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新会计准则中最大的亮点当属公允价值概念的引入了。理论界人士普遍预计由于投资性房地产在具体的计量方法上引入了公允价值模式，拥有大量土地使用权或房产又希望通过收取租金以获得长期收益的经营房地产、园区的上市公司，一旦在将来转让现持有的房产必将获得可观利润。并且在房地产市场继续向上的大环境下，投资性房地产的公允价值将提升，而上市公司的财务报表即将体现这一利润。随之而来的必然是房地产股票的新一轮上涨。
一、投资性房地产中两种计量模式的对比
(一)投资性房地产的范围
房地产是土地和房屋及其权属的总称。其中，土地是指土地使用权；房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。《企业会计准则第3号――投资性房地产》中所谓的投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值或者两者兼有而持有的房地产。
(二)投资性房地产计量模式
1．投资性房地产的确认和初始计量
投资性房地产的确认满足三个条件：(1)符合投资性房地产的定义；(2)与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；(3)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。投资性房地产应按成本进行初始计量。外购的房地产包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造的房地产由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；以其他方式取得的性房地产按照相关会计准则的规定确定。
2．投资性房地产的后续计量
《企业会计准则第3号――投资性房地产》以成本模式作为投资性房地产后续计量的基准模式，并适当引入了公允价值模式。
(1)成本模式。成本是指资产购置或建造时，为取得该资产而支付的现金或现金等价物的金额、其他对价的公允价值或者在适当时候按照特定要求进行初始确认时归属于该资产的金额。采用成本模式，要求投资性房地产在初始计量后采用折余成本予以计量。
(2)公允价值模式。由于我国房地产市场还不够成熟，交易信息的公开程度还不是太高，准则对公允价值的选用等有关问题做出了较为严格的控制，认为如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，应当采用公允价值模式，否则应采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。一旦采用了公允价值计量，便不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，且以资产负债日投资性房地产的公允价值为基础，调整原账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计人当期损益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产不得从公允价值模式转为成本模式。
(三)投资性房地产与其他资产的转换
企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。在成本模式下，应将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计人当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计人所有者权益。
从上面可知，与成本模式相比，无论是在期末计量日还是资产置换日，公允价值模式下很可能会产生差额，即公允价值与原账面价值的差额，该差额将计入当期损益或所有者权益，从而会对当期损益和所有者权益产生一定的影响。
二、上市公司冷淡公允价值的原因
虽然理论界都预言房地产行业会普遍采用公允价值计量模式，然而就目前已公布的房地产上市公司的年报情况来看，之前被广泛看好的公允价值模式似乎受到冷遇，而且很多房地产企业也表示不会将投资性房地产采用公允价值计量。截至2008年4月27日，在已披露年报的1303家上市公司中，仅9家上市公司选择公允价值计量模式，并对股东权益进行了追溯调整，分别是武汉控股、沱牌曲酒、中国银行、S深发展A、方大A、胜利股份、白云山A、武汉塑料与津滨发展。涉及金额最大的是中国银行，高达33.18亿元，调整金额最小的则是武汉塑料，仅140.11万元。而陆家嘴、中国国贸等被市场寄予厚望的公司却不在此列。现实与预计差别竟如此之大，上市公司又为何会如此冷淡公允价值呢?笔者认为，其主要原因有以下四个：
(一)公允价值计量模式下对利润波动影响较大
企业采用公允价值核算后，不再对投资性房地产计提折旧和减值准备，期末公允价值与账面价值的差额直接计入当期损益。这样在我国投资性房地产市场的加速发展中，投资性房地产升值潜力较大，每年的重估增值额将持续为正值，即利润将会得到持续地额外提升。但在我国房地产市场波动较大的情况下，并不能排除部分投资性房地产出现贬值的可能，从而引起利润的较大波动，导致企业先盈后亏，加大企业的经营和财务风险。
(二)税收问题可能导致在公允价值模式下降低了公司价值
如果公司采用公允价值模式计量投资性房地产，将不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，这会增加公司的所得税，导致投资性房地产现金流下降，从而降低公司价值。所以若没有税收配套政策出台，预计多数上市公司将选择原有的成本模式。
(三)运用公允价值增大了公司经营和管理的不稳定性
采用公允价值模式后，拥有较多投资性房地产公司的业绩，将更多地受该市场价格变化的影响，这增加了公司业绩的不稳定性，而这也是大多房地产商不愿让投资者看到的，另一方面也有可能掩盖了管理层的经营不利或优秀管理能力。
(四)公允价值的计量成为房地产企业执行新准则的拦路虎
确定公允价值是实施新准则的前提，而规范公允价值评估体系则是确定公允价值的前提。首先应建立一套严格的资产评估制度，新准则中并没有提到应该如何评估投资性房地产的公允价值。更别说新准则对投资性房地产采用公允价值模式计量的适用条件非常严格。有一些市场行为根本就没有一个参照交易体系，符合新准则要求的交易体系很难在短时间内形成；况且由于地段、楼层、质量、朝向各异，要找到每一处房产如准则所说的活跃市场就更不容易了，为求公允价值而花费昂贵的成本恐怕是大多房地产企业不愿看到的。
三、我国现行环境下应用公允价值应关注的问题
(一)公允价值计量的选择问题
公允价值依然是新准则实施过程中的一个难点，也是一个无法回避的问题。具体到房地产又有其独特性，不同地理位置、结构、用途的房地产其价值差别很大。新会计准则虽然借鉴国际会计准则中的有关做法，列举了确定公允价值的三种方法，但从这三种方法中可以看出，采用公允价值计量需要有规范的房地产交易市场和客观公正的评估机构，涉及多个经济环节，评估难度较大。
另外，从我国现状看，评估人员与会计人员的业务素质不容乐观，专业的评估师队伍不够强大，应该说目前国内的大多数从业人员对公允价值运用尚难以适应。
(二)必须关注土地使用权的用途问题
未确定用途的土地使用权是新准则在实施过程中的又一难点所在。新准则对地产的确认比较严格，只有两种情况，“已出租的”和“持有并准备增值后转让的”，在分析房地产行业报表时，发现大部分上市公司的报表附注中对于土地使用权的用途并未给出明确的说明，从准则实施的角度看，如果不对这些内容加以规范和控制的话，很可能成为此类上市公司操纵利润的手段。
(三)盈余管理问题
公允价值的变动计入当期损益，放变了通常的收益观。即不再采用单边调整减少资产价值的成本。企业可能会利用会计计量属性的选择权来“创造”账面利润。公允价值不仅仅是个计量工具，它更能影响到多方利益主体，它很多时候是估计的结果，在现阶段的实务操作中容易被利用为利润操纵的工具。如何保证公允价值确定的合理性，避免成为企业随意操纵业绩的工具，量个十分现实的问题。鉴于会计造假的违规机会成本远低于其预期收益，证券市场监管机构可以借鉴美国高昂的惩罚性赔偿制度对会计造假进行严惩。
四、公允价值运用于房地产行业的前景
(一)公允价值计量将与历史成本计量共存
一、研究目的和背景
房地产行业资金的使用和供给和制造业、公共事业企业相比,房地产公司资本结构有下列显着特点:第一,资产负债率很高。第二,房地产行业融资主要依赖银行贷款,直接或间接占用的银行贷款占企业资金来源的60%以上。第三,流动性负债比重大。房地产企业贷款主要为短期贷款,贷款到期后再采用借新贷还旧贷的方式继续使用原贷款。第四,房地产行业受政策影响大。资本结构相关理论研究杜兰特、迪格莱尼和米勒等人。MM公司资本结构与企业价值无关;理论认为债务不仅会减少股东和经理人成本,还会增加股东和债权人的成本,资本结构与公司价值成u型关系;信号传递理论认为债务融资是向外界传递公司高质量的信息,债务水平和公司价值正相关;优序融资理论认为企业融资偏好次序为内部融资、债务融资、股权融资,资本结构与公司价值的关系并不能确定。
