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中国商业综合体设计流程呈现螺旋式，开发团队准备工作和设计是相伴进行的，重大决策也会不断地去调整。原来做的事情、决定不对，不断去调整，整个设计阶段成为螺旋状，有时候是往前走，有的时候是原地不动，有的时候可能还会往后走。不是说设计团队想这样做，而是中国商业地产存在一些缺陷，螺旋反复无法避免。
这些螺旋产生的原因，也就是中国商业综合体发展的挑战。
首先是周边环境带来的挑战。市场变化太快，开发周期太短，很多事情容不得想，只能一边做，一边想。有一些事情几个月前做，现在就不对了，因为周边其他事情发生了，原来说的人数也不对了，原来说周边没有电影院，现在有三个电影院在盖，很多事情发生了以后，在设计上就要要想办法把事情解决。
我们知道在近些年的发展中，很多二线城市的购物中心以及百货商场都以及倒闭或者面临着倒闭的危机，这和二线城市商场空置率有着诸多联系，并影响了城市的发展。据可靠数字表示，我们国家二线城市的商场空置率高达25%，集中体现在重庆、沈阳、青岛与厦门等几个城市中，这些地区由于部分项目招商未达到市场预期才造成空置率过高。对我们城市的发展起到了阻碍作用。所以我们更加要研究两者之间的关系并改变现状。
一、二线城市商场空置率高的原因
事实上，困扰商场的还不止是空置率，居高不下的租金、越来越多的商场以及国内外复杂多变的经济形式，以淘宝为代表的电商也在“电伤”实体经济。
1.过高的租金压力。在二线城市的环境地段，商场的经营者承担着巨大的租金压力，这些压力会通过商品的售卖转移到了消费者的身上，这就使得商品价格升高，高租金最终转嫁给消费者，使得空置率的形成。
2.商场出现饱和。在二线城市的发展中，毕竟没有一线城市的发展速度，但是商场的开发速度这几年却呈现出上升趋势，这就使得商业地产过度开发，逐渐的形成了商业地产泡沫。导致每个商场之间的距离很短，不利于商场的发展和城市的良好规划。
3.网络冲击。据可靠数据显示，因为我们国家加入了WTO，经济受到了国内外经济的双重打击，在加上近几年电子商务的冲击，就2014年一年的统计数据表示，我国二线城市的大型商场营业额普遍缩水1/3。
二、二线城市商场空置率过高对城市发展的影响
1.商业房租逐渐走低，不利于城市经济发展。二线城市的商场空置率越来越高，直接导致城市的商场租金降低，从而牵动其他房价以及租金的下调，不利于城市的经济发展以及GDP的持续增长。
2.不利于城市综合体的建设。可以说，新的时代下城市综合体的诞生使得城市建设向着多元化以及一体化的方向发展，主要集中打造集购物、商务、酒店、住宅及娱乐等配套于一体的现代化城市综合体，但是由于在二线城市中商场的空置率过高，影响了购物中心的建设，不利于城市综合体的打造。
3.不利于二线城市的长远发展。过高的空置率最明显的就是造成二线城市的城市用地的浪费以及建筑施工的浪费，并且对于今后的开发和利用提出了难题。这样不利于二线城市的长远发展。
三、降低二线城市的空置率促进城市发展的路径和方法
1.政府方面。对于政府来说，应该在市场经济中发挥有型经济的积极作用，对于商业地产的滞后性进行不断的调节，使得商业地产的规划和发展趋近于合理化，避免不必要的浪费，阻碍了城市的长远发展目标的实现并发挥政府信息提供的作用，针对某一个地区进行调查研究，确保房地产信息监测体系健全，市场信息对称，避免流通不畅，引起大量空置的出现。
再看，我们的政府以及开发商要正视城市综合体的存在，不能在开发的过程中贪多。最重要的是，我们的政府部门在综合体规划过程中，要充分尊重市场，从区域特点、市场容量和消费水平等维度进行规划引导。尤其对于一些不适合城市综合体发展的区域，应拒绝出让土地。在区域规划之前先进行详尽的市场研究，可考虑与产业结合，或与城市历史结合。做到具体问题具体分析，不能没有调查就直接下定论。
2.地产商方面。对于地产开发商开说，要在今后的开发中对商场的经济周期的分析，避免由投资决策失误引起的二线城市的房屋空置现象。与此同时，还要在开发之前就要对需求进行主动分析，以免因为主观原因达到空置，浪费了资源，阻碍城市的长久发展。
同时，我们的开发商应该明确一个理念，城市综合体的创建不是一蹴而就的，是一个整体，是一个长期的系统，所以我们的开发商要戒骄戒躁冲，要充分的考虑到目标商业地产的定位、业态、人流等重要元素。另外，开发商必须对自身的项目开发经营、运营能力有充分的认识，还要尊重城市气质，在城市本身的基础上进行商场的开发，而不是仅仅看到眼前利益。
本文经过了详细的论述，主要阐述了二线城市商场空置率高的原因、二线城市商场空置率过高对城市发展的影响以及降低二线城市的空置率促进城市发展的路径和方法等三大方面。笔者认为二线城市的发展和二线城市的商场空置率有着负相关的联系，也就是说空置率越高，城市发展越受阻；空置率越低，城市发展越迅速。所以我们的二线城市要根据自身的发展状况，充分的尊重市场，并使得综合体开发要结合城市发展，这样才能有效的通过控制空置率使得城市的发展越来越成功。所以，笔者认为在二线城市的发展过程中要以平稳为主，因为二线城市的经济实力毕竟没有一线城市的强。所以一定要站在二线城市的发展历史上看问题，切记贪多图快。
参考文献：
[1]孙峤，郑思齐，刘洪玉.住宅空置统计的国际比较及借鉴意义[J].统计研究，2005.
[2]刘琳，刘长滨.对房地产市场自然空置率确定方法的探讨[J].数量经济技术经济研究，2002.
[3]龚梅华，肖永培.商品房适度空置率判断标准的探讨[J].上海统计，1997.
从2009年接手中铁汇展项目的近两年时间里，从前期定位、项目包装，到强势推广、择机入市，中铁汇展国际项目屡屡创下济南写字楼（综合体）营销奇迹。奇迹的产生绝非凭空，既依托于中铁十局地产的强大实力，又充溢着我们双方在营销实战中的操盘智慧。
第一部分、操盘简忆
中铁汇展国际项目的售楼中心自2009年12月初正式启用， 12月16日与银座商城签订入驻协议；2010年3月开始推广强势预热，首次推盘始于2010年4月17日，4栋楼开始公开认筹。客户提前三天排队等候，截止4月16日凌晨，已有50余批客户提前守候了两天两夜，在住宅营销中司空见惯的场景，却是济南写字楼营销历史上的空前奇迹！
认筹首日，四栋写字楼总认筹面积逾4万㎡：
A、8#楼被5位大客户瓜分殆尽；
B、6#楼整层认购，仅余两席；6#楼+8#楼总认购面积逾2.3万㎡；
C、3#、7#两栋楼认筹面积逾1.7万！
2010年5月16日，中铁汇展国际首批房源盛大开盘，首批对外推售的写字楼房源解筹率逾70%（其中6#、8#楼开盘即售罄），当日劲销近3万㎡、约2.6亿的销售成绩。这在济南写字楼营销史上是非常罕见的！
截止目前，在尚有3栋半楼未推出的情况下，中铁汇展写字楼部分的销售总额已突破4亿元，总体均价已由开盘时的8500元/㎡上升到了1万元/㎡。
2011年1月18日，中铁汇展国际西侧沿街商铺正式发售，连同售楼处在内的十间商铺售出9套，总销金额近亿元，其中，位于整个项目西南角位置的的售楼处（1108㎡）以4.3万/㎡的单价、4700多万元的总价成为高新区单套商铺的铺王！2011年6月，铺王的记录再次被刷新，1号楼底层的约3000㎡商铺以近亿元的总价售出！！在楼市调控政策频出的大局下逆势而上，中铁汇展国际的品牌优势再次显现。
第二部分：操盘简析
一、中铁十局实力雄厚，工程进度支持销售。
但凡做过写字楼营销的都知道，写字楼在期房阶段是最难卖的，越接近现房、销售越顺。道理很多人都懂得，但只有极少部分的人能够做到，中铁十局就做到了。首次推盘时，汇展国际全部8栋楼都已同期开工、基础完成，拿到预售证的4栋楼中有三栋楼主体已经封顶。用中铁十局地产领导的话说就是：“不封顶，不开盘！”
当众多项目都出现延期交房时，中铁汇展国际却已经有十足的把握可以做到至少提前半年交房！实力不济的开发商是绝对做不到的。
截止目前，全部楼座均已封顶，1、5、6、7、8、会所等楼座已经全部完工、达到了交房条件，2、3、9号楼主体业已封顶，开始外装。这样的工程进度是非常迅速的！
工程进度是一个方面，在项目前期筹备阶段，为弥补项目周边配套缺乏的现状，中铁十局积极沟通，成功引进了山东商业巨擘——银座购物广场，为入驻企业提供集购物、娱乐、健身等为一体的一站式综合商务配套，不仅弥补了项目区域内配套匮乏的现状，更成为项目的重要卖点之一。2011年6月24日，银座购物广场高新店已经正式投入运营，肯德基、必胜客、东方豪客等配套餐饮店面亦开门迎客。
二、产品定位合理，总价控制得当。
