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中图分类号：F830.9 文献标识码：A 文章编号：1003-5192（2016）01-0068-07
Abstract：Conventional financial engineering technique only helps one to estimate risk-neutral probability. However， it is impossible to further obtain natural probability without recovering pricing kernel that reflecting the structure of risk aversion preference for the overall market. At present， two kinds of major approaches to recovery pricing kernel are presented， which are respectively matrix-based-method from Ross and differential equation method derived in Carr and Yu. The former relies on finding out the maximum eigenvalue， whereas the later works by searching the minimum eigenvalue. This paper discusses the internal relation-ship between these two kinds of approaches. By introducing the state transition pricing operator， the current two approaches can be uniformed to solve the operator eigenvalue equation， which eigenvalues and eigen-functions respectively indicate the inter-temporal discount rate and the required numeraire risk premium. As an application， the performance of stock bubbles for China between 2005 and 2007 is diagnosed. Except for estimating the risk compensation in different industry， we also confirm the presence of money illusion characterized by distorted discount rate.
Key words：risk-neutral probability； pricing-kernel recovery； stock bubbles； operator eigen-function
1引言
资产动态定价的核心问题之一是估计资产未来变化的真实概率。当前流行的方法是在定价核框架下研究此问题。定价核， 也称为随机折现因子[1]，其倒数对应着所谓基准计价投资组合在未来的价值[2]。资产定价基本定理表明，对于任何无套利机会的金融市场，必然存在着定价核[3]。以定价核来计价的资产，期望收益率都一致地等于无风险利率，这是因为定价核平衡了各状态间风险溢价的差异[4]。本质上，定价核可视为市场潜在的唯一系统性变动因素，对资产收益与波动的预测也最终可划归为定价核动态性质的确定上。
然而，由于定价核本身不可观测，对定价核的量化在实际中很难操作。一种变通的做法是将其拆解为若干风险因子的线性叠加，通过对风险因子的度量来间接衡量定价核水平，比如Fama-French三因子模型[5]或Mark提出的四因子模型[6]，但这样无法保证所选因子的完备性。另一种方法是干脆绕过定价核的确定，利用金融工程技术剥离出的状态价格，然后计算风险中性概率作为资产变化真实概率的预测。但中性概率仅度量了市场对各状态的风险对冲偏好。比如，算出市场下月下跌超过10%的风险中性概率为0.8，而下跌不超过10%的风险中性概率仅为0.01，这一事实仅表明， 相对于后一种情形，市场在整体上更多地愿意去对冲下月下跌10%的风险。此时，为进一步确定真实概率必须明确市场在各状态上的偏好结构，而这又回到定价核的确定上。实际上，用风险中性概率作为真实概率的预测隐含假设定价核与市场状态无关，这过于牵强。
最近，Ross找到了一种将定价核与真实概率从风险中性概率中分离出来的方法，称为“还原定 理”[7]。这一方法建立在离散状态的基础上，用矩阵运算来表达。主要思路是从状态转移价格矩阵解出其最大特征根和特征向量。假设投资者满足Von Neumann期望效用法则，且都运用时间可分、 状态间独立的效用函数来决策，Ross证明了，如果状态驱动因子为离散的齐时Markov链，那么最大特征根刚好就是市场贴现率，而特征向量的分量也恰好可以用来构造出状态转移定价核。由于状态转移价格矩阵为非负实方阵，Perron-Frobenius 定理在此可以保证其实值解的存在唯一性和定价核的非负性[8，9]。同时，Ross的方法还可进一步获得风险中性状态转移概率和真实的状态转移概率。另一方面，Carr和Yu[10]也给出了一套定价核的还原方法，但是此方法建立在连续状态的基础上，用微分方程来表达。该方法以风险中性概率测度下定价核满足的微分方程为基础，将定价核还原转化为求解Sturm-Liouville特征值问题。只要定价核有界，那么Sturm-Liouville方程的最小特征值刚好对应着定价核变动的时间趋势，而方程的特征函数就是定价核的倒数。此时Sturm-Liouville定理可以保证该问题有实值解[11]。该方法与 Ross还原方法非常类似，然而后者需要求解最大特征值，可前者则需要求解特征值，两种不同形式的方法之间的联系与区别尚有待进一步探寻。
本文研究发现，通过引入状态转移价格算符，建立定价核还原的算符表述，可将Ross，Carr和Yu的方法归纳为统一的形式。一方面，Ross的还原法等价于求解一个用有限维状态转移价格算符来表述的特征方程。另一方面，当状态转移过程为连续状态的齐时Markov过程时，状态转移价格算符自然变为微分算符。与此同时，Carr和Yu的微分方程也变形到统一表述法下的算符特征方程形式。由此可见，两种不同的方法仅是不同算符形式的特例，Ross的方法对应矩阵算符，而Carr和Yu的方法对应微分算符。不过，估测矩阵型状态价格转移算符需要首先估计状态定价密度，这通常采用交替最小二乘法 （Alternating Least Square），但估计结果非常不稳定[12]。而估测微分状态价格转移算符是去求解估计状态因子风险中性方程，这方面的方法则相对成熟许多，可参见文献[13～16]。另外，微分方程法的待估参数数量也显著小于矩阵算符的参数数量。因此，本文实证部分将采用微分算符的形式。
国内学者对于定价核的研究在早期多限于理论探讨的范畴，如肖辉和吴冲锋[17]，临海和郑振龙[18]的研究。近年来，也出现了一些基于定价核的资产定价实证研究，吴鑫育等[19]的权证定价研究，邹高峰等[20]基于从前景理论的价值函数出发建立的PTCAPM模型，以及张玉龙和李怡宗[21]在分解出流动性特征和流动性风险基础上建立的SDF-LCAPM模型，但这些研究都事先假设好定价核所满足特定的动态行为，没能够用数据说明定价核为何取定为该形式。李仲飞和高金窑[22]在模型不确定的情形下通过一般均衡推导出了定价核的一个潜在形式，但并未见相应的实证结果。直接利用实际数据估计出市场中定价核大小及其行为的研究仍较为鲜见。
