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作为当地接触智能家居较早的商家，掌上通智能谭总在回顾市场发展历程时表示，在厦门市场最早开始经营智能家居业务的商家出现在2002年前后，当时不少早期活跃在国内市场的品牌开始陆续出现在厦门市场，但在一两年后，一部分商家和品牌又逐渐淡出了厦门市场。
掌上通智能从2003年开始筹划运作智能配线箱业务，作为基础部分配置，针对业主的基础布线需求，配线箱业务在2005年左右达到市场峰值，但总体而言技术含量偏低、消费者认知有限。从2004年开始，掌上通智能通过接触泊声的背景音乐产品，开始涉足高端智能家居市场。
经历了多年的市场洗礼之后，掌上通智能谭总认为，眼下消费者的需求和增长也都存在，但始终没有想象中的那么快，一直处于不温不火的状态。在集成商看来智能化产品为广大消费者接受，还是需要一段时间的市场培育。掌上通智能目前的经营范围涵盖了智能照明、背景音乐、视频交换、安防监控、高清影院等全系列产品，公司也将自身定义为智能家居系统解决方案供应商，为客户提供整体的智能家居解决方案。其中，影院方面的业务更多侧重于与智能控制系统的结合，不同于专业音响Hi―Fi级需求。并通过影音效果的融入使消费者对于智能控制系统的体验更加直观。
县级市场偏重基础型应用
从事智能家居行业已有七八年时间的瑞力科智能家居总经理尤善金在接受采访时表示，根据长乐作为县级市的市场现状，瑞力科智能家居在经营思路上以推广基础型应用为主，将智能灯控、新风、地暖等联动结合为业主打造智能化的生活空间，目前公司与国内市场主流品牌均有合作，以保证产品质量和产品线的丰富。
瑞力科公司尤总告诉本刊记者，长乐作为福州周边的县级市，在当地市场别墅项目较多，针对此类高端市场同样有着潜在的市场需求。目前长乐当地市场同类的商家也有三四家。根据用户的经济条件与消费理念不同，用户的配置价位从三四万元的基本配置到十万甚至几十万。
瑞力科智能家居目前在长乐也已建有体验门店，据了解，门店的销售比例可以占到总量的三成。此外，结合市场人员跑单、客户口碑介绍也占据了比较大的比例。
由于地区市场限制，在主要被“游击队”占据的长乐装修市场，集成商在与装修公司的合作方面很难达到像福州市场那样的效果。对于本地市场经营，瑞力科还是在摸索成熟的盈利模式，并准备在此基础上复制到周边乃至全国的其他地区。
以市场为导向突破消费认知瓶颈
据了解，在厦门市场掌上通智能与同类商家碰单的现象还是比较常见的，掌上通智能总经理谭晓云向本刊记者透露，当地规模化的商家目前有五六家左右，但也有不少诸如安防、会议系统方面的集成商承接一些智能家居的业务，具体的商家数量也无法统计。
具体到市场推广过程中，谭总认为最大的瓶颈还是在于消费认知度，这也是由于产品本身的属性决定，智能家居本身具有科技含量，并不为很多消费者所了解，这需要一个渐进式的市场认知过程，而且时间也不会非常快。
同样在当地建有智能家居体验店的掌上通智能，通过体验式营销也收获了一定的效果，但为之所付出的成本投入也是相当大。掌上通智能总经理谭哓云表示在目前的市场形势下，如果不能带来明显收益的话，体验店更多也只是发挥着在区域市场为智能家居理念普及的宣传作用。因为有时候长时间没有客户前来，而有的时候来店客户也只是走马观花的看看。相比于选购传统建材产品时，消费者可以直接想象到安装的效果，可以根据自己的喜好做出决定，而在智能家居方面则很难做到这一点。往往造成的情况是业主有一些兴趣，但错过了第一次，第二次也很难再来光顾。
采访中，我们了解到掌上通智能于2008年5月成为厦门装饰协会会员，其经销的泊声背景音乐产品也入选厦门装饰协会精装修材料推荐品牌，谭总透露这也是公司在当地开展的一系列市场推广活动之一，目前设计师在理解智能家居产品时更多还是看重自身利益的得失，所有的渠道方式终究还是需要市场的认可。从反向考虑，一旦市场需求增大，也会刺激相应的装修和其他渠道。
此外，谭总还指出，早期从事智能家居的商家，大都带有技术性思维，在处理经营活动时缺乏以市场为方向的考虑，尽管自身从业时间比较长，但也走过了不少弯路。对于很多新进入智能家居行业的人士，需要认识到，不能单凭自己的思维来判断市场，因为最终的成败还是由市场来决定。在此过程中，如何看清市场方向便显得至关重要。
坚持中发展，摸索适合自身的发展之路
长乐瑞力科智能家居总经理尤善金认为，智能家居市场目前还处在一个过渡和发展的阶段，作为直面终端的经销商应当立足于理念的普及，不能因为业主的消费力有限就不愿意接一些小的单子。智能家居只有通过更多的客户应用，才能完成智能化生活理念的普及，而这本身也具有很好的广告效应，并以此提高用户的生活舒适度、安全感和幸福感。
作为本地较早涉足智能家居领域的商家，瑞力科公司也走过了很多弯路，早期的想法是以卖产品为主切入市场，但当时很多安防监控产品在终端用户眼里还是比较陌生，同样的道理，眼下客户对智能家居也是缺乏认知。
瑞力科经历了当初的小打小闹，现在的经营思路也转向“在相同的空间中，打造非同寻常的智能化体验”。例如会规划客户家中的线路，以智能家居为业主的住宅提供保值功能，为用户灌输消费理念，让用户明白购买的不只是功能，而是价值和生活品味。
不管是在哪个地区，只要坚持不放弃就能摸索出一套适合自身的发展模式，而因为两三年不见成效就选择转行的商家无法体会到的。
智能影音消费锁定中高端客户
福州鸣声影音总经理林志育是在2007年和一位音响VIP客户在沟通中，发现客户对于智能家居非常感兴趣，那个时候才开始接触这一新鲜事物。目前公司根据自身优势特点，主要抓住了智能家居系统中的智能影音来进行突破，林总表示，呜声影音目前在闽东南地区已经形成了一定的根基。公司主要了澳斯迪中央音响、爱浪家庭影院以及SONY和三星家用投影机。在福州红星美凯龙家居广场及国美苏宁家电卖场建有体验中心。接下来，还计划将在福州、泉州及周边二级城市开设四至五家体验店。
鸣声影音目前接触的主要客户集中在中高端消费群体。主要的客户来源包括：门店自然客户、家装公司和设计师渠道，以及展会和沙龙等活动。林总认为，福州的消费者在选购产品时主要首先看品牌。其次关注功能的差异化，此外，对于智能家居和影音产品，售后服务也格外关键。有良好的售后才有良好的口碑，集成商的品牌也就慢慢建立起来，当然这与厂家的支持是有密切关系的。厂商
与商本身两者是互惠互利的共赢状态，市场处于初级开拓阶段，两者共同来投入这个市场，一起把品牌及口碑及形象工程建立起来。才能获得后期市场的回报。在售后方面只有厂家服务后台反应迅速，才能使得居于市场前沿的集成商有更多的精力来开拓市场和推广好品牌。
多种营销方式相结合获取有效客户信息
目前在泉州具备一定规模的智能家居集成商还比较少，这类商家往往缺乏一整套的规章管理制度，市场也更多是处于摸索阶段，很多情况也都是在做市场尝试，并不是很完善。
之前在泉州从事传统照明经销的程国驰先生，由于对智能家居比较感兴趣，自2009年开始关注智能家居。目前公司在当地红星美凯龙建材卖场中也开设了一个体验店，其中由体验店而来的客户可以占到20％左右的份额。
此外，体验店更多的还是发挥一个推广窗口的作用，展示公司形象和信誉担保，程国驰认为和同类商家大多数集中在办公写字楼中的形式不同，建有一个实体体验店往往能够给消费者心理上带来更安全的感觉。
除此以外，在小区内做推广和与开发商合作也是成为了重要的市场渠道，公司一般在小区交房前两个月取得相关的客户完整信息，包括客户的现住址，并给他们邮寄资料。与此同时，在新建小区的出入口做墙体喷绘广告。此外，还会在交房前一个月，每周两次给客户发短信通知和电话拜访。在临近交房前一周左右再联合一些橱柜、地板品牌的商家等，在酒店里开展一个小型会议营销。
“相比较于普通小区住宅，别墅区的跟单时间往往比较长，对于怎样获得准客户信息，我们一般跟建筑行业的朋友信息共享。通过他们的前期过滤，可以很容易获得有效信息。”程总说。
完善培训体系，把握差异化客户需求
程国驰指出在当地市场接触的客户类型主要有两种：一种是小区客户，另一种是别墅住户。小区客户主要对背景音乐比较感兴趣，对灯光控制需要不强烈。在主观因素方面，如果对音乐比较喜欢，重视软装饰的，会选择背景音乐，因为背景音乐现在也是软装的一部分。而客观因素方面，以之前接触的一个小区项目为例，整栋楼装修入住的有二十几户，其中安装了背景音乐的客户有十多户，成功率达到70％。楼上、楼下互相参考的比较多，容易形成羊群效应。其中分体机和主机式背景音乐的消费选择各占五成，别墅用户则大多选择用主机式背景音乐。
目前本地智能家居市场接近于爆发期，首先是当地安装智能家居的项目日渐增多。此外，客户的主动需求不断增多。在销售过程中，与以往相比最大的感受在于，以前往往是想尽办法让客户接受智能家居，在此基础上才有可能选择。而近两年很多前来咨询的客户对智能家居有了一定的了解，因此或多或少都会选择一部分。
而目前的难点在于，目前公司有五位销售人员，但对于客户的需求、产品的功能，各自理解的都不一致，水平参差不齐。怎么让大家能对产品的介绍、客户的心理状态分析、销售的技巧达到一致的水平成为亟待解决的问题。
