时间：2023-07-07 09:20:42
序论：速发表网结合其深厚的文秘经验，特别为您筛选了11篇房地产用户分析范文。如果您需要更多原创资料，欢迎随时与我们的客服老师联系，希望您能从中汲取灵感和知识！
运用传统手段对市场进行分析时，我们大多利用二元矩阵方法来分析所挑选的目标市场，然而，此种方法并不适合对具有多个影响因素的房地产市场进行分析，虽然我们在研究多因素问题时也具有许多研究方法，但是，对于某个地区的房地产市场的发展水平来说，则需要利用多个指标对其进行综合性描述。由于描述时大多涉及模糊概念，很难利用传统的数学模型对其进行分析，因此，本文采用模糊聚类分析法对房地产市场进行分析，进而对市场实行归类。
一、模糊聚类分析法的使用步骤
一般情况下，依照某个规律以及要求，通过对事物所具有的实际数量关系进行分析，进而对事物实现分类的方法，我们称为聚类分析法，而将聚类分析法应用于那些模糊的事物中时，该类方法又被叫做模糊聚类分析法。
通过利用模糊聚类分析法对房地产市场进行研究，我们将楼盘整体分成了4大类，研究结果表明，虽然东逸华庭所具有的其他物质条件比较普通，然而，它的居住环境以及性价比却是最高的；对于上善若水、南奥花园和海伦堡这三个楼盘来说，其户型和其他配套设施都相对较好，因此，这三个楼盘的价格都相对较高；无论居住环境、户型、其他配套设施还是物业管理水平，新月明华和喜盈雅境都比其他六个楼盘低，因此，其价格也相对较低；金海岸以及祈福花园的综合指标在所有楼盘中均为最高，是二次置业过程中的首选。
四、结语
通过上面的叙述我们了解了模糊聚类分析法的有关概念以及应用，由于房地产市场大多受到多个因素的影响，并且每一种影响因素均具有一定程度的模糊性， 所以，我们可以利用模糊聚类分析法对其进行分析，明确目标客户，对具有不同需求的客户进行物业的开发。综上所述，采用模糊聚类分析法有利于房地产行业为自身客户的实际置业以及开发商的开发提供十分重要的具有参考价值的资料。
1.关于房地产市场分析软件和房地产市场分析报告
为了更好的探讨房地产市场分析软件在房地产市场分析报告中的作用与实践和让读者对房地产市场分析软件和房地产市场分析报告有一个深刻的认识，以下将分别对房地产市场分析软件和房地产市场分析报告作概要说明。
1.1房地产市场分析软件
当前市场上流行的房地产分析软件主要包含如下一些功能模块：专题地图分析模块、地块分析模块、宏观经济分析模块、区域市场分析模块以及市场分析报告生成模块，以下分别对房地产分析软件中的各功能模块进行介绍说明。
（1）专题地图分析模块
用户使用该模块可以实现楼盘各项指标（建筑面积、房屋数量、房屋价格等）的专题地图表示，其功能效果图如图1所示。
（2）地块分析模块
用户使用该模块可以利用房地产分析软件提供的各种选择工具和查询功能，查询地块附近的施工项目,并可以查看楼盘的详细情况，包括楼盘的基本信息、房屋户型和装修信息、周边配套设施信息以及对开发商的具体描述信息等。
（3）宏观经济分析模块
用户使用该模块可以对宏观经济的各项指标（楼盘投资额、楼盘竣工面积、空置面积）进行系统的统计和分析，而且该模块可以将用户选择的各项宏观经济指标以图表的形式展现给用户，其功能效果图如图2所示。
（4）区域市场分析模块
用户使用该模块可以对规定区域内楼盘的各项指标（楼盘户型套型、房屋的装修级别、楼盘建筑类型、楼盘的供给规模以及楼盘的销售状况）进行分析，并将分析结果以图表的形式呈现给用户，其功能效果图如图3所示。
（5）市场分析报告生成模块
用户使用市场分析报告生成模块可以根据房地产市场分析软件提供的各功能模块对房地产项目进行市场分析的各项结果自动生成市场分析报告电子文档，并以图文并茂的形式为用户呈现出市场分析的各项成果。
1.2房地产市场分析报告
为了使读者对房地产市场分析报告有一个全面的认识，以下将分别从房地产市场分析报告的概念、房地产市场分析报告的组成以及房地产市场分析报告的功能对房地产市场分析报告作概要说明。
（1）房地产市场分析报告的概念
顾名思义，所谓的房地产市场分析报告就是通过对房地产的市场信息进行全面的、系统的收集、分析、加工、整理之后生成的一种书面报告。
（2）房地产市场分析报告的组成
按照相关的规格要求说明，一份规范的房地产市场分析报告通常由以下五个部分组成：一是关于房地产市场现状的系统分析；二是为有效应对近期的市场风险所采取的主要的风险预防策略；三是当前房地产市场存在的主要问题以及问题成因分析；四是对房地产市场发展形势的科学判断和预测；五是结合房地产市场未来发展形式的预测结果提出下一步的政策和建议及相关问题的主要应对措施。
（3）房地产市场分析报告的功能
第一、一份科学全面的房地产市场分析报告通过对当前市场的状况作系统全面的总结和分析，可以科学的揭示房地产市场的内在规律以及市场的波动规律，有效预见房地产市场的未来发展趋势以及市场风险，进而达到降低房地产市场风险的目的。
第二、一份科学全面的房地产市场分析报告还可以为房地产市场的相关参与者提供市场动态信息、调整市场行为、把握市场发展机遇提供重要的参考依据。
2.房地产市场分析软件在房地产市场分析报告中的作用
房地产市场分析软件作为一个能够对房地产市场的楼盘信息、建筑面积信息、楼盘交易信息等一系列市场因素数据的选择和统计分析，最终以图文并茂的形式为用户呈现房地产市场分析结果的集成化信息系统，房地产市场分析软件在房地产市场分析报告中发挥着非常重要的作用。
2.1有效提高了房地产市场分析报告的科学性
房地产市场分析软件采用的是服务器/浏览器模式，用户可以通过客户端实现关于房地产市场信息有关数据的录入、导出和采集，通过这三种方式来有效实现房地产市场分析报告中所需要的各种信息数据的动态更新，同时该软件提供的错误信息纠错机制，充分保证了房地产市场分析报告中所需要的各种数据的真实性，进而可以有效提高房地产市场分析报告的科学性。
2.2有效提高了房地产市场分析报告的全面性
房地产市场分析软件作为一个集成化的信息系统，可以为全面的为房地产市场分析报告的编制提供其所需的包括楼盘土地信息、楼盘区域信息、楼盘交易信息、地块信息、专题地图、宏观经济信息等在内的各种信息，并能将这些信息通过科学的统计分析，最后以图表的形式为用户提供房地产市场分析报告的编制所需要的全部信息，从而有效提高了房地产市场分析报告的全面性。
2.3实现了生成房地产市场分析报告的智能化
为了更好的将房地产市场分析软件应用于房地产市场分析报告中，多数的房地产市场分析软件中都设计和提供了自动生成房地产市场分析报告的功能模块。这就实现了生成房地产市场分析报告的智能化，从而大大提高了房地产市场分析报告编制的效率，同时也有效避免了人为编制房地产市场分析报告中容易出现的各种错误，有效提高了房地产市场分析报告的精确度。
3.房地产市场分析软件应用于房地产市场分析报告中的实践方案
笔者认为为了更好的发挥房地产市场分析软件在房地产市场分析报告中的各项职能，需要有一套科学的实践方案作支撑，以下就对房地产市场分析软件应用于房地产市场分析报告中的实践方案的具体操作流程作详细的说明。
第一、确定市场分析报告的研究目的。明确最终生成的房地产市场分析报告是为决策方案的选择服务，还是仅仅为一般的市场研究服务，是为解决某一具体的市场问题服务，还是为更好的发掘市场机会服务等。
第二、充分结合房地产市场分析软件所提供的各种功能模块来确定最后生成的市场分析报告所研究的范围以及所要解决的问题。
第三、根据房地产市场分析软件的数据处理方法，确定分析报告所需数据的类型与收集方法以及数据处理过程中数据分析方法的选择。
第四、通过房地产市场分析软件完成市场分析报告所需数据的收集、处理与分析。
第五、应用房地产市场分析软生成房地产市场分报告的功能模块来自动生成附有市场分析结论和建议的房地产市场分析报告。
结论：将房地产市场分析软件有效的应用于房地产市场分析报告中，可以有效提高房地产市场分析报告的科学性、全面性和精确度，进而可以更好的发挥房地产市场分析报告的各项职能，对进一步促进房地产事业的繁荣和发展具有非常重要的意义。
参考文献：
近20年来，房地产作为必不可少的支柱产业，对我国国民经济的发展起到了重要的推动作用。然而，在国家宏观调控政策的影响下，传统的房地产营销手段必然会被一种低成本，高效率的营销手段所代替。电子商务技术与房地产营销相结合，更好的解决当前房地产所面临的问题，成为了信息化发展的必然趋势，房地产电子商务也随之逐渐受到了人们的关注与青睐。
