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20世纪以来，城市工业化的巨大发展，造成了全球环境的严重破坏，人们逐步意识到了环境危机对生活质量以及生态环境产生了巨大威胁，开始反思减少环境污染以及资源浪费的方法，于是在设计领域兴起了绿色设计思维。绿色设计作为21世纪设计领域的一大趋势，已经引起设计师越来越多的重视与应用，在相关设计行业领域产生了巨大影响。那么在产品设计教育方面，绿色设计思维作为一种优良的设计方法，理应被学生掌握，并为未来设计道路提供了一个很好的设计方向。目前我国很多普通高校,对于绿色设计的教育略显不足，未能形成系统化体系，这些都是需要在教学中进行改进的。
1绿色设计的原则
1.1污染最小化原则。摒弃“先污染，后治理”的不良处理方法，在设计阶段就要规划好产品的后期处理方法，尽量减少或避免使用对环境有污染的材料，从根本上预防环境污染。
1.2对资源进行最佳利用。在产品整个生命周期内，做到对材料或其他资源最大程度的有效利用，从可持续发展角度出发，尽可能使用可再生能源，还要考虑资源本身的再生能力及恢复时间问题，不能无限制过度使用。
1.3安全性原则。在产品制造及使用过程中，产品不应对人的健康造成危害，绿色设计应使得产品具有一定的使用可靠性，造型及结构符合人体工学原理，有效保护使用者及生产制造者的人身安全。
1.4效益最大化原则。从产品设计可持续角度出发，设计过程中充分考虑到产品对自然环境、市场环境所带来的生态效益以及市场经济效益，一个优秀的绿色设计产品，可以产生极大的经济效益，同时也会对生态带来巨大的环境效益。
2绿色设计技术方法
2.1模块化设计。模块化设计是将产品功能划分为一系列功能模块，通过对这些模块进行选择、再组合，从而形成不同产品的设计方法，以此来满足不同使用者的需求。不管是什么样的产品，其实都是由各种功能组件构成，在设计师进行再设计的时候，可以将这些功能组件进行拆分并相互结合，这样不但可以简化设计过程，而且便于后期对单独模块进行维修，也利于功能模块的回收和再利用。
2.2系统化方法。绿色设计需要设计者从系统化的角度来考虑设计整体，从环境、产品、人与市场等综合角度来研究产品设计过程中可能出现的问题，从而系统化地对材料、资源进行最大化利用，节约资源的同时，达到产品造型美观性、功能实用性与市场经济性等方面的平衡。采用系统化设计，可以帮助设计者在全局角度看清设计中相关的各种属性，最终达到产品系统的绿色化设计。
2.3循环再利用法。产品在停止使用过后，就会进入产品报废回收阶段，通过对产品进行一个可靠、安全、有效的回收利用，会大大节省资源的浪费，也会减少对于环境的污染。通常情况下，对产品进行可回收设计，需要考虑产品的材料、回收处理方法、结构工艺性、回收可能性等多方面的问题，设计师在设计初期就应当考虑到产品生命周期的各个环节，以及产品后期回收可能会产生的各种问题。例如大众公司非常注重汽车的可回收性，对汽车车身进行拆解，对部分材料进行再次利用，对废料、废液等垃圾做到全部回收。可回收循环法需要避免使用对人体及环境有害的材料、避免重复性材料、尽量减少材料使用种类，另外还需要对于回收过程的经济性进行把控，避免过度的回收成本投入。
2.4可拆卸法。在绿色设计中，产品可拆卸性意味着产品在进入报废阶段时部分结构零件能够快速高效的拆卸下来，同时不受到破坏，这样有利于对零部件进行回收再利用以及对结构材料进行再生使用，避免浪费，同时产品结构部件的可拆卸性也是评价产品结构优异程度的准则，需要设计师在前期设计阶段就应当对其进行充分考虑。面对不同分类的产品，运用的拆卸方法也有所不同，需要考虑到产品材料的种类、避免零部件受损、避免二次处理（电镀等）、拆卸成本、拆卸方式及安全性等诸多问题，因此可拆卸性也是一个需要综合考虑的绿色设计方法，过度地拆卸也会造成一定程度的浪费。
3产品设计中的教学实践
3.1环保材料的教学应用。教学中，选择可以回收并二次利用的材料进行产品设计，目的就是为了选择一些价格低廉环保无污染的材料作为塑料等材质的替代品，研究材料的环保特性。例如在产品模型设计制作课程中，利用废弃瓦楞纸进行设计，规定好每位同学利用同样大小的瓦楞纸板材，做出一款椅子的设计，要求只能运用拼接穿插结构的方式进行，在考虑纸板可承受应力的条件下，探索造型方案的可行性。
3.2公共设施的绿色设计。本课题让学生自选一款公共设施，例如户外座椅、垃圾桶、公园路灯等，进行绿色设计，设计时要满足：（1）满足环境需求，利用降水、日光等可再生资源。（2）加强人与产品间的联系。（3）材料无污染，体现自然性。
3.3现有产品的绿色改良设计。教学实践中，对生活中常见的非环保产品在不影响原产品的使用前提下，进行绿色设计的改良处理。首先可让学生先对此类产品进行调研分析，找出可以进行改良的设计点，例如对一些非环保类材质进行绿色环保材料的替换处理，尝试设计可行性，也可以进行减量化设计，减少对原材料的使用。
3.4产品外包装的绿色设计。尽量简化产品的外包装，减小包装体积并对包装结构进行一定简化，材料选择可降解的无毒材料，在后期回收过程中，不会对环境造成污染。例如可以让学生利用麦秆、芦苇等纯自然材料，或玻璃、木材、再生纸、瓦楞纸板等，对产品包装进行创意处理，不仅可以激发学生的创新思维，还有利于教师引导学生对材质美感进行更好地发掘。
4结论
绿色设计对产品设计的发展影响意义深远，在设计教学中广泛运用绿色设计思维，是一个系统化的教学过程，如何科学地传授并引导学生掌握绿色设计思维，是产品设计教学应当长期进行探索并讨论的内容，也是当今产品设计界在面临设计机遇与挑战时应当着重思考的重要议题。
作者:佟璐琰 单位:长春建筑学院
参考文献:
1、前言
早在2000年海南学者开始提出建设“海南国际旅游岛”的概念，建设国际旅游岛就是要借助于海南独特的气候环境，将海南岛建设成为国际化水平对国内外游客具有较大吸引力的魅力海岛。由于人们对旅游观念的转变，旅游方式由观光型逐渐向休闲度假型转变，旅游房地产也则随之产生，这一新型边缘产业的产生对旅游业发展将起到积极的作用。
而琼海市作为海南的第三大城市在建设国际旅游岛过程中也有相应的发展，尤其是旅游房地产业的发展。建设国际旅游岛首先就是要保护自然环境，旅游房地产就是要充分利用琼海市优质的环境资源，是旅游业与房地产业两种行业的相结合，旅游业为房地产业的发展提供市场空间，房地产业是旅游业发展的重要支持，因此，旅游房地产业的出现具有一定的必然性。
2、琼海市房地产市场发展现状
2.1 琼海市房地产近年开发状况
琼海市作为海南省的第三大城市，其房地产市场具有很大的发展潜力，主要表现在以下几个方面：
（1）博鳌会议推动琼海基础设施的建设。琼海与海南其他城市的最大差别在于城市功能上的差别，但是在基础设施上的差异性并不大，博鳌会议推动了琼海市基础设施的建设，使其优于其他海南城市。
（2）琼海市的空气污染指数低于海口市。琼海是旅游城市，与海南的其他城市相比，虽然自然环境相差不远，但是经调查表明，琼海市的空气污染指数远远低于海口市。
（3）琼海房地产正处于起步阶段，后劲较足。无论是任何行业在其起步阶段都存在一定的发展空间，琼海市房地产正处于起步阶段，在利润没有达到最大值时，其房地产价值必将会有很大的上升幅度。三亚房地产价格基本上达到了一定的高度，且海口的房地产市场已经比较成熟了，继续上升的可能性均不会太大，与之不同的是，琼海房地产市场则刚刚起步，因此其发展潜力不可估量。
（4）2005 年琼海市全社会建筑业比上年增长 13.6%。房屋建筑施工面积 201.8 万平方米，增长 12.6%；房屋建筑竣工面积增长 25.1%。固定资产投资在《博鳌亚洲论坛》的推动下，保持较快增长。据了解，2006 年全年琼海市已报建项目 46 个，建筑面积在 240 万平方米左右。
由以上可以看出，琼海市的房地产或者固定资产的投入逐年增加，发展态势良好，由于琼海市旅游业存在淡旺季，当旅游旺季到来时，各大小酒店常常供不应求，人满为患，导致住宿价格居高不下；与旺季相反的是，当淡季到来时，存在大量空置的闲房，从而导致酒店的资源不能得到充分利用。发展旅游房地产，特别是利用产权酒店、时权酒店形式，将可有效解决这一问题。很多投资商和开发商对琼海的旅游房地产前景表示乐观的态度，琼海的许多大型项目现在已经启动，未来两年琼海的开发面积将有超过三倍的增加，达到220万平方米。
2.2 琼海房地产市场产品分析
通过对几个代表性的楼盘分析并且结合相关同行的沟通了解，可以看出琼海市房地产现阶段的发展状况。
（1）低档规模小区较多。从整体来看，琼海市居住小区整体分布比较平均。相对海南来讲，伊比亚河畔建筑面积在 24 万平方米，属于大规模的楼盘。
（2）以板式点式相结合的为主。近几年，琼海房产建造的结构多为板式点式形结合的结构，即使部分是点式结构，其通风采光效果也很好，结构配置比较合理。
