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中图分类号：F239.4 文献标识码：A
收录日期：2015年5月26日
我国的内部审计是在20世纪80年代以后发展起来的。1982年我国恢复审计制度，一系列法律法规的出台表明我国推进内审工作的决心。《内部审计暂行办法》于1985年出台，《中华人民共和国审计法》在1994年出台，《关于内部审计工作的规定》紧随其后。进入21世纪以来，《内部审计具体准则》和《内部审计基本准则》相继出台，这无疑有力地推动了我国内审工作的发展。但改革开放以来，我国才大力发展市场经济，并没有给企业内审的发展创造良好的客观环境，尤其是新近发展的房地产行业，还存在诸多不足和问题：
（一）不合理的内审机构设置。在大多数西方发达国家，内部审计的产生主要是由于内部管理的需要，它是内部制衡机制的重要组成部分。而我们的内部审计是在政府的推动下建立和发展起来的，其机构设置、人员配备具有强大的行政命令色彩。另外，西方发达国家公司的董事会下设的内部审计机构及其审计委员会直接由董事会负责，其他部门无权干涉，独立性很强。但我国大多数企业的内部审计由总会计师或财务副总裁负责，一些公司还没有专职的内部审计机构，还属于公司的会计部门或纪律委员会、监察厅。这表明我国内部审计机构的设置还不是很合理，这极大地影响了其权威性和独立性。
（二）内部审计人员素质偏低，缺乏综合型高级管理人才。房地产开发属于固定资产直接投资管理，涉及多学科、多专业的管理内容，从前期科研、策划到项目实施阶段的设计、招投标、成本控制管理，每个阶段都需要多学科多专业知识的相互配合。所以，作为房地产企业的管理人员必须是具有从技术到经济多学科知识的综合型人才，而且其知识构成要不断更新，否则，就会因其管理行为的局限而使企业的管理体系产生漏洞。但是，目前很多公司的内审人员来自于企业内部财务系统，但由于专业知识面狭窄的限制，不具备现代内部审计所要求的知识结构；还有不少人既没有接受过完整系统的专业训练，又缺乏必要的生产经营管理经验，内部审计就难以发挥其作用。
（三）缺乏个人诚信机制。我国每年的固定资产投资多达数万亿元，有大量人员在房地产领域从事工程建设等相关工作。行业的高速发展促成了专业人员的紧缺并使其产生极大的流动性，专业人员的不断流动使很多企业忽视了对其信用度、执业履历的监督和跟踪考评，从而为舞弊行为的产生提供了温床。一些人对岗位权利滥用不计后果，问题暴露后换一家单位或者换一座城市并不困难，但对企业来说，既损失了培养人员的成本，又损失了精心选拔的管理人员。同时，由于房地产开发企业在经营过程中存在的一些特殊问题，使得一些企业受到了损失也未必真正追究当事人的责任，并不依制度或依法惩处，从而也放纵了其不法行为的发生。
（四）信息沟通不对等，跨区域经营管理难度加大。房地产公司多为跨地域、跨业态的项目公司开发模式，近年来集团化、规模化发展的房地产企业逐渐增多，管理信息不流畅的问题也愈发明显，信息的准确性、时效性、完整性方面都存在很多漏洞。一些一线项目公司成为独立王国，个人或团体舞弊行为时有发生，先斩后奏的现象屡见不鲜。项目公司发生的问题不能及时准确地反馈，增强了问题的隐蔽性，助长了腐败的滋生蔓延。例如，某企业的外埠项目公司在某内装工程施工队伍的选择过程中，表面上执行企业要求的招投标程序，但在实际操作中，项目公司负责人与投标单位暗箱操作，故意隐瞒事实情况，人为控制招投标结果。由于信息手段的滞后，集团公司在上报资料的审批过程中无法发现破绽。后期企业内审部门在对该项目进行例行审计时发现问题，但损失已既成事实。
（五）房地产的建造价格具有隐蔽性。各种材料价格、设计、施工招投标价格均具有隐蔽性（商业秘密）的特点，致使最终的建设产品的建造价格存在不公开性。地理位置唯一、结构设计复杂多变、使用功能多样、材料选择的不同等，使每个开发项目在具有一定相关性的同时，又各具特点，这样就使得造价管理相当困难，为舞弊产生创造了温床。又因为施工项目建设时间长、投资大，增大了舞弊行为的隐蔽性。一些小规模房地产企业并未在每个项目的开发后期对各种价格信息进行整理，从而无法实现价格信息的内部共享，而一些较大规模的企业也不一定设立专门部门完成此类工作，从而也无法形成一个良好的价格控制体系。同时，基础价格（如材料）又具有时间性、地域性，所以社会公开的相对信息只可起到参照作用，对建造价格的控制作用非常有限。价格隐蔽性的现实存在，给企业的造价控制带来了一定的困难，为舞弊行为的发生提供了机会。
二、加强房地产开发企业内部审计相关对策
一、虚增无形资产和开发成本
2004年8月31日以前，土地交易未实际公开竞价，房地产开发企业大多利用政策空间，以“危房改造”或“开发经济适用房”的名义取得土地，并先按实际支付的价款记入“无形资产-土地使用权”，然后设法改变土地用途，聘请评估机构对原取得土地按商业用地或商品住宅地进行评估，且一般要求高估，形成大额的土地评估增值。房地产开发企业根据评估价值进行账务处理，虚增了无形资产。房地产开发企业对该土地进行开发时，将该土地使用权的账面价值全部转入开发成本，而开发产品成本中所含的土地成本为土地评估价值，而不是该土地的取得成本，违反了存货计价的“成本与可变现净值孰低”原则，虚增了开发成本。
对于房地产开发企业高估土地使用权的问题，建议审计时应将企业土地使用权账面价值与当地土地市价进行对比，对高于市价的部分提请企业计提无形资产减值准备。对于转入开发产品成本的土地使用价值的确认问题，企业会计制度未明确规定，笔者认为应按历史成本计价的原则，在将土地使用权账面价值转入开发产品成本时，先将评估增值部分冲转，按实际取得该土地所支付的价款和费用减去无形资产摊销后的余额记入开发产品的成本。
二、人为调节经营收入
（一）将预收售房款长期挂账，延迟确认收入。房地产开发企业收取的预售房款，在商品房已竣工验收，与购房人办理商品房交付使用手续后即应确认收入。但房地产开发企业为了调节收入，通常人为延迟商品房竣工决算，以商品房未办理竣工决算为借口将预收售房款长期挂账，不确认收入。
（二）隐瞒收入，私设小金库。房地产开发企业除自行开发业务外，还经营合资开发、委托代建、待售商品房出租等业务。由于这些业务不受国家规划制约，可操作空间大，成为房地产开发企业小金库收入的主要来源。比如，在投资比例分配开发产品的合资中，房地产开发企业往往对分回的开发产品不入账，而将其账外销售，收回销售收入账外存储，形成小金库；在委托代建业务中，房地产开发企业往往将代建工程收入不入账，资金体外循环，或只作往来核算，形成账内小金库；在待售商品房出租业务中，对收取的租金不入账，账外另存，形成小金库。
（三）将开发产品用于投资、偿债、捐赠、分利、自用、职工福利及以房换地，不作视同销售的账务处理。按规定，房地产开发企业将产品用于对外投资、抵偿债务、捐赠、分配利润、职工福利和作为固定资产自用的，应视同销售进行账务处理，按规定计缴营业税及附加。但房地产开发企业往往只按成本价作存货减少处理，未作视同销售的账务处理。
（四）将出租房、周转房销售的收入直接冲减出租房、周转房的改装修缮支出。商品房、出租房、周转房三者之间变化频繁，审计难度较大。房地产开发企业在销售出租房、周转房时，往往不按规定进行商品房销售核算，而是将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房的改装修复费用支出，既虚减经营收入又造成开发成本和销售费用不实。
