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工程建设项目风险分析源于美国，早在1970年，便开始将风险评价运用于工程建设、项目运营以及工程投资中，探究投资风险的成本与效益之间的联系和项目风险评价的方法，着重解决单目标投资问题。[1]弗兰克?罗森塔尔认为工程建设风险评价方法可以分为三种，即：回收期法，敏感性分析法和概率分析法。[2]Hyo-Nameho等人在原有的风险评价体系中将模糊评价加入进来，形成了一种新型的风险投资评价方法。[3]
我国高等级公路建设是1980年之后开始的，所以对工程项目投资风险的评价方法探索较晚。2001年，余晓珊经过对比敏感性分析和投资风险这两个评价方法的优缺点，得出了将蒙特?卡罗这种以数理统计为基础的方法运用于公路投资建设风险分析的结论。[4]2008年，向延念研究了高速公路建设项目在施工运营期间面临的各类风险，通过主要的几个风险，构造了公路风险评价体系。[5]
二、海外公路建设项目投资风险因素分析
海外公路投资建设项目投资风险主要体现在政治、经济、环境、法律、管理等诸多方面，因此，分析公路投资建设项目风险首先要分析这些风险的来源。通常来说，海外公路投资建设项目风险主要来自于投资项目的环境、项目主体行为、投资目标和管理过程这4个层次。[6，7]
三、基于AHP方法的海外公路投资建设项目风险分析
（一）评价指标体系构建
层次分析法（AHP），是为较复杂且抽象的问题进行量化，进而提供一种简单决策的方法，特别适用于那些难以进行定量分析的困难问题，也适用于评价不确定性因素繁多的海外公路建设投资的风险分析。
影响投资风险的因素有很多，综合前面的风险分析，在前人研究总结的基础之上，通过对各种投资风险影响因素的对比考量，同时也对比本次研究的具体状况，将海外公路建设项目投资风险A分为7类：政治风险B1、法律风险B2、技术风险B3、建设风险B4、经济风险B5[8，9，10，11，12，13，14，]运营管理风险B6和环境风险B7。同时，将每一种风险因素进行细分，大致可分为以下20个评价指标，即：国家风险C1、政策风险C2、法律责任风险C3、法律的完善性风险C4、法律的稳定性风险C5、新技术风险C6、计划风险C7、人员风险C8、工期风险C9、质量风险C10、费用风险C11、管理决策风险C12、合同风险C13、融资风险C14、金融风险C15、市场风险C16、运营管理体制C17、资源管理风险C18、自然风险C19、社会事件风险C20。
（二）层次结构图
依据上述指标体系，可构建层析分析结构模型图，形成了一个层次分明的风险评价方法，并且通过以上7种比较重要的影响因素对海外公路建设项目投资风险进行全面分析。在层次分析法中，为了使各项抽象的指标能够进行定量表示，在构建判断矩阵时用两个元素相互比较，采用1～9标度法，其标度方法如下表1：
（三）指标体系权重计算
权重的确定使用专家打分法，要确立中间层B和方案层C的权重，首先确立中间层B的判断矩阵并计算其指标权重，然后确定方案层C的权重，最后根据中间层B和方案层C的计算权重值确定各个指标在总评价体系中的权重位置。
第一，准则层权重确定。在构建评价指标体系基础上，首先构造矩阵求解特征向量并得到不同层次之间的相对权重，然后利用计算得到的权重可确定几个主要指标相对于目标层A的权重，最后统计得分与排名。创建一个多层次的判断矩阵，并运用AHP软件对判断矩阵进行求解计算。
经过计算可以得出判断矩阵的一致性指标CR，当CR
第二， 案例分析。中国路桥公司拟在肯尼亚建一条高速公路，根据该公司以前在该地区建设公路的经验和基础，所以本次考虑的准则有政治风险B1，法律风险B2，建设风险B3，经济风险B4，环境风险B5。经过专家组的认定，本次有三个方案可选：
备选方案1：该方案认为该公司在当地已运营多年，管理制度与资金运营已完善，可以只考虑B1，B2，B3，B5。
备选方案2；该方案考虑B1，B2，B3，B4，B5。
备选方案3：该方案考虑该公司和当地人关系融洽，该地区环境友好，可以只考虑B1，B2，B3，B4（如图1）。
一是构造A-B判断矩阵（如表2）。
二是构造不同准则的方案构造矩阵B-P（如表3，表4，表5，表6，表7）。
以上一致性比例CR=CI/TR
三是层次总排序及决策。以准则层的权向量矩阵左乘方案层的权向量，得出一个列向量，这个列向量便是的三个方案优先程度的排序，最大值所对应的方案即为最佳方案（如图2）。
因此，根据决策结果，应该首选方案一，其次为方案二，再次为方案三。
四、结语
我国公路交通网的发展加快了我国经济和社会发展的步伐，目前国内公路的建设增量逐渐趋于平缓，国家在海外公路建设上加大了投资。但由于海外公路建设项目所面临的情况与国内存在一定的区别，这类公路建设项目所需建设资金规模巨大、施工时间较长，不确定因素过多，风险类别众多，不同风险间无明显联系。因此，海外公路建设项目投资风险的评价具有一定的不确定性，本文所采用的AHP分析法，也有一定的局限性，主要体现在以下几方面：
第一，在预测和识别海外公路建设项目投资风险时，出于各种原因，往往不能全面地识别出各类风险因素，有时甚至会出现一些遗漏。所以未来应该根据建设项目的实际状况，综合采用多种评价方法进行风险的预测。如何精准地识别出大部分相对关键的风险因素，这依然是一个值得我们去研究的问题。
第二，由于公路建设项目投资风险分析属于项目在建前期的分析预测，采用什么方法对定性的指标进行量化及建立量化标准，缩小那些由于人的经验有限性和认识的局限性而导致的误差，目前尚难解决，这还要联系心理学、行为科学等相关学科知识进行全面的分析。
关键词 房地产投资风险 风险评价指标体系 层次分析法 模糊综合评价
一、引言
当前我国在投资风险评价研究方面主要存在以下不足：一、所涉及风险影响因素较少；二、各种风险因素间的相关性研究不充分；三、一般采用静态分析方式（如盈亏平衡分析、灵敏度分析及概率分析方法等）。为此，本文针对以上情况提出了一种房地产投资风险综合评价体系，利用模糊综合评价方法对投资项目的风险进行综合评价。为房地产开发企业全面科学的评价投资项目的风险提供了一种有效的方法。
二、房地产投资风险综合指标评价体系
（一）评价指标体系构建的原则
1．全面性。指标体系作为一个有机整体，既有反映项目收益的指标，又有反映总投资和工期方面的指标；既有确定性指标，又有风险性指标。
2．科学性。指标体系的设计要力求反映客观实际，对评价的结果需要复核和检验。
3．可行性。指标体系不仅在理论上行得通，在实际操作上也要简单易行。
4．系统性。指标体系要注意结构层次，横向可比，纵向可比，重点突出。
（二）指标评价体系的构成
在分析房地产投资风险影响因素的基础上，根据构建原则，构建房地产投资风险的评价指标层次体系，包括：目标层A、准则层B和指标层C。
三、模糊综合评价方法
模糊综合评价方法是一种综合运用层次分析法和模糊评价法来评价具有“模糊性”事物的系统分析方法。模糊评价法解决了层次分析法的各方案对各评价因素优劣性评分的问题；层次分析法则为模糊综合评价提供了较为科学的评价指标体系和各因素的权重。
（一）建立综合评价指标体系层次结构模型
利用层次分析法进行房地产投资系统风险分析时，最重要的一步是进行投资风险辨识，并在此基础上建立房地产投资风险的层次结构模型。本文所建立模型如下表所示。
在评价过程中，评价者不可能精确判断矩阵元素bij的值，只能对它进行估计。如果在估计时有误差，必然导致判断矩阵的特征值有偏差。在构造判断矩阵时，并不要求判断具有严格的一致性。这是客观事物的复杂性与人们认识的多样性所决定的。但是，要求判断具有大体的一致性。即在求出λmax后进行一致性检验。
过程分为两步，首先计算一致性指标CI=（λmax-n）/（n-1）。然后随机引入一致性指标RI，计算一致性检验系数CR=CI/RI，计算结果CR≤0.1，则这个判断矩阵有满意的一致性，其特征向量W表示的层次排序的权重基本合理；否则调整判断矩阵，直到获得满意的一致性指标为止。
（三）计算组合权重
根据指标层C风险因素相对准则层B风险因素的特征向量集W和准则层B风险因素相对评判目标A系统风险的特征向量V，可以计算得出指标层C风险因素相对于评判目标A的系统特征向量U，即系统权重向量，相应的计算公式为：U=W×V。
（四）建立多层次模糊综合评价模型
确定评价指标的评价集T=t1，t2，…tm以及相应的风险隶属度向量。最后，得出模糊综合评价模型。
四、结语
