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在利润率普遍趋同的当今社会，降低成本很显然是企业保持竞争优势的一大法宝。而税务筹划工作的实质是指纳税企业在依照我国税法的相关规定（含税收法律、法规以及国家相关税收规定）基础上，以不触及税收法律法规界限的基础上，通过对企业的投融资、经营管理等活动进行合理的分析和决策，充分利用国家有关税收优惠政策，从不同纳税方案中选择最优方案，规避纳税风险，实现税负最小化，从而使企业达到利润最大化这一经营目的。
2015年随着全国两会闭幕，房地产行业再次成为重要话题之一，房地产行业与宏观经济密切相关。国家在政策上加大了对房地产企业的宏观调控力度，使得房地产企业的发展环境日趋复杂，在短期内限制了其经济效益的增长。随着我国税收制度的逐渐完善，国内学者和专家近几年开始了税务筹划方面的研究，截止到目前，已经出版许多涉及房地产行业税务筹划方面的的著作及专论，取得了一定成绩。
三、房地产企业税务筹划的可行性
第一，政府鼓励房地产企业开展税务筹划。一方面房地产企业通过税务筹划的方式在一定程度上可以提高纳税企业纳税的积极性；同时合法的税务筹划也规避了偷税漏税等违法行为；另一方面对企业而言，有效的税务筹划要求企业涉税人员具备较高的财务管理水平，能够提高企业资源的有效配置，优化产业结构。
第二，我国的税收环境逐渐国际化。我国自加入WTO以来，市场经济逐渐与国际接轨，纳税企业在依法纳税的基础上，不断学习与借鉴国外税收法律法规。在国际化的税收背景下，为房地产企业充分有效利用各国各项税收优惠政策，实施税务筹划提供了自由发挥的平台。
第三，随着现代市场经济的日趋复杂，相关税收法律法规具有一定的滞后性和缺陷性，这为房地产企业合法的税务筹划提供自由发挥的土壤。
四、房地产企业主要税种筹划方法
房地产企业在经营过程中，前期投资金额很高，而且经营周期长，负债比例较大，资金回笼速度慢；除此之外，房地产企业开发经营业务日趋复杂，企业除了土地、房屋的开发以外，还要建设相应的基础和公共配套设施，经营业务涵盖了征地、拆迁、勘测、设计、建设、销售到售后服务等一系列环节，当然各个环节都会牵扯到涉税事宜。其中在建设环节会涉及缴纳耕地占用税、营业税及其附税；销售环节，需要缴纳营业税、附税以及可能还会涉及印花税等等。
我国房地产企业在经营过程中涉及的税种比较多，进行税务筹划的税种主要有4种：营业税、土地增值税、房产税、企业所得税。税率一般为营业税一般为5%（其中建筑业为3%）；土地增值税是四级超率累进税率从30%至60%；房产税税率为1.2%和12%两种比例税率；企业所得税为25%等等。
（一）营业税
房地产企业在经营过程的不同环节所涉及营业税税率和计税依据会有差异，这块主要是利用两种方法：一是利用营业税的不同税率进行税务筹划，二是利用营业税的计税依据进行税务筹划：
1.营业税税率差异――不动产销售和装修分离。根据《营业税暂行条例》及《营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产企业为房屋及构筑物装修从而获取的价款，需依照“营业税-建筑业”缴纳3%的营业税。
例1：当前大多房地产企业在销售精装商品房时，收到的全部价款中包括因提供装修服务的费用，在计算营业税应纳税额时，这部分装修价款会作为价外费用计入到营业额中，按照“营业税――销售不动产”5%的税率依此纳税，因而无法适用“营业税―建筑业”3%的营业税税率纳税。因此，房地产企业在销售精装商品房时建议采取商品房销售与提供装修服务相互分离的方式，也就是说企业在销售毛坯房时，与客户独自核算装修服务费用，即同客户一方面签订不动产装修和不动产销售两份合同。换言之房屋的销售价款按照“营业税―销售不动产”税目税率5%计征营业税，而房地产企业提供的装修价款将按照“营业税―建筑业”税目3%计征营业税，最终房地产企业节约2%的应纳税额。
例2：房地产企业大多与与其他建筑单位一同开发，也就是“分包”给其他建筑公司，根据《营业税暂行条例》及《营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产企业作为发包人将以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他承包单位的分包款后的余额为营业额。如果承包建筑单位仅仅是负责建筑工程的组织和协调事宜，对于承包方将按照“营业税―服务业”这一税目5%税率纳税；但是如果建筑单位承包建筑安装作业，不管其是否有参与施工，都应按照“营业税―建筑业”这一税目3%税率纳税。因此房地产企业作为发包方与建筑单位在合作开发过程中，需签订建筑安装工作合同，按照“营业税―建筑业”3%税率计税，节约2%的应纳税额。
2.营业税计税依据差异――降低价外费用。根据《营业税暂行条例》及《营业税暂行条例实施细则》的规定，营业税的计税依据是营业额，营业额等于全部价款加上价外费用。房地产企业可以采取合法手段降低企业自身价外费用方面已达到减轻税负的效果。
例如：大多房地产企业在销售不动产时，在收取全部价款时大多连带收取一部分其他费用，譬如：采暖费、物业费、水和电的初装费、基础设置的配套费用等等，按照规定这部分费用全部作为价外费用一并收取营业税。因此房地产企业可以在房屋销售之前，自行开立一家物业公司，以该物业公司来处理和收取这一部分价外费用，因此代收的这部分费用不再划归到该房地产企业的相关价外费用，从而降低房地产企业税负。
（二）土地增值税
1.分散有关经营收入，降低土地增值率。例如：某房地产企业出售一栋房屋，总售价为1000万元，进行了简单装修和必备的基础实施安装。根据规定，该房地产企业允许扣除400万元的费用，也就是说该笔交易中实现的房屋增值额为600万元。在此环节中该房地产企业应该缴纳土地增值税。根据规定土地增税应纳税额是实现的增值额除以允许扣除项目的金额的比率，按照超率累进税率，找到相适用的税率累进计算征收。换句话说，增值率越高，按照超率累进税率方式所使用的税率档次越高，自然缴纳的税款也是逐级累加的。通过计算该房地产企业土地增值率为：400/600*100%=150%。根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定，适用的税率档为50%，速算扣除数为15%。因此在此环节应当缴纳增值税税额为：600*50%-400*15%=240（万元）。
如果该房地产企业将该房屋的出售与客户分别签订两个合同，也就是一个是房屋买卖合同，另一个是房屋装修合同。前者不包括装修费用，合同总金额为700万元，可允许扣除项目费用为300万元；后者合同金额为300万元，允许项目扣除费用100万元。前者的土地增值率为：400/300*100%=133%。应缴纳的土地增值税应纳税额为：400*50%-300*15%=155（万元）。
因此，通过上例分析，通过将经营收入分开计算，是房地产企业实现少纳税的关键。分散经营收入减少土地增值额，使得房地产企业税收负担减少85万元（240-155=85万元）的税额。
2.巧用扣除费用扣除项目，降低土地增值率。房地产企业可通过增加可允许扣除项目金额这种途径以达到降低土地增值率或者增值额，也是房地产企业实现少纳税的又一关键方法。
例如：某房地产企业开发一处房屋，支付800万元取得土地使用权，花费1400万元用于土地开发和配套必备设施的安装，在公司的财务账上财务费用中针对该房地产项目分摊的利息支出为200万元，不超过当期商业银行同期同类贷款利率。对于是否提供金融机构证明，公司财务人员发现，不提供可供扣除项目费用为：（800+1400）*10%=220万元；如果提供证明，可供扣除项目费用的最高额为200+（800+1400）*5%=310万元。
因此，通过上例分析，房地产企业提供金融机构证明是明智选择，增加可允许扣除项目金额，以减轻税负。
3.利用税收优惠政策中20%这一临界点进行税务筹划。依据《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条扣除项目金额之和的20%是可以免征土地增值税；但是如果增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。房地产企业可以充分利用这20%的临界点进行税务筹划，关键点就是房地产企业在建造普通标准住宅出售时，将土地增值率控制在20%以内，获得免税待遇。
（三）企业所得税
1.房地产企业可以合理延迟房屋产权转移时间。根据税法相关规定，房地产企业在销售房屋时，只有当房屋的所有权权属关系发生变更时，企业才确认销售收入的实现，此时间为纳税义务发生时间点。所以，房地产企业可以通过合理合法适当推迟房房屋所有权等权属关系转移时间，延迟房产证的办理，以此推迟确认销售收入实现时间点，延迟缴纳企业所得税的时间，缓解房地产企业在资金紧张情况下的纳税负担。
2.房地产企业可以合理延迟销售成本最终确认时间。根据税法相关规定，房地产企业在生产经营过程中，通常会发生房屋所有权等权属关系变更已办理，企业的销售收入已实现，但实际上却还有一些基础等配套工程还未最终完全办理竣工结算等手续的情况，由此造成房地产企业无法准确地确认和核算房地产项目的最终成本、费用或损失。因此，房地产企业的财务管理人员可以通过合理延迟房屋销售成本的最终确认时间，延缓缴纳企业所得税的时间，缓解房地产企业在资金紧张情况下的纳税负担，实现企业利益最大化。
（四）房产税
1.房地产企业的自用房屋的房产税以房产余值计税，房产余值是房产原值一次减除10%～30%后的余值，扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府决定。房产原值指在会计核算账簿上“固定资产”账户上记载的房屋原价，该原值包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计价的配套设施。也就是说，自用房屋的房产原值与企业应纳房产税税额成正比例关系，房产原值越大，扣除比例一定的情况下，房产税税额越高。所以，房产税税务筹划的关键就是合理适度地降低房产原值，房地产企业的财务管理人员可以将能与房屋主体分隔开的建筑部分分离出去，单独确认其价值，不作为房产原值的核算范围，以达到房产税的纳税筹划。
要分析我国房地产企业税务筹划的若干问题，首先得了解一个概念――税务筹划，税务筹划，是纳税人在国家税收法律规定许可范围内，通过对投资、经营、核算等一系列经济活动的事先安排，以充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切税收优惠政策和运用税收法规所允许的技术差异，从而达到尽可能降低税收负担或递延缴纳税款的目的，以使纳税人获得最大的经济利益。[2]由于我国税法体系还处在完善阶段，部分房地产企业为了自己短期内的经济利用，以身涉法，偷税漏税问题严重。在我国房地产企业的成本中，税收成本比重较大。在房地产开发企业开发项目的环节众多中，拿地、拆迁、设计、土建、采购、装修、资金、营销、物业管理等等经济行为无不涉及到交税，税收筹划的空间巨大。因此，部分房地产企业便打起了税收的主意，在企业税务筹划过程中钻法律的空子避税者有之，少数房地产企业甚至在以上各环节中出现了逃税漏税的现象。