在实证研究方面,国外的研究大多表明公司价值与资本结构正相关。如米勒(1966)、罗斯(1977)、马勒斯(1998)、柏格(2005)等人的研究结果均表明,资本结构与公司价值正相关。国内相关实证研究并未得到统一结论。张勉、陈共荣(2005)、陈文浩和周雅君(2007)认为资本结构与公司价值负相关;沈艺峰和田静(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明,资本结构与公司价值正相关;李义超、蒋振生(2001)、林伟和李纪明(2007)研究结论是资本结构与公司价值成u型相关;韩庆兰(2005)、靳明(2008)等认为资本结构与公司价值不相关。国内学者对资本结构与公司价值的实证研究起步较晚,主要是以制造业、公共事业等上市公司数量较多的行业等为主,或者是多行业总体研究,由于房地产上市公司数量稀少,涉及房地产行业上市公司资本结构问题的专业研究数量不多,而且研究范围主要集中在探讨资本结构的影响因素,并未考虑到房地产行业预收款等特殊因素对公司价值的影响,也未涉及市场冷热等周期性因素对房地产公司价值的影响,研究深度不足。
二、研究设计
1、研究假设提出。假设1:资本结构与公司价值相关。我国房地产行业国家股比例低、流通股比重高更符合西方资本结构理论假设。假设2:资本结构在淡季和旺季时对公司价值影响度不同。当房地产市场处于市场销售旺季时,成交量放大,由于需求旺盛,房地产公司会加大房地产投资,增加对负债的依赖程度,负债比重会增加,而到了淡季,对房地产投资会减少,负债比重降低。
2、研究垂量本文采用净资产收益率作为公司价值的衡量指标。净资产收益率,该指标反映了单位股东权益投资回报。净资产收益率=净利润/股东权益有关资本结构的衡量,本文采用国内学者使用较多的总资产负债率来表示,资产负债率=总负债/总资产。国内外学者研究证明,公司规模,公成长性,盈利能力,股权集中度等指标对公司价值有显着影响,因此,将它们引入回归模型中,这些指标采用国内学者普遍使用的方法描述。股权集中度:前十大股东持股比例=前十大股东持股总数/公司总股数。公司规模:公司规模=总资产的自然对数。公司成长性:公司成长性:(本年主营业务收入一前一年主营业务收入)/前一年主营业务收入。盈利能力:销售净利率=公司当年的净利润/当年营业收入。
3、模型建立。模型1:KOE=a+bDebtl+r(controlvariable)+e,模型2:ROE=a+bDebt+r(controlvariable)+season+seasonDebt+e。Debt是总资产负债率;模型中1是检验资本结构与公司价值关系;模型2中加入市场繁荣度虚拟变量,当市场处于繁荣期时,season取1,否则season为0,该模型是检验市场周期性因素对资本结构和公司价值相关性的影响。
4、样本选择。本论文的样本数据来自于巨潮资讯网2003年至2007年5年间上市房地产公司年报。我按照以下原则甄选样本:剔除样本期间发行B股和H股的公司;剔除样本期间被ST或ST类公司;剔除样本期间因重组导致主营业务发生变更的公司、剔除极端值、缺失值,最后得到的样本数量为200个。
三、描述性统计与分析
由表1统计缮果可以看出,公司的平均净资产收益率为10%,标准差为7%,说明行业整体净资产收益率分化较小;资产负债率为54%,标准差为15%,这表明房地产行业资产负债率非常高,且行业内部分化明显;净利润率均值为12%,最高达60%,标准差为10%,说明行业内部分化明显;公司成长度均值为45%,标准差为1.19,这说明房地产行业发展迅速,但行业内公司差异明显。股权集中度为56%,说明房地产行业大股东持股比例较高,行业内部差异不大。资本结构与公司价值回归结果分析(见表2、表3)。
其一,方程整体通过F检验。方程的判别系数为0.32126,这表明方程的拟合度很高,方程显着成立。其二,盈利能力是影响净资产收益率的主要因素,总资产负债率是其次最影响净资产收益率的主要因素,盈利能力和总资产负债率都通过了t检验,且两者与公司价值存在正相关关系,因此假设1成立。其三,公司成长性对ROE影响显着,成长性指标通过了t检验,它与ROE正相关。其四,公司规模与十大股东持股比例没有通过t检验,这两个指标对ROE无统计意义,它们的影响不能确定。
本文按照房地产市场成交水平将市场分为繁荣期和调整期。繁荣期为2003年、2004年和2007年,调整期为2005与2006年。从回归结果可以看出,资产负债率的回归模型整体通过F检验,方程拟合度是0.33,但是交叉项的乘积没能通过T检验,无法说明市场变化对资本结构与公司价值关系的影响程度。
目前，沪深两市共有134家房地产企业，业务收入最高的万科上半年收入高达307.2亿元人民币，其中房地产占98%。剔除ST公司，收入最少的是东方银星，去年年收入仅127万元人民币，主要来自材料销售，房地产收入几乎为零。绵世股份去年主营收入也只有790万元人民币，其中餐饮收入占比高达82%。分析房企上市公司的业务结构，可以将房企上市公司分成三类：
一是房地产销售收入占比超过50%的绝对房地产企业，以招保万金（即招商地产、保利地产、万科、金地集团）为代表。万科房地产收入占比超过98%，保利地产达到95%，招商地产接近90%，金地集团超过94%。
二是虽然房地产销售收入占比不到50%，但房地产相关收入（如工程、房产租赁、房产中介等）合计超过50%的相对房地产企业，以城投类公司为代表。如华夏幸福的土地开发及房地产和工程建设相关收入占比接近98%，首开超过95%，福星为65%，北辰为54%。在这类企业中，非房地产收入的增长速度往往很快，如福星的金属制品业务占比达到了34%，冠城大通的漆包线收入达到46.7%，北辰的零售、酒店和投资型物业收入占比也达到了43.5%。
三是非房地产收入超过50%的转型企业。例如新湖中宝商业贸易和酒店收入已超过房地产收入，2010年中期甚至超过了80%；中炬高新调味品收入超过74%；长春高新生物制品收入高达85%；外高桥国际贸易收入达到64%；东湖高新环保收入超过50%。
三类房地产上市公司估值方法
第一类企业属于典型的房地产企业，可以采用房地产行业通行的估值方法估值。比如采用行业平均市盈率法。数据显示，截至8月15日收盘，采用证监会行业分类，目前房地产行业加权平均市盈率在13倍左右。低于13倍的个股，理论上就是低估值的个股。沪深两市市盈率低于13倍的房地产个股有24家，低于10倍的有华夏幸福、冠城大通、金融街、广宇发展、宝安地产、顺发恒业、天地源、深长城、亿城股份、中华企业、荣盛发展11家。
第三类企业其实已经不属于房地产行业企业，因此，应采用转型后的新主业所在行业估值。比如中炬高新应纳入食品行业估值，长春高新应纳入医药行业估值，东湖高新应纳入环保行业估值，外高桥应纳入出口贸易行业估值。
以中炬高新为例，每股收益0.04元，每股净资产2.33元，市盈率为31.9倍；参比食品行业中最接近的为皇氏乳业，每股收益0.042元，每股净资产3.74元，市盈率为57倍。不考虑细分行业差异，单纯从数据对比来看，显然中炬高新估值偏低。以东湖高新为例，每股收益0.009元，每股净资产1.8元，市盈率406倍；参比节能环保行业的天豪节能，每股收益0.029元，每股净资产1.97元，市盈率85倍，如果不考虑新三板和开发区概念，单纯从数据对比，可以看出东湖高新股价偏高。
第二类企业，由于拥有多元化和跨行业属性，应采用行业加权平均估值法进行估值，以体现该类企业的多业务结构的特点。对于这类企业业务结构中的其他业务可以结合与主业相比的毛利率来估算其他业务应贡献的市盈率。比如某公司房地产收入占比98%，而其他业务占比2%。其中房地产毛利35%，而其他业务毛利40%，如果房地产行业市盈率为13倍，则其他业务市盈率=房地产行业市盈率*其他业务毛利率/房地产毛利率 =14.86。该股理论市盈率=房地产行业市盈率*房地产收入占比+其他业务市盈率*其他业务收入占比=13*0.98+14.86*0.02=13.04。
数据显示，截至8月15日收盘，按证监会行业分类，农、林、牧、渔业为沪深两市滚动市盈率最高的行业，加权平均数为34.11倍，其中房地产管理业的市盈率为63.96倍，为市盈率最高的子行业。金融、保险业滚动市盈率最低，加权平均数为7.46倍，其中，银行业市盈率为5.84倍，为市盈率最低的子行业。
以福星股份为例，其房地产收入占比65%，毛利率35%；金属制品收入占比34%，毛利率12.8%；其他业务占比1%，毛利率39%。房地产业静态市盈率和动态市盈率分别是13.87和13.45；金属制品行业分别为16.07和17.83。在计算时，行业市盈率应取静态和动态的平均值，即房地产行业取13.66，金属制品行业取16.95；其他业务推算市盈率=13.66*0.39/0.35=15.22。因此，其行业加权平均市盈率=房地产行业市盈率*房地产收入占比+金属制品行业市盈率*金属制品收入占比+其他业务市盈率*其他业务收入占比=8.79+5.76+0.15=14.7。福星股份理论市盈率应不低于14.7，截至2012年8月23日，福星股份动态市盈率为10.8，可见该股估值偏低，从中长线来看，要回归到正常估值14.7，至少有36%的升值空间。