（3）产品丰富,中、小户型产品是主力,建设的小区以两房为主，三房及其他户型结构为辅，面积大小适中，有利于销售采取低总价策略，客户容易接受.户型最集中的面积区间,二居室 68～90 ，三居室 100 平米以上。
（4）琼海房地产取胜的最大优势是价格。环境差异不大、消费水平相对较低，市政配套相对完善等等，与海口市相比较而言，琼海房地产最大的优势在于房价，琼海商品房均价集中在 4500-5000 元/的区间，根据小区的位置、环境的不同、施工进度的影响而改变。在万泉河路段的地产已经被琼海当地人普遍看好，价格略高于其他地区，在 6000 元/左右。
3、旅游房地产发展过程中存在的问题分析
3.1 开发建设中存在的问题分析
3.1.1 存在的问题
琼海市旅游房地产在开发和建设过程中存在的问题主要表现在以下几个方面：
（1）损害景区环境
旅游景区大多是以天然环境吸引人们到此观光度假。而房地产经销商在对旅游区的开发过程中，部分房地产项目过分追求经济效益，而忽略了生态效益和社会效益，破坏了原本怡然的自然环境，导致了景区人工化城市化现象加剧，严重影响了旅游景区的持续发展。
（2）部分房地产项目配套设施不全
琼海市部分房地产项目既面向本地居民，也面向其他外地居民，与普通的房地产项目相比，在配置上强调了休闲和娱乐设施，又没有严格按照休闲度假标准设计。一些房地产商抢占地盘、拼命开发，仅从经济利益出发，忽视其建设质量，开发的项目不仅直接影响了城市总体规划，还给房地产管理带来困难。
（3）破坏旅游景区的规划格局
在琼海市旅游景区大部分都制定有相应的的旅游规划，但是在实际的开发过程中，出现了开发失控现象，在一些旅游渡假区，房地产商对利益过分追求，依托景区优越的自然条件，建设高档商品房，而这些商品房大部分都没有按照规划进行开发建设，破坏了景区原有的规划和格局，使度假区范围不断缩小。
（4）房地产开发水平较低
在一些房地产开发和建设过程中，经常不经过科学的论证，在利益最大化基础上，盲目开发一些低水平项目，缺少必要的文化品位，一些房地产项目可能会因此造成建成后的拆毁，导致了资金和土地等资源的浪费，还破坏了景区环境。
3.1.2 原因分析
琼海市旅游房地产在开发建设过程中出现以上问题，主要有以下几个方面的原因：
（1）对经济利益的过分追求
一些房地产开发商过分看重旅游房地产比一般房地产项目具有一定的优势，在开发过程中过渡追求其经济效益而忽视了对自然景观的保护。房地产项目是构成城市景观的一部分，建设一定数量的高档房地产项目，有利于加快城市化进程，还能够带来巨大的经济效益。但是在旅游景区开发大量的房地产项目，会阻碍旅游业的发展。因此，要将旅游房地产开发合理化。
（2）缺乏科学性
在旅游景区，大部分房地产项目盲目开发，一方面没有根据实际发展需要进行合理的科学规划，另一方面在实际开发过程中没有按照规划严格执行。旅游房地产商过分追求经济利益，而不顾长远的社会和环境效益。这样不仅会造成景区资源的严重浪费，还会导致粗制滥造项目的产生，开发失控局面产生，造成旅游区形象严重损坏。
（3）缺少有效的监督机制
对于房地产业缺乏一定的指导政策，对房地产的发展尚未制定相应的法制法规，对城市的建设和规划存在一定随意性。海南作为国际旅游岛，其建设和开发吸引众多的开发商蜂拥而至。由于对于违规操作缺乏相应的约束和监管机制，以及在旅游景区的房地产项目审批不够严格，导致违规项目大量出现，给旅游区的建设和发展带来巨大困难。
3.2 营销方面存在的问题分析
3.2.1 营销存在的问题
（1）营销方式不够灵活
旅游房地产营销对象主要是本地以外人口，在营销方式上与一般商品房不同，而琼海市目前旅游房地产与普通房地产的销售方式大体上是相同的，主要是一些房地产销售公司和一些中介机构进行房地产的销售。而琼海市的旅游业存在淡旺季，会导致一些旅游设施的闲置，一些房地产消费者只在购买房地产项目并使用后才能享受到其的价值和品质，因此在营销旅游房地产项目时，要根据消费者的需要对其实施相应的销售措施。
（2）不能保障消费者权益
消费者在购买了房地产以后，消费者权益常常得不到有效的保障。一些产权酒店会承诺每年有一定的投资回报率，而每年经营状况的好坏往往决定消费者投资分红的数量，实际上在经营过程中，如果经营状况好，消费者分红率不好，在经营状况不好的情况下，首要措施则是减少消费者的投资分红率。
3.2.2 原因分析
（1）在经营运作过程中缺乏有效的沟通
旅游房地产的整个开发、销售以及物业管理过程涉及到多个利益主体，比如开发商、销售商以及物业管理公司等，一些开发商在房地产项目完成后，委托专业的销售公司进行房地产的销售，在销售中给予销售公司一定的利润提成，在项目销售出去之后，又由物业管理公司施行物业管理工作。由于各个运营商的利益各不相同，导致旅游房地产项目整个营销过程中缺乏彼此之间的有效沟通，在售后管理过程中产生多方面的问题，给消费者造成不必要的经济损失。
（2）缺少社会诚信度
由于我国正处于市场经济的发展阶段，社会诚信度缺失，因此，在房地产的销售过程中会出现欺诈现象。在我国很多城市的房地产销售过程中都存在欺诈现象，因此，琼海市旅游房地产的销售要区别于传统房地产的销售方式，以新的销售模式健康有序的发展。
（3）缺乏法律法规的约束
在房地产销售过程中的欺诈现象的产生主要是由于旅游房地产的销售缺乏相应的法律法规的约束。由于旅游房地产刚刚发展起来，我国还没有制定相应的法律法规。市场行为需要的法规约束，由于琼海市的旅游房地产销售行为缺乏法律法规的制约，导致一些开发商和销售商经常钻法律的空子，损害消费者的权益。
4、琼海市旅游房地产的发展策略
4.1 开发建设发展策略
（1）精心选址，科学布局
对于旅游房地产开发项目上要进行必要的可行性分析，要进行相关项目的市场调研并进行必要的市场分析。琼海市的旅游资源丰富，但是不是所有的旅游景区地方都能够开发旅游房地产，在进行房地产开发之前要考虑多方面因素精心选址：区位方面因素，地形地貌因素以及项目项目所在地周围相关环境因素等。
在布局方面，大区域内的布局要考虑在整个琼海市的整体分布情况，根据房地产项目与周围资源环境的关系，选择位于城市近郊的风景区及度假区附近。从小区域的布局来讲，一些高档的旅游房地产项目不必要都处在核心部位，一些为度假服务的房地产项目如分时度假村以及产权酒店等房产拥有者较多，这些项目可以设置在接待中心的地方，充分发挥旅游度假功能。
（2）多样化产品开发
琼海市旅游房地产主要是面对城市中中高收入阶层，其市场定位较高，因此要针对不同市场开发多样化项目。开发项目主要包括第二居所类、分时度假房产类、产权酒店类以及养老型公寓。第二房地产类房产依靠琼海市各个旅游度假区的优势资源，面向高端以及中高端市场；分时度假类房产与度假旅游产品相结合，面向全国开发；产权酒店必须要确保投资者的经济利益；琼海市自然环境条件优越，使养老型公寓需求增加，主要面向收入较高以及地位较高的离退休人员。多样化的产品系列使不同消费市场之间相互补充，减少某一市场较大波动对于琼海市旅游房地产业造成影响。
（3）适宜的开发方式
在旅游房地产开发过程中要合理利用现有资源，保证旅游景点开发与环境保护协调发展。房地产开发项目要科学设计，利用现有的饭店以及一些空置房间，对其进行合理改造，开发这种闲置资源成本低、风险小。在进行房地产项目的设计过程中要突出旅游房地产的主题，努力展现其内涵，运用商业和市场相结合的运作方式将旅游房地产推向市场。
（4）政府大力支持
在组建与旅游房地产先关的各个配套机构时，通过分散旅游房地产的经营风险的方式提高旅游房地产的诚信度。同时要健全旅游房地产相关的法律法规，保障消费者的权益，使旅游房地产在发展过程中有法可依。
4.2 营销策略
在房地产的营销方面，要满足广大消费者的多样化要求，加大销售的宣传力度，灵活变换营销模式。努力改变消费者的观念认识，使旅游房地产产品逐渐被消费者认识和接纳。旅游房地产的营销应该是旅游房地产开发商与旅游房地产营销组织相结合方式，在营销过程中，充分发挥旅游业和房地产组合营销的优势，可以推出度假购房游等附加旅游产品，使旅游业和旅游房地产销售相互促进。
经营商要先通过网络以及先进的通讯技术展开对旅游房地产的营销活动，在营销过程中提供优质的服务，旅游房地产不仅要完美化地理景观设计风格方面，而且要配置先进的服务设施，在服务质量上要专业化，使消费者能够得到高质量的享受，从而以幼稚的服务提升旅游房地产产品层次。
4.3 旅游房地产金融业的发展策略
（1）坚持科学发展。发展是解决金融业一切问题的根本，但是在加快发展的同时，要吸取20世纪九十年代初海南房地产泡沫经济的历史教训，科学审慎发展。由于房地产泡沫的影响，不仅国家承担了海南省泡沫经济成本，各金融机构也成为了成本的牺牲者。因此，琼海市在发展机遇面前，既要谋划加快发展，又要防范泡沫危机的发生，努力实现健康、规范的可持续发展。