1、房地产电子商务的发展现状
早在1995年初，美国就有大约100个网站进行商品房销售，同年底就达到了4000多个。1996年底，从事商品房销售的网站达到8000多个，2000年时已经超过了1万个。显然，房地产电子商务的推广在短短的5年内颇有成效，销售平台广阔，有很大的发展空间。
我国的房地产电子商务起步较晚。2011年4月，易居中国首创了房地产电子商务模式――新浪乐居房地产电子商务频道正式上线，万科，保利，招商，华润，绿城，新地，碧桂园等多家房地产开发商也纷纷进军电子商务领域。有数据显示，国内房地产电子商务网站用户在2011年11月就已经达到了219万人，2012年3月达187万人的月度用户覆盖。从2011年11月至2012年6月，用户规模平均月环比增速达到23.3%，房地产电子商务呈现出迅猛发展的态势。
据易居购房企业公开数据显示，截至2013年8月8日，新浪乐居房地产电子商务共实现了8.1万套房源，900亿成交额，在线处理购房订单27万，月均活跃用户90万。房地产电子商务的消费规模逐渐扩大，在当今的商品销售中占据了举足轻重的地位。
2、房地产电子商务的优点
（1）网络交易的公平公开性。传统的房地产交易，具有较低的透明度。消费者通过营销人员的介绍来判断房产的优劣，这极大的抑制了房产本身的特性和消费者的主观意识。改变传统房地产的交易模式，采用消费者，开发商，材料供应商，政府以及银行等多领域的共同参与的新型模式，使消费者利用网上强大的信息联通优势对房产信息本身具有较为系统的认识，同时又可以进行不同角度的比较和评估，把房子的定价权彻底交给客户。用公开透明的信息建立健康的定价机制，避免了传统房地产的中间机构垄断信息牟取利益，实现传统交易无法比拟的公平公开性。
（2）丰富的推广手段和强大的广告宣传效应。网络购物已经成为了消费者青睐的购物方式，采用网络平台进行购物的消费群体日益增多。利用网络高效率的搜索引擎，网络广告，网站资源合作，E-mail营销等，可以不受时间和空间控制的对产品进行宣传。同时，VR360度旋转影像浏览技术，三维动画模拟，效果图展示等构成了网上楼盘的销售系统，为消费者营造身临其境的真实感觉。
（3）低成本高效率的个性化服务。房地产电子商务，带给消费者的不仅仅是更加丰富的交易机会，还是信息的综合服务平台。交易前启用自动调价系统和智慧议价系统，具有专人的现场视频讲解，电话咨询等服务；交易后提供网上装修顾问，物业管理顾问等服务，更适合多元化的市场需求。随着消费用户的增多，信息库的完善，为完成交易所消耗的成本逐渐降到最低。异地看房，购房等活动也变得轻松快捷。
3、房地产电子商务所面临主要问题
（1）监督机制不健全。目前，制约我国房地产电子商务发展的首要问题就是监督机制的不健全。据易居中国的问卷调查显示，53.8%的用户认为房地产电子商务应引入第三方机构监督交易全过程。房地产是一种特殊的商品，其单间价值巨大，交易环节复杂，使得消费者对产品交易的安全性十分关注。
（2）巨额资金的支付问题。虽然中国银行，工商银商等5家银行与房地产电子商务平台已达成了网络对接，消费者可以选择在网上支付或按揭支付。但由于房地产单件的交易额巨大，消费者无法完全接受和认可，线上支付的方式并不成熟。与传统房地产的支付方式相融合，线上交付定金，线下交易剩余金额的方式成为了房地产电子商务交易的主要方式。
（3）不完善的法律体系。据搜房网调查显示，16.7%的采访者认为有关法律不完善，实行条件尚不成熟，不足以全面实行房地产电子商务。消费者网上购房本就属于低频率交易，产品的安全性显得尤为重要。截止目前，我国还没有出台具体的有关网络犯罪的法律法规，这给房地产电子商务的运营带来了一定的诚信危机。
4、房地产电子商务的可行性分析
在信息网络平台的运营过程中，会产生各种各样的成本。包括：网络建设成本，信息传递成本和信息搜集，处理和制作成本。随着网络的长期使用，网络建设和信息传递的边际成本几乎为零，信息网络的平均成本则随着用户人数的增加而明显递减，但网络的收益却随着用户人数的增加而同比例增加。也就是说，网络的规模越大，总收益和边际收益也越大。
在房地产电子商务平台的运行过程中，总收益逐渐上升，随时用户人数的不断增多，信息的不断扩充和完善，每多卖出一套房产的边际收益逐渐增加，且用户人数越多，增加的程度越大。
实现房地产电子商务的正常运营虽然需要经历一定的时间，但只要优势出现并达到一定的程度，情况就会自行强化，出现强者更强的垄断局面。也就是说，当房地产电子商务平台建立完成并由各方共同维护，所有的信息和渠道都得以保障的时候，占领的市场份额就越大，各方获利也就会多。因此，房地产电子商务探索的道路虽然坎坷，但是未来是值得期待的。
5、房地产电子商务的前景展望
综上，电子商务在房地产领域的应用具备一定的技术支持，营销经验和消费群体。无论是房地产电子商务平台本身的价值还是通过房地产电子商务所获得的利润，都将会取得前所未有的成功。在互联网发展日新月异的今天，房地产业也不能墨守成规，亘古不变。改变传统的交易模式，实行全产业链布局的房地产电子商务，是一种历史性的创新，更是一种革命性的突破，符合科技发展的一般规律。
参考文献
[1]赵哲峰.基于电子商务环境下的房地产开发模式探讨[J].现代营销（学苑版），2013，（6）：26
[2]胡洪杰.电子商务环境下房地产营销的基本策略[J].中国商贸，2013，（9）：26-27
房产管理部门在实施信息化管理过程中，需要整理大量的房产信息档案资料、对房地产开发商房屋买卖进行监管、精简房地产办公业务流程等。在房地产档案管理过程中，运用计算机技术，建立电子档案管理系统，该系统能够快速的查询房产档案信息、降低产权档案变更率、有效的整合大量房产数据信息，极大的提高了房产档案管理水，为房地产业又好又快的发展做出贡献。
1 房地产电子档案管理系统设计理念
1.1 可扩展性
计算机技术具有发展速度快、硬件设备更新快等特点。将计算机技术应用在房地产档案管理中可以极大促进房地产市场的发展，增添更多的房地产业务、刺激住房需求，因此，设计科学的房地产电子档案管理系统是房地产业发展的大趋势，在设计过程中要充分考虑电子档案管理系统的可扩展性。
1.2 统一性
房地产业作为国民经济发展的支柱产业，建立电子档案管系统需要处理大量的数据信息和各种业务。房屋的数据信息是交易办证、产权管理的重要依据，电子档案管理系统通过统一的测绘数据管理，采用接口入库的方式，统一房屋的各项数据信息，有效的避免了一房多买的现象发生，防止企业利用虚假信息欺骗购房者。建立房地产电子档案管理系统后，房屋产权所有者对于房屋信息的修改变得方便快捷，只要在其企业相关部门登记修改，即可实现各个子系统的数据统一。采用统一性的理念设计房地产电子档案管理系统，有利于开放系统，根据房地产业务发展的需要进行更深层次的应用开发。
1.3 安全性
房地产电子档案管理系统设计过程中需要充分考虑房地产商、购房者、网络系统的安全性需求，阻止外部的非法访问和入侵。系统可以根据需要设置身份认证和管理权限。在系统授权数据信息资源的基础上，确保用户能够快速游览房屋信息，不同的用户对应不同应用层次，有效的阻止非法访问和非法入侵。
2 房地产电子档案管理系统构架
2.1 网络硬件层
为了满足房地产业务的发展需求，适应系统技术的发展，方便Internet应用下面将以多层B/S体系为例对网络硬件层进行介绍。网络应用层包括各种硬件结构与实体，实体泛指数据信息的存储、传输、处理等各类硬件产品。例如：硬盘、U盘、数据线等。
2.2 数据服务层
数据服务层包括图形数据、房产数据、档案数据等各种房屋信息数据的定义、维护与更新。数据服务层能够有效的处理房产业务服务过程中的多种数据请求，通过管理数据信息来完成相关业务操作。
2.3 业务逻辑层
业务逻辑层是房地产电子档案管理系统中的核心层，该层也是用户服务连接数据服务的桥梁。业务逻辑层接收用户发来的请求，并通过容器管理对请求进行相应的处理，业务逻辑层还可以与数据服务层相互交数据，通过系统将数据反馈给用户。将计算机技术应用在房地产档案管理中，形成完整的房地产档案管理业务，这种业务主要功能为数据的汇总、提取、修订和校验。
2.4 表现层
表现层具有较大的开放性，它主要是面对广大普通用户，用户通过游览器登陆相关网站，根据网站上的界面提示访问所需要的数据信息资源，确保用户界面的适用性和数据信息的统一性。
3 房地产电子档案管理信息系统总体设计