以冠城大通为例，其房地产收入占比为51.8%，毛利率52.57%；漆包线收入占比46.7%，毛利率3.8%；其他业务占比1.5%，毛利率13.47%。其中，漆包线属于电器机械及器材制造业，其静态市盈率和动态市盈率分别是17.67和16.98，取平均值为17.33。房地产行业仍取平均值13.66。其他业务推算市盈率=13.66*0.1347/0.5257=3.5，则冠城大通理论市盈率=房地产行业市盈率*房地产收入占比+电器机械及器材制造行业市盈率*电器机械及器材制造收入占比+其他业务市盈率*其他业务占比=13.66*0.518+17.33*0.467+3.5*0.015=7.07+8.09+0.05=15.2。截至2012年8月23日，冠城大通动态市盈率仅为6.7，可见该股估值严重偏低，从中长线来看，要回归到正常估值15.2，至少有127%的升值空间。
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）09-0241-01
我国房地产行业的发展历史较短，规模还处在起步期，相对的房地产各方面基础可能会薄弱一些，另外，加之以不科学的管理或经营，产业资产多呈现出负债率高的现象。房地产企业要想在激烈的市场竞争中获得核心竞争力，就必须提高财务风险控制能力。
一、房地产行业财务风险分析
按期偿债风险。现阶段我国房地产行业企业的资金主要由自持有资金，楼盘预售款项，银行抵押贷款，其他借款四部分组成。一般来说自持有资金占总体的极小部分，大部分开发资金来自于银行贷款和其他借款。而房地产行业可以说是一个成本收回期相对较长的产业，收益利润也存在着不确定性，在该方面的财务管理存在极大风险。若不能有效控制成本的收回，银行抵押贷款的利息将大大降低企业的利润。企业在面对银行高利率的情况，还有可能选择风险更大的融资活动，这将是企业生存的重要隐患。
土地浪费风险。近年来城市规划的盲目扩大，房地产行业也在土地方面采取“粗犷式”开发，导致土地利用率与经济收益率不成比例，重复开发，随意建设的现象都严重影响了土地利用。有些企业为了追求更大的经济利益，寻找法律空档，过分征地，囤地等行为，不仅对于行业来说是浪费，对于国家资源来说也是浪费。
工程项目管理缺失带来的风险。现阶段房地产企业对于房地产工程的建设，往往缺少对于工程项目的管理与监督，简单的投资和工程设计之后，交付给施工企业执行，使得工程项目管理出现了断层，对工程的质量控制不严格，导致工程质量低于预期，造成后期维修及改造成本的增加，最终影响到企业的收益。另外，工程管理的缺失，会影响工程进度，造成延期预售及交房，使得企业的资金回笼变慢，增大了企业的资金压力和资金成本。因此，工程项目管理是整个房地产项目成功与否的基础与关键。
通货膨胀与市场因素带来的风险。通货膨胀会导致市场中贷款利率的改变，利率的增加就代表着企业投资缩水，无法完成预期收益，整个房地产项目也将面临无利可图或是亏损的危机。所以，房地产建设之前，房地产项目的市场定位分析往往要考虑到市场信贷的因素，要考虑到项目的市场前景，价格的确定要与市场的供需关系相适应，该类风险往往体现在银行对于项目评估阶段，很容易受到市场经济泡沫的影响，导致项目收益缩水。
二、房地产行业财务风险控制
加强房地产企业建设投资的控制与管理。房地产项目的投资一般分为建设投资和销售投资，对于成本的控制与管理要做到：第一、强化统筹，准确化成本核算，确保投资的最大收益；第二、加强工程施工的管理，确保资金到位，保证工程质量和工期，减少不必要的成本支出；第三、及时了解市场信息，及时调整企业经营策略，防止市场变动对发展的冲击。在项目管理方面，要从实际收益目标出发，采用系统和理论的方法对项目进行决策和计划。
健全企业财务管理体制，严格规范财务行为。房地产企业需要通过财务管理人员的研究，针对性地根据房地产企业的财务支出特点和管理重点，积极探索适合企业特点，适合市场特点的财务管理体制，并且要保证能够及时地更新和优化管理体制，使得企业财务管理工作平稳安全的进行。管理部门要发挥监督职能，积极监督企业的财务行为，为其制定相关的规范化规定，对于不明财务问题及时查清并消除影响。
加强成本管理，降低消耗提高效益。为了获得利润企业就必须进行投入。而成本则是企业最根本、最直接的投入，成本是决定企业利润的重要因素。企业要生存和发展，获得最大利润，就必须全员参与成本管理。加强房地产项目成本管理，严格控制成本，努力降低成本，才能在激烈的市场竞争中，取得竞争优势，处于不败之地。因此，房地产开发企业既要重视成本管理，又要切实搞好成本管理。
（1）强化成本管理体系，完善各部门人员的职能分配。加强成本管理离不开科学合理的预算制度，建立科学合理的预算制度就必须对预算管理与控制的机构进行合理的设置，通过建立一套规范的责任和权利相结合的成本管理体系可以明确管理职责、协调成本管理工作，监督成本控制过程，保障项目按照既定的成本控制目标进行成本控制工作。（2）实行全过程的成本管理，努力实现成本管理目标。在项目正式启动前根据项目的实际情况先建立―个目标控制成本；在项目开发过程中严格按照目标控制成本来进行监督和控制，努力实现成本管理目标；在项目完工后要对项目进行再评估，用实际成本和目标成本作对比，分析成本增加或减少的原因，为以后的项目提供有价值的参考数据。
积极创新高效财务管理方法，提高财务控制能力。首先，房地产企业的财务管理可以应用网络信息化管理系统，使财务数据具有实时性和统一性，提高企业的财务管理效率和财务控制能力。其次，需要管理人员积极探索适合企业发展的财务管理方法，通过工作经验总结出不断完善的财务管理体系，不断强化财务的管理职能。
中图分类号：F275.5 文献标识码：A 文章编号：1003-3890（2011）09-0017-05
2010年以来，房地产市场经历两轮严厉调控，房价上涨的势头却仍然强烈。根据国家统计局数据，2010年11月，全国70个大城市房价环比上涨0.3%，自“二轮调控”以来，涨幅逐月扩大[1]。在此背景下，2010年中央经济工作会议提出“要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。”这意味着今后将更加注重房地产业发展的民生属性，而非拉动经济增长的作用。至此，房地产业的“历史定位”一再被调整，从2008年强调“发挥房地产业支柱产业作用”，到2009年表示“增加普通商品住房供给”；再到2010年“加快推进住房保障体系建设”。毫无疑问，房地产业已经成为中国经济体系中最重要、敏感和被关注的、关系国计民生的产业之一。
不仅如此，房地产业的各种“历史定位”实质上蕴含了政府、社会公众等各利益主体对房地产业在不同时期应承担社会责任的综合期望和描述。从某种程度上说，房地产业的“历史定位”与其应该承担的社会责任方向是一致的。因此，从整个行业的角度看，我们可以把企业履行历史使命与是否勇于承担社会责任的研究趋同化。那么，践行社会责任、社会责任报告会对企业的发展产生何种影响？是否能够提高企业的社会认可度？是否能够提高企业价值？这既是企业履行社会责任的原动力也是最终归宿。
一、研究综述
对于社会责任与企业价值之间的关系一直存在着两种观点。一种观点是企业承担社会责任会损害企业价值，例如，Friedman提出，“企业社会责任就是在遵守法律和相应的道德标准的前提下赚尽可能多的钱。”[2]另一种观点是企业承担社会责任会提高企业价值，例如，Cornell和Shapiro认为，不能满足股东之外的利益相关者的需求，将产生市场恐惧，并提高公司的风险溢价，最终导致更高的成本或丧失盈利机会。根据他们的分析，满足关键利益相关者（例如雇员、客户等）的隐性需求，会提高公司声誉，并进而对公司业绩产生积极的影响[3]。国内企业家从自己经营企业的角度定性地指出“履行社会责任有助于提高企业价值”。但这些研究主要从理论的角度阐述，关于社会责任活动与企业价值之间关系的实证研究极为少见（国外的实证研究都是针对财务绩效的）。李正以沪市512家上市公司2003年的数据对企业价值和CSR相关性进行了研究，得出“企业履行社会责任在当期会降低企业价值，但在长期会使企业获益”的结论[4]。
二、指标的选取
（一）房地产业社会责任的内容及评价指标体系的构建
依据利益相关者理论，房地产业的社会责任是指对与房地产业相关的财务主体的责任，其中包括政府、投资者、债权人、供应商、消费者、员工、社会公众等。结合社会责任的内容，依据“代表性、独立性、可获得性和相对完整性”的原则，我们建立起能够衡量房地产业社会责任能力的指标体系。
1. 对政府的责任。1998年以来，我国房地产业得到迅速发展，房地产行业对GDP增长贡献率也稳步上升。根据相关数据，1997―2008年房地产开发投资对GDP增长的贡献率由6.32%增加到13%，其增长速度和贡献率在各大主要行业中排在前列。房地产业的发展对地方政府财政收入、基础设施建设等同样作出了重大的贡献，土地出让收入、房地产相关税费成为各大城市财政收入的重要组成部分，为城市基础设施的改善提供了大量的资金。国土资源部的统计数据显示，2007年中国全年的土地出让总收入约为1.2万亿元，占全国财政收入的1/4左右，而在部分城市这一比例甚至达到50%[5]。但是，基于是对上市公司的研究，我们选取以下指标：销售利税率、税款上缴率、社会贡献率。
