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近年来，征地拆迁中的各类社会矛盾频发，征迁对象的土地与房屋是群众生活最原始、最基本的保障。然而现实中的征地拆迁所得的补偿有限，且不具有持续性。然后通过征迁，征迁人、开发商却从中获得了相对巨额的收益，导致部分被征迁地人口心理失衡。由于征迁较多出现在城乡结合部，或经济水平较高的地区，区域内的农民维权意识强，征迁中的矛盾往往更容易激化。
1 现阶段我国征地拆迂决策所带来的社会稳定风险分析
1.1我国征地拆迁现状分析
当前的征迁相关制度或多或少存在一些缺陷，征迁中犯罪数量逐步上升正是其写照之一。征迁补偿、安置一直都是社会各界关注的焦点，也是一项涉及到被征迁群众切身利益民生工作。当前随着征迁项目的增多，部分领导干部把征迁款项当成了“唐僧肉”，挖空心思寻找漏洞“咬一口”，征迁制度缺陷表现在三个方面：一是补偿结算程序不完善，监督机制缺位；二是征迁项目发包不规范，容易导致暗箱操作，诱发犯罪；三是政策不规范，导致补偿标准不一、保障措施不配套、操作不规范。这些存在缺陷的政策在施行中往往就会引起被征迁人等各方的不满，易导致社会事件的发生。
1.2我国征地拆迁过程中所带来的社会稳定风险
1.2.1拆迁活动中利益冲突
拆迁人与被拆迁人利益冲突它也是现阶段拆迁活动中利益冲突是最尖锐的，它是造成矛盾和纠纷的最主要的因素，也是目前拆迁难的主要原因。
1.2.2拆迁资金的使用
拆迁人与政府利益的冲突拆迁人与政府的利益冲突主要集中在拆迁资金的使用上，尤其是大规模基建项目所进行的拆迁工程。其表现就是拖欠、挪用拆迁资金。由于征地拆迁资金量大，占用时间也较长，不能直接提高利润，因此回报率低，拆迁方必然会千方百计减少拆迁资金的投入，缩短资金占用时间。
1.2.3评估行为有差异
评估行为不规范：一是由于估价人员对拆迁评估价格内涵、估价目的、原则、时点、技术路线与方法等理解不一致，对参数确总可比案例的选取存在一定差异，造成不同估价机构对同一标的出具的估价报告结果相差较大；二是有些地方在选择拆迁估价机构问题上，程序不够公开，也没有充分考虑被拆迁入的意愿，被拆迁人意见较大；三是缺乏有效的拆迁估价纠纷调处机制，被拆迁人对评估结果有疑义时缺乏必要的救济渠道；
1.2.4土地的管理和监督工作
被拆迁人与政府利益冲突的表现在中国实行的是土地公有制制度，各级政府部门代表国家实施土地的管理和监督工作。因此，由于观念和体制的原因，人们意识中常把政府等同于国家，各级政府及政府官员可以以国家的名义收回土地的使用权。
2 征地拆迁过程中提升社会稳定风险评估作用的对策分析
2.1提高对重大事项社会稳定风险与评估制度的思想认识
各级政府应充分认识建立社会稳定风险评估制度的现实意义，高度重视社会稳定风险评估工作，将它列入重要工作日程。按照中央和地方的要求，结合本地区本部门的实际，因地制宜地制定和完善重大事项社会稳定风险分析评估工作的实施办法，进一步完善维稳工作机制。
2.2完善社会稳定风险评估相关的法律法规体系
可以考虑出台全国性的社会稳定风险评估工作指南或指导性文件，统一规定政府职能部门在重大事项决策中社会稳定风险评估的职责，使社会稳定风险评估成为重大事项和重大工程项目决策的前置环节，增强风险评估工作的权威性。
2.3社会稳定风险评估应为决策的重要依据和必要环节
从决策与风险评估的时序来看，目前一般都是重大政策和建设项目的决策在前。然后再进行相关政策和建设项目的社会稳定风险评估。极少是先进行相关政策和建设项目_的社会稳定风险评估，然后再进行决策。也就是说，一般都是把风险评估当作决策以后补充进行的一个程序“走一走”。至多是“认认真真”，地“走程序”，而极少把风险评估当作相关政策和建设项目决策前的“依据”，遑论“重要依据”了。如此看来，试点中的社会稳定风险评估，充其量还只能算是“略占地位”，而非具有“战略地位”。此外，如果在社会稳定风险评估中的确发现有可能出现很大的风险，就应当明确提出改变或取消决策、终止或取消重大项目。
2.4完善风险评估的指标体系
第三条市、县（市、区）、市经济技术开发区、新城西区、-风景名胜区的维稳办对各自区域内房屋征收与拆迁项目的社会稳定风险评估工作进行协调和指导。
县（市、区）、市经济技术开发区、新城西区、风景名胜区的房屋征收与拆迁管理部门（职能单位）具体负责各自区域内房屋征收与拆迁项目的社会稳定风险评估。仪征市房屋征收与拆迁管理部门牵头负责化学工业园区房屋征收与拆迁项目的社会稳定风险评估。
市住房保障和房产管理局参与市经济技术开发区、新城西区、-风景名胜区国有土地上房屋征收项目的社会稳定风险评估工作。
第四条房屋征收与拆迁项目社会稳定风险评估的主要内容是：
（一）合法性评估。主要评估实施项目是否符合房屋征收与拆迁相关法律法规的要求。
（二）合理性评估。主要评估补偿安置方案是否兼顾到各方面群体的现实利益与长远利益，是否能为多数被征收拆迁人认可。
（三）可行性评估。主要评估项目实施的时机是否成熟，补偿安置资金和安置房源是否已经落实到位。
（四）安全性评估。主要评估项目实施后是否会引发重大社会矛盾等影响社会稳定的隐患，这些隐患能否得到有效消除。
第五条房屋征收与拆迁项目社会稳定风险评估的程序：
（一）制定评估方案。评估前，由房屋征收与拆迁管理部门（职能单位）、国有土地上房屋征收部门和实施单位、集体土地上房屋拆迁项目的拆迁人等组成项目风险评估工作小组，根据评估的要求和房屋征收与拆迁项目的特点，制定评估方案，明确评估具体内容、方法步骤和时间要求，保证工作有效开展。
（二）广泛听取意见。评估工作启动后，房屋征收与拆迁管理部门将征收拆迁补偿安置方案在项目所在地进行公示，让被征收拆迁人充分了解。采取召开座谈会、重点走访、问卷调查等方法，广泛听取各有关部门、房屋征收拆迁有关单位和被征收拆迁人的意见、建议。实施项目应当履行听证的，需组织由被征收拆迁人和公众代表参加的听证会，评估工作小组综合各方面因素形成项目风险评估初步报告。
（三）分析研判预测风险。由房屋征收与拆迁管理部门（职能单位）牵头，组织维稳、、综治、监察、发改、规划、国土等部门，成立属地房屋征收与拆迁风险评估报告研判小组，对提供的项目风险评估初步报告进行分析研判，对可能引发的社会矛盾，作出评估预测和分析研究，并制定相应的防范、应急预案。
（四）作出评估报告。根据房屋征收与拆迁风险评估报告研判小组的分析研判结论，房屋征收与拆迁管理部门形成项目风险评估报告。
第六条评估报告的主要内容包括：
（一）房屋征收与拆迁项目的基本情况。包括项目名称、征收与拆迁的目的和范围、拟实施时间和期限、项目范围内住户和单位状况及房屋和土地使用权状况，发改、国土、规划等部门对项目符合各项规定的认可材料或批准文件等。
（二）补偿安置方案公示和征求群众意见情况。包括补偿安置方案在项目现场公示后群众的反映；有关部门、单位和专家的意见建议；依法应当履行听证程序项目的听证情况；根据征求到的意见建议进行修改的情况。
（三）对房屋征收与拆迁项目的评估预测和分析研究。主要包括：
1、补偿标准、安置房地点、腾仓过渡期限等补偿安置方案是否合法合规。
2、补偿安置资金和安置房源是否已经落实。
3、因搬迁给特困企业和住房困难家庭带来的生产、生活困难问题是否得到妥善处置。
4、房屋拆除施工安全是否考虑周到。
5、有可能引发不稳定的其它因素及其化解措施和预案是否制定。
（四）明确房屋征收与拆迁项目风险防范和维稳的责任单位和责任人员。
（五）对项目做出可以实施、暂缓实施或不予实施的评估结论。
第七条项目属地的维稳办要全程跟踪房屋征收与拆迁项目社会稳定风险评估的过程，对评估报告进行认真审核，并作出明确的备案意见。
