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农村信用社小额信贷主要为农村中小企业、个体户等群体提供服务，其信贷的数额小、服务水平低，这大大增加信用社的信贷成本。究其原因，在于农村信用社的信用审核机制不健全、资金风险管控级别低，再加上金融资本、技术创新等生产要素的外力阻碍，共同造成信贷资金管控的高风险率与高坏账率。针对当前存在风险较好的信贷体系，需要引入完善的小额信贷风险控制策略进行分析。
一、农村信用社小额信贷风险管理现状分析
农村信用社在小额信贷风险管理方面，存在着很多的误区与不足。当前信用社小额信贷秉持着多放贷、增加业务量，以提高自身的信贷收入。但这种快速增长的业务发展，容易带来不可控的信用贷款管控风险。在农村信用社管理制度缺失的前提下，利用现有的规章制度，不能有效解决信贷中的人员结构不对称、行政干预与信用等级评价风险。由于工作人员的文化水平不高，加上专业素质的限制，导致了人员对信用社小额信贷的风险认识不足。在市场经济的影响下，信用社小额信贷并没有一套完善的信贷交易流程，更不存在良好的信用等级评价体系，这使得小额信贷风险管理出现程序混乱的局面。因此，农村信用社在小额信贷风险管理，仍旧面临着严重的法律法规建设、管理制度、人员素质、人员结构、信用等级评价等多方面问题，需要从多方面着手进行风险的管理与控制。
二、农村信用社小额信贷业务存在的风险
(一)小额信贷法律法规不健全
农村信用社小额信贷业务存在的最主要风险，为信贷法律法规与现实问题的不相容性。我国关于农村小额信贷业务的法律法规较少，立法机构并没有对农村小额信贷管理引起足够的重视。在法律法规缺位的市场前提下，农村信用社小额信贷业务的监管风险也就不可避免。与此同时，已经出台的法律法规，也无法起到调和当前信贷矛盾的作用。小额信贷中的很多法律纠纷，难以确定主体责任人。农村信用社的小额信贷业务，一直被看作政府帮助农村群体的政策性补助业务，因此农村信用社也无法按照商业贷款的相关规定，对信贷业务进行实施。权责不明的小额信贷法律法规，又导致了严重的信用评定考核问题。小额信贷的信用等级评定，通过相关的信用调查进行信息获取，但这种信用评定方式具有样本的不确定性，不能真实反映农户的信用情况。若个人信用等级评价中包含着若干的欺诈信息，则会增加信贷管理的风险。
(二)行政力量干预风险
政府的行政力量干预，会对农村信用社小额信贷业务造成严重影响，政府对农村信用社小额信贷业务的行政干预，会严重扰乱正常的金融市场，也会使信用社小额信贷的资金与资源配置陷入僵局。农村信用社难以按照法律的规定，以独立法人的身份进行信用贷款的业务经营，这严重制约了信用社小额贷款对农村群体的支持。其中部分政府会向地方农村信用社下达任务，分配小额信贷的名单与名额，这损害了信用贷款公平公正公开的原则，甚至会产生的问题，增加小额信贷的不可控风险。
(三)人员结构的不对称风险
农村信用社中的人员结构，包括监事会、理事会、信用社主任三个主要责任体。其中监事会、理事会为农村信用社的股份与监督成员，在实际的行政管理中没有实权，因此造成了信用社内部人员结构的不对称问题。农村信用社主任为信用社行政的主要控制者，其他社员为信用社的下设法人，也受到信用社主任的直接管理。信用社主任的权利过大，会造成其他机构的权力虚设问题，这种缺乏制衡的内部构成，会产生不可控的信用贷款管理风险，甚至会损害农村信用社的资金利益。农村信用社的骨干人员组成，是按照相应的股份进行组织结构的划分，各层级共同构成了倒金字塔的资金管控结构。虽然从股权总量上看，农村信用社基层员工的股份占比最大，但由于其人数较多，因此在行政与资金管控中没有实权，而那些控制农村信用社小额信贷资本的小部分人，则会对信贷的资金去向进行干预。
三、农村信用社小额信贷的风险控制策略
(一)优化农村信贷的金融环境
政府与金融监管机构应推出适应农村信用社小额信贷发展的政策，以优化信贷的金融环境。当前农村第一产业、第二产业在信用贷款中所占的比例，远远高于第三产业的信贷比例。但第一、第二产业的结构优化，能够推动第三产业的又好又快发展，因此农村产业发展对城市发展具有促进作用。农村信用社小额信贷的发展，要考虑到商业贷款的经济属性，同时也不能忽略小额信贷业务的政策性扶持。这种二元发展的经济结构，需要政府提供足够的财政补贴、税收与利率优惠，才能保持农村信贷的良好与健康运营。
(二)加强农村小额信贷立法
立法机关应根据农村信用社小额信贷的特殊性，制定针对性的法律法规条款，最主要的是协调商业贷款与政策性扶持之间的关系。同时在农村信用社小额信贷的风险监管、信用评级方面，也要有相应的法律法规进行约束，并要制定出规范的审核与审批流程。建立完善的小额信贷法律法规条款，能够从大环境方面规范信贷的操作流程，降低小额信贷的交易成本，将信用贷款的风险控制在最小范围内。当前各种土地、工厂、房产等产权抵押泛滥成灾，其中大多数为不能形成有效使用与资产价值的垃圾权益，这对农村金融信贷的发展造成了严重的负面影响。因此在小额信贷的信用评级、资产抵押过程中，应该建立完善的审核条款进行限制，以最大程度降低资产抵押与贷款的风险。
(三)健全人员管理章程
人员管理章程是企业发展需要遵循的基本准则，也是企业生存的关键。农村信用社应当健全人员管理章程，利用章程对社员、监事会、理事会、信用社主任等成员进行监管，并明确各人应当承担的职责。管理章程应该对农村信用社的决策、监管等事项，做出一系列的制度规定。各个权力中心应该形成相互扶持与制约的关系，其中决策、执行、监督应该分属于三个不同的部门，这样才能防范权力的滥用情况，保障小额信贷工作的顺利实施。
(四)建立小额信贷风险评估与分散机制
对于农村信用社个人与中小企业的信用评级问题，应该建立统一的信用征集与评定系统。该信用征集与评定系统为全国互联的网络系统，任何地区的农村信用社都可以查询到某个人，或者某一公司的信用情况。信用征集与评定系统数据库的建立，一方面能够搜集地区企业的信用情况，方便信用评级与贷款信用评定；另一方面也能查询到用户的不良记录，降低信用贷款的潜在风险。
四、结语
小额信贷能够为农村经济体提供充足的资金支持，帮助其扩大业务范围。但农村信用社小额信贷存在的风险，也是信贷中不得不关注的主要问题。只有从法律法规、人员监管、风险评估、信用等级评价等多方面着手改革，才能有效控制农村信用社小额信贷的风险，从而推动信用社小额信贷模式的又好又快发展。
参考文献：
[1]苗静.内蒙古农村信用社的信贷风险及防范对策[J].中国管理信息化，2013(22).
[2]安宏文.农村信用社信贷支农的难点及其对策[J].现代商业，2013(23).
中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）03-0-01
税务筹划是纳税人根据企业经营涉及地现行税收法律法规，以遵守税法为前提条件，通过使用法律赋予纳税人的相关权利，根据税法中的“允许”与“不允许”、“应该”与“不应该”以及“非不允许”与“非不应该”等具体法律法规条文内容，按照企业经营管理的实际需要采取的旨在调整纳税时间、优化纳税机构、减少纳税金额，以有利于自身发展的谋划和对策。税务筹划的主要目的是通过经营行为和会计账务处理等方式完成税务行为，从横向、纵向、空间、时间上谋求企业经济效益和价值最大化。税收制度是国家实现财富再分配的主要手段，税收法律法规是国家进行财富分配的工具。从税收法律法规的制定主体和实施主体虽有不同，但都具有强制性、无偿性和固定性的特点。作为一个独立经济组织的企业，从开始成立经营之日起就必须要向国家缴纳各种税金，承担纳税人的义务。企业的纳税人身份是不能改变的，因此，在遵守税收法律法规的基础上，做好税收筹划对于企业的健康发展至关重要。很多企业已经认识到，作为合法经营的企业，照章纳税，完成企业的经济和社会责任是必需的、不能选择的。但何时纳税、缴纳多少税金，相当程度上来说却可以由企业的生产经营状况决定，在有些情况下企业缴纳什么税种，企业也都是有很大的选择余地。
一、我国企业税务筹划的现状
1.税务筹收认识不足，缺乏筹划主动性。目前由于国家的财政政策和税收政策的原因，我国存在国家对企业重复课税的现象。据初步统计，我国企业上缴税款占税前利润的70%，收费项目有375种。而我国绝大多数企业，尤其是国有大中型企业，受投资主体和企业管理制度的影响，对企业税务筹划没有紧迫感，缺乏理性认知，企业管理者往往本身具有政府官员的身份概念，将税务筹划和偷漏税行为相互混淆，最终导致对税务筹划采取审慎态度。而对于数量众多的中小微企业来说，同样由于国家政策的影响，在创业和发展初期，盲目地追求减税和免税，同时财务管理制度薄弱，账目混乱，虽有避税意识，但不具备税务筹划意识和理念，最终陷入偷税漏税的结局。
2.税务筹划尚未上升到价值创造的高度。虽然当前我国企业的税收负担十分沉重，但大部分企业很少能够把税务成本作为业务决策的考虑要素。企业在管理上重点考虑的是市场、产品、客户。财务管理虽然也是重要考虑内容，但主要也是考虑生产成本控制及投融资成本和收益。因此，税务筹划的地位依然较低，对税务筹划对控制成本、影响利润的空间认识不足，很多企业过多围绕在税收优惠政策和抵扣标准进行筹划。
3.筹划着眼点错位，引发涉税风险隐患。从当前部分企业的税务筹划行为看：一是税务筹划的具体目标把握不到位。很多企业在税务筹划时不仔细研究相关法律法规，从法理的角度说，并不是什么税种都可以筹划，不是所有税基内容都可以筹划。二是税务筹划呈现很大的随意性和任意性，时机和环节把握不到位。
二、税务筹划的着眼点
1.税务筹划的重点。在税务筹划前，企业要根据自己的性质和规模准确定位，然后对照国家的相关政策做到对号入座，找准适合自己的“如何享受最低的税率，怎样使税基最小”的税务筹划的思路。要知道，不同企业、不同税种对应的筹划重点是存在较大差别的。比如2012年国家将继续落实提高增值税、营业税起征点等减轻小微企业税费负担的各项政策。实施对小微企业的所得税优惠政策，对年应纳税所得额低于6万元的小微企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。针对这一政策导向，符合条件的企业就应该及时筹划，将企业的财务处理方式和制度向政策对接，合理合法地享受国家的优惠政策，实现减负增收的目的。房产税的筹划思路重点在于税基减少，筹划重点在于可辨认和可识别的固定资产或各类代垫费用在同一经济事务中要实现最大限度的分离，达到降低自有房产入账价值或账面租金收入。另外，税务筹划的重点不宜沉迷优惠政策和抵扣标准等条款。很多企业过度地减少税费的缴交，虽然获得了短期的利益，但这种行为掩盖了企业发展的真实情况，不能体现企业的综合实力，在以后获得政府政策扶持、金融机构融资方面将大受影响，失去发展壮大的机会，反而得不偿失。
2.税务筹划的时机和环节。事先筹划、事中安排、事后总结，最终达到筹划目的。税务筹划是一项应当全面考虑、周密安排和布置的系统性工作。如果没有事先筹划好，经济业务发生、应税收人已经确定、纳税义务已经形成，那么任何试图改变纳税义务、减轻税收负担的努力最终都可能被认定为偷逃税，是不足取的。因而，对纳税义务的超前筹划是税务筹划的关键所在，进行税务筹划应该在纳税义务发生之前或是尚未形成纳税义务的时候进行，必须在经营业务未发生时、收人未取得时先做好筹好安排。诸如，项目可行性研究分析时、预算编制时、业务谈判时、费用先批后用审批时等经济事项执行之前筹划安排。
三、税务筹划的成功基础
一个成功的税务筹划案例必然有许多的成功因子，诸如时间、空间、筹划思路和筹划技巧等等，但都离不开税务筹划人员的丰富知识、信息的敏感触觉以及部门协调有序的合作。因而，信息知识、部门协作是税务筹划成功的先决影响因子，是成功的必要基础。
1.审时度势，深入研究国家的税收政策。税务筹划必须建立在对筹划期对国家相关政策的把握上。例如，2011年闭幕的中央经济工作会议提出，2012年要继续完善结构性减税政策。这一主题已经确定了2012年国家财政政策和税收政策总体方向，作为企业就应该敏锐地把握2012年国家的政策方向。财政部随后宣布，从2012年1月1日起，对我国进出口关税进行部分调整，将对730多种商品实施较低的进口暂定税率，平均税率为4.4%，比最惠国税率低50%以上。针对这种形势，企业在实施税务筹划时可以根据自身的经营产业、经营规模作出顺应政策形势的相应方案，这样就有更大的主动性，取得筹划的效果。
2.加强法律、税务知识信息的积累和研究。税务筹划涉及企业经营的全过程，因此需要多方面的理论知识和实践经验，应该把税务筹划当作一门交叉性、前瞻性学科来对待。企业在税务筹划立项时，首先要使用统计学的原理和方法，对要筹划的税务内容进行分析，确定具体筹划方向。还要运用数学方法和管理学的理论制定筹划过程。在筹划具体实施过程中运用税收知识、会计知识等其他方面的知识，以确保税务筹划的过程管理。不仅要搜集现实的、已经发生的或正在发生的、与进行税务筹划有关的、确切的信息资料，还要搜集未来经济运行过程中可能发生的或将要发生的、与进行税务筹划有关的、不确切的信息资料。因此，丰富的税收、会计和管理知识以及准确、及时的内外部各类信息是税务筹划的成功保障。为此，财务人员要不断丰富并强化自身财会、税务、企管等知识，要主动了解宏观形势、外部市场、法律环境和自身经营状况，增强形势和信息的敏感性。
3.部门协作是成功关键。众所周知，一家企业都是由生产、销售、管理、保障等多部门组成的，成本费用是企业运行每一个环节都必须考虑的，企业各组织部门则都担当着费用的承载主体。税务筹划最终都要落实到费用上，体现在成本中，因此不能离开费用活动而孤立地运作。企业必须使各部门明确，他们都是税收筹划的参与者，部门之间只有密切协作才能保证企业税务筹划活动的正常运行。在企业中，往往是财务部门对部门协作配合的重要意义认识的比较透彻，而非财务部门则往往把税务筹划但做是财务部门的事情，与自己部门无关。为此，财务人员要加强税务筹划的价值创造意义和税务风险的价值损失概念宣传，灌输税务筹划的部门协作重要性；还要加强费用先批后用制、库存物资管理办法、资本性支出管理办法等费用作业的流程化、标准化制度建设，引导部门主动协作并配合税务筹划。
城建档案工作是城市建设工作的重要组成部分，涉及了城市建设发展的方方面面，涵盖了城市建设的每一个环节和领域，整体反映了城市建设发展的水平，作为一种历史记忆依据和凭证，是其它社会服务和其它社会产品无可替代的，它是一项科技文化事业。随着新型城镇化进程加快，城建档案事业面临一些新情况、新问题。如部分单位城建档案意识淡薄，依法处罚力度不够等。因此，城建档案行政管理部门应从营造执法氛围入手，创新发挥城建档案行政监管职能，从而提高城建档案管理水平，服务城乡建设和经济发展。
一、城建档案行政管理职能及其涵义
首先，我们知道档案行政管理职能是档案行政主体作为国家行政管理的执行机关，依法对国家档案事务进行管理时应承担的职责和所具有的功能作用。它反映着国家档案行政管理活动的内容与基本方向，是档案行政行为本质的具体表现。而城建档案馆作为城建档案的行为主体，其职责是“负责拟定并组织实施全市城乡建设档案事业发展规划，负责对列入城建档案馆的接收范围的工程档案进行预验收并出具预验收认可，负责全市规化管理业务档案，建设工程档案、地下管线档案等城乡建设档案的统一接收、保管、利用及城乡建设档案信息资源的开发利用，负责对全市城乡建设档案工作的指导、监督、检查和有关人员的业务培训工作，负责对建设单位在建设工程竣工验收后，逾期未向城市建设档案管理机构报送建设工程档案的行为进行处罚”，由此可见，城建档案作为专业的档案馆，接收范围广，管理工作难度大，如果没有法律法规作保证，不依靠行政执法的手段来开展工作，城建档案规范、接收、监督指导等业务工作难以完成的，一些有法不依，执法不严、违法不究等严重背离依法行政的现象就会愈演愈烈。因此只有加强城建档案法制建设，坚持以法治档，努力提高依法行政能力，才能解决档案管理中的难题，才能保证城建档案工作的顺利开展。
二、城建档案管理部门履行行政管理职能中遇到的问题
规划、建设行政主管部门是城建档案管理的执法主体，城建档案馆是受规划、建设行政主管部门委托的执法部门。近年来，城建档案管理部门认真贯彻落实全面落实依法治国基本方略，依据《档案法》、《城乡规划法》、《建设工程质量管理条例》、《城市建设档案管理规定》、《城市地下管线工程档案管理办法》等法律、法规，通过强化行政管理职能和加大执法力度，不断提升城建档案服务水平。但部分单位和个人城建档案法制意识淡薄，严重制约档案依法行政的进展。主要表现为：一是对依法治档仍缺乏根本认识。认为城建档案部门不是重点部门，档案工作不是单位工作的中心工作，往往得不到单位和领导的重视和支持，说起来重要，做起来次要；档案工作就是收收、借借，简单地把资料收集、整理和保管好，用起来找得到就行，没有意识到城建档案管理工作好坏是城市建设工作的一部分，是社会稳定、经济发展的重要依据，依法治档是保证档案管理可持续发展的重要保障。二是抓落实的措施不力。在城建档案工作安排上，强调得多，具体落实的少；业务上指令多、指导得少；基础建设上，资金投入得少；管理手段上，提出问题多，解决措施少。三是违法行为经常发生。如有的不向城建档案馆报送工程竣工档案，认为到城建档案馆归档与在本单位归档一个样。四是城建档案执法体制还不完善。机构的设置和运作、人员的落实管理、执法的标准和操作都有待进一步探索和完善[1]。
三、打造城建档案创新履行行政职能的良好氛围
(一)健全管理机制是创新履行档案行政管理职能的基础
