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房地产抵押是商业银行贷款的主要担保方式之一。房地产抵押价值评估既是商业银行贷前审查的必要程序、合理确定贷款额度的依据，也是维护商业银行信贷资产安全，降低损失的最后一道防线。因此，房地产抵押价值评估的合理性和有效性就显得尤为重要。
一、商业银行房地产抵押价值评估存在的问题
（一）房地产评估机构缺乏有效监管，导致房地产抵押价值高估现象普遍存在
现行的房地产抵押价值评估程序是先由房地产评估机构评估后再由商业银行评估审查确定的。因此，房地产评估机构成为房地产抵押价值评估的当事人之一。
我国开展房地产抵押价值评估工作已有近20年的历史，随着市场化的进程加快，房地产评估机构、估价队伍得到了迅速发展，估价技术渐趋成熟，有关的行业管理和行政许可不断规范。但在日趋激烈的市场竞争环境下，也产生了许多诸如恶性竞争、职业操守偏离等问题。特别是一些地方政府的产权登记部门为自身利益指定有着利益关联的评估机构为抵押登记评估的专门机构，这种非市场行为必然扰乱市场的正常运行，对评估机构缺乏监管和制约，滋生道德风险，阻碍房地产评估行业健康发展。
现实中房地产抵押价值评估的委托方大多数是抵押人，评估机构是为委托方服务并收取佣金。为了获取较高的贷款额，抵押人要求高估房地产抵押价值；某些房地产评估机构，迎合客户的不合理要求，随意提高评估价值，形成房地产价值高估的风险。
另外，我国虽已形成了一支具有一定规模和专业水准的房地产估价师队伍，但是没有能力从事抵押评估的房地产估价师混迹其中。专业能力上的缺陷致使评估报告往往格式简单、方法单一，不作认真细致和全面的分析，评估参数的选取是闭门造车所得，缺少市场调查，评估结果严重偏离合理的市场价值。
（二）商业银行过分推崇和迷信外部评估机构的房地产抵押价值评估意见
目前，商业银行基本上都建立了抵押品评估价值的内部评估审定程序，一定程度上改变了过去被动接受外部评估结果的状况。由于迄今为止，我国还没有建立起统一的房地产抵押价值评估理论与方法体系，加之商业银行缺乏既懂金融又有房地产价值评估知识和技能的内部评估人员，对评估结论的内涵和价值定义缺乏充分的了解和分析。因此，对不恰当的评估报告难以作出正确的判断，有时只能简单地依照评估值打个折扣。
另外，由于有较大的业务营销压力，加上商业银行也是特殊的企业，而银行业竞争同样激烈，需要基层银行向社会争夺优质信贷客户。绩效的显性和风险的隐性使得基层机构在委托评估时，更多情况下，其立场已实质站在客户一边。内部评估难以在业务营销和基层机构的压力而独善其身。
（三）房地产抵押价值评估理论滞后，房地产抵押价值评估缺乏针对性
房地产抵押价值评估的实际操作中，房地产估价师只是对房地产在估价时的公开市场价格进行评估，并将其提供给银行信贷部门。这不是房地产抵押价值，房地产抵押价值应是清算条件下的市场价值。由于没有抵押贷款价值作为参照，银行无法确定最适宜的、风险最小的贷款成数。往往是各家银行都提供相同的贷款成数，这种盲目确定贷款成数的做法，一方面如果贷款成数过低，则有可能降低消费者本来可以享有的贷款效用，挤占了银行的利润空间；另一方面如果随意提高贷款成数，又会增加银行的信贷风险。
二、解决房地产价值评估存在问题的对策
（一）合理选择评估机构，为防范房地产抵押价值高估风险提供基本保障
在政府和房地产估价师协会加强对房地产估价行业监管的同时，商业银行要对外部评估机构的资质能力、评估结果、执业道德进行遴选和动态监管，对那些道德水平低、服务质量差的评估机构，要中止和它们的业务合作，将它们列入“黑名单”，金融监管机构对列入“黑名单”的评估机构要进行全行业的业务制裁。
（二）建立健全商业银行内部评估体系，从内部强化房地产抵押价值评估风险管理和控制
无论外部评估机构提供怎样的评估结果，商业银行贷款最终发放的依据是内部评估确认的价值。商业银行要加强对外部评估结果的审查，建立独立于营销和信贷审批部门的内部评估部门，对房地产抵押价值评估做到独立自主；在内部配备既精通银行业务又有房地产评估专业知识和技能的内部评估审查人员；加强对内部评估人员的培训教育和岗位规范，提高内部评估人员的履岗能力。内部评估人员要认真审核外部评估报告，将外部评估结果中的“水分”挤出，以便准确确定贷款发放额度。
（三）商业银行要制定房地产抵押价值评估准则，为进行风险控制和管理提供依据
我国尚无统一的房地产抵押价值评估准则。在评估假设、评估方法、评估目的等方面，外部评估与内部评估都存在差异。因此，商业银行要根据自身的风险偏好，制定出内部的房地产抵押价值评估准则，针对不同的房地产类型，选取合适的评估方法，确定参数范围，充分考虑未来市场变化和短期强制处置等风险因素，尽量使内部确认的抵押价值反映房地产在变现时的清偿价值，有效发挥房地产抵押的风险缓释作用。
三、结束语
房地产抵押只是风险缓释的一种措施，具有违约风险，并且在价值评估方面存在诸多困难，因此商业银行要强化房地产抵押管理，谨慎评估房地产抵押价值，严格控制抵押率，定期对存量房地产抵押价值进行重估，严格防范房地产抵押贷款风险。
当前，高职教育的教学与管理往往模仿普通高等教育，实施的是普通高等教育以学科为中心的教学模式，而没有按照职业岗位去开发课程，因而培养的人才无法满足生产第一线的实用型、技术型和技能型要求。这就出现了我国高职教育现在所面临的尴尬局面：一方面，社会上技能型人才严重短缺，另一方面，相当多的高职毕业生却“有业难就”或“无业可就”。这种矛盾的现象说明，我们的高职教育还没有很好地适应社会实际需要。
因此，我们借鉴德国职业教育的成功经验，以“熟练掌握岗位技能、专业技能”为教学主线，把“能够胜任企业岗位要求”作为教学工作的出发点和落脚点，依据“以能力为根本，以就业为导向”的宗旨，以企业的实际“工作过程”为导向，设计出反映真实工作过程的教学过程，真正实现学校教育与用人单位就业岗位的“零距离”对接。
本专业培养目标
房地产业是从事房地产开发、投资、经营、管理与服务的行业，是我国的支柱产业。在我国加快城市化进程的总体方针下，更有着举足轻重的作用。因此，房地产经营与估价专业培养的是能适应社会主义市场经济发展的需要，系统掌握房产、地产和房地产服务经营与管理的基本理论知识和专业操作技能，熟悉国家房地产相关法规，在房地产经营管理部门与开发经营企业从事行政、经营、管理、策划、业务和顾问等工作的高级技能型人才。具体来说，该专业培养出来的毕业生应该具备以下几点专业能力：（1）房地产法律、法规及其相关法律、法规运用的能力；（2）房地产项目策划、风险与不确定性分析的能力；（3）房地产市场细分、定位、竞争者识别的能力；（4）房地产租售接待、谈判的能力；（5）办理土地出让或划拨手续、组织招投标、签订合同、办证服务、代办按揭贷款的能力；（6）撰写房地产估价报告的能力；（7）公关、危机处理的能力。
本专业的教学现状
