时间：2023-10-08 10:11:29
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中图分类号： TE08文献标识码：A 文章编号：
Realization methods and economy analysis investigate of indemnificatory housing to achieve green energy of WuXi city
Lv JianpinXu Cheng
（Wuxi Nanchang City Investment and Development Co., Ltd., WuXi 214023, China）
Abstract: Greatly developping energy-efficient buildings is an inevitable choice to promote sustainable economic and social development. Reducing building energy consumption has become an important safeguard of reducing the country's total energy consumption and the constructing of energy-saving society, and building energy-efficient buildings has become an important safeguard of reducing energy consumption. Indemnificatory housing is not only a livelihood project but also a morale project. In the construction process, doing well of energy conservation has a significant influence to green energy. How to achieve green energy indemnificatory housing, establish an evaluation system and economic analysis method of green energy is the main work of this paper.
Key words: Indemnificatory housing; Green energy; economy; Method investigate
1. 问题的提出
目前，国家、行业以及地方建筑节能设计规范均对绿色建筑有相关的规定，绿色建筑的讨论也较为广泛与充分，绿色建筑的施工也有《绿色施工导则》的指引。绿色节能住宅设计概念国内最早见于《绿色节能住宅设计》（北方工业大学学报第13 卷第1 期2001 年3 月），但是其理念仅停留在“试图将综合节能节地的技术手段与空间处理联系起来, 寻求人、建筑、自然三者和谐统一的建筑设计方法”上而并未提出绿色节能的概念。“绿色节能”应是一个经济性的概念，即既节能又经济，可持续发展。建筑业随着我国的城市化而迅速发展。但建筑节能在推广中却举步维艰，主要原因是对其经济问题的认识和研究不够。主要表现在：开发商对节能建筑的投入产出的具体数据不清楚；尤其在保障房建设中，由于资金来源比较单一，建设压力较大，其采用的保温系统无法真正达到建筑节能的要求和效果，造成了一定的资源浪费。我国的国情导致开发商，包括保障性住房的建设方只关心一次性基建投资而无视长期运行的能源消耗。目前为止，我国缺乏完善的建筑节能市场体系未能将节能与绿色有机权衡与统一。
2. 绿色节能建筑的定义及实现途径权衡分析方法
绿色节能建筑是对建筑生命周期每个阶段的能耗进行合理配置以达到全寿命周期能耗最低的建筑。建筑能耗的合理评估应从建筑物全寿命出发，将节能建筑设计所涉及的所有问题整合到从材料生产、设计、施工、使用、维护、资源利用、垃圾处理、拆除直至自然资源再循环的整个过程中来。节能建筑不是消极意义上的节省，而是积极意义上的能源使用效率的提高——从而实现“绿色节能”节能层面上的意义。
建筑外保温材料品种繁多，性能各异，建造成本也相去较远。如此，各种保温材料构成的保温体系的有效性、安全性、经济性往往不能统一，在选择时必须加以权衡，达到在保证有效性、安全性的前提下的经济性要求。
权衡分析的目的是为了提高总体的经济性，应从建筑整个寿命周期来加以评价。绿色节能建筑的全寿命周期成本应包括设计建造成本、维护使用成本、环境成本、社会成本以及绿色节能所带来的正面经济和社会效益。
权衡分析具体按以下几个方面开展工作：
（1）建造费与维护使用费的权衡分析；
（2）建造费中各项费用之间的权衡分析；
（3）维护使用费中各项费用之间的权衡分析；
（4）节能保温效（率）益与寿命周期成本之间的权衡分析；
从开发到节能保温系统建造完成这段时间建造费之间的权衡分析。
在进行权衡性分析时应坚持以下原则：
（1）功能适用性准则
功能适用性是面向全寿命周期的建筑节能考量为前提。建筑功能包括基本使用功能、建筑物理性能、视觉艺术效果及室外环境性能，应方便实用、灵活可变、高效率、无冗余。
（2）技术先进性准则
技术先进性是面向全寿命周期的绿色节能为条件。全寿命周期的绿色节能强调在其全寿命周期中的每一环节采用先进的技术，从技术上保证建筑安全、可靠与高效地实现其各项功能和性能，保证建筑寿命周期全过程具有很好的节能特性。
（3）环境协调性准则
环境协调性是全寿命周期的绿色节能的关键因素，它主要包括节能、生态、环保、健康等内容。包括坚持能源消耗最少原则、资源最佳利用原则、环境负荷最小原则和“零损害”原则。
（4）经济合理性准则
经济合理性是全寿命周期的绿色节能必须考虑的因素之一，即以最低的寿命周期成本实现必要的功能，获得丰厚的寿命周期经济效益。所谓寿命周期成本是指整个寿命周期过程中所发生的全部费用，包括建设费用、使用维修费用、残值及清理费用等。
本文研究涉及了一种新型高效的保温系统，为无锡市保障性住房建筑节能达到65%的技术可行性及经济性进行论证。
3. 经济性分析方法探究
寿命周期是指从事物的产生至消亡的过程所经历的时间。对建筑而言，从能源和环境的角度，其生命周期是指从材料与构件生产（含原材料的开采）、规划与设计、建造与运输、运行与维护直到拆除与处理（废弃、再循环和再利用等）的全循环过程，即建筑的全寿命周期。从使用功能的角度，是指从交付使用后到其功能再也不能修复使用为止的阶段性过程，即建筑的使用（功能、自然）寿命周期。另外，从结构或经济的角度，还有结构寿命周期和经济寿命周期。本文是从全寿命周期的视角展开研究的。
寿命周期评价是将某一产品在其寿命周期内对环境的影响进行系统的和定量的评价。国际标准化组织在总结世界先进环境管理经验的基础上，于1997年制定了寿命周期评价原则与框架，将产品寿命周期中对环境的影响界定为人类健康、资源利用及生态后果三个方面。
面向全寿命周期的权衡思想，经济性研究的方法与步骤为：
（1）制订评价指标体系：定义、释义绿色节能的含义，构建绿色节能指标体系；
（2）建立数学分析模型：运用全寿命周期费用理论，建立起建筑经济效益分析模型，探索绿色节能的有效途径。
（3）实案例证：通过实际工程例证优化建筑能耗措施所带来的寿命周期收益。
最终为无锡地区保障房建设绿色节能建造、使用、维护等提供量化的决策依据。此外，提出一种新型保温体系，并对其保温性能进行理论分析和试验研究。
保障性住房既是民生工程，也是民心工程。在建设过程中，做好节能减排工作，实现绿色节能意义更加重大。本研究的特色就是将绿色节能与保障性住房建设结合起来，从建筑物全寿命出发，探索绿色节能系统效率最优。本项目提出的一种保温系统其材料导热系数低，从技术上极其容易实现绿色节能建筑的节能指标。
大力发展节能建筑是促进我国经济社会可持续发展的必然选择，降低建筑能耗是降低全国总能耗、建设节能型社会的重要保障，建设节能建筑又成了降低建筑能耗的重要保障，节能建筑不是消极意义上的节省，而是积极意义上的能源使用效率的提高。通过研究工作的开展，将绿色节能与保障性住房建设有机结合，既取得全寿命周期成本最低的经济效益，又对建筑业可持续发展起到示范效应而产生极大的社会效益。
4. 研究试验方法及技术路线分析
要取得应有的效果，研究方法和技术路线必须正确，可采纳的研究方法与路线图如下：
（1）综合运用专家意见法、歌顿法、实验法、问卷调查法等多种方法，收集各种所需的基础数据；
（2）结合循环经济理论，构造绿色节能指标体系。
（3）运用价值工程、全寿命周期费用理论体系，构建节能系统效率评价模型，藉以评价既有保温系统，提出一种新型绿色节能保温系统并进行相关的实验研究。通过经济性分析，设置费与使用、维护费权衡比较，选择最佳实现途径，做到节能与环保匹配，安全使用与节能适应，设置、使用、维护费与居住业主的意愿相一致。
上述步骤应解决的关键问题是：
（1）构建绿色节能指标体系；
（2）使用、维护费用的收集、统计与分析；
（3）经济性分析数学模型的构建；
关键词：节能；投资额；能耗；经济评价
金华市位于浙江省中部，在气候上属于夏热冬冷地区，年平均气温170C左右，夏季炎热高温，冬季寒冷潮湿，最冷月平均气温在40C左右，最热月平均气温290C左右。夏季室外空气温度大于350C的天数约30天，最高温度达到400C以上,最低气温也超过300C。冬季室温常低于100C，日平均温度小于50C的天数约20~30天。年均降水1300~1400毫米之间，日照年际变化明显且季节分布不均，夏季日长且晴朗少云，冬季日短，春季云多。
随着经济的快速发展，全国各地居民生活水平的不断提高，住宅建筑主要依赖空调设备维持室内舒适温度和湿度，空调已成为居民住宅的主要调温手段，并逐渐由1户1台发展到1户多台，空调能耗已经占建筑总能耗的55%左右，金华市也不例外。但由于建筑围护结构隔热性能差，空调用能效率低，能源浪费严重。未来金华市的空调装机容量还会继续增加，所以，应重视住宅节能设计，在提高室内环境舒适度的同时，尽可能减少空调装机容量及运行能耗。
我国从上世纪80年代开始进行居住建筑节能设计。夏热冬冷地区从2001年10月1日起执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》，居住建筑节能设计浙江省标准《居住建筑节能设计标准》DB33/1015-2003，2003年12月，2004年1月1日施行。公共建筑进行节能设计浙江省标准《公共建筑节能设计标准》DB33/1036-2007 ，2007年12月，2008年1月1日施行。
建筑节能的实施需要大量成熟可行的建筑技术和设计方法作为支撑。因而，这一地区建筑节能方法仍需要进一步研究和探讨，本文从建筑能耗的角度分析金华市住宅节能的经济性评价方法。
1.住宅的能耗构成及节能措施
住宅能耗受诸多因素影响。除室外热气候、室内空气质量和气候环境、建筑功能、规划布局等外部因素以外，主要是以下的建筑因素：
围护结构的热传递量，与围护结构传热系数、建筑体形系数、窗墙比等有关，其中建筑围护结构的隔热是影响建筑能耗的主要内在因素。在围护结构的热传递能量中，外墙围护结构（含门窗）约占66%，楼梯间隔墙约占11%，其余占23%。因此，加强围护结构的隔热性能，是减少结构能耗的重要环节。
设备能耗，金华市住宅能耗主要来自夏季空调制冷，其次是冬季采暖，这些占整个建筑能耗的55%以上，说明采用高效率的空调设备是金华地区实现建筑节能的一个重要环节。同时，以上两者是互相关联的，若降低围护结构的热传递，也势必将降低设备能耗。金华市夏季室内设计计算指标为：居住空间室内设计计算温度26℃。计算换气次数1.0次/h。冬季采暖室内设计计算指标为：居住空间室内设计计算温度16℃；计算换气次数1.0次/h。
为了达到节能要求，必须采取综合节能措施：首先是规划设计，包括选址、朝向、间距、绿化等；其次是围护结构设计，包括体型、外墙、门窗、屋顶等，通过墙体保温；还要提高设备效率，空调额定能效比取2.3，采暖额定能效比取1.9，减少设备能耗。
2.住宅的节能经济分析
节能建筑会提高造价，如果把增加节能措施的支出和日常使用中由于节能降耗而减少的支出进行抵消，可以得出节能成本的动态回收期。根据动态回收期调整设计方案，从而优化建筑节能投资方案，达到住宅的低能耗和高舒适的双赢目标。
2.1节能建筑节能投资额的识别估算