项目运作前期，我们经过细致的市场研究，将“以核心区挤出和区域内的自购自用客户为主、投资客户为辅”的项目客群精准锁定，根据济南中高端写字楼以大客户整层或整栋成交为主的现状，提出了“写字间的单层面积控制在650-900平米”的核心产品建议，这是我们前期推售的主打产品。其主要依据如下：
目标客群企业需求面积约在500-800m2左右，该产品将在满足企业需要的基础上为后期发展预留出一定办公空间；
在其他竞品项目上，650-900㎡只能是半层甚至占更少的比例，而在中铁汇展国际，就是一个整层的独立办公空间；这是一个重要的市场空白点；
高新区是整个济南市高端板块的价值洼地，同等总价在其他区域只能购买不到500㎡的写字间，在中铁汇展国际可以买到一个650-900㎡的整层，产品吸引力更强。
开盘当天的事实胜于雄辩。
8#楼被5位大客户分光了，整层销售的6#楼在开盘当天只剩下两层，核心缘由就是一个：780㎡的整层面积非常巧妙的找到了一个市场空隙，迎合了一批对办公地段要求不高、但对办公面积有要求的企业，而且还迎合了部分有整层独立办公心理追求的企业老板。600多万的总价款，你在济南任何地方都是很难找到这种整层独立办公环境的。其实，从终端的使用心理去倒推，无论一个整层的面积是多大，当一位老板带着客人走出电梯、说出“这一整层都是我们公司的”话时，那种心理感受是非常自豪和得体的。
住宅讲究总价，写字楼同样讲究。
再说7#楼，这栋楼开盘当天仅发售4-10层，每层被划分为5个单位，实际在销售上是4个单位，因为有两个单位最适合联合购买。同样780多㎡的整层面积，一分为四，平均每户200㎡左右，恰恰是济南东部最受欢迎的办公面积区间。在这些自购自用型大客户的带动下，适合成长型企业和投资客群的60-100㎡写字间亦获得了市场的热烈追捧。
三、“济南首席商务综合体”——强势预热，传播到位。
NO.1、“济南首席商务综合体”理念强势。
项目前期形象定位阶段，经过反复沟通，中铁十局地产最终采用了我们提出的 “济南首席商务综合体”这个垄断性、排他性、权威性的词汇，直接将项目形象进行了有效的提升。“商务综合体”这个概念词汇阐述了项目的核心发展引擎，有效的区隔了市场同期济南其他的多个“城市综合体”，对产品的功能导向及物业形态也进行了清晰的阐释。
把“商务综合体”这个概念词汇用作中铁汇展国际项目的核心推广点，在今天看来是非常成功的，有效的区隔了市场同期济南其他的多个“城市综合体”，我们的定位就是“商务”，以“商”为核心。
NO.2、“高端媒体树形象、地面渗透求实效”的推广策略。
中铁汇展国际的预热周期并不长，开盘前的核心预热周期也就两个月，但在这两个月里，我们将媒体进行了科学、充分的组合，取得了极佳的反馈效果。
1、抢占交通枢纽策略：先后投放了机场高炮、经十路燕山立交桥、历山路泺源大街路口、经一纬二路口的大型长线户外广告，在初期塑造项目形象的基础上，也成为后期成交客户的重要来源渠道之一。
2、系列报广策略：先后创造并投放了“济南首席商务综合体”、“新CBD崛起系列”“产品价值解析系列”等系列报纸广告，在强势提升项目形象的基础上，也将项目信息进行了有效传达。
3、电台轰炸策略：项目前期了影响车内人群，高密集投放济南音乐88.7、济南交通103.1两家广播媒体，迅速提升了项目在中高端人群中的认知程度并提升了项目形象。
报纸和电台两个线上媒体广告主要用来高调传播项目的整体理念。
4、针对性传播策略：根据自用客户为主的客群定位，在客户来源区域密集的历城、历下、高新三区高端写字楼内，密集投放电梯门广告，同时充分利用短信、直邮等媒体形式，准确向目标客群进行信息渗透。并有效利用春节期间商旅客群较多的时间节点，在《新航空》、《和谐之旅》等交通媒体上进行了广告投放，均取得良好的推广效果。
NO.3、针对难点产品，提出针对性营销策略
中铁汇展国际首期推出产品中，受部分楼座产品结构限制，面积区间集中于60-100㎡，不被自用客户认同且不易于组合销售。因此，我们对此类产品的投资性进行深度挖掘，提出了“价值营销”的针对性营销策略。
所以，公司、技术公司、老牌企业和新秀企业之间的竞争今后将更加激烈，也必将推动中国网络广告行业不断向前探寻更宽广的发展空间。作为这一切的见证者，《互联网周刊》将移动广告榜单的上榜企业增加到50家，与网络广告排行榜平齐。长期以来，本刊致力于发现、探讨和传播网络广告领域的新概念、新工具、新应用，客观记录网络广告业的创新以及一切优秀案例带来的新知。移动互联网时代的网络广告竞争格局，在本期榜单中一目了然。
评选说明
《互联网周刊》多年来持续关注网络广告产业的发展， 并致力于通过“中国网络广告公司综合服务水平排行榜”和“中国移动广告公司综合服务水平排行榜”，客观、全面地反映行业发展状况和趋势，以及发现和推广有创新潜力的公司。
本次针对网络广告公司的调查和评选主要由《互联网周刊》编辑部设置具体指标，本刊联合市场研究公司、数据公司、广告主和门户网站进行监测、分析和调查。评选团成员包括第三方数据机构、互联网智库和业内专家。
指标设置
对网络广告公司的评估主要从以下几个指标进行，并根据各指标在一个企业经营发展成长过程中所起的作用的不同给予其相应的权重（根据相关行业市场调查机构的标准执行）：
1、资源整合度：30%
客户资源，新媒体资源和传统媒体资源，包括资源总规模、分布结构、精准度以及资源整合能力。
2、创新能力：25%
公司的创新发展力主要包括：在新服务项目和业务方面的创新和拓展能力，新营销策略、新技术、新应用革新的能力，以及公司目前发展所呈现出的态势和方向是否对行业有引导作用。
3、广告技术：15%
对网络广告新技术的研发、应用水平，技术能力对商业模式创新与企业业务的支撑力度。
4、广告主口碑：15%
东二环成2008热点区域
虽然，近期对于“拐点论”的争论沸沸扬扬，但是不少购房人对于位于城市核心地段的高品质房地产项目仍然充满了投资信心。
此前，北京市国土资源局在《土地供应计划》中已明确规定：“二环内不再新增除必须改造地区以外的住宅商品房用地供应”，正是这一政策使二环内的住宅用地更显紧俏，也促进了二环沿线房地产项目的保值升值潜力。
一位拥有多套房产的张先生就向记者表示，“由于京城房价长期处于上升通道，在土地资源不可再生的现实下，地段上的稀缺性必将提升房地产项目的价值。以冠城・名敦道所处的东二环为例，该区域不仅拥有不可再生的土地价值以及便利的交通环境，还可以享有近在咫尺的CBD区域的成熟配套。在此背景下，该区域的升值潜力已毋庸置疑，因此也增强了我在冠城・名敦道置业的信心。”
随着东二环沿线住宅项目的基本开发完毕，使得该区域内的环境与城市设施也在进一步趋于完善。2008年1月7日，北京市发改委公布了2008年交通建设规划，地铁7号线和14号线将于年内开工建设。根据记者的实地走访发现，地铁7号线和14号线的开工建设，将激发这两条轨道交通的交汇点――位于东二环内的广渠门区域的发展潜力。而作为2008年广渠门区域内为数不多的在售项目，由冠城大通所投资兴建的冠城・名敦道，以Midtown的全新产品规划，无疑抢占了最佳的市场先机。
据悉，冠城・名敦道作为集“商业、办公、居住”等于一体的多功能国际社区，总建筑面积近331276平方米，由近4.7万平方米写字楼、约4.2万平方米商务公寓、近3.4万平方米国际名店商街、约8.3万平方米花园公寓和近375平方米酒店式服务公寓组成。
地理位置决定升值潜力
在近期京城房地产市场略显低迷之际，于2007年10月底正式开盘的冠城・名敦道花园公寓，却实现了一个月内销售率已逾80％的惊人佳绩。冠城・名敦道之所以能够受到市场的热烈追捧，就在于项目的区位优势和Midtown这一新的市场定位和复合，吸引了众多消费者的关注和认可。
对此，不少业内专家表示，由冠城大通开发的冠城・名敦道和SOHO中国开发的SOHO系列产品一样，都是因为选择在城市中心绝佳地理位置开发房地产产品，从而确保了项目受到市场的热烈追捧。
以SOH0中国为例，其旗下的SOHO现代城、建外SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO等项目，无一例外都位于京城核心地段，为此不仅确保了产品在市场上的火爆行情，也确保了项目的升值潜力。比如，SOHO现代城2004年该项目的新房售价为8200元／平方米，而目前其二手房的价格已经超过20000元／平方米，在短短的4年内，该项目的升值率已高达144％。
而作为知名上市房企的冠城大通，也一直秉持在北京黄金地段开发项目的企业发展规划。如其旗下开发的享誉北京的冠城园项目，以及位于北京东北三四环之间的太阳星城，不仅确立了冠城大通在城市核心区域做精品工程的战略布局，也确保了业主获得稳定的投资回报。
