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我国的房地产业起步于20世纪80年代中期，是一个成长性很高的行业。如今，房地产业在我国经济生活中已有举足轻重的地位，但由于我国的房地产企业起步晚、规模小、基础差，其企业缺乏规范性管理，企业的财务状况也面临会计核算体系不健全、缺乏有效的内部控制制度等问题，这些都使得房地产企业出现财务报告舞弊的风险加大。本文结合房地产企业的相关运营特点和财务特征，在国内外财务报告舞弊现有的研究基础上建立一套适合我国上市房地产企业的财务报告舞弊的识别模型。同时找出识别房地产企业财务报告舞弊的关键指标，为各有关信息使用者的决策提供依据。
一、文献综述
（一）国外文献 西方国家资本市场产生时间较长，国外学术界较早地进行了上市公司财务报告舞弊的研究。Lee，Ingram和Howard 用列举的方式对财务报告舞弊作了定义。在他们看来，财务报告舞弊就是系统性的利润操纵。霍华德.R达维亚（2004）认为财务报表舞弊指的是在企业向外界披露财务报表时有意将财务报表上的一项或多项余额虚报的一种欺诈。在Michael R.Young看来，只有违规的财务报表被用于决策并造成损失时，这种违规才是舞弊。Persons， Beasley， Beneish 等从行业、董事会特征、财务指标等方面对财务舞弊公司的征兆做了进一步研究。Persons（1995），Bell and Carcello（2000）运用财务指标建立Logistic模型，Beneish（1997）通过建立Probit模型来识别财务报告舞弊现象。
（二）国内文献 与西方国家相比，我国证券市场建立时间相对较晚，所以我国学者对上市公司财务报告舞弊现象主要进行规范研究。阮锦勤（2003）以48家被公开实施舞弊的上市公司为样本，对财务报告舞弊的现状进行了多角度的考察，并通过反映舞弊征兆和舞弊特征的两类指标建立Logistic回归模型，结果表明调整后每股现金和应收账款与收入比两个指标可以识别财务报告舞弊公司。明（2006）以8个财务指标为变量进行研究，最终建立了一个由应收账款周转率、毛利率指数和资产质量指数为变量的舞弊识别模型。陈国欣、吕占甲、何峰（2007）研究回归模型表明：实际上只需要盈利能力、管理层持股比例、独立董事规模、审计意见四个变量就可以较好地识别预测上市公司财务报告舞弊，而且通过Logistic 回归技术建立的模型整体识别正确率已达95.1%，可以说效果相当显著。梁杰、任茜（2009）在我国上市公司财务报告舞弊信号的审计与识别一文中从公司管理层、关系对象、公司治理结构及内部控制制度等方面揭示了财务舞弊的迹象。
二、研究设计
（一）研究假设 本文以我国上市房地产企业财务报告为样本，通过综合考察上市房地产企业公开的财务数据，寻求舞弊房地产企业在财务指标上共有的，能区别于未舞弊公司的特征，从而建立一个由多方面指标反映的识别模型。由此，本文提出以下假设：
假设1：:所有可以公开获得的财务报表数据是真实、公允的
假设2：被中国证监会公开进行行政处罚的上市房地产公司均为有舞弊行为的公司
二、我国房地产企业在财务过程中存在的风险问题
1.多数房地产企业的还贷风险
科学调查发现，我国多数房地产企业的实际负债率较高，部分企业超过了七成。众所周知，房地产企业在运营过程中通常需要依靠大量的流动性资金的参与，尤其是对单个工程项目而言，假设过多借贷资金流入到运营中，在无形中将会加大本企业的经营风险。如果不协调借贷问题，不降低本企业的资产负债率，一旦增大投资风险，企业在今后的运作中就会更加危险。此外，由于房地产企业贷款随意性较强，未进行科学规划。现阶段，我国多数房地产企业并未对投资资金进行有效的规划，未能科学估算自身资金潜力，未合理计算企业内外负债，这加大了房地产工程的投资风险。
2.经济市场的不景气，使得再融资风险的出现
通常情况下，在金融市场上，多数上市房地产企业采用融资方式来获取工程项目资金。而对于负债经营的房地产企业而言，融资只会进一步增加本企业的实际负债率，且从客观上而言，这些企业的具体债权保证程度也会下降。这种高负债率会降低本企业通过其他融资方式获得项目资金的可能性。此外，房地产行业的经营链较长，而较高负债率的出现将会加大链条的断裂风险，同时造成连锁反应，并对整个社会经济产生较大的经营风险。
3.单个工程项目的具体负债率比较大
我国房地产企业存在着单个工程项目的具体负债率偏大、质量管理不合理的问题。多数企业的运营资金来源于金融借贷，只有少数部分属于本企业的自有资金。所以企业借贷的资金量较大，在企业工程项目比较大的情况下，会增加本企业的负债成本。同时在开始一些工程项目时，因为质量难度以及风险问题使得本工程项目在一段时间内成为本企业难以解决的问题之一。
4.资本结构的不合理
资本结构的不合理指的是由于在企业资本总额中借贷资本和自有资本之间比重的不合理而导致企业收益出现问题。我国房地产企业在实行工程项目的过程中需要拥有一定数量的资金，用来规划、生产房地产品以及支付各种费用等。能够筹集到所需的资金，这对本企业工程项目的顺利实施产生直接的影响，同时也影响了本企业今后的生存与发展。通常情况下，我国房地产企业会利用土地作为抵押物从银行借入资金，从而用来满足本企业的房地产品生产要求。而这个过程中的资金借入进行较为规范，收费工作人员对于当日收入就当日结算，按照收费工作人员的日报表借款，并在报表中退票收据、有效金额、废票收据、有效票据等均有详细的记录；财务科对收费工作人员所录入的数据准确情况与真实程度等进行实时的监控，并掌控票据的具体使用情况；财务科按照系统提供的财务报表，对本企业的资金使用情况、工程进程、业务收入、收费项目统计等诸多内容进行动态监控，为企业领导阶层提供科学、真实的财务数据。
三、房地产企业财务管理风险防范的有效措施
1.国家层面
（1）加强银行的信贷管理，不断完善我国房地产市场。
努力发展信贷资产的证券化，加强银行的信贷管理，不断分散我国房地产企业的信贷风险；进一步完善我国的税费体系，科学税负。同时，也需要做好房地产的金融防范工作，不断完善我国房地产的金融市场，以此促进我国房地产行业的可持续发展。
（2）国家需要不断完善我国房地产政策制度。
现阶段，我国房地产政策，尤其是近年来颁布的政策制度均是在房地产品销售量上涨速度偏快、房价高涨的形势下出台的。而现在，我国的房价与销售量的上涨速度均在下降。因此，我国政府在上调存款准备金率以及加息的基础上，还需要放宽制度，调整改善房贷利率。此外，国家还需要在信贷政策上扶持信誉度高的房地产企业。
2.企业层面
（1）企业要不断提高资金的利用率。
房地产作为资金密集型产业，做好企业资金管理工作是整个财务管理工作的核心意向。这就要求，房地产企业合理利用资金、统筹安排。其一，企业需要建立完整的资金管理机构，针对大型集团公司可以在企业内部成立“银行”，发挥出统筹安排的功效，合理调度，突出重点集中财力用于优质项目开发，减轻企业筹资压力，在充分发挥货币时间价值的基础上，合理地利用分散资金。其二，针对有关账簿需要工作人员仔细审核，并及时登记账簿，及时清查，一旦检查到问题就需要及时查明其原因，并加以解决。最后，企业还需要建立完善的财务预警系统，对财务管理中潜在的风险进行分析研究，并及早预防风险。
中图分类号：F275文献标志码：A文章编号：1673-291X(2008)18-0110-02
