时间：2023-08-02 09:27:00
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关于这点，笔者分析原因有三，一是大部分分销商有自己稳定的客户群体，业务开展风险较小，企业运营相对平稳，虽然利润并不高，但收益相对稳定，无须去冒险炒股或者炒楼；二是，许多分销商特别是一些授权经销商的经营者多是技术出身为主，本身性格上更喜欢踏实做企业，而并不擅长或者说并无疑进入另一个炒作市场；第三，分销商其实是一个相当依赖现金流的行业，企业必须随时保持稳定的现金流，特别是过去一两年市场变化迫使企业必须有足够的资金储备以应对企业规模扩张和市场形势的变化，因此不太容易周转出大量资金进行高风险炒作。
幸福的2009
面对2009，半导体产业集体玩了一把过山车，而元器件分销商则没有购买车票。虽然面临半年内全行业近乎30％的下滑，但分销商的心情依然春意盎然。至少对于经营状况正常，有稳定客户群的分销商而言，2009下半年称得上扬眉吐气的甜蜜时光。提及2009年的公司实际运营情况，多家分销商纷纷微笑不语，似乎生怕别人堪破自己在经济危机中小赚一笔的窃喜。
从表面上看这似乎是个悖论，因为经济危机几乎让整个半导体供应链规模缩小了20％以上，必然影响整个元器件分销供应市场的供应量，然而供货量的下滑却未造成分销商实际利润的降低，通俗点说，进账的钱少了 ，实际挣到手的却未必减少。这是因为贸易本身就是一个靠供求关系的变化谋求利润的行业，电子元器件分销商虽然经常强调技术为核心，但实质依然逃不出贸易企业的本质。
一、青羊区商业性健身场所经营现状
通过对青羊区体育局局长的访谈，查阅体育局的部分文件资料，可以了解青羊区全民体育健身设施经营的大致情况。
1.多种经济成分并存
从事体育健身经营的有国有、集体、私营、联营、外商独资、中外合资等多经济性质。但集体经济性质中实际上是戴“红帽子”的，名为集体实为私人经营。联营者实际上多数是私人与企业或事业单位联营的，其中多是挂靠在街道文化中心等集体单位，采取合伙入股的方式，独立经营，自负盈亏。私人经营已成为体育健身娱乐业的主体。在体育健身娱乐行业中的国有成分，大都是体育局所属体育场馆兴办的，实行职工集体或个人承包经营。
2.经营规模大小不等
从体育局局长的谈话和文件资料中可以看出：在资金的投入量上，投入在50万以下者约占一半，投资在100万元到1000万元之间者约占五分之一，投资在1000万元以上的是体育宾馆和体育综合大厦；在经营面积上，室内面积平均为500m2，室外平均面积在2000m2以上。室内经营面积最大的达3万平方米，室外场地最大的占地2s0亩，以室内为主与以室外为主的体育健身娱乐场的比例大致为3∶1。每个经营场所的从业人员数量与其经营规模大小有关，从几人、几十人到几百人不等，平均每个经营场所从业人员20人左右，平均每一体育健身娱乐场所每天消费者人数为80人，有些项目的日消费人数为个位数。从资金投入量、经营场地面积大小和从业人员数量等方面大体可反映出体育健身场所的经营规模。
3.经营项目多样
据调查，现有体育健身娱乐场所的经营项目涉及台球、保龄球、网球、乒乓球、羽毛球、游泳、武术、气功、跆拳道、健身健美、体育舞蹈等众多项目。按经营场所的数量的多少来排名，依次为器材健身、游泳、台球、网球和保龄球。其他项目数量较少。从事单一项目经营的有三分之二，在单项经营和综合性经营中都有一些是附属于大的饭店、宾馆，经营单个项目的企业其经营规模差异颇大，有台球、乒乓球房等小型活动场所；有游泳池、保龄球馆、健身健美中心等中型活动场所；综合型经营场所多为乒乓球、网球、台球、羽毛球、轮滑、健身健美及舞厅等不同项目的组合。
许多大中型体育健身活动场所经营上的一个特点就是集健身，娱乐、消遣为一体，既有健身健美活动场所，又有舞厅、桑拿浴、咖啡厅，茶厅，餐饮等，还有配套的影视书刊室，可以满足消费者健身健美、娱乐休闲、消遣、交友聚会的需要。
4.设施档次不同
按照其建筑装饰的豪华程度，设备的先进程度以及服务的水平，健身娱乐设施可分为高、中、低三个档次。虽然在调查中难以做出准确的分类统计，但大体可描绘如下：高档设备和健身器材大都为国外进口，投资费用大，装饰豪华舒适，提供的健身娱乐休闲项目多，可将健身，健身与其他体育锻炼、娱乐、消遣活动结合在一起，组成综合性、多功能健身娱乐的高消费体育活动和休闲场所；中档类一般来说是设备及辅助设施比较齐全，场地面积较大，环境优雅，服务项目较多，活动内容丰富，收费比较合理，能较好地满足消费者健身健美方面的需要；低档类功能比较单一，场地设施简易，服务项目少。但由于费用便宜，比较实惠，活动地点就近方便，受到一般消费者的欢迎。在最近几年体育健身业发展的过程中可以明显看到，体育健身娱乐业出现了贵族化向平民化转变的趋势，不但经营项目趋于多样化，而且中低档本育健身娱乐场所比重上升，加之由于发展势头过猛而出现的竞争的激化，消费价格有所下降。健身娱乐市场的消费者中不但包括外商与私营企业主，以及经理和三资企业职员等高收入阶层及中等收入者，近几年来工薪阶层中也有许多人也逐渐成为体育健身娱乐市场的消费者。
二、青羊区商业性健身场所经营中存在的问题
1.部分项目增长过快，盲目上马
由于近几年需求的增长，经济效益较好，部分项目回报率高，但许多投资者在对市场缺乏调查情况下就一哄而上，大量投资，造成供给过剩，导致行业内竞争激化，经济效益下降，经营困难，例如，一向被视为“贵族运动”的保龄馆近几年增长速度十分惊人。有研究报告认为，按国外经验，一般城市中保龄球道的数量应该是每7000人～8000人一条球道，据业内人士估计北京市有2000条球道就已达到饱和。一个城市究竟需多少球道，如何计算，是需要继续研究的问题。但近两年这样盲目发展，使得效益下降，许多球馆开道率和营业额下降，收益减少，则是不争的事实。由于增长过快，供应明显超过需求，除少数球馆经营状况较好外，大多数处于微利保本和亏损状态。