2. 对股东的责任。保障股东投资安全，尊重股东对企业财务经营状况的知情权，使股票升值以提高股东的投资收益率，是企业对股东应尽的最直接的义务和责任。企业对股东的责任主要是指企业资产的盈利能力、运转情况以及向股东分红情况。可设计如下指标衡量企业对股东责任的履行情况：净资产利润率、总资产周转率、每股经营现金流量及现金股利支付率。
3. 对债权人的责任。房地产业是周转期较长的资本密集型的行业，银行借贷及购房者付款仍是现今房地产企业最主要的两个融资渠道[6]。据统计，2009年房地产开发企业资产负债率为72．3％，远高于银监会的《商业银行房地产贷款风险管理指引》规定的35%的自有资金比例[7]。因此，对债权人的还本付息能力是房地产业社会责任的重要内容。我们将此类指标设计为：利息支付倍数、速动比率、资产负债率。
4. 对供应商的责任。房地产业的产业关联度非常强，建材、钢铁、新材料等行业都是房地产业的上游产业。房地产业对这些供应商的责任主要表现在企业是否履行商业信用、按时偿还购买供应商原材料、服务等所欠款项以及企业所持现金对该项债务的保障程度。因此可设计以下两个指标：应付账款周转率、现金应付账款比率。
5. 对消费者的责任。房地产企业销售的是特殊的商品，关系着民生大事，其有责任给购房者提供价格合理、质量达标的商品房。目前我国房价过高已成为政府、民众、学者等各群体关注的重点。尽管高房价的原因众多，但是多数消费者依然认为房地产商肩负的责任是最主要的。再者，房地产企业在赚取超额利润的同时，由于缺乏诚信，发生了许多不为业主所接受的事情，造成了严重的诚信危机。比如说，利用夸大、虚拟广告误导消费者购房；所购房屋面积缩水；多算公共分摊面积；合同违约，无限延期交房；物业管理跟不上，等等。如此行为，社会责任何在？
尽管房地产商对消费者的责任是房地产业社会责任体系的重要组成部分，但是由于目前很难获取房地产业高房价中房地产商承担责任的比重，以及房地产商违约的微观数据，因此，在本研究中，我们无法把这一类指标量化，只能暂时省略。这将是本研究的缺憾之一。
6. 企业对员工的责任。企业承担的员工责任可以分为两个方面。一方面是企业支付给员工的工资和福利，这是员工维持自身生活的最基本底线。工资福利的量化信息可以在公司的财务报表取得，可以据此计算员工所得贡献率指标。另一方面公司还应当关注员工自我价值的实现，可以通过单位员工利润额来量化员工价值的实现。衡量企业对员工责任履行情况的指标可设计为：员工所得贡献率和单位员工利润额。其计算公式如下：
员工所得贡献率=支付给职工以及为职工支付的现金/主营业务收入；
单位员工利润额=净利润/平均员工人数。
7. 社会公益、慈善活动等的履行情况。企业在社会公益、慈善活动等的履行情况主要包括企业为社会提供就业的能力，为社区建设、希望工程和困难人群发生的慈善与公益捐款等。因此，可设计衡量指标如下：就业贡献率、社会所得贡献率。其计算公式如下：
就业贡献率＝支付给职工以及为职工支付的现金/平均总资产；
社会所得贡献率＝营业外支出/主营业务收入。
这样，本文所采用的评价社会责任的指标体系如表1。
（二）房地产业企业价值的评价指标
本文选择托宾Q值（Tobin Q）作为衡量企业价值的指标，这也是一种被众多国内外学者在实证研究中广泛应用的测度企业价值的方法。其计算公式如下：
托宾Q值=企业总资本市场价值/企业总资本的重置价值
其中，由于企业总资本的重置价值无法通过公开数据取得，可以通过企业年末总资产近似替代；企业总资本市场价值为企业债务资本的市场价值与权益资本的市场价值之和。在我国债券市场仍不发达的情况下，债务资本的市场价值采用账面的短期负债和长期负债的合计数来计算。而权益资本由流通股份和非流通股份组成，其中流通股份的市场价值可以通过股票市场报价产生，而非流通股份市场价值无法通过市场途径获取，一般采用非流通股份数与每股净资产之积计算。因此，本文企业价值的计算公式可表示为：
托宾Q值=企业总资本市场价值/企业总资本的重置价值=（企业权益资本市场价值+企业负债总额账面价值）/企业年末资产总额账面价值
其中，企业权益资本市场价值=股票市场收盘报价×企业流通股数+企业每股净资产×企业非流通股数。
托宾Q值用来衡量企业价值，是投资者对企业未来成长性的市场评价，该比率高意味着投资者看好该企业，并愿意投资该企业。
三、房地产业社会责任与企业价值关系的实证研究
目前沪深两市共有125家房地产企业。从上市的时间看，多数是在近几年房地产业利润率较高的背景下，“逐利”上市或者由其他行业转型的结果。这种行为本身就摒弃了社会责任的理念并带有“投机”的性质。因此，为了能够更全面、科学地反映房地产业长期以来承担社会责任的情况，我们选择2000―2009年深沪两市数据较全的房地产上市公司作为研究样本。这样，除去期间财务数据缺失的公司，再剔除期间被ST、*ST、PT类以及被注册会计师出示保留意见等财务数据异常的公司，共得到有效样本19个。尽管样本数较小，但是，我们认为这样的处理能排除偶发性因素的影响，反映出房地产业承担社会责任的长期、全面趋势。
本文实证检验所需要的数据主要来自锐思（RESSET）金融研究数据库。另外，为了保证数据的准确性，还参考了《中国证券报》、《上海证券报》和金融界网站、巨潮信息网、中国证监会网站等证券网站的相关资料。还有部分数据通过查找上市公司年报手工整理计算而得，如企业员工人数、流通股数等。本文的数据采用SPSS 12.0统计软件进行分析。
（一）房地产业承担社会责任情况的评价
我们采用因子分析法进行研究，首先对样本公司各年数据运用因子分析方法的适当性进行评价，然后进行变量提取和命名，最后对社会责任进行综合评价，得出社会责任变量。
1. 因子分析方法适用性检验。我们用KMO检验和巴特利特球形检验两种方法进行可行性检验。检验结果见表2。
以上给出了2000―2009年这十年间社会责任数据KMO检验和巴特利特球形检验结果，由于KMO取值大都大于0.6（少数年份的值小于0.6，但十分接近），另外巴特利特球形检验给出的相伴概率（P-值）均小于显著性水平0.05，这都表明社会责任指标数据比较适合于因子分析。
从定性层面考虑，统计检验的结果也在意料之中。这是因为衡量社会责任履行情况的指标体系中，社会责任不同方面的指标含义有一定的内在关联性，例如对股东责任履行情况的评价指标净资产利润率和总资产周转率，而因子分析法正是消除了这种关联性，在保证数据信息不丢失的前提下用尽量少的新指标替代原有变量，达到“降维”和消除多重共线性的目的。因此，本文构建的社会责任指标体系数据比较适合作因子分析。
2. 2000―2009年房地产业承担社会责任评价结果。在利用因子分析法评价房地产业承担社会责任情况的过程中，我们首先通过SPSS统计软件得到方差分析表和旋转的因子载荷矩阵，在此基础上进行主因子进行提取和命名；随后建立因子模型，并计算各个因子得分，然后以各个因子对应特征值为权数对各个因子得分进行加权平均，得到我国房地产业上市公司2000―2009年每年社会责任表现的综合得分，结果见表3。
需要说明的是，因子得分为负数的样本并不是说明该样本公司没有履行任何社会责任，而仅是表明排名中的一个相对位置，这与该方法下对原始数据进行标准化处理有关。
（二）2000―2009年房地产业企业价值评价
按照前面对企业价值指标的定义，我们搜集整理得到2000―2009年样本公司有关企业价值的数据如表4所示。表3和表4都由19家样本公司10年的指标数据组成。以上数据固定在某一年份上，它是由19个公司数据组成的截面数据，是对变量在空间维度上的观察；而固定在某一地区上，它是由10年经济数据组成的一个时间序列，是对变量在时间维度上的观察。前面也已提到，将二者合在一起，就构成在时间和截面空间上的二维数据，即面板数据（Panel Data）。
（三）2000―2009年房地产业社会责任和企业价值的关联性
我们通过表3和表4数据，以企业价值变量作为因变量、以社会责任变量作为自变量建立模型，三类模型的估计结果如表5所示。
从表5中我们可以看出，前两类因子模型的估计结果中斜率系数均为正值，在变系数模型中各样本公司的斜率绝大部分是正值（13家），只有少数公司斜率为负（6家）。这充分说明本文所选取的样本公司社会责任的综合表现对其企业价值有着正向影响，即在房地产业中，企业社会责任履行情况越好，越被社会公众认同，企业价值就会越高。
在变系数模型中，斜率系数的平均值为0.06，说明社会责任综合评价指数每上升1个百分点，各样本公司企业价值指标平均上升0.06个百分点。可见，社会责任的综合表现对企业价值的提升作用十分微弱，整个社会对企业社会责任的履行情况关注程度还十分有限。社会责任与企业价值的弱关联性，履行社会责任的效应差，反过来强化了企业履行社会责任的消极动机和行为。
四、政策建议