首先是要积极推行目标管理模式，将城建档案纳入考核项目，要求所有负责工程建设的单位都必须要认真对待与配合城建档案工作，并且要规范化的推进相关工作。其次要坚持实施管理员持证上岗制度，要求所有工作人员的素质能力达标，规范化的推进城建档案管理。最后是要严格预验收管理，未取得预验收合格意见的，不得组织工程竣工验收，未取得工程项目档案验收认可文件的，不得办理竣工备案。
(二)部门联动协同管理，是履行档案行政管理职能的重要措施
城建档案工作离不开和各个行政部门的合作，比如与质监部门之间的档案移交、与房产部门之间的协作以及和各部门之间对于备案工作的合作。城建档案馆与建设单位在项目建设前期签订责任书的同时，归档工作就与各相关部门接口，如果城建档案馆未对施工资料验收认可，规划部门不得进行规划核实；城建档案未通过预验收不得进行竣工验收；如果该项目城建档案合格证，房产部门不得发放房产证。通过部门与部门之间的相互印证和相互制约的手段能够更好地促进档案归档的完善和监管[2]。
(三)转变观念，主动加强业务指导，是创新履行档案行政管理职能的保障
城建档案工作者应转变思想观念，摒弃“等、靠、要”的老观念，改变城建档案管理被动局面，开拓创新，主动服务于城市建设发展需要，服务建设项目，服务政府决策。如建筑行业一般由施工人员兼职资料管理人员，档案管理专业知识缺乏，如果档案业务的指导工作又跟不上，档案管理部门服务不到位，指导不及时，其工程施工资料势必达不到归档标准，档案形成质量和制作质量都存在问题，原始资料缺失、不准确、遗漏甚至丢失的现象就有可能发生，这是通过执政执法手段也无法挽回的损失。因此，档案人员要高度认识到城建档案及时归档的重要性，转变服务方式，积极作为，改变单一、被动的档案接收方式，走出办公室主动到基层单位，到建设工地，为基层为项目提供优质服务，开展业务指导和培训，通过网络平台，短信平台、电话等多种形式服务，做好业务指导工作[3]。这样，才能进一步提高基层单位、工程建设项目和广大群众对城建档案重要性的认识，了解城建法律法规，了解城建档案收集、移交、归档职责和要求，提高城建档案质量。
四、开拓创新，探索城建档案履行行政职能新途径
1.不断完善法规体系，提供可行之据
城建档案法规体系由六个层次组成，不同层次效用不同，除《档案法》、《城乡规划法》、《建设工程质量管理条例》等外，城建档案管理执法还需要部门规章和地方性法规和规章相辅佐才行。所以将现行档案法律和行政法规条款，结合工作需要，进行细化和具体化，将有关责任部门和责任人的职责和罚责明确化，制定出具有针对性、前瞻性、具可操作性的城建法规很有必要。如依据《建设工程文件归档整理规范》和《城建档案业务管理规范》等推荐性标准，出台更具实际操作性和依据性的《城乡建设档案管理规定》、《城市建设分类大纲》《城市管线工程管理办法》、《城市管线工程档案管理办法》、《关于加强灾后重建工程项目档案管理工作的通知》等规章制度和行业标准。有的城建档案管理机构通过将有关推荐性标准纳入到《建设工程档案移交责任书》的范畴，成为签订后共同约定遵守的技术依据，具有法律效力[4]。
2.继续加强法制宣传、增强档案意识
目前，人们档案意识和法制意识还很薄弱，这为档案执法工作带来了一定难度。有的部门长期没有明确专人负责档案的收集、整理的工作，档案馆人员提出来后，仍我行我素，无动一衷；有的房地产公司老总，态度生硬、蛮不讲理，推诿扯皮；有些单位对城建档案和城建档案管理工作还缺乏进一步的认识，只顾眼前利益，视为自己资产，不愿移交档案。有些单位不是不愿移交或不愿配合，而是观念上没引起重视，或压根不知道法规要求，单纯依靠行政执法手段，效果有限。城建档案执法工作人员，针对有些单位人员流动大，业务能力不高，技术水平有限、法律法规了解不透的情况，开展业务培训、现场指导、疑点、难点答疑等活动，加大对城建档案的政策、法规和城建档案重要性的宣传，耐心细致讲解城建档案执法知识，帮助其尽快提高档案法制水平。不仅要利用会议、重大活动宣传，同时还可借助电视、网络、报刊、杂志等多媒体手段进行宣传，通过开展“城建档案法制讲座“、”城建档案法制知识竞赛“、”城建档案违法案例分析“等活动，进行了城建档案法制宣传，增强了法制观念和档案意识，认识到如果行政不作为，就是失职，是违法行为，会受到罚处。
3.突出执法重点、明确工作职责
城建档案作为一种不可再生的宝贵资源，通过档案形成、收集、整理、归档等档案管理措施是其安全、完整性的重要保障。在行政执法检查中，城建档案馆档案移交工作作为执法检查的一个重点内容，依据有关条例和法规，对城建档案违法行为及时依法进行了查处。让这些单位或人员深刻认识到，档案移交工作不仅是档案管理人员的责任，作为单位档案管理的重要环节，也是各级领导和行政管理部门的重要职责，要把档案移交作为一项重要工作来抓。
4.寻求多种措施，寻求执法效果
城建档案馆依据档案法、规范法等法规和制度，结合建设项目工程专业要求，不断分析和总结积累经验，采取多种措施措施，积极寻求执法效果。一是采用签订《城建档案移交责任书》，用合同约定加以约束，采用行政执法手段，提前规范建设单位报送档案的归档责任、归档范围和归档期限。二是强化政府职能，结合城市建设法律法规，加强执法队伍，定期组织城建档案人员的上岗培训，实行城建档案人员取证上岗等行政规定；三是把城建档案管理和行政执法列为城建档案馆议事日程，明确责任领导和责任人职责，同时精心组织，周密部署，把执法检查和城建档案管理、开发城建档案信息资源等有机融合，把城建档案行政执法作为新形势加强城建档案管理的重要举措来抓。四是强化监督检查。通过联合执法检查、常规性的城建档案执法检查以及综合检查与专项检查相结合的办法，不定期的开展城建档案行政执法检查，及时纠正违章违规行为，确保档案真实、完整及时收集到位。五是严格执法。如我们对市城区灾后恢复重建在建工程项目档案进行执法检查，重点检查建设工程资料编制是否与工程建设进度同步，建设工程资料的收集整理归档情况，建设工程资料的形成是否真实、符合规范要求，监理单位对工程档案资料编制指导监督是否到位，还专门给市教育局、市卫生局发函，就教育、卫生系统灾后重建工程档案归档移交工作提出要求。检查结果表明，各单位普遍重视灾后恢复重建工程项目档案工作，做到了集中统一管理，制度健全，规范有序，保管安全[5]。
5.利用信息化平台，高质有效提升城建档案依法行政的重要手段
以城建档案信息化为目标，档案信息化规划应从顶层设计，从创新管理、制订标准、开发系统、建设数据库等方面着手，形成内外协同，资源共享的管理机制，完成了数字档案馆的硬、软件建设，利用档案管理系统软件系统，开展了案卷级著录和计算机检索功能，逐步完成馆藏档案数字化工作。围绕城市规划和建设工程内容，出台相关文件规定，创建全市建设工程电子文件在线归档的管理机制，全面开展原生电子文件归档接收，进行建设工程纸质档案和电子档案同步预验收，并要求建设单位向城建档案馆移交纸质档案时，同时移交工程电子档案。搭建档案管理网络，建设工程电子档案管理专题培训，为规范建设工程电子档案奠定基础。搭建规范档案管理业务档案网络，协同主管部门各平行机构创新规范管理业务电子文件在线归档管理机制；加强与相关部门的协同配合和资源整合，提升行政行为的技术含量和城建档案信息数据的利用价值。依法治国是我国的基本国策和治国方略，依法行政是依法治国基本方略的重要内容。在此新形势下，进一步加强城建档案依法行政可以说是大势所趋，任重道远。城建档案管理工作者必须紧紧依靠《档案法》、《城乡规划法》等法律武器，拓宽行政执法途径，才能使城建档案管理真正走上法制管理的道路。
参考文献：
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中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673－291X（2008）10－0080－04
引言
从广义上讲，融资也称金融，是指货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。从狭义上而言，融资是指一个企业的资金筹集的行为与过程。即公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。公司筹集资金的动机应该遵循一定的原则，通过一定的渠道和一定的方式去进行。企业筹集资金主要基于三大目的：企业要扩张、企业要还债以及混合动机（扩张与还债混合在一起的动机）。
房地产融资渠道是指融通资本来源的方向和通道,体现资本的源泉和流量，主要由社会资本的提供者及数量决定。长期以来，我国房地产企业的融资渠道比较单一，基本上以银行信贷为主。2007年12月5日闭幕的中央经济工作会议在部署2008年经济工作时明确提出，2008年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。货币政策从“稳健”转为 “从紧”，中央就金融政策的宏观调控发出强烈的政策信号。
本文将围绕国家宏观调控的大背景,辩证分析现行金融调控政策与房地产企业融资渠道的关系，阐述我国当前房地产企业传统单一融资渠道存在的弊端及其影响。最后,结合国外现行较为成功的房地产企业融资渠道，进一步提出创新我国房地产融资渠道的若干意见。
一、宏观调控背景下的国家房地产金融调控政策概述
我国房地产宏观调控政策始于1998年的住房分配制度改革，到目前为止主要经历了三个阶段，调控重点从促进房地产业持续健康发展，到重点控制房价，再到改善住房供应结构。调控手段主要包括土地、金融、住房供应结构及税收方面的政策。
就金融调控政策而言，由于房地产业的兴衰，直接影响到银行体系的安危，在挤压房地产泡沫的宏观调控中，金融政策的调控就成了管理层最常用、最有效的手段之一。近年来，央行的政策主要以紧缩银根为主，通过加强房地产信贷业务管理，加息等措施，严格限制房地产投资贷款和个人贷款，增加房地产企业的财务费用及个人购房短、长期成本。比较有代表性的金融调控政策包括：
（一）出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》
2003年6月，央行发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文），要求对房地产投资贷款和个人住房信贷实行严格限制。
（二）调整商业银行自营性个人住房贷款政策
2005年3月，央行宣布调整商业银行自营性个人住房贷款政策，将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平。同时实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。
（三）建议取消房屋预售制度和推出固定利率房贷产品
2005年8月，央行2004年房地产金融报告，建议取消房屋预售制度和推出固定利率房贷产品，考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款。
（四）《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》和《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》
2007年7月，建设部、外汇局等部委联合了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》和《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，对境外主体投资境内房地产市场进行了规范和限制。
（五）《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》
2007年9月，央行和银监会联合的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》明确指出：对已利用贷款买房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付比例不低于40%，贷款利率不低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，且首付比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。商业银行不得向开发商发放专门用于缴交土地出让金的贷款。
最值得关注的是2007年，除了落实2003―2006年出台的各项措施外，2007年的宏观调控政策再次强化，在坚定不移的保持房价稳定之外，又从建立完善的住房保障制度角度出发，承担起政府在房产领域所应起到的社会公共职责。2007年8月份国务院出台的24号文件，使得建立及完善住房保障体系成为2007年调控的中心，并在一定程度上也可以看成是第三次住房改革的启动。
此外，2007年的行业规范、限制外资又得到了进一步的细化和补充；特别是连续6次加息、10次提高存款准备金率等金融紧缩政策密集出台，也形成了今年调控的一大特色，以至于理论界和房地产商界纷纷将2007年定位为“政府房地产调控政策落实年”。
二、我国房地产现行融资渠道在当前金融调控政策下的不足
随着国家对房地产业进行宏观调控和金融调控政策的持续升温，尤其是在国家土地大限令过后，房地产行业开始步入一个资本时代，而房地产资金来源和资金运用结构不匹配，房地产资金来源过于集中于银行等问题开始凸显出来，房地产企业融资渠道单一的弊端逐步显现。
（一）我国房地产企业传统融资渠道概述及现状分析
长期以来，我国房地产企业的融资渠道比较单一，银行系统背负了房地产业大量风险。近年来，国家开始了新一轮的宏观调控，紧缩房地产银行贷款的政策措施相继出台。房地产企业传统融资渠道必将经历一次前所未有的大转型。我国房地产企业主要融资渠道有：
1.银行贷款。作为资金密集型产业，融资向来是房地产业生存和发展的关键，目前,我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主导的较为单一的融资渠道，造成房地产业潜在的金融风险。统计数据显示，截至2006年6月末，房地产贷款余额占同期金融机构人民币贷款余额的比重已达15.5%，占同期金融机构人民币中长期贷款余额的比重为33.3%。但同前几年相比，增长速度却有所下降，主要是受国家一系列宏观调控政策影响。随着政府对金融调控的利剑频频出鞘，银行信贷被逐步收紧，房地产企业融资面临前所未有的挑战。因此，目前房地产企业的银行贷款门槛被大大抬高，面对资金瓶颈，开发商亟待拓宽新的融资渠道。
2.上市融资。上市融资是房地产企业进行融资的一个较好渠道，不仅可以化解金融风险，而且可以降低融资成本。但是，鉴于金融安全的考虑，国家对房地产企业上市有着严格的审批。2007年末，中国证券监督管理委员会开始通过“窗口指导”的方式，对今后一段时间内房地产企业IPO（首次公开发行股票）以及其他再融资方式加以限制，内容包括暂停受理房地产企业IPO的申请材料、对已上报IPO申请的暂缓审核（排除接近上市的企业），暂停受理房地产企业包括增发、配股、发债等再融资方案，只放行优质的房企以借壳的方式上市。因此，上市融资的愿望对大多数房地产企业来说，短时期内还无法实现。
3.海外房产基金。随着国家对房地产业宏观调控政策的实施，海外房地产投资基金却加快了进入中国市场的步伐，像摩根士丹利、SUN-REF盛阳地产基金、ING地产、美林投资银行等著名国际地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场。海外房产基金的进入，如果控制好风险，对中国房地产业的发展是有益的，一方面，可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于房地产市场的持续发展；另一方面，融资方式的多样化，也可以起到分散金融系统风险的作用。但由于目前我国尚未颁布房地产投资基金的法律法规，海外地产基金在中国投资还存在诸多风险，再加上国内一些房产企业运作的不规范。因此,海外房产基金在中国的发展还存在着一些障碍。
4.债券融资。房地产债券与一般债券相比收益较高，与股票相比，又因可以按期收回本金和利息而有较高的安全性，并且具有一定的流动性，因此，在境外成为广大投资者欢迎的金融品种。但由于目前国家对发行债券的企业要求严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金及担保等都有严格限制。再加上相关的法律、法规不健全、风险比较大等原因，房地产开发企业通过债券融资的规模相当少。
（二）我国房地产企业传统融资渠道存在的弊端分析
我国房地产企业融资发展是伴随改革开放的深入，随着城市住房制度和土地使用制度的改革而逐步发展起来的。房地产企业融资作为房地产金融的组成部分，经历了一个由传统计划经济体制下的财政供给渠道融资方式，向现代市场经济体制下的金融资源配置方式的变迁过程。从上述论述中，我们可以看出，银行信贷融资渠道曾经包括现在都对推动房地产的发展起过或起着举足轻重的作用。但也存在部分弊端，不得不引起我们的关注。
1.实际融资渠道较为单一。从上述我国目前存在的主要四种融资渠道分析，我国房地产企业开展诸如上市融资、海外融资、债券融资等银行贷款之外的融资渠道均受现行金融政策极大约束，难以发挥实际功效，导致我国房地产企业融资渠道单一化。
2.传统融资渠道严重依赖商业银行。目前,房地产开发投资资金中银行贷款所占的比重为30%，如果考虑建筑安装企业的垫资、个人房贷及土地储备诸因素，这一比重已达到80%，在我国内地个别地区，这一比重，甚至已达80%～95%。由此可以看出，企业对银行资金依赖的严重程度。
