时间：2023-07-28 09:19:56
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经验反馈工作的通知
各区市人民政府安委会，国家级开发区安委会，南海新区安委会，市政府安委会有关成员单位：
为认真贯彻落实鲁安办发〔2021〕14号文件精神和市委、市政府主要领导批示要求，进一步加强安全生产异常事件分析评估和经验反馈工作，将苗头性问题解决在萌芽状态，减少各类生产安全事故的发生，现就有关事项通知如下。
一、加强安全生产异常事件信息搜集
各级各有关部门要高度重视安全生产异常事件的发现和处置工作，把没事当有事、小事当成大事、简单事当成复杂事，通过建立健全信息直报、在线监测预警、舆情监控、投诉举报等渠道，广泛搜集获取涉险事故、监测数据异常、各种事故苗头等安全生产异常事件信息，及时发现异常情况，迅速进行甄别和核验，准确完整记录异常信息，并及时上报，为安全生产异常事件评估和经验反馈提供信息支撑。
二、强化安全生产异常事件分析评估
各级各有关部门要强化对每一起安全生产异常事件的分析评估，从工艺技术、设备设施、作业规程、从业人员、安全管理和外部环境安全等方面，全方位、全过程排查分析发生异常事件的原因，强化源头管控和治理，从根源上解决问题。对涉险事故要当作事故对待，在做好应急处置基础上，组织开展涉险事故调查，查找问题、分析原因，制定整改措施，补短板堵漏洞。对监测数据异常，在立即按相关工作规程进行应急处置的基础上，要组织对产生监测数据异常的原因进行深入查找分析，采取相应措施，从源头上消除问题隐患。对事故苗头，要立即派员进行现场勘察，督导出现事故苗头单位和地区采取断然措施，防止引发事故。要定期开展安全生产异常事件综合性分析评估，对一段时期内反复发生的安全生产异常事件，要分析其共性和规律性，查找出现异常事件的深层次原因，提出有针对性的预防措施，提高风险的提前感知和预警处置能力。
三、做好安全生产异常事件经验反馈
各级各有关部门要根据分析评估结果，有针对性做好安全生产检查、信息预警、警示教育和“回头看”等安全生产异常事件经验反馈工作。
（一）及时预警信息。安全生产异常事件分析评估结果和处置建议，要及时以安全生产预警信息方式向有关地区和行业主管部门进行反馈，跟踪指导和督促相关企业及时采取措施加强事故预防。要建立健全安全生产异常事件警示制度，在达到警示条件时及时发出警示告知书，接到警示的地区和部门要根据警示意见，迅速制定响应方案并组织实施，及时报告贯彻落实情况。
（二）加强异常事件检查。各级各有关部门在开展安全生产监督检查时，要把安全生产异常事件作为检查的重要内容，全面细致检查异常事件出现的情况、原因和管控措施制定落实情况，及时把有关情况向企业及相关地区、主管部门反馈，指导企业解决好类似异常事件。
（三）做好总结和警示教育。对典型安全生产异常事件，要深刻汲取经验及教训，及时制作警示教育片等警示教育资料，将其异常事件的发生、发现、分析评估和处置措施等总结出来，进行广泛宣传，发挥好警示教育作用。
（四）开展好“回头看”。安全生产异常事件处置工作结束后，要适时开展“回头看”，全面检查及核实各项防范措施制定落实情况及效果，总结经验，改进工作，实现安全生产异常事件管控工作的闭环管理。
四、加强组织领导和保障
（一）各级各有关部门要加强安全生产异常事件处置能力建设，加强分析评估专业队伍建设，统筹做好安全生产异常事件在线监控分析平台建设，充分利用信息化、网络化、智能化手段，提升安全生产异常事件的感知、获取、分析能力和工作水平。
（二）各有关行业主管部门要发挥本行业领域专业特长，认真开展本行业领域安全生产异常事件的调度、跟踪和分析评估工作，指导和监督生产经营单位制定并落实安全生产异常事件管控措施，及时向同级安委会办公室报告情况，配合做好安全生产异常事件综合分析评估工作。
（三）各级安委会办公室要发挥综合牵头协调作用，加强情况调度，做好本地区安全生产异常事件的综合分析评估工作，建立健全各项工作机制，及时协调解决工作中的情况问题。
各区市和市有关部门要迅速将本通知要求传达到辖区和所属各生产经营单位，并督促其做好贯落实。
新形势下如何做一名优秀的医院代表？应是每一个医药从业人员此刻应该认真思考的问题。本文试探讨如下。 一、 宏观市场营销环境分析
这些都已很清楚，在此不在赘述，简单总结为以下四点：
1、 产业政策不利于医药产业的运营。
2、 虽然如此，但朝阳企业的诱惑，仍不断有新的竞争者加入，促使竞争加剧。
3、 药品微利格局凸现。
4、 入世后的冲击。 二、 微观市场现状
1、 受多年来带金销售的影响，目标客户——医生仍对这种这种医药推广办法“感冒”，学术推广阻力很大，一些整合营销意识淡漠或资金短缺的小型企业趁此浑水摸鱼，恶性竞争，扰乱市场。
2、 新的《药品管理法》的实施和一些新的观念对目标客户的灌输、纯学术推广先行者（主要是一些早期转型的合资企业）的市场培育使一部分客户对策划缜密的学术推广仍有很大的兴趣，他们希望企业给他们提供一个学习、交流、发展的平台，摆脱一些带金销售的负面影响。
3、 医药营销经过近十年的发展，医药院校及一些合资企业的人力资源培育以及一些进取的非专业医院代表自身的市场磨练，使医院代表人力资源市场已经成熟，涌现出一大批优秀的医院代表。但同时也使各企业间竞争加剧。企业营销结构中医院代表素质的高低已经较以往更强烈的影响到企业的市场竞争力。 三、 严峻的宏观营销环境使微观市场营销面临新的挑战
从以上分析可以看出，严峻的宏观营销环境已使微观市场营销面临新的挑战，虽然医药营销是微观市场营销的理想战场，但随着环境的改变和竞争的加剧，只有加强医院代表素质才是长期发展的关键，人才的需求比任何一个阶段都要强烈。 四、 首先要明确的问题
1、 医药企业营销策略
将微观市场营销(Micromarketing)的概念引入医院药品销售始于杨森斯匹仁诺的上市，从此揭开了医院药品销售史上新的一页。什么样的营销策略就需要与之相配的医院代表，也就决定了其医院代表的价值和功能，个人认为，两者关系是互动的。
2、 医院代表价值解构和功能定位
在各企业大力推崇微观市场营销时，我认为：
其医院代表在微观市场营销体系中的价值为：
a、 对于企业，它于销售终端直接影响产品的销售状况，并且由于其直面目标受众，他的沟通方式、专业化水平、个人品质对产品及公司品牌也有很大的影响。
b、 对于我国医疗事业，医院代表专业化的工作，不仅促进了医生和药师对新药和医药学动态的了解，也有力推动了我国临床用药水平的提高，在一定程度上他们还推动了医务人员药物知识和疾病治疗方案的更新。
其医院代表的功能应定位于：
a、 访本区域内的客户：vip客户、药师、医师、经销商等，并使之接受本公司产品。
b、 完善医院和VIP客户档案
c、 配合本区域团体微观市场营销活动。
d、 树立、维护和提升公司及产品形象。
e、 独立在目标医院或科室开展产品讲座。
f、 分析微观市场动态，独立在分管区域计划、组织和开展其他促销活动。
g、 市场调研，主要为竞争品种的动态。
h、 解决客户在产品销售和使用上的疑难问题，确保其满意。
i、 为医师、药师提供先进、及时的医药学动态及治疗方案。
j、 为公司提供市场报表和阶段总结。
k、 不断培养并增加本区域的产品需求，保证公司其他及后续品种的进入。
l、 执行公司及办事处的销售政策。
m、 合理分配销售费用。
n、 完成或超额完成销售指标。 五、 新形势下如何做一名优秀的医院代表
从以上分析其实已经可以得出本篇论题的答案，做一名优秀的医院代表是微观市场开发和管理的需要，他要具备以下两个基本素质。
1、 具备微观市场分析(Micro-market Information)的能力。
微观市场分析是经过医院代表对目标市场综合性的调查、分析，对最新的市场行情进行整理，具有很强的实用性和可操作性，是医药企业进行市场推广、企业战略调整的基础材料。医院代表工作在市场终端，如同杨森“鹰”的文化所倡导的，面对一个个有不同推广环境的医院，一个优秀的医院代表必须具备独立完成微观市场分析的能力，面对一个个医院和科室，要进行目标微观市场确定、目标微观市场细分、微观市场潜力分析（目标科室、目标客户、产品适应症等），完成这项工作除了需要医院代表有稳固、透彻的医药学知识、产品知识外，还需要有市场调研、统计、分析的知识。
2、 具备微观市场开发和管理的能力。
进行微观市场的开发和管理是医院代表的主要工作内容，正确、流畅的处理开发和管理中的各种事物并不是一件容易的事情，他需要医院代表具备良好的人际交往和沟通技巧、敏锐的观察力、娴熟的业务知识，还要有客户管理的经验，统筹的时间和财务安排，演讲技巧、微观市场销售技巧，更严格的要求还要有良好的区域品牌培育和管理知识，古人云：胸中有丘壑，对目标市场要有宏观调控的能力。打个我们日常工作中常见的问题——销量的提升，他需要代表要了解目标市场客户首选用药、二线用药和保守用药的理由，明确这些，才能进一步用良好的沟通技巧和目标客户进行产品的推广。其实了解这些同样需要代表的敏锐观察力，如何在关联拜访中发现客户需求、用药理由和一些重要市场信息，比如竞争品种。新形势下这种素质更是很重要，在整体学术推广中，如何满足个体需求仍不可偏废，一个人有许多需求，不错，在现今社会，金钱是大部分人主要需求，但不要忘了，人生需要的还有名望、知识、荣誉等，乃至日常生活中随机发生的种种需求。 六、 需要强调的几个问题
做一名优秀的医院代表还不止以上那些，这些只是基本要求，从企业和社会的要求来看，我觉得还应补充以下几点：
1、 良好的道德观念。
友善、正直等一些传统的道德观念是别人真正尊重你的原因，也是长期合作的基础，一个道德观念淡漠的代表也许能取得一时的成功，但丧失的是产品、企业、品牌的美誉度，不会获得长期的发展。
2、 积极进取的心态。
积极进取才能完成自己的销售任务，才能展现企业的风貌，才能影响客户，完成自己的传播任务。
3、 信誉问题。
近年来在市场上听到和见到最多的就是这个问题，试想，如果一个人连基本的信誉都不能保证，又怎么能让客户接受你的产品，势必影响到整体推广和品牌传播工作。诚实守信虽然老套，但是确是真理，正如一名企业家所言，一个职业经理人最重要的不是他的学识，而是他能否取得企业主的信任！医院代表和目标客户的关系我觉得也是这样，一些非专业出身的代表在市场上取得很大的成功正是这个道理，君不见，一些代表和客户情同手足，而一些另一些非常“专业”的代表却产品滞销，本人没在客户心中留下任何印象。
4、 认同企业的文化和价值观。
只有认同自己服务企业的企业文化和价值观，才能更好的适应其营销策略和管理风格，作好自己的市场推广工作，传达正确的产品和品牌信息，完成自己的价值。