对于上述调节经营收入的行为，建议审计时除应认真审核经营收入明细账、往来明细账和相关原始凭证外，还应审查《商品房买卖合同》、销售不动产发票存根、动迁房发票存根、《建筑工程竣工验收备案表》、《房屋代建合同》、《合资开发项目合同》、《房屋租赁协议》等相关资料，查阅企业的股东大会会议记录、历次董事会会议记录。将经营收入与“销售不动产发票存根、动迁房发票存根”相核对；将经营收入各分类明细账分别与《商品房买卖合同》、《房屋代建合同》、《合资开发项目合同》、《房屋租赁协议》等相核对；将股东大会会议记录与董事会会议记录中涉及工程竣工验收、投资、偿债、捐赠、分利、职工福利等事项的决定与相关账簿记录及原始凭证相核对；同时采用查询、观察、分析性复核等审计方法，查实企业人为调节收入的问题。
三、人为调节开发成本和经营成本
（一）随意提取公共配套设施费，调节开发成本。房地产开发企业在办理商品房竣工决算时，对于尚未完工、不能有偿转让的公共配套设施，通常采用预提办法将所需配套设施费预估计入开发产品的成本中，预提标准由企业根据建筑面积或投资比例自行确定。房地产开发企业为了调节利润，往往根据需要随意确定配套设施费的提取标准，多计或少计开发成本。
（二）不遵循借款费用的计量原则，随意分摊借款利息。根据借款费用的计量原则，企业在确定每期专门借款利息的资本化金额时，应将其与每期实际发生的资产支出数相挂钩，根据累计支出加权平均数乘以资本化率计算确定。房地产开发企业在确认开发项目的借款费用时，不是按规定的方法计算分摊，而是根据企业利润情况和财务报告的需要，在开发成本和财务费用之间为划分，调节当期利润；对于计入开发成本中的借款费用，在各开发项目中的分配也未经过认真计量，而是随意分摊，造成各开发项目之间负担借款费用不合理的现象。
（三）不同类型商品房的经营成本计算不合理。房地产开发企业同一项目开发的不同类型的商品房，如底商、住宅、写字楼等，在销售价格上相差悬殊，其经营成本也应该各不相同。而企业在开发成本的核算中，一般以开发项目（同一块土地上同期开发的各类商品房）为对象进行成本归集，在结转经营成本时统一按平均成本进行结转，造成住宅、写字楼、底商之间单位成本相同或相近、利润率高低悬殊的现象。还有的房地产企业在项目开发完毕，进行销售时，将先期销售的商品房多结转经营成本，后销售的商品房少结转经营成本，形成同一开发项目同类商品房的单位经营成本前后不一。
（四）挤占和虚增开发成本。房地产开发企业是当前的高收入、高利润行业，为了少缴土地增值税和企业所得税，房地产企业往往将自行开发的办公用房、职工宿舍、自用办公场地的开发成本和代建房屋、代建工程的建设成本 挤入商品房开发成本中，增大商品房开发成本和经营成本；此外，企业还通过虚报工程结算，虚报堪费、虚报回迁安置费、虚报土地征用补偿费等方式，虚增商品房开发成本和商品房经营成本，以降低开发产品增值率，少缴土地增值税；虚减经营利润，少缴企业所得税。
对于以上问题，建议审计时除应认真审查开发成本、开发费用明细账、短期借款明细账、应交税金明细账、往来明细账及相关原始凭证外，还应取得房地产开发企业的土地使用证、项目开发可行性研究报告、投资立项批文、工程项目概、预算资料、当地政府部门颁布的城市基准地价表或平均标定地价资料、政府部门的关土地征用及拆迁补偿的规定和项目投资费用估算资料等，还应查阅企业股东大会会议记录和董事会会议记录。将开发成本、开发费用明细账中的各项成本、费用发生额与工程项目概预算、项目投资可行性研究报告和项目投资费用估算资料及当地地价、土地征用及拆迁补偿标准等资料相核对；将股东大会会议记录和董事会会议记录中涉及投资、筹资、堪察设计、土地征用及拆迁补偿、工程施工等事项的决议与相关账簿记录和原始凭证相核对；同时运用单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法及类似工程经验估算法等方法对房地产开发项目中前期工程费、建安工程费、基础设施费、工程配套设施费等进行估算；运用查询、分析性复核等审计方法，根据总投资或预计总收入的一定比例，对规划设计费、开发间接费、期间费用等进行估算；根据借款费用的确认原则对借款利息的资本化金额进行匡算；以合理认定开发产品的开发成本和经营成本，审查出人为调节成本的数额，并提请企业调整账务，按规定补缴税金。
四、漏缴规费
（一）漏缴土地出让金。有的房地产开发企业通过各种关系以危房改造、开发经济适用房等名义取得划拔土地后，并未按规定仅于回迁安置和按经济适用房开发出售，而是开发成高档商品住宅、写字楼和商业用房出售。根据国家规定的土地出让金缴纳标准，出让不同用途的土地所缴纳的土地出让金数额相差悬殊，房地产开发企业取得土地后改变用途的，应按规定补缴土地出让金。但实际上，房地产开发企业将危改房用地和经济适用房用地用于建造商品房后，一般都未按规定补缴土地出让金，造成国家土地出让金的流失。
（二）漏缴配套费、增容费及教育附加费等规费。房地产开发企业在商品房开发过程中除交纳土地出让金外还需交纳多项规定费用，如公共设施配套费、水电增容费、消防配套费、人防工程配套费、消防设施监督金、绿化保证金、施工用电保证金、教育附加费等等，由于以上费用名目繁多，缴纳程序不透明，存在关系操作空间和政策利用空间，房地产开发企业往往利用各种关系，采取缓缴、欠缴或关系减免等方法，漏缴各种规费。
对于上述问题，建议审计人员应详细了解房地产开发企业的经营过程，掌握相关法规和各项费用上缴标准，将企业已上缴的土地出让金和各项规费与国家及当地政府部门规定的应缴数进行对比，查出漏缴金额，提请企业按规定补缴或披露。
五、套取银行信用，违规贷款
房地产开发投资金额大，建设周期长，需要大量外部资金的支持，银行贷款则是房地产开发企业融资的主要途径。具体做法有以下几种：
（一）将实际上已不拥有产权的资产抵押给银行，套取银行信用。房地产开发企业取得的土地使用权，在未曾开发时属于企业的无形资产，可用于抵押贷款；在对该土地进行开发时，其土地使用权应从无形资产转入开发成本，此时，该土地使用权的价值已转化为房屋的成本，实质上已不具有价值。但房地产开发企业往往将已进行开发土地的土地使用权抵押给银行，办理抵押贷款。
前言
随着我国经济的发展，我国房地产企业正在迅猛发展，而房地产企业也成为了我国各地税收中极为重要的推动性作用。到目前为止，房地产企业所缴纳的税款已经占到了我国各地税收的百分之二十以上了。但是由于房地产企业具有规划性强，投资金额大等特点，造成了房地产企业在对其的会计审核方面的难度，因为房地产企业在进行会计审核时，它的审核对象繁杂，需要核算的环节较多，而且审核的周期很长，这些都造成了房地产企业在调节利润和偷税漏税方面有着其他产业所不具备的一些优势。而目前我国国内的房地产企业也是国内偷税漏税较为严重的一个行业。
1.目前国内房地产开发企业在审计中的误区
1.1利润操控
目前在国内，存在着一些房地产企业利用将一些已经可以收款的项目进行长期挂账的方法来拖延时间，使得对于房地产企业的收入成本和利润不能够在第一时间计算清楚。这些被长期挂账的房屋，都是一些已经可以预收售房款满足了结转条件的房屋。一些房地产企业通过对于房屋竣工时间的人为推迟，并使用竣工结算还并未完成的借口，拖延对于房屋的预售款的收受工作，将预售房款进行了长期挂账的处理。因为一旦房地产企业在收取了购房人的预售营业款以后，就需要对所建造房屋进行竣工验收，并将房屋的所有权交给房主出理，这样房地产企业将不能继续保留房屋的所有权和管理权，那么，一旦这样做了，使得房屋出售资金已被收取，那么房地产企业就需要进行对于该次房屋买卖的有关于成本还有利润的审计。但是如果房地产企业以竣工结算还并未完成等借口推迟交房的时间，并且不收受预售房款的话，那么房地产企业就可以对它当期的利润进行操控。