（三）我国房地产企业传统融资渠道存在弊端产生的影响
在货币政策从“稳健”’转为“从紧”现行金融调控政策影响，传统房地产企业的融资渠道弊端所产生的影响正日益凸显。
1.融资信用风险高度集中，银行风险增大。由于传统房地产企业融资渠道存在事实上的单一模式，将房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行，使银行承担风险增大，且一旦风险爆发，不但会危及金融业，甚至会危及整个国民经济整体的健康发展。
2.房地产企业的发展将面临资金瓶颈。房地产业是一个资金密集型产业，资金的稀缺性和重要性对房地产企业来说就更为明显了。由于受现行宏观政策主导下的货币政策“从紧”的影响，房地产企业试图通过传统银行贷款的融资渠道获取资金支持的难度将进一步加大，势必使一些中小型房地产企业的发展面临困境，进而制约整个房地产市场的有序竞争，使房地产企业的发展面临资金瓶颈。
三、完善我国房地产企业融资渠道的若干建议
中国经济的持续健康发展，房地产业、房地产企业的健康发展客观上需要改变目前房地产融资渠道不畅、资金短缺的局面，必须对目前房地产融资渠道进行完善、创新。笔者认为，完善我国房地产企业的融资渠道主要有三大工作：一是构建多元合理的房地产企业融资渠道；二是不断完善房地产企业融资相关法律法规及制度建设；三是强化房地产融资专业人才的培养和理论研究。
（一）构建多元合理的房地产企业融资渠道
2008年3月20日，中国房地产业协会了《关于2007年中国房地产市场运行情况及2008年房地产市场预测分析的报告》，该报告对2008年房地产市场发展提出几点建议，其中包括“建议政府不失时机地拓宽房地产融资渠道”。报告建议，积极探索商业性与政策性相结合的住房融资模式和运作机制，实行差别化住房信贷政策、发展多样化住房信贷机构、健全住房金融风险分担和转移体系、拓宽资金渠道，支持和鼓励广大的中等收入家庭通过市场，特别是二手房市场解决住房问题，使住房资源更加合理、有效的利用。
关于如何构建多元、合理、符合我国房地产市场发展的融资渠道，成了房地产理论界和业界讨论和研究的重点。笔者认为，可以借鉴美国、英国、加拿大、新加坡等国以及我国香港、台湾地区在房地产企业融资方面较为典型和成功的做法。
1.房地产信托。房地产信托是指受托人（信托投资公司）遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。相对于上市、债务融资等渠道，信托方式具有操作灵活便利、运作周期短等优点。目前，国内比较多的是房地产资金信托，即投资人基于对信托投资公司的信任，将自有资金委托其投资于房地产，将所得按投资额分配。
2.房地产投资信托基金。房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，缩写后即为REITs）是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票，集合投资者资金，由专门机构经营管理，通过投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合在有效降低风险的同时通过将房地产经营收入以派息的方式分配给股东。从而使投资人获取长期稳定的投资收益。其实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。房地产投资信托基金从20世纪60年代在美国发展，出现以后不断完善，在21世纪初进入到韩国、中国台湾和香港、日本，是国际房地产市场上经过几十年健全起来的成熟投资模式。
3.房地产产业投资基金。房地产投资基金是指通过发行基金受益凭证募集资金，交由专业投资管理机构运作，基金资产专门投资于房地产产业或项目，以获取投资收益和资本增值的一种基金形态。它不同于一般的投资基金，房地产投资基金是专门用于房地产投资、开发、销售和消费等方面的投资资金，投资范围限于房地产领域，是集众多的分散资金于一体，同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制。其设立目的是集聚资金、分散风险，获得较高的规模效益，促进房地产市场健康发展。美国是最早成立房地产产业投资基金的国家，其发展不仅为广大投资者提供了金融投资工具，也为房地产企业提供了高效的融资渠道。
4.商业房地产抵押贷款支持证券。商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS，CommercialMortgage Backed Securities）属于抵押贷款支持证券（MBS，Mortgage Backed Securities）的一种。根据打包资产的不同，MBS 可分为个人住房抵押贷款支持证券（RMBS ，Residential MBS）和商业房地产抵押贷款支持证券，前者属于商业银行资产证券化的范畴。后者是适用于房地产开发经营的一种债务性融资方式，是将房地产贷款中的商用房地产抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过证券化过程，以债券的形式向投资者发行。虽然都属于债务性融资工具，这种债务与向商业银行申请贷款在运作上复杂得多。
5.其他融资渠道。除以上融资方式外，还有企业上市融资、发行企业债券、个人住房贷款证券化、BOT、TOT、ABS等方式。
综上所述，笔者认为，构建多元合理的、符合我国国情的融资渠道，除了不断克服现行宏观政策主导下的金融调控政策给传统银行贷款传统融资带来的消极影响外，下阶段我国应重点培育发展房地产信托业务，同时积极探索完善房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等融资渠道。积极鼓励和引导有条件的房地产企业进行上市融资和发行公司债券。尤其对积极开发中小户型、中低价位普通商品住宅的企业、对推动节能环保型住宅的房地产企业，对其融资提供金融政策倾斜支持。
（二）不断完善房地产企业融资相关法律法规
现行相关法律法规体系在现行的法律法规中，如《商业银行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《担保法》等法律法规条文中缺少有关房地产信贷和金融条款的法律条例，对约束和规范房地产开发商、个人的金融行为极为不利，造成了商业银行在经营业务上容易产生急功近利的倾向，比如有的商业银行降低客户资质等级评定的门槛，将审查手续简化，将审查速度加快等，也造成了一些开发商和购房个人提供假资料、假资信，来骗取信贷资金，造成了资产流失等损失。因此，我国应尽快修改完善现行的法律法规，确立房地产信贷的法律地位，如制定房地产开发企业贷款管理法、产业基金法、违反房地产信贷管理办法处罚条例等，明确规定开发商及个人的权利与义务，规范房地产开发商的融资行为，促进房地产金融市场健康发展。
（三）继续加强房地产信贷监管完善制度建设
加大房地产信贷监管。加强房地产贷款监管，对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度。同时，要加强房地产开发贷款审核管理，严禁违规发放房地产贷款；加强对预售款和信贷资金使用方向的监督管理，防止挪作他用。要进一步加快建立个人征信系统建设，继续完善房地产抵押登记制度，探索符合国情的房地产保险制度，构建房地产抵押登记网上信息网络。要妥善处理过去违规发放或取得贷款的项目，控制和化解房地产信贷风险。
（四）鼓励房地产融资专业人才的培养和理论研究
要积极鼓励和倡导既懂金融又懂房地产的复合型人才的培养和理论研究。房地产信托业务、房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等一系列新的房地产金融业务的兴起,需要大量的人才作基础后盾。这些人才与以往的不同,他们不仅精通金融、证券业务,还要涉猎与房地产经营、法律、资产评估等知识。同时，由于我国的房地产企业融资渠道相对于国外同行融资渠道显得比较单一，导致对房地产企业融资的理论研究相对滞后。笔者认为，为了更好完善我国房地产企业的融资渠道，进一步降低融资风险，建立健全融资工作各项法律、法规和制度建设，有必要进一步强化对房地产企业融资工作的理论研究，以期更好地指导实践工作。
结束语
目前，房地产业已经成为国民经济的支柱产业，但与房地产业的重要地位和发展速度极不相称的是房地产企业融资工作却步履蹒跚。随着近几年来国家新一轮宏观调控的推行，特别是金融调控政策的力度不断加大，房地产企业的融资环境发生了深刻的变化，传统单一的银行贷款融资渠道弊端渐露,且门槛渐高。房地产业、房地产企业要健康稳步发展，必须构建多元合理的融资渠道。多元化的融资渠道要求在我国房地产以后的发展中，银行贷款不能也不应该是房地产企业融资的唯一渠道，而应是以银行贷款为主渠道的前提下，配之以房地产信托及房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等多种形式相结合的良性的、低风险、高效率的融资渠道。
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2016年3月25日，央行、银监会、保监会、财政部和农业部再次联合印发《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》。这两个暂行办法的，意味着我国原有的农村土地制度与农村金融体制将被“打破”，而赋予“两权”的融资功能则是增强农村土地资源效能，提高农民贷款的可获得性。这意味着农村土地制度改革与深化农村金融改革迎来更实际的突破。
西北农林科技大学经济管理学院副院长李录堂教授，多年来在农村土地流转研究领域做着不懈的探索。近日，本刊记者走访了李录堂教授，就如何让农村的土地流转起来等话题，听取了李教授的一番解读。
土地流转亟待制度的完善
据相关资料显示，我国农村估算有可流转的土地价值约100万亿元，其中耕地约40万亿元，林地20万亿元，宅基地40万亿元。如此巨额的一笔沉睡资本，随着国家土地流转政策的逐步明确，将被激活释放出来。
去年8月，国务院印发《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（以下简称《意见》），明确了开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权（以下统称“两权”）抵押贷款试点，坚持依法有序、自主自愿、稳妥推进、风险可控的原则，按照所有权、承包权、经营权三权分置和经营权流转有关要求，以落实农村土地的用益物权、赋予农民更多财产权利为出发点，深化农村金融改革创新，稳妥有序开展“两权”抵押贷款业务，有效盘活农村资源、资金、资产，增加农业生产中长期和规模化经营的资金投入，为稳步推进农村土地制度改革提供经验和模式，促进农民增收致富和农业现代化加快发展。
在李录堂教授看来，这又是一次国家层面的农村改革探索，值得肯定和支持，也符合“试验、试验又试验；探索、探索再探索”的中央精神。他说，农村“两权”抵押贷款试点在全国多个地方早就有人在做局部试验，此次中央将其提升到国家层面，说明中国农业现代化发展着实需要金融资本的推动。“然而问题在于此次试点是在农村土地市场尚未形成的情况下展开的，抵押融资与抵押要素市场二者缺一不可，这就势必使本次试点带有一定的局限性。”李录堂说。
在李录堂看来，在我国现有的农村启动“两权”抵押贷款，首先会面临一个法律的所属权问题：宅基地归农村集体所有，而不归农户家庭所有，因此宅基地的所有权不能被农户用作抵押，只有宅基地的使用权可以被用作抵押。但就目前现状而言，很多农房根本没有房产证，很多宅基地也没有土地证或者土地使用证，这自然面临农户如何将住房和宅基地使用权用于抵押的问题？这就使得一旦出现贷款违约，银行或者信用社就难以回收贷款，以及将住房或者宅基地使用权进一步转让变现。
李录堂分析认为：《意见》的颁布从某些方面来说有利于盘活农村土地资产，激活农村金融。“比如说在政府行政担保或贴息担保等条件下，以及农民有了完整的社会保障条件下，土地的“两权”抵押融资功能就会发挥一定的积极作用。”
然而，就目前现状而言，首先，在集体与农户之间的土地产权数量关系不清，且土地和农村房产市场没有形成的情况下，农村“两权”抵押贷款试点，对银行而言意味着一定的风险。虽说《意见》中也提到了“两权”抵押风险的防范问题，但具体如何防范并没有说明。其次，对土地集体所有者而言，有的农民在还不上贷款时，他的承包土地经营权或住房财产权可能会被银行出售，而买入者又不一定是原集体土地所有者，这就意味着土地集体所有者会因抵押风险而改变。怎么办？第三，由于农村土地市场没有形成，土地不能自由地转换成货币，货币也不能自由地转换成土地。所以，农村承包土地经营权和农民住房财产权抵押贷款，从商业融资功能上说几乎无法发挥作用；加之我国银行的谁放贷谁收回的责任制度，使“两权”抵押商业贷款在现实中变得不可能。
如何让“两权”走出现有制度的瓶颈，实实在在地维护农民的土地权益，显然是一道艰难的命题。
创新土地流转试验新模式
“两权”抵押贷款取得成功的关键，在于允许土地承包权和住房财产权的自由流转。这就意味着政府需要解除某些与《意见》精神相悖的规定，为房地产所有权和使用权以及宅基地使用权的转让提供便利条件，农民的所有集体资产和私人资产均应得到确权，并尽快向确权人颁布具体的权益证书；及时修改与《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》和《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》相违背的法律法规条款，建立和完善农村房产交易市场和土地流转市场，只有这样，才能保证“两权”抵押贷款取得成功。
近年来，李录堂教授坚持不懈地从多方位探索农村土地流转的可能性，并在陕西省蓝田县董岭村建立起试验基地。李教授向记者介绍说，他的创新来自于七个方面：一是在试验村进行土地所有制创新，建立“土地以集体公有为主，非集体（农民）土地所有为辅”的土地集体所有制新形式，简称为“51U49 式土地集体所有制”。二是确定转出土地者和转入土地者，让他们达成土地比例化市场交易，且都能感受到双重保障型农地市场流转机制的好处。三是形成新的集体成员资格条件和新型土地承包关系。四是建立土地社会保障基金。五是建立土地规模化公积金。六是实行土地规模化公积金抵押贷款和土地长期抵押贷款。七是形成农村土地市场和适度农业规模经营主体，通过集体土地产权比例化市场自由买卖，逐步建立健全以家庭农场、专业大户、农民专业合作社和龙头企业为载体的适度农业规模经营主体。
采访中，李教授向记者详细解读了该试验的内容：根据国家现行法律法规对农地的三项要求（土地集体公有制性质不变；土地承包关系不变；土地用途不变）和农民对农地的三项要求（农民对土地在国家和集体层面的货币化社会保障要求；农民利用土地实现生存就业和发展就业的要求；农民利用土地作为商品实现其财产收入的要求），我们的试验提出了建立农地产权比例化市场流转机制的创新思路。这一思路遵照“以公有制为主体，多种所有制经济成分并存”的《宪法》原则，借鉴国有企业划分国有股、企业股和企业全员持股的经验及城镇住房公积金改革的做法，将农地产权（农地承包使用权等）在集体和农民之间按集体占51%、农民占49%的比例分配，然后再市场化流转。
当然，该比例划分不是绝对的，也可借鉴“金股”制度等灵活性处理。“我们主张集体所占农地产权及收益总额的51%主要用于农民土地社会保障金和农地规模化公积金，以解决农地市场流转过程中失地失业农民的生存和就业保障问题，其余49%的收益归农民个人所有，进而形成既能保证农地集体所有制主导地位，又具有双重保障和稳定性的农地产权市场流转机制（参见图表），最终科学解决人多地少条件下农地产权市场化所产生的社会震荡问题，及农地产权自由进入和退出问题，探索一种集体土地市场化和规模化的新途径。该试验还将对农地产权比例市场流转所需的配套措施，如农民利用土地实现社会保障和就业保障、农地金融支持等方面进行系统性的综合探讨。”李录堂说。
走出土地流转的悖论瓶颈
新西部：李教授，近年来许多研究农村土地股份制、土地流转问题的学者似乎都走入了死胡同，我国土地是公有制形态，在土地所属权问题难以明确的情况下谈土地市场化流转，是否真的可行？
李录堂：现在人们一谈土地市场化，就要首先否定土地集体所有；一谈坚持土地集体公有制，土地似乎就无法市场化。实际上是可以在“土地以集体公有为主，非集体（农民）土地所有为辅”的《宪法》框架内探索出一种新形式的，然后让土地产权比例化自由买卖。也就是说，本着《宪法》为主导，既坚持了土地集体所有制的主体地位，又实现了集体土地市场化，这样，一切问题就都会迎刃而解。
新西部：这就是您最近一直在做的“51U49”式土地集体公有制试验吗？按照您设计的农地产权集体占51%，农民占49%的比例进行自由买卖，会不会致使土地变相私有化呢？