我们基于上述提出的微分算符对中国2005～2007年股市泡沫进行了实证。统一选取2005年9月1日作为实证窗口起点，而窗口的终点选为其未来3年内的到达历史最高点交易日的前一天，由于我国此轮泡沫大致在2008年初破灭， 所以绝大多数的窗口终点都集中在2007年9月至2008年1月之间。实证时选取的资产组合为两支市场指数以及27支细分的行业板块指数。我们认为对于泡沫中的每一板块都存在着不同定价核，因为每个板块对应的临界时距演化不尽相同。rf选取为当时的一年期活期存款日利率，数值为0.0081/365≈2.2×10-5。
估计的结果在表1中显示。表中的第5列给出了估计结果所对应的对数极大似然值（相反数），第6列给出的是泡沫膨胀的幂指数，其数值越大表明资产的增值越快，结果显示，在此轮泡沫中的房地产、银行类、煤炭石油、机械、建材、农林牧渔、外贸及有色金属板块泡沫积累速度较高。第10列给出的μτ是τ在真实概率下的时间趋势，表明泡沫破灭的迫近趋势。可以看出，两市股指、房地产、机械指数中的泡沫更快地趋于破灭。表最后两列分别列出了所还原出的定价核（τ）的幂指数和市场要求的贴现率，幂指数的绝对值越大代表市场对于临界时点逼近越敏感，即单位临界时距变化上所要求的风险补偿越大。实证结果可见，两市场指数对于泡沫的破灭更为敏感，而行业板块中，较敏感的则是房地产、机械及有色金属板块。同时估计出的市场贴现率均为大于1。这揭示了泡沫中存在着货币幻觉――错置地认为未来的时间价值要更高，因为只要泡沫不破灭，资产增值就将远超无风险利率，交易者们因此会忽略潜在的崩盘损失风险，不急于抛售而更愿意骑行在泡沫上期待未来增值，因此整体上市场更愿意在将来实现变现，更为看重未来的价值。
5结论
对于定价核还原方法和技术的研究，在国际上才刚刚起步，本文在梳理和探讨Ross与Carr和Yu不同方法内在联系的基础上，通过引入状态转移价格算符，用算符方程统一了两种方法的表述形式。同时，我们给出了一个将统一表述应用于泡沫建模的例子，通过求解算符特征方程，不仅能够确定资产价格和定价核的运动形式，还可以分析泡沫的膨胀速度并对市场贴现率进行估测从而确定货币幻觉的存在性。
目前，定价核还原方法仅假设市场只由一个状态因子所驱动，从理论上讲，在算符中还可加入其他多个状态因子，此时需要界定每一个状态因子对应适应性条件，由此可得市场的贴现率是各因子对应贴现率的叠加，市场的定价核大小则可通过各因子对应定价核乘积来还原出。无论如何，定价核的还原方法研究还处于相当初步的阶段，很多问题尚待解决。比如，如何将鞅性（无套利）下的方法推广到半鞅甚至更一般的情形；中国市场缺乏充足的衍生工具，如何合理构建状态转移价格算符；如何将行为因素加入算符中，等等。这些问题给后续研究留下诸多机遇与挑战。
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一、前言
随着我国房地产市场的不断发展壮大，房地产行业已经成为我国经济的重要引擎，拉动着我国经济的高速发展。对房地产上下游行业的经营发展起到了重要影响，关乎民生，与人们的生活息息相关。
在我国目前房地产投资过热的大背景下，我们发现房地产市场存在明显的地区差异，在特大级城市出现一个又一个的新“地王”，而在人口增长率、流动性相对较差的二三线城市，一些地方房企则经常出现资金链断裂，荒废的工地上，留下的是尚未完工的建筑物，俗称“烂尾楼”。这些搁置的待完工的建筑物是对经济资源的一种极大浪费，对其贷款的银行也面临了风险，产生了大量的不良资产，同时也给业主带来了长久的损失。如何将这些搁置的资源盘活，尽快、最好的发挥其经济效益是一个长期困扰政府、开发商、业主的问题。本文旨在探索用资产证券化的方式解决城市烂尾楼的方法，为这类问题解决提供一种思路。
二、烂尾楼成因分析
目前理论界没有对烂尾楼有明确的定义，一种常用的标准是将已经办理用地、规划手续，项目投资建设后投资额已超过25%或已完成2/3工程量，因开发商无力投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目视为“烂尾”。烂尾楼的主要成因大致可以概括为：①在建楼盘开发商已经破产，无力再经营所开发的楼盘，项目不得已“烂尾”；②项目缺乏后续建设资金，融资渠道的“堵塞”是项目烂尾的重要原因；③项目涉及多方经济纠纷，包括开发商与拆迁户、材料供应商、施工单位、关联方、银行等之间的经济纠纷，这些纠纷如果没有得到合理解决必将导致项目的停滞，最终“烂尾”；④开发商违法违规或投资决策失误导致工程流产，如市场定位失误，建筑质量低劣等。由于以上一种或几种原因的综合影响造成了烂尾的出现。
三、烂尾楼处置方式
在我国，市场化的烂尾楼处置方式有：①转让（收购），包括股权转让和资产转让；②合作再开发；③债转股（即债权转开发权）；④破产拍卖；⑤融资盘活。由于烂尾楼面临着各方的经济纠纷，不同项目面临不同的处置方式，很难比较各个方法的优劣。而在西方国家，已经出现过烂尾楼证券化的先例，但在我国还没有得以运用，下面将具体讨论烂尾楼资产证券化的处理方式。
四、房地产资产证券化
所谓资产证券化，指发起人将其现在拥有的缺乏流动性且未来现金流可预测的资产构成基础资金池，资产池现金流作为偿付基础，利用各种金融工具将资产现金流进行瀑布形式的分配组合、通过评级机构增强信用等级，再将这个资产现金流转变为各类市场的不同风险-收益等级的、可发行和自由收售的有价值的资产支持证券（ABS）的过程。资产证券化是西方国家金融创新的产物，在国内是否使用还处于一个长期摸索的阶段，在其广泛使用的美国，曾经给资本市场和房地产市场造成严重创伤，因此，在其推广应用和结构设计时一定要谨慎。
房地产证券化流程：由发起人（即原始权益人）发起，特定目的机构或受托人（SPV）进行资产隔离，投资银行或评级机构进行信用增级，最后在资本市场发行ABS的结构融资过程。其中，SPV是整个资产证券化的关键，包括特殊目的公司（SPC）和特殊目的信托（SPT）两种形式，它是资产证券化资金流往来的中间介质，其通过发行证券筹集资金，并将资金传输给发起人进行投资，最终将投资获取的利润返还给证券投资者，促成了资产证券化融资的进行。
五、烂尾楼的资产证券化
参照上述房地产项目的资产证券化案例，在解决烂尾楼处置问题时可将其证券化，通过资产证券化的融资功能将烂尾楼盘活。为进行烂尾楼资产证券化需进行以下几个步骤：
第一，通过设立专项的房地产投资基金管理公司、房地产投资信托（REITs），与发起人订立合同，对烂尾楼的真实权益进行购买，进行资产隔离后，通过发行债券的方式出售给投资者，筹集资金交付发起人对烂尾楼进行再开发。在发行债券时通过对再开发工程进度估计，设立债券赎回期限，在烂尾楼再开发完成后，才能赎回，以经营期间租金收入或完工后销售收入作为现金流支付给投资者作为本金和利息。投资者在到期日之前如需赎回，可在二级市场或场外市场进行提前交割。基于同样的道理，SPV也可以采用设立封闭式契约型基金的方法，向投资者出售基金份额，获取融资。
第二，选择投资银行对烂尾楼资产进行信用增级，如证券出现违约则相应增信机构承担首要赔偿责任，国内一般选择知名证券公司或信托公司进行，通过设立专项赔付基金可有效处理证券违约时投资者赔偿问题。如果发行的是债券还要聘请评级机构进行信用评级，以确保债券的顺利发行。
第三，发行证券募集资金必须作为专项用款用于烂尾楼的再开发，通过设立专门的账户，在各方的监督下进行。再开发完成后，原始权益人通过经营性收入支付投资者本金和利息。在整个资金流动过程中，必须保证资金的专款、专户、专用。为保障资金的安全，SPV通常要选择有良好声誉的商业银行进行资金托管。
六、烂尾楼价值评估
烂尾楼价值评估是烂尾楼资产证券化的关键。真实的评估价值是维护权益人合法权益的证据，通过政府标准评估出的价值，报送相关主管部门登记备案，将政府引入进来，成为监管者，对各方权益的保障大有裨益。
有一种评估中常用的方法对烂尾楼项目价值评估特别合适，即假设开发法。假设开发法是收益法和成本法的一种结合。即站在现在的角度，用预期项目将来的收益减去预期将来成本及相关税费得到待估项目的价值，即：
待估烂尾楼的估价（V）={开发完成后房地产的预期售价（P）-尚需投入的成本（C）-再开发投资利息（I）-再开发投资利润（R）-相关税费（F）}×参数修正（ε）
其中：
P――为商业建筑建成后预期租金收入或住宅类建筑建成后预期销售收入。
