时间：2023-09-03 15:19:01
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认购人（以下简称“乙方”）：__________
根据相关法律、法规规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方认购甲方商品房相关事宜达成如下协议：
一、认购标的的基本情况
乙方所认购的商品房为甲方开发的位于_____市_____区_______________（以下简称商品房）。该商品房的建筑面积为_____平方米。以上面积均以房地局测绘中心最终测绘面积为准。
二、认购标的的价款
该商品房按照建筑面积计价，单价为人民币__________元/平方米，房款计人民币__________元（大写：_______________）。
三、认购款
乙方于本认购书签订之日，一次性向甲方支付认购款计人民币______________________元（大写：_______________）。该商铺属一次性付清款项，出卖人和买受人无任何争议。且在签订本协议时表示甲方已收到该款项。
甲方在取得预售许可证后，应立即通知乙方。乙方在接到甲方的签约通知次日起_____日内，到销售现场与甲方协商商品房买卖合同的相关条款，协商一致并签署《商品房买卖合同》。
甲方应在取得预售许可证____日内通知到乙方，因甲方取得预售许可证后未在规定时间内通知到乙方，因此产生的不利于乙方的后果均由甲方承担。
甲、乙双方在上述约定的期限内协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自约定的期限届满次日起超过_____日的，本认购书自行解除。甲方应当在本认购书解除次日起_____日内将已收取的认购款返还给乙方，并承担相关法律责任及乙方的一切经济损失。
甲乙双方协商一致签订《商品房买卖合同》的，乙方已交纳的认购款抵作该商品房的购房款，无须再补购房款。
四、其他约定
在签订正式的《商品房买卖合同》时，变更认购人的，甲方应积极配合。
买受人已一次清购房款，甲方不得将此房进行调换，同样甲方不得将此房另出售给其他人，否则将作为违约处理。
五、附则
本认购书未尽事宜，经甲、乙双方协商一致可签订补充协议，补充协议与本认购书具有同等法律效力。
本认购书经甲、乙双方签字或盖章后生效。双方签订的《商品房买卖合同》生效后本认购书自行终止。本认购书一式二份，甲、乙双方各执一份，均具有同等法律效力；
甲方(公章)：_______________________ 乙方(公章)：____________________
授权代表：________________________授权代表：______________________
证件号码：_________________________证件号码：_______________________
认购人(以下简称乙方)：__________
根据相关法律、法规规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方认购甲方商品房相关事宜达成如下协议：
一、认购标的的基本情况
乙方所认购的商品房为甲方开发的位于_____市_____区_______________(以下简称商品房)。该商品房的建筑面积为_____平方米。以上面积均以房地局测绘中心最终测绘面积为准。
二、认购标的的价款
该商品房按照建筑面积计价，单价为人民币__________元/平方米，房款计人民币__________元(大写：_______________)。
三、认购款
乙方于本认购书签订之日，一次性向甲方支付认购款计人民币______________________元(大写：_______________)。该商铺属一次性付清款项，出卖人和买受人无任何争议。且在签订本协议时表示甲方已收到该款项。
甲方在取得预售许可证后，应立即通知乙方。乙方在接到甲方的签约通知次日起_____日内，到销售现场与甲方协商商品房买卖合同的相关条款，协商一致并签署《商品房买卖合同》。
甲方应在取得预售许可证____日内通知到乙方，因甲方取得预售许可证后未在规定时间内通知到乙方，因此产生的不利于乙方的后果均由甲方承担。
甲、乙双方在上述约定的期限内协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自约定的期限届满次日起超过_____日的，本认购书自行解除。甲方应当在本认购书解除次日起_____日内将已收取的认购款返还给乙方，并承担相关法律责任及乙方的一切经济损失。
甲乙双方协商一致签订《商品房买卖合同》的，乙方已交纳的认购款抵作该商品房的购房款，无须再补购房款。
四、其他约定
在签订正式的《商品房买卖合同》时，变更认购人的，甲方应积极配合。
买受人已一次清购房款，甲方不得将此房进行调换，同样甲方不得将此房另出售给其他人，否则将作为违约处理。
五、附则
本认购书未尽事宜，经甲、乙双方协商一致可签订补充协议，补充协议与本认购书具有同等法律效力。
本认购书经甲、乙双方签字或盖章后生效。双方签订的《商品房买卖合同》生效后本认购书自行终止。本认购书一式二份，甲、乙双方各执一份，均具有同等法律效力;
甲方(公章)：_______________________ 乙方(公章)：____________________
授权代表：________________________授权代表：______________________
律师解答:在对共有人擅自出卖共有物行为的定性上,应注意区分无权处分与无权。在无权处分中,处分人是以自己的名义将处分权不属于自己的物进行处分;而在无权中无权人是以他人的名义为民事行为,这一根本区别决定了无权处分与无权适用不同的处理规则。因此,应以出卖人是否以共有人的名义出卖共有物为标准,分别予以定性。具体而言:
1、共有人擅自以自己的名义出卖共有物的,应当定性为无权处分。虽然合同有效,但对于出卖人的无权处分行为,应适用《合同法》第51条的规定。