模糊综合评价方法克服了传统决策方法只能衡量房地产投资中某单一风险的弊病，将房地产投资作为一个系统来衡量其整体风险程度。该方法不仅可以得出对项目评价的优劣性定位．而且可以周全地考虑各因素对项目实施效果的影响程度的大小。为投资者的投资决策做出参考依据，具有较大的应用空间应用价值。
参考文献：
中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号：
前言
文章对房地产投资风险控制研究的理论意义及其中存在的问题进行了详细的介绍，并对房地产投资风险的识别进行了阐述，同时经过分析，并结合自身实践经验和相关理论知识，对房地产开发投资风险有效控制的措施进行了探讨。
二、房地产投资风险控制研究的理论意义
1.在宏观经济研究中，通过对中国房地产投资风险控制问题的研究将有助于房地产业的发展，是促进国民经济增长的一种重要方式。中国作为发展中国家，正处于经济转轨的重要时期，中国的经济体制改革是前所未有的实践，因而，与一定经济、制度相协调的中国房地产投资风险控制问题的研究，将有助于我国宏观经济调控理论的完善。
2.对中国房地产投资风险控制问题的研究涉及到经济学与管理学等多个学科领域，本课题依据现代经济与管理理论的新发展，进行中国房地产投资风险控制问题研究，将有助于学科的融合与发展。
3.考虑到国际房地产资金的注入和国际房地产商进入中国市场，以及加入WTO之后5年的过渡期已经到来，房地产业将面临激烈的竞争，所以我们必须对中国房地产业投资风险控制问题进行深入细致的研究。
三、我国房地产投资存在的问题
目前，我国房地产业恢复的时间还不长，对它的发展规律、经营管理的实践还缺少理论研究，许多投资者甚至各级政府在房地产投资的运作上还存在一定的盲目性，房地产投资风险研究还不够深入，与国外研究水平还有较大的差距，也还未上升到应有的理论地位。由于我国的具体国情和房地产市场的特殊性，房地产投资存在风险的客观性，需要一种更加完善的、适合我国具体国情和房地产市场特点的房地产投资风险分析与决策理论，帮助投资者规避市场风险。利用系统的观点进行风险因素的相关性分析，依据房地产投资风险因素的辨识和再分类，引入房地产投资风险因素相关性分析，辅助房地产投资进行科学决策。房地产顾名思义就是“房产”和“地产”的总称。房地产投资就是将大量资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的经济活动中，以期将来获得不确定的收益。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的。房地产市场是一种资金量大、周转期长，受政治、社会影响较大的特殊市场。同时它还会受到资源稀缺性、不可再生性、供给缺乏弹性的影响。房地产投资还有一些自身的特性，如：投资额巨大、投资回收期长、投资风险大、投资回报率高等。正因房地产投资风险大，而且投资的过程中又有很多不确定的因素存在，所以房地产投资分析时对投资风险列专项进行研究。
四、房地产投资风险的识别
如何正确估计和评价一宗房地产投资的风险呢?通常的办法是计算投资风险率，其计算方法有以下几种。
1.采用国际房地产投资业常用的三个指标来识别
（一）投资房地产的营业率。
一切能够带来收入的房地产都必然发生经营费用。以利润来维持其赚钱的能力。营业率被用来判定投资报告的净营业收入是否具有现实性。计算公式为：营业率=年营业总费用／年计划总收入。据有关调查数据表明，新公寓楼营业率在38％―40％之间是可行的。办公楼、商业楼有不同的营业率。营业率太低说明投资方案中有些成本费用没有考虑。太高则说明管理不善。太低或太高都说明风险太大。
（二）偿债收益比。
营业净收入是扣除所有成本费后的收入，是偿还债务资金的基本来源。它和偿债责任的比率反映了借款人偿还贷款的能力。偿债收益比=营业净收入，要求的年偿债额偿债收益比数值越小，该项借款投资的风险越大；反之，则风险越小。住宅资产的偿债收益比一般要求超过1：2才被认为是安全的。
（三）保本占用率。
保本占用率是计算房地产安全性的另一重要指标。其计算公式为：保本占用率=f年营业总费用+要求的年偿债额)，年计划总收入保本占用率越高，投资风险越大。可以接受的住宅资产的保本占用率一般为85％一90％。
2.概率与数理统计的方法
由于风险度量涉及到房地产投资项目可能结果的概率分布，因而可以采用概率论和数理统计作为房地产投资风险的识别方法。这里的投资结果主要是指房地产投资的报酬回报率。而报酬回报率的概率分布的取得很不容易。虽然可以作市场调查，有已开发项目的资料，可以使用数理统计的方法得出分布或其估计，甚至通过统计检验，但其结果只能在相对意义上代表拟开发项目的概率分布。这是因为各个房地产项目之间的差异较大，有时相距十几米的位置，即使其它条件都相同，投资的报酬回报也存在很大的差别。将抽样调查的方法与主观概率判断结合而确定出房地产项目投资的报酬回报率的概率分布是实际工作者常用的方法。
五、房地产开发投资风险有效控制的措施
1.在投资决策阶段，开发商预防风险的首要任务是建立一支高水平、多学科的开发队伍，把握国际、国内和地区当前和今后的政治、经济形势、经济政策、产业政策和发展规划以及拟开发地区的基本情况．诸如工商业状况、人口结构与密度、居住条件、基础设施现状、建设规划、交通和污染情况等，了解和掌握该地区商服业、住宅、工业分布情况及来来发展趋势等。理性研判该类物业的市场供求状况进行科学的项目可行性研究．合理评价和选择开发投资方案；其次，要树立全员正确的风险态度，加强风险资料的搜集、整理和比较，强化对房地产投资风险管理理论的研究和学习．高度重视企业风险管理。
在开发前期阶段，开发商应主动与地方政府、各专业管理部门、金融机构、原土地、地上物所有者搞好关系，密切双方联系．征得其理解和支持；了解地块的自然属性、使用属性及地下埋藏物情况，以适当的方式，在适当的时机购买土地；及时同有关部门沟通，获取对地块使用意图的确认，妥善处理征地、拆迁和补偿问题；及时就初步设计方案与政府有关管理部门进行沟通．充分考虑项目防火、抗震、御灾要求．采用价值工程技术进行优化设计。
3.在工程建设阶段．开发商应明确工程开竣工日期，确定质量标准和进度、质量、安全要求，严格审查承包商和分包商的施工组织设计、技术方案，特剐是额材料、新工艺的应用．以及承包商和分包商的进度、质量、安全保证体系并督促其落实；进行设计交底．严格控制设计变更，做好现场施工日记并注意资料收集和保存，按时支付工程预付教、进度教，确保按施工总进度计划和年、季、月进度计划进行施工，妥善、及时处理施工索赔；坚持以人为控制中心，从人、材料、机械设备、方法和环境五个方面严格进行质量、安全控制，建立健全质量、安全负责制；
4．在房地产租售阶段，开发商应明确房地产租售指标，制订营销奖罚制度，加强营销人员的业务培训；在租售后阶段建立健全物业管理制度、收费体系及收费措施，加强物业管理人员上岗培训；配备消防器材。及时对建筑物及附属设备进行定期检查维修井消除火灾、事故隐患等。
六、结束语
随着对房地产行业研究的不断深化，房地产企业都加强了房地产开发投资风险控制。对关乎到企业的盈利甚至是生死，是非常重要且有必要的。
参考文献：
一、引言
项目投资作为一种新兴的投资方式,因为其具有改善和提高项目经济强度及项目债务承受能力、减少项目投资者的自有资金投入、提高项目投资收益率等诸多优势,所以自出现以来就具有很强的生命力。目前,许多投资者投资于大型工程项目来获得收益。但由于项目投资跨度长、涉及面广,往往伴随着较大的风险。
因此,企业在商业房地产项目投资的过程中如何进行有效的评估风险就显得尤为重要,本文提出了一种利用EXCEL工具来评估投资房地产项目风险的方案选择方法。
二、商业房地产项目投资风险的类型
项目投资的风险一般可分为内部风险与外部风险两大类。内部风险是指项目实体可自行控制和管理的风险。外部风险是指与市场客观环境有关,超出项目自身范围的风险。
1.外部风险
(1)政治风险
商业房地产项目投资的政治风险主要由于各种政治因素如战争、国际形势变幻而导致项目资产的收益受到损害的风险。政治风险的大小也与一国政府的政策的稳定性有关。政治因素的变化往往是难以预料的,其造成的风险也是难于避免的。由于商业房地产与国家经济形式紧密相关,在很大程度上受到政府政策的控制。
(2)法律风险
