时间：2023-08-12 08:25:05
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一、房地产投资的特点
1、房地产产品具有区域性和位置的不可移动性。
房地产位置的固定性导致房地产的区域性和不可移动的特性，造成城市与城市之间、地区与地区之间，同一城市不同地段之间的差异性，因此房地产的价值在很大程度上取决于其所处的地理位置。
2、房地产资金需求量大、来源渠道广
房地产投资资金需要量大，少则百万、多则几千万甚至上亿元，单纯依靠开发商自有资金的投入是比较困难的，需要多方投入。目前，我国房地产投资资金主要来源于自有资金、前期的银行贷款、中期的商品房预售收入、建筑商带资承包，有些保障性建设项目由政府财政拨款。
3、开发经营周期长,变现能力差
房地产项目的建设期少则1年、多则2～3年，甚至更长。房地产投资规模越大，投资额越大，投资周期越长，资金周转也就越缓慢，流动性也就越差。房地产商品只有在完全配套建成之后，才能发挥其功能，因此其变现能力较差，房地产开发商经常面临能否按期筹措项目所需资金及偿还资金的风险。
4、高风险与高回报
由于不确定性因素大，投资具有高风险性。由于房地产投资金额巨大，投资回收周期较长，投资过程会涉及政治、经济、技术等各个方面，投资回收期间会受很多不确定因素的影响，使得项目在进行过程中，始终伴随着高风险。所以在房地产投资决策中，投资风险的大小、可接受程度及风险评价分析准确程度是决定投资与否的重要依据。
二、房地产投资风险管理的问题及原因分析
1、融资方式单一，自有资金比例低，房地产金融风险高
目前我国房地产融资主要依赖于金融机构的支持与配合。房地产项目的融资结构中银行贷款比例过高，占到60%～70%，这部分资金来源于开发商直接向银行贷款和预购商品房抵押贷款。由于受房地产调控政策的影响，在银行逐渐压缩信贷的大环境下，各房地产开发企业试图通过其他渠道融资，利率风险高。
2、投资经营管理不规范，投资决策水平低
目前许多房地产企业习惯于探讨产品创新、品牌建设、规模扩张等热点问题,而很少关注内部的管理问题，管理手段与水平相对落后，并且缺乏专业人才，尤其缺少投资策划、营销策划、资本运作等方面的高级管理人才。在这样的房地产行业整体背景下，房地产企业投资极易产生较大的非理性。很多事实证明,我国房地产企业几乎不采用现代的投资决策理论与方法来进行房地产投资决策，由此造成投资决策水平低下，大量房地产企业出现盲目投资的趋势，而这种房地产企业投资决策的盲目性及非理性成为房地产投资失败的主要根源。
3、产生风险的因素较多
从产生风险的因素来看，房地产投资风险主要有政策风险、财务风险、利率风险、变现风险、意外事故风险等因素。其中尤以财务风险居高，财务风险因素主要有融资风险和购房者拖欠购房款风险。房地产投资通常通过集资或贷款等方式筹集资金的，如果房地产的总投资收益率低于银行利率，则不仅资金筹集变得非常困难，而且会造成负债经营的局面，出现融资风险。在房地产经营过程中，由于购买者财务状况与开发时预测的财务状况发生了变化，直接影响到房地产投资回收的可靠性，造成资金回收的拖欠风险，这两个风险是构成房地产投资开发经营中财务风险的主要因素。
三、房地产投资风险管理的对策
房地产投资风险管理是企业通过风险预测、风险回避、风险分散 、风险控制等一系列活动来规避和防范风险，并在此基础上有效地处置风险，以最低成本实现最大安全保障。
1、风险预测
由于房地产投资一旦进行，所面临的将是一个相对狭窄的消费市场，这就具有较大的风险性。通过房地产市场的供求状祝和趋势进行全面的调查分析，从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目，这将直接影响到房地产投资项目的成功与否。
2、风险回避
在房地产投资过程中，选择风险小的投资项目或者放弃那些风险较大的投资项目，这是一种相对保险的处理房地产投资风险的方法，这种策略的一个不良后果是得到高额利润的机会相对减少了。但预期收益值随着风险的大小而增降是市场经济中一个不可避免的特性。假如预期获益的机会没有风险，投资者将很快涌入市场，使预期收益降低。
3、分散风险
不同类型房地产的商业风险不一样,获利能力不一样，为了降低投资的商业风险，又要保证获取预期的投资收益，较理想的对策是进行房地产类型组合投资。利用不同类型房地产功能的相互补充，以及不同类型房地产资金的调剂作用，适应市场需要，提高总体抗风险能力和获利能力。 另外，开发商还可以采用分期付款、贷款购房、预租预售等方式来分散风险。投资者应该积极研究和分析当前的金融政策，采取有效的销售方式来规避和分散投资过程的风险。
4、风险控制
工程建设既是投资项目资金的消耗过程，又是工程项目建设完成过程。在这一过程中,节约资金的可能性很小,但增加资金的可能性很大。因此,房地产开发商要认真签订施工合同，保证经济利益，聘请工程监理对项目施工进行全面的监督和管理，在施工过程中不对施工图做较大的修改等有效的管理措施，减少因工期、质量、成本所引起的风险。
5、风险自留
投资者预期某些风险不可避免时,可以自行设立风险基金,自行承担风险变现后的财务后果。通过风险的分析,明确风险的性质及其预期变现损失,对多种预计方式的优劣对比后,投资者主动选择风险自留措施，同时做好财务准备。在房地产的开发建设中,可以在工程概预算时设置不可预见费用，在资产运营过程中,可建立意外损失基金。这将在一定程度上转移风险。
在房地产投资环境日益复杂，企业间竞争日益激烈，企业经营风险不断提高的大环境下，对企业的经营风险进行准确的辨别、分析、控制和防范，已成为房地产投资机构内部控制管理的重要内容之一。
参考文献：
【关键词】房地产；投资分析；风险防范
【Keyword 】real estate;Invest analysis;The risk guards against
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
1房地产投资过程风险分析
房地产投资周期，是一个动态过程，充满着不确定性。任何一个环节的疏忽都可能导致投资的失败，投资者必须对各个环节的不确定因素进行识别并加以防范。
1.1 投资决策阶段的风险
房地产投资决策阶段风险主要源于政策、经济、区域社会环境、开发时机等四方面。
1.1.1 政策风险
产业政策风险。国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业、楼宇市场的繁荣；政府通过产业结构调整，降低房地产业在国民经济中的地位，紧缩投资于房地产业的资金，将会减少房地产商品市场的活力，给房地产投资商带来损失。
金融政策风险。房地产投资绝大部分依靠银行贷款而进行，国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响。
土地政策风险。土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式（公开拍卖、招标和协议房市）、土地调控制度以及不同的土地政策执行力度都会带来房地产投资风险。税收政策风险。房地产投资中，各种税费名目繁多，占开发成本的相当大的比例，因此，一旦提高税率，房地产商将面临巨大成本风险。
城市规划风险。城市规划导致的布局调整和城区功能调整、交通的变化等来对房地产业带来重大影响。
1.1.2 经济风险
市场供求风险。任何一项投资都始于市场，终于市场。房地产项目建设周期一般较长，房地产商在投资决策前，必须关注市场行情的变化，预测未来房地产市场的走势。投资决策准确与否，直接关系到房地产商品的利润能都实现。房地产投资周期较长，期间可能遭受由于物价下降带来的通货紧缩风险，也可能遭受因物价上涨而形成的通货膨胀风险。
开发时机风险。由于房地产开发周期长，易受国民经济的影响，因此经济发展趋势就成为影响开发时机的主要因素。在经济发展的成长期，各类房地产需求旺盛，房地产可望获得较好的收益。当经济不景气时，房地产市场供过于求，房价下跌，房产难于租售，导致巨额资金占用和成本上升，预期的收益变成了实际的亏损。
1.2 土地获取阶段的风险
在此阶段，征地拆迁耗资费神，风险较大。征地拆迁涉及许多法律和安置补偿等社会问题，由于我国法律建设以及个别民众的心理因素，使拆迁很难顺利进行，最终投资者不得不付出比预期更多的金钱和时间，承受更大的机会成本。
1.3 项目建设阶段的风险
1.3.1 工期拖延风险
工期延长，一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化，错过最佳租售时机，如已预售，会承担逾期交付的违约损失、信誉损失；另一方面，会增加投入资金利息支出，增加管理费。
1.3.2 项目质量风险
质量是企业的生命。开发项目质量主要体现在项目的适用性、可靠性、经济性、美观与环境协调五个方面。企业一旦因质量问题失去了市场或被告上法庭，就很难再维系，最后只能淡出房地产界。
