时间：2023-09-08 09:29:13
序论：速发表网结合其深厚的文秘经验，特别为您筛选了11篇房地产税收筹划思路范文。如果您需要更多原创资料，欢迎随时与我们的客服老师联系，希望您能从中汲取灵感和知识！
关健词 投资性房地产 利弊 税务 筹划
房价无疑是目前中国最热门的话题，国家近期颁布的与房地产有关的政策都是为了遏制房价，这对于房地产开发企业来说，确实是一个不利消息。客观来说，我国房价过高的原因很复杂，其中税费比重大也是一个重要的原因。国家税务总局2010年6月正式下发《关于土地增值税清算有关问题的通知》，加大了土地增值税清算工作的力度，并调增了预征比率。有实力的地产公司为减少高利润开发产品所带来的高额土地增值税转向商业地产经营，已成为一种新模式。如何认清利弊、有效地进行投资性房地产税收筹划逐步成为房地产开发企业发展思路中的重点。
一、投资性房地产的利弊分析
对于房地产开发企业将开发的部分房地产转为用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。这无疑有效地避免了利润率高的商业地产部分的高额土地增值税。开发企业自留商业地产项目要进行立项审批，同时存在着一些弊端：
1.减少现金流，增加企业财务成本和资金占用率。对于资金链易断裂的房产开发行业来说，房地产开发企业并非都具有自留商业地产项目经营的实力。另外由于商业地产一切要靠收益率说话，开发商为了营造商业氛围只能延长周期，这将在一定程度上减弱周转速度。
2.投资性房地产避免了土地增值税，但要负担房产税。
3.房产发生产权转让时仍然要征缴土地增值税。
二、投资性房地产的税务筹划
投资性房地产指为赚取租金或资本增值，或两者目的兼有而持有的房地产。自用和作为存货的房地产不属于投资性房地产。
（一）投资性房地产会计核算的计量方法
新会计准则对于投资性房地产的核算规定了两种计量方法，成本法和公允价值法。成本法下可以对投资性房地产计提折旧，折旧减少当期利润，具有递延纳税的意义;而公允价值法虽然在一定程度上更能反映资产的真实价值，但不可以计提折旧，即使当期发生了资产减值，因此减少的企业所得税只能作为递延资产，等到资产处置时才能确认。
（二）租金收入的筹划
1.将出租业务策划为承包业务
房产税的计算有从价计征和从租计征两种方法。随着中国经济的高速发展，许多早期建造的房屋尽管账面原值很低，由于地处市区中心地段，现在的市场价格远高于原建造成本反应出来的账面价值，其每年的租金收入甚至远高于其账面原值。但租金则偏高，这样就造成了两种计税方法下房产税负担不公平的现象，从租计征税负重，从价计征税负轻。房屋出租除了需要交纳租金收入12%的房产税，还需缴纳营业税、城市建设维护税和教育费附加、印花税等等，税收负担偏重。而从价计征房产税是对纳税人自有非出租房屋，以房产余值作为计税依据，其税率是1.2%。如果企业以自己的名义领取营业执照和税务登记证，将房屋承租人招聘为经纪人，将房屋出租行为变为自办商场再承包出去，收取资产管理费，那么原有的房产税就可以按从价计征方法征收房产税，也可以避免了营业税及其附加，从而减轻了企业负担。成都中心商业街则出现将40年的商业产权转化成10年、20年的经营权出售给小商家，产权不变的情况。
2.租金收入分解为其他形式
如果房地产开发企业将投资性房地产出租以赚取租金收入，租金收入的高低直接关系到应缴纳的营业税和房产税，应尽量考虑分解租金收入，将部分租金收入以其他形式表现，这样既可以减少租金进而减轻企业税负，又不影响企业收入。
案例：某房地产开发公司将所开发的商住楼中的1-6层商业地产部份3万平方米自留打造成童装批发中心用于对外出租，公司计划由所属物业公司作为中介按照平均每月每平方米1500元的价格出租，该价格包含了所有费用。
筹划前公司需要缴纳的税金如下:
营业税及其附加:由于每月租金总收入为4500万，需要缴纳营业税及附加为 4500×5.5%=247.5万。
房产税:企业的房产税应按照房屋租金收入的12%缴纳，因此房产税为4500×12%=540万。
企业所得税等其他税费本例中暂不考虑。
筹划分析：从合理分解租金的角度进行筹划。将水电费、卫生费、中央空调维护费、保安费、会员费（房租可打折）、物业费从房租中分解出来，与客户签订房租合同注明其他各项费用的收取标准，单独收取房租。假设该公司每月收取客户的其他各项费用合计为1500万元，那么，由于租金收入直接减少1500万元，甲公司写字楼的出租将直接减少房产税为180万元(1500×12%)，而水电费、卫生费、中央空调维护费、保安费也降低了营业税及其附加。可见合理的分解租金收入，可以在不影响公司收入的同时，有效降低了公司的税负。
