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分析业主对物业服务企业的投诉等物业服务纠纷，推究其形成原因在于物业服务行业缺少有效的外部监管与考评机制，缺少竞争机制，没有形成对物业服务企业与基层物业服务人员的压力。由于物业服务企业缺少忧患意识与工作的危机感，削弱了积极进取与学习的紧迫感。但是，业主对物业服务的行业要求与服务内容始终在提出更高的要求，没有压力就没有动力，解决的方法就是引入监管与考评机制，引入竞争机制。
如何适应物业服务市场的发展，提升物业管理服务人员的素质，减少业主与物业服务企业的纠纷与冲突?2009年12月16日，泉州市房地产管理局出台了《泉州市物业管理项目经理工作考核规定》(泉房[2009]207号文，以下简称为《考核规定》)，在外部监管与考评机制上进行突破与创新，使得主管部门有效监管物业服务企业的可操作性得到了增强。该文件的出台在泉州市物业服务行业内引起了极大的震动。
新出台的《考核规定》明确规定，物业小区负责人必须通过培训，考试合格，由行业主管部门核发小区项目经理的上岗证书。物业管理主管部门将建立长效的监管与考评机制，根据相关的考核内容，对小区物业管理项目经理进行考评、检查。《考核规定》设定了担任物业项目经理的管理人员的基本条件：拟担任小区物业项目经理的人员必须取得建设部《物业管理企业经理岗位合格证书》或《物业管理企业部门经理岗位合格证书》，或者物业管理师执业注册证，被物业管理企业派驻物业管理项目负责经营管理的人员，应具有三年以上从事物业管理服务工作的经历，并与物业管理企业订有聘用合同并通过职业备案。《考核规定》明确了物业项目经理责任制，也就是物业管理项目经理对所任职的物业管理区域负有依照物业管理相关法律、法规及物业服务合同的约定，以及物业服务企业的授权实施管理和服务的责任。
《考核规定》设定了有效的量化评价指标，评分采取扣分制。依据管理服务效果和违规、违约行为的严重程度，扣分类型分为1分、2分、3分、5分、10分五种分值。小区经理若违反相关的考评指标，业主投诉经相关考评机关核实后，根据考评扣分标准，给予扣减考评分。检查积分采取累计24分制，物业经理管理不到位、服务没做好，将被扣分，依据其违规违约严重程度计分，如在一年内累计积分满24分，县级以上物业管理主管部门应注销物业经理岗位资格证书，物业经理将直接下岗，并且三年内不得在泉州行政管理区域内担任项目经理，三年以后应当重新取得项目经理岗位资格证书，并办理执业备案后方能受聘担任物业经理。
一、法律机制不够健全，维权效力不高
虽然国家逐步在完善物业管理的立法体系，相继出台了《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等法规，在一定程度上对规范物业管理运行起到了作用，但是由于整体机制不完善，仅由行业性、部门性和地方性法规政策等不完整的结构体系。物业服务欠费、接管不畅、维修解决不及时等问题纠纷不断，容易使得小矛盾演化成大的争执，甚至引发集体请愿、暴力冲突等一些严重事件。
二、物管队伍素质不高，管理效率偏低
物业管理是一种专业化的管理，需要各类高素质的管理人才。但目前，大部分管理企业的人力结构与物业管理的发展要求差距较大，特别是项目经理之类的管理型人员严重匮乏，高水平的专业维修技工与高素质的客服人员数量需求缺口较大，企业的员工培训和各种上岗专业培训流于形式、加之观念上认为物业管理无需高素质人员的误区等，使得物业管理行业从业人员整体素质偏低。调研中发现，由于部分公司客服人员服务态度及解释工作不够耐心细致，问题解释不清楚，答复不明确；维修人员责任心及业务技能不强，维修问题不及时、不彻底，经常造成住户的不理解和误会，为后续的管理工作带来诸多不便。
三、物业管理收费困难，标准参差不齐
《物业管理条例》中规定业主的义务之一是按时交纳物业服务费用。物业管理遵循的原则是“谁享用，谁受益，谁负担”，以形成物业管理的完整资金链。但是实际收费过程中，部分小区物业费的收取相当困难。主要由以下几点原因；一是许多物业公司收费范围和标准不够透明；二是住户缴纳物业费后，物管公司对公用部分的设施维护达不到住户心理预期，或是对住户提出的问题不能及时给予解决；三是物业公司提交的物业收费预算、决算存在漏洞，支出不合理。物业费收缴的困难致使物业公司运行资金的短缺，进一步限制了服务水平，造成物管双方权利义务的不良循环。
四、业主维权意识不强，业委会作用发挥不充分
在目前的实际管理过程中，大部分业主只有私人拥有或使用的物业方面的利益受损时才会出面维权，对公共部分的维权意识不强；对于业主委员会的成立不够重视，多数人都抱着多一事不如少一事的态度，对参与业主委员会集中力量维权的意识不强，虽然有很多小区成立了业主委员会，但其维权、监督和协调的作用体现的很不充分。多数业委会成员只有工作热情，不具备专业知识，不能按照国家相关法律法规进行维权。某住宅小区屋面防水工程超出质保期，出现局部渗漏，按照规定这种情况应该向市房屋管理局申请动用大修基金进行维修。但有些业主不愿动用大修基金，而要求物业公司负担费用，又不愿意承担此项费用，导致维修时间一拖再拖，给部分业主造成了一定的损失，最后由房管单位出面协调事情才得以妥善解决。类似这种事件，只有成立业委会并且当业委会成员具备一定的专业知识才能妥善处理此类事件。
通过以上分析，为提高物业管理水平，逐步正规管理秩序，本人认为可从以下几点深入考虑：
一、完善物业管理相应法律体系
物业管理是业主对物业进行自治的权力，是一项产权人对财产进行处置的权力。为此，要完善登记制度，对物业特别是业主共有部分的详细登记，依据《物权法》，细化法规条例，强化可执行性和操作性，使解决物业管理中存在的突出纠纷与矛盾有法可依，保证管理、服务、经营、收费等各环节有章可循。
二、加大管理人才的培养力度，充实优化管理结构
