时间：2023-10-12 09:28:53
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第二条 凡在本市行政区域内进行土地估价工作的中介机构，均适用本办法。
第三条 本办法所称地价是指一宗地产或多宗地产在一定权利状态下的某一时点的价格。
第四条 本办法所称土地估价是指土地估价机构根据委托方的要求，按照国家土地管理局《城镇土地估价规程》规定的标准和程序对宗地地产进行评估和计算。
第五条 土地估价工作应遵循合法、真实、公平、可行的原则，土地估价的价格不得低于西宁地区的基准地价。
基准地价由市人民政府定期公布。
第六条 凡在本市行政区域内使用土地的单位和个，有下列情形之一的，必须进行土地估价：
（一）土地使用权出让、转让、出租、抵押的；
（二）以土地使用权投资联营、联建、入股的；
（三）企业兼并、分立、拍卖、破产、股份经营、清产核资等；
（四）外资、合资、合作经营企业使用国有土地的；
（五）依照法法律、法规规定需要进行土地估价的；
（六）由市人民政府决定必须估价的土地。
第七条 西宁市土地规划管理局主管本市行政区域内的土地估价工作。
物价、城建、财政、国有资产等有关部门按照各自的职责做好估价的管理工作。
第二章 土地估价机构与管理
第八条 土地估价机构必须具备下列条件（一）具有法定代表资格，有与开展评估业务相应的资金和固定的办公场所；
（二）有土地估价专业人员。其中取得土地估价师技术职称的人员不得不少3人，除专职人员外，可以聘请兼职人员，但专职人员的比例不得低于50％；
（三）具有一定的土地估价工作经验。
第九条 申请从事土地估价的机构，须向市土地规划管理局提出申请，具备本办法第八条规定的条件，经市土地规划管理局审批后，到市工商行政管理局申请核准营业登记。
第十条 经市工商行政管理局注册登记的土地估价机构，应于登记后30日内到市土地规划管理局办理土地估价资格证书，持土地估价资格证书到市物价局办理土地估价收费许可证。
第十一条 土地估价机构资格实行注册登记审验制度，有效期3年。有效期内，土地估价资格证书每年审验一次。有效期满前，土地估价机构应持工作报告，人员状况和5个典型估价实例等材料，向发证机关申请登记，经发证机关审查合格后，重新办理注册登记。
第十二条 土地估价机构必须遵守以下规则：
（一）严格遵守国家有关法律、法规；
（二）对所出具的土地价格评估报告有关内容的真实性和合法性负责。
（三）对委托人提供的文件资料和市土地规划管理局提供的土地登记证明材料，应严格保守秘密，不得公开引用和转让；
（四）有关土地估价成果，应在协议规定期限内完成，土地价格评估报告经市土地规划管理局和市物价局确认、备案后方可提供给委托人。
第十三条 土地估价机构有下列情形之一的，由市土地规划管理局取消其土地估价资格，市物价局收缴其土地估价收费许可证。
（一）违反本办法第十二条规定的；
（二）连续二年未进行土地估价工作的；
（三）土地估价人员玩忽职守，造成土地估价结果严重失实的；
（四）未取得土地估价机构资格证书和年审不合格的。
第三章 估价程序和审核
第十四条 土地估价按以下程序进行：
（一）申报立项。符合本办法第六条规定需要进行地价评估的单位和个人，应持《国有土地使用证》、地上附着物产权证明材料等向市土地规划管理局申请评估立项；
（二）委托评估。被评估地产的单位和个人在准予评估立项后，向指定的土地估价机构提交估价委托书，并签订“土地估价协议书”；
（三）土地估价。土地估价机构按“土地估价协议书”和国家有关土地估价规定的要求，完成土地价格评估报告；
（四）评审确认。土地估价机构将土地价格评估报告报市土地规划管理局、市物价局审核确认后，连同地价确认表一并提供给扫托方使用。
第十五条 市土地规划管理局、市物价局在接到土地价格评估报告等资料30日内组织审核确认。委托方对所确认的估价结果有异议的可在15日内向估价机构申请复查，估价机构在10日内应作出复查决定，委托人对复查结果仍有异议的可15日内向市土地规划管理局申请确认。
第四章 土地估价收费
第十六条 进行宗地地价评估，应按照国家的有关规定标准收费。
第十七条 土地估价的收费依据、收费标准以及双方各自履行的义务和承担的责任，应在“土地估价协议书”中明确表述。土地估价机构可先预收50％的评估费用，其余费用在提交土地价格评估报告和地价确认书后15日由委托方一次付清。
第十八条 异地执行估价的评估人员的差旅费由委托方承担，不计入土地估价收费标准内。
第十九条 对外资企业和中外合资、合作经营企业的土地估价收费，比照国际惯例由双方商定。
第二十条 收费应使用财政部门制发的收费票据，收费不使用财政部门制发的收费票据的，被收费单位和个人有权拒付。
第二十一条 土地估价机构应财政部门的规定管理评估费用，自觉接受财政、审计部门的监督、检查。
第五章 罚则
第二十二条 用地单位故意隐瞒事实，提供虚假情况或者与土地估价机构串通作弊，致使土地估价结果严重失实，市土地规划管理局有权追究用地单位或土地估价机构直接责任人和主要负责人的责任，并吊销其土地估价许可证。
第二十三条 土地估价机构玩忽职守，致使土地估价结果严重失实的，市土地规划管理局可以对其给予警告，并责令其重新评估或另行指定土地估价机构评估，评估的费用由原评估机构承担。
第二十四条 不按协议规定时间提交土地估价成果，或泄漏委托人提供的资料，给委托人造成经济损失的，委托人有权按法律程序要求经济赔偿。情节严重的，可依法追究直接责任人的法律责任。
第二十五条 对违反收费规定的，由物价部门按有关规定查处；情节严重的，由市土地规划管理局取消其土地估价资格，市物价局收缴其土地估价收费许可证。
第二十六条 土地估价人员在估价工作中玩忽职守、贪赃枉法、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管机关给予行政处分，情节严重的，依法追究其法律责任。
第二条 凡在本市行政区域内进行土地估价工作的中介机构，均适用本办法。
第三条 本办法所称地价是指一宗地产或多宗地产在一定权利状态下的某一时点的价格。
第四条 本办法所称土地估价是指土地估价机构根据委托方的要求，按照国家土地管理局《城镇土地估价规程》规定的标准和程序对宗地地产进行评估和计算。
第五条 土地估价工作应遵循合法、真实、公平、可行的原则，土地估价的价格不得低于西宁地区的基准地价。
基准地价由市人民政府定期公布。
第六条 凡在本市行政区域内使用土地的单位和个，有下列情形之一的，必须进行土地估价：
（一）土地使用权出让、转让、出租、抵押的；
（二）以土地使用权投资联营、联建、入股的；
（三）企业兼并、分立、拍卖、破产、股份经营、清产核资等；
（四）外资、合资、合作经营企业使用国有土地的；
（五）依照法法律、法规规定需要进行土地估价的；
（六）由市人民政府决定必须估价的土地。
第七条 西宁市土地规划管理局主管本市行政区域内的土地估价工作。
物价、城建、财政、国有资产等有关部门按照各自的职责做好估价的管理工作。
第二章 土地估价机构与管理
第八条 土地估价机构必须具备下列条件（一）具有法定代表资格，有与开展评估业务相应的资金和固定的办公场所；
（二）有土地估价专业人员。其中取得土地估价师技术职称的人员不得不少3人，除专职人员外，可以聘请兼职人员，但专职人员的比例不得低于50％；
（三）具有一定的土地估价工作经验。
第九条 申请从事土地估价的机构，须向市土地规划管理局提出申请，具备本办法第八条规定的条件，经市土地规划管理局审批后，到市工商行政管理局申请核准营业登记。
第十条 经市工商行政管理局注册登记的土地估价机构，应于登记后30日内到市土地规划管理局办理土地估价资格证书，持土地估价资格证书到市物价局办理土地估价收费许可证。
第十一条 土地估价机构资格实行注册登记审验制度，有效期3年。有效期内，土地估价资格证书每年审验一次。有效期满前，土地估价机构应持工作报告，人员状况和5个典型估价实例等材料，向发证机关申请登记，经发证机关审查合格后，重新办理注册登记。
第十二条 土地估价机构必须遵守以下规则：
（一）严格遵守国家有关法律、法规；
（二）对所出具的土地价格评估报告有关内容的真实性和合法性负责。
（三）对委托人提供的文件资料和市土地规划管理局提供的土地登记证明材料，应严格保守秘密，不得公开引用和转让；
（四）有关土地估价成果，应在协议规定期限内完成，土地价格评估报告经市土地规划管理局和市物价局确认、备案后方可提供给委托人。
第十三条 土地估价机构有下列情形之一的，由市土地规划管理局取消其土地估价资格，市物价局收缴其土地估价收费许可证。
（一）违反本办法第十二条规定的；
（二）连续二年未进行土地估价工作的；
