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在研究房屋买卖合同权利转让问题之前,本文先就合同权利转让的一些基本理论问题进行简要地说明。
合同权利转让是指合同债权人通过协议将其债权全部或者部分地转让给第三人的行为。其特征是:第一、合同权利转让是不改变合同权利的内容,由债权人将权利转让给第三人。第二、合同权利转让的对象是合同债权。第三、权利的转让既可以是全部的转让,也可以是部分的转让。合同权利转让的生效有两个条件:第一、权利转让合同成立。第二、债权人将权利转让的事实通知债务人。合同权利转让的法律效力分为对内效力和对外效力,对内效力具体表现为:第一、合同权利由让与人转让给受让人,如果是全部转让,则受让人将作为新债权人而成为合同权利的主体,转让人将脱离原合同关系,由受让人取代其地位。如果是部分权利转让,则受让人将加入合同关系,与原债权人一起成为共同债权人。第二、在转让合同权利时从属于主债权的从权利也将随利移转而发生移转。第三、转让人应当保证其转让的权利是有效存在且不存在权利瑕疵的。对外效力具体表现为:第一、债务人不得再向转让人即原债权人履行债务。第二、受让人不仅取得债权人转让的债权,而且应取得与债权有关的从权利。第三、债务人在合同权利转让时就已经享有的对抗原债权人的抗辩权,并不因合同权利的转让而消灭。2
我国关于合同权利转让的立法例包括《中华人民共和国民法通则》(以下简称《民法通则》)第九十一条和《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第五章的有关规定,其中第七十九条至八十三条专门规定合同权利转让问题,第八十七条规定办理批准、登记等手续问题。
《民法通则》第九十一条规定:“合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的,应当取得合同另一方的同意,并不得牟利。依照法律规定应当由国家批准的合同,需经原批准机关批准。但是,法律另有规定或者原合同另有约定的除外”。该条款没有对权利的转让和义务的转移进行区分,而是将二者作为一个整体看待。合同权利义务的转让含有义务转移的因素,所以需要取得合同另一方的同意,但是如果转让人不承担合同义务(单务合同)或者义务已经履行完毕,其转让合同权利是否需要合同另一方的同意呢?仅就该条文理解,在这种情况下,仍需另一方的同意。同时该条文对合同权利的转让还有一个限制,即转让人转让合同权利义务时不得牟利,这种规定明显带有计划经济体制立法模式的色彩。《合同法》关于合同权利转让的规定“是在对民法通则第91条进行补充的基础上,并借鉴《涉外经济合同法》第26条的有关规定发展而来,它弥补了合同债权债务转让的立法漏洞”。3 因《合同法》关于债权转让的规定比较明确,本文不再详述。
《合同法》未对合同所指向的标的物作动产和不动产的划分,应当理解为只要符合法律规定,不论动产还是不动产,合同权利都可以转让。因此可以讲《合同法》对房屋买卖合同权利转让提供了明确的法律依据。下面就该权利转让所涉及的问题进行分析论述。
二、我国关于房屋买卖合同权利转让的有关规定。
因预售商品房以外的其他房屋买卖合同的权利转让问题并不复杂,本文对该问题不再赘述,下面仅就预售商品房买卖合同权利转让问题进行分析。
预售商品房买卖合同权利转让问题一般称之为预售商品房再转让。对于预售商品房再转让问题有两种截然相反的观点:第一种是反对转让,主要理由是“炒楼花”具有较大的投机性,允许炒楼花可能导致房价上涨,扰乱房地产市场秩序,损害房屋实际使用者的利益,影响国民经济的发展。赞成转让的认为,炒家进入房地产市场进行风险投资,既可以为房地产开发聚集资金,又可以活跃市场,从世界各国房地产交易实践来看,炒家参与房地产市场已经成为成熟房地产市场的主要特点 .4本人赞同第二种观点,商品房再转让形成的原因是多方面的,可能是为了投资,也可能是因其他原因,购买的商品房对预购方已经没有意义,例如预购方移居国外。如果一概禁止转让,则限制了预购方合法权益的行使。5
其实,关于预售商品房再转让问题,我国1995年《房地产管理法》已经作出了规定,该法第五十四条规定:“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定”。因迄今为止国务院尚未作出具体规定,有些学者据此认为预购商品房不能再转让。本人认为该规定是一种委任性条款,即授权国务院对预售商品房再转让制定行政法规,其隐含的意思是预购商品房可以再转让。我们无法想象国务院会制定这样的行政法规:“根据《房地产法》第五十四条的规定,预售商品房不能再转让”。如果预售商品房不可以再转让,那么《房地产法》应当直接作出规定,没有必要再授权国务院制定不可转让的行政法规。所以该条款“实际上是对商品房的预售合同转让的认可”。6
我国最高人民
法院对预购商品房再转让问题有详尽的司法解释。1993年最高人民法院《全国民事审判工作座谈会纪要》(以下简称《1993年座谈会纪要》)规定: “关于转卖预售商品房问题。预购方在预售方实际交付房屋之前,将预售商品房转卖给第三人的,必须符合法规、政策规定。违反法律、政策规定,倒买倒卖预售商品房的,应当认定买卖行为无效。在预售方已实际交付房屋后,预购方将房屋卖给第三人的,可按一般房屋买卖关系处理”。 《1993年座谈会纪要》大体包含这样几层含义:一、预购方可以转让商品房。二、该转让行为必须是在预售方实际交付房屋之前。三、该转让行为必须符合法规、政策规定。四、违法法规、政策规定倒买倒卖预售商品房的行为无效。五、在房屋交付之后预售方转让房屋的,是房屋买卖关系。其中该座谈会纪要未明确解释“转让行为必须符合法规、政策规定”的具体含义,但是根据该段后半部分的规定,违法“法规、政策规定”主要是指倒买倒卖预售商品房的行为。该规定沿袭了《民法通则》的立法本意,这大体与我国当时的经济体制有关。 讨。 一、合同权利转让的基本理论问题。1 在研究房屋买卖合同权 1995年最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》(以下简称《1995年司法解释》)中,对预售商品房再转让问题作出比较详细的规定,为避免不必要的争论,本文全文引用该规定:“七、关于预售商品房的转让问题。28、商品房的预售合同无效的,预售商品房的转让合同,一般也应当认定无效。29、商品房预售合同的双方当事人,经有关主管部门办理了有关手续后,在预售商品房尚未实际交付前,预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人,办理了转让手续的,可认定转让合同有效;没有办理转让手续的,在一审诉讼期间补办了转让手续,也可认定转让合同有效。30、商品房预售合同的预购方,在实际取得预购房屋产权并持有房屋所有权证后,将房屋再转让给他人的,按一般房屋买卖关系处理”。
根据以上规定,可以将预售商品房的债权转让问题归纳为:一、预售商品房合同无效的,预售商品房的转让合同一般也无效。二、该转让行为必须是在预售方实际交付房屋之前,且商品房买卖合同和权利转让合同都办理了转让手续。三、在实际取得房屋产权并持有房屋所有权证后,预购方将房屋再转让给他人的,是房屋买卖关系,而非预售商品房再转让关系。