由以上分析我们可以看出，利用投资性房地产税收筹划可以为企业带来一定的节税空间，而应结合企业的实际经营情况，并依据税法的具体规定，再利用计算、比较分析等方法手段来甄选具体的操作方案。
参考文献：
随着国家房地产行业规模的不断扩大，其在我国的GPD中所占比重已经非常大，这在带动国家企业发展方面起到的作用是非常大的。当时房地产企业因项目投入资金较大，且经营过程较为复杂，其本身就具有一定的风险性。特别是在税收方面，如果房地产企业无法根据自身的企业运营发展进行有效的税收风险内部管控，将会给企业发展带来比较严重的障碍，所以。房地产企业应该加强自身内外部税收风险的综合因素分析，以努力探寻房地产企业税收内部管控方式为手段，通过有效的税收控制来提升企业的经济效益，同时不断地实现税收风险的化解。
1房地产当前的税收风险分析
从当前房地产企业税收出现的风险因素分析来看，其很大一部分原因都是由于房地产企业没有对内部的税收风险管控加以重视。房地产企业的税控管理重点往往在税务申报工作和单个环节的税费避让，普遍缺乏对国家当前税控政策的彻底分析和了解，没有形成与之对应的税务管控方案。同时很多房地产企业的税务专岗都是兼职，在专业知识和行业经验方面都比较欠缺。从房地产所面临的税收风险来看，其主要有政策、财务、企业经营及法律等方面的风险。房地产企业对这些税收风险缺乏连续性的总体方案规划，特别是当前变化较快的税收政策也提升了税控风险。基于这些情况，房地产企业要想实现自身经济利益的合法提升，就应该结合税收政策进行税收筹划和内控体系的完善。
2房地产企业当前的税收风险内控现状
2.1企业普遍缺乏税收筹划管理理念
房地产企业的税后筹划基本定位在如何有效地降低纳税方面。实际上，企业的税收筹划是税收工作的重要指导依据，对于房地产企业来说，税后风险的内部管控除了关系到纳税金额之外，还涉及企业营销，发展及财务，法律等多个环节。为此，在房地产企业的税收风险管理方面，如何能够将其有效地贯穿到整个企业发展运营管理各个环节中就成为比较关键的问题。在这方面，很多房地产企业还处于比较被动的状态，缺乏针对性的管理规划，这就导致了企业成本管控不合理，税负得不到有效降低等问题的出现。
2.2房地产企业针对税收风险的内部管控机制不健全
要想实现房地产企业的税收风险合理管控，就必须有完善的税收风险管控机制来加以约束。随着国家税收政策的不断升级和发展，多数房地产企业都已经能够形成针对自身税收风险管控的相关约束机制。但从机制的管控来看，普遍存在税控与经营脱节，税收让步于服务的现象。而且很多税收风险管控机制在日常公司运营中，因为缺乏执行监管，也很难得到有效的落实。同时加上缺乏针对税收风险管控的考核和评价，使得很多已经沉稳的税收风险管控制度很难得到真正地实施。
2.3普遍缺乏对税务政策的研究而出现税控不到位的情况
(1)国家的税收政策也是变化比较快的，在房地产企业还没对一个政策进行完全吃透的基础上，新的政策一出台，使得企业财务对新旧政策难以进行很好的理解和贯彻。(2)企业管理层对税收风险管控思路有问题，他们普遍认为延迟缴税、偷税漏税是好事，其实这其中可能会导致很多会计角度的核算问题出现。再加上房地产的增值税和企业所得税清算比较困难，施工过程较长且立项手续复杂，使得财务税收经常出现跨年的问题，这对企业保税及内部管控来说就困难重重。(3)企业普遍认为税控问题是财务专业角度问题。在实际的企业税收风险内控管理方面，其他部门很难主动地去配合财务部门进行税控考虑。这就使得土地增值税和所得税清算工作难度较大。
3优化房地产企业内部税后风险管控的相关策略
3.1成立专门的风险识别体系
针对房地产行业涉及税种较多，缴算繁杂的情况，应该以公司角度来形成风险识别体系，对事前及事中进行风险警示。提升管理层及税收专业的税控管理意识，清楚企业内部的业务流程及制度建设，在不违背税收政策的基础上实现税收风险因素的合理识别和管控。
3.2进行有效的税收风险评估
企业要根据不同的税收风险进行等级分类。这样就可以结合等级评估来进行税收事件的具体分析，然后可以指定合理的解决方案。同时有利于税收风险的纵向比较和税控风险经验积累。
3.3不断完善风险应对体系