C――为根据行业标准和工程定额测算同类建筑物的续建成本（包括工程勘察、设计、招投标、质检、监理费等）。
I――为根据工程定额测算的续建成本在建设期内均匀投入所产生的利息费用。
R――根据房地产开发行业平均利润率β测算的利润。
R=（P-V）×β
F――为在开发所产生的各种税、销售费用。
ε――为根据经济状况（如物价变化）和建筑功能状态（损耗程度）的调整参数。
在运用假设开发法测算烂尾楼价值时一定要以市场信息为主导，通过询价和寻找可比案例及查找相关定额、标准，真实、准确的反应现实经济和实物状况，以确保烂尾楼资产证券化的顺利、可靠进行。
七、结束语
烂尾楼资产证券化作为一种解决“城市盲点”的手段在国外已有不少先例，它可以解决中小房地产融资手段的匮乏，使商业银行在处理此类不良资产时掌握了主动权，同时又可以作为一种收益类证券为投资者提供了多元化的投资品种，但是，在国内虽然已经有一些成功案例，但是证券化的步伐停滞不前，咎其原由，是缺少一个完善的市场为资产支持证券的交易提供支撑，且在缺乏监管的状态下，证券化产品也很难获得投资者的信任，由此看来，在中国进行烂尾楼的资产证券化还有很长的路要走。（作者单位：云南财经大学城市与环境学院）
参考文献：
中图分类号：F4 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2012）12（b）-0030-01
1 电子商务比价引擎站产生的背景
（1）中国电子商务市场规模及特点。
①中国互联网基本情况。
根据中国互联网络信息中心于2012年1月的第29次《中国互联网络发展状况统计报告》，中国电子商务类应用在2011年继续稳步发展，网络购物用户规模达到1.94亿人。在过去的一年中，电子商务市场规模的高速增长主要源于企业间的电子商务交易需求得以迅速增加，促进了B2B电子商务交易规模的增长。同时，电商企业加强产业链及仓储物流支付体系建设，推动网络购物市场交易额的快速增长[1]。因此，品牌企业和平台商城（B2C）已经成为了网购市场的绝对主体。
网购市场保持平稳较快发展的同时，也面临一些突出问题。物流配送服务能力提升慢，市场低价竞争成为常态，商户盈利能力不足，这些问题已经成为制约网络零售市场持续快速发展的重要因素。网购企业在规模增长的同时，需要从粗放式发展转向精细化挖掘，由做大转向做深，实现整体网络购物行业服务水平的全面提升[2]。
（2）国内B2C电子商务经营的主要手段—— 价格战。
2008年，国内电子商务迎来了再次“抬头”机会，而引领此次“抬头”的则是以天猫、京东、凡客等为代表的B2C电商企业。新一轮的“白热化”战争，却还是摆脱不了“赔钱赚吆喝”的尴尬境地，价格战的阴影始终挥之不去。以2012年5、6两个月为例，苏宁易购、天猫网、京东商城、当当网、库巴网、国美网上商城、新蛋网等各大电商纷纷掀起新一轮声势浩大的降价促销。低价，更低的价格，实实在在地刺激了本无购买欲望的消费者们一买再买。虽然在一定程度上提高了交易额，但B2C电商企业以“低价换流量和忠诚度”的目的没有真正实现，价格战的最终结果是消费者变得更为“现实”，只跟着低价走。
2 比价引擎的产生及其影响
（1）比价引擎的形成与发展。
在国内B2C电商企业不断进行价格战的同时，一项“顺应民意”的工具也应运而生了。比价引擎，或者比价网站，使得国内电子商务的价格更透明，价格战更残酷。
作为消费者，价格比较是购物过程中极为重要的一环。比价模式的应用主要有两种主要方式：第一种是直接比价格；第二种是返利、返现和折扣模式。这两种模式在比价引擎上经常是混合使用的。在国外几乎90%的网购人群都会选择比价导航进行网上购物。而返现模式在国外也早在2000年已经出现，一些较大的网站如Fatwallet、Ebates已经运营近10年。
比价和返现模式在国内的发展时间却不长。随着2008年大批B2C网站兴起，独立的购物比价引擎逐步出现。发展到现在，已涌现出一些典型代表，如①2011年10月9日上线的阿里集团直属网站“一淘网”。②2009年1月上线的网易“有道”购物搜索。③2009年3月23日创办的比购网。④成立于2006年11月返利网；还有诸如慢慢买、小熊在线比价网、盒子比价网、阿福中国比价网、购谷网、1∶2购网、聪明点网等一大批各式比价引擎和网站。
（2）比价引擎对国内电商的影响。
细细分析比价引擎，其实质是收集同类商品在各家网络商城的不同售价，让买家货比三家。用户点击一个称心的价格，能直接转到网上商城购买商品。它不是一个销售平台，而是提供销售信息的平台。此外，用户通过第三方比价平台的介绍去B2C网站购物，还可以得到返现，这与实体商场里面“满返”的促销活动有点类似。所以，从这一层面讲，比价引擎其实充当了一个网络购物的门户网站功能，它把分散在各个B2C、C2C网站上的购物者集中到了自己手里，再由它的链接引导向各大购物网站。这对于通过残酷价格战辛辛苦苦培育自己忠实顾客群的电商网站无异于釜底抽薪。一旦网购顾客通过比价引擎进行购物的习惯养成，那他们将越来越记不得购物网站的名字，只会跟着价格走，而不会关注这是什么网站，忠诚度也成为空谈。
因此，比价引擎的诞生让本已白热化的中国电商价格战更趋于透明和火爆，而其双刃剑的特性也让电商网站爱恨交织，难说拒绝和接受。
3 比价引擎今后发展及走向
（1）比价引擎的真实效用分析。
从以上分析可以得出，比价引擎的作用就是争夺网购入口，谁能得到这个入口，谁就能一统网购甚至是电子商务市场。在IT行业，最重要的经营规律是“得流量者得天下”，“只要抓住流量，就等于抓住了市场”。一旦能把流量和顾客抓在手上，再通过各种方法转化为实际应用，网站就算成功了。
所以，以一淘网为代表的一系列比价引擎将会围绕顾客流量的获得开展一系列正面交锋，从比价入手，提升咨询整合力度、信息客观公正度、配套服务等各项服务将是比价引擎进一步可做的工作，而不是只打“价格牌”。
（2）从单纯“比价”向“比质”或综合比较发展。
国内比价引擎已经蓬勃发展起来，做比价的这么多，让各大电商企业在大打价格战的同时为了保住利润而只能做出以次充好、以假乱真的商业行为，国内网购假货现象已从C2C蔓延到B2C，说明了电商竞争的激烈。如果比价网站能够在“比价”的同时，再做“比质”，或者单独“比质”、综合比较，那相信将会在比价领域找到新的蓝海。
针对比质网站，不能单纯地依靠网友评价、打分，如大众点评网、阿里的口碑网这种模式。应该让专业公司通过各种渠道收集网站、商品的正规信息，再通过计算机分析比较，给出客观的评价分，这项工作对于企业数据收集和处理的能力要求很高，且对于某些分类太多的商品无法进行详细的比较，但对于种类较少的商品和服务，则是其发挥作用的场合。国外已有此类网站在诸如机票购买领域开展了“比质”，如InsideTrip这个网站，能够将飞机机种、机龄、误点率、行李遗失率计算进来，连安检的排队时间、座椅的伸展空间、登机门与海关的距离等等，全部也都计了进去。这么全面的“比质”，让顾客一目了然，可以放心选择自己出行的航班。
4 结语
国内电商价格战依然将继续，比价引擎的发展空间也是海阔天空，众比价引擎和网站只要以顾客的需求为出发点，以满足顾客快捷、方便、低价、放心的购物为目的，必能够开拓出一片新的电商领域。
中图分类号:F224.0 文献标志码:A文章编号:1673-291X(2009)26-0081-02
一、现行无形资产评估方法及其存在的不足
对于无形资产的评估,目前有三种较为常用的评估方法,即成本法、市场价格法和收益现值法,但都存在着明显的不足。
成本法是指在评估资产时从被评估资产的现时重置成本中,扣减其各项损耗以确定被评估资产价值的方法。成本法的主要缺点是重置成本的确定缺乏客观性。在重置成本数额确定过程中,往往会带有一些主观因素。再者,如果无形资产评估的是交易价值而被评估的无形资产适用时间已经很长并是独一无二的,则成本法就不太适用。因为买主通常是对无形资产的效益感兴趣,而不是对创造无形资产的成本感兴趣。同时,重置成本法未能体现无形资产所具有的超额获利能力。