（三）土地估价人员玩忽职守，造成土地估价结果严重失实的；
（四）未取得土地估价机构资格证书和年审不合格的。
第三章 估价程序和审核
第十四条 土地估价按以下程序进行：
（一）申报立项。符合本办法第六条规定需要进行地价评估的单位和个人，应持《国有土地使用证》、地上附着物产权证明材料等向市土地规划管理局申请评估立项；
（二）委托评估。被评估地产的单位和个人在准予评估立项后，向指定的土地估价机构提交估价委托书，并签订“土地估价协议书”；
（三）土地估价。土地估价机构按“土地估价协议书”和国家有关土地估价规定的要求，完成土地价格评估报告；
（四）评审确认。土地估价机构将土地价格评估报告报市土地规划管理局、市物价局审核确认后，连同地价确认表一并提供给扫托方使用。
第十五条 市土地规划管理局、市物价局在接到土地价格评估报告等资料30日内组织审核确认。委托方对所确认的估价结果有异议的可在15日内向估价机构申请复查，估价机构在10日内应作出复查决定，委托人对复查结果仍有异议的可15日内向市土地规划管理局申请确认。
第四章 土地估价收费
第十六条 进行宗地地价评估，应按照国家的有关规定标准收费。
第十七条 土地估价的收费依据、收费标准以及双方各自履行的义务和承担的责任，应在“土地估价协议书”中明确表述。土地估价机构可先预收50％的评估费用，其余费用在提交土地价格评估报告和地价确认书后15日由委托方一次付清。
第十八条 异地执行估价的评估人员的差旅费由委托方承担，不计入土地估价收费标准内。
第十九条 对外资企业和中外合资、合作经营企业的土地估价收费，比照国际惯例由双方商定。
第二十条 收费应使用财政部门制发的收费票据，收费不使用财政部门制发的收费票据的，被收费单位和个人有权拒付。
第二十一条 土地估价机构应财政部门的规定管理评估费用，自觉接受财政、审计部门的监督、检查。
第五章 罚则
第二十二条 用地单位故意隐瞒事实，提供虚假情况或者与土地估价机构串通作弊，致使土地估价结果严重失实，市土地规划管理局有权追究用地单位或土地估价机构直接责任人和主要负责人的责任，并吊销其土地估价许可证。
第二十三条 土地估价机构玩忽职守，致使土地估价结果严重失实的，市土地规划管理局可以对其给予警告，并责令其重新评估或另行指定土地估价机构评估，评估的费用由原评估机构承担。
第二十四条 不按协议规定时间提交土地估价成果，或泄漏委托人提供的资料，给委托人造成经济损失的，委托人有权按法律程序要求经济赔偿。情节严重的，可依法追究直接责任人的法律责任。
第二十五条 对违反收费规定的，由物价部门按有关规定查处；情节严重的，由市土地规划管理局取消其土地估价资格，市物价局收缴其土地估价收费许可证。
第二十六条 土地估价人员在估价工作中玩忽职守、贪赃枉法、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管机关给予行政处分，情节严重的，依法追究其法律责任。
中图分类号：TU984 文献标识码：A
一、城市规划与土地利用规划的现状
中国的城市化发展导致城市人口的空前增加和对城市面积不断扩充的需求，但是在城市面积的扩充中难免就将占用耕地以及对土地的重新利用。现今中国人均耕地面积比较少，且质量水平不高，后备资源十分不富裕。所以城市规划应该十分注意土地的合理利用，但是由于中国的城市规划和土地利用规划起步较晚还没形成一定的系统性，并且伴随着近几年房地产的繁荣发展，在中国绝大部分地区城市规划和土地利用规划的协调性的现状十分不容乐观。所以若想分析研究城市规划和土地利用规划的可协调性发展的情况，我们首先就应该立足于当前，正视当今城市规划与土地利用规划不协调甚至产生冲突的现状。
1、城市布局不合理，标准难统一，土地利用率低
城市是人类进化史上的一次飞跃，城市布局是伴随着城市的出现而兴起的。城市规划主要讲究安全、经济、美学、社会。一个好的城市规划对于城市的飞速发展是十分有促进作用的。但是在如今中国的城市规划中多出现新城区中夹杂老城区，工业区中夹杂居民区，居民区中又混合服务区。布局不仅不合理，而且难以形成规模体系，即混乱又降低了土地的利用率，同时也会对人民的生活造成很大不便，甚至影响整个城市的发展。与此同时单位土地上产生的经济价值也大大降低，对于城市的美学，安全，经济，社会都会产生负面影响。
2、大量的新型楼盘，大量的空置房，土地资源明显浪费
伴随着经济的发展，社会的进步，人民的经济收入也大幅度提高，与此同时对生活质量的追求也进一步提升。另外城市是经济，文化的中心，它的城市化脚步也不可避免的逐步加快，这就更进一步的促进了城市房地产市场的繁荣。但是，有些房子不仅占用了大量的耕地以及一些其他的用地，而且建筑范围、建筑地点总是杂乱无章，有的在工业区、有的在郊区、有的在服务区等等。胡乱的规划和大量的兴建已经远远超越了人们的购买力，以至于产生了大量的空置房，这些乱建的房子不仅占用了宝贵的土地资源，而且还付出了巨大的人力、物力、财力。
二、城市规划与土地规划不协调的原因
1、过度的追求发展，经济效益
现如今，城市化进程不断加快，人民对于房子购买力不断提高，对于住房质量与环境的要求也不断增强，房地产商从中看到商机，一哄而上的想分享到城市发展进程中房地产业这块大蛋糕，片面追求发展、一昧追求经济效益的结果是天价楼房乏人问津、楼房的相对过剩和随处可见的缺乏后续资金续建的烂尾楼盘。对于这种利益间的交易，使的土地大量流入房产商手中，进而造成了城市规划中土地的利用率降低。城市规划是一种对于美学和经济的相互融合，离不开合理的布局和计划。而在房地产的利益面前不仅是政府还是开发商都忽略了城市规划问题。大量的购入大量的建设，不考虑总体布局，不分析土地的合理利用。而且房地产经营者为了进行高价销售一般都会对周围建筑进行一定改变，有时是在本该繁华的地区大建绿地，有时是在本该耕地的地方修筑基本无人问津的园林，不仅对城市规划不好，就是对土地利用规划也完全不利。
2、监管部门的力度不严紧以及“”管理部门欠沟通
对于房地产近几年的快速不合理发展，不得不考虑相关监管部门的审批力度不严，甚至是反过来想通过房地产来维护城市快速发展，从而在利益面前放弃了对城市规划和土地利用规划的重视。不仅对房地产开发地皮的审批力度不严，而且还低价从农民手中收取耕地然后倒卖给开发商。城市规划监管部门本应该对城市的未来发展与规划进行科学的预期与布局，并制定出相关严格的措施来进行房地产监管，对土地利用规划进行科学管理。但是不严格以及不全面的监管再配合上利益的交易，使的在城市规划中土地利用规划越来越不合理。另外一个监督不严的原因是中国城市规划和中国土地规划是分两个部门管理的，它们的自身利益上存在差别，而在使用上又存在统一。我国由建设部门负责城市规划、由国土资源部门负责土地利用规划。虽然国务院对这两个同级行政管理部门的职责进行了明确的分工，但在实际工作当中，二者又存在着职能的交叉，尤其是房地产行业的一时繁荣更增加两者之间的联系。建设部门和国土资源部门从各自利益出发，在用地功能布局、用地规模等关系重大的原则性问题上缺乏交流和支持。这直接导致了城市规划和土地利用规划的不协调性。
三、城市规划和土地规划协调对策
城市规划和土地利用规划的出现的问题，不仅对城市发展带来了限制，更加重了中国土地利用规划的负担。那么面对如此现状我们应该如何进行改变。作者认为应该首先应该从规划和审批的环节上进行改革，加强政府监管力度，合理进行城市规划的未来建设。再者应该就已经存在的城市规划中的土地利用规划问题进行科学分析，采用最小损失率的方法进行改善。
1、紧抓规划和审批环节
首先，城市的健康发展不可能离开房地产业的蓬勃发展，城市的建设要有一个从总体上规划、优化土地利用结构的策略。那么这个策略的首要监督者就是政府相关部门。所以要想改善城市规划与土地利用规划之间的关系，政府部门就该加强规划的合理性和科学性以及审批力度。
对于规划的合理性首先政府部门应该制定一系列城市规划的规范措施。修改已经跟不上时代的政策。另外对城市规划和土地利用规划进行统一性改革和管理，使得在利益冲突的时候，可以选择倾向更科学的部分。
城市规划更倾向于布局，所以在审批环节一定要紧紧围绕着城市规划的合理布局进行考虑，尽量使得工业区，居民区和服务区分离的原则，让城市的布局呈现出美学，经济，安全和社会的根本特性。对于不符合布局的审批时必须一律驳回。只有紧抓规划与审批，我们的城市规划和土地利用规划才会在中获得利益最大化以及得到可持续的发展空间。
2、推进老城区改革，坚守新城区