2.定位偏高，项目结构失衡
我国体育健身娱乐设施最初出现在大城市的大饭店、宾馆以及深圳特区等地，是适应对外开放需要而配套建立的，基本上是“贵族化”的。在近几年的发展中已出现了“平民化”的倾向，但对于广大消费者来说，仍然定位偏高，主要表现是消费价格高。从调查中得知，在下午或晚上打一局保龄球，价格一般为20元～25元，最低者为15元；包道的价格为220元～300元，上午每道的价15元每小时，每小时为120元～280元。一个小时的消费，少则几十元，多则三、四百元。打羽毛球一个多小时收费40元，借一副羽毛球拍还得付20元，加上羽毛球总共需要70元。乒乓球是一项大众喜爱的体育活动，但在一些中档的娱乐场所每小时收费起码20元。在某些体育场馆里打一场网球收费为40元～60元。钟天朗曾对上海市568名市民（其中男545名，女23名）的随机抽样调查表明，在被调查者中，有57.9％的市民1996年在健身、健美操、减肥、游泳、球类等体育活动中没有支出一分钱，有300元以下支出的占37.8％，两者相加为95.7％，其中女性的比重高于男性；在回答影响市民参与体育健身娱乐消费的原因时，有半数以上的人认为排在前两位的因素是工资低和体育健身娱乐消费价格高。在现阶段大多数人对体育健身娱乐消费的经济承受能力是有限的，这一状况在短期内难以改变。因此，经营者在立项、定位，以及确立经营策略时必须考虑这一现实情况，避免定位错误及盲目上马带来的经营风险和由此而造成的经济损失。
与定位偏高相关的一个问题就是项目结构失衡。目前体育健身娱乐市场的经营项目大都以健身健美、保龄球、游泳、网球、台球为主。如何加强对大众喜爱的篮球、足球、乒乓球、羽毛球等经营项目的开发，使经营项目从保龄球等贵族项目向大众化项目扩散，是需要研究解决的问题。
3.经营手段落后
各场所的基本经营手段相差无几，虽然有的场所刻意求新，别出心裁，构思并采取了一些独具特色的有效营销手段，收到一定的经营效果。但是调查结果直观地显示，在体育健身娱乐业目前所开展的营销中，比较原始的一般性手段居于主导地位，处于比较原始和随意的水平。尤其是一些传统体育的健身娱乐项目更是如此。具有健身娱乐专业特色的营销手段和渠道，尚未得到普遍推广。尽管各场所都不同程度地推行专业性的俱乐部会员制，但不少场所只是流于形式，停于表面，充其量是一种打折优惠的形式，既没有为会员组织有关的系列活动，也没有规定会员的权利和义务，没有领会到会员制的精髓。而且目前大部分场所使用的经营手段基本上是被动性的手段，具有时代性特征的主动性经营手段很少得到采用。
4.缺乏体育经营管理人才
体育服务业的发展需要一批懂经营、善管理并具备一定专业背景的高素质人才。而目前，体育健身俱乐部的从业人员的现状是：从事体育健身娱乐业的人员往往在体育专业营销知识和技能方面不足，体育健身专业指导水平不高。经营管理人员，技术人员，其他人员的比例较均衡，但经营队伍的文化素质偏低。消费者选择体育健身娱乐场所的标准，服务质量却排在合理价格之后。视顾客为“上帝”，提供优质服务是企业得以可持续发展的根本所在，也是吸引消费者不断参与消费的重要原因。但目前很多场所的服务质量不尽人意，有待提高。
各场所的经营管理者，除了一部分是运动员出身外，大部分既不是体育专业人才，也不是经济专业人才，而对体育经营性场所的经营者来说，应该是懂体育、懂经济的复合型人才。技术指导者则多是退役的运动员，这些人的专业技术水平是比较扎实的，但其他方面的知识普遍比较缺乏。
三、对策与建议
1.加强宣传，培育体育消费市场
政府和体育局，以及各经营场所应充分利用电视、广播、报刊、杂志、板报、宣传画等多种媒体，尤其是电视效应，进行多方位、多角度的宣传和教育，强化市民的健身意识，在市民中树立起“花钱买健康”的观念，指导市民正确地消费，使市民认识到体育健身娱乐不仅是一种消费，也是一种人力投资。经营者在经营过程中不能单纯以对现有市场赢得尽可能多的市场份额为主要追求目标，而应注重开拓潜在市场，出奇制胜，领先他人一步，以形成自己的竞争优势。
2.改善服务结构，开拓经营领域
目前，一些经营性健身娱乐场所，经营项目基本相同，没有什么特色，而且与非经营性的体育场所除了价格外也没有什么区别。由于价格不占优势，在竞争上就很难处于有利的地位。所以，作为经营性的体育健身娱乐场所，必须经营那些社会体育资源比较稀少。经营者只把眼光盯在健美操、乒乓球、羽毛球、游泳等项目上。要使经营持续发展，必须延伸、扩展服务范围，多进行市场研究、市场细分，确定自己的目标市场，明确自身定位，满足部分体育消费者的某一特定需要或偏爱，树立起体育产品特色和体育服务形象；要注重多种经营和多项目的开发，借鉴国外趣味性强的健身娱乐项目和设施的同时留心挖掘民间传统的健身娱乐项目，扩大健身娱乐市场规模，以满足消费者不同层次的健身娱乐需求，并通过提高经营管理水平，加强内部管理，改善服务质量，树立良好的企业形象，以吸引更多的人进行体育消费。
3.降低服务档次，服务面向大众
大多数体育健身娱乐场所“贵族化”趋势较为严重，各场所都非常注重场地设施的豪华装饰，这也是导致成本高的一个重要的原因。但真正能承受体育健身高档消费的人是非常有限的，大众化的体育消费才是体育健身消费的主体。作为买方市场的市民需要的是一个与生活水平相适应的消费市场，在经营中注重市场调查，了解消费需求，把握消费者消费水平的变化动态，遵循健身娱乐市场的客观经济规律，尤其是要处理好决定市场流通的关键定位点适宜的价格和为大众服务的指导思想。随着人们收入水平和消费水平的提高，城乡居民消费结构发生了显著变化，消费层次从生存型向享受型和发展型转变，这都为体育市场的发展提供了潜力。经营者只有制定合理的价位，提高自身的水平及经营水平，才能不断地扩大市场和稳定地占有市场。否则，经营者可能在激烈的市场竞争中败北。因此，体育健身娱乐业只有降低服务的档次，面向大众服务，才能找到真正的市场。．
