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部分商业银行对集团客户存在认识误区,对其经营风险、投资风险以及关联交易风险认识不足,把集团客户简单等同于优质客户。同时,受“羊群效应”影响,商业银行为争抢大集团客户资源,争相向其多头授信、过度授信、放宽贷款条件,导致部分集团性客户恶意逃避银行监督。更有甚者,对企业资信真实情况和信贷资金运行状况不甚了解,致使信贷监督处于真空状态。
目前,房地产贷款面临的最大问题,是商业银行对该行业贷款风险认识不足。近期房价的持续上涨和房地产市场部分指标的好转,掩盖了房地产行业的潜在风险,商业银行未能准确把握房地产贷款供求、成本和风险变化,对房地产市场的发展持盲目乐观的态度,将房地产贷款作为低风险业务品种发展,导致房地产行业出现过度授信。另一方面,商业银行对房地产贷款业务管理粗放,将房地产业贷款特别是个人住房贷款作为优质资产业务,通过调整经济资本占用系数、加大考核激励等手段鼓励基层行大力发展个人住房贷款业务。在利益的驱动下,部分基层行在贷款发放过程中忽视了对操作风险的控制,贷前调查不充分、贷时审查不严格、贷后管理不尽职,甚至出现了开发商通过“假按揭”将自身的经营风险转嫁给银行的现象,加剧商业银行的风险。
(三)消费信贷发放缺乏科学规划
第一,商业银行在个人消费贷款业务拓展上缺乏科学规划,实行粗放的管理模式,通过对基层行下达硬性指标,抢占市场份额,导致个人消费信贷市场陷入同质恶性竞争的怪圈。由于市场竞争激烈,基层行在具体放贷过程中盲目营销,违规操作,放松对借款人还款能力的调查,甚至通过提供虚假客户信息、擅自降低贷款标准和担保条件,为高风险、低信用的客户提供消费贷款,导致风险积聚。第二,在银行网点、人员有限的情况下,对个人消费贷款的贷后监督检查往往跟不上,一旦发现风险也不能及时采取补救措施,导致个人消费贷款不良率的上升。
二、当前商业银行信贷风险防范策略
(一)加强对集团性关联企业的风险控制
商业银行要按照银监会《商业银行集团客户授信业务风险管理指引》的要求,构建与集团客户授信业务风险管理特点相适应的信贷管理机制,加强对集团客户信息进行追踪、收集,确保授信额度控制、授信管理和风险监测预警的有效性,切实做好风险防控工作。一是要重点加强对集团客户内部架构、资金运作模式、内部关联交易、关联企业互保、对外投资扩张、主营业务前景等方面的深入调查和分析,采取有针对性的风险防控措施,避免因多头授信、过度授信而引发集中性授信风险。二是要强化授信后管理,尤其要强化对产能过剩行业集团客户、关联客户的授信监控和管理,落实各项授信条件,跟踪贷款资金流向,动态反映客户授信后的实际经营情况和抵质押等担保代偿能力变动情况,必要时果断采取措施,调整授信方案,确保信贷资产安全。
(二)加强房地产信贷管理
（一）信用风险
1.房地产开发贷款信用风险。一是个别达不到银行贷款发放标准、不具还款实力的项目房产商，故意编造和提供虚假或者部分虚假的企业和项目资料，取得银行资金支持；二是房产商由于自身经济实力不强，开发项目资金不足，房屋预售不畅形成资金链断裂造成的违约风险；三是开发商取得贷款后，将贷款挪为它用甚至携款逃走。
2.个人住房贷款信用风险。一是被迫违约，指借款人在购买房产后，因实际支付能力下降或因突发事件而无法继续正常还本付息而产生的信用风险；二是恶意贷款违约，借款人使用虚假收入证明等不正当手段来骗取贷款；三是理性违约，当房价迅速下跌或利率上升幅度较大时，借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益，并将此看法付诸实施而产生的信用风险。在当前宏观调控趋紧、银行信贷资金紧缩的背景下，要重点关注房地产开发商资金链断裂和个人理性违约的信用风险。中国的房地产企业采取的是“滚动开发”的模式，在房产开发过程中，信贷资金全程参与了房地产业的资金流动过程。2010年后房地产业面临更加严厉的宏观调控，银行收缩信贷，后期投入资金减少，导致有些工程可能无以为继，这会直接影响前期的房地产开发贷款的偿还率；个人住房贷款方面，如果在严厉的宏观调控政策影响下，房地产价格大幅下降，贷款利率不断增加，理性违约现象将大幅攀升，特别是在房价峰值购买住房，发生理性违约的可能性较大。
（二）市场风险
1.住房价格风险。近年来，我国住房价格飞速上涨，但随着国家宏观调控力度的不断加大，市场价格理性回归，一旦房价下滑，商业银行存量房贷客户还款意愿可能会出现变化，业务风险随之上升。尤其，在房价高位发放的按揭贷款将面临更大的风险。
2.利率风险。房地产贷款一般期限较长，特别是个人住房贷款，一般在5~20年左右，最长可达30年。在这样长的时间跨度内，可能经历几个经济周期，市场利率也可能发生数轮波动。对于商业银行，尤其是实行固定利率制的商业银行，当房地产贷款业务占资产业务的比率达到一定程度时，利率的波动极有可能给商业银行带来无法规避的风险，特别是当利率进入上升周期，借款人利息支付加重时，不良率将上升。
3.汇率风险。如果市场对人民币进一步升值的预期强化，那么国外热钱可能会进一步流入国内房地产市场，短期内房地产市场价格可能保持相对稳定，但是潜在风险以及房地产贷款风险都会进一步积聚，一旦人民币升值到一定的幅度，国外热钱出逃，可能会引起较大的市场震动和风险。
（三）操作风险
房地产贷款中最典型、最重大的操作风险就是由于内外部欺诈形成的“假按揭”现象。“假按揭”行为一方面使银行信贷资金以流动资金贷款之外的形式注入房地产业，一定程度上造成房地产业的虚假繁荣，进一步诱导社会上大量住房建设、住房消费和住房投资资金涌入房地产市场，导致房地产市场发生剧烈振动，另一方面“假按揭”使银行巨额信贷资产失去了法律的有力保护，一旦项目出现问题必然会导致个人住房抵押贷款资产质量恶化，影响银行内部各有关部门对个人住房抵押贷款业务市场风险的准确把握和判断。
（四）合规风险
一是外部政策执行情况的合规问题。房地产贷款业务中比较敏感的合规问题包括利率政策、授信条件、用途监管等方面。该类风险主要发生在产品研发以及业务执行环节。各地监管环境不同，监管政策在执行层面的统一性和持续性方面也有差异，加上各商业银行因竞争压力所导致的各类业务创新不断，有的不惜突破政策管制底线，合规风险整体上呈上升趋势。二是内控制度完善落实的合规问题。一方面存在商业银行内控制度不全面、不完善，缺乏前瞻性、系统性等问题，另一方面是内控制度执行不力，只重制度建设而轻制度落实，疏于管理、约束乏力，从而造成了有章不循、违章操作，严重影响了内控制度的实施效果。
（五）其他风险
1.政策性风险。对房地产而言，其政策性风险主要指货币政策、财政政策、政府对房地产的产业政策等其它相关政策的影响。自1998年实行住房货币化改革至今，我国房地产政策历经了“松—紧—松—紧”的历史变化，给商业银行的房地产贷款业务的发展带来了较大的影响。
2.声誉风险。2010年国家频繁出台房地产市场宏观调控政策，至年底逐步取消房地产贷款优惠政策。各商业银行部分当年已受理但未完成放款的个贷客户，2011年将面临重新核定贷款利率。2011年初，自深圳开始的银行“反价”风波在全国蔓延，各地出现不同程度的房贷客户利率纠纷，很多客户通过向媒体报料、到监管部门上访等措施向银行施压，给银行带来极大的声誉风险。
二、加强房地产贷款风险控制的应对措施
（一）信用风险防控措施
1.房地产开发贷款。一是严格信贷规模，灵活信贷政策。应以对行业发展趋势的科学分析为基础，合理测算授信规模，控制房地产企业信贷规模上限；对房地产企业的授信政策要保持相对的灵活性，不能因加强宏观调控而搞“一刀切”，要避免授信政策的大起大落。对于借款人融资能力和股东实力较强的、现金流充足、第二还款来源稳定可靠的项目应给予连续稳定的资金支持。二是落实贷款新规，建立全程监管制度。要求房地产企业开立项目资金专户，将准备投入项目的资金存入专户，接受银行监督，确保企业前期项目资金投入的真实性；合理确定资金使用计划，严格凭付款合同和支出凭证逐笔转账；当项目预销售收入达到原来项目评估中测算的转投入量、项目资金平衡时，银行的监管重点转移到项目的楼盘销售和资金回笼，并开始从企业回笼资金专户中按比率扣收银行贷款，直至全部收回项目贷款；当银行项目贷款全部收回后，银行的监管重点转移到开发商按期交付房屋上。只有开发商按期交房、个人按揭贷款全部办妥分户产权抵押后，银行对项目的监管才真正结束。