在城市规划与土地规划的不协调部分主要表现爱老城区与新城区方面。老城区主要表现在布局不合理，土地利用率低。而新城区主要表现为大量空置房，土地资源的浪费。所以要想实现城市规划和土地利用规划的协调性发展我们就应该推进老城区改革，坚守新城区要求。避免老城区的土地利用率低和加强新城区土地的合理利用，避免浪费。而在新城区的建设方面要进行土地规划和城市规划的双重考虑，多多考虑土地数量限制和城市发展需求之间的矛盾，努力寻求更加科学和更加高效的土地利用。其中可以考虑香港的填海建屋和最新众多城市兴起的地下商场等等。
结语
总之城市规划和土地利用规划的共同目的就是实现我国经济的协调和可持续发展。所以面对如今中国出现的城市规划和土地利用规划的不协调性我们要进行及时的修正，尽可能的获得两者之间的最大效益。
参考文献
目前，我区土地规划体系主要包括土地利用总体规划、土地利用详细规划和土地利用专项规划三大类，其中土地利用总体规划体系又分为自治区、盟市、县、乡四级。自治区共编制三轮土地利用总体规划，其在引导全区保护和合理利用土地资源、加强土地宏观调控、严格保护耕地等方面起到了重要作用；土地利用详细规划编制工作在内蒙古地区尚属薄弱环节，至今未编制完成相关类似规划；全区土地利用专项规划主要包括土地整治规划、未利用地开发利用保护规划、耕地保护规划等。各类规划间形成了土地规划体系，总体规划与专项规划分工明确、层次分明，各类规划之间基本衔接。土地规划情况见表1。
二、土地规划与相关规划的矛盾
（一）土地规划体系协调性分析
就土地利用总体规划本身而言，省级与盟市级层面规划基本衔接，规划内容一致性较高；盟市级与旗县（市区）级规划之间协调性较弱，二者在规划编制时衔接性较好；旗县（市区）级与乡镇（苏木）级规划基本上同步编制，规划内容一致性较高。土地利用总体规划与土地各专项规划之间协调性较好，各类专项规划均在土地利用总体规划的框架下，以总规为前提条件和依据，开展编制工作。规划编制的数据基础、分类标准、统计口径等基本一致，只是在规划编制基期、规划期限及侧重点方面有所不同。
（二）土地规划与其他规划之间矛盾问题分析
主要表现为：一是法律依据不统一，缺乏主导性规划加以协调；二是规划编制基础缺乏协调和统一，各部门有着各自的国家标准和行业规范，出现用地分类标准不统一、规划编制所依据的基础资料不一致、规划编制的基础统计口径不一致、空间管制分区的规定不衔接等问题；三是规划编制的技术方法和路线不一致，规划的目标和结果也存在较大差异；四是相关规划之间管理体制不顺，规划协调不畅，不同规划在不同部门主管下自成体系，每一体系又有诸多不同层级、不同深度的具体规划类型。
三、空间规划体系重构建议
综合考虑各项规划特征，统一的空间规划理想模式应为――主体功能区规划定“政策”，城镇体系规划“定需求”，土地利用总体规划“定供给”，生态功能区规划“供底图”。在相关目标的引导下，需综合平衡国土空间需求和供给，并通过相关政策引导将有限资源配置到“底图”上。
（一）空间规划体系
对现有规划类型进行改造和功能定位，形成以保护、管控规划为基础，综合规划为引领的空间规划体系。主体功能区规划不再作为规划而是以主体功能区划形式同生态功能区划、自然区划、农业区划等一同作为规划编制的理论依据；分解整合土地利用总体规划职能，作为空间规划体系基础与骨干的土地利用总体规划和作为国土部门主要职责范围的耕地和基本农田保护专项规划；城镇体系规划仍定位为城乡建设规划体系的最高层次规划类型，但同时也是空间总体规划的专项规划；城镇体系规划、基础设施规划、农地保护利用规划、林地保护利用规划、矿产资源规划、水资源规划、生态环境保护规划等均作为综合性专项规划进行编制实施。各专项规划、次区域规划可根据需要进一步编制行业性专项规划、详细规划、年度计划等。由此形成空间规划横向体系，统筹协调生产、生活、生态等用地需求和农业、国土、水利、财政等部门关于土地利用的各种政策。
（二）空间规划层次
合理的空间规划体系，不仅需要考虑横向规划层面，即整合现有各类规划，形成有机统一横向空间规划体系，从而达到对国土资源的统筹安排。还需考虑科学构建规划层次，即纵向规划体系，从省、市、县、乡不同层级政府的行政、立法、司法权力的差异及不同层级行政区域空间尺度的差异出发，采取不同路径形成各有侧重的空间规划成果：省级空间规划属宏观层面，应突出战略性、政策性和指导性，统筹落实区域发展总体战略和主体功能区战略；市、县级空间规划属中观层面，应推进以土地利用总体规划为基础的“多规合一”，强化管控性和综合性；乡镇空间规划属微观层面，应重点强化地区内土地利用详细规划的编制与实施，有机整合各类横向空间规划，着重体现可操作性。
（三）空间规划指标体系
考虑构建合理的指标体系，在分析梳理各类空间规划的规划目标、核心内容及调控对象等基础上，研究形成统一的空间规划指标体系。设定约束性指标与预期性指标，约束性指标主要涉及耕地保有量、基本农田保护面积、建设用地总规模、主要污染物排放总量，等等；预期性指标涉及单位GDP能源、水资源、建设用地消耗、城镇化水平、生态用地面积，等等。在构建完整指标体系的基础上，科学设定各指标的规划目标值。
（四）合理确定省级空间规划期限
统筹考虑目前各类规划的特点及相关法律法规的要求，探索确定统一协调的规划中期年限与目标年限。目前，国民经济和社会发展规划、生态环保规划属于中短期规划类型，规划年限通常为5年；而土地利用规划与城乡规划的规划时间相对较长，一般在10年以上。省级空间规划属于长期规划类型，其着眼于未来10到15年的长远可持续发展，规划期限应设为15-20年。考虑空间规划的合理性与现实性，可适时开展空间规划评估调整工作。综合考虑上述情况，建议将空间规划期限设定为15-20年，每5年开展一次评估调整工作。
（五）空间规划开发、利用、保护格局
1科学发展观和土地利用规划的概念及其关系
1.1科学发展观的概念
科学发展观以以人为本为核心，强调全面、协调、统筹、可持续的发展。科学发展观的目标是实现人的全面发展，切实满足人民群众的物质文化需求，进而促进经济的发展和社会的进步。
1.2土地规划的概念
所谓土地规划，即在了解某一区域土地特性和经济发展规划的基础上，对该区域的土地提前进行规划与安排[1]。土地利用规划致力于在某一特定区域内，寻求土地利用资源效益的最大化。
1.3科学发展观与土地利用规划的关系
土地利用规划致力于寻求效益的最大化，推动经济发展。而科学发展观则是在科学的基础上指导经济社会的快速全面发展，在以下的几个方面能对土地的利用规划进行科学指导：（1）科学发展观引导社会发展，指导土地利用规划与相关规划协调、上下级协调及部门协调。这要求在土地利用规划编制与实施过程中，加强公众参与，注重部门协调，保证规划的衔接性。（2）科学发展观协调城乡和区域发展，指导土地利用规划并协调各区域间用地需求。因而，在规划土地时要综合考虑各区域发展需求，合理确定城乡用地规模。（3）科学发展观坚持以人为本的可持续发展。因为，在规划土地时，必须考虑到环境因素，在寻求土地效益最大化的同时保障生态环境不被破坏。
2土地利用规划中存在的弊端
2.1规划编制方面
尽管土地利用规划在土地利用和经济发展上起到了一定的积极作用，但是在市场经济的体制下，用地需求模糊，科学发展观缺乏，规划体系还不够完善。主要体现在以下几个方面：（1）规划的思路落后，难以科学的进行用地预测。分解指标的不合理，导致欠发达地图的土地富余，而经济发达的地区土地资源紧缺甚至无地可用，这都是不利于社会经济全面协调可持续发展的。（2）由于缺少专题研究，缺乏科学技术的高效应用，导致土地资源在时间上的不合理安排以及在空间上的不合理分配，拖缓了经济的发展。（3）规划的基础数据尚未严格的规范化。①部分基础数据不真实。②各种分类体系无法衔接的现象仍然存在[2]。③不同部门之间数据还存在着统计路径上的差异。（4）土地规划与相关规划协调性差。土地利用规划与相关的城市规划、交通水利等专项规划协调性差，导致实施起来难度较大。（5）缺乏公众参与，大大降低了规划在实际操作工程中的可操作性。比如，中心村的位置。在确立中心村位置的过程中，没有征询人民的看法，没有以人民利益为基础原则选址。在中心村位置确定之后，对农民的风俗习惯、土地产权等因宅基地改变而产生的问题进行研究解决。
2.2规划实施方面
（1）规划编制和实施的严重脱节。比如上轮的乡级规划编制，过度的重视编制，在确定指标方面投入了80%的精力，却严重的轻视实施评估，仅仅只有20%的精力投入到规划图件中；但事实上，在规划实施过程中，恰恰是图纸的使用率占80%，反而规划指标极少用到。缺乏体系化的规划实施。无法及时对发现的问题进行调整，导致建设用地严重超预计，土地资源的利用不合理化，影响的周围的生态环境。（2）相关政策的出台滞后，使规划在实施过程中缺乏支撑，最终导致规划实施的实际情况与预测结果的严重不符。比如，农村居民点整理的问题。因为相关理论与相应政策的不足，降低了居民点的整理力度，大大延缓了实现规划目标的进程。（3）过度重视建设，忽略了对环境的保护。在城镇化和工业化的建设过程中，地方政府被眼前的经济利益所模糊，盲目的扩大用地规模，忽视了以人为本的核心理念，导致生态环境被严重破坏，极其不利于社会经济的可持续发展。