在现阶段，虽然本专业已经设置了《公共关系与礼仪》、《房地产法规》、《房地产统计》、《房地产开发》、《房地产市场营销》、《房地产金融》、《房地产经纪实务》、《房地产估价理论与方法》等多门专业课程，但是，由于理论教学的局限性，毕业生只能纵向掌握每门课程独立的知识体系，而不能横向将多门课程进行综合运用，完成实际工作中的任务。例如，在新建商品房租售的工作过程中，毕业生只能纵向、单一地运用《房地产经纪实务》课程中的相关知识去完成工作。殊不知，该项工作过程需要横向、综合地运用《公共关系与礼仪》、《房地产法规》、《房地产市场营销》、《房地产金融》、《房地产估价理论与方法》等多门课程的相关知识。因此，为了弥补课堂内理论教学的缺陷，我们要开发新的教学模式，缩短毕业生的上岗时间。
本专业综合性职业技能训练的开发
（一）开发依据
本专业的毕业生主要就业于房地产项目开发和租售流程的各个环节中。该流程包括可行性研究、项目策划、规划设计、招投标准备、项目施工、竣工验收、项目营销策划、项目销售、交房、房屋使用、房屋租售等环节。
从专业培养目标出发，为了能使本专业的学生巩固所学的专业技能，提高横向综合运用所学理论的能力，增强动手能力，更好地接受企业文化，我们开发了以该流程“工作过程”为导向的综合性职业技能训练。
（二）训练目标
该流程“工作过程”紧贴工作实际，让学生在就业前就能比较真实地接触到各种工作场景。通过真实工作场景的模拟，学生不仅掌握资料搜集、数据分析、礼仪接待、危机处理等基本技能，还可以加强房地产法规运用、房地产市场细分定位、房地产项目风险与不确定性分析、办理土地出让或划拨手续、组织招投标、签订合同、办证服务、撰写房地产估价报告等职业技能。
在训练过程中，学生可以横向综合已学理论知识，将理论与实际有机结合，有效提高专业技能，为其自身就业条件增加砝码。也可以使用人单位迅速将应届毕业生安排到房地产投资策划、房地产估价、房地产开发经营、房地产经纪、物业服务等实际工作岗位上，缩短企业对新进员工的培训周期。转贴于
（三）训练内容
与课堂教学知识点结合训练以完成实际工作任务为出发点，把各门专业课程之间相对独立的理论知识体系打破，将各个知识点进行横向综合，并与房地产市场第一线的岗位工作紧密结合，以“职业技术优先”、“动手能力优先”为指导思想，重点培养学生的实际动手操作能力。
以模块为单位进行划分训练是以多个模块为内容依次展开的。模块设计是以房地产项目开发、租售流程“工作过程”中相关环节所对应的岗位工作为导向进行的，分为房地产投资策划、房地产估价、房地产开发经营、房地产经纪、物业服务等五个模块。每个模块均涉及了“工作过程”中的相应环节，五个模块包含了“工作过程”的所有环节。
（1）房地产投资策划模块。该模块由可行性研究、项目策划等环节组成，依据各个环节的典型工作过程设计了设计房地产市场调查方案、撰写房地产市场调查报告、编制房地产开发项目可行性研究报告、编制房地产开发项目营销策划书等综合训练项目。通过这些项目的综合训练，可以加强学生的房地产市场细分、房地产市场定位、房地产市场竞争者识别、房地产项目风险与不确定性分析、房地产开发项目策划等职业技能，可以让毕业生在房地产投资策划岗位上从事房地产市场调查、房地产项目可行性研究、房地产项目策划等典型工作。
（2）房地产估价模块。该模块由规划设计、招投标准备、房屋使用、房屋租赁等环节组成，依据各个环节的典型工作过程设计了模拟房地产估价等综合训练项目。通过这些项目的综合训练，可以加强学生搜集资料、实地勘察、分析数据、选择估价方法、撰写房地产估价报告等职业技能，可以让毕业生在房地产估价岗位上从事房地产价格评估等典型工作。
（3）房地产开发经营模块。该模块由项目策划、项目营销策划等环节组成，依据各个环节的典型工作过程设计了模拟办理土地出让或划拨手续、模拟建设工程招投标、模拟租售接待、模拟租售谈判等综合训练项目。通过这些项目的综合训练，可以加强学生房地产相关法规运用、办理土地出让或划拨手续、组织招投标、租售接待、租售谈判等职业技能，可以让毕业生在房地产开发经营岗位上从事土地取得、建设工程招标、新建商品房租售等典型工作。
（4）房地产经纪模块。该模块由项目销售、房屋租售等环节组成，依据各个环节的典型工作过程设计了模拟签订合同、模拟办证服务、模拟办理贷款手续等综合训练项目。通过这些项目的综合训练，可以加强学生房地产法规运用、公关、危机处理、签订合同、办证服务、代办按揭贷款等职业技能，可以让毕业生在房地产经纪岗位上从事房地产经营、房地产等典型工作。
（5）物业服务模块。该模块由交房、房屋使用等环节组成，依据各个环节的典型工作过程设计了模拟小区入住办理等综合训练项目。通过这些项目的综合训练，可以加强学生房地产法规运用、危机处理等职业技能，可以让毕业生在物业服务岗位上从事前期介入验收服务、入住服务、使用期物业服务等典型工作。
以“工作过程”为导向的教学模式将学生作为学习行动的主体，以职业技能作为学习元素，在基于职业活动的学习情境中打破传统的理论体系，将知识点重新横向整合，以有效完成相关岗位的典型工作为最终目的。
遏制房价的过陕上涨，促进房地产行业平稳健康发展，促进民生改善和经济发展，加大保障性住房建设，保证居民住有所居，使更多居民能够买得起房，租得起房。政府已经在多个场合明确了这个调控目标，而且这一目标是延续的。
中信证券房地产行业分析师陈聪认为，政策的目标并不是房价再次大起大落，而是房地产价格涨幅逐步回归理性，房地产行业软着陆。政策的目标也不是限制房地产行业发展，而是解决房地产行业发展过程中的结构性问题。我们从来没有见过一个被限制的产业，国家需要刺激其产量的。终归，房地产行业是一个有利于国计民生，需要持续健康发展的行业。
在政策的轨迹上，陈聪认为未来政府会坚定执行政策，而不是再一次政策大动荡、大转向，不会放松，不会大幅加码。而政策出台也以一次性强力政策，随之以强力执行为主，避免出现2007年政策反复加码，市场预期波折的情况。因为政府已经看到了预期紊乱之害，看到了政策反复加码(而不是一次性出台)的副作用，也看到了政策大转向的副作用。主要是将使得购房人等待下一个政策出台，从而累积过量的自住需求，一朝释放，房价容易大幅上涨。同时开发企业也会对未来预期不清，触发价格暴涨暴跌。真正的自住需求往往不能够在暴涨暴跌中获得自己需要的房产，暴涨暴跌反而催生了市场投机的风气。
本轮调控的一个重要特点就是继续收紧开发企业的资金链，给开发企业“抽去杠杆”包括土地款支付更加严格，预收款的监管，收紧房地产信托产品等。陈聪认为，对于一些一二线城市的开发企业来说，最大的经营性现金流出不在于施工，而在于买地。因此这种去杠杆化不会极大影响这些企业的资金。
因此，资金链状况的演变主要仍取决于开发商的主观意识。在不虚耗现金流的行业共识之下，当前收紧资金链的行为不会危害行业的生存。然而这样的政策意义却很大，因为它将直接决定了价格和销量的走势。如果没有收紧资金链的政策，开发企业不会如此重视销售段现金回流。在压抑需求的信贷政策前，如果开发企业提价，恐怕未来的业绩水平也难有保证。
