。
2.2 高校物业管理体制内部存在的矛盾
在高校办学规模和设施设备不断增加的背景下，高校的物业结构形式也变得越来越复杂，其中所存在的问题和所要注意的要点也越来越多，高校物业管理工作也因此成为一项繁琐的工作。一些高校的物业管理体制在建设的过程中，由于在职员职权、待遇，以及在学生教师收费、监管等方面的问题，给高校物业管理体制的健康形成构成了隐患。特别是在高校物业管理人才的引入工作方面，尽管高校人事管理部门在管理工作人员的任用过程中向来都注重人员自身的知识和道德修养，但由于高校与物业管理企业之间的矛盾，高校对物业管理的相关技术人才的引入工作没有给予足够的重视，导致许多在知识技能和道德品质不合乎要求的工作人员混入高校物业管理体制当中来，给原本由于经验和知识方面的缺陷而导致功能和结构发面比较薄弱的高校物业管理体制，造成了不利的影响。由此导致了在许多高校的物业管理过程中当中，存在着管理方式陈旧老套、管理成效不够显著、服务质量低下、师生投诉的方面不断增多等问题，不利于良好高校环境目标的实现。
2.3 物业管理服务质量不高
高校物业管理工作作为一项服务事业，必须有效提升其服务的质量，才能满足师生的合理需求，实现营造出学生健康、安全成才氛围的目标。尽管物业管理在改革开放以来已经在我国得到了快速的发展，但在高校物业管理工作方面，仍旧缺乏相应的技术人才和知识经验。一些高校的物业管理企业在企业的经济实力、科技水平、管理水平、服务水平、服务理念和企业文化等方面尚有欠缺，对高校物业管理工作中所遇到的问题的认识不足，在自身发展和改革方向上也没有比较明确的方案和计划，同时在对提升服务水平和管理技术方面的物资投入不到位，管理人员在技术和经验上已不能满足日臻复杂的物业管理形势，使企业在物业管理效率和质量方面久久得不到提升。
3 加强高校物业管理企业的规范化的方法
3.1 明确高校物业管理企业的定位
高校物业管理工作是近些年来才为人们所重视的，而高校物业管理企业也因此呈现起步晚、资金短缺、技术和经验不足等特点。许多高校的物业管理企业在发展的过程中，往往依赖于高校管理阶层的扶植，其管理和服务工作都受到学校行政管理部门的监管。高校物业管理企业所服务的对象是学校的师生，因此，企业可以摆脱高校管理阶层的限制，发展成为独立的、体制和职能健全的企业，使其能够在服务功能和管理工作方面获得更多的发展空间，让高校物业管理工作变得更加全面、更加到位。当然在这样的转变过程中，企业会更加直接的受到来自激烈竞争的市场所带来的冲击，也会面临更多的风险和挑战。由此可以看出，高校物业管理企业在自身定位方面的重要性。
3.2 加强高校物业管理企业的体制建设
在高校物业管理企业发展的过程中，为了促进企业的健康、稳步发展，企业往往采取与学校联合管理的管理体制。由于企业和学校在管理方面的明显差别，一些高校的物业管理企业出现了人员分配不均、职权分配不明等问题，使一些物业管理过程中所遇到和存在的问题等不到及时的反馈和解决，使这些问题所造成的影响延长，给师生和企业带来了困扰。另外，在物业管理的各项业务的设置和实施上，由于工作人员自身处理问题能力的欠缺，导致了矛盾的出现。管理体制中的员工待遇问题的出现，也让企业与员工之间的矛盾不断加深。等等这些问题，都提示着我们要切实加强高校物业管理企业的体制建设，从体制角度来尽量避免这些问题的出现。
3.3 加强人力资源管理和技术创新
在高校物业管理企业规范化工作过程中，对人力资源的管理工作也是一项重要的工作。工作人员的知识技能水平和思想道德修养对物业管理和服务工作的效率和质量有着重要的影响，许多师生和员工之间的矛盾都是由于工作人员的质量造成的。为了有效提升物业管理的质量，使物业管理企业规范化，必须加强人力资源的管理。另一方面，应对不断的环境形势和社会需求，企业在物业管理工作方面也应该有所创新，特别是在管理技术方面。
4 结语
高校物业管理工作关乎高校人才的培养，高校物业管理企业作为高校物业管理工作中的主导，必须实现自身的规范化，以使高校物业管理工作能够科学合理的进行，以实现有效促进高校人才培养的目标。
【参考文献】
物业管理是社会发展进步的产物,是社会文明、人居和谐的必需品,而物业管理蔓延恶化的纠纷,却成为影响社会和谐的突出问题,物业管理行业本身也因此陷入发展的困境之中。物业管理行业专业人才的匮乏和从业人员整体素质不高,物业管理企业服务意识缺乏,管理经验和能力不足,是引起物业管理纠纷的一个重要原因。
解决物业管理人才的缺乏与能力的不足,是物业管理行业需要考虑的问题,更是担负培养物业管理人才的教育工作者应当考虑的问题。
一、物业管理人才的缺乏与人才能力的不足
物业管理在我国仍处于初级发展阶段,物业管理人员有这样几个来源:一类是随房管部门的企业化转制而来,一类是由房屋开发公司后续转化而来的,这两类人员虽然能担当基本的物业管理工作,但往往缺乏管理的思维意识、服务意识和创新意识。除此之外,有一类是物业管理企业在发展过程中向社会招聘的不具备任何物业管理知识的人员,在工作中处于边学边做的被动地位。另外,还有一类是经过物业管理培训的专业人员,但他们的数量有限,在实际管理中也存在能力不足的问题。即现有的物业管理企业人才也表现为“三多三少”:一是传统型的房产管理人才多,创新型物业管理人才少;二是胜任单一普遍岗位工作的人才多,能胜任多个岗位工作的复合型人才少;三是初级管理人才多,高级管理人才少。物业管理企业人才匮乏和人才能力不足并存的局面,已严重影响了物业管理企业的发展。
作为新兴行业的物业管理业正处于发展的加速期,对高素质物业管理人才的需求量不断增加。企业和社会都期望拥有更多的技术型和经营型兼备的复合人才,也对高校培养高水平的物业管理人才寄予了很大的期望。因此,高校物业管理专业的教育要主动适应行业的需求,深化专业建设和改革,办出职业特色,才能满足物业管理行业与市场的需要,使物业管理行业具有广阔的发展前景,同时物业管理专业所培养的人才也具有了广阔的就业市场。
二、高校人才培养存在的问题
高等教育中的物业管理专业教育,是随着物业管理的普及而开始的,其时间经历并不长,专业建设仍处于不断探索和发展的阶段,在物业管理理论的研究、物业管理理念的普及、物业管理人才的培养上,也存在许多的问题,致使物业管理专业教育中存在着如下的问题。
1、物业管理专业人才培养目标不明确,定位不准。在制定物业管理专业的培养目标时,往往只是笼统地定位为培养具有物业管理能力的高级物业管理专门人才,但对这种能力的构成缺少进一步的细化说明,致使培养的人才能力目标不清晰,造成专业能力的不足。
2、物业管理理论知识学习和专业技能培养脱节。培养出的学生专业知识和技能分离,缺乏知识的运用能力和实际动手能力,表现为工作中的专业基础理论不扎实和专业技能不强,不能达到物业管理人员“一专多能”的要求。