1.3.3 开发成本风险
房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段。建设前期对项目成本的影响程度达95%～100%，越到后期影响程度越小。
1.4 经营管理阶段的风险
1.4.1 营销策划风险
在房地产营销策划中，价格定位、销售渠道、营销方式等都是很重要的方面。因为消费者对价格最敏感，价格过高远离市场会引起房地产销售困难，难以实现利润；而价格过低不仅会减少房地产上的利润，还可能致使消费者怀疑商品房的质量，从而影响房地产商在市场中的形象和信誉风险。
1.4.2 物业管理风险
房地产开发投资竞争日益激烈，消费者不仅注重其价格和质量，而且还十分注重其售后服务，即物业管理。不良的售后服务以及不合理的得物业管理收费都是导致企业信誉不佳、难以发展的重要原因。
2 房地产风险防范建议
2.1 进行充分的市场调查分析以做出科学的项目决策
由于房地产投资一旦展开进行，所面临的将是一个相对狭窄的消费市场，这就具有较大的风险性。通过房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析，从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目，这将直接影响到房地产投资项目的成功与否。
2.2风险回避
在房地产投资过程中, 选择风险小的投资项目或者放弃那些风险较大的投资项目, 这是一种相对最为彻底的处理房地产投资风险的方法, 能够将风险概率保持为0。这种策略的一个不良后果是, 得到高额利润的机会也减少了。预期收益值随着风险的大小而增降是纯粹市场经济中一个不可避免的特性。
2.3 采取有效措施转移风险
①投资者通过合同, 将风险损失转由另一方承担和赔偿。例如, 可通过房地产开发建设合同转移风险。据《中国合同范本》 ,“建筑施工合同” 由“建设工程施工合同条件” 和“ 建筑工程施工合同协议条款“ 组成。在“ 协议条款” 中涉及许多具体的责任问题,合同双方可以充分利用它, 巧妙地转移风险损失责任。投资者可在协议条款中载明, 若承建方造成工期延误及其他损失时, 责任和费用由承建方承担。
②保险型转移即通过参加保险, 以小数额的保费为代价, 避免所承受的风险。在现实中, 一项房地产投资实质上是一项博弈活动。然而, 即使是一场公平的博弈, 投资者赢得这场博弈所获得益将小于输时所产生的痛苦, 因为从预期看, 尽管得益相等, 但从效用上看, 输时所产生的痛苦更严重。所以, 一些人往往是避免参与博弈, 甚至愿意支付一些费用以避免参加即使是公平的博弈。这就是购买保险的原因。不过, 不是所有的风险都是可通过保险来转移的。保险公司经营的范围只包括纯粹保险。所以, 房地产投资风险的转移, 部分性地受到限定。
2.4运用投资组合巧妙减小风险
不同类型房地产的商业风险不一样，获利能力不一样，为了降低投资的商业风险，又要保证获取预期的投资收益，较理想的对策是进行房地产类型组合投资。利用不同类型房地产功能的相互补充，以及不同类型房地产资金的调剂作用，适应市场需要，能提高总体抗风险能力和获利能力。
2.5健全监管机制，加强工程建设管理
工程建设既是投资项目资金的消耗过程，又是工程项目建设完成过程。在这一过程中节约资金的可能性很小，但增加资金的可能性很大。因此房地产商要认真签订施工合同，保证经济利益，聘请工程监理对项目施工进行全面的监督和管理，在施工过程中不对施工图做较大的修改等有效的管理措施，减少因工期、质量、成本所引起的风险。
2.6风险自留
风险自留, 系指投资者预期某些风险不可避免时, 自行设立基金, 自行承担风险变现后的财务后果。在实践中, 风险自留有主动与被动之分。主动自留是通过风险的分析, 明确风险的性质及其预期变现损失, 对多种预计方式之优劣明了之后, 投资都主动选择风险自留措施, 同时做好财务准备。被动自留风险恰好相反, 它是在风险变动带来损失之后, 被迫采取自身承担损失的风险的方法, 这往往是造成严惩的财务后果。
2.7 创新营销方法来控制风险
目前，房地产商通常采用的方式有分期付款、贷款购房、预租预售等。分期付款是目前大多数国家房地产业销售主要方式。贷款购房也称为按揭方式，是指由金融机构或其他机构提供给消费者用于购买住房的贷款及其担保，促进了住宅的商品化，购房者可以在贷款银行先存入全部房屋价款的30%或40%的存款，以此作为购房的首期付款，其余由银行贷款垫付，并且由开发公司为购房者提供不可撤销的全部担保。
3.结束语
房地产投资的风险评价与房地产项目可行性研究之间有不可分割的关联性, 因为, 不管项目环境分析和财务分析的效果有多好, 对于风险的分析, 将直接决定着项目的投资意义。这就意味着风险分析在项目的决策、实施等阶段也占有极其重要的地位。
[参考文献]
[1] 万俊.房地产租售与物业管理阶段风险分析[J].建筑管理现代化,2000,(3)
[2] 刘加刚.售后回租投资型物业的优劣势分析[J].房地产市场，2004,(3)
一、境外REITs实践及其系统性风险特征
(一)境外REITs实践
境外REITs迅猛发展的过程恰与席卷全球的金融自由化浪潮相契合,总的来说,以上世纪70年代起新自由主义哲学思潮的兴起为背景,虽然间或也有质疑的声音,但在金融改革领域,以罗纳德·麦金农、爱德华·肖、约翰·格利和雷蒙德·戈德史密斯等西方经济学家为代表而提出的金融自由化的正外部效应经反复论证,似乎已经不再成之为一个挑战性的课题,学界主流的认识如麦金农所指出,“金融自由化能在市场的调控下更为有效地配置社会资源,一个不受管制的金融体系将会把储蓄资金引向收益最高的投资部门”。①
在金融自由化趋势下,大批金融创新产品被发明并迅速发展起来,仅期货等几种主要金融衍生工具的市场存量就已高达55万亿美元,是20年前的100多倍,迄今为止,这些金融创新工具已经超过100种,它们的快速发展促进了资本流动,适应了投资者的选择偏好,将可能产生的投资风险从不愿承担这些风险的投资者身上转移到乐于承担这些风险的其他投资者手中,只不过,在此过程中其中许多金融活动已基本与生产、贸易等实际经济活动脱钩。目前,全球每天逾5万亿美元的金融交易中,只有不足2%与生产、贸易活动直接相关,其余98%是以投机为目的进行的交易,只在金融体系内进行“小循环”。②
作为金融创新活动中的一支,REITs的发展一方面固然受益于全球资金宽裕的背景,另一方面,其本身固有的产品优势也在持续放大中。大体而言,REITs的产品优势主要包括: (1)流动性较高。REITs是一种典型的房地产证券化产品,大多数REITs产品能在二级市场上市交易、变现,对其投资具有较高的流动性优势; (2)多元化投资组合分散风险。REITs可以通过集中化专业管理和多元化投资组合,选择投资于不同地区和不同类型的房地产项目及业务(如酒店、公寓、办公楼、购物中心等)来回避风险。同时,基金公司定期向外界公布各期财务报表、财务运作情况,有较高的透明度,因此,投资者可以在有效回避投资风险的同时获得相对较高的回报; (3)为普通中小投资者进行房地产投资开创渠道。由于房地产投资资金量大、周期长的特点,对于绝大部分中小投资者来说,进入房地产领域投资难度较大,而REITs的出现则改变了这一现状,使小额投资者也能参与到大型房地产的开发投资中,并且凭借其特有的证券化特点给中小投资者们提供了一个相对稳定的投资渠道。事实上,因为REITs本身固有的产品优势,起码在REITs发展最早、最快的美国,该产品所享有的税收优惠明白无误地表现出了制度设计的偏好。
(二)REITs系统性风险特征
2007年起肇端于美国的国际金融危机极大冲击了行之有年、看似圆转的以新自由主义为总扩的价值体系和理论体系,事实表明,金融创新工具确实满足了不同风险偏好者的需要,这可以说是金融创新一直追求的东西,但创新并未止于此。由于创新工具将信用风险不断地转移、分散、重组,一方面实现了风险分担、隔离风险的作用,但在另一方面又降低了经济运转的透明度,助长了对政府管理和监督的规避,在一定程度上加剧了危机的深化,提高了系统风险和感染风险。
本轮金融危机凸显了系统性风险监管的艰巨性、必要性和紧迫性,其中“系统性”是指一件事件影响了整个体系的功能,而且使不相干的第三方也承担了一定的成本,而“系统性风险”则是指,一件事件在一连串机构和市场组成的系统中引起一系列连续损失的可能性。系统性风险发生时具备两个典型特征,一是风险的溢出和传染,二是风险和收益的不对称。
不同于亚洲金融危机,本轮金融危机确凿无疑地因为房地产与金融两部门相互恶化而发生,危机发生前,基于房地产而创设的金融资产一次又一次地被组合而后又被分级出售,风险在整个链条上传递,同时也在整个链条上蔓延,甚至随着链条增长而变得越来越难以观测和控制。
那么,作为房地产与金融两部门重要联系纽带的REITs与金融体系中其他市场之间存在怎样的关系?其系统性风险存在何种特征?