3土地规划利用工作科学化的建议
3.1创新规划编制的方法
（1）规划修编法制化，坚决贯彻科学发展观。当前社会经济发展的多样性和各地发展的差异性决定了修编规划的必要性。在修编过程中，必须坚持科学发展观的理念，明确修改编制的原则、条件、范围、审批程序等，保障修编过程的科学化，确保规划的权威。（2）建立土地利用规划的体系。根据规划的任务和范围，土地利用规划大致可以分为三大类。分别为土地利用专项规划、土地利用总体规划和土地利用详细规划。土地利用的总体规划在很多活动中不足以控制土地的利用，在这基础上，需要进行更具有针对性的深入规划，这有利于土地利用规划指标的落实，同时提高规划实施过程中的可操作性。（3）修编的同时，进行土地利用战略的研究。在土地规划的修编过程中，需依托于科学发展观的理念，在城市化和工业化用地与耕地保护间达到协调。土地利用战略研究主要包含以下三个方面：①研究区域的经济发展趋势及其对土地利用的影响；②研究区域经济和生态环境对土地利用的需求及其变化方向；③研究在规划期内土地利用应该达成的战略目标。（4）优化土地利用的时空布局。基于区域的土地特色和经济发展状况，运用科学的规划理念和先进的技术，研究确定区域的规划重点，避免规划的同一性、空想性和不科学性等问题。（5）协调好各部门工作。编制过程中的部门协作是关键，这决定了规划是否切合实际、是否有广泛的社会基础。规划编制过程中可以从三个方面搞好部门协作：①落实人员，由当地政府选派熟悉情况，业务水平较高、责任心强的专业人员参与土地利用规划的编制；②强化职责，由政府要求各部门提供与土地利用规划有关的准确的基础资料，组织编制本部门用地规划方案，参与相关的规划论证协调；③加强交流与沟通，规划技术负责人与各主要用地部门的领导和专业人员进行交流，对其宣传规划工作的重要性和严肃性，掌握部门规划的思路和用地特点，听取部门对规划的意见和要求。（6）重视规划衔接。着重注意四个方面的衔接：①与部门规划的衔接，做到总体规划与部门规划在基期数据、发展思路、规划目标、用地指标等方面的基本一致；②与上级土地利用规划的衔接；③在土地规划体系内做好总体规划与专项规划的衔接；④与国民经济和社会发展战略目标相协调[3]。（7）坚持以人为本，加强公众参与。以人为本，建立完善的听证会制度，对土地利用规划方案进行科学论证。
3.2创新规划实施政策制度
一般我们将与人类社会用水有密切联系而且能够不断进行更新的淡水统称为水资源，这其中也包括地表水、地下水以及土壤水。在这众多水资源中，地下水所占的比例是最大的，而且它更新的周期也是最大的，因而对于地下水资源的保护也是当今世界各国在环境保护中的首要任务。通过相关调查数据显示，地下水资源具备两种特性，一个可再生性，另一个是不可再生性。另一方面，地下水的更新周期一般是一千四百多年，因而对其在参与现代水循环中的补给速度就比较小，而且地下水的大部分储存资源都不能进行到现代水的循环之中，所以这部分水资源就是地下水中的不可再生部分，所以我们在对地下水的利用和开发过程中就应该考虑到这一点。
在含水系统中，地下水资源是一个重要组成部分，具有统一水力的联系，而且对于地下水资源本身来讲就具备着系统性，是一个统一的整体。在整个含水系统中，地下水的任何一部分水资源的加入或是排出，所造成的影响都会涉及到整个含水系统，这也正是地下水资源系统性的体现。
1 当前我国地下水资源的现状分析
根据相关资料显示，近二十年内，我国的地下水的平均开采量都是逐年增长的，与此同时，我国百分之九十城市的地下水都遭到了污染，这其中包括有毒物质的污染。地下水资源污染的状况由而向面的进行扩展，每年所造成的经济损失也高达近百亿。近几年来，相关部门对我国的一百一十八个大中型城市进行了地下水的监测，从检测的结果来看，地下水污染情况比较严重的城市就占据了百分之六十四，而污染较轻的城市占据了百分之三十三，从区域上来看，我国地下水的三氮污染最为严重。在农村中，有近三点六亿的人已经喝不到健康的、符合标准的饮用水了。另外从我国的地质环境公报中可以看出，我国的三十一个省、自治区以及直辖市的地下水都面临着不同程度的污染，因而也存在些由于水污染而造成的疾病，由此可见，地下水污染所带来的消极作用是不容忽视的。
随着工业化发展的推进，众多环境问题纷纷涌现出来。森林的无休止砍伐，大气污染程度的加剧，使得沙漠化，全球变暖等环境问题逐渐上升为国家的政治问题。其中水污染的严重性引起了人们的恐慌，成为当下社会最热点的话题。
由于工业用水量之大，排污及处理污水的系统的不完善，商家环保意识薄弱，人们用水危机意识的淡薄，导致地下洁净的水资源越来越少。随着地下水水位的不断下降，原有的生态环境遭受到巨大的威胁。许多生态景观遭到破坏，例如闻名遐迩的中国第一大淡水湖--鄱阳湖，由于各种原因导致湖面几经干旱，水面大起大落，严重影响到鱼虾的繁殖，破坏了原有的自然景观。驰名中外的济南泉水，山西的晋祠泉等都因水位年年下降，最终导致泉水的枯竭。由于气候干旱，蒸发量过大，周边生态环境的不断恶化，使得青海的湖水水位出现一定程度的下降，青海主要补给的河流出现多次断层，甚至有些小河已经干涸。这一系列自然生态景观的破坏都源于地下水资源供给的不足，导致环境不断恶化及地质灾害的频繁发生。
2 我国地下水资源稀缺恶化的原因
我国的建设的起步相对于西方国家较晚，许多专家学者称，国家的工业化发展都是要以牺牲自然环境为代价。如今我国工业的发展正进入一个飞速发展的阶段，水资源被大量的开采，工厂的污水处理系统不能被很好的使用，导致工业污水大量排入江河湖海，最终导致水污染的产生。在日常生活中，人们节约用水的意识比较淡薄，对地下水污染的危害认识存在欠缺，没有把对地表水的保护灌输到对地下水的保护中来，这导致地下水污染问题长期得不到解决。加之我国降水量分布不均，很多城市的地下水得不到及时的补给，当地人们对地下水的依赖需求不断增加，导致了地下水资源过度开采。
3 保护地下水资源的对策与措施
3.1 加快地下水资源组织结构的建设步伐，构建水资源开发与利用中心
从我国地下水资源保护机构的建设可以分析，尚需完善的水资源组织结构在联网系统构建以及水资源开发利用方面还有所欠缺，往往生态灾难之后水资源流失问题才被发现。从避免水资源灾难性后果方面考虑，关于地下水的开采问题需要积极构建专业的国家地下水资源保护中心，通过先进的信息技术来对地下水资源的开发与利用进行管理，合理设置地下水资源动态管理网络，在不间断动态网络监控过程中实现对地下水资源的保护。从储量及水资源更新速度我们可对水资源的利用量进行合理估算，并在此基础之上加快地下水资源预警系统及地面预警系统的建设步伐，完善地下水资源的早期预警工作。此外，针对西部水资源严重匮乏地区还应采取严密的水资源监控管理制度，及时预警沿海地区的海水倒灌问题，尽可能阻止地下水资源生态灾难等严重问题的发生。
3.2 做好地表水与地下水的统筹规划工作，平衡水资源的利用率
从我国地下水资源的基本格局不难看出，南多北少的基本趋势已然决定了地下淡水资源的开发与利用状况。我国南方地区地下淡水资源的可开采量达到了1991亿立方米，这一数额占到了全国总地下淡水资源的近百分之七十，而北方地区的地下淡水资源可开采量仅仅为南方资源总量的77%，由此可见，我国地下水资源保护工作的开展还应当考虑到地表水与地下水之间的统筹关系，平衡地下水资源的利用率，这对地下水资源保护工作的开展意义重大。
从我国淡水资源分布的基本状况分析，这一南多北少的格局对于淡水资源的利用有着重要影响，因此资源联合调度制度的实施是现阶段保护地下水资源的有效举措之一。通过综合管理来尽可能降低环境对水资源的破坏，控制地下水资源的开采速度，进而实现对地下水资源的有效保护。过量开采是地下水资源面临的重大问题之一，出于城市工业用水与生活用水的基本需求，引水入市自然成为了缓解水资源压力的主要途径。由于北方地区雨季和旱季之间的划分极为明显，因此少雨季节地下水就难以得到及时补给，相应的这一时期地下水的供应就会减少，地表水的利用应当作出适当补充，这样不仅可以缓解地下水的供给压力，同时也可以有效防止地下水位下降带来的水环境问题 。此外，在雨季之前做好库容准备对于扩大蓄水量也有积极作用，是保护地下水资源的有效举措。
参考文献
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[4]邱秋.湖北水库水资源保护的现状、问题及对策[J].公民与法（法学版），2010（10）.