3、物业管理专业建设和课程设置缺陷。主要表现为课程体系不够清晰,课程交叉重复,专业基本技能内涵不够明确,专业特色不突出,培养的学生缺乏专业竞争优势。
4、教学内容滞后,教学方法和教学手段陈旧落后。主要表现为理论教学多,实践教学少,导致教学效果与目标偏离,加上教学质量保障不力,人才培养质量难以得到有效保证。
5、物业管理专业人才培养模式单调。培养的人才既缺乏专业特色,也缺乏学校特色,更缺乏个人能力特色,专业素质和能力培养不足,与物业管理行业对专业人才的期望有很大差距。
三、物业管理人才培养目标的定位
社会与经济的发展对物业管理人才的客观需求,是进行物业管理教育的依据;物业管理行业及企业对人才及其技能的需要,是物业管理专业人才培养的标准。在总的教育方针和教育目的指导下,结合行业用人实际和毕业生的社会定位,对物业管理人才培养目标进行恰当的定位,是进行培养模式改革的前提。只有科学合理的专业培养目标定位,才能根据培养目标,按照教学的基本规律,设计培养规格,制定培养方案,选择培养途径并予以实施。
通常物业管理人才教育的培养目标可以定位为培养服务社会和经济建设,具有经济、管理、法律和建筑工程等方面的基本理论和基础知识,能在房地产、物业管理等企事业单位从事住宅及商业物业管理、房地产开发与经营和房地产市场管理等经营管理工作的具有较高文化素养和较强实际工作能力的物业管理复合应用型人才。
在物业管理专业培养目标的实施中,更应培养学生的服务与管理理念,加强行业规范和物业管理服务意识教育,注重学生专业技能的培养和与业主交流沟通能力的培养;在对人才复合能力的培养上,强化围绕物业管理和维护各种专业技术能力的培养,使学生对物业的属性和特点有较多的了解,通过对物业的精心管理,实现服务业主的最终目标。
四、物业管理人才培养模式的改革
通过对物业管理行业及其从业人员现状和存在问题的分析,可以发现解决物业管理人才短缺和专业素质不高问题,摆脱影响物业管理行业发展的人才瓶颈,是高校物业管理人才培养模式改革的方向。
提出物业管理专业人才的复合型培养目标和强化专业特色的要求,构建培养具有管理理论和建筑工程知识的管理与技术并重的复合型物业管理人才的培养模式,使物业管理专业人才的培养目标更明确,专业定位更准确,专业特色更突出。为此,需要重新设计物业管理专业建设方案与专业评估体系,使专业建设体现出物业管理的专业特色,保证教学质量;并通过加强实践环节的教育教学,注重技能训练,让学生具有更强的专业管理能力和专业技术能力,适应社会发展的需要,满足社会对高端物业管理人才的需求;同样也可以通过探索物业管理专业教改的经验与教训,为也在摸索物业管理专业建设的同行提供启示和参考,共同促进物业管理专业教育的进步与发展。
高校后勤物业管理是高校管理工作重要组成部分之一，随着我国教育事业的发展,高校后勤物业管理改革已成为高校后勤社会化改革的重要内容,也是后勤改革的关键因素。1999年开始,我国高校全面推行后勤服务社会化改革,按照社会主义市场经济要求,着力打破传统的后勤管理体制和行政管理模式。十几年来通过逐步向社会开放后勤市场、积极引进社会资金、挖掘后勤内部潜力、加大学校投入等方式,不仅在提高后勤服务质量、改善校园环境、提高后勤硬件档次等方面取得了长足的进步,而且使高校后勤逐步做到服务商品化、管理企业化,从而为学校实施物业管理提供了体制上的保证。高校后勤物业管理迎来了进一步的发展机遇，同时对服务质量的需求不断提高,也给后勤物业管理的发展带来了挑战。
1 高校后勤物业管理的现状
高校后勤物业管理的范围，一般是指学校的各种住宅、学生公寓、办公楼、教学楼、科研楼等以及其它相关的附属设施，包括绿化、保洁、维修、水电管理、设备管理等学校后勤项目。高校的后勤物业管理简单来说就是物业运营人对以上设施的管理,为学校的正常工作提供全面、高效、周到的服务。目前我国高校后勤物业管理存在多种模式:社会化物业管理型;高校后勤发展投资管理型;引入竞争,社会物业与校内后勤部门共管;传统后勤部门领导下的物业管理。
高校后勤物业管理从其性质来说,是高校后勤管理的一部分, 十几年高校后勤物业管理改革以来,从计划经济逐步向市场经济过渡。在这个过渡时期,高校后勤物业管理既具有机遇也面对挑战。由于,高校物业管理脱胎于高校,服务的对象也限于高校内部，并且和高校有着千丝万缕的联系。大多数高校几乎还没有建立真正的物业管理体系,其管理行为几乎都是行政行为。机构一般是后勤集团下属分公司,但又受学校管理部门的指挥,近年来,虽然不少高校正在进行物业管理方面的改革尝试,但由于体制上或观念上的原因,到位的管理不多。这些高校的后勤物业管理则仅仅是建立物业管理体制框架,部门内部也实施了一系列规范物业管理制度的机制。但是这种物业管理仍处在市场不完全建立状态的物业管理思想，运营模式并没有完全建立。现在仍然有少部分高校的物业管理仍没有摆脱传统的计划管理体制，部分高校的物业管理公司名义上从学校分离出来,在社会上也已经以独立的企业在运行，但是,企业却没有独立法人资格,仍然和学校存在附属关系；同时,企业的资产产权不明晰,分配关系还有计划经济、行政管理的色彩等。
2 我国高校后勤物业管理中存在的问题
2.1 管理服务观念不能适应形势发展需要
高校后勤物业管理改革是高校后勤社会化改革的重要内容，其目的是逐步向社会开放后勤市场和挖掘后勤内部潜力，不断提高后勤服务质量，逐步做到服务商品化、管理企业化。但我们有些人认为高校实行物业管理是甩包袱,是将物业管理中心直接推向社会。同时物业管理人员观念要转变，员工要转变从拿固定工资、端“铁饭碗”到个人利益与企业效益挂钩的观念。领导者要关心、引导员工,使他们愉快地转变观念，管理服务观念要适应形势发展需要。
2. 2 管理体制和管理形式不规范
我国许多高校物业管理企业不具备独立法人资格,企业运行仍然采用旧有的模式和体制,导致各方法律关系不够清晰；产权关系不明确，物业管理企业的产权人既是学校,也是物业管理企业的职工,双方的责、权、利关系无法明确。因此,一旦发生物业管理纠纷,难以追究法律责任,双方合法权益都难以保障,从而法律风险巨大，管理体制不规范。同时部分高校物业管理形式不规范，物业管理的职能仍然还在由一个科或几个科来完成,体制上仍然沿袭了事业管理的形式；尽管有的学校已经成立物业管理公司,但往往只是涉及保洁、维修等方面一定的物业管理职能,管理形式不规范。
2.3 管理制度不够健全
高校后勤物业管理制度可分为：综合、行政、财务、业务管理制度等，常见的主要有管理机构职责范围、各类人员岗位责任制，操作程序和服务规范等。辖区的管理制度分为物业管理公约、物业各区域内的管理规定、用户手册等。目前各高校物业管理部门尽管也制定了诸如岗位职责、工作标准、工作程序、行为规范等相关的制度，但还不够完善，不成体系，执行也不够严格，管理制度不够健全规范。
2.4 队伍专业化水平不高