采用节能技术后，不仅建筑材料和设备的造价发生了变化，为适应新材料所需要的人工、机械、技术措施、施工组织等都需要相应的进行调整，而这些项目的调整都会导致工程造价的变化。在对一个节能建筑进行评价时，我们可以根据PKPM节能分析软件给出的节能计算报告书看出，在节能建筑中所使用到的一些节能材料，比如膨胀聚苯板、挤塑聚苯板等等，以及它们在各个结构部分所使用的面积分布，由此可以计算出节能建筑的节能投资额。
例如某节能建筑墙体采用节能技术后的节能投资额计算：
采用节能技术后墙体构造与常规墙体的单项工程的综合单价差价计算为
ΔP =Δ该分项工程直接工程费×（1+施工管理费费率）×（1+利润费率）（1）
导致施工技术措施项目综合费用的增加为
ΔM1=Δ技术措施项目直接工程费×（1+施工管理费费率）×（1+利润费率） （2）
导致施工组织措施项目综合费用的增加为
ΔM2=（ΔP+ΔM1）×（1+施工组织措施项目费费率） （3）
导致产生的与之相关的其他附加工作项目所增加的费用为ΔO。则在该节能技术项目的应用上导致的总节能投资额为
Ii= （ΔP×N+ΔM1+ΔM2+ΔO）×（1+规费费率）×（1+综合税率） （4）
由此推广，可得到整个项目的节能投资额，假设该节能建筑所使用的节能材料数量为n，则节能投资额ΔI的估算方法如公式（5）所示：
（5）
2.2节能建筑节省能耗费用的识别估算
节能建筑在围护结构等部分使用节能材料以后，可以对整个建筑物起到隔热保温的效果，可以明显减少建筑物在使用过程中的能耗，从而节约了部分能耗费用。
2.2.1第一年节省能耗费用的计算
根据PKPM节能分析软件，可以计算分析得出该建筑物当前的能耗状况，其中参照建筑能耗为Q0，设计建筑能耗为QP。Q0为按照节能50%的标准进行计算的能耗结果，QP为按照实际情况计算分析得出的实际能耗量，根据参照建筑和设计建筑的能耗可以计算出该建筑节省的能耗量，计算方法如公式（6）。
节能建筑节约的能耗量Q1=2Q0-QP （6）
根据当前的能源价格，以及能源价格指数Ci变动状况，可以估算出在今后的一年中节省的能耗费用。例如当前某能源的价格为P0/单位，能源价格指数变动状况如下表1所示。
表1能源价格指数 单位：KWh或W
期数 0 1 2 3 4 5 ……
能源价格指数 C0 C1 C2 C3 C4 C5 ……
由P0以及表1可以计算得出该能源第一年末的价格P1，P1=C1P0/C0，从而可以算出某节能建筑第一年末节省的能耗费用A1。
（7）
以上是针对单一能耗，对于多种能耗的计算方法是在以上方法的基础上扩展得到一般的第一年末节省能耗费用的计算方法，如公式（8）所示。
（8）
其中：P0i―某节能建筑消耗的第i种能源的现时价格；
Q0i―参照建筑消耗的第i种能源量；
Q Pi―设计建筑消耗的第i种能源量；
N―某节能建筑消耗的能源种类数（n≤2）。
2.2.2计算期内各年节省能耗费用的估算
这里需要先确定计算周期，一般的，节能建筑所选用的所有节能材料作为一个系统，以其中最短使用寿命材料的寿命作为计算期。考虑到各种节能材料在使用过程中会有一定的损耗，其节能效果肯定会越来越差，到最终失效更新。我们同时需要以所有节能材料的使用作为一个整体系统来设定一个节能建筑在使用过程中每年的损耗率。
设某节能建筑经济分析计算期为N年，整体考虑所有使用的节能材料情况估计得出每年的损耗率大致为a，根据以上分析的数据可以计算分析在计算期内各年节省能耗费用，如表2所示。
表2各年节省能耗费用分析
期数 节约的能耗费用 能源价格指数 调整后节约的能耗费用
1 A1 C1 A1
2 A1(1-a) C2 A2
……
N A1(1-a)N-1 Cn AN
其中：
（9）
根据节能建筑的经济分析计算期以及设定一个固定的损耗率便可以得出计算期内各年节约的能耗费用即节能收益。
3.多个节能设计方案的技术经济评价
进行节能建筑设计时，为了取得良好的经济效果，往往设计多个节能方案进行比较。对于多个节能设计方案，我们先把每个节能方案的节能投资、计算期以及各年的节能收益计算出来，为每个方案生成相应的现金流量图表，然后分别计算各个节能方案的投资回收期以及净现值（NPV）。从净现值的意义可以得知，只有当那些净现值大于等于0的方案才可以接受，所以需要先对各个节能方案的净现值进行筛选，从中选取那些净现值大于0的方案，然后再从经过筛选后留下的方案中选取最优的方案。
由于各个方案的计算期不一定一致，所以我们在评价各个方案的时候可以采用年度平均收益（费用）的方法来评价，具体就是采用（10）的公式算出每个方案的年度平均收益（AE），然后比较AE的大小即可以得出哪个方案为最优，评价的准则是选取方案中AE值最大的那个方案为最优节能设计方案。
AE=NPV(A/P，i，N)（10）
其中：AE―年度平均收益（费用）；
i―基准贴现率。
在计算各方案的净现值（NPV）时，需要选取一个基准贴现率，因为投资具备一定的机会成本，所以笔者认为应该把消费者或开发商投资其他领域而产生的最大平均报酬率作为节能投资评价的基准贴现率，其应该大于等于同期银行的贷款利率。
本文主要从节能建筑投资额估算、节省能耗费用估算以及对整个节能建筑的技术经济分析三个方面来探讨金华市节能建筑经济评价的方法，该方法在实际中具备一定的实用性和合理性，对整个夏热冬冷地区的节能建筑评价都有借鉴意义。但该方法在选取计算原始数据时，如基准贴现率、节能系统整体损耗率等，往往带有投资者一定的主观判断，这在一定程度上也是不可避免的，因为投资评价本身就带有一定的主观价值，只要计算分析得出的结果符合投资者自身的预期，那投资便是合理的。
一、引言
近年来，我国相关市场经济改革不断发展下，国民经济呈现出了较快速度的发展水平，然而由于房地产行业发展速度十分之快，在其发展过程中存在着许多不确定的因素，而这些因素也进一步导致了房地产经济发展带来了各种潜在的问题与危险，进一步对我国相关国民经济发展造成了威胁，因此，必须根据房地产发展现状做出分析，进而准确预测房地产经济发展未来趋势，推动房地产行业健康可持续发展。
二、我国房地产经济发展现状
（一）整体发展速度过快
近年來，随着我国相关房地产经济发展十分迅猛，同时其也在推动我国相关国民经济发展当中起着中坚力量的作用，对我国相关经济发展具有十分重大的意义，从房地产经济发展来看主要是由于我国相关乡镇人口逐渐向城市进行大量迁移，另外，加之我国国民对于住房需求量也在短时间内不断增大所得出的结果，而房地产经济当中有利可寻，那么其在一定程度上就带动了房地产行业逐渐形成产业链，建筑行业以及钢铁行业的发展等等进一步推动了房地产行业整体发展速度，房地产行业的基本发展过程是，相关企业从政府手中进行土地购置，然后进行建房以及销售，虽然从这一过程来看看似简单，然而其背后所涉及的企业之多，行业之广，在整个房地产经济开发以及建设及售出等等过程上会涉及建筑、装修、家电等等，涉及众多行业从而导致房地产经济也依托着不断发展，但是由于缺乏对于房地产市场经济的调节以及管控，从而导致房价在近几年当中居高不下，而面对这一问题，从我国目前来讲虽然对房地产行业进行了施压以及初步调控，但是许多一二线城市的房价仍然存在着破万甚至更高的现象，这些都在一定程度上说明了房地产行业整体发展的速度明显过快。
（二）提升人民生活质量
虽然我国地大物博，在土地资源上较为丰富，但是由于在我国人口基数众多土地资源规划上存在着不合理的现象，从而导致我国相关居民住房条件并不高，进一步严重地影响了我国相关国民的生活质量，而从近几年当中城镇化发展建设速度不断加快来看，房地产行业经济不断发展为我国人民带来了物质基础，同时由于房地产行业对于提高相关生活水平以及生活质量具有十分重要的意义，房地产经济发展与我国国民生存具有直接的联系，有效解决了我国国民生活水平当中最为基本的要求。另外，在我国房地产经济的不断发展下，也进一步带动了上下游产业链的发展，进一步为相关人群解决了就业问题，增加了相关行业发展人群的收入，房地产经济的持续发展进一步为社会创造出了和谐稳定的环境，提高了我国人民的生活质量水平。
（三）开发投资持续性降低
在我国目前发展阶段人口数量不断增长，对于相关住房要求以及需求也在不断增加当中，这也在一定程度上造成了相关城市房价不断增高以及居高不下的情况，在房地产行业当中针对相关供需关系并没有做好相对应的调节作用，在需求量以及供给量上的不正常现象导致许多居民并不能够正常生活，在房地产行业当中的房价过高以及不合理的供需关系进一步阻碍了房地产行业的健康可持续发展，通过从2018年至今的房地产行业发展数据可以得知，房地产开发投资正在逐渐减少，许多项目开发面积甚至出现了负增长的情况，而相对应的房地产行业上下游产业链也受到了影响，循环影响在一定程度上导致我国相关房地产行业开发投资持续性逐渐下降，而我国现阶段针对相关房价涨幅过高以及涨幅过快等等出台了许多对方管控措施，而这就会在一定程度上造成相关地区的房地产行业开发遭受影响，在未来的发展上房地产行业开发投资会在一定程度上逐渐降低，但是降低的幅度并不是特别大。
三、新形势下房地产经济发展面临的因素分析
（一）金融因素
在许多房地产经济发展过程当中许多企业都是通过银行贷款的形势来获取资金链，而面对不稳定的金融市场，这就在一定程度上会为相关房地产行业经济发展具有十分严重的影响，另外在房地产经济发展以及构建过程当中还会存在许多意料之外的因素，这就要求相关企业必须具备一定的资本以及实力，否则很可能会由于金融市场政策发生变化或者出现各种不稳定的因素，如若相关企业自身实力不能够有效保障相关房地产项目顺利开发进行，那么相关企业就需要进行贷款，而这就会在很大程度上导致企业自身存在不稳定现象。
（二）市场因素
在房地产经济发展过程当中其与相关市场具有十分密切的联系，同时在相关结构发生变化过程当中，就会在很大程度上导致房地产经济结构发生变化，进一步造成供需关系发生相对应的变化，那么这就会给相关房地产行业经济发展带来很大的影响，另外如若相关房地产市场需求量逐渐变大，那么相对应的市场价格也会升高，这就会推动相关房地产行业经济快速发展，从而带动周边产业相对应的不断发展下去，如若相关房地产市场需求量不断减少，那么房地产经济就会出现淡化的现象，而相关企业在房地产当中所进行投资周转将会被遏制，市场供需关系也是影响相关经济发展的一大重点问题之一。
（三）政策因素
在房地产行业发展过程当中，最为关键的一点就是国家政策发展动向，许多房地产投资企业都十分注重国家政策变动情况，而相对应的国家政策也是根据相关产业发展现实背景下来进行调控的，这就在一定程度上说明了房地产经济发展与国家政策方向具有密不可分的联系，就目前来看，我国相关房地产经济政策都是在宏观上推动房地产行业健康可持续发展，主要就是为了能够进一步有效保障相关房地产行业市场价格以及发展状况能够形成良性循环长期可持续发展，政策因素在房地产行业经济发展当中起着引导的主观调控作用。
四、房地产经济发展未来趋势分析
（一）房价逐渐趋于稳定
在未来的几年当中，由于房价快速增长从而给房地产经济发展埋下了许多影响，同时，还给人们的正常生活带来了一定的困扰，许多地方政府都发现了房地产经济过快发展所带来的问题，同时现阶段我国已经开始着手对房地产经济进行了调控，在未来的几年当中房地产经济可能会呈现出下降趋势，最后趋于稳定，在政府部门的监管下，房价也会最终恢复常态。
（二）市场发展趋于成熟
中图分类号］F74 [文献标识码］ B [文章编号]1002-2880（2011）11-
由美国次贷危机所引发的国际金融危机，通过各种渠道在全球蔓延，其影响之深，历史罕见。改革开放以来，我国通过利用外资、引进技术等方式，积极参与国际分工，大力发展开放型经济。经过30多年的发展，我国经济已经与世界经济融为一体。本次金融危机虽然没有改变我国经济的基本面与长期趋势，但对我国经济尤其是开放型经济发展的影响正日益显现。目前，全球经济正步入后危机时代，发展环境将发生更深刻的变化。因此，探讨后危机时代开放型经济的发展策略，对全国乃至地区经济发展具有重要的理论意义和现实意义。
一、河南省开放型经济发展现状
改革开放30年来，尤其是“十一五”时期，河南省深入贯彻落实科学发展观，积极实施开放带动主战略，着力扩大消费需求，经济和社会发展站在了一个新的起点上，开放型经济实现了跨越式发展。
（一）对外贸易增长迅速
河南省一直将对外贸易作为大力发展开放型经济的重中之重。我国加入世贸组织后，河南省坚持优化出口产品结构，积极开拓国际市场，不断加大扶持力度，进出口贸易得以持续快速增长。2001年进出口总额仅有27.93亿美元，2007年则一举突破100亿美元大关，达到128.05亿美元，比2006年增加30亿美元。2009年由于国际金融危机的影响总额略有下降，2010年又达历史新高：全年进出口总额177.92亿美元，比上年增长32.0%，增速比上年提高55.1个百分点。其中：出口总额105.34亿美元，增长43.4%；进口总额72.57亿美元，增长18.4%。机电产品出口25.77亿美元，增长28.4%；高新技术产品出口6.14亿美元，增长45.0%。2001—2010年，全省进出口商品总额年平均增长30.01%，其中，进口年平均增长30.15%，出口年平均增长29.91%。不断扩大的对外贸易规模，对促进河南省产业结构调整，推动经济较快增长发挥了重要作用。另外，在贸易规模不断扩大的同时，进出口商品结构不断优化，出口产品的技术含量不断提升，机电产品和高新技术产品逐步上升。2001—2010年，工业制成品出口年增长率达32.8%。目前，全省获得进出口经营权的企业总数突破2万家，居全国第五位和中西部首位。