李录堂：这个问题我必须回答，否则总会有人和你一样怀疑的。这决不是变相私有化，为什么？因为从静态看，该“51U49”式土地集体公有制完全符合《宪法》，毋庸赘述。从动态交易过程看，转出或卖出土地的农民，获得了49%的土地货币收入，集体得到了51%的可用于农民将来生存保障和就业保障的货币收入，这部分收入农民会因为永远离开农村而转移接续至城镇社保基金或退休最终拿走。也许有人会据此怀疑这部分正是土地变相私有化所在，其实这是一种误解，是把土地货币化的社会保障理解成了私有化。接下来可以从转入或买进实物性土地者的角度清晰地看到，他所买入的土地产权，他只能占该实物土地产权的49%，集体仍然占该实物性土地产权的51%。也就是说该土地以集体公有为主的格局没有任何改变。因此，不管农地买卖多少次，“土地以集体公有为主，非集体（农民）土地所有为辅”的土地集体所有制永远不会变。
新西部：您致力于土地流转研究是基于怎样一种考量？
李录堂：一部分是来自于我的本职和兴趣，另一部分是出于一种悲悯情怀吧。一个好的农地制度能使不爱农业的人干好农业，一个坏的农地制度能使热爱农业的人干不好农业；好的农民能使差的土地增产，不好的农民能使优质的土地减产；好的农地制度能够产生优秀的农场主和家庭农场，优秀的农场主和家庭农场能够培育出优秀的职业农民，优秀的职业农民能够产出优质的农产品和提供优质服务，优质农产品和优质服务能给农民带来高额的回报。所以说，建立一套科学合理的农地制度非常重要。
新西部：那么当下我们以农地家庭联产承包为基础的农村双层经营制度存在着哪些弊端呢？
李录堂：规模太小。规模小不利于现代科技使用，不利于良种化和机械化，不利于农艺技术与机械技术结合；不利于农业专业化和标准化，不利于农民增产增收，不利于农村劳动力向非农转移；这些弊端显而易见，无需太多的论证。更大的弊端在于产权不清，纠纷不断。
新西部：就您的土地集体所有制流转新形式，听起来十分诱人，目前所遭遇的实践难题有哪些？
李录堂：就农地产权不清而言，农地为集体所有，但其所有的具体内容是什么？是仅仅为实物性的土地，还是土地上的各种具体功能？不清楚。农地集体所有的主体边界在哪里？近年来讨论较多，但无定论。如果有边界，该边界是静态的，还是动态的？几乎没人研究。实行农地集体所有，据此相关法律法规从定性的角度规定集体拥有农地统一经营权，农民拥有农地承包经营使用权，如果把这两种权力都理解为财产权利，那么，它们两者之间是否有科学合理的数量比例关系？仍有待研究。
党的十八届三中全会后，不少人主张土地所有权、承包权和经营权三权分立，同理，这三者之间是否有科学合理的数量比例关系？这三种产权各自的具体内容和功能又是什么？则无人回答。所有这些不清楚、无人回答和待研究的问题，都成为现实中土地纠纷的根源，尤其是成为城镇化过程中农民土地权益被屡屡侵害的根源。我的研究就是试图回答和找到解决这些问题的途径。
新西部：如何真正有效地维护好农民的利益？
土地作为城镇建设的载体和基本条件，是社会经济发展中最为活跃的生产要素，土地开发与利用的状况，直接关系到城镇化建设与发展的空间、潜力和方向，土地的开发利用直接为经济建设服务。
安图县位于吉林省东部，延边州西南部，长白山地区，地理位置优越，是长吉图地区重要的交通枢纽。长吉图的大力发展给安图县带来了大量的机遇和挑战。安图县经济正处于由粗放型向集约型增长的转轨时期，实行行政划拨与有偿出让的双重土地分配制度，土地、房产管理制度尚未完善，大量建设项目用地基本采用无偿的行政划拨，城市土地利用在新旧体制过渡中存在着诸多问题。
一、安图县土地开发利用存在的问题
统观安图县土地开发利用的情况，总体上是规范有序，成效明显，较好地解决了有限土地与持续发展的问题，但同时存在的问题也是显而易见的。
规划水平有待提高。随着经济快速发展，安图县的土地开发利用总体规划和城市规划应做出适当的调整，以更好地促进经济建设的发展。
土地资源数量有限，导致发展开发利用空间的限制。
二、对土地开发利用的建议
土地规划与开发利用如何能更好的为经济建设发展服务将成为我们思考的重大问题。
（一）经营城市，发挥土地资源最大效益
加大土地基础性开发力度，抓住一切发展机遇，主动与地方经济建设接轨。特别要加大规划框架内城市道路和区域道路的建设力度，通过城市内道路的建设带动土地的开发与利用，以提高土地价值，增加政府收益。
（二）政策扶持，降低开发成本促进土地有效开发和高效利用
1. 实行地价与投资强度挂钩。规定不同行业应达到的投资强度（企业投资总额与所需土地面积之比）标准。如果企业投资强度比该行业投资密度标准高几个百分点，地价就按基准地价同比下降几个百分比；相反，地价就按基准地价上升若干个百分比。
2. 对关键性企业实行特殊优惠。对于国际国内知名公司，拥有尖端技术以及带动性、联动性强的大公司或在形成产业链中的关键性企业，则可以在优惠基础上再度优惠，甚至收取象征性地价。
（三）精心策划，提高工业用地的利用效益
安图县位于山区，四面环山。导致安图县城区土地的发展空间有一定限制，如何提高工业用地的利用效益就成为至关安图县经济能否再上一个台阶的关键问题之一。
1. 建立土地利用综合评价指标体系，对拟引进项目要建立科学完备的制度。建议政府成立专家评审委员会，以量化的标准招商评商，规范土地供应。
2. 建立公告制度。拟引进项目的有关土地利用情况进行公告，以利于监督，建议对工业用地的出让价格、开发期限和投资强度，以合同形式予以约定，并严格执行。对于占地面积较大的项目要根据总体规划，分期供地，限期建成。供地价格随项目建设进程逐步调整，以防“圈地”行为。
（四）谨慎试点，形成土地收购储备、开发、供应的良性机制
土地收购储备机制是加强上一级政府对土地市场调控，规范土地市场开发和供应，有序实施城市规划，深化土地利用制度改革的一条有效途径。
1. 延续“土地收购储备”的功能，扩大“土地收购储备”的效应。
根据政府赋予土地收购储备的基本职能指导思想，确保政府土地收益，改进土地供应方式、调控土地一级市场。
2. 探索结合“土地收购储备”的“新老联动”城镇建设新路子。
城镇建设应该按照规划布局区位优势、资源条件、人口规模和经济发展水平，利用“土地收购储备”运作手段，实施“人口集中、产业聚集、土地集约利用”，参与城镇基础性开发、基础设施建设、项目开发等方面的投资和建设。
3. 建设土地收购储备与城镇建设相结合的新机制。通过完善土地市场化运作机制，改变旧城区改造滞后、零星建设、资金短缺等现状，推进城市高起点规划、高标准开发、高水平建设，形成合理有序、规模开发市场运作的城镇建设模式。
（五）集思广益，提高土地利用的决策水平
建立土地利用听证制度。首先成立县政府主要领导挂帅的领导小组和工作班子，控制土地出让价格和批租节奏。其次，建立土地利用听证制度专家库，对于每一个土地利用和出让方案的评估，专家提出专业评估意见最后报主管部门决策。以这个评估为基础，决定土地批准或进入公开招标挂牌程序。确定土地招标拍卖的基价，以发展的眼光、平衡的观点、互动的思路确定价格，调控开发。
（六）争取政策支持，修编土地利用规划，确定用地规模，解决建设用地指标缺口，奠定合理利用土地资源的基础
目前的土地利用规模编制，以人口来确定建设用地的规模，而实际情况是，经济发展较快地区建设速度也快，建设用地需求量也大。各级政府编制中长期发展规划，都要有明确的目标。
（七）正视现实，规划建设出劳动密集型产业区
传统产业经过升级换代，特别是木材加工产业市场空间进一步扩大。例如安图县的亚鑫木材厂，将安图的产业资源与其他大城市的市场资源，甚至是国际资源有机的整合在一起，形成一条龙产业链，同时也形成了一个可持续的动力源和利润源。建立劳动密集产业区另一个重要作用是解决了安图县城市化进程中农民工和下岗失业人员的再就业问题。这不仅是社会经济问题，也是城市化建设成功与否的关键问题。批租土地的时候可以考虑把安置多少当地劳动力作为确定土地出让价格的依据之一。
（八）切实保护耕地和草场，合理利用土地，为经济可持续发展保留足够的土地
土地是人类赖以生存、发展的重要资源，一切土地的利用都要遵循土地管理法有关法律法规条款，遵循土地利用的相关法律法规程序，切实保护耕地和草场，有序、有效的利用土地资源。
1. 对于规划控制的耕地、草场保护区域，设立开发建设的警戒线，并在相关规划图上予以表明，予以公告。
2. 加强土地流转的管理，必须符合土地利用的总体规划和城市建设规划，必须依法办理土地登记，不得擅自改变流转土地的建设用途，流转土地不得用于商品房地产开发。
3. 土地批租要纳入法律程序，政府要加强对土地上一级市场的宏观调控，土地批租要着重看项目、看实力、看吸劳、看前景，价格要有合理的取值，不要一味的看出让价格，防止“圈地”行为。
4. 控制增量，盘活有量，即在继续控制好总量的同时，重在优化供地结构，对闲置土地根据《土地管理法》采取限期开发、调整供地价格、回收等措施，督促其分期分批尽快开发。
一、指导思想
以国家和**市的有关法律法规为依据，以推进义务教育均衡发展，立足办好每一所学校为目标，构建面向每一位适龄儿童、少年的教育服务体系，切实维护中小学生的合法权益，规范学校办学行为，依法实施义务教育阶段招生入学工作。
二、基本原则
公办学校“免试就近入学”原则。区教育局在区人民政府的领导下，对本地区教育事业发展作出整体规划并组织实施，加强对本区内生源的摸底调研，并根据公办学校“免试就近入学”原则和本地区的实际情况，落实制订招生计划和相关政策、确定各校对口招生入学范围等工作，确保辖区内符合规定的适龄学生都有相应的学位。
民办学校“公开、公平、公正原则。区教育局及时向社会公布义务教育阶段招生入学工作的相关政策和信息，加强教育部门、中小学校和家庭、社会的相互沟通与理解，公开、公平、公正地做好义务教育阶段招生入学工作。
三、工作要求
（一）公办学校招生入学
1、适龄儿童、少年根据《**区中小学学籍管理办法》规定的入学条件，实行与公办学校“免试就近入学”原则。首先满足区域内有户籍儿童、少年的入学需求，在此基础上，统筹安排按居住地（以房产证或公房租住证为准）地址入学的本市户籍儿童、少年入学。户籍与房产证的统计基准日均为20**年**月31日，持统计基准日后办理的户籍与房产证入学的儿童、少年，由区教育考试中心按照教育局的有关要求统筹安排入学。
2、凡年满六周岁的儿童（20**年8月31日前出生），不分性别、民族、种族，都应当入学，接受规定年限的义务教育。任何学校不得擅自招收20**年9月1日后（含9月1日）出生的小年龄儿童入学。
因身体原因申请缓学或免学的儿童，应当由其父母或监护人向学校提出书面申请，并提供区级以上医疗机构的证明，经对口学校初审并签署意见后，报区教育考试中心审核。经批准缓学的学龄儿童缓学期满后仍不能就学的，应当重新提出缓学申请。
盲、聋、弱智等残疾儿童的入学年龄一般为七周岁（即20**年8月31日前出生）。有本市户籍的适龄中、重度智障儿童（家长有接送条件的）可申请到致立学校就读，中、重度听障、视障儿童需到其他特殊教育学校就读的，可咨询区教育考试中心，其余具有接受普通教育能力的适龄残疾儿童、少年可去对口公办学校随班就读。
**、各小学在所在地镇人民政府统一划定的招生范围内对口招生（原惠南镇、周浦镇区域小学由区教育局统一划块、集中招生）；初中的招生范围由区教育局统一划块，一般以一个镇为一块，合并镇的学校原则上按合并前招生区域招生。相邻交界地段的招生应在尊重传统的前提下，相互协商解决，确保所有符合入学条件的适龄儿童、少年入学。九年一贯制学校小学毕业生原则上直接升入原就读学校初中部。
4、在本区就读的本市外区县户籍小学五年级学生，应在原就读学校参加小学毕业考试，并在规定的时间内决定升学去向。如回户籍所在区县就读初中的，需填写《本市外区（县）户籍学生回户籍所在地就读申请表》，本区不再安排其初中入学；如继续在本区就读初中的，需填写《本市外区（县）户籍学生跨区（县）就读申请表》，并提供父母在本区工作、居住的有关证明，由区教育考试中心按照教育局的有关要求统筹安排入学。
在外区县就读的本区户籍小学五年级学生，如选择回本区就读初中，应向原就读区县教育行政部门提出回户籍所在地就读申请，并在规定时间内到本区教育考试中心验证相关材料，由教育考试中心根据户籍地址就近安排入学。逾期办理者，由区教育考试中心按照教育局的有关要求统筹安排入学。
5、在本区就读的本市户籍少数民族学生，如选择就读回民中学，须在4月**0日前提出申请，并填写《就读回民中学初中预备班申请表》，由区教育考试中心统一办理相关手续。
（二）民办学校招生入学
1、民办学校的自主招生办法、招生广告及招生简章须向区教育局（基教科）申报备案，由区教育局审核后向社会公布并实施。对民办学校上报备案的自主招生办法、招生广告和招生简章存在违规条款的，由区教育局责令学校及时纠正。
2、各民办学校向区教育局提出招生计划、招生范围的申请，区教育局根据义务教育均衡发展的要求和各民办学校的办学条件、办学情况等，核准民办学校招生计划和招生范围。各民办学校要严格按照区教育局确定的招生计划、招生范围组织招生。
**、民办学校的招生不得进行与入学挂钩的测试和面试。民办初中招生应以学生综合素质评价（《学生成长记录册》）作为录取的依据，不得进行考试、测试和面试，不得要求报名学生提供其他学科类竞赛、等级考试证书。民办小学的招生不得对幼儿进行学科性质的测试和面试，不得要求报名者提供其在幼儿园或参加社会办班取得的学科考试与测试成绩或竞赛证书，不得要求幼儿园推荐“学科学习特长生”。
4、民办学校举行招生咨询、报名、录取的时间要符合区教育局的统一规定，不得擅自提前招生。未经区教育局（基教科）批准，民办学校不得擅自进入公办小学、幼儿园进行招生宣传。
5、民办学校要严格执行本市规范教育收费的各项规定，禁止收取与入学挂钩的赞助费、建校费。
6、外区县民办学校在我区招生，须经区教育局（基教科）核准，并在市教委统一规定的时间、地点办理民办学校跨区县招生材料集中交换，逾期不再办理。
（三）非本市户籍新生入学借读
1、坚持“两个为主”的原则，挖掘义务教育阶段公办学校潜力，进一步扩大公办学校招收辖区内符合条件的农民工适龄同住子女接受义务教育的比例。
2、原在本区借读的非本市户籍小学毕业生，如初中阶段继续在本区借读的，须在规定时间内填写《**区20**年义务教育阶段新生入学借读信息采集表》，经验证相关材料后，原则上由区教育考试中心统筹安排入学，学生持考试中心统一下发的入学《告知书》在规定时间到相应学校办理借读手续，逾期不再受理。小学阶段不在本区借读的非本市户籍学生，需入本区初中学校借读的，可到相关学校提出借读申请，由学校视招生班额情况确定是否接收。
对农民工同住子女及在本市借读的其他非本市户籍学生家长，学校还应书面告知学生完成义务教育后报考高中阶段学校等的相关政策和规定。
原在本区借读的非本市户籍小学毕业生，如回原籍就读初中的，须填写《非本市户籍学生回户籍所在地求学申请表》，本区不再安排其借读。
**、非本市户籍小学一年级新生入学，须由家长填写《20**年义务教育阶段新生入学借读信息采集表》，由区教育考试中心或学校视招生班额情况按入学条件分类依次统筹安排。
4、非本市户籍的义务教育阶段新生，也可到经有关部门备案登记的农民工子女学校申请就读。
（四）信息公开
区教育局和学校通过本单位网站和其他形式主动向社会公开义务教育阶段学校招生入学工作信息。
区教育局负责向社会公布如下信息：
1、本区义务教育阶段招生入学工作的实施意见及配套政策。
2、本区义务教育阶段学校招生信息，包括学校对口招生的区域范围、当年招生计划（班级和人数）、招生结果。
**、各类学校的办学规模与设施等基本情况，包括在校学生人数、学校占地面积、校舍建筑面积和专用教室数量、运动场地面积和设施设备、阅览室和电子阅览室数量和面积、图书馆生均藏书量、实验室及其数量等内容。寄宿制学校须公布其寄宿设施情况和收费标准。
4、各类学校教职工人数、专职教师人数和师生比、中高级职称教师数量和比例、教师学历结构和达标比例。民办学校还须公布学校教师队伍中退休返聘教师的人数和比例。
5、民办学校的收费标准。
6、区教育行政部门义务教育阶段招生入学工作咨询、监督举报电话、接待部门地址。
学校应通过本单位网站的“信息公开”专栏，及时公开招生的相关信息。
区教育局通过发放新生《入学须知》和《告知书》等形式，向辖区内适龄儿童家长告知招生工作政策、报名时间、地点，以及报名时所需携带的各种证件。
（五）其他要求
1、公办学校应按照区教育局确定的就近入学招生范围和招生计划安排适龄儿童、少年入学，不得拒绝接收具有接受普通教育能力的残疾适龄儿童、少年随班就读。
2、新生入学班额原则上控制在40人以内。经教育局批准的小班化教育试点学校，班学额控制在28人以内。因特殊情况确需突破班额的，须向区教育局（基教科）提出申请，经批准后施行。各类初中学校不得招收无小学学籍材料的学生。
**、为促进学生全面发展，引导义务教育阶段学校均衡发展，本区义务教育阶段公办学校不得擅自借体育、艺术特长生的名义招收择校生。
4、义务教育阶段学校在招生过程中，不得以创办特色学校为名举办重点校，不得以开展实验研究、办特色班为名举办重点班，不得以任何形式测试选拔学生。不得将开展学校教育实验研究、创建学校特色与招生入学工作挂钩。
四、组织与管理
1、区教育局进一步加强招生工作领导和监督，成立区招生工作领导小组和监督小组，健全工作制度，明确工作责任，依法规范本区义务教育阶段招生入学工作。
2、区教育行政监察部门要进一步完善招生工作监察机制，督促招生入学有关政策和工作要求的贯彻落实，妥善解决本地区中小学招生入学工作中发生的问题，依法处理与查处各类学校招生入学工作过程中的来信来访和违纪违规事件，确保义务教育阶段招生入学工作规范有序进行。区教育督导部门要加强对本区义务教育阶段学校招生入学工作的专项督导。
3、公办学校在招生过程中，凡以创办特色学校为名举办重点学校，以开展教育实验研究为名举办重点班，或拒绝接受本学区内具有接受普通教育能力的适龄残疾儿童少年入学的，根据《中华人民共和国义务教育法》第五十七条规定，由区教育局责令限期改正，情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。
