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1水务产业发展现状及水务项目的特点
随着我国经济的快速发展，城市现代化建设取得了巨大的成效，而水务产业发展是我国城市建设发展的重点内容之一，但是我国的水务设施，尤其是供水设施的供需矛盾日益突出，在建设和维护方面仍然存在巨大的资金缺口，所以，从总体而言，投资不足已成为阻碍我国水务发展的主要障碍。首先，我国水务产业的发展表现出投资主体多元化的特点，近些年来，随着外资和社会资金的注入，我国水务产业的传统政府单一投资结构已经发生了改变。其次，运营主体多元化。针对水务产业的发展，原先为单一政府所属事业单位进行经营管理，发展至今，其经营主体已经由事业单位逐渐向企业转变，而且相应的竞争机制也已被引进。再者，经营模式也逐渐向多元化发展，与传统的经营模式相比，市场化对我国水务产业的经营发展表现出了更大的影响。在水务产业市场化推进的过程中，整个产业的投融资结构已经发生了明显的变化，在传统水务产业的发展过程中，主要是以政府主导进行的公益性投资，但是，随着社会资本的注入，其投资模式已逐渐转变为以社会资本为主导的市场收益性投资。
2水务项目投资分析的内容及要点
投资分析指的是投资者通过采用各种可行方式对其目标项目进行全面分析，具体对技术、市场、社会、经济等方面的内容进行科学评价，从而为投资者的投资活动提供主要判断依据，具体而言，水务项目投资包括以下几方面的内容.
2.1地区社会经济状况
在水务项目投资过程中，投资者需要对所在地区的宏观经济发展状况进行进行分析，并对当地产业结构以及产业特色加以分析，然后对与水务项目开展的工业发展情况进行调查，通过多个方面内容的调查分析，促使投资者对地区社会宏观经济状况有一个整体的了解。
2.2项目建设的必要性
投资活动的主要目的是获得一定的经济收益，所以，在水务项目投资过程中，需要根据自身的实际需要对项目建设的必要性进行衡量。具体而言，首先，投资者需要对目标地区的水资源供需情况、水资源结构以及当地的水质有一个全面的了解。其次，投资者还需要分析目标地区存在的供水矛盾以及产生矛盾的直接原因和根本原因，投资人还应深入了解当地民众以及政府对水务项目建设所持有的态度。通过对这些因素的综合了解，作为其判断水务项目建设的必要性。
2.3项目建设规模与建设内容
项目建设规模决定了投资者所需投入资金的总量，而项目建设的内容决定了其投资的方向，所以在水务项目投资中，必须考虑到项目建设的规模以及建设内容。投资者应根据我国的相关规定以及投资可行性分析报告，对项目的建设规模及建设内容进行描述。通常情况下，在水务项目建设过程中，水源、水厂以及网管工程等部分的规模较大，所以，投资者必须对这些部分进行重点考虑和分析。
2.4供水设施与供水市场现状
在水务项目投资过程中，调查项目所在的区域现有各个供水主体包括多个方面，如供水规模、供水量以及售水量、水源地水质量等，通过对供水设施的调查分析，可以对目标地区供水能力有一个全面的了解。而对当地供水市场的了解，可以根据当地供水市场发展情况对其投资活动进行适当的调整。
2.5水价分析及预测
在水务项目投资中，投资者必须对目标地区水价变化情况有一个全面的了解，以此来判断其投资活动是否会获得收益，通常情况下，如果目标地区水价变动较大，则会存在较大的投资风险，所以投资者应该对其投资活动进行慎重考虑。另外，投资人员还应对目标地区的水价变化趋势有一定的了解，并做出科学的预测，如果地区水价发展变化趋势能够为投资者带来一定的投资收益，则可以考虑进行投资活动，反之，如果地区水价发展变化趋势不符合投资者的期望值，那么可以对其业务投资进行适当的控制。
2.6投资概算与投资数据校核
在水务投资过程中，对于投资者而言，其可以根据相关水务单位提供的业务数据以及相关投资数据，并根据自身的实际需求进行有针对性的校验，具体校验过程中，可以采用定额以及当地造价信息库数据进行测算，并且采用经验数据进行详细对比，在校验过程中，投资数据应尽可能的采取上限，这样才能有效提升校验的准确性。
3水务项目财务测算的多角度、多方案对比分析
在水务项目投资过程中，如果财务测算制订方案的结论的可行性较大，则需要对思考问题的角度进行适当的改变，也可以对一些边界条件进行适当的改变，进行补充测算，进行多角度对比分析。第一，投资者需要根据工程投资和目标地区水价变化情况对资本金回报率进行测算。通常情况下，地方政府或者企业投资者针对水务项目进行招商引资时，水务项目的可行性研究和初步设计已经完成，针对水务项目的招商引资范围已经进行了明确的界定，针对所要投资的水务项目所用资金数额以及整个工程项目规模予以确立。在这样的背景下，投资者需要对其投资回报率进行测算，在测算过程中应以先前的水价以及水价历史变化作为重要依据。第二，根据工程投资和资本金回报率反算销售水价，如果测算结果显示所进行的项目投资活动不可行，则需要对其原因进行深层次分析，其中重要的原因之一很可能是既定的水价比较低，对于投资者而言，在水务投资过程中，水价是其投资考虑的重要因素之一。所以，在投资过程中，投资者应该根据原先设定的基准收益率，反算销售水价，并通过这种方式，清楚的预测到在何种情形下投资者才能取得投资回报，而且这一测算思路还可以为地方政府稳定水价提供有力的依据。
4水务项目投资由“不可行”转变为“可行”的方法和策略
在水务投资过程中，对于大多数水务项目而言，在现有工程方案、建设规模、投资额以及水价等边界条件不变的情况下，单靠水务项目本身盈利往往满足不了投资者的回报要求。为此，将水务项目投资由“不可行”转变为“可行”，可以通过以下几方面进行。第一，我国很多地区的供水规划是为了“上工程、要资金”而编制的，这就需要投资人员根据工程建设总体规模和建设方案，对投资方案进行进一步的论证和分析，重新确立投资额。第二，针对水务投资项目，政府应该进一步加大投资力度，尤其在公益性水库工程建设、配水管网工程建设等方面。另外，针对水务项目投资活动的进行，政府应该对企业投资者进行适当的资金补偿，例如，地方政府可根据当地销售水量以及当前水价，以现金或者土地的形式对投资者进行补偿，进而有效推动水务投资项目的进行。
5结语
水务项目投资在地区经济建设发展中发挥了重要的作用，在水务项目投资过程中，必须要考虑多方面的因素，如目标地区社会经济状况、项目建设的必要性、项目建设规模与建设内容、水价分析及预测等。在水务项目投资中，投资者还应多角度进行财务测算，并进行方案对比，以确保投资的准确合理性。
主要参考文献
［1］华坚,魏森.中国上市水务公司新型投资模式的选择［J］.水电能源科学,2013(2).
［2］林惠昇.水务项目投资分析报告撰写精要［J］.经营管理者,2012(1).
［3］巩福栋.浅谈水务投资的财务分析［J］.现代物业：中旬刊,2011(6).
［4］公峰涛.水务行业投资风险及对策研究［J］.经济师,2007(12).