面对房地产税收方面的各种风险，虽然无法通过单一的方式来进行处理，但是我们可以在总结风险等级及结果分析的基础上，进行对应方案的规划。常用的风险应对主要遵循：结合以往风险规避经验进行针对性措施制定；以降低诱发风险的不确定因素来降低税收风险带来的损失；进行高风险的有效业务转嫁，比如，可以以外购商品房的形式来处理安置房的复杂税务问题。
3.4完善关于税收风险的内控管理机制
很多房地产企业的内部管控机制存在漏洞，同时缺乏执行监督。针对这种情况，建议房地产企业实行税收风险内部管控机制的执行监督常态化，让税收的合理规划和依法纳税成为一种内控正确观念。并构建与之对应的考核监督机制，实现税收风险内控管理机制的全面落实监督。
3.5形成税收规划与风控两相呼应的局势
税收规划主要是进行事前的税务安排，而税收风控则是一种预警，两者之间存在交叉，所以，企业税务管理部门应该实现对两者的呼应统筹。以实现对房地产税收政策的合理了解为原则，及时进行与税法相对应的税收筹划。同时监理会计核算制度，确保税收筹划能够统筹大局。
3.6针对土地增值税的风险控制
房地产企业日常运营中涉及的主要税种之一就是土地增值税。在土地增值税的风险控制方面，首先应该结合当前的税收减免政策进行灵活的纳税规划。对于房地产行业来说，主要目的是及时盈利，而缴纳的土地增值税金额又与企业的盈利额成正比。所以项目初期的增值税纳税筹划就显得非常重要。这时还应该考虑如何通过将一些费用转移到房地产开发成本费用里，来适度实现行业内部产业链的延伸，增强跨行业的利润转化，来实现对房地产缴纳土地增值税的有效降低。
3.7针对企业所得税的有效管控
房地产企业所得税的控制，首先应该避免违法税控导致的税务风险，在纳税之前先进行内部申报信息的稽核。另外还应该通过税后的总体筹划，以利润转移法的综合利用和收入调节，来最大可能地降低企业所得税缴纳压力。
4结语
总而言之，企业的内部税收风险控制是一个非常关键的效益把控方式，它可以帮助企业有效地进行风险规避，提升企业经济效益。如果内部税控得不到有效的控制，房地产企业将会给自身带来比较高额的税收压力。所以，房地产企业必须能够紧紧抓住当前的国家的各项税后政策，并进行深入的分析解读，以正确税收观念的树立，来优化企业资金结构管理和成本运营机制，并加强差异化风险策略的应用，有效提升企业税收内部管理水平，促进房地产企业能够获得更好的发展前景。
参考文献
[1]王勇.浅论房地产企业税收风险内控管理方法[J].新经济,2014(29).
[2]赵玲.浅议我国房地产企业税收风险的管理[J].科技促进发展,2011(02).
中图分类号：F810.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）015-000-02
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。开展土地增值税征收能够有效规范土地交易市场的交易规则、促进土地增值收益的有效调节。土地增值税涉及的征收资金巨大、带来的影响很大、测试专业性很强、采用的技术十分复杂，对国家和人民的利益影响深远。近年来，由于土地交易市场环境的不断变化，房地产市场中的规则偏离愈演愈烈，以调控楼市、抑制炒卖、规范市场交易为初衷的土地增值税征收也已经逐渐丧失了这些功能，为改变这种局势，必须对土地增值税征管中存在的问题进行切实分析，找出引发问题的根源，并加以解决，才能够还土地、房地产交易市场一个规范、健康的环境。
一、土地增值税收征管中存在的问题
1.预征率相对低下，预征税入库金额所占比重较大。由于很长时间内我国的土地增值税都实行简易的预征方式，导致在征收总金额构成中预收金额所占比重最高，在此以2012年北京市西城区和桂林市永福县的土地增值税征管为例，通过预征方式获得的金额占累计入库金额比重的72%，通过清算获得的累计入库金额占2%，核定征收实现的累计入库金额占20%，稽查查补带来的入库金额为6%；而2010年桂林市永福县通过预征方式获得的金额占累计入库金额比重的85%，通过清算获得的累计入库金额占9%，核定征收实现的累计入库金额占3%，稽查查补带来的入库金额为3%。
2.土地增值税征管清算不够准确。土地增值税收征管的清算技术相对较复杂，导致房地产商调节税基的手段多样化。鉴于我国的土地增值税的对象规定，很多纳税人都是通过收入的少计入和开发成本的虚增来降低部分征税数额甚至是逃避征税。