为了提高企业价值，企业应当重视其社会责任的履行，而不应仅仅局限于满足自身的经济利益。在当今和谐发展的社会中，企业社会责任履行在企业生存和发展过程中发挥着越来越重要的作用。在改善社会责任履行的过程中，有几个方面是房地产企业应该予以关注的。
1. 企业应该从战略高度认识到承担社会责任对提升企业价值的长期影响和战略意义，把社会责任主动纳入企业的中长期发展目标。
2. 改善定期报告中对社会责任会计信息的披露现状，尽快建立反映社会责任履行情况的综合、统一权威的指标体系。完善社会责任会计制度、指标体系势在必行，并应尽可能把现有社会责任履行信息向投资者或潜在投资者予以公开。
3. 为了更好地履行社会责任，企业应该积极与有关利益相关者进行沟通。对内要改善工作条件，建立起有效的激励和约束机制，形成具有凝聚力的企业团队；对外要积极参与公益、慈善事业，提高企业的影响力。
4. 作为国民经济组合体的重要元素，促进国民经济的发展、保障国计民生是房地产业的重要使命。因此，企业应该制定长期战略目标并使之可持续化。这种可持续化的有效途径是在顺应经济发展趋势的前提下，细致解读国家政策，并通过把战略目标分解成众多的、不同阶段的、可执行具体目标实现对国家政策的贯彻实施。即企业应努力寻求贯彻宏观政策、企业战略目标的可持续化以及提升社会责任表现的对接。在目前“住房保障体系”的建设中增砖添瓦应该是房地产业内公司提升社会责任承担能力的重要着力点之一。
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The Research on Relationship between Social Responsibility and Corporate
Value of Real Estate Industry
Wang Dongmei1, Sun Zhaoliang2
（1. Accounting School, Shandong Economics University, Jinan 250014, China；
公允价值的主要特性被描述为公允性、现时性和估计性。投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权等。
我国新准则明确表示，取得成本应被确认为投资性房地产的初始计量，与取得固定资产或无形资产的成本确认方法相同。同时规定，在其后续计量上存在历史成本和公允价值两种计量模式。可采用公允价值计量模式的条件是：一是市场足够活跃。二是能真实可靠的确定公允价值。企业若满足条件，可作为变更会计政策――以公允价值计量模式替代历史成本计量模式，一旦确定不得随意更改。尤其已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得逆向操作再转回为成本模式，这就需要企业慎重选择。
二、投资性房地产中运用公允价值的必要性
长久以来，企业财务会计报表中的“资产”包括四项内容：流动资产、长期投资、固定资产和无形资产，其中投资性资产实际就是企业将暂时不用的资金用于各方面投资以期获益。研读新会计准则可以发现，存在巨大获益能力的投资性资产在企业中，通常是：交易性金融资产、可供出售的金融资产和投资性房地产，而投资性房地产作为最具潜力投资项目被各界所公认。在投资性房地产中由历史成本计量转换为公允价值计量，显然可以带来更大的升值空间，可为企业的利润和净资产带来巨幅增长的潜力。具体表现为： （1）有利于提高投资性企业的账面净资产价值。（2）有利于增加扩大相关企业的利润波动性。（3）短期内将对会计信息披露不充分的公司产生影响。（4）对会计信息质量产生影响。
三、我国投资性房地产上市公司计量模式选择现状及存在的问题
由我国上市公司执行新会计准则情况分析报告（财政部会计司2007―2010年度），获取如下四年财政数据，我国上市公司投资性房地产计量模式选择现状（见表1）：
由表1看出：
2007年，作为新会计准则实施的第一年，外界普遍预测许多公司会因公允价值带来的丰厚账面收益而倾向选择此计量模式。然后报告披露显示，选择公允价值计量模式的公司仅增长至18家，占存在投资性房地产的上市公司总数的2.86%。
2008年，采用公允价值模式的上市公司为20家，占存在投资性房地产的上市公司总数的2.90%。其中，投资性房地产公允价值确定的方法主要有评估价格（14家公司）。
2009年，为有效扼制企业确认巨额商誉，避免给企业持续经营和稳定发展造成不良影响，会计准则仍坚持谨慎态度引入公允价值。数据表明，采用公允价值模式的上市公司为25家，占存在投资性房地产的上市公司总数的3.24%。
2010年，年报显示，采用公允价值模式的上市公司为27家，占存在投资性房地产的上市公司总数的3.28%。其中，投资性房地产公允价值确定的方法主要有：房地产评估价格（15家公司），参考同类同条件房地产的市场价格（9家公司），实地调查取得的价格（1家（下转第页）（上接第页）公司）。值得关注的是，两家上市公司（泛海建设和交通银行）未披露投资性房地产的公允价值确定方法。
综上分析，可总结概括：一是上市公司采用公允价值计量模式数量较少，但呈增长趋势。二是上市公司确定公允价值计量方法主要为：房地产评估价格法、参考同类同。
四、完善公允价值计量模式的建议
（1）加强我国公允价值理论建设。为能使公允价值计量模式更深入、更规范地实现国际趋同，应鼓励更大力度地建设、学习、公允价值理论，促进公允价值计量和确认的广泛应用：
（2）积极创造公允价值评估环境。为能给企业提供更好的估价环境，提供更低成本、更公开化的市场公允价值信息，可以考虑：1）应建立房地产市场信息数据库，通过数据的实时共享创造积极条件。2）应加大力完善我国各级市场，加强企业内外部监管。3）应鼓励发展并全面扶持资产评估行业和资产评估中介机构，以保证公允价值计量确认的真实性和可靠性
（3）完善企业公允价值信息披露。为能使企业投资者及相关者的利益得到更有利、更科学的保护，应进一步明确公允价值信息的披露程度，从准则角度细化公允价值计量信息披露的方式和方法。
前言
房地产工程投资量巨大、建设周期较长、事关利益主体工作，是复杂、艰巨的建设工程，经济效益的按期实现是房地产企业生存的根本，也是取得其他效益的基石，更是企业发展的出发点。对房地产工程进行整体性、过程性控制既是房地产企业经济效益取得的重要保证，也是房地产企业社会效益和综合效益的基本保障，因此，作为企业重要经济和管理手段的造价工作就显得尤为重要。房地产工程造价可以实现对工程项目建设的各时期和各阶段的经济和管理控制，以对施工细节和关键环节的有效监督，降低房地产工程出现的浪费和失误，进而达到将实际工程消耗控制在设计的合理范围内，从而取得应有的综合效益，并达到内在地提升房地产企业的管理水平和经营水平的目的。由于房地产工程是分阶段进行的，所以，造价工作必须在突出阶段性，这样才能使整体造价更具有科学性、针对性和合理性。应该立足于房地产企业工程建设工作实际，提高对房地产企业工程造价工作价值的认识，在科学划分房地产企业工程造价工作阶段和任务的基础上，针对各时期提出管理与控制房地产企业工程造价工作的方法，希望对强化房地产企业工程造价工作的主导和管理地位，体现房地产企业工程造价工作的价值，发挥房地产企业工程造价管理与控制的作用有所帮助。
1、房地产企业工程造价工作的价值
房地产企业工程造价工作具有把握着企业经济命脉，控制企业成本开支，以便获取更多的最终利润的作用，房地产企业工程造价工作是施工单位进行经济和管理的根本出发点。房地产企业工程造价工作是全方位、涉及全过程的动态管理体系，对于房地产企业的生存和发展有重要的价值。
2、房地产企业工程造价的过程划分
根据房地产企业建设项目的实际工作，我们可以将房地产企业工程造价工作划分为前期投资的造价工作和后期建设生产的造价工作，两个重要的时期，房地产企业工程造价工作只有立足于这样的阶段划分才能够比较方便有效地实现过程上的控制，使房地产企业工程造价工作更加具有生命力和有效性。
3、房地产企业工程造价阶段性管理与控制
3.1房地产企业工程前期投资造价工作的管理与控制
房地产企业内部必须拥有一个实力雄厚的招标机构，培养一批专业知识储备充足、行业经验丰富且业务精湛的专业人才，特别要吸纳一批专业技术人员。广泛搜集招标信息，然后分析筛选，仔细甄别后开始编写标书。严格按照行业规范编制标书。基于科学合理、经济可行的原则编制施工组织设计，本着节省成本开支的目的，积极引进先进的工艺设备；标书的关键点在于对工程造价的计算工作人员必须认真负责，参考客观数据信息准确计算项目工程造价，防止错算、漏算、冒算。根据评标规则和招标单位的具体要求，结合本单位的客观条件和实际能力来编写一个合理的工程造价，往往能大幅度提高中标的机率。此外，这一时期的管理与控制重点在合同管理，严格规范施工组织设计方案的论证及健全设计变更审批制度工程建设的成本投入和工期质量的控制，以及竣工结算、工程款的支付和索赔等施工活动的开展必须以施工合同为准。在合同中，对材料供应、签证变更管理、工程造价、竣工结算和工程款项的支付等都有明确说明，不论哪一项内容都与工程造价息息相关。合同管理应该把强化施工阶段的合同管理作为工作重点，做好合同管理的攻与守。