随着我国经济的高速发展，全国各地出现了“房地产热”。与国外房地产业相比，我国的房地产企业起步晚、基础差、规模小，远未实现规范化。加之目前受国内宏观政策调控和国际经济变动的影响，房地产企业承受着巨大的财务风险，已成为很多房地产企业生存发展迫切需要解决的现实问题。
一、房地产开发企业财务风险概论及表现形式
财务风险是指公司财务结构不合理、融资不当而使公司可能丧失偿债能力而导致投资者预期收益下降的风险，财务风险有广义和狭义之分。狭义的财务风险，是指由于利用财务杠杆给企业带来的破产风险或普通股收益产生大幅度变动的风险。广义的财务风险，是企业在筹资、投资、资金运营及利润分配等财务活动中因各种因素而导致的对企业的生存、盈利及发展等方面的重大影响。房地产企业的财务风险具体表现为：
1.偿债具有很大的风险
目前，中国房地产企业的资金大部分来源于银行贷款，自有资金很少。据调查，我国房地产企业的资产负债率平均高达75.7以上远高于60的警戒水准，大部分开发企业在初期阶段以负债开发为主，自有资本比例相当低。这使得国内房地产企业过分依赖于贷款，利息负担沉重，资金周转余地比较小。同时，房地产企业销售利润的实现具有很大的不确定性，因此，房地产企业发生不能支付到期银行借款本息的概率就非常大，企业面临极大的财务风险。
2.利率波动的风险
利率波动对负债经营的房地产企业影响非常大，贷款利率的增长必然增加公司的资金成本，抵减预期收益。同时，投资者的购买欲也随之降低，导致市场需求降低。2007年，政府为了抑制通货膨胀和经济泡沫的出现，共进行了六次加息，这不仅增加了房地产企业的财务成本，而且使按揭贷款购房的投资者成本迅速上升，从而抑制了投资者的购房欲，这无疑给房地产企业带来极大的损失，成为当前房地产企业的重大财务风险之一。
3.筹资的风险
房地产企业对银行信贷依赖程度相当高，相关资料表明，当前房地产开发投资资金约有45%来自银行贷款。由于负债经营使公司负债比率加大，相应地降低了对债权人的债权保证程度，这势必会增加企业从货币市场或者其他渠道上筹措资金的难度。并且由于国内房地产市场不完善，房地产企业对国际规则不熟悉，使得其在国际上获得资金的机会较少。
二、房地产企业财务风险的成因
1.缺乏财务预算管理
房地产企业是典型的资金密集型行业，房地产企业投资金额大，高额的地价和房屋工程造价需要大量的资金参与投入运作，开发周期较长，占用资金时间长，而且项目调整能力差。有些房地产开发商没有从土地的成本、资金的运作、经济效益的回报率对要开发的项目作细致的财务预算分析，并且房地产项目上马后，没有对整个项目的资金使用作全盘计划，分不清资金使用的轻重缓急，造成在资金管理上盲目进行运作，或是千方百计地向银行贷款和向其他单位借款，加大了房地产企业的财务风险。
2.缺乏现金流量管理观念
房地产企业开发经营过程具有长期性，开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段，资金的周转期较长，周转率偏低，项目变现能力差，因此，需要加强对现金流量的管理。据调查，我国房地产企业多属民营经济成分，缺乏现金流量管理观念，在经济效益良好的情况下，盲目扩大生产规模，加大了企业风险控制的难度。很多企业难以持续发展，一个极其重要的原因就在于资金管理水平低下。
3.资本结构不当
企业资本总额中自有资本和借入资本比例不恰当对收益产生负面影响而形成财务风险。房地产企业进行项目运作必须具备一定数量的资金，能否及时足额地筹集到所需资金，直接关系到企业的开发活动能否顺利进行并进而影响到企业的生存。房地产企业的自有资金往往不能满足企业运作项目的需要，企业一般用自有资金征地，用土地向银行抵押借入资金进行房地产产品的生产，借入资本比例越大，资产负债率越高，财务杠杆利益越大，伴随其产生的财务风险也越大。
4.成本费用控制不严
房地产企业成本管理工作繁杂，由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等一系列成本费用构成项目成本；项目完工时，需要对成本费用进行分配、归集、再分配、再归集直至最终计入受益对象，这一系列的工作需根据开发产品的具体情况分别处理。有些房地产企业只注重工程进度和质量，忽视了成本管理，导致财务部无法收集第一线成本管理的基础资料，成本管理工作与财务预算偏差大，影响了企业效益。
三、房地产企业财务风险的防范措施
1.实现财务管理预算化
房地产企业开发经营周期中，在财务预算方面存在着许多不确定的因素，对开发企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。房地产企业财务部门应以项目预算和资本预算为基础，对企业资金的取得与投放、收入与支出、经营成果及其分配等作出具体安排。在项目预算方面，企业财务部门要对项目建设的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算，认真执行财务预算，以提高项目开发投资决策时的准确性，减少投资决策的失误给企业造成的损失。在资金预算方面，企业财务部门应按照企业的整体运作情况，对资金需求和使用计划进行规划，构建企业财务预算指标体系。同时，要加强管理，坚持月度分析、季度考核、年度总评相结合的预算分析和考核原则，定期检查、严格考核，对经济行为进行定量约束，发挥预算监督的财务预警作用。
2.加强资金管理
房地产企业的开发项目往往不能按时完工，占用大量的资金，资金流转不畅，严重的会把企业拖垮，因此，要注重资金的管理，制定合理的资金使用计划，保证企业日益经营对资金的需要。在财务收支上要实施严格的财务监控，合理安排资金调度，确保建设项目施工和营销资金需求；加速应收账款的收回，调整库存结构，压缩存货资金占用，增强企业支付能力，提高企业信誉；严格控制费用的支出，防止铺张浪费，杜绝费用超支现象，以提高所投资金的安全性和合理性，加强资金运用管理。
3.优化资本结构
房地产企业必须保持合理的资金结构，适度负债经营，在充分考虑企业偿债能力的前提下，设法筹足项目建设资金。在利用传统融资的前提下，通过融资渠道多元化、搭配好资本权益比率等方法，降低资产负债率，控制企业资本成本，改善资本结构减轻筹资压力，降低财务风险。一方面，加强预售房款、银行贷款这些传统融资渠道的管理；另一方面，可以通过股票融资、债券融资、合作开发等来扩充资金，使企业逐渐做大，并且逐渐具备吸引外部投资者的条件。不仅有利于房地产公司持续发展，还可以优化公司结构。
4.加强成本管理
企业应根据管理控制的要求，在开发产品科目中尽可能细化核算对象，在开发成本和销售科目中，根据产品设置相关成本费用的上下级明细科目，细化成本对象。在策划监督上，企业应对开发设计阶段、产品建设阶段发生的成本进行预先规划，使计划成本更加接近于实际成本；并且建立一个强有力的监督机构，在各个重要环节，按既定的制度和目标定期进行检查和考核，实行监督管理。
5.完善内部审计
房地产企业发展到一定阶段，内部审计工作就显得非常重要。内部审计工作强调过程控制和主动控制，做好事前控制和事中控制工作，重视风险管理，充分发挥内审的风险评估、防范作用，及时消除不良隐患，维护企业的合法权益，最大限度地发挥资产经营效益；同时，也要做好事后审计，由财务收支审计向经济效益审计、管理审计、内部控制制度评价、工程项目预（决）算审计、专项审计等领域发展，评价生产力各要素的利用程度，挖掘潜力，实现各种资源的优化组合，全面实现监督、控制、服务、评价职能。
参考文献：
[1]姚杰.浅谈房地产企业财务风险管理[J].商场现代化，2005，（14）.
[2]沈晓晴.现阶段我国房地产企业财务风险管理研究[J].财经纵横，2006，（2）.