3.房地产商长期将土地增值税挂于账上，税款清缴不及时。部分房地产商为了延迟缴税或者逃避缴税，经常长期将土地增值税挂于账上，不及时进行税款的清缴，这也是房地产商迟迟不交土地增值税导致未交土地增值税金额较大的原因。
4.税务部门对土地增值税征管不到位。税务部门在土地增值税征管过程中还存在一些工作能力和质量上的问题，包括在税务征收、管理、申报、交纳、清算以及稽查等环节上缺乏细致的调查研究，部分土地增值税征管人员办公手段缺乏规范化，土地增值税征管工作的盲目开展等。
5.征纳税双方的征纳税意识亟待提升。鉴于近几年在土地增值征管中存在的许多客观情况，普遍上纳税人和征税方对土地增值税征收所涉及的各种计算方法不是很了解，对计算方法的生疏就导致该税种的征收过程中出现很多不便。再加上房地产转让本身就存在多样化的形式，征纳税双方难免会存在些畏难情绪。征纳税双方的征纳税意识之淡薄，可以体现在纳税人有时会把预征土地增值税理解成最终的征税数额，这都是导致土地增值税征管工作受到阻碍的原因。
二、加强土地增值税征管工作的应对措施
1.针对房地产领域的税收费用进行清理整顿。曾有相关专家指出，针对房地产领域的税收费用进行清理整顿，能够促进财税改革的深化。可以将土地增值税、房地产税以及附着在这些税务上的其他费用并入正在搞试点的房地产税种中，通过财产税的形式开展征税。如果只在房地产的开发与销售环节进行土地增值税的计证，在开展房产税税基评估时就要注意避免重复计征该税种。
2.根据销售进度的不同，增加土地增值税的缴纳档位。首先要对现有的土地增值税征管清算规则的合理性和科学性进行重新审视，确定是否存在需要细化、改善的地方。税务征收机构也可以根据房地产开发和销售的进度来征收相应的土地增值税，防止房地产企业长期拖欠土地增值税。例如，如果房地产商已经卖出了一半的房子，就应当在这个档位设立一个缴税比例。若一直等到房子全部销售再进行清算，“欠缴”的行为就会更加猖狂。
3.合理降低边际税率的征收。根据我国土地增值税征管的规定，超过200%的部分要征收60%的税率，确实相对较高。尤其是对部分品牌、高科技和其他无形资产都造成了超负荷的征税负担，对这些企业的经营发展是十分不公平的。除此之外，由于我国地域宽广，地区差异性大，可以效仿土地使用税的做法，大致的征税范围由国家统一规定和，可由地方政府根据自身情况适当调整当地边际税率的征收，凸显土地增值税征管的合理化、人性化。
4.建立健全土地增值税征管考核机制。健全土地增值税征管工作中的目标责任制，是保障土地增值税征管规范化的有效手段。面对现阶段土地增值税征管中税收人员素质参次不齐、征税环境复杂不规范的情况，税务征管部门应当在日常的业务基础上制定出完善的土地增值税征管考核机制，要注重考核的合理性、科学性和针对性。对开展征税业务的工作人员进行能力和素质上的考核，并将此制度作为征税人员的重点考核方面，关注税收检查反馈情况，形成互动、高效的税收征管机制。
5.积极开展土地增值税评估工作。房地产开发企业的特点主要有：一是经营方式灵活，既有销售收入、预售收入、又有出租等收入，二是成本项目复杂，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等，三是涉税金额较大，一项销售收入从几十万到几百万甚至上千万。日常税收监控难以对土地增值税申报的真实性做出准确判断。因此，要选配综合素质较高的评估人员开展房地产开发企业土地增值税专项评估，确保土地增值税纳税评估工作落到实处。
6.加强房地产开发经营的监督，适当改进税收征管手段。首先要加强房地产和政府职能的有效结合，实现政府与房地产企业涉税信息的共享，房地产开发必须首先通过政府的所有监察、审核环节，税务机关则要承担起土地管理、城市规划、房产管理等责任。与房地产开发商时刻保持联系，全程跟踪、监督房地产的开发和经营，获取房地产开发和经营的所有资料，保障信息的真实性。全方位防止房地产企业超范围享受税收优惠、偷税、漏税等情况的出现。
三、结语
综上所述，土地增值税征管工作是我国财政税收的重要组成部分，对国家和人民的利益有重大、深远的影响。在房地产交易市场日益复杂化的今天，面对紧张的土地市场局势，必须加强土地增值税征管工作，切实挖掘土地增值税征管中存在的问题，进一步审视导致这些问题的原因，根据实际的财政政策，对土地增值税征管工作进行适当调整，促进土地增值税征管的顺利开展，帮助房地产交易市场恢复井然有序的市场环境，促进我国财政税收工作质量、效率的提升。
参考文献：
[1]陈梅.房地产企业土地增值税税收筹划的分析[J].企业导报，2016（10）.