（2）调整信贷结构和产品结构。要择优支持在信用、综合实力、经营业绩方面均很优秀，且具有品牌优势的大型房地产企业。根据国际旅游岛建设的总体规划，要有选择性的选择国际知名企业和全国优质房地产开发公司开发优质的旅游房地产项目，尤其要加强旅游房地产的创新，在建设规划和营销手段上记性必要的技术创新。还要保持个人住房贷款的各种不同业务全面发展，重点支持居民为改善居住品质而购买自住房以及购买首套自住房的贷款需求。以行政事业单位以及一些优质客户群体为营销对象，积极拓展自建房贷款业务。
（3）加强风险控制。加强房地产开发企业和开发项目的准入退出管理，严格执行项目准入的要求条件，逐步将一些小企业和资信等级较差且缺乏优质项目的客户推出房地产行业。加强审批审查力度，不断规范操作和作用标准，对于关键性的环节要做出岗位制约的安排，防止发生意外。严格执行个人住房贷款全过程的管理措施，防范个人住房贷款风险的发生。从完善制度以及加强教育方面，加强业务道德风险的防范，减少违规操作以及弄虚作假行为的发生。
（4）加强房地产金融创新。有效利用客户自身优势和信息优势，为房地产项目双方提供咨询服务，不仅提高中间业务的收益还大大提高了信贷资金的安全性。通过综合运用定价策略以及对不同产品进行结合等手段，将产品服务创新与优势资源相结合，产生满足不同客户需求的不同产品，使其各具特色，不断提高市场竞争力。
5、结论
海南国际旅游岛的建设促进了琼海市房地产业的发展，作为旅游业与房地产两大产业结合发展的一种新的边缘产业，其发展正处在刚刚起步阶段，由于不断扩大的市场需求，发展旅游经济的需要，以及在建设海南国际旅游岛的推动下，琼海市旅游房地产的发展正日趋规范，其发展前景广阔，在丰富旅游项目的同时带动居民收入的增加，实现旅游房地产的持续发展。
参考文献：
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今天的房地产中介服务,不再是单一的房地产咨询、价格评估,还有房地产经纪等活动,房地产中介企业也不再是单一为卖方(即一级房地产市场中的房地产开发商和二级房地产市场中的房屋产权人)服务,更多的要对消费者即购房者负责,充当着"中间人"这一角色。在这些专业的交易活动中必然产生专业类型的风险,因此参与房地产中介法律关系的各个主体需要对房地产中介活动中可能出现的各种法律风险加以了解并作出积极的预防措施。
二.房地产中介活动中的法律风险
房地产中介从法律角度解释是一种民事法律关系。这种民事法律关系中各个主体的联系主要是通过与房地产中介有关的合同。在房地产中介活动中常见的合同有委托合同、居间合同、行纪合同等。作为房地产中介机构以及房屋产权人(使用人)、购房者等合同主体其签订合同最基本的目的是在交易过程中尽可能地避免风险,实现交易目的,获得预期利益。
(一). 通过中介进行房屋买卖是目前房地产中介机构容易出现法律风险的一项业务,其中比较常见的法律问题有:
1. 来自交易主体方面的风险。
交易主体的风险一般指房屋买卖或租赁合同的主体缺乏必要的法律要件,就是说出卖人并非房屋所有权人或者未获得房屋所有权人的有效授权。
对于不同的房产所有人,其在房地产市场进行交易的动机各不相同,有的人想卖小房换大房,有的人想低价买高价卖,有的人则是由于出现法律纠纷或陷入债务危机,还有的人是由于婚姻变故或是家庭纠纷。例如,夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋;房屋产权共有人未经其他共有人同意私自将房屋出售;职工不告知单位便把单位拥有部分产权的公房出售等等。上述情况在认定合同法律责任时一般认定合同效力待定,或者直接认定合同无效。
买方委托中介机构选购房屋,是出于对中介机构专业人士的信任和信赖,因此,对于交易主体是否合法,房地产中介机构应当进行严格的审查,如果中介机构未尽审查义务,导致合同无效,给交易一方造成损失了,就应当承担相应的责任。
2. 来自交易标的物的风险。
交易标的物即是用于交易的房屋,中介机构应当对房屋的有关情况予以调查,如果出现下列情况,中介机构应当告知该交易标的物不能进行转让:①交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围;②房屋权属有争议或者房屋已出租他人,出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购买权的;③房屋已设定抵押,未经抵押权人书面同意转让的;被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的;④交易房屋存在严重的质量瑕疵等。
如果房地产中介机构明知该房屋存在上述情况而未尽告知义务,给合同一方(一般指买方)造成损失的,应当承担赔偿责任,当然如果是委托人(一般指卖方)刻意隐瞒制造虚假证明等而给房地产中介机构造成经济损失的,则由委托人承担相应的赔偿责任。
3. 来自交易合同、交易手续方面的风险。
房屋属于不动产,其交易规则有别于一般动产。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到政府有关部门进行登记,出卖人仅将房屋交付买受人使用并不意味着就此产生房屋所有权变更的法律后果。买卖双方要交纳相关税费,办理产权过户手续,房地产管理部门才会核发过户并颁发产权证书。
但是在房屋交易过程中,如果双方对交房时间、付款期限等约定不明引发争议,其中一方的权益必然受到损害。为保证交易目的的顺利实现,房地产中介机构还应提示交易双方对诸如交房时间、付款方式等条款作出明确的约定,这样做的目的也是为了使房地产中介机构避免不必要风险和损失。
房地产中介机构如何防范以上述及的诸多的法律风险,关键是应当在交易前对交易房屋的产权等情况作一个彻底的了解,谨慎与委托人签订房屋买卖合同及其他委托、独家等关联合同。同时为了避免给委托人造成损失,还应认真审查该房屋产权证明、有无权利限制等情况,如中介机构未能尽到谨慎审查的义务,致使房屋产权人或购房者因此遭受损失的,房地产中介机构应承担赔偿责任。
(二). 房地产评估过程中出现的法律风险:
1、过失引起的风险。
这一风险包括估价师未尽到义务、受客观条件限制,对可能存在的事项未能如实披露等。
一般情况下,估价风险与主观因素关联较大,如因专业能力和工作态度导致产生风险。专业方面的风险如估价人员未能正确掌握房地产价值标准对估价的影响,使估价目的与估价方法、估价价值不匹配,或估价报告文字叙述不当,造成委托方误解,或估价人员对评估参数及评估信息资料真实性的甄别、价格含义等缺乏正确的把握,而导致估价结果与事实相差悬殊,从而引发估价纠纷风险。
由工作态度引发的风险,主要表现有估价人员工作态度不认真,估价报告质量低劣,或受自身执业能力限制,使估价结论发生较大偏差,在未明确委托评估房地产的情况下,就盲目估价,导致估价不实。另外在对国家相关政策理解不够充分的情况下,轻率确定经济性贬值率或贬值额,以及估价人员与委托方有利害关系,使估价结论失去公允性,从而发生经济纠纷的风险。
2、非过失风险,主要系客观因素引发的风险。
包括估价师与他人恶意串通、明知对方有隐瞒行为仍出具虚假估价报价等。除估价人员本身原因外,由
客观外界不确定因素引发的风险也比较多,通常情况下有,委托评估房地产的情况未能真实告知评估人员,或有意拖延提供有关证件而造成评估不准确造成了经济纠纷,例如隐瞒产权不明晰、产权证明文件不完整等情况,致使估价严重失实。同时,法律、经济政策等方面不可预料的变化也会导致某些风险。另外,由于我国统计资料的存在不系统、不完全、严重滞后的问题,给估价操作带来难度,易造成估价失实而引发争议。委托方对估价报告使用不当,也容易产生风险,造成经济纠纷。 根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》,其中专章对房屋中介机构从业人员和机构、业务的管理予以了规定,对于其法律责任未有专门明确,只是强调了违反管理规定的一般罚则,即行政责任问题,对于刑事责任规定了"房地产管理部门工作人员在房地产中介服务管理中、贪污受贿的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任"。广泛的法律责任还包括民事法律责任,通常,合同责任既包括合同约定的责任,同时也包括法律规定的责任。其中,合同各方对于违约责任的约定只要不违反法律规定,违约方就应当按照约定向守约方承担责任;对于没有约定的情形,应当按照法律规定追究违约方责任。