在冠城大通迈向城市运营的发展道路上，冠城・名敦道作为北京广渠门核心商圈的城市综合体正式亮相北京市场，在继承皇城文脉基础之上，以Midtown的开发模式，在城市核心中建造“城市”，使城市国际化与多元化特质得以持续发展。
在目前观望情绪甚浓的市场行情下，冠城・名敦道依然得到了众多购房人的关注。一位近期去冠城・名敦道了解项目情况的王女士向记者表示，“北京作为中国的政治经济中心，其房地产市场不仅是面向于北京本地购房人，而是面对着全中国乃至世界的置业者，因此我对北京楼市充满信心。特别是像冠城・名敦道这样的位于城市核心地段的城市综合体，将拥有良好的居住价值和升值潜力。”
绝版大户型引领市场
随着奥运会的日益临近，高档房的需求将继续增长。在强劲的需求拉动下，高档房的售价及成交量，未来也会稳步上扬。另一方面，受“70％・90m2”政策的影响，2008年京城上市的新盘中，有2／3以上的项目有小户型供应，使得今年大户型房屋上市数量明显减少，促使了高档房市场的升温。在此背景下，位于城市中心地段的大户型项目无疑成为了购房人和投资者的关注焦点。
然而，在楼市调控政策继续收紧、销售乏力的前提下，存货高达42.9亿元的情况下，阳光城依然坚持“积极拿地”，并宣称在2015年实现年产值500亿元，而其2011年的营业收入仅有32.29亿元，这意味着它要在3年时间里，产值增长14倍多。
1.5亿投资撬动6500亩大盘
在楼市调控政策收紧的大背景下，2012年全国土地市场进入空前的低迷期。有数据显示，5月全国20个重点城市土地出让金237亿元，创2009年3月来新低，前5月累计为1892.6亿元，缩水1141亿元。
据链家地产市场研究部统计，截至5月21日，全国20个重点城市土地流拍宗数达到107宗，比去年同期增加三成。按照这些土地的最初供应价格计算，流拍的土地价值达138亿元。
但福建龙岩市却是个例外。5月16日，龙岩市人民政府、新罗区人民政府与阳光城签订《龙岩“花漾江山”旅游综合体项目投资开发建设合作框架协议》，计划合作开发建设规模约6500亩的该项目。
据人民网报道，在5月16日举行的签约仪式上，阳光城计划投资建设的“花漾江山”旅游综合体项目，总投资达130亿元，其中一期占地3000亩，主要开发水上公园、花卉基地、景观大道、生态农庄及配套商业街、星级酒店、新村建设等综合配套设施。
“江山这个地方环境好，风景优美，非常适宜居住。”阳光城执行董事长何玫如此表达对该项目的看好。阳光城表示，公司将采取滚动开发的方式进行投资，项目前期投入以公司自有资金为主，随着项目的推进，未来拟通过信托、基金、股权合作、贷款等多种筹资方式对项目进行分期滚动开发。
“按照‘生态小镇、都市风情、田园景色’的发展理念，建成龙岩乃至全省城乡统筹建设试点，打造国家4A级旅游度假区。”阳光城在5月23日的公告中称。对于具体投资金额，阳光城表示，由于公司尚未完成该项目的规划方案设计，因而项目具体投资总额尚不能确定。
但阳光城将负责“花漾江山”项目的整体开发投资和运营，包括项目土地征收、基础设施建设、项目整体规划、投资开发等各个环节；需要承担项目开发所需的征收费用、流转费用、基础设施建设资金、项目开发建设资金以及项目分区规划和控制性详细规划等多笔费用。上海同策咨询机构研究总监张宏伟对媒体分析，该项目的总投资会在35亿元-50亿元之间。
为了有效推动龙岩“花漾江山”旅游综合体项目的落地实施，阳光城拟与旗下福建阳光房地产开发有限公司（以下简称“阳光房地产” ）、福州开发区华康实业有限公司（以下简称“华康实业”）共同出资1.5亿元设立两家子公司。
阳光城在5月29日的公告中称，子公司名称暂定为阳光城集团龙岩投资开发有限公司（以下简称“龙岩投资”）和龙岩花漾江山旅游生态开发有限公司（以下简称“花漾江山”）。 其中，龙岩投资注册资本拟定为1亿元，阳光城出资5100万元，占注册资本的51%；阳光房地产出资4900万元，占总股本49%。花漾江山注册资本拟定为5000万元，阳光城出资2550万元，占其注册资本的51%；华康实业出资2450万元，占其注册资本的49%。
阳光城正计划以1.5亿元的资本，撬动总投资达130亿元、建设规模6500亩的大型旅游地产项目，但是其面临的风险也在步步紧逼。
债务是现金余额的6倍
在大手笔拿下6500亩旅游地产的同时，阳光城也面临着严峻的资金压力，巨额债务缠身，手握现金却所剩无几。
4月25日，阳光城公布的2012年一季度报告显示，阳光城仅一年内到期的长短期借款就达7.8亿元，应付账款和其他应付款超过13亿元，此外还有2.3亿元的应交税金。这些短期债务合计达23.1亿元，而阳光城的货币资金仅7.79亿元。
此外，阳光城2011年年度报告显示，2012 年，其还需偿还8亿元的到期信托债务，2013 年信托计划到期偿还金额为 20.17亿，2014 年信托计划到期偿还金额为 7.5 亿。其目前存续且未偿还的信托计划融资规模合计近50亿元，是阳光城目前7.79亿元的现金余额的6倍多。
虽然阳光城表示，“公司存续的房地产信托计划有明确的还款来源，且设定了有效、足额的抵押、保证措施，各信托计划风险隔离。报告期内，公司销售回笼资金情况良好，财务状况正常，不存在信托计划到期未能偿付的情形。”
但是其于2010年5月设立、募集金额为5.4亿元的“华融·阳光新界股权投资集合资金信托计划”，在一年到期的2011年5月19日却又延续一年。在今年5月19日阳光城向华融信托支付了股权收购价款 4.66亿元后，才意味着该信托计划正式结束。
对于外界质疑的资金链问题，阳光城方面直言不讳地进行否认。“阳光城每天进出的资金达10亿元，我们的资金链会有问题吗？”阳光城执行董事长何媚在“花漾江山”项目签约时如此回应。时代周报记者多次拨打阳光城董秘廖剑锋的电话，均无人接听，向其邮箱发送的采访要求，截至截稿也未收到回复。
据阳光城4月24日披露的一季报显示，其一季度营业总收入为4.81亿元，同比下降11.62%；净利润为992.74万元，同比下降37.93%。
在收入减少的同时，阳光城的支出却大幅增加。今年2月，其子公司太原长风置业有限公司在山西太原以1.6亿元的价格竞得编号CG-1202地块，土地面积2.9万平方米。截至3月31日，上述土地使用权出让相关合同已签署完毕并履行中。
囊中羞涩的阳光城不得不四处筹钱。4月25日，阳光城公告称，中原信托将向其提供信托贷款人民币1.3亿元，期限12个月，年利率为14%。此款项，将用于阳光城子公司福建宏辉房地产开发有限公司所属的南屿滨江城二期项目的开发建设。
而耗资巨大的“花漾江山”旅游地产项目，或将进一步加剧其资金压力。旅游地产的开发模式均属于后期盈利型，由于基础建设投资巨大、后期运营成本高、收益周期长，对开发商的资金实力和运作能力均是考验。
33家房产子公司28家亏损
“超常规高倍速不仅是发展问题，更是生存问题；既是对经济大势和行业窗口期的理性分析和果敢把握，也是实现‘直道增速、弯道超越’的必然选择。”这是阳光城的企业愿景《做最受尊敬的成长性房地产企业》中关于何谓成长性的首要论述。
而阳光城的战略目标则是，在2015年实现年产值500亿元，追求高周转与高溢价。阳光城目前正处于“有限度扩张”逐步向“高速扩张”的过渡阶段，坚持“区域聚焦、深耕发展”的战略，在重点发展福州及周边地区市场的同时，逐步完善区域布局，拓展西安咸阳、太原市、兰州等福建省外市场。
基于这样的理念支撑，不难理解阳光城逆势大举拿地的原因。2011年，在以抑制通胀为核心的宏观紧缩环境下，房地产行业遭遇了史上最严厉的调控，但是阳光城依然大幅增加土地储备，斥资超过40亿元。
2011年1月12日，阳光城子公司海南实业以1.25亿元竞得海南省昌江黎族自治县9万多平方米的一幅地块；一个月后的2月10日，其子公司阳光房地产又斥资30.5亿元，竞得福州市面积14万平方米、编号2011-02 号地块；两个多月后的4 月15 日，其又以6.9亿元的价格拿下武夷山市四幅地块；2011 年 5 月和8月，阳光城又分别斥资3000 万元、9950万元和9500万元，竞得陕西咸阳的三幅地块。
此外，去年2月11日，阳光城还以3.7亿元的价格购得福建汇泰房地产开发有限公司 75%股权，3月17日又以4.2亿元购得福建宏辉房地产开发有限公司49%股权，6月9日又斥资2.1亿元收购西安国中星城置业有限公司，耗资总额达10亿元。