智能家居已成别墅家装必备考虑
随着一些智能家商家的宣传和相关媒体的关注，目前福州一些高端客户慢慢的接受智能家居理念，已经初步将智能家居视作装修别墅中需要考虑到的项目。特别是2010年开始，呜声影音发现当地很多别墅客户越来越多的考虑在家中地下室增设智能影院系统。
二、公司简介
我进入的是一家私营企业——江苏亿通高科技股份有限公司，现就该公司的一些基本情况做一下介绍。
江苏亿通高科技股份有限公司是按现代企业机制组建的股份制企业。公司总资产4000多万元，员工300多名，工程技术人员占员工总数的四分之一。年收入过亿元，是国家重点高新技术企业。其前身是常熟是电视设备厂，始建于一九八五年，是catv行业生产经营宽带网络设备的骨干企业。公司现有两处科研开发和生产基地，配备先进的生产设备，能确保产品质量和性能。设有光传输设备、数字通讯产品、双向放大器和无源器件四个科研开发室，一个省级宽带网络产品研发中心，并与国家重点院校建立起了良好的校企合作关系。目前公司正积极的准备上市。
公司主要经营范围有：网络设备、智能化交通通讯网络产品、计算机硬件及软件产品的研究、生产和销售，电子产品及通信设备(卫星地面接收设备除外)、电子原器件、机械配件的生产和销售，电子系统工程、通信系统工程、安全技术防范系统工程及消防和建筑智能化系统工程的设计、安装、调试，机电设备的销售，经营自产产品及技术的出口业务；经营企业生产、科研所需的原辅材料、仪器仪表、机械设备、零配件及技术的进口业务；经营进料加工和“三来一补”业务。
公司能长期保持持续发展，在于它的企业理念：公司追求卓越，全员倡导奉献。
公司目前的服务区域有：主导产品已覆盖北京、天津、上海、重庆、南京、昆明、哈尔滨、呼和浩特、西安、兰州、乌鲁木齐、青岛、厦门、苏州、无锡等80％的省会和中心城市，用户达300余家。市场占有份额为10.8％，高居全行业第二位。
三、现场操作
刚进入江苏亿通，我被安排做了很多不同的事情，而大部分都是现场操作。其中现场操作的内容主要包括现场的布线，系统设备的维护，设备的调试等。其中主要包括以下三个部分：中江三期部分、常熟招商城中心市场部分、常熟香格丽花园小区部分等。下面我将逐一介绍各部分的工作情况。
(一)、中江三期部分??现场布线
刚到公司的第一天，就被安排到了中江酒店进行现场操作。中江酒店是一家集办公、餐饮、住宿、娱乐于一体的五星级酒店，去实习的那个工地已经是该酒店的第三期工程。
当天主要进行的是该酒店顶层(18层)设备间不同线缆的分配。该设备间总管16、17、18层的所有电缆。其中线缆按其功能分为电源线、数据线、电话语音线、tv线、监控线等。对于每种线缆，根据事先贴好的标签进行分类，并进行重新标记，其标记的方法是按照每一个房间进行分配的。做起来虽然简单，但是由于数量众多，就显的有点繁琐。
通过这次现场操作，基本了解了现场施工的基本情况和一些注意事项。
(二)、招商城中心市场部分??系统设备的维护
第三天，我就在经理的安排下，跟一位师傅出去进行维护。维护的内容是招商城中心市场的电子巡更系统。主要工作是指导人员使用和更换射频卡。
电子巡更系统主要用于巡检工作的记录考核，由感应式智能巡逻管理系统软件、巡检器和各种射频卡构成。其主要采用无线射频技术（rfid），结合现代信息技术，形成一套完善的巡更系统。其基本的原理就是在巡逻线路上安装一系列代表不同点的射频卡(又称感应卡)，巡逻到各点时巡逻人员用手持式巡检器(相当于刷卡机)刷卡，把代表该点的卡号和时间同时记录下来。巡逻完成后巡检器通过通讯线把数据传给计算机软件处理，就可以对巡逻情况(地点、时间等)进行记录和考核。
具体使用的时候，先要软件的设置，主要有七个步骤：第一步、管理人员的设置。第二步、设置巡检器。对巡检器进行初始化(第一次使用时必要操作)。第三步、为每个巡逻员设置不同的身份识别卡。第四步、为每个检查点设置不同的信息卡(称信息钮)。第五步、设置巡逻线路。第六步、排班，进行班次设定。第七步、用通讯线把巡检器连到计算机的九针串口上，打开巡检器，把卡与巡逻员、检查点、线路等的编号“对照表”下载到巡检器，并且系统会自动搜索巡检器并自动校准巡检器时钟。这样巡检器将直接显示它们的编号，非常方便。软件设定后就可以使用巡检器进行巡逻了。先刷人员卡，再按线路的预先设定顺序刷各检查点卡，途中有事件就刷事件卡。巡逻完毕后，将把数据上载到系统中就可以进行考核。
通过这次现场操作，对电子巡更系统有了一定的了解，并对维护时需注意的事项也有了一定的了解。
(三)、香格丽花园小区??设备的调试
香格丽花园小区是典型的智能住宅小区。此次调试主要是为住户设置报警系统，该系统分为住户联网报警子系统和周界报警子系统。
住户联网报警子系统是由小区管理中心接警模块、主干网络、报警主机、探测器构成报警网络结构。其探测器主要有紧急按钮(用于紧急求救)、瓦斯报警器、红外ck探测器。共2页,当前第1页1
周界报警系统采用主动红外对射探测器及微波墙探测器。对射探头由一个发射端和一个接收端组成。发射端发射经调制后的两束红外线，这两条红外线构成了探头的保护区域。经过调制的红外线光源是为了防止太阳光、灯光等外界光源干扰，也可防止有人恶意使用红外灯干扰探头工作。对射探测器选用xa系列光电双射束对射红外探头，能在室外恶劣的环境下正常工作，由于采用双光束，可有效地降低误报率。根据距离的不同，选用不同的探测器。
该报警系统直接通过总线连接到管理中心，由管理中心根据警情，做出及时准确的处理。此外该系统还支持远程控制，住户可以通过手机来获得警情，并进行处理。
再调试过程中，由于该系统分为八个防区，在布防时对每个防区进行设置，设置时可以将其他防区屏蔽掉；最后进行整体的测试调整。在设置过程中需注意线头，以免接触发生短路，造成设备损坏和故障。同样通过万用表来检测出一些问题的所在，大部分问题都是短路造成的，反应到万用表上就是电压不准确。
调试相对维护具有一定的难度，光从时间上看，其所用的时间就比维护长，且工作量大。
四、理论与实例
在一个多月的实习中，接触到了很多的工程实例，同时也查阅了公司以往很多的工程项目。每个工程的设计方案都是由所不同的，除了根据甲方的要求外还需要依据很多的标准，这些标准有：
建设部(1998)13号文《1998年国家建筑标准设计编制工作计划》
建设部住宅产业化办公室(1999)04号文件
《民用建筑电气设计规范》(jgj／t16－92)
《民用闭路监视电视系统工程技术规范》(gb50198－94)
《安全防范工程程序与要求》(ga／t75－94)
《安全防范工程费用概算编制办法》(ga／t70－94)
《电气装置安装工程施工及验收规范》(gbj232-90，92)
《工业自动化仪表工程施工及验收规范》gbj93-86
《建筑智能化系统工程设计管理暂行规定》(建设部1997-290)
《智能建筑设计标准》(dbj-08-47-95)
《数据电缆接口规范(docsis)》
《全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则》
《工业企业通信接地设计规范》 gbj79-85
《软件维护指南》 gb/t14079-93……
在短暂的实习过程中未能多这些标准进行更深入的了解，如果有机会，将在以后的工作中进行学习。
在设计上，公司对于可视对讲系统、电视监控系统、周界报警系统、电子巡更系统、公共广播系统、家居布线系统、一卡通系统、防雷系统等都相当成熟。在实习过程中，并未对所有的系统进行学习。下面就结合实例，对部分系统进行介绍。
在经过一段时间的实习，经理交给我一个任务，编制常福茗苑住宅楼智能化工程的竣工资料。其中最主要的就是竣工图纸的绘制，图纸内容包括系统图，和室内外布线和设备安置。最终在经理和相关人员的帮助下完成了竣工图的编制。
常福茗苑所涉及的系统包括可视对讲系统、监控系统、车辆出入库系统、家庭报警系统等。下面是我学习到关于的可视对讲系统的知识。
常福茗苑住宅小区共有10幢大楼，有355个单元，每个单元有2户住户，共计710户住户。为了确保小区内的安全和住户的生命财产安全，在小区的每幢大楼都安装了可视对讲系统，在每幢楼的楼梯口处设置了可视对讲门口机，住户单元内设置可视对讲分机。来访者可通过楼梯口主机呼叫楼内住户，住户可以拿起话筒与访客通话，决定接受或拒绝来访；住户同意来访者进入后，遥控开启楼门电控锁，实现小区方便和快捷的管理。
本楼宇对讲系统设备材料主要包括可视对讲门口机、可视对讲分机、小门口机、小区管理机、视频分配放大器、楼层隔离器、开关电源和各种线缆等。
实际工程中采用第二代“立林”联网楼宇对讲系统，该品牌位于国内中高档水平是国内领先的可视对讲产品。系统功能完善、产品外形美观精致、性能稳定可靠、安装使用简单方便。