作者简介： 十报告指出，加强农村土地规划管理，切实提高新农村建设工作。一方面以国家战略目标为前提，对农村土地进行科学规划，尽早实现城乡一体化；另一方面，稳步推进城镇化，缩小城乡差距，实现社会主义和谐新农村的建设目标。尽管我国在轰轰烈烈的新农村建设工作中取得喜人的成果，但我们仍然可以看出新农村土地规划管理仍存在一些问题，为此在落实科学发展观的基础上提出应对措施，以保证新农村土地规划管理工作质量实现质的飞跃。
1 农村土地规划管理存在的问题
1.1 农村土地产权制度不完善
首先，对农村土地所有权没有明确定义，缺乏必要的法律依据。在《土地管理法》中明确规定：土地是集体所有，村民没有土地处置权力。这与所有权实际上是矛盾的。在城镇化进程中，各类性质的征地屡见不鲜，在这个过程中农民始终处于弱势地位，自身的合法权益很难得到保障。其次，所有权主体不明确。《土地管理法》规定：农村的集体土地可以由村委会或者集体经济组织进行管理，也可以由乡（镇）农村集体经济组织负责管理或经营。然而，规定与实际的配套监督机制却并不匹配，导致一些道德素质低下、只顾自身利益的干部，利用职务之便，进行权钱交易，从而严重影响村民的切身利益。如发生在山东平度的征地事件，在村民完全不知情的情况下，村长以权谋私，私自将村民土地出让。村民对征地严重不满，与相关方面展开对抗，结果受到伤害的总是手无寸铁的农民。最后，所有权弱化。农民普遍认为土地所有权归国家所有，这种认识导致村委会等集体土地所有权组织实际职能弱化，执行力、约束力严重不足。
1.2 农村土地规划管理存在问题
首先，土地规划不科学。我国土地总体规划特别强调土地利用，对总体规划的重视程度较高，而对于专项规划却只作为一种补充，没有引起足够重视。这样就会出现，在实际过程中各级规划的核心职责缺乏明确分工，导致土地规划太过于片面，缺乏战略性和协调性。在实际操作中，很容易出现“偏轨”情况，提升了农村土地规划难度。其次，机构设置不全面。农村土地利用规划主要由县、乡（镇）国土管理部门负责，而在落实上主要由县级规划管理部门进行管理，这样造成了实施过程中的诸多矛盾。在城乡土地利用收益上存在明显差异，特别是在欠发达地区，这种差异将更加显著。再次，规划管理信息化水平不高。目前，信息技术在我国各个领域得到广泛应用，在规划管理上应用也非常广泛。但在大多农村的信息化建设水平相对滞后，信息化管理现状令人堪忧。最后，土地利用率较低。农民对拥有土地只能承包使用，不允许出让或用于非农业建设。这一模式导致土地市场配置作用无法发挥，土地资产价值得不到体现。
2 农村土地规划管理的原则
一是优先农业耕作使用。在2012年以后，我国一跃成为世界“第二大经济体系”。虽是如此，但我国仍然是一个不折不扣的农业大国，土地仍然是农民赖以生存的基础。农业耕作质量好坏直接影响农产品质量及产量，直接影响到社会稳定，所以保持一定的农业耕地面积是优先条件。二是节约土地原则。随着人们生活水平的提高，人们希望自己所居住的生活环境是舒适的、大面积的。然而这必然会占用大量土地，所以在节约土地的原则上，应尽可能的利用劣地或者荒山做建设用地，从而达到节约资源的目的。三是因地制宜的原则。不同地区经济发展不同，土地规划利用也存在差异，所以要根据当地的实际情况，国地制宜地进行合理规划。
3 我国农村土地规划的具体措施
3.1 发达地区的农村土地规划管理
发达地区是土地规划管理的重点区域，这些区域的土地整治资金相对充足，应制定长远的规划目标，把农村建设用地的整治工作作为重点。其整治方向应放在农村宅基地和基础设施建设上，引导村民向中心村靠拢，形成产业园区，对建设用地布局进行合理规划，尽早实现新农村建设。
（1）迁村并点。农村宅基地占有大量土地，在整治工作中，尽量将分散居住的村庄迁移到具有一定规模和经济基础的中心村。在迁移之后还要进行复垦工作，从而保证村民的正常生活。统一的住宅布局、完善的配套设施，复垦带来了更多的耕地，为农民解决了后顾之忧。
（2）整村搬迁。对地处偏远、居住环境差的村子整体搬迁到适宜生产生活的地区。地理条件较差、不适宜生产生活的地区，不利于提高居民的生活水平，配套设施较差，改造起来成本较高。然而，如果进行整村搬迁后，原地点的土地还可以整体规划，提高了耕地使用率。
（3）旧村改造。在原村地址上进行旧村改造，提高闲置空房的利用率。
（4）建立城镇化社区。将农村土地规划与城乡建设有机结合起来，部分居民生产生活方式进行城镇化转变，使居民享受与城镇居民相同的福利待遇。
3.2 次发达地区的农村土地规划管理
次发达地区主要以粮食生产为主，而稳定的粮食生产是国家稳定生产的基础。在农村土地规划过程中，要采取以下方式。
（1）农田改造。对较好的农田进行改造，同时健全相庆的配套设施，提高产量、质量，形成标准化农田。
（2）农田产品发展。通过农村土地的整治，给当地农业产业结构的调整以及土地的承包经营权的流转提供平台，从而可以为地方发展现代农业产业创造便利的条件，并且提供优质的服务。在土地整治方面，一定要与现代化农业产业形势发展相适应，符合现代化土地规划及产 业化发展的具体要求，建设有地方特色的现代化农业基地。
3.3 落后地区的农村土地规划管理
3.3.1 特色农业。为特色农业提供配套设施，基础平台。比如有的地区有丰富的光热资源和灌溉条件，这是发展特色农业的基本保障。通过土地整治，完善水利基础设施，使农作物能够得到充分的光热资源和养分，为优质农业奠定良好资源基础。
3.3.2 生态保护。在土地整治过程中一定要注重生态环境的保护。所以，要针对不同地区的实际情况，因地制宜的开展土地整治，在地质环境脆弱区以及城市生态隔离带等不同地区制定相应的整治规划方案，进行分类整治，从而达到保护生态的目的。
4 结束语
总之，我国土地规划利用从无到有，从不规范到科学管理，取得了一定成果。但同时我们也应该意识到，土地规划管理是一个长期的过程，而我国正处在起步阶段，需要做的工作非常多，任重而道远。
参考文献
1土地利用总体规划编制和实施中存在的主要问题
1.1基础数据难统一
编制土地利用总体规划时，涉及到的数据和资料很多，数据在审核时，也需要通过多个部门，再由低一级部门向上级部门递交数据，以此类推，由最高级部门来进行最终数据的统计和审核。在这个过程中，会存在一些虚假的数据编排。如在过去，农民需要交纳一定的农业税，使得账户上记载的耕地面积小于实际耕地面积。此外，土地在编制过程中，程序较为复杂，需要多个部门的审批，经历的周期也比较长，导致一些数据的统计错过了时点，数据的有效性缺失也是造成基础数据难以统一的一大问题。
1.2不确定因素难以把握
为了更好地实施制度，人们会事先确立一个相对完善的计划。但是，俗话说：“计划赶不上变化”。在计划实施的过程中，会有诸多的不确定性因素。如在土地规划过程中，气候条件是主要影响因素之一。对土地的年产值进行评估时，尤其是农业用地。它的主要经济产值是农作物的产量，而作物的产量在绝大多数条件下都受到气候的影响，因此，在对其进行评估前，气候因素是较难把握的。此外，任何一个计划的实施在预测范围内的情况少之又少。在土地利用总体规划以及编制方面也是同样的道理。
1.3产业建设用地指标被截留
随着社会的发展，统筹城乡规划，促进城乡共同发展被提上新的议程。然而，在实际操作过程中，政府总是较多地将目标放在中心城市的发展轨道上，一幢幢豪华办公楼的兴起就是代表性特征之一。所以说，在土地的利用上，优先满足城镇建设用地，对于产业用地的指标，则有所截留。产业是一个地方发展的特色甚至是一种经济上的支柱，离开了产业，区域性的经济发展就受到了限制。显然，产业建设用地指标的截留对于当地的发展是有不利影响的。
1.4规划缺乏应变性
土地在利用和建设过程中会有一些突况的发生，如政策的改变以及外来文化的影响等，而这些影响往往是无法预测的，这就要求土地字啊规划和应变过程中具备灵活应变的能力。但是，在现有的土地规划中，一般是按照《土地管理法》的要求进行的，对于建设用地以及宅基地利用等方面都进行了相对完善的分析。但是，不足之处在于这些指标是定性和定点地分析，以至于在实施过程中太过具体，缺乏灵活性和应变性。
2对土地利用规划的相关建议
2.1有效控制城市建设用地规模
