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中图分类号：F291.1 文献标识码：A 文章编号：
随着城市发展速度的加快，城市基础地理信息必须随着城市的发展而不断地进行更新，城市大比例尺地形图作为城市基本地形图，是现代化城市建设、城市规划和国土利用保护等各行各业进行各种空间应用的基础，是城市基础地理信息系统的核心数据，需要对其进行动态更新，以保证基础地理信息的现实性。因此制定一套科学的更新机制，形成一套合理的更新体系，采用科学合理的更新方法，提高工作效率，缩短生产周期，降低生产成本，促进信息化测绘成果在“数字城市”建设中的应用和推广，提高测绘部门信息化服务水平。
1 数据更新的原则和标准
由于城市大比例尺地形数据对城市的规划和建设起着举足轻重的作用，因此城市大比例尺地形数据的更新必须有一定的原则和标准。
1.1 数据更新的原则
1.1.1 现势性原则
对于城市大比例尺地形数据一定要准确及时地进行更新，以保证基础数据的现势性，才能充分发挥出城市地理信息系统的作用。
1.1.2 精度匹配原则
对于城市大比例尺地形数据更新应保证其精度要求，在更新过程中要注意更新部分和未更新部分的精度匹配问题，可采用精度较高的空间数据来纠正精度较低的空间数据，保证新、旧地形数据之间的精度匹配。一般可通过一定数量的公共点来实现整个图面的精度匹配。
1.1.3 一致性原则
在大比例尺地形数据更新时，要保证不同来源数据之间的一致性，同时还涉及坐标系统的一致性等问题。因此，必须采取严格的措施进行控制，也包括数据质量的控制等内容。
1.1.4 空间信息与属性信息同步更新原则
由于大比例尺地形数据更新得内容较多，更新时不仅要对图形数据进行更新，而且要同步地对属性数据进行更新，保证图、属数据同步更新。
1.2 统一标准
国家虽对基础地形数据的更新及表达等出台的了多项规范和标准，但各级地方政府会在不违背国家级或上级标准的基础上，结合本地实际和基础地理信息化建设的特点，制定出符合地方特色的相应的系列技术规定，以加强地方基础测绘成果资料的管理和应用的适应性，规范基础地形数据的组织结构和表达形式。无论是何种标准或规定，作为指导数据生产的主要技术依据和标准，均须在实际操作的过程中，对其加以修订和完善。
2 源数据分析和整理
对源数据的分析是整个动态更新过程的基础，全面仔细地分析和检查源数据，充分了解源数据的现势性、图形质量、数据几何精度和属性精度，是保证基础地形数据动态更新的现势性、准确性和适应性的重要手段。
城市大比例尺地形数据动态更新的源数据，主要为不同时期、不同单位生产的标准分幅图，根据统一的作业标准，对其分析的主要内容包括：成图时间、外业采集方式、成图方法、分层分色、线型表达、文字表达、几何精度、代码属性等要素。并根据分析和检查的记录，对源数据进行修改，将其符合统一标准的数据，作为大比例尺地形数据动态更新的基础用图。
3 发现机制的建立
为保证基础地形数据的现势性和准确性，动态更新变化区域的发现，在去除委托竣工地块的基础上，采用内业对比和外业巡查相结合的方式进行。
内业对比主要是将更新范围内的标准分幅图拼接起来，收集该区域内现势性较高的其他数据资料，如影响数据，进行叠加对比，将变化的区域圈出来，并做好编号。该方法的局限性就在于，如果更新范围内收集不到现势性较高的参考资料，对比工作就无法实现。因此，内业对比的发展是作为发现方法的补充，主要的还是依据外业巡查。
对于外业巡查的发现方式，经实践对比，将更新范围依据重要的明显的自然边界进行划分，如主要的道路、河流等。将其划分成若干子区域，以专人专员分区包干，实行网格化管理。各分区负责人对各自包干的区域负责，将发现的区域已图标的形式记录下来，并汇交到指定的人员手中。各分区人员之间还可以做到相互监督。该方法可以保证数据的现势性、发现的及时性，提高发现效率，便于管理，保证发现机制的科学性。
4 更新内容
对更新范围内变化的基础地理信息要素进行更新，主要包括定位基础、水系、居民地与建（构）筑物、交通、管线、境界与政区、地貌、植被土质等类要素。各类要素包含的主要要素及分层分色如表1所示。
表1 基础地形要素分类及分层分色表
5 更新流程
按照更新步骤，具体的更新流程如图1所示。
图11：500大比例尺地形数据动态更新流程图
6 数据质量控制
整个数据生产的全过程中，共包括6步各个环节的数据检查，严格控制数据生产的质量。
质检组外业数据检查：质检组对外业采集数据的数学精度、图面表示等方面进行检查；
内业数据检查：内业负责人对质检组检查后上交的数据，做进一步的检查，主要包括各要素的图面表示方面、是否绘制范围线、是否生成更新数据等；
质检组过程检查：质检组对内业进行CAD分幅图编辑后的分幅图进行过程检查，主要包括图面的表示、数据接边等；
对象化数据检查：内业数据处理员之间互检对象化后的数据，主要包括是否构面、扩展属性是否正确、代码是否配赋正确等；
对象化数据ARCGIS转换检查：通过ARCGIS下面的工具，对对象化检查后的数据进行进一步的检查，主要包括拓扑检查；
数据入库检查：对更新到数据库中的数据进行检查，主要包括数据的完整性、接边检查。
引言
“数字城管”是基于3S技术、大型空间数据库、网络通讯、地理编码等信息技术，集成地理空间框架、单元网格、管理部件和事件、地理编码等多种数据源，将信息技术与城市管理有机结合的城市综合管理系统。该系统通过多部门信息共享，协同工作，能够对城市市政工程设施、市政共用设施、市容环境与环境秩序进行监督管理，实现城市管理工作的精确、敏捷、高效，为社会公众创造和谐、整洁、安全、优美的城市环境[1]。
国家建设部于2005年7月14日了《关于推广北京市东城区数字化城市管理模式的意见》，烟台市被列为全国首批十个试点城市之一，试点工作地域范围定为芝罘区、莱山区、福山区和开发区。数字化城管第一阶段覆盖面积为77平方公里，后期扩展至六区，覆盖面积为163平方公里。为配合数字化城管工作，烟台在芝罘区、莱山区、开发区、福山区、牟平区和高新区六区主要城区范围内普查确定了约89万余个部件点位，并逐一记录形成数据库，在此基础上将城市管理的问题划分为事件和部件两类。事件和部件均细分为若干小类，并针对所有的小类问题逐一确定责任单位、责任人，为城市管理信息平台提供基础数据。
1数字城管地理底图数据
烟台市数字化城市管理信息系统地理底图数据的使用经历了两个阶段，即数据拷贝和在线调用。烟台市数字化城市管理信息系统主要需要街道办事处、社区、单元网格、建筑物、道路中心线、面状道路、线状水系、注记共八层的地理底图数据。在本系统建立初期，基础地理底图数据是通过向测绘主管部门提交基础地理信息数据使用申请、并委托具有相应资质的单位加工制作后，通过拷贝入库到数字城管系统。在具有完备地图服务功能的烟台市地理空间信息公共服务平台建立后，烟台市数字化城市管理信息系统平台及时利用有利资源，使得其基础地理底图采用在线调用烟台市地理空间信息公共服务平台基础数据的方式。
2单元网格图层的绘制
万米单元网格管理法创建了现代城市管理最基本单元网格划分的标准，为城市管理新模式的实施奠定了坚实基础，为城市的管理对象定位到万米单元网格中提供了载体[2]。万米单元网格划分以大比例尺基础地形图为背景，以现有的行政区划、街道（镇）、社区（村）的界线为基础，根据单元网格的划分原则进行划分，原则上以一个社区作为一个单元网格管理单元，如果需要继续划分，则综合考虑地理布局、方便管理、负载均衡等原则，在社区的基础上细分，并对社区范围内的单元网格按标准（CJ/T213-2005）进行编码。单元网格在划分之后，应尽量保持稳定，不可随意变更。
烟台市依据实际情况对普查范围内的网格进行了划分，与多数城市不同之处在于在部分郊区网格存在依据某些主要道路延伸的情况，如图1所示，在此情况下，均以道路双向边崖外50米作为网格边界。
3城市管理部件普查与建库
通过对管理部件进行普查，使管辖区域内的井盖、路灯、垃圾箱、绿地等市政公用设施、道路交通设施、市容环境、园林绿化、房屋土地以及其它设施等部件基础设施全部拥有自己的“电子身份证”，为城市管理、维护带来极大的方便，提高城市管理工作绩效，降低城市管理成本。所有部件的空间类型分为点、线和面三种类型表示。城市部件是城市管理的对象，是数字化城市管理的核心数据，城市管理部件数据质量的好坏直接影响到城市管理的质量和效率，在部件普查中必须严把质量关，确保按照规范要求普查所有部件，并保证数据的规范完整[3]。
烟台城市部件普查采用主要分外业采集与内业处理两部分，按照“地毯式”的调查方法，以1：500大比例尺地形图作为底图，实地确定部件的平面位置、类别和属性信息，并将其全部定位到所属单元网格中。数据建库即以现行的国家标准和行业标准为基础，结合烟台市数字化城市管理信息系统实际情况，将地理底图数据和部件等专题数据组织起来。
3.1城市部件分类
依据相关标准部件是指城市市政管理公共区域内的各项设施，包括公用设施类、道路交通类、园林绿化类、房屋土地类等市政工程设施和市政公用设施等6大类96小类。具体为公用设施类包括44小类、道路交通类包括18小类、市容环境类包括14小类、园林绿化类包括10小类、房屋土地类包括4小类、其他设施类包括6小类。
按照烟台市实际情况，对部件类别进行了扩展，扩展部件类包括环卫取水栓、绿化取水栓、地名牌、门牌、店招店牌等26小类。
3.2部件普查工作流程
按照烟台市“数字城管”项目建设总体要求，综合普查时间、工作量、难易程度、人员队伍等因素制定城管部件普查工作方案，同时确定各普查小组的普查范围、任务、工期、质量、安全等工作目标。普查工作流程如图2所示。
3.3数据处理与建库
3.3.1建库原则
①在数据库建设过程中要遵循以下原则：
标准化原则：统一各类信息的分类编码、数据交换格式、数据内容与组织形式。
②数据共享原则：各行政职能部门互通互联、资源共享、信息互补。
③可扩展性：空间数据库及管理系统的功能具有可持续维护和发展能力。
④先进性原则：充分利用GIS 、GPS、数据库技术、等高新技术的最新发展成果。
实用性原则：在满足当前工作需要为前提，科学论证、有序推进、分步实施。
3.3.2部件数据建库流程
外业的调查结果主要有图形数据和相关的文本资料（如调查表），在转换成入库数据之前需要做以下几项工作：
①图形数据的分层及格式转换：将现有CAD格式的测绘数据依据部件类型分层提取并转换成ArcGIS格式；
②文本资料的汇总以及录入：将调查表汇总录入，按一定格式整理成电子表格的形式；
③图形与属性的关联：通过为部件分配的唯一的流水号将图形和属性进行关联，从而形成完整的GIS数据；
④万米网格的挂接：采用空间匹配技术依据部件的空间位置来挂接所在单元网格属性。
4.基础地理数据和部件数据的更新机制
烟台市数字化城市管理信息系统自建立来已开展了数次针对基础地理数据和部件专题数据的更新工作。目前该系统中基础数据采用在线调用烟台市地理空间信息公共服务平台中基础数据的方式，实现了数据的共享与及时更新。在城管部件数据普查与建库工作完成后，还需要建立城管部件动态更新维护机制，使部件的相关数据得以动态更新，保障系统运行的有效性和实时性。目前烟台采取在采集区域内，通过从相关部门获取城市设施更新工程信息并结合城管监督员更新上报案件信息的方式，获取辖区内的城市部件变化情况，形成部件更新信息表，再由部件外业普查单位按照信息表的内容，实地普查新增的城市部件并进行更新。
5结束语
“网格化城市管理系统”实现了城市管理空间细化和管理对象的精确定位，实现了精确、高效、全时段、全方位覆盖的城市管理。城市部件数据普查工作的质量直接关系到数字城管部件和事件处理的准确性、高效性，因此必须提高城市部件数据普查质量，全面掌握城市部件的分布和现状情况，建立部件更新机制，为数字化城市管理提供高效的基础数据。
参考文献：
[1] 施志梅. 数字城管基础数据普查与建库方法研究[J]. 大坝与安全，2009，（增刊）：31-34
[2] 朱彤. 网格化城市管理技术与方法研究[J]. 科技创新导报，2009，（30）：4-5
[中图分类号] F290 [文献标识码] A [文章编号] 1006-5024(2008)08-0098-03
[作者简介] 温日琨，浙江大学城市学院讲师，研究方向为建筑经济学。(浙江 杭州 310016)
一、引论