除此之外，有一些房地产企业在其本身所应该进行的业务以外，还私下里面设置了相当于委托代建或者合资开发等等一系列的其他业务。由于我国国内房地产开发行业发展的速度过于迅猛，所以目前我国国内在这些方面并没有一些很清晰的法律法规来对这些业务进行监督和限制。因此，这些属于房地产企业的额外业务的可操作性是非常大的，而由于国内法律法规的不完善，那么一部分的房地产企业会将有关于这些额外业务的资金仅仅是进行帐外的资金循环和往来的资金循环，以此来达到偷税漏税的目的，最终这些动作，将会使得对于房地产开发企业所进行的审计工作很难顺利展开。
1.2漏税问题
目前国内的房地产开发企业中，存在着这样一种逃避税务的方法，利用某些关系，拿到关于建造经济适用房或者是针对回迁住户所需要的廉价用房等用于建造低价住房的土地的土地划拨许可证。但是在进行开发的时候，却在这块土地上，开发成为高档的商品住宅等来进行出售。而国内的房地产开发企业在这种情况下，并不会向上级部门进行汇报，缴纳数量庞大的土地出让金。按照我国法律来说，一旦在取得土地后进行土地用途变革的，房地产开发企业需要缴纳数量不菲土地出让金。在另外一方面，由于我国目前在这方面的法律的落后，然后利用其相关的名义来进行收费，比如说用保证金，增容费等等，而这些费用由于我国目前在这方面法律制度的欠缺，导致了缴纳制度的不透明性，使得在这方面有些房地产开发企业有了漏税的可能。
1.3违规贷款
在房地产开发的过程当中，房地产开发企业所需要大量的资金和建设周期，所以，目前我国的房地产开发企业，基本都是以融资的方式来进行房地产的开发，而融资的对象，一般来说都是利用银行的贷款来进行的。而按照我国的法律，在房地产开发企业在对土地的开发过程中，由于土地已经被房地产开发企业所使用和开发，因此在这个时候土地其实是并没有价值的，所以这个时候土地的使用权并没有进行抵押的资格的。只有在房地产开发企业已经拿到土地，而并没有进行开发的时候，这个时候土地才具有价值，可以进行抵押贷款。而这种情况是房地产开发企业利用并无价值的资产在银行进行套现了。
1.4使用假合同
现在，有部分企业会利用假的售房的签订，以及企业与个人签订的假的合同，并且让房地产开发企业为卖方顾客提供首付，来骗钱银行的按揭贷款。而有些房地产开发企业甚至还会利用假的购买房屋的合同，来套取银行方面兑换票。而由于我国法律规定，企业在申请国内的承兑换汇票的时候，应该要有真实的商品购物和销售情况，以及商品的交易金额的计算。因此，目前房地产开发企业在对进行对产业建造的生产中，往往会假借银行的明月来对合同进行编造。
1.5材料管理不合理
房地产企业的固定资产管理不稳定，由于在房地产企业的开发过程中，存在这一些原材料多，建造的周期长等一系列特点。对于有关部门对房地产开发企业进行的审计工作进行了造成了极大的不方便，有许多公司甚至在长达两年到三年的时间里面，没有整理过一次固定资产清查，而管理的混乱，也造成了对于项目的开发成本不断的提高，最终演变成了一种习惯。目前我国对于材料的进出仓库的管理制度等内部制度也不完善，对于一些低价值的消耗品没有及时的清点，而造成了账目与现实不符合，而且资金也不符合，这样得出来的数据不是准确的。
2.解决以上问题的一些对策
2.1杜绝避税
对于房地产开发企业来说，避税和开假发票是不可取的，而混乱的会计核算已经成本的虚假上报，并不利于对于公司的管理效率的提高，而在目前。房地产公司应该能够进行设立独自计算的销售公司来进行结算。
2.2完善资产管理
在我国目前的房地产企业中，有序的还不完美的地方，这就需要房地产开发企业对其进行资产管理了，而且这种可以健全资产管理责任的制度。
2.3改善会计核算工作
对于房地产开发企业的财务核算，房地产企业应该提高其工作人员的素质水平，在会计的基础工作水平有所提高后，将会对企业的提高项目预算精度，成本的核算，已经对于风险的防护能力，并且从整体上大幅度的降低企业的成本。
3.结束语
作为我国税收的重要来源之一，房地产开发企业的发展将会为我国的税收和其他政策提供极为有效的支持，而当前，应该要想办法对于现在房地产行业中，审计所存在的一些问题与误区进行修改，并且完善审计工作的进行。
参考文献
一、前言
房地产开发企业在发展过程中可能面临的风险源于政策、市场、自身运营方式等多个方面，这些风险不利于企业经营目标的实现，负面影响极为显著。所以，要想实现稳定发展，企业就必须要正视风险管理工作的意义，并借助强化内部审计等方式，来不断提升管理的有效性。
二、房地产开发企业的内部审计及风险管理措施
（一）内部审计工作现状概述
在当前阶段，虽然房地产开发企业对内部审计与风险管理的关联已经有了较为清晰的认识，但内部审计工作的开展中依旧还存在不少问题，其中尤以下述两项最为突出。首先， 监督意识不强。在房地产开发企业中，担任领导职位者大多是技术专家，他们对于工程项目的要求大多侧重于开发以及建设，对于财政问题他们往往是既不十分了解也不十分关注，这就导致内部审计工作处境尴尬，很难得到足够重视，开展时阻力重重。内部审计本质上属于内部监督，但现实中却有很多领导将内部控制与计划管理等同起来，认为没有必要再进行内部审计。薄弱的监督意识反映了企业领导认识方面的不足，极易引发工期延后、项目成本过高等问题。其次，内控监督停留在表面层次。受到流程不规范、设计不合理等因素的影响，房地产开发企业业务流程之间的制约与监督作用比较有限，再加上相关制度执行不力，内部监督存在严重的刚性不足问题。比如，部分企业不重视付款控制，导致工程款超付问题时有发生。上述问题的产生与内控监督不力有着密切关系，是此项工作流于形式的间接后果。
（二）通过强化内部审计提升风险管理有效性的措施
1、健全内控制度
在内部审计工作中，制度发挥着指引、衡量与约束作用，关系到实际工作的规范程度。所以，现阶段有必要针对内部审计工作效率低下问题，加紧制度建设步伐，以健全制度的方式来降低不规范问题产生的可能性。内控制度具有整体性特点，涵盖范围非常广，其中不仅包括财务制度和合同制度，还包括人力资源规章及风险管理制度。为了充分利用内控制度的作用，在对其进行完善的过程中，就要格外重视制度的衔接与配合，以防出现信息孤岛现象。唯有这样，才能避免管控脱节，防止企业陷入效能抵销困境。
2、创新监督模式
工程管理并非是房地产开发企业风险的唯一来源，招投标环节、结算环节、签合同环节、落实合同环节出现问题同样可能导致风险。所以，企业唯有以全过程监督模式取代传统模式，方有可能实现风险的有效控制。为此，企业需注重构建全过程监督模式，并通过科学评价环节效益、减少舞弊等方式，来达到控制损失的目的。这样做可以为内部审计工作价值的充分展现提供机会，既有助于风险的降低，还有助于改变领导认识。所以，现阶段企业有必要在树立全过程监督意识的基础上，抓紧落实此项机制的建设，综合运用控制手段。比如，成品管理环节中，相关部门应加强对材料收集及数据整理等工作的重视，并通过有效的双向沟通，来保证涉及的数据真实可信。而在销售环节中，企业则需要采取一切可行手段，来尽可能的减少库存，以保证资金的正常周转，进而达到降低经营风险的目的。
3、加强审计队伍建设
高效的内部审计工作需要以高素质的审计队伍来保障，所以，提升审计工作的有效性也需要从这支队伍的建设入手。为此，企业应重点加强两个方面的工作，其一为对现有人员结构进行调整，其二为重视人才的培养及引进。房地产开发具有复杂性，过程中的各个环节环环相扣，所以，保证每个环节的工作质量是优化工作总体质量的必然要求。审计人员对审计工作的影响极为显著，在人员素质不高、无法适应岗位要求的情况下，审计的有效性也会偏低。所以，加紧人才培养是房地产开发企业当前必须格外重视的一点。为了达到这一目的，企业可考虑通过培训的方式，来增强审计人员的综合素质。比如，企业可通过对审计人员实施定期培训，来促使他们在工作中不断进步。或者，企业也可以通过岗位轮训的方式，来提升审计人员实际能力与其岗位要求的匹配度。人员素质提升可带动审计工作质量的改善，有助于管理有效性的增强，如此一来，企业面临的风险也会随之减少。