中介机构为委托人提供法律法规、政策、信息、技术以及居间业务等方面的服务,可以根据合同约定的违约责任和《合同法》的有关规定承担民事法律责任,承担法律责任的方式有返还财产、赔偿损失、支付违约金、赔礼道歉等,可以单独适用,也可以合并适用,对此《民法通则》第一百三十四条已有明确规定。
三.如何减少房地产中介机构的行业风险,促进行业良性发展
(一). 房地产中介机构自身应尽妥善谨慎的审查义务。
房地产中介机构在经营活动中应尽的谨慎审查义务,前面已经陈述,此处不再赘述。
(二). 设立房地产中介机构行业责任险,转移部分风险,促进行业的良性发展。
1、何谓行业责任险。
行业责任险,又称为专业赔偿保险,是指保险公司承保专业人士在履行专业服务过程中因疏忽、过错,造成其委托人或其它利害关系人的财产损失或人身伤亡,而应当承担的赔偿责任。
行业责任险是化解执业风险的有效手段之一。在一些发达国家,法律规定某些从事专业服务行业的专业人员必须购买行业责任险,即常说的强制保险。行业责任险,作为责任保险的一个重要组成部分,从诞生至今已经有一百多年的历史。1885年,在英国出现了世界上第一张行业责任保单——药剂师过失责任保单,但由于种种原因,行业责任保险在20世纪60年代以前一直难以得到众人的重视,发展十分缓慢。而此后,随着经济的发展和法律的完善,发达国家因行业过失引发的纠纷和诉讼案件日益增多,因此,行业责任保险开始逐渐引起大家的关注,市场对行业责任保险的需求被极大地激发。目前,在发达国家的保险市场上,行业责任保险已经涵盖了医生、护士、药剂师、美容师、律师、会计师、公证人、建筑师、工程师、房地产经纪人、保险经纪人和人、公司董事和高级职员等数十种不同的行业。可以说,行业责任保险在发达国家的保险市场上占有十分重要的地位。
2、我国已推行的有关行业责任险。
和发达国家相比,我国的责任保险起步较晚,水平也不高,据业内人士介绍,国外责任险业务占其财产险业务总量的比例平均在15%以上,而目前我国责任保险业务量只占整个财产险业务的3%左右,并且主要集中在汽车第三者责任险、雇主责任险、产品责任险、公众责任险等少数险种上,行业责任保险所占比例虽然很少,但这一领域的市场潜力和发展空间值得期待。正因如此,近段时间国内各家保险公司显然加快了行业责任保险的市场开拓和营销,例如中国人民保险公司在近年先后一口气推出了医疗责任险、律师责任险、建筑工程责任险等新的责任险种,并准备继续推出校园(方)责任险、物业管理责任险等全国性的新险种。
行业责任保险的不断发展不仅对合理规避行业责任风险、保障当事人权益具有重要的意义,同时社会经济的发展、科学教育水平的提高和人们保险意识的增强是造成行业责任保险迅速走俏的主要原因。一方面随着经济水平的不断提高,公众对专业人士履行职责的期望值在不断升高,消费者的自我保护意识也在不断增强,法律环境的进一步完善也给消费者依法保护自身权益提供了强有力的保障,这使得行业责任引起的投诉和纠纷近年来呈快速上升势头。另一方面,随着我国社会主义市场经济建设的不断发展,那些原先不同程度带有"行政色彩"的专业职业,如公证、会计、律师、医生等都已经开始逐步走向市场化,它们成为自主开展业务、独立承担责任的法人机构,因此,一些过去由国家负担的行业赔偿责任将逐步由机构和个人自行承担,这些都有效地激发了市场对行业责任保险的需求。此外,随着改革开放的深化和社会经济的发展,会计、
公证、律师等行业成了社会上的热门行业,和老百姓的关系也越来越紧密,但同时这些专业行业也面临着来自社会各个方面的道德风险,如假证明、假报表、假材料等实在让人防不胜防,因此,买份保险转移一下风险也就成了情理之中的事了。 3、房地产中介机构设立行业责任险的必要性和重要性。
我国目前尚未设立房地产中介机构的行业责任险,因此除了在合同中对风险的防范作出约定外,如能积极利用社会保险手段来转移部分风险,对于保障整个房地产中介市场经营活动的顺利发展,是非常必要的。对一个还没有打开大门的发展中保险市场来说,差距代表着挑战和机遇,也意味着巨大的市场潜力和发展空间,占据了这一市场的主动权,就有可能在这一业务领域大有作为。对于保险公司而言,谁先开辟新的险种,谁就可能占领先机,而且房地产中介机构的市场规模正是推行这一行业责任险最有利的市场保障。
房地产中介机构参保行业责任险,从而使作为被保险人的房地产中介企业在承办房屋中介业务过程中,因过失给委托人及其利害关系人造成的损失,可由保险公司在赔偿限额内负责赔偿。有了这种专业保险的保障,房地产中介机构无疑吃了一颗定心丸,在业务开展和企业规模发展上自然就可以免除太多的后顾之忧。设立房地产中介行业责任险有利于保障安全交易,即使产生纠纷也会将风险转移,对保障当事人合法权益也起到了积极的作用。
房地产中介行业责任险设立的目的是为了培育更加有竞争力的房地产中介市场,实现房地产中介行业加速整合,进入良性循环发展,从而实现房地产中介企业和保险企业的双赢。如今,我国的社会主义市场经济正走向进一步的完善和健全,市场经济乃是一种信用经济的观念日渐深入人心,信誉立则企业兴,信誉失则企业衰。诚信是社会形成过程中逐渐发展出的社会契约之一,也是社会得以健康发展的前提之一。诚实信用原则要求房地产信息的真实、准确,是房地产中介机构提供房地产中介服务的基本条件,不偏不倚如实地向客户提供信息,既是对房地产中介机构的职业道德的要求,也是其专业水准的体现。房地产中介机构提供的信息不实、或作宣传时故意夸大、掩饰租售房屋的优、缺点,必然会损害当事人权益的,设立房地产中介行业责任险有益于房地产中介真正在品牌化道路上发挥诚信作为一种隐性资源的优势。
但并不是说房地产中介机构投保了行业责任险就可以高枕无忧,因为房地产中介行业责任险仍然属于一种财险,对于造成损失产生赔偿责任的责任人,保险公司仍有进一步索赔的权利。房地产中介机构仍然需要加强业务学习与交流,提高房地产评估师、经纪师以及相关从业人员的整体执业水平,健全中介机构内部管理制度。
阵发性房颤的非药物治疗方案中最常见有效的方法是三维标测系统下进行环肺静脉消融，但术后有可能复发。这可能与房颤术后炎性反应以及心房基质以及心房肌组织重构有关，相关研究指出炎性产物如hsCRP及IL-6等在房颤术后会有相应增高[1]。针对房颤基质和房颤心房肌重构以及导致房颤的炎症反应的治疗又称房颤的上游药物治疗，目前预防房颤心房基质和心房肌的重构以及炎性反应的药物有以下几种：ACEI/ARB、醛固酮受体拮抗剂、他汀类、皮质类固醇等。并且联合用药可能通过不同机制共同预防和治疗房颤。本研究旨在观察阵发性房颤环肺静脉静脉消融术后应用瑞舒伐他汀观察房颤的早期复发率，左房内径、hsCRP以及IL-6的水平。
1 资料与方法
1.1一般资料 44研究对象为2011年6月～2013年6月我院心内科的阵发性房颤射频消融术后患者，血脂水平均在正常范围。研究对象随机分为对照组和他汀组，即对照组22例，男13例，女9例，他汀组22例，男12例，女10例。
1.2方法 所有患者均在Carto三维标测系统下行环肺静脉消融，消融终点为：利用环Lasso电极至肺静脉口标测经验证达到双向阻滞，若仍外房颤，给予同步电复律转复心律。
1.3术后治疗方法 入选的患者随机分为对照组和他汀组，对照组（n=22），给予胺碘酮及华法林口服治疗，甲状腺功能异常者，改用心律平治疗，术后常规服用华法林抗凝治疗3个月，维持INR值至2～3。他汀组（ n=22），给予给予胺碘酮及华法林基础上加用瑞舒伐他汀（10mg/晚）。
1.4观察指标 观察3个月房颤复发率，房颤复发通过HOLER检查了解房颤复况。使用ELISA检测hs-CRP及IL-6在术前即刻，术后2d、1个月、3个月的水平，术前及术后3个月心脏彩超检查左房内径。
1.5随访内容和观察指标 术后2d、1个月、3个月由固定医师随访，采集数据，向患者宣教，有心悸症状立即门诊或住院部就诊，采集hs-CRP及IL-6数据及HOLTER、心脏彩超数据。
1.6统计学方法 计量资料结果用（x±s）表示，治疗前后比较采用配对t检验，计数资料用 χ2检验，治疗组和对照组的比较采用成组设计的t检验，P0.05为差异有统计学意义。
2 结果
2.1两组患者的基线情况及治疗前血脂水平、左房内径无统计学差异，P0.05。
2.2两组患者3个月房颤复况为他汀组复发人数3例，复发率为13.6%，对照组人数8例，复发率为36.4%，两组复发率无统计学差异，他汀组复发率不低于对照组。房速及房扑的复发率仍无统计学差异P=0.135。他汀组中有1例发生肝功能异常，转氨酶升高至3倍以上，停药后肝功能恢复。见表1。
2.3两组患者治疗前后血清炎症因子水平的变化 术前患者IL-6及hs-CRP水平两组无统计学差异，术后2d两组炎性因子达到最高水平，术后1个月开始下降，术后3个月时降至术前水平。他汀组于对照组相比较，术后炎性因子水平有显著性降低（P