2、共有人擅自以其他共有人或全体共有人的名义出卖共有物的,则属于无权行为,并应根据买受人善意与否来判定是否适用表见。在法律适用上,应按《合同法》第48条和49条的规定处理。
相关法律知识:
1.买卖合同是有偿合同。买卖合同的实质是以等价有偿方式转让标的物的所有权,即出卖人移转标的物的所有权于买方,买方向出卖人支付价款。这是买卖合同的基本特征,使其与赠与合同相区别。是有偿民事法律行为。
2.买卖合同是双务合同。在买卖合同中,买方和卖方都享有一定的权利,承担一定的义务。而且,其权利和义务存在对应关系,即买方的权利就是卖方的义务,买方的义务就是卖方的权利。是双务民事法律行为。
跨境电子商务是指分属不同关境的交易主体，通过网上平台达成交易，进行支付结算并通过跨境物流送达商品，完成交易的商务活动[1]。随着跨境电子商务的蓬勃兴盛发展，消费者经由电子商务平台购买跨境电子商务公司商品的行为也司空见惯，涌现出的相关商品纠纷也延伸至跨境电子商务商品交易的合同类型。经由目前中国既存的相应司法判例分析，就跨境电子商务商品交易契约论博弈的观点分为买卖契约论，非买卖契约论和委托契约论三种。
买卖契约论，代表消费者的观点，认为经由网上平台购买商品属于典型的买卖行为，签订的合同自然构成买卖合同。一般而言，消费者作为原告就产品质量问题起诉跨境电子商务公司或者其他相关主体时，均提及是在被告处购买的商品，现存在质量问题，要求退货退款或者追索惩罚性赔偿。消费者认为，经由跨境电商平台是购买被告的商品，与在实体店购买或者是否跨境无关，均是支付货款转移商品所有权的行为，理所应当的是买卖合同，出现产品瑕疵或者其他质量问题，被告自然应当承担责任。此种观点得到极少数法院判决的认可，譬如在2016年张振张某某兴与广西一心母婴用品有限公司产品销售者责任纠纷案，原告分两批次在被告处购买进口婴儿奶粉，但是所购买的上述产品皆无中文标识，原告认为被告的商品违反《中华人民共和国食品安全法》的规定，要求退货和支付赔偿金，但是被告辩称被告与原告的交易方式系跨界电子商务，不构成买卖合同。法院经审理认定，原告主张自己与被告存在买卖合同关系，提供了收款凭证，原告与被告间存在买卖合同关系初步成立，被告主张其与原告间并无直接的买卖合同关系，主张其仅为原告提供了跨境电子商务代购服务，但被告没有提供其为原告提供跨境电子商务代购服务的证据，因此，被告的主张不成立，法院最终确认原告与被告间存在买卖合同关系。买卖契约论虽得到消费者的广泛认可与支持，但并没有得到多数司法判决的认可，目前而言仍属于少数意见。
非买卖契约论，代表跨境电子商务企业的利益，是法院在审理跨境电子商务商品交易合同纠纷的一种实务观点，跨境电子商务企业结合跨境电子商务的特性，认为契约非构成买卖合同，以此否定消费者的诉求，但是对合同类型的具体称谓不予置评。此种观点得到较多数法院的认可和支持。譬如，在何梦与重庆渝欧跨境电子商务有限公司等产品责任纠纷案，经审法院认为，跨境电商平台是指分属不同关境的交易主体，通过电子商务平台达成交易、进行支付结算，并通过跨境物流送达商品、完成交易的一种国际商业活动。原告在被告办理会员卡之前，其工作人员就在店内向原告展示了原告欲购买产品的样品，样品均为境外生产时的原始外包装，无中文标签、中文说明书等内容。原告办理会员卡后自行通过被告的西港全球购的电商平台多次采购了该国外产品，收到的产品与样品均一致。因此原告应当知道该商品并非针对中国市场销售，其生产者一般不会按照我国的相关法规对商品进行标注，被告提供国外采购平台的行为并非进口销售商品行为。此种观点以否定消费者诉求为直接目的，对难度系数相对较大的契约类型的认定则予以规避。非买卖契约论正在越来越多的司法判例中体现，业已成为实务部门处理跨境电子商务交易合同纠纷的主流意见。
委托契约论，依旧代表跨境电子商务企业的利益，由非买卖契约论进一步衍生而出，认为跨境电子商务具备特殊性，消费者经由网络平台购买商品的行为不同于传统的购买行为，实际上是委托跨境电子商务公司直接以消费者的名义报关进口，两者之间在本质上构成委托合同关系，而不是传统意义上的买卖合同关系。委托契约论目前已得到部分司法判决的确认，譬如，在赵子玉与厦门中宏网络科技有限公司买卖合同纠纷案，经审法院认为本案应当首先明确跨境电子商务交易的法律性质，以及消费者和跨境电子商务公司在交易中的法律地位，才能判断电子商务公司应当承担何种法律责任。本案中，原告向跨境电商公司提供准确而完整的个人信息，以便该公司以订单人本人的名义办理向海关报关、缴纳税款，境外商品通关时的性质系个人行邮物品，而非贸易商品。原被告之间的此种法律关系着重强调跨境电商公司以订单人的名义从事相关的行为，而普通的买卖合同的基本义务在于一方支付货款、另一方交付标的物，并未将合同双方履行合同义务时的名义作为认定买卖合同的构成要件之一。而在原被告之间的法律关系中，被告的主要义务在于其以订单人的名义从事报关、交税等事宜，否则原告意欲取得的商品便无从离开保税区从而交付给原告，合同目的便无从实现，所以被告公司负担的以原告名义从事报关、交税义务构成了双方之间合同的主合同义务之一，对于该合同性质的界定发挥着实质性的作用。跨境电子商务对于跨境电商公司以订单人的名义从事相关事务的强调，符合委托合同的构成要件，订单人作为委托人，对其委托事项支付价款，跨境电商公司作为受托人，为委托人提供商品采购、通关纳税、物流托运等服务。故本案中原被告之间的法律关系为委托合同关系，受托人应当按照委托合同的约定履行其义务。委托契约较买卖契约论更为明晰，但是仅得到部分法院的认可，未能成为主流观点。
二、B2C模式跨境电子商务合同类型博弈事由
消费者和跨境电子商务公司间跨境电子商务合同类型的纠纷并非无缘无故产生，而是在现行法律法规无确切规定的背景下，基于各自经济利益的考量，分别做出的相互矛盾的解读。究其缘由，既包括两造对跨境电子商务企业是否具备销售者身份的博弈，也进而涵盖就产品质量责任的博弈。
（一）销售者身份博弈