市场价格法,是指通过比较被评估资产与可比类似资产(可比参照物)的异同,并对类似资产的市场价格进行调整,从而确定被评估资产价值的一种评估方法。市场价格法在无形资产评估中有两个缺点:(1)无形资产市场交易活动有限,市场狭窄、信息匮乏,交易案例很难找到;(2)可比性差。无形资产的非标准性,使我们很难确定参照物资产与被估资产的差异即可供比较的相关指标和技术参数很难搜集并且很难在价值形态上量化。
收益现值法,是指通过估算被评估资产的未来预期收益并将其折算成现值,借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。收益现值法存在的不足如下:(1)收益额的预测带有很大的主观性;(2)收益期的确定比较困难。无形资产损耗的价值是确定无形资产收益期的前提。由于无形资产的损耗抽象难确定,显然无形资产收益期的确定比较困难;(3)折现率的确定。实践证明不可能存在一个统一的适合各类无形资产评估的折现率,各个企业可能采用不同的折现率来适用自己的情况,从而使评估结果缺乏可信性。
二、基于期权理论的无形资产价值评估方法
(一)期权的定义及其分类
期权是一种合约,该合约赋予持有人在某一特定日期或该日期之前的任何时间以固定价格(执行价格)购进或售出一种资产的权利。通俗的讲,期权是一种预期的约定的权利,该权利赋予持有人以固定价格将来买进或卖出资产。
按照合约授予期权持有人权利的类别,期权分为看涨期权和看跌期权两大类。
看涨期权是指期权赋予持有人在到期日或到期日之前,以固定价格购买标的资产的权利。其授予权利的特征是购买,因此也可以成为“买入期权”或“买权”。
看跌期权是指期权赋予持有人在到期日或到期日之前,以固定价格出售标的资产的权利。其授予权利的特征是出售,因此也可以成为“卖出期权”或“卖权”。
(二)无形资产的看涨期权特性
企业购入无形资产,目的是进行后续投资获取投资收益。为无形资产付诸实施所支付的生产、销售和管理方面的投资总额,就是这种特殊标的资产的约定价格。该投资项目生产经营所产生的净现金流量的现值高于标的资产的约定价格时,企业就投资获利;当预期投资项目所产生的净现金流量的现值低于标的资产的约定价格时,企业就放弃投资。这些就是典型的看涨期权的特性,因此,从这个意义上来说,无形资产具有看涨期权的特性。
关键词： 承德市；矿产资源；持续力；研究
Key words： Chengde city；mineral resources；sustainability；research
中图分类号：F426；F224 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2014）15-0303-02
0 引言
人类早期的社会活动中就开始孕育的朴素的可持续发展思想，《吕氏春秋・义赏》中讲到了“竭泽而渔，岂不得鱼，而明年无鱼；焚薮而得田，岂不获得，而明年无兽”，其暗含的思想便是要持续地利用资源；但在以后的历史发展进程中，人们将更多的注意力放在了提高生产力上，而忽略了持续发展的必要性。20世纪60年代末期，工业化经济在世界范围内开始迅速增长，并随之出现全球性的人炸、生态环境恶化、资源过度消耗、能源枯竭和地球表层严重污染等危机。20世纪作为人类物质生产和物质文明高度发达的时代，人类社会虽然实现了经济快速增长的目的，但是这些发展成果却是以各种资源，特别是不可再生资源的巨大耗费与环境的大范围污染、生态系统严重失衡为代价的。继单纯经济增长的发展阶段后，人类开始重新认识发展的含义。各国政府在如何有效地保护环境、节约资源，最终实现可持续发展这一问题上，逐步达成共识。可持续发展思想得到了世界上越来越多的国家和组织的承认和接受。可持续发展就是指既满足当代人的需要，又不对后代人满足其需要的能力构成危害的发展。“可持续发展”的概念提出后，它的思想渗透到经济、社会发展的各个领域。
1 矿产资源可持续力的内涵
在我们的生产、生活中，能源、工业原料以及农业生产资料等，都来源于矿产资源，人们将矿产资源比喻为工业的“粮食”和“血液”；而矿业，作为我国的基础产业，对整个国民经济持续、稳定地协调发展有着重大影响，是决定国家经济实力、发展潜力和综合国力的重要因素。那什么是矿产资源可持续力？矿产资源可持续力，英文Mineral Resources Sustainable Power缩写为MRSP，指的是矿产资源可持续发展的能力。也就是说，在一定的科学技术与自然环境条件下，人类同矿产资源协调发展的过程中，对矿产资源进行时间和空间上的合理配置与替代，使得矿产资源被开发利用的质量和数量不降低而有所提高，从而满足人类社会发展需要的能力。矿产资源可持续力，是矿产资源可持续发展的目标，也是一个过程，反映出矿产资源的勘查、开发、利用和保护，是作为基本生产要素的矿产资源在质和量上对社会进步、经济发展和环境保护的支持保证能力。
2 承德市卧牛山铁矿区矿产资源可持续力评价研究
矿产资源可持续力本身是一个复杂的、特定的系统。矿产资源可持续力作为研究对象，是指由矿产资源、经济、社会、环境和管理所构成的反映矿产资源可持续发展的状态、水平、能力和动态趋势的复杂系统，是一个反映矿产资源可持续发展水平和能力的有机整体，而非仅仅指其中各个孤立的子要素。对内表现为系统内部的状态和结构，对外则表现为一定的功能，结构决定功能，功能反作用于结构。因此，矿产资源可持续力的大小取决于矿产资源可持续力系统的功能，这种功能由矿产资源、经济、社会（含人口）、环境和管理所构成的复杂系统内部各个组成部分的状态、结构以及各组成部分相互联系、相互作用的状况决定。从可持续发展理论入手，以“发展力”和“协调力”为两大功能作为支撑，建立了表征矿产资源可持续发展能力的评价指标体系框架，如图1所示。
根据矿产资源可持续力评价指标体系的框架设计，矿产资源可持续力作为目标层，其下设置了“发展力”准则层和“协调力”准则层。“发展力”准则层下设立了五个基本要素，分别为资源禀赋与开发条件、经济发展与效益、社会发展与生活质量、环境影响与管理水平，反映了矿产资源可持续力各组成要素自身的状况；相应地，“协调力”准则层下也设立了五个基本要素，分别为资源转化效率、经济协调度、社会协调度、环境协调度和管理协调度，反映矿产资源可持续力系统各个组成要素自身的协调以及它们相互之间的协调。
卧牛山铁矿区在行政上隶属于滦平县虎什哈镇卧牛山村，地理坐标为北纬40°51′00″至40°52′15″；东经116°49′00″至116°50′00″，面积3.25平方公里。矿区距滦平县城260°方向43.5公里，西距延庆―滦平公路卧牛山站1.5公里，东距京通铁路虎什哈站15公里，交通便利。
根据构建的矿产资源可持续力评价指标体系，同时结合研究区资源、社会、经济、环境和管理等方面的实际状况，建立了卧牛山铁矿区矿产资源可持续力的指标体系，对其进行评价的时候，将各项评价指标分为“很强、较强、中等、较弱、很弱”五个等级。结合实际，也就是说，卧牛山铁矿资源可持续力“很强”、“较强”、“中等”、“较弱”、“很弱”五个等级的隶属度分别为0.1453、0.2765、0.2644、0.2141和0.0997，因此可以判定研究区矿产资源可持续力处于较强的水平。根据以上综合评价的结果，承德市卧牛山铁矿区矿产资源具有较强的可持续能力。就承德市范围内来看，其发展力水平中等，协调力水平较强。
在准则层发展力下设的五个要素中，发展力很强的要素是资源禀赋与开发条件，主要表现在地质勘查程度较高以及优越的矿产资源开发条件上。管理水平要素的“较强”、“中等”等级隶属度均为0.4，主要是因为矿产资源管理水平较承德市平均水平相比处于中等偏上。发展力中等的要素包括经济发展与效益、社会发展和生活质量。经济发展与效益方面，矿业产值投资弹性、人均固定资产净值居较弱水平，人均GDP年增长率和百元矿业总产值实现利税居较强水平，而人均GDP基本处于中等水平；社会发展和生活质量方面，除人口自然增长率优于承德市平均水平外，其余指标均略低于全市平均水平。发展力较弱的要素是环境影响，尽管采取了环境保护措施，但由于大规模的矿山生产活动，导致“三废”污染指数较高。若能进一步改善环境，将有助于发展力的提高。
在准则层协调力下设的五个要素中，协调力较强的是资源转化效率和管理协调度上。前者主要表现在“三率”和共伴生矿产资源综合利用率比较高；后者表现在较高的矿业管理水平和政策法规体系执行程度上。协调力中等的要素是社会协调度，体现在矿业就业率和社会保障覆盖率较低，均低于全市平均水平。协调力较弱的有经济协调度和环境协调度，前者的非矿业增加值比重较低；后者表现在“三废”综合处理率和土地复垦率均处于中等偏下水平。