但是2011年，阳光城房地产业务收入仅实现17.6亿元，同比下降18.7%，存货达43亿元，且旗下33家控股房地产公司有28家出现亏损。
商业用地获青睐
6月27日，北京市东城区崇文菜市场一宗商业金融用地拍卖，引来苏宁、新世界地产、广州丰等15家企业参战，经过33轮激烈竞买，广州市丰房地产开发有限公司出手阔绰，以总价7.1亿元拿下该地块。该地块楼面地价高达4.32万元/平方米，成为近年来北京新的单价地王，溢价率高达140%。令人惊讶的是，该地块的楼面地价已经是此前拍卖的同类型最贵地块――CBD最高楼面地价2.14万元/平方米的两倍。
重金拿下该地块的广州丰房地产被指是合景泰富旗下子公司，合景泰富是一家在香港上市的华南地产公司，崇文门商业金融用地成为其在北京的首个商业地产项目。
借着商业用地热卖的机会，北京市相继在7月集中推出多宗地块，CBD的9宗地块在7月6日拍卖，其中就包括部分商业用地，首创、远洋、中信、万通在内的多家知名房企参与竞标。此外，建筑规模8.51万平方米的王府井大街西侧商业金融用地也在7月底招标出让。
6月30日，深圳也诞生了土地拍卖的总价“地王”，位于南山区蛇口太子湾的一宗地块，被招商局蛇口工业区以64.39亿元的底价拿下。该地块总用地面积69.764万平方米，规划建筑面积170万平方米，楼面地价约3788元/平方米，成为2001年以来深圳政府单宗出让的土地中最大的一宗地块。
招商局不惜重金将太子湾地块收入囊中，深圳地产业界并未感到吃惊。该地块为商业服务业设施用地、仓储用地、港口码头用地和居住用地的综合体，极有可能成为招商局将要打造的太子湾邮轮母港项目所在地。
去年，招商局就宣布将再造新蛇口，包括三大重点工程：太子湾邮轮母港、海上世界综合体和蛇口网谷。按照规划，太子湾片区将通过功能调整和改造升级，打造成为客运、商务和海滨休闲活动于一体的综合功能片区。
北京中原地产三级市场研究总监张大伟表示，在住宅市场遭遇调控之后，商业地产相对升温，特别是稀缺地段的商业价值逐渐被挖掘，商业类地块受关注程度明显增加。
开发商集体转向
亚豪机构副总经理高姗认为，对住宅市场的调控，使得更多的开发商开始转战商业地产，沉寂了多年的商业地块开始出现火爆局面。
今年各家开发商纷纷加大商业地产开发力度。绿城和上海华彬投资有限公司联合体以总价24.3亿元拿下了上海普陀区长风10号北地块，折合楼板价为10768元/平方米，成为上半年上海成交总价最高的一宗商办用地。SOHO中国上半年也在上海商业地产市场频频出手，斥资88.04亿元在上海相继收购了曹家渡地块、海伦路站地块、SOHO中山广场、四川北路站地块等四个项目。
绿地集团近期与沃尔玛、上影集团、国美电器、上海歌城、美格菲健身等知名商企建立全面战略合作关系，从单一型开发商向商业地产全程营运商转变。
6月底，万科也对外公布了其在深圳区域的商业地产策略。未来两年内，万科在深圳将建设3个总计30万平方米的地标性购物中心，还有约34万平方米的社区商业，以及40万平方米的写字楼开发，计划两年内达到100万平方米的商业物业开发体量。
除深圳万科外，北京万科与肯德基、麦当劳、星美影院、苏宁电器、万宁、屈臣氏等25个品牌商户签署了战略联盟协议。除了在一线城市进行商业地产投资外，万科还在其他城市也投入了大量资金运作商业地产项目，如东莞长安项目、西安曲江新区国际会展产业园区，以及与君澜酒店联手在武汉建设高端商务酒店。
金地集团则在2010年就明确商业地产是集团重点发展的方向，到2015年，金地商业地产资产将达到600亿。而在今后的五年内，金地计划每年在商业地产领域的投资额度保持集团总投资额的20%左右。金地已在2010年9月成立商业地产公司，相关商业资产已转移至商业公司旗下，包括北京金地中心、西安和岗厦的商业项目等。
对于传统住宅开发商大举转做商业地产的现象，中国商业联合会购物中心委员会副主任邢和平认为，转型是公司自身发展的需要，企业为了寻求多方面的增长点，开始进入受政策影响较小的商业地产领域；同时，商业地产能够拉动地方经济，因此地方政府在对土地进行规划时，有意提高了商业用地比例。
投资激增风险高企
中国商业地产联盟的《2010-2011中国商业地产发展报告》显示，2010年全国商业地产已呈爆发式增长态势，达到历史新高。2010年，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5598.9亿元、1806.5亿元，分别增长34.2%和31.2%；相应的销售额分别达到5354亿元、2149亿元，分别增长46.3%和31.2%。去年商业营业用房和办公楼开发投资合计达7405.4亿元。而今年以来，一线城市已经显现出商业地产投资迅速增长的苗头。
截至6月27日，北京市土地整理储备中心数据显示，上半年北京土地出让总数为113块，总面积1031万平方米，成交总值为324.8亿元，相比去年同期下滑48.6%。而住宅用地出让金仅为120.3亿元，大幅下滑了75.4%。与此同时，商业类地块异军突起，上半年已签约的商业类地块合计21块，总建筑面积为339万平方米，总出让金为174.38亿元，供应量和楼面地价均超过了住宅地块。
上海上半年的商业用地成交达到105.17亿元，占全部土地成交金额超过两成。占比明显上升。上半年上海共成交了土地104幅，共计500.36万平方米，成交金额为454.44亿元。以土地性质来看，商品住宅用地38幅，计205.88万平方米，商业用地41幅，计122.78万平方米，保障房用地25幅，计174.68万平方米。
今年广州土地出让计划总计将达到12.72平方公里，其中包括3.37平方公里的居住用地、2.2平方公里的商业服务用地，以及7.15平方公里的产业用地。6月8日，推出的12宗商业服务业用地被富力、保利、绿地等房企看中，现场成功签约，意向地价总金额达到64亿元。
而深圳市今年上半年出让的经营性用地仅有6宗，总出让金额为87.14亿元。其中，商业办公用地就有4块，出让金额达到74.98亿元，占总出让金额的86.05%。
据不完全统计，今年上半年北京、上海、广州、深圳四个一线城市商业类用地出让金额达419亿元，商业用地成交额占比明显提高。
在经过系列调控之后，房地产住宅市场成交量一路下行，许多房地产投资商开始看好商业地产，纷纷转移阵地。“转战商业地产”似乎成为2011年国内众多一线住宅开发商的集体舞，连一贯以标准化住宅开发而著称的地产龙头万科，也未能免俗。
2011年下半年，商业地产的投资优势从众多投资产品中凸显出来，也为不断降温的房地产市场带来了一丝暖意。那么，商业地产既然再次成为开发商眼中的香饽饽，是否可以表明，在当前形势下，商业地产就是房地产行业的避风港呢？龙年之际，南昌的商业地产将呈现一个什么样的态势？2012年，南昌商业地产又能否出现“龙抬头”？让我们一起回顾和展望一下2011年和2012年的商业地产市场。
回顾2011年 商业地产的时代
《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，排名前20名的开发商都进入商业地产，整个行业处于大发展和的时代。
2011年7月，万科旗下深圳公司推出“万科广场”购物中心品牌、“万科大厦”写字楼品牌和“万科红”社区商业品牌三大商业地产产品线，正式宣告万科进军商业地产由虚转实。万科集团总裁郁亮去年还数次公开表示，未来5年，万科在商业地产领域的投资比例将提高到整体业务的20%。而在万科之前，保利地产(600048，股吧)、中海地产等昔日传统住宅开发商，也纷纷瞩目商业地产，高调增持商业地产投资比重。
作为商业地产龙头企业万达集团的拳头投资产品“红谷滩万达广场SOHO公寓”，在去年限购令后，便以不限购、不限贷等优势，成为众多投资者的投资首选。并以开盘当天全面售罄的销售盛况在南昌盛极一时。江西本土第一品牌开发商恒茂地产去年推出的城市综合体恒茂梦时代广场精装SOHO，同样一经推出便成为了投资者的香饽饽。事实上，除了排名前20名的开发企业，其他有实力开发商也开始关注商业地产。目前商业领域的各种业态，如百货、购物、超市、家居、家电、餐饮等经营者，都有直接涉足商业地产开发的。
展望2012年 商业地产迎来投资浪潮
对于2012年房地产，有业内人士认为，2012年房地产业仍属于国家为经济放缓做贡献，为国家调控GDP走势的杠杆之一。房地产行业2012“崩盘”之说的确有点过了，毕竟往年一个地方政府的财政收入有60%来自于房地产行业，政策也不会容许房地产行业崩盘。降，从目前市场态势看来，可能性较大。专家预测，2012第一季度房地产市场将出现深度调整，明年上半年是价格的实质回归，下半年是心理的合理回归。