总体来看，中国市场对互联网医疗的认知上，前期依然是传统的互联网思维占据主动权，这与美国的互联网医疗发展的趋势是一致的。但医疗服务市场是个高度复杂且受政策管制的行业，光理解微观细分市场还不能抓住大势。美国的创业者在这方面相对较为幸运，美国政策和市场的大势是有利于互联网医疗发展的。价值医疗推动了市场对互联网医疗尤其是远程医疗的需求。这是因为价值医疗以结果来付费，这就加强了医疗机构对疗效的强调，从而催生了互联网医疗工具的使用，以加强对患者的跟踪和监测，从而及时作出干预，以控制疾病的进展。
尽管如此，根据Rock Health最新报告，投资者依旧对数字医疗在美国的发展产生了泡沫化的观感。这主要是因为投资者发现很多项目的商业图景描绘得非常好，但实现投资回报遥遥无期，比如很多健康参与（Wellness Engagement）项目。因此，美国市场的投资者更多地关注能够产生收益的项目，比如远程问诊、疾病管理和帮助医院控费的项目。
在传统互联网领域，用户转化率是营收增长的核心指标。因此，通过大规模的冲流量来转化用户购买是较为有效的增长路径，即使为了获取用户付出一定的成本也是值得的。但是，在互联网医疗领域，流量的意义非常弱。首先，用户的需求非常细分而且不可扩散。病人的需求只是冲着自己患有的疾病而去，不可能像传统电商平台那样买了电视还可以顺带买本书。其次，用户的支付主题并非自我，而是保险。这就受制于保险公司的条款限制，并不是随心所欲的。最后，需求的迫切性和不可创造性。疾病的需求非常迫切而且是低频的消费，用户无法受到广告的影响。
我们可以看到，即使在美国，直接针对C端的互联网医疗公司也很难取得成功。目前成功的互联网医疗公司都是直接的团体客户，他们无需也无法通过广告和一系列的促销手段来获取用户的增长。比如根据远程问诊网站Teladoc的最新IPO文件，其主要客户来自雇主、保险公司和医疗系统，一共有4000个客户和1000万会员。
从上述对美国的分析可以看出，美国市场对互联网医疗的认知是从简单的互联网思维逐步回归到传统的B端大客户营销模式。
中国市场目前对互联网医疗的认知还主要停留在传统的互联网思维上，着力点仍在从C端获取用户。这与中国的市场现状有很大的关联。作为世界上自费比例较高的医疗体系，中国的医疗服务有很大的一块营收来自用户自付部分，因此，C端的用户有一定的自付习惯。不过，自付主要集中在对药品和器械的费用，医疗服务费用的自付比例并不高。其次，中国的医保体系是以保基本为核心，而且自身控费能力弱，没有能力去制约医院并对企业缴纳的医保进行动态费率的管理，这也导致雇主和医保既没有动力也没有能力去进行疗效管理，从而控制医疗费用。所以，团体采购医疗服务的模式无从展开，也被迫只能进入C端。
既然要从C端而且也只能从C端获取用户，对互联网医疗的理解就又重新回到了冲流量获取用户的思维上来。这也就是为什么很多市场分析一而再地将打车模式或者其他O2O模式与互联网医疗来进行类比，大众也一味地去纠缠，是互联网的医疗化还是医疗的互联网化。
本质上来说，互联网对任何一个行业带来的最主要作用就是降低交易成本并提高效率。在这点上，无论何种模式都是一致的。但与其他消费领域相比，互联网医疗领域有其特殊性。消费领域的支付链条短，非常容易重构。从产品或服务到用户手中，无需经过多个支付体系。而在互联网医疗领域，用户的看病是由医生提供服务、药店提供药品，保险提供赔付。这其中涉及到复杂的限制性条款，用户会因为自付比例而希望调整，保险则希望能控制费用。没有任何一种消费像医疗消费这样繁琐而复杂。
医保和商保是为了覆盖个人的健康风险而产生的，在为个人提供保障的同时，也应该对医疗机构进行制约。如果没有支付方的制约，单体的个人是没有能力去挑战医疗机构的，只能被动接受医疗机构的一切条件，这显然是每个病人所不愿意看到的。而加进了支付方，个人的支付意愿又受制于支付方的政策限制，医疗服务的赔付将受到很大的制约。当支付者和消费者不是同一主体，医疗的支付路径模式变得非常独特。这种独特的支付模式决定了互联网医疗又不可能从C端入手，因为用户的支付意愿不仅仅取决于自身。
所以，市场对互联网医疗的认知困境源于中国医疗体系自身的难点。正是中国医疗体系的控费能力薄弱导致互联网医疗只能从C端入手，而正是医疗服务受制于支付方的赔付体系导致个人支付的意愿很弱，导致C端市场无法发展。在这样的两难市场下，如果从互联网进入医疗领域，就会面临巨大的支付危机，从而产生投资回报的危机。如果从医疗进入互联网，路径依赖相当强，互联网成为服务方扩张的工具，对病人和支付方造成进一步的损害。因此，互联网化的医疗和医疗的互联网化都无法真正发展成为互联网医疗。
7 /10日— 8 /30：完成二手数据的搜集与市场调研；
9 /01日— 10/20：创意的设计与筛选
10/20日— 11/10：产品设计、广告设计。各种广宣品、产品手册的设计
11/10日— 11/30：完成产品试生产
11/30日— 12/30：完成产品测试
1 /01日— 1 /20：制定完善的上市营销计划
1 /20日— 1 /30：完成整个上市营销计划的沟通与修正，获得费用预算
2 /01日— 2 /15：完成整个销售队伍培训
2002年3月，春节过后，新产品正式上市。
会议结束后，备忘录放到总裁的办公桌上”。
这是一位资深OTC营销经理的日记，它比较典型地折射了目前国内大多医药企业OTC的营销模式：老产品转入成熟、销售增长放慢，于是寻找新的产品介入，征询部分专家和消费者的建议后，便草草完成项目的可行性分析，然后立项，开发研制，然后转入药理、临床验证、进入漫长的申报，等一切完成后才开始组建产品管理团队，进入市场营销设计.理想的状况是什么呢？一般营销部配置有专门的新品研发部，他们长期跟踪现有产品，倾听消费者的抱怨，提报产品改进申请，并挖掘消费者的潜在需求，引入理想的新品，进行营销设计，最后才进入产品的实体开发和生产。本文只尝试着对OTC新品入市的每个环节进行粗浅的分析论证。 请把权利交给产品的“CEO”
M-001胶丸即将获批生产文号，但目前我们最多只能说，它只不过是完成一个伟大的设计而已，它的成功仅仅停留在实验室和医院临床上，我们完全有理由相信医学部的人员给予了它很高的技术含量、独特的安全性、全面验证的疗效、成熟的临床经验，但对于它的商业前景，除了几组宏观的数据，其余一切仍不得而知。而营销工作者想急于知道的是们这么好的产品买给谁，他们有没有很大的消费潜力，一年能赚多少钱，如何通过简单易行最快最节约的办法送到消费者手中、如何让他们充满好感并家喻户晓。这不是天天忙于各种会议、各种约见的企业高层领导能解决的，如果没有专门的人员去管理产品，领导就往往会在百忙中不加思考地作出错误的决策，所以不论大小产品，都要有专人去管理，他就是产品的首席执行管——产品经理，我们希望公司不要因为节约人力资本而从现有的产品线上抽出几个人兼职做，因为这样不但会削弱原产品的管理力度，而且还会把以前的思维方式带到新产品中，他们将潜移默化地揣摩总裁的观点设计出面孔熟悉的东西。他的任务是要引入新的营销思想。对新产品进行全面的系统的营销设计，上到总裁、下到销售代表进行深入地沟通，建立一支强大的对新产品充满热情的销售队伍。在产品管理上，他应该是总裁的延伸，他应该在很大的程度上和总裁达成一致，并很艺术地纠正周围与调研结果不一致的观点，推出尽可能正确的营销策略。 确认产品所处的经纬线
认真分析行业前景，确认产品目前所处的位置，这是品牌经理的第一件事。
品牌经理必须十分熟悉目前所进入的行业，竞争情况怎样，自己的产品具有怎样的优势和劣势，你所处的环境给了什么好的机会和威胁，你的竞争对手正在作着什么，你的市场还有什么细分的机会，你的消费者是谁，他们为什么喜欢你的产品，他们最喜欢你产品的那一点，他们最多的抱怨是什么，这些话看起来非常简单，专业一些说，不就是一个SWOT分析，一个消费者U&A分析，寻找产品的USP吗？但是一旦你身担重任，要从一大堆数据资料里面清理出明晰的思路和尽可能正确的结论来，并不容易，他所需要的不仅仅是专业理论，还有基于多年市场经验的一种悟性，要不那么多进入中国的跨国公司，都感叹招聘一名优秀品牌经理是如此困难。
对于行业分析、至少得完成以下数据的整理
1. 宏观环境数据：政治、经济、技术、法律、社会；
2. 微观产业态势：市场规模、增长趋势、产品生命周期、季节性，成本利润比例、
3. 行业竞争形势：竞争是谁、他们的产品目标、产品优势、销售历史、营销策略等
现在，我们就以M—001胶丸为例，尝试分析2001年的行业形势。（假设其为老年人抗衰老的中成药）
一．宏观行业数据
1. 政治经济。
·中国即将加入WTO：M—001的出口机会增多，研究外贸资料，寻找出口机会；
·进口仿制产品冲击：日韩仿制的中成药返销国内并出口欧美，产生很大的冲击；
·采取措施专利保护：目前已有40多个品种的天然绿色药物在我国注册，我国中药的一些传统市场目前正在被日本、韩国所取代，必须加强M—001的专利保护。
·医药商业加速体制改革：2003年将中国放开医药经营市场，国外的医药经营企业将进驻中国，这对生产企业而言是有利的，必须为以后的拓展寻找机会。
·国民生产总值继续增长，OTC销售总额每年扩大，平均年增高16%。
2． 技术动态
·M—001与国际要求的疗效确切性、质量标准、重金属含量等方面还存在很大差距，必须加快对中成药的现代化改良，为大面积出口奠定基础；
·二年前FDA放宽了对中成药的技术审查标准
·胶丸是一种比较先进的剂型，消费者比较受欢迎。
·但M—001只是一种科技附加值较低的复方制剂；
·天然植物药在国际上享有很高声誉，研发部需要在开发单体药方面做更多的努力。
3． 法律限制
·实施新的药品说明书规范
·推行新的药品有效期管理制度
·推行新的处方药、非处方广告审查管理制度
·推行新的互联网药品信息服务管理法规
·推行新的非处方药专有标识管理制度
4． 社会环境
·人口老龄化比例增高，全国65岁以上的人口超过7%，银色经济会成为主流经济；
·城市生活节奏加快，医院买药时间浪费严重，OTC消费持续增长
·老年人对天然药物的信赖逐年增高
·但广告的投入收效日益降低
二． 微观产业态势
1. 连续3-5年行业总产值。
2. 本行业的年规模以及占整个药品市场的份额
3. 本行业的细分市场规模及其比例；
4. 本行业的一般年增长比例
5. 本行业的利润情况：企业所获的单位利润、商业渠道的利润；
6. 本产品有无显著的季节性
三．竞争形势
1. 目前已经存在的竞争者:第一品牌\第二品牌\第三品牌各是谁;
2. 他们的年销售规模\增长率\利润\营销策略\产品利益各是什么;
3. 他们的终端表现\广告诉求\消费者理解如何;
4. 他们主要存在的缺陷是什么
5. 我们和它相比又如何呢?