3.2房地产企业工程后期建设生产造价工作的管理与控制
首先应该加强施工管理，重视现场签证及施工索赔强化施工管理，在工程建设过程中，工程造价管控部门必须与设计、施工等部门保持密切的联系，以便实时获取可能索赔的信息，工程量的计算要准确、客观；逐字逐句地推敲合同内容，力求工程索赔有理有据；施工单位首先要熟悉索赔流程，在日常的施工管理中随时搜集赶工、设计变更或不可抗力等索赔数据资料，抓住每一次索赔的机会为单位争取利益。此外，要加强竣工结算的编制工作，竣工结算是工程造价合理确定的主要依据，因此预算人员必须秉承认真负责、严谨务实的工作态度，与设计、施工等各部门保持密切的联系，根据招标文件及工程合同约定的相应条款对工程量进行统计。变更工程量也属于工程量的统计范畴，计算时切忌忽略这一点，竣工结算时期需要各部门人员群策群力、密切配合才能取得理想的工作成果。
4、 结语
综上所述，房地产企业工程造价管理与控制是全过程、全方位地贯穿工程建设之中，从系统论的角度出发，只有每个环节和阶段都做到最好，整个过程和系统才能达到完美，因此，应该对房地产企业工程造价在设计、施工、竣工等各个时期工作加以划分，在结合工程特点、企业特点的基础上，以阶段性的工程造价工作控制工程的进度和质量，降低工程的损失和浪费，达到将房地产工程消耗控制在预想的范围内，以最小的成本获得最大的综合效益。处于研究水平的限制，文章对房地产企业工程造价的探讨还存在各种不足，如：划分方式过于简单，研究还存在缺憾等，希望同行能够以发展的态度看待这些缺点，并将这些缺点研究和解决当做今后实际工程造价工作的起点，以便形成整体性的工程造价体系，更好地指导房地产企业工程造价工作，使其走向完善。
参考文献：
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引言：考虑到中国经济的快速发展以及中国人口规模庞大，中国城市化步伐的不断加速，势必形成大规模的房地产需求，也就促进房地产市场的快速发展繁荣。根据中国社会科学院住房绿皮书《中国住房发展报告（2009-2010）》即《住房绿皮书》“2008-2009年中国城市化发展对城市住房产生了巨大的影响，城市化进程中住房的真实需求得到释放”，“ 中国城市化进程加速 成中国经济增长基本动力”。房地产与现代企业密切相关，财政部于2006年2月15日了与国际财务报告准则趋同的企业会计准则体系，其中包含《企业会计准则第3号――投资性房地产》, 投资性房地产是新会计准则中出现的新概念,并且作为新会计准则一大亮点，公允价值在投资性房地产运用,对企业影响较大，学习研究好并灵活运用准则至关重要。
一、《企业会计准则》及其指南、解释、专家工作组意见中对投资性房地产按公允价值核算的规定：
1、投资性房地产的范围：（1）已出租的土地使用权（2）已出租的建筑物（3）持有并准备增值后转让的土地使用权。
2、采用公允价值计量投资性房地产，应满足以下条件（1）投资性房地产所在地有活跃的交易市场（2）企业能够从交易市场取得同类或类似房地产市场的现行或最近市场价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素，从而对公允价值作出合理估计。
3、（1）自用投资性房地产转换为投资性房地产，转换日的公允价值大于帐面价值的，其差额确认为“资本公积”；转换日的公允价值小于帐面价值的，其差额确认为“公允价值变动损益”
（2）从成本计量模式转换为公允价值计量模式的，应做为会计政策变更，并按变更时点的公允价值和帐面价值的差额调整期初留存收益。
（3）首次执行日，采用公允价值模式计量的，按照首次执行日的公允价值作为投资性房地产入帐价值，并将公允价值和帐面价值的差额调整期初留存收益。
二、国际会计准则、香港会计准则的的相关规定
《国际会计准则第40号投资性房地产》(IAS40)明确：(1)鼓励采用公允价值，并规定在附注中披露公允价值是最基本的要求，所有企业为计量目的或披露目的都需要确定投资性房地产的公允价值。(2)鼓励但不要求企业根据独立评估师的评估结果确定投资性房地产的公允价值。(3)国际会计准则下的公允价值可采用三种方式获得：活跃交易市场的报价；类似资产可观察到的市价；运用估值技术所确定的价值。
《香港会计准则第40号投资性房地产》：公司需要对投资性房地产采用公允价值计量的，每年均应聘请独立的测量师（即价值评估师）对其投资性房地产进行评估，以获得符合要求的公允价值。
三、目前我国上市公司对投资性房地产采用公允价值的情况
1、白云山A（2006年报）：经广州羊城资产评估与土地房地产估价有限公司对上述投资性房地产采用市场类比法进行评估，出具的（2007）羊资字第53 号、64 号、65 号、66 号、67 号房地产评估报告，确认评估价值为249,827,232.00 元。本公司根据该评估结果，并参考房地产交易市场上同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，对上述投资性房地产的公允价值进行合理估计而确定为249,827,232.00 元。
2、昆百大A（2008年董事会决议）公司聘请昆明田野房地产咨询有限公司对相关市场交易情况进行调查，并提供《高新区住宅与一环以内商业物业销售状况调查报告》后，由中和正信会计师事务所有限公司提供价值咨询意见，以其价值咨询意见确定的相关投资性房地产的市场价值作为投资性房地产的公允价值。
3、海欣股份（2008年中报）：本公司聘请专业评估机构对所持有的投资性房地产的公允价值进行评估，按其出具的评估报告确定投资性房地产的期末公允价值。
4、津滨发展（2007年年报）：公允价值分别取自本公司投资性房地产所在地有关房地产经纪机构的市场调查报告。
5、方大A（2007年年报）：本公司投资性房地产公允价值的确认依据为：深圳市国政房地产评估有限公司出具的深国政评字[2007]-01036 号及深国政评字[2008]-01032 号《房地产估价报告》。
6、武汉控股（2007年年报）：公司选取与该处房地产相近、结构及用途相同的三处房地产，参照武汉市场07年2月平均销售价格，结合周遍市场信息及自有房产特点，并依照湖北众联资产评估有限公司出具的“鄂众联评报字（2008）第007号资产评估报告”确定公允价值。
7、沱牌曲酒（2007年年报）：公允价值根据遂宁市正和房地产咨询有限公司提供的遂宁市城区二手房及土地交易价格测算。
四、对投资性房地产采用公允价值计量对企业积极影响
目前上市公司对投资性房地产采用公允价值的情况愈来愈多。由于我国目前房地产业总的趋势向好，处于非常景气的市场环境，非特殊情况下,投资性房地产的公允价值都高于成本价。采用公允价值对投资性房地产计量，除真实反映了企业当时资产价值，同时也带来了公司的利润增加。
1、根据投资性房地产准则，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括持有并准备增值后转让的土地使用权等。企业对投资性房地产在符合条件的情况下，可自主决定是采用成本模式还是公允价值模式计量。在采用公允价值模式计量情况下，由于资产价值重估带来账面价值增加，也带来了进入损益的公允价值变动，给企业带来的额外的利润增加。在中国先阶段，投资性房地产有持续稳定的增值潜力，将对企业盈利状况是一个持续不断改善或者利润增加。如成本模式转为公允价值模式计量，应作为会计政策变更处理。
2、在公允价值模式下投资性房地产不需要计提折旧和进行摊销而减少的成本支出，此部分同样增加了企业利润。
3、企业在首次执行《企业会计准则第3号――投资性房地产》时，公允价值与原账面价值的差额调整留存收益。在企业将自用房地产转换为投资性房地产时，公允价值大于原账面价值的差额计入所有者权益，两种调整方法都将大幅度增加企业净资产。
4、受不同条件下评估者评估方法不同的影响，投资性房地产的实际价值往往难以统一，有的企业是聘请房地产评估专家进行计量，有的由企业自己进行估计，还有的以房地产经济公司调查报告为计量依据。估值方法和技术可能导致投资性房地产价值不尽一致，企业出于自身利润规划目的，会有选择趋向。
5、企业投资性房地产公允价值计入损益，因没有发生所有权转移，不缴纳土地增值，也不缴纳企业所得税。不增加企业的纳税的现金流支出负担。
根据《企业所得税法实施条例》第五十六条规定和财税[2007]80号文第三项的规定，投资性房地产持有期间的“公允价值变动损益” 不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。即以公允价值计量的投资性房地产发生的投资浮盈或浮亏在税法上不计税，等盈利落实即实际处置时再按处置取得的价款扣除历史成本后的差额计入应纳税所得额。换句话说，投资性房地产的计税基础是其历史成本，无需考虑投资性房地产重估增值部分的税收。因此，企业因公允价值变动增加利润，但不增加企业纳税的现金流支出负担。
总之，在我国会计准则与国际会计准则基本接轨情况下，投资性房地产公允价值的采用，可以真实及时反映企业财务状况和盈利能力，使资产增值表内化、显性化，有利于企业在海内外资本市场增加信用评级，增强企业融资能力，更好地借助资本市场的力量来获得发展。