3.1 数据库设计
数据库信息设计需要建立以下六种信息表：第一，权限信息表。权限信息表在系统中显示不同用户的操作权限；第二，用户信息表。用户信息表主要是对用户的基本信息进行存储，如编号、姓名和用户权限等；第三，房地产权属基本信息表。房地产权属基本信息表主要是管理房屋权属信息；第四，街道坐落表。街道坐落表是储存房屋周围的街道地址、交通状况等信息；第五，抵押信息表。抵押信息表主要用于储存抵押类型、受理时间、受理人等基本抵押信息；第六，查封登记表。查封登记表是用来记录房屋权属查封的基本信息。图1为房地产工程信息系统图。
3.2 房地产电子档案管理系统功能
建立房地产电子档案管理系统对于房地产业的发展至关重要，它可以实现全方位的信息共享，方便了解房产业务以及相关业务的数据信息，并将数据信息划分为相互关联但又独立存在的各个子系统，房地产企业的各个部门可以根据业务需求，选择不同的子系统功能。例如：测绘管理系统是测绘部门将采集的实测、预测数据信息存储在系统中，系统会根据业务需要将生成任务；远程合同备案系统用于开发商远程房屋买卖管理和合同样本管理等，该系统可以根据房产审批的预售楼盘情况，控制开发商预售权限；企业建立专门的房产网站，用户只需要通过网站窗口就可以查询房屋信息、各项业务的收费信息、办理备案申请等。
4 结束语
综上所述，房地产电子档案管理系统的建立有利于房地产业的发展，本文阐述了可扩展性、统一性、安全性等房地产电子档案管理系统设计理念，探讨了房地产电子档案管理系统构架的网络硬件层、数据服务层、业务逻辑层和表现层，分析了房地产电子档案管理信息系统的数据库设计和子系统功能，为房地产电子档案管理系统的总体设计提供参考。
参考文献：
[1]赵东.天津市大港区房地产权属档案管理系统的设计与实现[D].2012.
5月，易居（中国）控股有限公司（NYSE：EJ，下称“易居中国”）旗下核心企业、房地产信息综合服务商克而瑞信息集团宣布推出克而瑞房价系统，旨在打造独立第三方房价指导平台，为市场交易提供价格指导。到6月中旬，该网站已覆盖了12个城市，预计很快将扩展到全国60个大中型城市。用户既可以在PC端通过克而瑞房价网站和新浪乐居门户网站使用价格分析功能，还可以下载“口袋乐居”APP在移动互联网端实时为心仪的房屋进行价格分析。
“克尔瑞做了十几年，所有的项目都是针对B端客户，也就是服务于开发商。此次克尔瑞房价系统的上线，意味着克尔瑞走向了C端，面向普通客户。”易居中国董事局主席周忻如此表述。
掘金移动互联
易居中国一向以“中国房地产流通服务领域的领导者和整合者”自居，是中国首家在美国纽交所上市的中国轻资产地产概念公司，主要业务有一手房营销、房地产信息及咨询业务、房地产及家居互联网、房地产及品牌家居电子商务、二手房中介经纪、旅游地产服务、商业地产顾问、房地产广告传媒和投资管理等。其最新财报显示，今年第一季度新房销售金额达到391亿元，新房业务收入的同比增幅超过了170%。同时，线上房地产广告和电子商务业务也显现出强劲的增长势头，增幅接近90%。
尝到了房地产O2O甜头的易居中国于4月宣布推出“口袋乐居”、“口袋经纪人”、“口袋家居—装修钱管家”等三款房产家居类移动客户端APP产品，一个月后克尔瑞房价系统上线，公司的产业链整合触角伸向了移动互联网。值得注意的是，此次应用的“克而瑞房价”系统中的“房产价格分析”系统模块，对于房屋价格的估价可以精准计算到户。
说起房地产营销，周忻总会给员工讲这样一个案例：中国有一家房地产企业，有专门的团队天天给客户打电话卖房子。有一天，杭州市市长正在召开全市房地产企业会议，突然接到一个电话，询问是否有需要购买他们的房子，这家企业就是龙湖地产。周忻认为，作为房地产服务商的易居中国，更应该向龙湖地产学习，做好精准的营销，而前文所述三款APP的推出也正是基于把营销做到每个人的目的。
下载“口袋乐居”，用户可以通过手机随时查看房源实时更新的售卖信息、线下看房团、购房优惠、楼盘优惠以及本地导购等资讯。这款APP应用还汇总了克尔瑞房价、税费计算、房贷计算等房地产买卖环节中所涉及的各类实用工具；针对房产经纪人工作需要设计的“口袋经纪人”提供了二手房、查看二手房和房源管理等工具，帮助房地产经纪人快速抢占房源，精准计算房价；“口袋家居—装修钱管家”则是有装修需求消费者的百宝箱，用户可以通过该软件进行装修的预算和记账管理。三款APP推出一个月下载量达到70万用户。据乐居的数据，截至2013年3月底，通过移动设备（手机、平板电脑等）访问乐居和家居网站的用户超过了300万个。
易居中国CTO崔兴龙介绍，对于企业而言，三款APP的推出是用户信息搜集积累的过程。移动终端后台可以通过用户浏览的楼盘、计算的房价等数据，基本定位出用户的位置、购房人群性质、购房价格范畴等信息。“这个产品的核心诉求就结合用户的行为、地点、时间和取向，形成整体的营销思路。有了平台的支撑又掌握精准的用户信息，就能够把营销做到最有购房需求的人群身上。”崔兴龙如是说。
难寻商业模式
当然，垂涎于房地产移动互联网事业的企业不止易居中国一家。早在去年，北京房地产中介最大份额占据者链家地产与IBM合作研发了SE销售管理系统——掌上链家。传统媒体楼市传媒董事长蔡鸿岩也不断创新，他单独成立研发团队推出了移动互联终端“i楼市”。据介绍，iPad版“i楼市”针对的是B端用户，其主要功能就是为房企制作电子楼书，向用户展示地图找房、动态显示楼盘位置信息以及通过三维户型来模拟现场看房等；手机版则定位C端用户，为他们提供全国各地楼盘和社区信息。
易居中国高级副总裁贺寅宇总结：“今年是房地产移动互联网的爆发年。”但无论如何红火，至少现在还没有几个人知道移动互联网在房地产领域能否运作出成熟的商业模式。蔡鸿岩透露，在楼市传媒所做的移动互联探索中，B端用户目前是“i楼市”的主要收入来源。据了解，去年来自这部分的净利润为106万元。有业内人士指出尽管“i楼市”自称已经找到在移动平台上的收费模式，但来自于电子楼书的这部分收入以及手机客户端广告客户展示，与传统的房地产广告制作相比，并没有本质的创新，只是由以前的纸质楼书变成电子楼书并放到了移动平台上，而其移动平台本身还没有创造出独特的营利模式。
对于靠移动互联终端盈利，易居中国现阶段似乎并不抱有希望。周忻说：“移动互联网现在最重要的是做成一个平台，让用户大量地使用，只有用的人多了，养成使用习惯后，我们才可能发现商业价值。”当然，崔兴龙所称的APP营销目前也没能转换成真金白银。
第三方房价指导
在口袋乐居中自然嵌入了一个叫作“克尔瑞房价”的入口，这也是周忻心中2013年的重头戏。这款产品基于克尔瑞庞大的房产数据库，按月全国288个城市的纯商品房价格指标。精确到个位数的这个价格不是卖家给出的售价，也不是中介公司的挂牌价，而是“克尔瑞房价”网站给出来的评估参考价——单套房源客观的“一房一价”。
负责预测的系统被克尔瑞机构命名为中国房地产价格分析系统（CRPS）。首先CRPS系统根据从二手房交易网站、中介门店以及网签系统收集到的成交数据和小区的实际情况进行分析，测算出小区单价。之后，根据小区楼栋总情况、单个楼栋在小区的位置环境、房源所处楼层、户型、朝向、采光、装修程度和年限、面积等指标进行综合测评计算，得出具体房源的参考价格。
除二手房外，新房价格也同样能被估算。克尔瑞信息集团北京房价测评中心首席分析师牟增彬介绍：“一手房价格分析系统采取因素调整法，通过计算机超过100个一手项目的模拟计算和十年以上经验的定价人员的经验值综合权重反复比对，得出最终定价权重。”
克尔瑞研究机构的报告称，克尔瑞房价系统从宏观上可以把握房价的走势，从而判断房地产市场的健康状况；从微观上对于具体的房地产产品，从价格影响因素出发，采取价格测算方式评估其价值，从而对房地产的交易起到指导性作用。然而，购房人的需求在一定程度上对克尔瑞房价系统提出了要求——数据的准确性以及客观公正的第三方立场。
克尔瑞（中国）信息技术有限公司董事长丁祖昱对此回应：“房价参考价的相对精准性建立在数据库基础之上，可以确保区域的行情判断误差在10%以内，而美国知名房产估价网站Zillow的误差在8%左右。”
第四维度