8月11～13日，万科三日累计涨幅11％，带领行业指数继续上涨6.5％。各大地产开发商上半年销售业绩，让市场看到了两点：1、旺盛的需求仍然存在；2、市场对降价的预期并不十分悲观。这些先于市场降价，降幅幅度10～15％，就基本可以完成快速销售。短期来看，中小户型占比较高的万科，在产品周转、资金回笼上，拔得头筹。瑞银证券认为，万科具有一如既往的良好执行能力，房地产调控政策出台后的5～7月，万科的销售面积甚至较去年同期提高了6.9％。由于采取了“以活跃成交为目的”的主推90平方米以下户型的推盘策略，万科的销售金额和面积在A股上市房企中排名居首。
低估值成主要吸引力
公募基金一度“避之不及”的地产股近日展开超跌反弹，在部分基金经理看来，房地产调控政策松动预期成为该板块反弹契机。值得注意的是，不少基金公司再度将地产股放回投研团队的“股票池”，部分基金公司已对地产股进行选择性“回补”。
东莞证券统计数据称，8月9～13日，房地产板块资金流人多达430.44亿元，净流入54.65亿元。或许这个净流人的数字看起来并不是很大，但是在当周成交量大幅萎缩的谨慎态势中，该数据依旧让房地产板块表现不俗。
8月16日，房地产板块再度流入资金90.71亿元，净流人13.90亿元。17日房地产板块的资金净流人现象继续上演。统计数据显示，当日房地产板块资金流人高达108.36亿元，而当日流出资金只有7873亿元，净流人资金达到约29.62亿元。
值得注意的是，如果说上述资金流向监测更多地表明是市场游资甚至私募对于房地产的态度转变，近期公募基金对于房地产板块似乎也已经改变了之前的悲观态度。数据目前已经披露中报的房地产上市公司前十大股东名单发现，公募基金的身影显著增加。仅以中国宝安为例，中报显示华夏系三只基金共计持股8377.18万股，另外还有4只基金位列其中。
虽然市场反弹以来地产股的走势一直被各种调控的利空消息所压制，广发证券认为，房地产行业估值底部已经形成，未来板块的整体趋势将是向上的。中投证券房地产行业分析师李少明指出，2009年9月开始新增的大量投资将在从2010年9、10月份集中释放供应，楼市“价跌量增”成定局。预计8月之后，随着大量供应量的上升，主要城市房价将出现明显的下降，板块的投资机会将由“价值修复”向“价值提升”转变。在2010年年底前调控政策不会放松，行业的调整在向有利于行业龙头及优势公司持续获得更多竞争优势前行，并将给它们带来持续增长的动力。
李少明看好在本轮行业调整中持续获得竞争优势的万科、招商地产、亿城、保利、首开、金融街、滨江、环球、冠城等等公司，更看好重新纳入增长通道的万科，价值严重低估的亿城、招商地产和泛海等等公司。正所谓资金从来不会盲目追逐。在资金持续净流入以及公募基金态度的悄然转变背后，房地产板块目前处于历史低位的估值水平或许才是这一切背后的原因所在。
关键词：上市；房地产公司；转型探索
一、上市地产公司转型探索的行业背景
1、房地产行业从“黄金时代”进入“白银时代”
1998 年7 月，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，正式开启以“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革，也开启了商品房市场的“黄金时代”。1998至2010年的12 年间我国商品房投资额年均复合增速24.11%，商品房销售额年均复合增速28.87%，商品房年销售面积年均复合增速19.64%，并步入年均销售面积“10 亿平米”时代。
2010 年4 月，由于之前房价连续10 个月上涨且涨幅逐渐扩大，全国70 个大中城市房价上涨近15%，政府出台了被称为史上最严厉的调控政策的新“国十条”（《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》），正式拉开了限购、限贷的序幕，行业投机氛围得到遏制，行业也正式告别高速增长，从2010年到2013年房地产年销售面积复合增速接近为0，房地产行业开始步入“白银时代”。
2、房地产行业“白银时代”的主要特征
（1）行业充分竞争，高增长不再，集中度低，并购整合是行业主题。房地产行业在二级市场上充分竞争，集中度较低，而传统的地产开发业务已经不可能维持高速增长，行业步入成熟期，发展更加平稳，未来的发展机会更多的来自行业内外的并购重组。
（2）房地产金融属性下降，商品属性为主。在市场对房地产行业长期前景的担忧下，房价上涨的空间将大大减少，又由于政府对房地产投资、投机行为的调控，房地产作为抵抗通胀、获取资本利得的金融属性将逐渐下降，其作为住宅、商业办公用房的商品属性将成为主流。
（3）房地产发展与经济基本面的背离减小。进入白银时代后，房地产市场的增长将主要取决于居民收入的增长，而居民收入的增长与经济发展水平密切相关，因此未来地产发展与经济基本面的背离将逐步减小。由于地产商品属性的增加，需求更多来自刚性的住宅需求。
二、上市地产公司转型探索的基本情况
在房地产行业进入白银时代后，房地产类上市公司面临的行业和竞争环境发生了如下变化：第一，国家对行业在国民经济中的定位发生了根本性的转变，政策支持力度减弱；第二，行业面临越来越激烈的充分竞争，行业高增长不再，增量的长期空间受限；第三，行业毛利率的下行，使得高于社会平均利润率水平的行业吸引力逐渐消失，且收益和风险不匹配；第四，行业估值受到严重压制，为维护上市平台价值，市值管理需求不断增强。
为更好的应对上述局势，房地产类上市公司纷纷采取了包括转型探索等多种方式，以更好的适应宏观调控和竞争环境的变化。
这里需要指出的是，由于房地产行业属重资产行业1，庞大的资产存量决定了大多数房地产类上市公司的转型难度很大，不可能一蹴而就。这一点从统计资料中也可以看出来，目前提及转型的房地产类上市公司也只是进行相关探索，真正通过资产重组实现产业转型的房地产类上市企业还不多，这也是本文所称转型探索的原因所在。
1、产业转型探索主要涉及方向
从统计数据来看，截止2014年9月，在申万一级行业136家A股上市房企中，进行产业外转型探索的至少有41家，占行业总数量的30%；这41家探索产业外转型房企，平均市值规模82.85亿元，总市值约3396.9亿，占行业总市值比30.35%。
上述产业转型探索，主要涉及方向：大医疗（含养老）、大互联网（含计算机、互联网彩票等）、能源煤矿（石油、页岩气、金矿等）、金融、军工/智能（工业机器人）、材料（主要是石墨烯）、影视传媒（包含影视、传媒、动漫、手游等）、环保。
上述转型探索根据进展情况又可以分为两大类，一类是已经明确了方向并进行了资产重组，比如万好万家、天伦置业等，另一类是宣布了转型方向还没有具体动作的，比如阳光城、广宇集团等。
2、医疗、能源和互联网成为上市房企转型探索的主要方向