4.注重培养体育经营人才，提高服务质量
体育健身产业发展的关键在于人才。尤其是经营者的数量和质量。经营效益的高低关键在于经营者的素质。因而各经营单位要打破部门界限，多渠道全方位发展和培养懂经营会管理的复合型体育经营人才。可以利用体育学院、财经大学等高校的教育资源对现有体育健身娱乐场所经营者进行培训，提高其业务素质和经营能力，还可以大胆从经营市场选择一些急需的经营人才，广纳天下贤士，力争体育健身娱乐业队伍在年龄结构，知识结构和素质结构上有明显的改善。
参考文献：
[1]张仁盛:以人为本，促进城区全民健身设施建设[J].成都市青羊区体育局，2002.8
[2]张仁盛:成都市青羊区体育产业化高速发展[J].成都市青羊区体育局，2003.8
[3]陈立基:试论体育市场的若干理论问题[J].体育科学，1998.1
成功个案：
李先生住在纺织路某大型小区，该小区去年7月发售多间40-60平方米投资型商铺，均价为7．3―1．5万元／m2。这批商铺有独立产权，客户可自由经营。李先生看中的商铺有九成实用率，8米超宽的店铺门面，面积47平方米，总价70．5万元。经过一番考虑，李先生决定买下这间商铺，他采用银行按揭方式，首付款35万元，剩下做10年银行按揭，月供3000元左右。两个月后，李先生将铺位出租给某保健用品店，首年租金为4300元／月，投资回报7．3％。最近，该盘再次推出一批商铺，均价已经上升到2．6万元／m2。
失败个案：
朱先生几年前在宝岗大道某大型楼盘裙楼二层买了一间小铺，约，6平方米，总价25万元。当时宝岗大道两旁有多个住宅小区，居住条件成熟，居民购买力日益壮大，商业气氛渐浓。而且，当时江南西、江南大道一带只有南丰商场、海珠购物中心和宏宇广场，朱先生看好该铺的升值潜力。朱先生该年年底以1000元租给了一家饰品店，年递增按市场情况再决定。本来投资回报不错，但好景不长，整个商场的经营出现问题，二层空置率越来越高，朱先生于是萌生转让的念头，但该铺一直难以出手。望铺兴叹的朱先生还得交每月12元／m2的物业管理费。
同是投资小区商铺，为何李先生的商铺升值不少，而朱先生的却难以维继、甚至无法脱手?一般来说，小区商铺能否做旺主要取决于地点、人流状况及消费群的消费水平。而裙楼商铺尽管同样有这个注重点，但更重要的是需要整个裙楼商场经营主题或裙楼商场内品牌店的带动，受制约的因素往往比单纯的小区商铺多。
李先生所在小区的商铺独立经营，是楼盘的生活配套，由于小区居民本身的消费力已经不低，而且周边可消费的地方也不多，于是吸引了区内区外的居民前来消费。而朱先生的裙楼商铺更多是依附于其所在裙楼商场的经营状况，如果商场经营不善，场子做不旺，商铺就会越来越淡，甚至“活”不下去。
专家提醒：
小区商铺因其所处位置可基本分为临街商铺、小区内商铺和商场铺三种。其中，临街铺经营风险最小，因为其服务对象既有小区固定的客户群，也有小区外的居民，服务受众面较广，很容易获利。
一、案例正文
某镇位于海淀区最东部，中关村科技园区核心区内。乡政府所辖村委会由原来的7个减少为5个，即塔院、八家、清河、马坊、小营5个村委会。随着城市化进程的不断加快，几年来，某镇产业结构调整进一步深化，区域优势得到进一步发挥，第三产业的主导地位更加明显，全乡经济中三、二、一产业所占比重分别为77%、22%和1%。第三产业主要以流通业、物业管理和服务业为主，拥有蓟门饭店、牡丹宾馆、花园饭店、清华园宾馆、西直门饭店等涉外饭店，著名的大钟寺市场现正拆迁改造建设大钟寺物流港。全乡正在进行“以规划为龙头，以为发展积蓄后劲”为目标的大规模的规划建设，十五期间共规划有重点建设工程项目20项。下面将从经营管理模式、股份社物业形态、人力资源构成、经营收入等方面来分析某镇的集体资产经营状况。
（一）某镇农工商总公司资产经营状况总揽。
某镇集体资产总共91家企业，其中具有资质的企业是21个，占全部企业的比例是23.08%，不具有资质的企业是70个，占全部企业的比例是76.92%，这一结果表明企业在资质方面还有很大的发展空间，各股份社应该积极创造条件，提升企业的品质，实现企业经营管理上的创新，争取使更多的企业获得资质。10个股份社的全部人员是4338名，其中管理人员是285名，占全部人员的比例是6.57%。具有独立法人地位的企业有83个，非独立法人的企业有8个，这一结果表明各个股份社在对所属企业的管理方面具有正确的经营思路，有利于企业长期稳定和健康的发展。在企业的质量管理认证方面，还有很多的工作要做，因为只有20个企业具有质量管理认证，仅占21.98%，各企业要充分认识到质量管理认证在企业发展过程中的重要作用，在今后的工作当中创造条件取得质量管理认证。
（二）物业形态比例分析。
在物业形态方面，主要选取了写字楼、宾馆饭店、商场市场等规模和数量较大的物业形态。根据面积来分析，写字楼共445948.1平方米，占全部物业形态的比例是15.75%;宾馆饭店共203054.79平方米，占全部物业形态的比例是7.17%;商场市场共552788平方米，占全部物业形态的比例是19.52%;其他共1619558.15平方米，占全部物业形态的比例是57.20%。
（三）各股份社不同经营方式所占比例分析。