关键词：职业技能；房地产；财务会计；课程建设
中图分类号：G42307 文献标志码：A 文章编号：
10052909（2013）04009304
20世纪90年代以来，中国房地产业发展迅猛，无论对改善城乡居民住房条件、拓展城市空间、改变城镇面貌，还是对启动内需、促进经济增长都起到了巨大的作用。
随着国际对房地产行业的调控引导和扶植，未来中国房地产行业的发展必将沿着更为健康的轨道前行。培养大批能够在国内外房地产开发建设领域参与项目决策和全过程管理的高素质技能型人才已成为行业之必需。目前，绝大多数高职院校财会类课程均以制造业为主安排教学，而房地产行业属于第三产业，其资金高度密集的产业，它的资金运动过程和财务核算与制造业差别很大。在就业岗位和职业要求上与制造业也大不相同[1]。房地产行业就业主要面向房地产投资、开发、经营、管理、服务等领域，但无论在房地产产业链哪一环节就业，除了具备土木工程、工程造价、管理学等知识外，还需要掌握财务管理、会计核算、投资等方面的基本技能，学会应用计算机辅助工具分析企业经营状况，协助决策。笔者通过对房地产开发公司的调研，结合房地产行业对财会人才的具体要求，梳理出相关岗位群应具备的关键职业技能。在这些课程模块中，笔者以房地产开发企业财务会计核算与分析为重点，从课程体系的构建思路、构建过程、实施重点及质量保障措施四个方面开展了探索性实践。
一、课程建设目标
根据教育部《关于全面提高高等职业教育教学质量的若干意见》（教高[2006]16号）、《教育部关于推进中等和高等职业教育协调发展的指导意见》（教职成[2011]9号）、《关于支持高等职业学校提升专业服务产业发展能力》（教
职成[2011]11号）有关文件精神，高等职业教育培养的是生产、服务一线的应用型技术人才和高素质劳动者，应具有较高的解决生产实际问题的能力及较强的岗位适应能力。培养目标主要通过以课程为载体的教学及实践活动得以实现[2]。
以高职会计专业看，其目标是培养具有职业道德和职业素养，具有敬业精神，面向生产管理和服务第一线的高端技能型人才。而面向房地产行业的高职类合格人才又同时要求专业教育应从培养学生适应行业职业能力的宗旨出发，教学工作应紧密结合行业职业核心能力要素重新构建新的课程体系。房地产财务会计岗位群课程建设的目标就是通过课程教学，培养具备房地产开发项目会计核算能力、开发项目资金投融资管理能力和财会软件及相关ERP系统运用操作能力的人才。
二、房地产财务会计岗位群课程体系构建
（一）人才需求与课程改革调研
房地产行业财务管理、会计核算基础知识与专业课程改革调研是课程开发的一项基础性工作。依托地产集团及房地产产业链相关企业，从中观把握行业对财经类人才的需求以及学院人才培养现状，组织专家论证分析，并在此基础上确定课程教学改革思路，优化培养方案。
（二）核心岗位群特征与课程模块开发
房地产财务会计岗位群课程是基于关键职业技能设置的，包括财务核算、成本管理、现金出纳、房地产税收筹划、按揭服务、资金管理等岗位，相对应的职业资格证是会计电算化证、会计从业资格证、企业ERP财务认证、房地产策划员证、金融服务师证、理财规划师证、财税专业等级证等。
（三）房地产财务会计岗位群关键技能分解
关键技能分解是对某一职业岗位所需要掌握的专业实践技能进行分解的过程。经过讨论，上述岗位群关键技能分解如表1。
（四）房地产财务会计岗位群课程模块内容设计
根据核心岗位群对关键职业技能的要求，以及跨学科、跨专业知识在从业实践中综合应用的需要，将专业群平台课程按照一定的接续关系分为4个模块。4个模块功能各不相同但又互为补充，学生在学习过程中能通过工作情景的模拟掌握相应的职业技能。4个课程模块及其相互关系如表2。
三、课程体系教学实施
（一）重视“课证结合”的教学内容改革
教学安排和课程设置应紧跟职业技能与就业岗位要求，实现教学内容和职业资格考试的有机结合。通过3年的学习既要达到会计行业的入门资格，又要符合房地产财务会计岗位群职位的特定要求[3]，为学生顺利入职铺平道路。将财务核算模块中的理论和基础课及部分计算机操作内容与会计从业资格考试相关内容结合，使其达到从业要求；针对房地产行业资金运行特点为学生开设ERP沙盘实训课程，并进行ERP财务认证讲授，使学生能获得更多的职业技能，取得更多的职业资格证书。基于行业准入的专业资格认证课程如表3。
（二）创新课程教学方法