2.4 3个月后随访心脏彩超两组左房内径情况为他汀组术前和术后左房内径无统计学差异，对照组术前及术后左房内径无统计学差异。术前两组左房内径及术后两组左房内径无统计学差异。见表2。
3 讨论
环肺静脉消融术是目前治疗房颤的主要手段，射频消融能量导致心房组织的炎症反应，在心房内广泛消融可引起炎性因子如CRP及IL-6等的释放[2]。Hs-CRP及IL-6参与全身及局部的炎症反应，并且在血浆中较为稳定。
关于他汀类药物抗房颤的研究及临床实验较多，大多数研究表明他汀类药物是通过多效性机制，发挥其抗炎及抗氧化[3]、改善血管内皮细胞功能等的作用。射频消融术是利用射频能量的热效应导致病变心肌的坏死，有较多的研究显示，射频消融术后在凝固性坏死组织的周围有大量的单核细胞、中性粒细胞渗出，呈急性炎症反应，从而引起hsCRP及IL-6等炎性因子升高。已有的动物实验和临床试验证据显示他汀对继发性心房颤动和特发性心房颤动均有抑制作用。Siu等研究了他汀类药物治疗孤立性房颤复发的影响，经过多因素COX回归分析显示，他汀治疗组能明显降低心房颤动复律后的复发危险[4]。也有相关研究证明他汀类药物不能降低房颤射频消融术后复发，Richter等对234例阵发性房颤和持续性房颤行环肺静脉消融术的患者进行回顾性研究。经过COX回归分析显示他汀类药物不能降低射频消融术后房颤的复发率。
本实验研究显示他汀类药物不能降低阵发性房颤射频消融术后早期房颤复发率，但是他汀类药物有降低房颤复发率的趋势（P=0.067），但未达到统计学意义，可能与观察患者的例数有关。但是他汀类药物有明确的抗炎作用，尽管有越来越多的证据支持抗炎药物有预防房颤的作用。但是仍有有较多前瞻及回顾性研究表明他汀药物没有预防房颤的作用。
参考文献：
[1]Acevedo M， Cohalan RL， Perez L. et al. C-reactive protein inatria fibrillation：evidence for the presence of inflammation in the genesis，J AM Coll Cardiol 2003；41：1089
上海电气阿尔斯通（武汉）变压器有限公司由法国阿尔斯通集团电网部与上海电气合资（图1），成立于2007年12 月26 日，总投资约6000 万欧元，是阿尔斯通电网部位于全球13 个变压器生产厂家之一。公司位于湖北省武汉市阳逻经济开发区，占地面积128328m2，厂区占地面积26700m2，变压器年生产能力20000MVA。
公司全面引进全球三大变压器制造集团之一——法国阿尔斯通先进的设计、制造技术及先进的管理方式，可以设计、生产单机最大容量为1400MVA 的各种类型的电力变压器，包括110kV 及以上大型、超大型/ 高压、超高压、1200kV 特高压交流及±1100kV 直流变压器。拥有国际领先的关键生产工装设备和试验设备，作为保证产品质量、提升企业市场竞争优势的保障。公司实施和采用阿尔斯通全球一体化的技术及标准，为国内外广大用户提供国际一流的产品和服务。
选择Inventor 的原因
变压器设计行业较其他机械设计行业在软件上要求更高，AIP 用户界面简单，三维运算速度和着色功能突出。结构设计人员能够简单迅速地获得零件和装配体的真实感，缩短设计意图与系统反应时间的距离，在零部件设计装配上最大限度减少设计错误率。
同时，AIP 资源中心库提供了大量各国家标准件的特征：型材、管件和管材、紧固件、轴用件及其他零件几乎应有尽有。设计师可以在资源中心中查找、插入、编辑、替换、过滤和零件，使用非常方便。
基于AIP 的变压器结构参数化设计，通过设置Excel特征参数表格，可将复杂的结构转化为参数化的计算模型。然后根据需要进行有限元分析，调整和变更参数，完成方案，极大提高设计质量、缩短设计时间。
这里Vault 绝对是重中之重。设计过程中设计数据的更改不可避免，能否保证引用零部件版本一致就相当重要。Vault 能跟踪设计轨迹，避免在设计中由于删除关联文件而导致错误发生。完美实现在一个项目设计中多个工程师并行设计，提高效率。
公司最终选择了AIP 软件。到目前为止，AIP 软件在完成产品三维设计和产品研发方面表现出了良好的性能，明显提高了设计效率。
应用案例
在使用Inventor 进行开发时，解决了以下问题。
（1）标准模型能减少重复性工作，提高出图速度和准确性。到目前为止，我们建立的标准模型有：近5 家上10种有载、无载分接开关；10kV ～ 500kV 不同电压等级的套管及升高座；50 多件二次保护或测量器具；5 种不同容量的储油柜，70mm2 ～ 500mm2 的直通和三通压接头等。以往使用CAD 二维软件提供一整套SFSZ-240000/220 外形图，至少需要一周，现在只用三天便可完成，提高效率达50% 以上（图2、图3）。
（2）铁心、油箱等结构标准化程度高，可以充分利用AIP 参数化设计，初期就能迅速建立模型。经比较，一台SFSZ-240000/220 的变压器的铁心和油箱使用传统的设计方式时间大概为三周，而使用AIP 参数化设计，仅用一周时间。对于图纸后期更改和跟踪，AIP 解决方案仅仅专注于参数更改而不用担心图纸关联修改（图4、图5）。
（3）线圈结构由于空间尺寸复杂、导线排列形式众多，使用旧的CAD 模板设计人员每台都要修改30 多张图纸以上，如今在AIP 草图模块中建立参数变量，直接生成制造图纸，修改工作量减少50% 以上；利用布管模块完成引线设计，可以让工程师节约大量时间用在考虑、审核引线排布方案，优化引线布局，而不是浪费在三维空间想象上面（图6）。
（4）作为生产高压、超高压、特高压交直流变压器基地，普通二维视图已经无法满足客户需求，渲染后的数字样机以及后期制作的动画效果，在产品博览会上帮助客户第一时间直观了解产品结构和制造工艺过程，可以很好地提升企业的形象。这是传统方案无法实现的。
实际收益
使用AIP 软件解决了很多以往设计中令人头疼的问题，明显提高了设计效率和产品质量。
（1）AIP 与DWG 的集成。之前的DWG 设计图纸可以通过AIP 的草图嵌入CAD 中再度利用。这是其它3D 软件无法完美实现的。而且导出DWF 文件能很好地解决与下游企业、客户交流和沟通的问题。加上AIP 的界面人性化，初学者能很快上手。换句话说，从二维设计过渡到三维设计迅速而平稳。
（2）布管迅速方便。变压器管路设计和引线设计在二维视图表达上比较麻烦，对设计和制造人员要求较高。而AIP 的“管道布线”模块，操作步骤少、灵活性高，通过管路零件、捕捉相应节点、确定走线方案后，短时间就能做出管路或者引线的三维模型，然后投影成工程视图，方便快捷，而且准确（图7）。
（3）模型和工程图的关联性。在使用AIP 软件后，设计中修改零件尺寸，关联文件和工程视图自动完成相应更改，节约设计时间，减少设计工程师重复性劳动。
（4）通过Vault 实现协同设计，保证了零部件设计数据的一致性，而图纸以及相关的技术文档也可在Vault 中实现统一管理。
AIP 解决方案缩短了设计周期时间，降低了设计和制造成本，以更直观的产品设计面对客户和操作人员。对于我们面临的激烈市场竞争而言，任何客户要求的，不但要反应时间快而且还要专业呈现，AIP 的三维可视化实体模拟功能可以满足我们的要求。
2001年张某(男方)曾经是某外企工作的白领,收入颇丰,在婚前自己一次性付全款购买的一套商品房,后来他与陈某(女方)喜结良缘,共同生活了5年,后女方提出离婚,男方也同意,但就房产问题没有达到一致意见,双方诉讼至法院,后法院认定此房产是男方张某的个人财产在离婚诉讼中不进行分割,对双方共同生活期间的其他财产依法进行了分割。
说明:按我国婚姻法第18条规定一方的婚前财产是个人财产,同时按最高法院司法解释这样的财产“不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。”由于我国以前曾有司法解释规定夫妻个人的财产在经过一段时间后可转化为共同财产,但这样的规定目前已经废止,这样的个人财产转化为共同财产的情况已经不会产生的。因此无论本案中张某夫妻共同生活多长时间,张某在2001年个人购买的房产仍不会转化为共同财产。需要强调的是,目前有些老年人再婚时其实也涉及类似法律问题,如有的老年人在丧偶后要再婚,但又顾虑自己的房产会因双方生活一段时间后变成双方共同财产,如果离婚再面临分割,其实按前面讲的法律原则,这一情况不会出现。