之所以有做第三方房屋指导价格的想法，周忻的灵感正是来源于Zillow。这是一家为用户免费提供各类房地产信息查询服务的房地产信息网站，于2011年在纳斯达克上市。据周忻介绍：“这家公司在短短四五年的时间内做了四件事情：第一件是买了一张谷歌地图；第二件是把全美国在互联网上所有房产参数，详细到房子的几弄几号、经过多少交易统计得十分清楚，放在一套系统中；第三件是做了一个估价系统，与克尔瑞房价体系评估原理一样，将这个体系放在互联网上，引来很多人的关注；第四件就是将经纪人头像、联系方式、贷款公司联系方式与这个网站绑定，为他们嫁接客户资源。”今年一季度，Zillow的营收同比增长71%，达到3，900万美元，其中来自付费业务的收入是3，100万美元，展示广告业务营收为790万美元。
这是周忻眼中“非常简单的商业模式”，让他看得眼馋，于是经过三年的前期准备，克尔瑞房价系统终于上线。但同APP一样，作为产品的克尔瑞房价系统现阶段的意义并不在于给企业带来多大的经济效益，而是帮助面向开发商的克尔瑞数据从B端走向C端。
周忻认为，房地产互联网有四个维度，分别为新浪乐居模式的房地产资讯维度、以安居客为代表的房源维度、以易居电商为代表的支付交易维度，而克尔瑞房价系统则成为了房价维度的代表产品。这也意味着，传统业务中被视为专业门槛的营销定价如今被全面解构，行业由智力密集型向劳动密集型转变的趋势可能会因此加剧。
靠用户积累挣钱
显而易见，克尔瑞房价系统是周忻继房产O2O——易居购房网之后的又一次重大创新战略。但这一战略之际，房产行业形势正在微妙变化。
财报数据显示，2013年第一季度，尽管易居中国总营业额仍以7.35亿元领先于同行，但是公司赖以起家的业务上正在被竞争对手拉开差距。比如，世联地产（SZ 002285）一季度销售额达到576亿元，易居中国则为391亿元；在利润方面，世联地产为2，500万元，易居中国为2，646万元，获利能力已然接近。而世联地产的目标则是到2015年，市场占有率从去年的3.28%上升到7%。
［中图分类号］F293 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）36-0029-01
1 商业房地产开发流程
在国内的一般性教科书上,根据中国的国情和实际情况,将房地产开发分为可行性研究、前期工作、建设实施、营销和服务等4个阶段。按照国际上传统的经典房地产著作,一般将房地产开发分为以下8个阶段：提出投资设想、投资设想细化、可行性研究、合同谈判、签署正式协议、工程建设、竣工投入与资产管理。
2 房地产项目供应链管理研究
依照上述两个房地产开发模型并基于对其的分析,结合供应链管理理论,建立如下图所示房地产项目供应链管理模型。
房地产项目供应链管理模型
2.1 模型基本说明
该模型不是直线供应链,而是横向和纵向交叉的网络供应链模型,决策、计划和营销不仅是供应链中的一个环节或流程,而且这个流程对其他3个流程始终产生影响。4个流程在职能内容上是紧密相关的,不仅互为补充,而且在一些情况下甚至是互相渗透的。所以,4个流程虽处在供应链上的不同位置,但是它们之间互相“牵引”,形成了一个有机的管理创造系统,从而生产出符合市场需要的有价值的房地产产品。
2.2 模型的四个基本流程
模型包括4个基本流程模块：决策、计划和营销，土地和资金的获取，工程建设管理和运营管理,其中，土地和资金的获取，工程建设管理和运营管理这3个流程通过决策、计划和营销这个流程进行协调和统一。
决策、计划和营销：指的是商业房地产项目开发的整体决策和营销管理活动,包含开发方式的决策,产品创意,开发流程与合作伙伴的确定,销售策略的制定等,其中也包含支持性的运作管理,如：确定商业房地产房型结构,布置方式和数量,具体开发计划进度,销售方式等。
土地和资金的获取：指的是土地和资金的获取方式。土地的获取主要是根据土地出让方的要求来决定；资金的融通更加复杂,随着我国金融市场的完善,资金来源渠道的多样化,采用何种方式获取资金是房地产企业亟待研究的问题。土地和资金可以看做是房地产产品的“原材料”,如何“采购”至为关键。
工程建设管理：指的是项目的勘察、规划设计和工程施工管理。勘察包括地形测量、工程地质和水文勘察；规划设计包括项目的整体布局,造型选择,与周边配套设施的结合,施工图设计等；施工包括施工单位、监理单位的选择,质量、进度和资金的控制,竣工验收和移交等。相对来说这个流程技术性最强,也比较容易控制。
运营管理：可以用四个统一来概括,就是统一招商、统一营销、统一服务监督和统一物业管理。这个流程处于整个流程的末端,但远不意味着结束。商业房地产开发的价值不仅体现在房地产产品的制造上,而且很大一部分体现在对项目的管理经营上,所以运营管理流程是非常重要的。
3 房地产企业供应链管理研究
随着市场的成熟、资源的紧缺和竞争的加剧,开发商若想可持续发展则必须根据企业和环境的特点,去发现、挖掘、整合内部资源和外部资源,运用供应链管理理论培育自己的核心竞争力,通过建立战略联盟的方式处理好合作伙伴相关行业关系,使得整个房地产开发流程的系统优化以达到控制和降低成本的目的,成功获取核心竞争力。
3.1 建立房地产企业供应链管理成本控制系统
按照房地产开发流程从商品房的形成到向用户交付使用商品房需经过商品房生产准备、商品房生产和商品房销售三个阶段,通过供应链进行成本管理,开发商在不同的阶段成本控制侧重点应有所不同。为了便于成本分析,简单地把商品房建造前后作为划分界限,将整个房地产供应链划分为上游、开发商核心企业和下游,成本也相应划分为上游成本、开发商内部成本和下游成本,进一步细化得出房地产开发企业的供应链成本控制模型。
供应链成本控制的最终目标就是控制用户成本,使其尽可能最小化来获取最大利润,以较低的成本向用户提供同等的价值或以同样的成本向用户提供更多的价值,特别是有助于实现用户所看重的核心价值。最有竞争力的房地产企业供应链不仅应使项目总成本优化,而且使房地产企业核心竞争力的特征体现在用户看重的核心价值上,还要体现在商品房保值、增值和对用户新需求的预测、识别和满足上,从而使房地产企业获取持续竞争优势基础的核心竞争力。
3.2 做全程供应链的管理者
全程供应链管理的实质就是为了快速响应客户的快速变化,有效缩短客户到供应商的响应周期,从而迅速并准确的满足客户的个性化需求。全程供应链管理重新进行了供应链的分工,合作、风险分担、利益共享的经营模式,企业的工作重心转移到整合供应链内部资源,判定供应链的内部分工标准,分配价值活动,传递需求信息,制定供应链管理的整体战略。
开发商主要是通过土地取得、市场分析等措施而取得投资收益。在市场竞争环境中开发商必须通过与房地产供应链的各组成部分进行讨价还价,从而取得本身利益的最大化。随着土地供应的市场化、房地产市场竞争的激烈化,市场逐步向买方转化,房地产企业在继续依靠供应链内部的优势地位获得利润的基础上,需要向满足消费者日益变化的个性化需求转移来保证既得利益不受损害。这就要求房地产开发企业转变思维和经营方式,站在全程供应链管理者的角度,从房地产供应链的内部竞争转向与其他房地产供应链的竞争,与设计商、承建商、供应商以及通往最终客户的下游环节结成伙伴关系。
参考文献:
1 商业房地产开发流程
在国内的一般性教科书上，根据中国的国情和实际情况，将房地产开发分为可行性研究、前期工作、建设实施、营销和服务等4个阶段。按照国际上传统的经典房地产着作，一般将房地产开发分为以下8个阶段：提出投资设想、投资设想细化、可行性研究、合同谈判、签署正式协议、工程建设、竣工投入与资产管理。
2 房地产项目供应链管理研究
依照上述两个房地产开发模型并基于对其的分析，结合供应链管理理论，建立如下图所示房地产项目供应链管理模型。
房地产项目供应链管理模型 1 模型基本说明
该模型不是直线供应链，而是横向和纵向交叉的网络供应链模型，决策、计划和营销不仅是供应链中的一个环节或流程，而且这个流程对其他3个流程始终产生影响。4个流程在职能内容上是紧密相关的，不仅互为补充，而且在一些情况下甚至是互相渗透的。所以，4个流程虽处在供应链上的不同位置，但是它们之间互相“牵引”，形成了一个有机的管理创造系统，从而生产出符合市场需要的有价值的房地产产品。 2 模型的四个基本流程
模型包括4个基本流程模块：决策、计划和营销，土地和资金的获取，工程建设管理和运营管理，其中，土地和资金的获取，工程建设管理和运营管理这3个流程通过决策、计划和营销这个流程进行协调和统一。
决策、计划和营销：指的是商业房地产项目开发的整体决策和营销管理活动，包含开发方式的决策，产品创意，开发流程与合作伙伴的确定，销售策略的制定等，其中也包含支持性的运作管理，如：确定商业房地产房型结构，布置方式和数量，具体开发计划进度，销售方式等。