商业房地产项目的法律风险是指东道国的法律变动或不健全给项目带来的风险。我国当前的商业房地产处在飞速发展的阶段,随着商业竞争的不断加剧,商业房地产中的法律也会逐步改进。法律一旦变动,投资人就必须面对和自已原来投资时点所不同的法律条款,就可能会受到某些方面的损害。
(3)金融风险
金融风险是指项目发起人不能控制的金融市场的可能变化对项目产生的负面影响。金融风险主要表现在利率风险和汇率风险及通货膨胀风险。由于商业房地产项目的回报时间长,所以汇率波动带来的债务负担的加重,利率上升导致融资成本的增加,通货膨胀影响项目的现金流量的变化。
(4)不可抗力风险
商业房地产项目从设计到建成需要一定的时间。在这段时间内,不可避免的会出现一些自然灾害天气,如地震、冰雹、泥石流等自然灾害。在房屋的建造过程中出现给商业房地产的建设造成破坏的自然天气,会对项目带来无法估量的损失。但这种自然灾害是人们无法预测的,所以不可抗力风险是不可以避免的。
2.内部风险
(1)预测风险
预测风险是指项目的制定人在项目规划时面临的项目完成所发生的项目收益变化的风险。由于商业房地产项目在一开始规划时预测其可能会给投资人带来的收益的大小,所以项目的收益是无法预测的。从项目到一开始规划到建成有一定的时间差,在这段时间内,规划人所预测的商机就可能发生变化。如果在投产后没有达到投资人预想的收益,投资人就会不可避免的承担预测风险。
(2)完工风险
项目的完工风险是指项目无法完工、延期完工或完工后无法达到预期运行标准的风险。商业房地产项目融资是以项目为导向,在项目建设阶段,存在各种不确定性因素,如果项目不能按预定计划建设投产,将导致项目建设成本的增加,项目贷款利息的加重,项目不能按计划取得收益。
(3)生产风险
项目的生产风险是指在项目的试和生产经营阶段存在的技术、资源储量、能源和料供应、生产经营和劳动力状况等风险因素的总称。它是项目融资的另一个主要的核心风险。生产风险主要表现在: 技术风险; 资源风险; 能源和原材料供应风险; 经营管理风险。风险主要包括技术风险、资商业房地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式。
(4)市场和经营风险
商业房地产具有高风险、高收益的特性。首先,由于位置的固定性,致使其必须面临并承担因项目所处位置的地理条件变化而带来的项目风险;其次,由于商业房地产投资额大,开发周期长、销售经营持续的时间也很长,各种社会经济环境条件发生变化都会对收益产生极大的影响;第三,商业房地产的发展与整个城市经济发展趋势密切相关,商业房地产的投资和消费,依托于城市经济发展的变化和居民消费水平的增减;最后,商业房地产经营过渡期的存在使开发商在这期间内随时可能面临调整和亏损。所以,商业房地产面临的市场和经营风险相当大。
因此,在实际进行商业房地产项目的开发中要考虑多方面的风险。不同的项目面临的风险表现在可能会有不同程度的内部风险和外部风险。对于项目的投资人来说,能够有效的评估其要投资的项目的各类风险的权重对其决策有重要的意义。
三、商业房地产项目投资的风险评价
我们采用层次分析法(简称AHP)对投资决策风险进行综合的度量。AHP是美国匹兹堡大学的运筹学家萨迪(A.L.Saaty)教授于20世纪70年代初期提出的。该方法把复杂问题分解成若干组成因素,又将这些因素按支配关系分组形成递阶层次结构。通过两两比较的方式确定层次中诸因素的相对重要性。然后综合决策者的判断,确定相对重要性的总排序。该方法目前在许多决策规划中得到应用,评价商业房地产项目投资风险也采用此方法进行研究。首先采用AHP法求出指标权重。它为分析复杂的社会系统,对定性问题做定量分析提供了一种简洁的方法。用层次分析法求权重的计算步骤:
1. 对问题所涉及的因素进行分类,建立指标体系。在商业房地产的投资中,面临各种各样的不同的风险。其中包括政治风险、金融风险、完工风险等。在进行层次分析法时必须先把所有涉及到的风险进行分类。
2. 根据指标体系构造各因素相互联系的层次模型。根据对商业房地产项目投资风险的分析,作者构造了如下图的层次模型,如图。投资者可以利用这个体系评价几个相似的投资方案的投资风险。
3. 根据专家的意见,构造关于各个风险的判断矩阵从而确定各个因素的权重。判断矩阵的元素的值反映了人们对各因素相对重要程度的认识,一般采用数字1-9及其倒数的标度方法。专家通过相互比较,当相互比较因素的重要性能够说明实际情况时,判断矩阵相应的值可以取这个比值。
4. 通过判断矩阵的特征根的求解得到特征向量,把判断矩阵经过归一化后几位同一层次相关因素对于上一层次相对重要性的排序权值,并进行一致性检验。
在层次分析法中计算判断矩阵的最大特征值两种方法:方根法和和积法。判断矩阵一致性指标CI=。一致性指标CI的值越大,表明判断矩阵偏离完全一致性的程度越大,CI的值越小,表明判断矩阵越接近于完全一致性。对于多阶判断矩阵,一致性指标CI与同阶平均随机一致性指标RI之比称为随机一致性比率CR=。当CR.< 0.10 时,便认为判断矩阵具有可以接受的一致性。当CR.≥0.10时,即不满足一致性的要求,则将信息反馈给专家,就需要调整和修正判断矩阵,使其满足CR.< 0.10,从而具有满意的一致性。
5. 根据各方案的情况构造每个方案对各个因素判断矩阵,计算各方案对于各个因素的权重,并进行一致性检验。
6. 把第四步所得的各个因素权重和第五步所得的各个方案对因素的权重,求其加权总和。按照所得的百分比情况得到方案的风险综合排序。投资人尽量选择风险最小的方案投资,这个综合排序为商业房地产项目投资人的决策提供依据。
四、商业房地产项目投资的分险评价实例分析
在项目投资之前,投资人会面临多种复杂的风险。本文试图从运用AHP法定量分析商业房地产项目投资的风险,可以在安排项目投资前为投资人提供参考,为投资人进行方案的选择提供重要依据。下面我们以和积法为例说明如何用EXCEL解AHP问题。若某投资人决定投资,经过初步调查研究,确定了三个投资方案A、B、C。从以上分析的商业房地产投资项目风险分析这三个方案的风险的大小,从而帮助投资者确定一个合适的方案。本文运用EXCEL来计算A、B、C三种商业房地产项目投资方案的风险,然后根据计算出的风险大小的排序,来有助于投资者进行科学的决策,从而有利于提高项目的投资成功率。
某房地产开发公司欲投资一个商业房地产项目,计划通过项目融资方式获取资金,经风险辨识后,其风险因素主要有政治风险、市场经营风险、金融风险和完工风险。并建立了如图一的商业房地产项目融资风险评价指标体系,综合专家群体咨询意见,对该项目的融资风险进行了评估。根据专家的意见,列出了判断矩阵,然后运用EXCEL对此矩阵列求和并列规范化得到的结果如表1所示。各个因素的权重和A、B、C方案对各个因素的权重如表2所示。
从以上结论可以看出A、B、C三个投资方案,就其投资风险来说,方案C的风险权重最大为35.64%,其次是方案A为33.68%,相对来说,方案B 的风险最小为30.68%。
五、结论
以层次分析法为数学工具对项目的投资风险进行评价,可以为投资决策者提供科学的决策依据,促进投资决策的科学化和规范化进程,有利于提高项目的投资成功率,从而更有效地发挥投资在国民经济中的作用。本文仅从投资决策的角度对投资风险加以研究,但在现实生活中,投资风险对项目的作用是全过程的,因此,对投资全过程的风险控制与防范将是更具有现实意义的。通过论文所提供的决策期的风险分析方法,可以类似地进行投资全过程的风险研究,但毕竟投资决策是整个投资行为的第一步,只有顺利地通过第一关,才有可能达到投资者获取收效的目的。另外,对于投资决策来说,不仅仅要考虑项目的风险,还必须同时兼顾项目的效益。科学的投资决策是在综合考虑风险和效益两方面的因素后做出的。投资是一项复杂的系统工程,它的成功需要人们在理论和实践上的共同努力,并需要投资决策者与投资项目的管理者等方方面面的人的共同参与。只有这样才能使人们更加理解投资行为的内在规律,掌握它、运用它为经济发展造福。
参考文献:
一、引言
近20年来国际金融市场的发展使行业内的竞争加剧，现代金融理论、金融工程技术和计算机技术的发展为金融投资带来了更多的可能性。目前关于投资风险的计量有很多指标，包括以投资收益率的方差、标准差为基础的计量方法；以Hurst指数计量的风险指标代表的非线性计算方法；以收益率的下方风险为基础的计量指标，包括Var、LPM等等。投资除了存在系统性的市场风险之外，主要面对的风险就是价格波动的风险，这种因为价格波动而带来损失的可能性就是我们所说的投资风险。运用统计学的方法对投资风险进行计量通常运用的是均值方差，用于指导投资者关注风险，把握投资时机。