随着城市人口的增多，人们对于城市房产的需求也越来越大。近年来，城市建设用地正在以城市中心为一个点，向着四周扩张。一幢幢高楼大厦拔地而起，这种无限制式的扩张对于土地的合理利用而言，失去了土地原有的价值，也损害了农民的利益。此外，城市发展速度过快，使得农村和城市建设之间完全脱节，不利于城乡的统筹化发展，情节严重时，还会产生泡沫。所以，相关部门应该严格控制城市建设用地规模，平衡农村和城市的协调化发展。
2.2合理评价城市建设用地规模
城市建设用地的规模应该做到集约高效，从土地利用的实质出发，使得土地得到有效利用。从科学的角度来说，一个城市的土地利用是否合理和该城市的规模并不直接挂钩，和城市的用地量也没有直接的关系，而是看该城市的土地利用是都集约高效。如果一味地扩大城市建设用地，造成土地在城市中处于闲置的状态，而农民也失去了土地的使用权。显然，这是极不协调的状态。所以说，城市发展建设用地的合理性是和城市的经济发展关系有关的。评价一个城市的建设用地，必须从整体性出发，统筹该城市的文化、经济以及政治发展状况。
2.3统筹主体功能区规划和土地利用总体规划以及城市发展规划之间的关系
主体功能区规划、土地利用总体规划以及城市发展规划应该是统一协调的关系，三者之间都由政府统一编制，其大体的方向和目标也是一样的，必须建立在科学发展观的基础上。在土地利用上，还需要充分考虑区域性的建设对于当地环境的影响，建立环境集约型社会。同时，在加强城市功能区建设，完善各项设备时，还应该考虑当地经济建设的发展状况。
2.4强化规划的科学意识
城市的建设是一个操作性的实践过程，实践过程的实施需要以科学的理论作为依托。此时，规划的科学意识就是一种理论的概念。在土地规划前，必须认清事物的本质，从基础入手，政府在编制过程中，尤其要注重实验数据的分析，并且在总结经验和教训的基础上做出强有力的判断，寻找出城市发展的自然规律和本来面貌。同时，还应该注重成本和利益之间的关系，在规划过程中，符合各项法律规章制度，降低产业成本。在保障建设质量的同时考虑成本效应。
小结：
土地的利用和总体功能区的规划是一个循序渐进的过程，不是一朝一夕能够完成的。作为政府相关部门，应该在编制过程中注重科学发展观，平衡城市和农村之间的差异性，进一步缩小城乡一体化建设的差距，使两者统一、协调发展。
参考文献：
一、土地规划认知
土地规划指的是一国或一定地区范围内，按照本国的经济发展的前景和需要，对土地的合理使用等，所作出的长期安排的活动。土地规划的目的在于保证土地的利用，同时能满足国民经济各部门按比例发展的要求。现有自然资源、技术资源、人力资源的分布和配置状况是土地规划的依据，最终使得土地得到充分、有效的利用，而不因人为的原因造成土地资源的浪费。
二、我国土地利用规划的现状及存在问题
城市以土地为载体，它是具有多种功能的人口聚集地，不言而喻，城市规划与土地利用总体规划有着密不可分的联系。在我国，城市规划主要是根据城市的客观条件而因地制宜，在合理统筹安排部署下，使得其余的各个方面都能得到均衡协调地发展，但是，对于土地利用中的总体规划来讲，其主要关注的是耕地数量的保护以及城乡建设用地规模的控制，对于产业用地布局分散在农业发展规划、工业园区规划以及旅游发展等规划在次要等级的规划之中。目前，我国社会主义初级阶段，各领域的现代化建设都处在一个渐进的过程之中。自土地使用制度改革后，我国政府不断进行着土地利用相关制度的建设，同时也颁布、修订了诸多的法律及法规，使得土地利用规划受到了整个社会的普遍重视，与之相应的，各级政府按照规划规划使用、管理土地的意识大大的增强。但是，就目前而言，我国整体的土地利用规划中实践仍然不尽协调。对比我国土地利用总体规划，以及城市规划的本质概念、特征属性两个方面，不难发现，城市规划作为土地利用规划的一种，其与总体规划具有密切的联系。但是在土地利用规划的实践中，由于我国土地利用规划体系的不完善性，使得规划实施环节容易造成脱节，导致土地利用方面出现整体与个体利益相悖、总体规划与城市规划的关系脱节问题产生。其只要表现在以下几个方面。
1、土地利用规划的种类较多，分工不明确。土地利用规划三大类包括土地利用总体规划、土地利用详细规划与土地利用专项规划。土地利用总体规划体系又分为五级，分别是国家、省、市、县、乡五级，按理说是层次完整的，但是，由于我国目前各级总体规划职能分工的不明确性，以及内容相似雷同，其他专项规划的编制则相对缺乏，致使详细的方案规划活动不能够积极地去开展。但是，相对于其他国家的土地利用规划而言，国外最高级别的土地利用规划，往往是比较宏观的，只是对下一级别的规划，单方面的具有一定指导作用，在其他的地方制定的土地利用规划则上，内容详实，分类细致，有的甚至是图文并茂的形式呈现。
2、土地利用总体规划体系的不完善。土地利用总体规划、区域规划以及城市规划等等方面各成体系，土地利用总体规划，基本上无法有效发挥对于区域内社会经济发展对于土地利用需求的整合作用。同时，土地利用的总体规划，一般是属于计划性规划，其出发点是土地供给，前提是上级下达的非农业建设用地控制指标，重心在控制，有效引导需求；而城市规划，则是按城市在市场经济条件下发展的客观规律编制来进行，着眼于发展。二者在规划的目标、时间、部门职能分工以及编制规划所依据的技术标准等等的方面存在比较大的差异，最终导致了城市发展规模不断的突破各种规划的失灵现象。其次，土地利用总体规划的内部体系，在目前而言，仍然存在协调性与衔接性差、形式死板的缺陷，这些原因导致土地利用总体规划对城市用地规模的控制规划失灵。
3、政府规划干预政策存在缺陷。政府干预政策的存在的原因是市场失灵，而政府干预手段的一种体现即是土地利用规划的编制和实施。政府规划干预措施虽然取得一定成效，但是往往也存在缺陷，比如规划指标下达依据不充分、规划指标设定不科学等等的因素造成非农建设用地量稀缺导致城市规划与总体规划相悖以及缺乏公共参与等。
4、激烈竞争。激烈竞争导致了城市间冲突和区域性矛盾不断地加剧，在全球化的背景之下，国家、区域、城市越来越受到重组化的影响。尤其改革开放以来，我国的经济体制产生了巨大的变化，加之市场化和全球化改革进程的不断加快，使得我国地方政府之间开始存在愈发激烈的竞争关系，地方政府的首要任务由原先变成了发展地区经济、增强城市竞争力，由于城市之间竞争的关系的进一步加剧了，在一定程度上也导致了城市间区域性的矛盾激化。
三、应对措施
1、规划编制。强调的保护基本农田、维持耕地总量动态平衡和控制非农建设用地规模等方面，向全面保护国土资源方向转变，最终目的是达到我国经济社会的可持续性发展，理想是保障区域发展的公平性和人与自然共存的和谐性。
2、转变控制体系。我国土地利用规划的体系，应当由以指标控制体系为主向，同时结合以宏观控制手段为主、与空间布局相结合的概念转变，弱化单纯的指标控制、分配作用，不断地加强产业布局优化、用途管制的规模等，做到少说假大空话，一定要切中要点，提高土地利用规划体系的效率。
3、保证指标设置的弹性化。在规划编制的过程中，指标的控制是无可避免的，因此，规划的制定必须要保证指标设置的弹性化，其目的是降低信息不完整的特点带来的规划制定不科学，以及脱离实际情况的带来的风险。
4、引入适当的公众参与机制。我国土地利用规划制度在制定过程中，可以适当的引入公众参与的机制，其目的是为了推动土地利用规划在土地资源配置，使其发挥更积极的作用。
5、规划实施。构建规划管理信息系统，保证各级规划在实施过程中的信息数据的透明化。同时，实施保护规划的价格屏障，加强重视价格机制，以期完善土地利用总体规划与城市规划间的空白。此外，还应该不断的提升土地利用规划的法律地位，相关配套的政策措施，保证从土地利用总体规划到城市规划、甚至其他的下级规划，在各级政府单位的职责范围内都能够得到顺利的实施。
一、前期工作重点
建设项目前期工作按基建程序分，一般包括：预可行性报告（项目建议书）、工程可行性报告、核准、初步设计及施工图设计、建设准备等阶段。 重点一：成立项目筹建处或项目公司、代建指挥部。重点二：编制评估报告，取得批复文件。项目决策阶段，要遵循“十・八”原则，即编制好十个专项评估报告，与八个评估审核单位建立沟通协调机制，其中土地预审、环境评估是前期工作的重中之重，是项目通过省发改委核准立项的必要条件。 重点三：施工前的征地拆迁工作。它是工程建设的先行官，也是控制工程工期和成本的关键所在，同时也关系到老百姓的切身利益，是确保工程顺利推进的前提和保障。