2.个人住房贷款。一是建立个人信贷内部评级体系和内部评级模型。根据巴塞尔新资本协议关于风险管理精神，充分考虑借款人个人资料和历史信用信息，建立科学的偿债能力和资信评估模型，逐步完善单一借款人信用评级体系。二是建立信用风险转移机制。通过和保险业务相结合，建立银行风险转移机制。首先可以创立一种将个人人寿保险和房贷偿还相结合的新型方式，购房人通过购买相应年限的人寿保险来为房屋贷款做担保。其次商业银行可以向保险公司签订履约保险，当购房人出现财务问题而无法正常还款时，商业银行可以从保险公司获得保险金。
（二）市场风险防控措施
1.积极开展房地产贷款压力测试。2010年初，银监会要求全国各级银行进行了一次大范围的房地产贷款压力测试。该次压力测试覆盖了个人住房按揭贷款、房地产开发贷款、土地储备贷款及相关上下游行业贷款。这是各商业银行通过定量分析提高应对重大经济因素变动能力的重要尝试，也是积极防控房地产贷款市场风险的有效措施。
2.加强市场风险研判，提高业务主动性。一是应加强人民币贷款利率浮动水平管理，在优化客户结构的同时努力提高定价能力，力争效益最大化。二是正确选择适合的度量利率风险，加强利率管理的模型和方法，不断提高利率风险管理精度。三是提高政策预判能力和应对的前瞻性，加强利率走势的预判，在精确化分解贷款进度的基础上，确定合理的贷款定价时机。
（三）操作风险防控措施
1.完善内控制度，规范管理流程。当前，房地产开发贷款“三查”制度和操作流程相对比较完善和规范，而个人住房贷款单笔金额小、笔数多、期限长，在银行信贷产品中发展和起步比较晚，相应的制度设计和流程执行上还存在诸多问题，尤其需要加以规范化、标准化：贷前要加强调查，坚持面签；贷时要独立审批，规范抵押，确保贷款用途的合法性、抵押登记的合规性以及信贷条件的合理性；贷后要分类管理，严密监控，在内控制度和操作流程的设计上要坚持“相互制约、换手监督”的原则，同时兼顾流程的效率和可操作性，提高专业化管理水平，严密防控操作风险。
2.运用适度，有效操作风险防控工具。对于个人住房贷款：一是要提高系统容量，特别是笔数较多的个人住房贷款方面，在相应系统容量设计方面要预留足够大的空间，避免由于业务大批量增长而出现系统滞缓、差错，甚至堵塞和瘫痪；二是要提高系统智能化控制，通过日常统计、参数设置、报警标识、贷后提醒和流程跟踪等方式，增强系统智能管理功能，防范越权、不执行授信标准以及不落实贷后管理要求等操作风险；三是开发专门针对假按揭操作风险的风险核查工具，设定相应特征条件，通过数据扫描和比对及时发现异常风险状况；四是建立群发性风险监测表，防范外部市场环境变化下群体性违约风险。
3.创造良好的房贷风险管理外部环境。一是加大征信报告适用度，建立信息资源库。首先，广泛吸收各个领域的征信数据，丰富征信报告的内容，使得银行通过征信报告可以对借款申请人的信用状况进行全面的判断，提升征信报告的利用效率。第二，商业银行间应加强合作、信息共享，通过建立个人信用信息共享平台互通有无、共同发展。第三，建立个人信用失信惩罚机制，运用经济手段和社会道德约束手段，惩罚社会市场经济中的失信者，提高客户违约成本。二是完善房产抵押登记管理。建立之前，商业银行应建立一个与房产登记机关间的信息共享的网络平台，让银行可以即时查询到房产产权和抵押的实时动态状况，减少人为操作环节，防范抵押操作风险。
（四）政策风险防控措施
[作者简介]匡小明（1972—），男，中国井冈山干部学院副教授。（江西井冈山 343600）
按照世界银行的国家分类标准，我国已经进入上中等收入国家行列。未来十几年尤其是“十二五”时期，是我国跨越“中等收入陷阱”、进入高收入发达国家行列的关键时期。毋庸置疑，与下中等收入阶段相比，我国在上中等收入阶段面临的考验将是全新的，面对的挑战将是严峻的。根据近几十年来许多发展中国家掉入“中等收入陷阱”的经验教训，中国应规避以下五大风险。
一、规避“金融陷阱”，金融改革应慎之又慎
目前，我国金融形势不容乐观，一些金融风险已经突出表现出来，金融隐患重重。现在市场关注的“3个10万亿”问题——10万亿银行体外循环资金、10万亿房地产信贷、10万亿地方融资平台贷款。前者的民间借贷风险不容忽视，正常的民间借贷已经演变成高利贷，而这种高利贷风险正在全国陆续爆发；后两者都与土地和地方政府有密切关系。随着持续的房地产调控和土地财政模式的瓦解，地方政府的财政普遍遭遇到困难，一些地方政府财政目前甚至已经处于危急状态，不少地方政府违约将会进入到一个高风险期。一旦这些风险全面爆发，必然立即触及系统性、区域性金融风险底线。
（一）防控民间借贷风险
首先，打击各种非法金融活动，彻底整顿理财产品市场混乱不堪状况，对于民间高利贷所得征收高额资本利得税，对于超出同期贷款基准利率四倍的借贷行为坚决取缔和查处。其次，进一步规范金融市场行为，成立中小金融机构的监管部门，加强小额贷款公司、小额担保公司、租赁公司、信托公司、财务公司、汽车金融公司、私募基金、风险投资基金等机构的准入、审批和监管，使民间金融从“地下”转为“地上”规范运作。
（二）防控房地产贷款风险
首先，开展房地产贷款压力测试，完善预警机制，对高风险房地产企业提前布防，对出现的一些新苗头严密监测、加强研判，对房价过高、上涨过快的城市，主动开展房地产调控政策执行情况专项检查。其次，切实加强房地产开发贷款管理。提高准入标准和项目条件，优化房地产贷款品种投向和区域投向；加强贷前尽职调查和贷后管理，对贷款项目的市场前景、开发商的信用和财务情况以及抵押贷款问题等进行周密调查，认真把好信贷审批关，建立有效的贷后跟踪机制；对开发商贷款实行名单式管理，通过“受托支付”、“实贷实付”的贷款使用支付方式，有效加强对贷款用途和贷款使用的管理；对有土地闲置、捂盘惜售和投机行为的房地产开发商贷款进行限制，严厉查处房地产开发贷款中的违法违规行为；及时调整抵押物估值，禁止用土地做抵押品。再次，强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款；严格执行与贷款人“面谈”、“面签”制度，确保信息真实完整；建立以还贷能力为主要内容的房贷评估系统，辅之以抵押资产和担保资产的评估，降低相关贷款抵押价值的比例。最后，探索多种方式拓宽融资渠道，减少银行贷款风险。
（三）防控地方融资平台贷款风险
首先，开展平台贷款专项检查，严格落实资金监管账户、补充资本金、优化还款方案、还款方式合同补正、补充合法有效抵押物、逐笔落实第二还款来源等风险缓释和防控措施；对地方融资平台贷款实施动态台帐管理，按现金流覆盖原则开展分类处置工作，并切实加强平台贷款押品、项目现金流和还贷条件以及资产分类、拨备计提的管理；上收平台贷款审批权限，严格控制平台贷款新增授信。其次，深化财税体制改革，开征土地房产交易增值税和房产税，替换目前的土地出让金和有关房地产的各种税费，理顺地方财政收入渠道；加强地方融资方式多元化建设，改变地方政府融资平台以银行贷款为主的融资格局。
房地产抵押贷款面临的风险
房地产抵押权人在房地产抵押中的风险。房地产抵押权人就是债权人，债权人为了使自己财产不受损失，可依法将不履行债务的债务人为该债务提供担保的房地产折价或拍卖，优先受偿变卖所得。抵押权人虽然在房地产抵押过程中处于主动地位，但是存在许多风险。
日常生活中，有很多不规范的民间抵押和非金融系统，很多债权人只是保留债务人或担保人的房屋所有权证，不做抵押登记，这给一些债务人制造了重复抵押的机会。《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》明确规定：不进行登记的抵押是无效的。在银行等金融系统中这一现象很少发生，民间抵押应该重视这一现象。防范这一风险发生主要在于抵押权人应依法办事，按照金融政策的规定从事金融活动。①
抵押权人操作风险是引发房地产抵押贷款风险的重要因素。银行所贷资金的安全性原则和盈利性原则在开展房地产抵押贷款业务中是互相矛盾的。原因如下：出于安全性和保守原则的考虑，银行不应放贷过多以防范风险；从盈利角度出发，银行应扩大贷款范围，放宽贷款条件，这种做法将会提高银行经营风险。现今，抵押权人是这样确定抵押率的：抵押权人根据抵押物的市场价值，综合抵押人的资信信誉、还贷能力、贷款期限和变现能力等各方面因素来确定抵押率。由于抵押权人专业知识不够，对于房地产市场走势预估不准，不能准确定位费用扣除项以及扣除多少，导致信贷工作困难。对估价时点的公开市场价值的折扣比例是贷款安全性的唯一体现。事实上，抵押物的担保能力应体现在其未来的变现能力上而不是当时抵押物的价值。比如，银行一般按市场价格的五到七成确定贷款额，进而办理相关抵押贷款业务，抵押物的担保性质在这种方法中毫无体现。具体而言，采用现有抵押率公式计算贷款额存在诸多问题。首先，变现价值往往与市场价值存在较大差距，人们通过高估抵押物评估价值进行抵押，即使评估价值不被抬高，反映的也不是变现价值，而是市场价值；其次在确定抵押率时，未从评估价值中扣除如诉讼费、评估费、资产保全费、产权过户费、处置费等实现抵押权所需发生的费用，这些费用相对抵押物价值是一笔不小的开销。