现在，有了这些基础的资料，我们就可以进行综合的产品分析，通过产品的FAB分析、SWOT分析、消费者U&A分析，找出产品的USP，然后将他转化成一个产品概念，并上升到品牌概念，形成伟大的广告创意。
一般，好的OTC广告都坚持以下原则
1. 离开产品的说教，关注消费者的需求：喊叫式广告在70年代还是比较管用的，因为那时广告的声音很少，但现在不行了，产品太多了，谁和消费者的沟通贴得越近，谁就越容易打动消费者的心，所以广告一定要关注消费者的需求，包括、生理、心理的需求，比如芬必得的“无痛世界，自由自在”、他不是说这产品有多好多有效，只是强调有痛患者的向往。
2. 以服用后的生理改变和心理感受为素材：广告应该传播阳性的一面，展现欢乐的、健康的镜头，常见部分广告上出现头痛、心慌、掉发等病恹恹的形象，消费者对这画面的反感会折射到产品上，拒绝购买，所以广告尽量以健康的形象和欢乐的表情为素材。
3. 广告创意与表现追求差异化：这种思维方式是产品同质化和广告同质化导致的结果，没有个性的广告消费者很快就会遗忘，但追求创意决不是玩新奇，“朴素的表达，简单的定位”是新时期广告追求的意境，比如海王银杏叶的“三十岁的心脏、六十岁的人”就很朴素，很简单。
4. 关键信息要名明确：中成药广告最大的不足就是功能信息太多、太杂，消费者无法知道它究竟是干什么的？有一则广告上就说“腰膝酸软、失眠多梦、食欲不振、头晕乏力，请喝××××”。
5. 要具有累积效应：不同时期的广告一定要在表现形式上有所延续、实现品牌资产的累积。
好的广告都综合使用各种创意手法，要么截取生活中的某一个片段：比如海王银得菲的“关键时刻，怎能感冒”；要么采用夸张、幽默、拟人的手法：比如早期的康泰克先生；还可以创造一种微妙的气氛或者适度的想象并配合一定的音效等，有一个洗发水的广告，消费者非常喜欢，主要是采用了各种综合手法，最难忘的就是哪个“城里人啦乡下人，都一样”。
创意完成后，一定要再次问一问自己：市场定位怎样？目标对象选对没有？广告做给谁看？谁用你的产品？，你知道不知道他有什么习惯，谁会买你的产品，信不信你作的广告，你的创意策略，你的创意好不好？ 花大量时间进行概念测试
广告的创意完成后，最先会形成一个广告脚本或者多媒体动画、手绘图稿，在制作之前必须以小组访谈的形式进行测试。因为广告是给很不专业的消费者看的，不能只迎合营销工作者的喜好，来自台湾的一项测试表明，很多时候，品牌管理人员的观点跟消费者恰恰相反。或许测试的结果仍然只代表少数消费者的观点，并不比产品经理的市场感觉强到那里，但这步路还必须走，毕竟在投入一千万的广告以前，花1000元买一封保险还是有必要的。
产品概念与广告的测试是一个相当专业的技术，需要专门的广告公司帮助完成，但作为产品经理有理由知道它的基本原理、过程及目的。测试一般分为预测试和后测试两种，比如广告测试，对广告模拟本的测试就是预测试，而完成了TVC制作之后的测试，就是后测试。
对产品概念的测试，我们希望获取以下的资讯：
1. 他们了解这一概念吗？如果不了解，接受起来容易吗？
2. 他们相信这一概念吗？为什么？我们提供的理由是否足够充分？
3. 他们喜欢这一概念吗？能想法让他们更喜欢吗？
4. 这一概念与其他产品有显著的差异性吗？这种差异对我们很有利吗？
5. 产品的外观能体现这一概念吗？如果不能，他们希望做怎样的改进？
6. 他们会愿意拿出多少钱？
对广告的测试，主要对广告的传播效果和销售效果进行测试。传播效果测试广告对消费者知晓、认知、偏好的影响；销售效果测试广告对销售量的影响，对广告传播效果的测试，主要关注以下信息：
1. 广分能引起消费者多大的关注？
2. 广告诉求的关键信息消费者的记忆度如何？
3. 广告对消费者的偏好产生多大程度的改变？
4. 广告对消费者的购买行为产生了多大的改变？ 制定科学的营销发展战略
前面我们花了大量的时间去组建团队，分析市场形势，设计产品形象、挖掘广告的创意、开展概念的测试，其实它仅仅是一个基础，而制定我们的营销战略这才是我们真正的目的，因为有前面大量资料，我们彻底地了解了我们的产品，才能真正的以市场和竞争者为导向，完成我们的战略规划，清晰地回答出以下问题；
1. 我们的品牌应达到的目标是什么
定量的目标：销售量、销售潜力、市场份额、成本利润等。
定性的目标：知名度、美誉度的、尝试率、重复购买率等。
2. 为达到这些目标采用的战略方案：
这里的战略主要是产品经理在营销计划期限内应总循的原则和方向，是一种广义上的指导，当然无论任何时候，企业追求的目标永远是“利润最大化”，但在策略上，必须说明是追求长期利润还是短期利润，因为对这两个目标采取的策略相差很大。产品经理在战略选择上常常会处于进退两难的地步，公司要求既要获得新的顾客，又要让目前的忠诚消费者买得更多，这样广告诉求变得很难，折中的办法只能使消费者更加迷茫，企业投资浪费更严重。正确的做法是只选择一种，一鼓作气，规模投放。
(一)追求长期利润：开发新的消费者，实现销售量与市场份额的增长。
市场开发战略：就是寻找我们的产品还没有覆盖到的顾客。一种情况是我们最初的产品线定义里面就已包含了这类顾客，只不过没有发展到，比如我们以前的产品主要针对贫血后疲乏无力的妇女，但新品主要用于贫血后头晕目眩的妇女；另外一种情况是完全进入新市场，比如以前的目标人群是缺铁性贫血，现在新品将进入再生障碍性贫血。
市场渗透策略：就是抓住现有的忠诚消费者，通过产品的花样翻新，增加他们的购买量，比如原先是10支装/盒，现在开发出一个30支装，或者是礼盒；原先是口服液，现在开发出一个无糖颗粒。
(二)追求短期利润
许多有特殊功效的新产品都采用这种办法，比如伟哥，还有许多生物制品，其实成本没有那么高，只是目前没有竞争，他获取暂时的垄断价格，一般当产品成熟后，竞品增多，价格随之下降，最后趋于稳定。为了保持利润，企业会采用降低成本的办法；对成熟产品，则会通过改换包装或剂型的机会提高价格的办法维持较高的利润，但药品是靠疗效检验的，成本千万不能以损失疗效为代价。据部分知情者说，刚开始，三株口服液的疗效确实不错，但后来随着市场转暖，生产管理出现问题，成本是降低了，但疗效也下降了，重复购买率随之减少，结果走向衰落。
还有一个案例可说明这一问题，1997－1998年，国内生物制品的开发刚刚兴起，国内就有好多厂家引进rhEPO（重组人促红细胞生成素）的生产，那时国内的rhEPO主要靠进口，最先生产成功的两家在上市初采用了完全不同的策略，A企业先以低价格入市，强占医院终端，而B企业以高价格入市，一开始就想获取高的利润来填补巨大的投入空白，结果半年后，A企业占领了接近70％的医院终端，并发展成为国产EPO的强势品牌，而B企业逐渐地衰落。
3. 是谁来消费你的产品
这是一个很见功底的市场分析，一般由产品经理亲自确定。
对中成药而言，这一点尤为困难，因为中成药本身的特性就决定他有很多功能，每个功能都对应一种人群，一个中药的功能可能由三四个西药合起来完成，这就导致中成药的产品定位与目标顾客确认很困难。最后好多产品经理选择了以“症状”为突破口，比如以“头晕、失眠、乏力、心慌，请用×××××”为广告诉求、但是头晕、失眠、乏力、心慌的来源很多很多，贫血也乏力、肾虚也乏力，而且大人小孩不一样，结果部分人用后见效，部分人没起作用，产品的承诺没有实现，品牌开始出现风险，怎么解决呢？奥美的第一任总裁奥格威对这个问题是这么回答的：定位的核心就是大胆地取舍，找出他的最具有优势的一点。所以你必须舍弃掉使用量比较少的那一部分人群，抓住主要的消费者，其他的靠口碑逐渐渗透。
4. 是谁抢走你的目标消费者
还有一点重要的问题就是你必须准确地辨别出你的最大竞争对手，长期研究他的市场表现。市场“零售研究” 不失为一个比较好的办法，零售研究是一种很有效的掌握和使用零售市场的信息进行市场管理的工具，主要通过对目标城市关键药店的长期跟踪观察，建立动态的数据信息库，定期分析总结，为我们提供自己和竞争对手的销售比重、市场动态、环境变化、市场策略的咨讯。不仅如此，营销工作者还要经常研究竞争对手的的广告创意与诉求，通过消费者深度访谈确认彼此的优劣势，只有这样，你才能准确地把握自己的方向，对症下药，这也是以竞争为导向的市场策略之一。
5. 通过怎样的营销组合来实现我们的目标：
比如你的产品价格、包装设计，商业渠道设计、网络拓展、广告投放、促销计划、公关策略等。 展现充满诱惑的商业前景
商业前景是老板最关心的问题，一个不能充分展现商业前景的产品经理往往是无法最终获得高额的预算。对OTC而言。一般只估计首次销售量、成本利润、销售潜力就足够了，他需要研发、制造、营销、财务等部门的配合才能完成。目前国内的好多企业都已经开始努力这样做了，但大多数产品经理对此环节都不很重视，只参照一些行业数据做粗略的估计。是的，预测销售量是一个比较难的事，如果所有的销售预测都实现了，那么全球企业就不限于500强了，但如果不做尽可能准确的销售预测，我们的营销设计就失去了动力。
销售量的预测是一套科学的方法，它是建立在二手数据的全面搜集和很有针对性的调研以及部分专家的佐证基础之上的，好多营销书上都有比较详细的介绍，这里介绍一种很简单的办法。
第一次的销售量的预测：假设该企业在全国有终端药店50000家，其中A类10000家；B类25000家，C类15000家，根据历史销售经验，A类第一次铺货实现1000盒/家；B类600盒/家；C类200盒/家，这样初次铺货量就可以算出来；再按照经验规律，在传播到位的情况下，45天就可以消化第一批货的60-70%，这样前三月的销售量就可以估算出；
年度销售量的预算：比如一个钙制品，全国有1.3亿人口，其中有补钙需求的人口为M%，按照目前的消费水平，每人每年平均消费N元，这样年度销售额就可粗略地算出。处方药还可以针对医院的必须使用仪器数量进行测算。 设计完善的产品上市计划
当你以上的工作全部完成后，现在你就需要拿出一封象样的产品上市计划，这封计划要全面考虑执行层面的可行性，能迅速的在全国推广，这份营销计划的读者更多的是市场销售和推广人员、经销商，让他们全面的了解我们短期的营销计划，从而增加他们工作的方向感和目标性，塑造共同的工作远景。
下面是一封比较全面的产品上市计划目录。
第一部分：企业与产品介绍。主要用于经销商、零售商、药店VIP、销售队伍培训
第二部分：我们的市场目标。包括全年目标、分区目标、市场潜力等。
第三部分：产品的上市计划
1. 产品入市策略
核心策略：比如是正面进攻还是跟随渗透
媒体策略：比如采用强势媒体，TV、NP、OD同时进行
终端策略：主要是终端表现，包括促销队伍与产品陈列、药店推荐等
铺市策略：铺市的核心策略
4. 区域市场上市的程序：市调—制定方案—分销商动员会—铺货并投放广告—营业员培训—维护
2. 区域市场上市的市场调查方案
3. 上市铺或计划
铺货率标准：一般按照A类90%；B类80%；C类50%的原则。
铺货量标准：A、B、C首次实现的铺货量
终端的选择：药店、诊所、小医院、超市商场等
铺货的时间：广告与铺货同时进行
终端价格政策：分A、B、C类店执行
终端结算方式：分连锁店、商超、单店执行
终端谈判条件：主要指出我方的各种承诺与我方的要求
5. 地方媒体投放计划：投放时间：投放原则、投放方式、广告内容
6. 全国媒体投放计划：投放时间：投放原则、投放方式、广告内容
自从改革开放以来,伴随国民经济的长期、稳定、高速发展,第三产业的兴起,居民生活水平的提高,各类房地产都经历了蓬勃发展的时期,是全社会存量资产的主要表现形式。在房地产开发、建设、销售的同时,必须同时具有稳定的资金循环,才能使整个产业持续健康发展。地产资产都是REITs的可能投资对象,本文将在分析REITs的特点以及在我国的发展现状之后,针对住宅、写字楼、商业地产分别进行市场分析。
一、文献综述
从2002年开始,国内有部分学者开始关注房地产投资基金并且做了相关研究。毛志荣(2004)对海外REITs 的发展作了较全面的介绍,对REITs产品进行和国际比较,包括REITs的两种发展模式比较、REITs结构的比较以及REITs的上市条件比较。在可行性方面,吴婵君等人(2003)考虑到我国现阶段的国情,提出引进REITs从宏观上可以深化我国的资本市场,减低房地产贷款集中在银行体系的负担,引导市场资金回流银行体系;从微观上可以吸引大量的民间个人投资者。栾光旭和费淑静(2009)提出了次贷危机对于房地产投资信托基金发展的影响。杨广军(2004)分析了美国REITs的发展概况,重点介绍REITs在公寓、写字楼、零售场所、工业设施、酒店、医院采用法律规范推动REITs发展的成功经验和教训,并且定性分析了我国住宅、写字楼以及零售场所的特点以及REITs的发展前景。本文试图在前人研究的基础上定量地对我国主要房地产细分市场从供给、需求、成长性及投资收益和风险等方面进行分析,并针对当前状况提出每个细分市场REITs的发展空间。
二、我国房地产细分市场基本情况分析
1.住宅市场基本情况分析。住宅分为为高档住宅、普通住宅和低档住宅。住宅房地产一般采用出售的方式,即使有住宅租赁的存在,也是租赁商先向房地产开发商购买后进行租赁,一般不存在房地产商直接进行住宅租赁的现象,普通住宅开发量占住宅开发总量比重最大。就增长速率来看,开发总量比重居中的高档住宅发展速度最快,其投资完成额增长率及新开工面积增长率均领先于普通住宅,逐渐成为住宅类房地产发展的生力军。高档住宅的发展波动较大,因而投资于高档住宅的风险较大。属于低档住宅的经济适用房在开发总量及增长速率上都处于末位,在一些年份还出现负增长的状态。就销售面积而言,高档住宅的增长快于普通住宅的增长,而普通住宅平均价格的上涨速率则高于高档住宅的平均价格。由此反映出,高档住宅市场的需求量增长是最快的,而普通住宅依旧是需求最旺盛。