4、凡以考试、测试或面试方式选拔录取学生、擅自提前招生、招收无小学学籍材料学生、利用招生入学违规收费或存在其他违规招生行为的，对其中的公办学校由区教育局根据《**市未成年人保护条例》第四十四条规定，对校长等有关责任人员给予行政降级、降职直至撤职处分；对其中的民办学校由区教育局责令及时纠正，拒不改正的核减该校下一年度100%招生计划数，情节严重、造成重大负面社会影响的，停止其下一年度招生。新晨
五、工作日程
1、区教育局在全市统一的义务教育阶段学校招生对象统计时间内，根据本区的实际适龄儿童、少年人数做好资源配置、招生计划编制以及招生范围确定等各项准备工作，在市教委规定的时间内完成本区义务教育阶段学校招生入学信息公开和上网公布工作，并按时向辖区内接受义务教育的适龄儿童、少年的父母或监护人送达《告知书》。
一、制度设计缺陷
住房公积金制度在我国发展多年,在实践中其存在的风险问题日渐显现。
(一)监管机制风险
我国现行的监督管理体制为“房委会决策、中心运作、银行专户存储、财政监督”,形式上似乎完美,但是实际运作中,房委会是一个虚设机构,加之成员多为政府官员,储户代表比重低,所作决策是否能代表职工的意愿和利益令人怀疑。中心与地方房改办一套班子、两块招牌,并非独立的能承担民事责任的法人代表,在中国法律观念较淡漠的环境下,可能在地方或部门利益的驱使下,挤占、截留、挪用职工的公积金存款。
(二)住房公积金的运作模式存在风险
1、委托运作模式存在的风险。根据2000年4月国务院颁布的《住房公积金管理条例》,住房公积金中心不能从事金融业务,而只能委托住房公积金管理委员会指定的银行办理住房公积金的金融业务。个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行办理,并由住房公积金管理中心承担风险。由于委托方公积金管理中心与受托方银行是两个不同的利益主体,特别是银行是以利润最大化为目标的经济实体,虽订立了委托合同,仍难以消除在运作过程中产生的利益冲突。
从银行方面来看,这种冲突的存在,一是表现为银行在自营业务与委托业务之间进行“权衡”,可能将风险较小、利益较高的项目留给自己,而将风险较大的项目以委托贷款方式发放,加大了公积金的贷款风险;二是由于银行不承担公积金个人住房贷款的风险,基于节约成本考虑,银行对贷款的回收着力不够。
从公积金管理中心来看,公积金管理中心因不直接面对借款人,受托银行又与公积金管理的中心信息不对称,在监督管理还款方面处于被动地位。在住房公积金业务承办银行只能由住房公积金管理委员会指定的情况下,即使受托银行不按合同约定履行收贷职责,公积金管理中心对银行进行制约和追究力度也不够。公积金管理中心没有承担经营风险的资金保证。具有一定的自有资金是一个独立的民事主体承担经营风险的前提条件。住房公积金管理中心是一个直属市人民政府、不以盈利为目的的事业单位,其管理费用由本级财政从该中心上交的住房公积金增值收益中按标准拨付,中心本身并无任何法人资本金,运作的资金都是职工的住房公积金贷款,一旦出现资不抵债的现象,中心无产可破,承担经营风险也就只是空话。
2、贷款运作模式存在的风险。这是指由于住房公积金政策的特殊性及相关政策变动而形成的贷款风险。
(1)贷款对象受到限制。住房公积金的政策性特征决定了个人住房贷款的服务对象主要是广大的中低收入者,但中低收入者收入不稳定,偿债能力不强,严重影响了贷款的安全性。事实上因中低收入阶层没有贷款偿还能力,很少申请贷款。目前公积金贷款者绝大部分是中高收入阶层,贷款者享受的贷款低利率是低利率存款者的一种贡献,造成了事实上的贫帮富。若仅从公积金资金运用的安全性角度看,此现象并不构成风险,但与政策性金融的服务宗旨有差异。
(2)公积金个人住房贷款的利率政策性风险。住房公积金作为一种“强制储蓄低进低出,封闭运作”的政策性住房资金,在发放个人住房贷款时实行“低存低贷”政策,且贷款的期限长,最长可达30年。在贷款期限内,社会经济和金融市场必然会发生变化,比如,发生通货膨胀时,住房公积金将蒙受贬值的风险。同样数额的个人住房贷款,如果贷款期限延长一倍,从机会成本的角度来看,其风险将增加一倍以上。
(3)区域管理产生的矛盾。在住房公积地方化管理原则下,一方面地方政府为拉动住房消费,对公积金管理部门下达个人住房贷款任务目标,过分强调贷款数量增长,容易忽视贷款质量,加大了产生不良贷款的可能性;另一方面,现在大多数公积金贷款实现区域性贷款,即在本区域内缴纳了住房公积金的职工,只有在该区域内买房才能申请贷款,这就阻碍了一个区域的公积金流动,不利于风险分散。
(三)政策和法律风险
我国目前尽管有《合同法》、《担保法》、《贷款通则》、《保险法》、《城市房地产管理办法》等为住房抵押贷款提供了法律依据,但相关操作细则还不完善。
1、对受托银行如何协助委托人收贷, 应尽怎样的责任和义务没有相应的法规条款约束。
2、由于社会住房保障机制还没有建立, 市场上少有廉租房可供租用, 而借款人在观念上还不能自愿到市场上找房租住, 维护合同信用, 当借款人无力还贷, 抵押物被处置时, 会产生一些负面影响, 引发社会稳定问题。在这种情况下, 还款的法律约束被软化, 抵押贷款逾期风险实质上不能得到最终化解, 这就需要有一套行之有效的具体配套办法与之衔接。
二、贷款主体操作不当
操作风险对贷款业务的影响日益突出,所谓操作风险是指在贷款操作过程中一系列可能的损失,是与业务操作之间关联的风险。操作失败风险一般来源于经办人员、业务流程或管理技术的失败或违规,贯穿于整个贷款发放及回收过程。在没有形成规范化管理的标准体系之前,这种操作风险的发生甚至频繁出现,将直接影响贷款业务的整体发展。
(一)针对政策规定的操作不当
针对政策规定的操作不当表现在公积金管理的相关工作人员职业素质不高和法律法规意识不到位造成的。一是行政领导批条打招呼贷款,或由领导担保不抵押造成风险;二是工作人员操作不当造成风险,如经办贷款的人员在审查贷款的过程中由于审查不过硬,某个环节出现失误,或者由于产权登记部门的工作人员在产权登记过程中出现失误等情况,都会给贷款带来一定的风险。
(二)对物业审查不清带来的操作性风险
1、期房贷款风险。以所购期房作抵押,由开发商提供阶段性担保,是目前各地发放住房贷款,防范房贷风险的有效形式之一。在公积金贷款的过程中,从期房贷款发放开始到住房公积金管理中心取得抵押的《房屋他项权证》、确立抵押权益之前,还存在不小的潜在风险。
当前,由于国家宏观调控政策的影响,在一些地区房地产投资开始回落,同时,由于房价的快速上涨,使得群众的住房购买力受到了较大的影响。
前几年,由于房市处于供需两旺的态势,发生上述楼盘抵押处分的概率极小,目前则不然,供需态势发生较大变化,不确定因素很多,抵押未登记住房公积金贷款潜在风险增大。
2、国家保持对房地产市场重点调控的态势下,一些规模与实力较小的房地产开发公司,在预售情况不好、资金链一旦断裂会形成“半拉子”工程,在建的楼盘无法竣工,预售楼盘无法交付使用,已按揭预售的期房将因不能进行产权登记而使抵押物“悬空”。这是银行和管理中心都不愿看到的结果。
3、房地产市场进入盘整期,如果市场销售不畅,空置率居高不下,一些以土地或在建工程抵押的房地产开发项目,将面临贷款到期无法偿还的困境,个人住房公积金贷款不能及时偿还,银行一旦采取措施通过处分抵押土地或在建工程来清偿逾期的项目贷款,那么管理中心对上述抵押项目楼盘所发放的个人住房公积金贷款,由于事前不能办理抵押预登记备案而处于非常被动的地位。
4、期房从预售到竣工交付时间短则半年长则一年以上,只要管理中心未执管按揭贷款住房的《房屋他项权证》,那么在此期间借款人因各种原因发生贷款逾期,管理中心就面临无法处分“抵押物”的风险。由此可见,对期房发放按揭贷款的风险远高于现房放贷的风险。
(三)产权产籍审查不清的风险
产权产籍审查不清会出现的风险有:
虚假抵押,贷款人伪造根本不存在的或不是自己的房屋的产权证,骗取贷款。
多头抵押,也称重复抵押,指用同一房产证进行多次抵押。
遗漏共有人抵押,借款人把与别人共有的房屋单独抵押,导致中心与其他产权拥有人发生纠纷而不能处置抵押物。
旧契抵押,房屋产权超过一定期限需要重新登记,过期的房契或产权证没有法律效力。
三、借款主体违约
借贷主体故意引起的风险主要是信用风险。信用风险主要是指借款人因主客观原因所引起的未按合同约定按期偿还到期贷款本息的风险。信用风险是否发生取决于借款人的资信状况。借款人的资信度越高,贷款风险越低,二者成反比关系。现行的个人住房消费信贷是在个人信用信息残缺不全的情况下推行的, 信贷部门对个人资信情况了解较少,个人守信意识不强,较难规避个人信用风险。在这种情形下,发放贷款势必承担较多的不确定因素带来的违约风险。
1、个人信用信息不全。个人信用消费介入我国居民生活的时间还不长,个人信用制度尚未建立。在个人信用信息残缺不全的条件下,贷款人对贷款人的资信调查评估只能依赖职工所在单位,而单位为其职工出具的资信证明有较大的随意性,有时为帮助职工顺利获取贷款还有意多填报职工收入,使贷款人难以评估和控制个人住房贷款的违约风险。且职工单位出具的资信证明考察的也只是某一时期的静态收入水平。市场是多变的,个人收入常有起伏,并不能完全反映一个人的信用状况,以此作为信用依据,隐含的风险极大。
2、借贷主体违约。被迫违约,指借款人支付能力不足或由于不可抗力因素造成无法继续按期清偿中心贷款本息造成的违约,它来源于对借款职工未来收入的不确定性和对未来事物发展的不可预见性。造成被迫违约的情况主要有:借款人可能因为疾病、事故等不可抗力因素导致部分或全部丧失劳动能力或失踪、死亡等;借款人要能因从事的行业整体经济效益衰退或就职的单位盈利能力下降、机构改革、人员分流、企业破产等社会因素导致收入下降或无稳定的收入来源,从而无力按期足额偿还贷款。
3、借贷主体理性违约。指当抵押房产价格下跌,其价值波动给借款人造成的价值损失大于职工在该房产上已有的权益积累,意味着借款人放弃还款反而会带来更大利益,出于经济理性,借款人主动违约。在市场经济持续快速发展的同时,社会中的个体会越来越显现其作为“经济人”的性质,在发达市场经济国家已有研究的理性违约现象也会出现。在房价一路走高的情况下,不存在理性违约的问题,但房地产市场供求关系一旦反转,房价不断下跌时,则难保此种情况不会发生。
参考文献:
1、张东,陈柏东.房地产经济学[M].华中科技大学出版社,1998.
2、周战强.行为金融――理论与应用[M].清华大学出版社,2005.
公司优秀服务员的发言稿1一个人生存于这个世界，每时每刻都要面对选择，是选择艰苦还是选择享乐，服务行业演讲稿是选择慷慨还是选择吝啬，是选择坚强还是选择懦弱，就是这众多的选择构成了我们人生的实体，回首昨日，我将永远珍视我的选择??做一名商场营业员。 记得上学时， 我曾这样在日记中写道：“越是艰苦的地方越能锻炼人的意志，越能使人感到充实。”话是这么说的，可来到全福元工作之后，工作的艰苦与生活的单调却是我始料不及的。每天基本上是一种姿势保持十多个小时，面对的是数不清的顾客，其中的辛苦是不言而喻的。每结束一天的工作，倒在床上不想动了，还真觉得累。
面对这一切，我也曾动摇过，难道我的青春就要在这人来人往的超市里忙忙碌碌地过下去么?难道我的人生就不应该和别的女孩子一样有那么多空闲的时间么?
每当一天的工作一天下来，浑身的骨头像散了架，躺在床上连饭都不想吃，这时，善良、纯朴的大姐们为我买饭买菜，并笑着逗我起来吃饭，望着她们一个个疲惫的身躯和一张张和睦可亲的脸庞，我心里非常感动。
是的，商场里的工作虽然是单调的，但我们的生活却是五彩斑斓的;我们面前的顾客虽然多数都不认识，但人与人之间的真挚情感却是真实存在的。 于是我重新振作起来，坚持顾客就是上帝的宗旨，天天认真工作，以累为荣，以苦为乐，这一切使我的思想得到了升华，从此我意识到，工作的单调和艰苦不再是一种负担，而是我们生活的必需。
在营业员这平凡的岗位上，平凡的你、我、他也一样能创出一片精彩的天空。人就应该这样，无论工作多么平凡，肩上的担子多重，脚步多沉，都要一步一个脚印地走下去，直到永远。人的一生不可能永远都是平坦大道，伴随我们的还有困难和挫折。
流水因为受阻才形成美丽的浪花，人生因为受挫才显得更加壮丽多采。遇到困难我们就要这样，跌倒了再爬起来，用失败来记载自己走过的路程，这才是真正的英雄。
后来我渐渐地认识到：我的岗位不仅仅是我履行自己责任的地方，更是对顾客奉献爱心的舞台。于是我天天给自己加油鼓劲：不管我受多大委屈，绝不能让顾客受一点委屈;不管顾客用什么脸孔对我，我对顾客永远都是一张微笑的脸孔。 生活就像一面镜子，服务行业演讲稿当你对着它笑时，它也会对着你笑，当我看到顾客们对我的微笑时，当我的工作业绩得到领导的肯定时，我感到一种从未有过的喜悦和自豪：我是在用这种方式向社会奉献爱。爱，是我们共同的语言! 面对新的机遇和挑战，我要树立更高的目标--"做行业中最好的营业员"!最好的营业员就是拥有高尚品德、极富诚心、爱心和责任心，具备优秀的职业素养和领先职业技能的业务精英!这就要求我们坚持承诺是金，坚持勤劳进取，坚持学习创新。
我们知道一花独放不是春，百花齐放春满园。我们都是全福元优秀的营业员，让我们以更先进的营销理念、更专业的营销技能、更完善的服务不断增强竞争力，只有这样，全福元才能在强手如林的市场上稳定、健康、持久的发展壮大，为社会、为员工创造财富和价值
我深信，西单商场将以科学的管理机制、优秀的企业文化、良好的产品、全新的服务来勇敢自信地面对今后的挑战!我们的队伍也将以最专业、最高效、最真诚的服务面对平安千千万万的客户!让我们共同努力，与全福元同呼吸共命运，携手共筑"辉煌的西单商场"。
在一次演出中，舞台上的两位相声演员在互相对骂，不仅骂得面红耳赤，甚至还吵起来。台下的观众以为他们真的吵起来了。
但以他们的私交来说，这全属伪装，因为他们两位本来就是十分要好的朋友，这是在双方同意之下而做出的表演，所以舞台上的互揭疮疤，并不影响两人的友情。
类似这样的情形，在日常生活或工作中是经常出现的。在办公室里，若同事间的私交甚笃，做起事来既轻松愉快又顺顺利利。
我们在工作时难免会接触到不认识的人，服务行业演讲稿此时最感困难的就是不知对方的为人，他的工作态度又是如何等等。这对工作的进度有很大的影响。
此时你若能以和缓的语气说出不会让对方认为是严厉的指责，便很容易使对方接受。譬如：“你的心地太善良了，所以时常吃亏。”
虽然其意在指正他的缺点——怎么不懂沟通，让别人拖延了你的工作进度，但对方听来似在夸赞他的优点;或是说“你做事太过于慎重”，其实你是想劝他别太较真，事事哪里都能完美。这些话即便是对交情未深的人说，对方都会这样想，“这人虽与我刚认识，但对我的观察真是入微”，自然而然就拉近了人与人之间的距离。
而这也是产生彼此信赖感的第一步。一般人或许常赞美他，但也不过是极尽奉承之能事而已，而这里说的虽是指责缺点，但却能让人乐意地接受，这对彼此工作的进度确实有莫大的帮助。所以说话的技巧是相当重要的。
对方若是听惯奉承话的人，就偶尔给他来个轻微而带有称赞意味的批评。
公司优秀服务员的发言稿2尊敬的各位领导、老师、同事姐妹们：
大家好!
感谢爱侬公司给我今天这份荣誉，让我能够站在这里代表爱侬近万名姐妹们发言，我感到万分的激动和荣幸，优秀服务员发言稿。我是爱侬世家精品店的一名普通家政服务员，我叫傅才碧，来自四川，今年38 岁。在爱侬工作已经近5年了，在这5年的时间里，工作中我不断地在学习进取，努力提高自己的工作技能，完善自己在工作中的不足。
站在这里带给我感触最多的就是感谢，感谢爱侬公司给了我工作的机会，感谢柴老师及所有老师对我工作的信任与支持、感谢各级领导给予我工作的认可与评定、感谢媒体让我能够走进电视和报道。这时，我年迈的父母能够看到我代表爱侬千千万万个员工在表彰大会上发言，对老人们来讲是最大的幸福和安慰。我的父母和亲人们会为我得到这么高的荣誉感到自豪与骄傲。今天我能够站在这里，我更要感谢我的客户们，感谢他们对我工作的认可与表扬，5年来，每一份客户的赞许和鼓励，都让我下定决心做好优秀的星级服务员的信心!
虽然说家政服务行业是一项普通平凡的工作，但是要想把它做好，能让每个用户都满意的确不是件容易的事情，比如说：我现在的用户吧，当时用户到公司和我面试、交谈。在我和用户面试的谈话中，我就感觉这个用户和以前的那些用户都不一样。我现在是在北京高尔夫公寓工作，所以用户的要求会比别的用户要高，工作难度也就越大。
我现在的主要工作就是买菜、做饭、采购生活日用品和食品，还有卫生清理。用户很信任我，每次她都让我决定一日三餐饭菜的搭配，还有随时购买生活的所需用品，用户既然这样信任我，我的工作也不能马虎，每次的采购计划我都会细心记录。
用户家住房很大，有580多平米，开始那两天我都很转向，印象最深的就是当我走进厨房熟悉环境时，橱柜和灶台都感觉特别油腻，用手一摸哪儿都是粘的，还有特别是抽油烟机，基本上是看不见过滤网的缝隙了，很厚的一层油腻挂在上面，发言稿，优秀服务员发言稿。当时我就与用户提建议要她请专业人员来清洗，因客户忙忘了我说的话，过了十多天也没等来专业人员来。每次炒菜之后感觉头发上都是油，因为油腻堵死了风口，所以油烟根本就抽不出去，用户家的油烟机很贵。我不敢自己做主清理，怕弄坏了不好办，我请示了用户，经用户同意后，我用中午饭后的时间把油烟机清洗干净，当我洗完后已累得满身大汗，胳膊也酸了，感觉浑身像散了架一样。用户特别高兴的说：“谢谢你，你辛苦了，你比专业洗的还干净."