3 结语
矿产资源作为不可再生的可耗竭资源，随着开采的进行，一个地区可开采的矿产会被采空，资源将会枯竭。而且，开发矿产资源的同时对环境也产生了一定程度的破坏，必须引起我们足够的重视。因此，这就要求我们要以长远的眼光，从持续发展的角度来规划矿业的未来。通过卧牛山铁矿区矿产资源可持续力评价的实证研究，现对承德市矿产资源可持续发展提出以下几点建议：规划先行，做好各种前期规划、强化矿山产业化建设、加强矿产资源勘查工作、大力推进矿产资源整合、加快矿区土地复垦工作、优化调整矿业产业结构、积极发展矿产资源深加工、进一步鼓励科技。
参考文献：
doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 06. 005
［中图分类号］ F230 ［文献标识码］ A ［文章编号］ 1673 - 0194（2012）06- 0009- 02
房地产开发企业所持有的房地产按照持有意图可划分为存货、固定资产或无形资产、投资性房地产三类，分别归属于不同的具体会计准则进行规范。投资性房地产的范围包括已经对外出租的土地使用权和地上建筑物以及持有准备赚取资本增值的土地使用权。从取得途径上来说，房地产开发企业所持有的投资性房地产既可以由原准备对外出售的存货或自用的固定资产、无形资产改变使用用途转换而来，也可以直接自建作为投资性房地产进行获利。按照企业会计准则的规定，投资性房地产的后续计量既可以采用成本模式，也可以采用公允价值模式。允许对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，使投资性房地产同企业其他类别的房地产的会计核算出现了较大不同，对房地产开发企业的会计信息也产生了较大的影响。
1 公允价值模式进行后续计量的房地产开发企业投资性房地产的会计处理举例
例如，甲房地产开发企业，2010年1月1日将一套自建完工原用于出售的商品房出租给乙公司。该商品房的开发成本为1 000万元，甲企业对其计提了200万元的减值准备。如果出租日，该商品房的公允价值为900万元。甲公司在租赁期开始日的会计分录为：借：投资性房地产――成本900，借：存货跌价准备200；贷：开发产品1 000，贷：资本公积――其他资本公积100。如果出租日，该商品房的公允价值为700万元，则甲公司在租赁期开始日的会计分录为：借：投资性房地产――成本700，借：存货跌价准备200，借：公允价值变动损益100；贷：开发产品1 000。按照企业会计准则的规定，存货计提跌价准备后，如果造成存货价值下跌的原因消失，企业可以将已经计提的存货跌价准备转回。但从以上会计处理对比中可以看出，如果房地产企业将存货转换为按照公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，投资性房地产按照转换日的公允价值入账，如果房地产的公允价值高于原账面价值是不允许通过损益转回的，但是如果房地产的公允价值低于原账面价值则要计入当期损益。这种不对称的会计处理方式，是为了防止企业通过调节房地产的公允价值来调节利润，遵循了谨慎性原则，但对房地产开发企业的利润有不利影响。
采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量后，房地产开发企业无需按照自用的固定资产、无形资产类似的会计处理方式，按期计提累计折旧或累计摊销，也无需对该投资性房地产计提资产减值准备。接上例，如果2010年1月31日该商品房的公允价值上涨100万元，则甲企业的会计分录为：借：投资性房地产――公允价值变动100；贷：公允价值变动损益。如果2010年1月31日该商品房的公允价值下跌100万元，则甲企业的会计分录为：借：公允价值变动损益；贷：投资性房地产――公允价值变动100。投资性房地产公允价值下跌对房地产开发企业的影响类似于存货出售价格下跌而计提的资产减值损失。但当商品房价格上升超过其原开发成本时，房地产开发企业可以将这一部分上升的价值体现在利润表之中，从而增加当期会计利润。
接上例，假设2010年12月31日，甲房地产开发企业将该商品房出售给乙公司，出售价款为800万元，不考虑相关税费。出售时，该商品房“投资性房地产――公允价值变动”明细科目为借方余额200万元，“投资性房地产――成本”明细科目为借方余额700万元，“资本公积――其他资本公积”为贷方余额100万元。甲企业会计分录为：①确认其他业务收入。借：银行存款800，贷：其他业务收入800。②结转公允价值变动损益。借：公允价值变动损益200；贷：投资性房地产――公允价值变动200。③借：其他业务成本600，借：资本公积――其他资本公积100；贷：投资性房地产――成本700。同房地产开发企业将商品房直接对外出售相比，甲企业的出售收益和成本分别计入了“其他业务收入”和“其他业务成本”而不是“主营业务收入”和“主营业务成本”，但由于利润表并不单独列示主营业务和其他业务，而是合并列示于“营业收入”和“营业成本”，因此不会对会计信息造成分类上的影响。从营业利润金额的角度来说，从以上分解会计分录中可以看出，甲企业确认的其他业务收入就是甲企业收到的销售款，确认的其他业务成本就是甲企业对商品房的原开发成本。投资性房地产在持有期间公允价值的变动仅影响公允价值变动损益而不会对营业利润造成任何影响。
2 以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量对房地产开发企业的影响分析
（1）以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量加大了房地产开发企业的会计核算成本。由于相对于历史成本，公允价值计量属性具有较大的不确定性，为了保证会计信息的可靠性，企业会计准则对投资性房地产以公允价值模式进行后续计量做了严格的限制。当房地产开发企业对外出租的房地产不存在活跃的市价时，企业需要参照同类或类似，例如分布在同一市区、位置相似、环境相似、建筑结构相似、使用用途相同等，有活跃市价的房地产价格进行调整、评估确认该房地产的公允价值。如果企业不具备房地产公允价值的评估能力和评估资质，企业还需要聘请外部资产评估机构出具评估报告，这会加大企业会计处理的难度和成本。
（2）以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量加大了房地产开发企业的会计利润波动性。虽然按照企业会计准则的规定，资产的公允价值是指资产买卖双方在公平交易的前提下，自愿进行资产交付的价格。但事实上由市场交易而产生的公允价值会受交易双方的投资心理、对市场走向的预期、谈判能力、世界经济形势等不可预期甚至非理性的因素影响。作为存货的商品房，房地产开发企业应当在一年内予以出售，而且我国的政策法规对房地产开发企业囤房不售的做法也有较为严格的规定。但作为投资性房地产进行管理后，房地产开发企业可以长期持有，并且在每个会计期末将房地产公允价值的变动以持有损益――“公允价值变动损益”的形式反映在利润表中。这会使企业的会计利润丧失历史成本计量下的稳定、连续和规律性而变得波动。对于我国房地产开发企业来说，在政策调控前，房价一直处于连续上涨阶段，将对外出售的商品房转为投资性房地产，一方面可以达到间接囤房以谋取更大经济利益的目的；另一方面也可以将公允价值的上升反应为企业的当期会计利润，对于上市公司性质的房地产开发企业可以达到粉饰会计报表的作用。但目前政策调控后，房地产价格出现大幅下跌趋势，这种情况下，以公允价值对投资性房地产进行后续计量，对企业的会计利润可能产生不良的影响。
3 以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量对房地产开发企业税负的影响分析