房地产业作为新兴的朝阳产业、支柱产业，在新一轮发展周期中呈现出一片繁荣景象，但在某些地区甚至出现了过热的势头，多数房地产企业承担着中长期财务风险。加之目前受国家宏观调控政策的影响，国际经济变化的影响，金融政策的从紧，财务风险己经成为很多房地产企业求生存、发展而迫切需要解决的问题。从理论上看，财务风险评价理论正呈现出以下几点发展趋势：从定性分析转化为定量分析；从指标化形式转向模型化形式，或二者结合；从对单个财务指标分析转化为对财务指标体系进行分析，描述风险的变量从离散形式向连续形式转化。鉴于此，本文以房地产上市公司为研究对象，构建一套与房地产行业紧密结合的财务风险评价体系，借此给房地产上市公司改善财务状况、规避财务风险提供理论和方法指导。
一、房地产上市公司财务风险评价指标的选择及计算方法
为了能准确灵活反映房地产企业当前所面临的生存风险的强弱，基于指标构建原则的考虑，本文在设计研究变量时，借鉴了我国财政部等四部委联合颁布的“国有资本绩效评价规则”中广泛应用的财务评价指标体系，以及财务指标获取的难易程度和成本效益原则，并结合房地产企业自身的特点，根据1996年财政部颁布的关于《施工、房地产开发企业财务评价指标体系（试行）》的通知，选择体现房地产企业财务状况的财务指标。因为一个房地产企业的整体财务状况不是单一的一方面，而是一个综合整体，所以在以上财务指标设计原则的指导下，反映房地产企业经济运行状况的财务风险指标体系，应包括企业的偿债能力、经营效率、盈利能力、成长能力、基于现金流量的指标。虽然这些指标也用于评价企业的财务绩效，但企业财务风险评价和财务绩效评价是同一事物的两个相对方面，若企业财务状况良好，则企业财务风险较小；若财务状况较差，则企业财务风险较大。因此，财务绩效评价和财务风险评价在指标的选择上是可以互相借鉴的，这些反映财务状况的指标也可以用来评价企业财务风险。
根据以上原则，本文在借鉴国内外学者的实证研究成果并结合房地产上市公司实际情况的基础上，初步确定了包括反映企业盈利能力、成长能力、营运能力、偿债能力和现金流量5大类的14个财务指标，构建房地产上市公司的财务风险评价指标体系（见表1）。
二、因子分析的基本原理及数学模型
由于多指标分析本身比较复杂，而且涉及因素很多，各因素描述的方式也各不相同，有的可以采用定量描述，而有的只能采用定性描述或者是半定量描述。国内外对于多因素评价问题的分析方法主要有：层次分析法、数据包络分析法和因子分析法等。在众多的分析方法中，因子分析法有其独特的优势。对于房地产上市公司的财务分析体系的构建，因子分析法比较合适。因子分析主要的作用在于：减少分析变量的个数，通过对变量间相关性的探测，把原始变量分类，然后把相关性高的变量分为一组，再用公因子代替该组变量。因子分析有两个核心问题：其一是构造因子变量；其二是对因子变量进行命名解释。所以，因子分析的基本步骤就是围绕这两个问题逐步展开的。因子分析通常有以下四个基本步骤。
第一，确认需要分析的原变量是否适合作因子分析。在为样本数据做因子分析前我们首先做KMO测定，以便确定是否适合做数据精减。
第二，构造因子变量。设X是观测得到的随机向量，均值向量E（X）=0。F=（F1，F2，…，Fm）是不可测的向量，其均值向量E（F）=0，向量的各分量是相互独立的。e=（e1，e2，…，ep）与F相互独立，且E（e）=0，协方差阵是对角阵，即各分量之间是相互独立的，则模型：
称为因子分析模型，由于该模型是针对变量进行的，各因子又是正交的，所以也称为R型正交因子模型。其矩阵形式为：X=AF+e。
第三，利用旋转方法使得因子变量更具有可解释性。如果求出公因子解后，各个公因子的典型代表变量不很突出，还需要进行因子旋转，通过适当的旋转得到比较满意的公因子。
第四，计算因子变量最终得分。在因子分析模型建立后，还要对样本进行综合评价。对于所研究的问题，就是用最少个数的不可测的公因子的函数以及特殊因子之和来描述原来观测的各个分量。
三、因子分析模型在房地产上市公司财务风险评价中的应用
D公司是一个以房地产开发为主营业务的上市公司，近年来尽管D公司发展迅猛，但仍然存在负债率高和流动比率过低的问题，加之目前受国内宏观政策调控和国际经济变动的影响，D公司承受着巨大的财务风险，已经严重影响到D公司的生存和健康发展。本节以D公司为例，研究因子分析模型在房地产上市公司财务风险评价中的应用。根据指标数据的可获得性和完整性，本文选取从2004年1季度至2011年1季度的D公司公布的29组季度财务数据，并将原始样本数据进行标准化变换。本文运用SPSS16.0统计软件，对财务指标数据进行因子分析，实证步骤如下。
第一，对数据的检验。在为样本数据做因子分析前我们首先做KMO测定，以便确定本研究中标准化财务是否适合做数据精减。经SPSS16.0软件计算结果如表2所示。
表2结果显示KMO的值是0.607，此值大于0.5，故可认为本数据可用于做主成分分析。
第二，公因子的提取。表3为各变量和因子的方差贡献情况。它分为两部分：第一部分反映的是全部因子的特征值、方差贡献率和累计贡献率；第二部分反映的是特征值大于1的5个公共因子的特征值、方差贡献率和累积贡献率。总方差分解表显示，共选取5个因子，解释了总体方差的89.66%，也就是说5个公共因子可以概括14个原始变量所有信息含量的89.66%，提取公共因子的结果是较为满意的。主成分的提取及命名如表3所示。
第三，财务风险的综合评价模型。为了简化各主因子的结构，我们对因子负荷矩阵进行求逆计算，得到因子得分矩阵。根据因子得分系数和原始变量的标准化值，可以计算每个观测量的各个因子的分数，并可以据此对观测量进行下一步的分析。旋转后的主成分因子表达式可以写成：F1=0.060X1+0.213X2+0.209X3
-0.013X4+0.011X5+0.036X6+0.192X7+0.211X8+0.211X9-0.024X10
-0.014Xll-0.040X12-0.006X13+0.014X14； F2=0.419X1+0.105X2+
0.135X3-0.064X4+0.015X5+0.409X6-0.062X7+0.013X8+0.010X9
-0.025X10-0.021Xll+0.348X12-0.106X13-0.058X14； F3=0.003X1+
0.027X2+0.122X3-0.006X4+0.037X5+0.048X6-0.079X7-0.022X8
-0.027X9-0.002X10-0.083Xll+0.483X12+0.374X13+0.385X14； F4=
-0.118X1-0.006X2+0.016X3+0.509X4+0.499X5+0.052X6+0.021X7
-0.009X8-0.007X9-0.093X10+0.068Xll+0.082X12-0.027X13-
0.004X14；F5=-0.031X1+0.021X2-0.073X3+0.062X4-0.081X5+
0.069X6+0.000X7-0.020X8-0.027X9+0.535X10+0.540Xll-0.179X12
+0.021X13+0.051X14。
因子F1、F2、F3、F4和F5分别从不同方面反映了各个体指标的贡献率大小情况。虽然它们的综合原始信息较强，但一单独使用某因子并不能对所有变量进行一个综合评价，因此按照测度财务综合因子，将F1、F2、F3、F4和F5按照贡献率综合加权如下：
F=0.35824F1+0.18389F2+0.13948F3+0.12767F4+0.08732F5 （2）
从而利用此表达式计算出D公司各季度财务状况的综合得分，F值越大表示D公司财务状况越好，财务风险越小；相反，F值越小表示D公司财务状况越差，财务风险越大。
第四，D公司财务风险评价模型的检验。利用SPSS软件和EXCEL软件处理，可快速获得企业的主因子和综合因子得分情况，据此可对D公司各季度的财务状况做出分析和比较。由于己经采用标准化数据进行分析，所以因子得分为正表示财务状况处于平均水平之上，财务风险处于平均水平之下；因子得分为负表示财务状况处于平均水平之下，财务风险处于平均水平之上。将F取负值可以得出上述29个季度的财务风险分布图，如图1所示。
根据D公司的基本情况，把评价区域的临界值定为0具有较强的适用性，据此把0作为公司财务风险的一个分水岭，D公司财务风险判断标准见表4所示。
四、结论
本文在借鉴国内外学者的实证研究成果并结合D公司实际情况的基础上，初步确定了包括反映企业盈利能力、成长能力、营运能力、偿债能力和现金流量5大类的14个财务指标，构建D公司的财务风险评价指标体系，采用一种多元统计方法――因子分析法建立D公司财务风险综合评价因子分析模型，并选取D公司从2004年1季度至2011年1季度公布的29组季度财务数据进行实证分析。通过理论分析和实例证明，表明该模型具有实践意义，在现实中应是可行的。由于我国房地产上市公司财务风险管理体系建设尚处于起步阶段，有许多理论尤其是实务方面的问题，还需进一步探讨与解决。本文在研究中只考虑财务指标，而非财务指标也可以影响企业的财务状况，故不能概括企业经营过程的总体，因此如何在做财务评价中引入非财务指标是今后研究的方向。
【参考文献】
[1] 中国指数研究院：2009中国房地产企业财务安全评价研究[EB/OL].http：//fdc.省略，2010-01-05.