抵押物在市场价值减值方面的风险。郊区的企业将厂房设备和土地抵押掉，抵押物重置价值与市场变现价值相差很大；外部环境的变化会导致抵押物市场价值降低；厂房、职工宿舍楼等专用性很强的抵押物的交易市场狭窄，不好变现。
抵押物也有可能面临短期强制处分的风险。《城市房地产抵押管理办法》第三条规定：债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。被拍卖房地产的所有人不是自愿的卖主，是因债务履约期届满未能清偿债务而被迫依法拍卖其拥有的房地产，再加上拍卖价格未经过一段合适的议价期，在拍卖日公开竞投，而买家在竞投之前不了解该房地产的情况，在很短的时间内完成交易。卖价一般比公平市价低，才能吸引买家竞投，促使拍卖尽快成功。拍卖市场有待进一步成熟，竞投应该激烈，不然拍卖价格低于市场价格的颓势不会好转。②
房屋、土地管理部门的分别设置，导致不规范抵押的发生。一些抵押人先办好土地管理部门的抵押登记手续，随后又将此房产抵押给房产管理部门，还有就是此两次抵押登记不是相同的抵押权人所办，产生了房屋与其占用范围内土地使用权的权利主体不一致的矛盾。债务到期的时候，到底谁先受偿，成为一个棘手的问题。
除了上述情况外，抵押权人在设定抵押权时也需要了解和掌握抵押人（债务人）的其他情况，越全面越好。比如该房地产在进行抵押的时候受不受法律、法规的约束；该抵押物是不是多次抵押；审核该房屋的原始所有权登记资料，验明抵押物与档案资料记载情况；审查抵押物有无查封、扣压、拆迁等限制登记的情况，一旦发现应及时停止等。③抵押权人在抵押运作过程中必须对抵押情况进行全面细致的了解，采取有效措施，提高防范意识，将风险降到最低，最大程度地保证自己的权益不受损害。
房地产抵押评估过程中的风险。抵押房地产评估是对房地产作为抵押物的价格按照一定的程序和原则，参照当时相似房地产的市场价格进行客观合理的评估。评估过程存在许多风险。第一是权属风险，如房产证登记面积、位置以及受益人与实际情况不相符合将引起权属纠纷进而影响抵押物的市场价格。第二是时间价值风险：贷款到期日的实际房地产价值和房地产估值间的差异。第三是违规操作带来的风险，如获得未结算完土地出让金情形下的土地使用权证、工程还没有竣工时的房屋所有权证，房屋抵押时房屋所有权人与土地使用权人不一致等。第四，房产所有人将房屋租出，房租一次付清，由于金融机构不能在租期内实现抵押权，导致金融机构资金回笼方面存在风险。第五，原土地使用者的房产属于土地开发费的一部分。
房地产抵押登记部门和现场勘察贷款额度审批存在的风险。从目前我国的登记制度来看，房地产管理部门作为房地产抵押登记部门，对房屋权属登记和抵押登记进行真实性审查。现在许多抵押权人存在依赖思想，放松了作为抵押权人应该注意和把关的地方，只靠登记机关把关，给登记机关增加了许多压力，同时也增加了登记机关出现风险的机会。查验当事人是否具备抵押登记条件是登记机关对抵押当事人的合法性审查的重点，同时在抵押的主体资格、本人签字、个人印章和身份证名字是否一致、有无共有人、共有人抵押意愿等方面也应该严格审查。
金融机构要高度重视现场勘察工作，确认房地产档案和实际情况的符合程度。被评估对象的方位、周边环境、建筑结构、装修和设备状况等是现场勘察的主要内容。有些人钻评估人员对评估环境不熟悉的空子，提供虚假的现场资料给评估机构，使评估人员不能正确评估抵押物的价值。这就要求评估人员注意检查土地出让金的发票，核实房产证、土地证是否属实。债权人通过相关部门进行贷后检查，降低贷款风险，比如查看借款人土地实际用途是否发生变更等。
房地产抵押贷款的风险防范
完善房地产抵押贷款风险评估体系和保险机制。金融机构要明确责任，保证房地产抵押贷款流程的安全，坚决杜绝抵押物价值的人为操作，加强并动态监管抵押物全过程。制定统一标准规范，明确不宜作抵押物款项，将抵押物细分归类。加强贷后管理，不定时对贷后抵押物进行跟踪检查。同时，实行分期还款制度，降低金融机构的金融风险。
对抵押物进行科学分类以确定合适的抵押率。抵押率是根据不同的抵押物及其变现能力来确定的，谋求抵押率约等于变现率。调整计算抵押率的方式，对于容易确认变现价值的抵押物来说，将变现价值减去处置变现抵押物的相关税、费作为计算抵押率的分母来计算抵押率；对于那些不容易确认变现价值的抵押物，将双方认可的评估价值，减去处置变现抵押物相关税、费作为计算抵押率的分母来计算。④对贷款抵押中的不同抵押物和抵押年限应根据市场行情分别设定不同的抵押率。
正是由于上述个人住房贷款特点，个人贷款业务对银行零售业务的发展起着越来越重要的作用。随着居民生活水平的不断提高和住房体制改革的不断健全，个人住房贷款业务具有巨大的市场空间。在个人住房贷款业务迅猛发展的同时，住房信贷风险逐步成为银河风险防范的一个重要方面。
一、正确识别个人住房贷款的风险点
住房信贷风险是指商业银行发放的住房贷款中隐含损失的可能性。住房信贷风险的形成原因是多方面的，除宏观经济政策调整变化、法制法规不配套、房地产市场体系不健全、产权登记制度不规范、社会监督不力等因素外，住房信贷风险主要还表现在以下几个方面：
（一）房地产市场供需变化引发的风险
近年来，房地产市场正处于“卖方”市场向“买方”市场转折的时期，市场参与各方都在不断地调整自身经营理念和操作方式，以因应市场变化。
(二)开发商引发的风险
1.开发商或销售商恶意套现风险。在住房贷款中开发商可能因为工程建设资金的短缺而恶意套现。
2.开发商将购房款入账后,由于经营不善,导致楼盘烂尾,或因地价、建筑材料、施工技术等情况的影响造成不能按时交楼,由此引发购房人停还银行借款,使银行被迫陷入纠纷。
3.由于开发商所建楼房存在质量缺陷,不符合合同要求等原因,购房人以开发商违约为由要求解除购房协议不再履行按揭贷款协议。
4.开发商所开发楼盘没有取得合法使用权或伪造使用权证,无法取得房产证或开发商违法预售等原因,导致银行风险等。
(三)借款人引发的风险
1.借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化,不能按期或无力偿还贷款,被迫放弃所购房屋从而给商业银行利益带来损失。
2.购房人死亡或者被宣告死亡或者失踪,继承人或财产代管人不再或不愿继续履行协议引发的风险。
3.购房人存在欺诈行为,故意提供虚假证明材料,如个人收入证明、营业执照等带来的风险。
4.由于不可预见的自然灾害以及不可抗力的因素,导致借款人丧失履行合同的能力,而形成贷款风险。
(四)银行内控机制不健全引发的操作风险
银行内部控制不严格,操作风险时有发生。具体表现在：一是贷前审查不严。经办人员风险意识不强,审查流于形式,对资料真实性、合法性审核不严；二是信息不畅通带来的信贷风险。即在审批发放时,对贷款相关资料了解不及时、不全面造成判断错误带来的风险。三是信贷管理规定不健全,形成信贷风险。如目前对如何避免重复担保问题没有具体的管理方法;制度执行不严,落实不到位,违章不纠,极易形成信贷风险。四是贷后管理不到位引发风险。
(五)其他因素引发的风险
1.在按揭贷款协议履行期限内,由于国家政策、不可抗力等因素也会使银行存在风险。
2.抵押物引发的风险。抵押物管理不规范,办理抵押物的相关职能部门协调配合不力,不按程序操作,或过分依赖中介机构的评估结果,造成抵押品贬值或抵押无效。
二、 控制个人住房贷款风险的主要措施
（一）关注市场动向，完善信贷政策
房地产市场是一个不断变化的市场，而且区域市场的差别化很大。我分行相关部门应进一步加强市场调研，强化房地产市场监测，密切关注房地产市场运行情况的变化。通过分析国家和地方政府的宏观调控政策调整对市场、房地产企业、居民住房需求和预期等因素的影响，正确把握形势，及时调整房地产信贷政策和经营策略，把好信贷准入关，前瞻性地管理房地产贷款风险。
1.进一步建立健全房地产信贷的法律法规体系。首先,要根据政策层的要求,继续执行严格的房地产政策，尤其要加强对房地产开发贷款的审核管理,尽力控制开发商通过诸多变通的融资方式使用银行贷款垫资房地产开发项目。其次,要建立健全有关房地产信贷的法律法规,明确规定开发商及个人的权利与义务,使企业和个人严格按照法律法规规范房地产贷款行为,认真履行还款职责,建立良好的银企及银行与个人客户的合作关系,共同促进住房市场经济的健康发展。
2.逐步建立全社会范围的个人征信系统和行之有效的个人信贷资信评价体系。建立科学有效的个人征信体系是银行控制信贷风险的前提保证。目的就是要通过评级掌握借款人的个人真实收入和财产,掌握借款人个人负债状况及借款人信用记录状况,从而据以判断借款人还贷能力和还贷意愿。