（1）按照我国目前税法的规定，企业将房地产对外出租而计算缴纳的房产税有两种征收办法：第一种是直接按照租金收入的12％计算，第二种则是按照出租房地产账面原值的70％再乘以1．2％计算。采用第二种方法进行计算时，企业采用成本模式还是公允价值模式对投资性房地产进行后续计量会对出租房地产的账面价值产生一定的影响。如果今后税法采用重估资产价值作为计税基础，那么在房地产价值上涨时公允价值计量会加大企业的税负。
（2）我国计算缴纳所得税采用的是收付实现制，投资性房地产公允价值的变动虽然会影响企业当期会计利润，但由于企业并未实际处置房地产，因此经济利益并没有流入或流出企业。企业在计算应税所得额时可以将公允价值变动损益扣除。但是投资性房地产以公允价值进行后续计量后，将不再计提累计折旧，而累计折旧是可以税前扣除，因此采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量会加大企业的所得税负担。
主要参考文献
1 高校固定资产核算的特点
1.1 高校固定资产是指开展教学、科研、管理、后勤服务而拥有的预计使用年限超过1年、单位价值在规定价值以上、在使用过程中基本保持原有物质形态的有形资产以及虽未达到规定标准，但使用年限在一年以上的大批同类物资。
1.2 高校在取得固定资产时，借记“事业支出”“经营支出”，贷记“银行存款”等科目，同时，借记“固定资产”科目，贷记“固定基金”科目。即将固定资产的购置成本一次性计入支出。处置固定资产时，借记“固定基金”，同时，贷记固定资产“。除了融资租入固定资产之外，高校固定资产的账面余额与固定基金的账面余额是一致的。
1.3 高校的固定资产不计提折旧，会计报表只反映固定资产原值。这样，使得固定资产的支出不能在固定资产的有效年份合理均衡分摊，这样的会计处理使固定资产的支出在购置固定资产的年份支出很大，在没有购置固定资产的年份支出为零，影响学校支出的真实性、可比性。
2 高校与企业关于固定资产会计核算的比较
2.1 会计核算的一般原则不同。除客观性原则、相关性原则、一贯性原则、及时性原则、明晰性原则、历史性及重要性原则等相同的会计核算原则外，高校还强调可比性原则、收付实现制原则和专款专用原则，而企业会计核算还注重统一性原则、权责发生制原则、配比原则、谨慎性原则、划分权益性与资本性支出原则。
2.2 固定资产分类不同。高校固定资产按高校会计制度的规定分为七类：房屋建筑物、专用设备、一般设备、交通运输工具、文物和陈列品、图书资料、其他固定资产。企业固定资产按实物形态分为房屋及建筑物、机器设备、电子设备、运输设备及其他设备五大类。
2.3 初始计量的会计核算不同。高校在取得固定资产时，事业部分仍按收付实现制作为会计核算基础，在购置时一次性记为当期支出，在增加固定资产的同时，相应增加固定基金。经营部分比照企业会计核算方法进行核算。企业在取得固定资产时，借记固定资产、应交税金-应交增值税，贷记银行存款。从会计账务处理上可以看出，资产只是形式上发生了变化。
2.4 固定资产的价值标准不同。高校固定资产的价值标准为：一般设备单位价值在500元以上，专用设备价值在800元以上。单位价值虽然不足规定标准，但耐用时间在一年以上的大批同类资产应当作为固定资产核算；企业会计对固定资产的价值标准为：使用期限超过1年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用年限超过2年的，也应当作为固定资产。
2.5 固定资产折旧方面，高校在开展教学科研事业的过程中，由于不核算教育成本，所以不对固定资产进行计提折旧的处理，而企业会计要求根据不同类别的固定资产的使用年限采用不同的折旧方法计提折旧。
2.6 高校固定资产按大类进行管理，一般不计提减值准备。企业按照《企业会计制度》第56条规定，计提固定资产减值准备。”在固定资产发生减值时借记“资产减值损失”，贷记“固定资产减值准备”，并且规定减值准备不允许转回。
固定资产作为高校拥有和控制的一种资源，其会计核算应以企业固定资产核算为参照，结合高校发展目标，改革会计核算方法上的问题，使会计核算与高校管理与发展目标相适应。
3 高校固定资产管理和会计核算中存在的问题
3.1 固定资产管理意识淡薄，管理制度不完善。我国高校在管理体制上属于事业单位，高校固定资产长期以来无偿地使用，对教育成本核算的重要性认识不足，不计提固定资产折旧，也不进行成本核算，高校的固定资产主要通过国家财政投资建设；同时，高校职能部门负责固定资产管理，各院系、部门使用，形成了固定资产管理与使用相互分离。
在财务方面财务部门负责管理总账，各院系、部门设置明细账，但账账之间，账实之间，缺少核对、协调衔接，账物不符的情况经常发生。资源不能有效共享，管理效率低下，造成资源浪费，主要是由于资产管理与资产使用部门间的责任不明确造成的，另外，随着近几年高校扩招，办学规模的不断扩大，高校固定资产需要大量购置，在购入时，直接列入学校当年支出，无需考虑经济回报，这样就出现了急需使用的固定资产资产和设备要购置，这种在一定程度上导致了一些高校为扩大规模，盲目购置固定资产。也给固定资产管理工作带来了许多问题，出现了大量的闲置固定资产。高校固定资产在处置时，缺乏有效的价值参考，固定资产账面始终反映原值，不反映折旧和使用年限，资产报废和处置时，会计核算没有资料作为参考，这样就出现了处置时价值被低估和提前报废等现象的发生。
3.2 固定资产不计提折旧和减值准备，导致固定资产的使用效率低。《高等学校会计制度》规定对固定资产不计提折旧。高等学校固定资产按历史成本原则反映其购置时的价值，由于不计提折旧，从购置、建造完工入账到报废，会计账面反映的始终是固定资产和固定基金的原始价值，除了清理、报废外，固定资产的账面价值从购置起一直保持不变。由于固定资产的账面价值只反映历史成本，固定资产发生损失、减少都不能在账中反映，这就造成了固定资产的账面价值与实物不一致。另外，固定资产不计提减值准备，不能反映固定资产的实际价值，这就造成了固定资产在使用期内每个会计期间的成本被低估，虚增结余，从而使资产负债表中的账面余额不能反映实际。另外，在高校购置固定资产时，按照实际发生额报销，计入当期支出，不在使用期间核算成本，这样，有些人就认为高校固定资产是可以无偿使用的，它是学校开展教学科研活动的物资基础，这就导致高校各部门在购置固定资产时，不考虑资产的使用效率，只考虑自己部门的需要，造成购置后会发生不能使用或者固定资产的某种功能不能充分使用的情况，可能导致资产利用率低下、资金浪费和资产闲置的现象出现。
4 高校固定资产管理和会计核算改革的建议
4.1 强化管理意识，完善健全固定资产管理体制。高校要加强各院系、部门管理人员的思想教育和业务培训，改变传统的管理模式、方法和手段，强化管理意识，制定规范的内部控制制度，加强内部审计监督，应用现代管理方式，对固定资产进行科学的管理。另外，高校要完善、健全的固定资产管理制度，利用校园网实现网络化管理，对固定资产的增减、调配等变动情况，及时与学校各管理部门沟通，提高固定资产管理水平，全面、完整地记录学校各类固定资产的管理信息，按照管理要求建立固定资产资产数据库，准确、及时地反映使各部门之间实现信息共享。同时，还要建立严格的报废制度，减少固定资产的损失。
4.2 引进权责发生制原则，对固定资产计提折旧。高校应引入权责发生制，对固定资产计提折旧，为领导决策提供可靠财务依据，只有这样才能够完整、准确地反映高校固定资产的状况，可以在会计账上直观的反映固定资产账面价值。高校对固定资产计提折旧，有利于提高固定资产使用效益，能够完整的计算高等教育成本，为固定资产更新提供可靠的资金支持，可以保障会计信息的客观性。同时，固定资产损坏、闲置、资产丢失、无人负责等现象能够得到改变，提高了固定资产的使用效率，减少固定资产的重复购置，要做到资源共享、物尽其用，节约有限的教育经费。
4.3 高校应定期进行清理盘点，及时掌握固定资产实存情况。高校应在财务设置固定资产总账，各院系、部门设置明细账，对固定资产进行及时的清理、盘点，防止造成账实不符、有账无物的情况，或出现挂账而实物已经不存在的情况。通过对固定资产的盘点，对报废固定资产及时核销，解决在购置固定资产上重复购置的情况以及出现闲置浪费的现象，可以查清高校对固定资产的实际情况。
参考文献：
[1]《高等学校会计制度》.
[2]姚利华.《高校固定资产会计核算探讨》[J].财会通讯，2011年第1期.