2.写字楼市场基本情况分析。写字楼是指公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施的相关的场地。它是典型的经营性物业,具有高投资、高收益、高风险的特点。写字楼往往采取只租不售的方式,开发商要通过招商租赁来获取稳定利益回报。自2005年以来写字楼的新开工面积波动比较大。房地产总体市场是写字楼市场生存和发展的基础,房地产市场会对写字楼市场产生深远的影响。写字楼市场有以下几个特点:市场波动幅度大;写字楼需求变化大,调整迅速;写字楼需求逐渐向二线城市转移;写字楼市场受地域的影响比较明显。
3.商业地产市场基本情况分析。商业地产的运营特点为:经营方式多种多样,以租赁经营为主;收益来源主要是租金收入;投资回收期长,投资风险大;经营管理要求高。从反映供给状况的投资完成额的数据来看,商业地产的投资规模不断扩大,并且增长率在2002～2004均保持在30%的高位增长状态,2005～2007年其增长率也依旧维持在15%左右。商业地产的需求近年呈现不断扩张的趋势,影响商业地产需求的因素主要有以下几点:城市化进程推动;消费者对商业功能需求的变化;商业企业的市场化扩张;地产开发商的运营策略变化;外资对商业零售业市场大举进入。对商业地产的需求近几年一直保持平稳上升的态势,并且近两年增幅较大。
三、我国房地产细分市场成长性分析
成长性是投资者衡量投资价值的重要因素之一,它主要强调房地产市场潜在需求与潜在供给共同营造的投资空间,这种投资空间主要来自房地产市场成长中萌发的投资机会。基于以上分析,本文主要从以下几个方面来考虑各种房地产细分市场的投资潜力。
本文在衡量市场成长性指标时选取了1998年～2008年的相关数据作为样本。通过对不同年份的指标做因子分析,提取它们的公共因子,再以每个因子的方差贡献率作为全书对各个因子的得分进行加权以构造综合得分函数。Pi=Ai1*Fi1+Ai2*Fi2
根据因子分析得出的衡量成长性的分数以及其增长率,可计算出住宅成长性综合指标的平均增长率为23.14%,根据相同的计量方法,可得到写字楼的成长性综合指标平均增长率为10.78%,商业地产的成长性综合指标的平均增长率为18.55%。
四、我国房地产细分市场投资收益及风险分析
相对于其他房地产细分市场,住宅是人们的基本生活需求,其收入和价格弹性相对较小,住宅投资具有收益比较稳定、风险小的特点。在分析万科、金地、保利地产等多家典型住宅上市公司的数据之后发现,典型住宅上市公司的净资产收益较高,并且住宅产业盈利状况比较稳定,也存在一定的风险。就住宅市场的租赁价格指数来看,经历了2007年的高峰以及2008年的低谷之后,在2009年至2010年初,其租赁价格指数又呈现较高的上升势头。相对于住宅产业,写字楼具有收益和风险都比较高的特点,受宏观经济发展形势和产业结构调整影响很大。金融街、陆家嘴等典型写字楼房地产上市公司的数据显示,从2007年到2009年,其净资产收益率都保持在10%左右,营业利润率却有较大幅度的增长。与住宅市场的相关数据相比较,虽然其净资产收益率低于住宅市场,营业利润率在2008年和2009年都高于住宅市场。根据写字楼租赁价格指数显示,写字楼市场的价格波动较频繁并且幅度较大,由此也可看出写字楼市场的相对高风险。写字楼受宏观经济发展影响大,并有一定的放大效应;客户不稳定,具有较强的流动性,经营管理成本较高;对品牌和物业服务水平要求高,新的投资者进入壁垒较住宅要高一些。
商业地产的发展取决于人口构成、恩格尔系数、消费信心和购物方式。相对于住宅产业,商业地产具有收益和风险都比较高的特点,尤其是高档商业地产受宏观经济发展形势影响很大。典型商业地产企业的净资产收益率自2007年到2009年呈不断下降的趋势,2008年和2009年的净资产收益率和住宅与写字楼相比较低,说明其自有资金的利用效率较低。其主营业务利润里高于住宅市场,但低于写字楼市场,处于中间位置。根据商业地产租赁价格指数显示,2008年前其租赁价格一直处于高位小幅波动,金融危机使租赁价格大幅度下降,在09年下半年,又逐渐上升至金融危机前的高位。可见,商业地产的租赁价格和宏观经济状况有着明显的关联关系。
商业地产的风险主要来源于以下几个因素:企业管理内容涉及商业和地产两个行业和多个经营阶段;跟政府部门合作多,不可控因素多;合作企业多,协调统一管理有难度;商业物业销售和租赁方式特殊,技巧和手段要求高;商业物业建设和运行需要觉资金,融资还款风险高;回报形式组合多样,收益的风险评估难度高;在商业地产的产业链中涉及利益方众多;需要有符合行业经验的高素质人员,存在人员能力风险等方面的风
五、结论
房地产投资信托基金是一种具有高收益率、高流动性并且能够产生规模效应的房地产金融产品。在我国还没有一只真正意义上的房地产投资信托产品出现,不论是信托公司还是房地产企业都已经通过各种方式涉足该领域,也取得了不错的成效。2009年1月6日的国务院新闻办新闻会上,中国人民银行金融市场司副司长霍颖励透露,央行已经形成房地产投资信托基金(REITs)初步试点总体构架,并将在上报国务院后进行试点。随着政策的进一步放宽以及房地产市场的不断完善,REITs将会在房地产融资市场上有很大的发展空间。
由于REITs和其它融资产品的差别,其对投资对象也有一定的要求。在住宅市场上,由于2008年12月13日,国务院办公厅《关于当前金融促进经济发展的若干意见》并指出普通住宅项目是不能以房地产投资信托基金形式上市的。高档住宅以其高速的发展趋势和巨大的发展潜力成为最合适REITs投资的对象之一。目前,北京、上海等一些大中城市中已经出现了一批商务人士和外籍工作人员,他们的生活和工作具有一定的流动性,并且对生活品质要求较高,倾向于租住社区环境好、服务水平高的高级公寓,随着这部分人群数量的增加,高档住宅出租市场将会得到进一步的发展。在写字楼市场上,目前国内许多写字楼的直接开发商并不是通过出租获得利润,而是直接出售。一方面是为了加快资金回流,另一方面也是因为没有专业化的团队对写字楼进行日常经营。写字楼的出售将会使其产权被分解,会给以后的物业带来很多的问题,也会削弱整体价值。由于REITs资金规模大,可以减小资金回流慢带来的风险;REITs以其专业化的操作水平和策划能力能够使写字楼的日常经营问题得以解决,REITs在写字楼市场上将有很大的发展空间。
在商业地产市场上,由于商业地产的资金投入规模巨大,许多开发商考虑到“退出”的困难不愿涉足于此。而REITs为商业地产开发商提供了较好的“退出通道”。同时根据前文的分析,商业地产的在供给和需求上的增速已超过住宅和写字楼,逐渐成为房地产市场中的一支主力军。随着经济的不断发展,人们消费水平的不断提高,商业地产的需求量还会进一步增长,加之在我国发行的一些准REITs也主要以商业地产为投资对象因而有一定的经验,这些都将为REITs的发展提供一个更好的机遇。
参考文献
[1]毛志荣.房地产投资信托基金研究.深证综研字第0089号 [M].2004
[2]阮连法.我国房地产投融资体制发展的新动向――房地产投资信托.技术经济与管理研究[J].2004(1):27～29
[3]吴婵君.美国房地产投资信托基金及借鉴[J].城市开发.2003(8):24～27
呈报单位：**房地产开发公司
呈报时间： 年 月 日
一、项目概况
(一)、开发项目区位条件
威海九龙湾旅游度假区位于经济技术开发区大庆路以北，西起九龙河，东至海埠路，北临大海。A8、A9地块为度假区规划分区，位于威海湾南侧，东、北临规划环路，西侧与皇冠房地产先期开发的九龙湾花园小区隔河相对，是九龙湾旅游度假区地理位置最为优越的规划分区之一。
(二)、规划方案
旅游度假区规划总用地面积140.92公顷，居住人口1.59万人，其中A8、A9规划分区总用地3.61公顷，规划用地3.18公顷，规划以居住为主，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。规划北部A8地块以居住为主，沿大庆路的A9地块以商业、办公为主，兼容一部分住宅。总建筑面积为90860㎡，其中多层住宅6621㎡;高层(18层)住宅建筑面积为53682㎡;商业、公用、办公建筑面积为11768㎡;地下储藏室3749㎡;地下车库376个，建筑面积15040㎡。建筑密度20.1%，容积率为2.27。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。
二、建设条件
(一)、建设地点条件
1、该规划区地理位置优越，紧邻威海湾与海上公园。
2、靠近公路，交通便利，离火车站及长途客运总站仅3公里。
3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。
4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。
5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。
(二)、建设实施条件
1、该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。
2、威海市国土资源局公告将于20xx年7月6日进行国有土地使用权公开拍卖，现威海已有多家实力强、知名度高、经验丰富的房地产开发商报名参加竞拍。
3、该规划分区距皇冠房地产办公楼、工业园区、已开发的皇冠九龙湾花园较近，为项目实施提供了得天独厚的条件。
三、投资环境分析
(一)、宏观环境分析
1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。
2、据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年1—5月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9%，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨11.3%和4.1%。
3、国家、山东省、威海市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理，使得威海市本就紧张的可开发用地更为紧缺，更突显了威海九龙湾旅游度假区用地的商业价值，成为威海房地产商家的必争之地。
(二)、微观环境分析
1、威海投资环境良好，政策比较优惠，特别是大庆石油管理局与威海市委、市政府建立了良好的合作关系，给发展集团所属企业在威海的发展创造了较为宽松的条件。
2、皇冠房地产在威海成功地开发了多个住宅小区，树立了良好的企业形象和信誉，创立了较强的品牌优势。A8、A9规划分区的继续开发，将是大庆及皇冠等品牌优势的有效利用和发挥。
3、每年一度的威海国际人居节形成的威海人居品牌吸引力极强，加之商业住宅用地日趋紧张，使得威海房地产业显示出强劲的发展势头，A8、A9规划区的开发，是皇冠房地产壮大企业经济实力，提高经济效益的机遇，是实现企业可持续发展的动力之源。
4、拟开发项目与皇冠九龙湾花园隔河相对，距皇冠房地产办公楼约500米，与皇冠庆威工业园一路之隔，独特的地理位置，为皇冠房地产开发该项目提供了极其便利的条件，便于生产经营与管理，有利于降低成本费用。已建的皇冠九龙湾花园小区在威海具有较高的知名度和美誉度，可成为拟开发项目的样板小区，是无形的广告，对提升其商业价值和促进房屋销售，都将起到积极的作用。同时，皇冠九龙湾花园、皇冠庆威工业园区和拟开发项目实行统一的物业管理，将提高我们庆威物业公司的市场份额和信誉形象，形成规模管理和经营，取得规模效益和效应，既可消除用户对售后服务的顾虑，又可拉动销售。而且，我们开发的办公区、工业区、住宅区的相对集中，有利于形成整体优势，提高大庆品牌、皇冠品牌的竞争能力，并为九龙湾旅游度假区后期的开发，占得了商业先机，创造了条件。
四、市场分析与价格预测
(一)、市场发展前景分析
根据对今年以来出台的房地产行业政策、威海市场供需状况等方面情况调查表明，威海地区房地产业发展前景看好，主要表现为：
1、房价将持续稳中有升
近几年，威海商品房价格与周边沿海城市相比涨幅较低，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成商品房价格居高不下。
2、房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势
一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。三是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。
3、二手房市场活跃对新房的促进
随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。
4、政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进威海这座最佳人居城市的规划建设，跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海购房居住。
5、房地产营销方式的改变
房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。
(二)、目标客户的定位
目标客户群主要分为四类：
一是钟爱于威海居住环境、人居品牌的购房群体;
二是追求货币保值的投资市场和休闲度假市场;
三是当地居民更换旧房、二次置业的购房群;
四是致力于威海投资置业的购房群体。
(三)、价格预测