法律主体间的权利义务因法律关系的差异的不同，纵使消费者和跨境电子商务公司均认同两者间的商品交易构成契约法律关系，但是在具体的合同类型上存在明显的认知差异，显而易见，买卖合同、非买卖合同和委托合同间相关法律主体的权利义务差异明显，而跨境电子商务公司是否具备销售者身份，是各方博弈的焦点所在。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同[2]。按照消费者的观点，若消费者和跨境电子商务公司间的合同构成买卖合同，则毋庸置疑，跨境电子商务公司具备销售者身份，跨境电子商务公司将产品的所有权转移给消费者，消费者支付相应价金。相反，按照跨境电子商务公司的观点，若其和消费者间的合同为委托合同，或者至少不构成买卖合同，则跨境电子商务公司自然不具备销售者的身份，其只是消费者的受托人，遵循消费者的要求代为购买相应产品。两造就销售者身份博弈，目的在于跨境电子商务公司义务承担程度的差异。作为销售者，跨境电子商务公司履行的义务较之受托人更多，不仅要严格履行买卖合同的要求，准时交付无瑕疵货物，而且还要履行《中华人民共和国产品质量法》、《中华人民共和国食品安全法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》等相关法律法规赋予销售者的义务。譬如，《中华人民共和国产品质量法》明确规定销售者义务，《中华人民共和国消费者权益保护法》规定经营者义务，而经营者为消费者提供其生产、销售的商品或者提供服务，换言之，经营者涵盖销售者。销售者是产品流转过程中的重要载体，在保证产品质量方面具备重要地位[3]，若销售者未能合理审慎履行，则需要承担违约责任甚或产品质量责任。相反，若跨境电子商务公司不具备销售者身份，则承担的义务明显较少，依据跨境电子商务公司的主张，其仅具备受托人或者被授权人身份，是接受消费者的委托或者授权代为购买商品，仅需履行受托人或者被授权人的义务，并不契合《中华人民共和国产品质量法》、《中华人民共和国食品安全法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》等相关法律法规规定的义务主体的身份，也自然无须履行其规定的义务。立基于不同的法律身份，跨境电子商务公司承担的法律义务差距较大，摆脱销售者身份是其辩论甚或挑战合同类型的重要阶段性目的。
（二）产品质量责任博弈
销售者身份论争的最终着力点在于产品质量责任的承担与否，若跨境电子商务公司具备销售者身份，往往因未适格践履义务而承担相应的民事责任，反之，不具备销售者身份则往往可以直接免于构成违约或者侵权，无须承担任何产品质量责任。实际上，两造就跨境电子商务合同类型的辩论肇始于产品质量责任的博弈，即由产品质量责任的承担引发契约类型的辩驳，换言之，跨电子商务公司辩驳契约类型的目的最终仍在于寻求免于承担产品质量责任。产品质量责任是指产品的生产者、销售者以及对产品质量负有直接责任的人违反产品质量法规定的产品质量义务应承担的法律后果[4]。立基于跨境电子商务合同纠纷的案例分析，消费者多认为跨境电子商务公司的产品不符合相关法律法规的要求，存在质量问题，要求承担责任。譬如，熊学平与重庆渝欧跨境电子商务有限公司沙坪坝三峡广场分公司产品责任纠纷案，原告熊学平诉称，2015年5月8日至16日期间，原告在被告店铺购买荷兰牛栏奶粉9罐，总价1887元，后发现所有产品包装均无中文标签说明，根据《中华人民共和国食品安全法》第六十六条的规定，预包装食品没有中文标签的不得进口。因被告作为销售者违反上述规定，现要求被告退还货款1887元，并十倍赔偿18870元；被告则辩称，本次交易方式为跨境电子商务，具有特殊性，是以消费者的名义报关、通关，海关对此种货物也是按个人行邮物品进行监管和收取关税，不需要提供中文标签，本被告在海关的严格监管下，全部交易过程合法，通关物品没有质量问题，不应当承担退货还款和十倍赔偿的法律责任。由此观之，消费者的目的在于要求跨境电子商务公司承担产品质量责任，其在起始阶段认为其购买产品理应构成买卖合同，故未对构成买卖合同详加论述，其诉求的核心，在于依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国产品质量法》、《中华人民共和国食品安全法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》等相关法律法规，要求跨境电子商务公司承担违约责任和惩罚性赔偿责任。真实挑动买卖合同和委托合同论辩的是跨境电子商务企业，其目的在于否定应当承担产品质量责任，但是应用的法律诉讼策略却是寻求上位领域的合同类型差异和对应的销售者身份，原因在于直接立足于产品质量本体辩驳获取法院支持的概率较小，而其非买卖契约论甚或委托契约论能否得到法院的支持则演变为其是否承担产品质量责任的关键所在。因此，消费者和跨境电子商务博弈商品交易合同类型的最终目的在于产品质量责任的承担。
三、B2C模式跨境电子商务合同类型界定
跨境电子商务合同类型的论争在司法实务领域已经产生，纵容其持续存在势必增加跨境电子商务公司承担法律风险的负担和损害消费者合法权益的保护，甚至威胁司法机关的权威，因此，有必要予以分析界定，及时终结前述相互对立的理论和实务观点。
（一）立基于契约区分标准界定
自契约诞生之日起，立基于相异区分标准，契约类型随之差异。买卖合同和委托合同由来已久，均构成典型的有名契约，对其认知和理解并不困难，故区分买卖合同、非买卖合同乃至委托合同，应当立足于确立买卖合同和委托合同的基本标准。辨析买卖合同和非买卖合同的标准在于以对价换取货物的所有权，换言之，买受人支付价款获取出卖人货物的所有权即构成买卖合同，反之则不是。而委托合同，又称委任合同，是指一方委托他方处理事务，他方允诺处理事务的合同[5]，其辨析标准在于委托，即委托人以特定的委托行为要求受托方处理事务。跨境电子商务系借助于互联网技术促进国际间商品、服务自由流动的新型国际贸易方式，其与传统进出口贸易有相似之处，但亦有重大区别，立基于委托合同的标准，在交易环节，其区别主要体现在以下几点：其一，消费者订购时必须向跨境电子商务公司提交完整和准确的个人信息；其二，以消费者本人名义向海关报关、纳税；其三，境外商品通关时的性质是消费者个人行邮物品，而非贸易商品。