另外,上面讲的案件涉及到的是私产房,如果是公产房,则情况可能就不同了。请看另一案例,男方赵某婚前承租了一套公产房,后与女方李某结婚,双方共同生活了五年,期间因为家庭经济条件一般也并没有购买这个房产的产权,后双方因家庭琐事产生矛盾,男方起诉离婚,女方同意离婚,但提出要求获得此房产的承租权,后法院经过审理判决此房产归女方承租,给男方适当补偿。同样是房产也是婚前获得的,为什么这个房产在离婚时就分割了,这要详细分析。首先,这两个房产的性质不同,前面第一个案例中张某的房产是私产房,产权属于公民个人所有,后边赵某的房产是公产房产权属于国家所有,赵某获得的只是这一房产的承租权、居住权。其次,这两个案件适用的法律规定不同,前一案件适用的是婚姻法,后一案件中适用的是最高法院的一个司法解释《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》,这一司法解释规定,“婚前由一方承租的公房,婚姻关系存续5年以上的” 双方均是可以主张承租权的。也就是说这样的情况下的承租权双方可以分割,“承租方对另一方可给予适当的经济补偿。”从这个案例中可以看出离婚案件中对于房产的分割,要详细分割,看似相同的房产,仅是细微的变化,案件的结果就大相径庭,如果有了这方面的争议必须仔细小心,否则失之毫厘,差之千里,如有这方面的法律问题,事先咨询律师是非常必要的。
2、网上查询。网上查询要知道该房产的房主信息等，首先找到市的链接进入房产管理局网站进行查询，需要输入产权人姓名、产权证号（但是目前仅部分地区提供房屋产权信息查询）。
现结合该案涉及的相关法律，对房屋登记依法行政的必要性进行简单阐述。
一、程序法角度
《房屋登记办法》第八十一条规定，司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。可以看出，撤销房屋登记必须符合两个条件：一是必须是司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件；二是其内容可以证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，登记机构方可主动撤销房屋登记，且有善意取得例外之规定。前述案例中无法看出登记机构满足以上两个要求，故而其采取的主动撤销行为，明显违反程序法。
二、实体法角度
五指山市住房保障与房产管理局要求划拨土地要提供使用权变更相关证明材料的做法是不符合法律规定的。《城市房地产管理法》第三十九条规定，划拨土地使用权转让应当报有批准权的人民政府审批；《物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《城市房地产管理法》第三十九条也对划拨土地转让做出具体规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。很多同行据此要求申请人提供批准的相关文件，并且依据是《房屋登记办法》第三十三条的兜底性规定――其他必要条件。从行政许可法的本意出发，兜底条款必须有法律法规的授权，且不能随意增减。
《土地登记办法》第四十条规定，因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。涉及划拨土地使用权转移的，当事人还应当提供有批准权人民政府的批准文件。由此可见，审查权授予部门为土地登记部门，房屋登记与土地登记分设的不需要对此进行审查。
五指山市住房保障与房产管理局超越职权且违反法定程序，败诉是必然的结果。
三、经验和教训
对于物权变动理论的系统研究，学界已经开展得较为广泛和深入。在司法实务界，也基本上经历了一个从“房屋买卖合同未经登记无效”，到“未经登记，房屋买卖合同也应有效”的实践过程。这为理解合同生效与物权变动的关系奠定了理论基础。现结合自己的工作实践，透过物权变动区分原则，对理解合同生效与物权变动关系作一些阐释和理论分析。为了阐明这一问题，不妨先看一则司法实践中的案例。
物权变动案例分析
侯某于2005年5月1日租赁张某之父的一套三居室住房中的两间，租赁合同中仅载明了租金为300元／月及租赁的起算时间2005年5月1日，未规定到期时间，并和张某之父共同居住。同年11月8日，张某之父将该套住房以15万元卖于侯某，合同签订后因张某之父购买的新房推迟交工，双方仍然共同居住，且没有办理产权过户手续，住房一直在张某之父名下。2006年3月5日张某之父突然去世，张某要求侯某搬出房屋，把住房归还自己，但侯某认为，自己与张某之父签有购房协议，且已经支付购房款，该套住房归自己所有，拒不搬出。张某无奈，到法院，请求法院宣告候某所持购房协议无效，并判令侯某归还房产。
一审法院经审理查明，购房协议是双方的真实意思表示，合法有效，且侯某已经支付购房价款，判决驳回张某诉讼请求，争议房产归侯某所有。张某不服，提起上诉，二审法院审理后认为，购房协议是双方协商一致的结果，真实有效，但在张某之父去世前，争议房产未办理过户手续，所有权未发生转移，是张某之父的遗产，张某作为其父唯一合法继承人请求该遗产，依法应予支持，判决侯某于一个月内搬出争议房屋，归还给张某。
对于二审法院的判决，许多人不理解。但是，二审法院这样判决是合法的，在法理上也讲得通的，下面笔者述之。
该案中合同(购房协议)的效力问题
我国《台同法》规定，合同是当事人双方设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。无效的合同，是指欠缺合同生效要件，自始无效，永远无效的合同。《合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”该案中的购房协议，是双方真实意思的表示。不符合《合同法》第五十二条所列合同无效的情形，法律、行政法规也没有规定购房合同办理批准、登记等手续后生效。所以，该案购房协议是合法有效的，两级法院均判决认定购房协议有效是有依据的，是正确的。
该案中争议房屋所有权归属问题
房屋是不动产，其所有权转移不仅需要当事人双方合意，而且还需要经过登记这一不动产物权变动的公示方式，亦即当事人双方到房产管理部门办理不动产登记簿变更手续，把房屋所有权人的名字由出卖人变更为买受人后，始得生所有权转移之效力。否则，即使买受人已经支付购房价款，出卖人已经交付房屋的占有，买受人已经实际占有和使用房屋，也不产生所有权转移之效力。反之，即使买受人没有支付购房价款，没有占有使用房屋，只要履行了变更登记手续，也会生所有权转移之效力。
我国当时有效的法律法规均有相关规定。《城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》均规定，房地产转让或者变更时，应当申请办理房产变更登记；《城市私有房屋管理条例》第六条明确规定“房屋所有权转移或者房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续”，《城市房屋权属登记管理办法》规定“房屋权属证书是权利人依法拥有房产所有权的唯一合法凭证”。这些规定必须遵守，当事人必须照此办理。该案当事人没有办理房屋所有权转移登记手续，没有进行房屋所有权转移公示，依法没有发生房屋所有权转移的效力，侯某并没有取得争议房屋的所有权。
那么，该案争议房屋的所有权到底归谁呢?在张某之父生前，应当归张某之父，这是毫无疑问的，张某之父去世后，自然就是张某之父的遗产，应当按照《继承法》的规定办理。我国《继承法》第二条规定“继承从被继承人死亡时开始”。张某之父去世之日，也就是其继承人开始继承之时，其遗产(包括该案争议房产)依法转归其继承人所有，张某作为唯一合法继承人，依法继承其父所有遗产，自其父去世之时，该案争议房产就成了张某的财产。张某要求侯某归还房产，应当得到法院支持。
合同生效与物权变动的关系
涉及物权变动的合同之生效与物权变动，是既有联系，又有区别的两个法律事实，要想厘清二者之间的关系，必须明白物权变动的区分原则。物权变动的区分原则，是指在发生物权变动时，物权变动的原因行为与物权变动的结果行为作为两个法律事实，他们的成立生效与否，依据不同的法律依据据以判断。物权变动的原因行为，即是债权行为，是以发生、变动、消灭债权债务关系为目的法律行为。物权变动的结果行为，即是物权行为，以设定、变动和消灭物权为目的的法律行为。物权行为与债权行为相互区别，独立存在。
涉及物权变动的合同，从合同签订到履行完毕，当事人的法律行为分为债权行为和物权行为。要约行为，承诺行为，签字行为，盖章行为以及某些合同的报批行为，均属债权行为；履行义务行为，接受权利行为，动产的交付行为，不动产的登记行为，均属物权行为。债权行为是原因行为，物权行为是结果行为。当事人完成债权行为，所生之法律效果是使合同成立和生效，在当事人之间产生债的权利义务关系；当事人完成物权行为，是履行合同，所生之法律效果是使物权在当事人之间发生变动。合同成立生效后，在当事人之间仅产生债的权利义务关系，在债权法上具有约束力；合同的成立生效，并不意味着物权就当然地发生了变动，物权变动是物权行为的结果，由物权法调整和规范。
债权行为是物权行为的前提和基础，物权行为是债权行为的要求和后果。区分