从目前已明确表示进行产业转型探索的41家上市房地产公司来看，医疗、互联网、能源是三大主要转型的方向。主要原因是医疗、互联网以及能源行业盈利能力相对较强，且市场估值更高，有利于上市公司市值管理。
从市值看，占比最大的是探索向医疗、金融以及能源矿产业务转型的企业，对应市值占比达到21%。而提出向互联网业务转型的企业，数量虽有7家（占总数的17%），但其对应的市值仅占13.8%，体现了数量多而市值少的特点。主要原因是互联网的企业普遍规模较小，进入门槛较低，较为适合市值较小的上市公司投资；而医疗、金融及能源矿产属于资金投入较大的行业，这对进入该行业的上市公司自身的资产规模要求较高，因此市值较大的企业选择进入这些行业的优势也相应较大。
三、上市地产公司转型探索对市值的影响
从目前提出转型探索的公司市值的平均涨幅来看，转型方向为材料、影视/传媒、能源矿产的涨幅水平较高，年初以来2分别涨幅为62.75%、56.96%以及48.54%。
图1转型方向为材料、影视/传媒的涨幅领先
从涨幅的相对值来看，剔除大盘影响后，除转型为环保的企业外，转型为其余7大方向的房企涨幅均高于大盘。从市场的表现来看，转型为材料、影视/传媒、能源矿产等方向的平均相对涨幅均超过40%。
四、小结
随着地产行业进入白银时代，地产行业竞争日趋进入白热化，行业的增长空间受限，毛利率下行，此种背景下众多上市房企（主要为中小市值的房企）纷纷开始了转型探索，寻找适合各自的发展新方向，这也是行业发展趋势使然。从转型的方向来看，医疗、互联网以及能源矿产成为最受房企青睐的行业，这从改善上市公司盈利能力、提升上市公司估值水平等方面来看具有一定的合理性。
伴随着房地产行业市场竞争的进一步加剧，业务转型将成为相当一部分中小市值的房地产公司面临的必然选择，本文中所述上市房企的转型探索，无疑将成为摸着石头过河的很好尝试。大浪淘沙，新一轮洗牌后，继续留在房地产行业的必然是盈利能力强、经营优势明显的企业。同样，我们也认为，经过市场熔炉多年的磨练，在我国经济结构深化调整的当下，从房地产行业转向其他行业的上市公司，也将成为另一个行业发展的先锋。（作者单位：南京高科股份有限公司）
重庆房产税试点影响力度较弱
房产税针对高档商品房，预计征收范围较小，力度较轻。从新华网消息看，房产税针对高档商品房征收。目前重庆划分普通住宅和高档住宅的标准为建筑面积 144平米（或套内面积122平米），我们预计实际方案起征范围在户均200平米以上，不涉及套数，累计税率0.5-1.5%。并且，房产税的征收对评估体系、征税体系的要求比较高，估计最终方案不会十分严格，预计初始只对新增住房征收，后续待评估体系完善，再逐步扩展至旧房。
对成交量整体影响较弱，对高档住宅房价的影响取决于最终税率，整体来看，影响幅度很有限。从出台时间及征收对象看，除了作为税制改革的一环外，此次房产税的出台带有调控的目的和作用，我们认为其对市场的影响是：（1）预计对整体成交量的影响比较有限：一方面是因为此次征收范围较小，另一方面房产税对投资者的影响远大于自住者，而前期的信贷等调控手段已经明显的抑制投资需求，从微观来看，下半年购房者以自住需求居多，重庆市场尤其如此；（2）对高档住宅房价会有影响，但幅度取决于最终税率。房产税作为未来现金流支出的增加，从理论上讲会对房价产生影响，如果按照1%的税率贴现计算，对房价的影响幅度为10-15%（贴现率7-10%），因此对最终实际房价升降取决于最终的税率及市场本身预期的房价升幅。
宏观经济环境决定行业发展大势
宏观经济环境对于房地产行业的发展有着非常重要的影响。首先，货币政策对于行业发展关系重大。房地产的开发需要投入大量的资金，同时商品房的购买也需要不少资金，因此，利率的变化、货币供应量的多少等因素将影响着房地产开发投资、成交量、房价等行业发展的反方面面。另外，房地产作为资产保值增值的重要工具之一也受到经济通货膨胀情况、人民币汇率变化等多种宏观经济因素的影响。从货币政策、通货膨胀以及人民币汇率三方面来看，我们认为，2011年的宏观经济环境将不会改变房地产行业良好的发展趋势。
货币政策由“适度宽松”转为“稳健”
2010年12月的中央经济工作会议已经确认了2011年货币政策将由“适度宽松”转为“稳健”，这对于房地产行业而言的影响主要是负面的。从需求面角度，稳健的货币政策主要意味着加息周期的开启，从而将提高购房者的购房成本，减少房地产需求。从供给面角度，稳健的货币政策意味着货币供给量的下降以及贷款成本的提高，因此，不利于房地产开发投资的增长和房地产企业效益的提升。然而，这些影响效果的显现还将取决于货币政策的具体实施方式、程度和速度等各方面因素，缓慢而温和的货币政策转变对于行业的影响相对较小。
通胀与治理通胀的博弈
近期，国内CPI 出现了持续的快速上涨，推动经济进入了负利率时代。在这种经济环境中，资金需要寻找抗通胀的投资品种以规避贬值的损失，房地产投资需求因此而增加，行业发展受益。在国内经济保持平稳较快发展的背景下，预计2011年通货膨胀延续的概率偏大，由此来看，2011年房地产行业有望保持较好的发展。但是，在调控政策对房地产投资需求的严格限制下，由通胀产生的房地产需求较难转化成有效购买，所以，在当前的政策环境下，上述利好作用可能无法充分发挥。同时，由于高通胀的存在对民生将产生较大不良影响，政府将采取较为坚决的手段管理物价水平，而这些手段有可能给房地产行业的发展带来一些副作用。因此，综合来看，通胀和治理通胀博弈的经济环境对于房地产行业的发展将产生有限制的利好的。
人民币存在升值压力
人民币汇率改革将在2011 年继续，在国内经济持续向好而国际经济复苏仍存在不稳定的背景下，人民币的升值压力仍然存在。人民币的不断升值趋势以及进一步升值的预期将加速国外资金的流入，而对于流入的外资来讲，房地产投资是各种保值增值方式中较好的选择，由此房地产需求进一步增加。因此，2011年人民币升值预期将对房地产行业的持续发展起到助推作用。
2011年行业基本面判断
房价的判断：房价难下跌 涨幅将收窄
2011年的价格走势。我们判断2011 年整体房价将稳中有升，但涨幅将得到控制（不排除个别城市房价会阶段性有所回落，但幅度和持续时间也会非常有限）。房价难以下跌，通过国外的实证分析，我们发现，在经济处于高速发展，居民收入不断增长、城市化进程尚未结束的背景下，难以出现房价持续下跌的情况。
日本的经验。日本地价与其经济走势、居民收入、城市化进程具有高度的相关性。日本地价于1992年开始下跌，与此对应的，恰是日本经济从此也陷入了极度低迷，GDP 增速由1956-1991年平均增速12%，下降至1992-2009 年平均增速0.1%，而居民收入也于1992开始基本处于不增长的状态，同时，日本的城市化率在1992年后也已经达到77%的高点。
德国的经验。从1958-2008 年，德国房价基本未出现过下降，只是涨幅随经济出现波动，且在经济高速增长的时期也面临了房价增幅的剧烈变化。而房价在1995-2008年出现了十多年几乎不涨的情况，也是因为经济从高增长回落至2%的低增长时期，居民收入也陷入不增长的境地，同时城市化也达到高点，人口增长带来的影响基本消失。