三、结束语
结合房地产开发企业目前的内部审计工作开展情况来讲，监督意识薄弱、“监督形式化”问题依旧非常突出。此种局面不仅限制了审计职能的发挥，还会造成风险管理效率低下，使得管理目标难以实现。所以，现阶段企业有必要在加强反省的基础上，针对导致上述局面的原因，采取有针对性的改进措施，以尽快摆脱对自身发展形成制约的问题。
参考文献：
房地产行业近年来的高速发展,使其成为我国经济的重要支柱产业。越来越多的房地产公司成为会计事务所的重要客户,同时随着房地产大规模的跨地域扩张,公司的管理幅度迅速加大,企业业务间关联的复杂性急速增加,以及房地产企业的优胜劣汰进程加快,对注册会计师的专业能力、审计经验都提出了新的要求。本文结合多年的房地产审计经验,着重讨论在房地产企业审计中,注册会计师必须关注的审计风险。
一、法律风险
房地产业涉及众多利害关系人,包括投资者、债权人、购房人、供应商、政府监管机构等。所以约束该行业的法律法规相当多,如果房地产企业稍有不慎或未按法律规定进行房地产开发,很有可能遭受法律方面的惩罚。所以在审计中应关注以下法律风险:
1、房地产企业开发项目未取得合规证件
房地产企业开发过程中主要证件有《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。注册会计师审计中应重点关注(1)《建筑工程施工许可证》取得时间,按规定房地产项目只有取得《建筑工程施工许可证》后才允许开工,但较多房地产企业在资金压力较大的情况下,往往提前开工以提前实现销售条件;(2)《商品房预售许可证》取得时间,按政策规定,房地产企业在未取得《商品房预售许可证》前,不能以任何名义向客户收取款项。
故审计中应关注证件取得时间与开工、销售收款时间是否相符,以确定房地产企业是否存在违规开工建设、销售的情况。若有,则必须考虑企业因违反规定而可能遭受的处罚,并考虑对报表的影响。
2、法律诉讼风险
房地产建设中主要涉及主体施工方、材料供应商与开发商的经济关系。在现场施工过程中,由于重大工程变更、各种无法预料的情况(如遭受经济危机,导致工程停工)出现后,双方很有可能在事项补偿金额上达不成一致,被审计单位通常不会对部分义务进行反映。
所以审计中应关注合同的履约情况,必要时到现场核实重点工程进度。注册会计师若发现未按合同约定付款,则必须进一步确认是否存在争议,同时做好与被审计单位律师的沟通,以判断相关事项是否得到准确报告或披露。
3、交房及办证风险
房地产企业对业主的重要义务有(1)按售房合同约定时间,将符合合同标准的商品房交付业主;(2)按售房合同,在约定的时间完成产权备案。故注册会计师在审计中还应关注交房及办证中,被审计单位是否存在的违约行为,若违约是否按售房合同约定合理预计了赔偿费用。
二、税务风险
房地产企业主要的税务风险来自三方面,一是企业所得税,二是土地增值税,三是个人所得税,注册会计师应予以关注。
1、企业所得税风险
所得税风险主要来自商品房交付后,房地产企业以成本不能可靠计量为由,不及时结转收入、成本,导致人为调整某些获利较大项目的所得税清缴时间,达到延迟纳税或平衡纳税的目的。
2、土地增值税风险
土地增值税风险主要来自商品房交付后,房地产企业以未实现100%销售不符合土地增值算主动清算条件为由,不计提已实现销售部分的土地增值税,造成报表反映不实和税务风险。
3、个人所得税风险
房地产企业薪酬在各个行业中处于领先地位,部分房地产企业为减少关键管理员工的个税负担,采用费用报销等多种途径进行逃税。故注册会计会在审计中应重点关注不合理的礼品、服装、房租、会议费等大额支出,尤其关注费用报销较集中,票据报销经手人是关键管理员工的费用。
三、资金运作风险
1、不恰当使用贷款资金风险
房地产业是资本高度集中的产业,据统计,上市公司的房地产企业负债率在40%-80%之间,负债中较重要的部分则是银行贷款,房地产开发贷款都是固定资产投资贷款,贷款资金属于专款专用,不能跨项目、跨地区使用。但目前房地产企业是多项目、全国化开发,房地产企业主观上会尽可能的把受限贷款资金转为可自由支配资金,以提高资金使用效率和经济效益。所以注册会计师审计中应关注被审计单位不恰当使用贷款资金的风险,对违反贷款合同约定,注册会计师应考虑由此可能导致的银行罚息和提前收回贷款对报表的影响。
2、骗取银行按揭贷款风险
客户的按揭贷款是房地产企业的重要资金来源,部分房地产企业在销售不理想、资金紧张的情况下,会采取假按揭以骗取银行按揭贷款资金。故注册会计审计中,应重点关注按揭购房客户、首付款收缴的真实性,以判断被审计单位是否存在骗取按揭贷款的事项。
四、持续经营风险
在房地产行业高速发展的同时,房地产企业的优胜劣汰进程加快,企业之间的分化重组加剧,所以注册会计师应重点关注被审计单位以下方面的风险,来判断房地产企业的可持续经营能力。
1、财务支付能力
财务支付能力是房地产企业持续经营的前提条件。注册会计师应重点关注被审计单位是否有重大到期未偿还的工程款、材料款或银行贷款,且该种状况处于持续状态。
房地产行业最近数年发展极为迅速,逐渐成为影响国民经济的产业。面对激烈的市场竞争,房地产开发企业作为资金密集型产业,其资金的筹集使用以及分配方面的管理的重要性显得尤为重要。因此,加强房地产开发企业财务管理就显得极为重要。
第一,强化房地产开发企业财务管理,健全财务管理机构。在当前新时期市场经济条件下,市场竞争日益激烈。改制房地产开发企业如何生存和发展,这是摆在房地产开发企业经营决策者面前的一个严峻课题。首先房地产开发企业的经营决策者要重视财务管理,不但要懂经营、善管理,而且要学习会计法规和常识,因为房地产开发企业管理的基础是会计管理和会计信息,特别是房地产开发企业资金运行和现金流量都是通过财务管理来体现的。其次在房地产开发企业财务管理实践中要健全和完善财务管理机构。再次就行业特点在各施工工程项目部设立核算机构,并要求财务人员持证上岗,充分发挥财务人员在房地产开发企业管理中的积极作用。
第二,加强外部监督,充分发挥外部监督的作用。在会计监督中单纯强调会计监督是不够的,必须强化对会计工作的外部监督,也就是加强政府监督和社会监督。我国财政、审计、税务、物价等部门应当依照有关法律、行政法规规定的职责,对房地产开发企业的会计资料实施会计监督检查。审计、财政、税务、物价是代表政府利益的经济监督部门。在执法中,应加大政府综合力度:审计监督主要应放在对房地产开发企业的预算执行、计划完成、财务收支情况及承担国家投资项目的监督上;财政监督应当以房地产开发企业会计信息质量为主,对房地产开发企业的事业收入应监控其“收支两条线”的落实执行情况;物价部门对应监控其“收费”的立项、标准审批的落实上。税务监督是对房地产开发企业纳税人依法纳税情况的监督。审计、财政、税务等部门应加强沟通,加大处罚力度,对违房地产开发企业法违纪的行为决不讲情面,树立政府整体形象的监督权威。房地产开发企业必须健全会计监督控制制度和建立违法违纪问题举报制度,规范房地产开发企业负责人和会计人员的行为,保证会计信息的真实可靠。