与《1993年座谈会纪要》相比,《1995年司法解释》对商品房债权转让问题的规定出现了很大变化:一、《1993年座谈会纪要》规定在房屋交付之后预售方转让房屋的,是房屋买卖关系,而《1995年司法解释》强调在实际取得房屋产权并持有房屋所有权证后,预购方将房屋再转让给他人的,是房屋买卖关系。《1993年座谈会纪要》关于这方面的规定有悖于物权理论,因为在房屋交付后预购方并不当然取得房屋的所有权,其转让房屋的行为也不当然都是房屋买卖关系,其中可能仍然包括预售商品房再转让关系。《1995年司法解释》将房屋买卖关系限定在预购方实际取得房屋产权并持有房屋所有权证后的转让范围内。预购方取得房屋所有权证书当然取得房屋的所有权,即便这时房屋还未交付,其再将房屋转让亦当然是房屋买卖关系。二、《1993年座谈会纪要》规定违反法规、政策规定倒买倒卖预售商品房的行为无效,而《1995年司法解释》则强调转让预售商品房应当办理转让手续,将办理了转让手续作为转让预售商品房合同有效的条件。但是,该“转让手续” 是指预购方和预售方的转让手续还是指预购方和受让方的转让手续?该“转让手续”的具体含义是什么?无论该“转让手续”是指什么,决不可能是预购方和预售方向房产管理部门办理房屋产权登记手续,因为如果办理了房屋产权登记手续,预购方已经取得预购商品房的所有权,那么预购方和受让人之间就不存在预售商品房合同权利转让关系,而只存在房屋买卖关系。根据该解释的规定,该转让手续应当包括预购方和预售方、预购方和受让方两个转让手续。那么该转让手续是指什么呢?该解释没有作出进一步的规定,但是根据《房地产法》第四十四条第二款:“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”的规定,该转让手续应当是指预售合同的登记备案手续。同理预购方和受让方的转让手续也应当是预售商品房转让合同的登记备案手续。
2003年最高人民法院又了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《2003年司法解释》),其中第六条涉及登记备案问题。该条规定:“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外”。根据该条规定,预售商品房合同不以办理登记备案手续为合同生效的条件,除非双方当事人另有约定。也就是说《2003年司法解释》对《1995年司法解释》关于预购方转让预售商品房权利的条件进行了修正,即预购方和预售方合同签订的预售商品房买卖合同,如果符合法律规定的条件,则该预售商品房买卖合同生效,而该买卖合同是否登记备案不影响合同的效力。同理,预购方和受让方签订的预售商品房权利转让合同是否备案也不能成为影响转让合同效力的原因。
此外,在商品房已经交付但是尚未办理房屋权属登记时,预购方将购买交付的商品房转让他人的,对该转让的性质如何认定?根据最高人民法院以上司法解释的规定,预售商品房再转让限定在商品房尚未实际交付以前,交付以后的转让问题不适用该解释。登记是房屋所有权变更的公示方式,在房屋未办理登记时,该房屋的所有权仍然属于开发商,那么该转让是否属于无权处分呢?无权处分行为主要包括以下几种情形:出卖他人之物,出租他人之物,未经共有人同意出租、出卖共有物,将他人之物设定抵押、质押等。7 从表面上看,该转让属于无权处分,但是仔细推敲起来就会发现这种理解存在问题:房屋未交付以前,预购方转让合同权利只要通知预售方,该转让合同即对预售方发生法律效力,但是按照无权处分处理,预购方转让房屋必须经过预售方追认,该转让合同才能生效,这种结论让人觉得不可思议。其实,按照合同权利转让理论,除不得转让的情形外,预购方可以将其对预售方享有的权利转让给第三人,此时预购方转让的是房屋买卖合同中请求预售方协助办理产权的权利。因此,在商品房已经交付但是尚未办理房屋权属登记,预购方将购买交付的商品房转让他人,其法律性质仍然属于合同权利转让问题,只是该转让不适用最高人民法院关于预售商品房再转让司法解释的有关规定,而应当适用《合同法》关于合同权利转让的一般规定。
三、房屋买卖合同债权转让的法律适用问题。
在理论界和实务界有一种观点,认为未取得权属证书的房屋,无论是房屋所有权还是债权都不得转让,因转让而签订的合同都是无效的。其法律根据是《房地产法》第三十七条,该条规定:“下列房地产,不得转让:…(六)、未依法登记领取权属证书的…”。
这种观点对法律的理解有失偏颇。根据有关法律规定,至少有三种“未依法登记领取权属证书”的房屋也可以转让:
第一是房地产开发商出卖现房的情况。根据2001年6月1日国务院颁布实施的《商品房销售管理办法》,其第七条规定:“商品房现售,应当符合以下条件:(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;(三)持有建设工程
规划许可证和施工许可证;(四)已通过竣工验收;(五)拆迁安置已经落实;(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;(七)物业管理方案已经落实”。从以上规定可以看出,开发商不需要办理产权初始登记手续,可以直接将现房出卖给买受人。也许有人会提出,《房地产法》第三十八条规定:“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书”。那么如何解释“转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书”的规定和《商品房销售管理办法》第七条的规定之间的矛盾呢?实际上,二者之间不存在竞合问题,理由为:《房地产法》第三十八条规定的转让是指转让以出让方式取得的土地使用权,如果转让已经有建成房屋的土地使用权时该房屋应当具有所有权证书,一般情况下,买受人应当是具备房地产开发资格的法人。而《商品房销售管理办法》第七条规定的转让是商品房(现房)的转让问题,而非单纯的土地使用权转让,对买受人的条件没有限制。此为“未依法登记领取权属证书”的房屋也可以转让的情形之一。 第二是开发商预售商品房的情形。所谓预售商品房是指“房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或者房价款的行为”。 8因为是预售正在建设中的商品房,房屋还未建成,开发商不可能取得房屋权属证书,但是开发商却可以转让该未建成的房屋。同时,开发商在预售商品房时有一部分房屋未卖出,但是房屋已经建成,开发商同样不需要取得房屋权属证书,其可以凭原商品房预售证书继续转让该已建成房屋。此为“未依法登记领取权属证书”的房屋也可以转让的情形之二。 第三是无权处分情形。无权处分是指无处分权人处分他人财产,并且与相对人订立财产转让合同。《合同法》第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”。对该条款的效力,我国法律界的通说为“效力待定”。也就是说,即使出卖人出卖他人房屋并也不当然导致合同无效,经房屋所有人追认或者出卖人订立合同后取得处分权的,该是房屋买卖为有效。此为“未依法登记领取权属证书”的房屋也可以转让的情形之三。
以上三种均为出卖人在未取得房屋权属证书的情况下可以转让房屋的情形,只是第三种情形受到一定的限制,即无处分权的人处分他人房屋,未经房屋所有人追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权的,该合同无效。至少排除这三种情形之外,其他房屋在未取得房屋权属证书时不得转让,例如自然人、法人自建的房屋,在未取得房屋权属证书时不得出卖。
按照这种逻辑思路,可以得出买受人与出卖人(可以是开发商,也可以是开发商之外的自然人、法人或者其他组织)签订房屋买卖合同,在未办理房屋权属变更登记手续之前,买受人对出卖人享有的权利包括:接受房屋和要求出卖人协助办理房屋权属登记手续;与此相对应,出卖人的义务包括:交付房屋和协助办理房屋权属登记手续。买受人可以将对出卖人的上述请求权全部或者部分转让给第三人(受让人)。此时,因房屋尚未办理过户手续,房屋所有权仍然属于出卖人,所以买受人转让的只能是房屋买卖合同的权利(请求权),而不是房屋所有权。在这种情况下,该权利的转让问题应当适用《民法通则》第九十一条和《合同法》关于合同权利转让的规定,同时由于《合同法》对《民法通则》有关权利转让问题进行了修正(转让权利只需通知出卖人,该权利转让合同即对出卖人发生法律效力),根据“特别法优于普通法”的原则,关于转让合同权利问题应当适用《合同法》的有关规定(预售商品房再转让问题还应当适用最高人民法院有关的司法解释)。
四、与房屋买卖合同权利转让有关的其他法律问题。
(一)、买受人转让合同权利是否还应当交纳契税和契税的缴纳对转让合同效力的影响。
根据我国税收征收方面的法律规定,房屋买卖合同的买受人应当按照房屋买卖的成交价格交纳契税。如果在只有买卖合同的双方当事人的情况下,契税的纳税人只能买受人当无异议。在房屋买卖合同权利转让中,应当由哪一方缴纳契税?未缴纳契税是否导致该权利转让合同无效?