[2] 宋建波：企业内部控制[M].中国人民大学出版社，2004.
关键词 房地产 财务风险 风险分析
财务风险是指企业财务经营效果的不确定性，指企业的财务系统中客观存在的由于各种难以或无法预料和控制的因素作用，使企业实现的财务收益和预期务收益发生背离，因而蒙受损失的机会或可能。从经济学角度讲，现代企业的财务风险是一种微观经济风险，是企业所面临的全部风险的货币化的表现形态，是企业经营风险的集中体现。国内外一些知名企业所以纷纷破产倒闭，一是投资决策失误，二是忽视财务风险的存在，因此对哦财务风险的认识、预防和控制的研究已成为当今企业所面临的重要课题。对企业的财务风险进行研究不仅具有理论意义同时也具有现实意义。
财务风险的成因是复杂的，这就要求经营者所采取对策的复杂化和多样化。财务风险发生的时间、空间和形式是偶然的，表现出一定的潜在性。财务风险发生的概率也难以准确计算，每次发生的财务风险也因彼此间诸多差异而缺乏可比性。
财务风险的大小是相对于不同的经营者及其抗衡风险的能力而言的，由于人们识别风险、认识风险和抵御风险能力的增强，就能在一定程度上降低风险损失的强度、范围和风险的不确定性，减少风险发生的机会和概率，减少不可控风险发生的破坏力。
一、优化资本结构，降低筹资风险
一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对某地产公司来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。企业要安排适当的负债比例，寻求最佳资本结构。通过合理安排企业权益资金与债务资金的比例关系，使它们达到理想组合。
二、缩短预售时间，减少款项回收风险
由于房地产具有投资品和消费品的二元性，因而房地产投资回收的不确定性较大。另外，房地产投资还涉及政策法规、金融动向、区域供求状况、需方消费倾向等各个方面，因而易受各因素变动影响，造成变现风险，容易引起资金链断裂。因此加强资金回收和集中管理尤为重要。如果能及时回收相应的款项，由公司统一调配使用，对公司的发展将是很大的资金支持。
三、注重融资策略的创新
对于规模较大的某地产公司而言，为了取得广泛的资金来源，应该在遵守国家财经法纪的前提下，积极地、主动地探索通过发行股票、发行公司债券，并通过房地产信托基金等途径，以取得广泛的资金来源，避免主要依靠银行举债来获得发展资金。只有通过多种途径筹集企业发展所需的资金，才能为企业的发展开创广阔的天地。
四、规范融资担保，控制债务风险
一般的房地产企业都有很多下属公司，母公司对子公司融资担保业务时常发生。子公司合理有效地运用融资资金，是公司整体健康发展的有力保证。母公司应在事先调查预测的基础上，制定全年融资计划，分解下达至各子公司并列入考核指标。有权独立融资的子公司按照计划融资，必须先填写“融资担保审批表”，在上面注明贷款银行、金额、期限以及所贷资金的用途和可能产生的资金效益等，
上报母公司确认后，再由母公司出面进行融资担保。经同意由母公司担保融资的子公司，还必须每月上报准确的融资情况报告，如需在核定的范围之外追加融资，仍需重新履行申请、审批手续。
五、做好房地产企业的全面预算
全面预算作为一种管理机制，目的之一是建立有效的预算系统。通过该系统，将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。同时，全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取的风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。
六、财务集中管理，规避财务风险
为了提高经营效益，降低经营风险，确保财务安全，某地产公司应在公司内实施财务集中控制，体现财务管理功能。如果公司分权过多，则会带来现实中的一系列问题，诸如各成员单位追求各自利益最大化而造成资金调度困难、资产调拨困难等，这会影响企业规模经济效益的发挥。公司的财务管理应集中而不能放开。只有这样，公司才能充分利用规模优势，规避财务风险。实行财务集中控制，有利于保证公司内部财务目标的协调一致，减少人为控制现象发生，有利于实现公司整体利益的最大化。
七、适时进行财务分析与监督
进行财务监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效益。房地产企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率，而且要加强投资项目的风险分析和方法研究。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等，进行财务指标分析。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。
对于房地产企业而言，应以经营活动产生的现金流量净额应作为分配决策的主要财务指标。由于现金流量反映出企业在报告期内经营活动中现金收支状况，所以现金流量往往比利润更为重要。如果企业的利润在上升，现金净流量却在减少，这说明企业当年实际收益在下降；如果现金流量净额小于同期利润总额，则意味着本期有不真实的或未到账的利润存在。在考虑上述主要因素的前提下，注重约束房地产企业高级管理人员过高的薪金报酬，以便为企业的发展积累较多的资金。
总之，房地产的核心是金融运作，房地产信托基金和投资商成为房地产的主导者，地产开发建造商或者中介商成了围绕资金的配套环节。而中国房地产市场明显地缺乏金融市场环境，房地产企业荣房子服务还不完善，《产业基金法》尚未出台。美国房地产信托基金模式所强调各个环节由不同的专业公司完成，18980年后，美国的房地产融资不断创新，并形成了大企业主要通过债券等低成本渠道融资，而小企业仍然依赖高利率贷款的格局。通常情况下，在融资方面，美国的房地产资金只有15%左右是银行贷款，70%是社会大众的资金，其中35%是退休基金，35%是不动产基金，房地产基本上是私人 投资。而中国的房地产投资80%都与银行有关，如消费者的按揭贷款、施工单位的贷款，还有开发贷款。所以，某地产公司也应该借鉴美国式的房地产信托基金模式，增加公司的融资渠道，这样才有利于公司的长期发展。