除了逃税漏税以外，风险税务筹划风险问题也不容小视。由于市场、国家政策等一系列因素的影响，税务筹划风险系数颇高，而我国房地产企业相关防范风险的体制并不完善，在遇到风险时，很多的房地产企业不能及时采取有效措施来控制。笔者调查了多家房地产企业，总结出其风险大致有一下几种，一是财务风险。众所周知，房地产企业和资金有着千丝万缕的联系，企业所进行的每一项经济活动都需要对资金进行合理的掌控。在我国，房地产企业的资金大多来源于银行体系，企业融资越大，税务筹划的空间也就越大。但税务筹划在给企业带来巨大的经济利益的同时，也使企业面临着不小的财务风险。二是政策风险，近十来年来，我国房地产企业飞速发展，其在国民经济中所占的比重与日俱增，但由于我国市场经济起步较晚，法律体系还不健全，与房地产有关的具体的规范性文件较少，这就使得部分房地产企业在税务筹划过程中形成很大的风险。三是行业内部的风险。受房地产企业巨大经济利益的诱惑，很多企业把眼光转到了房地产企业，有些企业不惜血本投资房地产行业，但投资房地产，风险与经济利益并存，并且房地产行业相比其它行业更复杂，如果没有合理的税务规划，就会给企业带来巨大的风险。除此之外，税收筹划体系的不完善也是我国房地产企业亟待解决的问题。由于房地产企业税负数额巨大，所以，经过税务筹划省下来的钱绝非小数目。但如何省这笔钱，却成了各房地产企业的难题。
接下来，笔者将联系案例，分析房地产税务筹划的相关准则，以期解决以上问题。
二、房地产开发企业税务筹划的相关原则
（一）合法性原则
合法是税务筹划最基本的准则，房地产企业只有在保证所经营的项目、筹划方案合法的情况下，才能得到国家税务主管部门批准，否则再能促进企业发展的项目方案都不一定能实施，即便实施了也会受到相应的惩罚。影响整个企业的形象。合法性主要体现在以下几个方面：一是充分利用法律鼓励的税务筹划，其次是适当寻找法律放任的筹划，三是谨慎选择法律盲区的筹划。各房地产企业一定要摒弃侥幸心理，严格依照国家的税法行事，量力而为。在遵守法律的同时也保护的自己的利益。
（二）筹划要考虑综合性原则
综合性原则是指在进行某一税种的税务筹划时，要综合考虑各种情况，以求整体税负最轻、长期税负最轻。以下案例将说明这一点。
现有一A公司有300万的闲置资金，希望与某房地产开发公司B进行合作，以下有两种方式供A公司，第一种是直接将300万作为出资与B公司进行合作开发房产；第二种是采取投资入股方式参与房产开发。假设A公司在1年以后中途退出该房产开发项目，经与B公司协商，分得现金60万。在第一种方式下，60万收入按税法规定作为项目收入分利。由于A公司出资金，其收入不分摊任何成本，在公司分得60万元时，相当于公司将合作开发的房产中属于自己的部分转让给B公司，转让价格为360万元。转让收入需要缴纳不动产销售的营业税及附加、企业所得税。其中营业税及附加为19.8万元，企业所得税13.27万元，税后收入为26.93万元。在第二种情况下，房产完工销售后分回股利60万元。由于A、B两个公司的税率相同，公司60万税后利润不需要补税，即A公司所获经济利益为60万元。
我们不难看出以上两种种投资方式第二种税负相比第一种方式要轻很多。
（三）筹划要考虑风险均衡原则
一、房地产企业的税收现状
房地产业是国民经济的支柱产业之一，也是国家财政收入的重要来源。房地产作为一项不动产，价格昂贵这是显而易见的，其中，大宗房地产交易涉税金额多，税收负担重，也令许多房地产企业感到了行业压力。根据我国税法的规定，房地产企业在开发、建造、销售等整个经营周期内涉及的税种主要有营业税、耕地占用税、城镇土地使用税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税、印花税和教育费附加等。因此对开发商而言，与其在销售广告上宣传诸如“上风上水”“海景房”等倒不如通过合法合理的方式减轻税负，降低房价更加实惠和重要，在这其中税务筹划起着举足轻重的作用，而房地产企业涉及的税种多，各种税收政策及优惠纷繁复杂，也为企业进行税务筹划提供了广阔的空间。
二、税务筹划的涵义及其对房地产企业的意义
税务筹划是指在纳税行为发生以前，在不违反法律、法规的前提下，通过对纳税主体的经营活动或投资行为等涉税事项做出的事先安排，以达到少缴税或递延纳税目标的一系列谋划活动。房地产企业税务筹划包括避税、节税、转税等多方面的内容，并且具有合法性、筹划性、目的性、多维性和专业性等特点。税务筹划对房地产企业具有以下意义：
（一）有利于提高企业财务管理水平，增强企业竞争力
税务筹划作为房地产企业理财的一个领域，从围绕资金运动展开，促使企业精打细算、节约支出，同时规范企业的成本核算和财务管理。
（二）有助于企业财务管理目标的实现，提高综合收益
作为以营利为目标的房地产企业，追求利润是房地产企业财务管理的目标。房地产企业增加利润的方式有两种：一是提高效益；二是减轻税负。在投资一定的情况下，通过税务筹划来节税，在无形中就增加了企业的综合收益。
三、房地产企业主要税种的筹划
（一）营业税的筹划
房地产企业涉及的营业税税目有建筑业、服务业、销售不动产和转让无形资产。针对营业税的计算方法，我们可以从营业额和税率两方面着手考虑。
1.从营业额方面进行税务筹划
根据税法规定，营业税的计税依据是营业额，营业额为提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括收取的补贴、基金、集资费、延期付款利息、代收款项及其他性质的价外收费。同时，营业税暂行条例又规定，物业管理公司代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为，属于“服务业”税目中的“业”行为，只对其从事此项业务取得的手续费收入征收营业税。这也为房地产开发企业通过控制价外费用进行营业税筹划提供了可能。房地产开发企业在销售房屋的同时，就可将代收水电初装费、燃(煤)气费、维修基金等各种配套设施费从销售额中分离，可以通过专门成立物业公司或是暂缓收取其他费用等方式，将这部分价外费用分离出来，这样其代收款项就不属于税法规定的“价外费用”，延期收费也不影响其收入，从而达到营业税税务筹划的目的。
2.从税率差异方面进行税务筹划
根据税法规定，销售房屋等不动产适用5%的税率，而房屋装修、装饰适用3%的税率，相差的2%的税额对房屋这种大宗商品而言可不是个小数目。企业可以将房屋售价和房屋装修价款分开核算，并分别与购房者签订两份合同，一份是房屋销售合同，另一份是房屋装修合同。在总收入不变的情况下，就房屋销售价款缴纳5%的营业税，就增值额缴纳土地增值税；装修价款属于劳务收入，只需按建筑业3%的税率计证营业税，不需缴纳土地增值税。同时也可以减少购房者应缴纳的契税，从而实现营业税的税务筹划。
（二）土地增值税的筹划
土地增值税的计算公式为：应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数。针对该公式可以考虑从以下方面进行税务筹划。
1.从降低增值额方面进行税务筹划
我国土地增值税实行四级超率累进税率，增值额的提高会直接引起税额的大幅度上涨，因此在扣除项目金额一定的情况下，适当降低售价，则在一定程度上把本应上缴税务的部分返还给了消费者。在这个过程中开发商的利益没有太大的损失，同时也让消费者得到了实惠。
2.从增加扣除项目金额方面进行税务筹划
计算土地增值税时允许扣除的项目包括取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、转让房地产允许扣除的税金和加计20%扣除。其中在开发费用中进行税务筹划的空间比较大。房地产企业可以选择适当的利息扣除标准计算开发费用。税法规定利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以选择：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，从而达到节税的目的，实现收益最大化。
3.从税收优惠方面进行税务筹划
（1）根据我国《土地增值税暂行条例》规定，房地产开发企业建造普通标准住宅销售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。根据以上规定，房地产企业可以考虑，在建设高档住宅的同时另行建造一批普通中低档住宅，控制好楼房的容积率、面积以及价格，恰当的利用好这一税收优惠政策，在会计核算中应将普通标准住宅和其他房产分开核算，而且应该通过调整普通标准住宅的销售收入或者调整扣除项目的金额，使得普通标准住宅的增值率控制在20%以内，以获得免税优惠。
（2）采用合作建房方式进行税务筹划。根据税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分配的，暂免征收土地增值税。房地产开发企业也可以很好地利用该项政策。比如某房地产开发企业购得一块土地的使用权准备修建住宅房，可以通过预收购房者资金的方式，这样在内容上是定向建房，在形式上就符合了一方出土地，一方出资金的条件。一般情况下，一幢住房中地价款所占比例应该比较小，这样房地产开发企业分得的商品房就较少，大部分由出资金的购房者分得。这样，在该房地产开发企业出售剩余部分商品房前，各方都不用缴纳土地增值税，而只有在房地产开发企业转让属于自己的那部分住房时才缴纳土地增值税，应缴纳的土地增值税额自然降低。
（3）采用代建房方式进行税务筹划。代建房顾名思义即开发商代客户进行房地产的开发建设，完成后向客户收取一定的代建费用的情况。对于开发商而言，虽取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，仅仅是提供了建筑业劳务，并收取的劳务收入，自然不属于土地增值税的征税范围。代建房不失为一种税务筹划的切入点。
（三）企业所得税的筹划
企业所得税作为大多数经济组织面对的税种，因其税率高、征收面广而成为经济组织的主要税负，房地产开发企业也无一例外的要面对这一税种。企业所得税的税务筹划可以通过利用税收优惠政策进行税务筹划，比如选择有利的行业享受税收减免，选择有利的注册地享受税收减免，同时由于房地产商品的地域性强，因此房地产开发企业在进行不同区域投资时还有区别于其他企业税务筹划的空间，即开发商通常需要建立项目公司，此时就会面临建立子公司还是分公司的选择。根据《公司法》的规定，子公司是独立法人，而分公司则不是一个独立法人，它们在税收利益方面存在差异。子公司是独立法人，在设立区域被视为纳税人，通常要承担与该区域其它公司一样的全面纳税义务；分公司不是独立的法人实体，在设立分公司的所在区域不被视为纳税人，只承担有限的纳税义务，分公司发生的利润与亏损要与总公司合并计算。由此，房地产开发企业可以综合权衡不同地区的税负和经营预期来确定项目公司的形式。
四、房地产开发企业税务筹划注意的问题
税务筹划是一项综合的财务管理活动，需要专业税务人士的统筹开展，并且要做好每个细节的规划，不当税收筹划带来的税务危机不容小觑。企业不但要承担因此造成的补缴税款、加收滞纳金或被处以巨额罚款的后果，还有可能面临刑事责任，因此在看到税务筹划优越性的同时也应看到它的严肃性、专业性和风险性。房地产企业在进行税务筹划时应注意以下几个问题：
（一）遵守税法法律、法规。房地产企业进行税务筹划必须知法、懂法、守法，不能只靠对税收政策的一知半解，税务筹划必须结合企业自身的实际情况，才能达到预期效果。
（二）税务筹划要规范化。房地产企业在进行纳税筹划时要注重规范性筹划，万万不可只重投机。要想合理、合法地做好纳税筹划工作，离不开规范的组织和谨慎的筹划。
（三）税务筹划要坚持多维性的原则。筹划的目的是使得企业整体收益最大化，而不仅仅是某个税种的节税，因此，要从整个企业的利益出发，做好税务筹划。
（四）提高企业财务管理水平和财会人员的业务素质。税务筹划是一项综合的财务管理活动，需要专业水平高的财务人员多方权衡、细心规划，更不是变“节税”为“逃税”。
总之，税务筹划不是通过虚报成本、虚报支出，采取违反我国税收法律法规、政策的手段方式来偷税、漏税。事实上，税务筹划是综合的统筹各种税种，通过采用多种多样的方法，使其在不违反我国现行税收体系法律规范的前提下，对经营活动和财务活动精心安排，满足税法条文所规定的条件，以达到减轻税负，提高企业利润的目的。因此，房地产企业应该在前期开发、建设和销售等各个环节贯穿税务筹划的思想，让企业和普通购房者双双受益。
参考文献：
[1]中华人民共和国土地增值税暂行条例,国务院令,第138号,1993.