一、公路基础设施资产管理的基本概念
上个世纪70年代由澳大利亚公司提出了道路管理系统的雏形，其系统被定义为资产管理系统，在基础设施的管理历史上第一次雏形了资产的概念，并使之与管理联系在一起。从设施管理到资产管理可以说是一个跨越性改变，这经历了一个较长的时间。主要的动力是公路设施的大量建设，以及公众对公路基础设施的要求也不断提高，为了满足公众对服务的需求，并很好地实现交通部门的管理职能，资产管理的概念就此产生。其管理的目标集中在战略上而不是细化资产管理的模式，主要的目标是从宏观上将资产技术状况和使用情况纳入到管理中，从经济学的角度看是一种对经济效益追求的优化，同时改理念提出从系统的角度对资产进行寿命周期的成本与效益分析，以此为基础对资产实现综合性管理。同时资产的管理不仅仅是帮助决策，更是为系统用户和政府、管理者提供了一个交流的平台。让所有与公路基础设施管理相关的各方都可以直接参与管理。公路交通基础设施的资产管理通过综合利用交通工程，企业管理、计算机技术等，对其完成系统化科学化的管理与控制，利用改建、维护、更替等管理方式，达到为决策提供短期与长期管理规划的目标。
二、公路基础设施资产管理的总体框架
通常公路基础设施的资产管理框架如下图1，基本构成为网络级别和项目级别，两个层次之间相互独立也紧密关联，其中间环节集中在持续的维护与评估上，并利用数据库作为分析基础，以此为决策提供数据支持，同时两个层次都应将不易控制的外部因素考虑在内，如网络构建中的融资、预算、政策管理，项目建设中的标准规范与环境保护等等。
三、公路基础设施资产管理的方法分析
公路基础设施的资产管理，应将重点放在系统构建与方法选择上，建立适应项目的管理系统并采用针对性的寿命周期分析方法来提高管理效果才能保证管理目标的实现。
四、公路基础设施资产管理系统构建
作为公路基础设施资产管理的系统应将规划、设计、施工、维护、更新等作为管理系统的核心思路，并按照中体框架构建管理系统。其功能应将客户作为核心服务对象，明确任务并制定长期目标，利用友好界面提高其适应性。但是应当注意的是在建立管理系统的时候应对管理的机构、对象进行分析，选择使用自身的IMS才能起到应有的效果。IMS的目标存在差异，所以应分析管理的对象是那一个级别的公路，并结合当地政府、企业、设施情况等在大原则下建立相适应的IMS。同时在系统建设时注意其规划、设计、施工、维护等对项目寿命与周期成本的影响，如在项目规划阶段与总体成本相比占比较小，同样在施工阶段成本也仅仅是运营和维护费用的一小部分。但是在项目建设的初级阶段所作出的决策对今后的费用支出走向影响较大，所以规划阶段就应将合理化的费用支出作为资本控制的目标。
五、寿命周期成本控制
利用寿命周期作为成本管理的基础，就是分析整个项目使用寿命周期中的各个阶段的成本支出，以此来对经济性进行评价，包括了初期成本，运营费用（维护、修复、改建、复原、增铺）的成本分压和用户成本的折现值是多少，其目的是选择一个最为经济的方式，即周期寿命成本最低。以这个思路为核心，其方法采用的步骤如下：1）先设计选择多个合理的维护与保养方案，对每个方案的具体实施过程进行分析并对必须采用的修复与维护工程进行时间表分析；2）评估各种工程所需的成本，即将业主的直接成本和用户付的成本考虑在内，而用户成本则是因为工作面施工而导致的交通延误带来的损失。3）按照项目的现金流对各个不同的方案的寿命周期成本进行分析与计算，可以利用净现值法，这样可以直接看到差异。
在项目规划时采用寿命周期成本法进行分析，且配合一个合理寿命周期管理规划，使得各种维护活动有据可循。其管理计划包括：正确的使用施工指导；正常试用期的常规养护制度；突况的管理方案；设备和结构等维护规划；需求改变而进行的改建、修复、维护等工程的基本方式与工艺措施，包括因为不作为而产生的不良后果进行评估；运营的周期和寿命周期养护的费用应有合理的财务规划。
寿命周期分析中应突出的就是基础设施的服务寿命周期，即从施工完成到整个设施的某个部位出现损坏、性能下降、功能丧失等而导致其服务功能失效的时候，或者维护的费用已经超过出了从新修建的费用为止。服务寿命往往取决于工程设计、施工工艺、使用环境、维护措施、运营行为等，不同的基础设施所体现出的寿命周期是不同的，如高刚性和柔性的路面其寿命为15-30年，而粒料路服务时间在3-8年，且服务寿命与设计寿命要和经济寿命不同。在规划新项目、大修或者重建时，通常可以对关键部位进行寿命评估以此保证其寿命周期的准确选择。
关键词： 房地产项目投资；风险分析；遗传算法
Key words： real estate project investment；risk analysis；genetic algorithm
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）03-0162-02
0 引言
房地产项目投资的特点是投资量大、周期长、影响因素复杂，投资方在决策时往往较为谨慎，因为一旦出现决策失误其损失将会非常巨大。
从宏观上看，投资项目的风险评价具有全方位、系统化的特征，但另一方面，这一过程中又包含着科学细致的定量化分析的内容。当前国内在房地产风险评估上主要采用的方法有层次分析法、灰色系统分析法、模糊综合评价法等。这些方法的不足之处是其评价结果容易受到人的主观因素的影响。遗传算法因具备了自组织与自适应的特点，其应用领域不断扩大。下面笔者将对房地产项目投资风险评价体系以及遗传运算的运用进行介绍。
1 房地产项目投资风险及评价指标体系
1.1 房地产项目投资风险 房地产项目投资风险指的是由于房地产市场存在许多不确定因素，投资者可能会因此而遭受损失。这种可能性是不利事件发生的概率及其后果的函数，它包括投入资本的损失和预期收益与期望值存在差距。
1.2 房地产项目投资风险评价指标体系 在房地产风险指标的划分上，根据导致风险因素的性质不同，可以划分为经济风险指标、社会风险指标、技术风险指标和自然风险指标。
经济风险指标中所包含的不确定因素主要与经济环境和经济发展有关。社会风险指标指的是由社会区域政策变动、城市规划变动以及公众干预等。人文社会环境的变动，带动房地产市场随之变动，使地产投资商可能因此蒙受经济损失的风险指标。技术风险指标实际是地产项目建设因劳务供求关系的变化、施工技术的可行性和机具设备的更新等技术因素而受到的影响的风险指标。自然风险指标，是指在房地产的建设阶段与运营阶段，由地质状况、地域环境的变化以及诸多不可抗力的自然因素，使房地产投资与经营蒙受损失的风险指标。
2 遗传算法介绍
遗传算法源于生物遗传学，是一种借鉴生物界适者生存，优胜劣汰的进化规律演化而来的随机化搜索方法。与以往的优化算法相比，遗传算法的特别之处和优点在于：
第一，遗传算法没有使用参数本身，而是使用问题参数的编码集进行工作。当在连续函数的优化计算中运用遗传算法时，位串长度和编码方法不仅影响着计算精度，而且还影响着群体中个体之间的距离，并对全局极值的求解造成直接影响；
第二，与传统优化算法不同，遗传算法从问题解的串集进行寻优，而不是从单个解开始，使得覆盖面扩大，有利于全局择优。因此，遗传算法适合求解规模较大的问题；
第三，遗传算法仅使用适应度函数值来评估个体，不需要其它任何先决条件或辅助信息，其操作简单，应用范围较广；
最后，遗传算法没有采用确定性规则，而是采用概率的变迁规则来工作。这种方法适合用来处理离散型变量优化问题。遗传算法包含三个基本遗传算子，即：
①选择：作为遗传算法的一个重要算子，选择体现了优胜劣汰、适者生存的原理。其基本逻辑是适应性强的个体有更高的概率为下一代贡献个体，也就有更大的概率被选作下一代的父本。选择算子能够很好地推动进化过程，因为在选择后得到的新群体，其平均适应性将高于原群体。首先，将随机产生的初始群体按由好到坏排列m个个体，再将最好个体的选择概率定义为q，pj=（1-q）j-1，q′=q/[1-（1-q）m]，ppj=■pk，随机数ξ∈（0，1），若ppj-1？刍ξ？燮ppj，选择j产生下一代。
②交叉：群体中的两个父代个体，其部分字符串交换重组，生成两个新个体。交叉使得遗传算法的搜索能力获得提高。OX法和单点映射法是两种常见的交叉形式。其中，OX法是以随机选取的形式在两个父串中选定一匹配区域，如下式“A”和“B”：A=1 2 | 3 4 5 6 | 7 8 9；B=9 8 | 7 6 5 4 | 3 2 1，
在A的匹配区域前面加入B，然后在B的匹配区域前加入A，由此获得2个子串，如下式：A′=7 6 5 4 | 1 2 3 4 5 6 7 8 9；B′=3 4 5 6 | 9 8 7 6 5 4 3 2 1。