上述区别体现了跨境电子商务公司是以消费者的名义和费用处理事务这一核心要素，更加符合委托合同的法律特征，故跨境电子商务中消费者与跨境电子商务公司间成立的系委托合同关系，而非买卖合同关系。此论点看似言之凿凿，实则忽视买卖合同和委托合同区分的真谛所在，属于跨境电子商务公司为免责的诡辩之言。报关入关是跨境电子商务不可或缺的必备手续，也是跨境电子商务区别于一般电子商务的明显特征[6]，但报关入关者的身份则需要厘清。依据海关总署2014年第56号《关于跨境贸易电子商务进出境货物、物品有关监管事宜的公告》，跨境电子商务企业和个人均可以进行进出境货物申报，电子商务企业应提交《中华人民共和国海关跨境贸易电子商务进出境货物申报清单》，采取清单核放、汇总申报方式办理电子商务进出境货物报关手续，个人则应提交《中华人民共和国海关跨境贸易电子商务进出境物品申报清单》，采取清单核放方式办理电子商务进出境物品报关手续。故跨境电子商务公司所言必须以消费者本人名义履行报关入关手续是错误的，实际上跨境电子商务公司多是已经在海外采购完毕相关产品，只是寄存于中国境内的保税区，待消费者购买产品后，在以消费者名义报关，产品则直接从保税区入境，故跨境电子商务公司只是为免于承担责任而如此要求消费者，但并不是跨境电子商务交易的必须要求，以公司身份同样能够报关和入关，换言之跨境电子商务公司可以贸易商品而非消费者个人行邮商品入关，所謂的委托行为本可不存在。另外，辅的委托行为不能成为否定构成买卖合同的关键所在，立基于既定的跨境电子商务交易行为，跨境电子商务公司并未点明其是委托购买公司或者代购公司，其经营范围也不是代购等行为，消费者与跨境电子商务公司签订合同的目的在于获取产品的所有权，至于跨境电子商务公司以任何合法渠道获取产品，构成公司的法定义务，与消费者无关，另外即便消费者填写个人真实信息，公司以消费者名义报关入关，则构成辅委托行为，其目的在于帮助消费者及时获取购买的产品，其性质等同于消费者委托跨境电子商务公司邮寄产品，并不能因辅行为否定买卖合同的本质。若跨境电子商务公司在消费者购买产品是明确指出，本公司只经营代购业务，双方签订的契约是委托合同，并得到消费者许可，则才构成委托合同，否则只单纯地要求消费填报信息和以其名义报关入关，则不能否定买卖合同的存在。
（二）统筹国际法与国内法界定
纵使跨境电子商务作为国际贸易新的经济成长点业已得到国际社会的承认和重视，但是至今尚无专门的统一的政府间国际条约，联合国国际贸易法委员会在1996年颁布了不具法律拘束力的《电子商务示范法》，但是未对跨境电子商务合同的类型予以分析[7]。因此，对此问题的辨析，应当结合各国电子商务法和司法判例予以分析。非常遺憾的是，经查找美国、澳大利亚、新加坡、韩国和印度等国家相关的电子商务类法律，没有任何国家对此予以规定，也未查找到任何相关的外国司法判例。由此可见，跨境电子商务合同类型在国外不存在分歧，诚如笔者采访国外某入驻亚马逊的跨境电子商务公司负责人曾先生所言，跨境电子商务合同在国外理所应当地构成买卖合同，属于消费者经由跨境手段购买产品，这一问题不存在任何争议，消费者对跨境电子商务公司的诉由也一般限于产品质量责任，但是买卖合同的构成连同法官在内各方并无争议，所以根本不会提及此问题。因此，跨境电子商务合同类型分歧是在中国国际法情境下由跨境电子商务公司独创的产物，是其为免除销售者身份和产品质量责任承担而诡辩的产物并已成功误导部分法官。另外，立基于境内电子商务和跨境电子商务的关系，厦门中宏网络科技有限公司等公司除经营跨境电子商务业务外，尚在境内销售自营产品，无任何跨境行为，消费者购买其自营产品实际上是与其签订买卖合同，而不是委托合同，此主张也得到跨境电子商务公司的认可和贯彻，若同样的产品在境内销售为买卖合同，跨境则构成委托合同，明显不契合产品交易的本性。传统的跨境货物贸易行为，也是买卖合同的形式存在，若单纯因为电子商务行为而根本改变交易类型的种类，则并不契合实际。最后，若允许跨境电子商务合同类型为委托合同，则自此跨境电子商务领域再无买卖合同，根本不符合跨境电子商务交易的初衷和实质。
四、明确B2C模式跨境电子商务合同类型的建议
问：五个月前，我和房主张彦签订了《定金协议》，约定张彦将其名下110平方米的房屋，以64万元的价格卖给我。双方约定定金为5万元，预付房款45万元(含定金)，余款待我取得房产证后5日内由贷款银行直接划入张彦账户。如我反悔则不返还定金，若张彦反悔则双倍返还定金。当天，张彦把房及有关资料给我，我也将45万元支付给张彦。
可是现在张彦书面通知中介公司转告我，《定金协议》暂缓执行，需要买卖双方另行协商等。后张彦又以“尚未签订买卖合同”为由，不愿签订《房屋买卖合同》。我该如何维护自身权益？是履行《定金协议》，还是继续签订并履行《房屋买卖合同》？
答：该《定金协议》虽名称是定金合同，但此《定金协议》已基本涵盖了买卖合同的主要条款，双方的真实意图是签署买卖合同，只是卖方尚未取得房屋的产权证，这才冠以定金协议之名。买方除了支付定金外，还支付了大部分购房款，卖方也把房屋交付给买方使用。双方实际履行的内容超越了定金合同的范畴，而涉及买卖合同的权利义务。遂认定该《定金协议》的性质是房屋买卖合同，现卖方取得了房屋产权证，该买卖合同当属有效。
在实际生活中，看待合同的性质不仅看合同的名称，还应根据合同的具体内容，并结合双方的签约目的，实际履行情况予以综合认定。此外，《定金协议》虽然也约定了双方均可反悔的违约责任条款，但在合同能够继续履行的情况下，卖方作为违约方无权主动要求适用该条款，来承担较低违约责任，达到毁约的目的。法律规定了买卖合同双方，应本着诚实信用原则来履行合同。
究竟由谁掌握生育的权利？
问：我今年25岁，去年年初结婚了。婚后，公公婆婆经常催促我们早点生小孩。可我觉得自己还年轻，加上工作还不太稳定，就劝父母不要心急。老公当时也很支持我。
一个多月前，我发现自己意外怀孕了。如果现在生小孩，就等于我主动放弃工作，老公一个人的收入根本不够养活一家几口，所以我想做人工流产。可这时候老公突然不同意了，很严肃地跟我提出“生育权”，说男方也有这个权利。我想知道生育权到底掌握在谁手里？