对这个问题在理论界和司法实务界有两种截然对立的观点:一种认为,买受人和出卖人都应当缴纳契税,即先由买受人缴纳契税取得房屋权属证书后,再由受让人缴纳契税取得买受人的房屋权属证书。如果买受人未缴纳契税,应当认定该权利转让合同无效。另一种观点认为,契税应当由受让人交纳。如果买受人和出卖人都缴纳契税,结果是人为地制造了两次买卖、两次税费,无法实现社会效益的最大化。9
本人同意后一种观点,除该观点的理由之外,还有如下理由:
第一、《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定:“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳契税”,其第四条规定:“契税的计税依据:(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,为成交价格;……”,《中国人民共和国契税暂行条例细则》第七条规定:“条例所称房屋买卖,是指房屋所有人将其房屋出售,由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为”。根据以上规定,契税的纳税人应当是房屋买卖合同的买受人,即买受人为房屋权属的承受人。买受人是否成为契税的纳税人应当区别二种情形:第一是买受人将合同权利部分转让给受让人,买受人不退出原房屋买卖合同,买受人和受让人共同对出卖人享有权利,是该房屋的共有人,也是房屋权属的共同承受人,契税当然由二者共同缴纳。第二是买受人将合同权利全部转让给受让人,买受人退出原房屋买卖合同,受让人单独对出卖人享有权利,是房屋权属的承受人,契税由受让人缴纳,因买受人已退出原房屋买卖合同,其不应当再承担契税的缴纳义务。从另外的一个角度分析,可以将契税的缴纳看作是取得房屋权属证书的对价,买受人没有取得房屋权属证书,当然不需要缴纳契税。如果买受人缴纳契税,则其取得房屋权属证书,此时的转让行为是房屋买卖关系,而不是合同权利转让关系。
第二、如果认为因买受人未缴纳契税则权利转让合同无效,那么出卖人未缴纳土地增值税也同样会导致合同无效。这就象我们去超市购买商品,因销售者没有交纳税款而导致买卖合同无效一样荒谬无比。纳税与否是纳税人和税收征收机关之间的税收征收关系,该法律关系属于税法的调整范围,而买卖合同以及权利转让合同是民事关系,二者之间没有任何原因和结果关系。
第三、无论《民法通则》和《合同法》,还是最高人民法院的相关司法解释,都承认房屋买卖合同权利可以转让,并且都没有将买受人缴纳契税作为房屋买卖合同权利转让生效的要件。其实,不交纳契税并不代表买受人可以不交纳其他税费,其还是应当按照税收法律的规定交纳所得税等其他税费。
因此,房屋买卖合同权利转让,转让权利的买受人不应当缴纳契税。同时,无论是买卖合同的当事人,还是权利转让的当事人,契税或者其他税费是否缴纳都不是合同是否成立或者生效的要件。
(二)抵债房屋的再转让问题。
在房地产开发活动中,以房抵债的现象非常普遍。开发商由于资金紧张或者为避免流动资金的大量占用,往往要求施工方垫资施工,待房屋建成后以房屋折价抵顶工程款。在这种情形下,实际存在两种法律关系:
建筑工程施工合同关系和房屋买卖合同关系。因建筑工程施工合同与本文主旨无关,故仅论述房屋买卖合同关系。 以房抵债的法律性质为房屋买卖关系,即开发商以建成房屋折价作为给付施工方的工程款,施工方以开发商欠其的工程款作为购买房屋的对价。建设部《城市房地产转让管理规定》第三条也对此作了明确规定:“本规定所称房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。前款所称其他合法方式,主要包括下列行为:……(四)以房地产抵债的;……”。 施工方为了使房屋变现,就需要转让该房屋,这种转让分为两种情形:一是施工方在取得房屋权属登记证书后再转让房屋,该转让应当为房屋买卖关系。二是施工方与第三人达成房屋买卖协议,由施工方将该抵债房屋转让给第三人,第三人将房屋价款给付施工方。第一种方式需要缴纳契税和其他税费,为减少变现成本,施工方大多采取第二种方式变现。>
如何确定施工方转让行为的法律性质?开发商和施工方以房抵债协议为房屋买卖关系,则开发商承担的义务为交付房屋和协助办理房屋产权手续,施工方享有的权利为接受房屋和要求开发商承担协助办理房屋产权手续。因施工方尚未取得房屋权属证书,其与第三人签订的转让协议实际上转让的仍然是对开发商享有的权利,即该转让为合同权利转让。同时由于该房屋已经建成,所以该转让行为应当适用《合同法》关于权利转让的规定。
由于施工方不具有房地产开发资格,其与第三人达成协议后,再由开发商和第三人签订正式的商品房买卖合同,并出具发票等办理房屋权属登记所需的手续。如果开发商和施工方以房抵债协议约定的房屋价格、施工方和第三人权利转让合同约定的房屋价格、第三人和开发商签订买卖合同的房屋价格相同,例如三个合同的房屋价格分别为100万元,权利转让问题不会产生任何异议。但是施工方为尽快使房屋变现,往往会降价销售房屋,例如开发商和施工方以房抵债协议约定的房屋价格为100万元,施工方和第三人权利转让合同约定的房屋价格80万元,最后第三人和开发商以80万元签订商品房买卖合同,此时存在一个问题:合同权利转让是指不改变合同权利的内容,由债权人将权利转让给第三人。最后一个合同改变了第一个合同的内容,这种改变是否影响权利转让的性质?施工方转让合同权利的完整流程是,开发商和施工方签订商品房买卖合同,工程款为房屋价款,其后施工方再和第三人签订权利转让合同,施工方收取第三人给付的对价,最后施工方通知开发商。因该流程比较烦琐,施工方往往在和第三人或者包括第三人和开发商达成初步的房屋买卖协议后(可能是口头的,也可能是书面的),由开发商和第三人签订正式的商品房买卖合同,第三人不需要按照合同约定向开发商交付房款,因其已经将房屋价款交付给了施工方。同时因该房屋已经由施工方交付给第三人,该第三人就享有要求开发商出具办理房屋权属登记各种手续的权利。从该层面上分析,最后一个合同只具有形式上的意义,或者说该价格仅为缴纳契税而确定的成交价。但是无论如何,施工方的转让行为仍然为权利的转让,我们权且称之为“简化的权利转让”。
(三)、《合同法》第八十七条的具体含义。
《合同法》第八十七条规定:“法律、行政法规规定转让权利或者转移义务应当办理批准、登记手续的,依照其规定”。具体到房屋买卖合同权利转让问题,“办理批准、登记手续”的含义是指受让人办理房屋权属登记手续还是房屋买卖合同权利转让合同应当办理登记手续?如果是转让合同应当办理登记手续,那么未办理登记手续是否影响该合同的效力?
根据该条款“转让权利或者转移义务应当办理批准、登记手续”的规定,该“批准、登记手续”显然是指转让合同的批准、登记手续,这种理解应无异议。
关于房屋买卖合同权利转让登记问题,只有《1995年司法解释》第二十九条作出规定,但是该司法解释即不是法律(狭义的法律),也不是行政法规,同时该司法解释只适用1995年1月1日以前发生的房地产纠纷案件,而不适用1995年以后的案件,再者法律、行政法规对房屋买卖合同权利转让是否需要登记都没有作出规定。本人认为,房屋买卖合同债权转让不需要办理登记手续,或者至少说现在不需要办理登记手续。因此,未办理登记手续不影响转让合同的效力。
五、结论。
(一)、我国法律和司法实践都承认房屋买卖合同权利可以再行转让,权利转让包括预售商品房再转让和其他房屋买卖合同权利转让。
(二)、预售商品房再转让。
转让的条件是:(1)、预购方和预售方签订的预售商品房买卖合同合法有效。(2)、预购方和受让方签订的预售商品房债权转让合同合法有效。(3)、预售商品房债权转让合同应当在预购方还未取得房屋产权证书之前签订。(4)、预购方向预售方履行了通知义务。
(三)、特殊的权利转让合同。(1)、转让已经交付但是尚未办理权属登记的商品房。(2)、转让尚未办理权属登记的抵债房屋。该二种情形均属于合同权利转让,适用《合同法》关于权利转让的一般规定。
一、预售商品房再转让的概念、性质、必要性
预售商品房再转让是指预购人在与预售人（房产开发商）签订预售合同后，再将其购买的预售房屋转让给第三受让人的交易行为。从字面上分析预售合同中至少涉及预售方和预购方两个主体，那么再转让就应该有弱势预售人的再转让和预购人的再转让，但出于对预购人在合同关系中的天然地位考虑，为降低受让人最终成功获得房屋的风险，同时根据《商品房销售管理办法》第10条规定禁止开发商将房屋一房多卖。在此有必要将再转让行为仅仅限定为预购人的再转让行为。