（二）利用外资实现跨越式发展
近年来，河南省始终把扩大招商引资作为实施开放带动主战略的突破口，利用外资的规模不断扩大，质量和水平不断提高。2001年实际利用外资仅有3.59亿美元，2007年实际利用外资已达30.62亿美元，比2001年增加了将近10倍。2010年利用外资又创新高，全年合同利用外资57.80亿美元，实际利用外资62.47亿美元，增长30.2%，增速比上年提高11.2个百分点。2010年引进境外资金涉及37个国家和地区，共设立外商投资企业362个，包括富士康、百事可乐、法国雅高、美国联合包裹等一批跨国公司重大投资项目相继落户河南省。2010年成为河南省客商最多、签约项目最多、合同金额最多、招商规模最大、招商成效最显著的一年。据河南省统计局统计数据显示，“十一五”期间，河南省利用外资突破1万亿元，超过“十一五”前的总和，在河南省投资的世界500强企业达到了68家，国内500强企业达到128家。
（三）对外经济技术合作成效显著
河南省对外承包工程和劳务合作开始于20世纪80年代初期，1990年，对外承包工程和劳务合作签订合同金额为0.25亿美元，仅实现营业额0.24亿美元。近年来，河南省大力实施“走出去”战略，积极开展对外工程承包和劳务合作，各项外经业务发展迅速。到2007年，签订合同180项，合同金额和营业额均突破10亿美元，年底在外人员2.84万人，是1991年年底在外人员的10倍还多。2008年，河南省对外经济技术合作多项指标均实现了快速平稳增长，全省对外承包工程劳务合作设计咨询新签合同额13.7亿美元，增长31.8%；完成营业额12.8亿美元，增长27.3%；外派劳务4.3万人次，增长32.7%；新核准设立对外直接投资企业38家，中方协议出资金额1.88亿美元，增长30%。2010年对外经济技术合作又有新突破，全年对外承包工程、劳务合作和设计咨询业务新签合同额25.26亿美元，比上年增长48.6%；营业额23.23亿美元，增长29.8%，各项外经指标均居中西部前列。
二、河南省开放型经济发展中存在的问题
（一）外贸依存度低，出口结构不合理
河南省进出口总额虽增长迅速，但由于基数低，目前进出口规模不是十分理想，与GDP超万亿元的总量不相称。2009年，河南省GDP居全国第5位，占全国GDP的5.9%，而进出口贸易总额居全国第17位，仅占全国进出口贸易总额的0.6%；外贸依存度（进出口贸易额占GDP比重）不仅远远低于沿海发达地区和全国平均水平，在中部省份中也处于落后的位置。2009年，全国外贸依存度达到了56.27%，中部六省外贸依存度平均值为10.24%，而河南省仅5.1%。由于出口规模小，外贸依存度低，故出口对河南省经济增长的拉动作用十分有限。与此同时，河南省的出口产品结构仍处于较低的层次，初级产品和低附加值产品比重过大，工业制成品特别是高新技术产品出口比例过低，缺乏高技术含量、高附加值、高价格的商品，企业核心竞争力较弱。因此，河南省的出口商品结构不甚合理，亟须转变外贸增长方式，更好地发挥外经贸对经济增长的拉动作用。
（二）外资依存度低，利用外资规模较小、质量不高
河南省吸引、利用外资的能力较弱，外资依存度低。2009年河南省外资依存度为1.96%，低于全国（2.29%）的平均水平。从利用外资规模分析，河南省利用外资规模远小于沿海发达省市，在中部地区也处于落后位置。2009年河南省实际利用外资47.99亿美元，占全国的比重仅为5.33%。从利用外资结构分析，河南省外资项目产业结构、布局结构不合理，“短平快”的一般项目和资源消耗类项目多，而技术含量高、产业关联度大、配套能力强的项目少；小规模的制造业项目多，而服务业特别是现代服务业、农业等项目少；来投资的中小企业多，国际大财团、世界500强企业相对较少；香港、台湾以及亚洲其他国家（地区）的投资多，欧美发达国家相对较少。从引资方式分析，河南省仅仅以增加优惠政策作为吸引外资的主要手段。如果与中部其他省份比较的话，河南省存在明显的差距。
（三）“走出去”尚处于起步阶段
整体而言，我国“走出去”相对于“引进来”来说，差距比较大，发展不协调，河南省也不例外。根据最新的指标统计，河南省“走出去”的贸易额虽在中部六省处于领先地位，但与沿海地区相比差距较大。2009年，实际对外直接投资在国内居第12位，仅占全国的0.57%。对外承包工程和直接投资主要集中在亚洲、大洋洲和非洲，到欧美发达国家的比较少。在对外承包工程领域，河南省多数企业目前尚不具备承揽总承包项目的能力，大部分企业在资金、人才和有效的激励机制等方面都比较缺乏；在劳务输出方面，河南省外派劳务结构单一、层次较低，主要是技术含量低、报酬少的低层次简单劳动，技术型人才输出较少。
三、促进河南省开放型经济发展的对策建议
开放型经济发展对河南省未来的发展具有十分重要的意义。鉴于目前存在的问题，应从树立目标、加强立法执法、强化制度建设、强化政府公共服务等方面入手，完善政府的外贸宏观管理和产业引导，为开放型经济发展创造更好的条件。同时，根据开放型经济模式的规律，促进河南省对外贸易、利用外资和对外经济技术合作的共同发展。
（一）对外贸易方面
1.优化出口商品结构，提高出口商品竞争力
要加大对传统劳动密集型产业的技术改造，提高其产品质量和档次，逐步扩大其市场份额；要集中力量培育高新技术产业，加大高新技术产品出口，特别是河南省具有竞争力的制药、生命科学、化工和制冷设备的出口，加大其研发投入，逐步形成具有知识产权的专利技术；要大力扶持和培育能够参与国际市场竞争的骨干企业和龙头产品，把竞争优势从产品的价格优势转换成质量和品牌优势。
2.大力发展加工贸易，促进加工贸易转型升级
充分发挥河南省土地、劳动力成本低廉的优势，鼓励地方政府创造条件，优化加工贸易环境，在政策、资金、技术等方面支持民营经济从事加工贸易业务，积极建立民营企业发展加工贸易的激励机制，不断推进加工贸易的规模化经营。促进加工贸易转型升级要重点考虑对河南省的产业、企业、产品以及产品内部工序的带动、辐射和扩散情况，鼓励中小民营企业参与加工贸易和全球采购体系，推动加工贸易由加工制造为主向采购、加工制造、分销服务、售后服务以及研发、信息资讯为一体的方向转型。
3.转变外贸增长方式，深化外贸体制改革
转变对外贸易增长方式首先要加快科技兴贸政策各项措施的落实，加大对新产品研发和营销的支持，提高产品的科技含量，扶持出口名牌发展，提高出口产品附加值、避免出口产品量增价跌导致贸易战，提高企业的国际竞争力；其次要加大政策引导力度，通过财政政策、税收政策和信贷政策的引导，逐步减少高耗能、高污染、低附加值产品的出口，由低效益、低附加值的数量型增长，向高效益、高附加值的出口战略转变，特别要注重提高企业的创新能力和营销能力，加快出口商品结构的调整。深化外贸体制改革，要进一步促进外经贸主体多元化，积极培育大型外贸骨干企业，扩大民营企业进出口经营权实施范围，为中小企业和非公有制企业出口提供服务，进一步扩大企业自营进出口。
（二）利用外资方面
1.不断拓展外资利用新方式，实施多元化引资战略
以引进外商直接投资为主导，多渠道吸引间接投资。河南省可考虑适当增加利用国际商业贷款；选择一些有条件的大型企业，利用发行企业债券的方式加速推进国际债券融资；大胆尝试通过美国纳斯达克、伦敦技术板、新加坡和香港创业板等国际资本市场进行境外融资。实施多元化引资战略，要在加强从我国港澳台地区及近邻新加坡等引资的同时，重点加大吸收北美、西欧等发达国家投资的力度。同时，要积极采用国际通行的各种有效方式利用外资，鼓励国有企业采用出售经营权、股权合资、合作、兼并、租赁等多种方式利用外资，积极采用BOT、TOT等国际通用的招商方式，进行外商投资股份有限公司、外商投资特许权项目以及利用运营权或收益权对外引资试点，使更多外商直接投资河南省。
2.调整外资结构，增强经济增长贡献
充分利用国际扩大开放的政策，抢抓机遇，在继续扩大利用外资规模的基础上，更加注重提高利用外资的质量。针对河南省丰富的农业资源，应该采用积极有效的措施，扩大农业对外合作的领域，争取在农业利用外资上迈出实质性的步伐，采取BOT、交钥匙等方式提高外资在基础设施投资的比重，优化外资投资结构，有针对性地加大欧美海外市场的宣传，扩大河南省的外资来源渠道，优化外资来源结构。在大力引进资本的同时，要善于引进技术、管理和高素质人才等先进生产要素，注重在引进中消化、吸收和创新，形成核心竞争力。继续加大引进外商投资研发中心，使外商投资由生产制造向研发、设计和销售延伸，不断提高外商直接投资的供给效应，增强对经济增长的贡献。
3.完善政策体系，加强配套服务
结合国家支持中部崛起的政策措施，借鉴沿海地区的发展实践和经验，以外资并购、国外企业设立研发机构、跨国公司设立地区总部、外商投资高新技术产业、开发区建设发展等为重点，制定和完善相关的配套政策，增强区域吸引力。实行部门联动，建立由投资、商务、海关、工商、税务、资源、土地等部门参加的重大外资项目和战略投资协调机制，对外资进入的各个环节提供便利化服务，及时解决项目征地征迁、安置补偿、涉农关系、配套工程建设以及商务谈判中涉及的有关问题，推动项目高效建设。建立健全外商投资服务、投诉机构，强化投资后服务和保障职能。加强政府部门与外商投资企业的联系与交流，解决企业生产运行中遇到的突出问题。
（三）对外经济技术合作方面
1.完善政府职能，为企业“走出去”创造一个良好的环境
为鼓励和支持企业走出国门投资，首先，政府部门要简化一些不必要的手续，为“走出去”的企业提供政策支持和保障。对“走出去”投资办厂，开展经贸活动必须加强管理和行业协调，避免本地企业在海外同一市场重复投资、廉价倾销、恶性竞争；其次，要加强对境外投资企业的信息服务，借鉴国外的经验，设立独立的对外投资研究信息咨询中心。该中心应在商务部、驻外商参处、中国贸促会及进出口商会的指导、配合、协调下，专门收集、散发对外投资所需的各种信息，为对外投资提供咨询服务，指导制定投资计划及投资合同，协助编制对外投资立项建议书及可行性研究报告等。
2.完善社会服务体系，进一步拓宽“走出去”领域
加大政策和金融扶持力度，重点扶持能弥补河南省内资源相对不足的境外开发类项目，能带动省内技术、产品、设备等出口和劳务输出的境外生产型和基础设施项目，能提高企业国际竞争力、加快开拓国际市场的境外企业收购和兼并项目。拓宽“走出去”领域，不仅鼓励产品和资金“走出去”，技术、设备和人才都要“走出去”，使得出口贸易、对外投资、技术转让、对外援助、对外承包工程和劳务合作等各种“走出去”途径齐头并进，特别重点加强高新技术产品、大型成套设备的“走出去”。
3.加强对外劳务合作，进一步发挥人力资源优势
应充分利用河南省劳动力资源丰富优势，通过境外推介活动、同海外公司联合，积极培育一批劳务品牌，扩大劳务输出规模。有计划地组织经营公司开拓劳务合作市场，积极培育壮大“新乡海员”等劳务品牌，进一步扩大劳务输出规模。加强外派劳务人员培训，积极推进经营公司与大专院校、大型生产企业集团的联合与合作，改善劳务人员结构，提高劳务人员素质，建立外派劳务专业基地，促进外派劳务结构向高层次转变。进一步开展对外工程承包、劳务合作，同时不断改善国际承包业的产业组织结构，推动河南省工程承包企业与国内外企业的横向联合、跨国兼并，扩大国际化经营规模，实现优势互补。
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中图分类号：F276．1
文献标识码：A
文章编号：1002―2848―2007(01)－0108―06
一、前 言
在经济数据的传统定量分析中，所分析的数据对象具有这样的特征，即数据要么是时间序列数据，要么是横截面数据。而实际中获得的许多经济数据，往往是在时间序列上取多个截面，再在这些截面上同时选取样本观测值所构成的样本数据。计量经济学中称这样的数据为“平行数据”(Panel Da―ta)，也被翻译成“面板数据”，或“纵向数据”(longitudinal data)。20多年来，许多学者研究分析了面板数据。事实上，关于面板数据的研究是计量经济学理论方法的重要发展之一，它在解决数据样本容量不足、估计难以度量的因素对经济指标的影响，以及区分经济变量的作用等方面，具有突出优点。但是，研究面板数据的计量模型，以线性结构描述变量之间的因果关系，且模型太过于依赖诸多的假设条件，使得方法的应用具有一定的局限性。为了弥补面板数据的计量模型分析方法及其它统计分析方法的缺陷，本文基于经济数据的函数性特征，介绍一种从函数视角对经济数据进行分析的全新方法一函数性数据分析(Functional Data Analysis，FDA)。