二、投资风险概述
投资风险管理经历了60年代的资产负债模式到80年代的资本协议约束模式，到现代的全面风险管理模式，经过金融危机的洗礼，各国领导吸取经验教训，认识到金融危机中最大的教训就是监管责任的不到位，美国监管部门对于金融投资机构的管理有欠缺，因此诞生了新的衍生工具，从管理思想到风险管理定价模型到市场风险与信用风险的相关关系等内容确定了投资风险的测算和管理方法。通过一系列的模型定出最终收益与风险的相关关系，给出相应的评级，为投资者提供投资参考。市场定价模型考虑的因素包含市场的所有因素，例如基础资产、交易对手金融违约风险等，也为信用资产的归类给出了相关性指导。构建了风险管理的识别和量化体系，实施新资本协议的目标来指导提高风险管理水平。建立有效的风险评估模型，控制操作风险，运用巴塞尔规定的基本指标法和标准法以及高级计量法，对相关数据进行测量。
三、投资风险统计学特征
（一）偏差的好坏
当收益率波动向下时，低于投资者预期，就是一种坏的偏差，反之投资收益率向上波动，可能高于投资者预期时就是一种好的偏差，通常情况，对于多头投资者而言，投资风险就是坏的偏差。对于空头投资者而言则情况相反。观察收益率曲线的波动情况和总体走势能够帮助投资者对风险形成预期，以及判断市场情绪。
（二）投资风险的期望特性
对于投资者来说，投资风险与投资期望是相对的，当实际获得的投资收益高于投资者的原始期望值时，有利于投资者建立信心，与此同时，投资期望值越高，投资风险就越大，此时投资者将舍弃低盈利机会，增加融资，用于投资更高风险高收益的项目，其期望值也同时增加。因此，对于投资风险的分析一定是建立在投资期望的基础上的。通常投资都有一定的周期，根据投资周期的阶段性，能够运用统计学方法对投资风险进行计量，运用均值―方差量化投资者实际收益情况，通过统计分布情况分析投资的好坏。在投资实践中通常选择无风险收益率作为期望收益率，并且将低于无风险收益率的投资视为发生投资风险，若是针对个人投资者的研究则需要依据个人投资者的投资期望来进行测算。
（三）投资风险的时间特性
设定不同的统计周期对投资风险进行测量，其风险程度会有所差异。时间单位属于月、季、年以上的投资为长线投资，时间以日、周为单位为短线投资。投资风险的时间特性与不同时间段的投资收益相关联，因此描述投资风险时应当以时间为基础，叙述为月投资风险、季投资风险和年投资风险。
四、基于均值-方差模型的风险计量方法
均值―方差模型是统计学的基本计量方法，在马科维兹之后的研究集中于期望收益率曲线向下趋势的风险研究，并且建立了计量风险的通用公示：
定义：W为未来的财富值；
f（W）表示财富值的概率密度；
F（W）表示财富值的积累概率密度；
U表示财富的期望值；
得到的计算公示如下：
第一，方差
第二，半方差
第三，绝对离差
第四，财富值低于期望的概率
将以上公示进行合并得到如下公示：
将W固定于U上之后，得到专门用于计量Downside Risk的a-t两参数模型，也就是现在著名的LPM（Lower Partial Moments）模型：
上述公示中的a，t可以代表任意值，通常情况只讨论a取值为0，1，2的情况；当a=0时，LPM0 表示低于期望的概率水平；当a=1时，LPM1表示低于期望的收益率与期望值之间的偏差；当a=0时，LPM2 表示低于期望的收益率与期望之差的平方的平均可能性。
五、期望-半方差风险计量模型
2000年之后学术界开始重新审视半方差的计量方法，并给出了一个新的计算方法，如表1所示：
表1 基于均值的半方差计算方法
Year Return R
1990 10%
1991 -5% -5% 25% 625%
1992 30%
1993 15% 15% 5% 25%
1994 20%
Σ=100% Σ=650%
μ=20% SV=650%/5=130%
半方差计量方法具有以下几个特点：
首先，半方差的运用并不常见，投资者对这种方法不熟悉。
其次，投资经理在实践中需要考虑投资成败问题，如果运用半方差计量需要承担较高的风险，一旦失败会带来相关法律问题。
再者，马科维兹凭借资产选择论开创了均值―方差的先河，并因此获得了诺贝尔经济学奖，因此对风险计量方法的革新造成了一定的阻碍。
最后，目前还没有基于半方差方法的投资模型，无法充分发挥半方差方法的优越性。
在Downside Risk的理念指导下，20世纪90年代经济学界提出了Vra（Value at Risk）的概念，并运用到投资风险计算当中。经过一段时间的组合与实践应用，将Var定义为在一定置信区间的损失最大可能性，其计算采用收益率的联合正态分布，在此基础上进行参数假设的设定。然而，Var存在较大的缺陷，主要表现在，只计算左尾尖的大小而非全部下行风险；只考虑了投资安全问题，没有考虑上行趋势带来收益的可能性，因此只适用于评估资本充足性。
六、两阶段计量方法检验
检验投资风险计量（下转第页）（上接第页）方法与现实情况是否相符，需要将模型测算的数据与实际情况进行对比。为此，本文选择了上证指数5年来的损失计算数据，统计了以周为周期的统计期间收益率的变化情况，以收益率低于无风险收益率的数据作为投资风险点，然后计算其差值再加上1，以此类推计算了50个交易周的几何平均值，得到了全年每周的损失可能性。（表2）
通过上述检验，SV值的每周可能损失相关系数为0.994，由此可以推断其风险表达效果，基本一致；每周可能损失值的方差相关性只有0.463，方差基本不能表达每周可能的损失。加入资本因素的半方差方法与计算可能损失值的几何均值方法，复杂程度相似，但是准确性有所差距。
七、结语
在测算投资风险的时候，应当把风险定义在收益率的均值偏差基础上，更能反映现实情况，根据投资风险的特性，通过改进半方差计量方法，加入资本因素，运用现代计算机技术，使计算结果更客观，计算方法更简洁，通过本文的讨论发现，几何均值的标准是最准确的检验方法。我国的无风险利率处在近20年以来的低位，投资风险较大，在进行投资组合与风险管理中要利用上述风险评估模型，进行合理有效的评估，同时有关部门应当合理引导投资机构，增加对投资机构的指导，以及对投资者的风险提示，改进净资本、风险资本准备计算公式，加强资本质量和风险计量的针对性；完善杠杆率指标，提高风险覆盖的完备性；强化全面风险管理要求，提升风险管理水平，从而促进投资市场的健康可持续发展，顺应我国经济发展的大潮流。
（作者单位为中海石油财务有限责任公司）
参考文献
一、房地产投资决策风险层次结构图的建立
通过仔细分析，找出了该项目中的关键风险因素(包括系统风险和非系统风险)，得出以下投资决策风险层次结构图。
二、判断矩阵及特征值的计算
利用德尔非法及1～9比例标度，计算出一二层指标体系的风险度的判断矩阵。如资源风险的二层指标风险度的判断矩阵以及特征值分别为:
所以，
同理，我们可以分别得出一、二层风险因素的判断矩阵及特征值：
特征值矩阵分别为:
二层风险因素的权重矩阵为:
三、一致性检验及对风险因素排序
已知各判断矩阵,根据公式一致性检验公式:及平均随机一致性指标表可对二层指标的特征值进行一致性检验:。C.R.1
以上得出的二层风险因素的风险程度（W1、W2、W3、W4）仅仅是对于其上级风险因素也就是一级风险因素而言的风险程度，我们还需要对二层风险因素相对于总的房地产投资决策的风险度矩阵W’∶
中图分类号：TV文献标识码： A
水电工程是国家的基础工程，水电工程的特点是规模大、投资大，风险十分巨大，关乎我国的民生和发展，所以对水电工程的风险分析师十分关键的。本文就水电工程投资风险分析给出了相应的意见和建议。
1.水电工程投资风险分析的意义
水电工程一般具有规模大、投资大的特点，一旦发生风险，造成的经济损失往往很大，因此，对风险的前期评估就显得尤为重要。在分析水电工程投资（费用）和效益构成的基础上，研究了水电工程投资风险变量之间的影响关系。
水电工程投资属生产性投资，一般具有投资规模大、建设期长、施工组织复杂、融资渠道广、受社会经济环境和自然环境影响大等特点，特别是由于工程建筑物种类较多，内部结构复杂，因而其涉及的因素众多，使得项目的投资、收益以及运营成本等都受到许多不确定性因素的影响，且这种影响又常常是非线性的，而传统的处理方式往往采用盈亏平衡分析和灵敏度分析方法来分析项目的投资及盈利状况，但上述方法并没有考虑影响投资项目的其他外界因素的变化对项目的影响，只是在确定性分析的基础上，根据项目本身的某些不确定性因素（如电价、水价、年费用、发电量等）的变化幅度，来确定分析指标的变化范围。这就导致在可行性研究中的乐观倾向：对有利因素分析得多，对不利因素分析得少；对投资机会研究得多，对投资风险分析得少；对预期效益估计过高，对不确定因素的影响和不良后果估计不足。