以国家电网公司资金集中管理规定为总体要求，结合公司资金管理工作的定位，在本级职权范围内对资金的安全、供给进行管理，同时结合理论界的观点及国内先进企业的资金管理经验，将公司的资金管理工作思路从狭义的货币资金管理向广义的资金管理进行拓展，逐步做到全员参与、关注广义的资金管理工作，以达到公司经营管理水平的进一步提升。（一）资金管理总体目标按照国家电网公司资金集约化管理的总体要求，在确保资金安全的前提下，以资金预算管理为手段，加强资金集中运作、调控，做到存量适度、结构合理、运用顺畅，最大限度地提高资金管理效益，为增强公司经营发展能力、电网建设跨越式、智能化发展提供财务保障。（二）资金安全管理资金安全问题无处不在，它可能发生在任何层面、任何资产、任何时候。确保资金安全在公司范畴内已得到充分重视，事实上，资金安全是盈利的前提，如果“本”没有得到保全，所谓的“盈利”只能是虚假的盈利，为此资金安全管理需进一步强化。（三）资金供求管理在国家电网公司财务集约化工作具体部署下，实施资金集中管理，形成现代集团公司广泛采用的资金管理模式体系，电力公司作为集团成员之一，主要的资金管理工作任务就是在保证资金安全的前提下，运营好公司的资金，在保证生产经营需要的同时，降低资金使用成本，提高资金的使用效率。
（一）智能家居的含义智能家居是以住宅为平台，利用综合布线技术、网络通信技术、安全防范技术、自动控制技术、音视频技术将家居生活有关的设施集成或控制，构建高效的住宅设施与家庭日程事务的管理系统，提升家居的安全性、便利性、舒适性和艺术性，并实现环保节能的居住环境。具体来说，智能家居系统是将物联网技术、计算机技术、网络通讯等技术与产品制造、用户体验等进行融合，通过在住宅内部建立局域性的通信网络，可将通信设备和家居设备互相连接并作为智能家居系统网络内部的基本元素。系统为内部设备提供相互间的信息交流通路，通过相应的硬件、软件的支持来实现智能家居终端对家居设备和住宅的状态监测和监控，并将生成的记录数据保存在系统数据库中。通过对住宅内部环境的长期监测，智能获取居住者的居住习惯，进一步结合人为设定的控制指令，自动控制、调节设备状态，实现住宅的智能化、人性化，为居住者提供一个舒适、安全、节能的住宅环境。对智能家居企业而言，就是通过互联网将各种智能家居产品连接起来，形成一个有序体系，为用户提供家居整体解决方案，满足用户的需求。对普通的消费者或者用户而言，智能家居就是指通过各种智能家居产品与系统的使用，使生活更加的方便、舒适和安全。
（二）智能家居的市场特征智能家居的市场特征可从供需两个方面来分析。从供方来看，主要是二类企业，一类是智能建筑的供应商，也就是具备互联网思维和技术的房地产商，这类企业正密切关注智能家居系统技术的研发而提前在自己提供的产品中，预留空间和管线，方便智能家居产品的安装和使用，或者和智能家居系统的供应商一起合作，直接在自己的建筑中引入智能家居系统，为用户提供整套的智能家居解决方案。另一类企业，就是智能家居产品和系统的供应商，这类企业主要是由传统的家电厂商、家居（厨房、卫生间、地板等）厂商和装饰装修公司构成，目前已有与互联网结合的智能化产品投放市场，如：智能电视、智能冰箱、智能手机等，但真正集大成为一体的智能家居系统平台，目前尚处于研发之中。从需方来看，智能家居直接面向消费者市场，随着移动互联网的普及与部分先期智能产品的购买使用，已完成了智能家居产品对消费者的教育，智能电视、智能冰箱等智能家电正逐步进入家庭，现在是家庭和个人消费者更新换代的首选，我们可以预见，智能家居潜伏着巨大的市场规模，现在正进入市场的导入期，随着不断有更多新型的智能家居产品投放市场，该市场将快速成长，成为新经济的主要代表产业。
二、基于“互联网+”的智能家居营销战略的整合
（一）一体化增长战略的整合一体化增长是企业增长战略的主要内容。传统的一体化增长是在同一供应链下的产、供、销一体化，局限于生产领域。如：前向（产销）一体化、后向（）一体化，横向（产产）一体化。基于“互联网+”的智能家居的一体化增长，则开始打破这一局限，向消费领域进军。如：TCL日前公告：宣布与腾讯、未来电视达成平台、内容、牌照三方资源强势整合的战略级合作，三方有意将硬件设计能力、腾讯海量及独家优质视频资源、未来电视的国家级互联网电视新媒体运营能力三者相融合，形成基于互联网电视的播控平台，打造互联网内容生态圈。TCL还与中国电影科学技术研究所合作，共同推进电影智能家庭影院试点合作的落地，通过这种一体化（前向）的战略整合，TCL已经从单一的家电制造商向互联网内容提供商延伸并融合，其产品线的链条拉长，经营范围扩大，企业增长前景光明。
（二）合作战略的整合合作战略是合作各方出于长期共赢考虑，建立在共同利益基础上的深度合作，使整体利益最大化。合作战略的优势是合作各方可以集中资源发展、利用自己的核心技术，实现优势互补，获得协同效应，取得长远的竞争优势。对于智能家居而言，由于其技术的复杂性和市场的多变性，单一企业是很难独立完成其产品研发、平台建设、市场培育的，因此，必定需要众多国内外企业，进行跨产业、跨技术、跨市场的紧密合作。在合作过程中，关于合作伙伴的选择、合作的方式、合作的目标等就要进行战略上的整合。目前，国内已经有两种主要的力量，构成了战略合作模式：一种是小米—美的的股权式合作，合作的目标是希望实现从智能产品开发到软件系统配套，构建一个完整意义的智能家居生态圈。另一种是海尔—魅族的契约式合作。小米和海尔在智能家居生态圈的建设方面采用了两种不同的合作模式。小米采用的是以确定目标群体进行封闭式生态圈的构建，即严格按照目标群体的特点来选择进入生态圈的企业。海尔采用的则是开放式生态圈，将不同品类的智能设备和服务连入平台，实现跨品牌、品类的互认，使消费者可以自选产品组合。（三）目标市场战略的整合目标市场战略是市场营销的主要战略之一，其基础是存在着消费者需求和购买行为等的差异性，通过市场细分的方式，寻求具有类似需求特征的消费者群体为细分市场，选择并确定有吸引力的细分市场为企业目标市场，开展有针对性的营销活动，满足其需要。智能家居目标市场战略的整合，是指可以发挥智能家居系统的技术特点，通过相应的硬件、软件的支持来实现智能家居终端智能地获取居住者的居住信息和消费习惯，并将生成的记录数据保存在系统数据库中，运用大数据和云计算可以准确把握消费者个体的需求特征，从而使得精准营销成为可能。在互联网+的条件下，企业的目标市场从满足类似需求（群体需求）向满足个性化需求（个体需求）转变，这不但促使市场的进一步细分，也会对企业的市场战略、生产方式、营销观念产生重大影响。智能家居与传统产品的目标市场营销的不同点见表1：
（四）品牌战略的整合品牌战略就是公司将品牌作为核心竞争力，以获取差别利润与价值的企业经营战略。品牌战略规划的职责与内容就是制定以品牌核心价值为中心的品牌识别系统，然后以建立品牌识别系统为主，整合企业的资源进行营销传播活动等一系列价值活动，同时优选高效的品牌化战略与品牌架构，不断地推进品牌资产的增值并且最大限度地合理利用品牌资产。目前智能家居市场推出的产品，大多是传统家电的智能化，其品牌也是延用了原有厂商的品牌，除苹果在2014年推出了HomeKit外，尚未见到真正意义上的智能家居的独立品牌，领导品牌更谈不上，从市场角度来看，一片品牌蓝海正展示在我们面前，我们的企业已经走在研发的前列，进行品牌建设应该引起足够重视。品牌战略的整合可以是推出新的独立品牌，也可以是强强联合的合作品牌，但一定要尽快推出，形成品牌优势，掌握行业的话语权。
三、基于“互联网+”的智能家居营销策略的整合
（一）产品策略的整合1、智能家居整体概念的形成2014年国家家电博览会（Appli-ance&electronicsWorldExpo，简称AWE）使各种智能家电产品成为亮点之一。“智能”成为了AWE2014最重要的关键词之一。AWE现场特设智能家电展区及“未来智慧家庭体验馆”，提供基于移动互联、云计算、大数据为基础的工业化应用成果展示及现场体验，智能系统的上游芯片、传感器、集成电路、大数据分析、网络电信等企业共同参与，将开放式的智能应用作用于家电、家居、环境监测、能源管理、健康管理、安防等产品实际生活中。从目前来看，智能家居，家电先行。现在投放市场的是一些智能化的单件家电产品，真正意义上的智能家居系统尚未出现，因此，什么是智能家居？有哪些功能？能给消费者带来什么样的利益？这些知识还停留在专家研究或技术展示层面，对于普通消费者来说，很多人还是云里雾绕的，说不清概念，也就激不起欲望。因此，需要从消费者的角度来尽快形成智能家居的整体概念，并用简练的文字、语言、符号等进行概括和传播，从而激发市场需求，形成巨大的成长空间。2、智能家居新技术研发的协同智能家居的核心技术是智能家居中枢系统的研究。智能家居技术领域的研究主要有基于Linux操作系统的智能家居自动化控制，分别从家电控制、系统实现的软硬件设施、娱乐系统、沟通系统、数据系统、控制枢纽、家电自动化设置部分进行描述。谛听科技的李程曾说过“智能家居的核心一定是智慧家庭云操作系统，它一定是你未来智慧生活的一个门户入口，而小云路由OS就是这样的一个系统。”有关学者文章中提出基于智能家居设备级的调度系统PAX，对该系统核心内容进行描述并根据实际电力资源体制对其在优化设备功耗方面进行描述。通过实际的数据验证对其模拟的电力系统和实际功耗调度进行验证。总的来说，智能家居系统是对各种新技术的综合应用。因此智能家居企业在发展的过程中除了利用自己的技术优势之外还要进行充分的外部合作，实现新技术研发的协同效应。3、智能家居市场导入的整合自2014年开始，苹果、谷歌、三星等国际主流消费电子陆续开始了在智能家居产业的布局，先发优势越来越显著。在国内市场上，传统家电厂商，智能终端厂商，以及数据有线无线传输厂商等都开始了智能家居产业的布局，尽管各类型厂商的行业切入点不同，但最终的目标还是要实现对家用电器的控制，并通过通信网络实现互联互通，可以说，各类厂商跑马圈地的过程已经开始。但大多是分散的、个体的市场行为，看不清市场导入的整体战略，因此，需要对未来市场的发展，进行明确的规划和策划，落实具体的营销措施。