函数性数据分析的概念，始见于加拿大统计学家J．O．Ramsay和C．J．Dalzell于1991年发表的论文《函数性数据分析的一些工具》。6年后，J．O．Ramsay和B．w．Silverman(1997)将对函数性数据进行统计分析的已有理论和方法，总结在《函数性数据分析》一书中。但这本书偏重方法的理论介绍和数学推导，不利于统计基础薄弱者使用。经过5年的努力，J．O．Ramsay和B．w．Silverman研究了一些函数性数据案例，并将其具体的分析过程编入他们于2002年出版的专著中。虽然国外在这方面已经做了许多研究，也取得了许多有价值的结果，但是有关函数性数据的研究依然处于起步阶段，还有很多问题需要研究或进一步完善。另外，从方法应用的具体领域来看，很少涉及对经济函数性数据的分析。就目前研究文献来看，我国在此方面的研究尚是一片空白。
为填补我国在这方面研究的空白，本文从思想、方法等方面，对函数性数据分析进行系统介绍，并通过编写计算机程序，率先利用该方法分析实际的经济函数性数据。本文共分六部分，以下内容的安排为：数据的函数性特征及经济函数性数据实例、从数据的函数性视角研究数据的意义、函数性数据分析的目标和步骤、函数性数据分析方法的经济应用，最后一部分是本文的结论。
二、数据的函数性特征及经济函数性数据实例
一般地说，多元数据分析(Multivariate Data A-nalysis，MDA)处理的对象，是刻画所研究问题的多个统计指标(变量)在多次观察中呈现出的数据，样本数据具有离散且有限的特征。但是，现代的数据收集技术所收集的信息，不但包括传统统计方法所处理的数据，还包括具有函数形式的过程所产生的数据，例如，数据自动收集系统等，称具有这种特征的数据为函数性数据。
函数性数据的表现形式多种多样，但就其本质来说，它们由函数构成。这些函数的几何图形可能是光滑的曲线(如人体在成年前的身体高度变化等)，也可能是不光滑的曲线(如股票综合指数等)。许多研究领域的样本资料往往表现为函数形式，如考古学家挖掘的骨块的形状、按时间记录的经济数据、手写时笔尖的运动轨迹、温度的变化等。函数性数据分析(Functional Data Analysis，FDA)的基本原理是把观测到的数据函数看作一个整体，而不仅仅是一串数字。函数指的是数据的内在结构，而不是它们直观的外在表现形式。
实际中，之所以要从函数的视角对数据进行分析，是因为：(1)实际中，获得数据的方式和技术日新月异、多种多样，例如，越来越多的研究者可以通过数据的自动收集系统获得大量的数据信息。更重要的是，原本用于工程技术分析的修匀(smoothing)和插值(interpolation)技术，可以由有限组的观测数据产生出相应的函数表示。(2)尽管只有有限次的观测数据可供利用，但有一些建模问题，将其纳入到函数版本下进行考虑，会使分析更加全面、深刻。(3)在有些情况下，如果想利用有限组的数据估计函数或其导数，则分析从本质上来看就具有函数性的特征。(4)将平滑性引入到一个函数过程所产生的多元数据的处理中，对分析具有重要的意义。
在经济分析中，融合时间序列和横截面两者的数据很常见，例如，多个国家、地区、行业或企业的多年的年度经济总量、多家商业银行历年的资本结构、能源(如电力、煤炭、石油等)多年按月的消耗量、不同时间上多个省市的失业数据等。这些经济数据往往呈现函数性特征，即每个个体对应着一个函数或曲线。在对经济函数性数据进行分析时，将观测到的数据(函数)看作一个整体，而不是个体观测值的顺序排列，这是函数性数据分析不同于传统统计分析之根本所在。例如，表1是工商银行、农业银行、中国银行、建设银行1995年到2004年期间的资产收益率(ROA)数据。
利用基于MATLAB编写的程序，对数据进行平滑处理(smoothing)，并绘出四家国有银行的资产收益率(ROA)的修匀曲线(见图1)。由曲线图可以看出，每个个体(银行)对应着一条曲线(其数学表达式为函数)，这是将多家银行的历年ROA数据记录看作函数的根本理由，也是函数性数据分析的出发点。
三、从数据的函数性视角研究数据的意义
从函数的视角，对具有函数特征的经济数据进行研究，会挖掘出更多的信息。例如，对函数性数据的平滑曲线展示，不但能够诊断出拟合数据的可能数学模型，还能够通过对光滑曲线求一阶、或更高阶的导数，来进一步探索数据的个体(横截面)差异和动态变化规律。
图2是四家银行资产收益率的速度(一阶导数)曲线，观察发现：在1995年至2004年期间，农业
银行、中国银行及建设银行的资产收益率的变化率，呈现出较强的周期性，其中尤以建设银行的表现最为突出。加速度曲线图显示，四家银行资产收益率的变化率的波动状况不相同，转折变化的时间差异也较大。这些情况一定程度表明，各家银行的内部管理与经营机制，对市场信息的反应快慢程度各不相同。
四、函数性数据分析的目标和步骤
函数性数据分析的目标与传统统计学分析的目标基本一样，具体情况如下：
(一)以对进一步分析有利的方法来描述数据；
(二)为突出不同特征而对数据进行展示；
(三)研究数据类型的重要来源和数据之间的变化；
(四)利用输入(自变量信息)来解释输出(因变量)的变化情况；
(五)对两组或更多的某种类型的变量数据进行比较分析。
典型的FDA主要包括以下步骤：
第一步，原始数据的收集、整理和组织。假设我们考虑的自变量是一维的，记为t，一个的函数仅在离散抽样值 处被观测，而且这些ti可能等间隔分布，也可能不是。在函数性数据分析中，将这些离散的观测值看作一个整体。
第二步，将离散数据转换为函数形式。这是利用各次观察的原始数据定义出一个函数x(t)，它在某一区间上所有t处的值都被估算了出来。解决这个问题的基本方法是选定一组基函数 (t)，k=O，…，K，并用基函数的线性组合给出函数x(t)的估计
第三步，多种形式的初步展示与概括统计量。概括统计量包括均值和方差函数、协方差与相关函数、交叉协方差(cross―covafiance)与交叉相关(cross―correlation)函数等。
第四步，为了使每一条曲线的显著特征都在大体相同的自变量处(如月份、年份等)显现出来，可能需要对函数进行排齐(regigtration)，其目的是能够区别对待垂直方向的振幅变化与水平方向的相变化。
第五步，对排齐后的函数数据进行探索性分析，如函数性主成份分析(FPCA)、函数性典型相关份析(FCCA)等。
第六步，建立模型。建立的模型可能是函数性线性模型，也可能是微分方程。
第七步，模型估计。
五、函数性数据分析方法的经济应用
为了说明函数性数据分析方法的具体应用，同时出于使所绘图形简单明了，本文再次利用四家国有银行的数据，对资产收益率进行更深入的分析。虽然此实例中个体数少，但并不妨碍对方法应用的系统描述与理解。
在对实际问题的经济数据进行分析时，通常需要依照研究的目标编写计算机程序。就目前的研究现状来看，基于MATLAB或SPLUS等编写的程序，如绘图或综合计算函数等，完全可以满足分析的需要。本文首先基于MATLAB编写程序，然后对四家国有银行的资产收益率数据进行分析。
关于四家银行资产收益率数据的函数(曲线)展示与初步分析，本文在前面已进行了描述，具体结果见图1和图2。概括资产收益率特征的统计量(均值函数和标准差函数)的曲线见图3。
为了进一步探讨典型函数所呈现的特征，本文利用函数性主成份分析，对四家银行的资产收益率数据进行分析。一般来说，在函数性数据分析中，与多元统计中的某个主成份的权向量相对应的是主成份权函数(principal component weight function)，记为 ，其中t在一个区间 中变化。第i个样品(个体) 的主成份得分值为 ，第一主成份就是在 的约束条件下，寻求使主成份得分 的方差达到最大的权函数 ，即它是下面数学模型的最优解： 类似地，可以求得第j个主成份，其权函数毛(t)是下面数学模型的解：
为了得到光滑的主成份，一种方法是对由上述方法求出的主成份进行修匀，另一种方法是将修匀处理过程，融入到主成份的求解过程中。具体作法是将描述主成份曲线波动程度的粗糙因子纳入到约柬条件中，形成带惩罚的约束条件。利用粗糙惩罚法求第j个主成份的数学模型是其中 称为修匀参数，用它可对粗糙惩罚项进行调整。
利用上述方法和基于MATLAB编写的程序，对四家银行进行函数性主成份分析(FPCA)。具体结果见图4。第一个主成份(PCI)的解释能力为85．5％，第二个主成份(Pc2)的解释能力为13．1％，前两个主成份的综合解释能力为98．6％。
为了清晰地显示主成份，并进行有意义的解释，在同一图中绘出三条曲线，一条是整体均值曲线，另两条是对均值曲线分别加上和减去主成份的一个适当倍数而形成的曲线，具体结果见图5(本文所选的倍数是0．12)。以上所述的三条曲线分别对应着图5中的实心曲线、‘+’曲线和‘*’曲线。第一个主成份反映了资产收益率(ROA)的一般变化，尤其反映了资产收益率的“两头”变化情况(1999年以前和2003年以后)。第二个主成份反映了资产收益率(ROA)的中段变化。
六、结论
在经济实践中，越来越多的领域所得到的样本观察资料是曲线或图像，即函数性数据。因此，对这种类型的经济数据进行统计分析和描述，具有重要的现实意义。因篇幅所限，还有一些函数性数据的分析方法未予以介绍，如函数性方差分析、函数线性模型、函数性典型相关分析以及描述动态性的微分方程等。由于本文的主要目的，是通过对函数性数据分析方法和具体应用的介绍，传述对数据进行分析的新思想，而不只是方法技术本身。因此，缺少的方法并不影响对思想的阐述。
房地产作为一个新兴的产业，已经成为我国经济的支柱产业之一，是各种权益在土地、建筑物及固着在土地、建筑物上的实现。随着我国市场经济体制的不断完善，房地产业这个经济体已经带动了如家电、建材、冶金等相关行业的发展，形成了一个支撑宏观经济快速发展的重要产业群体，构成了国民收入的主要来源之一。所以，房地产业的发展对宏观经济稳定与发展具有极端重要性。那么，在这样的背景下，房地产行业经济如何平稳着陆，又有哪些风险？
从2010年至今，中央政府一直坚持着对房地产的调控，从政府连续出台的“四大框架性文件”即“国十一条”、“国十条”、“新国五条”和“国八条”以及“五大调控工具”即土地、融资、开发、市场和税收的同时运用可以看出，中央政府对房地产的重视。目前的主要问题是政府近期对房地产业采取怎样的一系列调控措施，如何处理好以下几个关系：一、把握合理需求与投机需求的关系；二、局部与全局的关系；三、房地产与其他产业的调控关系。业内人士认为2014年“两会”的召开并没有让国家对房地产调控的力度降低。因此，如何为房地产行业的健康发展提供良好的环境是解决资本市场、土地市场的首要问题，从根源上创造有利因素促使房地产业的健康科学发展。在今年年初召开的“两会”更进一步印证了这个观点。
所以，房地产的开发项目虽有着不小的风险，如对房地产业管理控制不合理，将有可能在市场经济中产生负面的影响，但同样也存在很大的机遇，为国家社会解决居民住房问题提供条件，为民众提供更多可供选择的住房，以及房地产开发商通过项目的成功开发获得社会赞誉和丰厚回报。
近年来，Z市的房地产在该市经济高速发展过程中也取得了迅猛发展，如：价格日趋合理，规模日益扩大，市场日趋成熟，购房群体日益扩大，但是Z市房地产市场发展过程中也存在着一定的问题，比如房地产项目开发过于集中，楼盘楼间距过小，楼盘周边环境吵杂，价格上涨幅度过大等，存在的问题主要表现为：
（1）价格上涨幅度过大。Z市的房地产发展过程中，由于政府从利益的角度出发，出售给房地产商的土地价格逐年上涨，且开发商项目利润逐年加大，这就导致了房价不仅成本加大，房价也持续走高。近三年时间，市区中心地段房价基本上涨了一倍。
（2）项目开发过于集中。根据数据分析，Z市房地产市场目前存在的一大问题是项目开发过于集中，在市区中心地段新开发楼盘扎堆，道路配套设施尚不完善，人流过大，生活、休闲场所太过拥挤，居民生活受到不小影响。
（3）楼盘周边环境过于吵杂。Z市的房地产市场发展过程中，由于居民为方便生活工作，普遍选择市区中心地段购房，而市区又是各种商户云集，车水马龙的地方，导致市区楼盘周边环境较差，居民居住如同处于闹市，白天黑夜都不得安宁。
从市场需求来看，随着我国经济社会的全面发展，各地区新城镇的快速发展，人民生活水准不断提升，人们对品牌大型楼盘的喜爱程度正在加强，加上Z市未来发展前景，使得区域内房产成为市场追捧的热点。Z市在大型品牌楼盘的补充、居民自住舒适度、业主投资增值等多方面将得到肯定，能够满足人们多元化需求。