根据REITs的产品特性,其收益与风险应介于高成长性股票与债券之间,表1(见第95页)所示为1995年至2005年10年间,美国REITs的长期收益率高于各主要股票指数收益率,波动率则明显低于股票指数且高于10年期国债,其与后两者间整体相关性较低。
笔者利用美国与香港REITs与股票市场数据进行实证分析并得出结论,由于REITs以房地产物业为基础资产,REITs的风险与收益呈现较强的时变性与横截面差异,总体而言,其统性风险低于股票市场。①
上述实证分析结果之所以产生的原因可能是,REITs本身是多元化及大规模的房地产投资组合,覆盖不同地区、不同种类的资产,这些不同资产之间的价格走势、回报水平相关性不高,受宏观经济和行业周期影响的因素不尽相同,因此,与单一物业资产相比,其本身波动性就比较低,再加之信托产品特有的隔离制度,故而从境外实践情况来看,REITs与金融系统其他市场之间相关性较弱,其大发展的过程,本身就有机构投资者在投资组合中加入一个与其他资产相关性较弱的资产并借以提高期望收益、降低组合风险的考虑。
二、REITs系统性风险发生的转化机制
关于金融市场系统性风险的发生机制,“唤起假设”等非均衡解释认为,不完全信息和经济人有限理性是隐含的假设,经济人对风险的预期有很大的盲目性,在危机发生的临界点,由于某些意外事件发生,经济人意识到系统性风险的严重性,从而诱发危机,因此,整个过程中实际存在两个阶段,即,危机发生前,经济人对市场前景看好,忽视了系统性风险的存在,并且这种忽视导致系统性风险更快地积累,直至危机发生临界点,经济人普遍意识到错判,由此系统性风险释放。
REITs的系统性风险特征既包括总体风险水平低于股票市场,也包括其与基准市场收益率以及基础资产类别相关,呈现较强的时变性与横截面差异,因此,在危机发生临界点之前,对于投资者来说,很容易产生的误判是REITs市场虽然也会面临与房地产收益相关的信用风险,但是这种风险属于非系统性风险,可以通过投资组合予以分散和对冲,即,对于大资金投资者而言,虽然单笔投资确实存在信用风险,但全部投资可以分散投资在不同项目(这也是REITs系统性风险总体低于股票市场的重要原因),个别房地产物业收益下降和违约的风险不会显着影响整体收益。
然而这种临界点前的非系统性风险可以迅速转化为系统性风险,在危机发生的情况下,个别房地产物业收益下降和违约的风险聚合成大量房地产物业收益下降和违约的风险,REITs市场风险敞口显着增大。
REITs市场非系统性风险之所以有可能转化为系统性风险,正是因为微观主体判断中的盲目性可能导致资金过度流向REITs市场并进而流向房地产市场,由此不断加剧宏观失衡,系统性风险开始产生并快速积聚。整个过程中,非系统性风险向系统性风险的转化大致通过四个渠道而产生: (1)过度投资降低了货币需求的稳定性、增强了货币供给内生性,以及削弱了货币政策的可控性; (2)REITs的杠杆效应与相对复杂性加剧市场易变性,与此同时,因杠杆效应而放大的信用创造能力使其更为依赖流动性,因此,在市场动荡情况下很容易丧失再融资功能,拖累市场整体信用大幅萎缩; (3)过度投资可能加剧机构投资者交叉持有流动性,由此导致流动性渠道网络化,金融风险传染性因而被增强;(4)过度投资导致信用非理性扩张,当市场达到顶峰后,市场价格开始下滑,投资者迫于财务困难抛售资产,由此价格加速下滑并且导致更多的抛售,金融体系为此演变为一场溃逃。
三、我国REITs系统性风险预警信号:基于房地产价格变动
如上所述,宏观经济因素如利率、通胀水平、经济形势以及房地产市场变化引起房地产物业市值变动以及物业租金变化,这些因素变化必然导致REITs在利润分红、收支情况、证券价值等方面相应波动,从而构成REITs主要系统性风险,反过来说,正因为REITs主要系统性风险由一系列宏观经济因素作用而引致,这些宏观经济因素也就成为了REITs系统性风险的先行指标。
中国内地目前尚无REITs实践,除此之外,宏观因素变化引发REITs相应变化的主要中间变量是房地产市场变化,而基于这两点原因,本文选用房地产价格受影响程度模拟REITs受影响程度,考察中国未来REITs市场系统性风险预警信号,以及这类信号在何种程度上具备可信度。
影响中国房地产价格变动的因素有很多,不过这些因素有的很难量化,如购房意愿;有的非市场内生,如利率(专指中国);有的传导链条过长,如国际收支状况;有的本身也是房价的因变量,如CPI(通过租金水平);因此,本文选取货币供应量与房地产开发投资量作回归分析。
(一)货币供应量
一、房地产企业的投资现状
近几年来，我国的房地产市场持续升温，房地产业开发投资规模持续增长，销售价格不断攀升。根据国家统计局的房地产业投资统计数据的显示，2001-2009年9年间，全国房地产业投资额由2001年6344.11亿元增长到2009年的19422.92亿元，2009年投资规模是2001年的3.06倍。
我国房地产企业平均资产总额过低，而房地产开发项目资金需求动辄上亿，因此，房地产开发企业大多依靠银行贷款和多种集资进行开发。我国目前多角债权人的权益，多角债务盛行，债权人权益往往得不到有效的保护，使得有的房地产企业根本不顾债权人的权益，将借债资金自目投资，造成房地产投资结构极不合理。
二、投资风险的成因分析
1.房地产粗放型开发。城市化规模的自目扩张与房地产粗放型开发，导致了大量土地资源的占用和利用效率的低下。首先是缺乏科学发展观的指导，在城市的总体规划和建设过程中，忽视了经济、生态、社会的可持续性发展，导致重复建设、自目建设、随意建设的情况比较严重。其次，违法违规征地圈地现象较严重。为了商业目的，有的地方或开发商使用各种手段，不顾国家法律法规，大量征地、囤积土地，造成了土地资源的极大浪费。
2.房地产投资增长过快。由于房地产投资过快增长导致房地产的结构性失衡和大量的商品房空置。近年来，虽然住宅开发投资稳定增长，经济适用房的开发投资规模在各类住宅建设中所占的比例也并不是最低的，但是与我国的收入结构相比，这一比例明显偏低，在房地产和住宅开发投资增长分别高达32%和32.2%的同时，而且济适用房开发投资的增长只有9.1%。因此造成供给与需求的结构性矛后有加剧之势。普通商品房和经济适用房供不应求，高档商品房却不同程度地空置积压。
3.对合作伙伴或项目开发不了解。房地产企业自身所掌握信息不全、不准，使得开发的房地产项目前期调查不周，测算不精，投资决策草率。所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，在运用中出现与当初的估计有较大偏差。如北京等一些大城市，当前人们对住房的最迫切的需求是“廉租屋”，以及以成本价并享受各种优惠折扣出售的公房；其次为经济适用型住房；最后才是高级公寓及别墅。这与消费者整体收入水平呈现“金字塔”型不无关系。而一些发展商至今仍心存“暴利”思想下的某种“幻觉”。
三、房地产开发企业投资风险防范
房地产开发企业投资需要考虑的风险因素最多，风险因素对项目成败的影响也最为关键。因此，建议企业做好以下几方面的工作:
1.高度重视可行性研究。可行性研究是对拟建投资项目进行全面的综合技术经济分析，这是房地产及其他任何投资建设项目前期不可缺少的一个阶段。在房地产开发的整个过程中，可行性研究阶段是房地产投资过程中最关键的一步，也是拥有最大的不确定性与机动性的阶段。因此，可行性研究阶段对风险的评估，分析正确与否，将直接影响到房地产投资项目的成功与否。房地产开发企业必须建立一支高水平、多学科的开发队伍，加强房地产市场调研，充分掌握影响项目投资的政治、经济、社会、环境资料，并目_对此加以分析和综合，建立一个庞大的信息系统，对项目进行可行性研究，从而通过科学预测，对项目准确定位，选择适宜的投资项目类型、投资区位和开发时机，减少房地产投资开发的自目性。
2.灵活应用投资组合理论。在投资领域里，“不要把所有的鸡蛋都放在一个篮子里”的做法非常适用。就是说要懂得分散投资以达到分散风险、降低风险的目的。房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的投资的基础上，搭配投资各种不同类型的房地产，以降低投资风险的房地产投资策略。房地产投资可以选择不同区域、不同房产类型的投资组合，甚至是同一类型不同项目的投资组合来达到分散风险的目的。不同类型房地产的商业风险不一样，获利能力不一样，为了降低投资的商业风险，又要保证获取预期的投资收益，较理想的对策是进行房地产类型组合投资。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等等。
3.关注政策变动。我国房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，其受政府政策影响则更大。所以时刻关注国家各项方针政策变化，通过对各项政策的研究，既有助于房地产投资确定正确的投资开发方向，较正确预测未来，又利于其根据政策变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。
4.必要时采用风险回避的形式来消除风险。在对项目各开发方案进行经济评价的同时，要注重风险分析，对项目实施各程度阶段可能存在的风险进行尽可能详尽的分析，选择可靠性好，风险隐患少，风险低的开发方案。
投资是企业活动的关键步骤，对于企业来说投资的成功与否关系到企业的生存发展，只有最大限度地利用好企业有限的资金，才能提高企业财务成果。由于企业投资环境很复杂，因此企业投资过程中存在许多危险，只有有效防范才能使投资项目不能达到预期效益。
参考文献：
[1]梁惠兰：企业财务风险识别与防范[J].北方经济，2006, (6):52-53
房地产投资项目是一个高投入、高风险的复杂系统，其项目决策与实施都需要专业而系统的项目风险管理理论与方法来指导。目前我国房地产投资项目决策大多靠经验和定性的风险分析方法, 对房地产投资项目建设的内在规律、风险管理方法的研究不够深入,项目决策中缺乏专业而系统的风险识别和评估,项目实施中缺乏专门而系统的风险管理措施,亟需对房地产投资项目风险管理方法进行系统深入地研究。因此，本文拟对国内外房地产投资项目风险的管理的相关研究文献进行梳理，为我国目前的房地产投资项目的风险管理提供参考。
一、房地产投资项目风险管理的重要意义