第八条对已经社会稳定风险评估实施的房屋征收与拆迁项目，项目属地的维稳办应会同房屋征收与拆迁管理、、乡镇（街道）等责任部门和单位全程跟踪，及时发现和化解实施过程中出现的矛盾和问题，将不稳定隐患消除在萌芽状态和初始阶段。
一、领导高度重视，机构健全完善
为了使拆迁矛盾纠纷调解工作步入制度化、规范化、专业化、程序化、法制化的轨道，调解人员全部经过江苏省住房和城乡建设厅的专业岗位培训，具备相关的专业技能和法律法规知识，全部实行持证上岗制度。同时，调解机构制定了一套完整的调处机制，设立受理、送达、听证、调解、裁决、执行等一套工作流程。对一些历史遗留问题、重大疑难问题、政策边缘化问题实行逐级汇报、逐级审核、逐级审批制度，定期召开局长办公会，对重大事项和决策实行集体研究制度，确保处理拆迁矛盾纠纷能够做到“四个到位”，即政策到位、宣传到位、解读到位、补偿到位，决不让每一个被拆迁人吃亏，并要让每一个当事人通过调解机构的处置后能够化解存在心中的“积怨”，要让他们苦脸进门，笑脸出门，把拆迁矛盾纠纷化解在萌芽状态，化解在调解办公室内，尽可能不让矛盾纠纷扩大化，更不允许拆迁矛盾纠纷演变成社会化问题。
二、工作方法多样，矛盾化解及时
在处理拆迁矛盾纠纷的具体工作中，工作人员工作方法能够采取多元化的方式开展工作，运用心理学和采用情感交融的工作方法来做矛盾化解工作，起到了事半功倍的良好效果。在调处矛盾纠纷过程中，工作人员较多采用“以静制动”的工作方法，注重观察，发现“焦点”，通过分析，查找源头，找准“症结”，配制“处方”，进行大量的调查，收集大量的信息，掌握详实的第一手资料。为此，在处理个案时就能够制定出非常有针对性的解决方案，在调解过程中能够非常明确应该做什么（设定目标和预测）；为何做（确立说服论点和依据）；何时做（安排程序和时间）；何处做（考虑什么场合和方法）；如何做（研制工作计划和方案），使拆迁矛盾纠纷调解工作能够得到及时化解并取得较高的调解结案率。
调解人员在处理拆迁矛盾纠纷案件时，就有针对性地制定措施预案，分门类别，切入“要点”。对评估方面出现的矛盾纠纷，采取复核方式重新评估，被拆迁人还有异议的，委托评估鉴定专家委员会进行鉴定；对家庭住房困难买不起新房的，采取异地安置、货币补偿、慈善救助、产权共有等方式解决；对思想扭曲，抱有幻想的被拆迁人采取说服教育、政策解读、法规宣传等方式。同时，大量的注入情感和心理感悟的人性化工作方式，多数的矛盾纠纷案件在调解两次时就能够化解双方当事人矛盾纠纷。
多年来的实践证明，调解人员在工作中注重运用心理情感交融的工作方法是解决、化解拆迁矛盾纠纷的基石。因此，工作人员在处理矛盾纠纷案件时，除了要严格遵照工作程序外，更重要的是要有专业的知识，真诚的情感和满腔的热情去正确、公正、深入分析当事人的心理状态，去打开当事人的心灵之窗。运用心理学和情感沟通是拆迁矛盾纠纷调解工作中不可缺少的重要环节和必要手段。
在处理拆迁矛盾纠纷时，最重要的是首先要取得当事人对调解人员的充分信任。调解人员要善于与当事人在情感和心理上进行正面沟通，充分交换意见，能够让当事人有充分的发表意见的机会，尊重、理解当事人的心情和感受。由于当事人的生活阅历不同，气质不同，志趣不同等，因此，也就表现出不同的性格。当事人在陈述矛盾纠纷时，有的直率袒露，有的迂回曲折。不论当事人表述的方式如何，但有一点是共同的，那就是都有一个较强的自尊心，都期望得到别人的尊重、理解和帮助。只有当事人与调解人员之间有了理解，才能在情感上得到“真正”的沟通，才能听到更多的“真实”话语，才能得到当事人的“真实”想法，调解人员才能“真正”将矛盾纠纷化解。
三、救济途径通畅，拆迁矛盾减少
完善救济途径是解决拆迁矛盾纠纷的源头，也是“和谐拆迁”的基本保障，特别是针对棚户区改造中部分收入不高、经济条件较差的低保户、特困户的实际情况，要有一套完善的保障措施。
在徐州市的拆迁安置过程中，坚持货币安置与实物安置相结合自愿选择的原则，以满足不同居民的居住需求。同时，不断创新安置模式，鼓励被拆迁人选择货币安置，在评估价的基础上再增加10%的补偿额，到市场购买住房。这样做一是有利于被拆迁人有更多的选择空间；二是有利于被拆迁人减少过渡时间和因拆迁过渡带来的生活困难。而对困难群体则采取廉租房安置，拆迁户只需交纳政策性房租。此外，拆迁管理部门还积极协调有关部门，为拆迁户申请经济适用房等安置房源，对经济条件特别困难的群众予以统筹考虑、适当补贴。同时，推行由区、街道、社区三级认证办法，解决部分拆迁户房屋产权认定问题，并积极协调单位直管公房拆迁户的所属单位，为拆迁户争取更多补偿。
畅通救济渠道，是解决拆迁矛盾纠纷的基本保障。徐州市为了减少拆迁矛盾纠纷，成立了拆迁救助中心。这家由民政、残联、慈善总会、房管、工会、棚改办、拆迁办等部门组成的专门机构，负责在棚户区改造拆迁中受理特困户的投诉和求助。救助中心目前掌握着用各种办法募集的2250万元救助基金，对经审核属实的特困家庭，其拆迁补偿额与安置房房价的差额部分，将从救助基金中支付，双方各按资金额拥有相应的房屋产权。同时，各区政府也成立相应的救助投诉中心，由市区财政、慈善总会、投资公司、社会各界拿出一定的资金作为慈善救助基金，用于救助工作。这一人性化举措，无疑将成为和谐拆迁的助推器，既让更多的特困群众住得起、住得好，实现“居者有其所”的梦想，又能保障拆迁工作做到“拆得了、拆得好、拆得稳”，这一举措已成为和谐拆迁的标本。
为有效地把拆迁矛盾纠纷化解在萌芽状态，拆迁专业性调解组织与各区政府、各区人民法院进行联动，积极推行居民自治调解方式和司法庭前调解方式相结合的工作模式来化解拆迁矛盾纠纷。
居民自治调解方式：是被拆迁人因家庭内部财产分割、继承等原因无法达成一致意见而无法与拆迁人达成拆迁协议产生的双重矛盾纠纷，这类矛盾纠纷通过拆迁专业调解机构和办事处司法所进行协调，使得家庭成员首先形成一致意见并由司法机构出具司法调解书后再与拆迁人签订拆迁安置协议。
司法庭前调解方式：是被拆迁人与家庭外部产生的借贷、抵押、买卖等问题造成拆迁协议无法签约的矛盾纠纷。对于此类纠纷，则由区法院拆迁巡回法庭和拆迁专业调解机构采取庭前调解方式，通过组织调解达成统一意见后，由法院出具司法调解书来确定房屋所有人与拆迁人签订拆迁补偿协议书来完成。
四、好事要想办好，要靠制度保障
如何把好事办好，是拆迁矛盾需要破解的难题。破解之法是坚持阳光拆迁、依法拆迁、有情拆迁，要靠严格的“三项制度”来保障。
一是公示制度。做到拆迁全过程公开透明，让群众知根知底，心中有数。每个拆迁项目都事先在媒体、网络上进行公告，公开拆迁人、拆迁实施单位、拆迁范围、拆迁项目等事项；在拆迁范围内设立公示栏，将拆迁政策法规、相关文件、补偿标准、安置房源等内容进行公示，并邀请拆迁户代表全程参与拆迁工作，切实保障群众的知情权和参与权。
二是投诉制度。在拆迁过程中做到畅通投诉渠道，认真听取群众诉求，妥善解决群众提出的问题。每个拆迁项目都公布投诉举报电话，设立接待处，抽调建设、、公安等部门人员组成接待组，积极受理群众的投诉。
三是监督制度。每个拆迁项目的实施方案，都组织相关部门会审，进行联合审批。同时抽调检察、法院、纪检、公安等部门人员组成督查组，积极受理群众的投诉，对于群众举报属实的违法拆迁行为，由督查组进行依法查处，确保群众利益不受损害。
徐州市的人性化拆迁，创造性地制定了一套周密的房屋拆迁社会稳定风险评估制度，把社会稳定风险评估作为作出房屋拆迁的必经程序。通过风险评估及早发现房屋拆迁中存在影响社会稳定的隐患，并采取有效措施予以化解，是从源头上预防和减少拆迁矛盾纠纷，把问题解决在基层、解决在萌芽状态的重要举措。而要从实质上解决这一问题，就需要引入具有专业知识的第三方评估机构来对房屋拆迁项目社会稳定风险进行评估。只有引入无利害关系的第三方专业评估机构进行评估，其评估结果才具有真实性和可靠性，才有可能真正找到不稳定因素和风险点。