二、工作难点
难点一：土地预审难。《建设项目用地预审管理办法》规定，核准或者批准建设项目前，应当依照规定完成预审，未经预审或者预审未通过的，不得批准农用地转用、土地征收，不得办理供地手续。建设项目可行性研究报告中应当包含土地利用的章节，内容包括规划选址情况、用地总规模和用地类型、补充耕地资金落实情况等。土地预审是项目核准的重要环节，没有预审意见或预审未通过的，不得核准或批准建设项目。土地预审前必须由有资质单位编制土地规划调整方案并报土地管理部门批准，待土地规划调整方案批复后才能办理土地预审。难点二：耕地占补平衡难。根据《国土资源部关于严格耕地占补平衡管理的紧急通知》和《关于进一步加强土地开发垦造耕地项目管理的通知》要求。 难点三：基本农田补划补建难。任何单位和个人不得擅自改变或者占用。国家和省人民政府批准立项的能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址，确实无法避开基本农田保护区，需要占用基本农田，涉及农用地转用或者征用土地的，应当经省人民政府审核同意后，报国务院批准。同时，用地单位应当按照国家和省人民政府的规定缴纳耕地占用税、耕地开垦费等有关税费。 难点四：征地拆迁安置难。征地标准和补偿安置方案直接涉及老百姓切身利益，如何平衡工程造价和维护老百姓利益是工作难点。
三、工作方法
方法一：按照节约集约用地原则，尽可能地核减用地规模。 遵守土地利用总体规划，对项目可行性方案根据实际情况及时调整和修改，尽可能地核减少用地规模。方法二：健全建设用地标准体系，优化工程建设用地标准。 在满足功能和安全要求的前提下，按照节约集约用地的原则，重新审改现有各类工程项目建设用地标准。方法三：熟练运用土地法律法规，规范有序破解征迁难点。 高速公路从方案比选到项目实施往往要经历几年的时间，其间国家政策的变化、土地地域的差异、土地现状的改变、地方经济的发展等等都要求我们要合法、合理、合情处理前期征迁工作中所遇到的问题。我们在做好土地复垦、占补平衡、农保外移等工作的同时，更应该把工作的重点放在房屋拆迁、三线迁移、改路改河等涉及地方切身利益的具体工作中，只有切实做好了每一个环节工作，取得了地方政府的支持和理解，才能充分发挥地方政府的作用，彻底解决征迁工作的“瓶颈”问题。方法四：重点控制企业和民居拆迁，做好群众思想工作。 牢固树立以人为本的思想，维护好老百姓的利益。工程前期离不开老百姓的支持，要把征地拆迁和长远的地方规划结合起来，坚持群众利益无小事的原则，“公开、公平、公正”地执行征地补偿政策，既要保证工程建设的顺利进行，又要切实保障群众的利益。方法五：加强与当地政府沟通协调，抓住有利时机开展工作。 指挥部要与沿线乡镇村各级政府保持良好的沟通，随时掌握动拆迁进度，利用有利时机开展工作。发现有可能拖延交地的前兆时，应及时联系交涉，查明原因，尽早处理。
四、做好工程开工前的几点建议
做好交通工程项目的前期工作，首先要了解和掌握国家经济和社会发展的有关政策、法规和规划。在项目前期工作进入实施阶段后，一方面要加强内部管理，提高工作人员素质，使其熟练掌握项目管理的方针政策和业务知识，落实工作责任制，提高办事效率和服务意识，另一方面要紧紧依靠各级政府、沿线村镇及相关职能部门和广大人民群众的大力支持。
首先：成立交通工程前期领导小组。 成立由市政府主要领导挂帅的领导小组，由市发改委、国土、环保、财税、建设、交通、规划、林业、水利、农业、航道、海事、文物、地质等部门主要领导参加，定期召开协调办公会，对耕地占补平衡和基本农田补划补建等难点问题统一考虑解决，提高办事效率，协调交通工程前期工作和建设过程中政府各部门之间关系。同时，组建交通工程前期工作办公室，负责可行性研究、项目建议书等设计文件编制委托、上报等工作。
其次：工程代建指挥部要落实前期工作责任制。 代建指挥部要梳理出一套专业化、规范化的工作流程，并且用规章制度加以约束。通过明确岗位职责，责任到人，将各部门的工作职责纳入流程的对应环节，实现专业分工基础上的有机合作，加强内部管理提高队伍凝聚力、执行力，落实前期工作责任制，明确项目各环节、各岗位的岗位职责和一系列工作程序和制度。同时必须克服前期管理的随机性，聚集各方力量，提高前期工作效率和工作质量。
一、我国土地有偿使用中的现存问题
1.土地利益分配关系扭曲
国有土地所有权被虚置，中央政府和地方的利益分配不公。大部分的国有土地出让金归负责具体实施的县或市政府所有，而中央和省级政府仅仅提取少部分。于是，地方政府有很强的经营土地的动力，大肆通过圈地运动和卖地来增加地方性财政收入，严重扭曲了中央和地方的利益关系。
另外，地方政府和农民之间也存在收益分配不公。法律明确禁止集体土地的所有权直接交易，对于被征土地农民的经济补偿应包括安置补偿费、土地补偿费以及青苗和地上附着物补偿费三部分。但是，由于农民缺乏对补偿费的了解和认识以及相关立法的缺失，常出现把土地补偿费克扣在村委会和地方政府，仅将安置补偿费以及青苗和地上附着物补偿费发放给农民的问题。
2.土地市场既不规范也不健全
由于土地的使用行为具有广泛的外部性，因此，土地市场公开化就显得尤为重要。早在1999年，国土资源部就已开始筹建全国土地市场信息系统，但是目前在土地市场信息传导和披露等方面仍然存在着信息公开完备性不足以及渠道过于单一等问题，而且，在征地过程中，农民参与土地活动的渠道也不够通常畅，缺乏透明度。
城乡土地市场不一致，缺少统一的土地市场，这也是目前存在的严重问题。在农村，集体土地不能流转进入土地一级市场并参与土地一级市场的收益分配，而在城市，土地则可以流转成建设用地和商业用地并参与到土地一级市场的收益分配，从而导致城乡土地市场二元化。
二、现存土地有偿使用问题的原因分析
1.中央和地方政府的职责以及目标不相容
理论上，中央政府对土地的使用具有无可争辩的决定权，但在具体实施中，中央政府的影响力却很难体现。中央政府是土地政策的制定者，拥有批准占用土地的权力，而地方政府则是土地政策和土地占用补偿的具体实施者。地方政府通过各种手段操纵和变通占用补偿政策，应付和规避中央政府的规划和管理，通过土地出让和招商引资等方式增加财政收入，彰显其政绩。由于中央和地方政府的职责以及目标不相容，有的地方便出现低价出让土地，大量土地乱占和闲置等情况。
2.土地市场化程度低与土地供给的双轨制
在我国，土地一级市场被垄断，土地的使用取决于政府的行政计划和管理，什么时候转变土地利用类型以及转变成什么类型，这都是由各级政府的行政屯批和规划决定的，因此，市场机制不能优化配置土地的使用。另外，由于土地供应的双轨制，使得市场价格和非市场价格同时存在，并有很大的差异，加之政府行政划拨的价格指导，这又造成了土地的市场价格不能客观体现土地的真实价值，从而出现低价补偿的情况。
3.相关法律法规的缺失或不完善
首先，由于没有相关的法律指导，在土地征用过程中，农民对如何参与到征地方案的制定中，没有具体的参与方式和途径，对征地农民的土地补偿也没有具体的标准说明，因此，地方政府低价补偿以及克扣农民土地补偿金的现象也屡禁不止。其次，土地规划的效力也大打折扣，由于相关法律法规的不完善，公众对规划应由哪些部门负责、多长时间进行一次、政府如何向公众公示以及公众如何参与规划等问题都无法获得确切答案。最后，由于相关法律的缺失，土地被肆无忌惮的征用和闲置，尤其是对农民耕地的违法占有。
三、促进土地有偿使用管理的对策
1.土地利用规划方面的对策
努力建立一套系统科学、稳定权威、可操作性强、公众参与度高的土地利用规划体系，为土地政策和计划的有效实施打下基础。
首先，要加强公众的参与度，保证公众意见直通渠道的畅通，重视专家在土地利用规划中的关键作用。由专人讲解规划方案，并经电视、报纸等媒介公布规划方案，通过匿名反馈意见和代表协商等形式，畅通电话、微博、匿名书信等渠道，对公众认为不合理的地方做出详细的答复，让公众亲身参与到土地利用规划中来。其次，突出不同产业和不同区域的土地利用特点，统筹安排用地规模、范围和时间。重点保护好城市发展的周边区域和农民耕田，严格限定城市建设用地总量。在城市内部，在满足生产生活实践需求的前提下，抑制城市建设用地的不合理增加，减少重复建设和盲目建设。在城市外部，减小对农、林以及湿地的破坏，保障粮食产量和安全，维持生态平衡。