按照经营形式的标准观察，全部10个股份社共有108个企业，其中自主经营的企业是66个，占全部企业的比例是61.11%;租赁经营的企业是32个，占全部企业的比例是29.63%;委托经营的企业是7个，占全部企业的比例是6.48%;承包经营的企业是3个，占全部企业的比例是2.78%。从上述结果中可以看出，委托经营方式在整个经营方式中所占比例不超过10%，对于资产的整体经营效果来说影响力很小，而承包经营方式仅占2.78%，几乎可以忽略不计。
从目前的经营形式的比例看，自主经营形式占比例最高，几乎达到三分之二，而且从10个股份社来看，70%的股份社自主经营的比例超过50%，只有30%的股份社自主经营比例低于50%。在非自主经营方式中，租赁经营方式的比例最高，几乎占非自主经营方式的76.19%，因此，租赁经营方式在目前还占据着一个比较重要的位置。
（四）经营收入指标分析。
在分析经营收入时，分别收集了2010、2011、2012年的经营状况数据，包括企业性质、经营方式、建筑面积、经营面积、企业总人数、实际收入等。通过每平方米收入=实际总收入/经营面积，人均收入=实际总收入/企业总人数，计算方法分别算出各个公司的每平方米收入和人均收入。
由统计可知，虽然有2个采取委托经营方式的企业最近三年的每平方米收入呈现出递增的趋势，分别是0.011万元、0.039万元和0.047万元，但其在全部经营形式中所占的比例不到5%，所以，对于资产经营质量的提高并不具有明显的影响作用。
租赁经营的企业共23家，占全部企业数目的31.51%，占到三分之一的比例，但是最近三年的每平方米的收入分别是0.043万元（2010年）、0.054万元（2011年）、0.054（2012年），明显比自主经营的每平方米收入低，如果假设经营方式从租赁经营转变为自主经营，那么每平方米的收入可以提高0.045万元，增长率为90%。
自主经营的企业共44家，占全部企业的比例是60.27%，因此，这是影响整个股份社资产经营质量的最主要因素。从其最近三年的每平方米收入来看，分别是0.092万元（2010年）、0.094（2011年）、0.098万元（2012年），不仅其最近三年的平均每平方米收入0.095万元是最高水平，而且呈现出稳态递增的趋势。
二、案例分析及产业优化升级建议
（一）经营方式的转变。
从实际调研结果可知，自主经营方式占全部企业的60.27%，它是影响整个股份社资产经营质量的最主要的因素，数据表明2010年、2011年、2012年自主经营方式获得的每平米收入远远大于其他三种经营方式的每平米收益，是第二高收益方式租赁经营的约1.9倍。我们的数据源自某镇所在辖区散落于各个村（街）的所有股份社企业，采用求均值的方法，尽可能的避免了因地理位置，外部环境对结果造成影响。所以我们提出为了进一步推进某镇集体资产产业优化升级，转变企业经营方式是很有必要的一步。
根据获得每平米收入能力，我们将经营方式排序为自主经营>租赁经营>委托经营>承包经营。对于一些非自主经营且收益低于平均值的企业可以将其经营方式转变为自主经营来提升收益。自主经营可以有效提高经营管理效率，获得最直接最全面的收益，对于资产保值增值来说也是最好的形式，而且更能够实现集体资产的可持续发展。
（二）第一、二产业向第三产业转型。
在我们调研的91家企业中，仍然还有第一和第二产业，数量不多但是依然存在。例如属于第一产业的北京市海淀区京海农工商公司农业种植中心，它是一家农业种植公司。公司职工人数58人，2010至2012年企业年收入分别为41万元、57万元、78万元。年人均收入分别为0.81万元、0.88万元、1.35万元。这一人均收入水平远远低于其他企业人均收入水平数十倍。如果其实现产业转型可提高数十倍甚至上百倍的收入，这也说明了其在产业转型方面的巨大潜力。部分第二产业的企业也正在积极向第三产业转型，它们通过建设写字楼、宾馆酒店来逐步淡化工业生产，向服务行业转型。例如东升锅炉厂其写字楼面积20632米2，厂房面积1867米2，写字楼面积是厂房面积的12倍。年人均收入也由2010年的5.5万元，提高到2012年的25.11万元。这就是产业转型给其带来的直接影响。
（三）围绕主导产业实现产业转型。
这种有人卖贷，有人假装买货、以招揽顾客骗人的方法，亦称“做笼子”，其实都是说给顾客听，演给他人看的，我们称这种手法“假卖假买”，骗子们以假买卖成交消除他人疑虑，骗取他人钱财。了解了此种骗术的过程和特点，就知道了防骗措施——保持冷静，勿从大众，尽量避免被动性的交易。
2、严格监控所购商品
调包计是商界常见骗术之一。骗子出售某种商品，让你看到的是优质样品；或让你验看的是真货，待货物运到时，才发现交来的是假货；或在你考察时看到的是新机器，而你收到的是被淘汰的旧机器。
3、不要让对方找到借口
借口在商场交易是屡见不鲜，从谈生意到货物交易、租凭承包、工人工资变动等直接的经营活动无所不在。它有时可看作商场交易是一种技巧，有时又是用来进行诈骗的手段。合理、适当地利用借口可使你生意成功，但不善于对付他人借口，也会使你受骗上当或给生意带来麻烦。
4、防止“钓鱼”骗术
这类骗术的一般方法是：先与企业签定小额合同，认真履行，取得信任后再签大宗巨额合同行骗；或与企业签定大宗巨额合同，先付小额贷款、定金，或采取行贿、回扣等圈套骗取贷物。
5、要做好事前事后工作
商场上常有这样的情形：作为供方的你，不远千里，辛辛苦苦地把货物运到对方指定的地点，对方却以“货物质量差”等理由，把你的货物拒之门外，或者拒付货款。这多为需货方的欺诈手段。对付需货方的欺诈，除预先订好具体、明确、公平的贸易合同及封存自己货物样品外，还应请法律顾问或诉诸法院。
6、铺面出租方防止租凭欺诈