人员素质是做好物业管理的最基础也是最重要的因素。物业管理主要涉及三大类人员，一是项目经理；二是客服接待；三是维修技工。项目经理的能力素质高低在很大程度上决定了一个小区管理水平的高低，因此要注重选择项目经理，通过业绩了解、资格认证、实地考察的手段充分掌握情况，选好带头人；客服接待是与住户接触最多的人员，必须要具备一定的素质，在服务态度、处事方法、日常礼仪等方面需要重点关注，以和风细雨的服务化解业主的焦躁情绪；维修技工是确保业主住用方便的关键，需要较高的维修技能和良好的沟通能力，发现问题及时解决，才能最大程度化解管理中的矛盾。
因此，要提高物业管理水平，物业公司就需要多管齐下，从根本上提高管理服务人员的素质，优化人员结构，从而带来服务作风、水平的大力改善，使业主欣然接受优质的服务，消除内心的对抗心理，达到和谐共存。
三、提高自身管理效率，合理配置资源
关键词：
校企合作；物业管理；工作场地教学化；高职院校
一、企业工作场地教学化的意义
在后勤社会化的背景下，目前高校的物业管理一般都通过公开招标的方式，引入专业型物业管理公司，这提高了高校物业市场化运作及管理的水平，实现了校园物业企业主体的自主经营，提高了运作效率。在高职院校强调“技能培养、工学结合”的背景下，物业公司入住校园，作为高校最有便利条件实现校企合作、完全对口的物业管理专业，如何利用好这一资源，深化校园物业公司与专业间的校企合作，对合作双方都有重要的现实意义。对校园物业公司而言，这是它的一个责任，同时，通过加强双方的合作，物业公司通过完全融入专业教学工作，形成紧密的互生关系，可以形成独特的竞争优势，能确保在下一次公开招标中击败对手；对物业管专业而言，这是落实“工学结合”，充分实现校企无缝衔接，实现企业工作现场教学化的重要资源条件，可以进一步提高学生的实际操作技能。
二、中竣物业与物业管理专业合作现状
珠海市中竣物业河源分公司，于2005年通过公开招标的方式成为河源职业技术学院校园物业的管理方，已挂牌成为河源职业技术学院物业管理专业的校内生产性实训基地，初步参与到了物业管理专业的日常教学工作中。
（一）合作现状
1.中竣物业参与专业人才培养计划、教学计划等制定。中竣物业作为物业专业的教学指导委员会委员单位之一，在制订各级人才培养计划时，都参与相应研讨和指导，提供企业的意见和建议，争取使人才培养计划更加符合企业需求；在制订每门课程的教学计划时，原则上要求各任课教师，咨询中竣物业相应部门的意见，争取获得相应部门的支持，使各课程的重要实操内容能够与企业工作计划一致、同步，逐步实现工作场地教学化。
2.中竣物业在专业教学方面给予大力支持。（1）实习。自2007年以来，中竣物业河源分公司为物业管理专业提供了100余人次的专业实习机会，提供了多批次的认识实习机会。为保证学生的实习质量及全面性，专业实习学生实行轮岗制，实习岗位涉及安保、宿管等，加深了学生对物业企业的理解，较全面锻炼了学生的专业技能。（2）物业管理专业技能综合实训。自入驻校园以来，中竣管理河源分公司逐步融入专业技能综合实训教学，一是消防器材专项训练的校企融合，通过专业教师讲授理论，由公司主管向学生演练展示，主要是灭火器训练、水带的抛卷训练、营救逃生训练等内容，有效提高了教学的效果；二是协助专业开展消防演习，包括逃生软梯、警用器具、安全器具等工具，并有相关管理人员实地参与指导，加强了演习的逼真性，有效提高了演习效果。
3.中竣物业参与物业管理专业技能竞赛。为更好地强化学习效果，以赛促学，物业管理专业积极开展校内技能竞赛。在校内技能竞赛方面，中竣物业一是在大赛服装、器具等道具上给予了大力支持；二是派出相关管理人员参与技能竞赛现场的评比环节，并给予点评，促进了专业校内技能竞赛的逐步提高。
（二）中竣物业与物业管理专业校企合作问题
1.思想上不够重视。中竣物业作为校园物业的管理方，认为其工作就是做好校园物业的日常管理、维护工作，没有意识到校园物业与物业管理专业深化融合的重要性，导致部分管理人员对配合物业专业的日常教学工作等有畏难情绪，认为是职责之外的工作。在物业管理专业方面，对充分利用校园物业的重要性认识不足，没有充分挖掘中竣物业的资源，导致日常教学与校园日常物业管理衔接融合不够紧密。
2.缺乏常态的交流与协调机制。目前，中竣物业与物业管理专业的交流与协调，主要由专业主任和项目经理对接，一般是有事情需要协调时沟通，临时性、随机性明显，导致日常校企合作对接一般是就事论事，缺乏规划与深入的协调，影响了校企合作效果的发挥。
3.中竣物业隐性资源未被开发利用。目前，物业管理专业的教学，仍以传统课堂教学为主，但物业管理专业是一门综合性与实践性都很强的学科，在实训器材、设备设施有限的情况下，没有主动去发掘校园物业公司已经拥有的相关器材及设备设施，导致不少能够结合课堂教学实践的隐性资源未被充分利用，也不利于学生职业技能的训练及提高。另外，各门课程的教学计划都由各任课教师单独制订，任课教师只考虑到了课程的逻辑顺序、主次内容等，没有考虑校内物业公司的实际工作周期及日程排，导致任课教师在讲授需要实地操作或观摩的内容时，校内物业公司却没有相关的工作安排，二者的时间不一致，限制了校内物业隐形资源的利用，影响了授课效果。
4.中竣物业兼职教师人员有限。中竣物业经过多年发展，管理人员素质有了较大提高，但整体素质仍需提高，虽然实践经验丰富，但理论水平较弱，能够胜任兼职教师的人员有限，限制了双方的深入合作。
三、校园物业公司与物业专业合作模型的构建
作为高度对口的校企合作双方，校园物业公司与物业专业的合作，可以考虑将物业管理专业的各门课程与负责相应职能职责的部门对应起来，校内物业公司资源与专业课程的衔接的对应关系有：物业设备类课程，对应泵房、配电房、配电柜、保安监控室、钳子、螺丝刀、万用表、电笔、疏通机、扳手等资源；绿化保洁类课程，对应枝剪、锄头、剪刀、打草机、喷雾器、竹筢、玻璃刮、地拖、手推车、扫把、拖把、铁铲、斗车，吸尘器、清洁剂等资源；安保类课程，对应消防监控室、保安值班室及岗亭、钢叉、警棍、木棍、盾牌、钢盔，对讲机等资源；实务客服类课程，对应宿舍入住管理流程、服务质量检查标准、各部门岗位职责，日常管理制度等资源。为更好地实现双方的无缝对接，实现工作场地教学化、工作内容项目实操化，初步构想的校内物业与物业专业深化合作模型见图1。
四、深化校园物业与物业专业合作的路径