某地产公司的整个运营策略一直围绕着土地资源进行，即“先做大再做强”在某地产大规模进行商业地产开发的周期内，某地产始终在走钢丝，公司必须依靠高负债和产常规的滚动开发来实现规模的迅速膨胀，而万科地产公司是“先做强再做大”这样在以后的发展中就不会独挡一面，有资金问题大家解决的状况，所以某地产可以借鉴万科地产公司的发展模式。
八、总结
在了解了财务风险的研究背景和意义以及国内外学者对财务风险的认识和研究的基础上，本文对某地产公司财务风险进行了全面的调研，从融资风险、投资风险、资金回笼风险这三个方面进行了详细的分析，发现某地产公司财务风险无处不在，无时不在。风险是一把双刃剑，合理面对风险，采取措施解决风险，公司才能吸取经验稳步发展，但是如果忽视风险，公司就很难长期发展下去。
某地产公司在面对风险的同时稳步前进，矗立与房地产百强企业，表明某地产公司具有很强的市场竞争能力，具有很大的发展空间。
参考文献：
近年来，我国房地产行业迅速发展。由于房地产行业的关联性较高，其良好经营发展状态不仅直接影响着当地经济的发展，同时也关系着金融行业、公用事业、建筑产业链的稳定运行以及消费者和投资者的自身利益。所以促进房地产行业的稳定发展具有重要作用。然而作为房地产行业经济管理的一个关键内容―，财务成本管理，由于受不利因素的影响会出现不同程度的问题和弊端，给房地产行业的发展造成非常严重的威胁。因此，加强有关房地产财务成本管理措施的探讨，对于加强企业资金、成本管理、提高企业经济效益具有重要的理论和现实意义。
一、财务成本管理对于房地产发展的意义
一方面由于房地产经营业务的复杂性和其资金的高密集性，使得房地产行业资金需求量相对较大，负债率较高。而良好的财务成本管理可以有效协调和平衡房地产的收入和支出状况，以不断保证企业长时间资金积累和可持续发展的需要。在当今房地产行业竞争如此激烈的状况下，房地产行业要想提高市场竞争力、增强企业抵御外部经济政策和经济环境波动影响的能力，就必须加强对传统财务成本管理模式的改革，针对性和综合性地分析财务成本管理中出现的问题，不断采取有效措施和手段克服和突破经济管理中的瓶颈，建立完善的成本动态管理体系。另一方面，良好的财务成本管理可以有效提高企业的内部发展动力。财务成本管理体系的完善，可以不断增强企业整体的经营管理能力和水平。财务成本管理是一项包含多项指标的综合性管理手段，企业部门如果能够充分利用其综合性管理的特点，便能够有效提高企业的技术管理、质量管理、物资管理和生产管理水平。
二、目前财务成本管理中出现的问题
房地产财务成本管理的内容主要有资金投放运用管理、资金筹集管理、利润分配管理、开发成本管理、税务和筹划管理等。目前财务成本管理中出现的问题有：
1.工程预算和决算存在问题
目前部分房地产企业工程预算和决算更新速度相对较慢，传统的换算法则已经不能提供准确和真实的工程预算和决算，且其复杂重复的计算程序和工作严重影响了工程的效率和进度。同时部分房地产企业对工程项目的综合管理缺乏相应的控制和管理能力，建设、施工、设计部门之间不能进行及时的信息沟通和配合，这会引起工程项目不能进行全面统筹下的建设实施。如果实际的决算不能进行及时的更新，便失去了应有的准且行和真实性，这会给企业资金状况带来严重威胁。另外，有些企业也可能会在政府项目的预算和决算过程中进行不同程度的造假，伪造预算和决算结果以谋取私人利益。
2.缺乏健全的财务管理体系
部分房地产企业财务管理中缺乏相应的财务管理体系或者传统的财务管理体系已经与现在的行业发展状况不适应，这对企业财务管理有关措施和方法的执行造成了不利影响。[2]不健全的财务管理体系会造成企业内部员工职位权责分配不合理，各部门财务管理职责不明确，如此会引起奖惩措施混乱和滞后，严重影响了员工的工作积极性和满意度，对于企业整体效率和竞争力的提高产生了不利影响。另外部分企业依然采用传统的财务成本管理方法，财务成本核算仅仅以财务决策报告作为主要依据，对于核算中出现的问题不能及时发现并采取有效措施进行改善，严重缺乏控制性和预测性。还有部分企业财务成本管理粗放或财务管理仅仅流于形式，不利于财务成本管理应有作用的充分发挥。
3.财务成本管理不全面
房地产企业成本费用包含营销费用、前期费用、土地成本、工程成本、财务费用、管理费用等费用，其经营业务具有较大的复杂性，所以财务成本管理工作应当尽量做到全面性。如今部分企业在成本控制的诸多方面缺乏全方位的监督管理，如在财务费用的控制过程中，相关的项目费用没有及时确定相应的规范和制度，企业资金花费盲目，流动资金时而宽松时而紧缩，没有提高对节省成本的重视，或在工程成本的控制方面严重忽视投资决策和设计阶段的成本控制，仅仅在工程施工阶段加强成本管理，不同阶段间的成本管理不能够相互衔接，没有相应的全过程、全要素成本管理措施和方案。
4.缺乏财务成本管理方法和意识
大量房地产企业都缺乏相应的财务成本管理的科学方法，不能及时获得准确可靠的财务和成本信息。部分房地产财务管理部门成本管理意识相对薄弱，对财务成本管理的作用和地位认识不足，只重视建设前项目的设计成本或后期的销售成本，而忽视投资后项目建设和经营管理的成本，对于成本计划只当做书面指导，而不是按照预定计划实际操作，没有将其作为财务成本管理的科学性规范。
三、改善房地产财务成本管理的措施
1.建立并完善预算和决算体系
要对项目工程的预决算管理进行不断地改进，提高对与工程细节相关经济指标的预测水平，尽可能保证恰当的工程预算、估算与实际工程的差异能控制在合理的差异范围内。工程验收过程中要加强同原有设计方案的分析对比，对于实际造价中与工程预算差别较大的部分要有相关变动的资料文件或实施阶段开发商、建设单位、监理单位一致认可的相关情况说明，以避免造假违法行为的发生；要不断提高工程预算和决算人员综合素质和专业技能，注重专业知识的适时进修和学习，以逐渐提高工程预决算的质量。另外要建立相应的投资中心、成本中心两个责任中心，以此完善企业精细化成本管理控制系统，同时要加强周进度和月进度掌控，年度进行总评，根据各阶段相关责任中心的实际业绩和预算指标差异进行奖惩。
2.完善财务成本管理体系
财务成本管理体系的完善需要企业内部的财务、工程、人力资源等各部门的协作配合才能完成。各部门应对成本预测、成本控制、成本分析、成本考核几个方面形成独立的计划文书并由财务部门进行汇总和过程监督。而财务部门则除成本管理外还要兼顾资金在投资、融资、使用等过程中的管理，费用的控制要有合理的责权配置；要将会计财务数据归集后按各部门的成本预算进行分类并及时交由各部分进行分析和反馈，以实现财务成本管理职能延伸到各部门；此外，建立相应的成本管理核算系统，按照会计规则和核算程序制定完善的会计报告系统，以支持经营决策。另外，要加强相应的奖惩制度的建立，不断提高成本管理的水平和效率。