目前有关城市发展的研究中常常提到城市更新问题，城市更新是什么?笔者认为城市更新是对城市现有环境的进化，其核心的表现形式应该是对旧有建筑、道路、水系的局部调整和改动，以及对城市非物质文化遗产的有效传承与发展。保护是城市更新中不可忽略的重要问题，更新与保护是相辅相成的。非物质文化遗产更新和以历史建筑等为代表的物质文化遗产的更新以及城市道路、水系等交通体系的优化是城市更新的重要问题之一。更新与保护的成果对提升城市品位、改善居民环境、促进商贸旅游发展以及营造历史文化与现代文化同城辉映的氛围有着重要的作用。国外有关城市更新不乏经验和案例，费城的富兰克林大道，圣路易斯的弧形地标能给我们较多的启示。
二、杭州近代建筑与非物质文化遗产更新与保护概要
作为国家首批历史文化名城的杭州，自南宋建都以来一直都是文人荟萃，人杰地灵的地方，近代的潘天寿、茅以升、黄宾虹等名人名士在杭州留下深深的印记，同时留下了以名人故居及近代居住坊巷为代表的杭州近代建筑文化。与此同时，“梁祝传说”、“白蛇传传说”、“越剧”等非物质文化遗产一直作为杭州精神文化生活的代表融于杭州现代城市生活的文化空间中。在杭州城市更新进程中，对近代建筑的保护与更新自2003年以来一直是积极的，并有较大的开拓性和创新性。对非物质文化遗产的更新自2006年以来有了良好的开端。
(一)杭州近代建筑更新体系
1.十大历史保护街区。2003年杭州市政府出台了《杭州历史文化名城保护规划》，《规划》确定对清河坊、小营巷、中山中路、湖边村、北山街、西兴老街、思鑫坊、小河直街、拱宸桥桥西、长河老街共10个历史文化街区进行保护。明确了十大历史文化街区的保护原则、使用方向、居民安置、现代基础设施引入等内容。
2.历史保护地段。2004年，杭州市规划局公布新增12处有关近代建筑的拟保护地段。分别为兴安里、韶华巷-恰丰里、泗水坊、平远里、惠兴路、五柳巷、龙翔里等。保护地段的规划目标延续以上历史街区的风格各有不同。2005年，杭州市率先在五城区开展了“一区一街”历史街区保护试点工作。上城区元福巷、拱墅区小河直街、下城区武林路、江干区笕桥老街、西湖区留下老街的更新因这项工作的开展而得到了快速提升。
3.招商与具体的保护案例。2005年1月，杭州风景名胜区管委会第一次在自己的内部网站上公布了5处近代建筑的招商公告。这5处近代建筑分别是静逸别墅、玛瑙寺、穗庐、北山路95号、宝云寺遗构(疗养院)。同年5月“江南文学会馆”正式入住穗庐别墅，以招商带动保护的工作开始初见成效。“保护─招商─利用─保护”为杭州近代建筑的更新注入了新的思路，在解决更新保护资金来源的同时实现近代建筑使用价值和文化价值的提升，实现双赢。
4.小河直街的更新与保护。2007年1月，杭州小河直街历史保护街区更新与保护工程启动，作为再现清末民初江南运河边居住文化的小河直街更新改造工程截止2007年12月底已基本完成。改造中街区内的建筑根据其文化价值的等级分保护、改善、整饬、拆除和新建这五个等级。目前小河直街的历史建筑有12组共15间的结构是按照原模原样的模式保留下来的，在此基础上，对其室内的卫生、隔音隔热、通风等设施进行适当改善。
(二)杭州非物质文化遗产更新体系
1.杭州市非物质文化遗产名录。2006年12月22日，杭州公布了首批非物质文化遗产名录，名录共有 99项，10大类。并由此确定了建立非物质文化遗产保护代表作名录、每两年评审公布一次的制度体系。
其中“白蛇传传说”、“梁祝传说”、“越剧”入选国家级非物质文化遗产名录。
2.杭州非物质文化遗产更新的原则。2006年11月，杭州颁布了《杭州市非物质文化遗产保护发展规划》，规划确定了杭州市非物质文化遗产更新与保护的原则。原则简单概况为“建章立制、深入普查、搭建平台、属地管理、分级保护、政府主导、社会参与”。
3.杭州非物质文化遗产更新方法。(1)平台与渠道的建设。“西湖狂欢节”、“风雅颂”等民间艺术展示、非物质文化遗产更新的相关会议、出版非物质文化遗产更新的相关图书、建设一批诸如余杭中国江南水乡文化博物馆和杭州天石微雕馆的非物质文化遗产展示场馆，夯实非物质文化遗产更新的重要平台。
(2)教育培训制度。带徒传艺、举办相关传习班是建立非物质文化遗产教育培训制度的重要途径。民间艺人在专业技术职称评审等方面享有与文化事业单位人员同等的权利。编写民间艺术乡土教材，在中小学、职业学校、大学的选修课中开设民间艺术课程等是丰富非物质文化遗产教育培训制度的重要方法。
(3)文化贸易与交流。出版民俗文化丛书、光盘，开发民族民间文化特色服饰、饮食、工艺品、纪念品，建立民间文化产品研究开发生产基地是进行非物质文化贸易的多样化途径。临安钱王故里生态保护区、富阳古亭乐舞生态保护区是杭州“十一五”期间的重点非物质文化遗产更新项目。
(4)旅游业带动的非物质文化更新。培育非物质文化遗产旅游景区，努力挖掘利用非物质文化遗产资源，进一步促进非物质文化遗产与旅游观光业的融合，增加景区人文内涵。将非物质文化更新与旅游业相结合，设计非物质文化旅游产品。形成非物质文化遗产旅游经典景区，实现非物质文化遗产更新的经济价值。
(5)非物质文化遗产产业基地。杭州铜雕、王星记扇业、张小泉剪刀、都锦生丝织、西湖绸伞等非物质文化遗产产业基地的建设是非物质文化遗产更新的重要保障。通过产业基地使非物质文化遗产走向市场。依赖于产业基地，吸引社会资本投资开发非物质文化遗产产业，促进非物质文化遗产的更新。
三、杭州城市更新与美欧城市更新的比较研究
(一)杭州城市更新
杭州市委书记王国平指出：杭州城市更新的核心集中于“七大挑战”。“七大挑战”的重点是“保老城、建新城”之保护历史文化名城的挑战，实施西湖综合保护、西溪湿地综合保护、运河综合保护、市区河道综合整治等重大工程之保护城市环境的挑战、“城中村”改造之解决农民工居住问题的挑战以及“道路更新”和“河道更新”的挑战等。近几年杭州经过城市更新，城市魅力越来越体现。主要特色集中于：
(1)将城市更新视为城市发展的重要战略。中心区的城市更新改造一直是杭州城市建设的重点。背街小巷整治、风景区改造、以道路改造带动城市街景整治带来了良好效果。 科学的城市更新理念使杭州城市建设进入了良性循环，房产需求增加促使房价地价上升，财政收入增加使得更多的资金投入城市更新。
(2) 优化设计基础上的城市更新。杭州城市更新自上世纪90年代以后，开始注重原有城市功能和空间肌理的保护与继承。城市设计重视城市人文环境与建筑文化环境的营建。
(3) 城市更新带来城市品质的提升。政府规划协调、开发商出资建设，杭州城市更新的二元体系已基本建立。政府积极投资建设城市路网、环境小品等城市公共空间，开发商积极营造开发项目。城市更新历程使杭州居住环境品质迅速提升。
(二)美欧城市更新案例比较研究
(1)纽约的南街海港[4]。纽约的南街海港是美国在1970年进行更新的历史保护街区，“中国号”地标、专门卖鱼的市场，原来的外墙全部保护住，里面进行大规模地开发使南街海港成了曼哈顿区很重要的晚上要去的地方。南街海港更新的成功体现了美国政府在城市更新中的以下策略取向：
1.更新项目操作者应该是一个公共公司或制度的合伙人，而非政府或开发商的独立力量。由政府的公信力和开发商的合力结合之下才能把城市更新做得更好。
2.城市更新中注重把城市的形象建立起来。高效率的规划过程为城市更新提供了强有力的技术保障。
3.产权问题清晰为城市更新提供了较好的条件，法规的灵活使用为更新提供了足够的动力。
(2)德国的亚琛[5]。欧洲在旧城更新与保护方面强调必须从旧城原有的形态入手。德国有个城市叫亚琛，在二战期间曾经被严重破坏。经过了半个世纪的发展，城市的机理和以前依然非常的类似，更新与恢复成功最深层次的原因是城市内部的机理被保持下来，这种内部的机理包括营养和休息、清洁和自我清洁、居住和工作以及交通和交流。内部机理的延续是其在城市更新中依然能保持原有的文化精神的一个重要原因。
四、杭州城市更新与保护的若干关键问题
杭州城市更新与国外城市更新的案例对比研究中能够体现杭州城市更新与保护工作中的亮点。在以历史建筑更新及非物质文化更新为主线的城市更新进程中，“整体街区”、“重大工程建设的带动”、“各种效益的发挥”、“杭州城市文化特色”等理念在城市更新过程中贯穿始终。结合已有工作及城市发展的需要，杭州城市更新在接下来的工作中关键问题集中在以下几点：
1.历史建筑与非物质文化更新是提升城市质量的重要基点。“城市的可识别性”是决定城市质量的重要因素，巴黎的埃菲尔铁塔、北京的胡同等都是这些城市重要的可识别性特征。杭州最具有可识别性的特征是西湖、运河与南宋文化。如何通过历史建筑与非物质文化更新这条主线，在杭州城市更新中充分展现西湖文化、运河文化与南宋文化，提高城市的可识别性，开创出一些标志性的“地标”，将杭州的城市形象建立起来是杭州城市更新的重要基点。
2.重大工程建设是杭州城市更新的重要途径。西湖综合保护、西溪湿地综合保护、运河综合保护、市区河道综合整治等重大工程是近几年杭州城市更新的重头戏。“西湖西进”、“北山路整治”、“八卦田景区开发”，西溪湿地一期、二期工程，包含“富义仓”、“小河直街”、“水上巴士”等在内的运河综合整治工程，包含清淤、护岸、截污纳管、拆除违章建筑等在内的273条市区河道的综合保护工程是近几年杭州城市建设也是城市更新的亮点。目前为止，杭州通过12条河道的整治共梳理27处历史文化遗存的城市更新实践是值得称道的。未来的工作可以在此基础上进一步深化。
3.更新主体多元化、操作模式制度化是杭州城市更新的重要保障。就象美国的城市更新一样，城市更新的主体不应该仅仅是政府本身，开发商的介入是不可避免的，只有将公与私的力量集中在一起才能将城市更新工作做得更好。如何约定政府与开发商的合伙人关系是问题的关键。政府、规划和城市管理部门、房地产商、居民应是城市更新过程的最核心的四个主体。成熟合理的多元更新主体关系有待于政府制定出针对十大历史保护街区、12处历史保护地段以及非物质文化更新的明确细化的更新与保护细则，调查特定保护街区、保护地段的居民产权情况及非物质文化遗产的传承人情况，适时提供一定的政策优惠。此外，规划设计方案的政府主管部门认可审批制度，城市更新操作程序的制度化等都是目前杭州城市更新中应该进一步细化的关键问题。
4.城市更新的阶梯性原则是杭州城市更新的重要依据。采用模糊聚类分析FCA法[1]对杭州近代建筑文化价值进行分等定级，认真筛选保护内容，根据历史建筑的文化价值等级对其进行有针对性、分层次更新的阶梯性原则是城市更新的重要原则之一。通过模糊聚类分析或假定评价法[3]确认的部分少量文化价值不高的建筑是否能被整体更新应该是城市更新中不可避免的选择。更新设计方案的确定应该从杭州历史文件中寻求方向、尺度与灵感。对杭州老城文化、人文生态及建筑形态的深入研究应该是优秀的更新设计方案的前提。方案应同时尊重街区原来的绿化环境，坚持小规模、渐进式的开发，而非一步到位。部分技术文物如桥梁、绘画、雕刻等作品的容纳和突出可以对方案起到画龙点睛的作用。
5.开发城市更新效益是杭州城市更新需要进一步研究的问题。由于文物建筑在保护、使用、产权等方面有诸多限制，如何以非文物建筑为核心，优化设计，在融合历史传承的同时使城市更新的各方主体都能获得良好的效益是杭州开创有特色的城市更新之路的主要方向。非文物建筑一定的产权出让、出租或自营，应该是开发商获得回报的主要途径。“江南文学会馆”、河坊街的浓厚商业氛围、重大工程建设的各方利益回报、杭州地价的持续攀升应该说实现了杭州城市更新的浅层次效益循环。但如何避免这一循环带上房地产泡沫的阴影是目前值得研究的深层次的问题。以非文物建筑及非物质文化遗产更新为核心，融入保护、出让、出租、自营、非物质文化遗产产业基础建设、旅游开发、非物质文化贸易与交流的商业经营模式，将容易开发出一条有良好经济效益、社会效益和环境效益的城市更新之路。
6.解决社会发展不平衡问题是城市更新需要同时关注的重要方面。城市更新有可能导致对城市贫困人口不利的利益分配，如何让城市更新效益在社会中再合理地分配，以体现社会公平原则，达到社会总体和谐发展的目标是城市更新需要同时关注的重要方面。建筑环境的更新与经济振兴是相辅相成的，经济的需求带来更新的需求。历史建筑更新在拆迁过程中给居民合理补偿，对有意向还迁的居民应尽量满足其意愿。只有在更新过程中时时刻刻为居民着想，才能有效解决更新中拆迁难的难题，解决社会发展不平衡的问题。
五、结语
城市更新与保护是目前中国很多城市都面临的问题，其关键问题的提取将为我们的工作指明前进的方向。杭州城市更新在有关历史建筑更新、非物质文化更新及重大工程建设带动城市更新的实践等方面都体现了一定的先进理念，但工作的进一步深入和城市更新效益的进一步发挥是值得我们更深入研究的。
参考文献：
[1]温日琨.基于FCA的近代建筑文化价值分级评价研究[J].四川建筑，2001，(3).
[2]温日琨.杭州近代建筑历史街区保护模式探讨[J].中外房地产导报，2005，(10).