根据本项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，本项目预测价格：
1、多层住宅均价3900元/㎡;
2、高层住宅均价4200元/㎡;
3、商业网点均价4500元/㎡;
4、办公楼均价3000元/㎡;
5、车位均价10万元/个;
6、储藏室均价1000元/㎡。
五、项目实施计划
(一)、工程建设实施计划
1、按威海市对九龙湾旅游度假区的总体规划及拍卖公告，将在20xx年7月6日进行土地竞拍，如果我们竞拍成功，取得土地使用权后，将于今年底完成项目单体初步设计、施工图设计，工程报建、审批等有关手续，满足20xx年开工需要。
2、为了合理利用资金，将采用滚动开发的方式，先开发市场份额大、开发成本低、利润空间大的多层住宅和高层住宅，回收资金后再开发商业网点、办公楼、地下停车场等单体工程，拟开发建设期为3年(20xx—20xx年)，20xx年拟开发面积37902㎡，20xx年拟开发面积26150㎡，20xx年拟开发面积26808㎡，工程建设进度计划(见附表1)。
3、以多年的开发经验，科学先进的管理模式、招投标制、工程监理制确保施工建设规范进行，施工过程中，要严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，提高资金周转率。
(二)、销售计划及营销策略
1、销售计划
根据工程建设进度计划及威海地区房地产发展走势，该项目拟销售周期为四年：20xx年销售收入5612万元;20xx年销售收入9984.2万元;20xx年销售收入9216.3万元;20xx年销售收入8344.5万元。年度销售测算(见附表2)。
2、营销策略
秉承企业“广厦千万、诚信皇冠”的经营理念，深入房地产市场调查研究，充分发掘楼盘的卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润。
(1)、进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，建设适应客户需求的楼盘产品。
(2)、实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式，及时地将楼盘的信息传递给购房客户。通过沟通，利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受，提高对所开发产品的认识度。
(3)、通过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销、行销、网络销售、地区等多元化销售方式。
(4)、提供优质服务实现房屋销售。要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善的服务，让客户感受到比预期更好的超值服务。
(5)、利用品牌战略实现房屋销售。有效地利用大庆及皇冠的品牌效应，提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买愿望。
(6)、结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略，将本项目的房屋价格，由低到高的顺序推向市场，吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形成人气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以“增值、保值”的信息，坚定购房客户的信心。
六、项目财务经济分析
(一)、投资估算
按每亩173.6万元取得土地使用权，土地总成本为8,514.84万元(出让金总额8,266.83万元，契税248万元)，项目开发总投资为31,525.03万元。(见附表3)
(二)、资金筹措
根据投资估算及项目实施进度计划，投入资金总额26,600.27万元。其中自有资金12,600.27万元(含本项目销售回笼资金再投入10,545.18万元),借入资金14,000万元(其中中油公司贷款剩余额2，500.00万元，应收回金海湾 医院欠款2，000.00万元，需新增贷款9，500.00万元)。(见附表4)
(三)、项目经济效益分析
1、利润估算表(见附表5)
本项目净利润2,141.06万元，净利率6.36%。
预测前提：
土地173.6万元/亩;
营业收入33,666.10万元;
平均销售单价3,705.27元/平方米;
营业成本26,600.27万元;
单位成本2,927.61元/平方米;
税金3,854.77万元;
费用1,070.00万元;
贷款利息1,310.4万元。
2、现金流量估算表(见附表6)
本项目税后现金净流量2,141.06万元。测算前提同上。
3、盈利能力分析
(1)、静态分析
投资利润率(税后)=项目净利润/项目投资支出总额
=2,141.06/26,600.27
=8.05%。(数据见附表5)
(2)、动态分析
项目净现值为277.46万元，净现值大于0，项目可行(计算见附表6)。
经计算，本项目的内部收益率为9.5%，参考同行业基准投资内部收益率8%，本项目的内部收益率大于基准投资收益率，项目可行。
七、风险分析(项目盈亏平衡分析)
销售面积盈亏平衡点=成本费用合计/平均销售单价(1-税费率)=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米
占计划销售量的92.82%
销售单价盈亏平衡点=成本费用合计/房屋销售量(1-税费率)=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米
占计划销售单价的92.82%
盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到84,334.35平方米或平均销售价格达到3,439.16元/平方米时，项目保本，安全余度7.18%。
[中图分类号]F293．33 [文献标识码]A [文章编号]1006―5024(2009)02―0144―03
[基金项目]长沙市“十一五”软科学计划项目“长沙市物业管理发展战略”(批准号：K06070035―42)
[作者简介]程旭曼，长沙南方职业学院管理系讲师，物业管理师，研究方向为物业企业管理、房地产市场营销i
郭劲丹，长沙南方职业学院管理系高级经济师，副教授，研究方向为房地产管理，企业战略管理，人力资源管理；
(湖南长沙410208)
张虹，长沙市房屋产权管理局副调研员，研究方向为房地产管理。(湖南长沙410001)
一、物业企业发展的现状
(一)企业内部现状分析
通过对长沙市600多家物业企业分类型所开展的调查，向100家企业和700名业主发放市场调查问卷，分析物业企业的布局和现状，经过数据统计，发现企业在发展中遇到的问题已形成进一步发展的障碍。
1．企业发展不均衡，小型企业居多，经营实力整体偏低。从长沙市的现状看，物业企业管理面积达到5426万平方米，物业管理覆盖面达38％，行业从业人员4.4万人。形成了包括住宅小区、写字楼、专业市场、办公区域、大型商场、医院等多类型物业管理并举的新格局。但是，在长沙市现有的604家物业企业中，具有一级资质的有3家，二级资质的有35家，二级资质以上的企业仅占6.3％。由此看来，物业企业虽然数量众多，但发展不均衡，优质企业数量少，规模普遍小，经营实力偏低，抗风险能力差，多数企业难以取得规模效益，整个行业仍处于发展培育初期。
2．企业人员结构不合理，整体素质偏低，缺乏专业化和稳定性。根据调查，将长沙市物业从业人员结构与全国其他省市的状况对比发现，物业企业的人员结构欠合理，阻碍了企业的进一步发展。主要体现在：
(1)物业企业属于典型的劳动密集型行业，随着劳动力成本的上涨，企业经营成本大幅提升，而物业服务的收费又相对固定，从经济效益上来看，处于微利经营状态。
(2)管理层结构不合理，素质偏低。企业的管理人员比例偏高，专业化、职业化程度低，作为劳动密集型的微利服务行业，管理人员工作效率不高。
(3)从业人员的专业化程度不高，使得企业发展受到极大的局限性。由于行业特点，从业人员学历低，低级技能人员偏多。而物业管理是个综合性很强的工作，需要各方面的专业人才的互相配合，但若从业人员专业知识掌握不够，就意味着大量涉及技术水平的设施、设备维护工作，需要通过外包专业公司来完成，无形中增加了企业的经营成本。
(4)员工薪酬偏低，难以吸引高素质人才，从业人员队伍缺乏稳定性。物业企业高层管理人员年收入不高，基层操作人员的年均收入更是大大低于社会平均工资水平。低廉的工资标准，难以保证行业的社会竞争力和公众形象，也难以吸引高水平的专业人才和管理团队，从事保安、保洁等一线工作人员，也由于收入低，难以实现人员的相对稳定。
(二)物业企业面临的主要问题
1．业主与物业企业的矛盾是问题的焦点
(1)物业企业无法按时收取物业管理费和业主不按时缴纳管理费是双方的主要矛盾。即使《物业管理条例》已颁布5年多。收费难依然是困扰物业行业的首要问题。由于管理费无法按时收取，物业公司往往采取消极态度，降低物业服务标准。同时，因经费不足，无法正常地开展经营活动，加之企业员工收入无法保证，更加缺乏服务热情。另外，业主因得不到满意的服务，也就不愿意按时缴纳物业管理费，导致恶性循环。
(2)业主对物业管理的概念不清，服务要求超出了物业管理的合理范围。由于人们对物业管理理解的偏差，认为物业企业无所不能，无所不管，遇到问题，不分部门，就找物业公司，使企业承担了太多的社会职能，既消耗了管理人员的大量精力，又未得到社会的认同。
(3)开发商和物业企业的遗留问题引发矛盾。不少物业企业是从房地产开发公司派生出来的，建管不分的体制造成了很多应由开发公司解决的矛盾和问题推给了物业企业。这些问题物业公司又往往无力解决，这必然带来对业主投诉的相互推诿。
2．企业没有处理好与政府主管部门的关系
(1)政府对企业和业主的需求了解不够，对企业的指导缺乏有效性。由于物业行业发展迅速，企业数量急剧增长，业主范围不断扩展，又由于管理体制不健全，缺乏先进的管理措施和手段，政府无法及时了解企业的状况和业主的需求。政府管理部门指导和实时监管的周期过长，无法及时地制定出有利于企业发展的政策法规，也无法及时满足企业和业主的要求，使得企业的发展处于盲目和无序的发展状态。
(2)物业企业缺乏与政府和业主有效沟通的途径。由于企业发展迅速，遇到问题无法及时与政府主管部门沟通，与业主之间的纠缠也是无可奈何，矛盾也日益激化，有些物业公司只好无奈地退出在管项目。
(3)企业各项开支有增无减，物管收费标准没有得到相应调整，不涨反降，物业企业艰难维持，未引起广泛关注。劳动合同法强制实施后，企业人力成本投入加大，一批小公司受到的冲击更大，物业企业普遍经营艰难，面临很大的生存压力。
3．物业企业对高校的作用认识不够
(1)对高校在企业发展中所起的作用认识不够。没有寻求高校等合作伙伴的支持和理解。如果企业和高校的联系脱节，高校的人才培养失去意义，企业也难以选择自身所需要的专业人才。企业要想可持续发展，就必须依靠高校人才培养优势，不断提高企业竞争力，提高队伍整体素质，实现专业化，加强稳定性。
(2)物业企业始终没有充分利用高校培养人才的优势，与高校的合作也只局限在一些知名企业和大型企业，而中小企业却往往没有建立相应的校企合作项目和实习实训基地，缺乏人才培养和企业用人的直接对接。
(3)物业企业发展到一定阶段，需要作战略上的选择。由于长期缺乏市场分析和理论研究，在战略选择上一片茫然，却没有意识到要利用高校的师资力量和科学研究队伍，为企业开展战略和管理方略研究。
二、物业企业发展的对策
(一)依托高校，推进物业管理研究所工作，探索产学研相结合的发展模式
1．成立物业管理研究所。物业企业的现状和发展中存在的问题引起了政府管理部门的高度重视，但是，政府决策部门对企业发展现状不了解，也没有足够的人力和物力开展调查研究，即便了解，也不可能对出现的情况及时进行研究和
分析，针对性地解决问题。长沙市物业企业主管部门为行业的发展作了有效尝试，他们和高校联合成立了物业管理研究所，由政府管理部门组织，高校具体实施，企业积极参与，开展了一系列促进行业发展的工作。利用高校的优势资源，全面深入地开展关于长沙市物业企业的现状分析，通过理论研究，提出了解决企业现实问题的对策和今后的发展战略，对物业行业的发展，无疑是一项具有挑战性的管理创新。
2．物业管理研究所是一个有效连接的桥梁。物业所的成立为企业与政府、企业与业主、政府与业主之间架起了一道最直接、最有效地沟通桥梁。通过物业所深入细致的工作，不但能建立三者之间的联系，也能加强沟通，成为化解企业内外部矛盾的柔化剂，减少物业行业进一步发展的障碍。
3．借助高校的优势。做好物业管理仅仅依靠物业企业是远远不够的，高校在构建和谐社会、引导企业和业主创建和谐社区、改善物业从业环境方面有着独特的优势。利用学校资源，让大学生进入社区，开展有意义的青年志愿者活动，开展舆论宣传和引导工作。物业企业可围绕社区建设的大方向，通过构建和谐社区，增强业主对居住区的归属感和凝聚力，优化企业的经营环境。
(二)诠释产学研结合的物业企业发展模式的创新内涵
1．赋予产学研结合新的内涵。创新原有的以高校为导向的产学研模式，尝试以物业管理研究所为导向的产学研模式，以研究所为桥梁，实施产学研相结合。“产”：以企业和行业为中心；“学”：以高校为中心；“研”：以研究所为中心。研究所可以更多地了解企业的需求，更加贴近企业的需求，了解行业发展的现状，针对性地进行研究，将研究成果第一时间转化为生产力，迅速运用到企业当中，产生一定的经济效益和社会效益。政府管理部门再也不是空中楼阁，可为企业需求及时提供切实可行的政策保证。