(二) 加强内部管理,提高抗风险能力
1.完善各项内控制度,正确处理业务发展和风险防范的关系。建立内部个人住房信贷的风险管理体系。建立健全常规检查与专项检查相结合的检查制度,及时纠正不合规的操作,强化内控的再检查和监督。完善审批流程,做到审贷分离,形成平衡制约机制,以便明确职权和责任,防范信贷风险。
2.加强对房开客户资金链和销售情况的监控。进一步完善风险预警机制，建立个人住房贷款风险控制机制密切关注房地产企业资金链状况和项目销售情况，加强对房开贷款的动态监测，特别是对即将到期的房开贷款，要制定一户一策的催收措施。对企业经营正常，因拆迁、销售延期等原因无法按时回收的贷款，在风险可控的前提下，应切实做好项目贷款的转贷、展期工作，避免因转贷不及时而产生新的不良贷款。
在经济增长回落、货币政策回归稳健的形势下，银行业一些潜在风险会“水落石出”，逐步显现。
风险一：利率市场化进程促使银行业风险管理难度上升
众所周知，目前，我国银行业主要依靠利差增加盈利，利率市场化进程的加快给银行经营管理带来了巨大的影响，利率市场化改变了利率的决定方式，直接影响了银行的存贷款利率，对银行的资产负债业务和结构也产生影响。同时利率市场化使得银行同业的竞争更加激烈，促使银行寻找新的盈利模式，发展中间业务并加强综合化经营。在综合化经营的过程中，由于受到银行自身条件的制约，银行在业务发展方向、风险管控及人才建设上都存在较大程度的差异，这客观上也造成风险的不断加剧和积累，可能造成部分中小商业银行的破产，风险管理难度加大，也加大了银行业监管的难度。
风险二：银行业仍是众多风险的最终承担者
社会融资渠道多元化现象的背后，银行仍是最终风险承担者的客观现实并未改变。无论债券发行、信托产品，或担保行为，其背后大多不同程度有银行的影子。以房地产信托为例，房地产企业融资成本偏高、兑付风险较大，是形成房地产贷款风险的重要原因之一。当前房企资金链总体偏紧。此外，房企借道信托、私募基金、民间借贷等渠道融资现象较多。鉴于房企境内外融资成本偏高，到期兑付时间集中，存在销售回款不足以按时偿付融资本息等问题，未来兑付风险较高。银行作为信托产品的主要发售渠道，也将受到一定程度影响，由于该类产品投资人多为银行自己的高端客户，银行要承担较大风险。
风险三：信贷资金的贷后管理面临新的挑战
首先不容小觑的是地方政府融资平台贷款风险。政府融资平台负债规模过大，长期已无法自行化解，且绝大部分为银行贷款。在银行贷款总额有所控制的同时，大量的信托理财产品、BT及BOT项目、大量的工程欠款、社会集资等，负债总额又进一步扩大。平台贷款偿还周期长，还款相对集中；借款人未来可用于还款的现金流仍存在不确定因素；“压缩类”贷款比重较高；存在借贷双方信息不对称，银行信贷风险管控难等问题，存量平台贷款风险不断加大。
二是房地产授信风险开始显现。受国家房地产调控政策影响，房地产企业面临销售收入下滑、经营性现金流恶化、资产负债率攀升等压力，房地产开发贷款的到期偿付风险上升。
此外，隐蔽性关联企业风险逐渐突出。由于银行业金融机构对隐性关联企业的识别能力和手段有限，导致隐性关联企业避开银行风险控制，发生成员间互保、分头融资等不良情况，企业在得到银行授信后又发生更多其他授信，如发债、信托、理财、民间借贷乃至非法集资，导致其资产负债率不断增高，还款能力弱化，从而显著地影响了银行资金安全。
风险四：银行业不良贷款反弹压力加大
经济增速放缓新形势下，部分行业信用风险上升，区域性金融风险积聚，银行业不良贷款反弹压力加大。由于中国经济增长放缓，2014年如不及时防控，贷款风险可能会反弹。近年来，我国经济出现持续的下行压力，前几年巨额投资所形成的产能过剩等问题也在部分行业暴露出来，从而产生大量的不良资产。另外，由于我国银行管理体制不健全及金融市场发育不成熟等因素，目前商业银行同质化竞争、考核激励机制不科学、不合理的弊端普遍存在，这就容易造成银行资产质量五级分类普遍统计不实等问题。这些因素长期积累起来，进入一轮不良资产持续爆发的新周期，今后这种不良反弹压力会不断加大，银行资产负债表或将严重受损。这种局面一旦形成，必将对我国银行业形成巨大压力，直至影响国内经济发展。
风险五：中小银行风险不容忽视
目前中小银行风险尤其突出：一是盲目追求存贷款规模，内控机制、信息科技等较为薄弱，“重发展，轻管理”问题仍突出。热衷于跟大银行争大项目、大客户，缺乏中长期战略，服务小微企业和基层社区动力不足。二是中小银行属地方性商业银行，农村信用社、农村商业银行、城商行、村镇银行在高管任命、经营战略乃至具体的信贷投放上受制于地方政府的压力越来越大。个别地方政府对中小银行的控制和干预较多，存在高管缺位和兼职问题，法人治理结构职能大打折扣。加之，自身内部管理和控制薄弱、制度执行不力的因素，大案要案时有发生。三是历史包袱处置不够彻底，存在“水分”，注资和不良资产处置不真实、变现能力差，问题逐步暴露。四是贷款风险突出，贷款集中度较高，表外业务风险上升较快，流动性比较紧张。五是贷款“三查”制度执行不到位。部分机构存在对借款申请人的收入证明合理性审查不够严格；对借款人还款能力的评估不够审慎，这些问题的存在中小银行必须高度重视。
风险六：金融监管不适应的问题
目前，越来越多的金融机构都发展成了兼营银行、保险、证券、信托、租赁等综合金融业务的大型金融企业。我国金融混业经营形成的金融控股公司主要存在着3种具体模式：商业银行控股模式、非银行金融机构控股模式、实业部门控股金融机构模式。随着电子信息技术的快速发展以及金融多元化发展趋势，互联网金融、金融衍生产品不断出现，金融服务的行业边界日渐模糊，即使是相对独立型金融控股公司，业务也表现出复杂化、横向化、抽象化等特点，控股公司资本安全、财务风险、内部关联交易等风险监管难度大大增加。
面对金融业混业经营趋势带来的挑战，在经济金融发展内在动力和外来压力之下，我国的法制建设水平与金融业的发展还不能完全相适应，金融监管也出现了不能适应的一些问题：一是监管体制难以适应混业经营需要，现行金融法律主要以行业为主线，三大监管机构监管对象固定化，没有包括所有从业的银行和非银行金融机构，没有涵盖从市场准入到市场退出的所有业务经营活动；二是监管方式单一，监管机构之间缺乏有效的协调决策机制，难以解决金融监管中潜在的冲突，人为地切断了资金融通的渠道，容易出现监管真空，不能实现完全有效的监管；三是监管重点不突出，监管过程中重审批、轻管理，重国有银行、轻其他银行和非银行金融机构，重传统存贷业务、轻表外业务及其他创新业务，难以适应混业经营条件下的监管要求，对金融风险监管不够。
强化管理，严防违约
除信用风险、市场风险、操作风险之外，当前银行业还存在诸如法律、法规不健全带来的风险、社会信用体系不完善带来的风险，以及商业银行面临的渠道、清算网络被非法集资利用的风险等等，这些都需监管部门转变监管理念，拓宽关注视角，扩大监管信息来源，延伸监管链条，警示风险，并且应当及时建立动态资本补充机制。其中，强化全面风险管理是监管银行业隐形风险的不二法则，其中包括：
提升利率风险管理水平。银行业要做好原始数据的收集整理，逐步开发和运行科学有效的信贷风险评级系统。培育产品定价精算专才，开发和运用利率风险计量工具。不断完善成本核算机制，按产品、按客户、按部门进行细分，为金融产品的合理定价提供依据和标准。建立健全内部资金价格转移体系，及时反映市场价格。此外，还要充分发挥当地银行业监管机构的协调作用，督促银行业依法合规的基础上保持适度竞争，防止出现违规或变相违规等恶性竞争情况。
完善风险隔离工作。多年来，银行业习惯了“业务通吃、收益通吃”，今后将面临“风险通吃”困难。在新形势下，银行应遵循发展的客观规律，完善风险隔离工作。业务上，继续把信贷、结算、托管等业务做精做细；管理中，应强化内审、合规作用，严防风险传递对网点、渠道、系统、客户的影响。
做实贷后管理工作。通过严格监测贷款资金用途，提高走访客户的频率，动态掌握企业及其控制人的最新情况；对于高风险客户，可要求其在进行其他融资、可能超过特定杠杆率水平前，须事先获得原借款银行的同意等手段，有效约束授信企业多头融资的行为，切实保证银行信贷资金安全。
加强风险监测分析。银行要认真落实监管部门出台的理财、银证合作、银信合作、信贷资产转让等五类业务统计监测制度，银行机构特别是法人机构要加紧建立健全风险识别、预警和评估体系，提升风险管理水平。要加强对影子银行、民间融资的监测、分析，严防影子银行、民间融资和非法集资等风险向银行体系的传染渗透，禁止银行业金融机构及员工参与民间融资，禁止银行业金融机构为影子银行放大杠杆提供融资，禁止银行客户转借贷款资金。要加强银行业治理商业贿赂工作，强化防控监测，推进银行业市场诚信体系建设，营造良好的金融环境。