中图分类号F127
文献标识码：A
文章编号：1003-4161（2012）05-0079-05
一、引言
19世纪70年代，世界范围内工业革命爆发，科学技术的迅猛发展并用于生产，促使大量人口向城市集中，为城市的快速发展提供了劳动力和物质保障。此时，中国由于长期处于半封建半殖民地阶段，社会经济发展缓慢，进而导致城市发展建设滞后。建国后，中国长期推行计划经济，由于生产率低下，社会经济水平仍较为落后。该时期致力于工业生产，城市建设项目主要集中在城市新区，有大量可供建设工业厂房的地区。同时在“充分利用，逐步改造”的方针下，进行了一些危房的改造，增添了一些市政设施，但是实质上旧城区并未得到改造更新。改革开放后，中国经济活力明显增强，但城市的发展建设仍受制于计划经济时期。城市出现以局部改造危房，基础设施的物质更新和采用“拆少建多”的开放方式从向中心填补的模式。此期间，出现城市肌理破坏，忽略城市整体形态结构等问题。20世纪90年代以来，我国社会经济各项事业发展势头强劲，但是在城市发展方面，上一阶段遗留的问题还未解决，新的问题又开始出现，例如，部分旧城区经济衰退，城市结构与功能不能满足社会经济的发展和居民生活诉求等，阻碍了城市整体结构良性演变与城市功能协调发展。
20世纪90年代初，吴良镛提出“有机更新”这一概念，中国诸多学者开始对城市更新进行研究。从起初单纯强调城市物质环境转变为对城市相关经济、社会、文化等软环境与城市建设并重的综合性和整体性研究。中国现阶段的城市更新可以说是在地区产业亟待升级、社会各方面发生重大变革的前提下城市空间结构的重布，土地资源的再开发，城市功能的重构，人文空间的重塑和经济利益的再分配。但由于城市发展阶段与背景差异的存在，使得不同地区城市更新的发展也不尽相同。通过对城市更新工作开展较为全面的地区经验总结，给尚处于摸索阶段的地区一些启示，使城市可持续发展显得尤为重要。
二、深圳城市更新
（一）更新背景
1 土地储备不足
根据资料显示，深圳市2011年用地需求仍然旺盛，该年申报用地的建设项目共1106个，涉及用地需求103平方公里。但经过三十年快速扩张建设，深圳已面临几乎无地可用的局面，供需矛盾突出。深圳市域范围仅1953平方公里，2007年建成区已达到750平方公里，深圳市土地利用实际剩余可建设用地仅200多平方公里，根据深圳市2008--2012年土地利用规划年度实施计划中建设用地供应量数据（表1）推算，5年左右的时间土地资源就会被耗尽。从表1中，可看出不管是计划供应量还是实际供应量，深圳市已进入土地减量供应阶段。从土地计划供应量与实际供应量差值结合深圳出台的用地审批制度来看，深圳建设用地的审批也越来越严格，为避免批地不用，闲置等现象，每年计划供应量都有一部分剩余。在如此紧张的局面下，深圳市借助城市更新在新时期新环境下，进一步盘活土地资源，提升土地利用价值，转变经济发展方式、依法严格管地和节约集约用地，开展土地整备，尤其显得重要。
2 部分地区现有城市功能不能满足日益发展的社会经济需求
深圳由一个小渔村转身为一个具有一定国际影响力的现代化大都市，其速度与成效是有目共睹的。如今的深圳虽身处转型期，发展势头较前些年略有抑制，但仍阻止不了其向前发展的步伐。部分早些年建设的商住混合区、工业区以及遗留的城中村开始出现功能不合理、产业结构落后、城市面貌差等问题，与深圳现阶段的社会经济发展水平不符，同时也不能满足当地居民现在的生活服务需求。因此深圳部分地区开始更新。例如，深圳市福田区华强北的成功转型。华强北原为1986年深圳特区确立的15个标准加工工业区之一的上步工业区，以生产电器、通信产品为主。随着城市建设向快速扩张，上步工业区由边沿工业区变成了中心工业区。此时的上步电子市场已经发育完全，给本地区带来了巨大的人流和资金流等，以工业功能为主的用地布局与功能结构不论从土地价值还是从功能诉求来讲都不能满足当时的该区发展要求。于是，该区进行了以功能置换为主，改变部分用地结构为辅的城市更新工作。现今的华强北已被成功转型为一个以零售业为主，产业门类齐全的综合服务片区。可见城市更新是提升城市形象，优化城市功能结构，引导产业结构调整升级的重要途径。
3 市场经济下产权制度为基础的利益平衡要求
两次整体性的土地转型后，深圳短时间内实现了土地国有化，但也遗留了大量性质不定、权属不清的土地，造成了土地权益不清，责权不公等现象。城市更新既是一次较全面的利益的重新分配，又是一次城市物质资源的重新配置。其涉及政府、业主与开发商三方的利益，其中政府代表的是公共利益。政府与业主之间主要问题是确权以及保护小业主的利益，与开发商之间的问题主要为规划与地价，而开发商与业主之间的问题基本是市场导向，即拆迁安置补偿。在部分土地权属不清，权责不明的情况下，城市更新是重新确定土地权属，调节三者之间相互关系以达到利益平衡的重要手段。由于以上三方面的诉求，为促进老城区活力重振与新城区结构优化，全市产业布局优化与产业结构升级，改善人居环境，深圳市2009年出台了《深圳市城市更新办法》，将城市更新推向一个。《深圳市城市总体规划（2010--2020）》中明确提出了更新对象并具体到区块，规划期改造建设用地总规模约190平方公里。城市更新是深圳实现可持续发展的必由之路，是新时期加快城市转型的有效途径。
（二）更新工作方法与内容
深圳待更新区域中城中村：108.7平方公里；旧工业区：144.7平方公里；旧城区：15.3平方公里，合计268.7平方公里。如此大面积的城市更新，其工作方法就显得尤为重要。深圳市在城市更新工作中引入了“城市更新单元”概念，根据深圳实际情况进行改造与应用，进一步深化了城市更新的内涵，确立了管理城市更新活动的基本依据。
1 编制城市更新技术文件，推进城市更新规范化体制体系建立
深圳城市更新由起初的自发性到政府主导、企业执行再到政府引导、市场运作，经历了一系列的转变，其政策文件也在逐步完善。2007年，旧工业区升级改造政策出台，成为城市产业升级转型、空间供给的重要手段。2009年，《深圳市城市更新办法》正式出台，为深圳政府全面推进更新改造工作提供了确实可行的政策依据。为更好地推进城市更新工作，结合深圳现实情况，深圳市出台了一系列的政策文件。主要分为以下四个层次：
虽部分文件仍在编制过程中，但可以看出以上文件的颁布对城市更新的体制体系构建和城市更新的制度化、规范化、系统化打下了坚实的基础。
2 合理编制城市更新单元规划，提高项目可操作性和可管理性
《深圳市城市更新办法》出台，确立了以“城市更新单元”为核心的城市更新规划与计划管理制度，将“城市更新单元”作为管理城市更新活动的基本空间单位。这就要求城市更新单元规划的编制必须具有合理性、科学性和可操作性。《办法》中明确规定综合整治类更新项目主要包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、环境整治和既有建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。《城市更新办法实施细则》中规定城市更新单元范围的确定条件以及城市更新单元应当提供大于3000平方米且不小于拆除重建用地面积15%的独立用地等具体要求。
城市更新成果体系一般分为技术文件和管理文件两部分。为提高项目的可操作性和可管理性，深圳市在城市更新规划编制过程中抓住主要矛盾，注重以下几点内容：
（1）认清项目导向，探寻更新发展方向。
城市更新的工作方式主要包括拆除重建、功能改变和综合整治。其中功能改变和综合整治更新目标较为明确，故在此主要针对拆除重建项目进行讨论。一般拆除重建项目要首先弄清是目标导向型还是问题导向型。目标导向型指该更新项目在初始就有一个很明确的更新目标，项目的定位、策略等均围绕该目标进行；问题导向型是指规划编制单位通过对现状、区域周边环境等进行分析论述，发现项目在更新前存在的问题，以解决存在问题为导向，确定项目更新发展方向。在城市更新规划编制过程中，确定更新发展方向即项目的定位是首要问题。
（2）要素间相互关系为指引，确定更新策略。
城市更新规划中应将项目放到区域中考虑可能涉及的要素，例如：交通、更新业态、居民、城市风貌等。城市更新是为地区、为居民服务的，必定会导致该地区原有居民的结构发生变化以及压力增加等。在确定更新定位后该地区的业态选择和项目建设会给该区域的居民、交通、城市风貌等带来一系列的影响，这些要素间的影响关系以及要素与项目定位间的关系，都应作为确定更新策略的指引。例如，下雪片区的更新中考虑到该区生态环境优良且将建成12000万平方米的体育公园，提出建立多朝向全方位的开敞空间体系，利用慢性系统等方式提高交通便捷度的策略。
（3）以平衡利益为落脚，明确更新细则。
在以前市场主导的城市更新项目中，往往会出现公共利益难以保障、高容积率和由于利益分配问题导致项目进度慢等问题。所以利益平衡在新时期的城市更新项目中是保证项目有序进行的重要环节。在规划编制过程中深圳市通过设定捆绑改造责任，控制极限开发规模，政府参与溢价分成等方式保证公共利益优先，其次通过在《深圳市法定图则容积率确定技术指引》的基础上，结合更新项目自身特点，按照相应标准换算成建筑规模，奖励给提供该设施的宗地这两种方式来保证开发商的基本利益。并对宗地的合法权益进行计算，规划主管部门分别制定外部权益损益补偿标准与内部权益损益补偿标准，由设计单位按照这一标准计算各宗地的权益损益情况，在更新实施完成后，根据土地所有权人、建筑物所有权人、他项权利人或实施者等的权利价值比例关系，分配更新后权益。只有平衡好更新三个主体间的利益关系，才能明确更新细则进而确保项目实施。
（4）以规划设计为手段，落实更新目标。
深圳市通过制定《城市更新单元规划编制技术规定》，明确了规划内容，例如在空间控制上，提出要综合控制高度、密度、公共空间等核心要素，深度要达到《详细蓝图》等要求。规划设计通过对现状的深入分析，找出突破点，在技术规范标准的指引下，运用科学的方法，将更新目标分解到定位、策略、空间布局、设计指引和利益平衡等各个环节，使得更新目标在逻辑上有根可寻，在实施中有步可依。规划设计从根本上保证了更新项目的科学性，同时也为更新目标的落实提供了有效手段。
3 更新后续保障措施
在更新单元规划申报与审批完成及规划获批后，针对拆除重建项目，实施主体将对改造主体进行核准并上报政府相关部门，由相关部分核发改造主体确认文件、拆迁许可证以及规划许可证等。同时政府将对项目进行动态监管，采取奖惩制度，对于存在确实困难的项目实施救济，例如，政府可直接对开发主体进行财政补贴或在保证单元内刚性设施的情况下，降低政府可降低保障性住房或创新型产业用房的配建标准。同时参照《更新单元规划编制技术规定》对更新单元规划成果进行质量控制。规划编制单位也会对实施过程中更新单元遇到的规划技术问题进行跟踪解疑，这些都为更新工作的顺利实施提供了必要的保障。
三、深圳城市更新对西部地区城市更新的一些启示——以兰州为例
城市更新工作在经济发达的大城市开展较为广泛与深刻，主要原因是其吸引了巨大的物流与资金流，导致人口的大量聚集，从而原有城市的基础设施、公共服务设施和结构等与城市发展的匹配度降低。由于中国城市的发展存在非均衡化，一些城市的吸引力相对较弱，在土地等城市资源方面受限较少，故选择利用新增建设用地来满足城市发展建设需求。
兰州市城市更新还处于起步阶段。它是典型的带状组团城市，以城关旧城为起初的发展中心，受城市外溢作用影响，开始快速向外扩散，但由于地形限制，形成多中心、组团发展的城市空间结构，各组团主要功能也存在一定差异。这点与深圳有类似之处。在兰州市社会经济各项事业取得长足发展的同时，各组团内不同程度上也面临着“城中村”改造，旧工业区升级改造或功能调整等问题。
（一）兰州市城市更新背景
1 经济发展催生
20多年前，兰州市的城市更新就已拉开了序幕，但一直进程缓慢，直到2007年前后城市更新的步伐才有所加快。2005--2010年兰州市区城市更新的面积约为19.85平方公里，但2011年城关区待更新地块面积达12.78平方公里，这主要是由于城关区作为兰州市的传统老城区及中心城区，随着经济的发展其吸引力也日益增强，大量的人口涌入该区，用地也越来越紧张，原有的城市建筑规模和要求跟不上人口对空间的需求。例如会宁路与麦积山路、定西路交叉口以西地块的改造，增加了建筑的体量和使用空间，而原有的建材市场则迁往兰大附近高层的一层商铺，完成了这一地块的城市更新过程。但由于中心城区商业价值较高，地价等要素导致中心城区更新成本大幅增加，所以中心城区多以点状独立开发小型地块为主，而则是以成片的商住或者园区等形式的开发为主。更新地块主要用于居住和工业用地。
2 城市转型
兰州是黄河上游重要的工业城市。现已形成以石油化工、装备制造、有色冶金、能源电力、生物医药、建材为主体，门类比较齐全的工业体系，是我国重要的原材料工业基地，在兰州市第四版总规（审定稿）中将兰州定位为国家级工业基地。但同时兰州也拥有丰富的旅游资源。市区依山傍水，南北群山对峙，且冬无严寒、夏无酷暑，2009年再次被评为“中国十佳避暑旅游城市”。作为“丝绸之路”通道和“茶马互市”重镇，东西方文化的交融、各民族商旅的汇聚，使兰州沉淀了深厚的人文底蕴。由于地形限制以及工业污染类型及区域分布，造成兰州大气污染状况严重。近些年来，兰州市意识到自然环境是经济发展的基础和条件，提出城市转型，工业出城入园，努力发掘兰州旅游服务潜力，营造良好的城市环境，立足提升城市宜居宜业宜游的形象品位，建设全国有影响力的区域性特大城市。因此兰州的城市更新在老城区的产业结构调整与经济重组背景下，对旧工业用地的再利用，新产业类型的规划与再投资活动，对衰败地区城市形象的再塑造意义重大。
（二）兰州城市更新
兰州一直以来基本上都采用大拆大建生硬的更新模式。例如城关区庆阳路和中山路的改造，兰州市政府将其两次临街地块招标出让，房地产开发介入兰州的城市更新，大规模、快速的拆除重建使得庆阳路原有的繁华的商业气氛不复存在。回顾历史，大拆大建的城市更新虽有其优势，但是也存在诸如摧毁城市记忆，历史文化，盲目效仿等弊端。由于各地区所处的城市发展阶段和区域背景差异，在城市更新中面临的问题也具有差异性。目前，兰州的城市更新步伐虽有加快，但仍存在不少难点和困难：（1）社会经济水平限制：更新中对于需要拆除重建的地块应支付建筑的剩余价值一般情况下涉及的土地权属不止一个单位，这就需要有大量的资金投入。在密集的待更新地区，进行整体更新，目前兰州的经济水平还是存在较大难度。（2）控制性详细规划覆盖面有限：兰州市仅部分重要地段编制了控规，这使得地块的改造随意性增大，缺乏合理控制。（3）缺乏科学的更新方法与指引：目前兰州市的更新地块由政府确定，通过兰洽会等形式进行招商投资，从而保证更新项目的实施。目前，兰州市政府针对城市更新项目缺失系统的政策文件导引，也没有正规的规划文件成果，城市更新决策、项目成果审批科学性不足，对城市更新项目的管理与质量控制存在漏洞。（4）利益矛盾突出：兰州的城市更新用途主要为商住或者工业。在城区更新后的公共利益难以得到保障。（5）土地成本：兰州市政府财政收入的很大程度来自土地的有偿出让，加之旧街区更新涉及内容较广、程序手续繁多，这样造成城市旧城区建设用地拿地成本颇高，开发商拿到地后势必加大建设开发强度，这在一定程度上造成城市个别地块容积率偏高，人居环境不佳等现象。（6）地产导向与历史文化街区保护的矛盾：目前兰州的城市更新主要是以地产为导向，为了最大程度发挥土地现有或潜在价值，造成历史街区的文脉、传统特色氛围段片，城市记忆缺失等。