签订出租合同，订好全面、完善的细则或条款，尤其必须在合同上标明铺面固有的设备、工具、贷物等固定资产的细目，说明其数量及质量，承包方使用范围，损坏赔偿方法等，说明铺面租金的支付方式，确定租金数额；请有关部门给予公证；收取定金或押金，以适当的人际交往方式了解所有租方成员情况。
7、铺面租赁方防止租方欺诈
签订合同前弄清对方出租铺面事由；了解该铺面最近经营状况，尽量找出对自己所经营项目不利之处；签订完备的租赁合同；请工商或公证部门对合同予以公证；租赁期满前几个月，请出租方以定金作为租金，不再另交租金，以防止租方在租赁期满后找理由不返还定金。
8、运用理性的查证方式可以防止空卖骗术
一些骗子自己无货，却谎称有货，把需方领到码头、货场或仓库，把别人的货说成是自己的货行骗。受骗人的错误在于，有时过于相信感觉，认为亲眼所见，不会有假，而假象往往混杂于这种感觉中。对付这种骗术，主要是打消感性错觉，通过理性查证方式，弄清物品的真正主人，如请对方出示身份证和相关有效证明等。
9、谨慎行事有助于防止集资骗术
（一）企业本身的风险
微小企业资产规模小，经营风险大，抗危机能力弱，因此其信用及经营风险相对较大。在调查过程中要注意客户经营状况如何。首先，生产加工企业是否为企业购买火灾意外险，必要的保险措施可以有效规避风险；其次，客户的上下游渠道是否正常，有没有丰富的上游客户和下游客户，若有则可以有效规避风险，实现企业发展；再次，微小企业经营品种单一，产品更新换代慢，抗市场风险能力弱；最后，很多微小企业都实行家族式管理方式，没有充分的管理经验。对企业的未来发展没有一个明确的规划，没有给企业设定明确的发展目标。企业的一切权利都由管理者负责，其个人的能力直接影响企业的发展。员工队伍不稳定，生产效率不高。
（二）外部环境风险
微小企业由于自身的资产规模小，很容易受到国家政策的影响。监管条例的变化，直接影响企业的经营。例如新的进出口政策的实施，新的质量标准的颁布，都会对相关行业的微小企业产生重大影响。国家为调控经济发展，会限制或调整某行业的发展，税收政策的倾斜都会对微小企业的发展产生重大影响。还有重要的一点就是国家的宏观调控政策都会导致相关行业的经营环境恶化，给微小企业的发展造成困难。
二、微小企业融资风险控制———以某地方银行小企业信贷中心为例
（一）营业额核实
面对个体工商户没有销售账目和进货单据情况，需要从各个侧面了解客户的经营收入。常用的方法主要有收集客户的销售单据、销售报表、商场销售回单、与下游客户的对账单、出库单、宾馆入住登记单、饭店的点菜单。这些单据与客户的经营状况密切相关，可以真实地反应客户的销售收入。例如一个销售卫浴的客户，客户有两个店，一个在建材城，一个在家居广场。客户口述月营业额大概在十五万元左右。通过销售小票和POS机流水来进行检验：统计加总申请人能提供的2010年10月至2011年4月销售单据，如表1，得到家居城店铺的月销售额分别为2月份70000元、3月份116000元、4月份58000元。与客户口述的营业额存在很大出入，成表时以实际销售票据所显示的销售额为准。调查过程中严格客户配合调查并按要求提供销售单据贷款流程。在营业额确定后要计算客户店铺的主营业务毛利，以此反推客户主营产品的可变成本，为接下来计算客户月可支配收入打下基础。银行流水方面，公司会有对公账户和对私账户，有些公司的对公账户除了在银行开设基本账户之外还会开设一般账户，很多个体户甚至公司都会有几个用于经营活动的私人账户，因此在收集用于交叉检验的银行流水时要注意收集主要账户的流水。如果有几个账户要注意是否有相互转的情况，更要注意突然的大额支出或转进，要问出原因。
（二）客户软信息调查
在对客户调查的开始阶段，就要核对客户的租赁合同。如果是转租别人的店铺，则要注意转让费和押金的收据。在调查客户的销售合同、合同、工程合同时要注意辨别合同的真伪，写交叉检验时要注意对合同进行统计。在确定商铺的实际经营人之后，就要细致了解客户的家庭信息和生活环境。单身、大龄、无儿女的经营者尽量不给予贷款。客户所在家庭中的责任越大其还款的稳定性越大，对于一个家庭和睦，儿女双全的客户来说，其个人的信用度就会更有保证。
（三）信息汇总与风险评估
1.信息的采集汇总
微小企业贷款是以贷款申请人的正常商业经营所形成的真实现金流作为还款来源，这就要求客户经理人员深入细致地了解客户的实际情况，在申请者的经营场所直接获得所需信息，计算他们的销售情况、存货水平等，根据借款人的实际财务状况分析其现金流和偿债能力，从而确定其是否符合贷款标准。在对客户的调查过程中，主要是为客户建立一份资产负债表和损益表，从而确定其月可支配的收入，进而反推出其月最大还款额。在确定客户营业额之后，为验证客户提供信息的真伪，要进行权益的交叉检验。在进行权益交叉检验中，权益的差异率要控制在10%左右才能通过，否则要查明原因，进行二次调查。在收集完信息后，首要任务就是要检查数字的正确性和信息的完整性，尽可能地避免资产负债表，损益表和交叉检验中的加减乘除的错误。使数据尽可能的客观公正。在信息的采集过程中，要了解客户的非财务信息。如客户的经营模式，行业特征，产品用途，竞争优势和管理能力。尽可能的分析了解客户的诚信度，家庭状况，生活水平和经营的风险点。
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二、尚不景气的原因
(一)主观原因。一是经营管理思想和现行管理机制与当前竞争日益激烈的市场形势不相符，存有很大差距。特别是在经营策略和用工制度上受多年来传统观念的制约，难以与其他社会上的商场相竞争。因此，从管理角度讲，难度较大。二是商场员工主人翁意识不强，在服务质量和服务态度上与其他社会商场相比差距较大。由于商场原属公有制单位，商场收入不与职工经济利益挂钩，职工到月拿工资，干多干少一个样，干好干坏一个样。现在一下子变为自主经营，自负盈亏单位，职工不能及时调整心态，吃“大锅饭”的思想观念根深蒂固。另外，现在都讲花钱买服务，而**商场的员工缺乏主动引导顾客消费的经验，在服务质量上距顾客的要求差距较大，未能让顾客享受“上帝”的感觉，这也是造成商场困境的主要原因之一。