债权行为与物权行为的意义在于，由于债权系相对权，不能对抗合同以外的第三人，一般情况下与第三人无关，因此无须公示。而物权是对世权，可以对抗合同以外的第三人，所以必须公示，以示公信。同时，区分债权行为和物权行为对正确处理合同纠纷也具有十分重要的意义。债权行为直接引起债权关系成立、变更或消灭，而物权行为则直接引起物权取得、变更或消灭(孙宪忠，1997)。订立合同行为本身不能直接导致物权变动生效，因为订立合同的行为是债权行为。导致物权变动生效的是动产交付、不动产登记等物权行为。债权行为，亦即订立的合同，是否存有瑕疵、效力之有无、是否应当撤销，以债权法进行判断。物权行为之效果有无，物权变动与否，以物权法进行判断。就本文前述的案例而言，就是判断当事人之签约行为(购买房屋的行为)是否成立、生效，须以债权法――《合同法》相关规定来衡量，只要当事人的签约行为不违反法律的强制性规定就应认定合法有效。对此两级法院的认识是一致的，是完全正确的。至于案例涉及的不动产(房屋)是否发生了变动，则必须要以相关的物权法律来衡量和判断。
不动产登记、继承与物权变动
如前所述，就不动产而言，导致物权变动生效的法律事实一般为产权的登记过户行为，但这似乎并不能解决本文前述案例中张某之父死后的房产争议。因为依据这一物权变动理论，无论判决张某取得房产，还是侯某取得房产，都是有缺陷的：张某要想取得房产，必须再有一个持有关继承的合法手续到登记部门办理登记过户的行为，侯某要想取得房产，则必须再有一个持有关买卖合同等手续到登记部门办理登记过户的行为，即他们都必须再履行一个“不动产登记”行为，才能使得所争议房产这一不动产物权发生变动，否则只能将这一物权停留在原来的状态。而事实上，物权在法律上是一个不间断的状态，是不允许有间隔的“真空状态”存在的，法律也是不会承认死人拥有财产权的。因此，凡采纳物权区分原则的国家，法律在规定“登记行为”作为不动产物权变动生效的法律事实的一般常态规定之外，又都规定一些非常态的法律事实作为例外。正如案例中所涉及的“继承”就是一种非常态的不动产物权变动之法律事实，而无需再办理登记行为即发生物权转移的法律效力。对此，不仅我国《继承法》有明确的规定，即“继承从被继承人死亡时开始”。也就是说。被继承人的财产归属主体是无间隔、连续的，被继承人死亡之时就是其财产主体由被继承人转归继承人之时，中间绝不存在“真空状态”，只不过在继承人为多数人时财产所有权的主体为该多数人所共有，直到该财产被该共有人实际分割止。而且从2007年颁布和实施的《物权法》来看，也是给予肯定的，如《物权法》第29条规定“因继承或者受遗赠取得物权的。自继承或者受遗赠开始时发生效力”。不过需要说明的是，依据继承这一方式取得物权的当事人(继承人)，虽然在被继承人死亡之时无需办理登记手续，就取得了该遗产的物权，但当他要处分该物权时，根据法律的规定则必须先办理登记手续，否则其处分行为不发生物权效力。据此，对照案例中张某之父死后的房产争议，其物权归属便一目了然了。当然，侯某在向物权取得人张某交付该房产时，可以向其主张自己已支付的购房款这一债权，且数额以张某之父的遗产额为限。
结语
我国《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该条规定了不动产物权变动的基本规则：依法登记是不动产物权变动的生效要件。未经登记，不产生物权变动的效力。《物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。”该两条规定了不动产交易合同生效的基本规则：不动产交易合同自成立时生效，物权登记与否不影响合同的效力。这些法律条文体现了物权变动区分原则，即合同生效与否与物权是否实际发生变动涉及两个不同的法律事实，依据不同的法律依据进行判断，合同是否生效依据债权法律判断，物权是否变动依据物权法律判断。
依据债权法律的规定和理论，订立以物权变动为目的合同的行为是债权行为，合同只要具备应有的形式、主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益，就产生法律效力，就在合同当事人之间产生拘束力。但是，双方当事人是否真正的履行了合同，并不影响合同的效力，而依法生效的合同也不必然导致物权的变动。依据物权法律的规定和理论，要想获得物权变动的效果或者结果，必须要有当事人的动产交付行为和不动产物权变动的登记行为。亦即物权变动必须通过交付和登记予以公示始得生效，是实施物权行为的结果。
参考文献
1.孙宪忠.德国当代物权法.法律出版社.1997
“按揭”是金融行业的专业术语,“按揭”一词是从香港传至我国大陆,系英文“mortgage“一词的粤语音译。按揭制度源于英美法系的衡平法中物的担保的一种类型。在英美法系国家,按揭人将房产的产权转让给按揭受益人(通常是指提供贷款的银行)作为还款的保证,按揭人通常继续占有该财产,在还清贷款后,按揭受益人立即将所涉及的房屋产权转让给按揭人。香港法的按揭制度与英美法系国家的按揭制度基本相同,只是香港的按揭存在广义和狭义之分,广义包括任何形式的抵押和质押,而狭义的按揭则不包括抵押。虽然目前大陆的现行立法尚未出现“按揭”字眼,但实际上却在某种程度上承认了“按揭”的存在,且大陆的按揭制度已对外来的按揭制度做了很大的改造,其主要特征是不转移按揭物的所有权。
在我国的金融实践中,习惯将银行开展的“个人住房商业性贷款”业务称为“按揭”,即一种银行用其信贷资金向购买自用住房的自然人发放的自营性贷款方式。为了防范贷款风险,目前银行主要开展的房屋按揭方式是贷款人所购房产及房产用地的使用权作为贷款抵押,同时以房屋出卖人或专业的担保公司提供保证担保,贷款人在交付首付款后,采用分期偿还贷款,其购房不足部分由银行提供贷款。贷款人到期不能偿还本息的,贷款银行有权依其抵押物实现抵押权,或由保证人承担偿还本息的连带责任。
文秘站:二、按揭房屋分割难的几个突显问题
(一)由于按揭贷款购房涉及到开发商、购房人、银行三方主体,按揭房屋的借款人向银行偿还贷款的周期可长达数十年之久,履行按揭贷款合同的期限长,签订房屋买卖合同和取得房屋产权存在较大的时间差。作为购房人签订房屋买卖合同的有可能是夫妻的一方或双方,因而在离婚时,按揭房屋款未履行完,房屋产权证未取得,房产的首付款、还贷款、房屋的增值纠纷等等以及涉及到的相关法律问题很多。
(二)购买房屋时的按揭房的资金来源、购后分批还款的资金、结婚前购买的按揭房以及结婚后购买的按揭房等等问题,均是离婚案件中极易引发争议的事实。尤其是随着当前房价的大幅攀升,房屋的增值部分和可得利益的归属也成了离婚案件争论最多的问题。房产作为固定资产,可能会耗费个人一生的全部积蓄,因此,当事人诉讼法院请求离婚,对财产的争议最大莫过于房屋的产权归属,当事人就此很难达成和解。
(三)银行与购房人(贷款人)之间的贷款关系,银行与购房人之间的抵押担保关系,银行与房屋出卖人或其他专业的担保公司之间的担保法律关系等等。
(四)在处理时须充分考虑到当事人双方利益,以及婚生子女的利益,从公平公正角度出发,处理离婚案件中的按揭房问题。而司法实践中,由于没有非常具体明确的法律规定,不同的法院和法官在法律理解和适用上不统一的情况,造成同一种情形,对其权属认定往往也有诸多不一致的地方,有碍于司法公正。
三、离婚诉讼中按揭房屋处理涉及的几个问题
(一)尚未还清贷款的按揭房产能否分割
对于尚未付清全部房价款的按揭房屋,在离婚诉讼中能否进行财产分割,理论上存在两种针锋相对的观点。一种观点认为当事人在付清全部房价款之前,对按揭房屋还未取得所有权,既然没有所有权,就不宜对按揭房屋的权属进行分割,可以先判归某一方使用。《最高人民法院民一庭涉及婚姻案件处理分析民事审判实务问答》的相关意见就持这种观点。另一种观点认为当事人只要进行了房屋权属登记,就已经从开发商那里取得了所有权,陆续偿还的只是欠银行的贷款本息,而不是房价款,既然取得所有权,理当可以分割。
在金融实践中,按揭指购房人将其与房产商的房屋买卖合同项下的购房人所有的房屋抵押给银行,银行贷款给购房人并以购房人名义将款项交由房产商以支付房屋价款,若购房人到期不能还本付息,则按揭银行有权将该抵押房屋变价并优先受偿,其中,并不存在将按揭房屋的所有权转让银行的环节。所以,按揭人对于尚未付清全部贷款的按揭房屋拥有所有权,离婚时可以进行分割。
因此,在离婚诉讼中,对于已经取得权属登记的按揭房产,即使尚未还清银行按揭贷款,也不能将其认定为尚未取得所有权而不将其作为夫妻共同财产进行分割。一方按揭购房,其与银行之间形成的是以所购房产为担保的债权债务关系(如果婚后配偶一方参与共同还贷,则是以夫妻共同财产清偿夫妻一方的婚前个人债务,离婚时应由权属一方给予补偿),不妨碍按揭房产的权属确定与分割。