（三）经验与启示
从城市更新工作在深圳的实施情况来看，兰州市城市更新中存在的一些问题是可以解决或者避免的。目前，兰州市的城市更新工作开展的并不充分，在旧城区已开展的城市更新往往局限于点状布局，且没有科学系统的指导体系。城市更新工作应该是政府、开发商和业主三者共同参与，通过采取科学的、可操作性强的规划手段，来实现地区乃至整个城市的功能的重构，地区产业结构的升级以及提升城市风貌，改善环境品质的美好愿景。深圳的城市更新通过学习国外地区经验，并针对自身改良应用，更加适用于国内的城市更新工作，通过学习深圳的城市更新工作方法结合兰州自身实际情况，提出兰州市城市更新应借鉴学习的地方。
1 规范城市更新工作方法
前面我们提到城市更新分为三种形式，其中功能改变和综合整治较为简洁，只要提出工作目标、内容和责任即可。但是针对重建项目，涉及拆迁补偿、功能重构等问题，通过对收集资料的整理总结深圳市开展城市更新拆除重建类工作的基本操作程序，见图2。首先根据《深圳市城市更新单元规划制订计划申报指引》相关条件对法定图则中已划定城市更新单元的区域或确需更新的特定城市建成区，拟定城市更新单元范围后申请纳入深圳市该年度城市更新单元规划制订计划，列入计划后方可编制城市更新单元规划。在进行规划编制工作前，需要对更新单元内涉及的宗地进行土地权属确权，在权属明确的前提下对现状梳理调研认清发展方向，在与各方协商达成共识后完成规划编制工作。随后对更新单元规划进行申报审批，针对审批意见对更新单元规划进行修改完善。规划获批后，相关部门将会对改造主体进行核准并根据改造主体的申请核发拆迁许可。在得到各项行政许可、非行政许可及行政服务事项之后，项目即可开工建设。
目前兰州市的城市更新工作还未建立自己完备的工作流程。虽然由于历史原因，兰州市的地块权属要比深圳复杂得多，拿地相对也困难，不利于全面开始城市更新工作，但是兰州市近些年来也对土地出让政策做出了一些调整，有助于解决拿地成本高这一难题。在未来的城市更新工作中，可以总结前面工作的经验教训，引入深圳市城市更新单元划分办法，有效降低兰州市缺乏城市控规覆盖这一短板带给城市城市更新工作的难度，尽快制定适合兰州市城市更新的相关政策、规范文件，来规范更新工作。
2 合理编制城市更新规划
兰州市的城市更新工作还没有专门的规划编制，为提高城市更新质量，必须要逐步加强其技术条件。根据深规院对城市更新工作的学习交流讨论，总结出如图3的规划编制实施框架图。一般城市更新项目规划分为四个阶段，第一阶段为前期准备工作，主要是土地权属确定和现状调研工作。只有这一部分的工作做得扎实才能为后面的工作奠定基础。第二阶段是项目定位，为立项提供依据。主要是做产业需求、发展条件等要素的分析，提交项目建议书。第三阶段是为项目提供技术支撑，就要求专业部门通过前面的分析为项目的可能性、可行性做出科学合理的论断，通过多方案的比较研究，提出初步方案供项目实施主体参考。第四阶段也就是方案最终确定，规划成型阶段。规划编制方根据项目实施主体、规划审核部门等多方意见，进行修改深化，最后确定最终方案。包括功能布局：地块用地性质、建筑总量及各类功能建筑量、绿地率、道路交通设施、公共服务设施、市政工程设施、城市设计及地下空间开发利用等。并通过专项研究提出设计指引。包括城市空间组织、建筑形体控制、环境景观营造、公共开放空间、慢行系统等。这些都为方案的实施提供了控制指引。
[中图分类号] F299.2 [文献标识码] A [文章编号] 1004-6623（2015）03-0101-04
[基金项目] 深圳市哲学社会科学“十二五”规划课题“大城市人口调控战略与策略：基于产业视角的研究”（125A0220）
[作者简介] 邓志旺（1975 ― ），湖南郴州人，复旦大学经济学博士，深圳职业技术学院管理学院副教授，研究方向：城市更新、城市人口调控。
一、导 言
经过三十年的发展，深圳城市土地开发殆尽，下一个三十年城市建设的重点在城市更新。根据深圳市政府规划，深圳当前需要进行城市更新的总用地面积超过200平方公里，占到全市建设用地的30%。大规模的城市更新启动后，对城市的功能、产业、交通和人口等多个方面将产生深远的影响。深圳在不到2000平方公里的土地集中了近1500万人口，如何调控人口成为这座年轻城市的最大问题之一。大规模的城市更新到底会对深圳人口产生怎样的影响，如何调整城市更新的方向和策略以避免对城市人口带来的负面作用，这些问题是深圳及北京 、上海、广州等人口高密度城市都将面对的问题。
二、城市更新对人口的影响及存在的问题
（一）深圳城市更新对人口的影响分析
深圳自2009年以来实施《城市更新办法》，鼓励业主自行更新或者自己寻找合作方进行更新，在短短三年多的时间已经有300多个项目报批，其中168项已经获得初步批准，36个项目已经开始启动（其中有13个城中村、14个旧工业区和9个混合区）。通过数学测算，可以合理推断这些已经实施或即将实施的城市项目对深圳市人口的影响。我们分别从对人口总量、人口空间布局和人口结构三个主要人口统计的维度进行分析。
1. 城市更新大幅提高容积率和改变用地性质，导致更新后容纳人口不减反增
由于城市更新的成本较高，为了鼓励城市更新，一般都大幅度提高项目的容积率，提供更多的建筑空间。在36个城市更新项目中，容积率低于3的只有1家，在3～4区间的有9家，4～5区间的达到16家，大于5的有10家。从项目容积率分布来看，大部分都在4以上。
另外由于城市布局的变化，导致部分用地的此前功能和现在的城市格局不匹配。因此，伴随城市更新的是对原来的土地进行功能改变，以符合现有规划。从36个项目中，最终改变后为住宅项目的达到30家，占比为83.3%，是主要的方式。对36个已经公开城市更新规划项目统计可知，改造前的总用地面积为384万平方米，建筑面积约为530万平方米左右，其中具有居住功能的建筑面积约为400万平方米左右。根据人口登记系统，我们汇总得到的人口总量是35.5万人。
更新改造后总建筑面积达到1314万平方米，其中住宅面积达到1020万平方米左右。按照人均居住面积为25平方米（深圳平均水平），则可居住人口40.8万左右。和此前的居住人口总量比，增加了5.3万人，增加比例为14.9%。从这一结果来看，城市更新不仅不能减少人口总量，反而有可能导致人口增加（见表1）。
2. 人口密集区的居住主导型城市更新导致人口分布不合理现象加重
不同类型的城市更新对人口分布的影响不同。如果城市更新是住改住，根据我们前面的分析，人口总量基本维持不变或略有上升，因此对于全市或某区的人口分布影响不是很大。
如果是工改住，人口可能倍增，对于人口再分布可能造成明显的影响。此前人口密度比较高的布吉、南湾、坂田、西乡、新安等街道，也存在大量的厂房有待改造。但是，如果按照工改住模式来操作，可能会导致这些区域人口密度进一步提升。从人口分布的角度出发，不应该批准这些区域的工改住。但是，从另外一个角度出发，这些区域本身距离原特区比较近，配套比较完善，开发住宅往往市场接受度高，因此更容易诱发原业主和开发商采用工改住方式进行开发。
如何平衡商业利益和人口分布合理的需要，是深圳城市规划部门需要思考的一个问题。实际上，自2012年以来，深圳规划部门开始严格控制工改住项目的审批，更多的是引导工改工。其动机更多的是从产业发展的视角，防止产业空洞化的趋势。
我们把宝安区的三个街道（新安、西乡、石岩）、龙华新区的两个街道（民治、龙华）和龙岗区的三个街道（坂田、布吉和南湾）作为近郊区域，把其他街道归为远郊区域，把原来特区内的街道称之为市区。近郊区域普遍特点是夜间人口（在市区工作在比较多），而远郊区域普遍特点就是基本上是工业人口。
通过表2，我们得出结论：（1）市区的项目仍以工改工为主，原因是尽管名义上是工改工，但实际上可以作为办公使用，因此工改工既符合商业利益最大化的目标，又符合政府产业发展目标。（2）近郊的项目以工改住为主，近郊区人口密度比较高，如果工改住将使居住人口进一步增加。但是近郊实施工改工比较困难，由于周边的商务配套比较落后，工改工后（实际上是办公为主）无法吸引企业入驻，可能导致改造后失败。工改住从商业角度来看，是风险最小的一种方式。（3）远郊的项目呈现多元化趋势，既有工改住，又有工改工和工改商。主要原因在于远郊各个区域情况有比较大的差异。比如，在有的远郊地区，已经形成了一定的商业中心，如果城市更新靠近区域商业中心，就会充分考虑改为商业。从总体来看，远郊本身人口密度较低，而项目改造方向的多元化导致其人口分布影响不大。
3. 城市更新导致绅士化，挤出城市必要的配套服务人口
城市更新对于区域人口结构的影响一般都非常显著。城市更新往往是对比较破落、陈旧的区域进行改造。目前深圳城市更新基本上还是以经济利益为导向，改造后产品品质比较高，满足相对富裕阶层人士的需要。因此，改造之后，新入住的人口（包括业主和租户）在收入水平方面有大幅的提升。
此外，特别值得注意的是由于片区改造将原来低收入人群挤出片区，可能导致片区生活成本和营商成本上升。举例来说，如果钟点工能住在雇主步行距离区域内，就可以大幅度节省交通时间和交通成本。如果被迫搬迁到较远距离的区域，则可能导致其交通时间和成本上升，从而提高报价，雇佣成本将明显上升。比较市区和郊区，市区的城市更新可能导致“富豪化”运动；而郊区的城市更新则导致“白领化”趋势。因此，毫无疑问，深圳也存在“绅士化”趋势。
本次研究的36个项目，剔除工改工和工改商项目，剩下29个项目。我们按照区位对这些项目在改造前后人口结构情况进行了梳理。基本上所有的项目均导致了人口绅士化现象。被置换出去的人口主要为三类：一是工厂务工人员，这一类型人口在近郊和远郊项目中占比较高；二是第三产业服务人员，这一类型人口在市区项目和近郊项目中占比较高；三是中低收入的白领人员，这一类型人口往往是从市区被置换到近郊甚至远郊。
人口绅士化最典型的项目是京基100。京基100所在地是原蔡屋围老围，是典型的城中村。该项目占地约4.7万平方米，拆迁旧房建筑面积约15万平方米，其中村集体用房约4.5万平方米，村民房约10.5万平方米。新建建筑面积约为62.5万平方米，包括写字楼、住宅、商场、酒店和公寓。在改造前人口主要为：（1）50%左右的中低收入白领，主要在蔡屋围从事金融和贸易工作，工作年限在1～3年时间，收入偏低；（2）45%左右的第三产业从业人员，主要为在蔡屋围周边的餐馆、百货商场和办公场所等工作；（3）5%左右的原村民，基本不工作，靠出租房屋为生。改造后人口构成为：（1）90%为高收入人群，主要为在蔡屋围区域工作的金融企业中高层管理人员、技术人员和企业主，参加工作时间普遍在8～10年及以上，收入水平较高，在深圳其他区域也有住房，住在这里区域主要是为了便于上班；（2）10%为原村民，因为环境美化了，部分此前搬离蔡屋围的居民再次搬回来。
通过城市更新，此前居住在城中村、为商务区服务的配套服务人口（如从事餐饮、酒店、休闲、安保、快递、理发等职业者）不得不因为高房租而搬离至较远的地带居住。距离带来的交通成本、时间成本等导致其配套服务人口要求更高的薪酬，因此导致区域的商务成本上涨。
（二）存在的问题
从人口调控角度来看，我们认为深圳目前的城市更新模式仍存在以下问题：
1. 城市更新项目制订的容积率过高，不利于深圳城市人口总量调控
《深圳人口发展十二五规划》、《龙岗区人口发展十二五规划》、《宝安区人口发展十二五规划》等多个政府文件中，都提出要通过实施城市更新减少人口总量，缓解人口压力。但从数据分析来看，由于城市更新项目容积率制定得过高，导致深圳人口调控目标可能无法实现。
2. 城市更新项目过于侧重实施商业性，不利于提升深圳人口布局合理
深圳和其他城市一样，不仅仅人口总体密度过高，而且分布不均衡现象也非常严重。罗湖、布吉等地的人口密度已经超过1.5万人/平方公里，超过了新加坡等地核心区域的人口密度。因此，政府也希望通过本轮城市更新来重新布局人口，缓解人口分布的不均衡。从人口合理分布角度出发，人口密集区应该尽量实施“住改商”、“工改商”或者甚至置换为公共设施（如公园、学校），从而减少居住人口和降低人口密度。但从商业利益最大化目标考虑，采用“住改住”和“工改住”更新方式更有利。这种更新模式其结果是产生恶性循环，人口越密集的区域更新过后人口更密集，导致出行难、上学难、购物难等城市问题。
3.城市更新倾向于拆除重建，人口绅士化现象导致营商成本剧增
深圳城市更新目前主要采用拆除重建模式。最为典型的就是城中村重建，其在更新前聚集了大量收入较低的新入职白领（城市中心地带）和为商务区配套服务的农民工。随着城中村改造为高档住宅小区，原来的租户无法承受其租金纷纷搬离，置换进来更高收入水平的白领、金领和企业主等。拆除重建可以实现城区面貌大幅提升，实现产业升级，但也要考虑到这一方式可能导致城市商务配套人口的外迁从而导致商务成本大幅上涨，损害城市竞争力。
三、政策建议
人口调控是深圳和其他一线城市未来城市发展的一项战略性任务，而城市更新大规模的实施对城市人口调控目标的实现有着非常重要的影响。基于深圳在城市更新方面的实践，我们建议对城市更新工作进行战略和策略两个层面的调整，具体建议包括：
一是推进城市更新规划与人口发展规划的衔接，在规划层面实现两者的统一。在制定城市更新五年规划时，把城市更新对人口的影响作为制定规划的重要因素加以考虑。评审城市更新五年规划时，人口管理部门作为重要评议部门进行参与。
二是 审批单个城市更新项目时增加人口影响评估环节。具体的城市更新项目在重新规划土地功能、容积率时，通过人口评估可以有效测算其对人口的影响。在总体上，要尽量减少“工改住”城市更新模式，以便全市控制人口总量。
三是对人口压力区和非人口压力区采取差异性城市更新策略。通过全面的人口、交通和配套评估，把城市各个片区划分为人口压力区和非人口压力区。对于非人口压力区，可以采取提高容积率方式来实现顺利推进城市更新，但在人口密度较高的人口压力区则应该通过政府补贴、土地置换等手段控制更新项目的容积率，从而减少区域的居住人口，缓解人口压力。
四是保障房建设与城市更新相结合，保障城市商务和居住配套人口的居住空间。在城市更新项目中安排15-20%的保障性住房，提供给在区域类工作的中低收入白领及生活服务业从业人员，降低其生活成本，保障区域整体运行效率。
[参考文献]
[1] 朱喜钢，，金俭.城市绅士化与城市更新――以南京为例[J]. 城市发展研究，2004[4]： 33-37.