对于2012年商业地产能否延续2011年的火爆，大部分业内人士还是很看好商业地产。中国指数研究院常务院长黄瑜乐观地指出，“未来一年，商业地产无论企业还是个人投资，都是很好的机会。”
在住宅开发商集体转“商”的冲动下，2012年伊始，商业地产逐步迎来新一轮“大干快上”的投资浪潮。国家统计局公布的数据显示，2010年商业营业用房销售额同比增长46.3%，2011年上半年，商业营业用房销售额同比增长18.6%，保持着快速高昂的发展势头。从数据上来看，当前形成的这股商业潮流，是有根据的。
有业内人士分析认为，全球前15名的房地产商大部分都拥有较多商业地产。多家地产公司持有商业物业的比例占总资产的60%～100%不等；香港一些房地产公司投资性物业的比例也达60%～85%。而我国房地产开发商的物业主要都是住宅开发。因此，从全球趋势来看，商业地产将会被逐渐重视，更多的资金会投入到商业地产中。也有人预言，2012年资本流向很可能向商业地产继续集中。
按照目前城市化的进程，每年大约有1500万~2500万人进入城市，成为新的城市人口。这些至少每年要增加商业地产需求1500万到2000万平方米，而且在不断地推进不断地增加，这给商业地产带来巨大前景。“十二五”规划也把扩大内需放在首位，就是要提高消费能力。有专家预测，中国可能在“十二五”规划末期超越美国，成为世界第一大消费市场。
而目前国内商业地产的整体持有率还不足5%，离20%的期望值很远。因此，商业地产还有一个较大的发展空间。前文也已提到，全球前15名的房地产商大部分都拥有较多商业地产。而我国房地产开发商的物业主要都是住宅开发。那么，更多的资金会投入到商业地产显然已是大势所趋。
但投资者也应该了解的一点是，虽然房地产市场调整对商业地产影响较小是一种共识，但存在的风险不容忽视。
目前形式下，商业地产并不是房地产行业的避风港，因此也不可能成为开发商的救命稻草。当然，对于个人投资者而言，考虑地段好或有发展潜力的写字楼或低价商铺胜算更大。
受楼市调控影响，目前商业地产市场的过热现象，使融资环境持续恶化，这对新近转型做商业地产的开发商将面临考验，这也意味着，众多中国小开发企业转型商业地产必须谨慎，而对一些运作管理经验成熟的企业，将会迎来整合机会。（据《江南都市报》）
布局商业地产 房企强势推进
2011年出台的限购令将很多投资者隔在了房地产市场之外。大家本以为只有一年期限的“限购”在2012年就能够解禁，但没想到政策延续，让更多的投资者不得不将目光再次集中到了商业地产上。
商业地产占大型房企业绩半壁江山，今年房企继续推进商业地产项目意图明显，专家警示泡沫风险。有迹象表明，2012年开发商布局商业地产以求助推其业绩的意图明显。
商业地产为业绩兜底
在住宅市场受到限购影响之际，商业地产为房企去年的销售业绩提供较大支撑。
目前，合景泰富宣布其投资兴建的广州首家国际高端品牌度假酒店花都合景喜来登度假酒店正式营运，这是继该公司在广州开发东圃合景福朋喜来登酒店以及珠江新城W酒店之后的第三家酒店业务，显示其不断加速推进酒店业务，支撑业绩。
与合景泰富一样，调控政策作用下，鉴于住宅市场疲软，不少开发商通过投资和出售商用物业，加速资金的回笼。
越秀地产日前公布的2011年业绩显示，在其90亿元的销售业绩中，商业地产超一半。而广州保利今年销售100亿，五成贡献来自商业地产部分。
而一直专注于住宅地产的万科，去年也走起“商住二八分”的产品策略，即20％的开发项目是商业物业。涉足商业地产，成为万科产品新战略的重要变化。通过直接拿地、收购项目等途径，万科投入大约260亿元开发商业地产。
再以合景泰富为例，2011年上半年，收入51.42亿元，其中酒店营运收入为约人民币3400万元，较上年同期增长53.8%。而2011年底，珠江新城公寓项目“天銮”坐收21.08亿元，及时为合景全年业绩“兜了底”。
而保利、富力、合生、合景、珠江去年也都在商业地产投入相当多的精力。
调控逼商业地产提速
大房企转向商业地产，并非完全是受到了政策的影响，其实早两年已出现。但无可否认的是，楼市调控使这一转变步伐瞬间提速。
在地产市场疲软的寒冬里，商业地产像一枝梅花“凌寒独自开”。2011年，广州写字楼价格终于摆脱长年“商住倒挂”的阴影，甲级写字楼最高报价达4万元/。
据戴德梁行统计，过去一年广州写字楼总的吸纳量达到30.4万平米，几近历史最高值。而2011年广州甲级写字楼租金在中心区域已经涨至133元/，已接近2008年最高水平时的135元/。
据国家统计局的数据，2011年1-11月商业及办公楼销售面积和均价都呈10%以上增长。办公楼销售额整体增长20%，商业用房销售额增长30%。
谨防滞销风险
“未来一年，商业地产无论企业还是个人投资，都是很好的机会。”中国指数研究院院长黄瑜表示。而世联地产董事长陈劲松日前也认为，2012年市场的亮点依旧在商业地产。
去年销售业绩得益于商业物业销售的大幅增长，越秀地产副总经理朱晨日前透露，2012年，越秀仍将采用住宅和商用物业的组合拳来应对调控，在商业地产上会着重打造航母型、高品质的商业项目，今年销售目标还会有所增长。
而保利计划更将商业地产的投资比例逐步增大到总投资的30%。按保利地产的“十二五”规划，到2015年将持有的商业地产规模提升至总资产的10%，一年的营业收入计划达到20亿元－25亿元。
有专家提醒，虽然2012年商业地产整体将继续上涨，但期望短时间内追逐超额利润显然不现实，因为商业地产的投资线和回报期都比较长。如果供应量超过市场的消化能力，最直接的后果就是商业地产项目的滞销和堆积，最终仍然考验开发商的资金承受能力。
商业地产是不是下一个泡沫？
房企纷纷转向商业地产，是否酝酿着新一轮的泡沫？事实上，这并非杞人忧天。在中国银监会去年八月召开的2011年年中工作会议上，银监会主席刘明康公开表示，要对商业地产和二三线城市房地产风险保持“关注和警觉”。这是银监会首次在内部全体会议上对商业地产贷款提出风险警示。
大连万达集团董事长王健林此前也曾表示，商业地产转型已经错过最好时期。他认为，现在转型商业地产的开发商存在的问题是，以前主动转型的好时机并没有抓住，现在因为住宅受限而一哄而上被动转型，胜算机会并不大。
住宅地产下滑 商业地产将迎来销售春天
统计数据显示，截至2011年12月25日，我国20个一、二线城市成交量合计为137.5万套，相比2010年全年少了23万套。从2011年部分地产的销售数据上看，商业地产都占据了半壁江山。有业内人士预测，在全国范围内，2012年商业地产将抢占住宅地产的投资地位，成为很多家庭投资的首选。
从地产企业角度来看，很多公司在早些年就开始进入商业地产项目，但是都没有太好的收益。而今天，很多公司已经开始庆幸，当年提前进入商业地产项目，为今天打下了良好的基础。他们用"恰好牢牢把握住了机会"来描绘现阶段的商业地产。
收益大风险也大 投资要慎之又慎
商业地产到手后，如果其项目运作方能够如期运作成功，投资者仅靠租金一项，就可以得到丰厚的收益。按照头三年"6%、7%、8%"的回报率，真可以说得上是"一个商铺管三代人吃喝"。不过，同样也有业内人士指出，商业地产投资必须谨慎又谨慎。它与住宅不一样，如果一旦眼光不准，或者项目运作失败，投资者将有可能损失惨重。
就有这样一个例子可以给想盲目冲进商业领域的投资者敲一个警钟。位于东莞万江的商业地产项目华南MALL城，即是失败的例子。
资料显示，华南城MALL是由北大资源集团成员机构东莞三元盈晖投资发展有限公司投资的全球超大型商业地产项目，也是中国首个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化、运动七大特色主题区的超大型主题式购物公园，主要面向珠三角地区市场。
据悉，华南城MALL其商业面积40多万平方米，总投资超过了25亿元。华南城MALL试图将家具、餐饮、大型游乐、电器等众多业态糅合在一起。
那个位置不错，但不适合这么大的体量。所以现在都还没有做起来，主要是因为规划不合理。所以进军商业地产还需要小心谨慎才可以。（据搜房网）
收购兼并来临
随着消费力提升，商业地产空间拥有不可限量的增长，表面看来这并没有错，但市场巨大不等于没有陷阱。
当各方在热烈议论2012年春节期间住宅市场的惨淡行情时，很少有人注意到，商办市场的行情更加惨淡。而至少从去年12月开始，京沪穗深四大城市写字楼市场销售价格出现了全面下跌。