3.实现财务成本全方位管理，加强重点环节成本控制，提高管理意识。
财务成本管理工作是涉及到多方面费用和成本的系统性管理工作，因此应当实现方法、内容和对象的全方位管理，从宏观角度把握服务成本、产权成本、环境成本、人力资源成本的管理；在满足企业成本控制的各项要求基础上加强有关开发设计、工程建设、后期经营管理的成本预测和规划，提高资金集中管理水平，实现资源合理有效配置。以项目决策为例，我们要根据拟建项目的报酬率、利润率、销售利润率、资产负债率等财务指标进行项目计划书的编制；加强有关投资方案、融资和税务筹划，并在立项阶段加强组织筹划，完成对项目筹建阶段的成本规划。在项目实施阶段建安成本、配套成本、财务费用都是需要重点控制的成本环节。此外，企业决策层也要不断提高财务成本管理意识，将财务成本管理作为各项经济管理中的一项重要工作进行开展，不断健全财务管理体系和完善财务制度建设，以促进财务成本管理作用的有效发挥。
四、结束语
财务成本管理工作的好坏将直接关系到房地产企业整体经济管理的质量。因此，财务人员和管理人员应当不断加强有关措施和手段的运用以解决财务成本管理中出现的问题，建立健全相关财务成本管理体系，不断拓展财务成本管理新方法，从而逐渐提高企业财务成本管理质量和水平。
参考文献：
[1]王克群.房地产调控的难点误区及对策[J].四川行政学院学报. 2011，06（10）：61-62
关键词：
房地产；财务成本管理；措施
一、房地产企业成本构成分析
对于房地产企业来讲，其成本大致包含了固定成本和变动成本两部分。其中固定成本是相对不变的，主要包含了设计成本、土地成本、建设成本等，这些固定成本可以通过预算管理进行核算，具有相对固定性，能够直接进行衡量。在土地拍卖过程中，土地的成本一般情况下是确定的，在拍卖成功之后，房地产企业中土地成本就是固定不变的。而建材成本也具有相对固定性，在市场稳定的情况下，建筑成本要素也相对稳定。对于某一建筑项目，在设计建筑方案时其建筑成本也是大致可以确定的。在控制好建筑项目的级别之后，其建筑成本也能够大致进行估算，此类建筑成本也可以算入固定成本。而变动成本则包含了融资成本等，主要是投资方利息以及银行贷款的利息等。在市场经济繁荣的情况下，银行贷款往往在房地产开发中介入比较深，也是房地产企业市场开发的重要支撑。因此房地产企业最重要的融资渠道是银行贷款，一般来讲这种成本具有不确定性，将其列为可变成本。不过在工程设计过程中假如对于建筑项目所需的资金、还款总额等要素能够准确计算，并且能够分析出监测进度、环境等因素的影响程度，则可以将此成本列为不变成本。
二、房地产财务成本管理存在的问题
一是目标成本制定不科学。房地产财务成本制定的目标应当实现全员参与管理，并将可行性目标在考核中进行关联。一些房地产企业管理者在成本管理目标的制定上没有充分依靠管理、技术、施工人员，目标可行性不够。同时，对于财务成本管理的目标也没有进行有效的项目分级，导致成本预算中的目标成本结构难以层层进行落实。目标预算计划跟行动之间衔接不到位，很难通过监测和目标管理实现成本管理目标跟现实管理之间的有效协调，这不利于成本目标管理内容的完善，也对工程建设任务造成一定的负面影响。二是流程程序制定不科学，不利于成本管理。对于建筑项目的开发进度，应当进一步细化，将工程不需要的流程进行删减，确保工程控制规范性。一些房地产企业在建筑项目开发中，规范性不高，流程程序化水平比较低，这些都不利于节省成本，减少消耗，控制成本目标。一些企业围绕成本管理制度，约束性不高，没有建立起相应的成本互控体系，这不仅不利于成本管理工作的有效落实，同时也难以为成本管理起到基础性推动作用。在成本控制上没有实现财务部门管理部门和工程部门之间的相互监督，成本管理体系不科学，难以落实成本控制工作，在成本统筹进一步控制以及质量安全控制上没有形成有效的合力，部门之间衔接性有待强化。三是房地产企业成本控制中静态和动态双重控制协调性不足。房地产企业要进一步强化成本管理，应当实现各管理环节和流程之间的衔接，推动整体的协调性。通过把握生产质量，强化各环节的动态和静态控制，确保实现管理目标的有效实现。一些房地产企业在成本管理中没有按照事先设计的管理目标和成本管理模型进行控制，总预算成本计算不科学、不准确，不能保证整体成本控制在可操作范围之内。由于缺乏动态和静态双重控制，对企业未来发展指导性意义不大。
三、房地产财务成本管理的措施
第一，进一步强化财务成本控制。房地产企业在建设项目管理过程中，应当围绕资金成本和税务成本两个方面强化财务成本管理。财务管理人员应当结合现金流量以及可行性报告等相关分析资料，对于资金投放明细进行具体分析，强化资金投资收益分析。依靠资金宏观管理和有效控制，实现对建筑工程整体规划的合理把控。在此基础上，切实提高资金的使用效率，降低资金使用成本。围绕税务成本，通过了解和研究税务法规，强化跟税务部门之间的沟通协调。根据项目成本进行合理的税收筹划，合理合法降低适用税率，在规避税务风险的基础上，减轻房地产企业纳税成本，实现节税的目的。第二，强化房地产工程成本控制。工程成本是房地产企业成本管控的重要内容，围绕建设成本和配套成本两个方面对工程成本进行有效管控。通过测算分级企业成本经济，实现成本管理的科学化，要科学制定成本控制指标，并确保控制指标的科学性和可行性。通过对控制指标的细化，落实到具体的管理流程中，实现对工程进度的科学指导。要结合成本，确定施工的标准、施工的招投标以及工艺等相关方面。在施工的过程中，要不断设计和完善相关流程，通过制度管理和流程签证等方式，进一步明确施工队伍层级权力，通过不相容职务相分离等实现成本管理的有效管控，减少不科学费用的支出。第三，进一步完善管理成本控制。房地产企业应当进一步围绕降低成本增加收益进行管理成本控制。通过强化施工建设项目过程管理和流程管理，加大对设计费用和开发费用的监控，在提高效率的同时降低成本。要通过成本核算和开发实现制度约束，在管理过程中不断创新，加大管理和控制，通过专业化精细化管理，提高资金集中度和使用效率，在提升项目成本核算准确性的基础上，提高成本控制决策的科学性，提高房地产企业经济效益。
参考文献：
[1]姜春秀.基于大数据的大型房地产企业成本控制研究[D].山东建筑大学，2015.