2．物业企业必须通过多方的协调，寻求政府的支持和全社会的帮助，解决实际问题，化解矛盾，谋求共同发展。通过物业管理研究所这样一个研究机构，找到了解决问题的落脚点，通过物业所开展的种种调查研究，企业不但摆脱了以往“只埋头拉车，不抬头看路”的短浅企业行为，找到了自身的问题所在，而且也能科学地制定企业发展战略。
3．采取产学研相结合人才培养模式，更能适应企业需求，节省了企业员工培训的成本，对解决物业企业发展中出现的成本问题找到了一剂良药。
(三)通过理论研究，提高管理部门决策力度，为企业发展提供制度保证
1．加强理论研究，增强政策引导力度和提高领导决策能力。借助高校的人力资源优势，以课题研究为基础，建立一支专业化的科研团队，对企业开展调查，取得第一手资料，通过问卷调查、数据分析、专家论证、理论研究、科学决策、及时反馈等科学的方法进行研究，分析存在的问题和面临的挑战，探索应对新形势下物业企业的发展途径，提出一些创新的理念和方法，为企业的发展提供借鉴，为管理部门决策提供依据。
2．规范行业标准，形成示范效应。由于物业行业在我国起步较晚，在发展的过程中仍在不断地探索。借助物业管理研究所的理论研究和政府主管部门的指导决策，充分发挥行业协会的作用，加强企业之间的相互沟通与合作，通过信息资源共享，整合企业资源，强强合作，促使企业走上集团化发展的道路，提高行业整体竞争力，逐步规范行业管理，以期在行业内形成示范效应。
(四)推进高校产学研结合，促进物业企业专业化发展
1．将高校的产学研与企业的发展有机地结合。实行产学研结合，有利于集聚各方面的优势，使创新活动和创新成果的内在价值得到市场检验，加快科研成果的转化，进而实现产业化。管理部门从宏观和微观层面鼓励扶持，积极牵线搭桥，促进高校以市场为导向，实行以产定研，以研促产，有效地整合技术创新链，增强自主创新能力，为物业行业发展提供人才储备。
2．运用先进的管理手段，推进科学化管理。高校可以为企业提供技术方面的支持，使管理向着现代化、技术型的物业管理过渡。物业企业及行业管理者通过学习运用先进的管理方法，利用网络技术及时统计和更新数据，传递信息，开展交流，解决问题，提高服务效率。
3．积极推进人才培养新模式，促进企业专业化发展，实现校企双赢。针对目前物业企业人员结构不合理，学历水平偏低的现象，高校已成为为企业提供大量专业化人才的主要队伍。为了满足企业需要，高校还可以量身订做企业急需的应用型人才，而企业也可以成为高校人才培养的实训基地和高校学生将来的就业基地。
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目 录
第一章 前言
一、报告编制目的
二、报告编制依据
三、项目概况
第二章 项目开发经营环境分析
一、2000年国内经济及房地产市场回眸
二、XX市房地产市场分析
三、有利投资经济形势成因分析
第三章 项目周边物业市场调查分析
一、投资地块的地理环境
二、XX地区区域分析
三、项目周边主要物业分析
四、XX乡消费者调查分析
第四章 项目开发经营优势点与机会点分析
一、房地产投资项目开发经营机会形成模式
二、项目开发经营优势点
三、项目开发经营机会点
第五章 项目定位
一、目标市场定位
二、产品定位
第六章 项目规划、建筑设计建议
一、项目总体规划建议
二、住宅建筑设计建议
三、小区配套设施建议
四、环境艺术设计建议
第七章 项目开发经营策略及投资估算
一、项目开发经营策略
二、项目投资估算
三、项目实施进度安排
四、项目投资与筹资计划
第八章 项目开发经营状况分析
一、项目销售计划
二、项目销售收入估算
三、项目经营成本估算
四、项目利润估算
五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率
第九章 项目开发经营风险分析
一、项目盈亏平衡分析
二、项目敏感性分析
三、项目开发经营主要风险及对策分析
第十章 结论与建议
第十一章 结束语
第十二章 附录及主要参考文献
第一章 前 言
一、报告编制目的
1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。
2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。
3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。
4、对项目进行投资分析和风险分析。
5、对项目决策及其实施的优化提出建议。
二、报告编制依据
1、XX市规划局规划方案;
2、亿房网
3、国家建设部及XX市颁布的与房地产相关法律与政策;
4、XX市2000房地产年鉴;
5、现场勘察和实地调研所得资料。
6、XX市新洪泰中介公司提供的资料
三、项目概况
该地块位于XX区XX乡石桥村，总面积约125.59亩，属于XX市十五计划确定的三大住宅新区之一XX乡居住组团，对于新型住宅开发有极其重要意义。根据XX市规划局的要求，该地块已经基本平整通水通电，经市人民政府武政土字[2001]2号文批准同意，且可以免收城市基础配套费。并确定该地块的主要用途是住宅用地，容积率不超过1.4，建筑密度22.5%，绿化率不低于40%。主要建筑形式为多层，建筑限高一般在24米以下，，也允许建高层(40米以下)，但比例不得超过20%。
根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中等档次的住宅新区。建筑形式采用组合式：多层60%，小高层40%,并初步确定项目主要技术指标如下：
①总用地面积：8.37公顷，合125.59亩。
②容积率：1.4
③总建筑面积：11.72万M2
其中：多层住宅：6.72万M2
小高层住宅及别墅：4.48万M2
公建面积：0.5万M2
④建筑密度：22.5%
⑤绿化率：40%
(以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化)
第二章 项目开发经营环境分析
一、2017年国内经济及房地产市场回眸
投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。
2017年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。(《新华文摘》20015)
同时全国房地产开工，竣工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示，2000年国房景气指数值达到104.06点，比上年增加2.6点，保持了快速上升的发展趋势，房地产开发呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速增长;商品房销售面积与销售收入增势强劲;商品房平均销售价格稳中趋升;商品房施工总量不断扩大;新开工项目快速增加(如下表)，各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。随着国家经济形势的好转和相关政策的出台，投向房地产的资金明显增加，投资结构进一步改善，房地产业呈现强劲的增长势头，(《中国统计》China Statistics 20015)，房地产市场也呈现出以下主要特征：
全国房地产开发及销售情况表
2017年实际 比上年同期+%
住宅投资(亿元) 3318.7 25.8
商品房新开工面积(万平方米) 28295 30.6
商品房竣工面积(万平方米) 23027.9 16.4
商品房销售建筑面积(万平方米) 16984.1 26.9
商品房销售额(亿元) 3571.0 30.1
其中：销售给个人(亿元) 2840.3 51.9
占总销售额的比重(%) 79.5 --
1. 开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。2000年全国房地产开发完成投资4901.73亿元，与上年同比增长19.5%，占固定资产投资的20.2%。其中：商品住宅开发完成投资3318.74亿元，与上年同比增长25.8%。
2. 消费主题发生变化，销售总量逐年上升。2000年，个人购买商品住宅1.32亿平方米，占商品住宅销售面积的87.51% ，比上年提高7.9个百分点。
3. 销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。2000年商品房每平方米平均售价2105元，较上年上涨5.98%，商品住宅平均售价1951.6元，上涨8.14%，办公写字用房平均售价4437元，下跌7.95%，商业营业用房平均售价3221.18元，上涨3.47%。个人住房贷款逐年翻番。四家商业银行个人住房贷款余额三年累计增长17.4倍。其中建设银行2000年末个人住房贷款余额达1390亿元，占该行全部贷款余额的10.6%，当年新增个人住房贷款占该行当年全部贷款新增额的40%。
4. 二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带来了房地产市场的繁荣。
5. 需求状况发生变化，市场供求呈现多样。从各城市反映的情况看，随着个人买房的兴起，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房(90平方米左右)总体好销，环境，绿化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。(《中国房地产信息》20015 Real Estate Information of China 谢家瑾)
以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的。
二、XX市房地产市场分析
1. 2017年房地产市场
2000年XX市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。一是全市房地产开发总投资达101.29亿元，较1999年增长11.07%;全市总开工面积1343万平方米，比1999年增长3.68%;总竣工面积为454.11万平方米，比1999年增长2%;其中住宅竣工面积达377.31万平方米，占全市总竣工面积的83.09%，比1999年增长8.6%;全市商品房销售总面积为303.76万平方米，其中住宅为244万平方米，占总面积的80.33%，销售额达60.2亿元;空置商品房从1999年的150万平方米下降为115万平方米。二是在房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数为19481户，比1999年增长11%，租赁总面积为80.15万平方米，比1999年增长17%，年租金总额为3.36亿元，比1999年增长52%。三是在房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为21647户，比1999年增长122.8%，说明个人购房贷款正迅速地增长。以上情况表明：XX市2000年房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的繁荣上升期转变。
(1)个人购买率进一步增加。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标，2000年第四季度商品房销售额为8亿元，其中个人购买为6.91亿元，个人购买率为86.43%。从图中可以看出：2000年XX市商品房个人购买率是持续上升，至第四季度已经达到86.43%的水平，个人购买率的不断上升，也从一个侧面表明房地产市场发育良好，房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场的持续快速发展提供了条件。
(2)房地产投资进一步加大，投资结构更趋合理。2000年第四季度房地产投资总额为35.79亿元，在上季度的基础上进一步增长， 从左图看出：2000年各季度XX市房地产投资增长非常迅速，增幅很大，表明房地产业新的增长周期已经到来，同时也可以看出房地产需求对投资强有力的拉动作用。
价格 指数
一季度 1941.8 1000
二季度 1963 1010.9
三季度 2003.93 1031.9
四季度 2021.66 1041.03
(3)截止2000年11月份，全市完成住宅投资20.87亿元，占房地产总投资的58.33%，2000年XX市住宅累计总投资75.82亿元，占房地产总投资的85.58%。其中住宅类物业价格指数具体见下表：
各季度XX市住宅加权平均价格水平与价格指数变化如下图所示:
通过下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因是二季度的住宅价格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大，第四季度在三季度住宅价格基数相对较高的基础上难以继续保持较大的增幅，但总的趋势是住宅价格保持攀升。
2.市场特点分析
2.1宏观市场特点：
1.住房分配制度改革的历史性突破，为房地产市场的发展提供了动力。2017年，XX市正式步入住宅的商品时代。自1998年12月31日延续了近50多年的福利分配住房制度退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅的商品属性逐渐被还原出来。经过1999年的过度转换，从2017年开始，实物分房已完全停止，居民等、靠、要的福利性住房观念已经开始向商品化转变。2000年6月30日以前，凡购买公房一次性付款的，可享受20%的折扣优惠;2000年岁末，购买现住公房一次性付款享受10%优惠也全部结束，从今年元旦开始则实行零折扣。住宅这个人们生活消费中占用资金量最大的商品在2000年完全纳入了市场经济轨道。