(二)客观原因。一是地势较偏。由于总场近几年的发展比较快，广大职工的居住中心转向东北，致使商场离繁华地段教远，影响营业额。二是广大职工的消费观念的改变。随着职工收入水平的提高，居民的生活水平和消费水平也在不断提高，一些人愿意到大城市购物。三是市场竞争激烈。原来职工想买东西，只有**商场一家商店，但是现在随着市场经济的迅速发展，各居民小区内都开办了不同规模的商场、超市，许多顾客图方便，愿意就近购买。四是由于商场员工是国家正式职工，工资水平与社会上商场员工的工资相比要高出2到3倍，而营业额及利润又偏低。因此，造成成本高，经营不景气。
三、解决问题的对策
(一)提高质量，促进发展。一是提高服务质量。“同质比价，同质同价比服务”，服务质量的好坏，直接影响着商场生意的好坏，所以我们要从自身做起，进一步解放思想，更新观念，以“顾客满意不满意”为工作标准，做好商品的售前、售中、售后服务，文明经商，礼貌待客，让广大消费者高兴而来，满意而去。二是提高商品质量。质量是商品的生命，质量好的商品能够提高商场的知名度，所以要严把商品进货关，广开进货渠道，坚持货比三家，在保证质量的同时，使所经营的商品逐步达到品牌化、系列化，力求物美价廉，减少商品积压，以增强市场竞争能力。
（2）进一步提升商业中心层次，规划各类专业市场，培育商业特色街，发展消费服务新型业态，改造提升商贸流通业。积极深入我区各大商贸流通企业调研，与企业交流探讨，创新经营模式，扩大销售渠道，配合企业适时推出切合我区实际的商品销售战略，助企业做大、做精、做强。热点栏目：述职报告
（3）加强对屠宰加工市场、肉店、饭店等经营场所的执法检查力度，严厉打击不法商贩的私屠滥宰行为，确保了生肉制品卫生安全。常年开展酒类市场专项检查，坚决查处违规经销网点，维护了酒类市场的正常运营。对粮油市场进行了清理整顿，取缔无证、无照经营，打击走街串巷等扰乱粮油市场的不法行为，促进粮油市场健康有序地向前发展。
（4）积极协助步森百货大楼第二轮扩建，工程在20xx年正式启动，分两期进行，投资3000万元。目前征地、拆迁评估工作、总体设计已经结束。建成后该商场营业面积将达到1.5万平方米，是全区最大的综合商场，将进一步提升我区商品流通领域的规模、档次和行业的整体经济效益。
（5）积极做好节日期间各项工作，努力丰富市场供应，烘托节日气氛。特别是在自治区成立六十周年期间，多次对我区的各大购物商场、集贸市场、旅游景点等公共场所进行监督检查，对发现的安全隐患进行集中整改。重点督促商贸企业做好安全消防工作，加强对烟花爆竹的定点销售管理，确保节日期间安全。
2、外经贸工作
截至20xx年11月，我区外向型加工企业实现贸易额4,400余万元，对外输出劳务200余人。
一、潮人服装店的基本介绍
（一）本店铺经营特点
所谓的外贸服装就是国内服装生产厂家根据国外来料来样或国外来样，国内面料加工服装，在完成订单后剩余的那部分产品，或因种种毛病提出下来的服装，就成立出口转内销的服装，由于款式，面料考究，所以很是受国内消费者欢迎。
开这家外贸服装的目的是把握外贸服装对消费者的诱惑，这也是潮人服装店存在的基础。
（二）潮人服装店经营状况
从目前经营状况来说潮人服装店经营还算不错。它的投资额不大，经营也不复杂，但是也不是想的那么简单。因为它涉及到吸收资金，进服装，卖服装还有财务管理等许多方面的问题。如果其中一个问题没有解决好那么会影响整个服装店的经营。潮人服装店的最大的问题是它开业不久，从事服装经营的经验不多，对于怎样进货，如何能进更好的货，如何把握消费者心理及销售技巧都不是很了解。这肯定会给潮人服装店的以后的经营带来许多困难。
由于潮人服装店属于独立商店，销售规模小，因而在商品货源方面只能多批次少批量的组织进货，不能享受大批量进货的优惠价格，也没有能力与厂家讨价还价。由于进货批次多使运货订货进货的费用很高。
所以潮人服装店应该在以后的经营中多多吸取经验教训，扬长避短，这样才能把潮人服装店经营的红火。
二、潮人服装店的营销环境分析
（一）潮人服装店的商圈
商圈是一项重要的资源，它不仅决定店商的收益高低，也表现出店商的市场地位和形象，影响店商的零售活动的开展。成功的运用商圈策略可以为服装店打好牢固的根基，提高服装店的形象。一般好的商圈的地理位置好，潮人服装店的地理位置是离居住区较近，而且人口密度较高的，交通便利，很多公交车站都在这里。离唐山百货大楼，三利大厦也近，只需步行十分钟即可。而且旁边的公共设施齐全，各种快餐店，银行，消费者到这里就餐成为了潮人服装店的潜在消费者。而且潮人服装店每天有三次客流量高峰期。服装店可以利用这些商圈资源，把生意做到顾客心里，让她们成为心甘情愿的回头客。潮人服装店不仅要分析自己商圈资源，还要对竞争对手进行分析，比较其优缺点，这样才能知己知彼。
（二）商圈中竞争对手的调查分析
潮人服装店对所处商圈的竞争对手进行了分析，潮人服装店所处商圈，除了本店还有10家经营外贸服装店，同处一条街上有5个，距离较远的有2个，相背的有3个。
紧挨潮人服装店的有1个，它主要经营女性鞋包类产品，开业时间较长，经营状况良好。第二个服装店主要经营商场里卖的名牌衣服，这里衣服比商场便宜，从而满足了消费者花费少但是买到名牌服饰的消费心里。第三个，主要经营休闲服饰，面料舒服，能满足消费者轻松休闲的消费心里，而且有名牌运动装，并且不失时尚风格。第四个，主要经营运动服装，给喜欢运动的消费者一个消费平台。第五个，主要经营女性职业装，这满足了附近白领一族的消费，但是由于地理位置优越，所以租金贵，商品价格自然高些。距离较远的和相背的那几家外贸服装店的经营服饰或有相也是有自己的经营风格的，虽然地理位置不像本店，但是由于其租金低成本低，所以商品价格低，这对于潮人服装店也是个威胁。