“国内许多地区的商办市场还处于发展的初期，必将经历市场分化的阶段。二三线城市虽然拥有更具想象的空间，但踩到地雷的概率也更高。”阳光新业地产股份有限公司副总裁吴尧向本报记者直言，近几年兴起的这波商业地产投资，2012年或许会是一个“分水岭”――这波商业地产的争夺战将胜负渐分，存在问题的项目会加速暴露，随之收购兼并也将快速升温。
不过，包括吴尧在内的大部分受访业内人士均认为“商办市场目前依然值得继续投入”。
商业地产颓势初现？
上海搜房网数据监控中心统计显示，上周上海全市写字楼成交5套、2505平米，环比前一周分别下跌90.9%和53.2%。春节期间上海商铺、写字楼的成交量也是深度下跌。
春节假期的特殊性和相对较短周期内的市场成交特点，也许并不直接说明相应市场的真正走势。不过，结合2011年底期间更长时间段内商办市场的走势却不难发现，多个城市春节期间商办成交的惨淡并非突然出现，而是前段行情的延续。
中原集团研究中心监测数据显示，2011年12月，一线城市写字楼市场供求回升，供应量和销售量均达到年内的第二高位，但受价格持续高位及年底投资放缓等因素的影响，写字楼销售价格在当年最后一个月全面下跌。同时，京穗深租金下调，二线城市租金则依然稳中有升。
中原集团研究中心经理季峰认为，12月价格出现调整主要有两方面因素，2011年六大城市写字楼价格全年平均涨幅超过15%，短期面临调整压力；临近年关，国内外经济形势并不明朗，投资者开始放缓投资节奏，写字楼价格相应高位盘整。
同时，火热全年的商办土地市场，降温迹象尽显。统计显示，刚刚过去的 1月，上海成交经营性地块数仅6幅，其中4幅商办用地全部以底价成交，其中3幅位于闵行莘庄、七宝商务区的楼板价均在6500元/平米左右。而2011年2月莘庄商务区内1幅地块成交楼板价达11129元/平米。同策咨询研究中心分析师许之静认为，房地产信贷紧缩政策，令开发商很难投入大资金购入商办土地。
商办开发企业的销售策略也在悄然调整。2012年1月份上海174个在售写字楼报价统计数据显示，截至2012年1月31日，上海2012年1月共有27个写字楼项目报价发生变动，报价下调的在售写字楼项目明显多于上涨项目。
不少业内人士担忧，商办市场近几年的火爆，是否已悄然面临高峰回落的态势？
吴尧坦言，一些商业地产商日益出现发展的瓶颈。“特别是2008年前后才开始大举进军商业地产领域的企业，至少面临着两个瓶颈。首先是资本，紧缩信贷政策同样影响到商业地产商；其次是人才，商业物业的迅速增加和竞争的加剧，落后的管理团队开始疲于应付。”
不过吴尧认为，市场整体依然会继续向上，尤其是优势大企业，还会对商业地产追加投资，同时被淘汰者将加速出现，这是一个必然过程。
商业地产大战2012 收购兼并来临
高力国际华东及西南区暨中国物业投资服务董事总经理翁琳向本报表示，整个住宅市场可能会在今年出现15%-20%的回落，而商业地产，尤其是商铺，投资回报率较高，未来将会有越来越多的投资者加大对零售物业的兴趣。
高力国际最新《2011年第四季度上海零售物业市场研究报告》显示，2011年第四季度上海投资市场表现十分活跃，写字楼大宗交易频现。
“大宗交易背后是商办市场的易手，2012年开始，国内主要市场的商办物业换手率将明显增加。”吴尧预测。
吴尧的这一判断与多家国际知名房地产服务商的认识一致。高纬环球中国区投资部董事叶成宇表示，在商业地产领域，位于核心位置的成熟有租金收入的物业是大多数投资客户的首选，二三线城市购物中心等零售物业也将是机构客户密切关注的收购对象。预计2012年将是房地产开发商的整合年和并购年，是许多房地产项目公司的“2012”。
吴尧还表示，在2012年兴起的这波商办物业换手热潮中，至少有两个节点会出现接盘的主力。首先是港资及各类外资将趁机收购，加大投资；其次则是国内各类资本通过资本创新进军商业地产领域，例如中小资本通过基金等模式参与到商业地产的收购中。
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引言
商业建筑一般投资规模大，风险大，周期长，经营成功的回报也大，不同商业形态决定不同商业建筑的形式，而商业形态又取决于市场的定位，而定位准确，建筑师才能对商业建筑各种功能，物业，设施要求有充分了解和有效组织，而且不同的商业建筑策划思路产生不同的商业建筑设计作品，投资产生的经济效益差异较大。
一、商业建筑的策划
建筑策划根据商业资源的实用性、可行性和前瞻性，如果商业资源分析不透，则任何理论的东西都是站不住脚的。而商业地产专家必须与发展商和建筑师达成共同的策划定位方案，正确的策划来源于各方面的调查分析。
1.1市场调查
商业建筑设计必须依据市场调查得出定位结论。对外通过对消费特点和趋势、经济条、交通状况、周遍商业格局、城市基础设施、城市发展规划、商业现状进行充分的市场研究，对内通过对项目本身的业态选择、业态组合、产业链分布和面积占比例，业种选择、分布和面积占比，对商铺划分建筑形态、区域和楼层功能、人流导向系统、项目环境及配套设施等进行预先设定。为建筑师设计提供充分的设计依据。
1.2 模式需求
不管商业建筑是出租，出售或租售兼营组合，最重要的是确定主力业态，对于商业建筑来说，不同业态决定模式的不同，其业态规模、功能流程、设计等都是由它自己来确定，不同业态有自己不同的功能要求，这些使用要求与设计是由商家决定而非发展商自行主张。缺乏定向设计的依据，所做设计看似通用性强，实则无的放矢。一旦功能与店家冲突，设计必然从头。无目的规划设计只能增加前期不必要成本和后期的招商难度。因此建筑师应根据不同业态设计不同的建筑空间模式来分析和建议。
1.3 可持续发展和特色
商业建筑是公共场所，随着商业的发展，商业建筑一般在5~6年就要重新做一次装修，简洁和耐久的品质，尽可能少地维修与保养，而同时，根据不同的项目环境和商业内容进行灵活的适应，最终让投资者和消费者感到持续的价值。功能齐全业态丰富、空间多姿，特色鲜明，设计必须富有时代感，同时又需超越时代趋势，在各种文化和不同年代间引起共鸣。
现代商业建筑设计的目的是让建筑项目产生良好的、持久的经济效益，建筑师在商业建筑设计里面是要实现项目达成一套动态的投资回报模式，是完成一件被消费者最终接受和持续使用的建筑产品。经过深入的调查，细致分析掌握各方面的信息，集合各方面的灵感智慧，形成较为完整的建筑策划。前期的规划定位、招商、经营管理，每种情况都是非常复杂，都带来很大的影响，建筑设计是一个重要的环节。而建筑师进行商业建筑设计就是包容和消化这些意见、方案和专业价值的物化劳动，才能形成完整的建筑设计作品。
二、商业建筑的设计原则
2.1 客流规划
商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；从成本效益上讲，要争取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各种基础设施。所以，城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素。
2.2 交通状况
城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体。因此，它是制约商业聚集的又一个重要因素。商业活动的经济原则要求有尽可能大的吸引范围，保证尽可能多的顾客方便地到达商店。因此商业设施的选址必须是交通可达性最佳的地点。在商业的追求最大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用达到最小。所以商业中心交通可达性最佳的实质是：所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小。
2.3 商业环境
选择店址应考虑设店地点附近的商店的规模和数量，如果在同一地区内已有过多的同行业商店，势必影响商店的经营效果，此为趋异性。但是另一方面，由于顾客希望就近广泛地比较选择商品，以及希望一次购足所需的商品，有些商店又有集中趋势，相邻而庙，此为趋同性。
一般来说，比较专一的商品，顾客希望有广泛的比较和选择余地，希望有集中的专门店 这种顾客以购买一类商品为目的，对商业气氛、娱乐性、环境没有过多要求，把注意力全部集中在商品，并比较其质量、价格等因素。
另一种特性就是共生性，即指商店依赖于为其他原因而来的顾客，如商业中心区的小型商店设于大型商店附近，主要经营小商品，以品种齐全而取得优势。或开办大商场不能提供的小型服务业，有的经营连带消费商品的商店相互邻拦，互为补充，便利顾客。
2.4 地形特点