高校后勤物业管理中涉及到的保洁、绿化、维修、保安等工种均有较强的技术性，部分物业管理人员不仅需要具备专业技术知识,还要具备计算机应用、经营学、心理学等多方面知识。目前各高校的后勤物业管理大多数是以原后勤职工为主体，人员结构不合理，管理、技术人员少，综合素质水平不高，同时非正式在编员工比例不断上升，这部分人员物业管理的专业知识、专业技能相对缺乏，缺少专业技能训练和培训，因此高校后勤物业管理队伍专业化水平总体不高。
2.5 服务水平和质量不高
由于高校后勤物业管理没有成为独立的企业，只是学校的一个组成部分，学校每年拨付一定的费用给物业管理部门，学校师生是物业服务的接受者但却不是物业费用的直接支付者，所以很难要求物业服务质量，服务水平和质量不高。一是主动服务不够，存在服务不及时、不到位情况，有些工作经常要拖很长时间才能解决；二是校内物业服务范围内的设施、设备定期的巡检和维修保养不够；三是在校园绿化和卫生保洁方面比较重视主干道和主要场所的服务，而忽视一些死角和比较偏僻的地方；四是校园环境管理不到位，对乱贴乱画缺乏有效的措施，对影响校园环境者管理不力。大多数正式职工服务意识还不适应现代物业管理的要求，存在着和学校其他岗位职工相互攀比待遇，在很大程度上影响和制约着物业管理水平和质量的提高。
3 高校后勤物业管理的几点策略
3.1 创新管理体制 加强规范服务
高校物业管理的体制应尽快同国务院颁布的《物业管理条例》接轨,按照《高校物业管理办法》, 转换机制,理顺关系,切实建立高校物业管理新体制。高校物业管理企业未来的发展目标是要从根本上理顺产权关系,建立自主经营、自负盈亏、独立核算的经济实体,并将原有服务区域内的创收资源划入物业管理公司,增强其自我发展能力。企业在管理上要减少管理层次,提高管理效率;在运营上,要多渠道筹集资金,不断拓宽经费来源,从而为企业的发展注入新的活力,使物业管理工作进入良性循环。使高校后勤物业管理正逐渐走向专业化、规范化、市场化经营的轨道,有力地支持了高教事业的产业化发展。高校后勤物业管理企业作为经营服务实体,必须进行机制转换,选配精干、高效、能正确把握改革方向、愿意为教育服务的领导班子;尽量减少管理层次和人员,提高办事效率,转变工作作风;同时要努力实现经营机制的创新,坚持按企业化、产业化的要求,建立有效的运行机制,最大限度地优化各种资源配置,降低经营成本,建立健全“独立核算、自负盈亏、自我发展、自我约束”的现代企业制度。形成具有高校特色的后勤物业管理模式。当然,不同地区、不同高校的现状采用不同的运作模式,要经过阶段性发展和过渡,才能逐步发展成为信息化、规范化、专业化的现代化后勤物业管理公司模式。
3.2 加强人才培养 强化服务意识
提高高校后勤物业管理人员素质是实现物业管理现代化的基本条件。高校后勤物业管理人员大多数是从原后勤部门分离出来的,素质不高,难以保证高效率、高质量地承担起管理和服务职能。高校一方面要重视后勤物业管理人才选拔和培养，选拨综合素质较高的人才,充实管理队伍;另一方面要对现有员工进行培养，通过培训、进修等方式来增强人员的思想、文化、身心、业务水平等方面的素质。通过加强物业队伍的素质建设，把每个员工培养成技术职业人员，强化服务意识。员工的技术培训可依据岗位职责分别进行专业技能、礼仪礼貌、文明执勤、行为作风等方面的培训。培训中要制定计划，制定培训大纲，组织编写教材，进行专业讲授，示范训练，进行实践考试。建立一支既懂技术又善管理的高效、优质、精干的高校后勤物业管理队伍。
3.3 坚持以人为本 提高服务质量
1高校物业管理中存在的问题
高校物业管理一般采用非营利性的方式进行，它不以营利为最终目标，经费来源主要依赖于学校的拨款，而且管理的范围较为广，涉及的人员较多，管理的事物较为复杂。虽然高校物业管理成立了专门的部门，有了专业的管理队伍，但是在传统思维下，高校物业管理还存在着一定的问题：
1.1服务意识较差
目前的高校管理部门刚刚完成了从行政部门到企业服务运营机构的身份转变，在原有运营体制的影响下，高校后勤部门还不适应物业服务的身份特征，还存在着较强的“管”的思维，还不具备较强的服务意识。高校物业还需要有效树立以人为本的服务理念，还需要从广大教师和学生的实际需要出发，主动为学校的教学工作提供服务保障。然而，高校物业人员多从后勤管理人员转变而来，本身就缺乏服务意识，误认为全校师生要适应物业部门提供的服务，而非根据师生的需要提供服务。
1.2人员素质较差
高校工作的重心往往在教学科研上，对后勤工作重视程度相对较低，对当前物业管理工作的要求主要是维持正常的运营。因此，物业工作人员大多是由学校的工勤人员转型而来，学校很少聘请专业的物业管理人员来开展学校的物业工作。学校对物业管理人员也缺少有效的培训，岗位流动性差，专业技术人员与普及杂工比例不合理，物业人员的工资待遇水平相较教职工队伍差距较大，无法形成竞争机制等问题，使高校的物业管理水平长期得不到提高，人员素质严重制约了高校物业发展。
1.3经费保障不到位
我国高校物业经费的来源主要由学校财务拨付供给。由于各种复杂的原因，物业经费常常拔付不到位，不及时。由于高校物业管理范围十分广泛，工作量巨大，小修小补等临时性开支频繁，致使现有财务制度常常不能满足物业管理需要。这主要表现为两方面：高校物业管理投入巨大，随着学校使用年限的增加，各种物业设施设备需要逐年更换，学校财务制度常常不符合物业的需求。另一方面，突发性和临时性的维修支出随着高校的扩招，这些预算外的项目常常使现有运转形式难以满足需要。
1.4与相关部门沟通不及时
高校的物业管理部门不是独立的运作系统，需要与学校的教学部门、行政部门和学生管理部门进行必要的沟通，例如，物业要提供学校大型活动所需要的场地，需要根据学校的招生、休假制度安排学生的食宿问题。这些工作都需要学校相关部门的积极配合，需要形成共同协作的管理运行机制，但是，我国高校物业管理部门与学校行政和教学部门显然缺乏有效的沟通，常常导致物业资源配置不合理，物业成本较高等问题。
2解决高校物业管理问题的有效对策
2.1树立牢固的服务意识
提高高校物业的管理水平，必须首先转变高校物业管理者的管理理念，要在以人为本的基础上，树立为全校师生服务的意识，要采用有效的手段将服务思想根植于物业管理人员的内心。①定期开展物业管理人员的培训工作，让物业管理人员增强服务意识，学习高校环境下的专业服务技能。②建立以学生和教师满意度为基本内容的服务考核评价体系，使物业管理人员认识到服务学生和教师的重要性，从而指明物业人员的工作方向。③建立优胜劣汰的竞争工作机制，使物业人员有危机意识，从而带动物业人员不断的提升服务能力和水平。
2.2优化物业经费配置