2.空置商品房消化能力加强。2000年XX房地产市场的销售情况趋暖，市场容量扩大，除可吸纳上市的商品房外，还消化一部分往年的空置商品房。1999年XX市空置商品房为150万平方米，2000年新增9万平方米，到2000年底还剩115万平方米，因此在2000年共消化了44万平方米。
3. 经济适用房建设取得较好成效。2000年XX市不断推进和完善经济适用住房建设。全年经济适用房施工面积为195万平方米，竣工面积为65万平方米，占全市住宅总竣工面积的17.23%，全年销(预)售115.14万平方米，其中预售38.96万平方米，销售率超过100%，解决了1万余户居民的住房问题，先后开发了百步亭花园，华锦城花园等几个规模大、环境好的重点经济适用房小区。
4. 房地产二、三级市场联动效应初步显现。2000年XX市房地产市场结构趋于合理，存量房交易明显放大，二手房市场活跃程度较高。根据房地产发达地区的经验，二手房市场的活跃会直接刺激住宅一级市场的发展，存量房买卖的增加并不意味着增量房市场的萎缩，而是带动增量房市场的增长。广州、深圳存量房交易大大超过了增量房的交易，而XX市现在存量房的交易确小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉动住宅一级市场的操作空间很大。2000年XX市增量房市场交易30010起，交易的建筑面积达244万平方米，而存量房市场交易达到27130起，建筑面积为478.62万平方米。存量房交易的兴起和已售公房的上市交易，大大推动了XX房地产市场的梯级消费需求。
住房一级市场(增量房) 住房二级市场(存量房) 住宅总量
起数 30010起 27130起 57140起
建筑面积 244平方米 478.62万平方米 722.62万平方米
5. 金融系统成为房地产业的坚实后盾。银行方面：已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务的主体，部分银行将个人贷款的上限提至8成30年的期限。2000年全市各银行发放个人住房贷款共计29.17亿元，比投资到建设环节的贷款总额11.79亿元多出一倍多。公积金方面：公积金贷款购房面积占全年总销(预)售面积的1/4强。2000年新增归集住房公积金5.38亿元，比1999年增长33.94%。共批准发放个人住房贷款9019户，共计5.41亿元，同比增长97.8%;支持个人购房建筑面积达91.76万平方米，房屋总价值达12.56亿元。(上图)
6.住房抵押对房地产市场起到举足轻重的作用。2000年房地产抵押总户数为21647起，比1999年增长122.8%，说明抵押的户数增多，个人购房选择银行贷款按揭的增多，公积金小额度贷款的增多。同时银行加快了放款速度和放款条件，为市场资金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了XX市住房担保公司，2000年全年办理担保业务300起，发放贷款4000万元，其中50%为购买新建商品房的贷款，50%为住房抵押融资。
7. 房地产中介服务为房地产二、三级市场的启动发挥了积极作用。2017年XX市围绕加快启动住房二级市场开展的各项住房消费服务十分活跃，住房消费的中介服务领域有了很大拓展，为房地产市场的繁荣起到了重要推动作用。截止2017年，共有218家中介企业遍布全市，形成了中介服务的有形网络。与此同时2017年8月底举办了百家房地产中介机构承诺提供放心中介联合宣言活动，年底又开展了打击非法中介的整治工作，不仅规范了XX市中介市场的服务行为，而且带动了整个行业的规范和自律，为活跃XX市二、三级市场起到了十分重要的作用。
8、 房交会为活跃房地产市场提供了重要的舞台。2017年XX市各区联动举办房交会，进一步了活跃住房市场。6月和11月举办了两次全市规模的大型房交会，同时各城区不失时机地举办了区级房交会，既促进了增量房市场的发展，而且也活跃了存量房的交易。据统计，2017年全市的房交会，共销售商品房5662套，成交面积86.31万平方米，成交金额13亿元;二手房成交1681起，成交面积15万平方米，成交金额1.3亿元;办理权证1876起;办理抵押、按揭245起。
2. 2微观市场特点
1.从地理位置来看，城市周边地区由于前几年政府的基础配套设施完善，环境、道路情况都得到了较大的改善，使周边地区的投资和销售量均高于中心地区。从销售情况看最旺的是徐东和洪山光谷，2000年在徐东路上纵横不下10个楼盘发售，十分旺销，形成了扎堆效应。徐东作为武昌的新区，在桥梁经济的影响下已成为武昌最具生气的区域，成为武昌居民购房的首选。同样光谷也是2000年的亮点，不仅汇集了大量楼盘，人文环境一流，而且2000年华工科技的成功上市，光谷地区经济捷报频传，其购买力的强劲推动都是光谷房地产迅速发展的原因。随着我市大力发展光谷的战略决策的落实，这一带的房价还在不断地攀升。
2.从楼盘结构和户型来看，砖混结构的楼盘已逐步退出历史的舞台，目前市场上的结构主要是框架结构。户型设计方面，随着市民生活质量的提高，三室两厅两卫的户型逐步取代了两室两厅户型的市场主力地位，受市场的青睐。而面积大都在90-120平方米之间。
3.从楼盘的层高看，小高层楼盘的销售开始启动，改变了多层楼盘占主导地位的格局。这主要是由于小高层的楼盘带电梯，避免了多层要上楼的麻烦，同时跟高层建筑比较又有通风采光好，户型结构好，有效使用面积多等优势，因此成为2000年销售的一个新变化。
4.从楼层的销售情况看，顶层销售情况好于往年，主要是技术方面的突破带来的结果，不少楼盘的顶楼销售都采取了送阁楼的促销手段，因此顶楼在空间利用上更合理了，价格也略低一些，对客户有一定的吸引力，销售也比较顺利。例如：统建千禧园，从2000年11月开始销售，顶楼已经全部销售完毕。
5.从价格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市场接受，也是市民购买商品房时认为最为合理的价位，而经济适用房100%的被市场接受，现在我市经济适用房的平均价位在1300-1400元/平方米之间。
6.从楼盘设计上看，2017年开盘销售的楼盘设计风格各异，以满足市场日益张扬的个性化需求，2000年整个市场中有欧式风格，古典风格、中西合璧的风格等多种特点，可谓百花齐放。不仅体现了我市发展商市场意识的进步，而且也说明了建筑设计单位水平的提高。
7.从楼盘环境来看，由于消费者的需求层次提高，有追求环境优美的需求，2017年我市发展商都十分注重楼盘硬环境的美化和完善。发展商在增加小区的绿化面积，在小区内营造环境艺术等方面都做了较大的投入。例如常青花园四号小区，小区内绿化点、线、面结合，人均公共绿地3.19平方米，绿地率40%，通过实物造园造景，利用色彩及空间处理，形成多层次文化品位。带动了四号小区的销售，2000年已销售了18万平方米，占总销售的50%以上。
8.从楼盘配套设施来看， 2000年不少发展商的楼盘都配有远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等设施，注重以业主的需求为中心，提供全方位的配套服务。例如百步亭花园，不仅远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等基本配套一一健全，引进了XX名校育才小学附属一分校，把教育嫁接到小区内部，利用育才雄厚的师资力量，帮助业主解决了子女的就学和受教育问题。
9.从楼盘的卖点来看，2017年房地产销售突出的是智能化概念。其实这个概念进入XX的时间不算短，但一直都未广泛推广。2017年随着丽岛花园、常青花园四号小区、学府佳园打出智能牌，逐渐将这一概念置根于市场中。2017年11月24日举办的智能化楼宇博览会也使智能化概念形成了一种趋势。智能化将成为每个楼盘不可缺少的功能。
10.从楼盘销售宣传上看，市场虽处于买方市场，但消费者还未到达理性化的地步，卖方的有效引导对买方的购买决策会起到很重要的作用。例如蓝湾俊园项目，运用了多种宣传手段，在江城刮起了一阵蓝湾旋风，使得一大批有购房意向的消费者最终都成为了蓝湾的业主。
11、 从品牌上看，城开、统建、富强、康居、百步亭等企业的楼盘以购买安心、质量放心、居住舒心的特点，成为市民购房的首选。
2017年XX房地产市场总体情况是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些区域中存在着住宅商品性价比不合理等一些问题，部分发展商在开发楼盘过程中还存在着较多片面追求高利润的短期行为，如选材不精、建筑质量不合格，乱收物业管理费等。
3.3分类物业特点
据《武房指数》统计，2017年四个季度，XX市房地产价格持续增长，住宅、写字楼价格指数情况如下：
从以上数据可以看出，2000年住宅增长较快，写字楼的增长较为平缓。总的来说，我市商品住宅的开发、销售都取得了较大的发展，销售价格、销售量一年中均有较大增长，写字楼市场也逐渐走出低迷的阴影，步伐虽慢但形势喜人。通过上图进行简单的回归分析可知，在2001年的一季度，住宅、写字楼及综合物业指数的趋势仍将上升。
住宅
住宅类物业一直都是房地产市场的中坚，无论投资开发还是销售，一直都是市场的热点，我市住宅房屋销售面积已占总销售面积的94.5%, 个人购买住宅类房屋的销售占总销售面积的94.7%。2017年四个季度我市住宅价格分别为1945.49元/平方米、1963元/平方米、2003.93元/平方米、2021.66元/平方米，呈现出逐步攀升的态势，(见右图)全年平均价格为1983.52元/平方米。
1.普通商品房销售情况稳中有升，少数项目售价略有下调，但仍然是市场内聚集人气的热点;
2.经济适用房，走势良好，产销两旺，是市场的抢手品种，价格比1999年上涨3.1%;我市经济适用房均价在1300元-1400元/平方米之间;
3.别墅、高档公寓市场有回暖趋势，在都市花园、丽岛花园的带动下都有反弹的迹象，价格较1999年上涨5.6%，成为新的市场亮点。
写字楼
由于宏观经济环境的转好2000年我市写字楼价格较往年都有提高。2000年四个季度写字楼价格分别为4003.95、4048、4058.33、4070.77元/平方米，平均售价为4032元/平方米，租价为25元/平方米，较1999年上涨6%。2000年写字楼市场的特点是写字楼的地域分布对其价格的影响程度加大。2000年由于写字楼的密集区域转向了建设大道金融一条街，因此2000年写字楼最高均价地区是金融一条街。写字楼地段-价格分布图如下：
1.建设大道上自青年路，下至香港路一带是XX市高档写字楼最密集的地方。汇集了招银大厦、建银大厦、新世界国贸大厦、信合大厦、瑞通广场等众多的高档写字楼。该地段真正是我市寸土寸金的黄金地段，平均售价在7580元/平方米 ，平均月租价为60元/平方米，平均入住率为60%左右。
2.解放大道至武胜路这一地段也是我市中高挡写字楼较密集的地段，XX广场、泰合广场、中原大厦、化工大厦、良友大厦。平均售价为5036元/平方米，平均月租金为33.8元/平方米，入住率为55%，退居次席。
3.胜利街至江汉路一带、沿江大道。聚集了武信大厦、金涛大厦、长航大厦、金冠大厦等写字楼，平均售价为4160元/平方米，平均月租价为32..8元/平方米，入住率为50%左右。
4.中南路至武珞路沿线。中商广场、发展大厦、中南大厦、江天大厦、汇通大厦、亚贸广场，该地段平均售价为4091元/平方米，平均月租价为35.9元/平方米，入住率达70%。
5.宝丰路、汉阳地区。平均售价为3810元/平方米，平均月租价为30元/平方米，平均入住率为80%左右。
加入WTO后随着外商外资企业的进入，会消化一部分的空置写字楼，因此我市的写字楼市场会有一定的改观，但写字楼市场的整体走强还要靠我市宏观国民经济的拉动。
商业服务用房
2000年已经遏制了下滑趋势，开始反弹走强。主要得益于2000年市政府所进行的一系列改造建设工程如：江汉路改造为步行街，洪山广场、鲁巷广场、首义广场的设立等等，这些都为百货销售服务业带来了巨大的商机，也为商业服务用房的发展提供了机会。我市2000年新开大型商场2家庄胜崇光和鲁巷购物广场，百年老店中心百货重新市场定位，重新改变形象，武商三家店连为一体形成商业城，这些都刺激了商家对商业服务用房的需求，促使商业服务用房价格回涨。2000年汉正街也提出了二次创业，大夹街商城500个商铺全部发售完毕。但由于还有部分地区的商业用房没有配套支持，没有形成规模，空置现象还是比较严重，经济效益不好，价格很低，比如徐东路上的商铺。
从以上资料可以看出，XX市房地产市场环境是良好的，各类物业正朝着有利的方向发展，尤其是住宅投资，将得到进一步发展。
3.2001年及未来XX市房地产市场展望
2000年湖北省房地产价格从低迷状态中走出，呈现出逐季上扬的态势。因此2001年也是XX市房地产发展的重要一年。
1.2001年XX市的十大工程计划之一就是房地产开发方面的投资达到100亿，住宅竣工面积达500万平方米，这预示着将掀起一轮新的房地产经济热潮。2001年开发主要集中在XX、常青、南湖、四新及长丰地区，人流分布将向城市外围分散，武昌、汉口、汉阳人口居住和用地将相对平衡。
2.2001年，XX市房改的总体目标是全面推行住房分配货币化，提高住房社会化、商品化程度，建立适应社会主义市场经济的城镇住房新制度，落实住房补贴分配，释放购买力。