［5］国家发展改革委,建设部.建设项目经济评价方法与参数［S］.2006
随着我国城市化进程的不断加快，房地产业也飞速发展，目前，房地产投资已经成为房地产领域和投资领域共同关注的热点之一。房地产投资分析也成为各高等院校房地产专业开设的核心课程之一。房地产投资分析是实践性非常强的一门课程，只有准确把握市场动向，正确作出房地产投资决策，并科学有效地规避投资中遇到的各种风险，才能最终实现满意的投资收益。这就需要良好的专业知识储备。
房地产投资分析内容包括对房地产投资环境、投资市场的分析，投资项目方案策划，涉及到成本费用及投资收入的估算，以及对房地产投资的风险分析与投资决策，是一项复杂系统的工程。而市场的变化、政策的更新的影响使得房地产投资分析变得更为复杂，这增加了教师的上课的复杂程度，也增加了学生的学习难度，而不断更新教学方法也成了教师的研究课题。
一、现行教学方法存在问题
房地产投资分析由于实践操作性很强，传统的老师讲学生听的教学方法，早已被摒弃。现如今的理论学习与社会实践结合的教学方式，将工作流程分为市场分析、财务分析等模块进行情景学习，虽说与社会接轨，但学生的主动参与积极性仍有待提高。
1.真实项目参与难度大
在理论学习与社会实践相结合的教学方式中，以现实经济活动中真实的出让土地信息让学生进行分析自已选择地块，然后结合出让土地所在区域分析市场情况设计开发方案，虚实结合让学生参与到房地产投资分析的学习当中。然而，在教学过程中却发现，虽然与现实经济活动相关，能使学生在毕业后更快更有效率地参与到工作中，但出让土地远离他们的生活范围，甚至处于他们完全陌生的区域，较大的空间距离使得学生的参与积极性不高，甚至会直接抱怨，地块太远了解数据资料难度太大。
2.市场动态变化需要大量时间跟踪调查
在不同时期、不同的经济环境和政策环境下房地产市场情况也不同，而房地产市场的景气与否直接关系到房地产的投资行为。因此，投资者必须拥有敏锐的市场洞察力和非凡的投资魄力，而这些不是依靠课堂的学习，也不是一次实践就能达到的，这需要长期对市场的关注，收集大量市场信息资料，把握当前房地产市场情况与政策形势再分析预测。而一次的课堂组织，例如让学生事先设计一份调查问卷，再集体参与调查所得到的信息也是短暂的片面的，这就需要学生利用更多的课余时间去完成，如果要求每周都必须完成一次市场调查，学生会大感压力增加而产生抵触情绪，而这在大学中几乎是所有专业都难以解决的问题。
二、教学方法改革构想
真实案例教学无疑是非常有效的能让学生毕业后更快适应工作的一种教学方法，但学生的参与度不高，且真实案例教学学生学习难度更大，如何发挥真实案例教学的优点，又使学生能主动参与到学习中来，则需要研究新的教学方法。
据调查，知识的掌握在工作以后边学边干过程中效率更高，并且知识掌握的速度很大程度上取决于对所从事工作的兴趣和负责程度，自身努力程度，机遇等非智力因素。教育心理学阐释：“只有充分调动学生的学习兴趣，才能使他们积极主动地参与到学习中，去感受学习过程的快乐，从而获得良好的教学效果。”因此，如何激发学生兴趣，让学生主动去了解工作流程，并在参与工作过程中发现问题，引发思考去解决问题，则成了新一轮教学方法改革的思考方向。笔者在此进行了一些小小的尝试。
1.游戏的思考方式
在这里得提到一款曾非常流行的益智游戏――大富翁。该游戏主线便是投资买地，加盖房屋，以收取租金来赢得游戏胜利。而房地产投资分析课程则可利用这种方式将课堂枯燥的学习变成一种游戏来完成。首先，必须要选择一个学生熟悉的区域作为进行房地产投资分析的市场，而贴近学生生活的最好区域便是学校；再由学生自己根据平时的生活轨迹将学校分成几块区域，再根据各区域特点确定商业中心，根据人流量划出几块等级差异明显的地块；接下来，便可让学生分组竞争商机最大的地块，并让他们在各不同地块进行商业行为体验，因这直接关系到他们的切身利益，学生都积极参与体验并要求延长体验期。当他们将这种体验行为代入到房地产购房者的行为模式中，以此为兴趣点引发学生的思考，会使得他们更愿意去主动思考问题，从而建立起完整而又严密的逻辑思维方式，然后再将点延伸成线，最终让他们主动走出校门了解市场。而在这一过程中，学生以主动参与的形式进入到房地产投资环境分析、市场分析以及市场定位的学习情景中。
2. 团队合作赚取虚拟资金
在学生通过市场调查了解近期出让土地信息，为使他们能积极参与土地周边区域情况的调查了解，并根据周边市场情况完成开发项目策划任务，则需将学生代入投资者的角色中。首先，学生分组以房地产开发企业形式参与到出让土地的模拟招拍挂行为当中去，再通过平时课堂的团队合作来赚取虚拟资金，进行资本的原始积累以筹集企业的开发资金，而最终累积的虚拟资金将决定能购买到的土地的好坏；再根据各组团的投资方案与自有资金来确定最终所需借贷资金，而借贷资金产生的利息将直接影响他们最终的利润率的高低，在组团相互之间的竞争中就使得学生能主动参与赚取虚拟资金的活动当中去。而在这一过程中，学生体验了竞争中的成本与收入的估算，通过财务分析评价项目的盈利能力。
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.08.069
[中图分类号]F283 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2017）08-0-02
1 水务产业发展现状及水务项目的特点
随着我国经济的快速发展，城市现代化建设取得了巨大的成效，而水务产业发展是我国城市建设发展的重点内容之一，但是我国的水务设施，尤其是供水设施的供需矛盾日益突出，在建设和维护方面仍然存在巨大的资金缺口，所以，从总体而言，投资不足已成为阻碍我国水务发展的主要障碍。首先，我国水务产业的发展表现出投资主体多元化的特点，近些年来，随着外资和社会资金的注入，我国水务产业的传统政府单一投资结构已经发生了改变。其次，运营主体多元化。针对水务产业的发展，原先为单一政府所属事业单位进行经营管理，发展至今，其经营主体已经由事业单位逐渐向企业转变，而且相应的竞争机制也已被引进。再者，经营模式也逐渐向多元化发展，与传统的经营模式相比，市场化对我国水务产业的经营发展表现出了更大的影响。在水务产业市场化推进的过程中，整个产业的投融资结构已经发生了明显的变化，在传统水务产业的发展过程中，主要是以政府主导进行的公益性投资，但是，随着社会资本的注入，其投资模式已逐渐转变为以社会资本为主导的市场收益性投资。
2 水务项目投资分析的内容及要点
投资分析指的是投资者通过采用各种可行方式对其目标项目进行全面分析，具体对技术、市场、社会、经济等方面的内容进行科学评价，从而为投资者的投资活动提供主要判断依据，具体而言，水务项目投资包括以下几方面的内容。
2.1 地区社会经济状况
在水务项目投资过程中，投资者需要对所在地区的宏观经济发展状况进行进行分析，并对当地产业结构以及产业特色加以分析，然后对与水务项目开展的工业发展情况进行调查，通过多个方面内容的调查分析，促使投资者对地区社会宏观经济状况有一个整体的了解。
2.2 项目建设的必要性
投资活动的主要目的是获得一定的经济收益，所以，在水务项目投资过程中，需要根据自身的实际需要对项目建设的必要性进行衡量。具体而言，首先，投资者需要对目标地区的水资源供需情况、水资源结构以及当地的水质有一个全面的了解。其次，投资者还需要分析目标地区存在的供水矛盾以及产生矛盾的直接原因和根本原因，投资人还应深入了解当地民众以及政府对水务项目建设所持有的态度。通过对这些因素的综合了解，作为其判断水务项目建设的必要性。