此外，针对信用违约风险，防范工作亦不可少：
一、农村信用联社发展现状
近年来，农村信用联社对农村经济的支持力度明显加大。新型农村金融机构也得到了迅速发展，村镇银行等新型机构的数量已经达到了500多家，贷款规模也突破了1000亿元，对活跃农村金融业起到了积极的作用。但与城市商业银行不同，由于农村经济中存在数量众多且分散的小规模农户和农村中小企业，这些资金需求主体的生产规模较小，经营管理并不规范，金融机构很难低成本地获取充分的信息，这意味着农村信贷市场的信息不对称现象较城市金融远为突出。而且农民和农村金融需求一般期限短、频率高、数额小等特征，缺乏合格的抵押品，农村信用联社的经营成本会相对较高。因此，强化农村信用联社的管理是提升信用联社综合竞争力的关键。
二、强化农村信用联社管理的发展对策
（1）强化基础工作，规范信贷管理。农村信用联社应根据自身客户结构和业务量合理确定占比数，公司业务部考虑客户数量及业务量按行业配备客户经理；个人零售业务占比较高的联社，客户经理占比要高一些。基层网点至少配备3名客户经理才能开办信贷业务，新的信贷管理系统将对此规定强制实施。其次，建立客户经理准入、见习与退出机制。农村信用联社应对新进入客户经理队伍的员工必须从事柜员岗位满一年，并进行岗前考试和民主测评，省联社建立考试题库并不断更新，下发各办事处、市联社，各市负责统一上岗考试；实行客户经理见习期制度，上岗前见习至少半年，期间不参加考核，鉴定合格后成为正式客户经理；实行淘汰退出制度，对营销不力、新增不良贷款较多、严重违规等情况的客户经理实施强制退出。再次，建立信贷人员培训机制。农村信用联社应建立完善客户经理考前、准入后及常规培训机制。省联社负责对各市县业务骨干、县级联社高级管理人员进行培训；各市县每年针对县级联社信贷管理中层人员及客户经理制定培训计划，出台或推出新的信贷制度时，要及时组织培训。最后，完善考核激励机制。农村信用联社应建立准确分类的检查考核机制，加强对分类的监督检查，贷款分类的准确性将纳入对高管人员的年度履职考核内容，对弄虚作假、人为调整分类结果、分类偏离度较大的要从严处罚。其次，加强培训。省联社将对各县级联社理事长、主任和分管副主任、各市县的风险管理人员进行全面的贷款分类培训，各市县也要尽快制定具体的培训计划或方案，上半年实现对各层级贷款分类人员培训的全面覆盖。最后，加强对借新还旧贷款的研究和管理。借新还旧贷款分类不准确是导致偏离度较高的一个重要原因，通过对对借新还旧贷款详细调查研究，进一步细化分类标准，加强考核管理。
(2)立足支农，防范风险，优化信贷结构。农村信用联社应在支持种养户、农产品加工、商贸流通等基础上，加大对换代升级、科技含量较高的产业项目的重点支持，促进全省发展现代化农业。加强与水利、农业等部门的信息沟通，结合当地政府出台的相关政策，积极支持农田水利等农业基础设施建设。根据市场需求适度提高农户授信额度，发展“三农”产业的“大客户”。实现涉农贷款“增幅高于各项贷款平均增幅，占比高于上年”的计划目标。
（3）积极探索，创新信贷产品和管理模式。农村信用联社应加强信贷产品和管理模式创新。尝试办理大联盟下的小联保体，不断丰富联保形式；抓住省政府推行集体林权制度改革的契机，积极探索林权抵押贷款，丰富担保方式；加大新农村建设支持力度，在风险可控的前提下，适当发展农民住房贷款。逐步推广“影像系统”、“五大中心”等管理模式，提高精细化管理水平。各级信用联社要积极探索实践新营销管理模式，按照“以市场为导向、以客户为中心”的原则创新信贷产品，创新担保方式，增强服务意识和品牌意识，满足市场和客户的需要。
（4）提高风险意识，防控主要风险点。农村信用联社要按照银监会要求加强对平台贷款的管理，确保完成年内压缩计划，并做好风险防控。不得新增平台贷款，对已到期的要坚决收回，不能展期和借新还旧。也不应以县级联社为单位进行考核，年底前确保压缩20%以上的贷款。最后是积极协商，采取重新签订合同或签署补充协议等方式，约定分期还款计划，确定每年两次还本。农村信用联社应密切关注有关房地产贷款的政策变化，落实银监会要求，加强风险预警，审慎新增，防范贷款风险。在国家对二、三线城市连续出台提高首付比例、限购等措施的情况下，济南、青岛等地要特别对房地产贷款占比较高的城区联社贷款风险引起关注。严格控制房地产贷款比重，市区联社房地产贷款占比应控制在15%以内，其他联社不得超过10%，超出该比例的县级联社，年内要压缩到比例以内。通过密切关注国家宏观调控政策，全面掌握房地产企业的现金流状况，及时做好风险防范，做到每年两次还本。不得承接大中型商业银行腾退的这类贷款。
三、结束语
本文研究对于农村信用联社以及其他办理信贷业务的金融机构正确认识市场营销环境，制定和实施科学的营销战略，提升营销竞争力和农村信用联社可持续发展能力具有重要的意义，最大程度帮助我国农村信用联社提高市场定位的准确性，规范信贷管理管理能力，降低风险。
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我国经济正逐步进入增速适宜、结构优化、创新驱动的新常态。对于商业银行而言，在宏观经济经历增长速度换挡、结构调整阵痛和前期刺激政策消化的同时，企业生产经营面临新考验，信用违约风险呈现新特点、新趋势，对风险应对措施的针对性和有效性提出了更高的要求。
一、当前信用风险的新特点
（一）系统性
宏观经济正处于“三期叠加”阶段，加之世界经济还处于深度调整中，这种经济运行中的周期性、结构性和政策性因素交互作用，消费不足、投资周期、货币因素等将对企业的经营风险、投资风险和筹资风险造成区域性、系统性的冲击，进而导致商业银行将面临区域性、系统性的信用风险。
（二）突发性
随经济增速放缓，以及经历行业结构调整和产业转型升级阵痛，企业经营运行的难度增大，资金链面临紧张。加之前期高速扩张、盲目举债投资留下的后遗症，民间借贷危机的爆发，企业高管涉案、跑路失踪，企业“猝死”增多，信用风险突发性增强。在2014年爆发的一系列违约事件中，不乏一些大型集团企业，这些“光环”企业突发风险让商业银行防不胜防。
（三）传染性
一方面体现在信贷风险的传染。部分领域、行业、客户的信用风险通过契约连、担保链、贸易链和产业链蔓延渗透。这些链条上任一环节出现问题，就会产生一系列的连锁反应。另一方面体现在非信贷风险的传染。民间借贷、互联网金融、表外业务等非信贷业务风险，有向信贷风险传染之势。
二、当前信用风险的新趋势
（一）行业角度
1. 制造业贷款风险需引起关注，尤其是产能过剩和高污染行业。根据对上市银行2013年年报的统计，不良贷款余额共计3490.67亿元，其中制造业1341.42亿元、占比达38.4%，行业风险显现。一是经济下行、产业调整和产业链风险传导，致制造业整体疲软。如煤炭行业步入需求不足、价格持续下跌的长周期，风险沿产业链由煤炭采选业蔓延到煤化工、炼铁等领域；钢贸行业风险也沿产业链蔓延到金属制品领域。二是制造业贷款风险主要集中在造船、钢铁、水泥等严重产能过剩和纺织、造纸、化工等高污染领域。
2. 商贸类贷款风险需引起关注，尤其是大宗商品交易领域。根据对上市银行2013年年报的统计，批发零售业不良贷款余额826.4亿元，占全部不良贷款的23.7%，也存在较大的行业风险。一是钢贸、铜贸类客户互保、联保普遍，易造成单一客户风险通过担保圈蔓延传染，不良贷款集中暴露。2013年上海法院共受理涉钢贸案件约3700件，同比增长5.5倍，标的金额达230亿元，占金融商事纠纷案件标的总金额的51.4%。二是商贸类贷款风险向信用卡领域转移。不少钢贸商在银行贷款收紧、民间借贷等途径筹资也出现困难时，通过信用卡套现，偿还银行贷款和民间拆借的贷款本息。三是在银行收紧房地产贷款的情况下，部分企业利用商贸企业尤其是建筑、建材类贸易企业作为融资平台，为其提供担保，通过小企业简式快速贷款等方式套取银行贷款，投入房地产领域，规避银行信贷政策和贷款准入门槛。
3. 房地产业贷款风险需引起关注，尤其是房价虚高地区。虽目前不良率低于同期全部贷款不良率，银监会已多次警示房地产贷款风险，其潜在风险不容忽视。随着宏观经济下行和调控措施的作用，房地产市场由“过热”转而“冷却”，新建商品住宅环比价格下跌城市逐月增加，导致开发商资产缩水、资金回笼难度增大。同时，需要注意的是，房地产贷款风险不仅局限于房地产开发贷款，还应关注占贷款总量14%的个人住房贷款，尤其是部分地区房价高峰时期发放的高档房、大户型个人住房贷款；以房地产抵押担保的其他贷款，由于房地产价格下跌、交易量减少导致贷款第二还款来源的保障度降低。