案例：经某房屋中介公司提供并促成，张女士与马先生签订了房屋买卖合同，张女士以86万元的价格购买马先生名下的一处楼房。张女士支付首付款30万、中介费1.8万元之后，马先生配偶田女士以其丈夫马先生未经允许私自处分夫妻共有财产为由诉至法院，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，并获得了法院支持。事后，马先生及中介公司分别将购房款、居间服务费等费用返还给张女士。因房价上涨，若另行购置同样状况的房屋，则需要支付高于原房价15万元的房款，张女士便向马先生及中介公司提出损失赔偿要求，却遭到拒绝。张女士的要求能否得到法律支持？
点评：《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
马先生作为共有人田女士的配偶，其处分共有财产时未征得田女士的同意，而擅自卖房导致合同无效，应对无效的后果承担主要过错责任。中介公司作为房屋中介专业机构，在提供居间服务时疏忽了对所卖房屋共有人田女士相关意思表示的审核，且未能对买卖双方，尤其是买方的风险予以提示，也应对张女士的损失承担一定的过错责任。当然，张女士作为买受人，未认真审核马先生房屋共有人的情况，主观上也存在一定过错，自己也应承担一定的过错责任。
购小产权房合同无效，定金损失怎么办？
案例：经熟人介绍，退休的周老伯与城中村村民葛某签订了一份房屋买卖合同，周老伯当即交付定金2万元给葛某，余款待办理过户手续后付清。等葛某协助办理过户手续时，才知道农村小产权房不得向城市居民出售。见过户不成，周老伯随要求解除合同，退还定金。可葛某则认为，房子虽不能过户，但可顶名居住，若解除合同，定金不予退还？
点评：国土资源部（2004年）《关于加强农村宅基地管理的意见》第四条（十三）规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地只享有占有和使用的权利，没有擅自处分的权利。因双方所签订的房屋买卖合同因违反法律、法规强制性规定而无效，并非周老伯违约所致，此种情形下，应依据合同法的规定：“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”所以，葛某应无条件地退还周老伯所交的2万元定金。
故意违约，支付违约金就可了结吗？
案例： 2011年11月，邢女士购买赵某76平米产权房时，当即交付定金2万。协议还约定：买方于7个月内交齐购房费，卖方协助买方办理房权证过户手续。然而，当邢女士如期交款找赵某协助办理过户时，却遭到赵某拒绝。对方并告诉邢女士，这房子我不卖了，大不了双倍退还你定金4万元。双方心里都清楚，在不到半年时间里，随着当地二手房价上涨，该房已经增值到45余万元。故意违约，支付违约金就可了结吗？
点评：邢女士与赵某所签订的购房协议，是双方真实意思表示，又不违背相关法律规定，应当对双方具有法律约束力并受到法律的保护。《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依据上述法律规定，如果出售方无正当理由随意违约，买售方将获利两项权利：一是要求违约方继续履行合同；二是解除合同，要求违约方赔偿全部损失。而不是如赵某所想象的那样，只要双倍返还定金就可以解除合同。
一房二卖，应怎样追究违约责任？
案例：今年6月，王先生在市内一家小区选中一处新楼房，当即与房屋包销人韩某签订了购房协议，交了定金，并于一个月内交齐购房款后，拿到房屋钥匙。这期间王先生几次找到韩某要求协助办理过户手续，可对方总是以种种理由推托。又过4月后，一位姓刘的陌生人突破找上门，要求王先生搬出此房。原来，韩某又将此房卖给了刘某，双方当即就办理了过户手续。对于韩某一房二卖行为，王先生该如何维护自己的合法权益？
点评：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的、无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案王先生虽购房在先，但因未办理产权过户登记手续，不能取得该房屋的所有权；而刘某虽购房在后，但因双方办理了产权过户手续而成为该房屋的合法所有权人。王先生只能依法追究包销人的违约责任。
所购房子被抵押，退房款了事？
案例：2011年5月，张先生为女儿入学，在某小学学区内看中一处新建楼房。并与开发商方签订了购房协议书。不到一个月时间，张先生就交齐了房款，可在办理房屋产权过户时，开发商却迟迟不予配合，眼看就要到8月份学生入学的时间了，若不能拿到房本，女儿入学就要受到影响。当他再次找到开发商说明实情，对方才以实相告。原来，开发商为了从银行贷款，将一部分新楼房产权证落户到他亲戚、朋友名下，然后以这些房权证抵押给银行办理了贷款，一边卖已抵押的房子，一边拿着贷款却盖别的房子。所购房子被抵押，退房款就可了事？
点评：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，并继续履行合同办理过户手续。其违约责任损失赔偿额相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。对此，张先生即可与开发商言明急需房权证的重要性以及损失后果，争取让对方想办法及时还贷款，换回房权证；也可要求对方承担合同违约责任并赔偿所有损失。
公民身份号码：
受托人：
公民身份号码：
委托人XXX名下有房产一处，房屋坐落于XXXXX，建筑面积XXX平方米，产权登记人：XXX，房产权证号XXXXXXXX号。现全权委托XXX为我们的合法人，办理上述房产抵押贷款的还款、领取房产证及注销抵押登记的相关资料，到房地局注销抵押登记、解除他项权证、领取房屋产权证，再次办理抵押贷款手续、办理抵押登记、签订抵押合同及他项权利申请表，以及该房产出售的相关事宜，签订买卖合同、产权交易过户的签约、签字、交件、退件、立契、收取房款（若购房人向银行申请按揭贷款或向政府申请货币补贴支付购房款时，本人同意：相关部门仅需将款项划至受托人郭新伟的账户，即视同本人已收妥全部房款，并签署所有相关法律文书，代委托人到银行开户、转账及现金业务）及办理国土证过户，修改产权交易密码和产权内档错误信息等一切相关手续，办理该房产租赁手续，签订租赁合同，收取押金和租金等一切相关手续。