1、 发达国家城市更新的发展历程
城市从诞生之日起，就从来没有静止过。她总是在不断的变化，或扩张，或衰退，或在内部的各种压力之下进行调整……，这种空间和部门的调整对土地和建筑物的使用提出了新的要求。
1.1早期的城市更新
19世纪早期，工业革命兴起。人口大量集中在城市里，建设混乱。贫民窟大量涌现，环境不断恶化。19世纪中叶以后，工业革命和资本主义的进一步发展，城市更新的压力越来越大。众多城市重组和扩张，城市中心地区竞争激烈，土地和建筑物的功能转换越来越频繁。19世纪中后期，中产阶级不断壮大，郊区化逐渐盛行。
针对以上情况，发达国家采取了两种不同手段，一种以英国为代表的欧洲大部分国家，认为既然采用土地配置和房地产市场等纯经济手段无法达成社会公平公正等目标，政府有义务介入到城市更新的过程中去。另一种以美国为代表的，坚决反对对住房进行公共干预。以政府在城市更新中介入的程度不同作为区别的两条城市更新道路，开始了各自不同的进程。
1.2现代城市更新运动的发展
19世纪末到20世纪20年代：清除贫民窟、整治城市环境、重建新住宅等。城市更新开始把城市作为一个有机整体来看待。分区调整土地利用和城市整体结构。二战结束：大城市中心地区的人口和工业出现向郊区迁移的趋势，中心区经济发展严重衰退。为振兴内城经济，美国率先提出城市更新计划，产生“城市更新学”。提出城市更新行为的再开发、整治和维护三种模式。20世纪七八十年代：人们认识到城市再开发牵涉到经济、社会文化和政治与物质环境等多种因素。更新目标以多目标性取代振兴经济的单一目标。20世纪90年代。对人的尊重、对历史的尊重、对自然环境的尊重等人文因素在城市更新中的地位越来越重要。
在这个发展过程中，城市更新的目标从最初的清除贫民窟，改善卫生环境，到对城市进行功能分区、总体考虑城市结构；从为物质环境的变化而进行的城市结构大调整，到从社会、经济角度提出城市再生和从环境、人文角度制定未来发展战略，一步一步走向了更深入更高的层次。方法也从单一的物质规划，走向多目标综合性社会经济规划。城市更新的根本目标提出了“把人放在第一位”的原则，即从城市的整体角度出发，进行综合性规划设计和改造实践，为生活在城市中的居民创造一个更为美好、舒适的生活环境。
1.3城市更新中旧城区改造的发展
欧美发达国家的旧城居住区改造作为城市更新的首要内容，一般采用综合性再开发（Comprehensive Redevelopment）的做法，对应于城市更新行为的三种基本方式（再开发、整治、维护），大体分为三类。重建性开发，对没有保留价值地块进行拆除清理，重新规划设计，优化土地利用。整治性开发，视改造需要不同，分别采取改建、扩建、部分拆除、维修养护等方法，改善环境质量的同时保留原有风貌特色，提高土地利用价值。维护性开发，对有较大保护价值的旧区，维护正常使用状态，适当修整，保持乃至提升土地使用价值。
与城市更新一样，发达国家的旧区改造也存在以政府控制为主和以市场调节为主这两条道路。但这两条道路都经历了两个阶段：第一阶段以大规模清除贫民窟重建（Slum Clearance），即重建性开发为主要改造方式，第二阶段以改善（Improvement）、整治（Rehabilitation），即整治性和维护性开发为主要改造方式。
2、 发达国家对于历史地段保护的具体措施比较
2.1定性阶段：
英国：规划《登录建筑和保护区法》中定义保护区是：“具有特殊的建筑或历史价值，并且其内在特点和外观需要保存和整治的”地区，他们通常以登录建筑 为核心。
美国：由地方政府实行控制规划，全国无统一规定。对符合标准的历史建筑和遗迹进行登录。一些城市扩大登录地段，称为历史地段。（不是历史建筑单体的点状保护，而是历史环境的面状保护。）
日本：1975年修改《文化财保护法》，增加了保护传统建筑群的内容。参照欧美经验在文化财保护制度中推行登录制度。
法国：1913年颁布20世纪第一个重要的遗产保护法律《历史建筑保护法》，1962年《马尔罗法》在城市地区将建筑遗产保护与城市发展相结合。
2.2开发控制阶段：
英国：发展规划是开发控制的重要依据。议会允许在保护区内惑于保护区相关地区的开发和再利用，但这种开发必须在能保存或促进保护区特殊的建筑、历史特色或风貌的情况下才被允许。
美国：各历史地段的控制方法不同，但都有专门的审议会。建筑外观的变更、新建筑的设计、须经过专门审议会的审查，未经许可不得进行。审议会采取当地居民及有兴趣的人均可参加的公开审议方式，最终结果由专门的审议会成员表决通过。
日本：被登录后的建筑的所有者在规定中的情况发生时必须事先或事后向文化厅长官报告。
法国：国家建筑与规划师制度是整个建筑遗产保护体系的核心。法律赋予国家建筑与规划师在项目审批中很大的否决权，他们代表国家利益，从专家的角度出发，对被保护地区中的拆除和建设活动进行调控。对建筑的拆除和建设，必须向当地市长申请许可，获得“拆除许可证”或“建设许可证”方可进行。
2.3保护、整治计划的实施与财力支持：
英国：重点在于控制控制开发而不是排斥开发，采取积极措施以保持城市的活力和繁荣。历史地段保护所获的财力以政府补贴和贷款为主，补偿房屋业主的额外维护与保养。保护建筑的维修或改造可以获得一定的减免税收的优惠。
美国：注重市场作用的城市发展方式。政府不掌握大量的资金，对于历史地段的财力支持以税收、贷款、债券的方式为主。
日本：登陆建筑的管理和修理原则由所有者承担，政府提供一定的补贴以调动所有者自觉性，期待资助维护。
法国：对于被保护的建筑和地区，国家对建筑的维修给予补贴或减税的政策，但在维修总费用中的百分比以及国家、大区、省和城市在补贴中所占的份额不同。得到补贴最高的是列级的历史建筑，其中尤以业主维修后用以出租的情况得到的补贴最多。
由于城市本身是一个动态发展的过程，城市的改造更新成为一种必然。我们看到当今西方发达国家旧城的改造方式，已经从大规模的清除重建转变成为综合性的住宅改善和街区整治，并且制定了一些较完善的法律法规。体现出人们对传统历史文化价值和社会文化价值的重新认识。
3、 北京旧城保护和更新的策略探讨
3.1政府法律法规的制定
英美拥有完善的历史遗产注册保护制度，与各自的土地使用管理制度有机结合。旧城保护与更新已经进入一个平稳的发展阶段。我们改造与更新的各项工作必须有不断完善与成熟的法律法规来保障，才能使我们的工作进入良性循环。
3.2加强政府、企业与个人之间的合作。
首先，政府作为城市的管理者，需要对城市的历史和未来负责，政府要对城市更新与改造承担主要的责任。但是政府的负担过重，同样不利于发展，因此要正确的引入社会企业，并且需要公众的参与。如此才能顺利完成改造更新，同时避免开发商为了纯粹的商业目的而破坏旧城肌理，并使旧有的浓厚的社区人文色彩得以保存和延续。
3.3解决旧城中人口密度的问题。
1.城市更新的内涵
城市更新是城市规划与建设的重要环节，是城市有机体成长过程中的一种常态。在快速的城市化时期，“城市更新”这个概念，不仅指拆旧建新或是城市实质环境的改善，更多地反映了综合性的可持续发展目标，旨在通过一种综合的、整体性的观念和行为来解决各种各样的城市问题，强调在经济、社会、物质环境等各个方面对处于变化中的城市地区做出长远的、持续性的改善和提高。
2.广州城市更新现状与成绩
广州经过改革开放30年的快速发展，在城市建设和社会经济全面取得辉煌成就的同时，也由于各种要素的此消彼长引发了各种社会矛盾和冲突不断加剧，城市以往以大规模增量土地开发促增长的发展方式已经难以为继。调整发展方式，通过存量土地再开发改善城市环境、营造新的产业空间，提升城市整体竞争力，势在必行。作为广东省“三旧”改造专题试点城市，广州市自2009年以来全面启动“三旧”改造工作，相继出台各类政策及规划指引，并完成了全市25条村的城中村改造方案和174个旧厂改造方案的批复，涉及用地21.65平方公里，其中猎德、花地、琶洲、文冲等城中村项目已初显成效，黄埔古村已初步成为岭南水乡文化保护和展示的典型项目；东濠涌一期、南华西一期、凤安街、长堤金融街等一批旧城改造项目已完成；全力推进海珠生态城、芳村花地生态城、广钢岭南V谷等连片成片改造项目，有效集约节约利用土地、拉动社会固定资产投资促进产业转型升级、提升城市景观和功能。
3.广州城市更新手段——统筹规划
对于城市更新的方法，广州市经历了十多年的探索：最初是“政府出资、政府建设”，到1992年变为“引入开发商”，至1999年开始“禁止开发商参与建设”，到2006年后的“在政府主导下引入社会资本”模式。广州市“三旧”改造不能走“完全市场化道路”，在整个改造进程中，必须加强由政府牵头、统筹和规划的能力与作用，主要体现在以下三个方面。
3.1 统筹改造范围
在广州“三旧”改造进程中，以城市控制性详细规划管理单元为基础，综合考虑自然分界、产权边界、功能布局和交通组织等因素划定城乡更新改造单元。同时，由政府统筹城乡更新改造单元内“三旧”项目成片连片共同改造，落实规划的协调性与统一性。
3.2统筹改造强度
建设强度意味着收益、金钱。在广州“三旧”改造进程中，改造强度必须由政府牵头、主导并规划，避免出现开发商对利润的追求下，容积率过高、居民安置不能落实等问题。
以广州市旧厂房改造为例，从城市建设趋势推断，全市正在启动的十大重点地区内的旧厂房项目基础设施规划较好，应具备较高的开发强度。从城市设施支撑条件下分析，单线轨道站点周边500米范围内用地可提高20%-30%，双线交汇站点可提高30%-40%，500-800米范围内用地增加10%-15%左右的开发强度。通过对公益征收价格及用地出让价格、旧厂房用地功能比例、不同功能开发强度等情况进行情景假设分析，评估实现全市旧厂房改造政府的财政投入与土地收益情况。通过以上分析综合得出各区域旧厂房改造综合容积率区间。
3.3 统筹改造方式
在广州“三旧”改造进程中，政府统筹各类改造片区，在充分考虑更新片区的基本情况，如建设年代、建筑质量、周边环境、配套设施、消防问题、地质条件等，以及所处地区的发展要求，策略性地对不同改造片区、不同改造对象采取不同的改造方式。城市更新改造包括综合全面改造与综合整治二种方式，其中综合全面改造分为全面改造、更新、提升三种类型，综合整治分为整治与生态维育二种类型。城中村主要采取全面改造与更新并重的方式，旧厂房采取全面改造和提升并重的改造方式，旧城区采取综合整治的改造方式。
4. 广州城市更新理念——平衡规划
在政府主导统筹的城市更新改造过程中，坚持的是社会利益高于个体的或者局部利益的原则，以此来维护社会整体的协调发展。在当前轰轰烈烈的快速城市化发展进程中，城市三旧改造既要维护社会快速进步，又要保持社会平衡的发展，主要体现在以下三个平衡。
4.1三方经济利益的平衡
广州市三旧改造主要涉及三方利益体，地方政府、开发商、房产所有人。在广州市政府的统筹主导下，首先是出台各类市场激励政策，吸引社会资源、开发商的积极投入。其次引入第三方专业评估机构，公平客观评估改造项目的实操性，避免盲目改造及建设。在保障房产所有人利益方面，则由区政府主导，设立“三旧”改造专项资金调剂周转改造项目前期工作，并加大保障村民的知情权和参与权力度，“城中村”改造方案、拆迁补偿安置方案、实施计划以及股权合作、土地转性等重大事项决策充分尊重村民的意见，经村集体经济组织90%以上（以前的政策为80%）成员同意方可生效，确实保障绝大部分村民利益。
4.2 社会公共利益的平衡
广州市“三旧”改造推进三年来，集约节约用地水平显著提高，改造平均节地率达到67%，城中村生活条件极大改善，绿地率由原来的5%-8%提高到35%以上，建筑密度由原来的60%-80%降低到25%-28%。改造区域内新建学校46个，综合三甲医院1个，消防站2个，变电站24个，垃圾站54个，社会活动中心24个。村民户均居住面积240-280平方米，户均物业面积达152.89平方米。城市历史文化遗产得到保护和延续。累计保护和修缮各级文物古迹、工业遗产、历史建筑109宗，涉及建筑面积达16.89万平方米，已投入保护资金6.6亿元。真正通过城市公共服务配套设施的完善、市政基础设施的升级、公共空间的改善、城市生活环境的提升等方面体现社会公共利益的平衡。
4.3 生存和发展的平衡
在广州市“三旧”改造过程中，将严格限制商品房住宅建设，优先建设廉租房、保障性住房、安置房，解决村民以及外来务工流动人员的居住问题。目前广州市通过三旧改造可提供保障性住房约1050.28万平方米。2012年开工建设保障房4.5万套，并计划十二五期间建设19万套。
在保障生存的同时，广州市政府对旧改项目地块进行产业升级，着力发展第三产业。目前结合猎德村改造的的猎人坊、结合珠江啤酒厂改造的珠江琶醍啤酒文化创意艺术区，太古仓文化创意产业区等，提升了地区的经济实力的同时，还带动了当地的第三产业的兴旺，整体步入一个良好性的循环发展。
参考文献
1深圳市规划和国土资源委员会，深圳市城市更新专项规划（2010-2015）研究报告；
2沈磊，无限与平衡——快速城市化时期的城市规划，中国建筑工业出版社，2007；
3吴军 冯萱，新时期广州市城中村改造规划研究，理想空间，2010.8；
4连铭 顾哲。城中村改造与发展的内因解读与对策讨论，理想空间，2010.8；
Abstract:Real estate securitization in city renewal has many advantages,which is a efficiency method to resolve the difficulties in city renewal. This paper researches the application of real estate securitization using in city renewal with the SWOT method, then discusses the latest development of real estate securitization――the operation pattern of exploitage real estate securitization, and puts forward some suggestions in real estate securitization promoting city renewal.