中国的现状。中国经济未来仍将处于高速的增长期，居民收入仍将继续增长，中国的城市化进程远没有结束，中国尚处在第三次生育高峰带来的置业高峰（这一点从高校毕业生持续增加、2006年开始结婚对数增加两个侧面看出来）、居民储蓄金额处历史新高、2009年货币超发的影响还未消失，中国的购房文化短期不会改变，居民投资渠道匮乏，这些因素决定房价不具备持续下跌的可能。
未来房价涨幅将收窄。首先，2011年楼市整体供应量将明显增加，在需求受抑制的情况下，供需将更加均衡。当然，也有投资者担心，供应增大，而需求受调控，这种局面会否导致房价下跌？我们认为，由于供应的增加有明显的区域化差异，这将化解供应对房价的压力。这种供应的区域性差异是指：一线城市2010 年新开工增加是在之前连续5 年下降的基础上恢复性的增加，因此供应仍可能不足，但由于其需求是政策调控的重点，最终可能实现新的供需均衡；二线城市2011 年供应增加是连续数年的持续增加，但其需求又是受政策影响较小的地方，供需将是另一种均衡。其次，随着未来城市间轨道交通的快速发展，中国正从个别超大城市向城市群发展，这将改善未来城市人口分布，熨平住房需求，对控制中长期房价涨幅有利。
成交量的判断：主要城市成交量将实现正增长
2011年的成交量走势。2010年主要城市成交量同比下降约30%，其中有政策调控的原因，但更重要的原因是供应不足，这一点从主要城市库存去化周期仍在低位可以看出来。因此，目前，成交量的多少，不是需求决定的（现实情况是中国的住房需求仍非常庞大，政策一再抑制需求，也说明了这一点），而是由供应决定。供应的增加不会对需求形成压制，反而会促进成交。因此，我们认为，随着2011年供应的增加，成交也将增加。
投资建议
相关数据显示，股价下跌过程中，主力机构和公司法人均有一定幅度的减持，这与整个房地产行业景气度有关，也与自己2008年4月24日大小非解禁有关。那么，公司价值究竟如何?是否会受房地产行业景气度下降影响而导致基本面恶化转折?
预收账款支撑未来两年业绩
受房地产行业的宏观调控以及我国货币紧缩政策影响，目前整个房地产行业景气度有所下降，主要表现在房价下跌导致的毛利率下降、地价下跌导致存货减值风险和货币紧缩导致的资金紧张等方面。而房地产行业类公司资金紧张已成普遍现实，货币资金是否充足，很大程度上决定了行业内公司抗风险能力和发展潜力。
浙江广厦资产重组后，有效地提升了资产质量，毛利率不降反升，公司2007年末经营活动现金流达18亿元，货币资金长期保持在10亿元左右，现金流充沛。
引人注意的是，公司预收账款持续大幅上升，仅2008年一季度预收账款就达54亿元之多，对公司未来两年业绩高增长形成有力支撑。
从图1中可清晰看出，公司预收账款自资产重组以来持续大幅上升，由2006年末的6亿元上升至2008年一季度的54亿元，这表明公司资产质量得到了极大提高。从图1中，还可以看出公司的资产负债率很高，这也是业界比较担忧的。但是如果除去预收账款，公司的资产负债率实际只有37％左右，所以不必担忧资产负债率的问题。
另一方面，公司的财务数据显示存货也大幅增加，2007年末存货达69.5亿元。由于房地产行业景气度下降，很可能造成房价和地价的下降，所以此时的存货具有很大的减值风险。不过详细查看公司存货，可发现其中只有2216万元为长期闲置土地存货，并且已经全额计提完毕。其余大部分为在建项目和产品项目，主要是苏浙地区的优质项目，公司目前巨额的预收账款也可表明它房产后期减值风险小，并且销售紧俏。
总体来说，公司虽有巨额的存货，但实际的减值风险很小。
资产重组见效明显
股权分置改革之前，浙江广厦主营收入自2003年到2006年基本维持在6亿元至7亿元左右，没有增长，而且净利润只有1000多万元。在2005年和2006年期间，由于公司投资的金信信托存在被托管和资不抵债的风险，公司全额计提了这笔投资的减值准备，导致2005、2006年业绩出现大幅亏损，当然主因还是主营利润没有大幅增长。
股权分置改革后，公司实施了资产重组，通过定向增发购买大股东优质资产，出售低效资产，改善资产质量，提升盈利能力和核心竞争力。主要包括通和置业开发的都市枫林、南岸花城和戈雅公寓、天都实业开发的天都城项目。同时，公司作价4181.56万元将所持有的广厦教育90％的股权转给广厦控股，作价24772.14万元将持有的英川水电85％的股权转让给中华水电，英川水电股权的转让收益将在2008年实现。
通过资产重组，公司在江浙沪地区的房地产经营规模迅速扩大，不仅增强了在这一地区房地产市场的竞争优势，也使“重点开发江浙沪地区房地产项目”的发展战略规划更加清晰，并且公司置入的优质资产已陆续在报告期内产生效益。从主营数据分析，公司2007年实现主营业务收入277782.21万元，同比大幅增长228％；实现净利润18266.69万元，实现盈利的大幅增长，毛利率也有所回升。无忧价值网综合评级显示(共分为Aa，A，B，C四级)，公司基本面排名由2007年末的947位快速上升至177位，基本面评级为A级：公司市场面排名由2007年末的855位快速上升至154位，市场面评级为A级。公司资产重组后资产质量大幅提升，盈利能力增强，基本面改善，资产重组见效明显。
高成长与低估值
根据无忧价值网盈利预测平台，预测浙江广厦2008年至2010年每股收益分别为0.72元、1，16元、1.03元，预测复合增长率分别为213％、125％和112％，预测市盈率分别为7.9倍、4.9倍和5.5倍。预测市盈率显示目前股价被严重低估。根据公司当前运营状况的行业综合估值，公司中枢价值为9.4元，估值区间为4.2－13.2元，投资价值排名由2007年末的1160位快速上升至131位，投资价值评级为Aa级。
3月楼市再现“小阳春”
3月份，全国重点城市的新房成交量、甚至价格以及二手房交易量环比一、二月份都有显著增长，特别是3月中旬以来连续两周出现的新盘井喷式高开行情，我们认为，未来楼市供应或持续放量，并且价格稳定，楼市“小阳春”行情有望重现。
据北京中原地产等机构监测的数据显示，3月29日当天北京单日二手房成交量为2，040套，继2009年12月14日单日成交达到2，261套的纪录以后，北京二手房再次单日成交量突破2,000套。截至3月29日北京二手房3月总成交量已经达到了22，975套，全月预计有望达到26，000套。分析师指出，这个数字创造了同期北京历史新高。数据还显示，3月29日，上海一手房当日成交1，801套，这个数字创下了2007年9月以来31个月的新高，甚至超过去年楼市火爆期的高点。
国家统计局报告显示，2010#2月份全国房地产开发综合景气指数为105.47，继续维持上行态势。1～2月，全国完成房地产开发投资3144亿元，同比增长31.1％，由于2009年初基数较低增幅较大。房地产投资开发增速在2009年2月触底以来连续提高，至12月国家出台相关调控政策后增速略有下滑，预计2010年增速能保持在15％～19％的近年平均水平。