关键词企业集团内部控制有效性
一、企业集团内部控制概述
企业集团内部控制的目的是实现其经营管理目标，使集团公司的资产更加安全完整，保证集团公司财务报告和相关信息的真实完整，落实集团总部的各项制度和文件、提高企业集团的经营管理效果和效率，并且在企业集团各个分、子公司之间以及各个部门之间采取的相互牵制、约束、协调、调整和控制等的一系列举措和手段。加强集团公司的经营管理提高竞争能力需要集团公司内部控制建设，建立集团公司内控制度有利于提高集团公司的经营管理水平，有利于提高其竞争能力和经济效益，进而实现可持续发展的战略目标。集团公司内部控制不同于单个企业，集团公司的内控是由控股母公司对各个分、子公司实施的一种控制，母公司通过资本控制、金融控制、人员控制、财务控制等来实现对分、子公司的控制。
二、企业集团内部控制的现状
（一）企业集团对内部控制的认知不深刻。企业集团要想使内控制度在其内部充分发挥有效作用，首先应当提高内部控制在集团内部的认知度，如果内控的认知度较低或者重视不够，会影响到内部控制在集团内部实施的效果。目前，企业集团的许多领导认为内控可有可无，这这种陈旧、惰性的认知势必会阻碍企业集团内部控制制度的建立健全和有效实施。
（二）企业集团内部环境不完善。合理、科学的建立内部组织结构是企业集团内控制度建设的基础，在这方面应当把握好集权和分权的关系，规范好集权和分权内控制度的建立会更加顺利。由于各个企业集团的组织形式、经营模式和规模等等不尽相同，因此各个企业集团的组织结构也不能完全一样。目前仍有许多企业集团的组织结构设置不科学、合理，不仅损害了集团公司整体的利益，也不利于内部控制在集团内部有效实施。
（三）有效控制集团风险的系统缺失。由于企业集团层次多、经营范围广的特点，因此，其面临的内外部风险自然就多，所有，建立一套有效防控集团风险的体系是很有必要的。眼下，许多企业集团是国有企业，由于长期受计划经济影响，造成这些企业的领导的风险意识不高，没有分析、识别和防控风险的经验，大多数企业集团没有建立风险防范系统和预警机制，有些集团公司虽建立了但是存在的问题较多，不能有效的防范和控制风险。
（四）内部会计控制不健全。内部会计控制是企业集团内控制度中的重要一个环节，它要求各业务部门采用财务协同效应来创造企业集团的价值。然而，很多企业集团对内部会计控制重视不够，造成财务信息不实，企业集团财务合并报表失真等等。当上市的子公司出现财务危机和经营危机时，有的企业集团公司又违规为上市的子公司作巨额的担保，骗取银行的信用。我国企业集团的母公司大多是国有独资公司，所有权与经营全分离，监管不力，导致内部会计控制失效，损害出资人和企业利益。
三、企业集团有效建立内控制度的措施
（一）重视企业文化建设，提高企业集团经营管理者的认识。集团公司经营管理者对内控认识的程度，管理水平和经营措施等等都影响着集团公司的内部建设。因此，集团公司领导应当加强学习，提高对内部的认识，在日益激烈的市场环境中，集团公司要加强内部管理，建立一套切实可行的内控制度势在必然。公司领导应当更新思想观念，站在集团总部的高度，将内部控制度由传统的财务控制转向整个企业的生产经营环节中去。
（二）加强组织结构建设，进一步的明确董事会地位。合理设置集团公司的组织结构能够改变集团公司单一股权结构的状况。针对集团公司中股东大会、董事会、经理层等重叠的情况，需要建立一个有效、独立、公正的董事会，明确董事会在集团企业治理结构中具有主导地位。保证独立董事的独立地位，避免流于形式。可以面向社会公开聘任执行董事，使董事会公正的履行职责，成立审计委员会，预算管理委员会，风险管理委员等专业机构，对集团公司各个分子公司和各个业务环节进行有效的控制，合理保证董事会的决议能够公平、有效的得到落实。
（三）建立并不断完善集团公司的风险预警机制。随着市场经济的发展，外部市场环境变化莫测，企业之间的竞争也日趋激烈，集团公司面临着各种风险，这些不确定性的风险客观的影响着集团公司的发展。如何应对各种风险是集团公司应当考虑的问题，因此集团公司应当建立风险预警机制，及时的发现和防范风险，对各种潜在的风险分析原因，特别是审计部门应当将发现的风险及时的向上级回报并提出应对措施。集团公司应当考虑风险对公司的影响程度，采取相应的应对风险的具体措施来合理的应对风险，使集团公司总体效益最大化。
（四）建立并不断完善集团公司内部信息沟通体系。建立并不断完善集团公司内部信息沟通体系有利于提高内控制度运行的效率和效果，有利于集团公司快速的获取所需要的信息，进行适时有效的沟通，为集团公司的内控制度建设并实施做好铺垫。集团公司应当建立包括集团内部各个分子公司之间重要生产经营、管理活动的信息沟通系统，进行集约化的管理，开展集成化、智能化、价值化以及网路化的管理新模式，使集团公司内外部各个分子公司和各个部分之间实现有效的沟通，信息顺利传递。此外，集团公司还应当建立一条畅通的反馈信息的渠道，以便对内部控制中发现的问题能及时的反馈到集团公司，及时的采取相应的完善措施。
综述所述，企业集团内部控制建设是一个系统的工程，需要企业董事会、监事会、经理层以及企业各内部各职能部门共同参与完成。所以，企业集团的内控制度建设应顾全大局，妥善进行，可以成立领导小组或者指定适当的机构具体负责组织协调内部控制的设计、实施等日常工作。由企业的监事会、审计部门对关键控制程序和环节进行有效的监督。此外，为确保企业集团内控制度的有效执行，企业还应建立约束激励机制、绩效考核机制，并且认真贯彻落实。
此外，业内人士还建议大家重视几个要点。
位置氛围
开发商大都深谙商住物业选址的重要性，所以在商圈及交通便利之处，商住公寓分布也最为集中。
据“我爱我家”经纪公司专业人士介绍，目前商住公寓主要分布在中关村、亚运村、CBD区域、燕莎商圈及金融街一带。中关村商圈具有较强的文化氛围，因此IT公司、文化行业及培训机构多选择入驻中关村。亚运村则成为高科技、经贸、证券投资、文化娱乐类公司集中的区域。而从事对外贸易、金融保险、公关顾问等公司及外企驻京办事处多选择在CBD商圈安营扎寨。因不同商圈具有不同的市场氛围及消费人群，企业主便可根据企业的性质定位选择适合的商圈及位置。
户型功能
商住公寓除了租金比较便宜外，其功能也更加多样。一般的写字楼只能用于办公，而商住公寓则宜商宜住，甚至可以做储货之用。面积的选择也格外灵活，不少商住公寓的户型设计从几十平方米的小办公户型到1000平方米的大开间均可选择。所以商住公寓已经不再局限于只可供创业阶段的公司及小型企业办公之用，中型企业同样可以选择到满意户型。
目前较受欢迎的跃层及自由分割组合的空间设计充分考虑了员工居住、储货与办公区有效区分，公司不同部门合理分隔等问题。如驻京办事处就可将跃层户型的上层作为休息场所，而下层则可用来办公；中小公司可将上层作为管理阶层办公场所，下层作为员工办公场所，以便动静分离。对于成长型企业来说，可以自由分割组合的设计可以适应公司成长壮大，人员增多的状况。当然，良好的物业形象也十分重要，如气派的外立面、大堂和电梯间，可以有效地提高公司的形象。
租金数目
商住公寓的租金大致相当于同地段相邻写字楼租金的1/2-1/3，但即便同一地段，商住公寓的租金也会因其知名度、物业配套的不同而有所区别。
以中关村商圈商住公寓为例，月租金价格从每平方米5美元到10美元不等，每平方米6-8美元的月租金比较常见；物业费用更是千差万别，最低的每平方米不到3元人民币，最高的却在10元以上，其物业配套设施及功能也会有所差别。企业主可根据自己的办公需要及资金实力做出选择。
配套设施
品质较高的商住物业，其配套设施常常会与写字楼不相上下，如配有防火通道、单元内的喷淋器的安全防火系统及抗震设计，并且金融、票务、邮政、会议、洗衣等商务配套服务齐全，以及智能化网络通信设备及充足的车位。在资金允许的情况下，选择设施尽量完善的商住公寓，将使日常的工作更加安全高效。
中图分类号：F406 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）08-0225-01
资本管理是―个必不可少的重要电力公司监管环节，具有重要的意义，提高电力公司管理水平，为了提高电力企业的财务管理水平，选择适当的资金管理系统，一个成熟的资本管理体系的建立是必不可少的工具。电力公司选择合适的资金管理体系能够有效的促进电力公司各部门之间的沟通，提升电力公司管理工作。建立精确的资金管理制度更有利于省电力公司对资金的流动过程进行监督、管理，对投资、融资安全进行全面控制。因此资金管理制度的建立是企业资金管理中最为重要的环节。
