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随着近20年住房制度的改革，我国房地产业得以迅速发展，城镇化率不断提高，许多家庭住上宽敞舒适的新房子，人们的居住条件得到了极大的提高。在取得这些成就的同时更应该重视其中存在的问题：粗放式的发展、房价的长期快速上涨与居民收入的背离，城市间各市场发展的不均衡等等。从缓和这些矛盾和我国还是一个发展中国家、住宅的主要消费群体是中低收入家庭来看，中小户型住宅是市场发展方向和住户的主要选择。作为设计师在设计时尽量做到合理设计和安排，最大程度地利用有限空间，创造更多功能和最好的舒适度，满足住户需求，是必须要解决的问题。
1中小户型选择要求
1.1环境选择
住户在对住宅进行选择时，首先会考虑的是整体环境和配套情况，包括小区的绿化率、景观设置、商业、学校、停车交通等。绿化景观是小区舒适程度的体现，住户总是喜欢绿化率高、景观优美的小区。商业（如超市、活动中心、会所等）、学校、停车系统、外部交通等是否配套合理、完善是小区便利性的体现。现在的生活节奏越来越快，住户希望能够就近购物、就近就能参加一些运动、看一些小病。现在住户车的拥有率越来越高，买车易、停车难，住户对小区停车是否方便、是否配套有足够的车位越来越看重。
1.2户型选择
住户根据自身的家庭人员构成和经济承受能力来选择户型。从自身居住实践和设计过程中的体验来看，小三房户型是比较符合我国家庭居住习惯的，小两房适合小家庭及出租，一房及单身公寓适合出租给年轻上班族。住户选择户型时会充分考虑日照、景观、通风的情况，还会考虑户型的功能是否齐全、布局是否合理、动静分区、公私分区是否能分开等。公摊率也是住户户型选择时重点考虑的问题，公摊率越小意味着住户实际使用的面积就越多，房屋的整个价值也就越高。
2中小户型住宅设计遇到的问题
在实际项目中，很多开发商为了获取更多的利益，会把小区的建筑密度提高，造成小区拥堵不堪、居住品质不高，特别是中小户型的住宅更为普遍些。有些项目商业店面的价值高，开发商就会要求设计时尽量多的布置商业店面，这样就会对住户产生很大的影响。例如前几年的一个江西项目，开发商要求多设计商业，总平布置时布置了商业内街，四栋高层被商业街包围，这样的布置对这些住户居住的品质很不利，噪声和人流的干扰都很严重。有些小区设计时单层面积较小，在容积率不改变的情况下，建筑的栋数和高度就会增加，这就意味着楼间距会缩小，虽然也满足了最低的日照要求，但导致很多住宅得不到充足的光照。还有些项目为了节约造价，建筑的楼层设计的都不高，为了用满容积率，建筑密度就大了，这样也会造成楼间距小、光照不足、空间压抑。中小户型小区由于面积少、户数多、车辆多，而相应的停车空间很不足，要往地下增加停车位代价很高，不是普通的开发商愿意承担的，所以就造成了停车很困难。例如城市中保障房多为中小户型，停车矛盾就非常突出，严重影响了住户的幸福感。中小户型往往获得的采光面和通风面较少，同时有些功能区可能也无法完全独立。中小户型每户面积较小，而每层需要的楼、电梯、走廊等公共空间一般差别不太大，这样会造成公摊率较大，尤其是一类高层住宅就更为明显。有些户型为了造型需要采用异性平面，有些空间的使用率就不高。
3中小户型设计优化措施
3.1总平面布局
总平面布置时要结合项目的具体情况，合理布置各功能区、组团，组织好人流、车流各流线，分析各建筑朝向、间距、日照、通风、景观面，尽量做到均好性。设计时通过降低建筑密度，提高绿化率，为住户创造一个舒适优越的生活环境。要实现这个目标需要从以下几个方面入手，首先要尽量减少栋数，考虑加大单层面积，做到多单元拼接，让栋数之间的布局更加科学合理，这样的设计不仅可以增加的单栋建筑面积，还可以降低公摊面积。其次就是要合理利用楼层高度，充分利用高度上限，这样就可以很好的保证住户质量，但是要全面考虑，住户的增加必然会导致其他使用资源的增加，为此设计者在进行住户设计时，一定要考虑其他资源的使用，保证居住质量。总平设计要做好停车规划，采用多层地下停车、架空停车、绿化停车，有条件的可以利用地形做半地下停车。停车出入口、车辆流线要合理，尽量做好人车分流，减小对小区内影响。
3.2建筑单体设计分析
（1）中小户型住宅的平面设计涉及到楼层的平面设计和套内户型设计，户型的设计受到楼层整体平面的限制，同时户型也对楼层平面有影响。中小户型的楼层平面一般为一梯三户、一梯四户甚至是一梯多户，这样在布置时就要考虑好各户的朝向、相对位置、整体楼层通风、采光以及公共交通空间的联系，尽量做到均好性，每户的品质差别不应太大。例如采用品字形、风车形等比较成熟和住户比较认可的布置。中小户型每户的尺寸不太大，在楼层平面整体考虑时还应注意住户之间的相互干扰和私密性问题，如入户门太近的话住户的私密性就不足，安全感和舒适性就大大折扣，实在无法避免的话也应采取设置隔墙、隔板的技术措施将影响降到最低。（2）中小户型设计首先是对主次功能区的布置，将客厅、卧室这些主要的功能区布置在朝向、采光条件好的位置，厨房、卫生间等次要功能区布置在采光、通风不是很好的位置；其次是合理地划分户型内的动静、内外、公私、干湿空间。中小户型由于面积较小，有些情况下可能无法满足这些空间都独立区分开，但也应充分考虑尽量满足。例如中小户型中将卧室、厨房、卫生间围绕客厅布置，这样布置节省了空间，但就存在各空间区分不明显、独立性不足，相互间有干扰的情况，从设计上来说可能是不好，但住户实际使用时有可能就觉得空间充分利用比较重要，有些功能区可以不用区分那么明显。（3）在楼层平面和户型平面大方向确定后就要对户型精细化设计。中小户型空间有限，对住户可能的各种活动和空间需求都要全面考虑，结合人体工程学精细布置。随着生活品味的转变，很多大与豪的设计理念也在不断发生变化，人们更加注重房间的舒适度和实用性。客厅的主要功能是接待和视听，由于面积不是很大，设计时应注意考虑电视与沙发的距离，同时注意避免电视产生反光。根据常用尺寸准确布置沙发、茶几、电视桌、空调的位置，之间要有合适的间距和人员活动的空间。注意因地制宜和当地的风俗，例如闽南地区很多还要考虑到佛龛、地插等。中小户型的餐厅一般都不大，有些可能还没有条件布置，设计时尽量划为一个单独区域，即使位置不大，布置小桌椅也是可以的，住户可以根据需要采用可伸缩的餐桌实际使用时进行调整，布置出这个功能区方便装修和电气插座布置。卧室要布置好床、衣柜的位置，注意门、窗和结构柱对床布置的影响，有条件可设计凸窗和放置桌椅。户型面积的限制决定了厨房和卫生间的面积不会太大。厨房布置时要考虑所有厨具的布置、操作习惯。燃气灶、洗槽、电冰箱、消毒柜、抽油烟机要合理安排位置和间距，还要考虑烟道、燃气管、表、净水器、电磁炉、烧水处以及储藏空间的统筹安排。卫生间则要注意洗脸台、马桶、淋浴区布置位置要合理，例如马桶的方位要符合风俗习惯，淋浴区尽量能独立、干湿分离。阳台的主要功能是洗衣、晾晒和养花鸟，设计时要结合使用习惯和尺寸布置好洗衣池、洗衣机的位置。此外，中小户型储藏空间的设置尤为重要，可以充分利用过道、凸窗台、平面凹凸处等空间多做储藏空间，最大程度利用好每一个空间。
4总结
随着人们消费观念的转变，中小户型的住宅受广大消费者的喜爱，中小户型的住房不仅经济实惠，而且已经进入到了一个全新的品质时代。在新的要求和科学技术下，中小型住宅的功能和品质不断提高，房屋设计也更加合理。设计师在设计时要进行全面考虑分析，结合项目的实际情况和住户喜好，尽量做到更加人性化科技化，作为设计师更要有社会担当不断提升自身业务和素质水平，紧跟时展，不断创新设计技术，努力设计出高品质、舒适的住房。
作者:刘火炼 单位:福建联盛建筑设计院有限公司厦门分公司
参考文献:
[1]王玮龙.中小户型居住空间弹性设计研究[D].大连：大连理工大学,2013.
[2]孔红枚.中小型住宅户型设计评价与偏好选择研究[D].杭州：浙江大学,2013.
[3]宋纪青.中小户型住宅设计研究[D].合肥：合肥工业大学,2013.