(l)房地产投资项目风险管理能促进项目管理的科学化、合理化。风险管理利用科学、系统的方法管理和处置各种项目风险，有利于减少和消除各种经济风险、技术风险和决策失误风险，对于项目管理的科学化、合理化具有重要的意义。
(2)房地产投资项目风险管理能够促进项目建设的顺利进行。风险管理为项目管理者提供了控制项目风险的各种措施，使项目管理机构在进行项目的各种管理活动时，能够全身心地投入，消除了他们的后顾之忧，保证了项目建设的顺利进行。
(3)房地产投资项目风险管理能够保证项目目标的顺利实现。风险管理的实施能够采取有效措施，将项目面临的风险损失控制在最低限度，并能在损失发生后保证及时地提供措施，从而能够使管理部门提高经济效益，保证项目目标的实现。
(4)房地产投资项目风险管理能够促进项目经济效益的提高。通过实施风险管理，以最小的成本达到最大安全为目标，将处置风险的各种费用分摊到项目建筑产品或者过程中去，从而减少了费用支出，增加项目的经济效益；同时，房地产投资项目风险管理的各种监控措施也使得各个项目部门有意识地提高管理效率，控制风险损失，进而提高项目经济效益。
二、房地产项目投资风险管理的国内外研究现状
（一）国外研究现状
风险管理可以追溯到第一次世界大战中的德国，而比较系统的风险管理理论则是在美国形成的。从20世纪30年代开始，项目风险管理研究被应用于房地产投资。其研究历程以1960年为界划分为两个阶段，1960年以前，投资风险研究主要采用传统的财会分析方法；1960年以后，引入管理方法，创立了工程管理科学方法，增强了解决实际问题的能力。
对于房地产投资风险的研究，大多集中在风险分析与防范、风险衡量、投资组合和风险决策等领域。如Wurkzebach在其《现代房地产》一书中，概括了房地产投资存在的风险，详细探讨了美国商业地产投资风险可能受到克林顿经济政策和新税法实施的影响。Roger P・Sindt.在其著作《房地产投资分析与应用》一书中，分析了房地产投资行为，在此基础上，提出了一些适用于房地产投资的理论。并且，在充分考虑房地产投资可能受到融资情况、货币时间价值等因素和外部投资环境等因素对其产生影响的情况下，提出了房地产企业投资的战略方案。Gaylon E. Greer和Phillip T. Kolbe 在《房地产决策的投资分析》一书中研究了不同类型房地产投资的收益及决策问题，提出了一些房地产投资决策的方法。Joseph L・Pagliari在《房地产组合管理手册》一书中研究了房地产投资组合问题。Peter・Jovanovic与David・spaulding主要在房地产项目投资风险识别、评价和防范等方面做了大量研究工作。
另外，随着决策理论真正成为一门学科，层出不穷的研究成果逐渐将现代决策理论嫁接到传统的房地产投资技术之上，现资决策技术应运而生。具体研究成果有: (1)Anstin.J.Jaffe在其《房地产投资基本原理》一书中强调了风险与回报的关系，主张定性与定量相结合的综合风险决策，并提出了房地产投资决策的五项原则。这些原则在几十年后的今天依然在房地产投资决策分析中起着重要的作用。(2)美国学者盖伦.E格里尔在其著作《房地产投资决策分析》中，定性地介绍了房地产投资存在的主要风险因素，讨论了传统的风险调整方法和敏感性分析方法，并把房地产风险的概率分析方法定义为“现代风险分析方法”。在此方法中，他认为风险应该表示为偏离预期值的概率。(3)国外房地产投资决策强调定性与定量分析相结合，如Anstin.J.Jaffe提出的房地产投资决策五原则为:房地产投资分析为系统性经济分析、风险与回报紧密相连、最优投资应以财富最大化为目标、房地产环境分析必不可少，房地产投资分析是一种风险分析。
目前，发达国家商业地产项目开发研究已经比较成熟，相关学者和专业机构从不同角度对商业地产项目投资风险与收益进行了探索。如Thomas 和Jackson 通过运用计量经济学模型分析和预测了英国的租金水平。Gregory H. Chun 对销售额与租金水平两者之间的关系进行了研究。
（二）国内研究现状
20世纪80年代后期，项目风险管理的知识被介绍到我国，应用于大型土木工程项目的管理中。目前，将项目风险管理应用于我国房地产投资风险的研究刚刚起步，对房地产投资风险管理的研究主要是在房地产投资风险的识别、防范和投资决策上，主要著作有:于川和潘振锋编著《风险经济学导论》，陈佑启等编著的《房地产投资风险管理及经营决策方法》，杜海鹏主编的《房地产投资风险与防范》，陈琳和潘蜀健等编著的《房地产项目投资》，李启明等编著的《房地产投资风险决策》，俞明轩、丰雷编著的《房地产投资分析》，胡晓龙主编的《房地产投资与分析》等。对于房地产投资风险的决策研究，贾焕军将贝叶斯方法应用在建设项目风险分析中。除此之外，其他大部分研究房地产的书籍都只是顺带提及风险的问题。
由于房地产在我国近几年才引起人们的重视，国内学者对房地产投资风险的研究正处于初期阶段，而研究主要集中在对投资者投资要点的分析等方面，如:租金回报率与投资回报率的区别和未来增值空间的判别、租金回收风险的考虑等。运用的方法主要是从其他行业借鉴的，如运用混沌经济模型控制房地产投资，对房地产投资目标选择模型的研究，用正态分布图像法计算房地产投资净现值风险等。
三、关于现有房地产项目投资风险管理研究的评述
我国房地产业开发起步较晚，关于房地产投资项目风险管理，尤其是在企业这个微观层面上的研究还较少，现有文献大都是侧重于风险识别、风险评估或者风险调控中的某一个方面进行分析或评价，三个方面研究相互之间的联系还不够紧密，主要表现在以下几方面:
(l)割裂了风险识别的特征联系，并且缺少对风险发生机理的深入分析。
目前，国内许多有关房地产项目投资风险的识别研究内容大都是对投资风险的某些特征，如对风险来源、风险可控性等各种具体风险管理特征的介绍。由于对投资风险关注的侧重点不同，如此分类只是针对性质相同的某一类房地产项目进行风险识别研究，这就割裂了各个风险特征之间的联系。许多文献中对“风险(驱动)因素”和“风险后果”两个概念之间的关系也缺少深入的分析，从而导致对风险发生机理缺乏研究。
(2)风险识别与风险评估之间联系不够紧密。
房地产投资项目风险的评估离不开评估指标体系的构建。目前国内现有文献中许多评估指标体系都是以定性方法分析建立的，指标体系往往比较广义，针对特定房地产项目的投资风险进行识别并经过严密论证尤其是实证研究指标体系不多，造成投资风险识别与风险评估之间联系不够紧密。
(3)风险调控缺乏充分的先期研究支持。
房地产项目投资风险识别、评估的最终目的是对风险进行调控。风险调控的措施也应该建立在对房地产项目投资风险特征全面识别的基础上。而目前国内现有文献针对具体房地产项目投资风险的识别不够，缺少对投资风险因素和投资风险后果之间发生机理的分析，同时风险评估与风险识别之间联系不够紧密，因此，许多风险调控提出的方法和措施大都是建立在对房地产项目投资风险定性分析基础上的政策性建议。
参考文献:
（二）房地产市场空置率较高目前国内房地产市场的空置率仍然过高，而且房价也过高。这两者本来应该是相反的。空置率高，房价就应该低；空置率低，房价才会高。这种不正常的现象由来已久，而且愈来愈严重。就如某市2007年中小规模房地产企业房屋空置面积77736平方米，其中住宅空置面积41949平方米，占房屋空置面积53.96%；商业营业用房空置面积31461平方米，占房屋空置面积40.47%。而2009年该市中小规模房地产企业房屋空置面积达到了773082平方米，较2007年增长了9.94倍。其中住宅空置面积606190平方米，占房屋空置面积较大比重为78.41%；而商业营业用房空置面积121206平方米，占房屋空置面积比重大幅下降为15.68%。这正是由于近几年楼市销售火爆、房价快速攀升，项目定价已完全脱离了成本加利润的原则，而是对比周边其他项目的价格而定，利润率的增加令开发商出现惜售心态，囤积房源，高点抛售，空置房产生的原因多在于此。而随着购房人的消费能力渐渐无法跟上疯涨的房价，消费力不足导致的购房需求缓慢下降，成为了空置房形成的主因，空置房增加的成因发生了显著变化。而另一方面，虽然国家通过各方面政策调控，部分城市房价有所下降，但总体房价仍然过高。
（三）房地产企业投资行为不合理 中小规模房地产企业在投资开发方面虽受自身实力限制，但仍有大部分企业过分注重开发利润较高、面积较大的高档商品房等，而不注重把握建房的结构类型及各种类型所占的比例，从而达到有目的地进行房地产业的开发投资管理，使供给与需求达到平衡。由于我国目前对经济适用房的开发利润规定不超过3%，非常不符合市场化的要求，从而使开发商没有积极性来开发经济适用房，而倾向于开发利润较高的高档商品房等。
（四）房地产开发投资约束弱化房地产投资具有投资量大、回收期长、周转率低的特点，一旦投资决策错误就会造成严重损失，因此这一行业的投资约束应强于其他行业，但实际情况恰恰相反。国内中小规模房地产企业平均资产总额过低，而房地产开发项目资金需求动辄上亿，因此，中小规模房地产开发企业大多依靠银行贷款进行开发。而有的房地产企业根本不顾债权人的权益，将借债资金盲目投资，造成房地产投资结构极不合理。
二、中小规模房地产企业投资风险成因分析
（一）国内宏观政策影响近年来国内针对房地产业不断推出政策调控，使中小规模房地产企业无法在较短的时间内解决土地和融资方面的困难，而土地和资金问题是房地产企业发展的根本。这些问题致使中小规模房地产企业在产品投资方面开始犹豫，因为土地和资金的限制，使产品投资受到了约束，在有限的土地和资金范围内，究竟投资哪类产品最能够集中有限的资源创造最大的收益己经成为企业的核心问题。但是市场需求是多方面的，客户对于产品的要求使中小规模房地产企业在产品投资的决策上面临的风险加大。
（二）房地产投资增长过快 由于房地产连续过高的投资增长率，出现了经济过热现象、房地产的结构性失衡和大量的商品房空置。近年来，虽然住宅开发投资稳定增长，经济适用房的开发投资规模在各类住宅建设中所占的比例也并不是最低的，但是与国内的收入结构相比，这一比例明显偏低。因此造成供给与需求的结构性矛盾有加剧之势，普通商品房和经济适用房供不应求，高档商品房却不同程度地空置积压。