五、投资性房地产的公允价值计量模式对企业一些负面影响
1、采用公允价值模式计量的成本大
采用公允价值计量，需要建立科学的估值系统。首先，应判断是否能够持续取得确凿证据支持采用公允模式计量，在采用公允价值计量时，科学的估计投资性房地产的价值。
其次，采用公允价值模式进行后续计量，准则要求每年年末对投资性房地产进行估值，因此应随时按照准则要求监控周边类似房地产价值的变动，并随时取得确凿证据，以支持资产负债表日对投资性房地产的估值。企业建立估值系统并持续收集相关数据，聘请相关专业机构等的费用支出，对企业来讲是持续的成本支出。
2、企业面临利润波动风险
企业在总体市场环境不好，房地产市场萧条时，投资性房地产采用公允价值计量将会使企业利润大幅下滑，资产账面价值减少的风险。
3、根据企业会计准则规定，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
4、投资性房地产不需要计提折旧和进行摊销而减少的成本支出，没有发挥资产折旧摊销的抵税功能，增加了因缴纳所得税的现金流出。
在目前国家经济情况和国家现行企业会计准则、相关法规下，企业采用公允价值模式进行投资性房地产计量，对企业有很多的积极影响，这也是愈来愈多企业趋向采用公允价值计量的原因。但在我国公允价值普遍不够公允的情况下，很容易为企业进行利润操纵提供良好机会。企业投资者、债权人等企业外部利益主体应密切关注这一影响，切实防范企业利用公允价值模式进行利润操纵，以求获得较真实的企业盈利能力信息、偿债能力信息和现金流动能力信息。
参考文献：
1.引言
为适应市场需求和建立与国际财务报告趋同的企业会计准则体系，财政部于2006年初构建起了一套包含39项会计准则的新企业会计准则体系。准则体系于2007年1月1日起在上市公司中执行，同时鼓励其他形式企业执行。在此次准则体系修改中，对企业影响重大的修改之一是允许企业选择公允价值计价模式，即在符合条件的情况下，企业可对部分资产选择公允价值进行计价。其中《第三号会计准则——投资性房地产》的实行被认为将对持有投资性房地产的企业产生较大影响，理由是由于可采用公允价值模式对投资性房地产计价，因而过去形成的由成本计价而被低估的投资性房地产可实现价值的快速回归，从而可实现企业业绩大幅攀升[1-3] 。
此次准则体系修改中，对企业影响重大的修改之一是允许企业选择公允价值计价模式，即在符合条件的情况下，企业可对部分资产选择公允价值进行计价。其中《第三号会计准则——投资性房地产》的实行被认为将对持有投资性房地产的企业产生较大影响，理由是持有投资性房地产的企业会迅速将其过去采用的成本计价模式变更为公允价值计价模式，这样可以对因使用成本计价而被低估的投资性房地产实现价值的快速回归，从而实现企业业绩大幅攀升[1-3] 。
但直到2009年10月，上市企业的相关财务报告显示采用公允价值计价的企业数量仍很少，允许企业对投资性房地产进行公允价值计价的准则变动对上市企业的整体影响很小[4, 5] 。针对此现象学者们展开了积极地探讨，主要从客观角度总结了许多影响企业选择公允价 值计价的因素[6, 7] 。
本文认为客观因素制约影响了小部分上市公司对公允价值计价模式的选择，而更主要的原因在于上市企业管理层基于自身利益的考虑做出了不变更计价模式的选择。后文将对此观点进行论证，并对管理层如何进行计价变更决策展开具体分析自利，对为何采用公允价值计价模式的上市企业数量很少的现象给出解释。
2.新准则下投资性房地产计价特点及公允价值计价效应
新会计准则对投资性房地产定义为能够单独计量和出售的，为赚取租金或资本增值而持有的房地产，并规定为如下范围：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。企业自用或作为存货的房地产在新准则中被认为不属于投资性房地产。
新会计准则单独划分投资性房地产是基于房地产实务对固定资产区分的需要而提出的，目的是规范企业对投资性房地产的会计处理和相关的披露，提高会计的相关性。旧准则里投资性房地产被当作和其他固定资产一样的资产看待，也采用相应的估计使用年限对其提取折旧。随着我国经济的市场化程度提高，发现投资性房地产的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出数倍甚至数十倍，而采用折旧后的固定资产净值往往不能反映此类投资性房地产的真实价值。基于此，业界和学术界认为将投资性房地产作为一般的固定资产处理不合适。因此，需要将投资性房地产从原有的固定资产中划分出来，作为单独一类确定会计规范，投资性房地产准则由此应运而生。
2.1新准则下投资性房地产计价特点
相对于旧准则，新准则中投资性房地产在初始确认和后续计量上有较大变化，主要体现在：
1）归入的资产性质变化
在旧的会计准则中，将与投资性房地产相关的内容分散在存货准则、固定资产准则和无形资产准则三个部分，由于各个部分的资产性质不同，因而会计处理方式也有较大差异。如：房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，作为企业存货，按存货准则规范处理：对外出租的固定资产和企业的一般性固定资产一样作为企业固定资产，按固定资产准则规范处理；对外出租土地使用权或者持有并增值后转让的土地使用权，作为企业的无形资产，按无形资产准则的规范来进行处理。而在新准则中，这些不同用途的房地产统一归于投资性房地产，按照同样方式进行会计处理。
2.价值计量模式的选择变化
旧准则中，归入固定资产和无形资产计价的房地产主要以成本模式计价，归入存货资产的房地产则以成本与市价熟低法原则计价，在房地产市场价格节节攀升的情况下，成本价格要远低于市场价格，由此会计账目价值与资产的实际市场价值存在较大差额。而新会计准则规定，投资性房地产可采用成本模式进行后续计量，也可采用公允价值模式进行计量，公允价值（fair value）意指“公平合理之价值”。
3.后续计量变化
在旧会计准则中，归属于存货、固定资产、无形资产的房地产分别按照该类资产的后续计价规定进行计量。
新会计准则下的房地产后续计量则规定：原来采用成本模式计量的投资性房地产，可以变更为公允价值模式进行计量；但是一旦采用了公允价值模式进行后续计量，则不允许再变更为成本模式计量。在成本模式下，投资性房地产比照固定资产和无形资产准则计提折旧或摊销，并在期末进行减值测试，计提相应的减值准备；在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，采用公允价值模式计量的自利，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
2.2公允价值计价效应
我国上市企业已普遍设立投资性房地产科目，在已实施公允价值计价模式的上市企业，公允价值计价模式变更决策为实施企业带来了巨大的积极影响。主要体现在：1）极大地提升企业利润，改善企业以往较差的经营业绩，甚至力挽狂澜帮助企业避免被退市。2）改善企业报表中如资产规模、资产负债率等会计指标，增强债权人和投资者对企业偿债能力、盈利能力信心，有利于企业进一步融资以获得发展。例如ST百花通过计价模式的变更获得了巨大的价值。作为一家以餐饮为主的上市企业，ST百花2004、2005连续两年亏损，而且2006年也了预亏的报告，但最后在年报中公司通过对投资性房地产选择公允价值计价模式实现了净利润，从而避免了被退市的厄运。
虽然具有可观的公允价值计价效应，然而直到2009年10月，上市企业的相关财务报告显示采用公允价值计价的企业数量仍很少。表1是我国设有投资性房地产科目的上市企业有关计量模式的统计表，说明了上市企业对投资性房地产采用公允价值计价的积极性不高，可看出采用公允价值计价模式的上市企业数量呈现出逐渐增多趋势。上市企业仍较普遍地实施成本计价模式，与新会计准则推出前预测上市企业将广泛采用公允价值计价大相径庭。
表1 我国上市公司投资性房地产采用计量模式情况表
年 度
2006
2007
2008
采用成本计量模式的上市公司
619家
657家
690家
采用公允价值计量模式的上市公司
投资性房产是企业拥有并已出租的建筑物、已出租的土地使用权和持有并准备增值后转让的土地使用权。新会计准则单独划分投资性房地产的目的是规范企业对投资性房地产的会计处理和相关信息的披露，提高会计信息的相关性。
一、投资性房地产采用公允价值计量模式的必要性
传统的会计计量属性是历史成本，但随着经济的发展，历史成本已经不能适应社会经济发展的需要。由于通货膨胀的影响，许多人开始质疑历史成本，认为采用历史成本计价会导致企业所提供的财务报表信息没有用，因为历史成本反映的信息与实际情况可能相差甚远。在这样的质疑声中，产生了其他的计量属性。随着经济的迅速发展，公允价值开始走进人们的视野，逐渐被大家认可并广泛应用。
与历史成本计量属性相比较，公允价值计量属性有其明显的优势，它能够及时、全面地反映现行和未来经济环境的变化，更真实地反映企业资产的现状，更符合决策有用观的要求，可以向财务报表使用者提供更有价值的信息。