中图分类号：TU 文献标识码：A 文章编号：1009-914x（2014）08-01-01
每个时代的住宅户型都有明显的不同，都体现着各自时代的文化特点和风土人情。经过几千年的文化沉淀，我国的住宅户型经历了多次重大的转型，到目前为止，我国的住宅户型设计主要结合了现代化科学技术，表现出现代化、智能化、多功能化、多样化的设计特点。由于每个人的喜好不同，所以以往的住宅户型都是随着住户的需求不断地变化，没有固定的户型模式，虽然这样满足了住户的不同需求，却个住宅的使用功能增加了局限性，因为并不是所有人都是专业的设计师，对空间的布置全是随着喜好来，缺少设计的规范性、合理性，随着近几年建筑行业的飞速发展，人们思想认识上的新变化，国家也开始重视住宅的户型对于提高城市发展的重要意义，开始对住宅户型进行严格的控制，保持住宅结构和使用功能逐渐趋于完善，从而确保不同地域的住宅适应当地的区域特征，促进了建筑行业的发展，提高了住宅空间的使用效率。
一、房屋设计中存在的问题
虽然我国目前的住宅户型设计蒸菜朝着规范化、合理化发展，但在实际的设计上海存在一些问题。这些问题的出现不利于我国建筑行业持续稳定的发展，为人们的使用买下了各种隐患，以下就是在房屋设计中常常出现的问题：
l、户型结构失调
近几年来，建筑行业得到了迅猛的发展，很多人意识到在建筑领域存在巨大的商机和利润，因此纷纷投入到房产开发的行业当中。大量的建筑物拔地而起，占用了大量的土地资源，造成了人均土地面积越来越少，同时，开发商主要看中的是利润效益，很少考虑到大多数人需要的是什么户型的住宅，大户型的住宅虽然造价比较高，但是其中的利润非常大，常常是卖出一套大户型住宅的效益就能抵上两三套中小户型的经济效益，因此多数开放商重视大户型住宅，忽略中小户型住宅，户型结构严重失调。大户型的需求市场毕竟有限，大多数人们的经济基础只能购买中小户型住宅，户型结构失调的情况出现，不仅造成大户型住宅大量囤积，助长人们奢华风气，还导致了人们购房难的现象，不利于我国可持续发展战略的实施。
2相仿型建造
目前我国相关法规和政策尚不够完善、健全.住宅设施设备的标准化程度普遍较低。同时，过于追求短时间内大量开发、建设，使得户型设计的精细化无从顾及，特别是九十年代末以来大量出现的“毛坯房”，令住户在装修过程中不仅耗费精力.还存在一定程度的危险，更是带来邻里干扰等多方面问题。虽然近几年来部分地区开始了出现精装修商品住宅。但由于部品缺少精制构件，且设计和装修施工不到位、不精细.住户入住后仍然不满，不得不进行二次装修改造.由此带来人力和物力的巨大浪费。
3.设计缺乏研究
虽然建筑行业有了长足的发展，但对于住宅的设计，人们还没有达到相当高的重视，一般的住宅设计师缺少丰富的设计经验，对设计的考虑不是很全面，没有对住户的需求等方面进行认真调查，就导致了所设计的住宅实用性较低，不能满足住户的使用需要，从而影响我国住宅设计领域的发展，无法明显提高户型设计的水准。
4、住户户型单一
目前，我国的商品房受到了人们广泛的喜爱，市场上对商品房的需求也到了了制高点，这就造成了开放商一味的对商品房进行建造，导致住户户型单一，无法满足不同人群对住宅户型的需要。另外，由于国家的相关规定的限制，使大多数住宅的户型模式相仿，给户型设计师的发挥形成了阻碍，无法满足人们个性化的追求。
二、发展趋势
住宅的户型结构设计是随着当前人们的实际需要、城市的经济发展水平、建筑施工工艺的发展等因素的变化而变化的。随着人们对生活品质的要求不断增高，对住宅设计师的工作带来了很大的压力，传统的住宅户型设计只是简单的对住宅的结构进行绘制，现如今，在设计的过程中，不仅要考虑国家的相关户型规范，还要考虑不同住户的住房需求，各房间的使用功能，现阶段的科学技术水平，布局的人性化、合理化、多功能化等要素。所以住宅的户型设计不断的在调整改良逐渐被完善。
l适用性和舒适性为主导
居住适用性就是在房屋整体面积的划分上，合理划分出各种不同的功能区域，让居民们能合理支配不同性能的生活空间。在进行户型设计时，我们要根据住宅的整体面积来考虑功能区域的合理划分，做到面积、尺寸合理设置和功能分区的明确，确保不同功能空间彼此的协调和紧凑，各功能空间的布局应准确合理。可以将在户型设计中将适用性和舒适性有机地结合，使功能性布局趋于合理，比如客厅和餐厅空间保持相对完整的设置，以避免人员随意穿行：客厅和卧室保持分离，卧室门不直接面向客厅，而通过过道来实现交通的空间设置，避免客厅活动对卧室的干扰：卫生间门不能正对餐厅，以免就餐时产生不良感受；卫生间门不能正对卧室门，以消除不良影响；应确保各房间的采光性和通风性，以及整体面积的布局合理和平面交通的通畅便捷。为了满足人们的基本需求和生活的舒适性，可设置独立的工作室、娱乐室和影音室，阳台的观景设置，以及复式住宅的中庭空间等。
2主次功能分区的综合利用
每个住宅都分为很多房间，这是为了满足人们在使用过程中的不同需要而产生的。最基本的格局有卧室、厨房、卫生间，这也是每个户型几乎都存在的。这些明显的区域划分将人们的各种生活活动有效的区分开来，提高了住宅的综合利用功效。不同的区域所占用的住宅空间也不仅相同，这是为了分清使用功能主次性，最大限度的满足住户的生活需要。比如说厨房的设计，厨房在人们的使用中占据就很重要的地位，厨房用具比较复杂多样，所以适当的增加厨房的使用面积，可以更合理的安排厨房用具的摆放，在使用过程中增加了便捷性；再比如卫生间的设计，虽然卫生间经常被人们所使用，但由于其功能比较具体和单一，所需要的设备比较少，在使用过程中不会进行较大幅度的活动，因此，卫生间的面积一般都比较小。对住宅各部分进行主次功能区的合理分配，可以增加住宅的综合利用率，多方面的满足人们的生活需要。
三、结语
随着我国城市化的推进居住需求必然不断增加，住宅的开发和建设者们应在快速发展的大潮中保持清醒头脑。把握时展的大局，在设计中应充分体会使用者的切实需求，追求小户型的精细化设计把我国城市住宅的户型设计提高到一个新的阶段。・
参考文献
中图分类号：TU984文献标识码： A
前言
中小型住宅的出现符合了当代的刚性需求，为了解决人口的不断聚集增长，一些主要城市土地资源的明显减少，在大的社会背景下，积极创新住宅设计，在有限的用地条件下，满足大量的居住要求，适当的将住宅面积缩小，增加层数，对房屋进行合理布局，在有限的空间面积内最大化的实现实用舒适，保证居住品质。
1 中小型住宅的概念
随着社会住房需求群体更趋向于年轻化，使得城市的中小型住宅也在不断变化之中。所谓中小型的住宅一般是指建筑的整体面积在90m2以下（根据各地情况不同，中小户型建筑面积可在一定程度内浮动。其中，北京的中小户型住宅套型建筑面积最大可达106平方米。）具有厨房、卫生间、卧室等功能齐全的居室。中小型住宅在一定程度上解决了住房紧张，缓解了土地资源的用地紧张等情况。具有平面紧凑，规划精致，功能完整，居住面积较小的特点，适合大规模建造。随着中小型住宅的普及，对室内内部的整体设计结构也有了新的需求调整。
2 关于中小型住宅的设计要求
中小型住宅缓解了城市用地紧张适应时展的需求，在年轻置业者经济能力允许范围内，最大限度的实现其居住的舒适和方便，从而解决年轻人购房中遇到的总价与与居住质量的矛盾。中小套型住宅并不等于低品质住宅，中小套型同样可以建成适用、舒适、安全和美观的住宅。住宅设计要从粗放型向集约型转变，向精细化发展。在设计要求方面也更加实用化功能化，要求设计感独特，尽量在最小的空间范围内体现出较大的空间。
2.1 遵循平面布局的合理性原则
对中小型住宅的设计最大的要求就是在有限的空间范围内，实现功能的最大利用率并保证生活的舒适度。这就要求户型内部整体布局合理，尺度精准。住宅空间要满足于起居、就餐、厨卫、就寝、储藏、工作、学习、休闲功能。主要空间有卧室、客厅、厨房、卫生间四部分。在保证细节合理设计的基础上，必须对房屋的整体进行有效的设计。保证每个功能分区清晰分明，动线明朗流畅，面积精确合理，充分考虑家具布置尺度，对每个分区内部都要进行合理的规划。比如卧室常规家具类别有床、床头柜、衣柜、梳妆台等，要合理安排卧室内部空间，保证面宽和可利用墙面的有效长度，使家具可以合理摆放，最大程度规避面积的浪费和无法有效利用。而厨房当今设计主流为整体橱柜，功能区域内有碗柜、灶台、洗菜盆及冰箱，在厨房设计中除保证尺度有效摆放合理外，要对厨房工作流程，储藏，洗切炒动线等考虑周到，在符合当地习惯及人体工程学尺度等设计基础上，规划建筑空间，实现小面积大实用度舒适度的设计目标。
2.2 保证房间的舒适性原则
中小户型在缩减建筑面积的同时，并不意味着减少住宅的功能数量。房间空间小，并不意味着不舒适。当今很多年轻人，在没有足够资金的条件下，都会选择中小型住宅，将房间内部设计的很温馨，时尚、同时也不失大气。很多人认为房间小，本身就会觉得压抑，心情也不好，其实这只是错觉，只是因为房间的设计上存在一定的问题。要求住宅设计师注重设计理念的转化，尽可能做到“减面积不减功能”的设计理念。针对房间的整体设计，明确功能分区，对房间的采光、通风、供暖、朝向等因素进行合理的分析，提高房间的整体设计感，提升房间的舒适度。
2.3 保证室内配置的合理性原则
在合理布局的基础上进行合理配置。对于中小型住宅内部的合理配置，要按照居住着的喜好进行。每个人对自己家都有各自的要求，侧重点不同，房间的整体设计结构也不同。侧重于呼朋唤友的人群，对客厅面积要求较高，可以适当扩大；侧重于家人休息的人群，可将卧室面积有针对性的扩大。对房间内部的合理配置，除了根据个人喜好同时要注意房间内部的合理配置，对各个功能进行合理的规划。
2.4 保证功能空间的灵活性原则
出于对生活质量的重视，人们对居住空间的要求也越来越高。众多新工艺新材料的应用，可以提高居住环境，增加室内空间的可变度，使居住者更大程度的发挥个性，实现居住设计中的灵活性和自由度。比如在设计中可以采用整体厨房和整体卫生间，占地面积小，功能齐全，减少墙的厚度，一定程度上增加了使用面积。这样的设计结构灵活性强，在以后的改造过程中，不必大费周章。
2.5 遵循内部空间的精细性原则
中小户型的住宅面积是十分宝贵的，所有的设计都要在限制的面积之内进行。所以在实际中要注意精细的内部设计原则。由于面积有限，所以对细节的要求很多。比如面对众多中小户型只有一个卫生间的问题，设计成干湿分离，洗漱空间与如厕空间分离等，在生活中就保证了晨起繁忙时段洗漱如厕互不打扰，提高了利用率。
2.6 角落利用的有效性原则
在室内空间规划过程中，总有空闲的角落。对某些设备的角落或者多余的空间进行再利用是极具有实用性的功能需求。在洗手台下边设置储物柜，在空闲的墙上设置吊柜，在管道转折处设置隔板置物处等，就可以完成既美观有实用的储物功能，提高空间利用率。
3设计过程中应注意的问题
中小住宅在设计过中除了完善设计理念，同时要注意设计过程中存在的问题。
3.1 合理的整体结构
房间设计最大的要求就是对内部合理设计，减少不必要的浪费和污染。但是在实际设计过程中出现很多不合理设计的现象，包括功能分区的不明确、物品摆放的不合理等，导致设计结构存在一定的问题。要求设计者在整体设计中要对结构的合理性引起重视，兼顾整体发展。房间内部设计是个复杂的过程，要求设计者根据自身设计经验，重视内部设计的合理性。
3.2 美观的外部结构设计
中小户型的房间内部设计结构的日趋完善，对房间内部的整体结构有了新的发展。在内部发展基础上同时要注意外部结构的美观性。要求住宅设计平面紧凑，公共空间集中，减少交通面积，提高土地利用率。对外部结构的美观性有系统的规划。
3.3 环保的设计
小户型设计除了保证内部空间的合理性，规范性，同时也要保证其环保性。针对当前保护环境，低碳环保生活等，在房屋设计结构中要加强环保体系设计，建筑装饰材料的环保性，隔音隔热系数的计算，水循环处理系统，排气通风噪音问题等众多问题都要进行考虑。
4 结束语
对于中小户型的住宅设计要在有限空间范围内加强布局的合理性，创新设计结构，注意整体设计的舒适性和适应性，满足既节约空间又舒适的功能需求。坚持以人为本的设计理念。用设计的力量引导生活方式，在有限的条件下尽可能考虑众多因素，营造不同面积、户型、生活方式下的优质生活，从居住环境入手提高生活质量和后期居住过程中的幸福度。
参考文献
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[2]日本建筑学会编.建筑设计资料集成中译本翻译审校专业委员会.建筑设计资料集成[J].天津大学出版社，2012（09）.90～92、100～102.