一、引言
征地拆迁是做好公路建设项目施工前期准备的工作之一，征地拆迁工作是一项政策性强，思想政治工作和组织协调工作都非常艰巨的任务，并且是一项财务风险大的项目，因此在公路工程建设中，认真分析征地拆迁工作中的风险事项，对规范整体拆迁工作，降低征地拆迁补偿支出推进公路建设项目的建设具有重要的作用。
二、公路建设征地拆迁工作中的财务风险分析
1、征地拆迁政策差异
公路建设征地拆迁工作主要是根据政策组织实施，但是在政策执行的过程中存在很多问题：（1）政策衔接难，省政府下达的文件标准与地方文件标准不一致，一般市、区（县）同样的项目征地拆迁标准都高于省标准。省政策主要是对征地拆迁和安置实行货币化，而市，区（县）政策主要根据地方的实际情况实行人口进入社会保障，并且征地和安置补偿费大多数都纳入统筹。（2）政策缺项，目前公路建设征地拆迁政策中，在补偿项目上不全，比如在目前的公路拆迁政策主要适用于集体土地，缺少国有土地以及城市的征地拆迁实施的政策，并且随着公路建设已经进入开发区以及城市地区因征地拆迁政策问题，而导致实施困难。
2、审计内容不全造成的风险
目前在公路建设征地拆迁工作中，由于征地拆迁审计没有规范的流程，并且审计内容没有统一的标准，征地拆迁工作的审计人员一般是会计，对工程造价、评估、测绘以及法律等其他方面的专业知识不了解，审计人员通常把项目项目评估报告、测绘的报告、项目拆迁安置补偿细则以及相关的证明资料直接作为审计工作的依据，审计对这些依据的产生程序以及依据内容的准确性、合规性、真实性没有延伸调查，并且有些拆迁管理部门、拆迁公司以及拆迁户之间相互勾结进行骗取拆迁资金，从而对国家审计造成一定的风险。
3、征地拆迁工作中违规行为
在征地拆迁工作中一些地方性政府以及单位没有按照国家政府颁发的有关政策进行实施，存在弄虚作假、挪用、克扣、挤占征地拆迁资金，导致征地拆迁资金兑付不到位，并且一些单位占用征地拆迁资金专用款，使征地拆迁资金不能正常使用。甚至还有一些政府和部门不根据政策办事，违规操作，导致群众不满以及充满抵触的心理，从而造成征地拆迁工作难以进行，生产违纪违法的事件。
三、控制以及规避风险的相关措施
1、完善政策、理顺关系
（1）按照属地化原则，执行属地政策，同一地区不可能因为工程项目不同而颁发不同的政策标准，也不能因为项目不同对群众带来不公平的现象，通过执行属地政策可以有效解决这一问题，比如在某一公路建设征地拆迁中，就是采用对上按照省政策，对下按照市、区（县）政策，征地拆迁资金的差额有省、市、区（县）共同承担的措施进行处理，这样不仅可以减少矛盾的发生，而且还可以降低资金风险。（2）梳理文件，统一政策，在实施的过程中可以根据相关的文件或者相关部门的文件，不能哪一文件中的条款适合自己就采用哪一文件，一定应该根据政府下达的相关文件，政府应该加强对部门的协调，使政令畅通。并对不以政府文件为标准的部门，政府应该给与强制性手段，以维护政策的严肃性。
2、规范审计流程，明确审计内容
在征地拆迁项目开展中为了降低财产风险制定项目审计管理办法，对征地拆迁的审计内容以及工作流程等加强规范，不断提高征地拆迁工作的审计质量从而降低财产风险。征地拆迁项目工程中审计流程主要是收取相关的资料审查档案资料入户现场勘查 出具档案审计相关报告 审查征地拆迁补偿程序对征地拆迁补偿资金发放的环节进行跟踪征地拆迁资金专户的管理跟踪。对于审计流程应该做到审计工作与征地拆迁项目同步进行。
对于审计内容主要是审计征地拆迁工作程序的跟踪、征地拆迁专户资金的管理内容以及征地拆迁补偿安置政策的具体落实等内容。
在公路建设征地拆迁工作中只有不断规范审计流程，明确审计内容，才能保证征地拆迁资金开支的合法性、真实性，并且也可以防止公路建设征地拆迁资金的挤占、截留以及挪用的现象发生，从而降低公路建设征地拆迁财产风险降到最低。
3、加强监督管理
公路建设单位以及审计部门应该加强征地拆迁工作的监督管理，形成立体管理模式，并且应该及时了解资金征地拆迁资金是否兑付到位，从而防止出现挪用、截留的现象。不断完善征地拆迁的规章制度，可以使征地拆迁项目有效的开展，保证审计工作人员能够统揽全局，掌握工作动态。公路建设单位以及征地拆迁有关部门应该保证工作的透明度，将征地拆迁的各项情况以及措施展示给群众，对公路建设用地补偿的使用监管，要求各个部门出具相应的管理办法，监管到位，防止有关人员私分、挪用他用等犯罪现象，从而降低征地拆迁的风险，保证人民群众的根本利益，减少违法事件的发生。
四、总结
在公路建设项目中，为了降低征地拆迁的财务风险，应该认真进行分析征地拆迁工作的存在的风险事项，并采取相关的措施以及合理风险应对措施，不断规范征地拆迁工作，降低征地拆迁补偿的支出，从而有效降低征地拆迁工作的财务风险，保证公路建设项目顺利开展。
参考文献：
随着中国经济稳步进入了新常态模式，城镇化建设也到了如火如荼的地步。全国各地城镇化都在高速发展，城中村改造也成为了各级政府的一项重点工作。然而随着城中村改造的步伐加速，我们经常在各种媒体上看到城中村改造过程中出现的极端事件，暴力拆迁事件层出不穷，违规拆迁屡见不鲜，自焚乃至以命抗拆的现象时有发生，这就聚焦了一个全社会关注的问题――城中村改造的规范运作问题。
一、城中村改造中的问题及分析
在城中村改造中存在的主要问题有加盖、赔偿不能达成一致、违法拆迁、扬尘、安全事故、质量问题、延期交房、回迁安置问题等，造成上访频次高，群访社会负面影响大，究其原因，主要有以下几点：
1.城中村改造主体文化理念存在着业绩观、形象观的问题，没有将百姓利益放在首位。
2.城中村改造过程中运营不规范，拆迁评估监管不力，拆迁安置程序混乱，监督公示不到位，造成了各种违法拆迁等负面社会现象的发生，以至于百姓利益受损。
3.城中村改造中管理体系不健全，管理制度和业务流程不全，内部控制等管理工具缺失，是造成城中村改造出现问题的主要成因。
4.城中村改造过程中的监督控制缺失，缺乏第三方的监督，相关信息渠不畅通也是造成上访的原因。
二、如何解决城中村改造的问题
如何规范城中村改造业务？如何解决在城中村改造过程中出现的突出问题？内部控制审计就提到日程上来。
1.开展城中村改造内部控制体系建设
在城中村改造过程中，由于涉及面广，涉及部门多，各业务流程接口以及相关政策都存在缺乏统一标准的问题，因此规范城中村改造工作，搭建内部控制体系，加强内部监管，通过对内部控制体系的审计，促进整个城中村管理体系的提升就成为规范城改业务的关键。
（1）内控体系建设基础阶段
组织架构上设立内控工作领导小组与内控推进工作小组直接对内控工作领导小组负责，保证了内部审计的独立性。通过编发《内部控制审计制度》等相关内控管理制度，赋予内部控制推进工作小组人员开展城中村改造内部控制体系建设及开展内控审计的权力。
内控推进工作小组通过开展城中村改造过程中各部门以及城改工作小组的权责界定、做好各部门管理制度、城改业务流程的梳理工作，理顺单位内部层级之间、部门之间的权责；实现制度无遗缺、无重复。
（2）内控体系建设搭建阶段
针对单位在城中村改造过程中宅基地审核、动迁评估、收房拆除、财务审核、接待等各业务层面的风险识别、评估和应对措施的制定，对城中村改造过程中各业务的全流程风险进行定性定量，建立有效的防控措施。
（3）体系推广实施阶段
对城改内控体系进行测试、改进和推广实施，通过测试改进使城改内控体系紧贴城改业务实际，达到可操作、能执行的目的，通过推广实施使城改内控体系融入日常经营管理活动。