土地和资金的获取：指的是土地和资金的获取方式。土地的获取主要是根据土地出让方的要求来决定；资金的融通更加复杂，随着我国金融市场的完善，资金来源渠道的多样化，采用何种方式获取资金是房地产企业亟待研究的问题。土地和资金可以看做是房地产产品的“原材料”，如何“采购”至为关键。
工程建设管理：指的是项目的勘察、规划设计和工程施工管理。勘察包括地形测量、工程地质和水文勘察；规划设计包括项目的整体布局，造型选择，与周边配套设施的结合，施工图设计等；施工包括施工单位、监理单位的选择，质量、进度和资金的控制，竣工验收和移交等。相对来说这个流程技术性最强，也比较容易控制。
运营管理：可以用四个统一来概括，就是统一招商、统一营销、统一服务监督和统一物业管理。这个流程处于整个流程的末端，但远不意味着结束。商业房地产开发的价值不仅体现在房地产产品的制造上，而且很大一部分体现在对项目的管理经营上，所以运营管理流程是非常重要的。
3 房地产企业供应链管理研究
随着市场的成熟、资源的紧缺和竞争的加剧，开发商若想可持续发展则必须根据企业和环境的特点，去发现、挖掘、整合内部资源和外部资源，运用供应链管理理论培育自己的核心竞争力，通过建立战略联盟的方式处理好合作伙伴相关行业关系，使得整个房地产开发流程的系统优化以达到控制和降低成本的目的，成功获取核心竞争力。 1 建立房地产企业供应链管理成本控制系统
按照房地产开发流程从商品房的形成到向用户交付使用商品房需经过商品房生产准备、商品房生产和商品房销售三个阶段，通过供应链进行成本管理，开发商在不同的阶段成本控制侧重点应有所不同。为了便于成本分析，简单地把商品房建造前后作为划分界限，将整个房地产供应链划分为上游、开发商核心企业和下游，成本也相应划分为上游成本、开发商内部成本和下游成本，进一步细化得出房地产开发企业的供应链成本控制模型。 转贴于
供应链成本控制的最终目标就是控制用户成本，使其尽可能最小化来获取最大利润，以较低的成本向用户提供同等的价值或以同样的成本向用户提供更多的价值，特别是有助于实现用户所看重的核心价值。最有竞争力的房地产企业供应链不仅应使项目总成本优化，而且使房地产企业核心竞争力的特征体现在用户看重的核心价值上，还要体现在商品房保值、增值和对用户新需求的预测、识别和满足上，从而使房地产企业获取持续竞争优势基础的核心竞争力。
2 做全程供应链的管理者
全程供应链管理的实质就是为了快速响应客户的快速变化，有效缩短客户到供应商的响应周期，从而迅速并准确的满足客户的个性化需求。全程供应链管理重新进行了供应链的分工，合作、风险分担、利益共享的经营模式，企业的工作重心转移到整合供应链内部资源，判定供应链的内部分工标准，分配价值活动，传递需求信息，制定供应链管理的整体战略。
开发商主要是通过土地取得、市场分析等措施而取得投资收益。在市场竞争环境中开发商必须通过与房地产供应链的各组成部分进行讨价还价，从而取得本身利益的最大化。随着土地供应的市场化、房地产市场竞争的激烈化，市场逐步向买方转化，房地产企业在继续依靠供应链内部的优势地位获得利润的基础上，需要向满足消费者日益变化的个性化需求转移来保证既得利益不受损害。这就要求房地产开发企业转变思维和经营方式，站在全程供应链管理者的角度，从房地产供应链的内部竞争转向与其他房地产供应链的竞争，与设计商、承建商、供应商以及通往最终客户的下游环节结成伙伴关系。
:
0 引言
随着网络基础设施的健全和网络知识的普及，新经济下的网络销售正悄然来临，它的手段主要有：① 网上房展；② 网上房地产竞拍；③ 网上房地产市场调查；④ 网上公关宣传：一是互联网广播，它是基于Web技术的互联网收音机，可用来宣传房地产网站及公司服务；二是网上广告；⑤ 网络社区，即网上房地产论坛。网络销售利用了网络媒体传播的新观念和计算机网络新技术，使客户及商家享受到电子商务的便利与快捷。今天房地产网络销售已成为在传统销售模式的一种必要的补充与发展，也是我国房地产企业与世界接轨的重要途径。
1 国内外研究现状及发展动态分析
目前，国内多数房地产网站信息量小且质量不高，而上网的房地产企业主要为房地产中介企业，其获得信息的来源有限，尚不能满足消费者的需要[1]。大多数网站仍然以旗帜广告、弹出广告等强迫式广告为主，一些企业更是利用网络传递虚假广告信息，互联网的互动特质还未在网络广告中得到充分利用，导致顾客对网络上的广告烦不胜烦，对于购房更是顾虑重重。而我国政府在这方面的还存在很多法律空白，房地产的网上交易的还缺乏完善的安全保障和法律保障。
而在国外，将网络广告与网络趣味性互动游戏相结合逐渐成为一种趋势。因为网络游戏式广告最能体现网络广告的交互性。通过互联网联系了国外的一些朋友，了解到加拿大的房地产业在销售过程中已经完全依赖互联网，诸如微软公司MSN网站等许多著名的门户网站都有专门的房地产网页，提供有关信息，有些还可以帮助网友免费评估其房地产价值。[2]与国外相比，中国仍处于初步发展阶段，因此，灵活运用互联网就显得迫切重要了，而在网络销售中将网络广告与网络趣味性互动游戏相结合这一手段达到影响效应势必成为一种趋势。
2 研究意义
其一，本方案采用网络广告与网络趣味性互动游戏相结合的形式，避免了旗帜广告、弹出广告等强迫式广告导致的消费者对网络广告形成的抵触情绪，而网络广告的根本特性之一就在于交互性。互动不仅是互联网的强势，而且可以吸引受众亲身投入其中，加深对所广告产品或服务的全面了解，加强对所广告品牌的熟悉度和忠诚度。
其二，对于用户而言，不仅趣味性互动游戏给用户带来了娱乐性，用户还能够了解到现实中的实时的房地产信息，包括各小区的周边环境、交通便利条件、地段经济等情况。不仅如此，用户能够在游戏过程中深入了解到小区的整体布局、绿化环境、公共配套设施等情况。
其三，对于房地产商而言，趣味性互动游戏中引入了现实中楼房的销售信息，让用户在玩乐的不知不觉中了解这些信息，达到一种意想不到的广告影响效应。另外，趣味性互动游戏的基本素材源于现实中的楼盘和小区数据，让更多的人了解这些信息，为房地产商的推销工作提供了便利。
3 网站中购房游戏的设计
几点说明：
1）网站主页，以Google地图数据制作而成的底图，显示各种类型的小区（包括新楼盘、二手房小区）的位置，主页右边的信息栏，列出了这些小区的各种信息，包括：小区的公共配套设施、绿化环境情况、交通便利条件、地段房价情况等，网站还根据这些基本情况，给每个小区赋予不同的权值，设置出了各小区的“房屋平均售价”。
2）用户注册后，需要在某一“小区”中租用或购买“房子”，才能具有在这个小区“工作”的权利，并把这一“小区”设置为自己的游戏场景。由于刚开始游戏时，用户只拥有系统给予的少量的虚拟财富，用户只能租用“二手房”。
3）网站还将设置一个评分系统评定用户“房子”的精美指数，“房子”的周边环境、地段经济、交通便利条件、内部装饰、阳台视觉等对其精美指数都有影响。指数越高，用户在“家”休息时的虚拟心情值恢复得越快，从而提高“工作效率”。
4）用户每天的工作时间有限，工作时间到了以后必须回到“家”中休息一定的时间，使自己“体力”恢复，时间长短与自己的“房子”设计以及“心情值”密切相关。
5）用户的“工作地点”包括：该“小区”中的物业管理处、家政服务中心、超市商店、餐厅、KTV歌厅、游戏城、酒吧、网吧、健身房等。但刚开始时，用户只拥有一些基本的“技能”，只能在“餐厅”做服务员。“工作”过程中，用户的经验值就会增加，可以用经验值换取更多的“技能”，进行更多更高级的“工作”。
6）用户“出租”或“出售”房子的“价格”由用户自行设置，但每个“房子”都有不同的上限标准，这个标准由“房子”的精美指数及其地段位置控制。
7）每个用户“租用”房子达一定的时间就可以不许向主人交付“租金”，超过一定的上限时就可以把这个“房子”据为己有，所以“出租”房子的用户要经常回去看看情况，将不交付“租金”的用户赶出“房子”。
4 网站架构及方法
5 结语
虽然这是一个娱乐网站，但用户在玩乐的过程中能够了解到现实的小区情况及住房信息，包括小区的楼房构造、交通便利条件、公共配套设施、绿化环境情况，房子的面积、楼层高度、规格布局、环境因素、地段经济条件等等，给用户在以后买房起来一种引导的作用。同时也为房地产营销工作提供了一种方式，达到了意想不到的广告影响效应。
参考文献：
[1]夏宁宁，浅论房地产网络营销模式创新，化学工程与装备，2008（1）.