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设计缘由
早在1910年，建筑大师格罗皮乌斯就提出了标准化住宅预制和装配的设想。二战之后，以钢材为主的工厂化住宅在英国、美国、法国和日本得到迅速发展。今天，发达国家的房地产行业工厂化程度平均超过50％，日本达到70％以上。日本丰田住宅生产的钢结构独栋住宅，安装起来只需要1天，这种装配速度是传统的生产方式完全不能想象的。工厂化生产带来了规模化效应，提高施工质量，降低生产成本，还可以使住宅施工现场垃圾材料损耗减少，可回收材料增多，符合环保节能的世界潮流。中国住宅业的工厂化程度只有7％。万科在几年前就提出“像造汽车一样造房子”，工厂化方面的探索走在行业前面。
住宅标准化工厂化必须实现创新，一方面是类型创新，涉及到人们生活方式的改变。但更为重要的是品质创新，这也正是现在的中国住宅最需要的。在住宅标准化建立的过程中，从理论研究、实证研究到研究成果的最后确定，万科扮演着资源整合者的角色。对于产品的实现过程，则以开放的态度寻求合作伙伴。技术+艺术，科技+生活这正是建筑师参与后所能创造和贡献的。
建筑设计
工业化楼选址于深圳万科第五园五期高层板楼的群体中，它替代了原有最为临街的一座板楼，占据了最为重要的位置。这样的选择有很深的用意：首先它要从街道上可以明显看到，从而能判断和观察这样的建造方式在远近不同距离的表现力。其次，这座工业化楼所带来的平面内容是小户型公寓，它的管理既要相对独立，又不能游离在大社区之外，这样在大社区的尽端是相对合适的。小户型主要的购买群是年轻人，他们崇尚自由、风格多变，同时随着年龄的增长，使用的需要也会较快发生变化。工业化的整体考虑使空间设计留有多种灵活划分、组合的可能性。厨房、卫生间设备管井集中，减少管井对厅、卧室等房间的影响，卫生间可以用同层后排水技术，使洁具布置更加自由，也减少上下层住户之间的干扰，为以后多次改造装修带来很大的便利。工业化对应小户型，也是一个合适的匹配。
平面设计经过反复比较，最终舍弃了更为有趣的“H”形而选择了“L”形。这样的体形使空间有一定围合感。核心筒的位置得当，每户公摊面积也相对减小，同时外墙的主展示面分布在东、西、南、北四面比前一种均匀，展示的效果也要直接。
立面设计要统一在第五园大区清新淡雅的主调下，同时在白色主调的基础上有所变化。和第五园五期其他板楼的协调更多在于色彩、体量以及总体布局的连贯性，裙房商业彩色玻璃的一体化设计也是加强的措施之一。
住宅质量和形象只体现了住宅的一部分价值，更重要的是社区的整体和谐，人们希望这座实验性住宅既有科技带给人的便利，也有人和自然相融合所激发的吸引力。“L”形的平面可以保证每一户都有东南向良好的通风，这在南方炎热地区是非常重要的。北侧的外廊以及格栅的处理有效地防止了眩光，形成了内外空间的合理过渡。底层架空生态花园、屋顶花园这些绿化的意义远不只供人观赏和改善环境，其最终目的在于促进人与自然界中其他生物的和谐共存。
技术实施
住宅设计有两个标准，一是使用标准，二是性能标准。使用标准指的是住宅面积指标和功能指标，卧室、客厅、厨房、洗手间、阳台等功能房间哪些是必须配备的，各个功能房间的面积各是多少，都制定了相应的衡量指标。
住宅性能标准包括了住宅的保温隔热性能、安全防盗性能、门窗的质量、地漏的安全程度，包括交楼时的装修标准、阳台栏杆的耐腐蚀年限、空调百叶的使用状况等因素，这往往会影响住户的第二感受：能否住得舒适和安逸。而居住感由于个人判断不同而很难确定，所以性能标准特指那些能够量化的指标，当然还包括大量的构造做法和表面做法，这些都是性能标准中的项目。
本项目采用的是以集合住宅为主流的PC(预制钢筋混凝土)工法。它的高度耐久性的构造体系可对应居住情况的变化，并且具备维持管理体系的综合。它的基本要素是：(1)可以对应家庭构成，年龄构成的变化，住户平面具有可变性。f2)各种不同类型的住宅部品具备统一的尺寸模数。(3)对各种不同类型的住宅部品设定合适的耐用年限，并且确立各种不同类型的住宅部品问的相互接口。
技术表现
工业化楼展示了工业化产品的性质、特点、模数、建造方式，还预示了工业化可以根据生活的改变而改变，从而使建筑表现了弹性。
标准化的关键是节点、模块、方式。格罗皮乌斯提出房屋设计标准化和预制装配式的理论和规范时，更多的是界定了节点方式的标准形式，单元构件的标准模块以及装配的标准方法，而不是将房屋的平面布置、立面设计进行统一。所以，标准化并不意味着单一化。在标准化的基础上，将标准模块进行组合拼装，形成多种形式，多种效果，这就形成了多样性。同样的事件有不同的描述方法，同样的标准模块经过组合和集成，也能达到不同的效果。所以，多样性是结果，标准化是方法、过程。
除了多样性和技术的表达，更重要的是展示了手工建造所达不到的工艺美感，这是一个难题，基于此设计必须有特定的形式逻辑。
碰到的首个难题是空调室外机的安置和冷暖凝水管的设置，其次是北立面准工业化制造的钢格栅和玻璃栏板的装配式设计。解决了这些之后，还要考虑外墙面受到制造工艺的要求不能随意突出，凹进，整体平整。所有的体形变化要通过色彩的帮助而加强。
前言：2004年国务院就国家社会保障性状况了《中国的社会保障状况和政策》白皮书，白皮书中明确指出了“住房保障与社会保险、社会福利、优抚安置和社会救助共同构成了我 国的社会保障体系。”随着城市人口的激增，造成了城市人均住房面积极具紧张，全国放假普遍有一个大的涨幅，供需矛盾越来越尖锐，针对这些情况国务院出台的政策白皮书能够有缓解。因此保障性住房的设计和建设成为大势所趋，势在必行的项目。为了切实保障我国住房供应， 国家提倡重点建设中低价格、中小户型的商品房、经济适用房以及廉租房，在政府的引导下，对新的保障性住房功能设计方面进行研究就具有十分重要的意义。
一、保障性住房发展背景
所谓“保障性住房”，是指政府为中低收入住房困难家庭提供的，限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。从一九九八年开始，国务院关于住房制度的纲领性文件《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，此文件标志着我国城镇住房制度改革的开端。随着商品房的发展，保障性住房于二零零七年进入到一个新的历史时期，从二零零八年到二零一零年三年间保障性住房从68万套迅速上升为580万套。关于保障性住房的设计也成为重中之重，如何设计的合理，如何设计的舒适，都成为保障性住房使用过程中所面临的主要问题。
二、保障性住房设计中存在的问题
随着保障性住房使用的增多，其设计是否合理也成为各个设计师所要考虑的问题，目前来说，我国保障性住房的设计还存在很大的问题，主要有以下几个方面：
1、保障房结构设计不合理。因为是保障性住房，所以对于房屋的使用定性则以基本需求为准，对于房屋的结构设计则缺乏舒适的理念。一些房屋的设计根本没有起居室的构造，房屋的使用功能主要体现为吃饭、睡觉。
2、保障房部分采光设计不合理。因为房屋的设计主要用于保障社会基层人员的基本生活，并且因为保障房的需求量大，因此保障房设计的机构就比较紧凑，对于房屋结构的安排不尽合理，一些房间根本没有采光，一些卫生间也为暗卫生间。
3、保障房房间使用率较低。目前，市面上大部分保障性住房都是毛坯房交房，没有经过精心的设计，造成很多空间甚至房间的使用设计不尽合理，尤其卫生间与厨房的使用率很低，造成很多空间使用上的浪费。
我国大力提倡提高保障性住房的质量，尤其在设计上应当做到设计合理，结构布局合理，提高保障性住房房间的使用率，我们设计人员应当在这些方面积极研究，大胆探索，重视保障性住房的设计需求。
三、保障性住房设计建议
保障性住房建设是利国利民的重大工程，要想让人们真正做到安居乐业就需要完善保障性住房的功能、合理化保障性住房结构，创设优美的居住环境，降低保障性住房的造价成本，进行科学合理的设计。坚持“以人为本、立足环境、突出特色、求精求美”的设计理念，将我国保障性住房的设计提升更高一个层次。笔者通过多年此方面的经验，总结了几点建议，期望可以供同行业者参考。
1、居住功能空间设计适宜的尺度