“公司管理以财务管理为中心，财务管理以资金管理为中心”的理念早已深入人心，资金管理也总是随着财务管理的发展而发展。企业集团的资金管理模式很大程度上取决于集团整体财务管理的模式，从这种意义上说，财务管理的发展趋势决定资金管理的选择倾向。
现代财务管理发展中遇到了诸多难题，集权与分权的选择无疑是诸多难题中较为突出的问题。总公司对子公司（分公司）财务管理应采取何种模式是关系集团财务战略的重要问题，然而，关于财务管理模式在集权与分权之问的选择一直存在争论。从历史的发展过程来看，也经历了数次分权、集权模式的转换。最近对100多家跨国公司的一项调查表明，将近45%的公司计划在今后几年内采取更为集中的财务管理政策，只有8.8%的跨国公司准备向子公司放权。越来越多的企业集团趋向于建立统一的资金管理系统。
此轮财务集中化管理趋势背后的直接动力是管理环境的变革以及管理创新的发展，尤其是信息技术的迅猛发展为资金集中管理所需的信息处理提供了基础。现代通信技术支持了跨地区大型企业集团对全球分支机构的庞大现金流动做出实时、同步管理，使得企业有可能以低成本从事全球范围的实时信息交流。银行等金融系统的网络化和信息化使企业可以在极短的时问内调动资金。这样，在激烈的市场经济竞争中。企业集团正在经历的组织结构扁平化、生产经营灵捷化、利益实体扩大化、经营范围全球化等一系列的变革，也促使企业集团在资金管理中进行不断的尝试与探索。企业集团的资金集中管理正是这些变革推动的结果，也是趋势发展的必然。
现代企业财务管理体制集中化的核心要义是资金集中管理。对跨国跨地区的大型企业来说，集中化管理模式更有利于总公司从宏观上控制、协调；通过整合集团内部的财务信息，尤其是资金的集中管理，统一结算、统筹安排、统一调度、合理使用、实时监控，使集团母公司、子公司及子公司之问的资金划转在集团内部循环，集团成员单位的资金收付得到集中监控和合理调配，避免集团资金体外循环带来的风险。资金集中管理可以将财力资源在全系统内统一调度，从而降低财务费用，缓解资金短缺，实现规模效益。
一、电力公司资金管理的思路
以国家电网公司资金集中管理规定为总体要求，结合公司资金管理工作的定位，在本级职权范围内对资金的安全、供给进行管理，同时结合理论界的观点及国内先进企业的资金管理经验，将公司的资金管理工作思路从狭义的货币资金管理向广义的资金管理进行拓展，逐步做到全员参与、关注广义的资金管理工作，以达到公司经营管理水平的进一步提升。
（一）资金管理总体目标
按照国家电网公司资金集约化管理的总体要求，在确保资金安全的前提下，以资金预算管理为手段，加强资金集中运作、调控，做到存量适度、结构合理、运用顺畅，最大限度地提高资金管理效益，为增强公司经营发展能力、电网建设跨越式、智能化发展提供财务保障。
（二）资金安全管理
资金安全问题无处不在，它可能发生在任何层面、任何资产、任何时候。确保资金安全在公司范畴内已得到充分重视，事实上，资金安全是盈利的前提，如果“本”没有得到保全，所谓的“盈利”只能是虚假的盈利，为此资金安全管理需进一步强化。
（三）资金供求管理
在国家电网公司财务集约化工作具体部署下，实施资金集中管理，形成现代集团公司广泛采用的资金管理模式体系，电力公司作为集团成员之一，主要的资金管理工作任务就是在保证资金安全的前提下，运营好公司的资金，在保证生产经营需要的同时，降低资金使用成本，提高资金的使用效率。
二、资金管理新模式的实施成效及分析
提高了账户管理能力。经省公司和四大银行省行协商决定，省公司所属各分公司欲开立账户，必须先向省公司提出开户申请，由省公司和省行根据账户的隶属关系、收支性质、银行网点号码等情况统一编码后，再通知相应网点和供电公司开户。同样的，各供电分公司变更和撤销95596账户时，也必须事先征得省公司和省行同意。95596账户的设置，为省公司树立了品牌效应，增强了省公司的账户管理能力，有效减少了各分公司乱开、多开账户情况。
公司银行账户数量大幅减少。虚拟集团账户的开立，使得所有二级账户成为一级账户的附属账户，大幅减少了公司实账户的个数。在2005年11月末实施集团账户前，省公司及各供电分公司在工农中建共有实账户1131个。到2006年年底，省公司及各供电分公司在工农中建仅有实账户131个。
提高了资金归集速度。目前公司所属各市县分公司在工农中建开设的收入和支出账户全部纳入了集团账户管理，借助集团账户的自动、实时归集资金的功能，用电客户所有的缴费都直接实时进入公司一级账户，资金归集周期由原来的5至6天一次变为零周期，提高了省公司资金集中速度。
集团账户的使用使手工劳动得到解脱，极大地提高了工作效率。实施集团账户后，省公司本部可通过二级账户直接对外支付，省去了原先结算中心二次换票和人工结算的落后做法；同时也省去了省公司和基层单位之间每日资金上下划工作，提高了全省财务人员的工作效率。
提高了资金风险防范能力。根据省公司与工农中建四大银行的协议，银行对所有二级收入账户设置了支出冻结标识，各网点对二级收入账户不出售支票，杜绝了各分公司违规使用电费资金的现象，严格保证了公司收支两条线管理模式的贯彻执行，保障了电费资金的安全，有效防范了资金风险。
参考文献：
二、实践调查的目的
社会实践是学校根据专业教学的要求，对我们已学部分理论知识进行综合运用的培训，其目的在于让我们接触社会，加强对社会的了解，培养和训练认识、观察社会以及分析解决问题的能力，提高专业技能，使之很快的融入到工作当中去。2019年5月——7月我在xx的实践。
三、实践调查的内容与过程
应收账款是企业扩大市场份额，争取竞争主动性的强有力的措施。随着业务发展不断扩大，公司内部财务管理制度日趋规范，应收账款的管理制度也更加完善。
(一)制定合理的信用政策和有效的信用标准。公司财务部门强化会计基础工作，规范会计核算在做好应收、应付款项的日常工作外，根据应收账款的特点结合自身的具体情况，制定往来款项的信用政策和制度，并严格执行。公司根据不同时期、不同市场环境、不同的销售合作对象，制定出不同的信用期间、信用标准和现金折扣政策，尽量为减少坏账创造条件。
(二)进行风险排队，确定信用等级。该公司通过对客户信用资料的调查分析，确定评价信用优劣标准。对反映客户短期偿债能力的流动比率、速动比率、现金流动负债率以及长期偿还负债能力的指标资产负债、产权比率、或有负债比率、已获利息倍数和带息负债比率进行分析。结合公司承受风险的能力及竞争的需要，划分客户的信用等级，对于不同等级的客户给于不同的信用优惠或附加限制条款。
(三)定期编制《应收账款催收报表》。该公司按照客户账期情况设立《应收账款催收报表》，详细反映内部各业务部门以及各个客户应收账款的发生、增减变动、余额及其每笔账龄等财务信息，每周由财务部门主管信用控制管理人员发送给相关业务部门人员跟进。同时加强合同管理，对客户执行合同情况进行跟踪分析，防止坏账风险的发生。通过《应收账款催收报表》的编制，公司管理决策层和相关部门就能够准确、及时、全面地掌握应收账款的现状，有针对性地制定欠款催收政策。
四、实践调查结果
xx整个应收账款管理体系还是比较全面、规范的。随着社会日新月异的变化，经济迅速发展，公司也面临着新的挑战。在实践中本人也了解到该公司在应收账款方面尚存在以下几方面的问题：
(一)占用流动资金，降低资金使用效率。赊销商品时，发出存货，货款却不能同时收回，大量的流动资金被应收账款占用，造成现金流入短缺，影响该公司资金周转，从而影响其正常经营。(二)增加经营成本削弱短期偿债能力。赊销虽然使公司产生了较多的收入，增加了利润，但现金流入并未增加，而且在应收账款引起的催收中，该公司要投入一定的人力、物力、财力，这些都加速了公司的现金流出，也削弱了公司的短期偿债能力。(三)应收账款的账龄越来越长，增加坏账风险。应收账款如得不到及时清理，该公司不能按时收回货币资金，则意味着潜在的坏账风险，账龄越长，坏账的风险越大，会增加收账成本。该公司还发生了长期赊销客户(个体户经营的单位)在协议结账时间竟然人去楼空的情况。四、该公司在应收账款管理方面的成功与存在问题的原因分析：(一)应收账款的管理是一个企业必须重视的环节，应收账款的信用标准是公司的收入往来的必要途径，为了减少坏账公司的应收账款必须定期收回。因此在应收账款管理的成功有助于公司财务的收付支出的管理、利于企业的发展。(二)应收账款占据流动资金的周转导致企业的发展落后于其他企业、经营成本的提高致使公司现金流出量不断的增加、酒店的赊账客户多了应收账款的时间就长致使坏账的数额就增大，这样使酒店的应收账款收回增加了风险，从而不利于酒店财务人员的管理，使酒店的利润减少。
五、实践调查的总结与体会
(一)改进建议
针对该公司在应收账款管理方面的不足，本人结合专业所学提出如下改进建议：
一、资金管理概述