随着大型梯级常规水电工程以及众多抽水蓄能电站的开发建设的展开，水电工程的投资总量将持续增加，然而随之而来的投资不确定性因素的增强，投资主体的日益多元化，都将给水电工程的投资带来相当程度的风险。投资风险分析是可行性研究阶段水电工程经济评价的薄弱环节，特别是如何有效地预测风险进而采取一定的措施控制或回避风险还处于探索阶段，因此，研究大型水电工程的投资风险分析无论在理论上还是在实践中都具有重要的意义。
2.水电工程投资风险分析面临的问题
2.1水电工程投资风险分析方法不科学
很多水电工程相关部门对水电工程投资风险分析的重要性并没有深刻的了解，在没有掌握水电工程投资风险分析的基本的技能和技术要求，在理论不扎实的情况之下盲目的进行水电工程施工，更加没有对水电工程施工过程进行充分的
安全维护手段，以至于造成了水电工程施工工作中出现很多的安全隐患。在水电工程投资风险分析的设计工作中包括很多个环节，每个工作都环环相扣，是紧密联合在一起的，如果一个环节出现了问题，会造成整个网络系列的奔溃和瘫塌。
2.2水电工程投资风险分析的监察工作不完善
在水电工程施工安全控制检查这方面的力度不严，相关的部门做不到定期的管理和监察，这样不仅仅造成了一定的安全隐患，也更是对于水电工程投资风险分析工作人员的疏忽和不认真对待，如果出现问题得不到发现和解决，那么安全问题就永远得不到解决，更加不可能保证水电工程施工安全有效的进行，水电工程相关部门长久稳定的发展下去。
2.3水电工程风险分析人员工作素质有待提高
水电工程投资风险分析的工作人员的工作素质是很关键的，是水电工程投资风险分析发展的关键，但是目前很多水电工程投资风险分析的工作人员并不具有很强的专业素质，并且工作责任心也有待提高，这样的工作人员无法使水电工程投资风险分析工作正常有序的进行，没有人才的输送，也就没有新的技术的产生，那么建筑投资成本的控制也只能是空谈，科学技术是第一生产力，要想发展科技，必须先强化教育，引进人才。
2.4 水电工程投资风险分析的依据不健全
水电工程投资风险分析是水电工程投资风险分析工作的重中之重, 是发展建筑工程的最关键的一个环节。俗话说的好“没有规矩, 不成方圆”。目前中国没有很健全的“水电工程投资风险分析管理条例”、“水电工程投资风险分析安全方案”等法律和法规，甚至很多标准都很不明确，这种无组织的管理更加是谈不上移动水电工程投资风险分析能够顺利发展了。
3.水电工程投资风险分析工作的改进建议
3.1建立水电工程投资风险分析工作制度，完善水电工程投资风险分析理论
一个明确的科学有效的水电工程投资风险分析制度是一项至关重要的工作，在充分调研和学习的基础上，制定出行之有效的水电工程投资风险分析制度，并且制定出明确的水电工程投资风险分析建设过程中各级管理人员与工作人员的职责，并且要有明确的奖惩措施来激励水电工程投资风险分析建设人员的积极性和工作热情。只有这样责任到人，将任务落到实处，才能解决水电工程投资风险分析安全管理中存在的问题。对于水电工程风险分析的 成功案例进行研究和整理，建立建全水电工程风险分析档案，为后期的风险分析提供扎实的理论基础和参考。
3.2增强对水电工程投资风险分析工作人员的教育和培训
水电工程投资风险分析工作人员的职业素质是水电工程投资风险分析工作
顺利有效进行的关键，只有掌握了水电工程投资风险分析的工作要领和安全规范，水电工程投资风险分析的工作才有可能得到保障。
另外，也要加强对于水电工程投资风险分析的工作人员的责任意识的培训，只有负责人的员工才能为企业创造收益。一系列的奖惩制度是对员工管理的有效措施，工作管理人员，要学会调动水电工程投资风险分析的工作人员的工作积极性。
3.3增强对水电工程投资风险分析理论的研究和开发
我国目前的水电工程投资风险分析工作技术与发达国家相比还有一定的差距，在水电工程投资风险分析工作技术不完善的情况下，要想发展好水电工程投资风险分析工程，还要保证水电工程投资风险分析工作安全是有一定的难度的。 我国应该加大对于移动水电工程投资风险分析水电工程投资风险分析工作技术的自主知识产权的研发和保护，鼓励高校和企业个人对水电工程投资风险分析工作技术的研发和创新。
但目前，国内的房地产项目风险分析主要还是建立在财务净现值(FNPV)基础上的盈亏平衡分析和敏感性分析。这两种方法忽略了风险变量发生变化的概率、风险因素之间的相关性以及多个因素同时变动的情况，因此无法分析多因素同时变动对房地产投资决策的影响，使评估的结果缺乏科学性，容易错误地进行风险分析并造成决策失误和投资的失败。因此，研究一种较为准确的定量决策风险分析方法，来弥补现有方法的不足之处，具有深远的理论与实践意义。
由于蒙特卡罗技术可以通过在已知的分布里面提取随机变量，并且能够运用概率分析来量化每一个不确定的风险变量，可以综合考虑房地产项目中所有的不确定性和模拟项目的实际运作过程中的可能变化，所以如能将此法与敏感性分析及盈亏平衡分析相结合，则必能进一步提高房地产投资风险分析的可靠性。闫雪晶(2003)在其学位论文中对蒙特卡罗方法在房地产投资决策风险分析中的应用进行了一定的研究。她通过投资决策实例验证了蒙特卡罗方法的可行性、实用性及可操作性，但其研究仍局限在单因素风险，并未对多风险因素对房地产投资的影响作出分析。［3］
本文基于专家学者的相关研究，探索了蒙特卡罗技术在房地产投资项目多因素风险分析中的应用，并做了实证研究。下文分为四个部分:第二部分介绍了蒙特卡罗技术的相关理论及其在有关软件中的实现;第三部分介绍了蒙特卡罗方法在房地产投资多因素风险分析中的应用;第四部分对方法的有效性进行了实证研究;第五部分为结论及展望。
一、蒙特卡罗技术相关理论
蒙特卡罗(MonteCarlo)方法又称统计试验方法或随机模拟法，是一种多元素变化分析方法，它应用随机数来进行模拟试验，通过对样本值进行随机观察、抽样、统计，求得所研究系统的某些参数。［7］英国雷汀大学建筑管理工程系教授SteveJ．Simister在1992年进行的一项风险分析模型技术应用方面的调查表明，蒙特卡罗方法是应用最为广泛的风险分析方法之一。［8］
运用蒙特卡罗法的关键是所取的随机数确实是随机的，并且所取的随机数的分布与自变量概率分布相符合。产生均匀分布的随机数的最简单办法是应用Excel软件中的rand()函数，它可以产生位于［0，1］区间的均匀分布的随机数，对以上随机数进行一定的处理(公式(1))，即得到位于区间［a，b］的均匀分布随机数。a+(b－a)rand()(1)如需产生服从特定分布的随机数，可利用EXCEL的随机数发生器或Matlab软件中的相关函数实现。由于在Excel的操作中，随机数会进行即时更新，给分析带来不便。可以在编辑栏中输入“rand()”，保持编辑状态，然后按F9，将公式永久性地改为随机数，使函数rand生成一随机数，并且使之不随单元格计算而改变。
二、房地产投资多因素风险分析的蒙特卡罗模拟
(一)房地产投资风险因素识别
我国的研究人员已对房地产投资风险进行了一定的分析和归纳。［1］［4］［5］本文通过对相关文献的筛选和总结，建立了房地产投资风险的指标体系(见图1)。在实际的房地产投资开发项目运作过程中，影响投资的主要风险变量各不相同，分析人员可以根据项目的具体情况，采用“德尔菲法”“头脑风暴法”等对以下的指标体系进行一定的分析和辨别，产生适合于特定项目的风险因素。
(二)房地产投资风险的蒙特卡罗模拟
1.确定风险变量的概率分布
采用德尔菲法、头脑风暴法或数据统计法对各风险变量的概率分布及其分布函数中的参数进行估计。
2.定义模型并确定模拟次数
在进行模拟时，为了保证所得的预测结果具有一定的精确度，需要有一定的抽样实现次数。计算机输出的评价指标的概率分布通常随着模拟次数n的大小而变化，n越大，其分布越接近实际的分布。但实际上仿真次数过多不仅计算整理费时，且输入变量分布也不十分精确，仿真次数过多也无必要，但仿真次数过少，随机数的分布不均匀，会影响仿真结果的可靠性。
3.模拟并计算评价指标
4.评价指标分析
根据模拟数据，绘制模拟结果的相关统计图表。
5.决策分析
(三)房地产投资风险蒙特卡罗模拟流程
三、案例分析