（4）评价与持续优化阶段
针对已运行的城改内控体系，进行自我评价和持续优化。通过实施该阶段工作实现对风险的动态管理，对内控体系的持续优化、对城改内控运行的跟踪督导，保证城中村改造内控体系落地。
2.如何在城中村改造过程中运用内控审计
在开展内部控制审计时应遵循有效性、全面审慎性、独立性原则，在实施城改内控审计过程中对被审计部门内控制度的健全性、合理性及内部控制过程的有效性进行测试与评价。
（1）明确城改内部控制审计范围及重点内容
城改内控审计范围主要包括了城中村改造的控制环境、风险评估、控制活动、信息及沟通、监督五个方面，同时重点关注宅基地审核、动迁评估、收房拆除、财务审核、接待主要业务流程，使得审计内容贯穿于主要的经营活动中。
①城中村改造的控制环境包括了城改的治理结构和议事规则、组织结构及权责分配、内部审计、人力资源政策、城改理念、文化等。重点审计方向是城改治理结构是否完善、“三重一大”决策制度是否落实、政策宣传及宅基地审核等业务小组岗位职责是否明确；人力资源结构是否合理、引进开发与使用退出环节机制是否健全；城改过程中的社会责任是否履行，包括工程建设安全生产、安置房质量控制、治污减霾措施是否得当；城改中是否以阳光拆迁、法制拆迁、和谐拆迁为主题文化开展相关工作。
中图分类号：F426.9 文献标识码： A 文章编号：1001-828X（2015）010-0000-02
可行性研究报告是项目前期工作的重要环节，必须从技术、经济、财务等方面分析项目可行。由于安置房可行性研究报告项目前期编制及审查工作过程中因基础工作缺乏、编制方法不当、风险重视认识不够等，最终造成安置房可行性研究报告与实际工程偏差严重，这些问题有待于进一步改正和提高。
一、安置房建设可行性研究报告存在的主要问题
（一）基础数据调查不扎实，建设规模不实
目前很大一部分安置房项目可行性研究报告因时间紧，赶进度，出现先报批后补办或以会议纪要替代等程序不规范现象，有关部门和编制单位调研不全面、研究深度不够，没有认真做好项目选址范围内的征地拆迁中重点、难点和节点的分析工作，项目调研数据不全面，征地拆迁补偿方案不准，建设规模缺乏标准依据，论证不清，导致咨询研究的建设规模不符合国家有关行业规定的标准要求，与实际建设方案偏差严重，造成估算不实，达不到预期的经济效益和社会效益。
（二）编制依据、方法不正确，投资估算偏差太大
在实际工作中，因安置房建设规模偏差、编制依据不实、工程造价定额不准、物价因素等造成漏算多算时常发生，如需贷款未计利息，没有进行多方案对比论证，对总投资估算的完整性、合理性和准确性考虑不周全，有时在项目评审时只重视项目技术方案论证而忽视经济效益的分析评价，造成投资估算准确度太差。按照国家有关规定，设计概算不能超过投资估算的10%。因此投资估算的准确与否不仅影响到建设前期的投资决策，而且也直接关系到下一阶段设计概算、施工图预算的编制及项目建设期的造价管理和控制。
（三）资金来源分析不细，筹措方案单一
目前安置房建设资金主要来源于政府投资、银行贷款等，可行性研究报告缺乏安置房建设资金来源、方式的分析，没有说明资金筹集结构、成本、风险、数量等一系列活动的计划、协调和控制，缺乏创新思路和方法，缺乏引入社会资金投资的分析。造成安置房建设的资金没有保障，影响安置房项目建设进度。
（四）风险重视不够，分析篇章过于简单
国家有关部门依据行业部门性质和特点，已对可行性研究报告的内容和深度以法规性文件固定下来。但在实际开展的安置房可研报告编写中，有关部门对风险重视认识不够，分析篇章显得过分简单，未对风险进行调查、估计、划分类别等，化解风险的措施不力，容易导致失误，造成无可挽回的损失。
二、完善建设项目可行性研究的审查对策
为提高安置房建设可行性研究报告的质量，针对上述存在的问题，需要有关部门和咨询单位深入的调查、规范咨询评估，对征地拆迁、资金筹措、环境、经济、社会、建设方案等进行多方案比较、论证，从中选择较优方案，对此提出以下对策：
（一）认真调查研究，分析收集资料
项目的前期调查分析工作是编写安置房可行性研究报告工作的关键。有关部门必须实地踏勘，调查摸清改造区域的基本情况，包括自然环境、经济与社会等基础资料和文件资料，并进行专题调查和分析，明确项目选址范围内的征地拆迁规模，合理制定拆迁补偿方案，落实项目建设规模、用地性质等，项目资金筹资意见书等。深入调查分析后所掌握的翔实、确凿的数据与资料是安置房可行性研究报告分析论证工作的基础。
（二）规范咨询评估，实行追责制度
安置房可行性研究报告的目的是研究该工程的建设在技术上是否可行，财务上是否盈利，经济上是否合理。咨询单位应本着科学严谨的态度来编写可研，严格按可研规定的深度来编写。首先对整个项目进行经济技术分析论证，其次分析项目实施的可能性、风险性、合理性与盈利性，才能做出高质量的可行性研究。内容包括：进行工程建设的必要性分析；确定主要水文参数和成果，查明影响工程的主要地质条件和存在的主要地质问题；评价工程建设对环境和水土保持设施的影响，分析节能的情况及采取的措施；拟定建筑工程规模和选定主要建筑物的基本型式，工程总体布置；初步确定施工组织设计中的主要问题，提出项目建设工期和实施进度安排计划；提出主要工程量和建材需用量，估算工程投资；明确工程项目的经济效益和不确定分析，分析主要经济指标和社会稳定风险，运用多方案比选评价工程的经济合理性和财务可行性。项目总平面图、总体布局图、土地、规划、环境影响评价审批文件等应附上。
工程咨询单位在接受有关部门委托时，对无资格证书或超越资格等级的工程咨询单位编制安置房可行性研究报告，不予评估。评估机构的评估报告有重大失误或质量低劣，或存在其他违反国家法律法规的行为，造成投资者严重损失的，应依法承担民事、刑事责任。项目审批部门在审批安置房可研项目时，对由无相应工程咨询资格证书或超越认定的专业、服务范围和资格等级的工程咨询单位编制的有关安置房可研报告不予审批。
（三）委托估算评审，出具审查报告
安置房项目投资估算可采用委托中介机构独立评审与召开专家评审会相结合的方式进行审查。评审人员审查投资估算是否真实反映安置房项目的建设规模、内容和标准等，工程量与设计资料是否相符，各种计价依据、主要设备、材料价格、征地拆迁、补偿、安置费用等，是否按国家有关部门的现行规定执行，是否符合编制年度、当地的价格水平等，估算的误差不应超过±10%，并在规定的期限内出具投资估算审查报告，作为投资主管部门审查的依据。
（四）落实资金来源，分析筹措方案
可行性研究报告应明确安置房项目资金来源、资金使用计划等各个方面，以评价资金筹措方案的可行性。可采取政府投资、银行贷款、民间投资和居民储蓄等多种投资方式来参与安置房建设。鼓励企业、各类产业投资基金等参与各地安置房PPP项目合作，扩大PPP项目资金来源渠道。包括分析筹资结构、成本、数量、投资的时间安排与计划等。
（五）加强防范意识，建立风险评估机制
安置房项目建设具有投资大，周期长，不确定性因素多，投资风险大等特点。所以在前期调研时，有关单位要扎实做好项目对社会和资源、环境和外部协作条件等因素来分析风险产生的原因，并通过可行性研究来预测和警示项目存在的主要风险因素，划分风险等级，评估其风险程度及发生概率，严格按《建设项目经济评估方法与参数》规定完成基本方案的评价，如采用盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等不确定性分析方法，分析工期延长和成本增加等问题，应对变化，在宏观与微观之间取得平衡，针对性的提出规避各类风险的对策。对安置房建设项目进行风险分析，以估计项目可能存在的风险，避免不确定因素的变化对项目效益的影响，减少投资决策的失误，为投资决策提供科学的客观依据。