关键词 ：供应链 房地产开发 竞争力 市场
供应链是当前房地产开发中产生的一种管理方面的思想，强调各个企业之间要相互交流与合作，实现共同发展。实践证明，供应链的企业发展中发挥了非常重要的作用，可以减少企业的生产成本、提高企业资金周转的效率，提高企业在市场中的竞争力。因为房地产开发是一个非常复杂的生产过程，在开发中所消耗的时间非常长，投入的成本也非常大，涉及到多个行业和企业的发展，环节非常多，各环节之间联系也较为紧密，无论是哪一个环节出现了问题都要对其进行处理，若处理的不够及时和恰当，就会损耗更多的成本。当前，可以把供应链管理方面的理论应用到相关的实践过程中，建设一个以企业盈利为目的，加强各企业之间合作与交流的管理系统，尽量减少企业系统内部的消耗，让每个参与的企业都能获得应得利润，不断地完善房地产开发的系统，减少开发过程中所付出的成本，进一步提高企业在房地产行业中的竞争力。
一、供应链应用到房地产企业中作用和问题
从供应链方面来分析房地产企业运行和经营的相关模式，房地产企业把房地产开发作为企业发展的主要内容，通过加强与其他房地产企业的交流与合作，把内部的资源不断地进行开发和整合，以提高整体的开发质量，加快开发的速度和完善开发的过程，降低企业开发中的成本，进一步提高开发的质量和水平。但目前很多企业仅仅把供应链方面的理论进行少数的修改然后直接的对其进行套用，因为各个行业发展的模式各不相同，所以在套用的过程中中难免会出现不同种类问题，使得这一模式在进行套用后很难顺利施行。
房地产开发行业和制造业之间最大的不同，主要体现在合作关系以及生产的方式上，从事制造方面的企业具有固定供应链模式，不能直接应用到房地产企业的开发中。所以，想要使房地产行业得到又快又好的发展，就要同时考虑制造企业方面的固定模式，对两个行业之间的差异进行深入的分析，结合房地产行业发展的需要对其进行适当改造，使其更为完善、更加适合房地产行业的使用，实现对制造业应用流程方面的再次改造。现阶段房地产企业应用供应链管理模式的过程中存在很多的问题，具体问题如下：
（一）没有形成整体的效益观念系统。长期以来，企业为了增加所获得的利润，很多房地产企业着眼于降低企业的生产成本而忽视了对市场的研究，也未对所生产的产品进行合理的定位以及精心包装等，虽然减少了企业在成本中的支出，仍然很容易造成企业生产的产品不符合市场中的需求。
（二）在控制成本的问题上只是让企业的相关部门对其进行负责，没有形成全员共同控制成本的相关意识。企业付出的成本是由企业各个部门、各个环节之间的各种要素构成，因此企业中的各个工作环节都要有控制成本方面的意识，要充分的认识到控制成本不仅是企业要注意问题，是公司中各个部门、各个工作人员都应当注意的问题，在工作的过程中，每个员工都要注意节约企业的生产成本，把节约成本应用到具体的工作环节中。
（三）在冲击市场的过程中缺乏相关的动力和积极性，企业所利用的外部资源非常少，与其他企业之间的交流合作非常少。很多企业人认为自己拥有的就是资源，自己未拥有的就不是资源，在这一问题上企业领导者的认识程度不够高，应当充分的利用各个已有或者未有的资源，对实际中的可利用资源进行合理运用，对虚拟的可利用资源也加以利用，把实有资源与虚拟资源结合起来，扩展资源的利用范围。
（四）信息技术体系建设的不够成熟。企业在电子商务系统建设以及对客户关系的管理方面投入非常少，这两方面的系统还不够完善。与此同时，房地产本身的开发需要有大量的资金来对其进行支持，建立的相关信息体系很难在短时期之内看到明显的效果。因此，如何平衡的两者之间的资金分配是当前重点的工作内容，这也是当前信息产业体系建立的不够成熟的主要原因。
二、如何在房地产企业中应用供应链管理模式
从事房地产开发企业的合作和战略伙伴类型多样，最重要的是涉及从事设计工作的设计商、从事承包建设的承建商、从事产品供应的供应商、从事工作的商以及相关的金融机构。
伴随着市场经济的快发展，以市场为主导的经济体制日渐成熟，在生产中对资源的需求量越来越大，企业在市场中面临的竞争也越来越大，企业要想提高自身在市场中的竞争力，实现可持续发展必须结合企业发展的实际情况，不断地对资源进行整合、发掘，充分发挥供应链模式的重要作用，通过与其他的企业进行交流和合作，降低企业的生产成本，进一步提高自身在市场中的竞争力。
（一）在房地产行业中建设相关的供应管理模式，减少生产的成本，提高企业在市场中的竞争力
结合进行房地产开发的相关流程，从商品性质房屋的建设完成到用户对房屋支付相应的费用，整个过程都要经过三个主要阶段，也就是商品房的生产方面的准备、商品房的生产过程以及商品房的销售过程三个过程。供应商对生产的成本进行相关的管理，开发商对不同阶段所消耗的成本进行大致的分析，对不同阶段的成本采用不同的措施进行控制。为了能够较为方便的对成本进行相关的分析，可以把商品生产分为改造前和改造后两个主要时期，把房地产供应简单的划分成上游企业、开发商的核心企业以及下游企业，供应链模式中的成本也可以分为上游成本、供应商的内部成本以及下游的成本，还可以更细致地对从事房地产行业的企业进一步的进行划分。
在供应商管理的模式中，相关用户所付出的成本由上游企业成本、供应商内部的相关成本以及下游企业的成本三部分组成，减少用户所用成本就需要把整个供应链的各个环节进行深入的分析，对三个方面的成本加以控制。尽量使用比较少的成本来获得最高的利润率，通过减少成本的方式给与用户同等价值的商品或者通过同样得成本为用户给予用户更高的价值，特别增加用户最关注的核心价值。最优秀的房地产企业具有非常成熟和完善的产业链，使生产方面的项目更容易完成和解决，在生产成本中以最低的生产成本获取最高的利益，把用户最为关注的核心价值作为企业最主要的内容进行发展，提高企业在房地产市场中的竞争力。
（二）把开发商企业的发展战略作为发展的核心内容，加强对房地产行业供应链模式的管理
开发商也是房地产企业发展过程中最重要的战略伙伴之一，也是房地企业供应链管理模式主要工作环节的一部分，在房地产企业的发展中发挥着非常重要的作用。在这一重要的产业链中，开发商与其他厂商相互合作和发展，结合自身开发的实际情况，对控制中存在优势的资源进行相应的管理，并将发展过程中非核心的成分进行整理、外包和重新组建，把房地产企业的所有资源都应用到企业的最核心的业务之上，提高了房地产企业在市场中的竞争力。开发商在房地产开发企业中占据着非常重要的地位，对供应链的整体起着控制和主导的作用，房地产开发企业要想加强自身在市场竞竞争中的地位，要充分的发挥开发商在供应链中所占据的优势地位，制定相关的标准，建设一个比较完善和统一的相关系统和平台，结合企业发展的实际情况，建设供应链中相关的具体环节，发挥每个环节的作用，获取供应链操作过程中的大量信息，并加强各环节之间的资源相互利用。
（三）房地产企业要加强供应链个环节的管理
房地产企业需对供应链每个环节进行严格的管理，及时对客户的需求信息进行反馈，减少供应商与客户交流的时间，提高两者进行交流的效率，准确获取客户所提供的信息并及时与之进行交流，按照客户的要求为客户提供其所需要的商品或者进行相关的改革。此外，还要加强供应链中各个环节的分工与合作，把对供应链的管理工作作为房地产企业工作中的主要内容，对供应链内部的相关内容进行细致地分工，对资源进行合理的分配，准确的对所获取的信息进行传递，制定适合供应链发展的管理方法和策略。
开发商主要通过取得相关的土地，对其进行大量的市场分析等操作来获得投资上的利润。在当今激烈的市场竞争中，开发商要不断地与供应链中各个企业进行交流和协商，利用比较合理的价格收取相关的土地，使其自身利润达到最大化的状态。从事房地产工作的企业要结合市场和消费者的需求情况，敢于打破传统的思维模式，从供应链整体管理的领导者的角度出发，把供应链内部所存在的一些竞争转移到其他供应链之中，加强与供应链中其他企业的交流与合作，实现共同发展。
结语