本文以地处华北平原XX市的一房地产项目为案例，①说明蒙特卡罗技术在房地产投资多因素风险分析中的应用。小区位于市区东北部，占地8.75公顷，总建筑面积15.7万平方米，其中一期工程建筑面积3.4万平方米已经竣工发售。XX北小区项目属二期工程，建筑面积12.3万平方米，拟建6层板式楼多栋，建筑面积3.1万平方米，占地5683平方米;少量商业用房，建筑面积1320平方米，占地726平方米;楼群中部布置3栋26层点式楼，建筑面积9.1万平方米，占地3850平方米。计划2002年10月开工，建设工期为3年，项目计算期为6年。项目总投资为12391万元，其中土地费420万元、前期工程费28万元、基础设施建设费10万元、建筑安装工程费9917万元、公共配套设施建设费96万元、管理费用和销售费用各99万元(按建筑安装工程费的1%计)、开发期税费367万元、其他费用183万元、不可预见费449万元及财务费用722万。项目资本金3000万元，分两年等额投入;商业银行贷款3891万元，3年的贷款比例分别为12.4%、35.6%和52%;不足部分拟由预售房款解决。项目高层、多层住宅和部分营业用房计划在4年内全部出售，高层住宅楼售价1800元/平方米，多层住宅楼售价1250元/平方米，商业用房一半出售，售价3500元/平方米，营业用房另一半出租，租价1000元/年?平方米，建设期出租房不预租。住宅楼从项目开工第二年开始预售、分期付款，按20%、70%和10%分3年付清。出租房第4年开始出租，出租率第四年为80%，以后各年均为100%。贷款年利率5.85%，按单利计息，宽限期3年，3年等额还本。
1.房地产投资风险因素识别及概率分布的确定
房地产投资风险因素的识别可以采用专家调查法或数据统计法进行。由于本文在写作过程中的条件限制，未能用德尔菲法、头脑风暴法及数据统计法确定本房地产投资项目的风险因素。本文假定图1中所示的指标体系均为本房地产项目的风险因素，并假设这些风险因素对本项目的影响主要体现在对开发产品投资及售房收入的影响上，风险因素的作用使房地产开发产品投资(不含财务费用)的变动在［9000，15000］上服从均匀分布，售房收入在［18000，25000］上服从均匀分布，开发产品投资和售房收入相互独立。下文将对开发产品投资及售房收入的变化进行风险分析并作出投资决策。
2.确定模拟次数并模拟投资项目运行
选定模拟次数为60000次，进行模拟，计算所得税前和所得税后的FIRR和FNPV。
3.指标分析及决策
预制装配式建筑，是指建筑的基本结构构件、非受力构件以及建筑部品等在工厂进行规模化生产，然后运送到现场组装建造而成的高品质建筑。预制装配式住宅可以有效降低人力劳动，减少建筑垃圾和噪声污染，更加安全、绿色，然后投资装配式建筑的企业少之又少，行业接受度很低，甚至很多业内人士并不了解这一建筑模式，更不必说社会大众。对于预制装配式建筑的投资是存在风险的，然而，风险也同时孕育着机会。本文将站在企业的角度，对投资预制装配式建筑的风险进行识别和分析，找出影响预制装配式建筑投资发展的主要风险因素，避免投资失误，提高投资决策水平。
一、预制装配式住宅投资风险识别
预制装配式住宅项目投资本身就是一个非常复杂的过程，相关的风险因素多而杂乱，对于预制装配式建筑的投资风险的识别，可以从政策性风险因素、外部风险因素、内部风险因素三个方面进行分类。
一是政策政策性风险因素包括鼓励性政策的、补贴性政策和强制性政策。鼓励性政策是指地方出台了鼓励装配式建筑的文件；补贴性政策是指政府对于使用装配式建筑通过经济补贴或容积率的补偿等措施进行实质性的补贴政策；强制性政策是指政府对某些拿地列出了必须使用装配式建筑的强制性要求。
二是外部风险因素包括地方标准、相关产业链完整度、市场接受程度。地方标准是指地方是否有规范的设计、施工标准，是否有配套的质量验收标准等；相关产业链完整度是指和预制装配式建筑相关的的产业，如相关的设计资源、施工资源、构件资源等；市场接受度是指消费者对预制装配式建筑的接受程度。
三是内部风险因素主要是指企业是否有和预制装配式建筑相匹配的管理方法、财务水平和合理的决策。
二、投资风险评价方法的选择
预制装配式建筑的投资风险因素虽然复杂但具有明显的层次性，因此层次分析法能够有效的将预制装配式建筑复杂的投资风险因素系统化、结构化。层次分析法可以在存在不确定性和主观性的情况下，将问题简单明了的分析出来。因此，本文将采用层次分析方法，构建出预制装配式建筑投资风险的评价体系，为各风险因素对预制装配式建筑投资影响程度的有效合理判断提供参考模型。
三、预制装配式建筑投资风险评价体系的建立
（1）明确目标，构建层次结构模型，即投资风险因素指标体系。
（2）构建每一层对上层目标的判断矩阵，并进行一致性检验。
为确定每层因素对于上一层因素的重要性权重，层次分析法采用两两比较的方法将多元素比较的问题简单化，利用1-9标度法，确定两两因素相互之间的重要性。
评价者从决策目标出发，对每层两两因素进行比较，利用1-9标度法将定性的概念量化，得到判断矩阵A。
在本文判断矩阵A是有P个专家打分而来，即有P个矩阵，对于P个判断矩阵Ak=[aijk]n×n，k=（1，2，…，n），求平均值，得出平均矩阵A=[aij]n×n，其中。
对于判断矩阵中各个元素的权重，即特征向量的求解，以及特征根和一致性的判断，具体操作方法如下。
①将判断矩阵A的元素按行进行归一化，得到矩阵B=（bij）n×n，其中，（i，j=1，2，…，n）。
②将矩阵B中的元素按行系那个价，得到向量C=（C1，C2，…，Cn），其中，（i，j=1，2，…，n）。
③对向量C进行归一化处理，得到特征向量W=（W1，W2，…，Wn）T，其中，（i=1，2，…，n）。
④求最大特征根λmax，λmax=，（i=1，2，…，n）。
⑤进行一致性判断，计算CI=，由表3-2查出随机一致性指标RI，计算CR=CI/RI，当CR
（3）计算组合权重，进行层级总排序，检验总排序的一致性。
对于目标的层次分析要结合各个层次进行综合考量，因此最终要建立起综合矩阵D=（D1，D2，D3…），其特征向量W0即为A的特征向量W和D的乘积，即W0=DW。CI0=。根据组合权重值判断各个因素对于总目标的影响力度。
四、总结
本文结合风险管理的思想，将风险管理与投资决策结合在一起，尝试建立预制装配式建筑的投资风险分析模型。
在合理识别投资风险的基础上，利用层次分析法的理念，构建预制装配式建筑的投资风险评价体系。本文根据层次分析法的理念，将上文识别的投资风险因素根据内在逻辑和相互联系，按照一定的层次进行分类，构建出投资风险因素指标体系。利用层次分析法确定不同层次的指标的权重问题，最终建立起预制装配式建筑的评价体系。本文利用这种定性和定量相结合的方式，对不同投资风险因素对预制装配式建筑投资问题的影响程度进行评价，为企业投资提供可参考的投资风险分析模型。
参考文献
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[4]陈建华. 风险投资项目中风险的识别、评估与防范研究[D]. 暨南大学 2007
关键词：
房地产；投资；风险
随着我国经济的增长，城镇化建设在不断地推进。作为我国的支柱产业之一，房地产行业发挥着重要的作用。房地产项目投资是指，房地产开发企业将筹集的资金和自有资金投入到房地产项目的开发、经营及销售的全过程中，以期获得预期的收益。由于房地产项目投资过程中具有多种风险，要想提高房地产企业的风险管理水平，应当从项目投资风险的特点、原因等因素进行分析，采取合理的风险管理方案。
1房地产开发项目投资风险管理概述
由于房地产项目具有投资数额大、地域性强、建设周期长、资金周转慢以及变现能力差等特点，受环境因素、经济因素以及社会因素影响，房地产项目的风险极大，企业有可能遭受巨大的经济损失。换言之，房地产项目的投资过程是一种对未来需求进行预测并生产产品的过程。要想实现房地产开发项目投入与产出之间的良性循环，取得较好的经济效益和社会效益，应当采取必要的投资风险管理方法。房地产项目投资风险管理是指，在房地产开发过程中，存在多种影响因素，针对这些难以预测或控制的因素要进行风险识别，经过风险评估后，采取必要的风险应对措施，以降低投资风险对利润的影响。引入风险管理机制，对于健全房地产市场体系、培育新的经济增长点甚至于维护我国宏观经济的稳定性，都具有十分重大的积极意义。
2房地产开发项目投资风险产生的原因