Key words: real estate, securitization, city renewal
中图分类号：F830文献标识码：A文章编号：1674-2265（2009）05-0042-03
一、问题的提出
二十世纪70年代以后，各国都在积极进行城市更新领域的投融资体制改革，融资方式和渠道日益趋向多元化，即
由政府占主导地位的城市更新融资方式逐渐演变为私人资本广泛参与的多元化方式，由传统的依靠政府财政投资逐渐向以市场化融资方式转变。总体上，城市更新融资发展大致可划分为三个阶段：以政府财政融资为主的初级阶段、以银行信贷和项目融资为主的中级阶段和以资本市场融资为主的高级阶段。在一国经济发展的某一阶段，采取何种方式为城市更新融资，主要取决于该国的政府管理水平和资本市场的发展状况。
私人资本介入解决了城市更新的融资困境，改善了城市的基础设施，并促进了城市的产业和空间结构调整。但是，在发展过程中也出现了一些亟待解决的问题：（1）地方政府与私人企业在中心城市的商业性开发造成了对大批低收入阶层利益的侵害。解决低收入阶层住宅问题与商业开发经常顾此失彼、相互矛盾，使许多城市管理部门一筹莫展。（2）参照很多国家和地区的法律法规，土地所有者、房屋所有者和违章占用者的权益表征，只要一个权益者反对城市更新方案，该地区就只得局部新建、整修或维护，而无法进行彻底改造和更新。
在以资本市场融资为主的高级融资阶段，不动产证券化①作为一项金融创新，深刻影响着许多国家不动产业与金融业的发展，带动了一系列的制度创新、市场创新和技术创新。2005年全球不动产证券化市场总额为4750亿美元，比2004年增长了21%。同时，全球跨国投资比例从2004年的29%增加到了2005年的35%，达到1640亿美元。2005年亚洲在商业不动产领域的投资占全球不动产投资的14%，中国成为最热门的不动产投资地。截至2005年底，亚洲商业不动产投资总额达675亿美元，增长了46%。亚洲REITs总市值占全球权益型REITs的7.45%。根据UBS的预期，亚洲REITs市值可能在2010年增加到1000亿美元，其中70－80%的新增市值来自于新上市的REITs商品。这主要是由区域经济，尤其是中国和印度经济的迅猛发展所带动的。
作为一种创新的融资方式，不动产证券化被引入城市更新中具有诸多优势，这也是解决当前城市更新困境的有效途径之一。不动产证券化应用于城市更新，可以实现以下目标：一是能够解决城市更新的融资困境，改善城市的基础设施；二是能够在城市更新中实现公开、公正、公平，保障相关利益者的合法权益。因此，本文首先利用SWOT分析法研究不动产证券化在城市更新中的应用，然后探讨不动产证券化的最新发展类型――开发型不动产证券化的运作模式，最后对我国利用不动产证券化促进城市更新提出政策建议。
二、不动产证券化在城市更新中的应用：一个SWOT分析框架
SWOT分析是对企业内外部条件进行综合和概括，进而分析组织的优势和劣势及其所面临的机会和威胁的一种方法。不动产证券化在城市更新中的优势、劣势、机会、威胁都需要详细探究，以进一步明确待完善之处。
（一）优势方面
一是证券化能够使得发起人把固定资产变为收入，政府能够加快资金回笼的速度，从而用有限的资金来建设更多的项目。二是资产证券化实施的前提是真实出售，政府通过资产证券化把项目的风险彻底转移出去，风险最终将由投资者来承担。三是由于资产证券化的资产已经和作为发起人的政府进行了破产隔离，同时在证券化过程中可以采用信用增级手段，因此发行的债券往往能够获得很高的信用评级，从而大幅度降低融资成本。四是资产支持证券丰富了资本市场上的投资产品，使得公众能够分享城市现代化所带来的收益。五是证券化资产往往会聘请专业人士来进行开发和管理，并由独立信用评级机构进行评级，这能够有效地避免政府主导的开发项目中的委托问题，提高基础设施项目的质量。六是不动产证券化，尤其是开发型不动产证券化，能够解决城市更新中原居民的利益表征困难问题。
（二）劣势方面
一是开发经营的风险。由于城市更新多属于开发型不动产，与具有稳定收益的不动产相比，增加了施工和财务经营的风险，直接影响受益凭证的价格与收益的分配。二是基金募集失败风险。不动产证券化的基金募集来自一般社会大众或法人机构，由于投资意愿常受到市场景气和利率等因素影响，因此基金募集未必能成功，一旦基金募集失败而宣告解散时，募集者必须负担费用损失，投资人则必须承担机会成本。三是地区限制。投资人投资的主要诱因在于有利可图，因此项目地区特性，如区位条件、项目规模等具有非常重要的影响，并不是所有地区都适合基础设施证券化。四是项目期限长、成本高。稍具规模的基础设施项目，涉及人数较多，沟通、审批时间较长，执行阶段也可能受到一些反对者阻挠。城市更新属于长期性投资，短期不易回收，这增加了投资风险。
（三）机会方面
一是不动产证券化的法律法规日益健全，使资本市场按市场规则在法制的框架下运行，为不动产证券化在城市更新中的实践提供了法律基础。二是资本市场逐步发展壮大，尤其是西方发达国家和一些新型市场国家，证券市场的规模和绩效比较显著，能够在经济发展中发挥重要的资源配置功能。三是个人、企业及金融机构的行为市场化，并积累了一些在资本市场投融资的经验，能够较为成功地进行资本运营。
（四）威胁方面
一是许多发展中国家的二级市场不活跃。资产支持证券是以流动性来实现收益与分散风险的，如果不具备起码规模的二级交易市场，流动性得不到保证，持久的市场需求力量将难以形成。二是许多发展中国家的相关法律法规不健全。三是许多发展中国家的机构投资者非理性。例如我国的社保基金、保险基金、证券投资基金和商业银行等都因自身的经营管理水平、资金规模、法律规定以及出于安全性方面的考虑而在短时间内不可能成为资产证券化的有力承担者。
三、开发型不动产证券化的运作模式
由于开发型不动产证券化的风险较高，一些国家和地区采取禁止态度，如荷兰、比利时、新加坡和法国，在其不动产的相关规定中都排除开发型，加拿大和香港对此也有限制。韩国虽然允许其募集资金的30%可投入开发型，但仅限于公司重组不动产投资信托②。
开发型不动产证券化的基本运作过程（见图1）主要是：（1）城市更新的实施者（专业机构或建设商），依据城市更新方案，与受托机构共同拟定不动产资产信托计划、不动产资产信托契约、投资说明书等相关文件。（2）更新单元的不动产所有者和相关权利人（委托人）与受托机构签订不动产资产信托契约。正进行或规划进行开发、建筑、重建、整建的不动产或不动产相关权利，转移给受托机构。如果以权利变换方式进行，将由土地所有者、合法建筑物所有者、其他权利人或实施者，将土地、建筑物、其他权利或资金，信托给受托机构。（3）与不动产管理机构（由实施者担任）签订委任契约，由政府审议并城市更新规划，选任信托监察员，提供投资说明书给投资者。（4）发行受益凭证，募集信托基金，可以委托证券承销商发行，所得的价款应存入不动产资产信托基金专户，以支付必要费用，包括开发期间的营建成本、融资利息、信托费用、管理费用。（5）不动产管理机构（实施者）进行建设、开发工作，由受托机构控管资金流向，专款专用。（6）分配信托的收益、孳息及其它利益予受益人。原不动产所有人与相关权利人可依照其受益权比率分得等额的土地和建筑物，而投资者则依据受益证券设计方式，取回本金与收益，不动产资产信托契约中止。
四、 我国不动产证券化的实践及其政策建议
近几年，随着法律法规的完善，一些金融机构开始尝试不动产证券化。一是直接到香港联交所或者新加坡交易所上市。领汇、泓富（长江实业）、越秀（广州越秀）三档REITs在香港证券交易所上市，市场反映热烈，市值已达1621亿港元，陆续将有万达（香港上市）、华银（新加坡上市）、华润（香港上市）、深嘉惠（新加坡上市）等。二是在深交所以契约基金形式发行REITs，这种模式可以发挥管理人和受托人的作用，汇集投资者的资金，投资以租金收入为主的物业。
在我国不动产证券化市场不断发展的背景下，城市更新中也逐步开始引入不动产证券化的运作模式，取得了一些可借鉴的实践成果。1992年，海南省三亚市开发建设总公司通过发行不动产投资券的形式融资开发丹州小区，这次融资过程已经具备了资产证券化的某些基本特征。1997年，由香港豪升集团、花旗发展基金及印度尼西亚资产支持证券金融公司等投资机构所创立的豪升ABS（中国）控股公司与重庆市政府签订了我国第一个以城市为基础的资产支持证券合作协议。为使不动产证券化更好地为城市更新服务，本文提出如下的政策建议：
（一）完善和发展资本市场
目前资本市场特别是债券市场不够成熟：一是债券发行过程中行政色彩非常浓厚；二是未能形成基准利率市场，缺乏有效的风险定价机制；三是二级市场流通性极低，债券品种单一，无法吸引投资者。因此，改进债券发行程序，对债券品种进行创新，完善基准利率市场，将对我国利用资产支持证券为不动产项目融资发挥十分重要的作用。
（二）提高资本市场的信息透明度
信息的透明度是不动产证券化的重要条件，也是其赖以生存的依据。提高信息透明度，应该定期证券表征的业务发展相关指标，保障投资者知情的权利，降低保证、保险的成本，监督市场的信息透明化，使各方在信息对称原则下公平交易，彻底发挥资本市场的功能。
（三）积极建立和发展国内服务机构
建立一个以评估基本准则为纲、若干应用准则为目的的资产评估体系；成立资产担保公司，专职为资产证券化提供担保，以实现证券化资产的信用增级；培养几家具有社会独立性、权威性、在国际上具有一定影响力的资信评级机构。现阶段可以考虑直接引入MOODY、S＆P和Fitch等国际权威资信评级机构，在国内推广不动产证券化资信评级业务。
（四）逐步允许开发型不动产证券化
随着不动产价格的不断攀升，可以考虑放宽对开发型不动产证券化的限制，通过颁布相关法律法规防范其内在的经营风险，为不动产开发商、投资者、市场甚至是都市改造，提供一个多方共赢的金融创新产品。
注：
①不动产证券化，从广义的角度看，是指通过某种途径与程序，将原来流通性低的不动产转换为有价证券的交易模式。从狭义的角度看，不动产证券化是指不动产投资信托基金（REITs）。REITs是一种证券化的产业基金，它通过发行收益凭证来汇集投资者的资金，用以购买不动产项目，委托专门从事不动产经营活动的投资信托公司进行经营管理，并将投资收入以派息的方式分配给投资者。
②韩国不动产证券化有不动产投资信托和公司重组不动产投资信托两种类型。后者是为了解决不良资产而成立，因此规定所募集的资金中，70%必须投资在还不出债、重组中或以售价偿债之公司所出售的不动产为主，并允许投资开发型不动产，但不得举债。
关键词：
旧工业建筑；改造再利用；城市更新；1933老场坊
一、绪论
（一）研究背景
目前，我国经济正处于高速发展时期，20世纪90年代以后，国家宏观经济发展战略的调整和城市发展规划的需要，导致诸多例如纺织、机械以及重污染等产业纷纷调整、合并、搬迁。留下大量废弃或者闲置的厂房和仓库，大量工业闲置建筑的更新成为了本阶段城市更新再开发的主要对象。以上海为例，根据1997年颁布的《上海市土地利用总体规划》，上海今后的城市更新重点主要集中于市中心工业用地的建筑更新及功能置换。
（二）研究目的及意义
针对闲置废弃工业用地的改造更新可以尽可能挖掘利用工业空间的原有资源，充分发挥其剩余价值价值：从历史及社会情感价值来看，城市中各历史时期中各种风格建筑成为了城市历史文脉的载体，工业建筑作为工业革命时期的主体象征着城市的近代工业文明。随着时间的推移及城市的发展，工业历史风貌逐渐残破消失，整合更新具有丰富历史价值及工业表征的工业闲置建筑，可以更好保存城市的发展历程，延续文脉，使其以有机生态的方式融入城市的未来。从经济价值分析，大部分城区工业用地都处于城市较为优质的区位，它们的闲置就等于浪费城市优质区位资源，对这些废弃用地进行更新，能够丰富城市的经济效益。从建筑价值分析，旧工业建筑的框架结构较坚固，且室内空间敞透，改造局限性较小，用途较广。改造工业建筑可节约建筑材料以及能源的损耗，同时减少对周边环境的污染。
（三）相关研究
国外旧工业建筑更新起步较早，有许多经典案例，例如设计师哈普林改造的旧金山吉拉德里广场，它的前身是废旧的巧克力制造工厂；为纪念反对高速路运动胜利而被保留了下来美国纽约SOHO老仓库，都成为了日后设计师学习的改造模式。我国旧工业建筑改造研究约始于20世纪80年代后期，如建筑师崔恺将外研社旧印刷厂改造为办公楼；张永和将国棉第三纺织厂旧厂房更新为远洋艺术中心等。受经济、技术、价值观念等问题影响，在城市更新的进程中，大多还是采取“大拆大建，推到重来”的方式，目前我国的旧工业建筑再利用正处于发展阶段。