(二)按揭房产权属取得时间如何确定
以权属登记的取得时间作为区分按揭房产是婚前所得还是婚后所得的时点,是严格按照法律规定推导出的答案。可以说这种推导在逻辑无懈可击,在适用上也十分简洁明快。但由于多方面原因,从签订房屋买卖合同到房屋权属登记还存在有较长的时间差。购房人进行房屋权属登记时,仅享有申请的权利,能否登记成功以及何时登记成功,既与登记
机关的工作效率有关,也取决于相关各方当事人的配合。许多房屋由于非购房人本身的原因,无法及时甚至永远无法办妥权属登记。如果机械遵守登记生效主义,以权属登记时间来判别财产性质,等同于把按揭人的财产置于由偶然性因素左右的不确定状态,其唯一也是致命的问题在于其可能得出有失公允的结论。对于不同的当事人,可能仅仅因为办理房产权属登记的时间差异就导致了财产性质的不同,还可能出现一方完全没有出钱却仅因为结婚登记就成为房屋共有人。这不仅让一般民众难以接受,也有违婚姻立法确立个人财产的初衷。在这种情况下,如果仍然坚持让现实适应理论,那就是典型的削足适履。 追溯不动产物权登记的立法目的,即在于维护交易安全,保护第三人的利益。物权法的公示原则使物权变动过程公开化、确定化,使物权变动通过一定的客观物态形式出现,从而使第三人可以通过公示获悉不动产权利的性质与归属。在离婚诉讼中,分割只在夫妻之间进行,并不存在与善意第三人的利益冲突。对于讼争房屋的事实及权利状态,夫妻双方都是清楚的。按揭房屋的分割争执的焦点只是在于,购房人取得按揭房屋所有权的时间是不是必须等同于取得权属登记的时间。显然,从不动产公示制度设计的目的来看,登记生效主义在夫妻之间并无坚决贯彻之必要。
我国《物权法》第二十八条至第三十条规定了不动产物权登记生效的若干例外,如规定因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。鉴于房屋产权登记仅仅只是不动产对外公示和取得政府担保该所有权归属的方法,不动产物权的登记时间不应影响不动产物权业已确定的归属。在婚前一方签定购房合同,也办理了相应的按揭手续情形下,该买卖合同的双方主体业已明确,对售房人享有请求交付房屋、办理产权过户的权利也已经明确。为避免有失公允的结果出现,笔者认为,在夫妻之间,一方婚前按揭贷款的房产应当以办理按揭手续而非以房产权属登记的取得作为所有权取得的判断时点,这应作为《物权法》登记生效主义的相关规定在适用上的又一个>文秘站:
(三)婚前财产的按揭房屋婚后增值部分能否分割
按揭房屋为共同财产,则房屋增值部分作为共同财产分割,当无异议。但若按揭房屋为婚前个人财产,婚后夫妻共同清偿贷款,房屋增值部分能否作为共同财产分割?在司法实践中,判决可谓五花八门。有些法院按借贷来处理,无权分享增值;而有些法院则判决有权分享增值。
2011年，文丽与李毅的婚姻走到尽头，两人经法官调解和平分手，并达成协议，6岁的小女儿跟着李毅生活。
看着乖巧懂事的女儿，文丽有诸多不舍。“今生已经不可能给她一个完整的家，就只有多给她一些物质补偿吧！”感到内疚的文丽选择“净身出户”， 将分得的一套房产，以及1万余元存款留给孩子。离婚当月，文丽就与李毅一起，到相关部门办理了产权变更登记，将她名下的房产过户给了女儿。
今年年初，文丽和李毅因为孩子抚养问题，再次闹上法院。无意间，她发现自己过户给孩子的房产在两个月后便到了李毅名下。更可气的是，李毅还用该房屋办理了抵押贷款。
经过多方调查，原来李毅是以签订房屋买卖合同的方式，将属于女儿的产权转移到自己名下。相关部门在审核时，忽视了已离婚的监护人文丽。
为保住自己留给孩子的房产，文丽向法院提讼，要求确认李毅与女儿之间的房屋买卖合同无效，将房屋所有权归还女儿。
法院经审理支持了文丽的请求。
说法：
根据《民法通则》第十二条的规定可知，不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，民事活动由其法定人。本案中文丽的女儿六岁，属无民事行为能力人，其民事活动应由法定人文丽。
另外，根据《房屋登记办法》（建设部令第168号）第十四条的规定可知，因处分未成年人房屋申请登记的，应当提供为未成年人利益的书面保证。
本案中，李毅与女儿形成房屋买卖合同时，并没有经过其女儿法定人文丽的同意；同时房屋买卖损害了未成年子女的利益，因此合同被判无效，文丽的请求获支持。
案例2：
共同房产中包含有子女份额，法院判决子女权利保留在房屋中
原告胡某、被告邱某原系夫妻关系，于1996年1月生育一子邱小（即第二原告）。2003年，胡某、邱某在某市购买了一套房屋，登记的产权人为原、被告三人。2009年，胡某、邱某因感情破裂离婚，邱小随母亲胡某一起生活，但当时的离婚协议并未涉及房屋的处理问题。
2011年，胡某及邱小就房屋分割问题诉至法院，要求按原、被告每人三分之一的比例分割房产，争议的房产归两原告所有，由两原告给付被告房屋折价款。
庭审中，邱某不同意这样的分割比例。邱某介绍，该房屋的首付款是自己卖掉之前居住的房子来支付的，每月的月供也是由他来还。购买房屋时邱小非常年幼，没有经济收入也没有支付能力，因此邱小不应分得三分之一的房屋份额。但是，自己与邱小的父子关系不应随着夫妻之间的离婚而解除，因此邱某愿意保留邱小的房屋份额，若邱小愿意随时都可以回来居住。
法院经审理判决诉争房屋按原被告每人三分之一的比例分割房产，但考虑到首付款是由被告支付的，判决争议房产归被告所有，由被告给付原告房屋三分之一的折价款，其子邱小的份额保留在诉争房屋中。
说法
根据《物权法》的相关规定，房屋产权人登记为夫妻及未成年子女三人或夫妻一方和子女两人，除非有相反的证据，否则该房屋视这三人共有财产。因此，本案中原告要求按原、被告每人三分之一的比例分割房产，并无不妥。
这里涉及到分割给子女的份额如何处理的问题。从共有角度来说，不管离婚与否，父母与子女的亲子关系依旧存在，因此双方仍然具有共有基础，不需在离婚诉讼中将子女的份额从房屋中析出。若进行析产，则子女的财产无论交由何方监管都存在风险，因此法院往往判决将子女的份额保留在房屋内。当然，法律并没有规定，子女的财产不能析出，因而在某些特殊的情况下，法院也可以根据案件的实际状况判决得房的父母一方给付子女房屋份额折价款。
案例3：
孩子成年后私自处置房产
父母无效被驳回
2005年，赵先生与妻子将所购买的房屋登记在15岁的儿子赵强名下。2010年，未能考上大学而急于创业的赵强私自持该房屋的产权证，将房屋抵押给了银行，从银行贷款60万元，后赵强未能按期偿还该笔贷款，被银行到法院，法院判令赵强按约偿还贷款及利息。
案件到了执行阶段，赵强的父亲提出该房屋是自己及妻子二人出资购买的，自己与妻子才是房屋的实际所有人，儿子赵强未经二人同意将该房屋抵押给银行，该抵押合同应为无效，并与妻子一至法院。
法院经审理后驳回了赵强父母的。
说法：
依据《民法通则》第十一条的规定可知，十八周岁以上的公民是完全民事行为能力人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动。2010年时，本案中赵强已满十八周岁，应当对自己的行为承担法律上的责任。
本案中，虽然赵先生与妻子才是购买房屋的实际出资人，但由于法律对不动产物权实行登记公示的原则，所以其子赵强才是法律意义上的房屋所有权人，在其年满十八周岁以后对房屋享有无限制处分权。
因此，按照民事法律行为的生效要件的相关要求，只要赵强所实施的房屋抵押行为是其真实的意思表示，且不违反法律或者社会公共利益，则为有效的民事法律行为。
法事咨询
房产证加女友名是否需父母同意
2005年，李女士给年仅14岁的儿子买了一套房，房产登记在孩子名下。今年，儿子恋爱，在未领取结婚证的前提下，李女士的儿子执意要将女友的名字加在房产证上。李女士担心儿子吃亏，想问：在她不同意的情况下，孩子能强行给他女友在房产证上加名么？
读者：李甜
专家解答：
李女士在2005年是房产的实际购买人，但孩子成年后就有权处置房产。孩子今年23岁，为完全民事行为能力人，对名下的财产拥有完全的自行处分权。他在房屋产权证上添加女友名字，属赠与行为，无需经过其他人同意，第三人非法定理由也不能加以干涉。此种情况，作为父母的，只能对孩子动之以情、晓之以理，让其对加名行为处理要慎之又慎。在这里也提醒为未成年子女购房的父母们：如果孩子成年后私自将自己名下房屋抵押、出售、赠与，有可能会给老人的居住、养老造成重大影响，父母将所购房产登记在未成年子女名下时应充分考虑这一法律风险。
未成年人出售房产应该具备哪些条件
赵老师和爱人于2007年买了一套商品房，房产证上就登记了孩子一个人的名字。今年，他想把年满15岁的孩子送去国外留学，但生意上资金一时间周转不过来，他和爱人想卖掉这套房子以缓解经济压力。房产证上是孩子的名字，父母能直接卖房吗？
读者：王昕