城市化进程描绘广阔前景
长期来看，高速的经济增长、城市化进程以及人口红利仍能支持中国房地产业持续向好，行业供需关系决定了我国房地产市场长期向好。2008年中国城市化率45.7％，一般经验表明达到70％以上时城市化的进程才会放慢，仍有较大的提升空间。假定2020年我国总人口达到14.5亿，城市化率55％、人均30平米测算，2020年存量住宅面积将达到240亿平方米，而至2006年底，我国城镇住宅建筑面积仅为113亿平方米，这一数字意味着未来10年间房地产需求旺盛，供给方面，18亿亩耕地红线使得土地资源稀缺性愈发重要，房地产开发的周期也较长，短期内供给大幅度释放的可能性很小。
发达国家城市化的过程表明，世界城市化进程有一个基本的经验，即城市化率超过30％，城市化进入加速期，突破50％之后，进入大城市化阶段。2008年末中国城市化率达到45.71％，按照每年1％左右的城市化率，即将突破50％，按国际经验意味着中国的人口将由小城市向大城市集中(这也是目前中国正在发生的现象)，但由于中国人口基数巨大，地域广阔，我们认为中国除了几个超级大城市继续膨胀外，一些二三线重点城市也将急速扩大升格为大城市。城市化的水平必然影响到房价的变化，二三线城市的房价有望紧跟一线城市上涨，中西部地区中心城市的房地产将可能具有更大的提升潜力和安全边际。
上市公司书写繁华业绩
截至3月22日我们对已经公布年报的55家上市房地产企业2009年报统计结果显示，这些上市公司共实现营业收入1896.6亿元，同比增长23％；营业利润总额为383.04亿元，同比增长44.2％，共实现归属于母公司股东的净利润总额为295.36亿元，同比增长46.2％。期末货币资金余额为1494.97亿元，同比增长117.4％，占同期营业收入比重为78.8％，销售好转及企业放缓开发进度加大去库存力度共同作用的结果是房地产企业财务报表质量的显著改善，企业资金情况大为好转期末预收账款余额约1308.37亿元，占同期营业收入比重为69％，未来可结转资源大幅增加，2010年业绩的保障程度比较高，主要原因在于2009年房地产市场的热销。从已经公布年报的情况来看，受益于国家刺激政策2009年度房地产行业营业收入和净利润增长情况要好于上市公司整体水平。
美丽的估值优势
受国家密集出台房地产调控政策影响，市场对未来房地产市场不确定性担忧加大，2009年12月初地产股在达到阶段高点后掉头向下，12月和1月均大幅下滑，至2010年2月才暂时有企稳的迹象，并在3月出现局部反弹。据数据统计，2010年初至3月22日申万分类房地产板块成分股指数下跌4.77％。同期沪深300指数下跌8.44％，地产股在2、3月跑赢大盘。
受国家对经济的刺激政策及各级政府对行业发展的支持，房地产行业在2009年走出了超越大盘的行情，但2009年底政策调控突袭地产股，房地产股价迅速下滑，从而将房地产行业的估值水平与市场平均水平间的差距再次拉开，房地产板块估值横向来看略低于平均水平。从纵向历史水平比较，目前房地产板块PE、PB处于较低的底部，向下空间有限，而从两者与A股平均水平比较而言，房地产板块相对溢价均在历史平均水平之下，主要因为2009年底以来房地产板块相对大盘大幅调整，估值优势凸显。从几个重点公司的情况来看，目前的相对估值水平均处在历史相对低位，具备一定的估值优势。
机构轻装上阵
随着我国资本市场越来越成熟，机构投资者的力量在A股的影响越来越大，房地产股历来都是机构资金关注的重点行业，同时由于其强周期性的特点，机构持仓地产股的比例也随着经济周期及政策调整调控力度的不同而波动，但从近几年的情况来看，机构持仓的水平均在一定的方位内波动，简单测算目前机构持有地产股的仓位基本已降至2008年底水平(即大盘1664点时的位置)，未来大幅减仓的动力不足，不致导致地产股再度大幅下降，同时前期题材股股价趋高，调仓换股的概率加大，地产股可能是很好的加仓标的。
四条主线把握投资机会
另外，部分保险公司出于办公自用目的，也会投资不动产。在老龄化带来商业保险新机遇的背景下，险资需要打通养老上下游（养老保险和养老地产），投资不动产是大趋势。近年来，相继有泰康人寿、中国人寿、合众人寿介入养老地产投资。例如，2009年11月，泰康人寿首期投资40亿元在北京昌平小汤山温泉乡兴建养老社区，这是中国保险业第一个养老社区投资试点项目。
近年来，出于财务投资的考虑，境内险资纷纷增持地产股。2013年底，生命和安邦人寿竞相举牌金地集团，分别成为金地第一和第二大股东；2014年，安邦保险增持金融街，并成为万科的第二大股东；2015年4月，平安成为碧桂园第二大股东；近期，前海人寿两次增持万科，成为后者第二大股东。据wind统计，截至2014年底，133家A股房企中，被险资进入前十大股东的房企达21家，占比达到15.8%。其中，中国人保入股5家房企，安邦保险入股4家，中国人寿入股3家，生命人寿入股2家。
接下来，本文先从房地产行业未来趋势为出发点，指出尽管行业长周期下行，但这给龙头房企做大做强带来了难得的趋势型机会。首先，行业下行、产业资本和中小房企退出，给龙头房企做大（规模经济）、获得存量优质土地资源带来了机会；其次，尽管行业下行，但增量机会（传统的房地产开发）属于龙头房企，特别是在一线城市；最后，在倒逼转型大环境下，龙头房企纷纷探索转型机会，估值抬升是必然的。因此，在当前估值与盈利不匹配、股市下行后反弹、房企转型大规模开启的时候，也是险资增持龙头房企股票的绝佳时机。
二、从行业判断说起：长周期下行和产业资本退出
险资大规模增持房企股票，发轫于2013年底。值得注意的是，该时点是我国人口红利衰减、房地产市场走向供应过剩（整体库存消化需要5-7年）、新房开发空间见顶（2013年，城镇户均住房拥有首次超过1套/户）、行业长周期下行开启、产业资本开始退出的时点。自那以后，秉承“看未来”和“讲故事”规则的资本市场对房地产行业不看好，行业估值被“踩在地上”。去年7月份（新一轮上涨行情开启）到目前，在主板28个行业中，房地产行业估值基本排在倒数4-5位，上市房企估值水平被资本市场持续打压。
过去10多年，由于房地产行业的高速发展，房地产业利润率相对较高，不少上市企业涉足房地产业务。根据中国房地产测评中心历年的数据监测，2009年底，在沪深港三地上市公司中，有345家涉及房地产业务，其中沪深两市涉及房地产业务的上市公司有303家，约占沪深上市公司总数的18%。
2012年后，随着行业供求关系开始向供应过剩一端倾斜，加上房地产市场分化程度不断上升，行业内洗牌加速，房企开始了快速发展10多年后的第一次转型，也就是当时被资本市场热炒的“房地产+X”。当时，房企转型的方向是在部分坚持房地产开发主业的同时，向矿业、环保、新能源等方向；同时，不具备竞争能力、涉房（主业非房地产）上市公司开始退出房地产开发领域。2014年，行业供应过剩问题逐步严重，行业下行趋势明确，产业资本和中小房企开始退出。截至2014年，沪深两市涉及房地产业务的上市公司不足200家，5年间超过100家A股涉房企业退出。