2.3 目建设规模与建设内容
项目建设规模决定了投资者所需投入资金的总量，而项目建设的内容决定了其投资的方向，所以在水务项目投资中，必须考虑到项目建设的规模以及建设内容。投资者应根据我国的相关规定以及投资可行性分析报告，对项目的建设规模及建设内容进行描述。通常情况下，在水务项目建设过程中，水源、水厂以及网管工程等部分的规模较大，所以，投资者必须对这些部分进行重点考虑和分析。
2.4 供水设施与供水市场现状
在水务项目投资过程中，调查项目所在的区域现有各个供水主体包括多个方面，如供水规模、供水量以及售水量、水源地水质量等，通过对供水设施的调查分析，可以对目标地区供水能力有一个全面的了解。而对当地供水市场的了解，可以根据当地供水市场发展情况对其投资活动进行适当的调整。
2.5 水价分析及预测
在水务项目投资中，投资者必须对目标地区水价变化情况有一个全面的了解，以此来判断其投资活动是否会获得收益，通常情况下，如果目标地区水价变动较大，则会存在较大的投资风险，所以投资者应该对其投资活动进行慎重考虑。另外，投资人员还应对目标地区的水价变化趋势有一定的了解，并做出科学的预测，如果地区水价发展变化趋势能够为投资者带来一定的投资收益，则可以考虑进行投资活动，反之，如果地区水价发展变化趋势不符合投资者的期望值，那么可以对其业务投资进行适当的控制。
2.6 投资概算与投资数据校核
在水务投资过程中，对于投资者而言，其可以根据相关水务单位提供的业务数据以及相关投资数据，并根据自身的实际需求进行有针对性的校验，具体校验过程中，可以采用定额以及当地造价信息库数据进行测算，并且采用经验数据进行详细对比，在校验过程中，投资数据应尽可能的采取上限，这样才能有效提升校验的准确性。
3 水务项目财务测算的多角度、多方案对比分析
在水务项目投资过程中，如果财务测算制订方案的结论的可行性较大，则需要对思考问题的角度进行适当的改变，也可以对一些边界条件进行适当的改变，进行补充测算，进行多角度对比分析。
第一，投资者需要根据工程投资和目标地区水价变化情况对资本金回报率进行测算。通常情况下，地方政府或者企业投资者针对水务项目进行招商引资时，水务项目的可行性研究和初步设计已经完成，针对水务项目的招商引资范围已经进行了明确的界定，针对所要投资的水务项目所用资金数额以及整个工程项目规模予以确立。在这样的背景下，投资者需要对其投资回报率进行测算，在测算过程中应以先前的水价以及水价历史变化作为重要依据。第二，根据工程投资和资本金回报率反算销售水价，如果测算结果显示所进行的项目投资活动不可行，则需要对其原因进行深层次分析，其中重要的原因之一很可能是既定的水价比较低，对于投资者而言，在水务投资过程中，水价是其投资考虑的重要因素之一。所以，在投资过程中，投资者应该根据原先设定的基准收益率，反算销售水价，并通过这种方式，清楚的预测到在何种情形下投资者才能取得投资回报，而且这一测算思路还可以为地方政府稳定水价提供有力的依据。
4 水务项目投资由“不可行”转变为“可行”的方法和策略
在水务投资过程中，对于大多数水务项目而言，在现有工程方案、建设规模、投资额以及水价等边界条件不变的情况下，单靠水务项目本身盈利往往满足不了投资者的回报要求。为此，将水务项目投资由“不可行”转变为“可行”，可以通过以下几方面进行。第一，我国很多地区的供水规划是为了“上工程、要资金”而编制的，这就需要投资人员根据工程建设总体规模和建设方案，对投资方案进行进一步的论证和分析，重新确立投资额。第二，针对水务投资项目，政府应该进一步加大投资力度，尤其在公益性水库工程建设、配水管网工程建设等方面。另外，针对水务项目投资活动的进行，政府应该对企业投资者进行适当的资金补偿，例如，地方政府可根据当地销售水量以及当前水价，以现金或者土地的形式对投资者进行补偿，进而有效推动水务投资项目的进行。
5 结 语
水务项目投资在地区经济建设发展中发挥了重要的作用，在水务项目投资过程中，必须要考虑多方面的因素，如目标地区社会经济状况、项目建设的必要性、项目建设规模与建设内容、水价分析及预测等。在水务项目投资中，投资者还应多角度进行财务测算，并进行方案对比，以确保投资的准确合理性。
主要参考文献
[1]华坚，魏森.中国上市水务公司新型投资模式的选择[J].水电能源科学，2013（2）.
[2]林惠N.水务项目投资分析报告撰写精要[J].经营管理者，2012（1）.
[3]巩福栋.浅谈水务投资的财务分析[J].现代物业：中旬刊，2011（6）.
[4]公峰涛.水务行业投资风险及对策研究[J].经济师，2007（12）.
关键词 房地产投资风险 风险评价指标体系 层次分析法 模糊综合评价
一、引言
当前我国在投资风险评价研究方面主要存在以下不足：一、所涉及风险影响因素较少；二、各种风险因素间的相关性研究不充分；三、一般采用静态分析方式（如盈亏平衡分析、灵敏度分析及概率分析方法等）。为此，本文针对以上情况提出了一种房地产投资风险综合评价体系，利用模糊综合评价方法对投资项目的风险进行综合评价。为房地产开发企业全面科学的评价投资项目的风险提供了一种有效的方法。
二、房地产投资风险综合指标评价体系
（一）评价指标体系构建的原则
1．全面性。指标体系作为一个有机整体，既有反映项目收益的指标，又有反映总投资和工期方面的指标；既有确定性指标，又有风险性指标。
2．科学性。指标体系的设计要力求反映客观实际，对评价的结果需要复核和检验。
3．可行性。指标体系不仅在理论上行得通，在实际操作上也要简单易行。
4．系统性。指标体系要注意结构层次，横向可比，纵向可比，重点突出。
（二）指标评价体系的构成
在分析房地产投资风险影响因素的基础上，根据构建原则，构建房地产投资风险的评价指标层次体系，包括：目标层A、准则层B和指标层C。
三、模糊综合评价方法
模糊综合评价方法是一种综合运用层次分析法和模糊评价法来评价具有“模糊性”事物的系统分析方法。模糊评价法解决了层次分析法的各方案对各评价因素优劣性评分的问题；层次分析法则为模糊综合评价提供了较为科学的评价指标体系和各因素的权重。
（一）建立综合评价指标体系层次结构模型
利用层次分析法进行房地产投资系统风险分析时，最重要的一步是进行投资风险辨识，并在此基础上建立房地产投资风险的层次结构模型。本文所建立模型如下表所示。
在评价过程中，评价者不可能精确判断矩阵元素bij的值，只能对它进行估计。如果在估计时有误差，必然导致判断矩阵的特征值有偏差。在构造判断矩阵时，并不要求判断具有严格的一致性。这是客观事物的复杂性与人们认识的多样性所决定的。但是，要求判断具有大体的一致性。即在求出λmax后进行一致性检验。
过程分为两步，首先计算一致性指标CI=（λmax-n）/（n-1）。然后随机引入一致性指标RI，计算一致性检验系数CR=CI/RI，计算结果CR≤0.1，则这个判断矩阵有满意的一致性，其特征向量W表示的层次排序的权重基本合理；否则调整判断矩阵，直到获得满意的一致性指标为止。
（三）计算组合权重