本文主要阐述了房地产行业在发展中的特点和主要存在的问题，详细的分析了企业应用供应链管理模式进行管理和进行发展的相关手段，从供应链管理方面的基本理论知识出发，把开发商作为供应链系统的核心，实现开发商与上游企业以及下游部分企业的交流与合作，对房地产企业的发展进行深入的分析和探讨，说明了减少房地产企业成本输出的重要性，应把房地产企业作为供应链系统整体的管理者，发挥房地产企业在供应链管理模式中的重要作用。总而言之，供应链管理在房地产企业的发展中发挥着非常重要的作用，可以最大限度的减少房地产企业在生产中的所支出的成本，让供应链中的每个企业都从中获得大量的利润，使得房地产开发工作的整个流程进行不断地优化，发挥供应链中每个环节的作用，加强每个环节之间的相互交流与合作，实现各个环节之间的资源共享，提高房地产企业在管理方面的效率，增加房地企业在市场中的竞争力，这是提高房地产企业发展效率的关键内容。
总而言之，对从事房地产开发工作的企业要积极的对供应链视角的工作模式不断地进行完善和利用，充分发挥其在企业发展中的重要作用，促进企业更快。更好地发展。
参考文献：
[1]屠立辉，瞿富强.基于供应链管理的成品住房开发模式[J].中国房地产，2011，05:50-53.
中图分类号：TP311 文献标识码：A 文章编号：1009-3044（2013）13-2969-04
为了解决常规房地产管理信息系统在界面直观性、网络信息交流等上的缺陷，针对这些缺陷，引入WebGIS技术。用户能够在二维地图上交互查询数据库信息，此外，GIS还为用户提供了一项决策分析的功能。基于WebGIS的管理信息系统，在开放性上得到极大的提升，用户只需要依靠浏览器客户端，就可以访问依照身份权限管理数据，实现信息管理的远程交互。
1 基于WebGIS的房地产管理信息系统的基本目标
通过WebGIS技术及其与技术的结合，在一般浏览器上，用户可以通过在线网页管理房地产资源，将房屋与房地产地形图紧密关联，通过地形图的精确坐标来定义房地产坐落，并能在图层上经行交互操作，实现对房地产各类信息的查询、修改等功能，实现真正意义上的以图管房，以图管档的图文一体化管理目标。令一方面，通过房地产GIS，可以进行任意地理范围房地产的各类统计分析。管理员可以在前台进行操作，维护系统的安全和信息的更新。对系统的功能要求[1]归纳于以下几个方面：
1）可靠性高：系统允许一般用户和管理员以不同身份的形式浏览前台，后台Web服务器、GIS服务器以及数据库对前台的操作指令作出相应并传输真实可靠的数据至前台。系统在长时间工作时可连续运行而保持稳定状态。
2）速度快：后台服务器和数据库在响应前台用户操作的速度要快，速度太慢，会因为网络延迟这一缺陷导致整个系统性能的下降。这里，除了保证网络传输带宽以外，还要在规划好服务器和数据库的设计，减少查询和访问时间。
3）安全性高：每个登录者具有不同的操作权限；系统应具有事件记录功能，即“黑匣子”功能，对进入退出系统的时间、代号以及对系统各种组态参数的更改等情况，应作为事件自动记录，以便事后查阅；系统按照规定的信息数据管理规则进行自动信息删除及转储，而不提供人工删除信息的手段来保证信息的安全性。
4）操作简单、界面友好：系统前台利用一般浏览器展现，提供二维场景视图，用户可以简单地通过鼠标操作在线浏览二维视图，查询对应的数据库信息，并提供一系列管理操作的接口。
2 房地产管理信息系统的关键技术
WebGIS，是利用Web技术来扩展和完善地理信息系统的一项新技术。由于HTTP协议采用基于C/S的请求/应答机制，具有较强的用户交互能力，可以传输并在浏览器上显示多媒体数据，而GIS中的信息主要是需要以图形、图像方式表现的空间数据，用户通过交互操作，对空间数据进行查询分析。这些特点，就使得人们完全可以利用Web来寻找他们所需要的空间数据，并且进行各种操作。
在Web上，存在着大量的信息，这些信息多数具有空间分布特征，如分销商数据往往有其所在位置属性，利用地图对这些信息进行组织和管理，并为用户提供基于空间的检索服务，无疑也可以通过WebGIS实现。与传统的地理信息系统相比，WebGIS[2]有其特殊之处，主要表现在：
1）它必须是基于网络的客户机/服务器[3]系统，而传统的GIS大多数为独立的单机系统；
2）它利用因特网来进行客户端和服务器之间的信息交换，这就意味着信息的传递是全球性的；
3）它是一个分布式系统，用户和服务器可以分布在不同地点和不同的计算机平台上。
WebGIS是网络GIS的一个重要组成部分，网络GIS的一些概念，如客户机/服务器模式、分布式数据管理等，也可以应用于WebGIS，但是在WebGIS实现时，还要着重考虑两个问题，即控制网络传输数据量以及必须通过浏览器与用户进行交互[4]。
目前已经有多种不同的技术方法被应用于研制实现WebGIS，包括CGI（Common Gateway Interface，通用网关接口）方法、服务器应用程序接口（Server API）方法、插件（Plug-ins）法、Java Applet方法以及ActiveX方法等[5]。
3 基于WebGIS的房地产管理信息系统的系统结构和详细设计
基于WebGIS的房地产管理信息系统采用B/S结构。服务器端平台软件采用中地公司自主研发的大型地理信息系统平台MAPGIS的WebGIS版本：MAPGIS-IMS。MAPGIS-IMS是针对因特网、企业外部网和内部网所开发的平台[6]。
在客户端用户通过浏览器访问基于WebGIS的储备房地产管理信息系统的web服务器，客户向服务器端发送操作请求，web服务器端响应请求，web服务器提取位置信息，结合从地图数据库和属性数据库里提取的相关信息，组合成直观的图片信息发送到客户端，呈现在浏览器中。用户可以根据图上显示的位置信息，查询相关房地产坐落信息并对其进行综合统计分析。
3）房地产数据服务器和GIS数据服务器层分为两部分，房地产数据服务器和GIS数据服务器，其中，房地产数据服务器是存放房地产业务数据的Oracle服务器。它完成数据的定义存储、检索、完整性约束以及有关的数据库管理工作，GIS数据服务器是用来存放地图数据的服务器、提供位置信息数据库和地图下载。该层接收到WebGIS服务器的数据请求，并将对房地产数据的信息处理结果、对地图数据的处理结果交送WebGIS服务器。
基于WebGIS的储备房地产管理信息系统的客户端提供一系列的功能接口，供多用户在线操作储备房产信息数据库和地图数据，具体而言，其功能可以分为两个模块：地图控制工具模块，查询与管理模块。
1）地图控制模块
地图控制模块负责对视图中地图的放大、缩小、平移以及选择等操作，该模块的功能实现需要Web服务器和GIS数据服务器的支持，其实现途径简而言之，是用户通过该模块将相应的参数，比如比例尺大小、中心位置坐标等传送至Web服务器，Web服务器中的地图控制模块将其传送至GIS数据服务器，GIS数据服务器中存储相应的地图信息，得到参数后，设置显示图片的大小格式等，然后将其传送给Web服务器，再传给浏览器客户端。通过这样的方式，可以实现地图的基本操作。图2是地图控制模块的功能结构图。
2）查询与管理模块
客户端功能模块除了地图控制模块之外，还有查询与管理模块，该模块主要是对系统数据库进行操作，对储备房地产资源进行规划管理，这也是基于WebGIS的储备房地产管理信息系统的核心功能，其功能结构如图3所示。
4 基于WebGIS的房地产管理信息系统的具体实现
基于WebGIS的房地产管理信息系统分为两个功能模块：地图控制工具模块和查询与管理模块。
1）地图控制工具模块
2）查询与管理模块
以按照条件查询为例，查询工具箱提供大量的查询条件，可以对符合条件的坐落进行查询。
①查询条件
查询条件包括：单位名称（单位工具箱中），查询工具箱和左侧缩起的“更多查询”工具栏。
②查询效果
如果“单位名称”选择的是房管局，则查询后自动跳转到全国视图。如果某单位中包含符合条件的坐落，则该单位的五角星变“黄”色，否则保持“红”色。双击某符合条件的单位则跳入该单位视图，此时情景与图5一致。
5 结束语
本文设计的基于WebGIS的房地产管理信息系统，能够解决常规房地产管理信息系统在界面直观性、网络信息交流等上的缺陷，通过引入WebGIS技术，可以在二维地图上交互查询房地产数据库信息，也可以依照身份权限管理数据，实现信息管理的远程交互，提高管理效率。
参考文献：
[1] 杜新华.试论房地产企业项目信息化管理的必要性[J].财经界：学术版， 2012（7）：35-39.