（二）区域角度
在前期经济刺激政策下信贷投放过大，以及经济较为活跃、发达的区域，贷款风险更需引起关注。2008年国务院出台的4万亿经济刺激计划，其中配套的银行贷款占了较大份额。前期信贷规模大量投放的“后遗症”已开始显现。一方面在经济运行层面，刺激政策在一定程度上加剧了产能过剩和经济失衡，信贷资金也并未全部用于实体经济、技术升级等。尤其是一些民营经济较为活跃的区域，在经济下行周期受到的冲击将更大。根据对上市银行2013年年报的统计，不良贷款余额共计3360.06亿元，包括长三角、珠三角、环渤海等在内的东部沿海地区占比达63.18%，显著高于中部和西部地区占比25.99%，信用风险更大。另一方面在银行信贷管理层面，在信贷规模过快、过多投放的过程中，部分存在降低准入门槛、疏于风险管理的问题，进一步加大了现阶段信用风险防控压力。
（三）客户角度
1. 大型民营集团客户贷款风险需引起关注。部分大型民营集团客户通过化整为零、过度用信，在经济上行阶段偏离主营业务、过度扩张规模，经济进入下行周期后，更易出现资金链断裂风险。同时，较国有企业而言，民营企业治理架构不完善，经营和财务管理欠规范；经营发展与其高管人员的个人素质、经营理念和人格魅力直接相关；信息披露相对不完整，银行难以掌握全面、真实的经营情况，民营企业贷款风险相对较大。
2. 中小企业贷款风险需引起关注。一方面，中小企业自身抗风险能力较弱，受经济波动影响更为明显。同时，区域风险、行业风险、产品风险都更易在其身上产生叠加效应，进一步造成信用风险扩大。另一方面，信贷市场上的融资困难、民间借贷的高额成本等都成为加剧中小企业资金链断裂的因素。据浙江省经信委统计，2014年上半年小企业利息净支出增长45.5%，超规模以上企业11.1个百分点；56%的中小企业认为贷款困难程度超过去年；80%的小企业依靠民间借贷维持经营，年息最高达180%。
3. 涉案涉诉企业贷款风险需引起关注。随反腐倡廉力度加大，2015年以来，企业及其高管涉案涉诉信息频频曝光，甚至存在由于涉案涉诉直接导致贷款形成不良的情况。企业或高管涉案涉诉，目前已成为新发生法人不良贷款的主要风险问题之一。仅以四川为例，2014年上半年就先后多达20余户企业高管涉案，涉及贷款上百亿元。
4. 担保圈客户贷款风险需引起关注。2014年7月末，银监会下发《关于加强企业担保圈贷款风险防范和化解工作的通知》，明确风险防范的相关要求。担保圈使原本不相连的公司变得息息相关，且往往涉及银行众多、债权债务关系复杂，单体客户的风险将被放大并蔓延至整个担保圈，导致风险的集群式爆发。如河南长葛某担保圈涉及近百家企业、20家金融机构，圈内担保金额逾20亿元。目前，多个关键担保节点企业已形成不良，风险不断蔓延扩散。
（四）产品角度
1. 通过贸易融资业务套利风险需引起关注。套利空间的存在、操作的便利性以及国内融资环境的恶化催生部分企业通过贸易融资套利，其背后积聚的资金链风险爆发的可能增大。一是通过虚假贸易背景套利，且资金多流入高风险领域。部分企业通过与境外关联公司虚构贸易背景，套取银行资金及利差汇差，并将资金投入房地产开发、民间借贷等高风险、高收益领域。二是仓单重复质押，操作风险引发信用风险。进口商与仓储企业合谋，采取修改仓单编号、日期，同一货物辗转多家仓库等手段，重复开具仓单，而银行未对货物进行实地调查，导致贷款失去货权，丧失担保保障。
2. 通过信用卡套现风险需引起关注。近年来，部分信用卡客户滚动套现风险不断扩大，成为信用风险凸显的又一产品领域。一是部分信用卡客户以即还即透、卡中介代还代刷的方式，频繁在他行商户或第三方支付商户实施滚动套现，一方面，持卡人通过滚动套现长期高额占用银行资金；另一方面，卡中介与商户联手，协助持卡人代垫资金还款再套现，并视垫资时间长短收取手续费。二是银行内部放松管理，员工参与套现，加剧了信用卡套现风险。一方面，部分商业银行在信用卡业务办理和管理过程中，存在准入审核不严、未执行“三亲见”，授信管理存在漏洞，套现管理不到位等问题；另一方面，银行内部员工协助、参与套现，甚至套现用于资本市场投资或通过出借资金牟利，加剧了套现行为。
三、当前信用风险的新对策
商业银行应结合新形势下信用风险的新特点和新趋势，从以下四个方面入手，提高风险应对措施的针对性和有效性。
（一）树立稳健经营理念，夯实风险管理基础
部分信用风险的发生，与银行在经营管理中重发展轻风控、重眼前轻长远、重形式轻规范，甚至为完成指标任务不惜违规违纪有关。商业银行应树立科学的发展观和业绩观，正确认识发展效率和风险防范的辩证关系，杜绝以违规换业务增长、以风险换短期利益。提高全面风险管理和整体合规意识，夯实业务发展基础，实现可持续健康发展。
（二）把握宏观经济形势，动态调整信贷策略
1. 前瞻预判，调整行业信贷结构。商业银行要主动适应经济转型和结构调整的新形势，通过前瞻分析和预判，把握信贷结构调整的方向和重点，将先进制造业、战略性新兴产业、现代服务业等作为支持的重点，如高端装备制造、旅游、文化产业、生态环保等。
2. 综合分析，实施差异化区域政策。主动对接当前的区域发展政策，结合信用风险现状，采取差异化的区域信贷政策。防范信用风险从东部沿海地区向中西部地区蔓延，以及前期信贷投放过大区域信用风险的集中爆发。同时，围绕国家重点区域规划，积极支持京津冀、长江经济带、“一带一路”的重大项目和自贸区离岸业务、金融市场等业务。
（三）提高风险识别能力，强化重点领域治理
1. 提高识别能力，摸清风险底数。要改进调查、审查的技术和方法，提高风险识别的主动性和技术能力，重点围绕客户生产经营、担保有效性、信贷资金用途以及还款来源，及时识别风险信号。同时，加大风险排查力度，摸清客户经营、财务、对外投资和担保的全貌，真正做到“早发现、早反映、早处置”。
2. 做好应对预案，科学治理风险。要在准确识别风险领域、风险程度和风险效应的基础上，针对重点风险行业、区域、客户和产品领域，提前制定应对预案，做到信用风险的提前防控、及时发现和快速响应。同时，要讲究治理措施的科学性、渐进性，避免“一刀切”式的抽贷、停贷、压贷，造成企业资金链断裂。
（四）切断风险传递链条，化解风险叠加隐患
中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：
随着房地产行业的不断发展以及房价的一路飘升，与房地产行业密切相关的房地产金融也渐渐成为了人们关注的焦点。特别是2007年，美国 “次债危机”更是掀起了全球金融市场的混乱。这场由房地产行业所引发的金融风险提醒我们，越是在行业繁荣时期，越应该加强风险控制和行业监管，同时要采取多种措施稳定市场，保持房地产行业有序健康发展。防范房地产行业金融风险，不仅是房地产业和房地产金融业稳定、发展的需要，对整个金融业和国民经济的稳定和发展也起着至关重要的作用。
一、基本理论
房地产金融是指在房地产开发、建设、流通、经营、消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。房地产金融的内容主要包括吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款，从事房地产投资、信托、保险、典当和货币结算以及房地产有价证券的发行与交易等。
房地产金融风险作为金融风险的一种，所指的是在房地产资金融通过程中，经营房地产金融业务的金融机构，由于各种现实中无法确定的因素，使金融系统特别是银行实际收益与预期收益发生了一定偏差，从而蒙受损失或获得额外收益的机会和可能性。
二、风险分析
1、房产贷款总量大
近几年由于中国银行业的行业转型，普遍把房产贷款看作优质资产，高盈利资产，从而不遗余力地发展此项业务，导致我国在个人房产贷款的发放额度迅速提升。在激烈的市场竞争下，一些银行过度迎合客户需求，放松业务办理条件，不仅贷前审查流于形式，贷中向客户提供违规便利，而且贷后疏于跟踪管理，种种违规行为为不良贷款的增长埋下隐患。
2、信贷结构不合理
由于长期受我国福利分房制度和金融机构传统经营模式的影响，金融机构对房地产行业的投资中，造成建设贷款与消费贷款的比重严重失调，形成重生产、轻消费的投资格局，加上银行的投资取向一直偏重于房地产的开发建设，使开发商的住房建设贷款额度远远大于贷给个人购房的住房消费的额度。
3、银行信贷依存度高
我国房地产开发商普遍规模较小、资质偏低、权益性资本不足。房地产金融与房地产业相互依存，两者的风险具有共生性，我国的房地产业对银行信贷的高度依赖性使这种共生特征愈加突出。限制房地产业发展的宏观调控政策频出，银行将会因客户的大量违约而陷入资金流动性困境。
4、金融机构操作风险