（六）严把项目审批关，严格控制拆建比
投资主管部门应严格按照国家有关法律法规定来审查安置房项目可行性研究报告，在某种程度上，对以上存在的问题具有一定的抵制和改进作用。
一要审查编制单位的资质，内容必须全面，内容总体深度符合有关规定，格式规范，层次要清晰。二要审查前置材料。审批部门要严格按照国家、省市有关安置房项目建设审批有关规定，对安置房项目建设实行可行性研究报告进行审查。可行性研究报告阶段除提供国土、规划、环保等一般前置材料外，建设单位需另外提供县区政府出具的拆迁摸底数量证明、政府部门批复的拆迁安置补偿方案、资金筹措方案；初步设计阶段则严格控制投资概算，超过工可估算10%或建设规模发生重大变更的，必须重新报批项目可行性研究报告。三要控制拆建比。要严格审查拆迁摸底数量、安置补偿方案、安置房建设规模三者关系，以拆迁摸底数量为依据，按照相关部门批复的安置补偿方案测算安置房建设规模，对超规模建设的不予受理，严格控制拆建比，严禁铺张浪费。
三、结束语
总之，安置房建设项目可行性研究工作中存在的问题很多，存在于可行性研究工作的各个环节和各个方面。必须从多方面着手，加强制度建设和实施，增强可行性研究意识，培养相关技术人才，确立正确的指导理念等，只有把可行性研究工作做细了，投资估算才能做到较为准确合理，为决策者进行项目投资的提供依据。
一、统一审批备案手续
各镇、街道实施房屋征收或者拆迁，必须到市房屋征收（动迁）部门办理相关审批备案手续。其中涉及国有土地房屋征收的，应当提供建设项目批准文件（保障性安居工程建设和旧城区改建项目提供纳入国民经济和社会发展年度计划的证明材料）、建设项目符合城乡规划和专项规划的相关材料、建设项目符合土地利用总体规划的证明材料及依法需要提供的其他材料，并拟定征收补偿方案，开展社会稳定风险评估，经市征收部门审核后报市政府作出房屋征收决定；涉及集体土地房屋拆迁的，应当提供建设用地规划许可证（含定点图）等相关材料，拟定用地范围内被拆迁房屋的补偿安置实施方案，报市动迁办备案。
各镇、街道在实施房屋征收或者拆迁时，鼓励采用自愿达成协议形式实施，并将相关材料报市征收（动迁）部门备案。
各镇、街道实施国有土地上房屋征收的，应采用统一的补偿标准，统一的操作程序，统一的格式文本，维护房屋征收政策的统一性、严肃性，不得随意调整房屋征收补偿标准，确保依法、规范、平安征收。
二、深化属地负责制度
征收（拆迁）和安置实行属地负责制，各镇、街道根据征收（拆迁）任务，全面履行组织、实施、推进征收（拆迁）和安置工作的各项职责。
（一）组织人员对征收（拆迁）范围内的住户和房屋建筑等情况进行前期调查，对未经房屋登记或者与登记事项不符的建筑报请相关部门单位会商认定，理清汇总房屋权属、面积、性质，初步摸清住户安置需求和户型比例情况。根据工作需要聘请中介机构从事勘察丈量等专业性工作。
（二）根据调查情况组织开展社会稳定风险评估，草拟征收（拆迁）补偿安置方案，并报市房屋征收（动迁）部门审核。
（三）负责征收（拆迁）范围内的群众动员和思想摸底工作，做好政策宣传和解释，维护社会稳定。
（四）充分利用自身优势，调动多方力量做好辖区内所有征收（拆迁）项目的组织实施和推进工作，妥善解决房屋征收（拆迁）中的各种矛盾纠纷，力争在规定的期限内完成征收（拆迁）任务。
（五）做好有关安置房建设工作，建成交付使用后及时组织被征收（拆迁）人选房安置。
（六）做好征收（拆迁）过程中司法强制执行的相关善后工作。
（七）做好被征收（拆迁）房屋的拆除和残值回收工作。
三、建立部门联动机制
市各相关部门应当按照各自职责分工，密切配合，共同做好房屋征收（拆迁）与补偿安置工作。
市房屋征收（动迁）部门和法制部门要不断完善我市征收（拆迁）政策及相关配套规定，制定统一的操作流程和相关格式文本，规范征收（拆迁）程序和实施行为，组织听证和指导风险评估工作，对各镇、街道征收（拆迁）实施工作进行业务指导和监督管理，组织征收（拆迁）工作人员培训教育，运用市房屋征迁管理系统进行实时跟踪监管，确保征收（拆迁）工作公开透明、规范有序。
市规划、国土、建设、住保房管、工商、税务等部门要积极做好房屋登记认定工作；市城管部门要加强对违法建设行为的查处力度；市工商、税务、卫生、环保等部门要全力配合做好被征收（拆迁）企业的相关工作，合力推进征收（拆迁）工作；市发改、规划、国土、建设等部门对涉及征收（拆迁）项目前期手续办理的，要尽快予以办理。
市有关部门要积极参与征收（拆迁）项目社会稳定风险评估工作，市部门会同属地政府做好接访工作；市公安部门和新闻单位要加强舆情监控，正面引导舆论，维护我市征收（拆迁）工作的正面形象和良好氛围。对进入司法诉讼及执行程序的，要建立协调和解和执行联动机制，进行诉前、诉中、诉后及执行中、执行后的协调及矛盾化解工作。
四、推行征收（拆迁）安置同步
（一）突出惠民优先安置选址。各镇、街道要根据城市总体发展规划和集镇规划要求，尽可能将安置房小区放在市场前景好、生活服务设施齐全、交通便利的区域，同时尽量兼顾腾地征收（拆迁）少、就近安置的原则宗旨，统筹划定安置房建设地点。
（二）控制过渡提前腾地拆迁。对确定的安置房建设地块涉及的房屋征收（拆迁），各镇、街道要提前启动实施，力争做到建设项目实施征收（拆迁）时，安置地块已启动建设，尽可能缩短在外过渡时间，争取做到零过渡。
（一）项目融资征地拆迁类社会风险征地拆迁类社会风险主要是指由于项目的建设经营需要而导致的土地征用、居民拆迁、移民安置与补偿等因素而引发的风险。征地拆迁类风险也是项目融资中最常见的一类社会风险，贷款项目往往会因项目建设用地需要涉及征地拆迁。1.建设征地。农民由于土地的征收失去部分或全部的土地后，其赖以生存的生活方式被打破，即便获得相应的补偿，他们仍然要面对生活习惯和生计方式的改变，一旦花光了项目单位给予的补偿，生活温饱再次难以解决时，就有可能激发矛盾，引发恶性事件。因此对于失地农民，仅仅给予其充分的补偿是远远不够的，政府和项目单位应对其采取技能培训等措施解决其就业问题，恢复其生计来源，而对于有些情绪较大则需进行心理疏导，并且做好失地农民的社会保障工作。2.城市房屋拆迁。由项目建设和运营需要引起的城市拆迁导致的社会矛盾更加突出。非自愿移民这个群体一直以来都是世界银行和亚洲银行最为关注的群体，拆迁补偿制度是否合理公平、申诉渠道是否通畅、拆迁执行单位的执行方式都可能成为引发社会矛盾的导火索。此外，被拆迁的居民通常被安置在新的居住区域里，人作为社会性的动物，社交网络和人际关系的改变都会使其难以适应新的生活。国内因对融资项目中社会风险认识不足而导致项目遭受巨大损失的例子数不胜数，例如，中冶置业南京下关地王项目，昔日的全国总价地王如今被第四次拆分转让，中冶置业以256亿元拿下的下关1、2、3号地块由于拆迁困难等问题，在近4年的时间内都无法进行实质性的施工，使项目陷入资金流动困难的僵局，中冶置业最终选择放弃了这个拆迁缓慢、开发周期长并且占用资金多的项目。项目融资业务中，项目的失败必然导致银行收益的损失，征地拆迁类社会风险的防范对项目方和贷款银行都有着重要的意义。