在A′中，依次删除匹配区域后的同类代码，获得如下子串：A″=7 6 5 4 1 2 3 8 9；B″=3 4 5 6 9 8 7 2 1。
单点映射法是随机选取一个交叉点，交叉点前的个体与交叉点后的个体在交叉过程中，部分个体结构进行互换，由此生成两个新个体。
A=2 1 3 | 4 5 6；B=3 1 2 | 4 7 5，
交叉后得A′=2 1 3 | 4 7 5；B′=3 1 2 | 4 5 6。
工程造价全过程跟踪审核，称之为“跟踪审查”或“跟踪审计”。建设项目跟踪审计是近些年才兴起的一种审计监督形式，采用现代审计方法对建设项目的决策、设计、施工、竣工结算等过程进行审计监督的经济活动，对建设过程中固定资产形成的真实性、合法性和有效性进行督和评价经济活动，审计监督的目的是维护国家、业主及相关单位的合法权益，对工程造价实施有效控制，将工程造价控制在设计概算范围，提高项目建设的管理水平，防止建设过程中的腐败行为发生。下面笔者结合太原万达广场的跟踪审计过程，谈谈对建设项目跟踪审计全过程控制工程造价的思考。
1 工程概况
2007年9月，大连万达集团股份有限公司以15亿成功取得太原市中心地域土地，建设太原万达广场。建设项目位于解放北路与北大街交汇处龙潭公园东，距离府西街中央商务区仅500米；万达集团拟斥资70亿打造的万达广场，占地面积373335.20平方米，总建筑面积150万平方米。其建设项目主要有国际酒店、高档写字楼、酒店式公寓、高档住宅、休闲百货、国际影院等大型综合性高档住宅小区。40万平米，高档住宅，29万平米公共部分精装修，10万平米整体精装修，绿化率30%。
2 跟踪审核的涵义
“跟踪审核”是一种对建设项目进行全过程审计监督的经济活动，被广泛应用于建筑市场。作为工程造价审核的一种新的方式方法，主要是控制工程造价，提高管理水平，杜绝腐败发生。跟踪审核的主要目的是将工程造价的事后审核提前到事前和事中的审核，贯穿在工程造价形成的全过程。由于跟踪审核的特点和优势，使它出现不久就得到推广，成为建设项目管理的一种重要的经济手段，迅速在全国各地各行各业推广。跟踪审核在国有资金投资工程的建设中，所发挥的作用更是令人注目和具有实效性。因为人们越来越认识到跟踪审核能有效地避免项目建设事后监督的被动性，通过动态的、实时的、跟踪式的审计服务，促进企业的内部管理，提高投资效益，节约成本达到控制工程造价的目的，最主要的是可以从源头上防微杜渐，预防腐败发生。
3 跟踪审计的作用
跟踪审计是对工程造价控制的经济活动，整个审计过程贯穿于工程建设的始终，对建设项目的可行性研究、投资决策、设计施工、竣工、交付使用等一系列建设过程进行造价的全程控制。近年来，建设项目全过程跟踪审计作为一种新兴的设计监督方式，被广泛使用和推广，并且发挥了应有的作用。建设项目全过程跟踪审计彻底改变了以往审计工作的事后诸葛的方式，以往对已成定局的项目建设的审计意义不是特别大，审计处于被动的事后性。而跟踪审计所实施的动态的、即时性的设计监督，是由事后结算审计向事前、事中、全过程延伸的一种审计方法，使审计方式和方法都得到了彻底的改变和拓展，发挥的作用更具有实时性的意义，白以往的被动控制为主动监督；便以往的静态审核变为动态的实时跟踪。跟踪审核使整个工程实施处于受控状态，促进和提高了企业的管理水平，控制了建设项目的造价在接近投资标准的最小范围内，提高了相关管理单位的投资效益，有效控制了工程造价，扼制了腐败的发生。
4 跟踪审计的内容
对万达广场的跟踪审计，是从投资意向变为投资行动的那一刻开始的，并对项目建设全过程的各个环节实施了跟踪审计。主要是从以下几方面开始工作的：
4.1 项目建设开工前的审计
这一阶段的审计工作主要是对项目建议书、可行性研究报告、环境影响评估报告、概算批复、建设用地批准、建设规划及施工许可、环保及消防批准、项目设计及设计图审核等文件是否齐全和审批是否符合相关规定。审核项目建设的招投标过程是否有暗箱操作和一些违规行为。审查各种合同在签订过程中，各方是否在公正、公平的状态下，合规、合理地签约，内容与招投标文件中的规定和承诺是否一致。审查项目建设的资金投入情况，审查资金是否足够到到位、是否开设专门帐户，尤其是政府投资项目的审核更要严格，防止实施过程中的违规行为发生，杜绝建筑工程中的腐败苗头。
4.2 建设项目施工阶段的跟踪审计
第一步：检查建设项目的甲乙双方是否认真履行合同条款，在对工程发包的过程中，有无违法分包、转包工程。
第二步：检查建设方有无超出批准概算范围投资和违规购置自用固定资产，挪用、挤占工程建设资金。
第三步：检查建设单位关于工程项目建设管理的各项制度的建立和落实情况。包括工程签证、验收制度的形成和落实；施工过程中设备材料采购、价格控制、验收、领用、清点制度的建立和执行情况；工程施工期间的费用支出报销制度是否完善 和合乎财务制度等。
第四步：对项目建设中发生的变更情况进行审核，检查工程设计变更、施工现场签证手续是否齐全，变更内容是否合理、合规、及时、完整、真实等等。
第五步：检查建设资金是否按照工程进度及时给乙方付款，检查资金使用中有无挤占、挪用现象发生。
第六步：加强设备、材料价格控制，防止与建设单位相关联的企业发生违规行为，杜绝腐败产生。保证设备和材料的有效购进和合理使用，如若不然，应追查责任。
5 审计体会
万达集团是地产业的龙头企业，企业管理和施工都属于上乘。在对太原万达广场的跟踪审计过程中，得到了万达集团及投资方的大力配合，是审计工作圆满完成。其审计工作得到了相关方面的好评，特别是对于建设项目的造价控制，得到了甲方的高度好评，使工程建设的工期、材料质量、工程质量、成本控制都保持在预期范围内，投资方的满意就是审计监督工作的成就，为投资方看好了钱包。从整个审计过程中，笔者体会到工程项目跟踪审计是一项知识面广、综合性强的工作。对审计人员的综合素质要求非常高，工作态度，责任感、使命感、专业素质等，都提出了很高的要求。另外一条很重要的就是协调各方面的关系，与建设方、监理方、施工方的工作关系融洽和谐，是开展好审计监督工作的前提，要得到各方的理解和配合，使审计工作顺利完成。同时对审计工作也要及时地总结，对减少审计风险，提高审计质量及审计工作水平意义重大。
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按照我国颁布的《企业价值资产评估准则》中，企业的价值资产评估需要根据评估的目的、价值类型和资料情况等选择适宜的价值评估方法。对于当前的企业会计要素的评估方法有成本法、可变现净值法和公允价值法等。第一，成本法主要是指重建或者重置评估资产，投资者在投资某项资产时，愿意支付的价格不会超过该项资产的构建成本，被评估的资产会处于一种使用的状态，具备一定的可利用历史资料，成本法的应用能够满足评估价值类型的要求[1]。第二，可变现净值法，在可变现净值下，资产会按照正常对外销售收到的现金或者是等价的条件用于相关税费后的金额计量。第三，公允价值计量法，在公允价值计量的条件下，当处于一种公平交易的环境中，交易的双方在熟悉情况的前提下进行资产交换金额计量。一般的企业在进行会计计量的过程中，会采用成本法、可变现净值法和公允价值计量法等，要始终保证会计要素金额能够获得可靠计量。
二、资产计量在资产评估准则中的相关规定
目前企业的资产价值评估主要采用市场法、成本法和收益法三种方法。第一，市场法。这种评估方法主要是借鉴评估企业近期的一些市场交易价格，按照该种价格评估企业价值的一种评估方法，但是市场法一般没有能够比较的交易案例而很难被采用。第二，收益法是将企业未来预期收益折合成现金，来评估企业资产价值的一种方法。第三，成本法。成本法的计算需要将企业的资产现值扣除所有损耗之后去除负债后的一种评估方法[2]。
在企业的会计准则和资产评估准则中，这两者应用的计量方法都是相通的，但是其本质是有很大的不同，会计准则中的成本法计量资产是遵循会计中的谨慎性原则，计量依据也是相对比较充分，但是在实际的计量过程中，不能体现企业资产的真正价值，会影响到会计工作的相关决策。资产评估准则中的成本法是计量资产在现在市场上购买的成本，能够体现资产在评估时的价值，但是获得相关资产市场价格的难度相对比较大。
三、会计准则中运用评估技术的问题
在会计准则中会引入公允价值法、现值净值法和成本重置法等计量方法，这些计量方法能够反映企业资产的真实状况，也会改善会计报表质量，需要通过加强企业外部的审计工作，防止一些滥用会计制度的现象[3]。在当前新会计制度的改革，企业会计评估技术的应用对企业的会计人员和审计人员的职业判断能力提出更高要求，需要充分保证评估技术的客观真实，保证结果的一致性。