根据指标层C风险因素相对准则层B风险因素的特征向量集W和准则层B风险因素相对评判目标A系统风险的特征向量V，可以计算得出指标层C风险因素相对于评判目标A的系统特征向量U，即系统权重向量，相应的计算公式为：U=W×V。
（四）建立多层次模糊综合评价模型
确定评价指标的评价集T=t1，t2，…tm以及相应的风险隶属度向量。最后，得出模糊综合评价模型。
四、结语
模糊综合评价方法克服了传统决策方法只能衡量房地产投资中某单一风险的弊病，将房地产投资作为一个系统来衡量其整体风险程度。该方法不仅可以得出对项目评价的优劣性定位．而且可以周全地考虑各因素对项目实施效果的影响程度的大小。为投资者的投资决策做出参考依据，具有较大的应用空间应用价值。
参考文献：
房地产业具有高附加值, 投资房地产能为投资者带来丰厚的收益,但同时,投资房地产需要巨额资金的投入, 而且投资回收期长,风险大。因此,进行房地产投资之前,应当通观全局,审时度势,极其谨慎地进行投资决策分析。
以往的房地产投资决策方法,如净现值法、投资回收期法及常用的风险型决策和非确定性决策方法,都是单目标决策。而实际上,进行房地产投资时,往往要考虑多个指标,针对这种情况,笔者拟将多目标决策的模糊主成分分析法引入到房地产投资决策中,试图为房地产投资决策者提供一种较为科学的定量与定性相结合的决策方法。
一、主成分分析法的基本原理
主成分分析法是一种较为客观的多指标评价方法。该方法将多指标问题化为较少的新的指标问题。这些新的指标既彼此互不相关，又能综合反映原来多个指标的信息，是原来多个指标的线性组合。综合后的新指标被称为原来指标的主成分。在评价过程中给出了指标包含的信息量的权数，它的评价分值主要依赖各指标间的相关性确定，有助于客观地反映样本间的现实关系。主成分通过原始数据标准化，求相关系数矩阵，求特征值，特征向量，确定主因子个数，得出综合评价值等步骤实现。在确定主因子个数时以累计贡献率≥85%为界限。据此确定主因子的个数，此时，方差之和已经占全部方差85%以上。
二、主成分分析方法的计算步骤
1.设m个变量(指标)的n次观测数据阵，(1)
2.对原始数据标准化，标准化的目的是使单位不同的各项指标值之间具有可比性，具体做法如下：（2）
其中
为了方便起见，标准化后的数仍记为。
3.计算m个变量的相关系数阵,（3）
其中:
4.计算的特征值和特征向量。设求出是的特征值;是相应的特征向量，可得到一组主成分用表示
（4）
5.确定主成分个数。一般称为第个主成分的贡献率，称为第个主成分的累积贡献率。当其时，提取前个主成分就够了，对后面的个主成分可忽略不计。
6.模糊综合评价。将已有文献中取得的隶属度与权重合成投资方案评价水平模型: (5)
若C值最大，则为最优方案。
三、实例计算比较
以潍坊市房产管理局提供的3个互相独立的房地产风险投资方案为准，通过计算比较判断，选出最优方案。
潍坊市房产管理局提供的3个互相独立的房地产风险投资方案设为，由初始投资推算出9项指标值（见表1）。
利用Matlabr软件把上述(1)～(4)式编程，计算主要结果显示如下：
计算出H公因子方差（见表2）。
计算Q因子权重（见表3）。
模糊综合评价:
结合文献中所得的隶属度矩阵，应用(5)得C1=0.8839342, C2=0.8197014,C3=0.8243432。
由上面计算结果可知C1>C>2>C3，由此得三个方案中A1最优，按从优到劣排序结果为:A1>A2>A3。
四、结论
本文针对传统的投资项目评价方法的缺陷,提出了一种新的投资项目评价方法。主成分分析法是一种客观的测量方法,能够较其他方法更有效地评价风险。利用该方法不仅简化了计算，同时也很好地处理了评价指标之间的信息重叠，二者结合起来能够很好地评价项目的优劣性。同时，需要注意的是主成分分析法虽然是一种客观的方法，但数据的获取来自广大专家，专家评分不当会造成结果的偏差。因此，在实际综合评价投资中的风险时，尽量找知识渊博、有远见的专家评分，提高评分的准确度，从而可以更准确地确定投资项目的风险。
参考文献：
1 概述
当今中国的证券投资学教材，对证券投资的研究对象的阐述较少，国内比较知名作者吴晓裘，赵锡军、李向科等在其主编的证券投资学中都没有对证券投资学的研究对象进行界定和阐述，而一门科学的研究对象、内容和方法，需要在学习中完善，在完善中学习，通过不断地总结和修正，逐步完善这一学科，这一研究对证券投资理论发展和实践都具有十分重要的现实意义。
2 证券投资概述
投资包括直接投资和间接投资两大方面，直接投资是指各个投资主体为在未来获得经济效益或社会效益而进行的实物资产购建活动。如国家、企业、个人出资建造机场、码头、工业厂房和购置生产所用的机械设备等。间接投资是指企业或个人用其积累起来的货币购买股票、债券等有价证券，借以获得收益的经济行为。一切出于谋取预期经济收益为目的而垫付资金或实物的行为都可以看作是投资。
证券投资是指间接投资，即投资主体用其积累起来的货币购买股票、公司债券、公债等有价证券，借以获得收益的经济行为。证券投资属于非实物投资，投资者付出资金，购入的是有价证券，而不是机器、设备、黄金珠宝等实物。证券投资的收益一般包括股息、红利收益、资本收益、债息收益和投机收益。
证券投资是一种特殊的投资活动，与一般意义上的投资相比，具有高收益性、高风险性、期限性和变现性等特点。
3 证券投资与投机
投机起源于古代，早期的投机以赚取地区差价为主要方式，不同区域对不同种类产品生产与需求的差别性，为投机者赚取买卖差价创造了条件。进入商品社会后，投机范围日趋广泛，它已伸展到生产、流通、金融等众多领域。
投机的含义就是把握时机赚取利润。在证券投资学中，投机的基本含义则是：在信息不充分的条件下做出投资决策，试图在证券市场的价格涨落中获利。而这种价格波动带来的获利时机同样赋予所有的社会公众，并未偏向某种特定的人，但事实上只有少数人把握住了这种机会。少数投机者之所以能够成功，不只是他们熟悉市场的习性，具有丰富的经验，准确的预见力和判断力，更主要的是具有承担风险的勇气。承担较大的风险，赚取高额利润就是投机者根本的信条。而对于大多数人来说，并不愿意承担更大的风险，他们往往偏重于通过资金、劳动力等生产要素的投入以图赚取正常利润的投资行为。
证券投资与投机的区别主要表现为对预测收益的估计不同。普通投资者进行证券投资时，较为重视基础价值分析，以此作为投资决策的依据；证券投机者不排斥这些方法，但更重视技术、图像和心理分析。普通投资者除关心证券价格涨落而带来的收益外，还关注股息、红利等日常收益；而证券投机者只关注证券价格涨落带来的利润，而对股息、红利等日常收益不屑一顾。其次是所承担的风险程度不同。投资的收益与风险是成正比的。普通投资者对投资的安全性较为关注，主要购买那些股息和红利乃至价格相对稳定的证券，因而所承担的风险较小；投机者主要购买那些收益高而且极不稳定的证券，因而其所承担的风险较大。投机者既可能获得巨大的收益，也可能遭受巨大的损失。
证券投资与投机并没有本质上的区别，只是在程度上有差别。因此要把投资与投机完全区分开来是很困难的。投资是不成功的投机，投机是成功的投资。
4 证券投资学研究的对象
证券投资学的研究对象是证券市场运行的规律以及遵循其规律进行科学的管理和决策的综合性方法论科学。具体地讲，就是证券投资者如何正确地选择证券投资工具；如何规范地参与证券市场运作；如何科学地进行证券投资决策分析；如何成功地使用证券投资策略与技巧；国家如何对证券投资活动进行规范管理等等。从学科性质上讲，证券投资学具有下列特点：