物业经费的使用应当建立节约灵活的配给机制，高校应当既要保证物业经费的供给到位，又要建立必要的审核体系，监督物业经费的使用情况。①高校要拓宽物业经费的来源渠道，允许物业以企业化方式提供多种基础以外的服务项目。②建立物业部门的专用小额款项使用账号，允许物业部门以灵活的形式掌握一定数额的资金用于紧急情况。③完善物业资金监管办法，建立必要的审查和财务公开制度，使高校物业在更加阳光的状态下运行，这样既保证了物业经费的充足，又节约了物业经费。
2.3提升物业技术水平
现代科学技术的快速发展，可以使高校物业大规模使用机器来代替人工服务。这不仅可以大力节约人工成本，而且可以使服务更加标准化。例如，在校园安全保卫方面，可以加装视频监控系统。在后勤服务方面可以在校园内布推广使用一卡通。还可以在校园住宿、餐饮和水电节约等方面使有更为先进的节能设备，从而有效降低物业的运营和使用成本。现代科技的推广使用，不仅带动了物业管理方法的革命，而且可以更有效的满足师生需求，是高校物业发展的主流趋势和方向。
3结论
高校物业管理的实际情况千差万别，采用现代化的管理方法，切实加强对物业人员培训可以有效提升物业管理水平。高校应当有效消除传统管理理念、人员素质低、经费不足等问题给高校物业管理带来的影响。
参考文献
前言：
最近几年，高校规模不断扩大，专业课程逐渐增多，高校物业管理也逐步发展起来，它对构建和谐、健康的校园文化环境，提高校园管理水平起到了关键作用。但是，高校物业管理所处的环境是学术和人文氛围浓厚的大学校园中，它不同于社会物业有着自己独特的功能，这就决定了高校物业的特殊性，高校物业应为在校师生创造优美的环境，提供优质的服务和安全的管理为宗旨，以高校为依托，和高校共同发展，更好地为培养人才服务。自改革开放以来，物业管理模式从零到逐步兴起，在高校内的服务范围由单一到范围广泛，在一些发展程度较高地区的高校，物业管理的管理制度比较先进，管理方式比较超前，其管理服务有了自己的规模，并且有一定的专业化水平[1]。总体来说高校物业管理的改革方向是有利于高校发展的，能够保持与时俱进，但同时也要深刻认识到高校物业重教育、重服务的特殊性，与社会物业划清界限。因此，高校的物业管理要有自己的奋斗目标，走创新发展与时俱进之路，并在这条道路上倡导专业化管理，保证管理的服务质量。
一、高校物业管理的现状
就目前形势看，高校物业管理受社会影响非常大，其落后于其他社会物业管理，并且很少有人对物业管理的研究与发展做出相应的实践证明。在大的方面讲，很多高校的楼宇管理比较落后还不能真正达到物业管理的标准，因此分析高校的现状，找出其存在的问题是推进高校物业的前提条件。
（一）管理观念保守，水平不足，管理体制没有理顺
目前，高校物业管理大多是采取以行政管理的方式，由于已经习惯了传统的管理模式，尽管近几年许多学校进行了一些改革，但在管理层次上没有大的突破。高校中的很多人已经形成了固有的生活方式，物业管理无法将无偿的服务变成有偿，直接影响决策者处理问题的信心和保障服务质量的力度。另外，各高校在引入社会参与程度上有很大差异，导致高校物业管理出现了不平衡性。涉及部门多管理比较分散，遇事互相推诿，责任分不清，没有健全的管理体制和统一的标准，各项管理工作很难做到位，从而导致整个社区的服务较差[2]。从长远来看，高校物业管理独立化是个大方向，但由于制度体制落后，大部分高校仍然不能将物业管理从高校中分离出去。
（二）缺乏高素质的专业型物业管理人才
目前高校物业管理团队大部分来自学校后勤，他们常年在学校后勤工作，参与后勤事务与服务，积累了一定的工作经验，能够应对平时的事务。但是文化素质和自身修养普遍不高，无法跟上时展的脚步，缺乏与物业管理相关的专业知识也没有参加过系统培训，当遇到棘手的问题时难以保证服务水平和服务质量。他们的服务意识相对淡薄，不能对新型专业所需做出及时反馈。高校物业要懂得查漏补缺，发扬自己先进的文化传统并吸收超前的管理体制，自身素质太弱，空有服务热情没有实际解决问题的能力和专业技术，无法达到让师生满意的优质化服务。因此，员工能力不足是高校物业管理普遍存在的问题，有了过硬的专业知识才能应付突如其来的问题，就不会出现太大的纰漏进而实现既定目标。
（三）物业管理双方责权不清晰
高校物业管理存在职责权限不清，管理过程有随意性强、盲目性大的现象。物业员工没有搞清自身的工作范畴，没有坚持自己的权利，也没有明确自己的义务，导致市场运作化程度低，达不到现代企业的需求。另外，在校师生对物业管理的认识有些片面，还没有真正认识到物业管理的内涵，容易对物业管理产生过分要求。总之，两者不能形成统一，权利与义务不能完全分清。
二、高校物业管理的发展分析
高校物业管理是城市物业管理的组成部分，它应该跟上城市的发展与时俱进变得更完善，发展趋势要跟上社会顶尖物业管理的脚步。
（一）完善高校物业管理制度，建立新的管理模式
合理的规章制度是高校物业平稳运行的前提和保障。物业管理要履行安全、高效、节能的原则，其中安全是首要任务，比如水电设施安全，电梯、校车的运行安全，建筑内基础设施安全检查等，一定要避免出现管理漏洞，做到事务细化、责任到人。完善的体质是高校物业发挥作用的根本保障，要逐步采用科学的市场运作原理，让更多的人明白物业管理的内涵，努力把物业管理面向社会，推行企业化标准管理，整体提高物业管理水平，做到以人文本，紧跟新时展潮流，为在校师生营造一个环境舒适，安全有保障的空间。
（二）高校物业管理要走专业化和规范化
目前，高校的发展突飞猛进，各种学科专业随之增设，进而高校物业管理也要增加相应的服务项目，高校内办公教学用的设备、设施变得先进，没有经过专业化培养的人员很难对其进行维护，维护效果也不尽如人意。所以，要提高高校物业管理服务水平就要引进一批高素质的专业化人员。物业管理规范化的前提是遵守国家各项规章制度，要依法经营，同国家颁布的条例相吻合，使高校物业管理有法可依，在出现纠纷时能够和平协商。高校物业管理要有一套完整规范的管理制度，吸收采纳先进的管理经验来保障物业管理高质量且平稳运作[3]。
（三）建立一个成熟的监管反馈机制
一个有效的监管反馈机制能够对物业进行及时的反馈，设立一个反馈体系供师生提出意见和建议，物业管理人员也要对好的对策和建议积极吸收采纳。除此之外还要积极吸收经济发达地区高校成功的管理经验，与同水平高校物业共同发展。
三、结语
总之，高校物业管理必须要有完善的管理制度，有新型的物业管理方法，管理要产权私有化，能够维持和发展社会结构并适应社会生活过程。要走专业化和规范化，保障高校物业管理的服务质量，还要有一个成熟的监管反馈机制，把物业的所有权和经营权分离。这些将是高校物业管理发展的必然趋势。
参考文献：
1目前高校后勤物业管理的现状
经过近几年的发展，高校后勤物业管理社会化改革取得了一定的成绩。但随着高校办学规模的不断扩大以及学校发展对后勤服务需要的日益增强，服务市场不断扩充，高校后勤物业管理迎来了进一步的发展机遇。同时对服务质量的需求不断提高，也给后勤物业管理的发展带来了挑战。