1当前情况下的房地产企业税务
一是房地产企业在我国国民经济的发展过程中起着重要的作用，它生产经营环节复杂，涉及较多的税种，而且一般纳税金额比较大。二是房地产企业的经营业务横跨生产和流通两个枢纽环节，与之相关的行业较多。三是房地产企业在经营生产过程中需要大量的资金，在建设项目开发过程中需要进行广泛融资。资金来源可以主要概括为以下方面：银行借贷、预售房款、股权资金、信托融资等；种类较多且成本不同的资金来源给税收带来不同程度的影响。四是房地产企业成本结构复杂。
因此，根据房地产企业的特点、实际经营运转能力以及战略发展目标，并结合市场环境的转变和发展，对房地产企业全程纳税的筹划工作是不容忽视的。
2房地产企业全程纳税筹划的意义
房地产企业全程纳税筹划是以不违反我国现行税收体系规定为前提，通过税收优惠政策来实施。在全程纳税筹划过程中，充分利用我国税法上的税收优惠，降低企业的税负，提高企业的收益；与此同时，不合理的纳税筹划会加大房地产企业税收的风险。因此，税收筹划人员必须具有一定的专业知识水平，对现行国家税收法律及当地的税收规定了解透彻，从而合理、合法地进行纳税筹划。做好房地产企业的全程纳税筹划工作，不仅能够为企业降低纳税负担，而且能够提升房地产企业的资金利用率；从而使房地产企业取得广泛的经济效益和社会效益，达到房地产企业提高自身核心竞争力的同时又促进我国经济发展的目标。
3房地产企业的全程纳税筹划工作
31融资阶段纳税筹划与风险管控
融资阶段是房地产企业开发的早期阶段。在这个阶段，房地产企业需要大量的资金，资金筹集方式多元化。融资方式主要有银行信贷融资、企业上市融资、金融租赁融资、债券融资及信托融资等，融资方式的不同进而决定了税收负担不同，所以要结合不同的融资方式进行合理的纳税筹划与风险管控。
第一，融资阶段的纳税筹划工作。融资阶段的纳税筹划工作要严格遵守法律条例，践行“税盾”效应，从根本上减少房地产企业开发过程中的税务风险。房地产企业在融资前要充分考虑各融资方式对企业所得税及土地增值税的影响并要求取得合格的票据。应充分考虑资金使用期限，对利息进行资本化。
第二，融资阶段税务风险的规避工作。首先，房地产企业在使用负债筹资的过程中，要发挥“税盾”效应，控制最优资本结构，从而降低企业资产负债率，减少企业的财务风险。其次，严格遵守独立交易原则，与母公司或关联企业利息费用的结算工作要及时，从而防范税务风险的发生。最后，房地产企业在进行借贷的时候，选择向正规金融机构进行筹资。
32开发建设阶段的纳税筹划与风险管控
房地产开发建设阶段是房地产企业税收筹划工作的核心。在这一阶段要详细的考虑房地产企业在建设环节中的成本，合理划分和归纳成本费用。在签订合同时，要留意对方是否有履行合同的能力并核对签订合同的人员信息是否真实，以免发生不必要的麻烦。接受发票时，要检查发票项目是否齐全：纳税人的信息与识别码，备注栏是否备注齐全以及是否加盖了单位发票专用章。遵守相关的会计准则和法律规范，进而有效地完成房地产开发建设阶段税收的筹划工作；使房地产开发建设阶段税收筹划工作科学、合理地开展。
第一，开发建设阶段的纳税筹划工作。房地产企业开发建设阶段的纳税筹划工作是通过在建设过程对建设项目的设计，对开发成本和核算成本进行结转的筹划来实施的。简而言之，就是我国目前对于建设阶段的纳税情况有明确的税法规定，因此要严格遵守相关的法律条例，所以做好相关的纳税筹划工作，达到从根本上降低房地产企业在建设阶段的纳税负担，减少房地产企业不必要的财产损失。
第二，开发建设阶段的税务风险的规避工作。?τ诜康夭?企业开发建设阶段的税务风险规避工作来说，重点是在合同管理上。与施工单位进行合同谈判时，不但要对构成合同价款总额的费用项目进行明确规定，如工程建筑劳务费、材料费等，还要对合同的名称、发票等进行明确规定。房地产企业营改增后，应根据政策规定，区分新老项目，收取合格的发票。新开发项目，应与对方谈判，尽量取得增值税专用发票，保管好增值税专用发票并在规定时间内对发票进项进行认证。在此阶段的税收筹化工作，应充分考虑对增值税、企业所得税、土地增值税的影响。
33销售阶段的纳税筹划与风险管控
对于整个房地产企业的经济效益和社会效益来说意义重大，因此，必须做好房地产销售阶段的纳税筹划工作。
第一，销售阶段的纳税筹划工作。房地产销售阶段的纳税筹划工作，需充分考虑价格对土地增值税的影响，可以通过测算，找出税收平衡点，对房源进行合理定价。值得注意的是，在开发设计阶段，财务人员需要积极参与相关户型的讨论等，房屋面积不同，对税收也会产生一定影响。
中图分类号：F812.42；F275.3 文献标识码：A 文章编号：1004-5937（2016）11-0094-04
一、背景
税收体系的完善和税收优惠政策的不断出台促使企业税务筹划水平不断提高。伴随着房地产行业的税制改革，国家对其实施的宏观调控政策越来越多。“国五条”的颁布一方面规范了房地产行业的运作，另一方面避免了投机行为的泛滥。当前房地产行业面临的政策环境较为复杂和多变，新的“营改增”方案也在逐步向房地产行业靠拢[ 1 ]。面对不断变化的税收环境，房地产企业有必要进一步加大对税务筹划的关注力度。作为房地产企业的一个重要税种，土地增值税越来越多地受到财务人员的关注。进一步提高土地增值税的税务筹划水平将有助于企业在面临税收政策不断变化的状况下作出最理智的决策。
二、土地增值税税务筹划存在的问题
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产取得的增值额征收的一种税。只要有转让房地产的行为，都应当成为土地增值税的纳税人。企业对土地增值税进行税务筹划并不新鲜，研究土地增值税税务筹划的文章也越来越多。然而到目前为止，大多数税务筹划依然只停留在对个别实例的筹划，在税务筹划实践或是可参阅到的文献中，每一例税务筹划方案仅仅只针对该实例个案有效，这并不能为广大房地产企业直接应用和借鉴。为了解决这一问题，建立一个通用的税务筹划模型，将个体化的税务筹划方案公式化就显得极为迫切和重要。土地增值税实行四级超率累进税率，按照增值额占扣除项目的比例，划分税率累进级次。正是由于这种超率累进税率才使得房地产企业土地增值税有了税务筹划的空间。此外，纳税人在建筑普通标准住宅出售时，若增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税；超过20%的，应就其全部增值额纳税。此项优惠政策一方面给企业带来了减少税负的优惠，另一方面也为企业税务筹划提供了一个切入点。
三、土地增值税税务筹划模型
（一）建立模型的意义
在纳税筹划实务或一些研究文献中，所提及的税务筹划都是以实例为依托，根据一个公司或企业的数据来进行税务筹划。这样，一方面，税务筹划的计算量会变得十分复杂，企业为了寻求最佳方案，需要不断地调整项目的各类预期数据，进而计算税务筹划的可行性，要得到最优方案可能需要进行多次策划和计算；另一方面，每一个企业的税务筹划方案都有其自身的特点，其他企业要想复制和效仿并不切实，主要体现在数据类别和大小的不一致性上。因此，实例的税务筹划只能起到一种引导方向的作用，而具体如何去做，还要一遍遍地去试探各种方案的可行性。税务筹划模型的建立，有助于解决上述两方面的局限性，不仅可以简化计算量，还可为更多的企业所借鉴。企业依据模型的前提条件并根据项目特点套入自己的数据，就可选择适合企业的税务筹划方案，并根据二元一次函数方程的递增递减性得出企业的最佳筹划方案。
（二）模型的建立
假设房地产企业A目前有个待售项目，属于普通标准住宅，这个项目的预期销售收入用字母Y表示，土地款和房地产开发成本用字母X表示，其他计入损益但不计入扣除项目的支出用Z表示，项目增值率用n表示。模型中涉及的税率为：营业税5%、城建税7%、教育费附加3%、契税3%（因地方教育费附加税率并无统一标准，且实际数额很小，在建立模型时暂不考虑这一项税费，房地产企业在实际应用模型的过程中，可自行加入地方教育费附加因数，届时推导出的系数将会出现微小的偏差）。
本模型依据项目的增值率整体分为三种情况：项目增值率低于20%、项目增值率等于20%、项目增值率高于20%。在最后一种情况下，将根据增值率的高低分别推导出两种税务筹划方案：降低增值率和分割收入。
1.利用税收优惠临界点
（1）项目增值率低于20%
在增值率低于20%时，企业虽然享受土地增值税的税收优惠政策，但此时企业的利润也较低，一般企业很少会为了避税而大幅度降低销售价格，并且在低于20%时，企业并没有充分享受到税收优惠，这种情况的税务筹划可以通过简单的增加销售额来实现，在此不作分析。
（2）项目增值率等于20%
土地增值率可用下列方程式表达：
化简可得，=0.2，分子代表土地增值额，分母代表可扣除项目金额。
营业收入：Y；营业税：5%Y；城建税及教育费附加：5%×（7%+3%）Y；土地增值额：94.5%Y-X；土地增值税：0；税前利润（1）：Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y。
分析土地增值率化简后的公式会发现：如果收入增加a元，即营业收入变为Y+a时，根据真分数的性质，毫无疑问土地增值率会上升，那么企业就无法享受税收临界点带来的优惠。如果成本增加b元，即土地款和房地产开发成本变为X+b时，此时增值率的分母增加，分子减少，故而增值率会低于20%。接下来再调增营业收入Y，便有了充分享受税收临界点的优惠空间，那么Y究竟可以增加多少呢？
令=20%，经过化简可得，a≈1.284b（取小不取大）。也就是当Y增加额不超过1.284倍的b时，企业的增值率在20%以下，仍可以享受税收优惠。在保证税收优惠的前提下，显然可以看出Y的增幅比X大，这就意味着企业可以赚得更多的利润。但收入增加的范围是有所限制的，详见下文。此外，除了土地增值税享受优惠外，还应考虑到营业税的增加以及以营业税为基数计算的城建税和教育费附加的增加。
当Y和X同时调增时：
营业收入：Y+a；营业税：5%（Y+a）；城建税及教育费附加：5%×（7%+3%）（Y+a）；土地增值额：94.5%（Y+a）-（X+b）；土地增值税：0；税前利润（2）：（Y+a）-（X+b）-Z-5%（Y+a）-5%×（7%+3%）（Y+a）。
税前利润（2）-税前利润（1）=（Y+a）-（X+b）-Z-5%（Y+a）-5%×（7%+3%）（Y+a）-[Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y]=94.5%a-b
令：税前利润（2）-税前利润（1）>0，经化简可得，a>1.059b（保留三位小数时取大不取小）。
根据以上推导，得到了a的取值范围，即1.059b
以房地产企业为例。假设万科某集团公司计划销售收入即Y=100亿元，开发成本为X=467/6亿元，Z=10亿元，此时的增值率n恰好为20%，通过同时增加收入和成本来进行税务筹划。假设增加成本b=10亿元，那么收入增加额a的取值范围为10.59～12.84。当a=11时，利润增加为0.395亿元；当a=12时，利润增加为1.34亿元。由此可以知道在推算出的取值范围内，a越大则税前利润增加就越大。但是，在增加房地产开发费用时，需注意税法规定的比例限制。在对销售额进行调增时，应当注意结合消费者的购买需求合理制定销售价格，不能一味地盲目增加b和a。
（3）项目增值率超过20%
当增值率超过20%时，为了享受税收优惠，同时又提高利润，顺着前面的思路，可以采用提高成本的方法。通过销售价格不变来降低增值率，或者成本不变来降低销售价格，都可以达到这样的目的。然而同样是性价比提升，第一种方式可以提升商品房的质量，因此建议选用第一种方式进行税务筹划。
仍以上文中的房地产企业为例，假设Y=100亿元，X=74.5亿元，Z=10亿元，此时n=25%，采用上述税务筹划方案，通过增加b来降低增值率从而增加利润。将上述取值代入公式可得b的取值范围3.34
随着“营改增”的全面推行，势必对房地产行业的税务筹划造成影响，对于未超过临界点时进行的税务筹划，“营改增”以后，由于成本上升幅度低于收入的上升幅度，很可能导致增值税的上升，进而造成以其为计税依据的城建税及教育费附加的上升，使得利润下降；对于超过临界点以后进行的税务筹划，“营改增”以后，由于销售价格不变，成本上升，很可能造成增值税进项税额的上升，进而减少增值税税负，从而影响城建税及教育费附加的下降，最终使得利润上升。