第三,完善房地产开发企业资金管理体系,确保营运资金流转顺畅。房地产开发企业建立统一管理、集中调度的资金使用管理制度,将现金支出的批准权高度集中在财务部门,下属财务单位根据业务规模设置两级不同的资金使用权限,严格执行收支两条线管理方式,各单位实现的销售收入必须全额及时清缴,费用由总部审核拨付。要确保资金使用三级权限管理制度的落实,及时回笼资金,全面及时地掌握房地产开发企业整体的资金状况,实现统一调度,大大减少资金沉淀,减少呆账和坏账,对内制定规范的工作流程,保证每个环节的分工明确,并定期考核,施以奖惩,确保各部门的密切配合,扫清资金流转的内部障碍。
第四,建立完善内部控制制度。内控制度是为保护房地产开发企业资金、资产的安全与完整,维护房地产开发企业声誉和妥善进行危机管理,促进房地产开发企业各项经营活动有效实施而制定的各种业务操作程序、管理方法与控制措施的总称。包括为保证房地产开发企业经营战略目标的实现,根据经营环境的变化,对房地产开发企业战略制定、经营和管理过程中的风险进行识别、评价和管理的制度安排、组织体系和控制措施。针对上述环节,房地产开发企业需要具体制定印章使用管理、票据领用管理、预算管理、资产管理、担保管理、资金借贷管理、职务授权及人制度、信息披露管理、信息系统安全管理等多项专门管理制度进行规范、控制。
第五,强化房地产开发企业经营风险意识。加强风险管理是现代房地产开发企业管理体系中不可或缺的重要组成部分。目前,许多房地产开发企业存在着风险意识淡薄、风险机制缺损、风险管理弱化的现象,树立风险意识是识别风险、化解风险的前提,也是建立健全风险防范机制的思想基础。从实际来看,由于风险意识不足导致的风险或者潜在风险占相当比重,有的单位施工不订合同;订立合同时不仔细推敲;有的对合作方资质和业务实力毫无所知;有的合同本身和法律相悖,属于无效合同;有的对经济文书、契约保管不善,造成损坏或者遗失,诸如此类都与风险意识淡薄有关。面对这种状况,必须强化风险意识,进行风险意识的全员渗透。在激烈的房地产开发企业间竞争面前,风险意识必须渗透到房地产开发企业各个层次和各个方面,在全体员工中普遍形成一种风险意识和危机意识。特别是各级领导干部,一定要树立风险观念,每―个经济行为和经济过程都要想到风险。只有这样,才能未雨绸缪,防患于未然。
参考文献:
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关键词 ：房地产企业；财务风险；防范措施
一、引言
今年以来，房地产行业不景气，价格有所下降，一批中小型房地产开发企业因资金链断裂而倒闭。房地产企业由于其特殊的行业情况，资金需求量巨大，通常面临着较大的财务风险，一旦资金链出现问题，将直接影响到企业的正常运行。目前房地产开发企业面临着多重财务风险，如利率、通货膨胀等风险，同时内部控制不健全等，这些财务风险都将影响到企业的发展。
二、我国房地产企业存在的财务风险
（一）利率和通货膨胀的财务风险
我国的利率变动目前主要是由中央银行决定，央行通过对利率的调整，对宏观经济进行调控，但是市场上利率的变动可能会导致房地产开发企业遭受到损失，通常房地产开发企业需要向银行借取大量的资金用于房地产的开发，一旦利率升高，资金成本将会增加，企业的还款压力也随之增加。借款成本极易受到利率的影响，利率变化的不确定性，将会增大企业的财务风险。
通货膨胀是房地产开发企业主要财务风险之一，使得房地产开发企业的资产真实价值下降，给房地产开发企业带来损失。从我国2004 年以来的CPI 变化情况，可以看出我国是通货膨胀在最近十年比较严重，尤其是在2008 年以后，随着全球经济危机，以及我国4 万亿的投放，导致通货膨胀率高居不下。对于房地产开发企业来说，每年的收益如果低于通货膨胀率，那就是实际的亏损，可见通货膨胀是房地产开发企业面临的重要风险。
（二）融资渠道单一，财务风险高
目前房地产开发企业在我国的主要融资渠道是银行贷款和民间借贷，中小型的房地产开发企业在资本市场上难以获得资金，造成房地产开发企业融资渠道十分的狭窄。通常企业的融资渠道可以分为三类，即借款、发行债券、股权融资。在我国的市场中，房地产开发企业难以发行债券，股权融资也很少，基本上都是靠借款来补充企业的现金流。银行是目前我国金融体系的枢纽，房地产开发企业的资金大部分是从银行借取。一旦银行收紧放款，房地产开发企业将难以获得贷款，只能依靠民间借贷筹资，而民间借贷的资金成本很高，一些民间借贷的利息率甚至要高于房地产开发企业的年净利率，造成还款压力巨大。
在股权融资方面，欧美一些发达国家有较为发达的房地产开发企业机构，能够对发展前景较好的企业进行投资，从而持有房地产开发企业的股权，帮助企业发展壮大。但是在我国的资本市场中，很大一部分资金都投向了成熟型的企业，发展规模小的企业很难获得的资金支持，造成房地产开发企业难以通过股权进行融资。
（三）内部控制较为薄弱
对于内部控制的定义学者有不同的意见，本文以2008 年由财政部、证监会以及审计署、等机构颁布的《企业内部控制基本规范》为依据，对内部控制进行定义。内部控制是指公司为了保护企业资产的安全和完整，保证会计信息的真实、可靠，确保企业制定的经营方针得到贯彻执行，实现其经营目标，而制定的规章制度，除了内部控制制度本身外，还包括在实施内部控制制度过程中做出的奖惩条款。是现代企业治理机制下企业所必须的制度规范，其最终目的是为提高企业的经营效率，保证企业的健康运行。依据COSO 框架，房地产开发企业的内部控制缺陷表现在两方面，即设计缺陷和运行缺陷，设计缺陷是指企业在设计内部控制制度时有所缺失，缺少控制目标所必需的控制程序，或者是现在使用的控制制度存在并不合理之处。
三、我国房地产企业防范财务风险措施
（一）强化风险识别机制
房地产开发企业机构需要提高风险防范意识，建立一套完整的风险预警系统。房地产开发企业风险识别主要需要考虑两方面，当前面临的风险和未来潜在的投资风险，通过对着两种风险进行识别、应对，能够有效的降低投资风险、市场风险等。通常风险的识别是预防的前提，只有准确及时的风险识别，才能够为风险应对提供有用的信息。在识别过程中，需要尽可能的考虑到风险的所有潜在原因。对于已经识别出的潜在风险，必须及时查找、分析风险因素和风险信号，尽可能准确的评估风险。并在最短的时间内报送相关部门，否则将会延误风险的应对，造成更大损失。
（二）拓宽房地产开发企业融资渠道
由于融资渠道过于狭窄，严重的影响了企业的发展，需要积极的拓宽融资渠道，增加融资的途径。房地产开发企业要提升自身素质，完善内部的管理机制，加强信用制度建设。从而提高企业的内源融资能力，在自身条件良好的情况下，能够为外源融资创造有力的融资条件，除了加强自身的建设，提升信誉外，企业要积极的进行多方面的融资，股权融资虽然是较为快速的方式，但是股权融资面临着企业估值、控制权等诸多问题，一旦处理不善，可能导致企业控制内部管理出现混乱。房地产开发企业还可以进行担保融资，通过担保机构，进行资金的拆借，这能够缓解房地产开发企业短期的资金困境。
（三）强化企业内部控制
健全房地产开发企业内部会计控制和管理控制制度，公司的内部控制体系可以从事前防范、事中控制、事后监督这三方面进行。首先，房地产开发企业需要建立一套严格的内控规章制度，包括《企业财务管理办法》、《企业预算管理暂行办法》、《企业资金授权审批管理办法》等一系列相关的制度。在房地产开发企业的经营管理中，要合理设置职能部门，明确各部门的职责，建立完善的财务控制和职能分离体系。充分考虑房地产开发企业内部不兼容职务以及相互分离的制衡要求，形成内部相互制约、相互监督的格局。事中控制体现在保障资金安全性、完整性、合法性等方面，包括账实盘点控制、库存限额控制等方法。事后监督也是必不可少的一个环节。在每个会计期间或者每项重大经济活动完成之后，内审部门都必须按照监督程序，审计各项经营活动，及时发现内部控制中存在的问题以及薄弱环节。