2.土地市场方面的对策
2.1 发挥市场机制的基础性配置作用
发挥市场机制基础性的配置和调节作用，政府调节只作为市场体制的补充。首先，相关政府部门要完善市场规则，净化土地市场环境，增加市场信息透明度，让市场机制调节和控制土地价格，引导土地合理使用。其次，相关政府部门要积极地进行土地使用政策指导，在必要时可给予适当的优惠，促进土地的社会效益能够最大限度的发挥，保证土地有偿使用的可持续发展。最后，建立提供土地市场信息服务的中介机构，严格审核其条件和资质，规范中介行为，保证其能够在评估土地市场价格和土地市场供需双方土地信息等方面提供正确而及时的服务。
2.2 建立城乡一体的土地市场
打破集体土地不能直接流转进入市场一级市场的原有格局，实行集体土体和国有土地同地、同价和同权。不论是农村的集体土地还是城市的国有土地，都可以在统一的土地市场进行土地活动。遵照市场公平的原则，通过转让、出租等形式，集体土地所有者可以把土地使用权转交给任何需要建设用地的企业或个人，以市场机制控制的价格作为土地使用权的价格，集体土地所有者和国有土地所有者一样拥有获得工业化与城市化利益的权利，从而切实保障集体土地所有者的利益。
3.法律法规等司法体系方面的对策
尽快建立并完善相关的法律法规，只有明确规定政府和公众参与土地有偿使用管理的权利和义务，使土地有偿使用活动有章可循、有法可依，才能更好的促进土地的合理使用。结合我国现存的主要问题，针对我国土地有偿使用的法律法规等司法体系有以下建议。
首先，开展土地规划立法工作，保证土地规划具有法律效力，明确公众的参与权，从而解决土地重复建设和盲目建设的问题，遏制非法圈占土地的行为。其次，改变国有土地与集体土地同时存在的土地二元化格局，破除土地一级市场垄断局面，通过相关立法使集体土地能够直接进入土地一级市场，从而在源头上减少设租、寻租和垄断的危害。第三，在法律上明确说明和确认农民的土地财产权利，例如，农民宅基地的申请和出租、宅基地的财产权利等。最后，完善司法体系，设立独立于政府部门之外的公共机构和组织，专门解决土地使用纠纷，保障土地规划和土地征用中的各方利益。
四、结束语
只有从土地利用规划、土地市场和法律法规等司法体系三个方面联合解决当前我国土地有偿使用中的问题，才能促进我国的工业化和城市化进程稳定前进。
参考文献
[1]刘佳.划拨土地使用权市场化法律制度研究[J].行政与法，2013，（03）.
中图分类号：TU984文献标识码： A
随着社会的发展，我国对于中小城市建设与规划管理工作提出了较高的要求，在相关的规划管理标准中对城市规划工作提出了明确的要求，对于城市规划过程中的监督、引导等行政管理活动以及组织编制、审批等过程都提出了明确的要求，随着产业结构的优化调整、城市的急剧扩张、经济体制的转变、社会经济的变革，这给城市的规划工作带来了较大的困难，相关的城市规划主管部门应该在社会主义市场经济中遵循相关的规划原则，适应新时期的智能转变，但是在实际的城市规划管理工作中，还存在一些缺陷，本文就主要针对此进行简单分析，并提出相关的应对措施。
一、中小城市建设与规划管理中的漏洞
1.规划意识淡薄，起步晚
在新时期的发展过程中，我国的城市建设工作取得了较大进展，但是由于我国的城市规划工作起步较晚，相关部门在城市建设过程中，规划意识较为薄弱，在实际工作很多规划工作中都没有严格按照相关的管理及审批制度实施规划工作，这使得我国中小城市的规划工作规划质量不高，在规划方案及建设过程中存在较多的缺陷。
2.远性
城市规划工作是一个长期的建设过程，其规划工作中各级管理及职能部门的数量众多，并且这是一项系统性的工作，在城市规划及建设的过程中，不仅要综合的考虑其短期内的各种影响因素，保证其规划的合理性，还需要做好长期的规划工作，保证城市建设的可持续发展，但是对我国城市规划现状进行简单分析不难看出，由于没有建立起完善的规划制法体系，城市规划中的执法主体管理职能被弱化，缺乏健全的监督管理力度，一些中小型城市在规划及建设过程中只注重短期的经济效益，对于城市中的违法违规建筑没有予以强有力的惩治，相关的审批部门也没有严格的按照相关的法律法规执行审批工作，导致城市规划建设工作中，存在很多缺陷，在长期的发展过程中，会对城市的进一步发展产生阻碍作用，难以实现可持续发展。
3.没有明显的地方规划特色
在历史变迁过程中，各个城市都具有其自身的文化特色，每个城市中都具有凝聚历史变迁的街区及文物古迹，这是城市发展过程中最为重要的历史见证，但是现代中小城市规划建设工作中，没有对自身的历史文化及文物古迹予以足够的重视，而是照着统一的标准实施城市规划工作，导致城市规划及建设过程中，具有自身特色的文化古迹遭到严重破坏或是直接消失，这使得中小城市建设及规划的过程中，不具备其自身的地方规划特色，这使得现代化的城市难以实现其个性化发展。
4.缺乏科学性
在中小城市的规划及建设过程中，保证其规划的科学性是整个城市建设顺利开展的最基本的保证，这就需要在城市规划过程中，综合的考虑各种长期及短期的影响因素，保证城市的可持续、健康发展，但是在实际的规划工作中，一些政府职能部门及城市建设部门，受到短期经济利益的驱使，盲目的划定企业生产建设用地，导致城市中心区及商业区建筑密集、交通状况差的同时，对城市的环境造成严重污染，直接给城市中居民的生活及健康造成严重影响。
5.资金和规划设计管理不到位
城市规划过程中，除了要保证规划设计图纸的科学合理性之外，还需要在实际的工作中，做好规划设计的管理工作，并要根据实际的规划设计、建设内容，做好资金的预算及管理工作，在保证建设质量的前提下，尽量的减少施工成本，这对于城市规划、建设质量的提升是非常必要的。
二、重视并提出解决规划管理中漏洞的措施
由以上的分析中可以看出，中小城市建设是一项系统性的、具有较大难度的建设工程，在其规划建设工作中，还存在较多有待解决的问题，这就需要在现有基础上，采取相应的解决措施，用以提升其规划、建设质量，这对于城市的建设是非常必要的，下面就针对此予以简单分析。
1.“政企分离”的问题解决
由于中小城市规划及建设过程中，存在各级规划及管理部门职责模糊的问题，导致其在实际的规划及建设过程中，规划质量及规划效率不高，同时还存在严重的资源浪费问题，政企分离能够有效的解决由于各部门职责模糊不清、互相推诿、互相包庇所导致的腐败问题，做好各项工程的招投标工作及质量监督管理工作，这对于城市规划及建设质量的提升具有非常重要的作用。
2.土地规划
土地规划是城市建设工作中非常重要的工作，这就需要在城市总体规划的过程中，对土地的利用与规划进行科学合理的安排，制定出完善的土地规划措施，以便于从源头上很好的控制土地规划管理失控的问题，并要对土地利用结构予以有效的控制，对工业用地的比例严格控制，保证城市规划中的生态环境要求。
3.城市规划定位问题
城市在长期的发展过程中形成了一套具有自身特色的历史文化特色，城市在发展过程中，在追求发展速度的同时，还需要对城市规划目标及个性化发展思路予以明确，形成具有其自身特色的规划及建设风格，这对于城市的可持续发展是非常必要的。
4.完善规划管理机制
制定完善的规划管理制度对于城市规划质量的提升是非常必要的，这就需要有关部门在建立完善的规划管理机制的基础上，要求各个部门依据相关的管理机制做好城市规划的编制、审批、落实及变更工作，对于各种违规行为予以严厉的处罚，这对于保证城市规划及建设质量是非常必要的。
5.强化规划管理和行政执法
我国法律中有较多的关于城市规划及建设的法律，这就需要在实际的城市规划及建设工作中强化其管理工作，并加强各个步骤中的行政执法力度，保证城市规划及建设工作顺利进行。
结束语
随着社会市场经济的发展，我国的中小城市规划及建设工作取得了较大进展，但是在其发展过程中还存在较多的有待解决的问题，本文就主要针对其规划及建设工作中存在的漏洞进行了简单分析，并提出了相关的应对措施，对于其规划质量的提升具有积极的作用。