资金管理是指企业根据发展战略、经营计划及财务状况，对企业筹资、投资、生产经营及利润分配全过程资金进行统筹安排的理财活动，资金管理涵盖了从资金筹集到产品生产并销售后资金回笼的全过程，主要内容为资金结算管理、资金流管理及资金风险控制。资金管理是企业生存和发展的基础，是企业财务管理的重要内容。在当前激烈的市场竞争环境中，完善的资金管理能够保障企业不断提高资金使用效率，加速企业资金周转速度，降低资金成本，从而逐渐建立市场竞争优势。目前，企业资金管理模式有分散管理和集中管理两种类型，两种模式各有利弊。分散管理模式能够保证企业的市场应变能力，且充分调动员工的积极性，但该模式下容易产生资金沉淀、资金成本高、资金使用效率低的问题。集中管理模式下能够对企业资金进行统一使用、调配，有效避免资金沉淀等低效率问题，但会影响员工的积极性，且对配套措施要求较高。集中管理模式可以细分为：一是统收统支模式，该模式下企业的结算资金收支业务均由资金管理部门集中统一控制和调度，公司内部子公司或下属单位不能通过外部银行账户进行资金结算。现金支配权及控制权均上收至公司总部，资金总部对公司资金具有高度审批权及控制权，该模式适用于企业创业初期，且规模较小、经营区域范围较小的企业；二是结算中心模式，该模式下结算中心是企业资金结算和支付业务的管理性机构，负责企业内部各部门、子公司之间的资金结算和现金收付业务。企业下属各单位或子公司在结算中心开立内部账户，并与其外部账户关联，确保结算中心对其资金收付的实时监控，该模式适用于成长期和成熟期的企业；三是财务公司模式。该模式下，企业的资金结算和收付业务通过企业内部设立的财务公司进行结算，财务公司不仅具有结算功能，还可为其成员单位或企业提供担保、资信调查、资产管理咨询等业务，该模式适用于对资金集中控制要求不高的企业。
二、企业资金管理现状
（一）资金结算方面
资金集约化管理手段落后，造成资金闲置甚至形成“体外循环”。首先，企业普遍存在多头开户、资金分散的现象，造成资金闲置及浪费。企业普遍存在银行账户较多的现象，尤其是经营地域广、业务范围大、业务规模大的国有企业，其结算账户往来资金频繁、结算资金数额较大。由于经营地域分散、且经营项目数量大，在各地开立的银行结算账户也较多，企业资金广泛分散于各银行账户中，造成了资金的沉淀及闲置。其次，缺乏有效的集约化资金管理手段和方便、快捷的资金归集模式。由于缺乏有效的资金集中管理手段和管理制度，使得企业资金闲置，出现资金被挪作他用而形成“体外循环”，威胁到企业资金的安全性。同时，由于资金归集模式落后，还是通过传统的手工记账、电汇等形式上收资金，已经难以满足现代企业对资金支付结算的快捷、便利性要求，同时也增加了企业财务人员的工作负担。
（二）资金流管理方面
资金预算管理体制不完善，导致企业营运资金不足。企业资金预算制度不完善，导致企业经营决策缺乏科学依据，甚至出现资金周转紧张的局面。企业资金预算依赖个人的管理经验和预测估计，导致预算编制不准确、不严谨、可行性不强，企业资金收支缺乏筹划和约束，资金支出随意性大，资金挪作他用的问题突出，企业资金使用效率低下，资金安全无保障。由于资金预算管理的薄弱，导致企业资金管理不能从企业战略角度出发，资金收支安排缺乏整体性，甚至导致企业收不抵支，资金周转出现困难等严重的问题。资金管理信息系统难以实现资金的实时监控。目前，我国企业对资金信息的收集和传递方式较传统、单一，难以实现对企业资金的实时监控。虽然有些企业已经采用了ERP系统，但由于财务人员对软件配套功能模块没有充分掌握，ERP只发挥了结算的基础功能，而ERP软件的预算管理、融资信贷、资金监控功能没有得到充分发挥。结算系统与财务系统软件不对接，不利于实现企业物流、资金流、信息流的统一整合。企业资金管理软件系统与其他业务管理系统未实现信息对接与共享，导致资金管理信息与企业财务信息无法实现信息的互通共享，造成重复作业。资金管理信息与财务信息的数据口径不一，也无法形成企业内部信息规模优势，降低了企业财务管理效率。
三、加强企业资金管理的措施和建议
（一）根据企业实际情况选择适宜的资金管理模式
资金管理的目标是实现资金的集中、成本费用的下降、资金监控的强化以及资金使用效率的提升。为实现资金管理的目标，需要确保资金管理模式的合理性及可行性。企业根据企业资金管理特点、企业发展战略、企业发展阶段、业务发展规模、业务种类、业务区域经营范围等，综合各方面因素合理选择资金管理模式，确保资金管理模式的合理性及可行性。企业选择资金管理模式的标准为：若企业正处于创业期，企业规模较小且经营范围较局限，对资金集中管理具有强烈要求，可采用统收统支的资金管理模式；若企业处于成长期或成熟期，需要对企业资金的收支进行及时了解及监控，又需要保持企业下属单位或子公司的自主性，则可以选择结算中心模式。该模式下，企业资金管理是通过资金管理部门的部门职能实现的，采取收支两条线的资金管理模式。公司资金管理总部不直接管理下属单位的资金业务，公司资金通过网银系统实现上收和下拨，充分保障了下属单位的自主性及积极性的同时，又实现了资金的实时监控；若企业属于经营规模庞大的控股经营公司，希望实现分权程度高的现金集中管理，则可采用财务公司模式。该模式下，财务公司对下属单位的账户没有实际控制权，且开户单位与财务公司属业务合作关系。财务公司可以为企业提供投资理财、单位贷款、信用担保、融资租赁、证券发行及投资等综合性金融服务，可以有效提高企业整体经济效益，实现内部资金的灵活使用、调配。
（二）加快企业资金管理信息系统建设
积极引用最新计算机信息处理技术并统一财务管理软件，实现各个管理系统的信息对接与互通是实现“资金集中管理”的技术支撑。首先，积极采用最新、最先进的信息处理技术，如云计算、大数据、区块链等先进信息处理技术，是推广资金管理科学方法与手段的实现渠道。前沿信息技术的引用，能够提高企业资金管理的智能化、科学化水平，实现对财务数据的深度挖掘与分析，提高资金管理决策的科学性与可行性。其次，统一财务管理软件，实现各业务信息管理系统的对接与互通。统一财务管理软件，加强与软件开发商的业务合作与探讨，根据企业自身情况“私人定制”企业专属财务管理软件，打通各类业务系统的互联，从而实现企业物流、资金流、信息流的统一整合，加速企业业务信息的沟通交流，有效提升企业管理决策的时效性。加强财务管理人员对财务管理系统的认识及应用能力，确保业务管理系统各项先进、智能功能模块充分发挥作用，如利用财务软件可实现企业的总账、应收及应付账款管理、资金预算编制、固定资产管理、票据通、现金流量、银企对账、财务分析等的全过程管理，同时，还可发挥会计凭证录入、查询、审核、进账等多种账务处理功能。
（三）加强资金结算管理
加强银行账户管理，建立企业统一账户。将企业的不同银行账户资金统一归集到单一账户进行支付结算，建立统一的企业结算系统和银企接口。通过建立统一账户系统，可以实现对分散资金的集中管理，有效避免资金在各银行账户的沉淀，并节约支付结算费用，利用银行的网络支付结算系统减少资金在途时间，有效提高资金周转、结算效率。另外，统一企业账户资金，能够提高企业在银行的资信状况，从而获取更多的银行授信。建立完善的资金管理信息系统，实现资金的集中管理、监控和实时预警。企业应积极借鉴国际先进的资金管理理念，与国内软件开发商合作，研发设计适合企业实际情况的资金管理系统。资金管理信息系统应包括以下功能：首先，实现资金的集中及归集管理。将分散于各银行结算账户的资金统一归集，并可根据企业不同部门的资金需求进行资金分配、调度。其次，具有资金风险管控功能，可根据企业资金流量数据进行实时预警，及时发现企业资金流动的异常，有效防范企业资金管理风险。最后，提高资金业务处理效率、业务处理流程的规范化。资金管理新系统能够有效提高资金数据传输效率以及业务处理效率，从而降低财务人员的业务压力。
（四）强化资金控制管理
1.加强企业的资金预算管理。资金预算管理是优化资金管理的前提与基础，资金预算管理的目的是保障企业正常运营的资金需求，根据企业资金需求及时进行筹资，并对闲置资金进行投资以实现资产的保值、增值。资金预算管理能够提高企业现金的使用效率，优化企业资本结构，并降低企业资金成本。强化资金预算管理，应从以下方面着手：一方面，采取科学的预算编制方法，制定科学、可行的资金预算方案。企业在资金预算编制时，应充分考虑企业生产计划、产品销量及产品市场价格、以往年度的生产经营成本、安全设施建设费用、企业职工福利及企业文化建设等成本费用，充分了解历史年度的现金流入、流出数据，提高预算编制的精确性。另一方面，严格控制企业成本支出。在预算额度内使用企业资金，并规范资金的审批流程，明确资金审批限额。2.强化企业的投融资管理。首先，根据企业资金预算，制定科学、合理的企业融资计划。对企业融资工作进行提前规划与安排，可以为企业争取更多的资金筹集时间，争取资金成本更低的融资方式，并有效避免因盲目过度筹资导致的资金浪费。其次，根据企业发展战略、生产经营规范制定投资规划及方案，将企业闲置资金投放到企业经营所需的资本性项目，推动企业经营战略及规划的逐步实施，有效整合、延伸企业价值链，为企业及其股东创造更多经济效益。
参考文献：
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[3]王云飞.企业资金管理存在的问题及对策分析[J].中国乡镇企业会计，2014（07）.