三、再说未来房企机会：行业下行和整合利于龙头房企
事实上，即便行业整体下行，但近年来行业整体发展更有利于龙头房企。增量机会有限、产品间的竞争加剧，提高了进入和经营的门槛和要求，对房企在操盘能力、融资能力、成本控制、适销对路等负面的要求空前提高。目前，全国13.6万家房企（约每1万人就有1个房企）中的大部分被淘汰是必然的，其占用的土地资源必然要被重新利用，而这恰恰给资金、资源、品牌、成本控制和经营实力更强的龙头房企带来了机会。
2015年上半年，20家品牌房企平均销售额335亿元，而100家品牌房企中销售额低于100亿元的有68家，排名第1位的万科地产上半年的业绩是排在第100位的阳光100的37倍多。同时，弱势中大型房企业绩好于预期，截至2015年6月底，20家品牌房企销售目标完成率均值为41.5%，超过去年上半年，而恒大最高超五成；此外，销售金额TOP10的房地产企业门槛，从2011年的315亿元上升到2014年的658亿元，“强者恒强”的趋势明显。
因此，中小房企退出、行业整合、愈大愈强成为大潮流。北京和上海产权交易所数据显示，2015年截至6月中旬，挂牌待转让房企及项目股权（及债权）累计达42宗，居各行业之首，其中有20家房企出售100%股权。与此同时，恒大、保利、万科等大型房企正在加速收购，这是未来获得楼市增量机会和提高存量土地开发溢价的主要途径，而这种机会明显偏向于龙头房企。
四、然后看市场机会：增量市场和融资政策利于龙头房企
未来，城镇化不均衡推进是常态，人口将继续流入人口、资源、产业更集聚和就业机会更多的一线城市和少数二线重点城市。这些城市是未来楼市风险的“安全垫”、机会选择的“安全区”。近期，一线城市房价领涨与被人口外流和老龄化及重化工严重拖累跌入“冰点”、积重难返的东北楼市，以及三四线城市楼市“死水微澜”对比鲜明。可见，一线城市在集聚人口、资源和促进产业转型方面，具有不可比拟的优势，未来是增量楼市超额利润的来源，可谓“得一线城市者得天下”。
但是，一线城市高地价叠加配建保障房或公共项目成为常态，只有龙头房企才有操盘和经营能力。因此，近年来一线城市土地基本被龙头房企抢食，或通过联合拿地瓜分。据德佑链家统计，今年上半年，典型20家房企有13家在一线城市拿地，拿地金额合计951亿元，占全国拿地总额的53.7%，同比增加了8个百分点。长期扎根三四线城市的典型代表――碧桂园，其官方微信7月24日公布，集团已于7月11日宣布正式成立一线城市事业部，高调回归一线城市。
与此同时，在政策上，国家及地方政府开始偏向于龙头房企，除了大型公共配套由龙头房企以BOT、PPP模式代建外，最明显的就是融资政策松绑偏爱龙头房企。出于分散风险的考虑，银行信贷将会淡出，直接融资将成为未来房企融资主渠道。不管是REITs，还是近期放开的公司债、中期票据，信用等级更高的龙头房企无疑将是主体，这不仅有利于龙头房企获得更低成本的资金，而且也有利于获得类似于险资一样的长线资金。
五、最后看转型红利：龙头房企将首尝转型“头啖汤”
同时，笔者认为，探索行业和企业转型，龙头房企也将最先获得突破和盈利，这将极大地提升估值水平。房地产的下游，一直被认为是房企转型的“蓝海”。经过15年的高速市场化发展，我国已积累了220多亿平方米的存量商品住房，在新增开发空间见顶的情况下，为现有存量住户提供增量服务（如物业管理、社区养老、社区金融等O2O），将成为未来房企盈利主体。近年来，尽管很多房企都在探索，但盈利模式和现金流贡献并不明显。从近期房企转型努力来看，笔者认为，龙头房企将率先转型成功。
作为商业地产领域的龙头老大，万达持有2500万平方米的商业面积、数百万商家和上千万的万达客户，这是其他地产商不具备的“沉睡资源”。借助于万达掌握的信息和数据，向这些客户推送小额和消费贷款、理财产品、旅游产品、影视文化消费品等，将成为万达未来的增长点和盈利点，轻资产转型渐行渐近。近期，万达高调宣传其新四大支柱（商业、文化、金融和电子商务），并为转型在短短半年时间内砸下170多亿元。
同样，物业管理、垃圾处理、社区教育等公共配套，是目前存量社区亟待解决的几大顽疾，也是业主需求的“痛点”和未来房企可观的盈利增长点。近期，万科董事会通过了《关于物业服务市场化发展及建立事业合伙人机制的议案》，万科物业不仅将市场化输出、物业板块也将分拆上市，并通过合伙人的机制做大做强；同时，万科将大力发展微生物技术，探索污水处理和“垃圾围城”下的盈利机会。另外，万科从物业管理入手，延伸到社区教育、社区医疗等社区服务，未来也将以版块的形式独立和分拆上市。
“房地产+互联网”是房企转型的另一个方向，近期，龙头房企进入社区O2O已成潮流。近日，房地产开发企业恒大，携手互联网企业腾讯，强势入主港股企业马斯葛，致力于携手打造全球最大的互联网社区服务商；7月31日，由腾讯、百度和万达合力打造的O2O商城――飞凡电商正式上线，将109个万达广场中的数万商家和消费者带到线上去；万科近期推出V-LINK，并以物业事业化分拆上市，打造物业服务、社区交流与商圈服务平台的O2O闭环商业。
此外，龙头房企新兴业务版块，以分拆和独立上市的形式来转型，也是近期房企转型的方向之一。近期，分拆子公司独立上市，或收购相关领域非上市企业后重组上市，正在成为房企（特别是龙头上市房企）热衷的运作模式。近日，万科以物业分拆上市为契机，建立了事业部（四个区域事业部、四个新业务事业部），除分拆物业外，养老和医疗、物流、酒店和度假等新业务版块，也列入分拆上市的计划；商业地产老大万达，旗下影院和商业地产已分拆上市，新四大支柱――商业、文化、金融和电子商务也将陆续分拆上市。
近年来，在资本运作上颇为了得的恒大，旗下地产和健康已经在港上市，足球、文化和矿泉也均在新三板上市。近期，在整合旗下400多个社区（5000万平方米物业管理面积）的基础上，通过控股社区O2O马斯葛，获得了第三个在港融资平台。此外，分拆上市的行业龙头，还有中海、碧桂园、绿城等，物业管理和酒店是分拆的主体。
六、总结：当前是险资投资龙头房企的最佳时机
1.估值（低）与盈利（高）不匹配
房地产行业长周期下行背景下，资本市场估值已经在底部了。目前，房地产板块平均市净率（PB）降到1.8，而龙头万科和保利的PB分别只有1.4和1.5，隐含未来足够悲观的预期。但是，这与房企盈利能力不匹配。根据2014年数据，在申银万国28个一级行业中，房地产行业的净资产收益率排名第4、销售毛利率排名第2，销售净利率排名第3，营业收入增速排名第5。因此，相对房地产的利润率，房地产行业股票被低估了。
2.转型将提升估值中枢水平
楼市突然由热变冷，2010年房地产市场能否延续去年的疯狂？