2.利用B公司分割收入
根据上述推导结果，当增值率n大于27.3%时，无法通过单纯的提高成本来实现税务筹划的目的。此时可以通过其子公司B将收入分为两部分[ 2 ]，即房地产企业A以增值率20%的价格将房产销售给子公司B，从而享受税收优惠不缴纳土地增值税，再由B公司以预期收入的销售价格将商品房出售。在这种方案下，因子公司是不属于可享受20%税收优惠的企业，此时，如果A公司在税务筹划前的增值率在50%以下，那么A公司要适用30%的增值税率，税务筹划后，B公司也要适用30%的增值税率，并不能为企业增加更多的利润，反而会因为重复征收的营业税以及增加的契税而降低利润，因此，采用B公司分割收入的方案应当适用于A公司税务筹划前增值率超过50%的情况。假设A公司的增值率介于50%～100%之间，适用40%的增值税率，税务筹划后A不缴纳土地增值税，子公司B适用30%的增值税率，由此降低适用的税率来增加利润。
（1）在税务筹划之前
营业收入：Y；营业税：5%Y；城建税及教育费附加：5%×（7%+3%）Y；土地增值额：94.5%Y-X；土地增值税：（94.5%Y-X）×40%-[5%Y+5%×（7%+3%）Y+X]×5%=37.525%Y-0.45X；税前利润（3）：Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y-（37.525%Y-0.45X）=56.975%Y-0.55X-Z。
（2）在税务筹划之后
1）A公司
营业收入：（600/467）X
营业收入计算如下：为使A公司的增值率恰好为20%，用M表示营业收入，需满足下列等式：（M×5.5%+X）×1.2=M，解得，M=（600/467）X；营业税：（600/467）X×5%；城建税及教育费附加：（600/467）X×5%×（7%+3%）；土地增值税：0；税前利润（4）：（600/467）X-X-Z-（600/467）X×5%-（600/467）X×5%×（7%+3%）=0.214X-Z（化简后保留三位小数，取小不取大）。
766时，税务筹划前，A企业的增值率约为60.97%（取大不取小）。那么，用此税务筹划方案，应当注意增值率的取值范围，即60.97%
以上文房地产企业为例，Y=100亿元，Z=10亿元。当X=50亿元时，n=80.18%符合上述税务筹划的条件，此时采用B公司分割收入的方案，使得利润增加值为1.075亿元；当X=55亿元时，n=65.29%符合上述税务筹划的条件，此时采用B公司分割收入的方案，使得利润增加值为0.265亿元。显然，在适用范围内，增值率越高，税务筹划后增加的利润就越高。
在上述筹划方案中，由于营业税是以全额计征的，因此在A将商品房销售给B时，B多承担了一部分营业税以及由此增加的城建税和教育费附加（重复征税），且B公司并不能享受20%增值率的优惠临界点政策，另外还加收了一道契税。房地产行业在2016年实施“营改增”后，本方案的税务筹划将更有助于节税，既避免了重复征税环节，又减少了以此为计税依据的城建税及教育费附加。
上述模型推导结果如表1所示。
四、结语
通过对土地增值税税务筹划建立模型进行研究，可以为广大房地产企业提供通用的税务筹划方案，企业可以根据自身的经营数据在模型推导出的范围内选取适合自己的最优税务筹划方案。此外，上述模型的研究仍有不足之处，由于印花税税率较小，并且如果考虑到印花税的成分会使计算变得繁冗复杂，因此在建立的模型中未考虑印花税的变动在税务筹划中的影响。一般来讲印花税缴纳的数额较小，企业在实际套用模型进行税务筹划时，尽量不要打球，以免因为小的误差造成税务筹划失败，可以在变量浮动范围内选取更稳妥的方案。土地增值税的税务筹划在房地产企业的财务管理中有很重要的地位，房地产行业的计税基础通常是以万为金额单位，缴纳税款时涉及的金额也较大，这就要求企业的财务人员掌握好税务筹划这把利器，在激烈的市场竞争中为企业减轻税收负担。这将依赖于企业税务筹划方案选取是否恰当。此外，房地产行业在国民经济中占有重要地位，是一项关系国计民生的产业，其所处的政策环境时常变化，为了企业能够在复杂的经济环境中谋求一席之地，扎稳脚跟，企业的管理者尤其是财务人员应当积极学习税收知识，灵活地运用税务筹划来争取企业利润最大化。
在社会经济快速发展的情况下，税务机关特别将房地产行业的纳税情况作为监管重点。针对当前政府对房地产企业税收政策的严厉情况，以及某些房地产企业中存在的偷税漏税的行为，因此房地产企业更应该做好税务筹划工作，可以在一定的社会制度环境之下，对企业的涉税事项进行减税谋划，实现企业的财务目标。
一、当前房地产企业税务筹划中的问题
（一）房地产企业薄弱的纳税意识
企业作为纳税人依法纳税是应尽的义务，但是由于房地产企业的法律意识不强，纳税意识薄弱，因此在当前的房地产企业面临沉重税收负担之时，一些房地产企业就会铤而走险，利用不法手段进行偷税、逃税，以此来减少应纳的税款。企业的这种偷税、漏税现象，不仅影响企业的市场竞争发展，而且还会对企业的声誉造成影响，给企业的税收带来了更多风险。
（二）房地产企业对纳税的错误认识
在很多房地产企业中，经常会将纳税筹划作为财务部门来进行会计处理工作，致使企业出现多交税、被税务机关处罚的情况，这不仅是因为财务人员对我国税收机制的不了解，不能及时回应公司企业的纳税筹划问题，导致房地产企业内出现无法解决纳税问题的情况。在实际的房地产企业税收环节中，一是针对企业的税收环节，二就是企业的交纳税收环节，虽然房地产企业的会计财务部门经常与税务机关打交道，但是财务部门的工作还是比较片面的，也只是将房地产企业的税款交到税务机关，对于房地产企业税款筹划的能力还有待提升。
（三）房地产企业内部缺乏纳税管理
在目前我国的房地产企业内部，虽然产企业财务人员也在学习和税收相关的法律、法规，但是这对企业的纳税筹划并没有多少帮助，反而还会形成企业内偷税逃税的现象。在房地产企业内部由于财务人员没有掌握筹划方法与技巧，使得企业经营每个环节的税收问题都成为负担，从而成为房地产企业在纳税管理决策中的盲区。
（四）房地产企业不知如何规避风险
在房地产企业中，由于缺乏必要的纳税管理，因此造成企业纳税人的交税风险，不仅不能以合理手段降低企业纳税成本，而且还容易为企业造成纳税风险。其实在房地产企业中正确的纳税观念为，合同决定税收，因此只有加强了房地产企业内部的纳税管理，才可以促进公司内部间相互配合，从而减轻房地产企业的纳税负担，规避房地产企业的纳税风险。
（五）企业内纳税筹划实施不及时
在房地产企业中，对于税收方面的问题总是放在财务问题之后来解决，但是在房地产企业中纳税筹划工作应该在事前，如果纳税筹划做的不及时就有可能面临偷税、漏税的风险，给房地产企业今后的发展带来影响。
二、房地产企业中做好税务筹划工作的意义
在我国当前的经济形势之下，金融危机对房地产行业也产生严格的控制，只有做好房地产企业的税务筹划工作，严格按照国家政策对企业内的税收做好筹划，不仅可以减轻房地产企业的资金压力，还可以为企业减少纳税成本，提高企业的利润空间。做好房地产企业的税务筹划，可以增强企业抵抗经济风险的能力，调整企业的经济模式，依据合理的方法做好企业的税务筹划，为房地产企业减轻纳税压力。做好税务筹划工作有利于为房地产企业减轻税负，提高企业的竞争力。在房地产企业中，税务筹划人员在法律许可的规定范围内，使用一些方法和策略，对房地产企业的经营活动以及财务活动中关于涉税的事项，统统都要进行筹划和安排，从而最大限度减少房地产企业的纳税支出，实现房地产企业经济利益的最大化。
在我国房地产开发企业的税务筹划上，在房地产宏观调控政策背景下，调整好房地产企业的财务战略， 企业的财务部门应该将税务筹划作为工作中的重点，指导房地产企业在融资过程、投资过程以及利润分配上的税务筹划问题，降低企业赋税成本。在房地产开发企业中，还应该让企业内财务部门配合纳税筹划的工作实现，以合法的手段降低企业纳税人的纳税成本，实现纳税筹划，依照国家规定来进行交税，规避企业的纳税风险，减轻企业的纳税负担。
三、浅析改进后房地产企业税务筹划的思路
（一）认清税务筹划的价值
在我国房地产企业进行税务筹划时，理论中应选择税收优惠多、税负的伸缩性大的税种，并以此来作为切入点。在房地产企业中就可以土地增值税作为切入点，因此土地增值税就是有很高税务筹划价值的税种，不仅是因为其税率较高，税负重，而且其税率的跳跃性大，在不同级次的税收负担上存在很大的差距。在我国的《土地增值税暂行条例》中第8条规定，如果纳税人建造普通标准的住宅出售，那么对于增值额未超过的需要扣除产地项目金额20%的，而且还免征土地增值税，这对于房地产企业来说在税务筹划有很大的价值，值得拥有。
（二）在税务筹划中引入变量
在我国房地产企业的税务筹划中，应该不断去寻找发现变量，因为变量不仅会影响税收政策的差异化选择，还可以引起税额的变化，为企业带来更多的收益。房地产企业中影响应纳税额的就是计税依据与税率，当计税依据越小，其税率也就越低，应纳税额也会相对越少，因此在税务筹划方法中可以从这两点下功夫，提高企业的经济收益。
（三）灵活运用税收政策的特定条款
在我国的房地产企业中，还可以找到相关税收政策里的特定条款，利用税收政策来减轻纳税成本。首先，在房地产企业涉及土地增值税、房产税等纳税义务时，就可以使用差异性条款，有效降低房地产增值率。其次，当房地产企业选择一种纳税主体的不同纳税方法时，纳税人就可以通过测算采用选择性条款，选成本较低的纳税模式，为降低企业纳税成本多出几种建议，从而选择最优的方法。最后，就是优惠性条款的使用，在我国的土地增值税法中就规定了许多优惠政策，因此房地产企业可以充分利用优惠性条款，以优惠政策来进行企业内的税务筹划，为降低企业的纳税成本做出良好决策，给房地产企业的发展带来更多收益。
（四）税务筹划中需遵循成本收益的原则
在房地产企业中各税种间是相互联系依存的，进行房地产企业的税务筹划，是为获得企业整体经济的利益，并不是只对于某一环节税收的利益，因此房地产企业的税务筹划中应该分析成本收益，先判断其在经济上的可行性。房地产企业的税务筹划中，应合法控制降低增值率，可以先降低产品售价，然后再增加可扣除项目的业务，这样虽然会减少其他成本与税负的上升，但是房地产企业在税务筹划中应将整体做为重点，提高企业的总体收益。
四、结束语
由上可知，在我国当前的社会经济形势之下，面对房地产行业税费负担较重的情况，只有做好房地产企业的税务筹划工作，引起企业财务管理部门中对税务筹划的重视，解决房地产企业的税务筹划中存在的问题，才是提高企业经营利润的良策。因此房地产企业应该做好税务筹划工作，在遵守经济法律制度前提下，为企业减轻税负，减轻企业成本，实现房地产企业财务目标的谋划，为房地产企业的发展做出贡献。
参考文献：
[1]靳丽萍.税务筹划在科技型企业财务管理中的应用[J].山西财税，2009
[2]汪永华.房地产企业税务筹划浅析[J].现代商业，2011
一、房地产企业税收情况概述
税务筹划，是指纳税人在国家税法规定的范围内，通过对经营、投资、理财、核算等一系列经济活动的事先筹划和安排下，充分利用国家税收法规提供的优惠政策及税收法规允许范围内的技术手段，从而尽可能的获得“节税”的目的，使纳税人获得最大的税收利益。本文主要简述房地产企业所得税税收筹划的财务运用研究，在此前提下，先对我国房地产项目税收立法的整体情况概括如下。房地产项目从招投标、开发、建设到销售过程中主要涉及的税种有：企业所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、契税等，这些税种所对应的法规为各税种的暂行条例，另外还有税收部门的规章、通知等。所以，房地产企业在进行税务筹划时，一定要对国家相关税收政策做到充分了解，同时要结合自身的情况进行税务筹划。税务筹划的分类根据类别的不同主要分为：行业、税种、经营活动三种。房地产项目的科务筹划可根据经营活动和税种的不同来进行。
二、房地产企业所得税税务筹划概述
1、房地产企业所得税税务筹划的含义