预售商品房再转让的法律性质实为预售合同中预购人权利的性质。依照预售合同理论，预购人在同预售人签订预售合同后，获得的权利是要求预售人在房屋建成后，将房屋交付并将产权转移给预购人，即对房屋未来所有权的期待权。关于这一点法学上有两种理论：
1、认为是一种物权。预购人与开发商签订预购合同后，他享有的是对将来建成房屋的所有权的一种期待。换句话说就是开发商得在房屋竣工后，将房屋交付给预购人，并为他办理产权将所有权转移给预购人。而这种期待权逐步向所有权发展，最终成为所有权，
2、认为是债权。这种观点认为预售合同签订后，由于合同的标的（房屋）还未建成，或还未办理初始登记，没有取得产权证，此时预购人期待权的实质是对该房屋未来一定时间内所有权转移于自己的请求权。而此权利的义务主体是特定的即预售人，是典型的相对权，其内容也是要求一定给付，隶属于债权。
本文认为应将预购人通过预售合同所享有的权利认定为债权，即上文的第二种观点。
二、预售商品房再转让的必要性
（一）预售商品房再转让的合法性分析
1、预售商品房再转让是“法无禁止即自由”原则的体现。目前，我国没有一部法律性质的文件明文禁止预售商品房的再转让。
2、《合同法》允许转让。预售商品房的再转让实则为在不变更合同内容的情况下的合同主体的变更，由预购人将预售合同中的权利义务转让给第三人，第三人享有合同权利并履行义务。那么既然是合同变更的一种就自然应由合同法来调整。
（二）预售商品房再转让的合理性分析
1、预售商品房再转让是民法意思自治原则和契约自由精神的体现。依据民法中的意思自治原则和契约自由精神，只要双方意思表示真实一致，在不侵犯第三人和公共利益、不违反相关法律法规禁止性规定的前提下，当事人可以自由订立合同，该合同应受法律认可。预售商品房再转让属于平等主体间的民事行为，只要预购方与受让方基于真实意思表示，接协商一致，不违反禁止性法律规定就可以转让，不允许再转让显然有违这两项原则。
2、预售商品房再转让是现实的需要。之所以限制预售商品的再转让是因为近期楼市异常火爆，房价高居不下。这种现象已经成为重大的社会问题，有关部门认为这是由于大量的炒房行为造成房价一路飙升，所以采取限制转让。殊不知引起高房价的最根本原因是由于房屋市场的供不应求和公众对于房屋传统消费理念的不科学。现实中有人基于盈利目的，投机炒房，可也有很大部分的人由于失业无力支付房贷、迁居等方方面面的原因需要去转让，若是禁止很有可能使他们陷入困境，那么他们的利益又该如何去保护？
3、预售商品房再转让是市场的合理现象。炒房是一种以盈利为目的投机行为，但在市场经济这个大背景下，适度合理的投机行为是应有的现象，就如股票交易一样，也是一种投资行为，能为房地产市场起到融资作用，又为投资者带来收益，且预售商品房其本身的特性就是商品，而商品自然是要自由流通的。我国现在正致力于建设完善的社会主义市场经济体制，允许预售商品房再转让，可以推动市场经济的成熟化发展，完善房地产二级市场的发展。
综上所述，预售商品房再转让的存在既合法合理、又适应现实的需要，应允许其自由转让。
三、我国预售商品房再转让制度存在的问题以及对再转让制度的建议
（一）我国预售商品房再转让制度的法律现状
我国现行调控房地产关系的法律法规对商品房预售再转让的价值选择和定位上一直保持谨慎的立法态度，没有直接的立法规范。迄今为止国务院对此仍没有出台任何一个明确的规定。目前对于预售商品房能否转让，实践中的做法差异极大。各部门各地方对预售商品房转让的认识不统一，且出于不同的考虑采取各相迥异的做法，甚至同一地区对于再转让这一相同行为制定出前后不一甚相矛盾的规定，导致我国预售商品房转让市场处于混乱、无序状态。
（二）我国预售商品房再转让制度存在的问题
缺乏一个统一性的法律规定。各种规定多以部门规章，地方性法规或规章
出现，效力层次不高；各部门各地方多头立法，甚至是重复立法且规定不一。由于认识上的不统一，各部门从自己的管辖范围出发，针对同一问题做出迥异的规定，特别是土地管理局、建设部、房产局等这些与房屋有关的部门，往往会从自己管理权限出发制定出多个法律制度和操作程序，而这些规定间就难免会发生冲突抵触；
（三）对再转让制度得建议
修改《城市房地产管理法》在法规中明确预售商品房再转让的条件和程序。建立房产交易信息系统。完善预售商品房再转让的税收制度。
预售商品房再转让是房地产市场发展到一定阶段的必然产物，它的出现为预购人转让所购预售房屋提供了可行的办法，增加购房者的购房渠道，是当事人利益需求之所在，我们完全可以通过一个完善的制度体系来兴利除弊，实现预售商品房再转让本身的真正价值。
2002年5月间，曾某向法院提起诉讼，认为王某对所转让的房屋尚未取得房产证，双方的转让合同无效，要求王某返还35600元购房款。王某答辩称，虽然该房尚未办理房产证，但是房屋已交付，转让合同已大部分履行，曾某悔约没有法律依据，请求驳回其诉讼请求。
审判
法院经审理认为，原告曾某与被告王某之间的房屋转让是在平等、自愿的基础上达成口头协议，后又变更补充了协议内容，约定了被告王某办理土地使用权转让手续的期限，在此基础上被告写给原告一张欠条，该欠条实为附解除条件的权利义务关系，后被告在约定期限内办理了土地使用权转让手续，双方据欠条形成的债权债务也随之解除。自原、被告在口头订立房屋转让协议之始，双方均着手在履行协议内容，特别是原告主动给付被告购房款、出租房屋等，表明其已实际行使了对该房的占用使用权。由此可以认定双方的房屋转让协议已成立且大部分履行，原告反悔没有法律依据。据此，法院判决驳回原告的诉讼请求。
评析
本案是一起房屋转让合同受让方反悔而要求出让方退款的合同纠纷，原、被告双方自第一次口头约定转让房屋协议起，共有三次对转让事项进行协议，第二次协议修改了第一次协议，第三次协议对第二次协议内容进行了补充，即出让方立具的欠条属于附解除条件的合同，自条件成就时，基于欠条形成的债权债务关系也随之消除。案情虽然复杂，涉及合同法律关系也较多，但是这些合同法律关系相对较好把握，而本案比较关键且难于把握的法律问题是：尚未取得房产证的房屋能否转让？
我国《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该条文把尚未取得房产证的房屋规定在禁止转让之列。然而，这项禁止性的法律规定却不能适用本案当事人之间的房屋转让纠纷，主要理由如下：
首先，从物权变动原因来看，转让合同是物权变动的原因，而登记是确定物权变动的效力。不登记只产生所有权的转移不得对抗第三人的效力，并不排斥转让合同的成立和效力。一般情况下，房屋转让登记是对原户主变更为新户主即受让方。如果所转让的房屋尚未进行权属登记，此时还没有户主，因此，要进行户主的新旧变更也无从谈起，这也许是《城市房地产管理法》中规定的未取得房产证的房产不得转让的原因之一。
一、案例介绍
2000年12月， 江苏黄海大有公司注册资本总额为580万元。企业职工出资232万元，大有工厂的投资人黄海农场出资348万元， 占总股本60%， 其中房屋出资作价215 万余元， 但该房屋一直没有办理过户手续。显然， 黄海农场对大有公司以房屋出资属于以非货币财产出资，但黄海农场没有办理出资房屋的过户手续， 不符合《公司法》的相关规定。黄海农场的出资行为存在法律上的瑕疵， 构成出资瑕疵。2003年9月30日， 江苏省棉麻公司借给大有公司棉花收购资金400 万元。2003年10月27 日，大有公司书面承诺将其尚欠借款本金190 万元及利息在2003年12月20日前归还给江苏省棉麻公司。2004年6月28日， 省棉麻公司诉至江苏省南京市中级人民法院， 请求判令：1.大有公司偿还借款本金190万元及利息；2.黄海农场在投资没到位的215万余元范围内对大有公司不能偿还的债务承担赔偿责任。江苏省南京市中级人民法院审理后认为， 双方的借款合同是双方当事人的真实意思表示， 内容不违反法律法规的强制性规定， 对双方当事人均有约束力。对省棉麻公司要求大有公司偿还借款190万元及利息的诉讼请求， 应予支持。黄海农场对出资的房屋未办理过户手续， 在法律规定的合理期限内亦未能办理过户手续，应承担相应的法律责任。江苏省南京市中级人民法院判决：大有公司于判决生效之日起10日内向省棉麻公司支付欠款本金190万元及利息，黄海农场在大有公司不能偿还上述第一项款项时， 在其投资不到位的215万余元范围内承担清偿责任。