回顾去年年底的成交量，北京12月份网上期房签约面积约167万平方米，与上月相比环比增长接近22%，较之去年同期水平同比增长42%，成交创下了年内的新高。上海一手房月度成交229万平方米，同比则继续大幅上涨70%。广州一手住宅成交92万平方米，环比上涨16%，同比增长29%，成交仍然高于本年平均水平。
可以看到，在政府下令遏制房价之后，一线三地房地产市场成交量依然环比上升。但长江证券房地产行业分析师苏雪晶认为，考虑到政策作用于市场的滞后效应和政策强度，成交量减少应该在今年一季度有所体现。
与此相应，亚豪机构统计显示，截至1月12日，2010年北京楼市期房商品住宅累计成交2795套，成交面积29.9万平方米，环比2009年12月同期，北京期房商品住宅成交套数下降了63.6%，成交面积下降了60.4%，楼市成交量出现重挫。
纵观A股市场近期走势，房地产、有色、金融板块均有不错表现。10月下旬以来，以万科A为首的房地产板块成为本轮股市转暖的领涨板块之一。不管是招保万金这样的行业龙头，还是深深房A、银基发展这样的重组型小盘股，都有强势表现。11月中旬，地产股也是不断发力，据大智慧统计显示，11月16日，房地产板块增仓0.05％，资金净流入3.477亿。主力资金净流入明显的股票有苏州高新、金地集团、中粮地产，其中苏州高新主力资金增仓1.42％。
国都证券研究所房地产行业分析师邹文军认为，2009年地产行情在三，季度实现调整，目前呈现震荡上浮趋势，预计在四季度销售、投资数据持续向好的背景下，该板块估值还有望继续提升。不难看出，在大盘经历了第三季度的调整后，市场资金敢于涌入地产板块，与行业抗通胀的特性不无关系。因为在通胀预期下，资金往往急于寻找避险工具，能够对抗通胀、在通胀中获益的行业自然成为市场资金关注的焦点。邹文军指出，正是得益于充裕的流动性和通胀预期，下半年房价仍有进一步向上的空间，地产公司未来盈利可期，这将支持地产股的表现。
多因素共同推动
主要有4大因素共同推动了房地产板块行情。
成交量强力支撑
业内普遍认为，持续回升的楼市成交数据是市场看好房地产板块的重要原因之一。国家统计局公布的1～10月全国房地产行业数据显示，1～10月全国商品房销售面积为6.64亿平方米，同比增长48.4％，商品房销售额3.15万亿元，同比增长79.2％。此外，10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9％，环比上涨0.7％。房价稳中有升，全国商品房需求仍然较旺。对此，邹文军表示，中长期仍然看好房地产板块。从基本面来看，产业需求旺盛，不管是自住、改善还是投资需求，目前供给量远远不能满足。对于房价的决定因素，邹文军认为，长期来讲，不同阶段是不一样的。初期商品房的价格以建造成本作为最重要要素，而发展到一定程度，就到了以市场决定价格的时候，目前的房价有其合理性。
政策或暂不改
而从政策面来看，邹文军认为，基于房地产板块与宏观政策的紧密关系，在未来中国出口没有根本扭转的情况下，政策在大的方向上仍将会以房地产作为拉动内需的主要产业，因此这个行业不会有太大调整，但可能会在诸如政策优惠是否延期，利率优惠如何调整以及契税减免时间等方面出现微调。也有分析指出，1～9月个人按揭贷款占新建商品房销售额的比重不到20％，也显示今年楼市热销利用银行信贷资金的比例并没有大到需要政策压制的程度。另外，加息周期远未到来，较低的基准利率有望保持到明年二季度以后。
地产股业绩不俗
近期各公司三季度业绩报告纷纷，包括S深物业、阳光城、中天城投、国兴地产、万科、金地集团等在内的多家房地产上市公司业绩均有不俗表现。其中s深物业三季度净利润增幅超过6倍；万科三季度实现净利润4.3亿元，前三季度累计实现净利润29.6亿元，同比分别增长101.03％和29.9％；金地集团三季度实现净利润4.8亿元，前三季度实现净利润7.69亿元，同比分别增长338.30％和119.30％。业内分析认为。房地产商的现金流充沛，预收账款大幅度增加使得2010年的业绩确定性较高。未来房地产板块整体盈利增长幅度将超过A股整体增长水平，因此相对于整体A股的溢价会继续上升。
城市化方兴未艾
目前，中国经济处在一个结构性成长的初期，邹文军认为，城市化发展也是看好房地产板块的重要原因之一。他指出，虽然城市化率的发展速度每年都有所提高，但中国城市化水平只有45％，这意味着目前城市人口占到总人口的45％，而以乡村为主要居住地的人口占总人口55％。按照城市化率以每年1.5％的上升速度计算的话，每年进入中国城市的新增人口差不多有2000万左右，这也说明仍需发展房地产行业用以满足住宅需求。
板块估值合理 可逢低买入
对于估值水平，邹文军指出，房地产板块整体估值水平较为合理，目前房地产行业平均市盈率为全部A股的1.43倍，处于历史低位。据WIND统计，房地产行业市盈率2009年为27.12倍，为全部A股的1.23倍，而2010年市盈率也仅为20倍左右。所以，在目前政策预期不明朗，地产板块股价未充分上涨的背景下，建议继续持有，并可逢低买入。
投资思路方面，邹文军认为主要有以下两点：一是注重土地资源优势，选择土地储备比较丰富的公司；二是聚焦城市区位，可选重点城市的核心区，如北京、上海、深圳、杭州这些城市的龙头企业。重点推荐公司主要有保利地产、信达地产、荣盛发展、滨江集团、合肥城建。具体见附表。
理论上，投资性房地产的公允价值是由熟悉房产的买卖双方之间进行房产买卖的价格。在实务中，这个价格通常是由资产评估机构运用评估技术分析市场信息后确定的。但目前，我国的资产评估机机制尚不完善，资产评估师隶属于财政部门、房地产评估师隶属于建设部门，土地估价师隶属于国土资源部门，这就造成了各部门间对房地产公允价值的评估基准的不同，评估权威性不够高等问题。
(二)监管机制不够健全我国的法律没有对会计舞弊的规范条款，缺乏对舞弊责任的明确规定，对应的处罚机制也不够健全。这使得企业可以利用投资性房地产的公允价值对企业利润进行调整来到达舞弊的目的。我国的国家经济监督机构包括证监会、国家财政部门和审计部门，而它们的监管能力是有限的，一些房地产企业利用这些监管漏洞非法牟利，导致投资性房地产信息的不公允和不公开，严重影响了我国房地产行业的健康发展。
二、完善投资性房地产公允价值计量模式的对策
(一)提高投资性房地产的估值技术为提高对房地产地产估值的准确性，就必须首先明确量化房地产价格的标准。相关标准的制定机构应充分考虑该地的经济发展与人们的平均收入情况，根据相关经济信息，采取部分指标作为其量化尺度。再寻找出相似的房地产后，借鉴资产评估中对企业价值进行评估的方法，根据它们之间的不同制定修正系数，以达到提高估值准确性的目的。另外，相关机构还需建立房地产行业统一的市场信息数据网络和数据库。统一的市场信息数据网和数据库能方便企业获取该地区权威完整的信息，使评估人员有了运用估值技术对投资性房地产进行公允价值评估的依据，保证了结果的客观准确性。