（一）相互参与对方行政例会一般而言，物业公司都有每周一次的例会制度，物业专业也有每周一次的专业教研室会议或活动。为更好地实现双方的教学与工作上的协调一致，建议双方建立常态的互知互通制度，即专业主任或委派教师每周或每两周参加一次物业公司的例会，物业公司的项目经理或其他管理人员每周或每两周都参加一次专业教研室的例会。通过制度性的互知互通，可以使物业公司知道相关课程未来1—2周的教学安排及实践实操需求；各任课教师可以通过专业主任的传达，知道物业公司未来一段时间的工作计划与安排，可以提前调整自己的教学计划，或与物业公司沟通，探讨能否调整物业公司相关项目的工作计划，以便实现教学计划与物业公司的工作计划相协调。
（二）以公司日常管理项目为抓手，鼓励管理人员参与日常项目化教学
1.强化物业公司管理人员的外聘兼职教师地位。对一些实操性强的课程，如安全管理等，结合专业教学实际，建议继续加强物业公司管理人员的外聘兼职教师地位，进一步发挥校内物业管理人员的理论水平和实践经验。同时，校内物业管理人员担任某门课程的教学任务，可以更好地挖掘和运用校内物业公司的资源潜力，有利于该课程中实践实操部分的开展与实施，可以更好地训练学生的专业技能。
2.制订更加灵活的外聘兼职教师制度。传统的外聘兼职教师，一般是聘请企业人员担任某门课程的兼职教师，完成整个学期该门课程的全部教学任务，其优点是课程内容及教学连贯，外聘教师的工作经验与理论相结合，但其缺点也很明显，企业人员由于工作任务或时间精力的限制，一般都无法接受此类教学任务，导致聘请合适的兼职教师比较困难。为解决该问题，建议学校可以考虑允许按照总课时的一定比例来聘请兼职教师。具体建议如下。一是外聘的兼职教师不需要承担整门课程的教学任务，校内专任的任课教师可依据课程的课内实践实操需要，灵活确定该门课程的外聘课时数量，常规的理论课程，建议按照总课时的10%—20%来确定。这样可以既保证课程的必要课内实践实操有企业导师的指导，又可以缓解企业人员对担任整门课程教学任务的畏难情绪。二是考虑到企业人员工作日需要上班，其空闲时间难以提前确定，建议此类兼职教师的授课时间不确定，主要依据兼职教师的空闲时间，由任课教师与兼职教师沟通确定，从而解决此类兼职教师怕没有空闲时间而拒绝的问题。
3.深化双方人员融合，实现双向任职锻炼交流。为进一步深化校企双方的互通互知，校企双方可以从以下方面入手。一是对有培养潜力或专业操作方面已能够胜任专业教学的公司管理人员，可以考虑进行集中的教学方法技巧培训，比如教育学、教育心理学、教学技巧等课程，提高他们教学方法及理论水平。二是继续培养、聘任物业公司的管理人员任兼职教师，使物业公司管理人员了解教学中存在哪些课内实操与实践需要外聘教师讲授，也可思考物业公司还有哪些资源可以融合到专业课程的实操实践中，深挖物业公司的隐形资源。三是建议双方探讨专业教师到校内物业公司挂职锻炼，参与到相关部门的日常管理工作中去，这样可以使专业教师能更好地理论联系实际，提升自己的实操技能，也能深入了解物业企业所拥有的能为教学所用的资源，更好地为专业教学服务。
4.争取教学项目与企业项目同步，实现校内工作场地教学化。为更好地以校内物业公司的工作过程为导向，避免教学中实操项目与企业工作计划不一致，充分实现校内工作场地教学化，建议校企双方考虑从以下方面入手。一是在上学期末或本学期初，各任课教师在制订教学计划前，召开一次由物业专业全体教师及物业公司各部门负责人共同参与的沟通协调会，各专任教师详细介绍所负责课程计划进行的课内实践实操计划，初步计划进行时间及所需资源，物业公司相应部门负责人依据工作计划或惯例，介绍公司可能开展相应工作的时间。通过双向沟通，各专任教师可以确定所负责课程中实践实操计划的大致时间安排计划。二是在实施课内实操计划前的2至3周，各任课教师，特别是房屋构造、安全、物业设备、绿化保洁类课程的任课教师，应提前与物业公司相应部门负责人再次进行沟通协调，再次确定公司可能开展相应工作的具体时间，再结合课程的授课时间安排，协调出一个学生可以现场观摩或实操体验的合适时间，实现校内工作现场课堂化、校内工作场地教学化。三是在课内实操计划完成后，各任课教师应总结此次教学效果，总结此次校企合作共同授课中获得的经验、存在的问题，为下一次的协调合作提供建议和指导。
5.扩大合作空间，加大横向互利合作。校企双方在原有的合作基础上，可以进一步扩展合作空间，建议从以下方面入手。一是探索共同开发教材。校企双方，可以利用双方完全对口、相互比较了解，能够较好地渗入对方工作中的便利，探讨开发基于校内物业公司日常工作内容课堂化、日常工作场地教学化的教材，探讨编写一本真正融校内物业日常工作与日常教学于一体的项目化教材，探索实现“工作教学相融合，企业专业相融合”的工学结合模式。二是扩大双方的横向互利合作。基于校园物业公司的员工素质整体上还不够高，而高校相应专业拥有高素质的教师资源，建议双方可以开发适合员工培训的课程，提高员工素质，提升物业公司管理水平；在我国物业将进一步兼并整合的大趋势下，校园物业公司也有必要进一步走出去，对外拓展新项目，对内优化管理，建议双方可以采取物业公司出资、高校付出人力开展研究的横向课题模式，探讨如何将高校的人力资源转化为物业公司的经营发展优势。三是深化校物业管理协会与中竣物业融合。校物业管理协会，作为物业专业学生自主管理的一个组织，为学生的专业技能锻炼与视野开拓提供了良好的平台。为进一步锻炼学生技能，丰富课余生活，建议协会多与中竣物业协调，利用课余时间，组织学生参与公司日常的维修、管理工作中，特别是参与校重大活动的现场管理协调中。对中竣物业，建议探索加大对协会活动的支持力度，甚至可以考虑冠名赞助支持，使日常的员工培训等工作与协会的日常工作融合起来，进一步扩大中竣物业在校的影响力。四是为公司在本地的拓展提供支持。建议中竣物业与物业专业建立项目拓展小组，共同对本地的物业市场开展专项调查，及时掌握河源物业市场情况；在对具体项目的招投标活动中，物业专业发挥其特长，为公司招标书的制作提供支持与协助，提高公司项目拓展的成功率。
参考文献：
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[3]叶昌建.基于现代学徒制的物业管理专业校企合作模式[J].现代企业教育，2014，（10）.