黄海农场不服一审判决，向江苏省高级人民法院提起上诉。黄海农场将174万元股份转让给A公司，要求A公司也承担在174万元范围内的赔偿责任。江苏省高级人民法院审理认为：首先，黄海农场以价值215万余元房屋出资没有到位。虽然该房屋一直由大有公司实际占有使用， 但并未办理过户手续， 大有公司对该房屋没有法律上的处分权，不能作为其对外偿债担保财产，故不能认定黄海农场以价值215万余元房屋出资到位。黄海农场应当在未过户的出资房屋价值215万余元范围内对大有公司的债务承担清偿责任。其次，转让方黄海农场在股权转让时，对受让方A公司隐瞒了其真实出资情况，A公司是善意受让人，可以欺诈为由请求撤销股权转让合同，不与黄海农场对省麻油公司的债务承担连带赔偿责任。股东对公司的出资义务系法定义务，不因股份转让而相应免除出资不到位的股东对公司的法定补资义务，出资不到位的股东对公司的债务应当在出资不到位的范围内承担清偿责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，江苏省高级人民法院判决驳回上诉， 维持关于黄海农场在其投资不到位的215万余元范围内承担清偿责任的原审判决。
二、案例分析
本案涉及到瑕疵出资股东和瑕疵股权转让后转让方和受让方应如何承担公司债务的法律责任问题。本案的焦点有四个。第一，黄海农场出资是否存在瑕疵？第二，出资瑕疵的股东（黄海农场）将其股权转让能否免除其出资瑕疵的法律责任？第三，转让方（A公司）是否应该承担相应的法律责任？第四，在承担责任方面应如何承担？
（一）关于本案的瑕疵出资问题分析
股东出资瑕疵，是指公司股东完全不履行出资义务、未完全履行出资义务或者不适当履行出资义务的情形。股东出资瑕疵直接导致法人财产的减少，大大增加了其它市场主体与之交易的风险，使债权得不到充分的财产担保。
股东出资瑕疵的表现形式有以下几种：（1）虚报注册资本。是指出资人申请公司登记时，使用虚假证明文件或者其他欺诈手段，虚报注册资本，欺骗公司登记主管部门并取得公司登记。（2）出资不实。即股东以实物、工业产权、非专利技术、土地使用权出资时，其评估价额高于其本身价额的情形。（3）虚假出资。是指公司的发起人股东在设立公司的过程中，未交付货币，或未转移其出资的财产权，形式上出资，但实质上并未出资的情形。（4）抽逃出资。即股东在公司成立后将所缴出资暗中抽逃但表面上仍然以原出资额出资并具有股东身份。
本案中黄海农场在对大有公司出资时，其固定资产净值出资348万元，其中房屋出资作价215万余元， 但该房屋一直没有办理过户手续。显然， 黄海农场对大有公司以房屋出资属于以非货币财产出资， 黄海农场应当依法办理其出资房屋的权属转移手续， 将出资房屋的房产证由黄海农场名下过户到大有公司名下，但黄海农场没有办理出资房屋的过户手续，不符合《公司法》的相关规定。黄海农场的出资行为存在法律上的瑕疵， 属于虚假出资。
（二）出资瑕疵股东的股东资格分析
股东身份的认定，应当以公司章程、股东名册或者工商登记为依据。公司应按公司章程和股东名册认定股东资格，社会公众应按工商登记认定股东身份。确定某人是否享有股权，主要审查是否公司章程或者股东名册上有记载，而不是审查其是否出资，这是世界各国公司立法的通例。出资瑕疵肯定会影响股东的权利，出资瑕疵的股东与足额出资的股东应享有不同的权利、承担不同的义务。但是，出资瑕疵股东既然记载在股东名册或工商登记，就应享有一定的权利、承担一定的义务，而不应否认其股东的身份。股权转让的实质是股东资格或者股东身份的转让。因此，出资瑕疵的股东仍然有权将其有瑕疵的股东资格或者股东身份转让给第三人。
就出资瑕疵股东而言，可以根据不同的情形认定其是否具有股东资格：
1.出资瑕疵严重，导致公司法人主体资格消灭的情形。按照《公司法》第一百九十九条的规定，具有虚报注册资本等行为，情节严重，导致撤销公司登记或者吊销营业执照的后果，使公司解散，法人主体资格消灭。在此情况下，股东资格当然不复存在。
2.出资瑕疵未达到导致公司法人主体资格消灭的程度。即使股东存在未出资或出资后又全部抽逃的严重行为，只要出资瑕疵股东仍具备取得股东资格的形式条件，则应当认定该股东仍具备股东资格，只是应当依法承担补足出资等法律责任。但为了平衡利益，应本着权利与义务对等原则，对瑕疵出资股东的股权应给予一定的限制。
本案中黄海公司是大有公司的大股东，其出资形式是以房屋出资，属于以非货币财产出资， 黄海农场应当依法办理其出资房屋的权属转移手续， 将出资房屋的房产证由黄海农场名下过户到大有公司名下， 但黄海农场没有办理出资房屋的过户手续，黄海农场的出资行为构成瑕疵，但是这不影响其股东的身份，其名字记载于公司章程中，只是对其股权给予一定的限制，还有就是应当依法办理房屋过户手续。
（三）股权转让合同效力问题分析
《公司法》对出资瑕疵的股权转让问题没有规定。对出资瑕疵的股权转让合同效力的认定，应适用《合同法》总则和买卖合同分则的相关规定。此种瑕疵是否会影响股份转让合同的效力，应当具体分析：
1.受让人不知道股权出资瑕疵的合同效力
我国《公司法》对于出资瑕疵的股东规定了相应的出资违约责任和其他法律责任，而不是否认其股东资格。根据《合同法》的规定，当事人因为受到欺诈或胁迫，导致其意思表示不真实的，有权请求撤销合同。转让人转让股权时， 对受让人隐瞒了其真实出资情况， 受让人以欺诈为由请求撤销股权转让合同的， 人民法院应当予以支持。合同法规定撤销权的除斥期间是一年。因此， 自签订股权转让合同之日起超过一年未行使的， 不得行使撤销权。如果受让人知道后不愿意撤销合同，则转让合同的效力应得到确认。
2.受让人明知股权出资存在瑕疵的合同效力
转让人与受让人签订股权转让合同时，将出资瑕疵的事实告知受让人，或者受让人知道或者应当知道出资瑕疵的事实，仍然接受转让人转让的股权，则不再适用《合同法》关于可撤销合同的规定，应认定股权转让合同有效，不能撤销。受让人应当就出资瑕疵承担补足出资的责任。
本案中黄海农场与A公司在进行股权转让过程中，A公司对黄海农场瑕疵出资行为不知，A公司是善意受让人，其可行使撤销权，但本案中没有交代A公司是否行使了撤销权，所以可以认定本案中的股权转让合同是有效的。
（四）在股权转让有效的前提下，转让人与受让人应如何承担相应的法律责任问题探析
1.出资瑕疵的股东转让股权后，不能免除其出资瑕疵的法律责任
瑕疵出资的股东转让股权后，能否免除其瑕疵出资的法律责任，在具体的法条上没有规定，但是笔者认为，瑕疵出资的股东股权转让后不能免除其瑕疵出资的法律责任。《公司法》第二十八条第二款规定：“股东不按照前款规定缴纳出资的，除应当向公司足额缴纳出资外，还应当向已按期足额缴纳出资的股东承担违约责任。”从这条规定可以看出瑕疵出资股东不管其是否转让股权，对公司都应当承担补足出资的责任。还有就是在具体的司法实践过程中，我国司法实践选择了瑕疵出资股东不因股权转让而免除其瑕疵出资的法律责任的司法价值取向。
从上面的分析可以看出，如果允许因股权转让而免除该瑕疵出资股东的法律责任，那么对公司、债权人、其他股东都会有很大的影响。而且也会纵容这种股东不履行出资义务的行为。这显然是违反法律的本意。所以本案中的黄海农场将其股权转让不能免除其出资瑕疵的法律责任。
2.出资瑕疵的股东转让股权后，受让人是否应与转让人共同承担法律责任
在确认瑕疵股权转让有效的前提下，出让人与受让人如何承担因出资瑕疵而产生的责任，学界和司法界存在不同的观点。具体来说主要存在以下四种看法：
（1）转让股东完全承担责任说。即转让股东尽管在转让股权后不是公司股东，但公司设立时的投资义务是法定义务，不因股权转让而免除，故转让股东应完全承担瑕疵出资责任。
（2）受让股东完全承担责任说。即受让人受让股权后，就替代转让股东成为目标公司的股东，受让人应完全承担瑕疵出资责任，不论是否受到欺诈。
（3）转让股东和受让股东承担连带清偿责任说。即瑕疵股权转让合同有效，转让股东和受让人应在出资瑕疵的范围内向相关利害关系人承担连带清偿责任。如果受让人受欺诈，受让人在向债权人承担清偿责任后，有权向转让股东追偿，或者向法院提起合同撤销或者变更之诉。这种观点体现了保护善意第三人合法利益和维护商事交易安全的理念，但对受让人过于严苛，对各方当事人的利益保护不均衡。
（4）根据受让股东善意与否确定瑕疵出资责任说。即如果受让人明知或应知股权存在瑕疵仍接受，则受让人应与转让人承担瑕疵出资的连带责任。因为受让人是恶意受让人。但如果转让人转让股权时，对受让人隐瞒了其真实出资情况，受让人以欺诈为由请求撤销股权转让合同的，人民法院应当予以支持。这时在责任承担方面的规定也是不一样的，这时由瑕疵出资的股东自己承担责任，受让人不承担任何责任，因为受让人是善意受让人。