（二）项目融资事故灾难类社会风险项目融资事故灾难类社会风险主要包括由自然和事故灾难导致的社会风险。1.自然灾害类社会风险。鉴于我国是自然灾害频发的国家之一，项目融资由于自然灾害引发的社会风险也占有一定比例。自然灾害主要包括地震、台风、泥石流、火山爆发、洪涝等。地震灾害容易引发次生灾害，导致爆炸起火、房屋道路桥梁坍塌、毒气泄漏、放射物污染等。洪涝灾害是我国气象灾害中最为严重的一种，台风则是气象灾害中破坏强度最大的一种。自然灾害具有不可控性，不管出现哪种，都会导致项目不可挽回的损失。对于灾害高发地区的融资项目，项目方和贷款银行都应考虑到自然灾害类社会风险引发的项目完工和收益风险。2.事故灾难类社会风险。项目融资的事故灾难类社会风险主要分为项目建设期的事故灾难风险和项目运营期的事故灾难风险。项目建设期的事故灾难风险包括：火灾、爆炸、施工人员的安全事故、施工设备发生故障等，项目运营期的事故灾难主要发生在一些高危行业里，例如矿业、化工产业、发电行业、机械制造业等。这些行业会不同程度的产生大量的有毒有害气体、储存易燃易爆物料，其生产过程如果不进行严格的安全控制，极易发生火灾、爆炸和毒气泄漏等事件。项目事故灾难会直接导致项目质量受损、成本超支、工期拖延、停工、施工人员伤害等问题，也会间接的增加贷款银行的信贷风险。例如，武汉某建筑工地的电梯坠落事件，在建筑工地的施工现场，一台正在施工的升降机在升到距离地面约100米高度的距离时，突然间坠落下来，电梯里面19名作业的工人随之坠下，全部当场死亡。在事故原因调查中，在场的工人说到，提前检查时原本发现升降机支架有螺丝松动，并且升降机经常严重超载，这些问题恰恰说明了对施工安全的忽视，项目建设时期应尽量避免这种悲剧的发生。
（三）项目融资劳工问题类社会风险项目融资劳工问题类社会风险主要由劳工薪资待遇和劳工的工作条件等问题导致。1.劳工薪资待遇问题。项目建设过程中劳工的薪资待遇问题切实关乎劳工权益，项目单位由于违约或资金短缺而导致拖欠工资、歧视或者虐待基层劳工的行为也会引起社会冲突的产生。劳工由于信息不对等，与项目方势力的悬殊，而无法通过合法的渠道争取自己的权益，从而产生。2.劳工的工作条件。劳工的工作条件也是导致劳工问题的一个导火索，包括工作环境、安全设施、工作时间和强度等。工作过程中，应保证劳工的工作时间和强度控制在合理范围类，疲劳作业极易导致事故；对于地下作业和高空作业等高危行业应严格监控安全设施，将劳工生命安全放在首位。随着劳工权益维护意识增强，劳工问题的日益凸显，由劳工问题引发的社会事件比比皆是，其导致的社会风险直接影响到项目的建设和运营，对项目产生负面社会影响，造成项目方的还贷危机。
（四）项目融资环境污染类社会风险项目融资的环境污染类社会风险是指由于项目融资的建设运营而对周边的生态环境造成的影响。由于人们环境保护意识的增强，涉及环境问题的项目备受各方利益相关者的关注，媒体舆论的压力极易造成社会风险的放大，贷款项目由于环境问题引发的社会风险一触即发。国内由于项目融资启动时环评不充分、对环境问题造成的社会风险的忽视而使项目停滞甚至“下马”的案例不胜枚举。例如，启动排海工程、昆明PX项目、舜盈光伏项目等等，这些项目的“下马”也警示了项目方，盲目追求经济效益，不重视环境问题，造成严重的社会风险，项目只能停工。
（五）项目融资文化因素类社会风险文化因素类社会风险是指银行项目融资对人文环境和宗教文化的影响，包括项目建设造成的对旅游资源及景观的破坏，对宗教设施、文物古迹、少数民族风俗习惯、土著人权的破坏或影响等。1.文化遗产的破坏。近年来随着城市的快速发展，面临着各种基础建设及农村城镇化建设与文化遗产保护间的矛盾，盲目的开发造成了众多文化遗产的损失和破坏，这种建设性破坏对文化遗产造成毁灭性的灾难，遭到当地居民的强烈反对，引发社会危机。2.宗教场所设施的破坏。项目的建设和实施对当地居民的社会和文化影响是潜在和长期的。土地的征用如果造成了寺庙、墓地、教堂、宗教场所或仪式台等的破坏，很有可能引发当地居民内心对项目的强烈抵触和阻工事件的发生，这些宗教文化场所代表着当地一代代信徒的精神慰藉和心灵依托，如不处理好项目融资实施中涉及的宗教文化问题，便会导致宗教问题产生的社会风险。3.少数民族习俗的破坏。由于少数民族生活习俗和等的特殊性，在少数民族区域开展的项目融资，要把保护少数民族风俗、文化、民族遗产放在首位，减少与少数民族地区人民发生冲突的风险，避免民族矛盾的产生。土耳其伊利苏大坝的修建便是文化因素类社会风险的一个典型案例，伊利苏项目开始于1954年，是由土耳其国家水利工程总指挥部按照增强底格里斯河土壤和水资源的研究需求而发起的。伊利苏大坝完成后，它将淹没哈桑凯伊夫小镇，这是一个古老的小镇，拥有丰富的历史和文化，包括已经存在了几个世纪的村庄和文物，并且导致当地土著居民的大规模非自愿移民。由于伊利苏项目违反世界银行的规定，所以世界银行拒绝为其贷款。此项目至今争议不断，受到国际NGO环保组织和当地居民的强烈反对。文化因素类社会风险影响深远，在项目融资中应尽力避免和缓解，解决好项目建设与文化保护之间的冲突，以免引发社会矛盾，造成银行的借贷风险。
二、项目融资社会风险的防范策略
随着社会的发展，人们意识到当前社会已经进入了一个新的关键时期，资源消耗加速，环境恶化日渐加剧，社会贫富差距增大，社会矛盾扩大化，直接影响者人类社会的生存和发展。金融机构意识到不负责任的信贷行为对其在法律、经营和名誉方面带来的风险。我国政府和银行业金融机构对项目融资社会风险的管理进行积极的探索，并且规定国家发改委审批核准或者报国务院审批核准的固定资产投资项目，项目主体需进行社会稳定风险评估。这些举动和措施都标志着我国政府和金融机构对项目的社会风险更加重视，并且落脚于中国实际的金融环境。针对项目融资的社会风险管理，借鉴国内外实践经验，本文提出相应的社会风险防范策略。
（一）加强银行自身建设，将社会风险管理的理念渗透到企业文化中风险的预防是风险管理中的基石，也显示了防患于未然的重要性。银行业必须转变其利益至上的经营理念，对内部员工进行培训，加强员工对社会风险的认识。项目融资社会风险的管理直接关系到企业社会责任的执行，负责任的信贷行为可以为银行带来良好的声誉，将防范社会风险的理念塑造为企业文化有利于银行金融业的可持续发展。
（二）建立项目融资社会风险管理的组织架构，培养复合型的社会风险管理人才在银行内部成立独立的社会风险评估部门，明确部门的职责，一方面有利于项目融资社会风险的监督和预警，另一方面能够保证项目融资流程中对社会风险的全程控制。社会风险管理的涵盖范围复杂广泛，设计经济、法律、管理、社会学等多个领域，管理者需要跨专业、知识面广的复合型人才。因此，需要在银行进行内部专业培训，并通过招聘外部专家学者，对其进行指导。
确立投资项目阶段存在的风险因素
房地产开发过程中的首要环节--确立投资项目阶段，也是最为重要的一个阶段。这一阶段的风险主要分为以下两种。
1. 经济政策风险。经济政策风险主要指开发商因政策的变更而可能受到影响的风险，我国对房地产市场作出的政策规定较多，例如土地管理政策、住房政策、税收政策、城市规划政策等等，国家通过这些政策来调控房地产市场的运行，房地产开发也因此存在风险。
2. 确定项目风险。开发商对投资项目的准确定位是保证房地产开发顺利的重要因素。近年来，很多开发商由于对市场需求的认识存在纰漏，对供求信息分析得不到位，这就直接导致投资项目定位失误，造成许多房源空置，不仅没有获利而且投入的资金得不到顺利回收，许多房地产开发到一半便因缺少资金而中断，造成严重的土地资源浪费，也影响到企业的发展。
获得土地资源阶段存在的风险因素
获得土地资源阶段是指选择土地资源、进行住户拆迁安置，直至筹资购买土地这一阶段，这一阶段风险主要分为以下两种。
1. 土地资源风险。土地资源风险不仅受到土地自然属性、社会属性的影响，而且还受到城市规划的影响。自然属性所带来的风险是由土地资源的地质土壤条件、地下状况等方面的不确定性引起的；社会属性带来的风险是由土地的地理位置、周围环境等方面的不确定性引起的；规划所带来的风险是由城市土地规划部门对土地资源的规划设计的不确定性所引起的。