企业所得税是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。《中华人民共和国企业所得税暂行条例》是1994年工商税制改革后实行的，它把原国营企业所得税、集体企业所得税和私营企业所得税统一起来，形成了现行的企业所得税。它克服了原来按企业经济性质的不同分设税种的种种弊端，真正地贯彻了“公平税负、促进竞争”的原则，实现了税制的简化和高效，并为进一步统一内外资企业所得税打下了良好的基础。企业所得税的征税对象是纳税人取得的所得，我国企业所得税法将纳税人分为居民企业和非居民企业，其中居民企业是指依法在中国境内成立，或者依照外国(地区)法律成立但实际管理机构在中国境内的企业。居民企业应就来源于中国境内、境外的所得作为征税对象，包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利所得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得。房地产企业所得税税务筹划是指房地产企业在依据国家相关政策及税法规定的为前提，利用税收法规允许范围内的技术手段，结合企业自身生产、经营、投资和理财活动，尽可能选择税收利益最大化的纳税筹划形为。
2、房地产企业所得税税务筹划的财务运用分析
税收筹划是在法律法规的许可范围内进行的，实质是纳税人为维护自己的权益，在遵守国家法律及税收法规的前提下，在多种纳税方案中，对企业投资、经营、理财等事先做的筹划和安排，以尽可能达到税收利益最大化方案的决策，具有合法性。合理避税的前提条件是：依法纳税、依法尽其义务，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其细则和具体税种的法规条例，按时足额交纳税款。只有在这个基础上，才能进行合理避税，才能视合理避税为企业的权利，才能受到法律和社会的认可和保护。可见，企业的税收筹划和合理避税是一体的，在广义上，可属于同一个范畴。所以，房地产企业在进行企业所得税税务筹划时要结合自己的实际情况，利用合法的财务手段，选择适合自己特点的避税筹划措施。
(1)税务筹划、合理避税有利于实现企业财务管理目标
房地产企业依据自身的特点，通过成功的避税筹划，可以为企业带来最大化的税收收益，实现企业的利润最大化，使企业更具规模，并能更好的实现企业的财务管理目标。
(2)税务筹划有利于企业财务管理水平的提高
房地产企业在进行企业所得税税务筹划的前提必须是合理、合法的，要求企业必须规范财务管理行为，以此为企业提供正确有效的财务决策，使企业的各项经营活动都能实现良性循环。为了达到合法的节税目的，房地产企业必须加强经营管理和财务管理，才能使避税筹划方案得到最好实现。因此，开展避税筹划有利于规范企业财务核算，加强财务核算尤其是成本核算和财务管理，促进企业加强经营管理。
3、房地产企业所得税的税收筹划案例分析
由于房地产企业项目周期跨度大，一个项目的前几年一般都是亏损的，这时就要合理利用以前年度亏损，做好这方面的筹划，以免错过5年可弥补期。
案例1：某公司2000年成立，2000年应纳税所得额为-9389元，2001年应纳税所得额为-2682996.53元，2002年应纳税所得额为-1182425.88元，2003年应纳税所得额为967335.39元，2004年应纳税所得额为-754818.4元，2005年应纳税所得额为-515069.03元，2006年预计应纳税所得额仍是亏损，这时就需要进行税务筹划了，因为企业所得法规定，纳税人发生年度亏损的，可以用下一纳税年度的所得弥补，下一纳税年度的所得不足弥补的，可以逐年延续弥补，但是延续弥补期最长不得超过5年。如果不进行税务筹划，则2001年的可结转下一年度弥补的亏损额1725050.14元就不可以弥补了，这对企业就是一种损失。后通过与销售部的协调，加大了销售收款回笼速度，同时控制了一部分费用，将2006年应纳税所得额做成了2515069.03元，充分利用了以前年度可弥补亏损，达到了节税的目的。
案例2：房地产开发企业每年的招待费都很大，而税法规定，纳税人发生的与其生产、经营业务直接相关的业务招待费，在规定的比例范围内可据实扣除，超过标准的部分，不得在税前扣除。而房地产开发企业每年调增的业务招待费很多，加大了企业应纳税所得额，这也需要进行税务筹划。本公司列了一个计划表，按当年预计的年收入配招待费，而一些金额较大的招待费就开具会务费的发票，同时做好相关会议费证明材料，这样一年下来需要调增的业务招待费就少了很多，减少了企业应纳税所得额，达到了节税的目的。
案例3：某公司2003年在市中心拿到一块地，并进入了前期开发阶段，按照预计1年后就可销售，当时有一家销售公司与公司一大股东关系较好，公司就与该公司签订了销售合同，销售价是按当时同地段售价6500元/平米签订的。后因公司拿下一大片旅游用地，急需资金，市中心这个项目就暂停施工，至2006年才重新开发，而这时同地段的楼盘销售价已达1万多/平米，如仍按与原公司的合同售价销售的话，公司损失惨重。经公司研究决定，终止与该公司的合作，而公司提出了300万元的违约赔偿金以及无偿赠送一套150平米新房的补偿要求。公司财务对这个赔偿方案进行了评估，认为如果无偿赠送一套150平米的新房，预计总房款为200万，将来这200万只能挂应收账款，既收不到款也不能作为费用列支，而如果直接付200万元不赠送房产，这200万元和前面的300万元就可以作为费用在税前列支，因为税法规定经济合同的违约赔偿金是可以在税前列支的，这样同样是付出500万元的代价，对所得税的影响却大不一样，减少了公司应纳税所得额。后经过多次协商，公司接受了本公司的方案。
实际工作中，税收筹划无处不在，就看你是不是能够多留心多思考了，只要能精心安排，合理运用税收法规，就能达到避税的目的。
三、结论
总之，税收筹划是合法的，是在不违反我国现行税收体系法律规范的前提下进行的，并不是要企业虚报成本、虚报支出，而是要求企业在经过合理的、不违反税收法规的前提下对企业的各经营活动和财务活动精心安排下，以达到减轻企业税负，提高企业利润的目的。
参考文献：
[1]李大明.论税收筹划的原理及其运用.中南财经政法大学学报，2003;2
[2]王靖.税收筹划的定位与选择.经济与社会发展，2001;4
房地产业连续数年被国家税务总局列为税务专项检点行业，每年被查出偷税金额巨大。商业类房地产企业税务筹划不是简单的问题，需要统筹考虑各个税种的税收政策，并且渗透进商业类房地产规划、建设施工、销售的每一个环节。税务筹划在商业类房地产企业中的发展已经日臻成熟，但是也日益暴露出问题。本文对商业类房地产企业税务筹划管理问题进行分析，
一、商业类房地产企业税务筹划界定和特征分析
（一）商业类房地产企业税务筹划界定 目前理论界与实务界对商业类房地产企业税务筹划还没有相关的界定，但是商业类房地产企业税务筹划从属于一般意义上的税务筹划的范畴，因此在某些方面它们有着共通的地方。商业类房地产企业税务筹划也是房地产企业对经营活动的事先安排，是一种活动，更是一种企业财务管理的战略；而且商业类房地产企业税务筹划的目的也是利用一切合法手段，来推迟或少缴税款，从而实现税负最小化。此外，商业类房地产企业税务筹划具有以下特征：第一，合法性：这是税务筹划最本质的特点。税务筹划必须在法律许可的范围内进行，纳税人为少缴税款而置法律于不顾的行为是偷税、漏税行为，是会受到法律制裁的。合法性的另一层意思是指税务筹划还应符合国家的立法意图。税收是国家调节生产者、消费者行为的经济杠杆，也是国家调控宏观经济的一种有效手段。不同的税收优惠政策、不同的税率等都是为了实现国家不同的调控目标。因此，税务筹划也要对国家的调控意图作出积极反应，将国家的政策导向转化为纳税人的具体的税收方案。第二，预测性：税务筹划具有事前性。纳税人必须把税收作为影响最终利润的一个重要因素来考虑，在安排投资、经营活动之前，事先进行筹划，确定最优纳税方案，从而调整自己的各项活动至适用相关的税法规定。等到经济业务已经完成、纳税义务已经确定之后再考虑如何减轻税负，则违背了税务筹划的本意，并且更易导致偷税、漏税行为的产生。第三，时效性：我国税收制度正处于不断建设、完善的状态，税收政策变化较快，这就要求企业时刻关注会计、税务等相关政策法规的修改，使税务筹划方案符合最新的政策规定。第四，整体综合性：税务筹划应具有全局性，兼顾短期和长期效益，统筹局部和整体利益。有效的税务筹划应着眼于企业收益的长期稳定增长和企业的长远发展。同时，税务筹划并不是孤立的，它贯穿于企业理财活动的全过程，与会计、财务管理、进出口贸易等领域紧密联系。从理论上说，房地产企业减少税收的方法除了税务筹划之外，还有其他的手段和方法。在现实中，偷税、漏税、逃税、骗税、欠税这些行为虽然可以达到减轻税负的行为，但是违反了税收法律法规，违反了国家的立法意图。企业运用这类不正当的手段可能会面临更大的税收成本和风险。
（二）商业类房地产企业税务筹划的特殊性 商业类房地产企业税务筹划有自己特殊的地方，必须更好地符合和有利于商业类房地产企业的财务特征。第一，商业类房地产企业税务筹划需要满足房地产企业精细财务管理的需要。房地产企业经营业务多元化，主要开发、经营活动包括：设计规划、用地批租、房屋建造、竣工验收、销售出租、物业管理、保修服务等。商业类房地产横跨商业和写字楼两个领域，经营内容广泛，业务复杂，投资主体多元化。税务筹划综合性的特征在房地产企业表现得更为明显，税务筹划需要对企业的各项业务做全盘的考虑，与企业规范的管理流程和精细的管理模式相适应。第二，商业类房地产企业筹资环节的税务筹划是整个筹划中不容忽视的重点。房地产企业资金筹集渠道多样化，现金流转复杂，企业主要通过预收购房定金、预收代建工程款、银行贷款、发行债券、获得其他经济实体的投资、在资本市场发行股票等渠道来筹集资金。企业在筹划过程中要谨慎考虑各种筹资方式的税收利益。第三，商业类房地产企业税务筹划应更关注成本、费用的筹划。房地产企业成本、费用庞大，房地产开发成本如征地拆迁费、前期工程费、建安工程费、开发间接费用等；房地产经营成本如房屋销售成本、出租成本等；期间费用包括管理费用、财务费用、销售费用等。成本、费用名目繁多，数额巨大，税务筹划空间大。第四，商业类房地产企业税务筹划涉及到生产、经营的各个环节，筹划时间长。房地产企业开发周期长，回收资金时间长。从最初规划征地到最终出售出租往往要经历几年的时间，资金的回收是一个长期的过程。这一特点决定了房地产企业的税务筹划具有持续性，筹划过程中需要考虑收入、费用的分摊，考虑不同的会计核算方法对损益的影响。第五，商业类房地产企业税务筹划涉及开发、交易、占用、所得分配等多个纳税环节，涉及税种较多，税率较高，税负明显高于其他行业。房地产企业税务筹划的重点主要是针对营业税、土地增值或、企业所得税三大税。对商业类房地产企业涉及税种归纳如表（1）。
二、商业类房地产企业税务筹划存在问题分析
（一）商业类房地产业税务筹划风险偏高 房地产业尤其是商业类房地产业是一个税务筹划风险偏高的特殊领域。一家商业类房地产企业一个项目所获得收入规模相当大，其要上缴的各种税金也非常多，往往是少则上千万元，多则上亿元，税负高达25%-30%。因此，房地产企业比任何一个其他行业的企业更希望争取更多的税务筹划空间，常常需要在税收法律、法规的边缘操作，这就会造成商业类房地产企业的税务筹划风险远高于其他行业。税务筹划之所以有风险，原因主要是商业类房地产税务筹划环境的多变性。这种多变性表现在以下两个方面：一是税收政策的多变性。商业类房地产企业的税务筹划是要立足于企业自身的实际情况，选择有利于自身发展的税收政策，规避不利于自身的税收政策。国家调控房地产的政策总是处在不断变化之中，相关的税收政策也会发生变动。企业如果没有及时运用新的、适用于本企业的有利的税收政策，则会错过了税务筹划的好时机；或者企业原本依据的税收政策发生了变化甚至取消，企业在不知道的情况下继续执行，势必会演变成偷税漏税的行为，给企业带来不必要的损失。税收政策的频繁变化必然会增加企业税务筹划的风险，使企业对税务筹划持保守、谨慎的态度。二是商业类房地产企业自身经营业务的多变性。虽然房地产企业只是建设施工并处理自己的开发产品，但这个过程中企业可以有多种业务的选择。对于开发产品的处理，企业可以选择销售或自持；对于开发商品的转让，企业可以选择有偿转让、受托代建或投资入股。而企业的选择并不是一成不变的，会根据竞争对手的情况、市场的发展、突发的状况及时作出变化。税务筹划需要房地产企业对自身的各项活动作出预见性的安排，而房地产业又具有经营周期长的特点，这就导致税务筹划方案执行的困难，增加了税务筹划的风险。