目前各高校后勤物业管理主要还是由学校后勤集团组建的物业管理公司经营，人员由学校分流人员及聘用临时工组成。与此同时，社会很多专业物业管理企业开始注视并逐步渗透，把高校作为一个广阔而有潜力的市场进行开发，高校已成为物业管理企业展开激烈竞争的重要市场。这样，一方面学校从安排人员，减少成本等因素考虑，占据着高校物业管理的大部分市场，而另一方面，社会专业物业管理公司为了抢占市场，拼命想挤进来。
2高校物业发展中存在的主要问题
2.1难以与市场化、专业化、企业化经营的模式真正接轨
学校后勤集团组建的物业管理公司由于在用人机制、制度建设、经营管理等方面的不健全，难以真正达到专业化、企业化的要求。
2.2缺乏服务意识，服务水平低下
目前高校物业管理人员普遍还停留在值班员、保洁员的身份上，服务意识弱、水平低、办事效率差，缺乏统一的行之有效的管理。
2.3物业管理队伍知识老化，年龄老化问题严重
高校物业管理者中大部分是从学校各部门分流的人员，没有系统学习物业管理的专业知识，而大部分值班员、保洁员来自招聘的年龄偏大民工，本身素质较低，又没有经过系统的培训。这样必然造成管理上不去，服务不到位。
2.4高校物业公司盈利能力低，缺乏造血功能
大多数高校后勤物业管理费用还是靠学校拨款，物业管理公司盈利能力不足。原因在于：一方面是广大师生观念没有转变，没有从福利型服务观念转变成有偿服务的观念。另一方面则是由于物业管理公司服务水平差，达不到师生的要求。
以上几个方面相互影响，造成了目前高校虽然成立了物业管理公司，但离市场化、专业化、企业化的目标还相差太远。
3高校后勤物业管理的特点
高校后勤物业管理企业和社会品牌物业管理企业一样，都要追求管理的专业化、规范化和科学化，通过规范的市场运作，精心严密的管理，细致周到的服务不断去提升服务质量和管理水平，不断创立各自的品牌。但高校后勤物业也有别于社会其他类型物业的地方，一个显著的特点就是高校物业具有教育性和功能性相统一。高校后勤物业管理企业应该在推进和实施高校物业管理的过程中遵循教育性的特点，不断将物业服务的功能与学校教书育人的功能实现和谐的统一。另外象高校学生相对集中、流动性大、物业使用频率高等特点，在从事高校物业管理时应高度予以重视。4加强现阶段高校物业管理的思路
4.1引入竞争机制，促进高校物业管理公司发展
目前高校物业管理的水平与专业物业公司的水平还存在较大差别，而他们却占据着高校物业管理的绝大部分市场。为了促进高校物业管理水平的提高，学校后勤有必要有选择地放开部分市场，让社会上有实力的优秀专业物业管理公司参与到学校物业管理中来。通过竞争、对比来提高学校后勤物业管理公司的服务质量。使其尽快朝着专业化、规范化、科学化的道路上发展。竞争机制是市场化的一种重要手段，是企业改革发展的动力。在竞争面前，学校后勤物业管理公司才会有发展，不会在后勤社会化面前被淘汰。
4.2加强物业管理队伍建设，提高管理专业化水平
后勤物业管理公司由学校总务处转型而来，人员专业素质不高，缺乏专业的物业管理知识。因此要想提高高校物业管理公司的水平，一个重要的方面就是全面普及物业管理知识，采取送出去或引进来的方式，从上到下进行系统的培训。与此同时在选聘员工时严格把关，使员工朝着年轻化、知识化的方向发展。只有物业管理队伍素质得到全面提高，才能提高物业公司的服务水平，增强物业公司管理的专业化程度。
4.3健全各项管理制度，加快后勤物业管理的规范化
制度是管理的基础，是管理思想和服务意识的体现。学校物业管理公司首先应从内部管理上下功夫，建立健全各项规章制度，并狠抓制度的落实。在制度的执行上接受学校和广大师生的监督。多与师生交流沟通，争取他们的支持和配合。在日常的工作中注意收集各种反馈信息，不断完善管理制度，使后勤物业管理工作尽快实现规范化。
4.4加强高校物业管理公司的品牌建设，增强市场竞争力
随着高校物业管理公司的发展，在立足高校为师生服务的基础上，还有必要走出校园到社会上参与市场竞争。因此，高校物业管理公司必须加强自身品牌建设，形成自己的服务特色，用质量和信誉去赢得市场。反过来，高校物业管理公司参与市场竞争对自身的建设和发展有着极大的促进作用，有助于提高高校物业管理的服务质量，可以这么说，加快高校物业管理公司的品牌建设，积极地参与市场竞争，是高校物业下一步地发展方向。
4.5走市场化经营道路，提高盈利能力
在过去，高校后勤服务工作是单纯的行政福利型管理，所有费用由国家包下来，不重视成本，不讲经济效益。近几年来通过后勤改革，学校后勤逐步转向经营服务型和有偿服务型，开始讲成本，讲效益。但目前各高校物业公司的盈利能力还是不高，还需要学校不断输血才能维持其正常运转。要提高物业公司的盈利能力可从几个方面着手：
（1）提高服务质量是基础，只有服务质量上去了，有偿服务才会理直气壮。
（2）针对不同的服务对象，提供形式多样的特色服务。如在学生宿舍提供有偿洗衣、在教师住宅开展家政等特约服务。
（3）教师住宅区的有偿物业服务同市场接轨，提高收费标准。学校物业管理的特殊性主要体现在教学楼和学生宿舍的服务上，而教师住宅的物业管理要逐步同市场接轨，这样就能有效的改善学校的物业管理公司的盈利水平。
只有盈利能力上去了，高校物业管理公司才能真正成为“自主经营，自负盈亏，自我约束，自我发展”的企业法人。
5以人为本，共建和谐校园
一、高校物业管理现状分析
（1）服务理念比较滞后。在当前的高校物业管理中，不少物业管理人员都来自于原来的后勤部门。他们一般注重于行政管理工作，而对物业管理方面的市场知识了解得较少，而且，他们也缺乏市场运营经验。由于重视物业管理效益，而轻视服务、管理，从而影响了高校物业管理的市场化、社会化。出现上述情况，与物业管理人员的专业素质较差有很大关系。由于物业管理人员年龄结构老化，而且文化水平较低，因而他们不会注重改善服务质量，这就制约了高校物业管理的发展。（2）服务价格体系有待健全。第一，从物业收费的价格来看，当前的物业收费标准不是很科学。高校一般采用行政手段来规定服务价格，但在物业管理运行的过程中，物业管理实体为了提高自身的经济利益，往往要求学校提高服务价格。由于没有统一的价格标准，高校确定服务价格的依据就不充分，其制定的收费标准也就不太科学。第二，物业管理实体与高校对制定服务价格的依据有不同的看法。由于物业管理尚未从高校完全剥离出来，因此，物业管理实体往往不会履行物业管理资产的保值增值义务。第三，高校师生的服务意识有待转变。不少师生认为物业管理就是为大家服务的，不应当收取过高的服务费用，这使得服务价格的上升空间很小。（3）管理体制有待完善。就当前高校的物业管理情况来看，其管理体制仍带有很大的行政性质。这一方面与高校的历史背景、身份地位有很大的关系，但另一方面也表明高校与物业尚未完全分离。在这种管理体制下，物业管理部门的职工招聘、薪资待遇等仍由高校统一管辖，由于不能实现市场化运营，因而阻碍了物业管理服务效果的改善。虽然有的高校已经采取外包的形式，但是在人员管理上不能做到有效约束，校企双方沟通上容易出现羁绊。（4）预期效果不理想。目前，不少物业管理实体的营利能力比较低，效果并不理想。高校的物业管理费用，绝大部分都来自于高校的行政拨款，资金来源稳定，但是投入效果并不令人满意。在校方自主管理的方式下，归口部门并未整齐划一，比如由后勤部门、保卫部门、宿舍管理部门分别负责绿化保洁、校园治安、公寓管理等，而且，一线人员大多为临时工，专业性欠缺并且责任心不足。而在委托给第三方物业管理公司管理的方式下，往往出现第三方追求经济利益而忽视了服务质量，这在很大程度上会破坏学校的整体形象并制约高校教育教学工作的发展。