（四）概念界定
工业建筑按照原有的建筑特征和文化价值分为3部分，即：历史文化价值较高的旧工业建筑，它们的历史相对较为久远，普遍建于20世纪初或更早。对于这类建筑的改造主要是保留其建筑原有的历史痕迹，进行必要的结构维护及立面翻新。带有城市地标特征的旧工业建筑，诸如水塔、烟囱等工业构筑，因其外观特征深入市民记忆。普通工业建筑，其并没有较高的文化价值，也不具备明显的历史、美学价值及特征，但结构坚固、内部空间宽阔，对于此类建筑再利用的方式可以更加自由、多样化。
二、以上海1933老场坊改造为例分析
（一）背景分析
1933老场坊位于上海市沙泾路10号和29号，紧邻外滩18号、新天地以及田子坊，区位条件良好，交通便利。在商业、交通、娱乐、人文等方面都占据先天优势。建筑始建于1933年，由英国著名设计师设计，工部局出资兴建。总建筑面积约3.17万平方米，为五层钢筋混凝土结构浇筑。其前身为上海工部局宰牲场，是当时远东最大、最现代化的屠宰场，也是上海历史风貌保护区中首先被改造的建筑之一。由于屠宰场现在已经不具备原有的生产功能，为了避免其被闲置造成城市中心区位资源的浪费，为了改变这样的状况，政府采用了长期租用的办法，配合三个不变的政策（土地性质不变，产权不变，建筑规模不变）允许投资公司加以改造，于是便有了1933老场坊这个项目的诞生。
（二）更新目的
上海作为中国的经济中心，在土地、水、电力等资源紧缺的情况下，原有的劳动密集型、资源消耗型产业结构急需进行产业优化及升级。利用屠宰场留下的建筑，通过对建筑内部及建筑进行合理的设计、并且带动屠宰场产业转型，使其成为发展创意产业的载体，并且为城市发展带来巨大的经济效益。目前全世界的创意产业每天创造的产值高达220亿美元，创意产业逐渐为全球就业人口最多的产业。该建筑作为屠宰场的功能已经结束,但建筑的历史文化价值反而急速凸显。
（三）更新手段
屠宰场内部空间布局奇特，外方内园，东南西北4栋建筑围成的四方形厂区与中间一座24边形的主楼通过楼梯相连。功能分为宰牲场、废肉抛弃所、鲜肉市场和冷藏室。南楼和东楼为牛舍，北楼一部分用作饲养猪、小牛、羊等；另一部分为宰猪场，其中下面三层为人工宰场，四层为新式宰猪场。该建筑建造时是根据宰牲的工艺进行设计的,是功能主义的工业建筑,在对屠宰场进行改造时也保留了其空间原有的特色。例如无梁楼盖的伞形柱结构设计、连接空间的廊桥、上世纪30年代从英国进口的水泥制成的镂空水泥花格窗、动物行走的牛道、为了工人逃生而设计的法式旋梯等。改造后,设计师将神奇的工业空间变成了独一无二的民用空间。连接室内外的斜坡和桥梁在当时是供大型动物行走使用的,它们是连接空间最重要的组成部分。大部分的建筑外立面被保留，内部主要空间结构也未进行大改。在建筑外部新增一条木质廊道，形成了一个对外交流的空间；顶层新建的玻璃圆形屋顶将外部空间包含进具有新功能的内部交流空间。在材料的运用上适当增加了玻璃、木质廊道和金属材料来丰富建筑层次，并且通过全透明的玻璃地面来增加建筑的趣味性。老场坊由原来的屠宰场改造为如今的创意产业园和全国工业旅游示范点。同时容纳了办公、商业、展览等功能，在内部中心圆大剧院还举办过2007风尚论坛、派对等活动，同时也被电影《小时代》以及型户外竞技类节目《奔跑吧兄弟》选为拍摄场所。工业建筑正在一步步转型成为一座多功能的商业建筑。改造更新后的1933老场坊让来到这里的人们能够体验到建筑在时间长河里穿梭，在城市整体更新发展的步伐中新生。
三、针对国内工业建筑再利用手段的建议、方法与展望
（一）更新建议
从1933老场坊的改造分析，改造中成功保留了旧建筑的历史痕迹，新旧部分能够和谐共存，并且为城市发展带来了一定的经济效益。空间整体丰富多彩，个性鲜明，设计师成功地保留了屠宰场原有大部分结构及立面，但同时也存在建筑细部粗糙、能耗较大等问题，从部分游客的评价来看，没有通过新型材质及灯光等手法改善原有屠宰场阴森的气息。工业厂房一般拥有大面积的窗体、高屋顶和开场的空间，符合艺术家对于空间的基础要求。当吸引一定数量的艺术家聚集的时候，创意产业可以带动包括餐饮、酒吧、住宿等第三产业的发展，同时也会吸引到相关文化产业和文化机构的入驻，最终呈现艺术产业的一条龙发展。例如广州的红砖厂创意区，艺术家租用厂房开办作坊、工作室、店铺，甚至吸引当地的各种演出和各种展览进入厂区，带动艺术氛围，吸引了更多的艺术家入驻以及前来参观的游客。对城区闲置旧工业建筑进行再利用设计时可以通过以下几点进行设计改造：体现时间的痕迹，通过新材料和原有旧材料的结合，体现历史文脉的传承关系，关注城市更新的历史延续性与城市居民心理情感的追忆；在进行设计时要体现可持续发展原则与生态节能设计手段；设计之前要做好详细的评估工作，要达到综合效益的最大化，社会效益、生态效益与经济效益的平衡，避免单纯追求经济效益的短视现象。
（二）更新方法
针对于旧工业建筑改造更新的方法可以从3个方面进行探索，即：
1.功能及空间结构重组
闲置工业建筑的原有功能基本为厂房、仓库及一些特殊存储设施。在功能结构更新时，我们可以根据其所在城市的发展需要及周边业态需求进行合理的功能置换，满足区域基础设施建设需求，完善区域公共服务功能，挖掘其经济价值。在内部空间的组合上，由于工业建筑本身内部空间巨大敞透，结构组合可通过灵活的空间加减法来规划，满足空间功能再利用的使用需求。
2.外部形态更新
旧工业建筑大多为钢框架结构，立面以砖墙堆砌且设有面积较大的开窗，在设计的过程中需充分考虑室内遮阳采光、空气流通等因素，尊重旧工业建筑立面特点，保留其原有建筑特色酌情进行改造。
3.加入公共空间交流
旧工业用地主地面以硬质铺装为主，室外景观与设施相对匮乏。在对其进行改造时，应以整体的眼光统筹兼顾，不单单改造建筑，因为建筑周边环境也是吸引产业入驻的重要因素之一，所以改造应结合建筑周围的外部空间，局部增加景观绿化、景观设施来营造舒适的环境氛围。
（三）更新展望
工业建筑的改造对于一个城市的更新发展来说是极为重要的，为居民带来积极的影响才算是成功的改造再利用。城区闲置旧工业建筑的改造再利用符合城市更新的生态理念，随着人们生活水平的日益提高，市民对城市区域化的新型基础生活娱乐设施表现出了迫切的需求，工业建筑的改造正好可以有效地满足这一需求。通过利用现有资源，改造后的旧工业建筑能促进城市进入生态、有序的良性循环。
作者：童安祺 单位：上海大学美术学院
参考文献：
[1]赵崇新.变身、平台、再生———图说1933老场坊改造过程[J].工业建筑,2008,(10):4-7.
城市如同一个有机的生命体，在发展过程中，城市不断地进行着生长扩张。同时，它也在不断地进行着新陈代谢。随着社会的发展，城市的老城区不仅存在着物质性老化的问题，同时也存在着结构性和功能性衰退的问题。因此，城市更新就成为了城市发展的必然。由于在城市空间内总是存在着不同时期形成的多种不同的空间构成，城市建设永远面临着新生与消亡、保留与被淘汰的选择。
然而，城市的老城区却是城市历史的见证。那些保存下来的建筑，自然形成的街巷，低层高密度的城市肌理都向我们展示出旧时的社会风貌。这种自然形成的城市意象也是历史城区有别于现代城市街区的鲜明特征。
“解放阁及舜井街区改造规划”是济南市近期正在实施的一项城市历史地段更新项目。该项目的实施经过了长期的策划与论证，但其实施却仍受到了各方的质疑。下面就对这一项目进行简要的论述：
解放阁片区位于济南古城的东南隅，占地约20公顷。解放前，片区南侧和东侧均为城墙，其内外分别是城墙根和护城河。片区北侧的泉城路是济南古城区东西主轴线和重要的商业街。西侧的天地坛街是古城区南北轴线，中部的舜井街为古城南门正对的重要街道。因为片区整体风貌极具济南地方特色，所以在新修编的城市总体规划中该片区被列为城市特色街区。
在过去几十年的城市发展建设中，对该片区已经进行过不同程度的整饬和改造。但由于各地块的改造缺乏应有的联系和协调，致使这一历史街区空间格局上，功能上，交通组织上出现了严重的问题，同时使得城市景观遭到了一定得破坏。由于缺乏共识和有效控制，片区内的历史人文资源未得到应有的保护和积极的利用，再加上缺乏与周边环境的整合，致使这一历史片区特有的传统风貌即将破坏殆尽。
在这样的背景条件下，济南市提出了解放阁及舜井街片区改造规划。规划试图调整和丰富片区的功能，改造、整治城市环境，并在济南老城传统风貌的保护与历史文脉的延续上做出了一定努力。规划片区内在原址上保留浙闽会馆、金家大院等建筑，并在设计过程中体现出对原有城市肌理的保护。但是，在这场大规模城市更新的过程中，由于缺乏统一的评价标准，许多具有老济南特色的街巷被拆除。相对于幸存下来的建筑，大部分的老建筑遭到了拆除，济南人印象中的传统街区在这场大规模的城市改造过程中被拆除殆尽。
然而，这一过程是不可逆转的。即使在新的规划中依照原样重新修复都不可能营造出经过几十年甚至几百年自然形成的城市空间与城市肌理。规划方案所宣扬的对历史文脉的保护以及对历史街区传统空间肌理的延续究竟可以实现多少只能在未来得到验证。而在这种大规模的城市更新过程中，损失是不可避免的，也是不可挽回的。
面对当前全国范围内大规模的城市改造，我们不得不思考这一改造模式是不是适合我国历史街区的改造更新，这是不是唯一的途径？通过以往大规模城市改造的实例我们发现这种改造模式实际上存在着不可忽视的弊端：
首先，大规模的城市改造在经济上具有不稳定性。
大规模城市改造一次性投资大，资金周转时间长，对宏观经济的影响很大，同时也容易受到宏观经济的影响。“济南解放阁及舜井街区改造规划”预计耗资25亿，如此庞大的项目，资金必将成为改造实施过程中非常重要的环节，而这也决定了改造在经济上的不稳定性，同时也决定了项目实施过程中受限于经济因素的必然性。
其次，大规模的城市改造常无法顾及到实际项目的细枝末节。
城市改造实际上是社会、经济及物质空间的重构。城市改造必然会打破原有的城市格局，在这一过程中会产生新的社会矛盾和问题。在大规模的城市改造过程中，受时间的限制，很多问题并没有显现出来。同时，由于改造规模庞大，项目实施过程中可能无法顾及个别街道甚至个别建筑的改造设计，因此极易造成无法挽回的损失。
再次，改造建设盲目性大，造成房产、地产闲置。
很多城市改造项目是在投资方利益的驱动下实施的，不顾社会经济发展的实际水平和市场需求，极易使房地产投资结构和供求关系出现严重的不平衡，造成房产、地产的闲置。
另外，大规模改造不利于公众的参与。在这种改造模式下，公众的声音很少会被采纳，公众更不可能参与到实际的改造过程中。可以说大规模城市改造从某种程度上脱离了旧城居民的实际意愿。同时，由于大规模的改造往往在短时间内迅速实施，没有一个反馈修正的过程，因此，改造能否经得起时间的检验，改造后的街区能否适应未来城市发展的需要只能靠推测。从这种角度来说，大规模城市改造存在着极大的风险性和盲目性。
不仅仅是济南的解放阁及舜井街片区的改造，自80年代中期，尤其是90年代以来，随着城市经济的快速发展和土地有偿使用政策的实施，我国城市出现了大规模城市改造的局面。在一些城市，单项工程成片改造规模已达10多公顷，城市改造的总量是更是可观。这样大规模的城市改造一方面为城市带来了巨大的经济和财政效益，并在一定程度上改善了城市的基础设施条件和部分城市环境。另一方面也对城市建设和规划产生了一些消极的影响。
由于大规模城市改造存在的这些弊端和消极影响，我们需要寻找一种更为优化的城市改造策略，即小规模的城市改造模式。
与大规模城市改造相对，“小规模”城市改造模式这种模式提倡“自上而下”的规划控制和“自下而上”的改造实施。即在更新规划中从整体利益考虑规划用地的功能结构布局、地块的划分、道路和基础设施的布局等；在改造实施上，不求一步到位，讲究小规模，分阶段实施。
北京菊儿胡同住宅改造工程是吴良镛先生“有机更新理论”在北京历史文化地段的第一次成功的尝试。这一尝试也是小规模城市更新的典型范例。胡同改造在研究北京旧城肌理的基础上,提出了符合居民生活形态的“院――巷”体系和合院建筑形式,并巧妙地将其嵌入胡同的现有街坊中,既实现了建筑的现代化,又与原有的院落融为一体,保持了地段的特色。改造过程主张“自上而下”和“自下而上”相结合的更新方法,以城市居民做为旧城更新的原动力。由于充分考虑居民和单位的意愿,在拆迁安置和市政改造等方面都得到了支持和配合,找到了各方都满意的解决方案。其小规模、分片、分阶段、滚动开发的更新模式,取得了较好的综合效益,实现了社会效益、经济效益、环境效益和城市文化效益的统一。