受托人在委托权限范围内所实施的法律行为及签署的相关文件，委托人均予承认并承担相关法律责任。
受托人有转委托权。
委托期限至上述委托事项全部办完为止。
委托人：
年 月 日
夫妻贷款授权委托书二委托人：XX，男，一九XX年XX月XX日出生，住址：XXXXXXXXXXXXXXXXX，公民身份号码：XXXXXXXXXXXX。
受托人：XX，女，一九XX年XX月XX日出生，住址：XXXXXXXXXXXXXXXXX，公民身份号码：XXXXXXXXXXXX。
我委托人XX与受托人XX系夫妻关系，现我们准备以按揭方式共同购买位于XXX县XXX路XXX号“XXXXXX项目” XX 幢XX单元XX 楼XX 号的房屋，该房屋购买后为XX与XX夫妻共同所有。现因我事务繁忙,不能亲自办理购买该房屋及按揭贷款等相关事宜，特委托XX为我的人，代为我办理以下事项:
一、与上述房屋开发商签订相应的认购协议、房屋买卖合同，并领取该房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》。
二、向上述房屋按揭银行申请贷款及签订相应的借款合同，并以上述房屋提供抵押担保，与按揭贷款行签订相应的抵押合同（包括填写相应的贷款申请、划款授权书、代扣代缴委托书及缴纳与抵押登记、担保相关的费用、代为承诺我们不履行或不完全履行合同约定的给付义务、担保责任时，愿意接受依法强制执行）及办理商品房预告登记、抵押权预登记和抵押担保登记等事宜。
三、授权按揭贷款银行查询我们的相关征信。
四、在上述按揭银行开立还款账户，办理储蓄卡。
五、受托人有权就其所签订的相关协议、合同、文件向公证机构申请办理公证。
受托人在办理上述事宜时所签署的文件及提供的材料和所产生的正当费用我们均予以承认。
受托人有转委托权。
房产律师在此提醒二手房交易双方：签订买卖合同前，莫忘履行“先合同义务”。
表现
不履行先合同义务应承担缔约过失责任
据上海市房地产协会法律咨询部主任、德尚律师事务所陈世福律师介绍，二手房交易中出现了一种新现象，即交易中的一方不履行“先合同义务”。
所谓“先合同义务”是指在合同签订之前、交易洽谈过程中，合同订立当事人一方依据诚实信用原则所产生的义务。不履行先合同义务，而致另一方信赖利益损失者，应当承担赔偿责任。
不履行“先合同义务”的表现形式有：上家已独家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到楼价上涨便随意撤单;上下家在中介商那里获取了商业信息后，随意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家确认，上家已预收了诚意金，待购房人办出了按揭贷款后，上家以“家里人不同意售房”为由毁约……二手房交易中出现的这些纠纷，缘于上下家以及中介商缺乏法律方面的相关知识。交易双方往往片面认为，只有签订了房屋买卖合同以后才能追究违约方的责任。他们不清楚，在交易洽谈过程中，也有一个履行法律义务即“先合同义务”的责任承担问题。
据陈世福律师介绍，“先合同义务”的法律依据是《合同法》第四十二条：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
假借订立合同，恶意进行磋商，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;有其它违背诚实信用原则的行为。
因此，不履行先合同义务应承担《合同法》第42条的缔约过失责任。
陈世福律师为此建议，合同双方应遵守游戏规则，立法上也应更加完善，以增强缔约过失责任认定的可操作性。
内容
五项内容构成先合同义务
陈世福律师提醒购房者，二手房交易缔约过程中的先合同义务主要有五个方面的内容———
瑕疵告知义务
内容：
二手房的提供者，不管是上家还是中介商应当将交易房屋所具有的瑕疵告知购房人，不得隐瞒。比如该房屋已设定了抵押;或者该房屋有质量问题等，都应如实告知购房人。否则，因为该瑕疵而造成签定的合同无效或被撤消的，则要向购房人赔偿损失。
案例：
上家收了定金，楼价上涨便随意撤单;下家通过中介获取信息，买房时甩掉中介，与上家“手拉手”成交……二手房市场在日益红火中发生的纠纷屡见不鲜，其中不少纠纷产生在房屋交易之前。
二手房交易前纠纷增多的现象是交易对象失信的表现，而房屋买卖合同签订之前，按照相关法律，交易双方都应当履行“先合同义务”，不履行“先合同义务”者应当承担“缔约过失”责任。
房产律师在此提醒二手房交易双方：签订买卖合同前，莫忘履行“先合同义务”。
表现
不履行先合同义务应承担缔约过失责任
据上海市房地产协会法律咨询部主任、德尚律师事务所陈世福律师介绍，二手房交易中出现了一种新现象，即交易中的一方不履行“先合同义务”。
所谓“先合同义务”是指在合同签订之前、交易洽谈过程中，合同订立当事人一方依据诚实信用原则所产生的义务。不履行先合同义务，而致另一方信赖利益损失者，应当承担赔偿责任。
不履行“先合同义务”的表现形式有：上家已独家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到楼价上涨便随意撤单;上下家在中介商那里获取了商业信息后，随意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家确认，上家已预收了诚意金，待购房人办出了按揭贷款后，上家以“家里人不同意售房”为由毁约……二手房交易中出现的这些纠纷，缘于上下家以及中介商缺乏法律方面的相关知识。交易双方往往片面认为，只有签订了房屋买卖合同以后才能追究违约方的责任。他们不清楚，在交易洽谈过程中，也有一个履行法律义务即“先合同义务”的责任承担问题。