二、督促物业服务企业履行合同，加强对物业公司的管理
第一、为了更好地实现物业管理的效果，还要加强对物业公司的管理。物业公司本身是企业，以盈利为目的。目前人工成本在逐年上升，在讲求服务的同时，不能忽视人工成本的上涨实际。所以在招投标过程中，要求报名的企业考虑到成本上涨的风险，避免低价中标，接下来的低价低服务，这就失去了最初的目的。服务的质量是跟成本直接挂钩的，但是高校的实际又无法和商业写字楼相比。科学发展的前提不可能让物业公司亏本经营。为此，一方面对公司要求成本核算，一旦中标后，就严格按照投标文件和合同进行物业服务，另一方面，定期组织在校物业公司进行经验交流，实现优势互补和学习，更好地为高校教学科研服务。并把这个机制制度化，形成校方很好的管理经验。
第二、在物业服务过程中加强监督检查，不断检查合同的落实情况。物业文化和高校文化存在着差异，需要长期磨合，通过对物业管理工作的监督检查，能更好地督促物业企业落实管理服务职责。尤其是重要的节假日寒暑假前，都要督促检查。保证物业企业能够根据规范，结合实际，根据服务对象的要求持续改进，规范服务，不断提升物业管理水平。
第三、完善物业备案查询制度。进入高校进行物业服务的公司都为学校的发展贡献了自己的力量，为了方便使用方查询和监督。要完善物业登记备案查询制度，登记在校的每一家物业公司及主管项目经理合同基本情况，方便使用方能够了解到物业的基本情况，也方便了校方的管理。这也是制度化、规范化物业管理的需要。
第四、为了能提高服务品质，督促物业公司不断持续地实现员工的培训，在员工的专门技能、礼貌礼仪、文明执勤和行为作风等方面进行专业化培训，并考核培训效果，形成一个自我培训，自我开发的人才机制，并逐步实现持证上岗，不断提高管理和服务的技术水平。高校是文化教育机构，要实现更好的物业管理，就需要物业公司融入高校，不仅是工作上更是文化上。实践中，我们创造条件，让物业员工可以参加清华的职员培训，提高他们的工作能力，比如参加《公文写作》课程，对他们的日常很有帮助，通过校史课程的介绍，让他们更好地了解清华的历史。让他们有更好的文化理解，有利于物业公司更好地形成归属感。这些工作可以内生性地产生物业员工服务教学科研的动力，也能为他们自身素质的提高带来帮助。总之，实现高校物业的科学发展的最终目标就是实现高校和物业公司的共赢。
xx年匆匆过去了，由于上一届业委会任期己到，201X年1月10日，经过全体业主的选举，产生了新一届的业主委员会，对此业委会对于全体业主给予我们的信任表示感谢，同时深感肩上责任重大。因为我们小区情况特殊，开发商给我们遗留了很多问题，物业也没有公司愿意接手，无奈业委会也承担起充当物业的重任。我们有信心做好小区的管理工作，竭诚为大家排忧解难，但更重要的是需要全体业主的支持和配合。
业委会成员的工作是无偿的、义务的，是要抽出时间和精力为小区业主服务的，甚至还要贴上汽油费、电话费和垫付资金，但我们仍无怨无悔，因为我们只有一个共同的目标：那就是创造一个安全、便利、舒适的生活空间，同时使业主的物业保值增值。本着这一共同的目标，我们应该共同努力，相互支持，相互理解，相互信任。
我们深知在接下来的管理中会出现很多问题，遇到很多困难，也会有许多和业主意见不统一的地方，真诚的希望大家给予我们批评和建议。同时也希望业主积极参与到小区的管理和建设当中来，为小区出自己的一份力，尽自己的一份义务，也勿忘自己应该承担的责任，分担或减轻业委会的工作量，使我们能有更多的时间来开展小区的其它工作，有更多的精力参与到与开发商的交涉中去。
小区属于全体业主，需要每一位业主的精心呵护，她的文明与秩序体现着我们的素质和修养。我们相信，有全体业主的积极参与、配合，我们小区一定会建设的更加美好，更加和谐。
祝各位业主生活美好，家庭幸福!
XXX
20xx年XX月XX日
给业主的道歉信范文二向______________________全体业主致歉：
本公司接受_______________________业主委托，对其住宅进行装饰工程施工，在施工期间对各位业主造成的不便、噪音污染及粉尘，工程项目经理__________代上海波涛装饰集团都匀分公司全体员工向各位业主致歉
本公司规定工人严格按照小区装修协议规定时间工作(中午12：0014：00为休息时间)，不打电钻，小震动施工。我们深知由此可能给您造成的不便和影响，也十分了解您此时的心境，对此我们深表歉意，并恳请您的谅解，对您给予的理解与支持，本公司深表谢意!
XXX
20xx年XX月XX日
给业主的道歉信范文三尊敬的xxxx各位业主：
首先感谢您选择了xxxx家园，您的到来使我们倍感荣幸。上海兰花以其绝佳的地段、优雅的环境、完善的设备、一流的质量、细心的管理成为石台房产界的精品物业管理， 物业公司全体同仁愿为大家提供热情、周到、细致的服务，我们与业主是一家人，我们将始终与业主站在一个立场上，竭诚为大家排忧解难，您的满意就是我们的快乐。但在管理中我们还存在着不少问题，还有许多不如人意的地方，我们真诚地希望大家给我们物业公司提出批评和建议。
我们有一个共同的目标，那就是：创造一个安全、便利、舒适的生活空间的同时，使各位业主的物业保值增值，保持我们的物业常用常新。本着这一共同的目标，我们应共同努力，相互支持，相互理解、相互信任。相互配合。
1、小区花园问题。一楼的花园即是自家的使用权，也是影响小区整体美观的一个准公共部位。请业主不要把自家花园的草坪起掉，种上菜，栽上葱，也不要把花园里堆放了许多杂物，影响了小区的整体美观，同时也降低了我们小区的品味。希望大家树立现代城市生活观，摒弃杂物，栽花种草，美化环境。
2、阳台封闭问题。一些业主如需要将自家的外景观阳台做封闭处理，要保持小区的整体一致性。
3、小区环境卫生问题。小区楼宇每个单元都有保洁员进行保洁，楼前设有生活垃圾筒，请业主将生活垃圾投放到各自单元门口的生活垃圾筒内，严禁放置在单元门口，或直接抛出窗外，污染了地面，也影响了他人的正常生活和人身安全。
4、小区秩序问题。一是车辆秩序，二是外来人员。不论是装修的还是探亲访友的，请业主必须配合保安对小区的进出管理工作。同时也是对广大业主的负责，希望大家共同来维护小区的秩序。
5、物业费收缴问题。物业费是物业公司的主要经济收入，是物业公司维持进行运转的主要经费来源，(如果大家都不交物业费，物业公司将因无法生存而退出小区的管理，到时受苦的是广大业主)。所以请大家按时缴纳物业费。
6、小区公共设施设备问题。小区的公共设施设备是大家的共有财产，需要大家共同来维护。请大家监督，将小区的公共设施设备维护好。
谨此
物业经理月度总结报告1现在一年的工作便是已经结束了，对于我个人来讲，这一年的时间我确实得到了较多的成长，并且在工作上也是有收获到不好的努力。在这份工作上我感受到了自己非常多的能量，也是会让自己更加努力地做出更多的成绩。
一、管理工作