高职学生应注重培养实践能力，在实训课堂引入房地产开发企业的实际案例及理财游戏，提高学生的动手操作能力，并结合启发式教学，开发适应高职学生的项目化教材。
（三）贯彻“课证融通”教学制度
目前，房地产行业缺乏大量适应一线岗位工作，具备从业资格、综合能力强的应用型人才。会计从业资格证、企业ERP财务认证、房地产策划员证、金融服务师证、理财规划师证、财税专业等级证书等都是财会专业毕业学生就业的“绿卡”。设置与其国家相应职业标准相衔接的课程体系结构，是深化高职房地产财务会计岗位群课程改革，与就业市场接轨，培养与房地产业相适应的财会岗位人才的“高速通道”。
（四）落实房地产财务会计岗位群课件研发
“工欲善其事，必先利其器。”房地产行业的财务核算区别于工业企业，因此，对岗位群对应的财务核算、会计电算化、财务分析和融资管理四大模块所有专业课程群进行教学内容改革、课件开发是当务之急。
四、课程保障措施
（一）加强师资队伍建设
高职学院专业教师有三重身份：教学活动的组织者、学生实践的引导者和校企合作的沟通者[4]。高职教育以培养高端技能型人才以适应不同岗位群为己任，建设高素质的教师队伍是以职业能力为导向的课程体系构建得以实现的关键因素。学校要
重视培养“双师型”教师，依托行业办学背景鼓励教师到企业挂职锻炼；实行以
老带新的师资培养机制，强化实践课程训练；加强培养教师科研能力和社会服务能力，提升教师综合素质。
（二）编写项目化的专业教材
房地产行业多学科交叉融合的特点要求学校适应行业发展需求，对房地产财务会计类教材进行改进。要打破传统的以知识结构体系为基准的模式，按照工作任务和技能要求进行项目化教学，并编写相关教材。注重围绕项目技能环节，编写以房地产（案例）为背景的《会计职业基础教程》《会计职业技能实训》和《房地产财务会计电算化实训教程》教材、系统软件和课件，帮助学生更好地掌握知识点，提高解决实际问题的能力。
（三）逐步建立专业化的校企合作机构
为保证新的课程体系顺利实施，需要逐步建立由学院领导、系部负责人、企业领导和相关行业协会负责等共同组成的校企合作管理机构。主要职责是积极推进人才培养方案的改革和适合于房地产行业课程体系的实施与改进，负责校企合作中的人力、财力和物资的保障，共同研究重大教改课题，提高行业人才培养质量。
参考文献：
[1]冯浩.房地产开发企业会计[M].上海：复旦大学出版社，2011.
[2]姜大源.职业教育学研究新论[M].北京：教育科学出版社，2007.
[3]于政红，李孔月.基于工作过程的高职教育课程体系研究——以会计专业为例[J].当代教育科学，2012（5）：59 - 62.
[4]杨兴华，任爱珍.高职教育内涵建设的路径分析——基于课程建设的思考 [J].南通纺织职业技术学院学报，2012（2）：90 -92.
Reform and practice of accounting curricular system of real estate industry
SUN Jia， LIAO Zhongyou
（Department of Real Estate and Finance， Chongqing Real Estate College， Chongqing 401331， P. R. China）
一、增值税扩围改革背景
从我国“十一五”规划目标执行结果看，服务业增加值比重、服务业就业比重及研发费比重三项未实现规划目标。2010年末，服务业增加值比重为43%，服务业就业比重为34.8%，均低于目标值0.5个百分点，比世界平均水平要低20个百分点。研究与实验发展经费支出占GDP的比重计划为年均增长0.7%，实际完成值为0.45%。业内人士普遍认为其主要原因在于税收制度。我国目前对服务业执行营业税，无形资产不在抵扣范围，这种税收制度是制约服务业发展和企业技术创新及研发的主要障碍。我国“十二五”规划的一个主要内容是要大力发展第三产业，积极推进企业技术创新和研发投入，因此税收制度改革成为经济发展改革的一项重大举措。