保障性住房首先要满足人们的基本生活需要，但是不应以满足基本生活需要为目标，其只是保障房的一个基本设计理念。在满足保障性住房基本需求的基础上，应当坚持“以人为本”的设计理念，将空间条件作为住房设计的依据，将房屋的功能空间更好的利用。只有利用好保障性住房的功能空间，才能推动保障性住房的快速发展，健康发展。比如一般保障性住房的房屋面积为55平米左右到90平米左右，为中小型住宅户型，在有限的建筑面积范围内，需要满足不同人群的需求，因此合理安排空间便成为设计的重点。结合家具摆放情况、家庭设施、使用者的习惯和活动区域，计划卫生间与厨房面积，这样可以照顾需要人数较多家庭居住的需要。中小型户型应当做到精致、紧凑和舒适为一体，多种户型（丝茅坪矿安置点七种套型）和多种面积指标（丝茅坪矿安置点从55平方米至95平方米共五种面积指标）相结合，高层建筑与多层建筑相结合，点式住宅和板式住宅相结合，同时控制公摊面积，加大使用面积，有电梯的住宅尽量使公共走道与消防电梯前室合二为一，这样可以有效减少公摊和交通走道的面积，达到充分节约用地效果。
2、提高面积利用率和空间使用率
我国的保障性住房大多为中小型户型，因此在进行各个功能区域设计的时候要坚持精益求精、面积适度。室内设计尽量采用流线型设计，这样可以给人以通透的感觉，交通面积做到有效利用，突破传统的空间单独使用功能的模式，这样可以有效保障房屋使用面积的合理利用。比如在进行房间划分的时候，如果设计为二居室卧室使用面积会加大，但是设计成三居室，则可以满足一个家庭更多人员的需求，在现代社会有的家庭可能是祖孙三代同居而住，这样设计成三居室，则可以解决人员多房间不够用的难题，更加使保障性住房发挥其功用。在高度上，还可以过渡区域及交通空间的上面结构、卫生间前室的上面结构等部位进行吊柜设计，这样可以使家具物品的摆放更为立体，节省了地面空间的使用，也有效利用了整个房屋的空间。有条件的顶层还可以设计成坡屋顶，这样顶楼便可以成为阁楼的空间，加大了房屋空间的设置，增加了保障性住房的有效面积。同时还可以设计床下空间的储藏功能，如果有楼梯还可以在楼梯下方设计储物空间。这些设计都有效的节约了保障性住房的建筑面积。
3、加强对环境的设计
现在人们对于居住地要求不再只是满足于有地方吃饭，有地方睡觉，而是增加了更多对居住环境的要求，居住便利性的需求。比如对于燃气站、垃圾收集、水泵房均已考虑，配电房的布置，对于缴费方便性的设计，对于商业区的需求及社区活动服务中心等等，都应当纳入保障性住房的设计中。目前小区对于停车位的需求也是越来越强烈，房屋设计中应当做好停车位的预留工作。设计者还应当做好保障性住房周围的景观设计，增加屋前宅后的绿化面积，尽可能多的提供居民户外活动场地，满足住户形式多样的室外活动。
总结：本文笔者从几个方面对保障性住房的设计提出了自己的见解，希望在以后的保障性住房建设中，房屋的设计者可以增加此方面的考虑，进行人性化的设计。让人们生活的更舒适、更舒心，真切感受到来自政府的关怀。
参考文献：
[1]孙 楠，唐 建. 保障性住房的可适性设计研究[J]. 城市建筑，，：.
中图分类号： TU2 文献标识码： A
引言：随着经济的发展，生活水平的提高，人们对于住宅的需求不仅仅只停留在居住这一基本功能上，这也就对建筑师的设计水平提出了更高的要求。房屋建筑结构的合理、功能的完善等要求是市场的需求，市场需求就是我们住宅设计技术的新课题和新要求。要适应住宅市场需求的变化，满足住宅消费的意愿，如何设计出既舒适、安全又符合人们精神物质要求且经济实用的住宅，是建筑设计人员必须要考虑和解决的重要课题。
一、现代住宅建筑设计的基本原则
1.住宅套型设计坚持“以人为本”的原则
住宅建筑建设的主要目的就是提供不同的套型居住空间供各种不同户型的住户使用。所以，在进行住宅建筑设计时最主要的设计原则就是坚持“以人为本”。设计者应当充分考虑到居住者的生活需求，通过亲身体验并结合规范设计出满足不同住户的生活需要的居住空间。从居住者的角度出发进行设计，才能设计出让居住者真正感觉到舒适、方便、温馨的生活环境。
2.注重住宅设计中各功能空间组合设计
住宅的合理分区分室是把不同的功能空间分别独立出来，避免功能空间的合用和重叠。考虑住户家庭的成员情况关系等因素，把不同的功能空间分离，避免互相干扰，提高使用质量。
3.关爱老年人
第六次全国人口普查显示，中国步入了老龄化社会，相关设计单位在进行设计时需要充分考虑老年人的生活需求和出行习惯，关爱老年人的人性化设计也需纳入设计思路之中。尤其是进行卫生间设计时，应当充分考虑到便捷与安全，防止老年人因设计上的问题而导致事故的发生。
二、民用住宅建筑设计存在的问题
1.小面积住宅选择跃层设计
在我国现存的大部分住宅设计中，跃层设计比较普遍。在高层建筑中采用跃层设计大多是为了追求改变和新颖，并没有其实质上的功能需求。在高层住宅中设置带楼梯的跃层，楼梯设计往往较为陡峭，而且步宽尺寸较小，给居住者的生活带来较大的安全隐患，尤其不利于老年人和儿童的使用。此外，楼梯还将占用一定的使用面积，在面积不大的套型中不太适合。
2.厨卫空间设计的欠缺
1）卫生间注重数量，不注重质量
一味注重卫生间数量的设计做法已经蔚然成风。如双卫(主卧卫和共用卫)过多过大的存在于两室两厅的套型中。多个卫生间设在小面积住宅及经济适用住宅中，既无必要也不经济。由于现在的中国平均家庭人口为3-6人，以小家庭为主。青年夫妇为两室户的主力军，一个卫生间应够用。有些卫生间设计不分干湿，卫生间大型洁具和花洒同在一室在很多住宅广泛存在，也有洗衣机同在一室的，造成花洒喷出水汽散落洗衣机、大型洁具及地面，收拾卫生工作量加大，同时影响洗衣机的正常运行。
2）厨卫中的管线欠缺综合布置
由于目前在行业内没有对厨、卫中管线的综合布置进行明确统一的规范，所以各专业的管道在未考虑其他专业设备放置位置以及装修饰面的效果就进行随意的配备和安置，例如煤气管布置与厨房橱柜布置的矛盾。
3.住宅外立面“装饰”问题
目前国内住宅立面很多都是以外部纯粹装饰为主，主要有两点原因造成这种现象:1）设计形式复制成风，“大地方复制国外、小地方复制大地方，县镇复制城区”，没有自己的特点，也不考虑造价的合理性，认为“只要流行的，就是好的”。2）忽视住宅的实际使用功能，过于重视建筑外立面的装饰效果，力求标新立异，以达到“视觉感好，就是好”的感觉。
三、住宅建筑设计的建议
1.套型平面布局
不同的家庭对住宅的要求因生活水平、生活习惯、文化修养、自然环境的差异而不同。因而，在进行建筑设计时，就要根据住宅的实际情况，在平面布局面上注重多元性、变异性和差异性，以满足不同居住人群的需求。家庭生活是以起居室、卧室、厨房为三个中心的，套型设计时要注意做到内外分区、动静分区、洁污分区等户内功能的分区，并在空间组织上根据套型要求不同把功能分区进行合理的合并和布置。
2.厨卫空间合理完善
厨卫空间是建筑设计的核心部分，它对住宅的功能与质量起着关键的作用。对于厨房的设计，一定要事先考虑好各个功能区域的位置预留以及天然气管道和电气线路的设计。现在很多设计一味的追求增加卫生间的面积和数量，而不考虑房屋的面积和实际情况，这是不合理的。另外，卫生间的设计时尽量将洗漱区和洗浴区分离开来，设置专门的洗漱区域，也就是我们常说的干湿分区。厨卫布局合理完善的住宅设计才能称得上是一个合格的建筑设计。
3.合理设计立面
提倡通过内部空间设计来展现外部的建筑立面，减少不必要的外立面纯装饰设计，对住宅本身即周围环境通盘考虑，进行合理设计。
4.住宅设计中节地问题
在符合规范和使用要求的前提下，降低层高可降低建筑总高度，减少日照间距用地；北退台或是斜屋面也可获得减少日照间距用地的效果；加大进深、缩小面宽对节约用地也有相当显著地作用。
四、结语
伴随社会的不断发展，住宅建设的需求会不断加大，相应的住宅的质量也制定出更高的标准。为了符合广大居民的居住要求和我国的相关规定，设计部门增加了许多新的设计，但是，在现代化住宅建设中仍然出现了许多设计问题。由于我国建筑行业正处于发展时期，许多技术尚不完善。导致许多看似合理的设计在施工时却难以完成，设计者还需要结合我国的施工条件和设计要求进行合理的建筑设计工作。合理的设计不仅可以降低工程的造价也可以提高住宅的质量，为工程创造良好的社会和经济效益。只有做出安全、经济、适用、美观的住宅，才能受到用户的拥护，住宅设计才能走得更远，有更广阔的发展空间。
参考文献:
[2] 王艳锋.走向生态住宅―――现代住宅的生态化设计浅析[D]．太原:太原理工大学,2005．
[3]王若竹，钱永梅，王雪飞.绿色住宅建筑中节材与材料资源利用的设计技术研究[J].建筑技术开发，2010，（12）：01.