身为经理，我便是明白自己的责任，也是在管理的工作上下了非常多的功夫，对此我也感受到了自己在这件工作上的成功与努力，所以我更是非常地想要让自己去成长，真正地将物业公司管理好。在正式的展开每天的工作之前，我都有认真的将每一位员工的工作任务做提前的计划，这样是方便他们能够更加的明白自己一天的工作，更是对自己工作的进展有更好的衡量的标准。当然在更多的时候我也是有多多地观察员工的工作，也是明白它们的工作状态，在心中对他们有一定的认知。闲暇时间我也是有同员工进行交流，以更好的明白在管理工作上我还存在缺漏的方面，就是希望自己能够将这份管理员的工作做好。
二、个人的能力
面对这份工作我也都是有非常认真的对待，在自己的工作岗位上认真的做好自己的工作，尤其是较多的对自己进行反思，也是明白自己还需要去努力的方面。在我所负责的工作上，确实是有非常多的方面是需要去学习的，更是需要提升个人的效率才能够为物业的发展带来更好的未来。当然在管理工作上，我便是更加的需要作出努力，以个人的能力来让自己变得更加的优秀起来，我相信我的未来是需要端正好自己，才能够真正的让自己有所成长，也是有更大的转变。
三、下一年的计划
在新的一年工作的开展后，我便是需要对自己的工作做较好的计划，明白新的一年的目标，也是争取能够让自己在工作中优秀起来，为自己做更多的了解与认识。身为经理我还有非常多的方面是需要去学习的，所以我更是应该要加强个人的能力，让自己在工作上变得优秀起来，真正的让自己有更好的成长，为自己的发展谋得更棒的未来。新的一年我也是希望自己的未来能够有所成长，有所改变，所以以后的生活我更是会让自己做出更多的成绩，以个人的努力来让自己有更大的成长。
新的一年，我也是会以更新的状态去迎接，我相信在未来的时光中，我便是能够让自己更加的优秀，在工作上真正的有领导的风范，可以带领着所有物业的成员一起创造精彩的人生、美好的未来。
物业经理月度总结报告2四月份我部在公司领导的正确领导与大力支持下，按照公司及我部工作要求，开展了一系列的优质服务工作，确保了我部服务工作的稳步提升，保证了业主单位的绝对安全，在此对本月工作做以简要总结，总结经验和教训，找
出不足，为下月工作打好基础。
一、当月任务完成情况
1、进入四月以来支行停车场实行新的机动车车辆停放管理办法，我部及时对院内车辆进行再次摸底落实，进行了详细的登记，与业主单位配合完成停车协议签订共52份，我部复印存档，原件交后勤站。
2、保卫人员配合保洁班共完成各类会议的保障11场次，共服务保障参会人数约900人次。
3、我部应公司保卫部关于消防安全的整改措施、消防演练应急预案等活动，利用闲暇时间积极开展消防安全学习及消防应急预案演练，同时资质保洁班及时清理各楼层管道井杂物，消除安全隐患。
4、做好了办公室交办的各类宣传资料及其他物品的清点、登记、领用等出入库工作。
5、及时与公司市场部联系更换各楼层落地烟缸石子。
6、进入雨季为防止意外事故发生，我部及时组织保洁班清理17楼、4楼东西平台杂物，并为下水道口加盖防护网，防止堵塞。
7、我?a
href='//xuexila.com/yangsheng/kesou/' target='_blank'>咳嗽倍倘钡那榭鱿卤＝喟嗉影嗉拥阃瓿闪烁飨罟ぷ魅挝窦案骼嗷嵋榈谋U瞎ぷ鳌?/p>二、搞了二次职业培训
4月15日下午，物业系统(物管中心、能源中心、工程公司)员工80余人，在北教学楼306教室接受了节能培训-____副总经理主讲，和防火、防盗培训-客户服务部经理____主讲。另外物业系统各个部门搞了一次培训。
1、作发放大众物业安全优质服务卡。
2、搞了二次内部质检和改进工作。
3、完成电梯维修和续签维修合同。
4、了创建生态文明、绿色小区活动的启动工作。
5、物管三部保持了农贸市场的正常秩序和清洁卫生，完成了农贸市场收费;
对业主装修进行有效管理。
物业经理月度总结报告3在咱们____物业公司里又圆满的度过了一年啦，算起来这已经是我在公司里面度过的第五个新年了，我也从当初那个啥事都要别人提点一下的新人变成了咱们物业的一名小小经理了，虽然我在这里成长了不少，但是我觉得这主要还是得归功于领导们和同事们对我的帮助，这才让我在工作这条路上走的越来越稳当，如今新的一年已经开始了，就让我来简略的总结一下自己在上一年的工作情况吧。
作为咱们物业的一名经理，我平日里的工作主要是负责业主们的诉求以及处理一些工作上的事物，当然了我也得对下属进行一个有效的管理，这样才能提高咱们部门的工作效率，更好地为业主们提供服务。在刚刚过去的这一年里，我如以前一样，定时定期的去所负责的区域内走访，看看哪里需要我的帮助同时也听听大家对咱们物业的看法，毕竟物业是属于一个服务行业的，我自己也深有体会，要是我有什么事情需要物业帮忙的话，那肯定就属于急事了，要是找不到人的话那我必然会心烦意乱，所以我在工作的时候常常站在了业主的角度看待问题，要是我自己都觉得不太好的话，那么我会尽快的处理好业主们的要求。
由于我在咱们物业公司工作了也有这么多年了，再加上我时常会去巡查工作、拜访业务，所以不少的业主也都认识我，这对于我工作的开展还是很有帮助滴，有时候别人搞不定的问题，只要我出马了那么大家还是多多少少卖给我一个面子，从而达到“大事化小小事化了”的目的。想把物业工作开展好的前提就是要多多为业主们考虑，现在社会上之所以出现了那么多业主和物业公司闹矛盾的情况，就是因为物业办事不周到而且也不去询问业主们的感受，这才令得矛盾一点点的加大了。我为了避免这种情况的出现，我时常会带着同事们走访各个社区，看看哪里的工作做得不到位，并认真听从纪录业主们的要求，如果真的有哪些方面做得不太对的话，那么我会及时上报并妥善处理好这个问题。
在新的一年里，我会继续加强和业主们之间的联系，让业主们为咱们的管理工作出谋划策，这样才能把咱们的物业管理工作开展的更好，受到更多人的支持!
物业经理月度总结报告420____年是公司全体员工风雨兼程、齐心协力，不断创新的一年;是公司管理目标、深化服务内容，紧跟形式发展步伐的一年。公司始终坚持“服务一个项目，塑造一个精品”的公司宗旨，在上传下达、服务质量、内部管理、管家服务等方面取得了丰硕成果。
一、强化标准化物业管理体系建设，打造成熟高效物业管理团队，提升物业管理服务品质。
1.实施标准化流程管理，保障覆盖全部管理过程。
以“业主无抱怨、服务无缺憾、管理无盲点、工程无隐患”为工作标准，重点制定、改善了各项管理服务流程、管理制度、作业指导书;建立了监督管理组织，落实岗位责任制。建立了一套覆盖各个管理环节、实施有效的管理体系。
2.针对项目实际情况，全程交叉培训考核。
结合项目部的管理实际，针对新员工多、年轻员工多的特点，为保障管理服务品质，力争做到员工业务水平专业化、全面化，物业部年初制定了详细的培训考核方案，通过工程、客服、安全、环境知识的交叉培训考核，使员工物业知识专业化、全面化。同时整理了一套实用的培训课件，编写了《保安人员应知应会》、《客服人员应知应会》。
3.重视宣传引导工作，赢得业主理解支持。
成立了项目部宣传小组，通过宣传栏、电子邮件等形式，积极主动的向园区业主公示本公司及物业部的工作情况;宣传物业部的工作及公司的服务理念;保障畅通的沟通渠道，坚持正确的舆论导向;宣传法律法规和政府部门的管理指导信息;并及时向业主提供安全知识、健康常识、天气预报、租房信息、生活小常识等。赢得了业主对物业管理工作的理解和支持，引导园区业主积极参与园区建设。
4.推行贴心管家服务，建立嵌入式管家模式。