三、影响潮人服装店购买行为的因素
经济因素：收入是影响购买力的重要因素，现在唐山女性收入越来越多，这使她们的服装购买需求增加且实际购买能力增强。潮人服装店的目标顾客一般购买力强，而且她们生活方式的都市化使她们对服装种类的需求增加。潮人服装店的服装款式多样可以满足目标顾客的需求。
文化因素：社会热点，流行文化，国际潮流使目标顾客的审美方式发生了日新月异的变化，她们更加追求服装的表现自我的作用。她们在不断追求新款式同时也蛮偏爱传统服饰。潮人服装店是在不断更新新款式的同时也会有经典款式来满足顾客需求。
心理因素：许多目标顾客有求异求新的心理动机，她们不愿意与世俗同流，喜欢新鲜的款式，有的顾客有求名动机，她们更注重服装的品牌，材质，是否能体现自身的地位。
四、潮人服装店的营销策略
（一）价格策略
潮人服装店通常采取两种定价策略，即折扣定价策略和心理定价策略。
潮人服装店为了促进消费会在季末采取折扣定价策略，如八折折扣和特价销售。还会实施数量折扣，如果消费者购买数量多那么就会有折扣或者有礼物。
潮人服装店还根据心理学原理采取尾数定价策略，通常故意保留尾数，这样会使消费者感觉价格便宜，从而激发消费者的购买需求，以刺激消费。如199.9元的衣服感觉就比200元的衣服便宜。
（二）口碑营销策略
潮人服装店通常会让老顾客推荐新顾客，如果老顾客对服装店各个方面满意，她们就会推荐朋友来买，那么这些被推荐的人成为了潜在顾客。推荐本身会给被推荐者带来好的感觉，她们潜意识里更相信这家店。
据说口碑营销比广告的效果好很多。实际上作为店主不能操控口碑，但是潮人服装店一直用最好的服务使每一位顾客满意，培养忠诚顾客。
（三）促销策略
潮人服装店为了在市场上有竞争优势，刺激消费，适应消费者物以稀为贵的心理，通常故意营造供不应求的局面。通常会把款式新颖的服装在服装达到饱和之前实行限销，通过此策略达到提高市场竞争力，刺激消费的目的。
参考文献：
一、经营风险及其应对
1.经营杠杆与经营风险
经营杠杆系数(DOL)是反映经营杠杆效应强弱的经济指标,是企业息税前盈余变动率与销量变动率之间的比率。它是反映经营风险高低的主要指标,DOL越大,说明企业的经营风险越大。经营杠杆系数与经营风险成同方向变化。经营杠杆效应是指由于固定成本的存在,从而使经营利润变动率大于销售收入变动率的经济现象。
企业经营风险是诸多因素的函数,例如:市场对企业产品需求的增减、产品售价的波动、产品成本的稳定性、企业调整产品价格的能力以及固定成本在企业全部成本中的比重等等。其中,固定成本比重的影响很重要。当固定成本不变时,经营杠杆系数说明了销售额增长(减少)所引起利润增长(减少)的幅度。在固定成本不变的情况下,企业销售额越大,经营杠杆系数越小,经营风险也就越小;反之,销售额越小,经营杠杆系数越大,经营风险也就越大。一般情况下,技术密集型企业经营杠杆系数较高,而劳动密集型企业经营杠杆系数较低。企业可以通过增加销售额、降低产品单位变动成本、降低固定成本比重等措施来降低经营风险。
2.经营风险的应对
企业控制经营风险期望达到的效果应企业控制经营风险期望达到的效果应该是:若预计销售呈增长趋势,则增大经营杠杆有利于营业利润的快速增长;若预计销售有下降的可能,则降低经营杠杆有利于减缓营业利润的下降速度。然而,企业的经营状况不是一成不变的,在某一时期销售增长的产品可能在另一时期销售下降,企业需要根据经营状况的变化随时调整经营杠杆,要实现这一目标,就要求影响经营杠杆各因素的弹性要大,即能够为企业所控制或调整。
一般情况下,企业产品销售处于稳定增长时期,预知未来销售的增长远高于新的保本点时,应选择运用较高的经营杠杆,抓住增加营利的机遇如适当增加固定资产投资,改善企业的技术构成;提高工艺技术水平;以降低单位变动成本。如果企业处在经济萧条和产品衰退期,则应调低杠杆度,压缩固定费用和成本水平,采取各种可行的促销策略,提高产品市场占有率,以防止高杠杆的存在导致销售额跌落,利润幅度下降。
因此,企业在制定经营方针和财务政策时,必须全面考虑杠杆的性质作用和互相影响,以及各类风险。如当企业处于低销售、高成本、高负债以致使企业处于低销售、高成本、高负债以致使财务杠杆和经营杠杆居高不下时,企业应降本增效,增加销售和现金流入量,调整资金结构,压缩负债比率,以削弱杠杆作用,最大限度地消除潜在风险;当企业的经营状况和财务状况良好,应当居安思危,避免长期使用过高的经营杠杆和财务杠杆。由于高杠杆既能带来利润高速增长的机遇,也伴随着高风险的潜在危险,必须采用较高(低)的经营杠杆与较低(高)的财务杠杆相匹配,以使在规避企业风险的前提下保证利润的稳步增长。
二、财务风险及其应对措施
1.财务杠杆与财务风险
财务杠杆指企业利用债务筹资给股权资本带来的额外收益。由于财务杠杆受多种因素的影响,在获得财务杠杆利益同时,也伴随着不可估量的财务风险。
财务风险是指企业在负债经营时由于各种难以预料、控制的因素作用而使企业可能丧失偿债能力,最终导致企业破产的风险,或者使得股东权益价值发生减值。财务杠杆系数反映了财务风险的大小。财务杠杆系数越大,权益资本收益率对于息税前利润率的弹性就越大,随着息税前利润率的升降权益资本收益率会以更快的速度升降。财务风险的存在,直接导致了普通股股东收益的不确定性和不稳定性,企业为了偿付各种债务及债务利息,必须保持其息税前收益处于较高水平,否则会很快陷入财务困境。