[4]韦兰德.住宅建筑节能设计探讨[J].技术与市场,2011,(08)：09.
购房人：马丽
目标楼盘：亚奥区域交通便利楼盘
楼盘价格：20000元平方米左右，总价控制在220万元以内
物业类型：公寓
开盘时间：2007年6月
目标户型：100平方米两居或三居
50岁的马丽在她的众多股民朋友中算是资格最老的了，随着股票市场的持续飘红，马丽赚了个盆满钵满。虽然家庭富裕了，但小孩的教育问题一直让她很头疼，家住顺义，明年孩子小学毕业升初中，想让孩子在教育设施好的城区中学就读，所住区域教育氛围要好，同时也想让已在国贸上班的大女儿能方便往返，交通很重要。
为了满足马丽的置业需求。《楼市》购房纪实栏目记者推荐了位于北四环与北三环中路之间，距离地铁10号线国贸与中关村中间站芍药居站仅200米，与元大都遗址公园仅一路之遥的元大都公寓项目。9月18日上午，马丽在记者的推荐下来到该楼盘，对其进行了实地考察。
时间：10：30－10：40 心情：愉快
城铁13号、地铁10、5号线均在楼盘附近设站，但部分楼宇临街
上午10：30，记者如约在距离项目售楼中心最近的城铁芍药居站与驱车前来的马丽见面。一见面，马丽便向记者抱怨起了交通：“从北土城东路开车驶入项目，道路泥泞而且比较狭窄。”
在进入售楼中心时，一位吴姓销售员即上前，告诉我们他就是接待我们的销售。马丽仍旧沉浸在对交通的抱怨上。销售人员告知，项目最大的卖点即是交通便利。在沙盘上，项目交通示意一目了然：城铁13号线所设的芍药居站离项目大概200米，步行约三分钟到达，项目门口正在施工的是地铁10号线北土城东站，2008年6月份建成通车，与即将通车的地铁5号线相交于此，该站点为地铁5号线与10号线唯一的换乘站。另外驱车上项目东侧的京承高速，3分钟上三元桥，5分钟抵达鸟巢体育馆，10分钟直驱东直门，15分钟进入国贸中心，20分钟可到首都机场。(非说不可：在国贸和中关村的上班族，得益于地铁5号线和10号线，会很快摆脱公交堵车的烦恼。)
同时记者发现，在项目楼宇的分布中，有两栋楼临街，地铁北土城站距离近，所有上京承高速的车都会经过那里，噪声问题会比较突出。据此，销售员的解释为，项目只有1单元是临街，所临的街道只是人行道，项目所采用的玻璃隔音效果强，不会有太大噪音。对项目所在位置，马丽表示很满意。
专家马后炮：
轨道交通便捷度参考要素
1、 轨道交通换乘是否方便。
2、 站点设施是否合理：一般来说，地铁、城铁等城市快速轨道交通站点的设立与居民居住地距离不超过1000米较为适中。
3、 轨道交通线路是否满足日常出行需要。
4、 地铁、城铁等城市快速轨道交通运营时间长短。
时间：10：40－10：50 心情：郁闷
配套实地考察与销售讲解有出入对项目的配套介绍，销售人员显得底气十足：“项目距元大都遗址公园仅30米之遥，这为项目的投资添加了独一无二的优势。中国现代文学馆、对外经贸大学、清华美院、北京服装学院、北京联合大学、北京化工大学等学府紧绕四周，堪称北京的第二学府区。周边中日友好医院、元大都酒吧街、华堂商场、物美超市、居然之家、宜家家居、豪运酒店、国际珠宝交易中心等生活配套满足居住需求。”听罢销售员的介绍，马丽对项目周围的元大都遗址公园很满意，但对综合配套情况，则表示要实地考察。(非说不可：项目周边配套应眼见为实。)
纪实回眸：
项目周边配套：
学校：中国对外经济贸易大学、清华大学中央美术学院、北京服装学院、北京联合大学、北京化工大学、北京中医药大学。但是小学资源缺乏，较好的小学是位于北四环的金色摇篮小学，中国日报社附近的惠新里小学。
医院：中日友好医院
商业类：周边并没有稍微大型的超市，最近的应该是北四环的物美和华堂商场，或者位于国展的家乐福，
餐饮：周围因为大学较多，因此小餐馆较多，消费不高，距离小区近的高档餐厅是伊锦园清真餐厅，另外中高档餐厅聚集在樱花东街。
银行：四大国有银行、邮政储蓄、招商银行
体育场馆：“鸟巢”
其他：中国现代文学馆、元大都城市遗址公园。项目东边的太阳宫乡，环境有些乱，
公交：地铁出行最为方便，但是项目周边的市政路出口很少，街道都较窄至三环的拥堵情况不容忽视。小区公交线路少，目前只有515路能到小区，站名为芍药居城铁站。
时间：10：50－11：00 心情：郁闷
项目不足3万平方米
从沙盘上看出，项目体量很小，整个楼盘仅一栋楼。据销售人员介绍，项目仅319套房子，总建筑面积不足3万平方米，户型面积在38至180平方米之间，其中以30至80平方米左右小户型为主。马丽疑惑到，这么小的社区，社区品质如何保证?销售人员解释道，项目虽然总建筑面积小，但是绿化率肯定会按照国家标准达到30％，为坡地园林，项目采取封闭式管理，可以保障业主的居住安全，配有地下和地上车库，容积率2.5等。因此，居住品质肯定可以得到保证。
记者从沙盘上发现，整个项目楼间距较短，整体建筑密度大。对项目的居住舒适度会造成一定影响。
专家马后炮：
配套、环境更需关注
按照目前我国的开发模式，社区配套设施都是开发商在开发建设过程中统一规划、建设，政府没有统一的规划与配套建设。因此，如果开发商开发的社区较大，相应的配套就健全，如果规模小，基于成本的考虑，开发建设的配套设施就不够，这样势必给未来的生活带来不便。在购房时，除了关注房屋本身的质量、交付日期以外，还应当关注小区的配套设施以及周围的配套环境。配套的多少，关系到居住的舒适程度以及将来的生活感受，势必影响投资价值和升值潜力。
纪实回眸：
记者从北京市房地产交易管理网上查出，项目总建筑面积28000平方米，准许销售面积为23143.71平方米，批准销售套数339套，预售部分扣除了4单元101、102、103、104、106房间。
而记者从项目相关网页上，并未搜到任何有关项目绿化率的表示，以及小区配套情况。再联系到项目的建筑密度，小区的绿化、配套将如何，值得深虑。
时间：11：00－11：05
心情：郁闷
物业管理顾问公司确定，物业公司尚未确定
小区居住舒适度高低如何，有过购房经历的马丽认为，入住后的物业管理水平和物业服务质量很重要，特别是小型社区。见状，销售人员对马丽表示，楼盘物业公司为国贸物业管理顾问有限公司，目前的万城华府、北京湾、蓝堡国际中心、温莎大道等知名高档项目均列其下。公司通过了ISO9001质量管理体系认证。物业费2.6元平方米月，取暖费为30元平方米月，其他收费都是市政收费。但记者质疑道，物业管理顾问公司一般不负责日常的事务管理和日常服务，不知道该项目的物业是谁负责日常管理?销售员表示目前日常事务管理的物业公司尚未确定。
专家马后炮：
物业管理顾问的职责是为物业管理提供咨询意见
物业管理顾问的职责是为物业管理提供咨询意见，不负责日常的事务管理和日常服务。物业管理公司，十月一日以后将称为物业服务公司，负责日常管理与服务。当然，也有些公司名称为物业顾问公司，但也从事物业管理服务。
时间：11：05－11：25
心情：一般
23000元平方米，升值潜力看好?