以上四种说法都具有合理性，但是综合考量，再加上司法实践中的具体做法，笔者更倾向于第四种学说，即根据受让股东善意与否确定瑕疵出资责任说。该说更具合理性，一方面其体现出转让股东应就其出资瑕疵问题承担责任的正确思路；另一方面又强调尊重客观事实，主张在查明受让人真实意思的基础上，对受让人应否承担以及如何承担前述责任进行区别处理。
具体到本案，黄海农场不服一审判决， 向江苏省高级人民法院提起上诉。要求股权转让后的A公司也向省棉麻公司承担相应的赔偿责任，主张两个公司承担共同连带责任，但是江苏省高级人民法院判决驳回了其上诉， 维持了原审判决。可见我国司法实践选择了根据受让股东善意与否确定瑕疵出资责任说的价值取向。在本案中，受让人A公司不知道黄海农场出资不实的情况，是善意受让人，虽然股权已经转让给A公司，但是其与黄海农场不共同承担对省棉麻公司的赔偿责任。
三、案例启示
承租权转让则是指承租人在租赁期间，将房屋承租权转让给第三人，即承租人与房屋产权人的本租合同解除，承租人由此退出租赁关系，转而由受让承租权的第三人与房屋产权人建立新的租赁合同关系。
其次，从法律行为有效的前提条件来看，承租人无论是转租房屋，还是转让房屋的承租权，均需取得出租人的书面同意，但在书面同意的表现形式上略有不同。转租中一般有两种形式，一是在本租合同中已经约定了承租人可以转租的条款，二是出租人在本租合同之外另行出具的同意书。而承租权转让在法律性质上属于合同一方(承租人)对于合同权利、义务的概括转让，通常不会在合同中先行约定，只能另行取得出租人出具的同意书。
第三，从违反上述前提条件(即承租人没有取得出租人的书面同意)的法律后果来看，转租中，出租人可以直接解除与承租人之间的本租合同;而承租权转让中，出租人只有权宣告承租人将承租权转让给第三人的行为无效。但无权以此为由解除他与承租人之间的本租合同。
第四，转租中，转租合同对于本租合同具有附随性。具体表现在：1、房屋转租期间，本租合同发生变更，影响转租合同履行的，转租合同应当随之变更;2、房屋转租期间，本租合同解除的，转租合同应当随之解除;3、转租合同约定的租期最后时限，不得超过本租合同中约定的最后租期。而承租权转让后，由于承租人退出本租合同，第三人与出租人建立租赁关系时，可以不受已经终止的本租合同的约束，重新设定双方的权利义务关系。
身份证号：
住址：
联系电话：
受让方委托人（以下简称乙方）：
身份证号：
住址：
联系电话：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，经自愿协商达成一致，甲方将自己合法拥有的一套房屋转让给乙方，双方就房屋转让相关事宜达成以下合同条款，以资共同遵守：
第一条 转让房屋的基本情况
转让房屋（以下简称该房屋）位于南宁市瑞和家园5号楼2单元1703号，建筑面积94平方米（包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台及其附属设施）。
第二条 转让价格
双方商定该房屋转让成交价为人民币伍拾贰万元整（￥520000.00）。具体情况说明如下：
该房屋原《房屋买卖合同备案证明》备案号为 ，原购房款肆拾伍万元整，甲方已向房地产开发商支付完毕，转让乙方另加转让费柒万元整，合计房屋转让总价款项为人民币伍拾贰万元整。
第三条 付款方式
甲方自行完成该房屋撤案手续，并协助乙方与房地产开发商（按原购房款肆拾伍万元整）签订购房合同书（实为更名），待房地产开发商将该房屋更名到乙方名下之日起三个工作日内，乙方按照甲方提供的开户银行 、户名 、帐号 ，通过银行转帐方式，一次性付清购房款伍拾贰万元整给甲方，乙方不再向房地产开发商支付购房款。
第四条 甲方的承诺保证
甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍。
甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利，本合同签订前该房屋购房款、物业管理费及其他应当交纳的费用已全部交清，如有尚未交纳或拖欠的费用，由甲方全部承担。
第五条 甲乙双方需遵守本合同约定，本合同在履行过程中发生争议，由双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方均有权通过仲裁、法律等途径解决。
公证人：姓名：_______________ 身份证号：_______________
现在平等，自愿的基础上，经协商达成一致，甲方将自己合法拥有的一套房屋转让给乙方，双方就房屋转让相关事宜达成以下协议书条款，以资共同遵守：
一、转让房屋的基本情况 ：
转让房屋(以下简称该房屋)位于________________，建筑面积____平方米(包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台、及其附属设施)。
二、 转让价格 ：
双方商定该房屋转让价格为(人民币)________元整，大写(人民币)____万____仟____百____拾____元整。
三、付款方式 ：
双方一致同意购房款由乙方一次性支付清楚。在甲方向乙方交付房屋全部钥匙同时,乙方应支付购房款(人民币)________ 元，大写(人民币)____万____仟____百____拾____元整。甲方在收款时应向乙方出具收据。
四、房屋交付：
甲方应于本协议书生效之日起，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本协议书约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。甲方向乙方保证其妻子、儿女和其他享有继承权的人在乙方实际居住和使用该房屋时，不得主张继承权、共同所有权和其他权利，若在乙方实际占有和居住该房屋时，甲方的亲属主张上述权利的，上述权利归乙方所有。
甲方应当保证乙方长期享有该房屋的居住和使用权，在房屋所有权证书因国家相关法律的规定，不能办理的情况下乙方仍然享有该房屋的永久居住和使用权。
甲方应于本协议书生效之日起，将甲方________于____年 月 日与茂港区坡心镇人民政府签订的住房协议书原件转交给乙方________，并承认乙方是合法拥有人，将该份住房协议书中住户方权利完全过渡给乙方。
五、甲方的承诺保证：
甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，保证在交易时该房屋没有产权纠纷，转让该房屋不存在法律上的障碍。
甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利，本协议书签订前该房屋集资、购房款、天然气管道安装费、壁挂炉安装费用、物业管理费等及其他应当交纳的费用已全部交清，如有尚未交纳或拖欠的费用，由甲方全部承担。
六、本协议书未尽事宜，由双方另行协商，并签订补充协议，补充协议和本协议书具有同等法律效力。
七、本协议书除协议条款和法律规定以外，若变更或解除协议内容必须经双方协商一致，若一方擅自变更或解除协议造成经济损失的，由责任方负全部责任。
公证人：姓名： 身份证号：
现在平等，自愿的基础上，经协商达成一致，甲方将自己合法拥有的一套房屋转让给乙方，双方就房屋转让相关事宜达成以下协议书条款，以资共同遵守：
一、转让房屋的基本情况 ：
转让房屋(以下简称该房屋)位于________________，建筑面积____平方米(包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台、及其附属设施)。
二、 转让价格 ：
双方商定该房屋转让价格为(人民币)________元整，大写(人民币)____万____仟____百____拾____元整。
三、付款方式 ：
双方一致同意购房款由乙方一次性支付清楚。在甲方向乙方交付房屋全部钥匙同时,乙方应支付购房款(人民币)________ 元，大写(人民币)____万____仟____百____拾____元整。甲方在收款时应向乙方出具收据。
四、房屋交付：
甲方应于本协议书生效之日起，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本协议书约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。甲方向乙方保证其妻子、儿女和其他享有继承权的人在乙方实际居住和使用该房屋时，不得主张继承权、共同所有权和其他权利，若在乙方实际占有和居住该房屋时，甲方的亲属主张上述权利的，上述权利归乙方所有。