据陈世福律师介绍，“先合同义务”的法律依据是《合同法》第四十二条：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
假借订立合同，恶意进行磋商，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;有其它违背诚实信用原则的行为。
因此，不履行先合同义务应承担《合同法》第42条的缔约过失责任。
陈世福律师为此建议，合同双方应遵守游戏规则，立法上也应更加完善，以增强缔约过失责任认定的可操作性。
内容
五项内容构成先合同义务
陈世福律师提醒购房者，二手房交易缔约过程中的先合同义务主要有五个方面的内容———
瑕疵告知义务
内容：
二手房的提供者，不管是上家还是中介商应当将交易房屋所具有的瑕疵告知购房人，不得隐瞒。比如该房屋已设定了抵押;或者该房屋有质量问题等，都应如实告知购房人。否则，因为该瑕疵而造成签定的合同无效或被撤消的，则要向购房人赔偿损失。
案例：
上家张先生与下家李小姐与中介商签订了一份居间合同。并当场约定5日内双方签订房屋买卖合同，办理过户登记手续。然而，在5天当中，虽经李小姐多次请求及中介商督促，但张先生拒绝办理签约过户手续。李小姐无奈之下向法院提起诉讼。
忠实的义务
内容：
二手房交易中，虽然一方当事人没有明确告知对方当事人有关信息属商业秘密，但基于此种信息的特殊性质，按照一般的常识，二手房交易当事人不能泄露更不应当以此搞手拉手交易，否则，应当承担赔偿责任。
案例：
一、小产权房买卖合同效力的争议
小产权房的买卖是指产权不全房屋的出售与购买，比如本集体经济组织成员把房屋买给非本集体经济组织成员，特别是指卖给城市居民。小产权房买卖可能破坏国家法律、法规的尊严，影响城市规划及房地产市场的常态发展，违反国家耕地保护政策，但是有的小产权房买卖却没有综上影响和危害，比如农村集体经济组织成员将自己在集体所有土地上的房屋销售给本集体经济组织成员，就不存在上述危害，应该是有效的。所以当前对小产权房买卖合同效力在理论上就被分为了有效和无效两种观点。
认定小产权房合同无效的原因有二。其一，违反法律强制性规定。“小产权房的买卖违反我国《土地管理法》关于宅基地使用权只有农村集体经济组织的成员才能够享有，并且一家仅能享有一处宅基地，若非本集体经济组织的成员一定不能够享有的规定”。其二，违反了国家相关政策。小产权房的买卖虽然在一定程度上缓解了购房压力，但是却扰乱了国家土地利用开发规划，影响了城市规划和房地产市场健康发展，危及了国家耕地保护政策。也违背了国家出台的一系列用来防范小产权房问题影响扩大化的政策措施。
认定小产权房买卖合同有效的观点。一是认为，小产权房的权属问题并不影响小产权房买卖合同的效力。小产权房买卖合同自成立时生效，不会受到小产权房嗍粑侍獾挠跋欤小产权房权属是物权的范畴，小产权房买卖合同是债权范畴，分别属于不同的范畴。依据《合同法》有关条文关于当事人之间订立合同，无其他规定或约定的情况下，合同从成立时就生效的规定，又根据《物权法》规定的区分原则，小产权房权属问题，不影响小产权房买卖合同的效力，小产权房买卖合同在法律没有另外规定，当事人没有另外约定的情况下，自合同成立时生效。二是认为，承认小产权房买卖合同有效是民法基本原则中公平原则的体现。国家所有的土地由国务院代表国家进行管理，国家可以对土地进行征收，给被征收者相应的补偿，被征地者因而可以得到巨额的土地出让金。同样是土地，《土地管理法》规定不得流转用于非农建设的土地理应有集体所有的土地，那么集体所有的土地只能被政府低价征收，政府然后以高价出卖给开发商，处于弱势的农民就只能得到很少的征地补偿。
二、小产权房买卖合同效力争议的分析
我国现行法律、行政法规没有对小产权房买卖合同的效力作出明确规定，只是对土地使用权的问题进行了立法；比如小雪和朱先生案件，因为双方行为人都有相应的民事行为能力，不违反法律、行政法规和社会公共利益、双方意思表示真实、符合法律规定或约定的形式要件，所以该小产权房买卖合同有效。该合同有效的关键是不违反法律，就是因为我国还没有关于小产权房的正式立法，因此尽快完善对小产权房相关问题的立法才是上善之策，才能对小产权房买卖合同的效力问题进行一个明确的界定。其次法院在对案件进行实际审理的时候，对国家一些政策性规定作了自由裁量以及根据买方、卖方的身份不同而作了不同判决。比如李玉兰和马海涛案件，之所以买卖合同无效，关键是因为李玉兰是城镇户籍，法律依据是《房地产管理法》明确规定农民集体所有土地的使用权不得流转用于非农建设，而且城镇居民不得享有集体土地使用权。所以该案的买卖协议也就因为违反了法律的强制性规定而无效。
三、对小产权房买卖合同效力认定的方法
小产权房的大量出现和交易，相关政策和法律对小产权房买卖也做出了限制或者禁止，因此买卖小产权房的法律风险也是显而易见的，小产权房开发的背后还存在着大量农村集体所有的建设用地和耕地被占用，无序的开发、流转土地，导致土地的管理、利用和城乡规划被破坏，这些对我国的社会稳定造成了一定的冲击。所以笔者认为，小产权房买卖合同效力认定应当以无效为原则，有效为例外。首先对违反规划建设的小产权房的买卖合同与质量不合格的小产权房买卖合同，应对认定为无效。其次，对农村集体经济组织成员之间的小产权房买卖合同与签订时间已经较早并完成了相关手续的小产权房买卖合同，应对认定为有效。
我国《合同法》规定合同除了双方具有相应的民事行为能力，双方意思表示真实，具备法律所要求的形式，最重要的是不违公共利益和法律、行政法规。而小产权房违反规划建设，就是对《土地管理法》强制性规定的违反，小产权房买卖合同也就因为合同内容所针对的标的不能而无效。但是《民法通则》却规定了，公民进行民事活动必须遵循法律，法律没有明文规定时，就应该遵循政策。国土部的政策是对质量不合格的小产权房进行拆除。公民把质量不合格的小产权房作为标的签订小产权房买卖合同，该小产权房买卖合同就因为标的的不能而无效。
四、结语