从Z市范围来看，项目高起点、高标准建设高端大气上档次的大型住宅小区，融入天人合一的休闲理念及地方特色文化，一改广东省县级城市建设房地产小规模轻品牌的实际问题，项目以全国知名品牌为主，对解决中国的住房问题具有相当明显的前瞻性优势，其优势在于分散人口居住，发挥市郊优势，降低居民生活成本、拉动当地经济内需、增加政府财政税收、提高就业率等。
根据Z市房地产市场相关数据显示，中高档房产产品对于Z市居民及周边城市有购买欲望的人来说，是绝无仅有的居家住所、远景投资、养老休闲的项目。可见，该类型的项目在当地房地产市场发展中占有重要地位。
本文探讨Z市房地产行业的发展现状，对当地的经济发展起到了一定的推动作用。Z市原有的经济是以发展当地农副产品和旅游业为主，项目的开发引进在一定程度上扩大了“软投资”，除了打造自有品牌还吸引合作、合资甚至外资模式，对产品开发进行内涵式发展，提高了经济的广度和深度，采用科学手段，环保、低碳模式，提倡原生态居住环境，把房地产开发与当地农副产品相结合为企业带来多渠道、全方位的发展形势。随着住房质量的提高，餐饮业、娱乐业也相应跟进。由此可见，该项目在经济的一系列产业链中起到了决定性的作用，为Z市的经济发展带来了客观的前景和效果。
经济全球化大背景下,世界各国经济联系日益紧密,经济周期协同性和同步性程度不断提升。Frankel和Rose通过回归模型实证研究表明,工业化国家经济周期协同性不断增强。.[1]Kose等认为自20世纪80年代以来,世界各国经济周期的协同性呈现下降态势,但发达国家经济周期的协同性水平有所上升。.[2]21 欧元区的成立使得最优货币区域理论(optimum currency area theory)变为现实。近年来对欧元区经济周期协同性的研究文献不断增多,主要侧重研究新加入成员国与原有成员国经济周期协同性问题、欧元区对成员国经济周期协同性的影响。Savva等通过月度工业产出数据检验新旧欧盟成员国经济周期的协同性发现,新加入成员国与原有成员国经济周期协同性显着提高。.[3]Darvas Z.等则认为斯洛文尼亚、匈牙利和波兰与原有成员国的经济周期协同性程度较高,其他新加入国家经济周期协同性较低,甚至不存在协同性。.[4]欧元区对成员国经济周期影响方面,多数研究表明欧元区有助于提升成员国经济周期一致性和同步性.[5],但也有实证研究认为,欧元区对欧洲经济周期协同性影响不大.[6]15,而且进一步加剧了核心成员国与边缘国家的经济周期差异性和不平衡性.[7]。
早期经济周期协同性研究主要是围绕发达国家展开的,但是近年来,尤其是全球金融危机以来,有关新兴经济体与发达国家经济增长“脱钩”(decoupling)问题的提出,促进了发达国家与发展中国家经济周期协同性研究文献的增多。Kose 等研究认为,没有充足的理由证明全球经济周期的趋同性,但是发达国家之间以及发展中国家之间的经济周期协同性较为显着,发达国家以及发展中国家经济周期的协同性并不高。.[2]20Walti Sebastien研究认为,发展中国家与发达国家的经济周期协同性并没有下降,反而进一步上升,只要全球化没有止步,全球经济周期的协同性就不会出现系统性下降。.[8]14Chan和Khong则认为亚太地区经济增长与日本经济增长的协同性要高于与美国经济协同性程度。.[9]
中国与国际经济周期协同性研究较少,Kose、Fidrmuc等均认为中国与发达国家或者OECD国家经济周期协同性较低,这进一步支撑了新兴经济体脱钩的观点。.[2]27,[10]然而,Walti Sebastien却认为中国与发达国家经济周期协同性没有下降,而是呈现进一步上升态势。.[8]13贺书锋和郭羽诞考察了1960—2007年中国与27个主要贸易国的经济周期一致性认为,中国与发展中国家经济周期协同性在增强,而与发达国家经济周期协同性在下降。.[11]
总体看,当前对于经济周期协同性研究依然存在一定分歧和争论,这可能与所使用的数据样本、计量方法有关系,不过经济周期协同性本身作为国际宏观调控政策以及最优货币区域理论的基础,日益得到重视。
二、经济周期协同检验方法概述
经济周期协同性检验就是衡量不同国家、地区经济波动的一致性和同步性。目前,经济周期协同性检验主要方法有相关系数检验法、因子模型检验法以及Mink指标法。
中国石油大学学报(社会科学版)2013年8月
第29卷第4期袁吉伟:中国与世界经济周期协同性研究
相关系数检验法就是计算两个国家、地区或者经济团体经济周期的相关系数,为进一步反映趋势变化,也可以将样本数据划分为若干个子样本,或者计算滚动相关系数(rolling correlation),这是检验经济周期协同性最早也是最常用的方法。随着计量模型的发展,向量自回归模型(VAR)、结构性向量自回归模型逐步纳入相关系数法中,主要用于提取能够反映经济周期变化的各种冲击因素。相关系数法的缺点在于其与样本本身有很大关系,不同的样本区间可能产生不同的相关系数。滚动相关系数虽然不用人为划分子样本,但需要设定移动窗口(moving window),而不同移动窗口可能产生不同的结论。同时,相关系数还可能混淆经济周期的协同性和振幅(amplitude)。
动态因子模型(dynamic factor model)近年来开始逐步应用于衡量经济周期的协同性。其原理是将实际经济增速分解为系统性影响因子及各国非系统性影响因子,然后判别不同因子对实际经济增速的解释能力,进而评价不同国家或地区经济周期的协同性。Kose、Sybille Lehwald等分别利用动态因子模型研究了世界以及欧洲经济周期协同性问题。.[2]57,[7]710动态因子模型的优势在于其应用灵活,不用假定参照经济周期(reference business cycle),能够同时计量多个指标间的同步性问题,但是其建模过程涉及模型识别问题。
Mink指标法是Mink等在2007年提出的衡量经济周期协同性和相似性的非参数法。.[6]3该方法已在多篇研究经济周期协同性的学术文章里得到应用。假定用于计量经济周期协同性的样本的t时期参照产出缺口为gr(t),那么样本数据经济周期协同性公式为:
目前经济周期协同性研究尚无统一方法,不同方法各有利弊。本文采用滚动相关系数法以及Mink指标法检验中国与世界经济周期协同性关系。
三、中国与世界经济周期协同性定量分析
(一)数据分析及处理
本文主要采用Mink等提出的经济周期协同性非参数检验方法研究中国与世界经济同期协同性问题。.[6]1研究经济周期协同性首先需要选取衡量经济周期的指标,常用的经济指标包括月度工业产出、季度GDP和年度GDP。由于工业产出仅是整体产出的一部分,可能无法完全代表经济周期变动,世界GDP又缺少季度统计数据,因而本文采用1980—2011年全世界GDP数据,共32个数据样本,并进一步将全世界GDP数据分拆为发达国家GDP数据和发展中国家GDP数据,数据来源于世界银行经济发展数据库。
本文主要采用GDP缺口衡量经济周期。为此,首先,将名义GDP通过GDP平减指数转化为实际GDP;其次,采用HP滤波方法,分离出GDP的趋势项和周期项;最后,产出缺口表达为(实际GDP-GDP趋势项)/GDP趋势项。
从处理后的样本数据看,中国以及世界产出缺口在1983年、2000年以及2009年,这3年均处于负值区域,经济处于回落或者衰退的状态。这3个主要时点分别对应着第二次石油危机、亚洲金融危机和互联网泡沫危机以及全球金融危机,表明全球主要经济危机事件对中国及世界经济都产生了负面冲击。
从样本数据统计描述看,全世界、发达国家以及发展中国家的产出缺口平均值均为负值,只有中国为正值,表明中国在样本期间经济增速较快;波动性方面,发展中国家产出缺口波动性最大,而中国产出缺口的波动性最小,见表1。
(二)定量分析
1.相关系数法检验结果分析
通过对样本数据计算相关系数可以看到,中国与发达国家的经济周期协同性最高,其产出缺口的相关系数为03191,与世界经济的相关系数为01474,与发展中国家的经济周期协同性最低,其相关系数仅为00630。
为了进一步观察中国与世界经济周期协同性的动态变化,本文以5年期移动窗口为基准,进一步计算滚动相关系数。从动态趋势看,中国与世界经济周期的相关关系波动较大,在不同时期呈现不同协同性。1984—1994年,中国与世界经济周期的协同性不稳定,波动较大,中国与发达国家经济周期的协同性要大于其与世界及发展中国家的经济周期协同性。1994—2004年,中国与世界经济周期的协同性保持较大稳定性,呈现较高的正向关系;与发展中国家经济周期的协调性大于与世界及发达国家经济周期的协同性。2004年至今,中国与世界经济周期协同性又呈现一定波动性,但是整体呈现正向关系,同时与世界、发达国家、发展中国家经济周期的协同性程度趋于一致,见图1。
图1中国与世界经济周期滚动相关系数趋势
由图1可见,中国与世界经济周期的协同性存在较大的时变性,同时与发达国家、发展中国家的协同性差异趋于缩小;1995年以来,中国与世界经济周期协同性总体呈现较高的正向关系。
2. Mink指标法结果分析
本文运用Mink指标非参数法进一步分析中国与世界经济周期的协同性问题。根据式(2)计算并经过滤波后得到趋势项。从图2可以看到,中国与世界经济周期协同性呈现了较大的变化。
第一,中国与发展中国家的经济周期协同性的波动性最大,最大值达到了074,最小值达到了-052。中国与发展中国家经济周期协同性呈现了明显的三个阶段变化:第一阶段为1980—1988年,这一时期两者经济周期协同性出现了显着的下滑态势;第二阶段为1988—2002年,中国与发展中国家的经济周期协同性处于一个较快的上升周期;第三阶段为2003年至今,中国与发展中国家经济周期的协同性呈现下滑态势,但依然呈现正相关关系。
图2中国与世界经济周期协同性趋势
第二,中国与发达国家经济周期协同性呈现上升态势,也呈现三个明显的阶段:第一阶段为1980—1990年,这一时期
中图分类号：F832.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）02-0-01
世界银行为各发展中国家的金融开发公司编了一本指导其进行项目经济评价的小册子，他们称之为“蓝皮书”，以后有对此小册子进行了充实完善，并定名为“DFC”项目财务评价和经济收益率计算导则，“导则”内容应能正式反映该行观点，并可以此更清楚了解该行评价方法的一些特点，现简单介绍如下：
一、财务分析
世行项目评价方法也可以分为两个层次，首先进行财务评价，然后进行经济评价，在财务评价中首先进行财务预测，然后再做财务分析。
在财务预测中，需编制出三个主要报表，即损益表，资产负债表和资金平衡表，在编此三表必须首先作基础投资估算，流动资金估算，经营成本估算，并将这些估算结果制成表格。财务预测主要目的大约有三：(1)为制定正确的筹资规划服务；(2)反映项目不同时期的财务演变状态；(3)为财务分析提供资料。完成此三个目的并不需要在项目全过程中进行财务预测，一般只要达到财务稳定时就可以了，通常是从项目实施到项目稳定这段时间，(即投产后3-5年)，正常生产后企业债务负担已经缓解，财务收支已趋稳定，所以可以不再预测。这一段时间框架是与财务分析(主要是指财务收益率计算)不相同的，财务分析必须按项目全过程(项目实施期加经济寿命期)，将超出预测时间的资料按正常生产时间延伸。
财务分析最主要的是根据财务预测资料编制全过程的年度财务现金流量表，并以此计算财务净现值或财务内部收益率。通常以财务收益率作为财务评价基本指标，净现值仅作为方案比较使用，财务收益率可根据需要按自有资金(或股本资金)和国内资金计算，这样，当然应从现金流量中剔除借贷资金，国外资金及债务偿还和流出国外的收益。除财务收益外，还可以进行财务比率分析，直接外汇效果分析，这些分析可根据需要而定，但盈亏平衡分析和敏感性分析则是不可缺少的内容。
财务预测和财务分析对改扩建项目必须在有/无对比基础上计算增量财务收益率，只有增量财务收益率才是评价此类项目的适当指标。
财务评价的基本特点在于对不同价格的使用，即在财务预测中考虑通货膨胀的价格变动因素，这样，做出的预测才能比较接近实际，如投资估算，资金筹借等如不考虑通货膨胀，则不可避免在项目实施中出现资金缺口，但在财务分析时又必须消除通货膨胀，因随着时间的推移，通货膨胀的积累影响将过份夸大地增大现金流量。
二、经济评价
经济评价是在财务评价的基础上对按实际价格估算的基建投资，流动资金，经营成本中的各项投入物和产出物用边界价格换算，并剔除税金，利息等内部转移支付，然后编制经济现金流量表，计算经济收益率，根据需要还可进行有效保护分析及国内资源成本计算。国内资源成本即我国常用的经济换汇成本，表示项目的国际竟争能力。