二、高校物业管理的对策探讨
（1）积极转变服务理念。为了转变服务理念，首先，高校领导应认识到物业管理的重要性。物业管理作为高校的一个有机组成部分，其管理效果的直接影响到校园的学习环境、居住环境。良好的校园环境，显然有益于师生在校园内开展各种学习活动，改善高校的学习氛围。当高校领导认识到物业管理与高校教育的紧密联系之后，必然会注重物业管理质量的提高。其次，培训当前的物业管理员工。通过给员工讲解基本的物业管理知识，使员工对物业管理的现状有较为清晰的认识。在认识水平得到提高之后，他们就会自觉地改善服务效果。与此同时，高校还应加强物业管理专业知识的培训工作。特别是要明确不同工作岗位的基本职责，使员工在恪尽职守的同时，能与其他员工有效配合，提高服务质量。最后，积极引进较为专业的物业管理员工。在物业管理员工年龄结构老化的情况下，大多数员工的服务理念很难转变。因此，补充新的物业管理员工就是非常必要的。在进行完该项步骤之后，为了切实地提高物业管理质量，高校也可以对其进行适当的培训，使物业管理队伍更加专业化，确保服务理念能适应当前的社会需求。（2）健全服务价格体系。针对收费标准不统一的问题，高校应加强与物业实体的沟通交流，积极探索解决该问题的途径。从发展的眼光来看，物业管理最终是朝着市场化方向发展的，因此，高校应尽量少采用行政手段规定服务价格的方法。这要求高校不仅需要考虑到自身的利益，同时也能兼顾物业实体的经济利益。为了较好地解决这个问题，高校可以引入竞争机制，让多家物业公司参与竞争。这能在一定程度上，使物业管理服务价格处于相对科学的水平。不仅如此，在竞争机制的引导下，物业实体或物业公司与高校对制定服务价格的依据的看法也会日趋统一。因为竞争机制的引入，就意味着物业管理朝市场化方向又迈进了一步。在此前提条件下，物业公司也会认真履行自己的义务，从而推进了服务价格体系的完善。除此之外，高校可以加大宣传力度，使高校师生转变对物业管理服务的认识。物业管理服务价格的制定，直接影响到师生的经济利益，但在市场经济体制下，适当提升服务价格也是应该的。高校师生认识到市场经济体制的运行特点之后，就会减少因服务价格上升而产生的抵触情绪。（3）完善服务管理体制。物业管理服务管理体制应朝着市场化、社会化、专业化的方向发展，为了有效地达到这个目标，可以采取如下几种方式。第一，改革原有的运行管理机制。物业管理社会化是大势所趋。高校要将物业管理外包给第三方企业来统一集中管理。第二，要加强内部管理，制定一套符合自身实际情况的管理制度。虽说将该业务外包出去，但校方仍承担监督管理的责任。校方要制定统一的管理制度和工作标准，目的是促使物业管理朝着规范化、专业化的方向发展，同时保证服务质量。同时，物业公司可以根据以往物业管理上的经验，再结合高校的现实情况，制定出基本的工作标准和服务流程，并通过引进人员或培训的方式提高从业人员的职业道德水准和执业技能水平。第三，加强对服务质量的监督管理。通过定期的考核、评估，了解员工的工作态度、服务效果，以及高校师生的满意度。针对其中的问题，物业公司应积极吸取员工的合理化建议，并采取相应的解决措施，使服务管理体制日臻完善。（4）增强盈利能力。当物业管理从高校剥离出来之后，物业公司就必须注意提高自身的盈利能力。首先，应保证服务质量。在此前提下，高校师生对物业管理服务比较满意，物业公司自然就有提升盈利的空间。其次，拓宽资金来源。物业公司可以在高校政策许可的范围内，开展多种服务活动，如维修、托管等。开展这些服务活动，应做到既不影响正常的物业管理服务，同时也能提高物业公司的经济效益。最后，适当提高收费标准。考虑到高校师生群体的特殊性，物业公司所制定的收费标准应保持在合理的范围。这不仅需要考虑到师生的经济利益，同时也要兼顾物业公司的经济效益，使物业公司增加营利能力，同时提高高校物业管理水平。
作者:刘淑君 单位:安阳工学院
（一）高校物业管理在某种程度上具有政治任务
一般而言商住物业的管理主要是为住户创造安居乐业的生活环境，实现物业的保值和增值。高校物业管理的目标主要是为师生创造一个良好的教学环境，协助提升高校的对外形象。这样高校物业管理一定程度上就不完全遵循市场经济的效益原则，如学生吃及住的管理属于学生生活综合管理的范围，涉及社会安全稳定，其服务费用价格等有些由政府物价部门审批，不完全按照市场规律运行。校园治安维护、校园环境的综合管理涉及到校园的校风、学风等问题，是一个综合的社会稳定治理问题。
（二）高校物业管理具有育人功能
高校的活动主体是在校学生，校园环境的好坏，物业管理水平高低，承载着显性与隐性育人功能，大学阶段是大学生人生观、世界观、价值观形成发展的重要时期。以人为本的管理理念，有助于培养学生良好道德品质，通过校园干净、宽敞、明亮、整齐、优美的环境，容易使大学生形成乐观向上、豁达开朗的良好心理素质，培育丰富的美学价值和审美情趣。通过后勤物业人的热情主动、文明服务引发大学生对劳动的尊重和热爱，有助于培养他们热爱劳动的朴素感清。
（三）高校后勤物业管理以优质服务为最终目的
高校后勤社会化改革的最终目的是为高校的教学、科研和师生服务的，改革的目标是依据经济规律和教育规律运用新机制、新模式，加快后勒建设，提高后勤服务水平。服务决定市场，只有以优质服务，优良作风，优美环境让师生员工满意，才能占领市场，高校物业必须以优质的服务去做好各方面工作，取得师生员工的一致满意。
（四）高校物业服务费用标准具有不确定性
商住物业管理的资金来源包括管理服务费的收取、公共设施专用维护基金等，由小区的业主委员会与物业公司协商制定，资金的使用接受业主委员会、业主的监督；而高校物业管理服务费来源较为单一，与校方以合同契约形式确定资金数额和支付方式，完全市场化。全国高校后勤物业基本实现“拨改付”模式运作，对从事物业管理的后勤实体，其服务标准，支付费用标准具有较大的差异性，各个地区，各个学校因各自不同的情况，标准很难一致，大多采用“成本倒推法”，而不是“市场计费标准”，因而与社会平均的同等档次的物业服务费用标准也不一致，不具有可比性。