带着些许无奈，马丽问及项目的价格。销售员表示均价21000元平方米。21000元平方米的价格让马丽有些疑惑，月初刚咨询时，销售报价仅18000元平方米，半个月的时间就涨了3000元平方米?销售员表示，涨价是上级指示，销售员只是服从罢了。
“虽然价格较高，但是奥运板块地产升值潜力仍然很大，官方的数据显示，自从2001年7月13日北京申奥成功以来，奥运板块商品房销售价格已经上涨了30％；而据网络调查的数据显示，在北京置业的人群中有超过70％看好奥运地产。此外，据业内人士介绍，上届奥运后，雅典奥运村周边商品房价格翻了一番，虽然北京的房价已经不可能再翻倍增长，但是未来升值还是可以保证的。”销售人员最后补充说。“同时项目是精装修收房，所采用的品牌都是国际知名品牌。厨房是科宝博洛尼的整体橱柜，包括油烟机、灶台等。在卫生间方面，我们采用的是美标洁具，包括坐便器、整体面盘，小到一些毛巾架还有厕纸架，考虑非常周到。热水器是阿里斯顿的，厨房、卫生间的墙块和地砖、客厅的地砖都是马可波罗的，卧室采用的是圣象实木复合地板，户门是霍曼高档四防门。”(非说不可：高档的精装修品牌，开发商涨价的又一筹码。)
根据马丽的总房款，销售人员推荐了位于5层的朝南向的A6户型，单价23000元平方米，总建筑面积99.58平方米的一室两厅，套内建筑面积80平方米，使用率约为80％。总价222万，首付67万，贷款155万，20年月供每月还款额为11164元。这与马丽的置业需求基本吻合。从户型图上可以看出，每层达到两梯九户，房间结构合理，朝南卧室和朝西卧室均有阳台，明厨设计，在家中阳台还可远眺元大都遗址公园。马丽对户型和位置比较满意。
专家马后炮：
签定合同时应对面积差异、装修材料等细节作出约定
现在北京住宅市场，按照套内面积计价和结算，房屋使用率与价格的计算没有关系，但是也应当看到，有部分开发商在建筑面积与套内面积的套算过程中进行价格欺诈，骗取购房人的价款。为避免纠纷，应当在签订合同时对于面积差异作出详细的约定，避免因为开发企业故意通过面积的测量差距侵害业主利益。
[中图分类号]G13/17 [文献标识码]A [文章编号]1009-5349（2014）11-0058-02
中国由于房价攀升，小户型受到越来越多人的青睐。而对于这样的小空间如何让人们生活得更舒适，房屋设计和入住后的收纳显得极为重要。在这方面日本的房屋设计以及房间的整理收纳有着很大的参考价值。日本由于其岛国的特性衍生出了日本特有的住宅文化，其中最独特的是其房屋的“收纳文化”。
一、收纳的概念
（一）收纳
有关收纳和整理的概念，很早就有不少书籍已经涉及到。但是收纳这种整理术和设计理念近十几年才被人们关注。やましたひでこ认为所谓收纳就是将大容量的物品压缩到最小限度的空间内，并且让人们感觉到美观和舒适。
收纳，顾名思义是指将物品整理收拾起来，放好。人们一般拿出很多东西来用，用完后再放回去。那么放回去这种行为就是整理收拾。やましたひでこ在《新・片付け 断》一书中指出以前的观念认为收纳等于整理，这种认识是错误的。收纳不是仅仅整理而已，它和人的意识以及精神活动关系密切。收纳不仅是人类的一种行为，同时也是一种文化。
传统观念认为收纳就是将物品藏起来。藏得合理，藏得眼睛看不到，这就是最终目的。然而现代的设计当中的收纳是要体现出来，让人们看得见。
（二）“断舍离”
“断舍离”是やましたひでこ根据最小化理论提出的一个崭新的概念，从根本上分析了人和物品之间的关系。
“断舍离”是指通过减少不必要的东西，让生活和人生达到一种和谐的生活术和处世术。它来源于瑜伽的行法“断行”“舍行”“离行”，是一种思维方式、一种生活方式也是一种处世术。通过断开和丢弃人生和日常生活中不必要的东西让人从对物品的迷恋中解放出来，帮助人们获得轻松愉快的人生。
“断舍离”是对日本传统观念的一种颠覆。在传统的观念和价值观里“浪费”可耻，不可取。但是这种观念如果太过根深蒂固的话就会给自己的生活和精神都带来很大的负担。如果不丢弃的话，一些已经不能用的东西，将来也不可能会用到的东西就会慢慢地在家里越积越多，那么本应舒适的生活空间就会越来越拥挤，给人一种压迫感。而要处理这些庞大的堆积物要花费大量的时间和精力，长期下来就给人们的身心带来很大的负担，损害身心健康。“断舍离”试图通过瑜伽的行法让人们被传统“浪费”的观念禁锢的心灵获得释放，让人们从自己慢慢累积的重压中解放出来。
“断舍离”的这种观念被越来越多的人青睐，很多人都在尝试，已经成为一种时尚。这是一种崭新的收纳整理理念。由于越来越多的人追求节约生活，而不是以前的消费生活，这种整理方法备受关注，因此这个词也入选为日本2010年的流行语。
二、日本的收纳文化
日本独特的收纳整理术是一种文化，它吸引着全世界人的目光，带给人们深刻的印象。从垃圾的分类，宾馆、旅馆等空间的有效巧妙利用，在各个领域日本人都让人看到了其让世人惊叹的智慧。收纳文化是经过岁月的积累，在日本人的日常生活中孕育而生的。
因此可以说日本的收纳文化缘起于日本的住宅文化和住宅现状。
日本住宅区的建设主要是依据クラレンス・ペリ的近邻住区论。即以半径400米左右，人口在5000―6000的区域为一个单位，周边的主干道圈住该区域范围。在该区域范围内设有学校、商业街、行政机关、绿化等，交通线路穿过区域中心，而且为防止汽车速度过快，特意把马路修得弯弯曲曲。这样，居民的日常生活基本就在这样的可以步行的范围内进行。
日本人在这样的环境中就必须考虑在狭小拥挤的房间和生存空间里如何合理利用空间，如何归置大量的物品。
此外土地的所有权也对日本的住宅地产生了很大的影响。由于日本是个岛国，土地资源有限。人口不断增长，而土地越来越少，在这种形势下如何合理利用空间是日本人面临的一个大问题。
在日本，土地是个人财产，可以自由买卖。土地价格有可能上涨，如果地价暴涨人们的购买力就会受到限制，这样间接地也造成了需要人们有效地利用现有的空间。
总之，日本独特的住宅状况孕育了日本独特的住宅文化和收纳文化。
三、住宅设计和收纳的特点
日本式收纳具有三个特点，即实用性、艺术性和统一性。而日本房屋设计完全体现了这三个特点。本文接下来通过日本当下的人气娱乐节目《超级全能住宅改造王》来探讨日本收纳的特征以及在日常生活中的重要性和广泛性。
现代住宅设计里必须包含实用性和艺术性。收纳家具就是典型的体现。收纳整理物品的同时也展示了其设计的艺术性。关于展示张妹在《居住设计中陈列品与空间的关系》一书中提出了一个新概念，即展示也是一种收纳方式。赵云瑾、郑柳阳等也在《漫谈住宅收纳空间设计》中讲到收纳具备整理物品的实用性的同时也包含了展示这种艺术含义。比如书籍、纪念品、装饰品等的收纳就是为了展示。
日本的收纳家具品种繁多，功能强大，日本人对收纳家具的研究也比其他国家更深入。在《超级全能住宅改造王》节目中有一期七坪六人住的案例。原本狭小杂乱的七坪小空间，通过利用可移动的家具扩大收纳空间，以及在底面和天花板上设置隐形收纳空间扩大了生活空间。将一个无处下脚的地方变成了一个舒适温馨的家。
首先，设计师将整面墙做成收纳架。收纳架的颜色和墙壁颜色相同，这样两者就像一个整体。看起来简单大方，给人一种整洁的感觉。其次其收纳能力很强大。收纳架上方为敞开式收纳格，在里面可以摆放一些装饰品、照片、电视机等，井然有序。不仅没有空间上的压迫感，反而觉得很宽敞。这个收纳架充分地体现了收纳的实用性和艺术性。
其次，设计师更改了整个房间的颜色。原来的深咖色变成了柔和的暖色调，给人一种温馨的感觉。每个房屋的风格都是居住者个性的体现，同时也可以潜移默化地影响居住者的心态。因此整体颜色的改变能让居住者改变自己的生活态度，提升自信。进入这个房间能感受到居住者的性格和个性。这就是收纳的统一性。精神卫生学上认为好的房子应该是人居住场所和物品收纳场所达成和谐统一。如果没有这个平衡那么必然会造成人的精神卫生上的不健康状态。
【参考文献】
[1]やましたひでこ.新・片付け断[M].日本京：マガジンハウス文，2012.
[2]赵艺瑾，郑柳杨等.漫谈住宅收纳空间设计[J].艺海，2013（1）.
[3]クラレンス・ペリ著.田和四生.近住区
中图分类号:F293.3 文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)02-0160-02
20世纪90年代,我国旅游房地产随着旅游业的发展而兴起,现今旅游房地产已经成为房地产业和旅游业两大热门行业共同关注的热点。海南被誉为中国最理想的“第二居住地”,作为重要的旅游度假胜地,在发展旅游房地产方面有着自己独特的资源优势和意义。从2004年至今,海南房地产业处于敏感的发展时期,一二三线城市房地产开发投资情况、住宅销售情况和房价近几年都呈现出不同幅度的上涨趋势,在海南购房者当中,岛外购买占有过半的比例。2009年海南主要一二线城市住宅销售均价:海口市商品房为5 000元左右/平方米;著名的旅游城市――三亚,其海景房已突破每平米万元的大关;以博鳌亚洲论坛出名的琼海市住宅销售价格为3 500元/平方米。随着国际旅游岛建设和东环铁路的开通,海南的旅游度假功能将得到更好的发挥,同时,不同城市的房价会根据自身具有的自然资源而得到更好的支撑。
一、海南房地产营销呈现出两个明显特征