有效保护是指政府在进出口关税等方面所采取的一些措施，以避免本国经营者免遭国外竞争者损害。保护的定量化可用有效保护系数来衡量，有效保护系数为产品按国内价格与按边界价格增值之比。
对于经济收益的计算，最关键的是对投入物和投产出物的价格调整，世界银行方法是对非贸易货物采取向下调整到边界价格，因而回避了使用影子汇率的困难，但必须有一系列转换系数，所谓转换系数就是边界价格(到岸价或离岸价)对国内市场价格之比。这与我国目前所说的转换系数在概念上是不相同的，我国的转换系数是从货物的稀缺而言的，它是根据国内投入产出测算的，不涉及国内与国际市场价格的差价。
对于一个完全自由开放的自由贸易国家，国内市场价格是与国际市场价格挂钩的，其差价仅在进出口关税(如忽略国内运杂费)，因此，转换系数必然小于1，这与我国情况不完全相同，我国价格一般与国际市场价格挂钩，并且存在着价格管制、补贴、定量供应等多种原因使价格扭曲，所以转换系数就不一定小于1，这从该工作人员对我国作的案例分析可以说明。
严格说，转换系数只是对可贸易货物才是存在的，真正非贸易货物不存在进出口，所以也不存在转换系数，但任一非贸易货物，不管按边界成本或按消费者支付愿意定值，从理论上进行无限次分解，将绝大部分转变为贸易成分，因此扔可求得边界价格。
只有对次要非贸易物才直接使用转换系数，将其转换成边界价格，对占比例较大的非贸易物一般应先进行分析，分解可进行两轮，分解后仍为非贸易物，同时有不占主要地位，则可用转化系数换算。
可贸易货物的边界价格，最好直接研究进出口资料，并且这种资料应是最近的进易行情，即到岸价或离岸价，并进行国内杂运费调整。如果此可贸易物不占重要地位(在总投入或总产出物中所占份额不大)，也可按已知转换系数计算。对完全开放的自由贸易国家，边界价格可以从国内市场价格和已知关税率算得，但这不适用于我国。
不论可贸易物或非贸易物，其价值在现金流量表中都必须以一种货币表示，通常是按本国货币，汇率按官方汇率，如国内外存在较大通货膨胀率差额，则可采取两种方法，一是逐年调整汇率，二是逐年调整转换系数。如维持俩者均不变，通常是站不住脚的，这可由敏感性分析验证。
三、几个问题的讨论
1.通货膨胀的考虑
在财务评价中考虑通货膨胀后作出的财务预测将更切实际，能更正确的反映项目实施中的财务状况，如投资估算，资金筹划，成本预测等都可更为准确，避免发生资金短缺，影响项目实施计划。同事可作出更准确的财务比率分析或流动性分析，以检验资金结构的合理性。也可更准确的进行盈亏平衡分析，判断企业风险。所以，这是此种评价方法的主要特点。
2.经济评价的深度
本经济评价基础是按经合组织方法，不论从分析深度和广度看，都是比较粗浅的，最多只相当于工发组织。方法的第二阶段，对一个国家经济资源的合理配置，如果只从经济效率作为评价的唯一目标，未免对于片面，即使对于经济效益也要考虑安全，如对外部效果就完全忽略了，至于分配、储蓄、就业等重要目标，也未做任何反映，因此，如按这种方法进行项目评价对国家，社会的发展作用将是有限的。
3.关于折现率
不论财务评价或者经济评价所用折现率，都笼统说按资金机会成本，至于如何具体确定，未加说明，这不便于实际使用。对于经济评价，如果折现率就是资金机会成本，从理论上讲，未免过于简单。按工发组织观点，只有在最佳增长条件下，资本的边际产生率才是社会折现率。
在社会科学研究中，存在着两种不同的研究范式——定性研究和定量研究。定性研究是指以研究者本人作为研究工具、在自然情境下采用多种方法收集资料，对社会现象进行整体性探究、使用归纳法分析资料和形成理论，通过与研究对象的互动对其行为和意义建构获得解释性理解的一种活动[1]。定量研究则是指在研究过程中运用调查、测量、统计等量化手段来收集资料，并对收集到的资料作量化的处理、检验和分析。长期以来，定性研究与定量研究一直是两种比较对立的研究范式，二者的争论由来已久，在这个争论和较量过程中，定量研究因其与数学和统计方法的接近，一直被认为是一种比较“科学”的方法，而定性研究则因为具有较多的个人色彩，被认为是非科学的研究范式。近些年来，虽然定量与定性之争不像以前那么明显和直接，许多研究者也试图在研究中吸取两种方法各自的优点，将两种方法进行整合，但事实上与定量研究相比，定性研究还是处于一种劣势。
虽然定量研究目前在社会科学研究中还是处于一种比较主流的地位，但也不可避免具有一些缺陷，例如：定量研究从设计到实施以及最后的完成耗费时间较长，一旦开始实施以后不容易更改、收集到的资料比较表面、不适合对问题进行深入分析，探究社会现象背后更为深层次的东西等，而定量研究的这些缺陷正好是定性研究的长处。社会学作为一个以人类社会以及人的社会行动为研究对象的学科，其研究对象的复杂性和不确定性使得定量研究比较表面化和标准化的研究方法在很多时候并不适用。因此，在教学和科研过程中引入和使用定性研究方法非常必要，对于社会学专业的本科生来讲，了解并深入学习这一方法对以后的继续深造和就业非常有益。
一、定性研究方法课程教学现状及存在的问题
在本人长期教学研究过程中，发现社会学中定性研究方法课程存在以下几个问题。
（一）重定量轻定性的传统以及方法论层面的缺失
从目前全国设有社会学专业高校的社会学本科专业的课程设置来看，在有关社会学研究方法方面，大都开设社会调查研究方法这门课，虽然有部分的学校在本科阶段也开设社会学定性研究方法，但将定性研究方法独立作为一门课程开设的高校还是少数。从《社会调查研究方法》这门课的结构和内容来看，基本上沿用的是实证主义传统，而且，在通用的《社会调查研究方法》教材中，对于定量研究方法也缺乏系统地从“本体论—认识论—方法论—研究方法”的梳理，从一开始的课程讲授就进入具体的研究方法层面，这对于第一次接触社会学研究方法的学生来讲，相当于“强制性”地灌输定量研究的思维，学生对于“为什么要这样做研究”并不清楚，只是被动地将其当做社会学研究的“科学的”和“唯一的”方法进行接受。这样的课程设置有两个后果：第一，导致很多学生认为社会学研究方法就是定量研究方法，等到接触定性研究时，定量研究的思维已经在他们头脑是扎下根，经常用定量的思维来对定性研究进行思考，并对定性研究进行评判。如在指导学生做定性研究时，经常会有学生询问个案的“代表性”“普遍性”“如何抽样”等问题，这都是典型的定量研究的思维；第二，学生难以从根本上或理念上对方法体系有一个清楚的认识，提到定量研究与定性研究，学生总是将二者从一些具体的操作层面进行简单比较，例如，学生经常会说“定性研究就是访谈、观察，定性研究可以用作定量研究前期的探索”，定量研究就是“设计问卷、做调查，调查进入到正式阶段，用的是定量研究”。实际上，这两种研究范式的最大区别不在于技术层面，而是理念层面，例如：访谈和观察作为两种具体的方法，在定量研究和定性研究中都是可以使用的，区别在于使用的时候研究者个人的立场，如果不能从根本上理解这两种范式的区别，则很难在使用时将其合理应用。
（二）学生对定性研究存在误解
作为两种不同的研究范式，定量研究和定性研究各自具有自己的规范和程序。从规范性和程序性来看，定量研究似乎更为“科学”，从提出问题、建立假设、概念操作化、设计问卷、实地调查、资料处理到最后报告的形成都有一套严格的程序和方法需要遵循，这种标准化的方式使得定量研究在形式上与自然科学更为相近，因而容易获得研究者特别是初学者的认同。而定性研究从形式上来看好像并没有一套严格的程序和规范，在研究开始和研究过程中也没有严格的一定要怎样做、一定不能怎样做的规定性要求，在研究成果的表达上，形式也非常多样，导致许多学生认为做定性研究不需要太多的学术训练，把灵活当成随意和随便，对定性研究的认识也是表面的和肤浅的，通常，学生们认为定性研究不需要太多的准备与学习，从自己的习惯出发，去现场走走看看、聊聊问问，回来后把资料整理一下用文字描述的方式表现出来就是定性研究。事实上，正是因为定性研究的灵活性，它对研究者的要求更高，首先，定性研究对研究者个人特质的要求比定量研究要多，因为定性研究是将个人作为研究工具的，定性研究中的研究者如同定量研究中的问卷、量表等工具，问卷和量表可以无限次的试用、修改直至比较完善，从理论上来讲，定量研究的工具如果设计合理的话，是能够如实地反映社会客观现实的，而定性研究中的工具——研究者本人却是无法随意改变的，研究者的个人性格、看待他人的立场、洞察力、与人交往能力等这些特质并不是通过短时期的学习或学术训练能够改变的，因而一个合格的定性研究者的培养需要更长的时间。其次，定性研究是以整体论为方法论基础的[2]，要求从系统的角度把握事物的全貌和整个过程，而这种能力也不是简单的课程训练和课堂学习所能培养出来的。第三，虽然表面上看起来，定性研究没有规定性的要求，但它同样也是有规范和程序的，从定性研究的产生来看，它有着自己的哲学基础，从具体的操作层面来讲，它有着基本的规范要求，这种要求相比定量研究来讲更加难以达到。
（三）社会学定性研究方法教学材料欠缺
跟定性研究教学相关的资料，可以分为三个方面：第一，教材与教辅类的。近些年，国内关于定性研究方法的著作渐渐多了起来，一些学者编辑出版了一些可以用作定性研究方法教材的著作，代表性的有陈向明的《质的研究方法与社会科学研究》，文军和蒋逸民的《质性研究概论》、李晓凤和佘双好的《质性研究方法》、范明林、吴军的《质性研究》、陆益龙的《定性社会研究方法》，除了国内的著作外，目前关于定性研究的还有许多国外译本，最有代表性的是重庆大学出版社出版的“万卷方法“系列丛书中有关定性研究的，主要有邓津、林肯主编，风笑天等翻译的《定性研究》四卷本，赫伯特·J.鲁宾（Herbert J.Rubin）、艾琳·S.鲁宾（Irene S.Rubin）著《质性访谈方法：聆听与提问的艺术》、（澳）利亚姆帕特唐、艾子著，郑显兰等译的《质性研究方法健康及相关专业研究指南》、（德国）伍威·弗里克（Uwe Flick）著，孙进译的《质性研究导引》、 （美）艾尔维森（Alvesson，M.），（美）舍尔德贝里（Skoldberg，K.）著，陈仁仁译的《质性研究的理论视角：一种反身性的方法论》等。在这些著作中，除了陈向明的《质的研究方法与社会科学研究》出版比较早外，其他都是近三、四年出版的，从这一点可以看出，近些年来定性研究方法开始在国内学术界逐渐获得重视。第二，对定性研究方法进行讨论的文章。虽然这部分文献并不直接用于课堂教学，但学者们就方法本身所做的讨论有助于厘清定性研究中存在的一些问题，在讨论的基础上促进这一方法的进步和完善，这方面的文献早期的有谢林平《实证社会科学与人文社会科学的方法论分歧及其融合》（岭南学刊，1997.1）、陈向明的《社会科学中的定性研究方法》（中国社会科学，1996.6）、《质性研究中的“局内人”与“局外人”》（社会学研究，1997.6）、侯龙龙的《质的研究还是新闻采访》（社会学研究，2001.1），近几年，关于定性研究的文献有王锡苓的《质性研究如何建构理论》（兰州大学学报，2004.5）、刘博的《质性研究中的关系资源利用与身份介入差异——基于个案研究的社会学研究方法论思考》（青年研究，2009.6）、王熙的《质性研究中的多重研究关系和伦理“雷区”——一位行动研究者的自反性思考》、菲尔·卡尔斯贝肯和任玥的《批判的质性研究方法论与行动取向》（北京大学教育评估，2010.10）、蒋逸民的《作为一种新的质性研究方法的层创方法》和《自我民族志：质性研究方法的新探索》（浙江社会科学，2010.5，2011.4）、郑庆杰的《“主体间性——干预行动框架”：质性研究的反思谱系》（社会，2011.3）等，从上述这些文献可以看出，早期的定性研究文章多集中于在整个社会科学研究方法体系中为定性研究寻找位置，定性研究方法如何与其他社会科学研究方法区别等方面，而近期文献所关注的主题则多集中于定性研究方法体系内部，关注的是定性研究方法在具体操作过程中所面临的问题以及在技术层面如何更好地改进这一方法，这种变化从一定程度上可以说明，定性研究在社会科学研究方法体系已经获得了一定的地位，并进一步向着更深入的层次发展。第三，定性研究的案例。虽然从研究成果来看，能够查阅到的运用定性研究方法进行研究的成果不在少数，但这些成果并不都适合用作教学案例。定性研究是以研究者本人作为研究工具的，因此，研究者的身份、立场、研究者自己在研究过程中的主观感受、反省等对研究结果的呈现非常重要，不同的定性研究者对同一对象进行研究可能得出的结论是截然不同的，而在现有的很多用定性研究方法做出的有关成果中，研究者很少将自己在研究过程中的个人身份、立场、所思所想详细呈现，读者所能看到的只是研究者和被研究者在互动之后所达成的结果，这使得我们无法了解整个研究过程及结论达成的过程是怎样的。而一个能用于教学的优秀案例需要的不仅仅是研究结果，也需要包括从选题到研究的详细经过，尤其是研究者在研究过程中所处的位置和立场，这导致优秀定性研究的案例比较难以获得。