成立了“贴心管家小组”，形成了项目经理重点跟进、部门经理分工负责、客服人员跟踪推进的管理模式。更好的为业主提供贴心服务，每周针对收费情况，分析总结工作经验，及时协调处理顾客需求。不但使服务品质有所提升，而且成功化解了收费困难。
5.倡导绿色环保理念，推进垃圾分类工作。
本年初，按照街道办事处的要求，物业部专门成立了垃圾分类领导小组，制定了垃圾分类管理制度及流程，完善了垃圾分类设施，安排专人负责，细致、系统的进行宣传、培训、监督、落实。实现了园区生活垃圾减量化、无害化的管理目标。
6.完善档案管理体系，保持原始完整数据。
档案管理是物业管理当中的一项重要工作，记录着物业、业主和管理过程的真实面貌。设置专人跟进收集、整理、更新，建立了一套完整的档案管理体系和数据库，并保持数据的不断更新，保证了档案的完整性及可靠性。满足了安全、便捷、快速、详细、真实、完整的档案管理要求。
7.规范保洁服务过程，满足清洁舒适要求。
监督指导园区保洁工作，制定标准操作监督流程，落实分区负责、定期考核制度，有效地调动其积极性，促进内部和谐竞争，提升园区环境质量。
8.关注消防、安全工作，保障业主生命财产安全。
火灾是物业安全管理的“敌人”，一旦发生火灾，业主人身和财物都会受到严重威胁。为此，我们以安保部为中心以项目经理为组长，组建园区义务消防组织，实施严格的消防监督管理并将消防责任分解到各户，向其普及消防知识。
二、完善配套设备设施，保障安全稳定运行，营造放心舒适办公环境。
1.自接管项目中水站并投入使用以来，因设备缺陷，经常出现故障，业主投诉矛盾大，影响了物业工作的正常进行，物业部经与开发多次协调，为中水站更换高低区水泵、电机、维修水泵，基本保证了中水设备的正常运行，化解了业主与物业之间的矛盾。
2.机房环境改善，机房进行了整体设计、刷漆，使机房分区更清晰，环境更整洁，管理更标准。
3.针对园区设备多、能源公摊量大、业主交费难等问题，项目部以园区为家，研究制定全套的节能方案，楼内公共区域及地下停车场采取多项改进节能措施，不断挖掘节能潜力。
如：制定大厅灯开关时间，由保安值班人员按规定时间开启，项目员工随时检查随时关闭等方案，有效的控制能源浪费。
20____年物业部在以项目经理为核心的管理团队带领下，服务品质有提升，管理方法有创新，文化宣传有成就的基础上，基本完成了公司的既定目标。然而在项目团队面前仍然存在诸如中水问题、标识不全、沟通渠道单一等等困难，还需公司总部给予关注支援，以便使项目管理更加完善，创造企业品牌。
物业经理月度总结报告5时间过得真快，20____年不知不觉就过去了，回过头看看自己所走过的那些深深浅浅的脚印里，有些收获，但更多的是留下了太多的遗憾。小区物业的主要工作是为住户提供各种常规服务，通过历任领导和小区全体员工的共同努力，小区的各项工作已基本成形。但为了迎接下一步物业收费所带来的挑战，就必须使小区的各项工作在原来的基础上，更上一个台阶，提前做好各项准备。伴着学院迎评促建的春风，我首先在广泛征求各方面意见的基础上，从完善各项规章制度出发，先后制定了《小区员工岗位规范》、《小区保安管理办法》、《小区应急处理程序》、《保安执勤文明用语》、《小区食堂管理实施细则》及《小区物品管理办法》等一系列管理制度，并在小区内利用宣传栏进行迎评促建宣传，力争从工作实际出发，细化和规范各块管理。其次是狠抓细节管理：
一、组织办公室人员和保安对小区内前期遗留的一些问题进行了全面的清理整治
1、对小区内遗留的建筑垃圾进行了全面清理;
2、对与变电站交界围墙上的攀爬植物及排水沟进行了全面清理，同时对其它一些卫生死角也进行了全面清理，保证小区内无死角或盲区;
3、对所有路灯进行了清洗，全面清除灯罩内外的污染物;
4、对所有消防及供水阀门、健身器械进行了加油防护，避免了生锈腐蚀所造成的不安全因素;
5、对所有球场及游乐场长条凳进行加固处理，并重新粉刷油漆，保证住户有一个舒适、安全的休闲场所。
二、由于小区的四周都是开放式的围栏，给小区的安全防范工作造成了极大困难，所以我一直将小区的安全保卫工作作为重点来抓
首先通过完善各项规章制度，对保安仪容仪表、值班巡逻、交接班仪式、文明用语，到宿舍的清洁卫生等，都作了细致的规定，并由办公室人员监督落实。其次针对夜班的重要性，专门安排由保安队长带队，我也不定期参与夜间巡逻;再次是在中心领导的关心下，在暑假期间投资八千多元，在小区内的一些死角地带安装了铁丝网，并添置了保安器材。同时，为了解决小区围墙死角照明不足带来的安全隐患，安装了八盏射灯。在不断完善内部管理的基础上，我也注意加大和派出所民警、社区，以及友邻单位的沟通协调，力求通过将内外部相结合，来为小区住户营造一个安全舒适的居住环境。
三、完善水电管理
尽力做到住户有所需求，水电有所应，小问题及时解决，大问题争取在12小时内完成。对无力解决的问题，及时上报或请有关部门协助解决。同时加大公共路灯的修理维护力度，并根据气候变化，及时对路灯数量和照明时间作出相应调整，既保证小区内有足够的照明，又限度的节约电能损耗。
会计核算工作是开展财务管理工作的基础，会计基础不完善会严重制约财务管理的顺利开展。这种不完善主要表现在以下两方面：首先，物业管理企业缺乏统一、适用的会计核算体系。物业管理作为一个新兴的行业，现行的会计制度作为指导性的规定，过于宽泛，而目前缺乏关于物业管理的行业会计制度，那么物业管理企业在会计核算工作中就没法吸取行业会计制度的经验，加之物业管理的对象多样化，在会计明细科目的设置上灵活性很高，科目设置容易混乱，达不到会计科目设置的分类要求，从而降低物业管理公司会计信息的可比性。其次，多数物业管理企业缺乏规范、健全的内部控制制度。原因在于，有些物业管理公司其自身经营规模不大，日常业务和会计核算简单，没有建立内控制度的必要。即使物业公司能够在思想上重视内控制度的建设，却在实际执行中缺少有内部控制管理工作经验的财务人员，使内控管理有心无力。
1.2财务人员素质有待提高
专业技能素质方面，许多物业管理公司认为日常业务和会计核算工作简单，因此在招聘的过程中对财务人员的专业技能素质方面要求不高，这样便会引进一些没有系统学习过财会理论和专业知识的人员，勉为其难的做好财务管理工作。有些房地产附属的物业管理企业会将原企业的行政人员、或退休返聘人员安排进财务部门，他们普遍存在年龄偏大、文化水平偏低、思想认识不足等问题，从而导致专业技能素质较为欠缺。职业道德素质方面，财务人员接受的相关方面的教育本来就少，加之企业在人员招聘时，对于职业道德素质方水平也无法考察，只能从日后的工作中观察。总之，由于上述在财务人员选拔上的问题，致使公司会计从业人员在职业道德素质、专业技能素质等方面不能适应日益复杂的物业管理工作的要求。
1.3资金管理水平较低，筹资渠道单一