现阶段，我国房地产开发项目投资风险产生的原因，主要体现在两个方面。其一，宏观环境因素，包括货币政策、投资增速、土地供给、生产与消费政策等，受经济环境和社会的影响而发生变化，进而为房地产开发项目的投资带来风险。具体表现为政策风险、金融风险、资源风险以及法律风险。其二，微观环境因素，包括企业的资本实力、商品定位、成本控制以及产品竞争力等。这些微观环境因素受投资的具体项目所处的位置区域而发生变化，同样会对项目投资带来风险。具体表现为投资决策风险、技术风险、开发流程风险以及管理风险。
3房地产投资风险的管理方法
在房地产开发项目投资风险管理过程中，主要包括四个阶段。具体表现为：风险识别、风险分析、风险应对和风险监控。这四个阶段是密切相关的，按照一定的程序周而复始的运行。
3.1房地产开发项目风险识别在房地产开发项目的风险管理过程中，首先要进行必要的风险识别。只有正确识别出所面临的风险，房地产企业才能主动选择有效的方法进行风险应对与监控。因此，在具体的项目投资过程中，房地产企业要通过深入分析，运用感知、判断或归类等方式，进行系统的、连续的认识所面临的各种风险，提高风险识别能力。在风险管理过程中，房地产企业风险识别的参与者主要包括：风险管理团队成员、项目团队成员、其他项目经理、项目相关者、外部专家、房地产公司其他部门的同一问题专家、客户、最终用户等。在进行房地产开发项目风险识别时，还应当注意，受环境的影响，风险具有可变性，因此风险识别是一项持续性和系统性的工作，而不是一蹴而就的事情。风险识别工作要贯穿于房地产开发项目的全过程，并且随时关注原有风险的变化，及时发现新的风险。
3.2房地产开发项目风险分析在房地产开发项目的风险管理过程中，对于已识别出的风险，要进行详细地分析。有助于确定有关因素的变化对投资决策的影响程度，为房地产企业的投资决策提供依据。在房地产开发项目的实施过程中，可以在一定程度上降低风险事件的发生概率，减少风险损失，实现最佳经济效益和社会效益。风险分析主要包括两种方式。其一，风险定性分析。通过评估风险及其后果发生的可能性，并根据风险发生对房地产开发项目的目标影响程度，来评价风险的优先级，从而指导风险应对计划的制定，帮助房地产开发项目的团队成员纠正计划的偏差。风险定性分析的方法主要包括：风险概率和后果、项目假设检验、后果风险评价矩阵以及数据精度排队。其二，风险定量分析。在风险定性分析的基础上，对风险发生的概率以及产生的影响进行量化处理。通过对风险进行重复的定量分析，可以判断是否需要采用风险管理措施。因此，风险分析是风险应对计划的一项重要依据。
3.3房地产开发项目风险应对根据风险识别和风险分析的结果，房地产企业需要制定相应的风险应对计划。降低风险对项目目标的威胁，以达到可接受的程度。风险应对计划必须适应风险的严重程度，成功实现房地产开发项目的目标效益有效性、及其成功的现实性与时间性。与此同时，风险应对计划应当得到房地产开发项目中所有人的认可，并应由专人负责。风险应对主要包括：规避风险、接受风险、降低风险和分担风险这四种措施。
3.4房地产开发项目风险监控风险监控是利用反馈的信息，对原有的风险管理计划及时做出调整。为保证风险管理计划的顺利实施，根据已发生变化的风险对房地产开发项目的影响程度，重新进行风险识别、分析和应对，评估风险降低的效果。风险监控贯穿于房地产开发项目的实施全过程，是建立在项目风险的可控性、阶段性以及渐进性的一种项目管理工作。
4房地产开发项目投资风险的对策
4.1加强对房地产开发项目的投资调研及决策分析要想有效应对房地产项目投资的风险，房地产企业首先应当分析市场行情，进行充分调研论证。通过了解房地产开发项目的具体类型、目标人群、需求量以及市场购买力，识别该项目所面临的风险。其次，针对已识别出的风险，需要在房地产开发项目投资之前进行深入分析。对于涉及到的经济、政策、资源等风险，能否有效的规避与控制，进行综合论证与评价。通过编制可行性研究报告，为房地产开发项目的投资决策提供准确、合理的依据。最后，应当完善房地产开发项目的投资决策风险管理。通过构建风险管理判断体系，在项目决策的过程中加强风险管理意识，降低房地产开发项目投资的风险。
4.2采用多元化的投资战略或联合战略在不同地区，房地产市场中的经济环境与市场供需具有不同的特点。可以说，房地产市场具有鲜明的地域特点。因此，房地产企业可以采用多元化的投资战略或联合战略，将资金分散在不同的地区，以降低房地产开发项目投资的风险。
4.3加强房地产项目工程建设的监管为了按期完成项目，应当完善对投资项目的监管体制。首先，聘请良好的施工队伍。其次，与施工人员签订施工合同，明确双方权利和承担的义务。最后，选择经验丰富的工程监理，对质量、工期、资金成本严格监控。
5结束语
综上所述，房地产开发项目在投资的过程中，存在多种不确定的影响因素。房地产企业要想提高盈利能力，实现长远发展，应当正确认识项目投资风险，提高自身的风险管理水平。文章从宏观与微观环境因素两个角度，分析房地产开发项目投资风险产生的主要原因。按照风险识别、风险分析、风险应对和风险监控四个阶段，提出具体的风险防范措施。
参考文献
[1]张玉波.工程项目风险管理研究[J].硅谷，2011（2）.
在现代经济体制下，随着市场竞争的日趋激烈，投资活动成为企业管理工作的一项重要内容，投资风险对企业生存发展的影响也越来越大。企业要想取得投资收益，就要选取正确的投资方案来规避风险。只有对投资风险成因进行分析，才能有效地从根源上降低投资风险，为企业投资决策提供科学的依据，从而提高收益。
一、投资风险的概述
（一）投资风险含义
投资风险是企业以现金、实物、无形资产或者以购买股票、债券等有价证券方式向其特定对象进行投资，由此遭受经济损失的可能性，或者说不能获得预期投资收益的可能性，是企业为获得不确定的预期效益而承担的风险。
（二）企业投资风险分类
从企业投资风险产生的环节，我们把企业投资风险细分为：
（1）宏观经济波动风险。与宏观经济形势的好坏有关，宏观经济形势好，会带动企业向高利润发展，宏观形势不好，带动企业利润降低。
（2）政策风险。政策对自己有利，利润会提高；政策对自己不利，利润会下降。甚至影响到企业的长期发展。
（3）企业内部管理风险。企业要明确自己在产业链中的地位；了解自己产品的种类及在市场中的需求状况；明确企业的形态，提升企业的竞争力；明确自身内部的价值链，优化价值链，使企业朝精益化发展；处理好内部领导与职工的分配关系，调动企业的积极性，如果上面几点做得不好，都会带来投资风险。
（4）市场风险。供给风险。原材料的提价、减价，影响企业的利润。盲目生产会出现供不应求的风险；需求风险。国外、国内需求市场的变化，产量同比上升与下降同市场的需求成正比；价格风险。同质量的产品价格与其他竞争者的价格偏差不大，风险较小；若比其他竞争者价格偏高很多。风险就增大了。
二、企业投资风险的预测方法分析
企业要进行投资风险管理，应该从识别和确定风险开始，建立完善的企业投资风险管理机制，将企业的经营管理融入风险机制这个要素，从而实现企业投资收益的最大化。这就要求掌握投资风险分析的预测方法。下面以2009年钢材企业为例进行投资风险预测方法分析：
（一）宏观经济环境风险分析
2008年，美国次贷危机蔓延全世界，我国的经济也受到了一定程度的危害，其中，粗钢、钢材均呈负增长，导致出口也进一步萎缩。2008年9月份的数据显示，国内生铁、粗钢和钢材产量为2000年以来首次均呈负增长；我国钢材出口虽然同比增加，但环比下降；国内钢铁企业也在加紧限产，国内钢材出口的难度加大、利润空间变窄。
（二）供给风险分析
钢材的原材料如铁矿石、焦炭价格下跌。截至2008年底，河北迁安国产66%铁精粉、天津港63.5%的印度铁矿石、山西河津二级冶金焦的价格均较年内最高价格下跌。目前我国原矿生产的铁精粉成本价格远高于钢铁行业及其他用钢行业，铁矿石难以维持高盈利。而焦炭行业则陷入全行业亏损状态。
（三）需求风险分析
国家采取“出手要快、出拳要重、措施要准、工作要实”的十六字方针，加强民生工程、重点工程、特别是加快高铁、铁路干线、高速铁路网、城乡电网建设改造，以及灾后重建、经济房、核电站建设等，将积极有效地促进建筑钢材、型材、彩涂板等钢材的有效需求，有利于钢材价格的回稳，促进钢铁行业的健康发展。具体表现在：农村基础设施建设也和钢材息息相关，建设住房要用到螺纹钢、公路的桥梁要用到桥梁用钢、电网建设要用到钢筋；加快建设铁路、公路和机场等重大基础设施，带动钢铁行业中的线材、桥梁用钢及铁路建设中轨枕的型材等；加快地震灾区灾后重建等各项工作也可以带动钢铁行业发展；房产是钢材产业链的下游产业链，商品房的需求会带动建筑钢材的需求。