（四）定性研究方法教师缺乏
从目前社会学专业的师资队伍情况来看，从事教学的大都是博士或硕士毕业后直接进入教学领域，虽然他们在读学位期间也有过方法的训练，并且也可能有一些从事定性研究的实际经验，但大多都还限于从书本到书本，尤其是在定量研究占主流的情况下，很多人在学习期间接受的都是定量研究的方法训练，这种定量思维不可避免地会被带入教学过程。定性研究教学除了要求教师有基本的专业知识储备，另外，重要的一点就是需要自身有过大量实地研究的经验，而这对于教学科研任务繁重的一线教师来讲是比较缺乏的。
二、提高社会学定性研究方法教学效果的途径
（一）加入方法论的有关内容
方法论是方法体系的基础环节，无论是定量研究还是定性研究方法的教学，都应该在讲授具体方法之前对学生进行方法论的介绍，很多研究者或从事实际教学的人认为方法论属于哲学层次，对于实际进行科学研究的人来讲，不需要学习这些东西。事实上，如果不能够了解某种方法背后所蕴含的哲学基础，就不能很好地理解把握这一方法，在研究过程中，可能能够做到依葫芦画瓢，但当情况出现了新变化时，就不能够创造性地进行应对，对于定性研究这种比较灵活的研究方法来讲更是如此。当然，在讲授方法论的有关内容时，并不需要非常系统地对方法论进行完整地讲授，但至少要拿出一定的课时数简要地介绍定性研究方法背后所蕴含的哲学基础、理论来源、演进逻辑等，让学生不仅知道如何具体地操作某一方法，而且也了解为什么要这样做，只有对根本性的东西有了理解，才可以避免空洞地从技术层面上争论究竟哪种方法更好。
（二）合理设计实践教学体系
方法课程教学的最终目的是让学生能够将方法应用于具体的科学研究，仅仅从理论上对定性研究方法进行教学是远远不够的，必须有大量的课时是用于实践训练的。从定性研究方法这门课程来讲，在设计教学体系时要紧紧围绕其教学目标，加大实践环节，具体来讲，可以从课堂理论学习、案例教学、小规模研究训练、实地参加研究项目、研究汇报等多个模块进行，尤其要改变一般课程满堂灌的授课方式。
（三）提高定性研究方法教师在实践教学环节的教学水平
提高定性研究方法教师在实践教学环节的教学水平，可以从以下几个方面来努力：第一，搜集实践教学环节中所需要的优秀案例，不仅从社会学领域中，还包括使用定性研究方法的其他学科，如心理学、教育学、人类学、民族学、医学等其他领域中的案例，从中梳理出适合社会学的案例用于教学或课堂讨论。第二，突破定性研究教学过程中理论讲授和实践操作相脱节的现状，一方面，现任教师可以通过多参与实地研究增加自己在实际操作方面的经验积累，使授课教师本人成为既懂理论又能指导实践的全面型教师，但这是一个长期的工作，如果这种局面一时难以改变的话，也可以通过外聘一些相关领域具有实际工作经验的专业人员进行兼职或做专题讲座以弥补现有教师在这些方面的不足，如一些NGO或政府有关部门的一线工作人员，他们均有着丰富的从事实际工作的实践经验。第三，拓展现有的社会学实践基地，可以与相关的政府、非政府组织建立联系，为学生提供课程训练和实习的现实空间，这种真实场景可以避免人为设计场景过于理想化的不足。第四，吸收学生参与到教师的科研项目中，为学生提供将课堂所学研究方法应用于科研的实践机会。
（四）设计合理的课程考核指标
单一通过试卷进行考试的方法不太适合定性研究方法这门课程，要合理、全面、科学地测定学生对定性研究方法的掌握程度，需要融合多种考核形式，可以从试卷、课堂表现、课程训练和参与实践情况几个方面来综合进行，这样一方面可以调动学生平时学习的积极性，避免平时不主动、考前突击背书的死记硬背的应付式学习，同时，也可以促使学生将这门课程从各个层面有一个全方位的掌握，能够真正地将这一工具应用于实际研究。
参考文献
[1]陈向明.质的研究方法与社会科学研究[M].教育科学出
，我国的房地产业已经毫无疑问地成为国民的支柱产业，然而，与房地产业的重要地位和发展速度极不相称的是，房地产融资市场的发展却步履蹒跚。作为典型的资本密集型产业，房地产业对金融市场具有天然的高度依赖，而发展滞后的房地产融资市场必然会危及房地产业的健康发展。当前，如何加快房地产融资市场的发展已成为整个房地产业所面临的最紧迫课题。
近年来，随着国家对房地产业逐步实施了一系列的宏观调控政策，特别是日趋严格的土地和金融信贷政策使房地产业遭遇了前所未有的资金困境。为了因应融资困局，房地产业开始探求多元化的融资渠道，诸如信托、基金、上市以及私募融资等形式开始频繁地出现在公众视线当中，而房地产融资也成为业内最受关注的议题，房地产金融创新的探讨与实践尝试将成为今后一个时期房地产业的主旋律。
一、房地产融资市场格局的形成背景
当前房地产融资市场格局的形成有着其深刻的政府政策背景和产业发展背景。认清融资市场格局的形成背景有助于我们更好地认识地产融资市场的游戏规则，理解其存在的合理性并及时地把握地产融资市场的发展趋势。
（一）政府政策背景
政府政策背景主要包含两方面内容：一是配合宏观调控，政府在房地产领域实施了比较严格的土地和信贷紧缩政策；二是出于防范金融风险的考虑，金融监管当局对商业银行的房地产信贷业务做出了进一步的限制，诸如停止流动资金贷款、提高资本金比例、严格贷款审批等。
1、宏观调控政策仍将持续
从宏观经济形势来看，近年来我国的GDP一直保持高速增长状态，但是在经济高速发展的同时出现了严重的结构性失衡，突出表现就是固定资产投资增长过快，尤其是房地产投资。2003年房地产贷款突破1万亿大关，同比增长29.7%，占同期固定资产投资总量的23.7%。固定资产投资增长过快对国民经济的正常运行造成了极大的负面，出现了诸如信贷规模极剧膨胀，原材料、能源等生产资料的价格上涨过快，产业结构失衡等方面的经济。为了抑制这种不正常的固定资产投资增长，政府有计划地出台了相应的紧缩调控政策。
具体到房地产业而言，政府将继续执行严格的土地与信贷政策，从土地和资金两个方面对房地产业的发展进行调控，尤其是接连出台的信贷紧缩政策更是有力地限制了银行系统对房地产业的资金支持。一方面是土地价格的不断高涨，另一方面是银行系统的资金阀门被逐步拧紧，面对调控的双重夹击，原有单一的房地产融资市场格局受到严重冲击，供血不足的房地产业被迫寻求多元化的融资渠道。
根据经济周期理论与惯性理论，宏观经济运行特别是固定资产投资增速不可能迅速被降低。因此，我们有理由认为，政府的紧缩政策将在一段时间内（3－5年）持续下去，而打造多元化的融资渠道也将成为房地产融资市场的核心任务。
2、紧缩信贷意在化解金融风险
除了配合宏观调控政策而实施紧缩金融政策之外，紧缩金融政策的另一个重要意义就在于防范房地产金融风险。根据央行的《房地产业发展和金融的支持》（央行研究局，2004）以及《2004中国房地产金融报告》（央行房地产金融分析小组，2005）这两份研究报告，目前我国房地产金融存在以下几个方面的重大风险：
第一，土地购置与房地产开发资金过分依赖银行信贷，超过60%的开发资金是直接或者间接来自于银行系统，房地产投资的信用风险与市场风险集中于商业银行。一方面，较低的融资成本与贷款门槛容易诱发企业利用银行信贷杠杆来进行高负债经营，这在增加企业财务风险的同时也加剧了贷款企业的违约风险；另一方面，部分地区由于市场过热而存在较高的市场投资风险，一旦泡沫破裂房地产价格下跌，作为抵押物的房地产将会大幅度贬值。
第二，金融体系不健全，金融机构经营不规范、管理不严格，金融机构之间缺乏合作，特别是信息共享程度很低。这突出表现在：贷款审查不严格、抵押物管理不规范、利用“假按揭”骗贷等等。与房地产业市场化形成鲜明对比的是我国金融业的垄断与落后，由于缺乏与市场经济相符合的经营机制、监管机制与激励机制，因而造成银行系统存在许多经营漏洞，这是导致近年来金融机构在房地产业务方面频繁出现大案要案的根本原因。
第三，由于土地储备制度不完善，再加上银行监管不到位、缺乏有效的担保措施等问题，向政府土地储备中心发放的土地储备贷款也面临着较大的市场风险与信用风险。
通常情况下，上述这些潜在的风险可以通过业务创新、强化管理以及改进经营机制等更加积极的方式来进行化解，但由于近年来房地产金融业务发展过猛，金融资产规模与风险同步迅速累积，因此在这种情况下，金融监管当局便借助宏观紧缩调控的时机对房地产业实行了更为严格的紧缩信贷政策。
结合国内金融市场改革的发展进程以及国际上房地产业通常的资本构成状况，我们认为这种严格的银行信贷政策在商业银行系统完成市场化改革之前很难有所松动，但是监管当局在限制银行资金进入房地产业的同时也将有意识地积极推动建设其他的融资渠道，特别是信托以及房地产产业基金。
（二）产业发展背景
产业发展背景主要包含两方面内容：一是由市场竞争引发的行业集中度提高，房地产企业在大规模扩张的同时对房地产融资市场提出了更高的要求；二是房地产行业运作模式的转变，使得房地产运营重心向金融运作倾斜。
1、市场竞争引发行业集中度提高
由于存在规模经济效应，房地产业随着市场竞争的加剧，在马太效应的作用下，必然导致行业集中度越来越高。与此同时，房地产暴利也将终结，素质低、实力差和经营不规范的企业将被淘汰出局。据权威部门预计，今后5至10年，现有近3万家房地产公司将有90%以上在竞争中消亡，取而代之的是逐步形成一批年销售规模过百亿元的跨区域经营的特大型房地产集团，事实上，这种全国性的地产大鳄早已浮出水面。行业集中度的提高使得融资主体对于地产融资市场提出了新的更高要求，因而其影响意义非常深远。
伴随着行业集中度的提高，企业资产规模的迅速膨胀，一方面房地产企业迫切需要金融机构能够提供数额庞大的、稳定的、低成本的融资服务，而传统上以商业银行为主渠道的单一地产融资体系根本无法满足企业扩张的需要，这就迫使房地产企业必须打造自己的金融平台，包括发行信托计划、收购上市公司、参股金融机构、发起设立地产基金以及海外上市等等；另一方面，房地产企业又要在扩张的同时竭力规避融资风险，保持财务稳健，实现企业持续、快速、健康发展，这就要求企业必须对其资本结构进行合理调整，通过诸如降低资产负债率，扩大股权融资比例等，保持稳健而灵活的资本结构。
2、房地产行业运作模式的转变
随着房地产行业专业化分工的日益深化，传统的“开发商主导”运作模式正在逐步向“投资商＋发展商＋建筑商”三位一体的运作模式转变。在该运作模式下，投资商为项目提供资金但不参与具体项目的管理；发展商除了组织实施投资之外，还要负责项目的选择、评估、协调以及项目建成之后的运营管理；建筑商负责项目的规划与施工建造。如果不考虑资产证券化以及定向投资等其他因素，单从运作模式上看，这种三位一体的运作模式已经具备了不动产投资基金管理运作的基本雏形。
行业运作模式的转变可以说是房地产企业在行业竞争过程中走向分化的一个必然结果。随着行业竞争的加剧，房地产金融职能将得到不断强化，房地产业的运营重心逐步由地产项目运营向金融运作倾斜，房地产业的运作在很大程度上将会是一种金融运作。从发展趋势来看，那些善于借助多种融资渠道、谙熟金融市场运作并具有深厚的行业运作背景的开发商将有望转型为房地产投资商或者不动产投资基金管理人，与此相对应的是投资商和不动产投资基金也将成为主导中国房地产市场的两种主流业态，房地产行业的竞争最终将集中体现在投资管理能力与金融运作技巧方面的竞争。
综上所述，无论是市场竞争引发的行业集中度提高还是行业运作模式的转变，都深刻地影响着房地产企业的融资需求，而融资主体需求的转变则是推动房地产融资市场再造的决定性力量。未来房地产金融市场必将呈现出融资渠道多样化与资金性质多元化的局面，而走产融结合的道路将是未来房地产金融市场最显著的发展趋势。二、当前房地产融资市场的主要特征
监管当局不断出台的紧缩政策削弱了对银行信贷的依赖，在客观上带动了信托、地产基金等金融创新工具的；而产业自身升级与分化则决定了未来房地产融资市场的崭新格局。在这些复杂因素的综合下，当前房地产融资市场呈现出以下主要特征：一是以银行信贷为主导的单一融资格局；二是其他融资渠道虽然总量不大，但是却代表了房地产融资市场的发展方向；三是房地产融资市场体系不健全。
（一）以银行信贷为主导的单一融资格局
2004年我国房地产开发资金总额为17168.77亿元，同比增长29.9%，相应地，房地产融资总规模也在逐年攀升。房地产开发资金主要来源于银行信贷、自筹资金、定金及预售款和其他资金②。受宏观调控政策的影响，银行信贷增长幅度一路下滑，2004年银行信贷只占开发资金总量的18.4%，自筹资金与定金及预售款增幅较快，分别占资金总量的30.3%和42%。由于预售款中大部分是银行对购房者发放的个人住房贷款，因此总体上看至少有60%以上的资金是来自银行系统，融资渠道过分依赖商业银行。
由于融资渠道单一，所以在银行信贷被收紧之后，没有相应的融资渠道能够进行有效的资金弥补，因而造成房地产企业的严重贫血。这种现象并不意味着房地产市场资金匮乏，而是缺乏资金注入房地产业的高效渠道。