企业营运资金的管理是反映公司财务管理能力的重要方面，营运资金管理对企业具有极其重要的意义，但是当前物业管理企业的资金管理水平普遍不高。首先，物业管理公司由于自身对于资金管理的重视程度不够和管理不善，常常出现资金周转时间过长、资金随意滞留等现象，资金从投入到收回的运转周期长，滞留资金多，严重影响资金的使用效率，影响资金的盈利能力。此外，由于经营管理不善，资产损失的现象时有发生，影响了营运资金的正常使用。其次，物业管理企业筹资能力不足。物业管理公司规模普遍较小，注册资本有限，无法向银行提供房屋、土地之类的不动产做担保，获得贷款的难度较大，在融资渠道与融资方式上选择余地小，因此内部融资是物业管理公司筹措资金的主要方式，筹资渠道较为单一，筹资数量也难以完全满足经营发展的需求。
2提高物业管理公司财务管理水平的措施
2.1提高管理者的理财意识，培养战略眼光
随着物业管理开始走向市场化、专业化、规模化，物业管理企业要想在激烈的市场竞争环境中站稳脚跟，就必须树立起现财理念，科学定位市场，拥有长远的经营谋略，形成规模效益，重视财务管理工作。只有首先从思想上重视起来，才可能在管理中执行到位。以上我们提到的物业管理企业财务管理现状中存在的会计基础工作不完善、财务人员素质不高，有很大一部分原因也是因为观念上对财务管理的重要性没有足够的认识。所以管理者应该提升理财意识，培养战略眼光，谋求企业的长远发展。
2.2建立健全企业会计核算制度和内部控制体系
对于无以往经验可以借鉴的现状，物业管理企业应参考一般会计准则，结合自身经营特点和需要，制定适合本企业内部的财务管理制度并根据经营和客户要求不断完善和细化。在制度方面，完善管理机构的设置，明确财务人员的职责分工和工作流程，加强内部控制。培养成本管理意识，重视财务分析工作。因此，物业管理企业只有建立一套科学、完整、规范的内部财务管理制度，才能充分落实好理财自，形成一系列适应物业公司财务核算和财务管理要求的财务管理体系和自我约束机制，才能规范企业的财务行为，促进物业管理公司的健康有序发展。
2.3加强对财务人员的专业技能和职业道德培训
在财务人员的培养过程中，首先要严格把关，也就是在招聘中坚决杜绝不具备会计从业能力的人员进入财务管理部门，对于已经在岗却财会专业能力不足的员工，给予学费和考试费等方面的支持，支持其接受相关的教育和参加考试。其次，物业公司可以对财务人员开展定期或不定期的、有针对性的会计、税务的培训，对内部分工的财务人员开展阶段性的集中学习，并安排必要的考试，从而保证学习效果，以此提升财管人员专业理论知识和实务技能。同时注意引进财会专业人才，为公司的持续健康发展做好人才储备。最后，通过培训加强财务管理人员对自身职位和工作的重要性的认识，让他们意识到自己不只是一个机械处理账务的单据传递员，更是一个能够通过财务数据分析辅助项目经理、辅助企业发现问题的有价值的员工。加强职业道德教育，注重对员工职业道德素质的培养和考察，促进财务人员专业技能和职业道德的全面提升。
2.4拓宽资金筹集渠道，加强资金运作管理
作为物业管理企业财务活动的重要内容，应该重点关注融资，努力开创新方式、拓展新渠道。具体而言，目前由于企业规模和盈利能力等原因，内部融资仍是物业管理公企业主要的融资方式，因此物业管理企业必须提高经营管理水平和盈利能力，只有保持良好的发展势头，给原有的投资者继续投资的希望和信心，才能吸引新的投资者，形成良性循环。与此同时，企业应积极拓展外部融资渠道。想要获得更多的银行贷款，企业还是要立足于自身良好的经营状况和盈利能力。在资金管理方面，要有计划地、合理使用，把有限的资金用在必要的服务项目上，使资金使用更透明。科学地筛选投资项目，进行中、短期投资，防范投资风险，同时加强对项目投资实施过程的监督和控制。
1、腿勤一点，嘴甜一点，心细一点，事精一点。
2、主动为业主着想，多拜访、回访、及时反馈。
3、原则要坚持，方法要灵活。
4、沟通，切实有效的沟通;换位思考，多站在业主角度看问题。
5、答复，做到不管事情处理的结果如何，都主动承诺时间内有回应。
6、处理问题合情、合理，再合法。
二、如果你是项目经理，你怎么看待小区成立业主委员会?
1、首先要明确物业和业委会之间的相互关系(两者无隶属关系，不存在领导和被领导的关系，也不存在管理和被管理的关系，两者在法律上是平等的)。
2、业委会的类型(合作型、对抗型、依赖型)。
3、在法律的框架下，在社区街道办的协助下做好与各类型业委会成员的沟通，使小区物业管理工作走上健康发展的轨道。
三、上级领导下达任务，要求提高小区物业费收缴率，你应该怎么做?
1、硬件，社区大环境一定要做到位，细节方面下功夫。
2、软件，各项社区文化活动要开展，交流沟通是打开心结的必经之路。
3、内部管理要到位，企业的良好形象是提升业主满意度的特效药。
四、如果你是项目经理，你该怎么管理好自己的团队?
1、搞好团队建设首先要确立团队建设的目标。
2、为了提高凝聚力和竞争力，必须认真做好沟通、关爱、激励三个阶段的工作。
3、管理者要具备强烈的事业心和责任感，具有勇于创新的进取意识和身先士卒的勇气。
五、你是如何看待工作中的无私奉献和有偿服务?
1、无私奉献和有偿回报并无本质区别。直接的有益于自己的，分两种情况，一种是直接获得有偿回报;另一种是有偿回报在远期。间接的有益于自己的，也分两种情况，一种是这样会获得群体的认同，进而在群体中获得地位，在群体活动中因此而得益;另一种是获得内心的满足与愉悦感，这也是一种获益。
2、无条件地提倡无私奉献显然是有问题的，比如物业费收不上来，物业公司难以为继，还要求物业公司给业主无偿提供服务，肯定不行。物业经营盈利了，不回报业主，独自吞占，那也是有问题的。
3、一套行之有效的有偿服务清单是物业必须准备的。
六、你怎么看待ISO质量体系在实际操作中的利弊?
1、标准化的质量管理体系有助于提升公司品牌形象，但执行成本很高，大型物业企业有资金去承担，然后带来良好的循环。然而中小型物业企业，一旦实行，高昂的成本会在短时间造成现金流紧张，如果不能贯彻执行又会陷入恶性循环。
2、“质价相符”的服务才是最合适的服务，1块钱的物业费，不可能享受5块钱的待遇。制定适宜的物业管理服务规范，提高顾客满意度即可。
七、如果有人告诉你，业主将在晚上聚集闹事，你该怎么办?
1、首先应该核实信息真伪。
2、其次将你获知的真实信息报告上级，并告知社区居委会、派出所等政府职能部门，听取指示和要求。
3、事件发生后应第一时间报警，保护好现场，及时劝阻和控制事态不继续扩大，尽量避免发生冲突。
4、事后将事件的整个情况以书面报告形式上报公司或相关政府主管部门。
八、具体谈谈你如何增强团队的责任心和执行力?
1、责任心是提高执行力的前提。人事部门对于员工招聘要把好关。责任心的提高还需要在工作中培养。相关业务培训、团队协作、活动组织等等都是提高员工责任心和执行力的有效途径。
2、执行力最能看出员工的工作态度，用制度去管，不是用人去管。
3、做好考核和奖罚工作。
4、向员工清晰地下达工作内容和工作要求，特殊情况保持弹性。
九、作为项目经理，你怎么看待客户服务工作?
1、客户服务是很抽象的，所有为了管理好，一定要量化。每个部门都要制定目标和完成计划时间表，定期做好满意度调查。
2、超越客户的期望，我们的服务不应处于被动角色，应主动出击，在细节上多下功夫，赢得客户认可。
3、注意调节自己的情绪，面对压力时，及时调整状态，将压力转变成向前的动力。
4、学会倾听，培养客户服务意识。
十、你将通过什么样的绩效考核来提高团队执行力?