房地产业近几年的持续高增长速度和高额的收益，吸引了银行信贷资金的大量进入，而有些房地产企业的恶意拖欠，又使得银行不惜违规操作或放松信贷条件，从而进入恶性循环。另外，还存在银行贷前审经办人员风险意识不到位，审查流于形式，客户资料不能全面而连续，使商业银行缺少相关的风险预警机制。
三、原因解析
1、房产价格持续走高
最新资料显示，中国房价仍然呈现持续走高的态势，相应引起银行以房地产为标的的抵押资产价值逐步攀升。但一旦诸如人民币升值、美元贬值预期等国内外因素导致房地产市场出现拐点，房价出现大幅下调，银行的信贷资产质量就会恶化。另外，房价大幅上涨，也会使得房地产行业吸纳的投资资金与自住购房者能够提供的购买资金之差扩大，在一定程度上抑制房地产贷款的健康发展。
2、行业市场监管不力
（1）无序竞争。银行之间竞相压低住房抵押门槛，形成无序竞争，既加大了银行的经营成本，也给银行带来极大的信用风险。不仅包括房地产相关利益者串谋，高估房价、虚构交易，套取、骗取银行房贷资金，还有用假收入证明等虚假文件到银行进行虚假住房抵押、套贷、骗贷等现象。
（2）投机行为。由于近几年房地产投资的迅速发展，房地产投资成为了一个能够带来巨大利润的行业，很多开发商乘机进行投资，或者说是“投机”，加快了投资的迅速发展，市场泡沫严重，加大了房地产金融的风险。
3、金融市场信息不对称
房地产项目经营周期长、技术要求高且市场变化快，加重了信息的不对称。信息传递机制不完善和个人诚信制度的缺乏使得银行在与房地产开发商和购房者之间的信息博弈中处于劣势，银行无法对房地产投资项日的预期效益和潜在风险进行全面评估。贷款人在进行信贷过程中为了追求利益，采取隐瞒信息、挪用贷款资金等现象时有发生，也很大程度上导致银行不能充分掌握贷款人的信息，不能合理估计其偿还能力及贷款的风险，导致房地产金融风险的加大。
4、金融机构违规操作
房地产业是国民经济的支柱行业，近几年的持续高温和高额利润吸引了银行信贷资金的大量进入。恶性竞争使得各商业银行不惜违规操作或放松信贷条件发放房地产贷款，在一定程度上助长了房地产投资中的不良倾向，也促使了金融腐败的滋生，而各种违规操作和金融腐败导致房地产贷款质量下降，随时都有发生灾难的可能。
四、防范措施
1、拓展融资渠道，优化贷款结构
拓宽房地产企业融资渠道的关键在于发展市场化的直接融资，即是让投资者直接承担产业风险的市场化融资，将过度集中在银行系统的风险分散给全社会共同承担。为此，应发展完善适合我国的房地产融资方式。将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，这是化解房地产金融风险的必由之路。
2、完善业务监管机制，加强金融监管力度
首先，要建立起比较系统的房地产行业风险监控、评价、分析机制及报告制度。其次，要定期或不定期地对房地产市场进行调查，及时了解与行业相关的信息。如果发现了可能影响房产经营的政策变化、土地政策调政、市场动向、市政建设、城市发展战略动向，应该及时地加以分析，适时调整自己的发展战略。
3、健全法律法规体系，防范制度风险
企业必须确定房地产经营的法律意识，积极学习各法律法规条文中新增有关开办房地产金融业务的法律条例，用法规的方式约束规范企业自身与银行的金融行为。要重视政府的监督职能，主动配合政府在房地产市场中的宏观调控职能，以更加积极的姿态维护企业自身和国家的利益。
4、规范流程审批手续，防范操作风险
加强内控机制建设，要规范金融机构内部的经营管理，强化其内部的约束机制，进一步把贷款风险、贷款效益和贷款责任人的切身利益联系起来，明确各级房地产信贷人员的权利和责任，使其各司其职、各负其责，加强信贷管理，尤其在审批环节要严格把关，杜绝各种人情贷款、关系贷款的发生。通过建章立制规范业务人员的行为，强化对信贷业务人员的业务政策与操作培训，岗位责任与敬业精神培训，风险意识教育，职业道德教育等，不断提高其综合素质，减少主观放纵风险的可能。
中国房地产金融的发展尚在初级阶段，出现一些风险和隐患是必然的，要客观看待这一情况，积极寻求解决方法。当前，防范和控制中国房地产金融风险，关键在于建立适应中国当前社会经济发展和房地产业现状的新型房地产金融体系，使房地产金融的发展跟得上房地产业发展的步伐。因此，要加强相关法律法规的建设，积极探索新的融资渠道，寻求一条适合中国的房地产发展之路。
参考文献：
[1]吴浩. 中国房地产金融风险研究[D]. 暨南大学, 2010.
“如果考虑到四季度一般是银行不良贷款核销最多的季度，则去年四季度不良贷款率上升的实际幅度将大于4.9%。”中金银行业分析师罗景表示。
分机构看，大型商业银行、股份制银行、城商行、农商行的不良贷款余额均出现了上升，幅度为2.7%至14.8%。其中，农商行的上升幅度最大，达14.8%；其次是股份制银行，到6%。这意味着，风控能力较弱、中小型企业贷款占比集中的银行业机构风险偏高。
从五级分类看，不良贷款的上升主要来自次级类贷款的增加，新增次级类贷款占新增不良贷款的90%。中信证券的研究报告认为，次级类贷款环比增长12.3%，可疑和损失类贷款占比相对稳定，反映出银行业资产质量的向下迁徙尚处于初期。
接近监管机构的人士表示，在银监会实施了更严格的风险分类和监管后，如果综合考虑地方政府融资平台、房地产、产业结构调整等因素，监管机构估计未来银行业的不良率会略有上升。他认为，对我国的经济高增速而言，2%左右的不良贷款率是比较合理的，也是可以接受的。
经济下行或扩大风险
年度数据显示，我国银行业资产质量继续向好，但如果未来经济下行风险导致“隐性”不良贷款激增，银行业将面临不良贷款余额上升的压力。
中信证券研究报告认为，预计今年一季度银行资产质量压力较突出，不良贷款余额和比率“双升”概率较大，导致拨备覆盖率可能小幅下降为260%至270%。今年全年银行业资产质量存在高度不确定性，不良贷款余额可能增加10%至15%。
某银行人士透露，该行对某一线城市土地储备中心的70亿元授信贷款已无法正常履约。由于去年土地招拍挂的规模大幅减少，导致土地出让金收入急剧缩减，现金流断流导致该中心只得拖欠银行贷款。
相关研究人士表示，地方债务的风险并非违约风险，而是流动性风险，如果债务能适当展期或增加其他融资渠道以维持流动性，则不但可以缓解其偿债压力，也可以缓解财政紧缩的压力，有利于增加民生支出和减少我国宏观经济的下行风险。银行内部人士也认为，多数地方政府融资平台贷款有足额的土地抵押，即使按土地增值部分计算，银行通过处理土地也能完全弥补贷款风险。
银行人士表示，受节能减排、出口放缓、地方政府融资平台治理、信贷收缩、房地产调控等因素影响，我国经济的年增速未来几年可能下移至8%-9%的次高增长区间，与经济周期密切相关的行业信用风险可能加大。央行收缩流动性、汇率波动频繁可能增加市场风险和流动性风险。经济下行可能增加假票据、假按揭、内外勾结作案等操作风险。这些外部因素可能对未来银行业资产质量带来压力。
银监会主席尚福林日前指出，今年要高度重视潜在信用风险和流动性风险，尤其要稳步化解地方政府融资平台贷款风险，持续防控房地产贷款风险，布控表外业务风险，对防止案件发生保持高压态势，守住不发生系统性、区域性金融风险的“底线”。
提升资本金及拨备覆盖
对于不良贷款余额和比率在今年可能出现的分化，监管机构已提前作出预判。监管部门曾提出，将监管目标从不良贷款的“双降”改为“双控”，甚至要对不良贷款余额的反弹给予一定的容忍度。
业内人士认为，银行业的不良贷款率已从银监会成立之初30%的平均水平大幅下降，股份制改革后的国有商业银行的不良率基本接近国际先进水平，加之我国经济处于下行周期，继续要求银行实现“双降”恐怕难以为继。
在我国,房地产信贷己成为当前银行信贷的重要组成部分。由于房地产产业属于资金密集型产业,使得银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程。在我国的房地产市场上,商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程,是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。所以,一旦房地产业萎缩,房价持续下跌,地产商存货堆积导致周转困难,必然致使银行收贷困难,贷款违约率升高,坏账提取额度加大。同时,以土地和房产等小动产做抵押的贷款资信度也将随之下降,由于信用等级下降,抵押物会重新估值,优质资产将不再优质。这一系列的连锁反应将降低银行的盈利能力,银行在经营过程中将会面临很大的市场风险和信用风险。因此,为了防止信贷风险的形成和累积,商业银行就必须对房贷风险进行有效地防范、控制和化解。