四、结束语
房地产行业结构性调整难以避免，一批房地产企业将在调整中被淘汰。虽然房地产开发企业面临着较大的财务风险，如果企业积极的应对，增强财务风险识别与应对机制，拓宽融资渠道，加强自身的管理，企业能够在行业不景气的情况下继续生存、发展。
参考文献：
二、房地产开发企业成本管控存在的问题及其成因
目前，很多房地产开发企业还处于粗放式管理的状态，对成本管理往往侧重于成本核算、成本分析和总结，对成本规划、成本控制和成本考核方面重视不足，成本管控方面存在很多问题，具体分析如下：
1.投资决策阶段不重视投资估算
投资决策阶段的投资估算是从整体上规划项目开发各个阶段的成本配置。准确的投资估算，是成本控制的基础，具有重要的战略指导作用。投资估算必须建立在专业的可行性研究基础上，然而很多房地产开发企业在投资决策阶段不重视项目可行性研究，不愿意在可行性研究上作投入，投资估算缺乏客观依据，无法发挥成本控制职能。出现这种情况的主要原因：首先是由于房地产行业长期以来实行粗放式管理，忽视投资决策阶段成本管控的战略作用；其次是由于项目可行性研究是一项综合性很强的工作，技术性、专业性要求较高，而我国房地产行业发展历程较短，还属于新兴行业，普遍缺乏高水平的专业人才。
2.规划设计阶段不重视设计方案在经济上的合理性分析
规划设计阶段的成本管控是成本控制的关键步骤，是从源头上对工程造价进行控制。因为从建筑项目经济学来看，影响建筑项目成本的主要时期是在总工程建设期的前四分之一阶段，此阶段主要是设计结束前的阶段，而在后期的施工阶段，不管是在材料上还是在技术上狠下功夫，也只能节约大约5%～10%的项目成本。然而很多房地产开发企业不注重经济上的合理性分析，出现了为追求设计效果而不计成本导致工程造价超标的现象。这主要是因为房地产开发企业设计部门和概预算部门缺乏沟通，工程设计人员普遍缺乏概预算知识，只负责工程设计而不考虑成本因素，而概预算人员根据设计图纸计算工程量，套定额编制预算，对工程设计领域也不熟悉，无法为设计提供建议。
3.建设阶段对实际成本的控制能力不足
开发项目的建设过程，是开发成本的实际形成过程，是整个项目成本控制中最为繁琐和复杂的环节。房地产开发企业对实际成本的控制能力不足主要表现在以下方面：
（1）工程招投标管理不规范
房地产开发企业在招标阶段，对投标单位审查不严格，出现了施工标准与产品定位不符，与成本管控总目标不一致的现象。不具备投标资质的施工单位利用不正常的手段获取投标资格，中标后未经招标人许可将工程任意分包，甚至再转手，再分包，这大大压缩了实际施工企业的利润，使得施工者以牺牲工程质量、降低工程造价来换取利润。也有些施工单位以较低价格优势达到中标目的，而后在施工过程中不断偷工减料来降低成本。
（2）工程变更缺乏管控
由于房地产项目建设周期长，随着不确定因素的出现，施工过程不免会出现工程变更的现象。很多房地产开发企业对工程变更缺乏管控，没有建立规范的变更流程，导致工程变更随意性增加。工程变更导致施工成本的增加，出现工程成本超支的情况。
（3）企业信息处理方式落后，无法对项目成本实时监控
企业的信息处理工作由手工完成，由于信息处理量大，需要耗费大量的时间、精力，容易出现差错，信息的时效性也受到限制，不能为项目决策提供及时、准确的信息，不利于做出正确决策而导致施工成本增加。
4.项目结算阶段缺乏成本考核激励机制
项目结算阶段是成本控制的最后环节，成本考核是成本管控的重要方面。而房地产开发企业没有建立成本管控考核激励机制，挫伤了员工的积极性。
三、加强房地产开发企业成本管控的对策建议
针对上文所述房地产开发企业成本管控存在的问题及其成因，结合房地产开发企业自身的特点，建议从以下方面采取措施，以加强房地产开发企业成本管控：
1.加强项目决策阶段的可行性研究
房地产开发企业领导要高度重视项目决策阶段的可行性研究工作，成立项目可行性研究小组，由市场调研员、房地产估价师、工程造价师、经济分析师、会计师、政策法规专家等专业人士组成，对拟建项目进行实地考察，广泛收集与产品定位、投资估算有关的材料，进行充分的市场调查、科学的分析论证，找准产品定位，做出正确的投资决策，做好投资估算，为项目开发各个阶段进行科学合理的成本配置。
2.优化项目设计方案
加强工程设计部门与预算部门的沟通，达到设计与概算、技术与经济的有效结合，力求使设计方案在技术上和经济上达到最优化，其中实行限额设计就是在满足产品定位、工程施工要求的前提下有效控制工程造价的一种方式。加大图审力度，使工程设计更具合理性和可行性，降低施工过程发生工程变更的风险。必要时，委托专业监理单位进行设计监理，提高设计方案质量。
3.规范建设阶段的成本控制
在招投标环节，建立、健全规范的招投标管理制度，对招投标环节严格把关，择优选择中标单位。在施工过程中，建立、健全工程变更的管控体系，设置科学的变更办理流程，严格控制工程变更。借助计算机信息技术，建立实时反映项目成本信息的网络平台，对施工过程实行动态实时监控，即时反映动态成本和目标成本的差异，有利于企业及时发现问题，采取措施妥善解决。对施工过程加强监督，委托具有相应资质的工程监理单位承担项目管理工作，严格把控施工质量和工程进度。
二、房地产开发企业内部控制的原则
目标性原则。房地产开发企业执行内控制,要满足会计信息真实,满足企业财产物资安全,以此提高经营效率,促使企业贯彻经营方针,确保企业各项业务活动健康进行。有效性原则。并不是所有的房地产开发企业的内部控制度都是一样的,要根据房地产开发企业自身的特点出发,制定出具有实用性和针对性的内控制度,这种内控制度要和企业规模和管理水平相适应,把握内控的控制点,和企业经营效率和管理要求相适应。内部控制度作为企业内部的管理制度,要随企业外部环境、管理要求的变化而不断完善。合法性原则。房地产开发企业内控制度的制定必须按照国家规章制度及法律法规进行,比如我国《会计法》、《企业财务通则》、《企业内部控制基本规范》等,这些都是国家制定的法律法规,因此必须保证企业内控制度及各项经济业务符合有关规定的要求。重要性原则。要明确房地产开发企业的重要事项和次要事项,对于比较重要事项要进行严格控制,对于次重要的事项可根据企业的能力进行简单控制。全面性原则。房地产开发企业的内控制度是针对企业方方面面的控制,要覆盖企业的全部活动和每一项业务,涵盖企业会计工作的各个岗位和企业开发经营的各个环节,对房屋销售、质量安全、投标事项、成本费用等关键点加强控制。相互牵制原则。企业内部控制应对岗位、机构进行合理设置,合理规划各部门的职责权限,能够使各岗位之间相互和监督和制约。为维护财产物资的安全和会计信息的真实,应对业务主办、财产保管、授权批准、稽核考察等职务进行分离。预防为主原则。预防经营活动的违法行为和无效率性是建立企业内部控制制度的主要目的。内控制度的建立要保证企业各项业务有序进行,又要保证企业运行过程中避免浪费、舞弊行为造成的经济损失。成本效益原则。建立企业内部控制制度,要正确处理内部控制和成本控制之间的关系,既要保证内控制度有很好的效果,还要尽可能的节省内部控制成本。
三、房地产开发企业内部控制的现状问题分析