近几年，中国在增值税方面不断改革。2008年提出了增值税转型改革，即由生产型增值税改为消费型增值税， 2009年初开始全面实施，同时新的《增值税暂行条例》也开始实施。增值税由生产型改为消费型，将企业购入的机器设备的增值税从销项税中扣除。但这一次改革，固定资产中占主要构成的厂房车间等不动产并不在扣除之列，这使得中国的消费型增值税名不副实。由于我国是“以票控税”的国家，这种增值税制度违背了增值税中性和公平原则的内在要求，导致在运行中人为扭断了征管扣税链条，使税款抵扣不充分，加剧了重复征税和税负不公的矛盾。同时还造成了增值税与营业税在征管中并存与交叉，兼营与混合销售行为大量存在，既增加了管理及规范操作上的难度，又容易造成税款流失。改变现有增值税的不完整状态、实施完整意义上的增值税抵扣链条成为增值税改革亟待解决的重大问题，2010年初国务院公布立法规划将增值税立法列为力争完成的重点立法项目，并于2011年初提出了增值税扩围改革，此次改革的思路是在实施和完善消费型增值税的基础上，稳步扩大增值税征收范围，相应调减营业税等税收，从制度上解决货物与劳务税收政策不统一问题，逐步消除重复征税，促进服务业发展和企业科技创新及研发。
二、增值税扩围改革的意义
截至目前，世界上有150多个国家执行增值税全覆盖税收制度。法国从1954年率先执行增值税全覆盖，并持续至今。澳大利亚执行增值税全覆盖的十年里，国民生产总值增长了10%。国际上增值税改革经验为我国实行增值税扩围改革奠定了理论与实践基础。
（一）扩围改革有利于简化税制，减少征管工作复杂性
我国从1994年至今一直推行增值税、营业税并行的税收制度，扩围改革就是以增值税全取代营业税，彻底实现全覆盖、全链条、全抵扣的货物与劳务税收政策的统一，这样简化了税种税目，减少了征管压力。
（二）扩围改革有利于企业技术创新和研发
过去近二十年对服务业征收营业税，无形资产、不动产不允许在税前抵扣，这种制度极大地制约了服务业及企业技术创新和研发，致使长期以来我国服务业、企业技术创新及研发没有得到税收上的充分支持。
（三）从长远来看，扩围改革有利于企业财务核算简化，实现公平税负
增值税、营业税并行的税收制度使企业财务核算复杂化，税目、税率层次复杂，财务人员需依据特殊行业进行职业判断，同时，各个地区对于某些特殊行业，比如娱乐业采用不同的税率，导致同一行业不同地区税负不同。
（四）扩围改革有利于促进产业升级，转变经济增长方式
由于营业税是对营业额全额征收，并且每发生一次交易必征收一次，形成多次重复征税，导致服务业税负过重，使得货物与劳务税负不一致，从而抑制第三产业发展，影响我国经济整体发展水平。
三、增值税扩围改革预期问题
（一）中央、地方利益分配重构问题
当前我国主要税收体制中，增值税属于中央、地方共享税，中央与地方的分成比例为75%和25%，营业税（除了银行业、铁道部、保险公司外）属于地方税，这种中央与地方利益分配体制持续了长达17年之久。以2010年的数据来看，增值税占税收总收入的比例高达40%多，营业税达20%多，扩围改革后，扣除营业税重复征收等因素，增值税占税收收入的比例将达到60%左右。如果继续按照原来的分成比例，地方利益将大幅下降，引发中央与地方利益矛盾，因此扩围改革面临着中央与地方的利益分配重构问题。同时，各地区地方财力不均衡，西部地区财政实力一直以来就比较薄弱，如果将增值税覆盖营业税，那么这些地区财政将吃紧。很显然，重构中央与地方利益分配问题是本次改革的一项重大问题。
（二）财税体制变革问题
财政体制是处理中央政府与地方政府之间以及地方各级政府间财政分配关系的一项基本制度，其核心问题是明确各级政府之间支出责任和收入划分以及转移支付制度等。税收收入是财政的主要收入来源，划分中央与地方利益分配实质是对税收收入分配的问题。扩围改革改变了收入格局，财政体制必然相应作出改革。从我国财税体制改革历史来看，每一次税收制度改革必然伴随着财政体制改革。本次扩围改革引发财政体制改革，中央与地方将面临多轮博弈，机构整改，财权、事权的改革等问题。
（三）税率问题
营业税税率目前主要为5%，有一部分为3%，歌厅等娱乐场所20%。增值税税率为17%，还有一小部分为13%，小规模纳税人为3%。增值税覆盖营业税后，增值税如何调整税率的问题必然成为一个共同关注的问题，税率设定过高，不能充分体现国家税收减免政策，不能起到促进企业技术和研发的目的，不能促进第三产业快速发展的改革目标；扩围后，增值税税率过低不能满足中央与地方经济运行所需财政资金。税率设定问题必将成为最为敏感的问题。
（四）扩围改革执行第一期的财务核算转换和筹划问题