第一，证券投资是一门综合性方法论科学。证券投资的综合科学性质主要反映在它以众多学科为基础和它涉及范围的广泛性。证券投资作为金融资产投资，它是整个国民经济运行的重要组成部分。股市是国民经济的晴雨表，因此，资本、利润、利息等慨念是证券投资学研究问题所经常使用的基本范畴。证券市场是金融市场的一项重要组成部分。证券投资学研究的一个重要内容是证券市场运行，证券投资者的投资操作，所以必然涉及到货币供应、市场利率及其变化对证券市场价格以及证券投资者收益的影响。证券投资者进行投资决定购买哪个企业的股票或债券，总要进行调查了解，掌握其经营状况和财务状况，从而做出分析、判断。作这些基础分析必须掌握一定的会计学知识。证券投资学研究问题时，除了进行一些定性分析外，还需要大量地定量分析，证券投资、市场分析、价值分析、技术分析、组合分析等内容都应采用统计、数学模型进行。因此，掌握经济学、金融学、会计学、统计学、数学等方法对证券投资是非常重要的。因此，证券投资学是一门综合性方法论科学。
第二，证券投资是一门应用性科学。证券投资学虽然也研究一些经济理论问题，但从学科内容的主要组成部分来看，它属于应用性较强的一门科学。证券投资学侧重于对经济事实、现象及经验进行分析和归纳，它所研究的主要内容是证券投资者所需要掌握的具体方法和技巧，即如何选择证券投资工具；如何在证券市场上买卖证券；如何分析各种证券投资价值；如何对发行公司进行财务分析；如何使用各种技术方法分析证券市场的发展变化；如何科学地进行证券投资组合等等，这些都是操作性很强的具体方法和基本技能。从这些内容可以看出，证券投资学是一门培养应用型专门人才的科学。
第三，证券投资是一门以特殊方式研究经济关系的科学。证券投资属于金融投资范畴，进行金融投资必须以各种有价证券的存在和流通为条件，因而证券投资学所研究的运动规律是建立在金融活动基础之上的。金融资产是虚拟资产，金融资产的运动就是一种虚拟资本的运动，其运动有着自己一定的独立性。社会上金融资产量的大小取决于证券发行量的大小和证券行市，而社会实际资产数量的大小取决于社会物质财富的生产能力和价格。由于金融资产的运动是以现实资产运动为根据的，由此也就决定了实际生产过程中所反映的一些生产关系也必然反映在证券投资活动当中。即使从证券投资小范围来看，证券发行所产生的债权关系、债务关系、所有权关系、利益分配关系，证券交易过程中所形成的委托关系、购销关系、信用关系等等也都包含着较为复杂的社会经济关系。因此证券投资学研究证券投资的运行离不开研究现实社会形态中的种种社会关系。
5 证券投资研究的内容和方法1 证券投资的研究内容
证券投资的研究内容是由其研究对象所决定的，它包括：1.1 证券投资的基本概念和范畴。证券投资过程中涉及许多重要的概念和范畴，如证券（股票、债券等）、证券投资、证券投资风险、证券投资收益等。明确这些概念和范畴，是研究证券投资的前提。1.2 证券投资的要素。证券投资活动离不开一定的条件或行为要素，证券投资者、证券投资工具、证券投资中介等是证券投资的实施要素。它们在证券投资过程中分别起着不同但又不可或缺的作用。研究这些要素，对于准确、全面、深入地说明和理解证券投资运动过程有着十分重要的作用。
5.1.3 从事证券投资活动的空间。证券投资活动是在证券市场上进行的，而证券市场本身是一个相当庞杂的体系，它由许多分支组成，证券市场的不同部分具有不同的活动内容，并分别满足不同的证券投资需要。只有充分了解证券市场的组成框架、基本结构和运行机理，才能进入这一市场并有效地从事证券投资活动。1.4 证券投资的规则和程序。证券投资是按照一定的规则包括法规进行的。作为一种交易行为，它有特定的程序和步聚，制度规定是相当严密的。了解这些规则和程序，是从事证券投资的重要前提。1.5 证券投资的原则和内在要求。证券投资是一种高收益与高风险并存的经济行为。因此安全、高效地进行证券投资，必须把握一些重要的原则和客观内在要求。按证券投资的客观要求行事，有助于避免证券投资中的盲目性，理性地入市操作，从而增加投资成功的可能性。1.6 证券投资的分析方法。这是证券投资学最重要的内容之一。证券投资分析方法大致上可分为基本分析与技术分析两大类，而这两类分析方法又分别包含了大量内容，只有努力掌握这些分析方法，投资者才有可能为正确地选择投资对象，把握市场趋势。1.7 证券投资的操作方法。证券投资的操作方法是指实际买卖证券时，在进行投资分析的基础上，根据市场状况和投资者自身情况、投资目的等选择的具体操作模式、策略与手法。它与证券投资分析有着相当密切的关系，它是在投资分析的基础上确定的，是对投资分析结果具体操作的反映。投资者个人的投资目的、条件乃至修养与气质也会在某种程度上决定其操作方法。1.8 证券投资中的风险与收益。风险与收益总是伴随着整个证券投资过程。实际上，实现风险最小化和收益最大化，正是证券投资者追求的目标。因此，研究证券投资中的风险与收益，自然成为证券投资学的核心问题之一。什么是证券投资风险和收益？它们的构成情况如何？怎样对证券投资中的风险与收益进行度量？如何实现收益最大化与风险最小化？如何优化基于规避风险目的的投资组合等等，证券投资学均需做出相应的回答。2 证券投资学的研究方法
证券投资是一门理论和应用并重的学科，要实现其研究目的并使这门学科不断发展，就必须坚持以下方法和要求：2.1 规范与实证分析并重，定性与定量分析结合的研究方法。证券投资学要解决繁杂的理论命题并得出科学的结论，不仅要大量地运用逻辑思维，进行各种理论抽象和规范分析，还必须高度地关注证券投资的实践，进行广泛的实证分析。证券投资中涉及大量的技术问题，分析、决策过程中不仅要考虑可能的制约因素，还必须尽可能弄清这些因素对证券投资的影响程度，而这些因素本身所具有的量化状态又可能决定证券投资收益与风险程度的差别。因此，证券投资学的各种结论的得出，都必须建立在定性分析与定量分析结合运用的基础之上。2.2 强调结论、观点的特定性及适用背景，而不刻意追求其普遍适用性或惟一性。证券投资实践中的情况十分复杂，变数很多，市场走势往往还要受到投机及其他某些人为因素的影响。因此，证券投资学中所给出的结论与观点也只能针对大多数情况或某些情况，有一定的适用范围。2.3 强调动态的全方位分析。证券投资学作为一门指导证券投资实践的学科，不仅要求完善其理论体系，更重要的是要告诉人们如何根据现象的现状和动态，判断事物发展的趋势，提高投资的成功率。
6 结论
不管是证券投资或者投机，都非常有必要搞清楚其研究对象，通过对证券市场投资理论的研究和实践的分析，笔者总结出证券投资学的研究对象，它是一门研究证券市场运行规律以及遵循其规律进行科学的管理和决策的综合性方法论科学。而如何正确地选择证券投资工具，规范地参与证券市场运作，科学地进行证券投资决策分析，成功地使用证券投资策略与技巧等等，对证券投资者具有十分重要的意义。
参考文献
[1]崔勇主编.《证券从业人员资格考试丛书》[M]，首都经贸大学出版社，2001.
蒲涛.刘险锋主编.《证券投资学》[M]，中国财政经济出版社，2007.12.
吴晓求主编.《证券投资学》[M].（第二版），中国人民大学出版社，2004.
中国证券从业人员资格考试委员会办公室编.《证券市场基础知识》[M].上海财经大学出版社，2000.