2. 拆迁安置风险。土地开发就牵涉到一个拆迁安置的问题，拆迁安置往往会引起法律与社会问题。我国对于拆迁安置的法律条例还不够细致详细，没有地区针对性；而且很多原住民并不愿意拆迁，在拆迁时往往会提出高价补贴。这些问题使开发商面临两难的境地：高价购买土地或者错过开发时机再或者放弃开发项目，这些决定都给开发项目带来风险。
建设开发项目阶段存在的风险因素
建设开发项目阶段是指开发项目从开工到竣工验收的一个阶段，这一阶段存在的风险因素主要是由施工管理不当、设计不当、进度安排不当而引起的，具体的风险主要分为以下三种。
1. 具体设计风险。房地产开发项目的具体设计包括整体规划、建筑面积、户型结构以及各种专业设计。如果这些设计不当、选择的方案不当、结构位置安排不合理，就会直接造成建筑物的外观、安全出现问题。这些具体设计会直接影响到建筑物的实用性，给开发商带来项目风险。
2. 工期延误风险。在房地产开发过程中，由于施工单位的施工进度安排不合理，就会导致施工时期的延长。工期延长的时候，市场需求可能发生变化，建筑工程也会消耗更多的资金投入与管理费用，从而带来间接损失。
3. 建筑质量风险。房地产开发的结果好坏直接由房地产建筑物的质量所决定，质量才是最吸引顾客的地方。建筑物质量所带来的风险由很多因素决定，例如施工方案、施工单位的技术水平、建材的质量、工程进度安排等等，这些因素都会给房地产开发项目带来不确定的风险。
销售管理房源阶段存在的风险因素
1. 销售时机风险。在预售阶段，开发商可以提前回收一部分资金，减少开发成本，但如果此时市场经济发展好，则会减少后期开发商的收益；房地产正常销售是指房屋建成之后再进行的销售，这种时期销售价格受到影响的程度较大，往往由建成的时期的市场经济状况所决定；滞后销售是指在市场需求较大时，开发商等到需求达到巅峰时在进行销售。但是这种销售方式不能让开发商及时回收资金，存在的不确定风险也较多。
中图分类号： TU81文献标识码： A
0 引言
水资源是一项与人类生活息息相关的自然资源。在城市中，存在大量泵站建设、大量供水管网敷设和改造工程，向人民群众提供大量生活用水，为了保证工程的顺利开展，实施管线征借地拆迁补偿是一项非常重要的前期工作。参照由广州市自来水公司作为甲方建设的我国第三大输水工程的西江引水工程以及中新知识城供水工程、白云区龙归保障性住房供水工程等征借地拆迁补偿项目较成熟的操作模式，在得到属地政府对项目建设的征借地工作支持和出示相关指引后，规范工程建设的征借地拆迁管理，快速、平稳、有序、可控、高效地完成征借地拆迁工作。因此，成熟的管线征借地拆迁补偿管理办法才能满足工程进度、工程投资及工程结算的要求。
1 征借地拆迁工作业务流程
1.1 征借地工作
项目建设中泵站和供水管线征借地拆迁工作，经实地调查后，与设计单位和技术部门确定管道线路、附属结构等的平面布置及方案设计，经设计单位和施工单位确认管线用地范围后，委托属地区政府及土地管理部门作为第三方监管方，与业权单位及其第三方监管方确认用地面积及地上附着物数量后，主要参照当地补偿标准，经第三方造价咨询部门审核后，协助实施征借地拆迁补偿工作，以便开展管线施工工作；在拆迁补偿前，根据现场实际情况，由现场施工单位提出申请及施工组确认后，委托、监管、协调第三方评估单位对现场附近房屋进行安全评估鉴定。
1.2 办理临时占道和道路开挖报批工作
前期配合设计单位确定工程管线路由，与路权单位初步接洽后，由其推荐委托咨询单位出具道路开挖安全评估咨询报告，向路权单位提供工程立项投资批文、安全评估报告、交通疏解设计方案及开挖申报表等资料后，待路权单位审批通过后，参照当地路政补偿标准，经第三方造价咨询部门审核后，缴纳占用路产补偿费。
1.3管线迁改、绿化及道路修复工作
根据现场实际情况，由现场施工单位提出申请及技术部门确认后，向业权单位发函告知；相关管线迁改、绿化及道路修复的工程预算造价资料及图纸，协同设计单位予以初审，经第三方造价咨询部门审核后，与业权单位或被委托实施的施工单位签订补偿协议，若业权单位委托施工单位实施工程并接收补偿款的，定性为补偿性质，工程实行按实结算，并且需补充谈判记录，自建设单位付清相关补偿费用之日起，不再承担该工程的任何责任，均由被委托实施的施工单位负责。
2 防腐倡廉，廉政风险点防控
2.1 征借地工作
2.1.1 风险点：（1）管线用地及地上附着物清点丈量过程不合规定，数据不准确，夸大补偿数量，借征借地拆迁补偿为名暗示交换个人利益，接受征借地拆迁户红包或有价证券、物品；（2）泄露未经确定的征借地拆迁补偿计划，以及工作进度等情况，插手干预涉及本人、亲属或亲人关系的征借地拆迁工作；（3）在所负责协调地区，利用征借地拆迁，夸大对房屋进行安全评估的面积；（4）工程完工后，对土地复垦工作放松不督办，任由施工单位随意修复，会导致当地村民最终向建设单位投诉和索赔，甚至阻挠建设单位进行暴漏抢修，直接影响了建设单位的运营。
2.1.2 防控措施：（1）在工程设计前期阶段，组织相关工作人员到现场对设计文件中征地、拆迁、用地属性等进行实地调查，掌握征地拆迁第一手资料，做到对工程项目的文件、相关资料、数据及信息进行保密，遵守国家法律、法规和公司的各项规章制度，自觉遵守相应的防范监督机制；（2）在工程报建阶段，协助配合勘测设计单位进行桩界放线工作，熟悉管线用地范围，对相关地上附着物进行拍照记录；（3）在清点丈量期间，关键岗位人员严格执行“十不准”，在清理丈量过程中坚持身到、眼到、手到，确保清点项目清楚，数据准确，严格把关征借地拆迁补偿，对每一项拆迁补偿数量经所在地的政府部门（街道办或村委会）、业主及建设单位确认，单价执行或参照当地的补偿标准，如有不同意见可根据建设单位、业主及当地政府部门认可的评估公司进行评估确认补偿，同时进行磋商谈判，出具相关会议纪要和谈判记录；（4）在工程验收阶段，负责施工完毕后的有关修复补偿工作，配合技术部门督促施工单位按约定修复方案修复后，组织相关部门人员进行验收后移交至业主单位；（5）在日常的工作中，坚决不利用征借地工作之便和职权，为个人、亲属及其他共同利益关系的人，弁取私利，贪污受贿等违法渎职的事情。
2.2 办理临时占道和道路开挖报批工作
2.2.1 风险点：（1）不熟悉道路开挖报批流程，导致所需资料准备不足，收集资料过程敷衍应付就去申报道路开挖，路权单位极大可能会退案，一而再，再而三，会拖延工程的进展；（2）不熟悉道路开挖报批流程和管线路由，就难以与路权单位协商沟通，容易受到路权单位的刁难，要求修改管线路由或者拒绝批复；（3）不熟悉地方公路占用路产和损坏路产补偿标准，就容易受到路权单位不合理的补偿要求，直接损害公司的利益。
2.2.2 防控措施：（1）在稳定工程管线路由设计方案时，必须结合设计功能及工程用地、交通疏解、管线迁改等因素，在满足设计功能的前期下，尽量减少占用和开挖城市道路，以便顺利通过开挖报批；（2）在与路权单位协商沟通前，一定要熟悉管线路由及道路开挖报批流程，一定要熟悉地方公路占用路产和损坏路产的补偿标准，做好报批资料的收集工作；（3）当与路权单位就补偿标准协商不一致的时候，主要思路必须参照当地地方公路补偿标准，与路权单位进行协商谈判，并及时向上级领导汇报情况。
2.3管线迁改、绿化及道路修复工作
2.3.1 风险点：（1）可能受人情关系影响，收受好处，怠慢工作，相关补偿款不按时、足额到位，会拖延工程的开展；（2）在预算编制、实施方案、工程量签证确认及竣工验收中弄虚作假、谎报实情，接受施工单位红包或有价证券、物品或较高消费项目、旅游邀请等。
2.3.2 防控措施：（1）严格遵守职业规范，严格执行每一项工作制度，避免人情关系影响；（2）严格按合同办事，应征得集体同意，领导批准后，方可实施；（3）严格按程序办事，各项目预算、结算经第三方造价咨询部门和按审计结果支付，经得起社会审计。