甲方应当保证乙方长期享有该房屋的居住和使用权，在房屋所有权证书因国家相关法律的规定，不能办理的情况下乙方仍然享有该房屋的永久居住和使用权。
甲方应于本协议书生效之日起，将甲方________于____年 月 日与茂港区坡心镇人民政府签订的住房协议书原件转交给乙方________，并承认乙方是合法拥有人，将该份住房协议书中住户方权利完全过渡给乙方。
五、甲方的承诺保证：
甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，保证在交易时该房屋没有产权纠纷，转让该房屋不存在法律上的障碍。
甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利，本协议书签订前该房屋集资、购房款、天然气管道安装费、壁挂炉安装费用、物业管理费等及其他应当交纳的费用已全部交清，如有尚未交纳或拖欠的费用，由甲方全部承担。
六、本协议书未尽事宜，由双方另行协商，并签订补充协议，补充协议和本协议书具有同等法律效力。
七、本协议书除协议条款和法律规定以外，若变更或解除协议内容必须经双方协商一致，若一方擅自变更或解除协议造成经济损失的，由责任方负全部责任。
一、合同网签具有法理上的正当性
房屋转让合同网签包含两个最基本的功能：房源核验以及防止“一房多卖”。房源核验是对转让房屋的自然状况、权利状况、有无查封等限制交易情形在签约前进行核实、验证；经过房源核验，房屋转让双方通过交易管理机构提供的网络平台签署房屋转让合同后，该套房屋在该平台中不得再次进行转让合同网签或者抵押合同网签等交易行为，即防止“一房多卖”或者“一房多次交易”。
1.房源核验功能为交易的真实性提供保障
房源核验是由房屋交易管理部门提供平台及数据，供转让双方对房屋的自然现状和权利现状进行核实和确认。房屋交易管理部门的基础数据来源于法定权威部门（不动产登记部门共享提供的不动产登记数据以及商品房预售许可部门的商品房许可销售数据），房屋交易管理部门履行职责所产生的政府公信力，以及转让房源的权威数据核验确保了交易标的物的真实性，节省了交易双方的成本。特别是在房源核验时可以让受让人及时了解该房源是否存在限制交易等权利瑕疵，其交易知情权得到了较为充分的保护。
2.防止“一房多卖”功能是“诚实信用”法律原则的具体体现
首先应当明确的是“一房多卖”不是房屋所有权人的当然性正当权利。我国《民法通则》规定了民事活动应遵循“诚实信用”和“权利不得滥用”原则，《合同法》也规定了“诚实信用”和“依合同履行义务”原则。按照法理界的共识，合同是当事人之间的法律，房屋转让合同一旦签订，双方当事人应当诚信履行相关权利义务，违背合同义务，将房屋再售他人，与法律规范的价值追求相悖，不能视其为具有正当性。因此，房屋转让合同网签利用技术手段，防止在交易系统平台内“一房多卖”，其正当性契合民事法律规范的价值追求，是民事法律中帝王条款“诚实信用原则”的具体体现，而非前述观点所认为的没有上位法依据。
二、合同网签是维护房产市场交易秩序的重要手段
就合同网签的现实功能而言，其维护房产交易市场秩序的作用主要体现在：
1.防止利用虚假房产进行欺诈
在房屋交易特别是存量房市场中，房源信息为出售方所控制，交易信息乐夭欢猿疲不法所有权人利用交易惯例将不能交易的房屋借转让之名诈取购房款项，购房人往往面临“钱、房”两失，维权艰难的局面。转让合同网签以房源核验为前提，特别是在存量房转让中，购房人能够在签约之前充分了解房源状况，特别是有无限制交易情形存在，这样可以有效改变其在交易中的不利地位，有利于防止欺诈。
2.防止利用房产多次交易，保护购房人合法权益
房屋转让合同网签后，其交易的房源在系统内锁定，维护了购房人的合法权益，同时也减少了因合同双方任意违约给市场造成的不确定因素，有利于维护房产市场交易秩序的整体稳定。
3.合同网签可以成为政府综合管理、分析房产市场的有效载体
（一）对确认物权归属的诉讼，生效法律文书认定房屋归属，无论受让方是否给付对方财物补偿，根据《物权法》第28条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力[3]。其自法律文书生效时已发生物权效力，登记机构的登记行为只是物权效力的补记载，应当凭生效法律文书直接受理单方申请办理登记。如登记机构不予登记，该物权变动登记机构无法掌握，可能造成登记机构后续的错误登记，进而损害相关当事人合法权益，此举显然与立法初衷不符。
（二）对认定合同效力的生效法律文书，当事人应当依据生效法律文书行使权利履行义务，对方当事人拒绝生效法律文书确定的义务的，应当通过人民法院强制执行，登记机构不宜代为作出判断。主要原因：房屋转让合同有效只是物权设立的原因，并不导致物权设立。最高人民法院民一庭在其民事审判指导与参考中收录了一个2010年案例：甲与乙签订了房屋转让合同，甲依约支付了全部价款，但乙以其妻子不同意为由拒绝办理过户手续，甲诉至法院要求认定合同有效，并责令乙协助其办理过户手续。法院审理认为，甲基于对房屋权属证书记载的权利人的信赖，与乙签订了房屋买卖合同，且支付了合理价款，其买卖合同有效；甲要求乙履行合同过户，因乙的妻子作为共有权人明确表示不同意，驳回了甲请求过户的诉讼请求。最高人民法院民一庭支持了这一判决。同样此类因在法律上或者事实上不能实现合同目的的有效合同常在司法实践中存在，登记机构不宜在仅认定合同有效情况下凭申请人单方申请办理过户手续。
（三）对责令债务人协助债权人履行过户手续的生效法律文书上，当事人应当根据生效法律文书执行。该类法律文书一方当事人不配合履行的，因诉讼请求清楚，可以通过申请法院强制执行。对生效法律文书可以单方申请登记的情况，很多同行在实务中犹豫，以是否双方都履行了义务作为判断依据。笔者认为，要与法院多沟通，建立和完善执行联动机制，达成共识：人民法院执行生效法律文书明确房屋产权归属的，房屋登记机构可直接根据生效法律文书办理过户登记；取得房屋所有权的一方当事人未履行需承担义务的，由对方当事人通过人民法院申请依法执行。法院生效法律文书只确认合同有效未明确产权归属的，合同双方当事人应当共同向房屋登记机构申请房屋过户登记。
二、关于房屋买卖合同被认定无效的后续登记问题
乙方：
根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，经双方充分协商，甲方同意将位于冲赛康卡东康桑一楼两间门面二楼两间房屋租给乙方，就有关事项订立本合同。
第一条、租赁房屋坐落于卡东康桑， 第二条、合同项下房屋的租赁用途为商业。
第三条、合同项下房屋的租赁期为三年。自20xx年10月14日起至20xx年10月14日止。租赁期届满后承租人(乙方)在同等条件下有优先租赁权和购买权。
第四条、本合同项下房屋的月租金为6000.00元(大写：陆仟元整)，承租人(乙方)本着先交组、后使用的原则，在本合同签订当日支付第一年的年租金720xx.00元(大写：柒万贰仟元整)，20xx年6月30日前乙方向甲方支付第二年年租金 720xx.00元(大写：柒万贰仟元整)。以后每年以此类推。承 租人(乙方)应当按时支付租金，不得以任何理由拖欠或拒付租金。承租人(乙方)未按期支付租金的，每逾期一天支付欠交租金总额的千分之三滞纳金，逾期超过15天的甲方有权解除合同。承租人(乙方)的经营范围为箱包，经营方式为批发、零售业务。
第五条、承租人(乙方)承租房屋前向甲方一次性支付三年的转让金元整)。承租人(乙方)不支付转让金，本合同不生效。
第六条、承租人(乙方)承租房屋后向甲方一次性支5000元(大写：人民币伍仟元整)的保证金。承租人(乙方)不支付保证金，本合同不生效。合同期限届满，甲方扣除欠的租金和相关费用后，余下的保证金退还给乙方。若因承租人(乙方)在租赁期不到三年内要违约解除本租赁合同的，甲方不予退还保证金。甲方持有保证金期间不计利息。
第七条、在转让期内，若房东有任何要求，甲方负责出面协商解决，与承租人(乙方)无关。在转让期满后，甲方必须负责乙方续签合同。
第八条、本合同未尽事宜，双方另行协商解决。本合同自双方签字并支付保证金后生效，本合同一式两份，甲乙双方各执一份。
甲方： 乙方：
联系电话： 联系电话：
年 月 日