（二）多元化的融资渠道日趋活跃
其他资金来源尽管占开发资金总量的比例不到10%，但是它们对房地产融资市场的意义却是不容小觑。
尽管仍存在障碍，但是业内对于房地产产业基金的重要地位和作用还是有着难得的高度共识，而市场中已成功发起设立的几家准地产基金正在积极地进行探索式房地产产业基金道路的有益尝试。可以预见，随着《产业基金法》的出台，产业基金合法地位的确立，产业基金模式必将成为房地产融资市场的中流砥柱。
资金信托计划是近年来最活跃的地产融资工具，虽然其融资额在整个房地产融资总量中仅约占1%，但是它所表现出来的创造性、灵活性与适应能力却让我们叹为观止。为了改善房地产融资市场的疲弱局面，2004年10月银监会公布了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》，该暂行办法将对符合规定条件的房地产信托业务放宽限制，这将有可能把资金信托计划变为真正意义上的房地产信托。
此外，上市也是近年来业界非常关注的一个融资话题。上市融资虽然门槛较高，而且上市后要接受较严格的监管，但是从规范经营管理，实现企业长远发展战略规划的角度看，走上市的道路是一个必然的选择。由于现阶段我国股票市场正处于变革的攻坚期，国内企业通过证券市场直接融资的难度较大而且不稳定因素较多，因而纷纷寻求海外上市融资。
（三）房地产融资市场体系不健全
尽管房地产融资渠道呈现多元化的发展趋势，但是这些渠道所提供的产品却难以满足市场需要。例如，单个资金信托计划不得超过200份信托合同的限制，而且需要提供齐全的项目手续文件。房地产项目的银行信贷审核就更为严格、贷款条件也更为苛刻。由于市场存在严重的资金供求失衡，从而直接导致了房地产融资成本的高企，相当多的企业因资金链断裂而被迫出让项目，有的企业铤而走险借助地下金融或者进行资金“寻租”。这些不正常现象反映了由于房地产融资市场体系的不健全所导致的诸如金融创新不足、监管限制过多、政策引导不利等诸多。监管当局在强调防范房地产金融风险的同时，却忽略了构建一个适合国情的、符合发展需要的、健全的房地产金融市场体系。
三、 房地产融资市场的发展趋势
通过深入细致的市场，并诸多房地产行业数据指标，我们认为就整体而言，房地产业的发展是合乎逻辑的，是符合市场的。同时，鉴于房地产业在国民经济中所处的重要战略地位，政府不可能对其进行打压或者对房地产业的生存困境不予理睬，肯定会考虑在银行信贷紧缩环境下房地产业的融资出路问题。从短期来看，由于政府对房地产市场调控的成效并不理想，有可能继续出台不利于房地产业发展的土地与金融政策，诸如增加经济适用房供给来平抑房价，提高首付比例限制投资性购房等等；但是从中长期来看，政府必然会适时地放松相关的调控政策以支持房地产业的发展，房地产业仍然是极具活力与投资价值的行业，而房地产融资市场的发展前景也将非常乐观。
根据前文的研究，我们预计房地产融资市场将呈现以下重大的发展趋势：
（一）融资市场格局多元化
以银行信贷为主导的单一融资格局将会逐步被多元化的融资格局所替代。随着房地产行业的不断发展以及融资政策的逐步放松，除银行信贷之外的各种融资渠道的发展空间将被进一步打开，预计房地产信托业务管理办法也会在近期有所突破，而直接融资环境的改善将很快提上议事日程。届时，我们会看到融资市场将出现产业投资基金、银行信贷以及房地产信托三足鼎立之势。
（二）房地产融资体系逐步健全
房地产融资体系的健全包含两个方面：一是围绕房地产融资而构建的具有不同市场功能的金融机构体系，二是构建提高房地产金融资产流动性的市场体系。就金融机构体系而言，除了原有的商业银行、信托公司以及保险公司之外，还将出现专业化的房地产投资基金、抵押资产管理公司、互助储蓄银行以及储蓄贷款协会等金融机构。就构建市场体系而言，关键是要建立房地产金融资产的流通市场体系。通过借助资产证券化、指数化、基金化等金融手段，房地产金融资产才能顺利地实现流通和交易，流通市场把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散到整个金融市场中。
（三）资产证券化积极推进
资产证券化是构建房地产金融资产流通市场的前提条件，巨额的房地产资产经过证券化之后就可以实现分割交易，极大地改善了资产流动性。由于住房抵押贷款信用风险相对较小，资产质量较高，因而证券化的住房抵押贷款将成为流通市场的主流品种。房地产抵押贷款的证券化过程应由抵押债权者、政府担保机构、债券发行人、投资者以及中介机构共同参与完成。
（四）金融产品创新层出不穷
房地产市场中不断变化的投融资需求是金融创新的原动力，随着房地产业的不断发展，未来房地产融资市场中的金融创新主要体现在以下两个方面：一是如何满足企业日益多样化的融资需求，例如目前市场中资金信托计划的花样就层出不穷，资金的性质可以是债权或股权，资金的期限可以是单期或多期滚动，资金的投向可以是定向或非定向；二是如何帮助企业规避融资风险，通常融资主体都会面临利率风险、期限配比风险③，有时还会面临一定程度的汇率风险。金融产品创新在客观上降低了房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率，有助于融资市场体系的进一步完善。
综上所述，房地产融资市场的健康发展是决定房地产业兴衰成败的关键。随着房地产业的不断深化发展及其融资环境的逐步改善，我们相信中国的房地产融资市场必将步入快速、健康、持续的发展阶段。：
1. 央行房地产小组，《2004房地产金融报告》，2005.8
2. 央行局课题组，《中国房地产业和金融的支持》，《金融时报》，2004.3
3.张红，《房地产学讲义》，清华大学出版社，2004.9
4.王希迎等，《房地产融资新解》，中国经济出版社，2005.2
一、引言
我国自1998年深化城镇住房制度改革以来，明确建立以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系。然而，我国的经济适用房市场的发展并不顺利，存在很多问题。一是供给量持续减少。如图1所示近年的经济适用房投资及其增长变化。二是保障方式单一，基本上是符合条件的申请人按照政府规定的价格购买，没有租赁或其他方式。三是准入标准模糊，管理不到位。四是分配程序上存在问题，从而导致一些不符合规定的人入住。五是退出机制不完善。六是对经济适用房的面积标准控制不力，有些地方面积高达100多平方米甚至更大，基本上失去了“经济适用”的要求。BOT是指政府将项目的特权在一定时期内转让给开发商，由开发商负责项目的建设和经营，在特许权期满后，再将项目移交给政府。特许权期长短的确定和项目投资金额、建造周期、运营效益、预期收益、以及各种风险等众多因素有关。这种BOT模式已被广泛运用于基础设施项目上，本文通过引入BOT模式来研究经济适用房建设，改变其单一的保障方式，即使经济适用房能租售并举。并利用博弈论的理论和方法研究经济适用房BOT 项目的特许权期问题。
二、问题的提出
本文提出BOT模式下开发经济适用房，在此模式下房屋的产权一直在政府手上，这样就能预防投机行为的产生，一是投机购房者（高收入家庭）将不会想方设法争取社会保障住房名额，因为只能出租，转租的利润和风险都无法预见，而且又无法像经济适用房这样转卖。二是开发商将不热衷于变相开发经济适用房，因为变相开发后成本的增加将导致租金明显上升，而租金的增加将使愿意租用经济适用房的中低收入家庭数量减少，从而导致住房空置率增大，此时开发商要承担在特许权期内无法收入成本或获得期望利润的风险。三是政府能够借开发商较高的管理水平和先进技术来实现住房保障制度。特许权期后，经济适用房完全归政府所有，这样政府既能获得一定的租金收益，又能更大范围内解决中低收入家庭的住房难问题，并提高政治声誉。四是监管成本会降低，因为各参与的利益方会自觉的遵守约定，只要此模式确定下来，就没有人愿意破坏这种均衡。五是退出机制简单。因此BOT模式下的经济适用房建设从理论上分析是可行的。
三、建立政府和开发商的博弈模型
设经济适用房BOT项目的特许权期为T年，该经济适用房所占土地的规划使用年限为T1年。经济适用房的租金价格为p。开发商建设经济适用房的建设成本投入为C（T），开发商在经营经济适用房时，每年要投入的管理维护成本为V（C）。在建立政府和开发商的效用函数前假设以下。
假设1：经济适用房的建设给政府和开发商带来多方面的效用和影响，这里只考虑通过经济适用房出租给政府和开发商带来的直接效益和经济适用房建设给政府带来的政治效用UG，假设UG为货币效用函数且为一固定正值，而不考虑其他方面影响带来的间接效用，并假设经济适用房的出租价格p是由政府根据房地产市场和中低收入家庭年平均收入水平等因素确定的。
假设2：假设经济适用房建设完成后，此区域内并没有其他经济适用房与其进行竞争，并且不考虑随着经济的增长和人口环境等变化对经济适用房出租率的影响，同时不考虑部分中低收入家庭退出而导致的换手期租金收益空白对出租率的影响。这里假设该经济适用房的出租率为r，是一个常数。政府规划的经济适用房建设开发面积为q平米。
假设3：假设开发商投入建设经济适用房的建筑成本V（C）增加，经济适用房的质量提高，则每年投入的管理和维护成本降低，即有V/C0，>0）。
假设4：开发商的目标是使自身利润最大化，开发商能够明确知道经济适用房的市场是巨大的，如果占领这个市场，通过“薄利多销”也有很大的利润，而且与政府合作，对开发商而言也有后续的优势。假设开发商对未来收入的期望值为E，这个值与开发商和政府合作的次数相关，次数越多，贴现值越高。为了简化求解，设E为一常数。
根据假设1，建立政府的决策模型如下：
[prq-V（C）]dt+U（1）
s.t[prq-V（C）]dt-C+E≥u （2）
式（1）表示政府选择特许权期T使其效用函数最大化，式（2）表示政府的效用函数同时需要满足参与约束，即开发商从接受合同中得到的期望效用不能小于不接受合同时能得到的最大期望效用。开发商“不接受合同时能得到的最大期望效用”由他面临的其他市场机会决定，可以称作保留效用，记作u。开发商在政府确定特许权期T后，选择建设成本C的投入作为自己的决策变量，开发商的决策模型如下：
[prq-V（C）]dt-C+E（3）
式（3）表示开发商在签订期限为T年的特许权期合同后，选择投入建设该经济适用房的建设成本C使其效用最大化。
四、政府和开发商之间博弈模型的求解
下面进行政府和开发商之间的博弈分析。根据逆向归纳法求解这个博弈的子博弈精炼纳什均衡。首先考虑给定特许权期为T的情况下，开发商的最优决策。设R=prq，即经济适用房的年租金收入。根据假设2，每平米年租金p、出租率r和建筑总面积q均是常数，则得R是一个常数。将R和假设3的V（C）=kC-带入式（3）中，则开发商的决策模型可化简为：
Z=[T（R-kC-）-C+E]（4）
则由最优化的一阶条件可得：
L（T，）-（T1-T）R-KTdt+[TR-KTdt-（kT）+E-]C（T）=（kT）（5）
政府预测到开发商根据式（5）选择经济适用房建设成本的投入，并根据假设2和假设3，政府在第一阶段的决策模型变为：
S=[（T1-T）R-KTdt+UG（6）
s.t.TR-KTdi-（kT）-E-u≥0（7）
利用式（6）、式（7）构造拉格朗日函数，令为式（7）的拉格朗日乘数可得：
对式（8）中最优化的一阶条件为：
TR-+C+E-u =0（9）
由式（9）可得政府的选择特许权期的最优决策为：
T=+-（10）
其中，称为成本系数，式（10）由三部分组成，第一部分表示开发商收回成本所要的时间，第二部分表示开发商实现期望收益还需要的时间；第三部分表示开发商为获得未来期望收入而愿意放弃的时间。
五、结论
结论1：根据式（1）得Z/UG>0，表明如果建设经济适用房给政府带来的政策货币收益比较高，则政府更愿意建设经济适用住房来为中低收入家庭解决住房难问题。
结论2：根据式（5），得V/C
结论3：根据式（10）得T/R0，表明如果经济适用房的年租金收入相当增高，开发商能够较快地回收投入的成本且获益，则特许权期可以相对比较短，如果开发商的市场保留效用u比较高，意味着开发商期望的收益增加，因此特许权期应相应增长，以增加开发商的收益。
结论4：根据式（10）得T/E
六、结束语
本文运用博弈理论来研究BOT模式下开发经济适用房的特许权期的决策问题。通过对政府和开发商之间的博弈分析，建立了经济适用房特许权期的决策模型，对博弈的纳什均衡解的性质进行了分析，得到了一些重要的结论，这对经济适用房BOT项目实践有着重要的指导意义。同时经济适用房这种租售并举的保障方式，能使更多符合条件的申请人按照政府规定的价格购买或租赁经济适用房，从而缓解中低收入家庭的住房难问题。
（注：本文为《基于博弈理论的经济适用房定价及管理模式研究》课题项目，项目编号：GL0822。）
【参考文献】