[2] 李云，吴雷，吴时强.GIS发展动态及其应用软件选择[J].水利学报，2003（8）： 86-91.
[3] Pressman R S.Software Enginneering：A Practitioner’s Approach[M].Asia：The MaGraw-Hill，2007：103-105.
3月11日，雅虎中国宣布与中国最大的房地产专业门户搜房网建立战略合作伙伴关系，共同打造雅虎中国房地产频道，为雅虎中国广泛的用户群体提供精品地产资讯和服务；
同在3月中旬，有消息称网易正式开通广东房产频道，这是网易公司在其原有房产频道的基础上，全新推出的一个以“新闻、交互、服务”为宗旨的区域性房产频道；
2月22日，新浪房产频道主编李景峰在“2003北京地产创新行动”的会议上也表示，新浪房产将加大力度建设“地产圈”业内频道，将通过新浪网嘉宾聊天的“地产精英访谈”、业内论坛、线下主题论坛、专题报道等多种形式，为北京市的地产业内人士提供全面的网络资讯服务。
实际上，随着房地产业的发展和网络的普及，互联网上的房产内容已经比比皆是，包括焦点网、搜房网这样的全国性专业房地产网站和一些房地产主题的个人网站，大大小小加起来的总数也要超过二三百家之多。在这种情况下，一向侧重于娱乐、体育等大众化、年轻化内容的门户网站，为什么也要加大房地产频道的建设力度呢？ 为何“炒房”？
为广告炒房
在平面媒体上，房地产广告一直担当媒体收入重任，往往会被那些跑房产线的报纸广告业务员形象地称为“广告大户”。事实也是如此，国家工商行政管理总局广告监管司的数字表明，从2002年开始，全国房地产广告的投放量就已突破百亿大关，超越雄踞霸主地位多年的药品广告，名列第一。
从现实的利益角度来看，近年来房地产在平面媒体的投放量不断加大正是吸引门户网站“炒房”的关键所在。
如搜狐首席运营官古永锵在并购焦点网的会上所说：“房地产已是国内广告投放量排名第一的行业，我们期望在未来的几年中网络媒体在这一领域可以增加市场份额。”
而从雅虎中国开通房地产频道的介绍中，我们可以看出，广告同样是雅虎中国开通房产频道的现实意图。在网络广告销售方面，雅虎中国表示将与北京鑫海恒广告公司等一批优秀的广告公司合作，共同为用户提供置业信息，开拓高端地产服务市场。由此来看，雅虎中国房产频道要构建的“信息交流平台”和“便捷的渠道”正是有利于促进广告销售的相关性内容建设。
为用户炒房
除利益层面的驱使外，用户对房地产需求的升温也是驱使门户“炒房”的一个重要方面。
对此，搜狐古永锵曾这样阐述，像汽车一样，房产对于一个家庭来讲，是一个比较重要的决定，他们会花很多的时间去咨询才去决定购买房产的行为。网络非常重要，从搜索、信息的角度，以及从评论和业主之间的交流在其他媒体方面是看不到的，这点网络有一个特别的地位。
实际上，来自美国Nielsen//NetRatings于去年5月的一份调查结果，也同样说明网络在满足用户对房产需求方面的特殊性和重要性。该调查显示，2003年3月份美国访问房地产、按揭购房网站的用户数超过了1200万人，占在线活动用户总数的接近10%。“此类网站已经成为众多美国人用来调查房产、搜索房地产公司以及计算贷款的方便的工具。”
我们知道，从网站广告盈利所具备的条件来看，用户流量即人气、用户是不是该类广告主的目标消费群体等，都是重要的指标。从这一点上看，Nielsen//NetRatings的调查结果也能说明房地产网站广告盈收的可行性。
调查显示，在2003年3月份获得最多单一用户的网站是Realtor.com（460万人）；第2位为Homestore.com（360万人以上），第3位为HomeGain（约120万人）。由此来看，房地产网站的用户流量还是相对理想的。而根据Nielsen//NetRatings公司的分析，“在访问房地产、按揭购房网站的用户中，有具体购买计划和计划实施搬迁的人士占很高的比率”，这一点又能说明房地产网站所吸引的用户正是房地产广告主的目标消费群体。从这个意义上说，房地产网站所宣称的为用户炒房，其根本的归宿还是为广告销售而炒房，为利益而炒房。 门户“炒房”的现实问题
浅尝阶段
目前，房地产网站的供、需双方均停留在很初级的内容浅尝阶段。作为供应方、提供方，房地产频道所提供的大多是内容、信息、资讯以及一些简单购买指南、咨询方面的内容服务，还谈不上什么具体的应用，如网上看房、订单、预约等。虽然很多网站都在尝试这类活动，但其应用还非常不成熟，尤其是在需求方对房地产网站的内容需求也仅仅停留在获取信息、知识等层面的时候，这种应用即使解决了技术、安全问题，也依然难以获得用户的认可和使用，其中，用户的观念和习惯难以转变也是问题所在。
内容同质化
国内房地产网站的竞争简言之就是内容上的竞争，而当大家对房地产网站运营还没有看得更远、想的更有创意的时候，简单的内容就不可能为谁所独有。这个时候，对于房地产网站的受众而言，不管是门户的房产频道，还是专业的房产网站，其内容大多是一样的味道。对于面向同一区域市场的内容、信息而言，所具有的功能、所达到的目的、具有的使用价值也没有本质的区别。 用户忠诚度低
Nielsen//NetRatings的另一调查结果显示，很多用户对房地产网站的访问习惯是，“通过访问多个网站来比较房产信息”。调查结果称，在访问Coldwell Banker网站的用户中有25%以上访问RE/MAX网站、28%访问Century21网站、约53%访问Realtor.com网站。由此不难看出，房地产网站用户的忠诚度还比较低，如何提高用户对房地产网站的忠诚度，提高网民对信息、内容、广告的信任度等问题有待解决。
探索、创新、突破口
门户“炒房”有前景，关键在于如何运作，如何在探索、创新中寻找具有现实意义的突破口。
整合下的细分
现在已经逐渐形成了租赁、新楼盘展示、购买指南、二手房交易以及面向企业的房地产行业、营销类房产网站等几大块。而从横向看，则已经成熟的划分为了房产、家居两大块，家居下面还不断细分为装修、建材、家具、水暖等多个方面。实际上，这些分类都是机会所在。掠取这些的机会的办法也有两种，一种是专、一种是全。各有各的做法，也各有各的“度”。
圈地、圈钱、圈人
圈地、圈钱、圈人都是必需的。诸如焦点网、搜房已经不断实现了圈地——面向各个有发展潜力的区域城市扩张，圈钱——寻找投资合作，如焦点网被搜狐收购，搜房网和雅虎中国合作等。但是，如何“圈人”，即上文提到的培养用户忠诚问题，是眼前需要解决的，处理好了，就是机会。