3 结语
征借地拆迁问题政策性强、涉及面广，关系到项目建设单位的切身利益和社会稳定。通过对供水管线征借地拆迁管理办法的归纳与总结，严格遵守征地拆迁有关法律法规，能够切实做到依法征地拆迁、文明征地拆迁、和谐征地拆迁、合理补偿安置等。但在实际工作中我们还需要根据实际情况作出正确的决策分析，并在实践中不断学习、总结、创新，不断提高专业技术水平，不断完善管线征借地拆迁补偿管理办法，时时刻刻做好廉政风险点防控工作，为供水事业尽自己的一份责任，保障每项供水工程的征借地拆迁工作的顺利实施。
参考文献:
1．2投融资风险产生投融资风险的主要原因集中在投融资方案的可行性和融资成本上。投融资方案的可行性主要看投资建设方的综合实力和所承担的项目能否满足贷款要求，并在项目正式签约前确定贷款意向和备选融资方案，以及超出预计投资的应对措施。否则，在项目实施过程中一旦发生资金不到位，就会影响工程进度，甚至停工或解除合同，投资建设方不仅要承担违约责任，还会给企业造成不良影响。所以，投资建设方应有相应的预防和应对措施尽量降低资金不到位的风险。融资成本变化引起的风险主要表现在投资建设方对影响融资成本的利率等经济政策的预测，投资建设方可通过融资协议锁定融资成本，或在项目协议中约定分散这一风险的措施，以降低融资成本变化引起的风险。
1．3工程建设与管理风险工程建设与管理风险主要表现为合同管理和成本管理不到位、工程质量达不到合同要求，增加了项目成本或工程延期。其中的合同管理和成本管理是投资建设方进行工程管理的核心问题之一，他直接关系到项目的投资收益。投资建设方应在合同签订前对项目实施方案和造价、设计变更、价差调整、风险包干费、违约责任等，进行全面了解和深入的研究，看是否存在某些方面的问题，如果存在，能够预先解决的预先解决，能够预防或回避的应制定相应的对策和措施进行预防或回避，避免签订合同时对存在的问题不了解，再加上项目实施过程中产生的其他预想不到的问题，这样就会影响投资收益。项目成本包括施工成本和管理成本，施工成本可在项目造价的基础上通过分析来确定;管理成本则需要通过建立完善的管理体系，通过动态调整进行控制。工程质量是决定项目建成开通后能否顺利移交的关键，所以需要加强对工程实施过程中的工程质量管理和控制，以达到设计要求。发生工程延期，也会影响到项目的实施成本和投资回收，其原因是多方面的(如征地拆迁、设计变更、工程管理水平、自然灾害等)，但较为突出的是征地拆迁工作带来的风险。因为投资建设方一般不具备承担征地拆迁的主体资格和条件(此项工作一般由政府或业主单位负责完成)，很难控制征地拆迁的进度。另外，征地拆迁涉及土地征用补偿、安置补助、房屋拆迁补偿、青苗补偿、管线迁改，以及政府部门收取的各项与征地拆迁有关的费用，并涉及到多方的利益，实施过程十分复杂，经常会出现因补偿不到位或补偿不合理导致抗拒拆迁、堵工等现象，难以按计划完成任务。这将影响到施工进度，严重时甚至引起工程停工，从而增加工程成本。为此，投资建设方应在签订BT项目合同前，全面调查了解影响征地拆迁工作的各种因素和条件，通过风险分析做出评估和预测。并在BT项目合同中明确由于政府征地拆迁等工作延迟导致的投资建设方损失的补偿方案，从而控制和转移工期和成本方面的风险。
1．4项目回购风险市政BT项目的回购风险主要集中在政府的履约上，而政府履约回购取决于政府的信用度和政府的财政能力。所以投资建设方需要调查了解项目所在地政府在实施同类项目时的履约情况和信用度，选择政府信用度较好的区域项目来实施。项目所在地政府的财政能力主要看财政收支情况，如果政府财政收入逐年稳步增长，说明财力较好，项目回购风险就较小;如果政府负债过多或回购资金准备不足，则项目回购风险就较大。项目回购是否有明确的资金来源、回购资金是否纳入当地财政预算、是否充分获得有关部门的审批、政府换届等因素，也要纳入项目回购风险的评价范围。故在进行回购风险分析时，除了对政府履约能力进行评价外，还要对回购担保进行分析，如政府回购以土地抵押作为担保，此时土地用途是否合法、抵押价值是否满足合同金额要求等，都应聘请专业机构进行调查与评估。
2BT项目的风险管理与控制
市政BT项目一般建设周期较长，一方面存在着不可预见的自然、经济、社会的影响因素，同时也存在人为管理不当造成的管理失控和管理缺失等因素，这些都是BT项目投资建设方面临的风险。因此，在BT项目建设的整个过程中，要针对以下几种情况进行风险管理和控制。
2．1应具备投融资能力和综合实力承担市政BT项目的投资建设方具备投融资能力是进行项目建设的首要条件。同时在决策前还应根据自身的工程管理水平和能力、技术水平、机械装备水平和综合实力来选择项目。在此基础上，还应聘请专业人员或机构对项目进行前期调研，选择熟悉的专业领域，优先考虑经济发达地区和诚信较高的政府负责的标志性建设项目，并具备政府主管部门批准的立项、环境评估等一系列合法文件。项目工期要合理，投资额度在可承受的范围内。
2．2加强潜在的合同风险控制在工程建设中合同管理是工程管理的重要内容之一，加强对合同的风险管理和控制更是重要。所以，对要承担的BT项目所涉及到的承包范围、工期和质量要求、项目造价、设计变更、工料机价差、计价依据、违约责任、投资回收及不可抗力风险等，都要在合同中约定。目前，大部分市政BT项目实行政府审计后定价，投资建设方应特别注意审计存在的风险，在开工前应先与政府或其授权部门(单位)确定项目造价;同时在签订合同时要求政府或其授权部门(单位)提供足额的回购担保或抵押，以免影响投资回收;其后还要依据法律法规和合同的有关约定，对可以进行专业分包、劳务分包的，及时办理分包手续。与分包商签订分包合同时，应注意风险的转移与控制。
2．3加强项目成本管理BT项目成本受工料机价格变化、工期迟延、利率变化、环境条件和施工技术水平等方面的影响。所以，要采取以下对策和措施，加强对项目成本的管理和控制，创造良好的经济效益，实现利润目标。(1)针对项目特点、建设规模、施工难度和工期要求，建立责权利相结合的成本管理体系，充分调动参建人员开展成本管理的积极性和主动性，为成本管理献计献策。(2)树立全员的经济意识，在项目施工过程中时刻牢记节约成本。(3)采用科学、先进适用的技术措施，在确保施工质量达到设计要求的前提下，尽量降低工程成本。(4)正确处理工期措施成本和工期损失之间的相互关系，在确保工期达到合同要求的前提下，尽量降低工期成本，切不可为了抢工期赶进度，增大项目成本。(5)针对项目特点，制定项目成本管理办法，使项目的成本控制有法可依。(6)项目的实施要以合同或协议为依据。另外，要根据BT项目合同约定的计价方法，对合同价格进行计算，对建设工期、质量标准等提出要求并实施管理。并按当地政府和设计单位提供的设计资料完成施工任务。控制好施工过程中的施工成本。
2．4加强工程质量管理BT项目建设质量关系到建成开通后能否顺利移交及投资成本效益的收回，所以BT项目建设一般都以投资建设方总承包方式承建。可在项目实施过程中会按合同的有关约定，将有关分部分项工程分包，如果对分包商的施工业绩和施工水平、技术力量、机械装备、管理手段等市场准入把关不严，分包后不能按计划要求和工序开展施工;采用的材料质量不合格、混凝土浇筑质量差;桩基承载力达不到设计要求等，这些都会导致各种各样的工程质量风险。另外，部分设计方案不合理，采取的技术措施不得当，建设过程中的某些技术难题不能及时得到解决等，也会导致工程质量风险。为此，投资建设方应强化参建人员的质量意识，除提高施工人员的技术水平外，还应加强材料质量管理，施工过程管理，进行跟踪检查，并通过采用新技术、新工艺确保工程质量。