在半个月之内，我把厨房的所有卫生都彻底地打扫干净，用户吃饭很讲究，她们所吃的饭菜不光是要好吃，还要好看，一日三餐都要荤素搭配、营养均衡。
我每天早上5点起床，因为家里有学生和一个一岁多的小孩，每天早起提前给他们把早餐准备好，早餐之后就又开始采购，准备中午饭等工作。开始那几天我感觉我的工作像在打仗一样，这一天下来感觉特别累，根本白天没时间休息，晚上基本上都是十点半以后才有时间睡觉，用户家中经常都会来很多的客人吃饭，有好几次饭菜都上桌准备开饭了，用户都会突然说还有几个客人要来吃饭，让我再炒几个菜，我每次炒完菜都会随手把灶台清理干净，在这种特殊情况下我感觉特别的急促和紧张，这也可能是对我工作的提升与考验，面对用户我依然是面带笑容。在那些时间里，我感觉好像是身体支持不住了，体力有些透支了，我也差点放弃，想想公司领导对我的信任与期望，我下决心一定要战胜自己，我要为爱侬争光，不能辜负领导给予我的厚望。最后我还是坚持下来了，现在我每天把工作安排的井井有条。
试用期满后，用户对我很满意和认可，还主动给我加薪，到目前为止已在用户家工作八个多月了。
在这里我最想对那些还在待岗和正在工作着的姐们们说一句话：“只要我们是真心实意的付出，脚踏实地的工作，你就会得到认可和尊重，就会收入越来越高、就会为爱侬、为自己挣得信誉和荣誉!
我相信“付出总有回报”这句话，请公司的领导们和老师们放心，我不会辜负公司和老师们的期望，我会为姐妹们做好模范带头作用，用自己的实际行动为爱侬争得更多的荣誉和骄傲!
谢谢大家!
公司优秀服务员的发言稿3同志们：
会前，区委、区政府做了充分的调研和准体制、领导机构及有关运行机制都作出了相应调整和创新，并且制定了加快 现代服务业发展的三年行动计划。刚才，大会表彰了省烟草公司 分公司等10家全区服务业发展的先进单位，三位同志作了很好的表态发言。下面，代表区委、区政府就做好 现代服务业发展工作强调六个方面的要求：
一、加快发展现代服务业，需要我们认识再深化
现代服务业是相对于传统服务业而言，适应现代人和现代城市发展的需求，而产生和发展起来的具有高技术含量和高文化含量的服务业。现代服务业是城市现代化的重要产业基础和都市服务功能的重要载体。现代服务业具有“两新四高”的时代特征。“两新”就是新服务领域和新服务模式。现代服务业适应现代城市和现代产业的发展需求，突破了消费业的领域，形成了新的生产业、智力知识型服务业和公共服务业的新领域。现代服务业通过服务功能换代和服务模式创新，而产生新的服务业态。“四高”就是高文化品位和技术含量、高增值服务、高素质和智力的人力资源结构、高感情体验和精神享受的消费服务质量。关于现代服务业的分类有许多种表述，如分为伴随工业化的展开而加速发展的补充业和工业化后期大规模发展的新兴服务业;又如分为从传统服务业改造提升和衍生而来的服务业形态和直接因信息化的发展而产生的新兴服务业形态。就我们 而言，、市政府提出打造长三角现代服务业中心，就是要重点推进旅游产业、文化创意产业、商贸物流业、金融服务业、信息服务业、房地产业、中介服务业、社区服务业等重点领域。
作为第三产业中高增长性和最具潜力的产业，现代服务业的加快发展，对经济增长、结构调整具有重要意义。发展现代服务业是产业提升的新引擎。现代服务业发展是经济社会发展达到新阶段后的大趋势，是转变经济发展方式的重要抓手。加快发展现代服务业，有助于继续发挥我区比较优势，形成新的产业集群优势，有助于承接国际产业结构调整机遇，为长远发展开辟新的途径，将对三次产业发展有重要的促进作用。我们要站在加快推进我区城市化工业化两轮驱动，建设最适宜居住的“品质之城、美丽之洲”的战略高度，充分发挥现代服务业的支撑作用，进一步扩大现代服务业规模，尽快使现代服务业成为我区的主导产业。发展现代服务业是区域竞争的原动力。现代服务业发展是区域竞争力的重要标志，是城市功能的核心。我区工业化发展已有相当基础，区域经济将逐步从工业经济向服务经济转型。作为 大都市的一个新区，我们必须围绕、市政府“两轮驱动”、“接轨大上海、融入长三角、打造增长极、提高首位度”的要求，实施城市化带动战略，加快现代服务业发展速度，全面增强核心竞争能力，不断提升我区在 “一城七中心”中的地位，增强我区的资源集聚、辐射和配置能力，从而形成新的后发优势。发展现代服务业是科学发展的助推器。党的十七大报告已明确指出，要坚持走中国特色新型工业化道路，坚持扩大国内需求特别是消费需求的方针，促进经济增长由主要依靠投资、出口拉动向依靠消费、投资、出口协调拉动转变，由主要依靠第二产业带动向依靠第一、第二、第三产业协同带动转变，由主要依靠增加物质资源消耗向主要依靠科技进步、劳动者素质提高、管理创新转变。我区人均gdp已经跨越3000—6000美元的经济结构加速发展时期，土地、原材料、能源等资源约束和节能减排的环境压力不断加大，出口大宗轻工产品遭遇贸易壁垒和摩擦越来越多、附加值越来越低。发展现代服务业作为自主创新的催化剂，节能减排的生力军，在我区产业结构调整和经济发展方式转变中有着极其重要的战略地位。总之，现代服务业是我区必须全力拓展的“新蓝海”，是我区在新一轮区域竞争中扬长避短的“撒手锏”。我们要把发展现代服务业放在十分突出的位置，作为实现又好又快发展的战略选择，进一步发挥现代服务业在推动结构调整、产能升级、做大做优做强中的重要作用。
二、加快发展现代服务业，需要我们优势再审视
我们都会说 是文明之光的发祥地，都会说 三面拱卫 主城，是“鱼米之乡、丝绸之府、花果之地、文化之邦”等等。但这些都是自然禀赋的优势，或是先人传下来的优势。如何把现有优势转化为进一步发展的胜势，需要我们重新审视，深入思考。一是区位独特，还需捷足先登。 地处杭嘉湖平原南端、上海经济区腹地，位于著名的黄金旅游线华东(沪苏杭徽)黄金旅游线的中部，依赖较为发达的铁路、公路、航空、水运综合立体交通网建设，与长江三角洲大中城市一体化融合发展的水平正在提高，区域合作领域不断扩大。同时，随着 市城市化进程加快，建成区规模和人口规模扩大，特别是城区轨道交通和文一路延伸段、文二路、古墩路、杭浦高速、杭徽高速、申嘉湖杭高速、运河二通道的规划建设，主城区服务业溢出效应加大， 的消费市场和服务半径进一步拓展。但是，当今社会发展，一日千里，时空急剧缩小，自然的区位优势很快会被弱化。各地都在各显神通、绞尽脑汁，争相发展现代服务业。如果我们不能及时地将现有的区位优势转化为发展优势，就会坐失良机，就会错失现代服务业的发展机遇。二是资源丰厚，还需借梯登高。 有实证中国5000年文明史的良渚遗址，实证、5000年建城史的“中华第一城”，在人类文明史上具有唯一性和特别的重要性。 还有径山、超山、塘栖古镇、运河、西溪湿地、南湖、东明山、三白潭等具有较高的旅游开发潜力的资源，也有良渚文化、运河文化、禅茶文化三大积淀深厚的历史文化，以及滚灯、龙舟等一大批非物质文化遗产。 生态环境优越，地貌呈山地丘陵与水网平原交接型，富有建设田园城市的天然禀赋。这些都是发展旅游、商住、创意产业的极优条件和潜力所在。 有四通八达的交通设施、港口资源，这是发展现代物流、商贸业的重要依托和基础所在。如果我们不借助外力，仅靠自身的积累式发展，只能小打小闹、档次不高，甚至可能糟蹋资源。我们要进一步加大这方面的招商引资力度，以大项目带动大开发，以大开发促进现代服务业的超常规发展。三是基础良好，还需乘势而上。近年来，我区抓住产业结构调整的良好机遇，将五年倍增三产作为“再造工程”的重要组成部分，现代服务业发展态势日趋见好，初步显现出阶段性成果。 年，全区第三产业增加值达到142.11亿元，占gdp的33.8%。实现旅游总收入33.12亿元，商贸服务实现增加值30.51亿元，文化创意、软件与信息服务、中介服务、社区服务等其他服务业发展势头良好。限额以上三产项目实现总投资达117亿元，占全区总投资的60.7%。西溪湿地三期、南湖休闲度假项目进展顺利，农副产品物流中心即将开园，运河作业区、宏丰家居、亿丰家居、谛都科技城等在建项目也在抓紧施工中。特别是阿里巴巴“淘宝城”项目的落户，进一步坚定了我区发展现代服务业的信心。我们要顺应当前现代服务业良好的发展态势，继续实施大项目带动战略，在加快推进在建项目的同时，积极规划建设一批有带动、示范、引领和辐射作用的重大项目，提升整个现代服务业的发展。具体而言，旅游业要加快推进包括西溪湿地三期、良渚文化村、“大美丽洲”、径山等25个大项目;商贸服务业要加快推进包括谛都科技城、湾国际建材装饰城、康桥良渚汽车品牌一条街等14个项目;文化创意产业要加快推进包括文化创意艺术中心、文化艺术中心、良渚遗址核心区块抢救性环境整治与保护工程等5个项目;现代物流业要加快推进包括农副产品物流中心、金恒德汽车物流广场、运河三大作业区等9个项目;房地产业要加快推进包括连城国际、蓝庭花园、闲河城、凤都经济房等17个项目;软件与信息服务业要加快推进包括阿里巴巴“淘宝城”、亿科智能、有机硅重点实验室、国家软件产业基地西溪扩展区块等9个项目。
同时，我们也要清醒地看到我区现代服务业发展存在的问题和不足：地域优势发挥不足，特色不明显，存在着内部产业层次偏低，基础仍较薄弱，新型业态起步较缓，仍处于分布散、规模小、水平低、效益少的起步阶段，传统服务业占比较大，生产比率偏低、中介服务业不能满足需要，集聚拉动、品牌带动作用尚未显现。主要原因是：一是思想认识需提高。对于现代服务业在国民经济和发展中的地位与作用缺乏正确的认识，片面认为现代服务业是不创造物质财富的非物质生产的产业，不是唯一重要的产业。对于现代服务业通过服务满足生产和生活需求作用及其越来越多地成为经济发展的决定性因素认识不足，重生产轻服务、重行政干预轻经济规律的观念和做法较为普遍。二是体制机制需完善。在工作体制上，人力配置相对不足;在考核激励机制上，力度欠强、比重偏小;在管理模式上，一些现代服务业发展领域，在审批办证等方面仍受阻挡，制约了现代服务业的快速发展。三是规划引导需强化。目前我区现代服务业尚未形成科学、合理的规划体系，支撑我区现代服务业发展的重点领域、重点区块、重点项目、重点举措有待更进一步的明确，需要在实际工作中进一步强化引导。四是投资力度需加大。2015年，21个三产重点项目累计投入48.23亿元，仅完成年度投资计划的57.58%，与工业投入相比，存在较大差距。从现有的投资项目看，涉及层次较低、产出效益不高、资源占用较多、设计水平较低、缺乏长效意识、追求短期效应的现象时有发生，急需我们把好关口、适度引导，集聚要素资源，实现集约利用，支撑后续发展。五是政策扶持需整合。目前，我区在发展旅游、商贸等服务业上先后出台了一些支持措施，但实际激励效益尚未明显发挥，需要整合相关政策，提升促进现代服务业的应有效用。
三、加快发展现代服务业，需要我们理念再更新
要实现现代服务业的跨越式发展，必须不断更新理念，走超常规的发展路径。
发展现代服务业，必须注重三个坚持。一要坚持城市化推动。紧紧抓住长三角城市群一体化加快发展、都市经济圈加快推进及我区全面实施城市化发展战略等机遇，充分发挥我区独特地缘优势，主动接轨长三角、融入大 ，加快设施对接，强化配套服务，接受辐射带动，吸纳城市产业转移，提升产业层次，实现优势互补、合作共赢。二要坚持产业融合互动。深入实施产业结构优化升级工程，坚持先进制造业和现代服务业“两轮驱动”，坚持改造提升传统服务业和培育发展现代服务业“两业并举”，整合提升三次产业之间的产业链和价值链，加快经济增长主要依靠第二产业带动向三次产业联动发展转变，实现产业间的融合互动、协同共进发展。三要坚持开放创新驱动。开放创新是经济社会发展的强大驱动力，以开放开阔的国际化全球视野，丰富提升 先民“原创、首创、独创、外拓”的创新精神，坚持以开放创新的理念提升现代服务业发展思路，以开放创新的环境吸引一流的人才企业，以开放创新的举措现代服务业发展难题，以开放创新的机制激活现代服务业发展的内在动力，实现我区现代服务业的超常规跨越式发展。
发展现代服务业，必须注重三个互动。一是推进现代服务业与制造业互动发展。制造业的高度发展带来大?a href='//xuexila.com/yangsheng/kesou/' target='_blank'>咳嗽奔郏簿褪枪郝蛄Φ募邸V圃煲档姆⒄够够岽俳鹑凇⑽锪鳌⒒嵴埂⒅薪榈纫幌盗猩苑褚捣⒄埂7垂矗衷诟卟愦紊洗俳圃煲档姆⒄埂R涌熳橥胖行恼蚍褚捣⒄梗炕褚蹬涮祝阒圃煲瞪筒倒と松钚枰6峭平执褚涤攵际信┮祷ザ⒄埂7褚凳橇瞪胂选⒍际杏胂绱宓呐Υü晕仪钟信┎肥谐「脑焯嵘嘤滦褪谐∫堤迪峙┎妨魍ㄓ攵际信┮祷ザ⒄埂M保ü涌烊辶桃捣⒄梗ズ谜颉⒋寮斗判牡杲ㄉ瑁卣古逑咽谐。平逑呀峡煸龀ぁ4送猓谏角肷角蛳缂涌旆⒄构酃馀┮怠⑿菹信┮担嵘芭依帧狈⒄顾健H峭平执褚的诓炕ザ⒄埂1匦胱帕Ω谋湮仪堂骋涤肼糜我迪喽酝呀谙窒螅迪只ザJ紫纫涌炝倨街鼙叩穆糜蜗钅拷ㄉ瑁嵘骄扒愦危涌焯疗芄耪蚋脑欤枚∩胶⑷滋兜仁刈试矗咚焦婊ㄉ璐笤撕勇糜尉扒F浯我涌煳鞑柯糜尉暗愀骼嗌枋乇鹗巧桃蹬涮祝?镇形成旅游服务中心，在径山镇形成服务次中心，建设必要的宾馆、饭店、商场，提高游客留宿率，开发旅游产品，改变“买卖不赚只赚票房”的现象。此外是商贸业与房地产业的互动发展，合理规划，加强配套，有序发展房地产业，带动商贸业发展。
四、加快发展现代服务业，需要我们定位再明确
、市政府确定 市现代服务业发展有重点，结合 实际，依托现有优势，集中资源要素，我区要着重抓好六大重点。
一是要加快发展旅游业。到 年，旅游总收入突破50亿元，接待国内外游客600万人次，其中境外游客13万人次，建成国家级精品旅游区6个，建成星级宾馆27个，其中高星级宾馆5个，努力把我区打造成为 大都市生态秀美的后花园、全省旅游经济强区和长三角南翼休闲度假旅游胜地。要着力推进旅游项目建设。以《 区旅游发展总体规划》和《 区旅游资源保护规划》为指导，坚持大项目带动战略，实施“1569”精品工程，加快建设6大休闲精品项目，着力提升9大现有项目水平，完善旅游基础设施，增强城市旅游功能。加快建设“大美丽洲”、超山风景区、大径山国际休闲度假区、南湖综保工程等旅游综合体，提升我区旅游产业综合竞争力。要着力推进旅游市场开发。坚持“政府主导力、市场配置力、企业主体力”三力合一，转变营销观念，增强营销投入，拓宽营销策略，构建全方位、多层次、宽领域、大密度的营销网络体系，加快塑造 旅游目的地形象，进一步开拓国内、国际旅游市场。要着力推进旅游品质管理。按照“景区升级、宾馆升星、旅行社升位”的要求，围绕品质管理主旋律，加强旅游-行风建设，加强旅游质监管理，加强旅游人才培养，全面提升旅游-行业的服务和管理水平。要着力推进旅游国际化进程。根据《 市新一轮旅游国际化行动方案》，编制好《 区旅游国际化战略行动计划》，打造具有国际影响力和吸引力的旅游产品，加快旅游国际化步伐。大家都知道，迪拜是位于阿联酋的一个“沙漠城市”。但是其凭借创新的理念、开放的政策和强烈的发展意识，如今已成为世界上发展最快的城市之一，成为全球国际大都市最强有力的竞争对手。书记去年在考察迪拜时强调，要学习迪拜，解放思想，抢占城市竞争制高点。他说，近年来，迪拜抓住发展机遇，发挥比较优势，在中东沙漠中迅速崛起，已成为世界上发展最快的城市之一，创造了一个“人间奇迹”。其城市规划起点之高、建设标准之新、投入强度之大、管理水平之高，令人叹服。特别是迪拜积极打造旅游综合体，以城市化带动工业化、信息化、市场化、国际化，推进“开放带动”战略，值得 认真研究、虚心学习。 也有着丰富的旅游资源优势，区位优势非常明显，我们更应进一步解放思想，以打造旅游综合体为目标来实施全区各大旅游项目的规划、设计与开发，不断推进 的旅游国际化进程。