2.财务风险的应对
(1)合理回避财务风险。回避财务风险的主要办法是降低负债比率,控制债务资金的数额。回避风险的前提是正确地预计风险,预计风险是建立在预计未来经营收益的基础上的,如果预计企业未来经营状况不佳,息税前利润率将低于负债的利息率,那么就应该减少负债,降低负债比率,从而回避将要遇到的财务风险。为了使财务杠杆尽可能发挥正的作用,企业举债筹措资金时,应注意树立企业的良好信誉,争取有利的借债条件,选择尽可能低的负债利率,从而减轻企业的财务负担。
(2)优化资本结构。优化资本结构 ,就是使企业在一定的时期内的加权平均资本成本最低、企业价值最大。从资本成本及财务风险的分析来看,负债筹资具有使资本利润率不断提高的杠杆作用和功能,而对外负债又是企业主要筹资方式。因此,选择使综合资本成本最低的融资组合,实现企业价值最大化,使财务风险降到最低水平。
(3)提高息税前利润率。降低收支性财务风险的根本方法是增加企业的盈利能力,努力提高息税前利润率。如果盈利能力提高了,企业收支风险就会降低。因此企业要认真贯彻国家的产业政策,抓好产业、产品结构的调整,以市场导向,不断开发新产品;要建立好企业良好的激励机制、开发机制和销售机制:实行多样化的经营,努力扩大企业的市场占有额。
(4)设置财务风险防范机制。在竞争激烈的市场经济条件下,财务风险是客观存在的。因此,企业应提高企业对财务管理环境变化的适应能力和应变能力,设置高效的财务管理机构,健全财务管理规章制度,设置财务预警系统。除此之外,企业还必须不断提高财务管理人员的风险意识。在现实工作中财务管理人员风险意识的淡薄是财务风险产生的重要原因之一,因此企业还必须不断提高财务管理人员的风险意识,从而有效地防范与化解财务风险,确保企业经营的良性化运作,提高其抗御风险的能力,实现企业价值的最大化。
参考文献:
一、评价商铺面临的问题
笔者多年从事购物中心财务工作，在实践中发现，作为业主或者管理者对购物中心的掌控始终没有像百货公司对它的整体管理强势。这点并不是业主或者管理者本身的缺陷造成的，而是因为购物中心内的商铺行业多、店铺多、功能多，商品组合的宽度极宽深度极深。具体来说，购物不可能对这么多行业都有完全的掌控，而且，由于业态的丰富使得各个业态对管理要求差异非常之大。也正因为如此，多数购物中心在对商铺管理时多数选择以租赁形式为基础，商铺的销售和运营活动由商铺自主管理。所以购物中心的业主或者管理者对商铺的管理往往仅限于出租、收租、退租再重新招租。但是如果仅限于这个循环的话，对购物中心的发展是极其不利的。
既然管理中存在以上问题，必然会导致业主或者管理者对商铺的评价上存在局限性，只能从表面上来评价商铺的优劣。如：是否准时交租金、商品是否更新、客流量是否充足。但这些观察与评价都是主观的、不可量化的，这样的评价对在商铺的管理和决策上存在很大的误差。
在日常的购物中心经营管理中，我们常常会遇到这样的困惑：一家商铺租金缴纳是及时的，但是它的经营状况每况日下突然有一天关门撤出。另外一种情况是，某家商铺日常经营红红火火，但是租金始终不能及时缴纳。还有一种情况是，商铺不参与任何购物中心的活动，管理者也不知道商铺经营状况到底是否符合购物中心整体业态整合，等等情况都与表面观察的现象有很大出入，用哪种工具或者手段，如何去评价这些商铺则摆在了管理者的面前。
一般情况下，作为购物中心的业主或者管理者为了能吸引商铺入住，同时也为了在双方对未来商铺经营获利都不明了的情况下，共同承担经营风险，共同分享收益，购物中心与商铺签署的租赁协议往往不仅仅是固定租金，还包括有根据营业额收取的提成租金。根据目前的数据显示，有75%以上的商铺都签署了固定租金加提成租金的协议，同时，双方为了都能在经营不善的时候退出，另外签署一份承诺函，承诺与购物中心共同推广营销，如果在规定的时间内做不到一定的营业额，双方都可以终止合同，退出租赁铺位。
二、利用现有商铺的经营状况信息对商铺进行评价
1、评价分析方法可能性
根据购物中心的特点和其经营的模式，以及在这种模式下对管理者的挑战和存在的评价问题。购物中心管理者可以根据合同约定和自身对购物中心拥有管理权的优势或者相当数量的商铺的经营信息，如商铺的面积、经营模式、经营类型、营业额、租金等等。同时，管理者可以获得购物中心整体的经营状况、营业额、总体客流量，并且随着管理时间逐渐推移积累大量历史数据，从而得到购物中心长期的发展趋势和规律。利用统计分析方法和财务报表分析这些理论体系，提取部分工具和分析方法，对这些数据进行发掘，购物中心管理者能针对面临的问题进行分析汇总。基于可获得的商铺经营业绩，利用统计理论、财务分析理论提炼设计出一套评价指标体系是水到渠成的。
2、评价分析方法实用性和意义
购物中心需要不断地更新入住的商铺，业态重整，优胜劣汰更新血液。这是由几方面因素导致的，其一是租赁合同到期商铺自然更新；其二由于经营不善商铺严重亏损撤出购物中心；当然还有购物中心的业主或者管理者为了能更好地整合业态、发挥优势有选择性地调整租户结构，这样也需要对商铺进行评价。加上上面提到的购物中心面临的困惑和问题，对商铺进行评价是有非常重要现实意义的，而且实用性非常强。
由于购物中心内的商铺数量庞大、业态丰富且互相之间的差异巨大，互补性强，所以单靠原有的财务报表分析指标来评价和衡量商铺的经营就会存在结论差异过大，没有普遍意义。为了能有效形成这样的评价分析方法，我们可以将大量的数据通过数理统计的方法加以提炼，寻找出普遍规律为管理服务。另外，虽然购物中心获得了商铺的营业额数据，但是对商铺的成本、经营费用、后台管理和人员配备等信息并不了解。所以通过简单的财务分析来评价商铺就力不从心了。
三、主要术语介绍
1、主要术语解释