扩围改革的目的之一是要简化税制，简化财务核算和企业税收申报等工作，满足财务信息决策有用性。实施改革第一期面临着财务核算转换问题。原实行营业税的企业改为增值税，税收会计核算使会计核算内容发生变化，这种变化必将会导致财务处理上的一系列变化，如何处理是亟待解决的问题；同时，对于不动产、无形资产的税务处理也将有较大变化，企业税收筹划和财务决策同样也应随之调整，企业如何做好财务转换问题也是改革应当考虑的问题之一。
（五）对原执行营业税优惠处理问题
我国一直以来执行税收减免、减轻企业税负的税收政策导向，对很多执行营业税企业在特定状态下给予了一定的优惠。同时，营业税是地方税，不同地区优惠措施、优惠力度不同，而目前增值税属于国税，与地方分成，扩围改革后，处理不当会影响地方经济发展规划。
（六）异地进、销业务地方利益纷争问题
增值税的应纳税额为销项税额减进项税额后的差额，如果进、销业务属于异地，则意味着征税是在本地而由另一地抵扣，本地政府会觉得吃亏，会有意无意要求本地企业尽可能采购本地原材料，以便增加本地利益，从而导致市场的地区封锁和人为割裂，破坏市场的统一性。
（七）各行业可能面临税负不均问题
中国1 400多万增值税纳税人，只有200多万是一般纳税人，执行17%的增值税税率；其余1 200多万都是小规模纳税人。小规模纳税人税率是3%。不同行业税负不同，可抵扣的进项税额不同，扩围改革对增值税收入的冲击会大大提升。
（八）税收征管权限和征管问题
目前营业税是地税部门负责征管的税种，除了银行、保险公司、铁路部门的营业税剩余全部由地方支配；增值税则由国税部门征收，与地方分成。增值税取代营业税后，税务部门的职责分配问题也是扩围改革要面临的一个重要而棘手的问题。同时，扩围改革过程中，难免有纳税人利用改革带来的暂时性混乱、政策空隙等抽逃税款，因此，征管问题也是应当预期的问题之一。
四、扩围改革预期问题的应对
任何一项改革必然引发一系列问题，我们应当用客观的态度对待。针对上述分析到的预期问题，本文提出以下应对措施：
（一）扩围改革应当采取渐进方式，分行业、分阶段进行
扩围改革不仅仅是增值税覆盖营业税的问题，改革将涉及到整个经济体制的多个方面，财政体制、税收体制、会计、财务等等，因此，本文认为应当采取渐进方式，分段进行。首先在经济发达地区进行。经济发达地区由于地方财力雄厚，企业运行能力较好，财务核算与管理水平较高，这一类地区对于改革负面影响的承受力较强，以后逐步推广中等地区，最后实现全面覆盖。其次扩围改革应先在对财务核算影响较小的行业试行，比如交通运输业、建筑业等，以后逐步推广到全部服务业。再次扩围改革进程速度应当分阶段实施，第一阶段依据试点情况进行经验总结和结果测评，依据测评结果调整扩围改革引发的问题；第二阶段在中等经济发达地区大范围试行；第三阶段推行到全国。从“十二五”规划来看，此方式已经开始运作。上海已经率先开始试点，主要在交通运输业等开始试行扩围改革。
（二）财税法规修订
扩围改革涉及经济体制的很多方面，其中财税法规是重要的一个方面。财税法规是税收收入及分配的制度保障，法规政策应当围绕扩围改革预期问题进行修订，比如在税率、税目、增值税抵扣范围、征收范围、征管权限、管理条例等方面进行修订。同时，结合其他相关税种的运行调整税收体系，对资源税、房地产税、消费税等改革也应配套进行。同时应当同步开展增值税实施条例的细则。
（三）测算预期扩围改革税收总收入，最小化中央与地方利益分配矛盾
预期扩围改革的税收收入测算工作是一项重要的工作，直接影响到中央与地方利益分配问题，也影响以扩大内需为目标的经济增长方式。测算应当本着实际与未来发展两个方面进行，既要考虑中央的整体部署，又要考虑地方经济发展所需财力；既要依据现有分配额度，又要考虑扩围后的变化额度，在满足各方利益角度作出科学测算。
（四）设定增值税标准税率
税率测算方面应借鉴国外的经验，结合当前营业税的税率和税负水平，在不增加税负的基础上设定增值税标准税率，允许地方适当上调，规定上调上限。标准部分划归中央，调整部分归地方，实现原有分成份额的基本均衡状态。
（五）整改国税、地税机构和人员
由于地方第一大税种――营业税被覆盖，地税管理范围大幅萎缩，地税部门必然呈现出机构和人员过剩，而相应国税部门工作量增大，原有的国、地税机构和人员配置应及时作出调整。考虑是否将两个部门整合。
增值税扩围改革产生的影响面可能远比本文所考虑到的要多、要广，本文旨在起到抛砖引玉的作用。
【参考文献】
［1］ 安体富.增值税转型有利于实现“一保一控”［N］.中国税务报，2008-09-01.
［2］ 王金霞.论增值税的生态化改革［J］.税务研究，2010（1）.