一、房地产财务管理的特点
我国是全球最大的发展中国家，房地产企业发展迅速。但相对应的，我国房地产企业发展时间短，财务管理相对落后。根据以往的经验，房地产企业的特点主要体现在：第一，房地产的资金周转周期较长，所需资金也比其他行业多出不少，中间的环节也非常复杂。这都大大提高了房地产企业财务管理的难度。第二，房地产行业在开发过程相比其他行业更为复杂，在资金、税务等各个方面都不同于其他行业。因此对财务人员的要求更高，财务人员需要更高的水平，更专业的素养才能更好的服务于企业的财务管理。相对应的，水平不够的工作人员只会影响到企业的运行。
二、房地产企业财务管理存在的问题
1、企业的财务制度不完善。
我国目前房地产企业较多，良莠不齐。由于公司注册门槛低，不少企业都存在着一定的问题。尤以企业的财务制度不健全为主，极大地干扰了企业的良性运作。由于我国房地产企业发展迅速，财务制度的不完善逐步凸显。一些房地产公司的财务管理模式落后，而且执行起来也非常困难，这也是我国较多民营房地产企业中的普遍现象。
2、财务管理人员的素质不高。
房地产企业发展迅速，问题也随之而来。那就是房地产企业财务管理人员的素质相对不高。因此这就需要房地产企业对待新人要更加斟酌，选择一些更加优秀的员工，公司的纳新需要更有章程，更具专业性。但是我国的房地产行业现状却不是如此，我国房地产企业的财务管理人员招收不是很严格。同时企业老板对财务处理干预的任意性及对财务人员的重视程度也不够，不能够提高财务人员的工作积极性，入职的一些财务管理人员素养也相对较低，管理意识也不高。一些财务管理人员简单的认为财务管理工作只是粗糙的记录信息、分发工资而已，财务管理人员的素质和专业知识的缺失，导致了企业的衰败。
3、房地产企业的成本管理能力差。
在当前，我国的大多数房地产企业在公司的成本管理上存在着问题，有着不小的漏洞。虽然在当前我国社会形势大好的情况下，企业落后的成本管理模式不会影响企业的大局，但是必然会对企业的发展造成一定的影响，导致企业的经营出现问题。其次，目前我国的大部分企业只对于内部管理成本控制比较关注，而对于其他的环节相对有所忽略，如工程造价的各个环节是相辅相成，相互统一的一个整体，重视一个环节，忽略其他环节对于工程造价的影响是不利的。第三，企业财务管理工作人员的水平有限，对于企业成本的估算也缺乏专业判断，这就直接影响了企业的经营，从而导致企业盈利下降。
三、解决房地产企业财务管理问题的措施
1、优化房地产企业的财务管理模式。
从根本入手，房地产企业的财务管理制度不完善，财务管理模式不健康，导致了一系列的财务管理问题，影响公司的正常运作。所以应该优化房地产企业的财务管理模式，让企业的各个环节之间都更加统一，使管理人员得到的数据更加准确细致，从而能够进行更加高效的决策，同时还要对企业的财务管理模式进行更改，对于落后的财务管理模式要毫不犹豫的放弃，而对于其他公司更加科学的财务管理模式也要毫不犹豫的加以引进。根据本公司管理架构的特点，采取集团总制度建设，开发项目具体情况的灵活管理方式等，尽可能的开源节流，提高企业对资金的使用和投资效益，由此提高房地产企业的利润。
2、加强房地产企业的财务管理，优化员工素质。
由于房地产企业的财务管理存在较大的问题，影响了公司的正常运营，因此房地产公司需要不断地对财务工作人员提出更高的要求，培训企业员工，使得员工对于自己在公司中的位置有着更加精准的认识，知道自己肩头肩负的重任，让他们正确认识到自己的位置，充分发挥自身的积极性。要将财务管理纳入企业的战略大局之中，从而有利于企业的发展，而不至于让落后的管理模式影响企业的健康运行和发展。
3、加强房地产企业的成本管理力度。
在房地产企业的财务管理之中，成本管理控制的能力也是非常重要的一个环节。因此，房地产企业应该更加重视企业对于成本管理的能力，改善当前房地产企业发展模式之中存在的问题，把成本管理作为一项重要的工作。公司要不断的提高财务管理的能力，创新更加高效的成本管理方式，随着形势发展不断更新成本管理模式，创新成本管理，在成本管理的过程中细化步骤，对于各环节工作都要进行更加全面的预算，并要规避税务风险，不断发掘降低企业成本的途径，从而壮大发展房地产企业。
4、房地产企业财务集中预算管理。
房地产企业的集中管理必然需要房地产企业对自身资金管理进行高度的预算，并且进行全面的预算，这就需要建立适用于自身房地产企业的预算和核心结算制度。为实现财务管理的集中，就需要房地产企业具有保障的财务预算，也需要得到房地产企业管理人员的监控，以及对房地产企业管理人员的审计，加强房地产企业内部控制的审核，这些都是房地产企业必须完善的，逐步实现管理的集中化。
5、加大监督力度。
房地产企业的重要部门之一就是财务部门，所以必须要对其进行严格的监督，以保证房地产企业的良性健康发展。对于房地产企业财务部门的监督，不仅要对其内部进行监督，控制资金的不合理使用，同时还应该对整个的财务管理系统进行监管。对房地产企业内的财务问题需要进行及时的了解，杜绝资金流失、短缺等问题。因此，房地产企业必须要对房地产企业内部的资金管理进行严格的监督，打击不法行为，为房地产企业的健康发展创造良好的条件。
四、结语
对于房地产这种资金密集的关乎国民经济发展的综合性行业来说，应该更加注重企业的资金管理，将资金进行最高效、最科学、最大化的利用。提高企业内部财务管理水平，发挥财务的最大保障力和助动力，建设适应现代企业管理要求的企业财务管理体系是房地产企业发展的迫切需要。
参考文献
二、房地产行业财务风险控制
加强房地产企业建设投资的控制与管理。房地产项目的投资一般分为建设投资和销售投资，对于成本的控制与管理要做到：第一、强化统筹，准确化成本核算，确保投资的最大收益；第二、加强工程施工的管理，确保资金到位，保证工程质量和工期，减少不必要的成本支出；第三、及时了解市场信息，及时调整企业经营策略，防止市场变动对发展的冲击。在项目管理方面，要从实际收益目标出发，采用系统和理论的方法对项目进行决策和计划。健全企业财务管理体制，严格规范财务行为。房地产企业需要通过财务管理人员的研究，针对性地根据房地产企业的财务支出特点和管理重点，积极探索适合企业特点，适合市场特点的财务管理体制，并且要保证能够及时地更新和优化管理体制，使得企业财务管理工作平稳安全的进行。管理部门要发挥监督职能，积极监督企业的财务行为，为其制定相关的规范化规定，对于不明财务问题及时查清并消除影响。加强成本管理，降低消耗提高效益。为了获得利润企业就必须进行投入。而成本则是企业最根本、最直接的投入，成本是决定企业利润的重要因素。企业要生存和发展，获得最大利润，就必须全员参与成本管理。加强房地产项目成本管理，严格控制成本，努力降低成本，才能在激列的市场竞争中，取得竞争优势，处于不败之地。因此，房地产开发企业既要重视成本管理，又要切实搞好成本管理。积极创新高效财务管理方法，提高财务控制能力。首先，房地产企业的财务管理可以应用网络信息化管理系统，使财务数据具有实时性和统一性，提高企业的财务管理效率和财务控制能力。其次，需要管理人员积极探索适合企业发展的财务管理方法，通过工作经验总结出不断完善的财务管理体系，不断强化财务的管理职能。强化企业财务管理人员的专业素质。财务管理作为企业核心竞争力所在，就必然需要高质量的管理部门和管理人员，为了提高企业的财务管理能力，就必须要求管理工作人员的高管理水平。企业可以在聘用和设立管理部门时，选择具有专业知识的员工，并且在后续的工作中，根据企业的发展水平，积极组织管理人员的学习深造工作，及时考核工作人员的技术水平，确保管理部门一直处于高水平管理状态，才能保证企业财务管理稳定发展。
（一）筹资风险
资金是房地产企业的血液。筹集资金的方式不同筹资成本和筹资风险不同，在风险可控条件下及时足额筹集资金，是房地产企业财务管理中重要的部分。筹资工作除了注意以合适的方式筹集足额资金，还应合理控制不同筹资方式下的风险程度，正确制定和管理筹资风险的方法和措施。我国房地产企业普遍面临着筹资方式单一、筹资渠道匮乏、资金成本昂贵的问题。筹资风险主要表现在资金期限错配，长周期的投资项目配比了短期融资，容易出现短期偿债能力急剧下滑，资金链断裂的风险；企业整体财务杠杆过高，筹资过度依赖间接融资方式，在市场形式低迷时，企业盈利能力下滑不足以支付财务成本时，就会出现“断供”的财务风险。尤其是在2014年之后，中国进入各种风险叠加期，经济形势步入下行周期，房地产行业的筹资风险更加凸显。