(一)资金运作缺乏集中管控房地产行业是一个风险和利润双高的产业,这种庞大的市场需求以及巨大的利润空间,使得房地产开发企业对成本控制、项目建设及营销策划等流程的关注度不够。在巨大的经济利益的驱使下,很多房地产开发企业只重视结果,不去完善和优化业务流程。房地产开发企业根据产品用途可以分为工业、商业和民用地产。针对民用地产,多数房地产企业能够以客户需求为导向,建立有效的决策流程;但对于商业、工业用地,由于没有成熟的运作模式可供参考,在客户满意度、客户价值及客户忠诚度上都缺乏有效的策略,缺乏科学严谨的数据支持。房地产开发企业普遍缺乏高度集成的信息系统来支撑业务流程,管理层和员工之间缺乏上下交流的畅通渠道,优化公司各部门之间冗余的业务流程,使之能够更加合理化、科学化,继而实现业务之间无缝集成是房地产开发企业面临的一大难题。
(二)项目建设、客户服务、营销策划等流程比较分散很多房地产开发企业缺乏专门、统一的资金管理部门。首先,由于房地产开发企业自身组织机构的特点,一般都会拥有很多子公司,集团公司在对子公司的资金管控过程中,就需要为每一个子公司建立内部账户,但是每一个子公司的账户余额又会在时时的变化,传统人工管理模式下,账簿上的资金记录具有严重滞后性,资金的流向、流量难以掌握清楚,这对资金的安全性是一个极大的挑战,会大大增加企业的资金风险。很多房地产开发企业缺乏先进的信息管理系统,继而导致企业内部出现信息不对称,信息不对称又会导致大量资金闲置,资金在使用和流动过程中很多达到增值作用,企业不能对资源进行合理配置,使资金增值功能大大降低。资金的分散直接导致了贷款利率的上升,缺乏有效地调配手段,产生高额的手续费支出,造成高额贴息支出。
(三)地产行业市场风险大,评估体系环节薄弱随着房地产项目规模的扩大及技术工艺的提高,各种风险日益增多且错综复杂,房地产的高风险已经引起人们的高度重视,这种高风险是由多种原因造成的。由于土地是组成房地产企业的重要部分,土地作为不可替代的稀有资源,国家利用经济杠杆对此进行宏观调控,其作用比其他商品更为重要,构成了企业最难以控制的风险;其次房地产开发企的产品周期时间比较长,需要对将来进行预测继而对产品进行生产的过程,而未来利润的形成既受经济形势的影响,又受政治制度的引导,这些都决定了房地产开发企业的高风险性。有风险就需要进行风险评估,但目前很多房地产开发企业只是一味追求最低利润,却忽视了高收益背后隐藏的高风险,没有认识到内控的重要性和必要性,在控制程序、控制环境及会计系统等方面都有不稳妥的地方,没有采取风险预警的方式,只是等到风险出现,才着急慌忙的去应对。
(四)监督职能弱化,内部审计形同虚设房地产开发企业的监督评审一般主要是依靠内部审计部门来实现,但是大部分房地产企业的内审部门都隶属于本公司的财务部门,由同一个领导进行指导,内部审计在形式上缺乏应有的独立性。在内审职能上,大多数房地产开发企业的内部审计工作只是对会计账目进行审核,对企业内各组织结构执行指定职能的效率、内部稽查、评价内控制度等方面,都未能发挥应用的作用。在内部审计岗位的设置上,为了节省人工费用,通常实行一人兼多岗,没有很好的构成内部牵制。在实物监控、货币资金管理、投资和资产处置方面,没有成文的内控制度。
四、完善宏观调控下房地产开发企业内部控制的方法
2房地产开发行业中内部审计参与企风险管理的必要性
2.1新形势下房地产开发企业生存和发展的客观需要
传统的居住观念，催化了我国房地产产业持续投资增长。目前房地产产业面临着的风险不可谓不大，是我国高风险行业之一。企业内部审计部门具有相对独立的地位，其工作指向改善企业经营活动，增加企业价值，内部审计参与房地产开发企业风险管理就成为必然的客观需求。
2.2房地产开发行业中内部审计自身发展的需求
房地产开发项目复杂的业务流程，决定了内控审计手段和方法必须与之相适应，需要多学科和专业密切协同，从而促进企业内部审计从传统的财务审计向风险导向审计的转变。审计署《关于内部审计工作的规定》中也作出明确规定：“对本单位及所属单位内部控制制度的健全性和有效性以及风险管理进行评审。”
2.3外部审计的影响
注册会计师业务领域的不断扩展，势必对内部审计界产生影响。内部审计部门和人员是企业内部成员，熟悉了解本单位情况，能够把握企业发展的脉搏和价值运动规律，对企业兴衰有着血肉相连的荣辱感和使命与责任感。
3房地产开发企业中内部审计存在的问题
3.1企业内部审计监督理念缺位，往往忽视内部控制建设工作
房地产开发企业的高层领导多是工程技术领域的专家，重视工程项目的开发与建设工作，对财政管理工作了解得不多，对企业内部审计的作用和监督意义认识不够。个别领导甚至认为计划管理就是内部控制，不需要什么内部审计监督，往往会造成工程延期、成本加大、还会带来经济损失。例如，某房地产开发企业与乙方签订小区换热站配套工程，乙方承诺合同工期四十五日内确保设备安装得到地方供热部门的许可批复并能得到相关部门的验收，保证于当年底正常供暖。事实上该配套工程延期一年，工程款超支，没有经过验收，不能正常供暖，引发业主诉讼维权，造成直接经济损失三十余万元。
3.2企业内部审计监督体系薄弱，对企业的内部控制监督流于形式
房地产开发企业有些业务流程设计不科学，很多时候起不到应有的相互监督的作用。企业内部不相容职务分离控制、授权审批控制、“三重一大”的集体决策或者联签制度也存在一些执行不力的问题，监督职能失去了应有的刚性。有的企业付款控制不严，工程款发生超付；有的工程划线不及时，结算滞后，会计信息反映不及时，未督促施工方开具发票，影响了项目进度；有的不遵循收入成本配比原则，未严格按会计期间结算相关收入和成本费用，存在人为调节收入成本的现象。
4如何让内部审计更好地融入房地产开发企业风险管理中
4.1加强内部审计全过程监督，充分发挥事前审计、过程审计和结果审计职能
房地产开发企业的风险可能产生在招投标中、产生在结算中、产生在工程管理中、产生在具体经济合同的签订和履行过程中。全过程进行监督，对每一个环节进行经济效益评价，杜绝舞弊行为的发生，减少不合理行为造成的损失，是发挥内部审计职能、减少企业风险的关键。因此，不但要从观念上认识到全过程控制的重要性，还要在实际工作中时时注意对必要措施和手段的运用。例如，对完工产品的管理，各部门要做好各类工程材料和各项数据的收集、整理和双向沟通工作，确保数据详实、准确。在房地产开发销售的实际经营业务中，则要加大销售力度，减少库存，加速资金周转，将开发成本努力实现为产品销售收入，将商品变现为资金，并搞好后续土地储备，增强可持续发展的活力。
4.2要优化内部审计人员结构，培养高素质的审计人才
房地产开发过程涉及技术研发、项目规划、工程建设、市场营销、合同管理等各项职能，需要综合素质较高的各类专业技术人员，更是企业内部审计有效实施的前提和基础。我国房地产企业内部审计工作起步晚，相关人才匮乏。亟需对审计人员进行定期培训、岗位轮训。尤其要培养和造就懂得工程管理的复合型审计人员，以促进工程管理，严格工程变更审批流程，整治“三边工程”，规范招投标、工程划线、工程结算、工程付款，为项目清算、成本、收入的核算奠定良好基础，确保工程建设程序规范、操作有序、控制有力。
4.3建立健全完善的内部控制制度
对于房地产开发企业的内部审计，必须建立健全完善的内部控制制度。内控制度本质上是一个有机整体，涵盖计划、项目、人力资源、财务、合同、风险管理等各项规章制度，尤其要重视的是制度之间的衔接、支撑和配合，决不能形成信息孤岛、管控脱节、效能抵销、责权不清的困境。
4.4推行全面预算管理，保障资金有序流动，提高经济效益
注重并深化全面预算管理，成立高层预算小组，由专业人士专门负责预算的审批、编制、监督工作。使预算范围从传统、单一的生产资金计划扩大到基建、风险投资、劳资、营销、物资供应以及社会融资等资金预算，加强对库存物资的管理工作，特别是对存量的地下室、产权车库、地面车位的排查清理，对限制资产逐一登记在册，责任到人，能出手的尽快出售，一时难以销售的进行短期出租，盘活现有的存量资产，回笼资金，减少资金占用，提升经营活动的增效点，激活现有资产的动态价值，为企业增收创效。