中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号：
前言
文章对房地产投资风险控制研究的理论意义及其中存在的问题进行了详细的介绍，并对房地产投资风险的识别进行了阐述，同时经过分析，并结合自身实践经验和相关理论知识，对房地产开发投资风险有效控制的措施进行了探讨。
二、房地产投资风险控制研究的理论意义
1.在宏观经济研究中，通过对中国房地产投资风险控制问题的研究将有助于房地产业的发展，是促进国民经济增长的一种重要方式。中国作为发展中国家，正处于经济转轨的重要时期，中国的经济体制改革是前所未有的实践，因而，与一定经济、制度相协调的中国房地产投资风险控制问题的研究，将有助于我国宏观经济调控理论的完善。
2.对中国房地产投资风险控制问题的研究涉及到经济学与管理学等多个学科领域，本课题依据现代经济与管理理论的新发展，进行中国房地产投资风险控制问题研究，将有助于学科的融合与发展。
3.考虑到国际房地产资金的注入和国际房地产商进入中国市场，以及加入WTO之后5年的过渡期已经到来，房地产业将面临激烈的竞争，所以我们必须对中国房地产业投资风险控制问题进行深入细致的研究。
三、我国房地产投资存在的问题
目前，我国房地产业恢复的时间还不长，对它的发展规律、经营管理的实践还缺少理论研究，许多投资者甚至各级政府在房地产投资的运作上还存在一定的盲目性，房地产投资风险研究还不够深入，与国外研究水平还有较大的差距，也还未上升到应有的理论地位。由于我国的具体国情和房地产市场的特殊性，房地产投资存在风险的客观性，需要一种更加完善的、适合我国具体国情和房地产市场特点的房地产投资风险分析与决策理论，帮助投资者规避市场风险。利用系统的观点进行风险因素的相关性分析，依据房地产投资风险因素的辨识和再分类，引入房地产投资风险因素相关性分析，辅助房地产投资进行科学决策。房地产顾名思义就是“房产”和“地产”的总称。房地产投资就是将大量资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的经济活动中，以期将来获得不确定的收益。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的。房地产市场是一种资金量大、周转期长，受政治、社会影响较大的特殊市场。同时它还会受到资源稀缺性、不可再生性、供给缺乏弹性的影响。房地产投资还有一些自身的特性，如：投资额巨大、投资回收期长、投资风险大、投资回报率高等。正因房地产投资风险大，而且投资的过程中又有很多不确定的因素存在，所以房地产投资分析时对投资风险列专项进行研究。
四、房地产投资风险的识别
如何正确估计和评价一宗房地产投资的风险呢?通常的办法是计算投资风险率，其计算方法有以下几种。
1.采用国际房地产投资业常用的三个指标来识别
（一）投资房地产的营业率。
一切能够带来收入的房地产都必然发生经营费用。以利润来维持其赚钱的能力。营业率被用来判定投资报告的净营业收入是否具有现实性。计算公式为：营业率=年营业总费用／年计划总收入。据有关调查数据表明，新公寓楼营业率在38％―40％之间是可行的。办公楼、商业楼有不同的营业率。营业率太低说明投资方案中有些成本费用没有考虑。太高则说明管理不善。太低或太高都说明风险太大。
（二）偿债收益比。
营业净收入是扣除所有成本费后的收入，是偿还债务资金的基本来源。它和偿债责任的比率反映了借款人偿还贷款的能力。偿债收益比=营业净收入，要求的年偿债额偿债收益比数值越小，该项借款投资的风险越大；反之，则风险越小。住宅资产的偿债收益比一般要求超过1：2才被认为是安全的。
（三）保本占用率。
保本占用率是计算房地产安全性的另一重要指标。其计算公式为：保本占用率=f年营业总费用+要求的年偿债额)，年计划总收入保本占用率越高，投资风险越大。可以接受的住宅资产的保本占用率一般为85％一90％。
2.概率与数理统计的方法
由于风险度量涉及到房地产投资项目可能结果的概率分布，因而可以采用概率论和数理统计作为房地产投资风险的识别方法。这里的投资结果主要是指房地产投资的报酬回报率。而报酬回报率的概率分布的取得很不容易。虽然可以作市场调查，有已开发项目的资料，可以使用数理统计的方法得出分布或其估计，甚至通过统计检验，但其结果只能在相对意义上代表拟开发项目的概率分布。这是因为各个房地产项目之间的差异较大，有时相距十几米的位置，即使其它条件都相同，投资的报酬回报也存在很大的差别。将抽样调查的方法与主观概率判断结合而确定出房地产项目投资的报酬回报率的概率分布是实际工作者常用的方法。
五、房地产开发投资风险有效控制的措施
1.在投资决策阶段，开发商预防风险的首要任务是建立一支高水平、多学科的开发队伍，把握国际、国内和地区当前和今后的政治、经济形势、经济政策、产业政策和发展规划以及拟开发地区的基本情况．诸如工商业状况、人口结构与密度、居住条件、基础设施现状、建设规划、交通和污染情况等，了解和掌握该地区商服业、住宅、工业分布情况及来来发展趋势等。理性研判该类物业的市场供求状况进行科学的项目可行性研究．合理评价和选择开发投资方案；其次，要树立全员正确的风险态度，加强风险资料的搜集、整理和比较，强化对房地产投资风险管理理论的研究和学习．高度重视企业风险管理。
在开发前期阶段，开发商应主动与地方政府、各专业管理部门、金融机构、原土地、地上物所有者搞好关系，密切双方联系．征得其理解和支持；了解地块的自然属性、使用属性及地下埋藏物情况，以适当的方式，在适当的时机购买土地；及时同有关部门沟通，获取对地块使用意图的确认，妥善处理征地、拆迁和补偿问题；及时就初步设计方案与政府有关管理部门进行沟通．充分考虑项目防火、抗震、御灾要求．采用价值工程技术进行优化设计。
3.在工程建设阶段．开发商应明确工程开竣工日期，确定质量标准和进度、质量、安全要求，严格审查承包商和分包商的施工组织设计、技术方案，特剐是额材料、新工艺的应用．以及承包商和分包商的进度、质量、安全保证体系并督促其落实；进行设计交底．严格控制设计变更，做好现场施工日记并注意资料收集和保存，按时支付工程预付教、进度教，确保按施工总进度计划和年、季、月进度计划进行施工，妥善、及时处理施工索赔；坚持以人为控制中心，从人、材料、机械设备、方法和环境五个方面严格进行质量、安全控制，建立健全质量、安全负责制；
4．在房地产租售阶段，开发商应明确房地产租售指标，制订营销奖罚制度，加强营销人员的业务培训；在租售后阶段建立健全物业管理制度、收费体系及收费措施，加强物业管理人员上岗培训；配备消防器材。及时对建筑物及附属设备进行定期检查维修井消除火灾、事故隐患等。
六、结束语
随着对房地产行业研究的不断深化，房地产企业都加强了房地产开发投资风险控制。对关乎到企业的盈利甚至是生死，是非常重要且有必要的。
参考文献：
[中图分类号]F293.3[文献标识码]A [文章编号]1009-9646（2011）06-0017-01
一、引言
而我国从全面推行住房制度市场化改革这十几年来，房地产行业呈现出强势扩张的发展趋势，在房地产成为我国国民经济主要支柱产业的今天，房地产行业更是出现了发展过热的现象。房地产投资的高额利润正是其吸引广大投资者的魅力之所在，但是其低流动性和投资回收期长等特点也导致了伴随而来的高风险。因此，如何科学合理地进行投资方案的选择，成为降低风险、提高房地产投资项目可靠性的重要因素。
一、层次分析法基本原理
层次分析法是一种定量与定性分析相结合的方法，它根据要达到的总目标，将复杂的问题由高层次往低层次分解成各种因素，按照各个因素间的横纵向关系进行分层组合，构造出一个层次模型，最低层各方案相对于最高层总目标的相对重要权值的确定或相对优劣次序的排定即为要解决的问题。
二、层次分析法在房地产投资项目多方案选择中的应用
1.建立分析指标的原则有：准确性原则，合理性原则，针对性或具体性原则，完备性原则，可操作性原则。
2.评选指标的确定：影响房地产投资决策因素的复杂多样性决定了确定比选指标的重要性，结合房地产项目特点和实际情况，将评选指标定为以下五类：
（1）投资资金的筹措：资金筹资方式是多种多样的，无论是发行股票、债券、银行贷款等传统融资方式，还是杠杆租赁、生产贷款、BOT等项目融资模式，其筹资方式的不同会带来成本的变化，影响开发商的实力和投资的偿还能力。
（2）投资效果：房地产开发项目，像生产用楼、住宅公寓、教学楼、娱乐商业楼等，由于投资类型的不同，投资产生的效果也会有所差别。在各项静动态的投资财务指标中，选取投资利润率、投资回收期、资金增值率、项目财务净现值以及会对投资收益产生重要影响的市场需求作为衡量投资效果的主要指标。
（3）经济政治环境：任何房地产投资项目都不可能避开所处的宏观经济政治环境的影响。对房地产投资影响较大的因素有：房地产开发的产业政策、国家及地方的金融政策、房地产产业周期及房地产项目所在地的经济发展水平等。
（4）项目环境：房地产投资项目所在地周边环境很大程度上决定了项目的投资收益水平，只有将项目建在不断增值或者具有明显增值潜力的地区，项目才能达到最佳收益。房地产开发商重点考虑的因素是：商业繁荣程度、交通便利程度、基础配套设施、城市土地规划限制、土地使用权限等。
（5）投资规模：在房地产开发过程中投入资金的总额称为房地产投资规模。通常情况下，项目的边际投资现值等于其所获得的边际收益现值时的投资规模为最佳投资规模。
表1房地产开发项目比较指标体系表
3.确定各指标权重：根据上表确定的指标层次，通过专家打分确定各指标1-9标度。
4.构造判断矩阵并进行一致性检验：确定各指标权重后可构造指标判断矩阵，利用和积法计算指标Si的最大特征值max及其对应的特征向量wi，并根据公式= ，= 检验一致性。
5.进行层次单排序及目标总排序，确定最优方案。
三、结论
层次分析法是进行房地产开发项目的方案比选中是一个简便实用的方法。基于层次分析法的房地产项目多方案比较体系可以有效地控制项目风险、提高决策科学性，从而推动我国房地产行业的高效化、正规化发展。
[1]徐鹏杰.中国房地产的现状、问题及其原因分析[J].理论观察,2010.