国土部部长徐绍史在2012年3月表示，2012年开始试点治理小产权房，为大规模清理小产权房做准备。小产权房主要集中到在大中城市城乡结合部、城中村、旅游景区、休闲度假区，这些情况比较复杂的地区。对于小产权房的清理注重保护农民权益、依法依规行政。将会有更多的小产权房买卖合同将被判定无效，退房退款、进行信赖利益赔偿将普遍化。小产权房最终还是不受法律保护，并且在今后会被逐渐清理出来。但是即使如此，仍然没有任何一部法律来明确规定小产权房买卖合同的效力，所以小产权房买卖合同效力问题的最终解决还是需要通过立法来明确，但在明确规定小产权房买卖合同效力问题的法律出台前，仍然要依据政策和相关法律来推导总结，因此小产权房买卖合同仍然是有的有效，有的无效，以无效为原则，以有效为例外。
参考文献
中图分类号：D92 文献标识码：A 文章编号：1006-0278（2013）05-100-01
一、对小产权房的认识
（一）释义
“小产权房”并不是一个规范的法律用语，只是社会中的一种约定俗成的称谓，一种大众说法。小产权房是建造在农村集体所有土地之上的、销售给非本村集体经济组织成员（包括外村村民和城镇村民）的、不能办理房屋权属登记的房屋。
（二）分类
第一类，建设违法，销售亦违法。村集体或村民未依法履行相关手续，擅自在本村集体所有的土地上建设住宅，对非本集体经济组织成员出售。
第二类，建设合法，但销售违法。主要有两种情形：第一，村集体依法履行相关的批准手续，在集体所有的土地上建设村民住宅。住房建成后，除去分配给本村村民居住外，尚有余房。村集体将余房出售给非本村集体经济组织成员。第二，村民将依法建设于宅基地上的住宅出售给非本村集体经济组织成员。
对于第一类，由于其建设违法，不管房屋是否售出，只要以出售为目的，就属于小产权房的范畴。对于第二类，由于其建设合法，持有合法，只有售出之后，即买卖双方成交之后，此时买方的持有状态得不到现有法律的认可和保护，故属于小产权房的范畴；倘若尚未售出，卖方的持有状态受到法律的认可和保护，此时不属于小产权房的范畴。
二、相关法律问题
（一）信赖利益损失赔偿
画家村系列案件之后，农村小产权房纠纷不断。许多城镇居民购买农村私房，或基于历史原因，或基于现实原因（当前的禁止性规定和政策），没有或不能办理过户登记手续。近年来，土地增值，房价飞涨，拆迁时房屋所有人能够获得巨额补偿。原房屋所有人当初违规出售房屋已经获益。如今在面对如此之大的利益诱惑时，许多原所有人又抛弃诚信，向法院要求确认房屋买卖协议无效，要求买受人退还房屋。
司法实践中，虽然以认定合同无效为原则，但也绝不会忽视恪守诚信的买房者的利益。法院认定合同无效后，会根据买受人的诉求，依法判令出卖人赔偿买受人因合同无效所遭受的信赖利益损失。
（二）以租代售小产权房的效力
目前，为了规避相关法律和政策，许多开发商采取了变通的销售方法——以租代售，即买卖双方约定一次性出租七十年使用权，一次性付清七十年租金。要确定此种出租合同的效力，首先要看出租的小产权房本身建设是否合法。如果属于前述第二类小产权房（建设合法但销售违法的），那么因为出租的小产权房是合法建筑，相关的法律法规和政策只是不允许出售，并未禁止出租。但《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”故此种租赁合同未超过二十年租赁期限的部分有效，超过二十年租赁期限的部分无效。对于无效的部分，租赁人可请求返还相应的租金。如果属于前述第一类小产权房（建设违法且销售违法），因为该房屋本身就是违法建筑，以此为标的物的租赁合同当然无效。
双方当事人：
出卖人（以下简称“甲方”）：
认购人（以下简称“乙方”）：
根据相关法律、法规规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方认购甲方商品房相关事宜达成如下协议：
一、认购标的的基本情况
1.1 乙方所认购的商品房为甲方开发的位于 市 区 项目中的第 楼 单元 号房（以下简称“该商品房”）。
1.2该商品房的建筑面积为 平方米，阁楼面积为 平方米。以上面积均以房地局测绘中心最终测绘面积为准。
二、认购标的的价款
2.1该商品房按照建筑面积计价，单价为人民币 元/平方米，房款计人民币 元（大写： ）。阁楼按套计价，单套为人民币 元（大写： ）。
2.2房屋总价款为2.1所列款项之和，共计人民币 元（大写： ）。
三、认购款
3.1乙方应当于本认购书签订之日，一次性向甲方支付认购款计人民币 元（大写： ）。乙方逾期未支付认购款的，该认购书自行解除，无须另行通知，甲方有权将该商品房另行出卖给第三人。
3.2甲方在取得预售许可证后，通知乙方。乙方在接到甲方的签约通知次日起 日内，到销售现场与甲方协商商品房买卖合同的相关条款，协商一致并签署《商品房买卖合同》。（本款约定的期限为协商签约的起始时限，而非终止时限）。
3.3乙方未在3.2条约定的期限内与甲方协商商品房买卖合同的相关条款的，该认购书自行解除，无须另行通知，乙方已支付的认购款不予返还，甲方有权将该商品房另行出卖给第三人。
3.4甲、乙双方在3.2条约定的期限内协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第3.2条约定的期限届满次日起超过 日的，本认购书自行解除，无须另行通知。甲方应当在本认购书解除次日起 日内将已收取的认购款无息返还给乙方。
3.5甲乙双方协商一致签订《商品房买卖合同》的，乙方已交纳的认购款抵作该商品房的购房款，无须返还给乙方。
四、其他约定
4.1在签订正式的《商品房买卖合同》时，变更认购人的，需征得甲方的同意。（变更为父母、夫妻、子女的除外）。
4.2乙方在本认购书中提供的联系地址和联系电话是甲方通知乙方的依据。乙方保证其提供的信息准确无误。若甲方按照乙方提供的信息不能联系到乙方的，因此产生的不利后果均由乙方承担。
五、附则
5.1本认购书未尽事宜，经甲、乙双方协商一致可签订补充协议，补充协议与本认购书具有同等法律效力。
5.2本认购书经甲、乙双方签字或盖章后生效。双方签订的《商品房买卖合同》生效后本认购书自行终止。本认购书一式二份，甲、乙双方各执一份，均具有同等法律效力；
甲方（公章）： 乙方（公章）：
授权代表： 授权代表：
证件号码： 证件号码：