校区物业公司的定位还应超越高校的范畴来认识和理解。目前制约高校后勤社会化进程的不但有高校内部的因素，更有社会的因素。所以，我们要把高校后勤社会化改革放到社会的大环境中去定位和思考，不仅要主动适应高校的发展，也要主动适应社会的变革。
二、制度建设是规范校区物业管理的基础
制度是要求大家共同遵守，按一定程序办事的规范和行为准则。一个企业的内部制度建设是否科学、合理、完备，在很大程度上决定着企业的外部竞争力，尤其是在市场竞争日趋有序化、规范化的今天，制度建设更是企业的一项十分重要的基础工作，这对于物业管理企业也不例外。
1、制度建设的意义和作用
以国家法律和政府有关部门颁行的政策法规及后勤发展总公司相关文件为指导，以物业管理公司自身的经营宗旨、经营范围及承担的任务为依据，并借鉴其他优秀物业管理的成功经验，结合公司自身及所管理物业的实际情况，制定较为完备、适用的制度和实施细则，具有十分积极的现实意义。
（1）制度是物业管理工作的准绳和依据。
（2）制度建设是物业管理企业逐步走向成熟并向规范化、科学化和法制化发展的必要前提。
（3）制度建设有助于建立对物业管理企业的民主监督机制，使之能更好地发挥物业管理的职能，为学校和师生创造更加舒适、优美、安全、方便的工作和生活环境。
（4）制度建设有利于推动物业管理整个行业健康发展。
（5）规范、约束员工的行为。任何一个物业管理公司要进行有效的内部管理，首先必须要有一套具有约束力的制度作为前提。制度是集体意志的体现，只有依靠制度才能使员工有章可循，根据公司的制度来规范、约束自己的行为，始终围绕公司的服务管理目标开展工作。
（6）协调公司内部各部门之间的相互关系。现代物业管理企业的整个管理职能被分摊给其内部各部门承担，只有建立必要的制度，明确各部门的职责和权力范围，才能使各部门各司其职，互相衔接，紧密配合，使公司的管理活动顺利开展。
（7）树立物业管理公司的良好形象。物业管理是窗口行业，与学校和广大师生进行24小时的接触。健全的制度能体现物业管理公司良好的内部管理，树立良好的外部形象，增强学校和广大师生们对物业管理公司的信任度。
2、物业管理公司的内部制度可设为：
（1）领导制度。主要是确立物业管理公司领导体制，即确立公司各领导的职权分配、工作方式、决策方式、协调方式等，明确各领导之间的分工合作关系。
（2）职能制度。职能制度主要是指各部门的责任制度，可以按功能设立维修服务部、动力通讯部、文印服务部、校园清卫部、楼群管理部、绿化工程部。
（3）岗位责任制度。岗位责任制度主要是明确物业管理公司各个不同岗位的责、权、利，可分为两大块：管理人员岗位责任制和操作人员岗位责任制。
（4）综合管理制度。综合管理制度是指物业管理公司的全体员工和各个部门都必须遵守和执行的一些跨部门、协调性、综合性的制度，其中有员工守则、培训制度、劳动制度、考核奖励制度等。
（5）管理程序制度。管理程序是物业管理公司在运作过程中的各个环节、路线规定，比如对外通告、申请报告等等必须要有统一的文字格式并送上级部门审批后方可张贴或上交。
3、制度建设的原则
物业管理公司作为一种现代性的企业组织，制度建设是其运行规范化的必然要求，它是物业管理公司竞争取胜的“软件”。制度的作用是显而易见的，它不仅可以规范、约束员工个人行为，协调企业内部、公司与学校各职能部门和师生的关系，同时还能规范校区内各色不一的师生个人行为。现在把校区物业管理公司制度建设的原则概括如下：
（1）结合校区物业管理公司的实际，正确把握“弹性”尺度。必须从管理对象的特点及学校环境条件等出发，结合公司自身实际情况，量体裁衣，制定出既能规范员工的行为又不束缚员工的手脚，能充分调动员工的积极性、主动性和创造性的制度。
（2）责、权、利相结合。要通过制度明确员工、各个部门相应的职责、权力、所获的报酬及奖励。同时要注意明确彼此之间工作的衔接，使整个物业管理工作有序规范地进行。
（3）定性与定量相结合。在制定制度时，必须将定性与定量相结合。只考虑前者不考虑后者，就会使对员工、部门工作绩效的检查考核没有尺度和依据；只考虑后者不考虑前者，就会使检查考核无法正确定位。
（4）规章制度应简明扼要，便于理解、记忆，以便员工对照执行。
（5）相对稳定性。制度一旦确立下来，就应具有相对稳定性，这是制度的关键所在。如果制度朝令夕改，员工就会无所适从。只有具有相对的稳定性，才便于员工更好地贯彻执行。
三、服务是校区物业管理的硬指标
高水平的物业管理除了有完好的硬件设施外，更重要的还要有一支素质过硬的管理队伍。优良的服务最起码要求做到以下几点：
（1）服务态度热情
物业管理属服务性行业，公司的员工应以发自内心的真诚笑容为师生热情服务，尤其应做到文明礼貌，语言规范，谈吐文雅，遵时守约，衣冠整洁，举止大方，动作雅观，称呼得当。
（2）服务设备完好
良好而完善的硬件设施是实现高水平物业管理的先决条件。对管辖范围内的设备要加强管理、精心养护，使之始终处于良好状态，降低设备故障率。
（3）服务技能娴熟
服务技能是物业管理从业人员在服务管理中应该掌握和具备的基本功。物管从业人员除了应具有良好的服务意识外，更重要的是应具备较好的业务素质。
（4）服务项目齐全
除了搞好校区物业管理必须服务项目外，物业管理公司还应努力拓展服务的深度和广度，开展各种能满足师生的特约服务和便民服务，使广大师生享受到无微不至的关怀和尽善尽美的服务。
（5）服务方式灵活
物业管理除了规范管理、依法管理外，还应设身处地为师生着想，努力为他们提供各种灵活的服务方式，切忌死板僵硬的管理。
（6）服务程序规范
服务程序是指服务的先后次序和步骤，它看起来无关紧要，实际上也是衡量物业管理水平的重要标准之一。
（7）服务收费合理
因校区物业管理是从无偿服务逐步转化为有偿的服务行为，所以其服务收费标准不应高于政府规定的收费标准，公司开展的各种特约服务和便民服务更应以满足师生需要为目的，以“保底微利”为原则。
（8）服务制度健全
物业管理应制定并健全一整套规范、系统、科学的服务制度，以确保为师生提供稳定的服务。这些制度应清晰有序、易于操作，切忌随意化，无章可循。
（9）服务效率快速
服务效率是向师生提供服务的时限。在“时间就是金钱，效率就是生命”的价值观下，物业管理公司应尽量提高员工素质，减少工作环节，简明工作程序，缩短办事时间，提高服务效率。
四、创新经营理念
办企业的最终目的是赢利，任何赢利的企业都有自己的一套经营理念和相适应的经营策略，我们校区物业公司也不例外。由于我国目前物业管理企业的类型复杂，经营理念混乱，有的还在传统体制下生存，所以，形成与市场发展相适应的经营理念是校区物业公司的当务之急。
1、品牌经营理念
在当今经济时代，商品的品牌形象已成为消费认知的第一要素，物业管理服务作为一种特殊商品也是如此。公司应结合实际需要，积极探索，大胆实践，按照塑造品牌的高标准、严要求，以创建整洁、文明、高雅、安全、方便、舒适的文明校区环境为目标，通过严谨、高效的科学管理，倡导“随时随地、尽心尽力”的服务理念，为广大师生提供优质服务。
2、规模经营理念
“小而全，多而杂”的管理模式已不适应时代朝流。随着物业管理企业化、专业化、社会化程度的不断提高，校区物业管理企业也要以规模经营为目标降低成本。物业管理是微利服务行业，只有通过扩大规模，降低成本，一业为主，多种经营，才能生存发展。
不仅要在现有自己的学校实行物业管理，而且要大胆的开拓校外市场，如其他高校或中小学也可纳入公司竞争的目标和服务的对象。
公司在积极开拓服务种类的同时，物业管理企业依据自身的优势，实施多元化经营是降低单一经营风险、回避业务萎缩和扩大规模的有效途径。
3、成本经营理念
经济效益是经济活动的效果与从事经济活动的消耗之比。人们所从事的任何经济活动，总要占用和耗用一定量的自然资源和劳动资源。从事某项经营活动所消耗和占用的物质和劳动资源可以称之为“投入”，经营活动所产生的物质效用和经济效益为“产出”。任何一个企业，假如它经营出来的财富恰好抵偿生产中当作经营资料消耗掉的物质财富和为补偿劳动力的消耗由劳动者作为生活资料消费掉的物质财富，那么这个企业虽然存在，却无法发展。因此，一定要依靠科学规范的严格管理和高素质的员工队伍，走节约经营的道路。这就要求物管企业必须做到以下两点：
（1）企业员工知识技能的学习和积累。只有提高员工综合素质，才可能采用先进的管理手段，实施减员增效，提高企业管理水平。
关键词：房地产；物业管理；对策
Key words： real estate；property management；countermeasure
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2015）35-0242-03
0 引言
福州市物业管理从九十年代初开始起步，经过二十几年的发展，福州市物业管理行业的管理领域逐渐扩大，物业管理公司的数量也在不断攀升，相关的法律制度也在逐步的建立和修改。但是，由于福州市物业管理较迟起步，各个物业管理公司的管理及服务水平参差不齐，在逐步发展的过程中也暴露出了许多问题。
1 概述
1.1 物业管理概念分析
物业管理公司是指从事地上永久建筑物及其附属设备、公用设施和周边空间的专业化管理的，为业主和物业使用人提供良好的生活和工作环境的，并且承担某些社会管理职能的，具有独立法人资格的经济实体。
物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。
1.2 福州市物业管理公司发展历程
1991年，福州市第一家物业管理公司“福州华升投资开发有限公司国际大厦”经福州市工商局批复成立。之后，从1991年到1997年的六年时间里，福州市的物业管理发展并不尽如人意。福州物业管理企业只发展到二十几家，平均每年不到4家，物业管理行业整体发展缓慢。
1998年后，福州物业企业进入快速发展阶段。随着大量的楼盘出现，物业管理服务的需求也在成正比的增加。虽然福州市的物业管理公司在发展过程中取得了一些成绩，但行业整体呈现水平较低、发展较慢的趋势。一是福州市物业管理公司的整体水平较低。能达到一级和二级资质的物业管理公司寥寥无几；针对物业管理公司的资质审查，都会有许多三级或暂定三级资质的物业管理公司被注销或降低资质，2010年，福州市就有35家三级资质物业服务企业被房管部门注销或降低资质，占同期物业管理企业数的10%左右。二是物业管理覆盖面相对较小，以2008年数据为例，2008年底，全市市区的小区数为2590个，其中已实施物业管理的小区1014个，未实施物业管理的小区1576个，无物业管理的小区占总数的60.8%。而全省城镇房屋总面积约2.61亿平方米，实施物业管理的项目4680多个，物业管理覆盖率达45%。
2 当前福州市物业管理公司存在问题分析
2.1 物业管理公司在前期介入中与开发商之间存在的问题