1.4Ps理论和4Cs理论并用。4Ps理论始创于1960年美国的密歇根州立大学,它认为,市场营销组合包含4个重要因素,即产品(Product)、价格(Price)、渠道(Place)、促销(Promotion)。该理论是一种生产者导向型的理念,从卖家角度出发研究问题,思考如何把产品推向市场从而让顾客接受,是一种由内到外的营销。到了20世纪80年代,美国劳特朋针对4Ps存在的问题提出了4Cs理论, 4Cs认为市场营销组合包含不同于4Ps的4个重要因素,即消费者的欲望和需求(Consumer wants and needs)、消费者获取满足的成本(Cost)、消费者购买的方便性(Convenience)、消费者和企业的有效沟通(Communications)。该理论是一种消费者导向型的哲学,强调一种由外而内的营销理念。投资房地产是消费者投资项目中的大手笔,所以由此决定了消费者作出购买决策时需要的时间比一般商品要长很多,且需处理的信息量大,投入的精力多。因此,只有当开发项目的综合素质真正满足消费者的需求时才会引起其购买行为。这就要求开发商在楼盘的项目定位、总体规划、建筑设计等阶段,应该把销售定位精确到个体,才有可能充分满足消费者的需要与欲求。在定价策略方面,开发商应根据细分市场中消费者的个人购买能力和开发成本,研究顾客愿意支付的成本,采用适当定价策略以期获得销售佳绩。其次,购房其实是一个售前、售中、售后的服务过程,在这期间难免会消耗顾客大量的时间和精力,这就要求开发商制定一系列的相关策略方便顾客的购房行为。再者,开发商可以通过网络这一种软营销方式加强与顾客的交流,设法争取顾客,并与之建立亲密的关系。
2. 营销策略呈现多样化。海南地产开发商以4Ps和4Cs理论为指导,在实际应用中对各营销要素加以重新组合,出现了许多不同的营销策略,并取得了不错的销售佳绩。
一是网络营销。海南岛四季如春,是中国最适合人居住的第二居所。有关部门数据显示,海南房产蓬勃发展的近几年,据保守估计房产的60%左右是由岛外客户购买,尤其是三亚,岛外客户购买达到90%。所以,海南的客户源主要是岛外,岛外客户要了解海南最为直接和方便的途径就是网络。基于对岛外客户的依赖,海南房地产在线网络营销时代已经来临。在线营销主要有两种方式:一是企业利用自身资源自做网站宣传自己的楼盘;二是租赁搜房网、海南购房网的版面做媒体宣传等,众多楼盘还可借助百度等搜索引擎作推广。岛外客户可在相关网站上查询楼盘的信息,或是利用在线服务网站根据自身需要了解楼盘的具体信息,等等。
二是异地营销。岛外房展、岛外中介分销、岛外设点。海南的房产销售淡季旺季分区明显,一般说来旺季的持续时间从10月份开始到次年4、5月份结束,淡季从6月份开始到9月份,因为这几个月是海南最炎热的时候,淡季一般是开发商重整旗鼓的时期。在传统淡季期间,海南房产的销售往往并不是太理想,有实力的开发商为了拓展市场,可利用这段期间作岛外房展,在主要客源地(如东北、北京、重庆、江浙一带等各大城市)开展房展会,吸引众多的潜在消费者来海南购房。岛外中介分销一般是岛内开发商主要依赖的一种宣传方式,消费者可通过房产中介机构了解相关楼盘的信息。岛外设点一般适用于岛外开发商与岛内开发商共同投资,或是岛外开发商独资,岛外开发商都可利用自身的优势在其所在城市设立售楼中心,减少岛外设点的成本。
二、海南房地产营销应注意的问题
海南购房主要针对岛外消费者,因此,应该分析岛外消费者的购买行为特点:目标消费人群的年龄为30―60岁之间,有较强的经济实力,月收入较高且稳定,在海南买房一般是二次置业,作为第二居住所,购房动机无外乎三个,即休闲度假、养生、投资。注重生活品质;注重户型格局、住区环境、配套、地段、物业品牌;注重楼盘品质和附加值,等等。对此,开发商应该制定一系列的营销策略:在房屋设计上,要考虑消费者的居住要求,一般应以小户型为主打户型,单间配套、一房一厅、二房一厅等建筑面积在40―90平方米之间皆为热销户型,备受岛外客户的青睐;在广告宣传方面,除采取软媒体方式具有经济实力的地产企业还可考虑采用外地异地宣传海南楼盘,或可借用旅游公司作为宣传媒介,对于外地投资商可直接利用自身的地理优势在其公司所在城市设立售楼中心,以此为原点向周边城市呈辐射状设点等等。定价策略方面,对于总房价款在17―23万的岛外客户一般采用一次性付款方式,所以各城市应根据自身自然资源优势、客户的主要来源地等合理制定单价。
三、结束语
岛外客户在海南置业的重要原因是一种具有浓厚地方特色的居住文化。这种文化一方面满足人们对居住空间、人文环境和物业管理的高要求,另一方面从精神层面体现人们的审美观、价值观和个性,表达出对理想自我的努力追求。从居住环境上,利用得天独厚的天然条件与人工手段打造“生态住宅”。生态住宅既体现在设计和建造时所采用的合理方法和材料上,又体现在它对于自然资源的消耗利用程度和回报自然的程度。在设计、建造、选址使用过程中,对住户精神层面的重要性给予了更多的关注,综合考虑了使用者生理与心理健康的整体效果。因此,对于休闲度假养生的人们海南无疑是一种很好的选择。此外,“蓝色住宅”也是一种受岛外客户欢迎的营销理念。对于临近滨海的地带,海景资源具有唯一性、稀缺性和排他性。“蓝色住宅”就是以人为本的自然主题出发,在建筑设计中充分考虑亲近大海的欲望,努力处理好建筑物与海洋之间的关系,注重低密度、开放式和建筑朝向,在空间布局、外部造型、细节设计等方面,充分展现海滨住宅海天一色的蓝色风情,另外“亲水”也是同种概念的诠释。
参考文献:
[1] 暨雪梅.房地产全程营销中市场经营策略分析[J].福建工程学院学报,2006,(8).
[2] 周宇,张明贵.房地产营销与管理[M].上海:复旦大学出版社,2002:12-13.
现代住宅建筑的需求开始朝着多功能性、耐久性、安全性、舒适性等多方面发展，这就需要在进行住宅建筑设计时，在充分考虑人们的居住需求的同时，按照房屋设计的规范标准进行严格设计。以下就住宅建筑设计的措施及其发展进行探讨。
一.住宅建筑设计存在的问题
1、不分场合的采用错层。错层是指在一套住宅建筑内的多种功能的用房并不处于同一的平面上，而且采用的高度差的方式产生视角上的空间隔断，但并不是真正地分成两层，其主要的目的是要营造层次分明的感觉。但是，并不是所有的住宅建筑都适合采用错层设计。大多数这种错层设计广泛地运用于大面积住宅建筑上，如果小面积的住宅建筑也采取这种错层设计，就需要增加踏步设置，无疑会占用很多实际的住宅建筑面积，那么房间会显得更加小；除此之外，如果在地震区的建筑也采取错层设计，就会很容易造成抗震性差。
2、小面积选用跃层。所谓的跃层设计，一般是指将住宅建筑内的所有用房采取分层布置，楼层之间采用户内独用的小楼梯进行连接，以代替传统的公共楼梯作为交通通道的方式。这种跃层设计虽然能够给予使用者一种新颖的别墅式的感觉，但是对于小面积的住宅建筑并不适用，主要是由于房内设计的楼梯连接会占去较多的面积，而且对于年迈的老人和幼小的儿童是非常不便的。
3、厨卫的设计不足。国内一直没有对厨卫的设计做严格的标准规范，以至于有各式各样的厨卫设计，但是这些也给住宅建筑使用者带来诸多不便之处，例如，由于卫生间地面的排水坡度未能达到3%以上，以至于出现地面积水的现象。而且对于卫生间的插座布局不合理，以至于卫生间的热水器等大功率电器无法正常使用。这些情况的发生，主要原因来自对厨卫的设计不合理的原因。
二、住宅建筑设计的措施
1、平面布局面的多元性、变异性和差异性。对于不同的居住者来说，一定会对住宅建筑的要求有着不同的看法，而且这些差异也会根据使用者的性格差异、审美观差异以及收入不同等多方面因素所决定的。在进行住宅建筑设计时，不但要考虑住宅建筑的实际使用情况，而且也要在平面布局面方面，对建筑的多元性、变异性和差异性进行充分考虑，以能够满足不同使用者的需求。
2、套型的功能空间分离。所谓的套型的功能空间分离，是指将餐厅与卧室分离、工作区与休闲区分离、入厕区与洗漱区分离等，如果住宅建筑的套型功能空间划分的越为细致，那么住宅建筑的功能空间利用率也就越高。这样就在很大程度上，避免了房内污物的污染、保证了使用者之间的私密性和学习的安静性。
3、厨卫布局完善合理。在对厨卫进行设计时，需要建筑设计师一定要对厨卫进行合理的布局设计，而且一定要对天然气管道和电线线路的位置布局进行充分考虑，目前对于很多厨卫的设计出现了一味的追求加大厨卫的面积，但缺乏对整体住宅建筑面积和使用效率的实际情况的了解，这就成为了不合理的设计布局。除此之外，对于浴室的设计也需要有干湿分区的布局，以便于洗浴之后能够很快的干爽身上的水滴等。
4、担架电梯的设计。对于现代的住宅建筑很多都是没有担架电梯，为了能够更好地抢救病人的生命，出于人性化的考虑，应当设置担架电梯。一般可以将担架电梯做横向布置，其轿厢的最小尺寸分别是：开门宽度1200mm，深度方向1100mm，宽度方向2100mm，这样的轿厢布置可以满足长度1980mm，宽530mm的担架能够顺利地进入轿厢内部。这种横置担架梯轿厢不但能够减少楼电梯的整个建筑面宽，而且能够很好地进行建筑立面的美化，另外，还能够有效地减少后排建筑的日照影响，保证本栋病人对担架电梯的需要。
三、住宅建筑设计的发展
1、住宅建筑设计走可持续发展的道路。近年来住宅建筑的设计发展现在已经开始介入到国计民生的很多领域中，而且也在寻求可持续发展的道路。住宅建筑的主要变化是由高效绿色节能的环保模式，代替了原来传统的高消耗型的发展模式。在我国很多地方的民用建筑都需要结合自然环境、风土民情进行建筑，与此同时还需要尽可能的减少消耗不可再生资源，这就可以大大减少对外界环境的污染程度，保持生态平衡。可持续发展的住宅建筑设计将极大提高住宅建筑的安全、舒适、美观性能。
2、住宅建筑的适应性。（1）多样性。由于人群的差异，也就造成了对住宅建筑的需求不同，因此，住宅建筑设计师也要对不同人群的需求进行充分的考虑，以满足人群的不同住宅建筑需求。例如，对于楼层的要求：别墅、小高层、住宅建筑高层住宅建筑以及复式住宅建筑等。多样性也就成为了住宅建筑设计一种适应性体现。（2）地域性。一般对于住宅建筑的地域性来说：①需要考虑到温度、湿度在不同的地区的不同；②各个地区之间有着不同的风俗民情；③各个地区所处的自然环境的不同等等。因此在进行住宅建筑设计时，就要充分考虑到地域性因素，而且使之与住宅建筑可以相互适应。例如，对于天气干燥的地区，建筑设计师就要对室内实际的环境进行掌握，以便于营造凉爽、舒适的居住环境。（3）抗震性。建筑的抗震性和耐久性并非一个概念，随着现代网络技术的日益发达，也就促使社会信息传播速度也变得十分迅速，那么全世界有关地震的报道就会被人们经常能听到。因此，人们也开始对住宅建筑的抗震性要求日益增加。