（四）价格风险分析
受国际金融危机的影响，钢材出口锐减。2008年8月建筑钢材的价格直线下降，同年11月，建筑钢材市场价格震荡调整，上海、杭州等华东地区价格有上涨态势，但很快又进入下跌的通道。北方市场在资源陆续补充后，价格一直在下调中。据统计，线材资源价格下降比较明显，而螺纹钢市场资源价格压力也比较大。
（五）企业竞争风险分析
国家2008年1月出台的国家出口退税政策，对我国钢材产品结构的调整起到长远的作用，利于我国从钢材大国向钢材强国发展。为了占据有利的竞争地位，获得高额利润，企业应该提高钢材的质量，从低端产品向高端产品发展。在此次钢材销售危机中，普通钢材产品降价幅度大于优质型钢材，大企业由于产品种类多、资金雄厚、技术先进等优势，其抗冲击能力明显强于中小型企业。如秦皇岛首钢板材有限公司起点高的企业，由于产品多为高端的板材，产品基本没有亏损；而宣钢集团由于设备、技术落后，其产品均跌破成本线。
以上钢厂从宏观经济环境风险、国家政策风险、产业链风险、供求和价格风险、企业竞争风险分析可知：2009年我国钢材市场投资机遇很好、风险不大，各个钢材生产厂家把握自己在钢材市场中所占的比例进行投资，会获得不小的利润。2008年底，钢材价格最低，属于低成本，低利润阶段，2009年钢材价格有望回升。钢材厂家应不断提高自己的技术含量，增加技术方面的投资和新项目的开发，以利于长久发展，占据有利的竞争地位。
三、企业投资风险的成因
（一）企业财务管理环境的复杂性
企业财务管理环境涉及范围很广，包括经济环境、法律环境、政策环境、社会文化环境、资源环境等因素，这些因素对企业财务管理产生重大的影响。例如，政策变化或调整的趋势很难把握，往往只有事后才能看到，在这种情况下，做企业如何认清形势就十分必要。我们认为就是看清政策，提高对政策的预见性。但是，不少企业喜欢钻政策的空子 “逆势而为”，就为企业危机的产生埋下了隐患。同时，管理体系的缺乏，导致很多企业危机的产生，就是因为没有建立科学的管理体系。一个企业要真正能够抵御风险，必须建立一个完整、科学的管理体系。
（二）企业财务管理可控范围的局限性
企业财务管理的过程所依据的信息是变化且不完整的，同时也会存在大量的主观意见。企业进行一系列地财务预测、计划、决策和控制，所依据的财务分析、会计报表、市场分析、经营分析等信息都不能说是完全反映事实，只能是尽可能接近真实情况，因此由于管理依据的不可靠，从而决定了财务风险的存在。企业在财务管理中常常会遇到采用不同财务分析方法得出的结论大相径庭的情况，这时决策人员就要判断哪个方法更科学，哪个方案更可行，大量的判断也决定了财务风险的存在。
（三）企业投资主体多元化策略不合理
我国不少企业试图通过多元化经营来减轻企业的经营风险，然而，现实中采用多元化经营策略却使一些行业的“单项冠军”企业发生了财务危机甚至濒临破产，究其原因，是企业的领导班子只是简单地移植或采用原有的经验，没有及时更换决策理念所致。企业没有在合理的时机进行多元化，不具备多元化的资金基础、团队基础、产业基础、技术基础，不具备了风险控制的手段；项目的规模效益不明显，形不成规模效益；企业的品牌、团队、销售渠道等多元化的软件基础不成熟，竞争成本居高不下，资源储备不足。
（四）企业领导风险意识薄弱
对照企业危机管理过程，可以看出企业所有危机的产生都直接或间接地归因于企业领导者的管理素质，因此，企业领导者的风险意识需要提高。在企业出现的各类直接原因中，有的是政策层面的原因，有的是团队缺乏的原因，有的是管理体系不具备的原因，有的是决策层面的原因，这些原因归根结底都可以归因于企业领导者的市场风险意识薄弱。
四、企业投资风险的防范与控制
投资具有其普遍的规律，但在不同的投资环境下，必然会受到不同因素的影响。所以，在发展我国风险投资业的同时，应适当借鉴国际经验，并结合我国企业的实际情况制定合适的对策，为企业发展创造良好的环境。
（一）外部环境的实施对策
（1）加强风险投资管理人才的培养。风险投资是涉及诸多学科理论和知识且实践性较强的一项非常特殊的投资活动。目前我国十分缺乏既通晓企业经营管理又懂得专门科学技术的复合型人才。因此，必须采取各种措施进行补救，譬如设置相关跨学科、跨领域的培训课程对风险投资家进行整体培训，请国外的资深专家进行培训，加快国内风险投资人才的培养和选拔，同时引进国外相关优秀人才的大量。
（2）建立健全风险投资融资体制。完善投融资体制就是要拓宽融资渠道，使融资市场化，形成有效的风险投资运行机制，扩大风险投资的资金来源，降低风险。随着我国风险投资业逐步走向成熟，风险投资主要来源于民间资本、政府财政资金，此外，我国也应适当创造条件引入国外的风险投资基金，扩大我国风险投资资金的来源；引进保险公司、信托投资公司、养老基金和捐赠基金等在内的机构投资者的投资；增加个人投资基金，由于资本市场金融工具单一，储蓄转化为投资的渠道不畅，风险投资就是一条转化途径。
（3）建立和完善法律支持系统。我国的风险投资需要加强法制建设，因此，保证风险投资业健康发展的必要措施是严格规范风险投资的运营机制。当企业有可能面临法律责任的时候，最好的方式当然是积极与有关当事人协商解决。国家应尽快对风险投资机构的风险转移、创立、运营等方面的管理办法制定法律法规。
（二）企业内部的实施对策
（1）提高企业经营管理水平，增加管理者的风险意识。企业要以市场为主体，不断开发新产品，认真研究国家的产业政策。面对不断变化的市场经济，企业应配备高素质的管理人员，同时设置高效、合理的财务管理机制，以提高企业的生产经营管理水平；设立相应的激励机制，激发企业员工的积极性；企业除了加强财务风险的防范意识以外，还要加强生产经营管理，使企业的经营者和管理者充分认识到财务风险存在于企业财务管理的各个环节，培养风险为先、负责任、共赢、诚信为本、合法经营、资源整合等理念，避免企业因管理不善而造成的财务风险，增强企业管理者的风险意识。
（2）建立财务风险预警机制，加强财务危机管理。企业应建立动态、实时、全面的财务预警系统。财务预警系统是以企业信息化为基础，对企业在经营管理活动中潜在的风险进行实时监控的系统。它以企业的财务报表、经营计划及其他相关的财务资料为依据，贯穿于企业经营活动的全过程。利用金融、财会、市场营销、企业管理等理论，采用数学模型、比例分析等方法发现企业存在的风险，并向经营者示警。对财务管理实施全过程监控，以避免和减少风险损失。
（3）开拓投资渠道，转移企业投资风险。企业通过某种手段将全部或部分财务风险转移给他人承担，包括非保险转移和保险转移。非保险转移是指将某种特定的风险转移给专门机构或部门的行为。如将一些特定的业务交给拥有专门人员和设备、具有丰富经验技能的专业公司去完成。企业也可以采用联营投资方式进行对外投资，将投资风险部分转移给参与投资的其他企业，或者将企业闲置的资产，采用立即售出或出租的处理方式，把资产损失的风险转移给购买方或承租方的方法来进行转移。保险转移，即企业就某项风险向保险公司缴纳保险金。总之，企业采用转移风险的方式将风险全部或部分转移给他人承担，可以大大降低企业的投资风险。
（4）进行投资产品研发，增强企业核心竞争力。产品开发对于我国企业有特别重要的意义，长期以来企业运行的计划经济体制下，对于产品开发，无论是从认识上还是开发能力上都非常薄弱，影响了企业竞争力。而产品是企业竞争力的载体，产品开发对企业的生存是至关重要的。产品有其生命周期因不同产品不同市场而定，它与用户需求的变化速度有关，也与市场竞争的程度有关。现代社会的需求呈现出多样化的趋势，科学技术呈加速发展，两者结合的必然结果使企业开发产品的速度加快，在市场上谁开发产品块，谁就掌握市场的主动权，就能在竞争中处于有利地位，反之，则面临丧失市场的风险，限制企业的发展，这就需要企业通过开发另一种产品进入新的领域，寻求新的发展空间。
在企业的经营过程中，风险无处不在，为了保证企业经济活动的连续性、稳定性、高效性和安全性，企业必须正确选择投资方案，尽量规避风险，建立起完善、有效的企业投资风险管理机制，做好投资风险成因的分析，不断提高投资项目的决策水平，提高有效防范各种项目风险的管理能力，从根源上降低投资风险，为企业投资决策提供科学的依据，提高投资效益，使企业在经济大潮中稳定，迅速的发展壮大。
参考文献：
[1]陈霞.企业投资风险成因的分析与控制对策[J].企业管理，2009.
[2]哥利斯.企业与风险投资[M].北京：清华大学出版社，2008.