选择店址还要分析地形特点，主要选择能见度高的地点，如选择在两面临街的地点能见度就最高，并且可以扩充橱窗面积，增辟出入口以减缓拥挤，这是最好的设址地点。位于街道的入口处、公共场所的迎面处都是能见度高的地点。有的地点如位于街道的凹进部位能见度就差。
三、商业建筑的设计要点
3.1 业态组合设计
商业综合体的构成是由商业本身产业的价值链决定的，什么样的业态组合更有利于经营。首先建筑师应根据前期的规划定位、招商、经营管理的策划方案，从建筑的基本功能和实际应用出发，明确功能、空间、环境之间的关系，设计不仅要求符合时代新气息，还要求合理、清晰地安排整个空间功能需求，主动地引导客流，制造客流，不同商品需要不同的空间和位置，合理的分布面积，楼层的分区铺面分割及配套设施设计能避免各类商品混陈，人流混杂的情况，建筑师应创造丰富，灵活多变，符合业态组合的合适空间来包容不同层面技术的需求要做成一个综合体，一定要做产业链，产业链出来之后，价值链就出来了，就能产生各种效益。
3.2 模式设计
商业建筑的策划、设计在不同的商业地产开发模式下，有着截然不同的结果。只出租不销售，重点考虑经营与商铺增值就可以了，如果考虑兼营时，还要考虑商铺购买者的偏好与要求。商业建筑因招商要求不同而功能布局不同，同种业态也因品牌不同而布局不同。受此限定的商业建筑，或开发周期不同，或经营效果不同。那些不符合商业规律的商业建筑设计，虽然空间造型丰富，却已隐含了不良经营的隐患。因此，满足商家需求，消化各种变化带来的不利影响，建筑师在设计中采用灵活的空间组合，提供不同的模式设计作品。这需要建筑师不断改进项目产品，自我完善，打造更加符合商业需求的最佳设计作品，最终让投资者和消费者感到持续的价值，让商户感受到持续经营的优越组合空间。
3.3 人流和物流
人流和物流决定功能布局合理的引导系统是商业建筑设计成功的关键。
先确定人流、物流、出入口、通道形式，再做商业功能的布局。今天消费群体有着广泛的兴趣和自由支配的时间，因此提供丰富多彩的建筑空间，集购物、娱乐、休闲等需要为一体的综合商场是他们的需求。尽可能丰富功能来满足这类顾客的要求时，同时还要满足购房者（铺面投资者、商业投资者）的需求，为他们提供便捷的物流通道。并在建筑细节上表达更多趣味。进而创造新的商业环境，让消费群体感受到购物消费的愉悦，感受到生活和世界的美丽同时，为商场经营者创造更多的经济效益。
3.4 绿色建筑和特色
绿色建筑一方面可以节约能源，另一方面其带来的可持续收益将远远大于前期的投入从而达到整体的价值实现，绿色建筑赋予建筑可持续发展的能力和更换改造的可能性，所以建筑师在设计商业建筑时没有必要做得最好，要做得合适，并不是要做的多豪华多气派才能体现是商业建筑，要强在恰到好处。商业建筑往往是城市商业文化的中心，不同城市有不同的风格，因此，建筑师在使用自己建筑风格和手法的时候，需要深入了解城市商业文化特征，提炼地域文化的精华，建筑设计使商业建筑要有文化特色，地方特色，更要突出业态特色，空间特色，人文特色在商业建筑中使用，不仅有着可以感知的物质外壳，也表现出强烈商业建筑风采。
四、结语
建筑师最终完成商业建筑的物化成果，是反映建筑设计、商业招商运营、房地产开发三块等不同领域的交融成果，它不仅需要各方面专业人才参与，更需要建筑师的智慧。好的商业建筑不仅是设计创新的体验，更是价值实现的过程，使商业建筑合情合理。合适更具备可持续发展的可能性，让商业建筑的设计同开发商的产业价值息息相关，建筑师设计价值 商业价值及城市价值的多方共赢。
参考文献：
电力市场是采用法律、经济等手段,本着公平竞争、自愿互利的原则,对电力系统中发电、输电、供电、客户等各成员组织协调运行的管理机制和执行系统的总和。
电力市场首先是一种管理机制。这种管理机制与传统的行政命令的机制不同,是采用经济手段而不是行政手段进行管理。同时,电力市场又是一个执行系统,是电力生产、传输、分配、转换信息和计算机系统的综合体,具有交换和买卖电力、提供信息、通融资金的功能,是应用计算机、测量和通讯设备,以电价为控制信号,进行负荷管理、监视电力系统的运行和促进与客户合作的综合体。电力市场的实质是通过建立一个充满竞争和选择的电力系统运营环境来提高整个电力工业的经济效益。竞争和选择是市场机制相互依存的两个方面。从供电厂家来看,电力市场的本质是引入竟争机制,各厂家可以充分挖掘各自的潜力,千方百计地降低供电成本,以获得更大的经济效益;从客户的角度看,电力市场的本质是提供了更多的选择机会,可以得到更便宜的电力。市场机制中的竞争和选择保证了电力市场的高效运作。此外,还通过联合备用、协调维修和事故支援等获得共同利益,这些共同利益在电力市场成员之间合理地进行分配。
1.2 建立电力市场的必要性
(l)电网间进行功率交换需要电力市场。
目前,我国电网是“省为实体”。互联电网的功率交换,涉及各省网的经济利益,由于电价长期偏低,影响了供电方的积极性,妨碍了省网间的功率变换。这一现状使我国省网间的功率交换,无论从数量上还是种类上都是很少的,一般是固定电量、固定时间和固定电价的交换方式,缺乏科学的管理。在电力市场中,电力交换是以贸易的形式进行的,彼此间是平等的、互利的伙伴关系,处处体现了自愿的原则,对于未能满足合同要求的,其处罚措施也是经济性的,所以电力市场能提高各电网间电力交换的积极性。
(2)电厂产权多元化需要电力市场。
自从我国实行集资办电政策以来,电厂大家办。目前已形成由中央政府、地方政府、华能和外资等多家办电的局面。这对加快电力发展、缓和电力供需矛盾起到了很大作用,对于不同所有制的发电厂应该平等对待,创造一种平等竞争的环境,使建设和运营各种类型的发电厂的投资者在承担一定风险的情况下有利可图。电力市场能做到给予每个参与者以平等竞争的机会。
(3)电力企业的发展需要电力市场。
电力企业必须在电力市场中引进竞争、降低供电成本和电价、提高服务水平在电力市场中,参与各方是平等的竞争关系。如在英格兰和威尔士的电力市场,首先由电厂根据成本报价,再依照报价高低安排发电计划,这样,各电厂为使自己处于有利的竞争地位,就努力采取各种措施降低成本,如在发电厂内部精简机构,提高效益,从而降低报价,增强自己的竞争力。输电企业和配电企业通过竞争降低成本、降低电价、提高服务水平,客户从中得益,促进了经济发展。
(4)建立电力市场是吸引投资的有效手段。
由于电力市场创造了一种平等竞争的环境,在允许投资者承担风险的前提下获得一定的利润,这符合一个良好投资环境的要求。例如,阿根廷自从建立电力批发市场后,允许所有的发电厂自愿参加贸易,各电厂既可参加调度,也可将电能直接卖给终端客户。阿根廷的电力市场引来了美国、日本、芬兰、法国等国家的投资公司、工程公司,它们都积极谋求获得阿根廷的电力工程。
2 树立电力市场营销观念的重要性
电力市场营销作为一种有意识的经营活动,是在一定的经营思想指导下进行的,这种经营思想可称为“营销管理哲学”或“商业哲学”,它是电力公司经营活动所依赖的指导思想和行为准则。这个问题是电力市场营销学中一个非常重要的问题,因为,现代市场经济条件下,公司的市场营销工作要靠人去干,公司的市场营销计划也要靠人去制定、贯彻执行、监督检查,而公司的高级管理人员和市场营销人员都是按照一定的经营思想或商业哲学去进行经营管理活动的。因此,公司的高级管理人员和市场营销人员的经营思想是否符合客观形势、是否正确,对于电力公司的经营管理能否改善、电力公司兴衰成败关系极大。
3 电力市场营销观念
电力公司长期以来实行高度集中的计划经济体制和政企合一的管理模式,使我们习惯于用行政手段来管理电力的生产与销售,发展靠国家,效益靠政策,管理靠行政手段,缺乏市场竞争的紧迫感和危机感。随着国家电力公司经营体制的转变和电力供需矛盾的缓和,电力的发展必须靠市场,求质量、求效益;电力发展模式必须从数量速度型转向质量效益型;实现电力的发展从过去以供给导向为主,被动地填补供电缺口,转向以需求导向为主,主动开拓市场,促进电力资原优化配置,为此,必须树立和强化改革创新观念、优质服务观念、市场竞争和效益观念、依法经营观念、科技创新和人才开发观念,加强营销队伍建设,丰富和完善营销手段,加强营销管理,逐步实现营销工作现代化。
电力公司在新世纪,应树立以市场需求为导向,以满足客户需求为中心,以引导客户消费并取得经济和社会效益相统一的市场营销新思想。以市场需求为导向,就是要加强对市场需求预测的研究,做好市场变化的跟踪分析,提高市场预测的及时性和准确性。电力生产项目的规划和实施,电力生产运行计划的编制,用电政策、电价政策的调整,