（三）企业自身原因由于中小规模房地产企业自身所掌握信息不全、不准，对市场资源的规划不够合理，使得投资的房地产项目前期调查不周，测算不精，投资决策草率。所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，在运用中导致与当初的估计有较大偏差。如当前城市里大部分人对住房的最迫切的需求是“廉租屋”，以及以成本价并享受各种优惠折扣出售的公房；其次为经济适用型住房；最后才是高级公寓及别墅。这与消费者整体收入水平呈现“金字塔”型不无关系，而一些开发商至今仍心存“暴利”思想下的某种“幻觉”，这也使企业面临着一定的投资风险。
三、中小规模房地产企业投资风险防范
（一）关注政策变动我国房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，其受政府政策影响则更大。任何国家的政策都不是一成不变的，而政策的变化无论对一国的经济发展还是对投资者的经济都将产生一定影响。所以时刻关注国家各项方针政策变化，特别是政府对房地产开发的态度，政策动态，如宏观经济政策、国家税收政策、财政、货币、产业、住宅政策制度的改革等就显得十分重要。通过对各项政策的研究，既有助于中小规模房地产企业确定正确的投资开发方向，又利于其根据政策变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。
（二）重视可行性研究 可行性研究是对拟建投资项目进行全面的综合技术经济分析，这是房地产及其他任何投资建设项目前期不可缺少的一个环节。由于房地产投资过程是一个长期涉及面广且复杂的过程，存在着大量不确定风险因素，随着市场的成熟和饱和，增加了房地产投资风险，通过可行性研究为投资者决策提供科学依据。大部分中小规模房地产企业普遍没有进行可行性研究意识，认为可有可无，这样并不利于自身发展。企业应建立一支高水平、多学科的开发队伍，加强房地产市场调研，充分掌握影响项目投资的政治、经济、社会、环境资料， 并且对此加以分析和综合，建立信息系统，对项目进行可行性研究，从而通过科学预测，对项目准确定位，选择适宜的投资项目类型、投资区位和开发时机，减少房地产投资开发的盲目性，降低投资风险。
（三）灵活应用投资组合理论 在投资领域里，“不要把所有的鸡蛋都放在一个篮子里”的做法非常适用。就是说要懂得分散投资以达到分散风险、降低风险的目的。中小规模房地产企业可根据市场和消费者的需要，选择不同区域、不同房产类型的投资组合，甚至是同一类型不同项目的投资组合来达到分散风险的目的。不同类型房地产的投资风险不一样，获利能力不一样，为了降低投资风险，又要保证获取预期的投资收益，较理想的对策是进行房地产类型组合投资。其实质就是用个别房地产投资的高收益来弥补低收益的房地产损失，最终得到一个较为平均的收益，以提高房地产企业总体抗风险能力和获利能力。
（四）加强项目建设监控 工程建设既是投资项目资金的消耗过程，又是工程项目建设完成过程。在这一过程中节约资金的可能性很小，但增加资金的可能性很大。这是因为房地产项目投资主体与建设主体相分离的结果，正是由于项目投资主体的不一致，使投资建设中的房地产项目能否按投资者的期望――既定的工期、质量、合同成本完成项目的建设存在着较大的不确定性。中小规模房地产企业可通过强化安全意识，事前控制与事中控制动态结合，采取系统的项目管理方法使项目顺利进行，并在保证建筑质量的前提下，尽快完成投资开发项目，缩短建设周期，减轻企业所面临的未来不确定性。
（五）关注企业经营管理 经营管理是房地产投资最关键的环节，该环节的成败直接关系到企业的生死存亡。在经营管理中，中小规模房地产企业应密切关注市场的动态，了解需求状况，采取灵活而合理的定价措施，避免或减轻因高价或低价带来的风险。为回避中小规模房地产企业自身营销经验不足、营销手段不当的风险，可通过营销，以充分利用人丰富的营销经验。采用灵活多变的营销方式，拓宽营销渠道，降低财务风险。
（六）采用房产保险方式间接降低风险 在房地产投资过程中的每个环节都面临着风险，都有可能发生损失， 甚至发生致命的损失。要想将这种不确定的、大的损失转变为确定的、小的损失（保险费支出），中小规模房地产企业可采用风险转移，即保险措施是非常必要的。房产保险可以将企业自身不能承担或不愿意承担的风险转嫁给其他经济单位承担，从而降低自身的损失程度，是转移或减少房地产投资风险的途径之一。
总之，中小规模房地产企业为了减少其投资风险，必须在投资、运作等方面做出合理可行的决策，采取适合企业自身的控制与预防措施并严格实施，这样才能有力保障中小规模房地产企业的可持续发展。
近年来国家不断推出新的调控政策，控制房价的的非理性增长。房地产企业面临着的风险影响因素也不断变化，对投资风险进行正确评估，减小风险对收益的影响程度，提高项目的投资效益，对于指导项目开发具有非常重要的意义。
一、我国房地产业投资风险分析
1、政策风险
政策风险是指由于政策发生变化给房地产生产者与经营者带来的经济损失。由于房地产业在我国国民经济中占据着越来越重要的地位，其发展对于其他产业的发展以及整个国民经济都具有不可替代的作用。因此，政府会根据国民经济的发展情况对房地产业进行宏观调控，使房地产业与其他产业相协调，共同促进国民经济的健康发展。政策风险是影响房地产投资的重要风险因素之一，包括产业政策、土地政策、经济体制及住房制度改革等，它们都会对房地产投资者的收益目标带来很大的影响。
产业政策风险是政策风险中的重要方面，是指因产业政策和产业结构发生变化对房地产生产者和经营者带来的经济损失。如“上海国五条细则”：“坚决抑制投资投机性购房，严禁发放第三套及以上购房贷款；同时要增加普通商品住房用地供应，按照全年供应量不低于前5年年均实际供应量的要求。”这在一定程度上抑制了商品房的需求。当前的土地制度使土地供应逐年呈现负增长，而货币不断超发，也使得投资渠道缺乏。土地使用年限的减少、补偿费用的收取都可以增加房地产开发的成本。经济体制的改革刺激了经济的增长，增加了人们的收入水平，进一步提高了公众的购买力，刺激了商品住宅房的需求。
2、经济风险
经济风险是指一系列与经济环境、经济发展有关的不确定因素的出现对房地产投资产生影响的可能性。主要包括市场供求风险、融资风险、利率风险以及国民经济发展风险。市场供求风险，由于房地产项目的价值通常比较大，因此受供求关系的影响较大。市场的供给与需求是不断变化的，当供给短缺或需求不足时，房地产市场的主体就会受到损失。这种供需之间的不平衡，就会给房地产投资者带来巨大的损失，因此房地产企业要根据市场的供需变化的客观规律进行科学预测，规避市场供求变化带来的投资风险。
房地产投资者一般会借助于各种融资工具，有研究表明，在大部分的房地产投资中，贷款额度占到总投资一半以上，甚至更高。比率的大小受投资的成本以及项目的预期收入及贷款利率等因素的影响，贷款的利率越高，房地产企业的贷款成本就越高，而降低了市场购买力，最终导致房产预期收益的减少。反之利率越低，贷款成本越低，人们的购买力旺盛，房地企业更容易得到较好的收益。此外国民经济的发展水平也会影响房地产市场，经济越发达，房地产市场越繁荣，而经济停滞，房地产市场也会呈现萧条。
3、技术风险
技术风险是由于技术部门设计或施工管理技术不足而给房地产企业带来的经济损失。随着科学技术的不断发展，房地产市场化程度的不断深入，人们对住房消费的需求苛刻程度增加，因此，企业要提高施工技术，率先将其应用于房地产项目中，不断满足消费者对住房质量的要求，提高市场竞争力。技术风险主要包括建筑材料的更新、施工技术和革新、计算失误风险等，如果不能处理好这些技术问题，将会给房地产企业带来直接经济损失。
4、购买力风险
购买力风险是指由于投资完成后收回的资金与初始投入的资金相比，由于购买力的减低给投资者带来的风险。由于房地产投资资金大、周期时间长，其投资风险的高低与通货膨胀率存在着很大的关系，只要存在通货膨胀因素，投资者就面临着通货膨胀的风险。因此，房地产投资者应该十分关注此风险因素的影响，并且通过适当的方法来减少通货膨胀风险。如，可以通过适当调整其要求的最低收益率来降低该风险对实际收益率的影响程度。
5、自然风险
自然风险是由于不可抗力的因素变化而对房地产商品开发过程中或着已经开发完成的商品的危害，从而给房地产企业造成的经济损失。自然风险主要包括地震、洪水、火灾、泥石流等灾害。因此房地产企业可以根据当地的地理气候条件来购买相应保险规避风险，减少自然灾害对项目造成的经济损失。
二、房地产业投资风险规避策略
1、顺应政策导向，把握投资时机
要顺应政策导向，对房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析，房地产市场需求基本上是一种引致需求，相对投资项目的销售来说这种需求是一种有支付能力的需求，包括现实需求和潜在需求两部分。要从宏观经济上分析经济发展水平，从微观上分析影响房地市场的相关因素，合理预测房地产市场的需求类型和需求量。把握房地产周期波动，合理选择投资时期。根据马斯洛“需求层次理论”，对住房需求，了解消费者需求，不断开拓市场，对项目开发方案进行评价和风险分析，选择可靠性强、风险小的开发方案，保证项目收益。
2、合理分配资金，提高保险意识
在房地产企业投资时，在收益相同的前提下总是追求风险最小，或着在风险相同时追求利益最大化。在投资时，要注意合理分配资金，灵活应用投资组合理论，选择不同区域的投资组合或不同房产类型的投资合等来达到分散风险的目的。投资者要依据房地产投资的风险程度和获利能力，遵照一定的原则搭配各种不同的房产类型以降低投资风险。要提高保险意识，通过保险手段来转嫁风险，通过向保险公司投保，缴纳保险为代价，将风险转移给保险来承担，降低自身的损失程度。也可以通过拟定正当、合法的合同条款将风险转嫁给其他经济单位，如可将施工过程中危险性较高的工作转色给其他专业施工单位，减少自身承担的风险责任。
3、完善监管机制，加强施工管理
房地产业是一个高风险行业，这就需要强化业务宏观指导，建立地区房地产市场监测机制，建立房地产市场定期分析报告制度，探索住房金融改革以及发展的深层问题。加强工程施工过程的管理，创新施工工艺，将其率先应用在施工过程中，提高工程质量，树立品牌意识。对于难度较大的工程项目，可以转包给专业施工团队，提高施工质量，降低自身风险。
4、提高管理水平，降低决策风险