公允价值计量的崛起，使历史成本计量受到越来越多的挑战，但公允价值在实际中的应用却受到可靠性的制约。就我国目前的情况来看，企业一般应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。而目前投资性房地产的公允价值在某些情况下是可以取得的，但考虑到我国的房地产市场还不够成熟，交易信息的公开程度还不够高，未完全采用公允价值模式，企业应于会计期末采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，应当采用公允价值模式。
采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式，视为会计政策变更。但已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
公允价值模式符合投资性房地产的特性，更能够较好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力，但由于公允价值的确认仍然是一个难点，在现阶段的实务操作中容易被利用为利润操纵的工具。同时我们也可以借鉴香港的经验，房地产开发上市公司中如果采用了公允价值模式的，每年度公司会聘请独立的测量师对其投资性房地产进行评估，并作为公允价值的确定依据。
二、以公允价值计量投资性房地产对企业经营成果的影响
1.增强房地产企业融资能力，缓解资金紧张的局面
房地产业的资金需求量巨大，目前房地产企业的融资渠道主要是银行贷款。近年来，国家为控制信贷风险出台了一系列政策，使房地产企业向银行贷款的门槛提高，房地产企业陷入了资金紧缺的困境。新准则的出台为企业提供了以公允价值计量投资性房地产的选择，使被低估的房地产估价更符合其市场价值，无疑将有助于提高企业向银行贷款的信誉，增强其融资能力，在一定程度上缓解房地产企业资金紧张的局面。
2.在不造成过大利润波动的同时实现企业利润增长
根据新准则的规定，采用公允价值模式的企业应在每个会计期末以公允价值为基础调整投资性房地产的账面价值，并将公允价值与资产原账面价值的差额计入“公允价值变动损益”科目。以目前全国房地产普遍持续升值的情况看，“公允价值变动损益”科目将存在一定额度的贷方余额，从而为企业贡献一定的利润增长。对拥有较多优质投资性房地产的企业而言，利润增长幅度可能更大。在公允价值计量模式下，企业的利润水平也将因投资性房地产公允价值的变动而产生波动，但企业无需对这部分利润波动过分担忧。因为从长远来看，执行新准则后，每个会计期末投资性房地产的价值调整都将以前一期的公允价值为基础，价值调整幅度将小于首次执行新准则时的价值调整幅度，利润也不会因此出现更大程度的波动。与此同时，采用公允价值模式计量投资性房地产将不再计提固定资产折旧和无形资产摊销，在评估投资性房地产公允价值时，资产的折旧或摊销已被考虑在内，其结果应已体现在“公允价值变动损益”科目内，因此并不会对企业期末净利润产生实质性影响。
3.公允价值变动不会造成企业实质性税赋增加
采用公允价值模式计量投资性房地产后，企业每年的纳税额并不会受到严重影响：第一，从企业所得税角度看，投资性房地产公允价值增加导致的利润增长将会使账面所得税费用增加，但税法遵循的是收付实现制，由于评估增值带来的公允价值变动损益不具备收付实现的特点，因此税法对这部分收益不征收所得税的可能性较大。第二，从即将开征的物业税角度看，世界主要国家已就对房地产进行评估并根据评估值征收房地产税达成共识，我国改革后的新税制也可能将目前从量又从价的双重征收方法统一为从价计征，且按照房地产评估值征税。按照新时期税制改革“简税制、宽税基、低税率、严征管”的原则，即使投资性房地产评估价值增加造成税基增加，在低税率的前提下，对企业实际税负带来的影响也不会太大。
参考文献：
[1]中华人民共和国财政部.企业会计准则[M].北京：经济科学出版社，2006.
[2]中华人民共和国财政部.企业会计准则――应用指南.财政经济出版社，2006.
一、公允价值在投资性房地产业务会计处理中运用的中外规定差别
通过对我国06版会计准则、国际财务报告准则的比较后，我们可以知道，我国的投资性房地产会计准则严格规定了采用公允价值模式计量投资性房地产的前提允许条件，其核心是企业必须有充分证据，来证明该投资性房地产的公允价值在决定使用的阶段，能够可靠并且持续地取得。换句话讲，其前提必须满足投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，并且企业能够从房地产交易市场中取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息的条件。这样的规定，其实是对我国特殊市场环境的一种考虑，并且有助于保证使用公允价值计量投资性房地产业务时，会计信息质量可靠性的要求。
二、我国上市公司对投资性房地产业务会计处理计量模式选择现状
自从2006年我国新会计准则颁布以来，在投资性房地产的列报和计量方面作出了重要变动，并且引进了公允价值的计量模式。到现在未知，我国上市公司采用公允价值计量投资性房地产的公司数量和范围呈现出与新准则颁布的初衷和愿景有一定的出入。在查阅了我国上市公司的财报后统计显示，在2006年新准则颁布后直到12年初，883家拥有投资性房地产的上市公司中，采用了公允价值模式计量投资性房地产共计有27 家上市公司。这表明，在《企业会计准则第3号――投资性房地产》（CAS3）颁布的几年以来，上市公司采用了公允价值模式计量投资性房地产在全国范围里占比较低，仅有3%。如津滨发展 、胜利股份 、沱牌曲酒 、方大集团 、海欣股份 、深长城 等大多数拥有投资性房地产的上市公司所选择的计量模式并非公允价值。
三、影响我国上市公司使用公允价值计量模式的因素
（一）相关准则和市场规定模糊，风险调控难度加大
我国的房地产市场与国外发达国家比较可以得出：第一，我国市场的完善程度不足。由于目前的市场环境下，某些商者受到了利益驱引，从而使交易过程中不规范牟取暴利的行为并不十分罕见，操纵利润的市场风险加大，例如某些上市公司误导控制二级市场中增发、配股和经理者的股票期权计划；第二，相关市场的法制法规建设力度不够，特别是缺乏对于公允价值的信息控制规范，上市公司在亏损的情况下会利用会计政策变更这一手法进行盈余调整，从而实现扭亏；第三，我国2006年新企业会计准则对公允价值的定义和运用缺少仔细的实施指导，而只是提出了一般性说明，同时的规定指出使用公允价值计量是不可逆的决策，即企业只能从投资性房地产的成本计量模式转换为公允价值模式，而不能从公允价值模式重新转换回成本模式计量。在我国房地产持续稳定发展，并逐步降温的大背景下，投资性房地产的市场景气程度到底会怎样，其投资性房地产的市价会否持续坚挺，还是会猛然下跌，这些都很难估计和确定。然而市场有很强的观点认为房地产价格下行的压力很大，这样的趋势会使得公允价值的变动损益的风险加大，其不确定性加强，投资性房地产受市场波动的影响因此加大。这样会对企业的经营持续和稳定性有一定的困扰。因而，很多上市企业在权衡利弊之后，考虑到避免公允价值的使用带来的不确定性而谨慎的选择了继续使用成本模式计量投资性房地产。
（二）公允价值模式引入的门槛要求
新会计准则规定，投资性房地产的后续计量如果采用公允价值模式要同时达到两个必要的条件：第一，由于投资性房地产的地理位置大多是在我国大中型规模城市的城内区域，所以决定了拥有投资性房地产企业只有在大中城市的才可以采用公允价值模式进行会计计量。第二，对于类似或同类的房地产和土地使用权的确定条件如下：
对于房地产，确认条件是：地理位置和地理环境相同；性质相同；结构类型相同或相近；新旧程度相同或相近；可使用状况相同或相近。对于土地使用权，确认条件是：同一城区、同一位置区域；所处地理环境相同或相近；可使用状况相同或相近。
可以看出，由于我国的房地产发展现状，要在企业里使用公允价值的条件是要找到企业内的每一项房地产的活跃市场，然而实际上达成这样的条件目前有所困难。另外，在会计准则规定的投资性房地产评估规定中，指出不能使用包含过多估值的假设应用技术，因而决定了一个企业内所有投资性房地产不一定都能采用公允价值模式来计量。这是由于我国产权以及生产要素市场活跃度不够，加上普遍公信度低的交易中介机构，还有市场管理和制度建设力度不足，使得投资性房地产相应的公允价值难以确定。对比发达国家的房地产市场，由于成熟的生产要素市场，使得交易活动十分活跃，从而使得公允价值的确认趋于客观和简单。然而，困扰我国企业公允价值运用的这种现状并不是静态的，而是我国各项要素市场开放和发展的一个阶段，在未来，这种问题会逐渐改善。
（三）会计变更存在不合理使用
公允价值计量模式就像是一把“双刃剑”，拥有两面性，企业的经营成绩会随着投资性房地产公允价值的波动而变动。因投资性房地产公允价值的变动会存在致使企业的业绩大幅变动的情况，可能误导多方的相关利益者，会引起投资者和债权所有者对公司情况的误判，加大企业的财务风险和经营风险，进而影响企业的市场形象，这样并不有利于企业平稳健康发展。