3、住宅建筑的舒适性。住宅建筑需要在考虑美观和耐用的同时，也需要将舒适性列为建筑设计的首要考虑的问题。对于居住在住宅建筑里的居民来说，不仅有健壮的年轻人，还有年迈的老人和幼小的孩子，类似这些问题都是在进行住宅建筑设计时务必要考虑的问题。因此，对于住宅建筑设计来说，不只要求建筑要达到质量安全要求，而且还要在很多功能空间具备合理的、舒适的利用价值，并且能够和建筑周围的环境成为一体，能够让使用者感觉到便捷和舒适。
4、住宅建筑寿命的延长，超耐久性住宅建筑大量出现。我国规定的居民住宅建筑的使用年限为70年，但是大多数的房屋根本没有到使用年限，就会被拆除重建，这种现象就会造成极大的浪费，也不符合中国人口数量多及地大物薄的基本国情。所以，就需要建筑超耐久性的住宅建筑，当住宅建筑的寿命得到了延长，才可以从根本上解决住房需求。一般可以采取的方法有：选用高标号混凝土或者加厚钢筋的保护层等。除此之外，在进行房屋的美观设计时，不得擅自改变住宅建筑的主体结构。
四.结束语
综上所述，住宅建筑与人们的生活息息相关，其工程质量与舒适度等是人们最为关心的问题之一。随着人们生活水平的不断提升，人们开始对住宅建筑的舒适性、耐久性等提出了更高的要求，同时对住宅建筑设计的要求也越来越高，因此必须加强对其进行研究分析。
参考文献：
目前我国已形成多层次的保障房运营模式，即通过廉租房满足低收入群体租赁需求、公租房满足中低收入群体租赁需求，经济适用房和两限房满足中低收入群体购买需求，棚改房用以改善低收入群体品质低下的居住环境。以2011年政府计划建造的1000万套保障房为例，上述四类房产类型（经济适用房和两限房并为一类）占比分别约为20%、20%、20%、40%。剔除不增加总量而仅改善质量的棚改房外，经济适用房和两限房、廉租房和公租房分别代表购售和租赁两种不同经营模式。本文将从制度设计、运作难度、预期效果等方面分析现有保障房制度的可行性及优缺点。
（一）经济适用房和两限房
目前的运作模式为在政府的委托和监管下，由社会机构自行筹资并建造，然后由政府主导，以相对较低的价格出售给低收入群体。土地方面，经济适用房土地由政府无偿划拨，两限房土地使用权需要有偿取得。由于建筑所需资金全部通过社会方式解决，难度相对较小。
1.退出机制不完善，形成寻租和套利空间
经济适用房的申请和退出机制，由各地政府根据《经济适用房管理办法》等法规，结合当地具体情况制订。虽然多数城市经济适用房和两限房均制订了转让规则和补价措施，如5年内不得转让，5年后转让需要补价或由政府回购，但规定不细、尺度较宽，加之执行和监管并不到位，购房者能够以商品房价格出售并从中获取暴利,因而也随之产生了巨大的寻租空间，由此引发的不公平和腐败为社会所诟病。
2.对抑制房价效果不显著
退出机制宽松使经济适用房和两限房具备了商品房的属性，故其价格与商品房逐步趋同。这使得市场上低价房源供应十分有限，加之市场分割，使得购售型保障房对房价几乎不具有制约效果。
（二）廉租房
根据政策，廉租房项目资本金全部由政府筹集，形成巨大的财政负担。况且，由于廉租房租金水平很低，租金收入难以覆盖运营成本和融资成本。由于廉租房建设不可能带来经济利益，故社会资本无法参与，政府只能自行承担。廉租房对于商品房价格无影响，但对于稳定房屋租赁价格将有较大作用。笔者认为，由于资金压力很大，地方政府很可能会缺乏持续建设廉租房的意愿和决心。
（三）公租房
公租房的目标客户定位于城镇中低收入群体，既未达到廉租房申请要求，又无能力购买经济适用房和两限房的“夹心层”。根据政策，公租房的租金参考或低于市场租金水平。目前共有三种运营模式：其一，政府无偿划拨土地，政府融资建设，这与廉租房模式相同。其二，政府划拨土地，吸引社会机构参与建设，即政府出地、企业出钱。其三，土地由社会机构通过市场方式取得，然后自建公租房，并拥有所有权，租赁对象由政府核定，即政府指定用途，市场化运作。目前，各地 均结合自身情况研究和探索公租房运营模式，其中重庆、北京、上海等地的模式具有一定代表性，下文将就各模式进行分析探讨。
1.重庆模式
重庆模式相对成熟、可操作性强。根据重庆市政府规划，计划在未来3年内建造公共租赁住房4000万平方米，共计满足全市30%居民的住房需求。公租房租金水平确定为同区域市场水平的60%，约为10元/平方米/月。5年以后，部分公租房可以转为可售住宅，即变成有限产权（可以继承和抵押，但是不能出售和出租，如需转让，由政府以原购房价加利息回购）的经济适用房。公租房由政府运营或通过市属国有企业运营。
从资金来源方面看，4000万平方米的公租房建设需资金1000亿元（每平方米2500元），计划政府投入300亿元，融资700亿元。其中政府投入资金由多种渠道构成，包括中央拨付资金、地方财政资金、土地出让收益的5%、发行债券、房产税所得等。债务偿还的整体计划是，用公租房租金弥补债务利息和日常运营支出，通过配建商品房和公租房销售偿还本金。
截至目前，重庆已经进行了4次公租房配租摇号，共计完成8. 22万户的配租。目前尚有1. 71万户申请人未成功配租到公租房。按3年建设4000万平方米、约合70万～80万套的总建造量来看，后续供需差距可能会明显拉大，出租难度增加，并出现空置现象。
2.上海模式
上海公租房建设由市直属大型企业集团运营；或在各区县成立直属国资的建设和运营公司，承担公租房的建设和运营管理职能。公租房通过新建、改建、配建、收储、转化等多渠道获得房源。对于新建住宅，土地采用市场方式取得，需要按规定缴纳土地出让金。上海公租房定位为“只租不售”。根据制度设计，上海公租房建设始终将坚持“两个可”，一是老百姓可承受租金，二是可持续发展，即基本市场化运营，政府不进行大规模补贴。2011年12月底，上海首批公共租赁住房项目华泾馨宁公寓、新江湾尚景园项目正式供应，租金高达40元/平方米/月，由于运营时间较短，目前经营情况尚不明朗。但笔者认为，该公租房与同类商品房相比价格优势并不明显，市场需求存疑。
3.北京模式
北京市采用“三多一统一”的办法，即：多元的主体建设、多方式供地、多渠道筹集资金，实行统一管理。目前，北京公租房运营模式多种多样，有代表性的包括如下几类：（1）由市、区住房保障机构作为管理主体，负责融资、建设、收购、持有和管理。（2）经济技术开发区、产业园区管委会经批准作为公租房建造和运营主体，利用自有土地建设公租房，解决本园区符合条件家庭的住房困难。（3）国有企业、科研院所等单位，利用自有土地建设公租房，首先租给本单位职工，如有富余考虑对外出租给符合条件的困难群体。（4）引导有条件的农村集体经济组织，在符合规划的前提下，利用农村集体土地建设公共租赁房。
二、现有保障房制度存在的漏洞
整体来看，笔者认为，中国保障房制度设计仍存在漏洞，而这可能成为保障房难以长期有效贯彻下去的根源所在，最终将使保障房制度流于形式。
其一，房屋设计定位不清。保障房的运营初衷是为了满足中低收入群体的住宅需求，从经济学角度分析，必须形成差别化市场，这样才能防范中高收入群体挤占低收入群体住宅利益的情况发生。而目前许多城市保障房地理位置优越、房型奢侈、装修豪华，违背了保障房建设的初衷。比如，上海以区为单位进行保障房建设、保障房占用徐汇、浦东等核心区域，既不经济又不合理。
其二，受众人群界定不合理。主要问题是，经济适用房销售符合条件的居民买不起、能买的居民又不符合条件；廉租房和公租房符合条件的人不需要、需要的人不合规。如上海经济适用房的购买条件为“3人及以上人均月可支配收入低于人民币3300元、人均财产低于12万元；2人及以下申请家庭人均月可支配收入限额为3630元、人均财产限额为13. 2万元”，家庭收入和人均财产符合要求的家庭购买经济适用房仍存在较大难度。同时，公租房市场定位也不合理。以上海为例，目 前多数公租房定位为人才公寓，面向高学历、工作较优的白领，这一群体实际上具备以市场价格租赁住房的能力，并不应是公租房的保障对象。
其三，租赁性保障房租金设定欠考虑。目前，许多城市的公租房租金水平定为略低于甚至等于市场水平，这明显违背了公租房的本意。如上海已投入运营的公租房项目租金平均为40元/平方米/月，按此计算，50平方米房屋月租金为2000元，接近甚至高于同一地段商品房租金，保障房根本无“保障”。
其四，租赁性保障房长期运营难以为继。目前一些城市的廉租房和公租房均定位为只租不售。如前所述，廉租房势必成为长期的财政负担。而以上海、北京为代表的商业化运营公租房的思路难以奏效，虽然租金已接近甚至高于同一地段商品房租金，但由于中国租金收益率很低，租金收入仍难以覆盖日常经营管理支出和利息费用，更不用说投资成本的收回。在现有购售型保障房和租赁性保障房分割经营且购售型保障房无盈利能力的背景下，租赁性保障房将对财政造成严重负担，不可能长期持续。
其五，购售型保障房退出机制存在严重漏洞。《经济适用住房管理办法》规定了转让的基本规则，各地根据具体情况制订细则。通过分析我们发现，地方细则的设计根本没有堵住利用经济适用房获利的通道，反而成为这一操作的行政推手。按现有制度，满5年的经济适用房与商品房之间的增值收益，绝大部分被购房者所获取，中间形成极其可观的获利空间。目前这一现状得到广泛重视，各省市亦在研究制订相关政策。近期北京市住建委杨斌表示，北京经济适用房回购政策正在制定，大原则即按“政府定价”原则实行回购，未来上述问题有望得以纠正。
三、保障房制度的改革建议
基于上述分析，笔者认为，保障房制度的改革应秉承如下几点宗旨：