二是提升发展商贸服务业。到 年，实现商贸业增加值55亿元，社会消费品零售总额达到170亿元，各类商品市场交易额达到450亿元，农贸市场累计改造60家，基本形成网络布局合理、业态结构优化、管理服务规范的现代商贸服务业发展体系，努力把我区建设成为 都市经济圈的现代化商贸中心。要加快重点市场建设。理顺商业城-管理体制，进一步明确相关部门的管理职责，加强依法经营、消防治安、规费征管等方面的管理。继续扎实推进 农副产品物流中心、亿丰家居建材城、西溪购物公园、江南茶叶市场等大型商贸市场建设。要积极打造特色商业街区。按照业态相对集中的原则，通过引进发展先进业态、知名品牌，挖掘保护、开发振兴传统商业品牌、老字号等途径，培育建设高档特色街区，着重建设北大街—九曲营路、人民路—迎宾路—世纪大道、藕花洲大街—香榭丽舍大街三大特色商业街区，各组团中心镇也要规划建设符合当地实际的特色商业街区。要健全农村现代商贸网络。深化“千万工程”，巩固和发展乡村连锁便利网络，不断改善农村购物环境。加强全区放心农资连锁配送网点建设，推进农村农资消费安全工作，为新农村建设服务。要加快农贸市场改造提升步伐。在三年时间内，完成全区60家有证农贸市场和17家无证农贸市场改造提升工程，提高我区农贸市场整体形象和档次。
三是大力发展文化创意产业。到 年，实现文化创意产业增加值50亿元，基本形成创意良渚、创意临平、创意西溪三大创意基地，努力形成高端、高效、高辐射力的文化创意产业集群，全面提升产业竞争力，打响“文化 ”品牌，推进文化名区建设，成为 市打造“全国文化创意产业中心”的重要组成部分。要认真贯彻最近召开的全市打造全国文化创意产业中心大会精神，围绕市政府提出的“形成产业规模巨大、产业特色鲜明、创新能力强大、文化品位较高、创业环境一流、专业人才聚集、知名品牌众多、产权保护严密、公共服务完善的文化创意产业群，把 打造成以文化、创业、环境高度融合为特色的国内领先、世界一流的全国文化创意产业中心，打响创意 品牌”的总体目标，进一步弘扬“原创、首创、独创、外拓”的良渚文化，打造平台，培育人才，完善政策，保护产权，打造品牌，整合资源，扩大开放，营造氛围，在发展文化创意产业方面敢为人先，争抢头口水。要加快推进文化体制改革。以市场化为导向，放宽市场准入，允许鼓励民营资本参与教育、卫生、体育等公益性文化事业建设。深化文化体制改革，可以改制的事业文化单位逐步改制为企业，国有文化企业要加快公司制改造，建立现代企业制度。进一步激活文化市场，发挥出各方的主动性和创造性，构建现代文化服务业市场体系。要着力推进重点功能集聚区建设。充分挖掘 深厚文化底蕴，依托良渚文化、禅茶文化、运河文化和优质生态自然资源，加大创意良渚、创意临平、创意西溪三大基地的规划建设力度，各基地要因地制宜，发挥各自优势，明确产业发展重点，加快形成主题突出、特色鲜明、优势互补的文化产业集群体系。要扩大对外交流合作。充分利用举办文化论坛节庆、外出搭台招商、交易展销会等活动，大力宣传 良好的创新创业环境、发展基础和优质资源，积极引进文化创意产业领域的高端人才、知名企业加盟 ，进一步加大与高等院校的合作，共同开拓我区创意产业的广阔天空。及时对外展示推介各类优秀成果和作品，提高 创意产业的知名度和拓展市场空间。要加大政策扶持力度。制定出台文化创意产业扶持政策，切实加强对文化创意产业的扶持。主要对文化创意产业的重点项目、产业园区、产业孵化、人才培养、理论研究、对外合作等方面的资助与奖励。
四是着力发展现代物流业。到 年，实现物流业增加值35亿元，建成5个以上大型物流中心，形成都市配送型、产业基地型、行业分拨型、专业市场型、枢纽转运型物流产业格局，成为长三角南翼现代物流枢纽副中心。要适时编制现代物流发展规划。在加强调研基础上，根据我区物流业发展实际情况，适时编制出台我区现代物流发展规划，明确物流产业发展的方向、目标、任务和重点。按照 市总体部署和进展情况，及时开展物流功能集聚区块规划的研究和编制工作。要加快物流功能集聚区建设。引进一批辐射广、带动力强的物流项目，大力发展综合物流中心、专业物流中心和区域配送中心，发挥物流基地的集聚效应，着重加快建设临平—乔司—崇贤工业物资仓储配送基地、良渚消费品商贸物流基地和 港 港区物流基地。要加快构建物流网络和信息平台。加快构建和完善以港口、公路、铁路等多种运输方式相配套的现代物流综合运输网络。推进物流信息系统建设，整合海关、商检、货代、银行等相关物流信息，着力推进“大通关”建设;搭建具有数据交换功能、信息服务功能、会员服务功能及在线交易功能的物流信息平台，尽快建立和完善物流信息管理服务网络。
五是稳健发展房地产业。到 年，实现房地产业增加值80亿元，完成房地产投资累计达到215亿元，商品房开发建筑面积累计达到480万平方米，新增保障性住房面积200万平方米。房地产是 很重要的一块产业，已经有了一个较好的发展基础。下一步，我们要大力提升居住品质。充分发挥三面拱卫 主城的地理优势，抓住 大都市建设步伐加快的机遇，培育和引进知名房产企业，提升行业整体素质，改善人居环境，建设临平、良渚、闲林三大聚居板块，努力打响“住在 ”的品牌，积极打造最适宜居住的“品质之城、美丽之洲”。要完善住房保障体系。采取“全面覆盖、应保尽保，统筹规划、分布实施，适时调整、动态管理”的原则，加大政策性保障住房的建设力度，争取用3年左右的时间，建立健全经济适用房、廉租房为主要形式的住房保障制度，形成具有 特色的住房保障体系。要促进房地产业可持续发展。科学制定住房建设规划和用地年度供应计划，根据市场供求状况，加强土地调控，保持合理的房地产用地供应总量和供应结构;进一步优化土地利用结构，盘活土地资产，充分利用西溪湿地与 地铁建设的契机，做好周边及沿线土地的开发。要培育和规范房地产市场体系。规范房地产市场交易秩序，健全市场规则，建立“公开、公平、公正”的市场竞争体系，积极培育房地产一级市场，搞活二、三级市场;规范市场管理和服务，推进 区房产市场信息系统体系建设，制定完善房地产各项政策措施，加强行业协会建设，提升行业管理和服务水平。要健全各项配套设施。加快建设和完善基础配套设施，提高区域可居住性，尤其是加快区域基础设施建设，要做到与商品房统一规划、同步建设、同步交付使用。加强与 主城的有效对接，扩大住宅消费群体，优化人口结构，提升居住环境与居住品质。
六是积极发展软件与信息服务业。到 年，实现软件与信息服务业增加值15亿元，积极打造“ 创新基地”，力争把我区建成为省内领先、国内一流的信息化城区和 “天堂硅谷”的重要组成部分。要加快创新平台建设。加快 创新基地整体规划建设进度，围绕电子商务、软件开发、信息服务等重点方向加大招商引资力度，加快“ 国-家-信-息产业基地 创新基地”的申报工作，加快推进阿里巴巴“淘宝城”、恒生电子、浙江亿科智能等项目。要加快软件与系统集成服务业发展。加快现代装备制造业及数字化信息家电等配套的嵌入式软件和应用软件的研发与产业化，积极发展系统集成和软件服务外包，鼓励发展网络服务与数字增值业务相关软件。要壮大电子商务和网络增值业务。壮大培育电子商务，加快现代物流业等重点行业信息平台，推广面向中小企业、重点行业和区域的电子商务交易与服务，积极推进网络增值服务。要积极发展信息技术服务业。重点发展信息技术在现代服务业重点领域、工业、农业的应用，提高信息技术运用水平;积极发展信息技术服务外包和外包服务。要继续发展电信运营业。加快宽带网络建设，积极推进光纤入户、无线上网、第三代移动通讯网、数字电视的发展。
此外，还要积极发展楼宇经济、总部经济等新型城市经济业态。要围绕适合 城市发展的新型经济业态，加强空间规划调整，促进同类业态相对集聚，形成一批以创意、软件、金融、外包、电子商务为主的特色楼宇。要坚持政府主导力、市场配置力、企业主体力“三力合一”，特别要充分调动房地产开发商和业主发展楼宇经济的积极性;要坚持以大带小、以大为主，着力培育亿元楼等大楼宇，带动“农居soho”等小楼宇;要坚持高低配套、以高为主，既要培育满足高端业态发展的楼宇，也要关注满足低端业态发展的楼宇。要拓宽发展金融服务业，努力打造 都市经济圈区域性金融副中心。同时，要顺应时展趋势，积极培育发展中介服务业和社区服务业，满足社会日益增长的现实需求。
要根据 现代服务业的分布情况，进一步优化空间布局、强化功能特色，抓住“一副三组团”的城市网络化发展机遇，积极打造特色鲜明的七大现代服务业功能集聚区。一是旅游休闲功能集聚区，包括大 古镇旅游区、“大美丽洲”文化旅游区、大径山风景旅游休闲度假区、大运河文化旅游区。二是商贸服务功能集聚区，主要有副城中央商业中心、特色商业街区。三是物流功能集聚区，涵盖物流园区服务区、物流配送中心、商品批发市场。四是文化创意产业功能集聚区，突出创意良渚基地、创意临平基地、创意西溪基地。五是生产功能集聚区，集中在临平生产区，仓前高新技术服务区。六是金融服务功能集聚区，特别是把临平副城打造成为 都市经济圈区域性金融副中心。七是软件与信息服务功能集聚区，启动 创新基地区块建设。
五、加快发展现代服务业，需要我们资源再整合
高起点编规划，实施产业导向。要坚持以规划为引导，从自身优势出发，高起点编制现代服务业的总体规划及其各个门类的分层子规划，明确新一轮发展的功能定位、形态布局和产业政策导向目录，使楼宇经济、总部经济和功能区建设有机结合。随着长三角地区一体化进程不断加快，现代服务业态势日趋强劲，流向和方式随之全面改变，而且对现代服务业内部分工产生重大影响，衍生新的业态。我们要顺势互动发展，针对我区产业集群中小企业多、共性需求大的特点，坚持需求导向，有序加快金融服务、现代物流、信息服务、科技服务、商务服务、商贸流通等方面的发展，提供社会化、专业化的生产。随着生活业需求的剧增，结合人民群众的实际需求，大力发展旅游休闲等产业。
改革完善机制，理顺管理体制。区现代服务业发展领导小组要加强组织领导、统筹规划、实施政策，加大重大问题的协调力度。各个专项领导小组和部门要加强领导，真抓实干，履行职责，增进沟通，分工协作，共同解决现代服务业发展中遇到的矛盾，对列入省、市、区重点的现代服务业项目，要加快审批实施，通过“绿色通道”缩短项目审批时间，通过沟通协调，解决好用地难、规划调整等问题。同时，要建立现代服务业联席会议制度，定期召开现代服务业工作联席会议，及时掌握和现代服务业工作推进中的难点热点问题，为现代服务业的发展出谋划策，当好参谋。要强化与兄弟县市区在现代服务业上的联动发展，探索建立合作机制，交流信息，通报情况，共谋新策。
梳理整合政策，加大扶持力度。要认真梳理整合现代服务业各类扶持政策，对现有的扶持政策要检查落实情况，总结经验，对不合理或有问题的地方要及时修订完善;对现代物流、文化创意、信息软件、楼宇经济等领域，在学习借鉴 的基础上，要根据、市政府关于加快现代服务业发展的要求，结合我区实际，尽快制定出台相关扶持政策，逐步形成科学合理、重点突出、有机统一的现代服务业扶持政策体系，重点支持服务业关键领域、薄弱环节和提高自主创新能力，加快培育发展我区现代服务业。
健全规范统计，强化督促检查。要完善现代服务业统计调查方法和指标体系，提高现代服务业统计工作的全面性、准确性，同时建立健全服务业发展的监测预警、形势分析和信息分布工作，摸清家底、掌握发展状况、总结经验、作出综合评价，发挥导向作用。对工业企业中的现代服务业按照统计有关规定进行剥离，做到“应统尽统”，为科学决策提供真实、全面的依据。发展现代服务业任务已明确，各级、各部门要切实增强紧迫感和责任感，扎实行动，奋发有为，确保完成并力争超额或提前完成区委、区政府下达的目标。区现代服务业领导小组办公室每季度要进行定期检查，加强跟踪服务，及时协调解决各种问题。区委、区政府将进一步加大对发展现代服务业工作的考核力度，奖优罚劣。
优化资源配置，提供要素支撑。要扩大社会保障、医疗保健、市政公用、环境保护、社会治安等公共服务和教育服务的供给。要适当安排一定数量的投资，作为加快发展现代服务业的引导资金，主要用于现代服务业建设项目的贴息或补助，以更多地吸引银行信贷资金和社会投入。银行要在独立审贷基础上积极向符合贷款条件的服务业企业及其建设项目发放贷款，鼓励符合条件的服务业企业进入资金市场融资。改变部分服务行业垄断经营、准入限制、透明度低的状况，放开部分资质条件，鼓励民营经济在加快服务业中实现新的成长。加快适宜产业化经营的社会事业改革进程，在加大政府对非营利性社会事业投入力度的同时，科教文卫服务总体以市场为导向，通过完善功能、改进效能，推动发展。要改革传统财政资助项目的方式，将财政扶持资金向重点发展领域和重点产业集中。同时，在项目用地指标、用电用水价格、税收规费收缴等方面，给予现代服务业企业更多的支持和倾斜。
营造良好环境，加快发展步伐。要注重优化创业环境，努力营造生态优美、社会和-谐的环境，吸引众多创业者来我区投资、发展现代服务业。要注重优化服务环境，进一步转变政府作风，特别是要深化行政审批制度改革，进一步规范行政行为，提高办事效率。此外，要完善相应的功能设施，为投资创业者提供便捷、安全、舒适的饮食起居、休闲娱乐、子女就学等各种配套服务。要注重优化舆-论环境，通过多种方式，引导社会各界关注、支持、参与现代服务业发展。
六、加快发展现代服务业，需要我们奋斗目标再明确
为切实加快我区现代服务业发展步伐，向服务业大区跨越，根据《 区国民经济和社会发展第 年规划纲要》和、市政府对 现代服务业发展的新要求，区委、区政府制订了《 区加快现代服务业发展三年行动计划( — )实施意见》，在现代服务业发展目标思路、重点领域目标任务、功能集聚区建设、保障措施落实等四个方面作出了明确要求。我区加快现代服务业发展三年行动的总体目标为：到 年，全区服务业增加值争取达到350亿元，服务业增加值占gdp比重争取达到40%;服务业从业人员占全社会从业人员比重提高到38%左右;实施投资5000万元以上的重大服务业项目80个，服务业累计投资达到480亿元以上;努力实现“三高一领先”，即三年内服务业年度增加值增幅、投资增幅和税收增幅高于全市平均增幅，服务业发展水平总体领先于周边县市区。希望各单位会后认真组织学习、深刻领会《 区加快现代服务业发展三年行动计划( — )实施意见》，紧紧围绕建设现代服务业大区的目标要求，认真抓好各项工作的落实。
同志们，大力发展现代服务业，我区优势明显;超常规发展现代服务业，我们没有退路。只要我们有励精图治的决心、敢攀高峰的恒心、脚踏实地的行动，团结一心、开拓奋进，我区建设现代服务业大区的目标一定会实现!