用电计划的安排及日常营销管理工作均需以市场需求为依据。以满足客户需求为中心,就是不仅要根据客户的要求,提供优质、可靠、价格合理的电力电量,而且要做好全方位的优质服务,给客户带来安全、舒适、方便和满足感。 4 电力市场营销观念的实施与贯彻 电力市场营销观念的实施与贯彻,需要付出艰辛的努力,需要作大量的工作。具体地说,主要包括以下几个方面。
4.1 树立全员市场营销观念
美国市场学专家菲利普日科特勒设计了一个评判标准来衡量一个企业营销机构的优劣,简称“POISE”标准。它表示观念、组织、情报、策略和效率。由此可见,考察一个电力公司的首要标准就是观念,即公司从上到下的工作人员是否有一心想到客户、为客户服务的经营指导思想。首先,电力公司的决策者必须牢固地树立正确的经营指导思想。决策者在公司中担负着重要的职责,其指导思想正确与否将影响到公司的战略战术与决策,关系到公司的生存与发展。为此,可通过各种形式的厂长、经理培训班培训公司领导,同时对从事销售工作的人员进行培训。而且,由于具体贯彻执行一个公司营销目标的任务,总是落在处于最低层次的人们的肩上,这些第一线的职工在实现公司的目标中,发挥着实质性的作用,他们的经营指导思想的正确与否也直接关系到市场营销观念在公司中的贯彻和实施。因此,需要对公司职工开展全员培训,使公司每一个成员都树立市场营销观念。
4.2 全面理解满足需求
电力市场营销观念的核心是满足客户的需求,始终坚持客户第一的原则,这是它与旧观念的区别所在。满足需求包含着丰富的内容,电力公司只有全面理解才能贯彻。
(1)要满足客户对电力产品的全部需求。客户对电力产品的需求是多方面的,不仅限于电力产品直接的表面的使用价值,还包括其他方面的要求,如客户购买电力,不仅要求电能安全,电力质量好,电压稳定,而且要求有周到的服务和适当的价格等。因此,作为经营者要考虑客户对电力产品的全部需求,实施整体产品策略。
(2)要满足客户不断变化的需求。客户对电能产品的需求不会永远停留在一个水平上,而是随着生产的发展、产品的发展而不断变化的。公司的经营者要认识到这种变化,研究这种变化,适应这种变化,生产和经营客户需求的新产品(如发展新的服务)。
(3)要满足不同客户的需求。客户不是清一色的产品需求者,而是各有特色的、具体的、活生生的人,由于他们个性不同、所处地位不同,对产品的需求也就不同。所以需要进行有效的市场细分,了解不同层次消费者的需求,开拓公司市场,获得较好的经济效益。
4.3 树立长期利润观点
实施电力市场营销观念还体现在电力公司利润的获取与评价方面。在电力供小于求的情况下,电力公司无需市场营销,没有市场营销的观念,公司活动的中心是保证安全的前提下大量生产电力产品,以获得尽可能多的利润。在电力供大于求的情况下,电力公司的情况则发生了较大的变化。但有的公司往往只顾眼前利益,有利就干,无利不干,利大大干,利小小干,忽视长期获利目标。电力市场营销观念明确指出,电力公司应在满足客户的需要之中获取预计的利润;不能只有短期目标,急功近利,而要从长计议,把整个公司营销活动看成一个系统的整体过程。要满足客户的需求并达到长期利润最大的目标,公司既要考察短期利润目标,又要考察产品的市场占有率、投资收益率等指标,不仅要看到市场上存在的现实的消费者的需求,还要分析潜在的需求。为了提高市场占有率,取得较大的市场份额,对于某些有购买潜力但短期内公司获利甚微的客户,也要经营,以求得长期利润最大。
4.4 改革公司内部的管理机构
资产165亿港元收益2.5亿港元
实际上，合生创展转战商业地产的时间不算太晚，早在2006年，合生创展就开始布局商业地产。在2006年的年报中，合生创展明确提及了商业地产：“本集团目前拥有用作商业用途的土地储备，未来逐步开发写字楼、购物中心等商业地产项目，相信商业地产项目将为本集团提供稳定的现金流和客观的投资回报率，并在未来几年成为本集团新的盈利增长点。”
而早2007年6月，合生创展的商业地产部门即已成立，其主要侧重点为高端别墅和商业地产。不过，合生创展的商业地产业务就一直潜伏着，并未有太大的动静。
有五大行人士向时代周报记者透露：“在2007年的时候，合生创展就希望携手五大行在全国布局商业地产。但随后的两年里，合生创展商业地产雷声大，雨点小。”
直到2010年，合生创展才加码商业地产，并高调强调商业地产路线。2010年3月，时任合生创展总裁的薛虎明确表示，2009年是合生创展高级商业地产的起步之年，在北京、上海、广州等地有11个商业地产项目启动开发，部分项目将在2010年投入运营和招商。
合生创展内部人士也证实：“集团运作商业地产的目标很明确，即短平快的住宅项目迅速销售回笼资金，而长线持有的商业物业则产生持续且抗跌性强的租金收入。”
时代周报记者梳理合生创展的历年财报中发现，2009年、2010年，合生创展的投资物业膨胀速度惊人。2008年，期内投资物业资产为28.5亿港元，但在2009年底却骤升至83.8亿港元，同比增长近200%。仅从其2009年年报中统计，合生仅在北京的商业项目包括北京东方文华、北京德胜大厦、麒麟PLA商业旗舰广场、世界村时代购物广场、时代帝景商业综合体。此外，近两年正在热销的霄云路8号项目也还有40万平方米的商业体，粗略计算，合生在北京的商业项目面积就约有78万平方米。到了2010年底，合生创展的投资物业资产更是达到了154亿港元，增幅也高达84%。
但是近两年来，投资物业资产增幅明显放缓并且还有所回落，2011年，合生创展的投资物业资产为166亿港元，而到了2012年，却为165亿港元。
这或与合生商业帝国的朱氏兄弟2010年成立专门的商业管理公司有关。2010年上半年，由朱拉伊、朱孟依、朱庆伊三兄弟持有的合生创展、珠江地产以及珠光集团联手广州惠润，组建了一支属于自己的商业经营管理团队，合作方广州惠润商业地产经营管理有限公司由广东鼎鼎大名的商业传奇人物欧小卫创建。当时有消息称，合生创展将从持有的大约1000万平方米商业地产规划面积中，划出200万-300万平方米归双方新成立的管理公司管理。
时代周报记者就商业地产业务向合生创展发出采访提纲，不过截至发稿前未获回复。
去年，张懿就表示，未来商业项目落成之后将会给集团带来很大的业绩贡献。预计2014年商业收入将占总收入的20%。但是，合生创展去年投资物业仅贡献2.5亿港元，占比仅为3%，而物业投资、物业管理、酒店营运三项合计也仅贡献9%。显然，离20%的目标还有一定差距。
难产的津京新城
朱孟依谋局商业地产是出于长远考虑，但是却曲高和寡，再加上高层震荡，或多或少地影响了项目开发的周期。
之前曾有合生系内部人士对时代周报记者爆料，“老板与管理层之间肯定是有矛盾的。老板从长期发展来看，执意做商业，但是高层重视的是一年全部资金投入房地产的利润率回报，商业项目至少需要三至五年的时间才能见到回报，短期只有资本的投入，管理层是比较抵触，因为他们都不知道自己能做多久，他们都想在近期有一个价值的体现”。
合生创展最早的商业地产项目是在2006年。当年，合生创展便分别拿下了位于北京北二环和东二环的商业地产项目合生德胜大厦和东方文华项目（即“合生国际大厦”），然而合生创展2012年年报显示，而德胜大厦预计是在今年完工，东方文华项目虽已完工，但据知情者透露还处于招商阶段。
以京津新城为例，这是合生创展打造的集居住、休闲、旅游、度假、酒店、商业配套为一体的综合性房地产项目，总共土地储备面积为401万平方米。截至2011年底，合生创展在配套上就花费16亿元建设凯悦酒店、12亿元建设大觉禅寺、5亿元建设玉佛宫博物馆、4亿元建设温泉度假村、10多亿元建设北京科技大学天津学院和天津财经大学珠江学院，还斥重金打造了一个27洞的高尔夫球场。加上其他配套，合生创展累计在京津新城投入达108亿元。加上别墅的建设成本，合生创展在此砸下200多亿元。
但截至2012年底，京津新城开发已超过9年，但仅完成23.7万平方米，预计2014、2015年分别完成11.8万平方米、8793平方米，剩余约365.3万平方米要到2016年及以后才能完成。
TIT项目3年后才能完工
相似的例子还有广州TIT项目。TIT项目分为科贸园和产业园，分别位于广州海珠区和花都区，合生创展拥有65%的权益。
早在2010年8月18日，合生创展广州公司与广州纺织工贸集团有限公司订立合作协议，前者同意收购广州第一染织厂的65%权益及投资于该厂，代价总额为人民币37.18亿（据合作协议透露的数据）。几天后的8月25日，合生创展公告称，拟与广州纺织工贸集团共同参与开发广州的科贸园项目，地块原来为广州纺织工贸集团拥有，合生创展称将会在该地块挂牌出售时参与竞投，收购土地及须予注资的总额以37.176亿元人民币为上限。