房地产开发必须建立一支高水平、专业的开发团队，提高管理水平，要加强对房地产市场的调研，对方案进行可行性研究。要对影响项目开发的政治、经济、社会及环境因素进行的搜集与分析，建立信息系统，通过科学预测、对项目的定位，选择合适的投资时机以及投资项目的类型，降低投资开发的盲目性带来的风险。通过对政策走势的研究、房地产行业发展的趋势以及消费需求等问题进行分析，将不确定的因素控制到最低，为投资决策提供前瞻性和科学性依据，确保投资决策的正确性，降低决策风险，从而更好地控制房地产投资过程中的风险。
房地产业作为我国市场经济的重要组成部分，具有高风险、高效益的特性，市场存在着诸多的不确定性。这就需要房地产企业在投资决定前进行科学分析来预测风险，预先采取规避措施，将风险控制到最低限度，从而减少不必要的损失，提高房地产企业的收益。
面对房地产市场的竞争激烈，如何进行投资决策，规避风险，获取最大效益，避免因投资决策失误而造成的巨大经济损失，是各房地产企业希望解决的主要问题。只有系统深入分析和研究影响房地产投资决策的因素，改变传统决策方法的单一性和独立性，减少投资决策过程中的主观成分，才能避免因投资决策失误而造成的巨大经济损失，这不仅有助于企业自身发展，对房地产市场乃至整个国民经济的健康稳定也有着重要意义。
一、房地产投资的涵义和特点
房地产投资是指资本所有者将其资本投入到房地产开发经营中以期在未来获取更多收益或规避风险的经济活动。也有人认为，房地产投资是指国家、集体、个人等投资主体，直接或间接地把一定数量的资金投入房产、地产生产和再生产领域的过程和行为，包括建造新的物业和对旧有的建筑物进行改造。
随着我国城市化的推进，从长远来看，房地产投资已经成为广大投资者追逐高额利润和快速增值的重要投资形式。由于房地产商品和房地产市场的特殊性，房地产投资具有如下特点：一是高投入和高成本。房地产业是一个资金密集型行业，房地产的高资本价值特性，决定房地产投资需要投入的资金量大。土地的价格或土地使用权的价格相对较高、建筑造价高、施工周期长使得投资开发成本高。而且房地产开发投资涉及部门众多、经营运作过程中交易费用高也使得投资需要投入大量资金。二是开发周期长和投资回收期长。房地产投资项目要经过可行性研究、项目论证、置地、设计施工建设、营销和物业管理等众多环节，房地产开发周期长。从土地审批、房地产建设、到物业投入使用，回收投资资金获取利润需要相当长的时间。房地产开发投资不是一个简单的交易程序，而是一个涉及多个市场的交易系统，受到土地、建材、施工、劳动力市场等多个市场的影响，而且房地产变现能力差，投资资金要经过几个市场的运动才能回收。三是高利润和高风险。由于房地产的异质性、不可替代，所以房地产市场是一个非完全竞争市场，房地产投资回报率高。利润和风险是对应的，与其他投资一样，房地产投资收益和风险并存。由于房地产投资投入资金多，资金周转期长，随着时间的推移，投资的不确定因素增多，其投资的风险也将增大。四是政策鼓励和约束。由于房地产业的基础性作用，以及房地产对经济发展的促进作用，政府常常在经济出现下行风险时鼓励房地产业的发展，出台一些产业措施，鼓励房地产消费，这就会增加居民对房地产的消费性投入，同时也激励了开发性投入。但从城市发展角度看，城市需要进行统一规划和布局，以满足城市功能分区、城市生态的要求。由于房地产的不可移动性和耐久性，所以房地产开发投资必须服从城市整体长远发展和规划，这就构成了房地产开发建设的外在制约因素。
二、影响房地产投资的因素
投资是一项动态的连续性的经济活动，投资包括资金的筹集、使用、回收和增值，形成一个循环的资金流。同一投资者在不同时期或者不同投资者，追求的投资目标是不同的，所愿意承担的投资风险和选择的投资时点也是不一样的，这就决定了他们的投资结果和收益。由于房地产的区位、投资时机和房地产类型直接影响着房地产投资的利润和风险，因此被称为房地产投资的三要素。
1、区位
由于房地产作为一种特殊商品具有不可移动性的特点，所以在房地产物业中，区位因素被置于前所未有的高度，是顾客最关心的因素之一。一般而言，区位是指特定房地产所处的空间位置及其相邻房地产间的相互关系。从宏观角度来说，区位指项目所在区域；从微观角度来说，区位指项目的开发场地。实际上，区位不仅指房地产所处的地理环境位置，还包括该区域的社会位置。一宗房地产的地理位置包括坐落、方位、朝向、楼层和建筑式样等自然环境因素，社会位置包括该区域的交通状况、配套设施和人文景观等。任何一项房地产投资必定在既定的自然环境与人文环境中运行并与周围各类环境因素发生各种互动关系。这些因素的差异加剧了区位差异，使得处于同一市场的不同区位的相同面积房地产具有不同的实用价值，产生了极为不同的经济效益。交通运输系统的完善、生活方式的变化以及科技的进步，都会使区位价值产生巨大差异，使投资者面临巨大风险。因此，在进行房地产投资决策时必须充分考虑房地产区位条件，认真分析、研究拟投资区域的经济发展状态、人口因素和房地产市场状态等因素。
2、时机
一、投资性房地产
房地产即房产和地产，具体来说是房产所有权和土地使用权。对房地产的投资即对房产所有权和地产使用权的投资。一般来说，房产具有固定资产的特性，地产则具有无形资产的特性。
顾名思义，投资性房地产就是指为了获得租金或者追求资本的增值，以及获得资金和追求资本的增值两者都有的房地产项目。投资性房地产可以单独的进行计量与出售。投资性房地产的范围主要包括了已经出租了的和已经持有并且准备房地产增值后进行转让的土地使用权，以及已经出租了的建筑物。
1.已经出租了的土地使用权
已经出租了的土地使用权指的是对土地使用权包括自行进行开发并完成的土地使用权以经营租赁的方式进行出租，从而获取租金收益。这些出租的土地使用权的取得是通过出让或者转让的方式取得的。已经用于出租的投资性房地产，其出租的日期截止时，虽然有暂时的空置现象，但是其作用性质仍然是作为出租用的话，仍然可以将其视为投资性房地产的项目。
2.已经持有并且准备房地产增值后进行转让的土地使用权
已经持有并且准备房地产增值后进行转让的土地使用权指的是土地使用权一经取得，实现增值后进行转让。
3.已经出租了的建筑物
已经出租了的建筑物指的建筑物包括自行建造的和开发完成了的，具有建筑物的产权，且以经营租赁的方式进行出租。一般来说，可以出租的建筑物都是其产权归出租方所有的，而已经用于出租的建筑物实现其出租的行为，出租方必须先于租赁方就出租的方式等内容签订租赁协议。
二、投资性房地产面临的风险
房地产的投资过程中，风险无处不在。投资性房地产作为房地产投资行为的一种，其面临的风险也不小。
1.市场竞争大，随着我国房地产产业的迅速发展，投资房地产的人也越来越多，自然从事投资性房地产的人也越来越多，往往容易出现了供过于求的状况。房地产面临着转让不出去或者租不出去的局面，这对投资者来说是很大的风险。
2.购买能力的大小，一般来说物价的总水平的高低与人们的购买能力的大小是呈反比的，水平高的话，购买能力就会下降。而收入的水平一定的情况下，购买力水平的高低与人们对房地产消费需求的大小是呈正比的，购买力水平降低则消费需求减小。若出现这样的现象，投资房地产的租金与资本增值的收益都会受到影响而减少，投资行为也存在着一定的风险。
3.财务风险，上文已经说到投资性房地产可以单独的进行计量与出售，因而其产生的现金流量具有很大的独立性。一般来说，投资性房地产的财务风险体现在经营的风险与筹资的风险两方面。经营风险表现在可能不能实现预期的资本价值，而筹资风险则表现在可能到期后不能实现资本的清偿。
经营风险和筹措风险其在投资性房产行为中所处的阶段不同，经营风险处于现金流入阶段、筹资风险则是现金流出的阶段。经营风险是产生财务风险的前提，是问题产生的前提条件，是出现筹措风险的主要原因，而筹措风险是由经营风险催生出来的后果，是经营风险的终极体现。两者可以说是一个量变和质变的关系，牵引和后果的关系，而最后形成的便是投资房地产的财务风险。
三、风险控制
1.在进行投资性房地产项目前，应当对市场进行详细充分的调查分析，对市场的大概情况有足够的把握。不要盲目的进行投资。对国家针对房产的政策，宏观调控等等，保持关注。
2.针对投资性房地产的财务风险，控制这一风险应当充分考虑到现时的经济发展趋势以及房地产市场现时的状况。
(1)将风险的控制状况系统化，对经济发展的趋势以及房地产市场周期的起伏状况等等情况做到基本的了解与掌握。作为企业的投资者，应当对与自身的投资性房地产项目相关的所有信息进行收集，尽可能做到大范围以及持续不断的收集，其收集的信息包括有历史相关数据以及对未来的预测报告，而对这些收集来的信息，也应当科学的将其进行分类、取其精华，争取得到有利于自己的信息，对投资者有一定的指导作用。作为个人的投资者，能力与成本有限，可以做到对一些研究部门出来的信息进行关注和收集，并根据自己的情况储存和挑选有利于自己发展的信息资料。
能源是我国经济的快速发展和工业化进程加快的基本保障。近年来,我国能源需求量增长已创历史新高,2008年国内能源消费量已超过“十一・五”规划设定的2010年上限目标。地热能具有分布广泛、运行成本相对于矿物燃料低、清洁等特点,深受世界各国政府的青睐。地热资源被应用于多个领域,但是在地热资源开发中仍然存在投入资金少、技术难度大、开发成本高、开采程度低等问题,地热资源开发产业投资基金这一科学管理方法,能够实现有效开发和管理。
一、地热资源开发产业投资基金的概述
地热资源开发产业投资基金(theIndustryInvestmentFundundertheExploitationof-
GeothermalResources)是产业投资基金的一种,是指对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度,是在投资欲望与投资手段冲突和矛盾中孕育出的新的投资工具。作为一种社会化的投资工具,是在一定社会历史和经济条件下产生和发展的。投资基金起源于英国,在美国得到发展,后普及于全世界。它的产生,从投资基金产生的社会背景看,包括个人财富水平、个人投资欲望、社会投资需求和投资技术发展等因素;从基金产业发展的要素背景看,包括社会经济组织形式、社会金融组织制度、法律的有效规范和自身的创新能力等方面。如何在未知风险的情况下追求最大的收益是每一位投资者都关注的问题,因而基金的管理者必须制定有效的风险防范机制,对各种可能的风险进行科学分析,做出正确的判断,采取防范措施,减弱风险,获得最大的收益,这对地热资源产业投资基金正常运作具有重要作用。
二、地热资源开发产业投资基金的投资风险