3.继续加强经济适用住房的建设，并在2001年XX市将建立起经济适用房的审核机制。经济适用房的总量在与商品房协调发展的基础上实现三个控制：一是销售对象的审核控制;二是完善价格审核控制，三是面积标准的控制。
4.2001年，XX市市级和各区级房地产有形市场即将全面建成并实现互相连通。将提供规范交易场所，提供大量市场信息，提供快速的交易服务，对促进市场流通将有重要的推动作用。
5.建立高效的房地产行政管理体系，积极推进房地产交易与权属管理一体化，落实《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》，切实解决目前房地产交易与权属登记中审批环节多、提供要件繁杂、办件时间过长等问题。推行一个窗口收件，一个窗口发证，简化程序，降低收费，为促进房地产交易起积极的推动作用。
6.规范物业管理，明确物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成，规范物业管理收费并加强监管。同时修订和完善原有的政策法规，对物业管理发展和市场行为进行有效规范，力争形成一个系统完整的物业管理政策法规体系。
7.积极推进XX市国民经济和社会信息化进程，启动房地产信息化、网络化的建设，扶持一批像亿房网一样的高科技企业，建立、完善和规范房地产信息咨询服务体系，大力发展房地产业的电子商务。
另据专家预测，2001年房地产价格的大趋势是上升，但上升幅度不强，呈软升状态。
支持软升的主要有以下因素，首先是多项房地产扶持政策联动将拉动房价上扬，2001年这些能影响房市的政策主要有：住房分配体制改革，住房供应体制的重大调整，二手房交易市场的进一步开放，住房金融培育和加快发展，加强住宅产业化，提高住宅建设整体质量等，这些政策极有可能将住房的巨大潜在需求转化为有效需求。
另外银行的多次降息也有利于居民增加对住房的投资，住宅消费的可能性和市场将会扩大，加上有关金融政策措施的实施，也会对房地产起推动作用，如2000年国家加大住房公积金的归集力度，重点发展住宅组合贷款业务，延长按揭期限，完善住房贷款保障等，都对促进市场消化，提高市场价格起到积极作用。(《长江日报》20009)
(三)有利投资经济形势成因分析
(一) 国家宏观经济的影响
截止11月份，我国经济保持8.2%的高速增长。是亚洲金融危机以来表现最好的一年。主要表现如下： 11月份，全国完成工业增加值2171亿元，比上年同月增长10.6%，继续保持比较快的增长势头。1-11月累计完成工业增加值21327亿元，比上年同期增长11.5%。国有和股份制企业生产增长速度超过集体、外商及港澳台投资企业生产增长，表明我国经济已经走上健康发展轨道。 工业产品销售率稳定提高。11月份工业产品销售率为97.42%,比上年同月提高0.12个百分点，与上月产销率基本持平。1-11月累计，工业产品销售率为97.27%,比上年同期提高0.66个百分点。前11个月累计出货值比上年同期增长26.1%，仍保持了快速增长的势头。 11月份全国居民消费价格总水平比上月上涨0.7%，比去年同月上涨1.3%，1-11月累计平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨0.2%。其中居住商品和服务项目价格分别比上月上涨1.0%和0.3%。
(二) XX市经济发展势头良好
今年以来，XX市GDP 一直保持10%以上的增长率，因GDP增长带来的财政收入增长额约为13亿元左右。10月份，全市国有工业及年销售收入500万元以上的非国有工业企业完成工业增加值24.85亿元，按可比价格计算，比上年同期增长16.35%。各种经济类型工业竞相增长，外商及港澳台经济增幅最高。国有经济、集体经济、股份制经济、外商及港澳台经济分别完成工业增加值12.62亿元、1.48亿元、5.66亿元和4.59亿元，比上年同期增长10.6%、11.0%、16.9%和30.3%; 1-10月份，全市完成固定资产投资193.43亿元， 比上年同期增长6.7%。其中基本建设完成投资71.28亿元，增长3.6%;更新改造完成46.91亿元，增长2.9%;房地产完成70.26亿元，增长4.9%。消费品市场繁荣兴旺，外贸出口大幅增长。对外贸易10月份实现外贸出口3451万美元，比上年同期增长31.3%，保持较高的增长幅度。截止11月底，全市国有工业企业总产值同比增长14.4%，产品销售收入增长22.8，实现利税增长70.9%，实现利润总额由去年同期的负2亿元到今年盈利6.7亿元，亏损企业的亏损额由去年同期的7.9亿减少到5.4亿元。
(三)全国整体房地产市场发育发展情况良好 11月，空置面积分类指数值为98.18点，明显低于去年同期104.82点的水平。 今年前11个月，商品房空置面积的增长速度为11.8%，当月净增空置面积169万平方米。 在销售持续升温的推动下，商品房销售价格稳中趋升。截至11月，全国商品房平均销售价格为每平方米2091元，同比增长2.2%，是下半年以来的最高增幅。其中，商品住宅销售价格为每平方米1962元，比前10个月增加47元。 今年，房地产开发投资明显快于同期基本建设和更新改造投资增长速度。今年前11个月，全国完成房地产开发投资3744.3亿元，同比增长24.11%，增幅比去年同期提高3.7个百分点，房地产开发投资占固定资产投资比重达20.6%。 受房地产开发与销售快速增长的影响，土地开发面积明显高于去年同期。前11个月，全国累计土地开发面积5337万平方米，同比增长36.9%。
(三) 积金归集、商业银行住房贷款的有力支持
据统计，今年全市公积金归集额为5亿元，超过政府4.5亿的目标，公积金使用4.86亿元，截止今年，公积金历年累计归集额为22亿元。另外，商业银行住房贷款的程序简化、贷款额度的加大及贷款年限的延长都为启动房地产市场个人消费创造了条件。
在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论：国家宏观经济形式是可喜的，与房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的进一步发展和活跃，因此可以说XX花园项目在投资机会选择决策、地段选择决策这两个方面是有充分科学根据的。
第三章 项目周边物业市场调查分析
项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，XX地区区域房地产市场，地区既有的生活消费条件，XX地区住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据。
该项目位于XX区XX乡，现在先对XX区房地产市场作简要的概述。下图表是XX区2000年的房地产价格和指数：
XX区价格 XX区指数
一季度 2218.78 1000
二季度 2227.38 1003.876
三季度 2223.24 1002.86
四季度 2226.24 1003.2
2000年第四季度XX区的价格指数走势由上季度的下跌转变为小幅上扬，但指数仍没有达到二季度高度，因为XX区的房地产价格水平在XX市是属于较高的，而今年房地产开发大多集中在江南地区，使得该区的住宅价格徘徊不前，XX区由于自然条件的限制使得住宅开发投资大部分都分布在中北部地区，建设大道南北，台北路、香港路一带，是房地产开发投资较集中的地带，主要原因是该地区的建筑密度较小，交通便利，距离中央商业区较近，这一代拥有台北花园、台南花园、德富花园、澎湖高级公寓、台北花苑，碧波公寓、国信城园林小区等众多的住宅小区。位于高雄路的国信城园林小区，1998年5月开盘，目前已属尾房，但第四季度以2350元/平方米的现房价格出售了4500平方米，销售业绩较好。
XX、竹叶山一带也是该区房地产投资的热点地区之一，这一地带是相对较偏的地段，根据城市空心化的理论，离市中心区有一定的距离，自然环境较好，并且有开发大片住宅小区的条件，是未来最适合居住的地区之一。这一带已经有佳海华苑别墅、竹叶山花园、XX生态花园等住宅小区。这一地区在未来升值的可能性较大。位于该地区的东方恒星园，本季度期房销售价格为1886元/平方米，低于XX区的均价，本季度销售了1.65万方。
一、 投资地块的地理环境
土地是不可再生资源，一个项目的土地价值是有多种因素综合作用的结果。土地所处的地理位置，周边的自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘的品质等，决定了此地块大部分的市场家者，因此，我们首先从地块环境入手调查分析。
1.土地性质及地理位置综述
地块面积：净用地面积8.37公顷，近似平行四边形，周边主要有水塘，菜地和村镇建设用地构成，较平整。
该地块位于XX区XX乡石桥村，远为农田，整个地块较平整，无丘陵，小山包，且地块的延伸四周也大致是一望平原，地块周围有叫多的村庄，主要有石桥村，塔子湖村(由渔家墩，福园村，芦家墩三个自然村构成)，新春村(有2000人左右);还有成片的采地和零星的湖面分布在地块周围。
2.地块自然景观及环境质量
2.1自然环境
该地块总体来看属于平原地区，空气较好，无大型污染，植被水系丰富。
以下为地块四个方向的环境情况：
1.南向
远望是一条长条沿路而建的现代化建筑，能隐约感受到大都市生活，京广铁路从旁边横贯而过，由远及近是大片开阔地带，无障碍物，临近的XX大道平行延展，该方向上因有一高压输电线路沿XX大道方向铺设，使得该方向上无论近看或远望的视线都扰，另外区域环境因建设公路略有空气和噪音污染。
2.北向
北面遥望张公堤，成片的草地，带状的防护林区沿堤分布，大片的湖泊，莲池密布，自然村落散布其间，湖水清澈，空气清新，宁静而美丽，但近处有零星的小村落削弱了景色。
3.东向
远方较开阔，中部为建设中的东方恒星园，近处的竹叶山路边为商铺，工棚映入眼帘，黄孝河平行流过，隐约有河水淤积下来的异味。
4.西向
西对姑嫂树路，进处无高层建筑，视野开阔，远眺现代都市居民区，隐约可见正在施工的新华家园，自然村落和耕田水塘由远及近步入视野，也是因大道的施工沿路有灰尘。
2.2项目周边情况
我们选择以本地块为中心，南至五干道(发展大道)，北至张公堤附近，东西以姑嫂树路和岱黄公路两侧为界，集中调查。
1. 地形地貌状况(详见附图地形地貌图)
2. 物业形态划分图(详见附图物业形态划分图)
3. 局部放大图(详见附图局部放大图)
附图说明
1.岱黄公路一带区域调查
自然环境：该带为平原地段，靠近黄孝河，两旁不远处有若干小湖，附近的村落有石桥村，塔字湖村，新春村，都属于XX乡。XX乡乡政府靠近竹叶山路，距石桥村不到500米。附近设有成片的自然林或人工林，惟有路两旁不多的树林，大车过后，尘土飞扬，该地段绿化较差，但也没有什么大型的污染源。
社会环境：道路路面状况较差，经常有载货的大卡车经过，到市内的交通不便利，沿线只有716一路公交。地段入口处有大东门客运站，有许多通向周围县市的长途客车。水电气的基础建设均以到位，电话线已铺设，但没有网络线和有线电视线(新建小区除外)。路边附近有2-3个门诊部，有中国信合，农行等金融机构的分点。石桥村对面有华中高级中学，但距石桥村较远。没有大型的娱乐场所，只有几家小型的台球厅。
人文环境：沿路两旁的居民来自不同的地方，主要是石桥村，塔字湖村等附近的村落。另外还有武昌，汉口，汉阳的居民到此打工。同时有黄陂等附近区县的居民。他们大多是出外打工来到这里，租用当地居民的住房，沿路地带和石桥村大概有2-3千人。居民的房屋大体为2-3层，比较简陋。
经济环境：有一大型钢材市场，路两旁一直到石桥村居民的收入水平不等，属石桥村的居民每年固定有1000-1500元的收入，来源于村办企业，承包队，出租房。另外村民可选择在路两旁租商铺，发展第三产业，或在一些私人办的公司打工，如XX新基业混凝土有限公司等，他们的收入较高，每月有1000元左右的收入，另外有些较大的公司都有集体宿舍，员工来在各处，有的住在二七路。
此处本地块东北方向的村落属于石桥村六队，该队共有60户，约250人，村民主要以种田，打工，出租房为生。对村大队而言，收入主要以卖地为主(该村的集体地约400亩)，收入该居民发放补助，基本上每户居民为4000-5000元/年。该村交通不发达，小学，中学都比较远。居民主要以石桥村人为主，有一些来自黄陂等地区的打工者。工厂很少，只有几个村民自办的个体小企业。雇员多为本村居民，村民自建房多为二层楼房，建筑面积约400平方米左右，很多房子由外来者租住，该村的水电，通讯等都不完善，绿化状况较差，周围有很多废墟空地，基础设施和公共设施都不完善。
2.塔字湖村至张公堤路段调查
自然环境：沿线区域自然风景较好，多湖泊村庄钓鱼台，无污染，空气清新，景色怡人。沿张公堤路段以绿地，防护林区和湖面次第构成，地势平坦;塔子湖路段属平原地区，沿路自西向东依次分布新春村，塔字湖村(由渔家墩，福园村，芦家墩三个自然村构成)。周边以菜地，耕地为主，零星分布水面，石桥村路段基本同上。
社会环境：该区域位于XX区边缘。纵有张公堤，横有竹叶山路，内为塔子湖路段，交通便利，有726，69路公交车。给排水设施齐备，供电设施相对不足，但具备发展条件，有待进一步建设，通讯便捷，暖气设施有待进一步开发建设，有液化汽供应站。
经济环境：该区域人口经济实力不强，居民收入水平普遍不高，工矿企业大都以民营，私人企业为主，现达到大都处于半停产状态，但私营企业仍具相当活力。商业，金融业，服务业仍处于落后的萌芽状态，有银行，合作社零星分布其间。当地居民收入差距较大，新春村，塔字湖村平均月收入在1500元左右，主要以房屋出租，村办工厂承包，打工，养殖为主。