（二）企业会计核算不健全影响税务筹划效果 商业类房地产企业复杂的业务需要精细的财务管理，很多企业没有复杂而精细的企业会计制度与之相匹配。在商业类房地产企业会计核算的跨期摊派较为常见，收入、成本的确认、摊销对损益的影响直接而明显。不健全的会计核算制度直接影响了税务筹划的效果。目前在商业类房地产企业常见的会计核算问题主要有：一是偷逃隐匿应税收入。如：价外收费等按合同约定应计入房产总值的未按规定合并收入，多以代收费用的形式挂往来账户；产品已完工或者已经投入使用，预收款不及时结转销售，不按完工产品进行税务处理，仍按预征率缴纳所得税；开发的会所等产权不明确，就转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入；按揭销售，首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转账后不及时入账，形成账外收入，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目；以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入等。二是虚列多列成本费用。包括：多预提施工费用，虚列开发成本；在结转经营成本时，无依据低估销售单价，虚增销售面积，多摊经营成本；滚动开发项目，故意混淆前后项目之间的成本，提前列支成本支出，如有的企业将正在开发的未完工项目应负担的成本费用记入已经结算或即将结算的项目，造成已完工项目成本费用增大，减少当期利润；向关联企业支付高于银行同期利率的利息费用；或向关联企业支付借款金额超过其注册资金50%部分的利息费用，未按规定调增应纳税所得额；将开发期间财务费用列入期间费用，多转当期经营成本；有的开发企业将拥有土地使用权的土地进行评估，将增值巨大的评估价作为土地成本入账等。
（三）企业人员税务筹划水平良莠不齐 企业在税务筹划过程中对税收政策整体把握不够，都会影响税务筹划质量。如对房地产业享受的相关税收优惠的限制条件把握不严，既有可能使企业错失税务筹划的好时机，也有可能使企业陷入偷税、漏税境地。此外企业人员功利的、甚至是违法的税务筹划动机，也会使企业税务筹划偏离了正确方向，影响企业发展。
（四）税务行政执法制约税务筹划的实施 税收法律是人为制定的，因此难免会存在法律漏洞或者未明确规定的部分。作为税务筹划的制定者，往往会向着有利于自身的方向去理解税收政策；而税务机关则会向维护国家税收利益的方向去执行税收政策。一些税收优惠政策、税收处罚措施并没有一个确定的标准，而是在一个可以商榷的范围内执行。因此，税务筹划能否执行、执行的程度最终取决于税务机关认可的程度。这也就导致了很多税务筹划方案执行效果不能达到方案制定者的初衷。
三、商业类房地产企业税务筹划的对策
（一）全面防范税收风险因素 无论商业类房地产企业的税务筹划方案做得有多完美，有经过多少专家的拟定、论证，企业仍然应当正视风险的客观存在，不能认为方案在何种情况下都是合法和可行的。企业应当意识到，税务筹划风险是无时不在的，不能以事先安排的、不变的税务筹划方案去应对万变的企业经营环境和房地产业税收政策。对于商业类房地产企业而言，营业税、土地增值税以及企业所得税是最主要的纳税支出项目，因此，这三大税种的税务风险即是房地产企业总体税务风险的深刻反映。企业在生产经营和涉税事务中应该保持对这三大税种纳税风险的警惕性。（1）营业税纳税风险分析。对于房地产企业来说，影响营业税纳税风险的主要因素有以下几种：一是开发产品的处理方式。房地产企业对开发产品有两种不同的处理方式：对外销售或长期持有。如果企业选择对外销售则应缴纳营业税，而持有开发产品，则无需缴纳开发环节的营业税。二是开发产品的销售价格。营业税是按销售收入作为计税依据。企业确定的销售价格越高，企业缴纳的营业税也就越多。三是开发产品的转让方式。有偿转让方式，需按转让所得计算缴纳营业税；受托代建方式，即房产企业受购买者的委托而建设项目，建设完成后移交给购买者，这种方式需按收取的代建费计算缴纳营业税；投资人入股方式，即房产企业将开发完成的产品以实物资产的形式投入到购买企业。根据规定，以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担风险的行为，不征营业税。以上这三个因素是决定房地产企业营业税税负的关键因素，因此也是税务风险控制的关键环节，必须进行税负测算和方案选择以降低税收负担及纳税风险。（2）土地增值税纳税风险分析。对于房地产企业来说，影响土地增值税纳税风险的主要因素有以下几种：一是开发产品的处理方式。房地产企业对外销售需计算缴纳土地增值税，而如果对开发产品长期持有，则无需缴纳土地增值税。二是开发产品的销售价格。土地增值税是按房地产增值额作为计税依据，而开发产品的销售价格直接决定了增值额的大小，因此，企业确定的销售价格越高，缴纳的土地增值税也就越多。三是开发产品的转让方式。对于在营业税中涉及的三种不同的转让方式，土地增值税政策的规定是：有偿转让方式和投资人入股方式需计算缴纳土地增值税，而受托代建方式无需缴纳土地增值税。四是开发产品的成本。开发产品的成本越低，企业取得的增值额就越大，缴纳的土地增值税也就越多。五是共同成本的分摊方法。对于企业同时拥有销售物业和经营性物业的情况下，共同成本的分摊方法则决定了销售物业成本的大小，从而决定了销售物业土地增值额以及土地增值税的大小。（3）企业所得税纳税风险分析。企业所得税是对房地产企业经营所得和其他所得而征收的一种税。对于房地产企业来说，无论是销售还是持有，无论是有偿转让还是受托代建或投资入股，均需计算缴纳企业所得税。因此，开发产品的处理方式和转让方式都不会对企业所得税税负产生影响。由于企业所得税是对企业经营所得征收的，因此，影响经营所得的收入以及成本水平就是影响企业所得税的关键因素。另外，由于房地产企业在经营过程中是按照预计毛利额计算缴纳企业所得税，因此，影响预计毛利额的因素也将影响企业最终企业所得税总额的大小。总之，企业所得税纳税风险影响因素主要有以下几种：一是开发产品的销售价格和成本。企业确定的销售价格越高，开发产品的成本越小，企业的经营所得就越大，缴纳的企业所得税也就越多。二是开发产品的预售时间和进度。开发产品预售时间越早，按预售收入预缴企业所得税的时间就越早。同样，开发产品预售收入越大，预缴的企业所得税也就越多。三是开发产品的竣工时间。税法规定，开发产品竣工后，企业应对预缴的企业所得税进行清算，一般情况下，企业在清算时要补交很大一笔企业所得税。因此，开发产品竣工的时间越早，清算补交税款的时间也就越早。
（二）及时关注税法变动 税务筹划与偷税、漏税等行为的界限就是法律。税务筹划之所以为税务筹划，前提就是它必须是合法的，成功的税务筹划更应是能体现税收政策导向的。因此在实际操作过程中，企业要做到学法、懂法、守法。一是学法，房地产业法律、法规种类数量繁多，变化也比较频繁，稍有不慎，使用的法规就会过时，从而为企业的税务筹划带来风险。只有对税收法律法规的变化了如指掌，才能立足于企业的实际情况，对税务筹划方案及时作出调整；二是懂法，企业应该深刻领会立法精神，全面掌握税收规定，准确把握税收政策内涵，为税务筹划方案的制定打下坚实的基础。三是守法，严格按照税法来进行筹划，严守税务筹划合法的底线，正确处理税务筹划与避税、偷税、漏税的关系。
（三）提升企业税务筹划人员素养 一方面，税务筹划人员应不断提升自身的道德素养。在处理企业与国家利益时，坚持应有的职业道德。任何税务筹划方案的制定和执行要坚持在合法的前提下进行，违反法律的税务筹划方案必将带来巨大的风险。税务筹划人员不能因为企业的一己私利而损害国家的利益，应该立场鲜明地维护税法的权威性。在企业领导由于对某些涉税事项不清而混淆了合法与非法的界限时，要及时进行解释；对于企业领导提出的某些违反税收法律、法规的筹划要求，要进行规劝。另一方面，税务筹划人员应不断提升自身的专业素养。税务筹划的专业性，决定了税务筹划人员既要有扎实的理论知识，又要有丰富的实际操作经验。理论知识不仅指税收方面的，还应包括会计、财务管理、金融等方面的知识；实际操作经验要求税务筹划人员能对企业的涉税业务、涉税种类、涉税数额作出正确的分析，进而根据企业的实际情况，找准税务筹划的切入点，制定出符合企业要求的最有效的税务筹划方案。如果税务筹划人员一心只想获取税收上的好处而没有坚实的专业知识作支撑，最终只能导致税务筹划的失败。
（四）建立良好的税企关系 税法许多条文的制定权和解释权在税务机关。国家在制定税收政策的时候，往往在征税范围、税收优惠、税收减免、税收处罚等方面留有一定的余地，税务机关可以凭借实际操作的经验和对不同企业经营状况的了解，在这个范围之内进行灵活的操作。同时，税务机关会根据各地实际情况采取适合本地的税收征管方法，导致各地税收征管情况存在差异，而房地产企业的业务往往又遍及各省，税务筹划受当地实际情况的影响很大。因此房地产企业应加强与当地税务机关的沟通。
再好的税务筹划方案只有付诸实施、得到税务机关的认可才能真正的发挥作用。一是企业要咨询当地税务机关对相关法规政策的具体理解应用、实际操作程序，使税务筹划方案主动适应当地税务机关的管理特点；二是企业要能够对税务筹划方案的思路、操作步骤作出明确的解说，对税务机关的有关提问作出相应的解释，争取筹划方案获得税务机关认可；三是对税务筹划方案的疑点要及时与税务机关沟通，争取达成共识，对方案的难点要及时向税务机关反映，从而向上级争取政策支持，避免失去应有的收益。
（一）准备阶段的税务筹划
（1）选择恰当的组织形式以及结构。个人独资、合伙制以及公司制是目前房地产企业的基本组织形式。根据我国税法规定，前两者可以免交企业所得税。而公司制则需要同时缴纳企业所得税和个人所得税，同时，税务机关还要对股东的股息红利征收20%的税。尽管从缴税方面考虑，前两个组织形式对促进企业的发展更为有利，但是，在财务管理以及公司治理方面却也是各有利弊。因此，企业在选择组织形式时要根据自身的战略发展需求进行合理选择。企业的组织结构主要包括子公司和分支结构。分支机构不具备法人资格，其相关税额由总部统一缴纳，总部可以利用分支机构的亏损抵扣部分盈利所得，从而实现降低纳税额的目的，但是，总公司却是要为分支机构承担部分连带责任。子公司拥有独立的法人资格，其在税款上需要自行缴纳。总公司无法借其实现纳税额降低，但亦不需要承担过多的连带责任。所以，在选择组织结构时，需要根据实际的运营情况以及产业关联等因素慎重选择。
（2）选择合理的筹资方式。通常情况下，房地产开发企业都具有经营周期长、资金需求大等特征。这些特征使得企业的融资难度加大。目前，房地产企业的融资方式主要包括：银行信贷、吸引外资、资本市场融资等。其中，最主要的两种融资方式有权益融资和债务融资。前者无需偿还，但是，要分给投资者股利，相对筹资成本偏高；负债筹资虽然筹资成本低，但是，需要向投资者支付大量利息，但利息可以用来抵税，不过容易引发企业资本结构或者财务管理等方面的风险。另外，融资租赁也不失为一个好的融资方式，其能够有效降低企业的资金周转压力，并且，还能使得该方式下购买的固定资产用于“双重抵税”。因此，房地产企业在选择筹资方式时，应根据自身当前的经营状况以及未来发展需求等进行全面考虑。
（3）选择适当的建设项目。建设项目的选择，主要从地址以及规模两方面进行考虑。目前，在我国的土地增值税法中明确规定：当纳税人建造商品房出售时，其增值额尚未超过扣除项目金额20%时，并不征收纳税人的土地增值税。这一优惠政策，为房地产企业的商品房单位面积价格制定提供了重要的参考依据，并为税务筹划人员提供了广阔的税务筹划空间。
（二）项目建设阶段的企业税务筹划