在市场经济环境中,每一位投资者都关心其投资的风险与收益。对地热资源产业投资基金的投资不同于一般意义上的投资,其主要原因在于投资的客体可能获得高额收益的同时,也蕴含着巨大的风险,其风险不仅存在于特定的地热资源开发生产经营环节中,而是遍布整个地热资源开发产业发展的全过程,它发展的每一阶段都存在风险。
(一)地热资源开发产业投资基金的风险概述
通常讲风险是指某件事件发生的不确定性,即包括盈利的不确定性也包括损失的不确定性。地热资源开发产业投资基金的风险主要指是,基金投资行为给投资者带来某种经济损失的可能性,是某一项预期后果中估计较为不利的一面。它可以表示为事件发生的概率的后果函数:
R=f(P,C)①
其中:R――某事件的风险;P――事件发生的概率;C――事件发生的后果。
这种损失包括投入资本的损失和预期收益未达到的损失。
第一,地热资源开发产业投资基金的风险属性:地热资源开发产业投资基金风险有客观性、不确定性、潜在性、损益双重性、可测性、相关性、发展性等属性。
第二,地热资源开发产业投资基金风险分类:地热资源开发产业投资基金面临的风险是多样的,为了进一步深入、全面地认识投资的风险,并有针对性地对其进行评估、管理,从不同角度对其分类。
从投资主体的角度来看,地热资源开发产业投资基金的风险来源有系统风险和非系统风险两种。系统风险源于公司之外,如战争、经济衰退、通货膨胀、高利率等与政治、经济和社会相联系的风险,是不能通过多角化投资而分散的,因而又称为不可分散风险或市场风险;非系统风险源于公司本身的商业活动和财务活动,如企业的管理水平、研究与开发、广告推销活动、顾客偏好的变化以及法律诉讼等,其可以通过多角化投资组合而分散,因此又称为可分散风险或公司特有风险。
从风险对所投入资金的影响程度来看,地热资源开发产业投资基金的风险来源有安全性风险、收益性风险和流动性风险三种。安全性风险指从投资的安全性的角度来看,不仅预期实际收益有损失的可能,而且投资方或其他财产也可能蒙受损失,即投资方财产的安全存在危险;收益性风险指投资方的资本和其他财产不会蒙受损失,但预期实际收益有损失的可能;流动性风险指投资方的资本、财产和预期实际收益不会蒙受损失,但资金有可能不能按期转移或支付,造成资金的停滞,使投资者蒙受其他方面的损失。
从所处的内外部环境来看,地热资源开发产业投资基金的风险来源有政治风险、经济风险、技术风险、生产风险、市场风险、管理风险等。政治风险是指可能由于战争、国际关系变化或有关国家政权更迭、政策改变而使投资者实际收益蒙受损失。经济风险是指由于宏观经济发生大幅度波动或调整而使投资者蒙受实际的经济风险。技术风险指由于技术方面的因素及其变化的不确定性而导致失败的可能性。生产风险是指小批试制到生产的风险。市场风险指由于市场情况的不确定性导致损失的可能性。管理风险指因管理不善而产生的风险等。
(二)地热资源开发产业投资基金风险分析与识别
在地热资源开发产业投资基金投资活动中,其风险的具体表现结果有:
1、投资于某一种子公司,即投资项目,由于勘察数据有误、开发技术、生产供应不足、市场同类产品和替代品的竞争、组织和决策失误等原因造成该项目未能产生收益而造成的损失。
2、尽管投资项目获得了收益,但是产生的收益低于预期收益。
3、由于财务等方面原因,为了变现投资而抛售所投资的项目。
4、由于政治、经济等不可预料事件的发生,而造成的损失。风险识别是一项极富艺术性的工作,要求基金经理不仅具备极强的探查、洞察和分析能力,还要拥有丰富的实际经验。
由于不同的投资对象其风险因素及大小均不相同,所以要对每个具体投资对象可能产生的风险进行风险识别。所谓风险识别就是从系统的观点出发,横观投资对象所涉及的各个方面,纵观投资对象的进程,将引起风险的复杂事物分解成比较简单的基本单元。从错综复杂的关系中找出因素间本质联系,在众多的影响因素中抓住主要因素,分析它们引起投资与收益变化的严重程度。
企业在各个阶段所承受的风险是不同的。创业阶段,企业必须首先确认地热资源地质勘查的数据是否准确,避免开发一半发现地热资源不足的风险;避免现有技术不符合实际开发的风险;避免生产费用过高、设备陈旧以及产品供应不足等风险;避免市场上同类产品、替代产品的竞争及市场密度等风险。在成长阶段,应避免决策和组织风险。在成熟阶段,应避免知识产权、人事及产品质量出现问题等风险。当然,在各个阶段皆有可能受到自然灾害和政治、经济等外部环境的影响,存在各种意想不到的风险。
(三)地热资源开发产业投资基金投资风险评估
被投资公司在不同的发展阶段风险因素可能会发生变化。在创业期,在成长期,由于管理滞后、成本过高、控制不当、研发不足、营销失误等原因,导致成长缓慢、持续竞争力不足等问题发生;在成熟期,可能会因为关键人员流失、不当战略决定、管理边际降低等原因,导致市场占有率降低、上市受阻等问题发生。
因此要定期对投资企业进行风险评估,运用以下公式计算投资企业投资回报率r。
其中P为基金投资额。当企业投资回报率r远大于基金投资总回报率预测值为R时,说明投资企业风险因素增加,需要特别关注并对其进行判断。要对已被识别出的各种风险因素进行成因分析,辨别哪些因素是起主导作用的,那些因素处于次要地位;要对起主导作用的风险因素进行过程分析,理清导致投资失败的可能关键环节,尽可能对其发展趋势进行拟合测试得出预测结果。
(四)风险对策与危机化解
一、房地产投资信托的概念
所谓信托制度是指设定信托人（即委托人）与信托受托人（即受托人）基于特别信任关系，委托人将特定财产转移或为其他处分给受托人，使受托人为一定的利益或为特定目的，管理或处分该财产的制度。①
我国《信托公司房地产投资信托计划试点管理办法》（征求意见稿）第二条对REITS下的定义为"房地产投资信托，是指信托公司发售信托单位募集资金，为信托单位持有人的利益，以房地产和房地产相关权利为主要运用方向，并进行管理，处分的行为"。
房地产投资信托在实际的推行过程中，各国各地区的法律法规从不同的角度对其进行界定和规范：美国1960年颁布的《房地产投资信托法案》（Real Estate Investment Trust Act）对REITS的定义是"有多个受托人作为管理者，并拥有可转让受益权益（Beneficial interest）份额的非公司型组织"；台湾《不动产证券化条例》中对不动产投资信托的规范是，"依本条例的规定，向不特定人募集发行或者向特定人私募交付不动产投资信托受益证券，以投资不动产、不动产相关权利、不动产相关有价证券及其他经主管机关核准之投资标的而成立之信托"②；香港证券及期货事务监察委员会的《房地产投资信托基金守则》规定，"以信托方式组成主要投资房地产项目的集体投资计划。REITS是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票或信托单位，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，将资金投向房地产和房地产相关权利，以房地产租金为主要收入来源，并将绝大部分收益派分给基金持有者的一种投资方式。有关基金旨在向持有人提供来自房地产的租金收入的回报，房地产投资信托基金透过出售基金单位获得的资金，会根据信托文件加以运用，以在其投资组合内维持、管理和购入房地产"。
二、房地产投资信托的法律特征
REITS处于不断的发展之中，各个国家和地区由于自身所处的发展阶段不同，对REITS的定义也略有不同，但是REITS也一些基本的特征，即REITS本质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票或信托单位，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，将资金投向房地产和房地产相关权利，以房地产租金为主要收入来源，并将绝大部分收益派分给基金持有者的一种投资方式。
1.REITS本质上是一种投资基金。REITS是以房地产业为投资对象，通过发行受益凭证或基金份额将投资者的资金汇集，交由房地产业投资专家进行专业投资的一种集合投资制度，属于产业投资基金的一种；
2.REITS标准化可流通的金融产品。国际意义上的REITS绝大多数是面向公众投资者、采用公募的方式募集并在证券交易所上市流通的标准化金融产品；
3.REITS的投资范围及收入来源受到严格的要求。REITS的投资对象以及主要收入来源受到严格限制，一般仅投资于成熟的、能够产生稳定租金流的物业，而且严格规定了持有物业期限，并限制资产出售；
4.REITS的收益分配比例高。美国、新加坡及香港等国家和地区均要求REITS将税后利润的90%以上分配给投资者较高的收益分配比例是REITS一个显著特征③；
5.REITS享有税收优惠。税收优惠政策是REITS发展的重要推动力，国外成熟市场，一般均给予REITS一定的税收优惠政策如果REITS满足了一定的要求，REITS对已经分配给投资者的利润免交公司所得税和资本利得税，这样就避免了公司和投资人双重征税的问题；
6.REIT的品种既可以是股票，又可以是信托受益凭证。与房地产公司的股票所不同的是，REITS的股票或凭证是以房地产实物为支持的，而房地产公司的股票则与其他公司的股票一样，是以公司资产为支持的。此外，REITS主要有公司型和契约型两种模式，投资者的权益相应体现在所持有的股票和受益凭证；
7.REITS具有较高的透明度。REITS是大众投资的金融产品，各国对REITS尤其是公司型REITS的信息披露做了严格的要求，其财务运作受到公众的监督，故具有较高的透明度。
三、房地产投资信托的风险及其控制
房地产投资信托的风险分为市场风险与非市场风险。市场风险又称外在风险，是指由国家宏观经济政策或供求变化等外部原因导致市场波动产生的风险；非市场风险又称内部风险，是指由房地产项目本身或REITS内部的经营管理等造成的风险；外部风险受到国家宏观调控政策和市场本身的影响，相对较难预测，内部风险产生的主要原因包括基金的治理结构不完善、信息披露的不对称及法律监管的不到位。我国目前的信托制度还不够健全，委托人没有有效的维护自身权利的渠道和平台，受托人的权利不能得到有效的制约，容易产生委托风险，受托人为了追求自身利益损害委托人的利益的情况时有发生。REITS是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票或信托单位，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，将资金投向房地产和房地产相关权利，以房地产租金为主要收入来源，并将绝大部分收益派分给基金持有者的一种投资方式。