公司优秀服务员的发言稿4同志们：
今天，区委、区政府在这里隆重召开全区现代服务业发展大会。本次会议的主题是贯彻落实中央经济工作会议、省市现代服务业大会及市领导干部大会精神，积极构建现代产业体系，推进我区现代服务业集聚区建设，在产业融合中发展壮大现代服务业。
开好今天的大会，我们需要解决三个问题。一是认识问题。我们不能把服务业增加值占gdp比重的高低作为衡量一个地区先进与否的唯一标准，也不能离开第一、二产业的发展谈服务业的发展。二是定位问题。现代服务业是伴随着信息技术和知识经济的发展产生，用现代化的新技术、新业态和新服务方式改造传统服务业，创造需求，引导消费，向社会提供高附加值、高层次、知识型的生产服务和生活服务的服务业。要进一步理清区到底需要发展什么样的现代服务业、扶持哪些重点现代服务业等问题。三是举措问题。抓好现代服务业工作的落实，需要把服务业放到全区整体产业发展阶段、“十二五”规划和城市化加快发展的背景下来考虑与落实。
下面，我就年以来我区现代服务业发展情况和所做的工作作简要总结，并对年以及今后一个时期的相关工作作动员部署。
一、肯定成绩
现代服务业作为推动我区经济转型升级、稳定发展的重要力量之一，年以来呈现出总量扩张、效益提升、布局优化、空间集聚的良好态势，为新一轮跨越式发展奠定了基础。
1.服务业增加值逐年提高。
年，我区服务业实现增加值209.4亿元，同比增长15.1%，分别高于同期生产总值和工业增加值增幅6.3和9.7个百分点，服务业增速在全省16强县(市、区)中位列第三;服务业增加值占全区gdp比重达到39.8%，较上年提高3.3个百分点。今年三季度全区服务业增加值完成151.9亿元，同比增长14.9%;服务业增加值占gdp比重约为38.4%。今年前三季度，服务业增加值增长率和服务业占gdp比重增幅均位于市七县(市、区)第一位。
2.服务业贡献率稳定增长。
年，全区服务业税收达42.33亿元，占财政总收入的42.32%。其中，除房地产外服务业税收19.97亿元，增长33.86%，占财政总收入的19.96%，同比增加2.05个百分点。今年前三季度，全区实现服务业税收46.8亿元，占财政总收入的比重达到51.9%，除房地产外服务业税收19.2亿元，增长33.7%，比上年同期提高了11.7个百分点，占财政总收入21.3%，比重比上年同期提高了2.8个百分点。
3.产业集聚区建设扎实推进。
随着“四基地十一区”三年行动计划的推进实施，服务业集聚区的集聚效应进一步显现。旅游综合体、文创产业基地和商贸综合体建设成效明显;创新基地成功申报了服务外包和电子商务两大国家级试点拓展区;同时，为推进集聚区建设，明确了10个现代服务业先行先试区。其中，农副产品物流中心已被认定为首批省级重点服务业集聚示范区。农副物流中心九大市场运营良好，截止月底，成交量206.5万吨，成交额135.96亿元，正北货运市场税收入库900多万元。港口物流区发展形势良好，10月份港口货物吞吐量总计为220.3万吨，首次超过港运河港区，居港九大港区吞吐量之首。
4.新型服务业态不断涌现。
一是传统服务业加快转型升级。一批传统专业市场向规模化、现代化、信息化方向提升发展，拓展了商贸物流业的盈利空间，对经济的贡献度进一步增强。如中国轻纺原料交易城创新商业模式，率先建立“·中国”轻纺原料网上交易市场，将现货交易和期货交易有机结合，经济效益显著提高。二是信息、金融等新兴服务业快速增长，对产业结构的调整作用进一步增强。在阿里巴巴“淘宝城”等重大项目带动下，信息服务业今年前三季度实现增加值9.92亿元，同比增长58.3%，是我区增速最快的服务业行业;金融服务业前三季度实现增加值37.71亿元，同比增长17.2%，成功创建省级金融创新示范区，老板电器、南方泵业境内首发上市，小额贷款公司运营良好，未上市公司股份转让平台筹建工作稳步推进，金融服务业成为我区现代服务业发展的一大亮点。三是文化创意产业助力作用明显。前三季度文化创意产业实现增加值46.45亿元，同比增长26.3%，创意引领产业转型升级的带动作用进一步突显，如“农夫乐园”将文化创意和旅游相结合，打造了一个农耕文化主题公园，为游客呈现耳目一新的旅游创意产品，取得了良好的经济效益，促进了传统旅游业提升。
5.服务业规划布局得到优化。
一是立足现状，深入分析我区现代服务业发展面临的问题，着眼“十二五”时期我区现代服务业发展的机遇，研究编制《区“十二五”现代服务业发展规划》，确定了“十二五”期间全区服务业总体定位和发展战略，明确“一核两轴三片”的空间布局;二是对现代旅游、文化产业、现代物流、商贸服务制订了专项实施规划，规划了服务业主要部门发展方向与布局，推动了全区服务业健康、快速、科学发展;三是编制了《区现代服务业集聚区发展规划》，将全区服务业集群发展目标确定为6个重点区、12个特色区，进一步明确了集聚区的发展方向。
二、正视问题
虽然我区发展现代服务业具有良好基础和有利条件，通过前期的努力也取得了一定的成绩，但仍有许多亟待解决的问题和不足无法回避。
1.产业层次有待提升。
从服务业行业结构上看，房地产、住宿餐饮、批发销售、交通运输等传统服务业比重过高，信息服务、现代物流、文化创意、金融服务等现代服务业发展尚显滞后。另外，生产业发展明显滞后于消费业，多数服务业领域狭小、品种单调、层次不高。
2.贡献结构有待优化。
独特的地理位置，决定了我区房地产业会在一定时期内迎来暴发性增长，房地产业已成为我区拉动服务业增长的主要力量，尤其表现在对税收的贡献上。但这种现状离科学发展现代服务业的要求是有差距的，合理的结构应当表现为各种服务业业态发展均衡，并驾齐驱。因此，无论是从科学发展的角度，还是从降低经济运行风险的角度，服务业的贡献结构亟待优化。
3.发展理念有待厘清。
目前，要摒弃以服务业比重论英雄的观念，避免盲目乐观。三大产业在gdp中的比重如何更合理?从年的数据来看，尽管区第三产业占gdp的比重和增速均高于区，但是第三产业增加值的绝对数仍高于我区69.6%。给了我们一个很好的启示，随着工业经济的高速发展，带动了生产业，特别是现代物流、电子商务、金融服务业的迅猛发展。没有工业经济的充分发展，现代服务业发展就会成为无源之水，无本之木。
三、明晰定位
明年是“十二五”规划开局之年，对现代服务业的谋划是否科学、定位是否明晰将直接关系到未来经济社会的长远发展。
1.要把服务业放在产业发展阶段上来谋划。
从产业来说，我区正处在农业提升发展、工业转型发展、服务业加快发展的阶段。我们要充分认识到三次产业的发展有其自身的规律，因此，在确立现代服务业发展目标，明确发展定位，制定发展思路的过程中，我们对产业的发展规律要予以尊重。不能用孤立的、片面的眼光来看待现代服务业的发展。无论是理论还是实践，都已经证明工业化是走向现代化不可逾越的阶段。要清醒地认识到我区尚处于工业化发展中期后半阶段，工业化的进程必将促进现代服务业的发展。反之，对现代服务业在当前产业发展阶段的科学合理谋划，也将促进工业化进程的加快。
2.要把服务业放在产业融合中来谋划。
在现代服务业发展中，要突出一、二、三产互动、强化产业集群发展的理念，以金融服务、文创产业、现代物流、信息服务、中介服务为重点，大力发展生产业。要积极发挥金融服务业对产业的推动作用，老板电器、南方泵业等企业的上市就是一个很好的示范，企业上市推进了企业规模和能级的提升;要积极发挥文创产业、信息服务业对产业创新的助推作用，七格格“研发设计+委托生产+市场营销”的电子商务模式，整合了传统生产企业资源，创新了商业模式，为我们提供了很好的理念;要积极发挥现代物流对降低企业生产成本，完善城乡功能配套的作用，正北货运市场的物流配送促进了农产品快速有效流通，特别是带动了本区和周边水果连锁业规模化发展，值得借鉴;还要加强科技服务与中介(商务)服务等对生产企业推动创新和管理规范的作用。
3.要把服务业放在城市化加速发展进程中来谋划。
目前，已进入城市化推进的关键时期，发展服务业是加快城市化进程的重要实现手段和后续动力，城市化是服务业发展的需求基础，从一定意义上来说，城市化的过程就是服务业不断发展壮大的过程。在城市化的过程中必须积极谋划交通运输、邮电通信、商业、金融等行业的发展，为社会服务提供保障，促进城市功能配套完善和其它各项基础设施建设快速推进。在借鉴其他地方成功经验的同时，的服务业要在一副三组团城市框架构建中，形成自己的发展特色和模式。
4.要把服务业放在“十二五”规划中来谋划。
“十二五”期间，是我们可以紧紧抓住并大有作为的战略机遇期，是现代服务业大发展的黄金期。因为今后五年乃至更长时期，中国还处于“五化”加快发展、相互融合的重要阶段。“五化”即城市化、工业化、信息化、市场化、国际化。因此，我们要认真分析认识“十二五”期间将要面临的困难和问题，要在大背景上寻找突破方向，紧抓发展机遇，谋篇布局，完善政策扶持，花大力气发展现代服务业，要让服务业在“十二五”期间有新的亮点，新的增长点。
四、落实举措
年，我区现代服务业发展的总体思路是：围绕构建现代产业体系，积极推进先行先试区建设，重点突出生产业发展，不断扩大新兴服务业规模，优化发展结构，提升发展层次，增强竞争实力，逐步构建与经济社会发展水平相吻合、与现代制造业相配套、与城市化进程相协调、与群众需求相适应，优势明显、特色鲜明、功能完善、繁荣发达的服务业发展体系，努力实现现代服务业发展的新跨越。围绕总体思路，下阶段重点做好以下几方面工作。
1.优化规划布局。
一是科学编制好现代服务业“十二五”规划。不仅要立足当前，更要着眼长远，站在战略和全局的高度，以创新的理念、系统的思维，科学有序地编制《区“十二五”现代服务业发展规划》及服务业领域各项发展规划。二是进一步落实和优化现代服务业空间布局。在细化各重点区块功能定位的基础上，重点关注并分析和把握“双铁”建成带来的重大机遇，谋划主要区域道路沿线产业带，强化新城业态规划，以总部经济、金融、信息、科技等高端业态支撑新城发展;根据先进制造业“三区八园”的空间布局，促进生产业集聚，强化二三产融合互动发展;积极研究西部生态环境优势对服务业发展的影响，以休闲旅游，文化创意等产业为重点，带动西部各乡镇产业发展。着力将产业规划布局做优做实，促进全区服务业快速有序发展。
2.完善扶持政策。
一是要充分发挥政策的引导作用，让政策发挥最佳效用。对企业的扶持要着重体现在创业和培育发展阶段，政策的完善要针对企业的需要，统筹并用活政策，使政策奖励补助向前端扶持转变，真正地助企业一臂之力。二是要积极扶持新兴服务业态和新的商业模式。对新生事物要高看一眼，加强研究，不能用传统的眼光、简单的方式来进行管理，要先促其发展壮大，而不是限制。如对网店这一新兴业态，有关部门就要创新方法，完善扶持政策。三是要制定出台扶持先行先试区发展的实施意见及认定、考核管理办法，健全集聚区发展的工作推进机制，明确集聚区的建设主体、管理机构和考核部门，建立服务业集聚区动态调整机制，引导资金、土地、人才等生产要素向集聚区倾斜，加快集聚区平台建设。
3.突出工作重点。
一是重点发展生产业。着重发展物流、金融、信息服务业，培育发展研发设计、市场营销等新兴服务业。商贸物流业重在通过电子商务提升有形市场与物流园区建设，金融业重在创新区、股权交易、创投参股上试点，总部经济重在依托，着眼上海，以环境和人文优势策划总部经济区块招商。特别要高度重视信息服务业在产业融合中的作用。信息服务业本身既是产业，同时也能为产业发展提供很好的媒介，要充分依托创新基地、省科创园中大量的it企业，使信息服务业成为经济新的增长点。二是突出平台与产业链建设。探索股权交易平台、知识产权交易平台、创投融资平台的研究与建设。在集聚区建设上注重产业链布局，在项目选择上注重产业链对接与延伸，在配套上注重产业链环节间的支持。三是突出商务服务，发展税源经济。加大力发展商务楼宇、商业楼宇、城市综合体、科研楼宇等楼宇经济，瞄准金融、物流、科技、信息、中介服务业等生产性需求的关键环节，提升商务服务功能，为三次产业发展提供智力和管理支持。突出发展税源经济在项目引进、建设、运营的投入与产出中的重要性，将其作为一项重要的参考指标。
4.推进项目建设。
一是促进现代服务业发展向“四基地十一区”集聚，重点推进10个先行先试区的建设，分解落实先行先试区目标任务，配套细化相关政策，加快推进先行先试区的创建和成形。二是积极推进以科创产业集聚区、新城、农副产品物流中心、乔司商贸新区、良渚汽车产业服务基地、塘栖水乡风情旅游区项目建设，加快重点现代服务业集聚区发展。三是探索建立服务业项目准入机制，以空间规划布局为基础，以重点产业为导向，以项目准入和选择为手段，在项目研究、前期、论证、选择、资源配置、建设等环节形成决策机制，引导新引进项目向集聚区集聚。四是优化项目推进服务，完善项目推进机制，深化服务业三级协调机制，做好服务业各级重大项目申报，争取各级扶持政策，营造良好服务环境。
5.创新发展模式。
一是创新服务业业态和商业模式。大力发展连锁经营、特许经营、物流配送、专卖店、电子商务等现代流通组织形式，推进现代商贸业发展。利用现有商业楼宇，引进电子商务企业，培育发展电子商务城。支持专业市场和中小企业建设好网上交易平台，积极拓展会展、旅游等新功能。二是创新人才培育引进模式。加大人才政策投入，重视服务业各领域领军型创新创业人才的引进，加大信息服务业、科技服务业、文创产业等新兴产业发展急需人才的引进或培养力度，为现代服务业加快发展提供人才保障。
同志们，希望通过本次现代服务业大会，全区上下能对现代服务业发展定位达成共识，形成合力，为在产业融合中发展壮大现代服务业作出新的贡献!
谢谢大家!
公司优秀服务员的发言稿5女士们、先生们、来宾们：
大家好!
非常荣幸出席此次“东风标致成都集大成汽车销售服务有限公司”开业典礼，首先，我谨代表成都高新区党工委、管委会，对东风标致成都集大成汽车销售服务有限公司的隆重开业表示衷心祝贺，向到访成都的东风标致总经理窦赛尔先生一行表示热烈的欢迎和诚挚的问候，向出席今天庆典活动的各位来宾表示热烈地欢迎!
东风标致成都集大成汽车销售有限公司，是高新区去年招商引资引进的新企业，也是经东风标致授权，在西南地区建立的首家销售东风标致轿车的4s专卖店。东风标致成都集大成汽车销售有限公司的开业，标志着东风标致“蓝盒子”—“4s专卖店”继进入北京之后，又率先进入西南地区，填补了西南地区的空白。东风标致“蓝盒子”的出现，将对高新区机场路汽车产业带的打造，以及西南地区的汽车销售、零部件供应、售后服务起到积极的推动作用。
成都高新区作为省、市共建的国家级高新技术产来开发区，是四川省、成都市招商引资、科技创新和产业升级的主战场，我们衷心地欢迎各界人士到高新区投资发展，我们在进一步改善投资硬环境的同时，将竭尽全力加强投资软环境建设，全面优化投资服务体系，创造稳定的政策环境、公平统一的市场环境、完善的法律环境、优化的人才环境、高效廉洁的政府服务环境，为进区企业的发展保驾护航。
最后，衷心希望成都集大成汽车销售服务有限公司提升理念，强化管理，诚信服务，争做东风标致在西南地区的旗舰店、领头羊和高新区的模范企业，并祝愿成都集大成汽车销售服务有限公司开业大吉，蓬勃发展，生意兴隆!
谢谢大家!
餐饮服务从业人员培训会上的讲话稿2017-02-18 20:27 | #6楼
同志们：
首先感谢大家百忙之中抽出时间前来参训。今天，我们食品药品监督管理局同县卫生局联合在此召开全县餐饮服务单位食品安全相关法律法规培训，此次培训的主要内容是《食品安全法》《餐饮服务食品安全监督管理办法》《重大活动餐饮服务食品安全监督管理规范》等知识，主要目的是通过培训，不断提高企业守法经营、诚信经营意识，增强企业第一责任人的理念。再过10天就将迎来一年一度的中高考了，此次培训的召开，我认为非常及时，也很必要。下面，我就餐饮服务环节监管情况讲几点意见：
一、认清形势，充分认识餐饮服务食品安全的重要性
关于我国的食品安全现状，曾有这样一句流言：“吃荤的怕激素，吃素的怕毒素，喝饮料怕色素，吃啥心里都没数”。近年来，随着“苏丹红鸭蛋”“吊白块豆腐”“三聚氰胺牛奶”“餐桌上地沟油”等恶性食品安全事件的发生，人们被各种各样、形形的有毒食品吓怕了、整晕了，层出不穷的食品安全事件让老百姓无所适从，困惑不已：现在食品还安全吗?我们还能吃吗?
频发的食品安全事故引发了全社会对食品安全的高度关注，也促使我国政府重新审视这已上升到国家公共安全高度的问题，并积极采取各项措施加大对食品安全各环节的监管力度。目前，食品安全关系的不仅仅是政府和国家的形象问题，更是关系到我们在坐每一位身体健康和生命安全的问题。因此，作为食品安全链条的入口环节——餐饮服务单位，我们应当从自我抓起，做到以“责”为天，以“德”经营，以努力改变我国食品安全现状，维护公众身体健康为已任，不断提高全县餐饮服务从业人员职业道德，维护餐饮行业的正常经营秩序，切实保障人民群众的饮食安全。localhost
二、加强法律法规知识学习培训，强化企业第一责任人意识
今天是《中华人民共和国食品安全法》颁布实施以来首次召开的全县餐饮服务从业人员培训，授课老师是长期在餐饮服务监管一线的执法人员，他们有着丰富的工作经验，个个堪称餐饮监管的行家里手，接下来他们将结合日常监管中大家常忽视，易触犯的部分法律法规条款，有针对性地、有侧重点地带领大家系统学习，以避免我们日后经营过程中违法违规问题的再现。俗话说，只有学法、懂法才能做到知法、守法。所以，希望大家珍惜此次学习机会，认真学习，深刻领悟，牢固掌握相关法律法规知识，不断提高我们企业自身素质，增强企业第一责任人意识，为全县人民把好餐饮环节食品安全这道“防火墙”。
三、狠抓专项整治，加强安全防范，严惩各类违法违规行为
今年，我局已明确餐饮服务监管工作的重点，决定继续联合县卫生局开展“四个专项整治”，狠抓餐饮单位落实进货查验记录制度、餐饮具清洗消毒保洁制度等违规行为，严惩购进使用假劣食品、无证经营等违法行为，彻底净化我县餐饮服务行业市场环境。
一是开展以学校食堂、建筑工地食堂、大中型餐饮单位为重点区域的专项整治，避免我县群体性食品安全事故发生。
二是开展以餐饮单位落实进货查验记录制度、索证索票制度、餐饮具清洗消毒制度、食品留样等为重点环节的专项整治，不断规范企业经营行为。
三是开展以“食品添加剂、地沟油、乳制品”等为重点品种的专项整治，严厉打击滥用食品添加剂，采购、使用伪劣或有毒有害食品等违法违规行为，强化企业自律，保证食品质量。
四是开展以节假日、中高考、重大活动为重点时段的专项整治，做到事前监督检查到位;事中派人驻点到位，实施采购、加工、使用全程监控，确保重点时段食品安全零事故。
在开展专项整治的同时，我局还将以推进“小餐饮食品安全整顿规范试点”和“学校食品安全示范食堂创建活动”为契机，评选出一批餐饮服务食品安全示范店，并通过颁发奖牌，媒体宣传，减少监督检查频次，给予行政许可优惠政策等方式，充分发挥示范店的模范带头作用，以点带面，全面推进我县餐饮服务行业再上新台阶。
同志们，“民以食为天，食以安为先，安以质为本，质以诚为根”，食品安全责任重于泰山，让我们携起手来，为共造我县良好的餐饮服务行业秩序，保障全县百万人口的饮食安全尽责尽力!