一、我国商业银行房地产信贷的现状
近几年在居住方面,国内城乡人均住房面积以每年4%以上的速度增长,带动建材、装饰市场以每年20%的速度增长。国家统计局数据显示,2008年1-5月份,全国完成房地产开发投资9519亿元,同比增长31.9%,高于去年的同期增长4个百分点。在从紧货币政策下,房地产开发及房地产市场资金的流入仍保持快速增长,房地产业的繁荣为我国房地产信贷业务提供广阔的发展空间。
(一)房地产信贷业务爆发性增长
房地产业对关联产业具有很强的带动效应,对短期经济增长指标也有明显的促动作用,因此,我国近年一直将房地产业培育为支柱产业。在这样的产业政策主导下,房地产投资增幅很快,大量资金涌向房地产行业。房地产开发投资的快速增长直接导致了商业银行房地产贷款的飞速增长。根据中国人民银行的统计数据,2002年末房地产开发贷款余额为6616亿元,个人住房贷款余额为8253亿元,而到2007年末分别达到了1.8万亿元和3万亿元,年均增速分别为22.2%和29.4%。
(二)房地产信贷业务危机重重
随着房价不断的上涨,泡沫危机也日益笼罩,商业银行在这个背景下隐藏着巨大的房贷风险。自2002年以来,我国房地产信贷业务得到了快速发展,社会各界看好其未来的发展,使得它成为各大商业银行争相瓜分的“蛋糕”。国内的不少银行,甚至不惜突破规则限制,让那些没有资质的贷款者进入市场,以夺取信贷市场的一席之地。也由于我国银行对住房按揭贷款缺乏风险防范意识,不仅使得国内个人住房按揭贷款潜在风险巨大,也使得按揭贷款证券化产品在我国处于停滞阶段。正因为国内银行把住房按揭贷款作为银行贷款的“优质资产”,最近几年由于国内股市价格暴涨,证券市场赚钱效应,诱使国内不少人通过假的住房按揭贷款让大量的银行资金进入证券市场,这给国内证券市场的发展和国内房地产市场、金融体系造成了多重的风险和隐患。
二、我国商业银行房地产信贷的主要风险
第一,金融政策影响房地产市场。房地产业对金融政策的敏感程度远远高于其他行业,每次金融政策(尤其是货币政策)调整所带来的资金面的变动都可以成为房地产行业的风向标,进而给一些地区、行业、企业带来突发性的风险。与此同时,央行多次调整利率,导致购房者的还贷压力日益加大,使得部分购房者购房心态发生变化,产生观望心理,个人住房贷款需求出现一定程度的减少,直接影响了楼盘的销售,进而在一定程度上导致房地产企业出现资金链紧张,一旦房价趋势逆转银行住房开发贷款将很有可能遭受损失。多年来,国家的宏观调控保持了较浓厚的行政色彩,调控大多基于对己经发生的经济行为、金融行为,甚至信贷行为的判断做出的,存在滞后性,预测性不强,无法从信贷资金的安全性、效益性、流动性方面改变商业银行的信贷行为效率。
第二,房地产企业融资渠道单一。房地产作为资金密集型行业,对银行信贷资金有着巨大的依赖性。在我国房地产投资资金来源中,企业的自筹资金一直维持在25%-33%左右,房地产开发贷款约占18%-23%,绝大部分房地产开发商都是尽可能地利用银行资金实现战略扩张。在商品房预售中约有70%的客户可能会采用按揭贷款的方式购买商品房,按揭贷款以首付20%-30%计算,其他资金来源中约有49%-56%的资金来源于商业银行的消费信贷。房地产企业融资渠道的单一,导致房地产信贷风险过度集中在房地产市场资金链中,商业银行实际上直接或间接地参与了运行的全过程,是房地产市场各参与主体的主要资金提供者,要承受伴随着各个环节的市场风险。
第三,投资性买房诱发价格泡沫导致房地产信贷抵押品价值不充足。上涨过快的房价刺激房地产投资行为和投机行为。尤其在其他投资渠道不畅的情况下,大量社会资金为实现保值增值,转向购房投资。而投资性买房属于不真实的购房消费,本质上是住房价值循环中多余的环节,但由于炒作,投资或投机行为会进一步不合理地推高房价。在房地产信贷中,抵押品清算价值的大小取决于房地产土地性质、土地用途、其他房地产开发商的投资能力和开发水平、商品房中介市场是否完备、商品房交易价格的合理性以及居民人均消费能力等。如果抵押品价格严重超出市场预期,抵押品处置会变得十分困难,抵押品减少银行房地产信贷风险的作用将会被削弱,借款人提供的抵押品价值将不再是显示贷款风险十分有效的信号。
第四,银行内部风险防控意识不足,操作不规范。我国的银行业过去长期处于计划经济体制中,其信贷审查和贷后管理水平普遍不高。商业银行出于对经营利润的追求,往往重视对房地产信贷业务的市场拓展,而对房地产信贷业务的风险和控制认识不够。在实际业务中,银行内部人员的违规操作也常常会导致房地产信贷风险出现的机率上升。究其原因,一是由于各级业务审查、审批人员主观上不够重视,疏于防范和管理,贷前审查流于形式,对明显存在疑点的资料不深入调查核实,随意简化手续;二是由于业务不精、技能不热,无法准确判断和把握借款人的信用状况和风险状况,没有科学、完整的风险度量指标体系,审查过程成了摆设和走过场;三是贷后管理出现严重漏洞,放款后就对借款人不管不问,给房地产企业随意挪用资金提供了条件;四是迫于任务指标、绩效考核的压力,部分商业银行放松审查标准,仅仅要求借款人提供的资料符合形式上的要求,对其实际的还款意愿和还款能力却不作详尽调查。这样马虎的审查过程放出的贷款,常常隐藏着巨大的信贷危机。
三、对我国商业银行房地产信贷风险管理的建议
(一)把握国家宏观调控的方向,保持敏锐的金融嗅觉
宏观经济走势,对产业关联度大的行业影响力十分明显,尤其是关系到民居民生的房地产业。房地产在自由竞争市场条件下运行时,就必然会经历产业周期的波动,随之引起房地产信贷周期性波动。银行要高度关注和贯彻落实国家房地产宏观调控政策,关注国家宏观经济走势,关注国家经济、金融政策的变化,如住房开发、居民购房、贷款利率等政策,适时调整内部的房地产信贷政策,使之与国家经济发展速度和房地产业的波动相吻合。在控制风险的前提下稳步拓展房地产信贷业务、进一步加强项目的调研和筛选工作,理性适度拓展房地产信贷市场,合理控制房地产贷款的投放节奏及贷款投向,努力转变经营观念,优先满足区位优势明显,产品结构合理,得到国家政策扶持的地区的房地产开发项目,要从源头努力防范行业风险。
(二)拓宽房地产企业融资渠道,创新房地产金融产品
长期以来,中国房地产企业融资的主要来源严重依赖于商业银行信贷资金,这不仅使房地产企业的融资方式和融资渠道越来越狭窄,同时也日益加大了商业银行信贷资金和信贷投放的风险。因此,在我国金融体制加人改革力度的今天,有必要为拓展房地产企业融资途径创造条件,开拓房地产与金融共赢的局面。2008年房地产企业协会指出,应当支持房地产开发企业通过股权合作、上市等渠道筹集开发资金。对积极开发中小户型、中低价位普通商品住宅的企业、对推动省地节能环保型住宅的企业,给予融资的支持。通过大力发展住房产业投资基金、住房债券、房地产信托等融资工具,将流入房地产投资性消费的资金和保险基金、养老基金引导到住房融资市场,吸引社会资金进入住房开发和住房保障领域,以缓解由于投资渠道短缺、住房投资性需求的增加给市场带来的压力。
(三)缓解房地产企业与商业银行之间的信息不对称
信息不对称是导致商业银行房地产信贷产生风险的原因之一,要解决两者之间的信息不对称主要是要强化银行对开发商的披露信息、约束和激励机制。银行应采取一定的措施使开发商经过成本收益分析后放弃机会主义行为,对银行传递真实的信号和自觉信守信誉行为的同时要完善房地产贷款的抵押担保制度,以通过第三人或其自有财产显示开发商的真实信息有效的贷款担保制度是保证增强开发商真实信息显示的可靠措施,这样就可以缩小与开发商之间的信息不对称程度。
(四)健全和完善银行内部风险防控体系
加强贷款管理、严格贷前审查,杜绝违规操作、明确各部门职责,对各工作岗位从事的业务活动进行风险控制和制度管理,建立协同配合、监督制衡的工作机制。一是对开发商进行现场调查和跟踪联系如果借款人出现的经济恶化情况,要第一时间发现并及时采取补救措施,可视情况严重程度要求开发商追加担保措施或提前偿还贷款,切实保障银行债权安全;二是明确贷前信用审核的严肃性,认真分析客户的征信信息和偿还能力,避免出现虚假按揭现象,严防信贷风险;三是落实贷后管理,放款后客户经理要实时监控工程进度及楼盘销售进度,保证销售同笼款按照要求对应转入专户,严防房地产企业违规挪作他用;四是加快构建商业银行内部的风险管理文化,充分认识风险管理的重要性和迫切性,尽快使风险管理的意识深入人心,把风险管理理念贯穿于银行业务的整个流程。
参考文献:
1、张雯.我国房地产信贷风险探析[J].江西社会科学,2009(3).
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