（二）投资风险
房地产企业投资开发项目的特点是投资规模大、开发周期长，同时还面临着国家宏观调控政策变化的掣肘，容易受到国家投资、产业、财税等多方面政策的制约和影响。投资规模越大的项目面临的管理风险、运行风险和销售风险就越高，大规模投资可能遇到项目管理不善导致的质量不合格、建设进度不理想、销售策略不适用导致的去化困难等风险；开发周期长则内外部环境风险的变数就越大，市场情况在经济周期换挡时会发生剧烈的变化，开发周期越长面对的市场变数就越大，例如：市场转淡时产品价格普遍下跌，项目可研阶段论证可行的开发项目变得不行可，市场价格下跌会带来集中退房、大面积违约等风险因素。
（三）经营风险
经营风险是指在房地产企业生产经营过程中，供、产、销各环节不确定性因素的影响，使得资金流动异常，导致企业发生运营困难，企业价值下降的风险。现阶段对于房地产企业的经营风险则体现在，企业经营能力不能随着市场环境的变化而提升和及时调整。中国房地产市场经过35年快速发展，已经进入到产品供大于求、企业间竞争升级和行业快速优胜劣汰的“白银时代”。市场变化要求企业的经营能力必须更快的提升改进，如果依然墨守成规，不能在细致深入的市场分析和可研基础上，设计提供质量更好、品质更高的产品，依然采取过时的商业模式和营销模式，不在提高企业运营效率和科学压缩成本等方面升级，将面临经营效益下滑、产品没有市场、经营现金流枯竭的风险。
房地产企业除了以上财务风险，还存在着企业间大量互保产生的保证风险，货币市场波动带来的利率风险和资金流动性风险，国家财税体制改革带来的纳税风险，以及无法兑现对投资人承诺的利润分配风险等。如何提前化解财务风险，保证企业在生存的前提下，健康稳定的发展，可以通过以下措施改善财务风险管理工作。
二、改善房地产企业财务风险的管理措施
（一）优化资本结构、合理搭配债务期限，规避筹资风险
在风险上行的市场阶段应采取稳健的融资策略。多元化融资渠道，科学的统筹权益资本和债务资金的比例，尽量采取直接融资方式，例如：引入战略投资人、发行普通股、可转债、优先股等方式，降低财务杠杆，提高企业抵御财务风险能力。另一方面，按照房地产开发项目周期特点选择搭配债务期限结构，举债以中长期负债为主，短期负债为辅，同时加速销售回款速度，改善资金结构减轻筹资压力。同时盘活固定资产，增加流动资产和速动资产比例，优化资产结构，改善资产错配现象。
（二）科学管理投资项目，增强投资效果的确定性，减少投资风险
房地产投资项目应从可行性研究入手，收集、整理、分析有关房地产市场的资料信息，正确地判断和把握市场的现状及发展趋势，把项目投资的不确定性降到最低限度。同时可以采取投资分散的方法，即通过开发结构的分散而达到减少风险的目的，方式包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等。房地产企业应将可控资源集中用于本企业专业优势市场，同时还应避免将鸡蛋放入同一个篮子，可以进行区域分散投资，保证企业综合投资报酬率基本理想。并且使开发的项目在时间上错开，合理统筹项目开发节奏，不出现内部资源竞争，也不造成短期资金流紧张的局面，保留项目开发一定的调整空间和余地。在新的市场环境下，还可以创新商业模式，开展同行业及其相关产业的新的合作方式和深度，利用各种互利互惠的方式，降低制造成本和交易成本，共同投资共享收益共担风险，达到降低投资风险的目的。例如：万达集团的以运营商为核心，投资机构作为财务投资人的轻资产模式。具体是万达广场的设计、建造、招商、营运、信息系统、电子商务由万达集团做，但投资全部来自机构，资产归投资者，双方从净租金收益中进行分成。
（三）提升企业管理工作的水平，增强行业竞争力，控制经营风险
（1）房地产企业融资难度较大。总体而言，房地产开发是一个时间跨度长、融资数额大的经济项目。随着社会的不断发展与进步，近些年来，低价和房价不断攀升，房地产项目在开发过程中，一次性投入的资金更多，增加了房地产的融资任务。[1]另外，由于大量的资金周转时间较长，周转率不高，并且时间跨度较长。因此，房地产开发商必须采取多种手段促进融资。房地产企业在征地、开发、施工建设、竣工检验等一系列环节通常需要两年的时间，房产项目开发的长期性加大了融资的难度和周期性。而开发后的房屋在出售过程中往往是采用分期付款的形式，开发时投入的大量的资金，很难在短期内回收，无形当中又增加了房地产企业的资金压力。
（2）财务管理体制不完善。目前，房地产企业在项目管理中，资金流转不畅、过大的负债等问题使得财务管理难度不断增加。而此时，在多数的房地产企业却没有一个科学化的管理体制，财务管理系统不健全，管理制度不完善，对财务管理人员的没有做出清晰的岗位职责分配，企业发展运行中，出现了财务问题，各个管理人员相互推诿，不能对问题进行及时解决，反而使管理人员内部矛盾逐步加深。在项目经营过程中，出现了财务问题，管理人员未能制定出有效的应对措施。缺乏科学性和规范化的管理体制已经不能满足房地产企业现代化管理的需要，更不能实现财务的创新管理，影响到了企业的长期发展。[2]
（3）财务管理创新意识淡薄。纵观我国的房产企业，在管理过程中普遍存在创新型的管理意识，使得财务管理中存在较大风险。财务管理人员在对房产经济收入的预测、分析和控制等过程中往往还采用较为传统的管理方式，没有真正把创新管理落实到位。在项目开发经营中，没有对项目资金进行准确分析与合理利用，财务管理风险意识不高，使财务风险控制中存在漏洞，资金流动出现短缺，房地产投资项目的经济效益无法得到有效保证。与此同时，在房地产财务管理过程中，会涉及到分析、控制等多种问题，财务关系较为复杂，因而未能实现对财务风险的有效控制，一定程度上也限制了财务管理的创新性。
二、房地产企业财务管理创新措施
（1）更新财务管理观念，提高效能。先进的管理观念是房地产企业进行财务创新管理的重要内容。在当前的市场经济环境下，一定对财务管理观念进行创新，用创新的管理观念带动企业向更好的方向发展。首先要制定出对人员的激励和约束机制，使人员参与到企业经济运行与管理的全过程，明确权、责、利之间的关系，促进科学决策。[3]同时还要充分调动起管理人员的积极性，最大程度的挖掘其管理潜能，运用财务管理技能，对企业发展中的不确定因素进行准确预测，弥补企业自身发展的缺陷，促进财务管理创新的实现。另外财务管理人员要树立财务风险意识，制定出具有针对性的财务管理措施，把财务风险降到最低。对资金的分配和走向进行严格规划，财务部门要利用好财务信息，使其发挥出最大作用，在更新管理观念的同时，提高财务管理效能，创新技术，统筹规划，防范风险，推动企业全面经济效益的提高。
（2）建立健全财务管理制度和体系，促进管理。要想实现房地产企业的财务管理创新，首先就要建立健全财务管理制度和体系。在完善管理机制的基础上，实现管理创新。要认真分析市场经济条件，根据企业自身发展情况，制定出具有针对性和原则性的会计制度。设立专门的财务机构，明确会计人员岗位职责，严格规定预算编制、工资核算和资金流动的管理标准，严格控制现金、采购、销售和报销等财务管理环节，促进财务管理流程制度化、标准化。另外，要加强对房地产企业日常运营工作的监管，制定出相应的考核和责任追究制度，使财务管理工作真正落实，促进财务管理工作高效运转。
（3）创新风险管理方法，降低风险。在现代企业管理中，风险管理是财务管理中的重要内容，同时也是影响财务目标实现的重要因素，因而加强财务风险管理势在必行。[4]金融市场的风云变幻，使得房地产企业财务风险变得复杂；房地产市场本身的不稳定性是导致房地产企业财务风险的直接因素；房地产开发成本的增加也加大了财务管理风险。因此，一定要采取创新性的方式对财务风险进行管理。要对企业中可能引起财务风险的因素进行全面分析、有效识别，确定出合理的风险管理目标，科学的制定出财务风险控制体系，对各项风险类型进行研究，及时制定出应对风险措施，最大限度地规避风险，减少因财务风险而带来的损失。