前期介入是物业管理公司和开发商合作的开端，做好前期介入中的各项工作是能为物业管理公司后期管理工作省下很多不必要的麻烦。物业管理公司前期介入的优点（详见表2）。目前，物业管理公司参与建筑物前期设计等环节的情况比较少见。因此，在后期的接管验收和业主入住后各种问题和纠纷就接踵而至，其中所占比例较大的就是建筑物的质量安全问题。所以，物业管理公司应该积极的参与到前期各项工作中，开发商和施工方也应该给予支持和配合。
2.2 物业管理公司与业主之间的关系以及存在的问题
物业管理公司与业主之间属于合同雇佣关系，物业管理公司根据物业管理合同为业主提供相应的服务，业主在接受这些服务时，则需要支付相应的物业管理费用。在物业管理行业中，最普遍、发生最频繁同时也是一直存在难以消失的就是物业管理公司与业主之间的纠纷。以福州市台江区为例，地区法院审理的物业纠纷案件从2009年、2010年、2011年分别为168起、241起、308起，以每年30%的速度递增①。物业管理公司不履行合同中的义务或不按合同履行义务，又或者是业主不遵守小区的规章制度，都是纠纷产生的导火索。以下对近几年福州市物业管理纠纷的一些主要类型以及部分实例和分析。
福州物业管理公司与业主之间的纠纷类型总结及实例分析。
①纠纷类型之一：违规装修产生的纠纷。
实例：群升国际小区内有业主擅自改变住宅格局，并随意设立卫生间，导致楼下住户的墙体出现大面积脱落渗水现象，物业管理公司则称当初该房屋进行装修时并未有业主进行举报，则不需要管②。
分析：《福建省物业管理条例》中指出，在物业管理区域内不得擅自改变物业规划用途。物业管理公司首先应该对业主装修进行监督，一旦发现违反法律法规的行为应该及时劝阻，并及时向有关部门反映。
②纠纷类型之二：设备设施的不维护引发的纠纷。
实例：2012年5月，源达二期一住户家着火，由于消火栓没有水、灭火器过期不能使用，大火迅速蔓，导致业主遭受损失，在火灾发生时，业主曾向保安求助，但其并没有对此做出任何反应③。
分析：物业管理人员的专业素质和服务意识较低，如果没有出现事故他们就基本上不去管事情，对于这些设施设备他们有的甚至都不会使用，更谈不上维护保养了。相关的部门在例行的质量安全检查中也没有尽职尽责，才导致这种情况。
物业管理公司应定期对所管区域内的设备设施进行检查与维护，以保证其的可用性和安全性。例如，消防设施、电梯的检查和维修，管理区域内监控系统的维护等。
③纠纷类型之三：物业收费纠纷。
这两年，“涨价”成了福州市各个物业管理公司的共同目标，新建小区更是抓住机会，物业管理费用每平方米都在2.5元左右。在福州多个老旧小区，更是因为提价，引起了许多业主的不满。
一些业主认为，物业管理公司的物业管理费不应超过政府指导价。而物业管理公司则表示自己也有难处。随着这几年的物价上涨，物业管理公司投入到管理中的人力资源和设备维护、材料采购等成本再加上税收等费用，和所收取的物业管理费相比较几乎所剩无几，有的甚至是在亏损经营。物业管理费是物业管理公司的主要经济来源，一旦切断，物业管理公司就很难正常运营。收费与服务不相等、业主拒交管理费等问题也屡见不鲜，更加恶化了物业管理公司与业主间的关系。
④纠纷类型之四：违规搭建导致的纠纷。
实例：仓山区福和御园小区5号楼、6号楼的顶层存在严重的违法建设现象，原本的17层住宅楼现在变成了18层，顶楼的业主由于不满足于现在的房屋面积，因此私自在顶楼违规搭建，违规搭建使得墙体产生了开裂，住宅的安全使其他业主担忧④。
分析：违规搭建所产生的安全隐患十分严重，不少业主为了自己的利益，私自搭建，但是有的由于拆除难度问题，导致物业管理公司也有自己的难处。并且现阶段，法律授予物业管理公司的权力有限，使得物业管理公司对此问题也无能为力。
以上是福州市比较常见的四种物业纠纷类型，也是目前福州市场上比较棘手的物业管理问题。其余的还有如合同纠纷、小区停车收费问题、小区环境卫生问题、物业管理公司侵占小区共有部分等，都有发生。加上现在的业主的法律观念和维权意识越来越强，物业管理纠纷也就越来越多。
2.3 物业管理公司自身存在的问题
①物业管理公司管理体制问题。我国早期的物业管理一般都是由该物业的开发商来负责管理，导致许多大型的物业的管理权未能进入市场，使得市场上物业管理项目减少，削弱了市场竞争力，物业管理市场化受到了阻碍。房地产公司的这种“建设+管理”的模式并不少见。这种体制下的物业管理公司的经营主要靠所属的房地产公司，其资源都是有上级管控，使得物业管理公司的经营积极性降低，市场运作程度较低。在公司的管理制度上，大多数物业管理公司没有制定符合自己公司的管理制度，导致不同的职能部门权责不明，公司运行的效率和效益降低，管理秩序混乱的局面。良好的管理制度不仅保证了公司各项经营活动的顺利进行，提高公司经济效益，也保证了公司素质能够稳定上升。对于管理制度，物业管理公司应分别制定操作、决策、专业等全方面的制度类型，使管理更有条理。
②物业管理公司经营能力问题。对于物业管理公司的经营首先应该关注的就是物业管理公司的专业化问题。这可以从两个层面来说，一个是物业管理公司的专业化，另一个物业管理人员的专业化。物业管理公司的专业化能够使其与其他物业管理公司区别开来，拥有自己的专业优势，增强企业竞争力。随着经济和科技的发展，许多房地产开发商都在建筑物中投入了新型的、复杂化、科技化的设备，这就要求物业管理人有拥有专业的知识和技能，而事实是，大多数物业管理公司为了降低劳动力成本而招聘一些退休或是专业技能较低的人员，这些群体服务理念不强，专业素质不足，导致物业服务质量下降。其次，大部分的物业管理公司缺乏创新，使得物业管理公司的经营缺少了灵活性，不能及时应对市场变化。品牌形象也可以体现一个企业的经营能力情况。但只有少部分的企业做到这一点。在福州市，知名度较高的物业管理公司也只有融侨物业、万科物业等其他几家公司。物业管理公司的经营能力是其能否创造高经济效益的关键，也是其立足之本、发展之道。
3 提升福州市物业管理公司管理效率的对策
3.1 做好与开发商之间的沟通协作
物业管理公司与开发商之间接触最多的时段应该是物业的前期建设。物业管理公司因按规范实施前期介入，加强对日常工作的经验总结，并将这些经验告知开发商，使其灵活运用到建筑物的规划设计、工程施工和竣工验收中，提高建筑物质量。并且，物业管理公司与开发商之间要建立有效的信息沟通渠道，使得在产生问题时能够有效的进行沟通，并快速解决问题。在进行物业交接时，应与开发商做好物业各方面的资料交接工作，为后期管理建立基础。
3.2 改善物业管理公司与业主的关系
①提高物业服务质量。提高物业服务质量是解决物业纠纷的根本途径。物业纠纷的产生多数是由于物业管理公司服务不到位而产生，因此优质的服务是抑制纠纷产生的“良药”。第一，建立严格的物业服务制度，使物业服务“有凭有据”；第二，设立奖惩制度，让赏罚分明。“赏”可以使服务人员工作积极性增加，“罚”督促服务人员认真工作；第三，业主监督体制。业主监督并检举物业活动中不规范行为，让物业管理公司“知错”，从而完善物业服务。
②建立业主大会。业主大会是物业管理公司和业主良好沟通的纽带，是二者关系的剂。业主大会的建立一方面可以对业主的行为进行一定约束，另一方面，向物业管理公司传达业主心声，使物业管理公司和业主能更好地交流，解决问题。
3.3 提高物业管理公司经营水平
①加强企业创新管理。物业管理公司的创新性管理应从两方面入手。1）服务的创新。服务创新的源泉在于探索如何满足业主不断变化的需求的过程中。首先，对于福州市物业管理公司来说，首先应当考虑的是如何在服务理念上实行创新。物业管理公司要树立正确的服务思想和观念，要以业主为中心，提供全方位的服务，最大程度上满足业主的需求。其次，物业管理公司可以和各种商业和旅游业等服务行业进行合作，使服务产品人性化和多样化，使业主的日常生活更加便利。为企业提供优秀的物业管理服务顾问也是物业管理公司服务创新点之一。同时，服务产品的多样化扩大了物业管理公司的经营范围，为公司提供更多的经济来源。最后，就是引进高新的技术手段。当前，智能化已经成了物业管理发展的必然趋势。智能化的物业管理在节约资源的同时还大大提高了工作效率，使物业管理更加简便。2）管理的创新。管理的创新就是要在与时代经济发展相协调的基础上，创造与公司发展相适应的管理模式和规章制度。要对国内外物业管理的发展进行经验总结，取其精华去其糟粕，与现代的经济环境、市场环境、企业自身条件相结合，制定适合企业的发展战略、方针以及企业文化等。
②提高从业人员素质。一个企业既要有发现人才的眼光，更需要懂得如何才能培养人才。企业里的每一个员工都是一张宣传单，只有优秀的表现和良好的素质才能为企业树立良好的形象，在业界形成口碑。提高人员素质首先要从严格的选聘标准开始。人员的选聘应提高标准，专业知识、技能、态度等各方面都要有高要求。其次，企业应该建立系统性的培训体系。应该对不同阶段的人员实行不同的职业技能培训，上岗前以及在岗时的培训应该区别开来。企业可以通过各种方法对员工进行培训，例如：课程讲授、实战演练、模拟训练、案例分析等。对不同阶层的人员也要实行不同的培养计划。服务人员主要针对职业技能和专业知识方面，而管理人员则需培养他们的组织沟通能力、危机处理能力等。然后，设立良好的晋升制度，给予优秀的人才发挥实力的空间，赋予他们一定的权力，并且不定时的提供国内外考察的机会，汲取和借鉴其他企业的成功经验，来弥补自身企业的不足之处。
③塑造企业品牌形象。品牌效应不论是在哪个行业都会给企业带来巨大的利润。在国外，品牌战略已经成为企业管理核心的一部分。品牌是一种可以永存的无形资产，它是企业实力的象征，是企业赢得市场的有力保证。物业管理企业要如何塑造企业的品牌呢？物业管理公司要以最高标准来要求自己，以提供优质、舒适的服务为宗旨，全心全意的为业主服务。公司也要成立相应的品牌推广小组，利用品牌效应为企业拓宽经营范围，提高市场占有率。
4 结论
总之，物业管理中需要解决的问题总的来说就是解决物业管理公司、业主、开发商以及政府这四者间的关系问题。前期介入是物业管理的开端，物业管理公司必须加以重视；物业管理公司的创新力的培养更是企业发展的重要途径，要与时俱进，创造符合企业发展的环境；人才的培养是增强企业竞争力的一大要素，优秀的人才才能为企业提供发展的契机和空间。
注释：
①资料来源：福建日报，2012年5月16日（物业服务：有标准，无裁判）。
②资料来源：福州晚报，2012年8月15日（群升国际御园2号楼部分业主将套房隔成单间出租，楼上7个厕所，楼下墙体脱落渗水）。
③资料来源：福州晚报，2012年5月23日（源达康城二期昨日突发大火，消火栓没水，保安不会用灭火器）。
④资料来源：福州晚报，2013年4月19日（楼顶违建，三年“拆不动”）。
参考文献：
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