西蒙曾经说过：“管理就是决策。”管理活动本身无时无刻不渗透着决策过程，决策决定企业的前景。从财务管理的角度说决策分为筹资决策、投资决策、营运活动决策。企业投资决策的基本程序：1.确定决策目标。2.探索、确定备选方案。3.对各备选方案进行评价、比较。4.对各备选方案进行初步选择。5.对进入第二轮评定的方案进行论证，考虑非计量因素和不易预测情况。6.选择最终方案，制定行动计划。
一、本量利分析
成本按其性态分类可以分为固定成本、变动成本、混合成本。固定成本又可以分为约束性固定成本和酌量性固定成本。约束性固定成本是企业为维持一定的业务量所必须负担的最低成本，如管理人员工资、固定资产折旧费等。酌量性固定成本是指根据企业的经营方针由经理人员决定的成本，如广告费、人员培训费。同理变动成本可以分为技术性变动成本和酌量性变动成本（如按销售额一定比例确定的销售佣金）。混合成本因产量变动而变动，但不是成正比例关系，主要可以分为三个类别：半变动成本（Y=A+BX）、阶梯式成本、延期变动成本。成本估计方法有回归线法和工业工程法。
确定完成本后，就可以根据销售额计算出利润。利润、收入、成本之间的关系可以有三种形式表示。一是损益方程式，利润=单价*销量-单位变动成本*销量-固定成本。二是边际贡献方程式，利润=边际贡献-固定成本。三是本量利图又称盈亏临界图，横轴表示销售量，纵轴表示成本和收入。本量利图有多种形式：基本本量利图、正方形本量利图、边际贡献式本量利图.
增加销售额，销售收入超过成本，形成利润区，反之形成亏损区。因为利润=销量*（单价-单位变动成本）-固定成本=销售收入*边际贡献率-固定成本=盈亏临界点销售量*单价边际贡献率-固定成本=0，所以盈亏临界点销售量=固定成本/单位边际贡献。本量利关系经常用于敏感性分析，即研究有关参数发生多大变化会使盈利转为亏损，单个参数变化对利润变化的影响程度等问题。
单价的降低、单位变动成本的提高、固定成本的提高、销售量的降低都有可能使盈利转为亏损。我们要做的就是分别确定单价最小值、单位成本最大值、固定成本最大值、销量最小值使得企业刚好不盈利不亏损。举例分析如下：某企业计划生产新产品，单价为10元，估计单位变动成本为6元，固定成本为200000，预计销量为100000件，则它的利润为100000*（10-6）-200000=200000（元）。
单价最小值：100000*（X-6）-200000=0， X=8（元）
单位变动成本最大值：100000*（10-X）-200000=0， X=8（元）
固定成本最大值：100000*（10-6）-X=0， X=400000（元）
销量最小化：X*（10-6）-200000=0， X=50000（件）
二、决策树分析法
决策树方法可用于一步决策问题，最常用的是解决多步决策问题。多阶段决策问题即每一阶段做出一个选择，下一步决策取决于上一步的决策及其结果。下图即为决策树：
A为决策点，决策点用方形节点表示，从这类节点引出的边表示不同的决策方案，边上的数字表示进行该项决策时的费用支出。B为状态点，状态点用圆形节点表示，从这类节点引出的边表示不同的状态，边上的数字表示对应状态出现的概率。C为结果点，结果点用三角形节点表示，在这类三角形节点里注明各种结果的损益值。利用决策树进行多阶段风险型决策问题的一般程序为：从树的末梢开始，计算每个状态点的期望收益，选择最大值并将其标注在相应的的决策点里，将处于同一阶段的其它决策“剪枝”。同理依次从后向前进行“剪枝”，直到最开始的决策点，得到使期望收益最大的方案。
由上述图可以看出决策树比较突出的优点是方便简洁、层次清楚、一目了然、易于处理较复杂的决策问题。
三、总结
投资决策要科学民主，讲究方法和程序，要抓住时机避免失去市场。每个人的能力有限，对于企业重大的决策，任何个人很难独立做出有效决策。所以企业投资决策必须做到深入调查研究、广泛听取意见、充分论证、集中讨论做出最后的决定。
实物期权是以期权概念定义的现实选择权，它是指公司进行长期投资在决策时能根据在决策时不确定的因素改变行为的权利。假设一项项目投资赋予决策者在未来采取一定投资决策的权利而不是义务，那么这项投资就会有实物期权。
企业投资项目中或多或少都包含一个或多个实物期权，这些实物期权的价值评估大多可通过运用金融期权定价的布莱克-舒尔斯模型得出。分析投资项目所包含的实物期权的敏感性即是对该模型的影响因素进行分析，使管理者在决策及管理过程中利用实物期权各影响因素的敏感性水平来主动地调整项目投资的具体方案和投资战略，控制项目的风险水平，提高投资项目收益。
实物期权的敏感性分析
实物期权与金融期权相关因素的比较
金融期权定价的布莱克-舒尔斯模型的影响因素包括市场价格、约定价格、无风险利率、波动率及到期时间等，而利用实物期权方法评价投资项目的前提就是找出投资项目与这几个因素的对应特征。
首先，与投资项目中所能得到的全部现金流量的现值相对应的是市场价格。
其次，金融期权中的执行价格在实物期权中的等值含义就是投资项目有效期内的全部固定成本的现值，它与投资项目的水平、生产经营规模以及与原有生产经营技术的关联程度有关。
再次，到期时间在实物期权中的对应含义是失去投资机会的时间，而并不是指投资项目的有效时间。当到期时间越短，如产品的生命周期越短，期权的价值就越低，决策者会加速投资。
第四，波动率是一个不可预见性的指标。在数值上是相关现金流入价值增长率的标准差。在实物期权中，投资项目的未来现金流与其技术及市场等影响因素的不确定性有关，这种不确定性就相当于波动率，可用项目收益的标准差来描述。
第五，无风险利率是与期权有效期相同的无风险证券的年利率，在金融期权与实物期权中含义是基本相同的。
实物期权中的各因素的敏感性
实物期权价值对项目预期现金流量的现值的敏感性的大小可以由求实物期权的价值对于其现金流量的现值的一阶偏导数得出。因此，买入型实物期权对现金流量的现值S的敏感性为：
上式反映的是持有实物期权相对于持有投资项目的风险大小，由N (d1)可知敏感性的大小介于0和1之间，且投资项目预期现金流量的现值S越大，敏感性越大。
同理，实物期权价值对投资成本敏感性的大小可以由求对投资成本的一阶偏导数得出，因此，买入型实物期权对投资成本X的敏感性为：
上式中的负号表示实物期权对投资成本的敏感性是一个负值，而敏感性的绝对值会随着投资成本的增加而变大。
买入型实物期权对距离失去机会时间t的敏感性为：
由上式不难证明在其他因素不变的条件下，对距离失去投资机会的时间t的敏感性将随着t的变小而逐渐增大。
买入型实物期权对项目不确定性σ的敏感性为：
由上式可以证明，随着σ的增大，买入型实物期权的价值会相应增大。
买入型实物期权对无风险利率r的敏感性为：
由上式可知买入型实物期权对无风险利率的敏感性总是大于0，因此，买入型实物期权与无风险利率r之间存在着正向变动的关系。
案例分析
某公司投资220万元建一项目，预计投资后的现金流入现值为200万元，按净现值法计算出的净现值为-20，项目需放弃。但是，现在该项目有一年的延迟期，即，项目可在一年后再投资。已知市场波动率为0.3，无风险利率为6％。
由案例中条件可知，S＝200，X=220，t=1，σ＝0.3，r＝0.06。根据分析结果，计算出实物期权对预期现金流量的现值S、对投资成本X、对距离失去机会时间t的敏感性、对波动性σ的敏感性、对无风险利率r的敏感性分别为0.5129、-0.3715、16.8683、79.76、81.7388。