（1）选择合理的建设方式。对于房地产企业而言，房地产项目的建设方式可选性较强，例如：代建方式以及合作开发等。选择合作开发模式时，如果是甲方出资，乙方出地，项目建成之后，双方按照之前的约定分配房产，土地增值税暂免征收。同时，对于以不定产投资入股的一方，税法规定其亦是需要与合作者共同承担投资风险，但其在转让股权时，不需要缴纳营业税。选择代建方式时，代建方向客户收取一定的代建费，由于房地产权属并没有发生转移，所以，其无需缴纳土地增值税。
（2）成本费用以及利息的合理扣除。对于房地产企业来说，其应该充分借助“利息费用可以资本化计入成本费用”的税收优惠政策，最大程度地将负债筹资中产生的利息算入到抵税额中。税法中对房地产企业的成本费用已经做出了明确的规定，例如：固定资产或者无形资产在计提折旧或者摊销过程中产生的成本费用可以进行全额扣除等。像“业务招待费”等限额扣除的成本费用，企业应尽可能将其控制在限额范围内。像“广告费”之类的在限额扣除之外的部分可以递延扣除的成本费用，房地产企业应根据自身的实际经营需求合理安排其活动费用使用量。像“罚金”等无法进行税收抵扣的成本费用，房地产企业需要尽力避免引发罚金缴纳行为的事件发生。
（三）销售阶段企业的税务筹划
（1）确定最优的销售价格。房地产销售价格直接关系到房地产企业的利润获取量，但是，在税收等因素的影响下，并不是价格定得越高，企业的获利越大。从税收缴纳方面来看，房地产企业进行销售价格确定时，要将土地增值税的征收条件作为重要的价格制定参考依据。表1为我国土地增值税四级超率累进税率表。
（2）企业销售收入的税务筹划。按照企业的利益最大化原则，在企业销售收入的确定上可以进行如下几种税务筹划：一是组建单独的销售公司，对“收入”进行有效分解。成立的销售公司可以借助转销或者代销等方式对收入进行分解。其中，代销过程中，房地产企业向代销公司支付的代销费用可以作为成本费用，并作为企业的土地增值税抵扣项。而代销公司的代销收入亦是可以作为企业所得税的抵扣项，从而达到合法降低企业纳税额的目标。转销过程中，房地产商的销售价格可以在政策允许的情况下尽量压低，从而降低土地增值额，进而达到节税的目标。二是分签合同，达到分解“收入”的效果。尽管精装房的装修费用可以作为税前扣除的成本费用，但是，大幅度增加的销售价格同样会使企业的增值税大幅度增加。在这一情况下，房地产开放企业可以采取转包“装修项目”或者自设装修公司的方法，达到降低应税收入的目标。同时，还可以借助“差额方式”达到降低营业税负担的目标。三是借助促销方式，分解“收入”。类似于“价格折扣”的促销方式，能够为企业实现应税收入降低的目标，进而促进税负降低。但是，这类方法在执行过程中，要严格遵照相关税法规定，否则，很可能引发企业税务筹划风险。
（四）保有阶段企业的税务筹划 当房地产企业的库存出现大量积压时，很多房地产公司都会选择租赁方式来加大企业的经营效益，进而减轻因产品积压而引发的资金压力。借助科学的税务筹划在很多时候能将这一行为产生的利益最大化。
（1）选择合理的出租方式。税法规定，房地产企业因存量房出租而获取的资金也是需要缴纳各类税款的，例如营业税、房产税以及企业所得税等。这同样增加了房地产企业的税收负担。但是，如果房地产企业将原先的“出租”改成经营“投资”，则仅需要缴纳一定的企业所得税，如此，企业的税负压力将大幅度降低。
（2）选择适当的会计政策。在投资性房地产的会计处理方面，会计准则中的处理方法主要有：成本法，该方法对企业的历史成本进行计量，在规定的年限内可做计提折旧处理。权益法则是采取公允价值计量，公允价值变动损益是由公允价值变动决定的，不进行计提折旧。相对于权益法，成本法更适合房地产企业，因为，其可以将资产的折旧费用作为税前抵扣额，从而有效降低房地产企业的税负。
二、房地产企业在不同阶段税务筹划的风险对策
（一）准备阶段 房地产企业在准备阶段主要涉及到组织形式的选择以及融资方式的确定等工作。相对来讲，税收征管部门在房地产企业分公司的监管力度上还是要弱于对子公司的监管，同时，分支机构一旦出现亏损，出现的亏损额也是可以用来进行母公司利润抵消的。所以，房地产企业在决定是设立分公司还是子公司时，要对企业自身的盈利能力进行科学、合理的预测分析；房地产企业获取土地的方式主要有并购和直接购买。如果是直接购买，企业则必须缴纳一定的契税，但是，采取并购方式则因未发生土地转移而不用进行契税缴纳，这样便可以为企业节省大量的税款。目前，国内多数的房地产公司都是按照 “先买地，再创建项目公司” 的传统流程进行房地产开发的，如此，便会因为出现了土地权属转移而使房地产企业增加大量的契税负担。所以，房地产企业应该在“土地出让合同”中明确指出：子公司拥有所有的权利，并承担全部责任。同时，把子公司的名字填写到土地财政票据抬头处，并用其名义进行土地使用证办理，如此便不会产生与“票据不合规”相关的风险；多数情况下，银行贷款都是房地产企业融资的主要来源，在银行贷款政策日益“苛刻”的情况下，企业的贷款难度显著增加。所以，更多的企业将融资的关注重点转向了非金融机构，而在融资过程中，合规的单据则成为了税前抵扣成功与否的决定因素，所以，房地产企业要积极与征管部门进行有效沟通，并严格遵循独立交易原则，从而将结算利息费用充分利用起来，以实现有效降低企业税负的任务。
（二）开发建设阶段 在该阶段，房地产的开发成本费用归集对企业应缴纳的企业所得税以及土地增值税额多少具有重要影响，所以，房地产企业应该在遵循税法规定以及会计准则的前提下，根据企业该项目的预征利润率，选择合理的成本费用核算方式，尽量为企业获取“节水效益”，从而促进企业的资金供应链周转正常。同时，房地产企业在制定投资计划时，要对企业所得税的转回问题进行全面性的综合考虑。如果施工项目外包给其他企业，在合同签订时，要明确规定合同价款以及发票的取得方式，从而有效避免不合规风险的出现。
（三）销售阶段 该阶段，税务筹划的主要任务就是如何确定销售收入，进而最大限度地降低增值额。房地产企业应该根据上文给出的土地增值税四级超率累进税率规定，合理进行销售价格制定。在开发项目整体转让过程中，房地产企业应该对企业执行的税务筹划方案是否真能达到节税作用进行综合测算，从而有效避免其他税种税额增加值超出某税种的节税额的情况出现。
（四）保有阶段 在这一阶段内，房地产开发企业经常是同时进行房产的租赁和投资联营活动。其在物业费、经管费以及租赁费的制定上不仅要以市场价格为基本依据，还要积极地与相关的税收征管部门进行及时沟通，并尽可能争取征管部门的认可与支持。在将“租赁”转为“承包经营”时，房地产企业要办理相应的营业执照，并将这项经营活动作为自身经营范围内的一部分，同时，将“经营人”的角色赋予“承租人”，并对其经营活动进行
三、实例应用
（一）对房地产的增值率进行适当控制 该房地产公司主要从事房地产开发，其严格遵循国家的相关税收法规，合理制定企业的税务筹划方案。其在实际的生产与经营过程中，主要涉及到营业税、企业所得税以及房产税等。目前，我国的土地增值税主要是采用四级超率累进模式，该房地产公司在进行房价制定时，对土地增值税临界点进行了充分的考虑。例如：税收因素对销售利润的影响等。具体分析如下：对房地产价格进行合理制定。某期工程可作为商品房出售的总面积为20357平方米，需要支出的费用（包括税金）为3619万元。有两种销售方案，第一种，每平售价为2110元；第二种是每平售价2210元。如果按照售价2110元销售商品房，房地产公司的销售收入为：0.211×20357=4295.327万元，增值额为：4295.327-3619=676.327万元。增值率为676.327÷3619=18.7%，未超过20%的临界点，企业的最终利润为676.327万元。如果按照2210元一平进行商品房销售，则销售收入为：0.221×20357=4498.897万元。营业税增加额为：（0.221-0.211）×20357×5%=10.1785万元。教育附加费增加了10.1785×3%=0.3054万元，城市维护建设税增加了10.1785×7%=0.7125万元。最终的增值税额为：4498.897-10.1785-0.3054-0.7125-3619=868.68万元。增值率为：868.68÷3630.1964=23.9%，超过了临界点20%，需缴纳的土地增值税为：868.68×30%=260.60万元。企业的实际利润为：4498.897-3630.1964-260.60=608.10万元。通过比较两种方案的获利情况，该房地产企业应该以每平2110元销售商品房。
（二）该房地产租赁业务的税务筹划 该房地产企业在从事房地产的投资、开发与销售的同时，出于扩大企业经营范围和发展规模以及充分利用现有资源目的，对部分房屋进行对外出租。该房地产企业准备将一栋闲置的写字楼租给某商贸企业，租期为6年，租金为600万元/年，其中包括一些家具和电器费用，还有电话费、水电费。房地产企业当年购置这些家具、电器的不含税价格为54万元，预计使用年限为6年，且每年所支付的电话费为24 万元，水费为18万元，电费为24万元。则房地产企业应缴纳营业税600×5%=30万元；房产税600×12%=72万元；城市维护建设税30×7%=2.1万元；教育费附加30×3%=0.9万元。家具、电器的成本为54+54×17%=63.18万元；每年的使用成本为63.18÷6=10.53万元；电话费、水电费成本为24+18+24+18×13%+24×17%=72.42万元，则房地产企业每年的利润为600-30-72-2.1-0.9-10.53- 72.42=412.05万元。现对企业进行如下税务筹划，将写字楼的租金减为一年510万元，家具和电器卖给商贸企业，每年支付费用15万元，电话费和水电费改为代收。筹划后房地产企业的税收情况如下：应缴纳营业税510×5%=25.5万元；房产税510×12%=61.2万元；城市维护建设税和教育费附加25.5×10%=2.55 万元。房地产企业的利润为510-25.5-61.2-2.55+（15-63.18÷6）=425.22万元。对于商贸企业而言，购买家具、电器所包含的增值税可以扣除，所缴纳的水电费中包含的增值税也可以从中扣除，因此，商贸企业每年所需费用为510+15+24+18+24=591万元，每年增加进项税额15×17%+18×13%+24×17%=8.97万元。经过筹划，房地产企业的利润每年增加 425.22-412.05=13.17万元；商贸企业每年节约租金600-591=9万元，进项税额增加8.97万元，是交易双方都获得了明显收益。
参考文献：
中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）07-0-02
目前随着房地产行业的快速发展，与之相配套的法律法规也日趋完善。由于税收法规对房地产行业的调整力度加大，越来越多的房地产企业更加注重纳税筹划。然而，近年来不断出台新的税收法规，规范房地产行业的纳税行为，使许多原合法的纳税筹划方案不再合法，形成纳税筹划的误区。因此，笔者在此认真剖析此类误区，寻找纳税筹划的新亮点。
一、房地产企业税收筹划误区现状
误区一：通过投资或联营方式，规避土地增值税。
过去，大多数房地产企业采用设立项目公司等方式经营，以房地产进行投资、联营来达到规避土地增值税的目的。其政策依据是《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）第一条的规定，“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。”许多税务师事务所在为房地产企业做税收筹划时，通常运用这一政策制定规避土地增值税的筹划方案。
然而，财政部和国家税务总局为了堵塞这一漏洞，出台了反避税条款。在2006年3月颁布了《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条明确规定，“对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行了投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的通知》（财税[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定”。即房地产开发企业以房地产进行投资或联营也要缴纳相应的土地增值税。这一筹划误区应引起房地产企业的足够重视，从而防范新的税收风险。