此外，由于我国缺乏针对REITS的详细的信息披露法规，造成委托人和受托人信息严重不对称，委托人对其投资的集合投资信托计划或基金的具体运营情况缺乏了解，不能对其进行有效的监督。信息不对称使得房地产投资信托中各当事人产生逆向选择，这就进一步强化了委托的风险。因此，信息不对称、治理结构不完善及监管不到位三种因素互相影响和渗透，成为REITS内部风险产生的主要原因。因此，我国应当采取多管齐下的措施来防范REITS风险。
第一、建立健全信息披露制度
信息披露是REITS的重要内容，信息披露有利于加强监管防止因市场信息不对称使投资人利益受到侵蚀的问题，维护投资人的积极性。REITS本质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票或信托单位，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，将资金投向房地产和房地产相关权利，以房地产租金为主要收入来源，并将绝大部分收益派分给基金持有者的一种投资方式。只有完善的信息披露制度，才能切实保护投资者的利益和投资者对市场的信心。
我国目前没有REITS专门的法律法规，缺乏统一的信息披露规定，有关信息披露的内容只散见于《证券投资信托基金法》、《信托法》、《信托投资公司信息披露管理暂行办法》及《关于信托投资公司集合资金信托业务信息披露有关问题的通知》等。REITS本质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票或信托单位，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，将资金投向房地产和房地产相关权利，以房地产租金为主要收入来源，并将绝大部分收益派分给基金持有者的一种投资方式。有学者建议将信托合同的公募适用证券法律；私募则适用将来制定的特别法或《信托投资公司资金信托管理暂行办法6》，笔者认为，REITS在不同的发展阶段，对信息披露的具体规定应当有所不同：在采取集合投资信托计划模式阶段，REITS的募集方式属于私募性质，可以根据《信托投资公司信息披露管理暂行办法》的要求进行信息披露，必须对涉及项目的收益和风险结构等有关投资人利益的重大信息向投资人做出明确说明，由银监会负责监管；REITS在采取基金模式或者公司模式情况下，一般会在证券市场公开上市，投资对象的范围广泛，法律制定更加严格的信息披露规则，目前可以依据的法律规范为《公司法》、《证券法》及《证券投资信托基金法》，这些法律规范对基金的发行及上市交易环节有关信息披露的内容做出了详细规定，我国可以在这些法律规范的基础上完善REITS信息披露的规范。
第二、限定REITS投资范围
美国次贷危机源于美国金融机构将劣质的银行房地产抵押贷款证券化，背离了房地产抵押贷款证券化是对优质房地产抵押贷款的证券化这一要求，最终诱发了美国的次贷危机。尽管REITS和银行抵押贷款证券化债券相比，国际市场上绝大多数REITS（包括公司型和基金型）是一种在交易所市场公开上市的、面向公众投资者的公开交易的证券品种，信息披露的高度透明，相比受到更严格的监管，风险相对较低。REITS本质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票或信托单位，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，将资金投向房地产和房地产相关权利，以房地产租金为主要收入来源，并将绝大部分收益派分给基金持有者的一种投资方式。
但是，美国次贷危机的爆发仍然警示我国在推行REITS要严格，确保REITS的资产包为优质的资产包"我国目前房地产市场低迷，开发商在房地产开发前期环节资金链短缺，急需外部融资，REITS很容易成为开发商前期开发融资的工具，这将大大加大REITS的风险。
由于我国现行法律框架和制度环境先天的缺陷，为了防止在试点之初和推广前期REITS成为房地产开发商套现的工具和银行转嫁房地产开发贷款坏账风险的手段，我国在应将REITS的投资范围限定在能够产生稳定现金流的成熟的商业地产和工业地产并明确这种投资在REITS产品中所占的比例，REITS本质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票或信托单位，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，将资金投向房地产和房地产相关权利，以房地产租金为主要收入来源，并将绝大部分收益派分给基金持有者的一种投资方式。
严格限制REITS于投资尚未开发或正在开发状态的房地产，并且规定REITS对房地产资产的最低持有年限。投资范围的严格限制保证了REITS持有的资产均为优质资产，能够产生稳定的收益，将避免REITS产品沦为开发商转嫁风险的工具。
第三、完善REITS管理模式④
投资人一旦将资金投资于REITS，便失去了对投资资金的直接控制权，由受托机构全权管理，如果不加强对受托机构的监管，很容易产生委托风险，损害投资人的利益。为了保护REITS投资人的权益，法律法规必须为投资人构建表达利益诉求的平台，在契约性REITS应为基金（信托份额）持有人大会，在公司型REITS，应为股东大会。法律应该制定完善的制度，赋予投资者通过基金持有人大会和股东大会行使表决权和监督权的权利（如对投资项目行使表决权），防止基金管理人或大股东侵犯普通投资人的利益。由于投资者具有非专业性，和行使权利的不定期性，仅仅依靠基金持有人大会和股东大会还不能对基金管理人进行全面的专业的监督，因此，有必要引进独立董事制度。独立董事是独立于持有人大会和基金经理的第三方，他受托于持有人大会，但不受制于持有人大会和基金经理任何一方，由于其较强的独立性，能够实施有效的监督职能。在基金持有人大会（或股东大会）及独立董事制度基础上，还需要完善REITS管理模式，根据是否聘请独立的机构来管理REITS资产，REITS管理方式分为外部管理与内部管理。
世界各国在REITS的初创阶段都规定REITS必须采用外部管理，并且对管理公司设置了严格的资质要求，美国REITS在管理模式上也经历了一个由管制到放松管制的过程，从最初的独立外部顾问到允许REITS为其租户提供一定的服务，再到TRS的建立。REITS本质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票或信托单位，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，将资金投向房地产和房地产相关权利，以房地产租金为主要收入来源，并将绝大部分收益派分给基金持有者的一种投资方式。目前我国法律法规不够健全，信托思想还没有深入人心，市场上不诚信的现象仍然存在。因此，我国在REITS发展的初期阶段（尤其是在采用集合投资信托计划模式阶段）应采取外部管理的模式，以防止基金管理人权力过大，侵犯投资者的利益。
第四、加强监管机构的监管
REITS作为一种金融创新产品，存在着市场风险和人风险。为了有效的控制存在的风险，培育和优化REITS，除了需要加强内部的管理外，政府的监管是必不可少的。目前我国金融行业采取的是分业监管的模式，REITS发行、交易、上市等环节涉及到不同的监管部门。目前信托的资质及信托计划由银监会审批和监管，如果REITS将来在证券市场上市，则涉及到证监会的监管职责，REITS的税收政策由财政部、国家税务总局制定，从发行到最终上市交易REITS受到不同监管部门的监管，容易出现多头监管的问题。REITS本质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票或信托单位，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，将资金投向房地产和房地产相关权利，以房地产租金为主要收入来源，并将绝大部分收益派分给基金持有者的一种投资方式。REITS需要有一个系统性跨部门的监管体系。
在我国目前的法律框架下，不同的REITS模式，涉及到不同的监管机构。在集合投资信托计划阶段，REITS的发行、交易事宜由银监会作为主要监管部门；在基金模式和公司模式阶段，由于REITS一般会在证券市场上市交易，对交易行为的监管成为主要监管内容，此时，应成立以证监会为主要监管机构，银监会、证券交易所等监管机构协作监管的联合监管小组，负责制定和执行相关法律法规，包括市场准入、市场推出、经营范围业务品种、市场行为规则、服务对象、财务监管、风险控制、监管主体的职责与权利等，并负责指导、监督和实施。
第五、独立中介机构的介入
REITS从发行运作至上市交易等环节均涉及到许多专业知识。REITS资金在募集前需要中介机构对项目的信用等级进行评定，资金募集后的使用的过程中涉及到对投资项目的风险、收益评估等，这些均需要独立的中介机构的参与。REITS本质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票或信托单位，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，将资金投向房地产和房地产相关权利，以房地产租金为主要收入来源，并将绝大部分收益派分给基金持有者的一种投资方式。独立中介机构的参与，一方面可以提供专业的管理、咨询服务，提高REITS投资的质量，另一方面可以监督基金管理人的投资行为，保证基金管理信息披露的真实性，维护投资者利益。同时，各专业机构分担了其责任范围内的风险，也以自身信誉为信托计划提供了无形担保，具有信用增强作用。
因此，我国在开展REITS业务时，有必要引进独立的中介机构参与其中，这将有利于防范REITS的风险，促进REITS良性发展。
注释：
①刘文华主编：《WTO与中国金融法律制度的冲突与规避》，中国城市出版社2001年版，第296页
②杨海庆："不动产投资信托法律制度研究"，载http：//