除了对投资成本的敏感性为负之外，实物期权对其余四项参数敏感性都为正数，说明投资成本与期权的价值呈负相关，而其余四项与期权的价值呈正相关。并且期权的价值对各因素的敏感性的大小由大至小依次为无风险利率、波动性、投资延迟的时间、现金流量和投资成本。
随着人们经济能力的提高和理财意识的增强，人们喜好把手头多余的资金用于投资。商铺投资是一种越来越受到人们偏好的投资项目，它不仅具有有用性，而且实物形态稳定，投资者的受益期长，但由于商铺投资收益的大小事先难以估计，人们对商铺投资的分析方法使用往往不熟悉，存在一定的投资盲目性，笔者试图通过运用财务方法，如应用资金成本分析法、场景分析法和跨期市场分析法，以期对商铺投资者的收益和风险有更为科学有效的评价方法，使投资者在进行商铺投资以前对它的风险多一些认识，尽可能减少一些盲目性。
一、假设条件
对于投资者来说，因为直接购买商铺和租赁商铺进行再投资都是以市场为参照，所以不影响研究的结果，为了方便研究，假设投资者都是从市场上租赁商铺。对不同的投资者，融资渠道不一样，资金的机会成本就会不同。现假设所有的投资者都是从债务市场上取得资金，即都是通过银行贷款的方式，所以他们都具有相同的机会成本。假如自主经营的话，不同的投资者经营情况千差万别，而且投入资金的多少，经营项目的选择，投入的人力资本都会不一样，假设投资者购买商铺都是用于租赁，不存在自主经营的问题，投资者的收益所得就取决于商铺在市场上所获得的租金。
二、资金成本分析法
资金成本分析法，就是寻找相似市场，考察资金在这个相似市场上的成本，相似市场对于目标市场具有参考作用。相似市场主要是以下几方面相似：首先是地理位置大致相同，投资者可以通过地图或者实地考察确定；其次是人流量大致相等，可以实地计算，有可能的话还要分析人口的结构与特点，如每个年龄段的数量，他们的消费习惯又各是怎样；最后是发展前景大致类似，投资者要结合国家政策和当地的具体情况分析。了解相似市场每月的租金后，再把他们平均分配到每平方米，可以知道相似市场平均每月每平方米应付的租金。投资者需要对银行贷款进行还贷，不同的贷款利率下每月的还贷金额不同，根据目前几次利率调整的实际情况，我们假设每次利率的调整幅度为0.27%，逐次往加0.27%，就可以算出不同的利率下每月应还的银行贷款。例如，假如投资者购买100平方米的商铺投资，每平方米的价格是1.5万元，则总价为150万元，表1是不同贷款利率的情况下，每月每平方米应付的银行贷款。
在对应的贷款利率下，只有相似市场每月每平方米的租金大于投资者每月每平方米应偿还的银行贷款，商铺投资才是可行的；否则具有很大的风险。以上分析的是静态市场，商铺的购买价格是固定的，但是现实中的商铺市场是一个动态的市场，商铺价格容易受到市场因素的影响，所以一方面投资者要根据市场价格不断调整商铺的价格；另一方面投资者对商铺的未来发展要有一个长远的预期，不能只看中当前的利益，否则有可能当前达到了预期，但以后的预期却不易达到。
三、场景分析法
投资者的收入预测取决于两个假设：一是不同估计情况下的概率，二是商铺每月每平方米的单位租金。假设银行贷款的利率为6.82%，商铺的购买价格是1.5万元每平方米，则对应的商铺每月每平方米应还的银行贷款为85.2元，对商铺投资的不同情况下的估计如表2所示。
收益率的平均值=33.3%?鄢（-6.1%+17.4%+54.9%）=22.1%，所以每月每平方米租金的平均值E（X）=33.3%（80+100+132）=104，收益率的方差var=［（-6.1%-22.1%）2+（17.4%-22.1%）2+（54.9%-22.1%）2］/3=6.31%，对应方差的标准差δ=25.1%。
从正态分布的总体中抽取一个足够大的样本，其形状就像一口钟，如图1所示，这样一个分布是一个以平均数为中心的对称分布，没有偏斜。收益率围绕其左右一个标准差这一区域内波动的概率约为68%，收益率围绕其左右两个标准差这一区域波动的概率接近95%。根据我们计算所得到的，悲观估计至乐观估计商铺投资收益率的标准差是25.1%。如果商铺投资的年收益率趋于正态分布，则商铺投资的收益率围绕其平均收益率（22.1%）左右一个标准差（25.1%）这一范围内波动的概率约为，即有大约68%的收益率将落在-3%（22.1%-25.1%）与+47.2%（22.1%+25.1%）之间。收益率围绕其平均收益率左右两个标准差这一范围内波动的概率约为95%，即有大约95%的概率将落在-28.1%（22.1%-2?鄢25.1%）与+72.3%（22.1%+2?鄢25.1%）之间。
四、跨期市场分析法
跨期市场分析法可以分为两大类，跨期纵向分析法和跨期横向分析法，其中跨期纵向分析法是假设在一个时间点上可能出现的情况，进而计算各种情况下对应的收益率情况。跨期横向分析法是假定经过一段时间后市场租金发展到另外一个阶段，从而计算增长率。
1、跨期纵向分析法
假设一个商铺在某一个时间点市场的租金价格有5种情况，每月每平方米的租金价格分别为80，100，120，140，160。商铺的购买价格是1.5万元每平方米，市场利率为6.82%，则每月每平方米应偿还的银行贷款为85.2元，对应每种情况的收益率如表3所示。
当市场租金是80时，投资者的净收益率是-6.1%，当市场租金是100时，投资者的净收益率是-17.4%，当市场租金是120时，投资者的净收益率是40.8%，当市场租金是140时，投资者的净收益率是64.3%，当市场租金是160时，投资者的净收益率是87.8%。不同的投资者都有不同的投资预期，投资者可以通过预计市场租金的情况计算净收益率，也可以根据自己期望所得的收益率反推出对应的市场租金价格，再把资金成本法和纵向分析法结合起来，把当前市场的租金与目标市场进行对比，如果相似市场的租金收入大于预期市场的租金，则投资商铺具有可行性，否则投资商铺具有较大风险。
2、跨期横向分析法
假设经过5年的时间，商铺发展到一个更高的水平，即达到每月每平方米的租金是400元，再经过5年的时间，达到每月每平方米500元。假如所对应的市场利率仍然是6.82%，商铺的购买价格是1.5万元每平方米，每月每平方米应还的银行贷款为85.2元，那么每年的平均增长率的计算方法是用期末的价格除以期初的价格，开五次幂，再减1，具体在本文例子中的计算结果如表4所示。
当五年后每月每平方米市场租金为400元时，每年租金的平均增长率为36.2%，再经过五年市场的租金为500元时，每年租金的平均增长率为19.4%。投资者可以把他们与目前市场上其他的投资项目相比较，如果其他项目每年的增长率大于预期商铺每年收益的增长率，那么就应当选择其他的项目投资，否则根据预期可以选择商铺进行投资。
五、总结
本文从不同的角度考虑了商铺投资的财务方法，从成本的角度运用了资金成本法；从风险和收益的角度运用了场景分析法；从市场预期的角度运用了跨期市场分析法。在实际运用中这些方法既可以单独运用，也可以综合起来多角度考虑。使投资者在进行商铺投资以前对它的风险多一些认识，尽可能减少一些盲目性。
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