（五）高校物业管理大多采用内部甲乙方管理体制
商住小区有业主自治与专业化管理的共管模式、智能化管理模式等，而高校物业管理则是一种内部共管式的管理模式。具体而言甲方代表学校行使后勤管理的职能，乙方作为经济实体，按企业化运行，为学校提供后勤服务与保障。这种机制下，甲乙方仍为高校的职工，其物业管理的规范化、行业化、市场竞争等方面，必然呈现着不完全的市场竟争，甚至没有市场竞争。虽然有极少数高校把一部分物业对社会招标，但更多高校其校内物业市场仍然是给后勤实体经营。
（六）教职工住宅小区的物业管理未实行社会化方式运作
国务院已出台《物业管理条例》，各省市也出台了住宅小区实行社会化物业管理的措施和时间表，但推行起来实施进度不快，特别是高校教职工老住宅小区仍然是按过去的福利化服务模式运作。因原来学校教学科研等规划的不完整性，使这一区域较多与高校校园密切相连，基本上属于校园范围的一部分，因此其物业管理较难以按社会化方式运作，也会影响校园的综合管理及房屋产权的上市流转和教职工个人权益的保护。
二、高校物业管理发展趋势分析
高校的物业管理随着社会上物业管理的发展应运而生，但管理方式相对滞后，阻碍了高校物业管理职能的发挥，近几年，各高校进行了积极的探索和尝试，积累了宝贵的经验。随着高校后勤社会化改革的不断深入，高校物业管理作为城市物业管理的组成部分，其发展趋势也应该与社会物业管理同步。
（一）物业所有权与经营权分离
在多年的高校后勤社会化改革中，许多高校都做出过很多努力，但其成效并不高，其主要原因是所有者和经营管理者间的责、权、利不清，遇到问题和责任相互推委，而有利益时又相互争夺，解决这些问题的关键是实现高校物业的所有权与经营权的分离。首先，高校物业所有权与经营权的分离，可明晰产权关系，明确产权主体，是实现高校社会化改革的前提条件；其次，高校物业所有权与经营权的分离，可明确资产管理和经营责任。实现政企分开，是实现高校后勤社会化改革的保障。
（二）物业管理的市场化
高校物业管理要求物业管理企业建立自身完善的管理运行机制，脱离原来的行政管理模式，实行有偿服务，从职能型管理转到经营型管理，走市场化道路。根据高校物业服务项目，服务标准的要求，以及师生的消费层次，开展多元化、专业化、多层次的经营服务。高校物业管理企业只有按照企业化运转模式加强管理，才能保证高校物业管理水平的提高，从而为高校师生创造一个安全、舒适、文明、和谐的学习和生活环境。
（三）物业管理社会化
高校物业管理作为城市物业管理的重要组成部分，高校物业管理企业要想获得更大的发展，必须扩大规模，逐步走向社会。首先要稳固自身发展的基础——高校，学校市场是高校后勤企业的生存之本，只有切实保障学校教学、科研的顺利进行，为师生员工提供优质、优价和良好的服务，才能扩大规模，谋求更大的发展。开拓市场时要充分利用高校优势，利用国家给予的优惠政策，抓住时机，大胆走向社会参与社区物业管理，努力壮大实力，为自己争取和创造更大的生存发展空间。高校物业管理企业社会化过程中必须实施品牌战略，注意培养自身的核心竞争力。
（四）物业管理的专业化
社会大分工中剥离出来的物业管理是一项专业化极强的行业，高校物业管理所涉及的内容较为广泛，有许多项目专业性很强。高校作为先进生产力代表和高科技爆发的集中地，其办公教学用房内的各种设备、设施日益先进，这些设备和设施维修难度大，需要专业的管理维护人员和必要的工具设备。因此，要想做好高校物业管理，提高物业管理的服务水平就必须引进一批专业化物业管理企业招收一批专业人员进行物业管理，物业管理的专业化也是高校物业管理发展的一个趋势。
（五）物业管理的规范化
首先作为高校的物业管理企业要依法经营，要遵守国家相关政策法规，在工商管理部门正式登记注册，接受审核；其次高校物业管理要建立一套完整的科学规范的管理制度、工作标准和服务程序，以确保企业的管理和服务质量。各项服务是否制度化是管理水平高低的体现；再其次高校物业管理要主动接受学校相关部门包括纪检、审计、财务部门的监督，接受全校师生的监督；最后高校物业管理主管部门应尽快同国务院颁布的《物业管理条例》接轨，制定具体的适合高校自身物业管理发展的《高校物业管理办法》，使高校物业管理有法可依，有章可循。
参考文献：
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[2]冷寿中.论构建新型高校后勤保障体系[J].中国院校后勤研究，2003(2).
前言
高校物业是一个集管理、经营、服务为一体的系统工程。近年来，我国高等教育迅速发展，很多学校招生规模不断扩大，专业不断调整和增设，相对应的是老校区改、扩建和新校区的筹建，高校物业已经成为高校改革的一个重要领域。物业管理模式从无到有，服务范围由简到繁。在一些经济地区发达和基础较好的高校，物业管理工作取得了很大的成效，其管理服务不仅初具规模，而且具备了一定的专业化水平和市场竞争力。应该说，目前高校物业管理的改革的方向是正确的。但同时也要深刻认识到由于学校物业具有重教育、重服务的特性，因此，在不断倡导专业化物业管理的进程中，不可避免地出现一些复杂问题和困惑，高校的物业管理必然要走一条创新发展之路。
一、高校物业管理工作的概述
1.高校物业管理范畴广泛
高校物业管理是个广泛的服务行业，包括广大教工、学生的所有后勤工作，覆盖教学管理、居住、餐饮等部分事务。这些事务的具体内容如下：首先，涉及教学管理的服务范围有：教学楼房维护、教学设施的维护维修等。其次，涉及生活的服务范围有：宿舍管理、餐厅餐饮、美容美发，学校超市等，体现在安全、卫生、实用、美观等几个方面，例如，食堂主要包括教工学生伙食的质量、卫生状况，餐饮价格等等；再次，涉及到校内交通的服务范围有：校内班车的运营，学生交通工具的管理等。当然还有其他重要事项，校园绿化，校办工厂的运营等等。
2.高校物业管理的基本要求
（1）安全至上的原则。例如，教学楼、宿舍楼的维护维修必须坚持安全第一的原则。房产设施包括行政办公楼、教学楼、学生宿舍、教工宿舍、校内后勤房产等等。不论是学生宿舍的涉及还是教工家属宿舍的管理都要把防火、防盗、防震等安全事项放在首要位置。
（2）坚持以人为本的原则。把方便学生、服务教师的指导方针贯穿于其生存和发展的全过程。物业管理的规章应方便教职员工和学生联系物业管理人员，使工作人员能及时处理相关事务。
（3）成本收益相统一的原则。在物业公司还尚未完全独立化的前提下，物业管理既不是完全免费的福利服务，也不是追求效益至上的市场服务，必须讲求二者的平衡。物业管理公司管理的资产比较特殊，服务的对象是具有人文环境的高校。因此，物业管理要遵循教书育人的宗旨，不仅为学校师生提供高效、高质的服务，并且还要创造平安、优雅的校园环境。物业管理始终要把公众利益放在首位，然后才考虑实现经济效益，最终努力实现和谐双赢的管理效果。