简单房屋转让合同范文二房屋转让方： (甲方) 房屋转入方： (乙方) 甲乙双方为了确保自己的合法权益，现经双方公平自愿协议，甲方将自己修建房屋一栋永久转让给乙方，甲、乙双方协议如下。
一、甲方自愿将新修建房屋约 m2，该房屋座落于金沙县岩孔镇 村 组 号。
二、南 西 ，该房屋转让之时包括晒坝在内。
三、甲、乙双方协议该房屋转让价为人民币 元，(大写 )。
四、双方协议，乙方于20 年 月 日，将该房屋转让款一次性付清给甲方，甲方将出示收款收据给乙方。
五、甲方保证该房屋宅基地无四界畔纠纷，在今后乙方使用该房屋过程中，发生四界畔纠纷由甲方全权负责处理。
六、该房屋于20xx 年 月 日，一切产权归乙方所有，甲方老幼不能以任何理由和借口反悔，否则，将承担违约金( 元)人民币，并承担乙方所受相关的经济损失。
本协议一式两份，经甲、乙双方公平、自愿达成，甲、乙双方签字盖印，即具法律约束力，甲、乙双方收执保存。
甲方：
乙方：
在证人：
执笔人：
年 月 日
简单房屋转让合同范文三本协议双方当事人：
转让方(以下简称甲方)
甲方： 身份证号：
受让方(以下简称乙方)
乙方： 身份证号：
甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就甲方将自己合法拥有的一套房屋转让给乙方一事，达成转让协议,以共同遵守。为明确双方的权利和义务，根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，订立合同如下：
第一条 房产坐落、位置、结构、层次和附属设施
1、本合同所出售房屋坐落在___市___街___巷___ 号(不足部分可以补充)
2、该房屋为：楼房室厅卫(别墅、写字楼、公寓、 住宅、厂房、店面)，房屋的建筑面积___平方米(包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台、及其附属设施)、实际使用面积___平方米。 3房屋质量：装修状况其他条件为 ，该房屋(已 / 未)设定抵押。 (不足部分可以补充) 4用证)
5、出售房屋的《房地产权证》证书号码为： 国有土地使用权证号为 ： 共有权证号为 ： 该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让,该房屋的相关权益随该房屋一并转让。 6、房屋现有装修及其他配套物品、设备情况详见合同附件。
第二条 甲方对产权的承诺
甲方不得隐瞒与转让房产相关的重要事实，必须保证其对转让房产拥有完全的所有权，保证上述房产没有设定担保、没有权属纠纷及债权债务纠纷，保证该房屋不受他人合法追索，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿;除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押、债务、税项、未结款项及租金等，甲方均在出售该房屋前办妥。出售后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿，与乙方无关。
第三条 转让价格和付款方式
1. 转让价格
双方商定该房屋转让价格为(人民币) ，大写(人民币)2. 付款方式
a.此房价款为甲方净价，甲方不支付交易中的任何费用。
b. 甲方收到乙方定金元整，待乙方申请的贷款批准后，即可为乙方准备办理过户手续。甲方需积极配合乙方办理贷款手续。(以收据收条为准)
c. 办理过户手续当日乙方交付甲方首付款元整。(以收据收条为准)
d. 余款元整，由银行直接划拨给甲方
e. 买卖上述房产交易过程中产生的一切费用，均由乙方承担缴纳，甲方不承担任何费用。 甲方在收款时应向乙方出具收据。
第四条 房屋交付
双方协商议定甲方应于本合同生效之日起将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收。乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。同时应移交有关房产的全部资料(见清单)。每逾期一日，甲方按房产总价格 ‰ 支付违约金，超过一个月则乙方有权解除合同，并由甲方承担 %违约金。
第五条 房屋过户
房屋交付乙方后，甲方将在取得房屋产权证后应立即办理转让手续到乙方名下。办理产权证转让手续等相关费用由乙方承担。甲乙双方应积极配合办理过户手续， 方负责办理房屋过户， 方予以充分协助，因甲乙任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方。
第六条 关于产权的约定
甲方将上列房产转让后，按双方签订的转让合同履行相关的权利和义务，假如所转让房产目前未办理房产证、土地证，今后条件允许办理房产证、土地证，则按照以下几款执行：
1、在办理此房屋产权证，土地证及其手续时，甲方应协助乙方将此房屋产权证，土地证产权办理为乙方 名下，所需一切费用，由乙方承担。
2、如因政策原因不能将房产证、土地证直接办理为乙方名下，甲方须协助乙方办理房屋产权证、土地证及其过户手续，过户手续所须一切费用由乙方承担。
3、如在本房屋买卖合同成立后，无论是否办理房屋产权证，土地证及其过户手续，乙方有权将此房屋出租出售，甲方不得干涉。
第七条 保证
1、甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让该房屋不存在
法律上的障碍。甲方保证本协议转让之房产不存在任何形式的转让、抵押、变卖等事宜，不受任何第三人主张任何权利，如发生上述任何原因所产生的纠纷，一切责任由甲方承担，因房屋产权发生的经济纠纷及费用等亦由甲方承担。
2、房屋移交前，甲方应保持房屋原有结构，负责搞好通水、通电、公共设施给乙方使用，保证乙方不存在任何房屋正常使用的瑕疵，房屋移交前所发生的水电费、物业费等相关费用由甲方负责，移交后由乙方负责。
3、甲方在房屋及房产证书交乙方后、房产过户办理前不得实施有碍乙方正常使用房屋的行为，更不得将房屋再卖他人。否则，应向乙方支付购房款5%的违约金，并承担由此给乙方造成的一切损失。
第八条 双方责任
1. 甲方保证出售房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的责任由甲方承担。
2. 甲方应在_____年_____月_____日将该房产交付乙方(以银行划拨余款日为准)。室内现有家电、家具随房屋交接赠送给乙方。
3. 甲方结清该房屋交接日期前的所有费用，交接后发生的费用由乙方承担。
4. 甲方在本合同生效之日起_________日内将户口迁出。
5. 乙方贷款数额不足时，应用现金补齐，否则视为违约。 6.若乙方办理房地产转让登记手续，甲方应予协助。 7.房屋公共维修基金随房产转移。
第九条 违约责任。
甲方违反本合同约定，未能在约定时间内交付上述房屋的，每逾期一日，甲方应按乙方已付购房款的万分之二承担违约责任;逾期超过三个月时，乙方有权单方解除本合同，甲方应承担全部购房款20%的违约金。
乙方违反本合同约定，未能在约定时间内支付约定的购房款，每逾期一日，甲方按应付购房款的万分之二计算滞纳金，逾期超过三个月时，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担全部购房款20%的违约金。
第十条 合同变更
1. 在合同履行期间，任何一方不得擅自变更，若需变更合同内容，应书面通知对方，征得对方同意后在规定时间内(书面通知发生三日内)签订变更协议，否则造成损失由责任方承担。 2. 本合同的补充协议与本合同具有同等法律效力。
第十一条 关于房屋其他事项的约定
1.今后若因政府规划建设需要，或因其他政策性调整，对该房屋进行有偿拆迁，则拆迁所得补偿均为乙方所有。若房产未过户乙方，甲方应积极配合乙方办理相关补偿手续;若已过户乙方，办理相关手续与甲方无关。
2、本合同受中国法律管辖并按其解释。
第十二条 本合同未尽事宜，由双方另行协商，并签订补充协议，补充协议和本合同具有同等法律效力。
第十三条 合同争议的解决
本合同履行过程中，如发生争议，甲乙双方应协商解决，解决不成时，可向有关有管辖权的人民法院起诉。
第十四条 本合同自甲、乙双方签字之日起生效。
第十五条 本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等效力。
甲方签字：
身份证号码：
(房屋共有产权人)身份证号码 地址
电话
乙方签字：
身份证号码：
地址
电话