误区二：利用借款费用资本化，进行加计扣除，从而减少土地增值额。
根据《房地产开发经营企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）关于企业的利息支出应按以下规定进行处理：“企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配。”而最新颁布的企业会计准则第17号—借款费用（财会[2006]3号）第四条规定，“企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本”。因此，许多房地产开发企业将符合资本化条件的借款费用计入开发成本，这是合乎规定的。
然而在计算土地增值税时，许多房地产公司把此项借款费用作为加计扣除的基数，不仅加计扣除了开发成本的20%，在计算房地产开发费用时还作为5%的计算基数给予扣除，使项目土地增值额大大减少，导致土地增值税支出降低。这种做法存在较大的税收风险。
在这一点上，税收筹划的亮点在于所发生的能够扣除的借款费用是否超过税法规定可以扣除的开发成本的5%。如果超过5%，则企业应提供金融机构的贷款证明，否则，应不提供金融机构的相关证明更为有利。
误区三：预售购房款挂在往来账面。
将预售购房款挂为往来账，个别企业还采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上，或不按规定给购房人开具发票，而以收款收据代替，隐瞒收入，造成不申报纳税，延缴、偷逃营业税及附加、土地增值税和企业所得税。
误区四：不按照合同约定的时间确认收入
以各种理由诸如末清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。还有些企业则是不按合同约定时间确认收入，以各种理由拖缴纳企业所得税。
误区五：随意调整税款申报数额
有些房地产开发企业由于资金紧张，在年度内随意调整税款的申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清。有些房地产开发商由于资金紧张，有意侵占国家财政资金，在年度内随意调整税款申报数额，甚至少报税款或逃避纳税。
误区六：钻政策“空予”，不及时清算土地增值税。
开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，而部分开发商采用工程迟迟不结算等手段，结果导致无法进行整个项目的结算，影响了土地增值税的及时足额入库。
误区七：以虚列成本，致使企业亏损不缴纳企业所得税。从售楼款中抵减手续费，将销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减，而从商处收取的楼款净增额为计税营业额，以此少缴营业税；更名费等收入不入账等等。
二、房地产税收筹划解决方式
近几年国家税务总局加大税收征收管理，新的房地产税收政策不断完善，企业对税收政策不熟悉、理解不透，纳税观念淡薄，片面追逐自身利益，采用筹划方案不当形成企业税收风险，笔者就此从以下几点来谈谈自身体会。
1.税收政策是税收筹划的主要基础，税收筹划应随税法的变化而调整。这就要求企业财务人员要读透房地产相关税收相关政策，熟悉新法规，掌握税收政策变化细节，适时做出相应筹划调节，努力做到房地产税收筹划的涉税零风险。对此，企业财务人员要承担其应有的责任，企业负责人也要有税收风险意识。
2.房地产税收筹划的目标要符合企业长期发展战略。
“国六条”、“国八条”等相关房地产调控政策的出台，意味着我们现在一定要仔细把握行业政策，特别是企业财务负责人要研读政策把握房地产行业政策导向，适时拓宽产业链，寻找新的利润增长给老板提供决策力。
3.税收筹划要做到事前筹划，事中控制，事后总结。如果是集团公司的话，要把筹划放在整个集团的层面进行税收筹划，将各公司、各业务部门参与筹划工作中，做到项目开工前预计出准确的成本数据及销售收入数据，财务部门建立各项税种测算模板，利用相关数据计算出准确的预计税收数据，以此反复调整筹划方案以实现税收筹划目标。销售、策划、工程、成控、采购等相关部门按照计划执行，在执行过程中根据具体情况做出实时调整，财务部门及时跟进，以保证筹划目标的实现。
4.利用临界点进行纳税筹划。纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。起征点的规定决定存在着纳税筹划的空间。如何做到应缴土地增值税最少，所获利润最佳是开发商应当认真考虑的问题。这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应，我们可以对此进行纳税筹划。如果房地产企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上，一是可以通过适当控制出售价格，还可采用精装房方式控制价格和开发成本，可使计算土地增值额时按增加成本金额放大扣除近1.3倍，从而降低增值率，来免缴和少缴纳土地增值税。
5.合作建房筹划法。如一方企业是非房地产开发企业，持有一块土地，另一方企业是房地产开发企业，可通过双方合作建房的方式，分得建成房产后再转让，对土地增值税的节税是非常显著的。
6.遵循成本收益原则。进行房地产税收筹划是为了获得整体经济利益，而不是某一环节的税收利益，各税种之间是相互联系、相互依存的，某一税种的应纳税额减少可能导致其他税种税额的增加。因此企业在进行税收筹划时要进行成本收益分析，以判断经济上是否可行。
7.从节税空间大的税种入手。在进行房地产税收筹划之前要先分析哪些税种具有税收筹划价值，应选择税收优惠多，税负伸缩弹性大的税种作为切入点。
三、结语
房地产税收筹划的方法多种多样，房地产企业财务人员要在熟读相关法规基础上筹划节税方案，充分关注税收风险，避免税收筹划误区，为企业节约税收成本，创造利润最大化。
参考文献：
[1]《中华人民共和国企业所得税法》及实施条例（中华人民共和国主席令第63号、国务院令第512号）.
[2]《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则（国务院令[1993]第138、财法字[1995]第6号）.
国家对于房地产行业的税收主要有营业税、企业所得税、房产税以及土地增值税等税收项目。房地产开发过程中的税务筹划是房地产行业减少房地产开发中所缴纳的国家税务方面的费用而采取的一种新型有效地措施，相关纳税人应该结合国家税收的相关政策，采取相关的措施对缴纳的税收上进行必要的管理，减少企业所要缴纳的税收上的费用，实现企业获得最大利润的最终目的。
二、房地产开发过程中企业进行税务筹划的重要性
（一）房产开发税务重，企业筹划中有很大空间
通常情况下，从事房地产开发的企业税务上的负担都比较重，从项目准备到销售过程以及后期进行的物业管理的整个过程中有契税、企业所得税、房产税等十余项税务负担。此外，房地产行业进行交易的资金比较多，相应缴纳的税款也非常多，在对税款的计算过程中，采用不同的方法进行计算就会产生不同的税务结果，并且每个结果之间的金额有着非常大的差距。因此，房地产开发商缴纳的税款在我国的税收中占有很大的比例。对此，房地产开发的企业要对税务进行适当的筹备和策划，减少缴纳的税款，减轻企业在税收上的经济负担。
（二）要充分的利用国家所制定的政策进行筹备和策划
从事房地产开发的企业要充分的依靠政府的各种政策和制度，谋求企业的发展。当前，我国对房地产的开发和发展方面制定了非常多的法律和规章制度，企业要想在房地产市场的竞争中占据着优势地位，就要充分的发挥国家相关政策的重要作用，结合企业自身发展的状况对所要缴纳的税款进行筹备和策划，减少企业发展中的风险减少到最低，减少企业所要缴纳的税务。
（三）完善我国房地产开发行业的税务制度，为企业谋求长远的发展
房地产开发行业在当前社会中得到健康快速的发展，在发展中需要依靠比较好的法律制度进行发展，充分利用市场发展规律中的公平原则以及健康发展的原则，在合法的范围内，最大程度的提高企业获得的利润，利用税务方面管理政策出现的漏洞，尽可能减少企业所要缴纳的税务金额，促进房地产开发企业的发展，完善我国的税务管理体制。
三、房地产开发的企业税务筹备和策划中采用的方法和策略
（一）在准备的环节进行税务的筹备和策划
对缴纳的税务进行筹备和策划是当前企业在管理中采用的一种新方法，它对从事房地产开发的企业提出了更高的要求，需要房地产开发的企业从整体的角度考虑问题，在房地产开发的企业在创建的初级阶段就要对企业相关的注册地点、企业出资的方式、企业的性质以及企业的人员结构等方面进行重视，在企业从事经营的初级阶段就要对这些方面进行筹备和策划，以减轻企业在税收中所要缴纳的税款。
（二）在资金进行筹划的过程中对税务进行筹备和策划
房地产开发的企业的性质为资金比较密集的产业，当房地产企业在筹备相关的资金进行建设的过程中，要充分的考虑到是否能筹备和收集到足够资金，还要对资金进行筹备和收集所需要的成本进行分析，采取相关的计划尽可能减少资金在筹备过程中所需要的成本，加强对债务上的资本以及股权上的资本进行分配，对资本进行合理的分配，采用科学合理的方法进行筹备资金方面的工作，尽可能的降低借款中所需要付出的利息等方面的费用，防止在进行筹备和收集中出现更大的税务负担，尽可能的减少企业借款中所付出的成本，把借款中的风险减小到最低。
（三）在进行开发的环节对税务进行筹备和策划
从事房地产开发工作的企业在开发过程中所涉及到的范围非常的广泛，此外，在房地产开发企业在缴纳的税款中数量非常多，扣除的方法也有很多的种类，并且每个种类中有着非常大的差异，国家的税收过程中有着非常大的差距，对相关的土地税收上没有制定统一的标准进行征收，使得因为分立的原因而造成房地产权方面的转移不会征收相关的土地增值税，除此在外，国家对土地方面的税务在制定过程中还有着细致的划分。房地产企业可以从这些方面对土地方面缴纳的税款进行相关的管理，以实现减少房地产开发企业所要缴纳费用的目的，减轻企业税收中的负担。
（四）在企业进行经营的主要销售环节中对税务进行筹备和策划
在企业的销售经营环节对所要缴纳的税务进行策划的主要方法是对企业法人方面进行相关的设置，房地产开发企业可以配置相应的子公司进行管理，配置能够独立的进行核算工作的二级法人，让他们对房地产开发以外的行业进行经营管理，将其所应当缴纳的部分税务从所要缴纳的营业方面的税务中分割出去，让相关的业务对税收方面的优惠政策进行充分的认识，采用各种各样的方法减轻企业所要缴纳税款方面的负担。
四、房地产企业进行税务筹备和策划工作中要注意的问题
（一）政府机关制定的政策措施在企业发展中产生了非常大的影响
政府机关对房地产开发方面所制定的政策和措施对房地产行业所要缴纳的税款有着非常大的影响。当今社会，房地产行业得到快速的发展，人们对住房上的需求也越来越大，房地产开发在市场中的竞争变得非常的激烈，当地的政府制定的房地产相关的政策对其产生了非常大的影响。政府要充分的发挥其在房地产行业发展中的宏观调控作用，制定相关的政策措施对房地产行业进行适当的调节，对房地产企业的开发给予鼓励和支持，给予相关的政策充分的调动其积极性和主动性。企业也要充分的利用国家政府给予行业发展的优惠政策，减少所要缴纳的税收费用，使企业尽可能的获取更多的利润。
（二）把工作的重点放在了追求利益，忽视了税务筹划中的问题
企业是以盈利为目的的企业法人，在企业的发展中企业采取的相关措施就是为了获取更多的利润，企业在采取相关的措施进行税务筹划工作的同时，虽然明显的减少了企业所要缴纳的税收，但是这一方法的实施中存在着很多问题，比如，在对税务进行筹划的过程中增加了工作人员的工作量，在这一方法的实施过程中所花费的额外费用远远的超过了企业在税务中获取的相关收益。总而言之，单方面的从减轻税务方面的收益会对企业发展带来了非常不利的后果。房地产开发企业要采用科学合理的方法，既要注重减税方面的活动又要对经济方面的各项税务进行合理的转嫁，权衡各项收益之间的关系，对企业的管理方面的体制进行不断地优化和完善，建立最优化的税务筹集和策划方案。
（三）税务筹备和策划有着非常强的适应性，要针对具体情况进行具体分析