二、高校物业管理现存的主要问题
高校物业管理是高校后勤社会化改革的重点，也是学校后勤改革所面临的重要难题，目前主要表现在思想观念滞后、规模效应差、费用偏低、职责权限不明确等方面。
1.管理体制没有理顺
我国高校物业管理存在多种模式，由于各高校在引入社会参与程度有很大的差异，因此，高校物业管理发展就体现了不平衡性和多元化特点。目前，有社会物业竞争管理型，有学校后勤主导性，还有二者共同管理型，但从长期来看，高校物业管理独立化是个大方向。由于制度体制落后，现在仍然有部分高校受传统计划管理体制的束缚，名义上虽然将物业管理从学校分离出去，但其仍不具备独立法人资格。因相关的产权问题没有得到解决，所以和学校继续存在附属关系，在资源分配关系上具有浓厚的行政管理色彩。有些高校虽已组建了物业管理企业，逐步增加保洁保安、绿化养护等服务内容，也实行了象征性的有偿服务，并签订了相关物业管理协议，但在服务内容、服务收费等方面往往受到学校的行政约束。缺钱先办事，钱少办多事，没钱也办事，既不执行行业要求和标准，也不考虑成本和效益，其运行方式带有的行政命令的特点。
2.物业管理方与被管理方责权不清晰
首先，物业管理作为高校后勤改革的内容之一，其管理体制尚处于摸索中，管理制度尚不健全，职责权限不清，因此管理过程必然出现随意性强、盲目性大的现象。长期以来，物业员工的思维在“事业单位”思想惯性的影响下，对自身工作范畴没有搞清，既没有明确自己的义务，也没有坚持自己的权利，原有的“等、靠、要”思想比较严重，缺乏服务意识、竞争意识，仍持有“到时上班，到点下班”的心态。由于，物业部门负盈不负亏，因而市场运作化程度低，完全达不到现代企业发展的要求，所以，时常出现管理不及时、不到位，服务效率和质量跟不上学校管理的问题。
其次，目前，仍有不少高校职工对物业的认识比较片面，认为物业就是环境维护、卫生清理、简单的门窗桌椅维修等。不少职工还停留在过去行政型、福利型管理模式的思维上，尤其对有偿服务等现代市场消费观念难以适应，容易产生对物业管理的过分要求，希望物业管理不收费、少收费、多做事。这些观点是不正确的。
3.缺乏高素质的物业管理人才
目前高校物业管理的职业化队伍尚未形成，现有员工有的来自本单位后勤，有的来自高校附属企业的下岗职工，有的是单位职工的家属，他们虽然长期从事后勤管理和服务，有一定实际工作经验，但文化素质普遍不高，服务水平和专业技能较低，大多缺乏专门的知识和系统的培训，故很难保证服务质量。再加上长期以来高校后勤职工的平均主义思想影响，其服务意识相对淡薄，市场观念和企业经营理念都有待提高。
长期以来，高校为了解决部分贫困学生的基本生活保障，普遍采取了学生勤工俭学的形式，由学生来负责学校的许多后勤服务工作。这样就造成了管理松散、服务质量差等问题。近年来，高校职工的境遇大幅提高，因此，他们要求居住工作环境应大幅改善，加之，目前，学生的生活条件也不断提高，这一切都对物业管理的服务质量提出了新的标准。
4.长期以来物业管理经费短
由于物业管理体制没有理顺，高校物业资金的来源比较单一，主要是来自少量的房屋租金及学校行政拨款。由于资金来源非常有限，而且学校住宅的维修工作量很大，因此，常常造成物业管理经费紧张的局面。近年来，随着学校招生规模的不断扩大，学校基建项目相应增加，投资管理的费用也会不断增多，成本收益可能严重失衡，届时学校负担将越来越重。因此如何缓解经费短缺问题也成为高校物业管理中的一个无法回避的问题。
三、完善高校物业管理的对策与建议
1.建立新的管理模式、完善新的管理体制
逐步完善管理体制是高校物业发挥作用的根本保障，随着我国市场经济体制的逐步推进，我国高校物业由行政事业型管理模式向企业管理转制已成为一种发展趋势。因此，在实践中探索发展，努力坚持物业管理面向社会，逐步推行企业化管理，提高其法人独立地位的大方向。坚持“规范、和谐、创新”的核心价值观和树立“服务教学、以人为本”的管理理念，以公共教学设施和学生公寓设施及相关配套服务为重点，采取科学的市场运作原理，逐步提高物业管理水平，充分发挥高校物业市场化运行与服务育人的双重职能，为高校师生创造了一个安全、舒适的工作、学习和生活环境。
2.完善高校物业管理制度
规范合理的制度是高校物业健康运行的前提和保障。物业管理的基本原则应该是安全、节能、高效三项，其中应特别强调安全、例如建筑安全检查，水电设施安全，校车运行安全等事项，务必做到事务细化、责任到人，避免管理工作中的真空。其次，突出成本收益相结合的方针，讲求资金利用效率，从资金的筹集、分配到使用是个有机过程，坚决杜绝“跑、冒、滴、漏”等现象。再次，注重管理质量和效率，坚持物业管理人人有责的信念，增强主人翁的责任感。
3.提高和纠正认识上的偏差
只有广大教职工对物业有了正确认识，并加强自身的自律行为，物业管理才能事半功倍。高校物业的作用非常重要，内容也比较广泛。全校职工、学生的教学设施、居住环境、饮食卫生质量、校车的合理调配、校办工厂的运营等等都是物业的管理范围。物业的职能不仅是提供基本的服务及便利，而且也涉及到个人息息相关的日常事项。广大教师员工学生既要维护自身的权益也要尽到自己的义务，对于物业合理的计价收费标准应认真执行。
4.坚持低碳物业管理的原则
物业管理与节能降耗以及环境保护的关系十分密切。数年前，中国物业管理协会就曾提出要推行绿色物业管理。根据国外的资料显示，建筑物在建成后寿命期间的管理费用是建设成本的7倍左右，而国内则达到了12倍，其中，能耗费用占比最大。由于大学是广大师生聚集的场所，因此，物业管理与节能降耗高度相关，建设资源节约型、环境优美型校区是项重要举措。通过统筹兼顾，信息共享，进一步抓好管理和服务的各个环节，就能够达到节能、节水、节电及促进资源的循环利用和环境的改善，从而为保护环境和建设节约型社会将作出积极的贡献。
5.吸收高学历的物业管理人才
物业人才应专业化、年轻化，要逐步提高完善物业管理人员的学历层次和知识结构。随着部分职业院校和高等教育院校物业管理专业的设置，物业人才能逐渐满足高校的需求。高校物业公司应重点吸收建筑设计、管理学、经济学、会计学等方面的复合型物业管理人人才，这些专业人才适应性强，所学专业对高校物业管理比较对口，能大幅提升管理的水平。
6.建立一个有效的监管反馈机制
没有良好的反馈机制就不可能有良好的物业管理活动，物业管理方式的改善依赖于大家的积极共同参与。因此，必须建立一个有效的监管反馈机制，及时对物业进行信息反馈，物业相关人要广泛听取教职员工的意见和建议，对于好的对策建议必须主动采纳。另外，还要和同行兄弟院校积极交流物业管理经验，积极吸收其成功之处。
参考文献：
[1]尹成志,崔逸山.浅谈高校物业管理的模式和体制[J].高校后勤研究,2007(2).
[2]董贤钧.物业管理新十年发展畅想[J].中国物业管理,2010(1).