通过对近几年小规模城市改造实际项目的分析，我们可以得出小规模城市改造的一些特点：
首先，小规模城市改造最大的特点就是其灵活性。由城市发展史我们可以知道，在城市长期的发展过程中，不间断的在进行着适当规模的更新改造。在我国传统民居和传统城市街区中，普遍存在着这样的更新改造，而老城区和历史街区那种自然生长的、有机的城市环境也是在这样的更新改造过程中逐步形成的。由此，小规模的城市更新对于形成有机的城市环境具有积极的意义。
另外，小规模的改造无论在资金筹措方面还是在建筑施工方面都有极大的灵活性。而它的灵活性使其具有很强的针对性，因此也就更有利于公众参与，这种参与可以渗透到建筑环境营造和使用的全过程。就目前我国城市改造的形式看，小规模改造、整治最现实的意义就是它能够灵活地吸引相当数量的小规模资金投入到旧城整治中，并推动旧城保护的进行。
针对大规模城市改造在经济上的不稳定性、简单化、盲目性等缺陷，小规模的城市更新更容易与社会、经济、环境等方面相协调，更有利于城市的持续发展，具有非常明显的优势。
目前，实现小规模城市改造项目往往可以通过以下的步骤和途径：
（1）改造前对历史街区在社会、经济、文化、政治、法律等多方面的问题进行细致的调查，为下一步的工作打好坚实的基础。
（2）阶段性的方法和“开发单元”的概念。
城市建设和发展是一个不间断的过程，“有机更新”的理论就是强调城市改造的过程性和阶段性，而城市旧区复杂的社会、经济、文化、政治、法律等情况，又必然要求城市改造在一定范围内有相对的独立性（称之为“开发单元”）。小规模改造就是阶段性的方法和“开发单元”概念的最好例证。它可以在远期规划和近期改造之间开拓一个现实的中间地带，促使我们的城市能够顺应社会、经济、环境协调发展的规律。
（3）在小规模城市更新过程中采取“自下而上”的详细规划和“自上而下”的控规相结合的方法。这种规划模式是在整个城市、区的指导性详细规划的基础上有重点地、分区分片地进行的。对城市重点街区逐一地进行规划后，再把改造规划反映到城市总体规划上，并予以协调和综合考虑，使总体控规更结合实际、更完善。这种方式更能准确反映现状的详细规划并可以实现整体与片区规划的反复修正、磋商的过程。
（4）资金流向与建筑环境质量
1研究背景
数字城市空间管治即是指:以真实城市空间资源分配为核心及其将经济、社会、生态等可持续发展，资本、土地、劳动力、技术、信息、知识等生产要素综合包融在内的整体地域空间管治在虚拟四维时空中的数字化实现。数字城市空间管治以计算机科学、空间信息科学、系统科学、城市科学、管理科学、地球科学及环境科学等为支撑，可为政府部门和非组织管治决策提供多要素、多层次、多时态的城市自然、人文、社会与经济信息，使其能更好、更有效地实现城市空间管治目标。
对于城市空间管治，由于其操作对象具体，功能目标明确，应用范围集中于城市区域，空间信息的比例尺较大，数据质量对应用结果的影响非常明显，在数据质量方面的要求也就更高。所以，城市空间管治的数据质量控制问题，就具有更重要的意义。
数字城市空间管治信息数据是城市空间管治最基本和最重要的组成部分，也是数字城市空间管治良好的动态运行中投资比重最大的部分之一。信息时代数字城市空间管治是以计算机科学、空间信息科学、系统科学、城市科学、管理科学、地球科学及环境科学等为支撑，城市空间基础信息和城市社会经济与建设等综合信息为基础的信息化、网络化管理技术。它的一个重要特征应是以计算机软硬件为支持平台。城市空间管治所涉及的信息为数据资源，实现以空间信息为主的信息输人、贮存、查询、检索、统计、分析和辅助决策的计算机技术系统。它必须保证空间管治信息数据的正确性和可靠性，并将各部门网络化和专业化的信息按照一定的标准和规范置于统一管理之下，使城市空间管治工作有一个规范标准化的高质量数据基础。信息数据质量的好坏，直接影响着空间管治分析评价与决策结果的可靠程度和空间管治目标的真正实现。
因此，在数字城市空间管治研究中，信息数据质量体系研究是一项十分重要的基础研究工作。数字城市空间管治基础信息质量体系研究是世界各国共同走向现代城市空间管治急待解决的基础课题。
2城市空间管治信息分类模型
传统的管理观念，通过规划限制和禁止空间准人，现代管治理念来源于生物学及系统科学，指管理控制主体给予对象一定的刺激和干预，使其按预定目标方向发展。要全面、有效地对城市空间进行管治，保证高质量的城市空间环境，需要多因素的综合信息。例如用地控制、环境容量控制、建筑形态控制、道路交通控制、设施配套控制、城市设计引导等方面。目前，任何城市规划建设、资源开发、环境保护等活动，不管是综合性的还是单项的，其内在构成都包括以下几方面:土地使用、设施配套、建筑建造、行为活动。所以，根据我国现行的国家标准、行业标准以及地方标准进行分析，共同形成空间准人和空间管制的内在构成。图1、图2分别归纳出以上几方面在空间准人和空间管制中所包融的具体分类模型。模型内容基本概括了城市空间管治活动的主要作业。
3数字城市空间管治信息的质量体系
数字城市空间管治信息数据主要有图形数据和属性数据两大类。图形数据包括基础数据和专题数据，如测量数据、地图数据和遥感图像数据等。这些数据的各种数据源都带有一定的误差因素并将之引人数字城市空间管治信息管理的数据库中。数据源在时间精度(即现势性)和数据空间范围与数据内容方面，若不能满足城市空间管治应用的需要，也会严重影响信息数据应用结果的质量。因此，城市空间管治信息的质量问题也是需要解决的基本问题。
3.1数字城市空间管治评价与决策指标体系
数字城市空间管治是一项起源于城市的更新改造活动，促进城市可持续发展的工作。从任何一项城市更新改造规划，到更新方案实施，城市空间管治都需要依据国家的各种法规对更新项目进行空间准人审批和空间管制决策评价。从规划控制的系统结构来看，评价对城市更新改造有着十分重要的意义。
3.1.1城市空间管治评价类型与结构
根据城市空间管治评价对象和方法的不同，城市空间管治的评价可分为三种不同的类型:
3.1.1.1现状评价:分析和评价旧城生活和环境质量优劣程序，确定现状综合评定值。对现状信息进行评价是城市更新规划控制的起点。一方面，它可以总体上根据现状评价的结果在整个旧区范围内界定更新的对象，排列旧城更新的先后次序。另一方面，针对具体更新区域的不良因素进行罚分评价，为下一步制定更新目标提供充分的现状信息。
3.1.1.2空间准人评价:针对城市发展目标，评判城市更新改造项目对现状的改进程度，确定更新方案的综合评定值，是确立正确的规划目标所依靠的有力手段，它不仅可以对单一的目标进行评价，以确定它是否符合城市规划建设、社会、经济、环境发展的原则和旧城更新的实际需要，而且可以对多种规划方案和目标进行比较和优选，从中选出最为合理的方案和目标。
3.1.1.3空间管制评价:评价规划目标的实现程度，确定更新后的综合评定值，是对于更新以后的城市形态所进行的检测。它一方面对前一阶段的规划目标进行检验，另一方面为下一步的规划控制提供新的决策信息。
其评价体系主要由两大部分构成，即评价指标体系和评价方法体系。指标体系是整个评价程序的框架和基础，也是建立科学的评价方法的必要前提。因此，我们有必要建立一套较为完善的城市空间管治评价指标体系，使城市空间管治的评价在内容上趋于客观和全面，在结构上趋于系统和严密，使得城市空间管治的决策更为科学和合理。
3.1.2城市空间管治评价指标体系的建立
3.1.2.1影响因素分析
影响城市空间管治的因素很多，诸如国家对国土资源开发利用、耕地保护、城市更新的政策，国家的经济实力，城市的整体结构和功能，社会对城市更新的期望值，以及更新区域的社会物质条件等等。其中，对城市空间管治最具直接影响的因素是更新区域的物质和社会状况，城市的社会物质条件所包含的内容极为丰富，既包括土地使用、建筑建造、市政设施、道路交通等，也包括社会组织、历史文化、人文景观、居民收人等经济文化因素。它是更新地区城市生活质量和城市现代化的尺度和标志，也是城市更新评价指标的原始素材。
对于不同的行业、社会团体和个人来说，由于他们所处的技术领域同、社会经济地位不同，审视的角度不一，对于城市更新的期望和要求也存在一定差距，因而对城市空间管治的评价项目和评价标准也不尽相同。因此，需要根据国家现行的各类相关法规和规程规范，全面综合的考虑城市空间管治的各种影响因素，建立评价指标体系。
3.1.2.2评价指标体系
前面分析了城市空间管治评价的各种主要影响因素。另外还有一些因素相对其他因素来说对城市空间管治评价的影响较小，可以不列人评价指标体系。
为此，考虑到评价指标对城市空间管治应具有直接的影响力和同一评价指标对不同的评价对象来说应有明确的可比性这两个基本原则，我们可将指标进行合并和提炼，根据其不同内容将其分为两大类。①空间准人评价体系;②空间管制评价体系。
评价体系均以统一标准的位置(坐标)、高程、面积三种几何物理量作为评价指标。无缝镶嵌于数字城市空间管治信息分类体中。图3为空间准人评价指标体系之一—交通活动限制评价指标体系。
3.2影响数字城市空间管治信息数据质量的因素
数字城市空间管治信息数据的质量问题，实际上是伴随着数据的采集、处理与应用过程而产生并表现出来的。根据这一过程，可以把数字城市空间管治信息数据的质量问题划分为三个阶段:第一个阶段是空间管治信息数据的采集和保存;第二个阶段是数字城市空间管治信息系统数据库的建立，包括数字化、数据录人和必要的数据转换、数据处理;第三个阶段则是在数字城市空间管治决策支持信息系统中对数据的操作、分析评价和决策。每一个阶段都包含前一个阶段所带来的原有误差，并增加了本阶段所引人的新的误差因素。因而，数据质量的影响因素可以以数据获取和应用过程的这三个阶段为线索来考查。
3.2.1数字城市空间管治数据源影响数据质量的因素
数字城市空间管治的数据源，通常包括外业测量、勘丈、调查记录的数字化数据、图纸、图像和文档材料等。数字城市空间管治数据源的质量问题，包括这些数据源的采集和生成过程中产生的误差，如测量中由测量方法、仪器及人员操作带来的误差，遥感的系统误差及干扰误差，文档材料在社会调查和统计时产生的误差，地图本身固有的误差(包括数学基础的展绘、编绘、清绘、制图综合、地图复制以及套色误差)，遥感解译过程中产生的定位和分类误差等等，以及数据源在保存过程中产生的误差，如图纸变形误差等。
3.2.2数字城市空间管治决策支持数据库建立中对数据质量产生影响的因素
根据目前的技术方法和设备条件限制，数字城市空间管治决策支持信息系统所采用的数据源，主要还是来自图纸、外业测量和调查、统计资料。这类数据源，必须经过数字化和数据录人以及二者之间的连接配准，也许还要经过一定的格式转换，才能进人空间管治决策支持系统，成为数字城市空间管治决策支持信息系统数据库中的原始数据。
这一部分数据质量问题，包括决策支持信息系统数据获取、数字化和数据录人以及数据格式转换所引起的质量问题。影响这部分数据质量的因素主要在于数字化采集仪器的精度、数字化方法以及数字化操作精度、统计数据录人中的差错等。这类数据质量问题相对比较简单，影响因素容易发现，可控制程度相对较高。
3.2.3数字城市空间管治分析和处理过程产生的数据质量问题
在数字城市空间管治评价和决策过程中，运用城市空间管治决策支持信息系统分析和处理，可能影响其数据质量问题的因素包括计算、拓扑、叠加。这一部分的数据质量问题，是由数字城市空间管治决策支持系统的分析和处理过程引人的问题比较复杂，影响因素较隐蔽，产生的误差也比较难估计。
3.3数字城市空间管治信息数据质量指标确定
数据质量指标是城市空间管治数据质量控制的重要依据。根据对数据误差来源、性质、类型和大小以及产生的原因的分析。提出数据质量控制指标确定思路。
首先，数据质量是一个相对的概念，甚至衡量数据质量的标准也会随具体应用的特点和要求而变化。其次，数据质量本身具有不确定性，除了可度量的空间和属性误差外，许多质量因素是很不明显或是很难确定的。因此，数据质量问题中，有可以减小甚至消除的误差，也有很难检测和控制的因素。本文研究数字城市空间管治信息的数据质量控制，先仅针对其中可度量和可控制的质量问题而言的，主要集中在数据源的信息采集、数字化处理和过程部分。数据质量不确定性另设专题研究。例如土地使用与地籍管理单项空间管治数据质量指标确定一规划红线测设质量指标确定如图4所示。限于篇幅，各单项空间管治数据质量指标不再一一列出。
根据上述确定的空间管治信息质量分类指标，可将空间管治信息质量分类指标归纳统计于下表。