当前，经济发展进入新常态，在经济增速下滑、市场需求相对不足的形势下，房地产开发企业普遍存在资金短缺的现象，有的甚至存在资金断链的危机。资金管理水平的高低成为决定房地产开发企业可持续发展的因素。加强资金管理成为房地产开发企业迫切需要解决的问题。
一、房地产开发企业资金管理的特点
资金是企业的血液，是企业生产经营最基本的因素。资金管理是对企业生产经营管理各个环节资金流入及流出的管理。企业管理以财务管理为中心，财务管理以资金管理为核心。资金管理涉及房地产开发企业开发经营管理各个环节的方方面面。房地产行业作为资金密集型行业，具有投资大、工期长、资金回笼慢的特点。房地产开发投资数额巨大，一旦出现资金短缺，将直接影响开发项目的正常建设。加强资金管理，促进资金的良性循环，关系到企业的可持续发展。因此，分析房地产开发企业资金管理的特点，并针对性地提出相应的加强措施具有迫切的现实意义。房地产开发企业资金管理有其自身的特点，具体主要体现在如下方面：
（一）资金管理的风险性
房地产市场受国家宏观调控政策、市场供求状况、消费者消费取向等众多不确定因素的影响。房地产开发项目从立项到销售完结一般需要3～5年时间，时间跨度大，不确定因素随之增多，增大了企业经营风险，资金管理风险也随之提高。
（二）资金管理的复杂性
房地产开发建造过程复杂，涉及的产业链众多，资金管理环节众多，资金运作过程复杂，这决定了房地产开发企业资金管理的复杂性。
（三）资金筹集的关键性
房地产开发企业项目投资数额巨大。受企业内部积累的限制，房地产开发企业的自有资金远远不能满足企业投资开发的需要，需要大量依赖外部筹资，资金筹集成为资金管理的关键环节。
二、房地产开发企业资金管理现状及存在的问题
近年来，我国房地产业发展迅速，已成为带动国民经济发展的重要力量。在资金管理方面，国家颁布了相关的政策、法规，房地产开发企业的资金管理逐步得到规范，但是目前在资金管理上还存在很多问题，具体分析如下：
（一）资金预算管理制度不完善，资金预算流于形式
目前，很多房地产开发企业建立了资金预算，却存在重编制轻执行的现象。预算编制出来后，并没有用于指导公司资金运作，使资金预算流于形式，造成预算与实际脱节，资金使用缺乏控制，致使在资金使用的各个环节出现成本超支的现象。
（二）融资渠道狭窄，资金筹集困难
在目前的经济体制下，大多数房地产开发企业不具备通过发行企业债券或发行股票的方式筹集资金的条件，企业往往只能通过银行贷款的方式筹集资金，导致资产负债率过高，企业偿债压力大，资金成本高。这种单一的融资方式不利于企业筹集资金，致使企业资金缺口大，资金筹集困难，限制了企业的发展规模，成为限制房地产开发企业发展的瓶颈。
（三）资金使用分散，资金结算模式落后
很多房地产开发企业在不同地点、不同区域甚至不同省市都有开发项目。房地产开发企业一般采用项目承包责任制的方式将这些开发项目承包给不同的项目组，并授予其财务管理权和采购权的双重权利。这些项目组通常设立单独的银行账户，导致企业资金分散，容易出现资金账外循环现象。由于开发企业对项目资金管理重视不足，没有将资金管理指标纳入对项目组的绩效考核范围，使得项目组对资金管理缺乏重视。同时，由于其权力过于集中，项目资金的使用情况很难得到真实反映，增加了项目资金被挪用的风险。
（四）投资决策不科学，投资行为盲目
投资是资金使用环节，投资决策的正确与否，关系到企业资金能否按时回笼。很多房地产开发企业往往只注重当前利润，对行业发展周期性和行业潜在的风险重视不足，项目立项阶段缺乏可行性研究，投资决策缺乏科学依据，盲目跟风投资。一旦投资失误，就会造成资金回收困难，使企业遭受重大损失。不注重财务收支平衡，盲目扩大投资规模，开发与销售脱节，造成了资金沉淀严重。
（五）内部控制薄弱，资金使用缺乏监管
很多房地产开发企业资金使用缺乏有效的管理和约束，内部控制薄弱，资金使用不规范，造成资金浪费和低效运行。对资金使用情况缺乏监督检查，对应收款项缺乏跟踪管理，没有建立奖惩激励制度，增加了资金的安全隐患。
三、加强房地产开发企业资金管理的对策措施
针对房地产开发企业资金管理的特点和目前房地产开发企业资金管理存在的问题，提出如下加强房地产开发企业资金管理的对策措施：
（一）建立完善的资金预算管理制度
企业领导要高度重视资金的预算管理，建立完善的资金预算管理制度。成立资金预算管理工作组，赋予其相应的权利与义务。资金预算管理工作组应督促项目负责人全面理解项目资金预算计划并赋予其必要的职权，使其在预算执行过程中更好地落实资金预算。资金预算管理工作组要对资金预算的执行情况进行跟踪管理，分析预算与实际的差异，对存在的问题分析原因，提出改进措施和建议并定期向预算管理部门上报资金预算执行情况，使预算管理部门了解预算执行情况，从而修正预算，使得预算更加符合企业实际，确保企业预算目标和经营目标的顺利实现。
（二）建立多元化的融资渠道
销售是回笼资金的主要途径。房地产企业要创新销售模式，从项目预开发、开发、销售推广到客户服务的各个环节，灵活运用多种销售策略，加快资金回笼。房地产开发企业还可以通过开展项目合作或参建的方式吸引资金。在不影响商业信用的情况下，利用供应商、施工单位垫资，延迟资金流出也是一种融资渠道。从长远来看，房地产投资信托是我国房地产开发企业发展融资模式的一种趋势。房地产开发企业只有具备实力发展成为可上市股份制企业时，才能通过发行股票或债券方式筹集资金，从而达到降低资金成本和财务风险的目的。因此，房地产开发企业必须加强自身的经营管理，不断发展壮大。
（三）建立内部资金集中管理制度，合理调剂资金
房地产开发企业应建立、健全内部资金的集中管理制度，通过建立内部资金结算中心，对企业内部资金进行集中、统一调配和监督使用，从而严格控制出现账外资金循环的现象。同时企业要合理调剂资金。由于工程支出节点具有一定的可调节性，房地产开发企业可以根据各项在建项目工程资金需求的紧急程度，制定各个环节工程款的支付计划，从而达到控制工程费用支出的目的。
（四）建立科学的项目投资决策机制
为提高投资决策的科学性，有效降低资金使用风险，房地产开发企业要通过加强项目立项可行性研究、提高评审程序的专业性和科学性、健全投资决策约束机制来提高投资决策水平。企业要设立专门机构管理工程项目，根据发展战略和年度投资计划，提出项目建议书，开展可行性研究，编制可行性研究报告。组织规划、工程、技术、财会、法律等部门专家对项目建议书和可行性研究报告进行充分论证和评审，出具评审意见，作为项目决策的重要依据。重大工程项目的立项，应报经董事会集体审议批准。
（五）强化内部控制，加强资金监管
房地产开发企业要强化内部控制，加强资金使用管理，严格规范资金的收支条件、程序和审批权限，健全资金使用约束机制。定期、不定期地检查资金使用情况，监督企业资金流向，加强应收账款、预付账款等应收款项的跟踪管理，将应收款项的回收速度和回收金额与项目负责人及业务人员的绩效挂钩，有效降低坏账损失发生，提高资金安全性。企业可积极开展内部审计，对财务会计信息和经营业绩的真实性、合法性进行审计与监督。企业可利用现代化的网络平台，实施资金在线监控，使企业实时掌握资金的使用情况，及时发现资金使用中存在的问题并加以解决，降低资金使用风险。
总之，房地产开发企业应通过加强资金预算管理、结算管理、建立科学的投资决策机制、完善资金监督激励制度，拓宽融资渠道来不断提高资金利用效率和使用效益，降低资金成本，增加企业收益，促进企业的良好发展。
（作者单位为泰安市中房城市建设开发有限公司）
参考文献