1、将工作量化，在团队内使用统一的评比标准，尽量减少人为的评估行为，以数字说话会更有说服力。
2、可以参考一些KPI评比的工具，结合工作内容，有针对性的设计一些指标。如：工作的效率(总是完不成、总是刚好完成、总是超额完成)、工作态度(直接对抗，按自己的想法去做;按上级的指示，但敷衍了事;认真的去执行，一旦达不到目标会找客观原因去辩护;认真的执行，达不成目标总能先从自身找原因;认真的执行，总能达成目标)等。
3、执行力一方面在员工自身，另一方面则看团队领导者的领导力与管理能力。
十一、因为什么原因，你要离开原来公司?
1、首先，原来的公司很好，领导和同事都很关心我，我们相处的也很愉快。
2、其次，我离开的原因并非是干的不顺心，而是想寻找更大更好的发展平台。因为人是要不断进取的，长时间的在同样的工作环境下，容易让人产生疲软心理，不思进取，贪图安逸，而自己要求更大更好的发展平台无非是为了更好的完成早期的资本累计，为自己的理想打下更坚实的基础。
3、最后，因为贵公司可以为我提供这样一个平台，展现我的能力，体现我的价值，最吸引我的是，这里有我认为值得挑战的地方。
十二、你认为作为一名合格的项目经理，应该具备哪些素质?
1、表率作用和人格魅力。
2、忠于企业，忠于职守。
3、具备科学决策的能力。
4、有效沟通的能力等等。
十三、作为一名项目经理，你如何看待保安管理工作?
1、小区的安保强度与业主的人身财产安全息息相关。
2、安保管理的标准直观的体现企业的形象品牌。
3、秩序维护人员的素质和应变能力需要在实践中经得起考验。
4、保持沟通，加强团队凝聚力。
十四、你觉得应该从哪几个方面加强自己的工作责任心?
1、对上级领导负责(使命必达)。
2、对服务对象业主负责(心系业主)。
3、对管理的团队负责(担当)。
十五、你在原单位负责哪方面的工作，工作内容、职责有哪些?
1、结合原单位的工作内容，就重要的、紧急的事情先展开，次要的工作带过，着重体现个人在工作的付出和成果。
2、涉及工作的方面不要过于片面，最好多方面展开。
十六、说说你自己的个性及优缺点?
1、首先，回答问题时候要明确具体，最好以条条来呈现，在优点和缺点这个问题上，不能只说优点，也不能只说缺点，最好是优点说四五条，缺点说两三条，就是说缺点要少于优点。
2、其次，讲优点要重点突出，讲缺点要略略带过，而且不能讲与面试单位招录很不相符的缺点。避免谈到无法改善的弱点，比如我算数必须用计算器，我脑子不好用看书不理解。避免谈到致命弱点，比如脾气怪异不喜欢合作迟到早退等。
3、第三，谈已经在改正的缺点，有明确计划来改正的缺点。尤其是你能够充分论证在近期就可以解决的缺点。谈一个利用你的优点改正的缺点，顺便带出一个优点。谈已经在改正的缺点/有明确计划来改正的缺点。尤其是你能够充分论证在近期就可以解决的缺点。
十七、你是怎样看待工程设备管理工作的?
对于设备设施的管理，肯定绕不开物业设备的基础知识，给排水系统，供热、供燃气、通风与空调系统、电气系统等等，作为项目经理要在物业设备管理工作中做好的维修管理和运行管理并制定相应的管理制度和维护方法。学会让制度管理，要做好相关的应急预案。
世界上最容易成功的有两种人一种是傻子，一种是疯子，傻子是会去相信的人，而疯子是会去行动的人。
1、有人问农夫：“种了麦子了吗?”农夫：“没，我担心天不下雨。”那人又问：“那你种棉花没?”农夫：“没，我担心虫子吃了棉花。”那人再问：“那你种了什么?”农夫：“什么也没种，我要确保安全。”
【悟到】一个不愿付出、不愿冒风险的人，一事无成对他来说是再自然不过的事。
2、两马各拉一货车。一马走得快，一马慢吞吞。于是主人把后面的货全搬到前面。后面的马笑了：“切!越努力越遭折磨!”谁知主人后来想：既然一匹马就能拉车，干嘛养两匹?最后懒马被宰掉吃了。这就是经济学中的懒马效应。
【悟到】让人觉得你可有可无，你被踢开的日子就不远了。
3、夜市有两个面线摊位。摊位相邻、座位相同。一年后，甲赚钱买了房子，乙仍无力购屋。为何?原来,乙摊位生意虽好，但刚煮的面线很烫，顾客要15分钟吃一碗。而甲摊位，把煮好的面线在冰水里泡30秒再端给顾客，温度刚好。
【悟到】为客户节省时间，钱才能进来快些。
4、一禅师见一蝎子掉到水里，决心救它。谁知一碰，蝎子蛰了他手指。禅师无惧，再次出手，岂知又被蝎子狠狠蛰了一次。关注微信"销售总监"查看你不知道的销售技巧。旁有一人说：它老蜇人，何必救它?禅师答：蜇人是蝎子的天性，而善是我的天性，我岂能因为它的天性，而放弃了我的天性。
【悟到】我们的错误在于，因为外界过多地改变了自己。
5、曼德拉曾被关压27年，受尽虐待。他就任总统时，邀请了三名曾虐待过他的看守到场。当曼德拉起身恭敬地向看守致敬时，在场所有人乃至整个世界都静了下来。他说：当我走出囚室，迈过通往自由的监狱大门时，我已经清楚，自己若不能把悲痛与怨恨留在身后，那么我仍在狱中。
【悟到】原谅他人，其实是升华自己。
6、看中一台电脑，需要9000元。他每月的收入只有2000。老婆对他说，你疯了，你买了就离婚。他问我怎么办。我说，你配不上那个电脑。连自己喜欢的东西都没勇气去争取你将来在社会上还能混成啥样?他咬咬牙买了。
为了还债他开始不停的兼职。终于在一个月内还清了所有的余款。他的妻子并没有因为他的疯狂而离开他。他的妻子把他带进了车市，说：老公，我们贷款买了这辆宝马吧。他一开始吓死了。以为老婆是疯了。1年后他还清了宝马的贷款。
【悟到】你连追求自己喜欢的事物与人的勇气都没有，你注定是个失败者。
7、三人出门，一带伞，一带拐杖，一空手。回来时，拿伞的湿透了，拿拐杖的跌伤了，第三个好好的。原来，雨来时有伞的大胆地走，却被淋湿了;走泥路时，拄拐杖的莽撞地走，时常跌倒;什么都没有的，大雨来时躲着走，路不好时小心走，反倒无事。
【悟到】很多时候，我们不是败在缺陷上，而是败在优势里。
8、一个小镇中，一位商人开了一个加油站，生意特别好，第二个来了，开了一个餐厅，第三个开了一个超市，这片很快就繁华了。另一个小镇，一位商人开了一个加油站生意特别好，第二个来了，开了第二个加油站，第三个、第四个恶性竞争大家都没得玩。
【悟到】一味走别人的路，必将堵死自己的路。
9、一只乌鸦在飞行的途中碰到回家的鸽子。鸽子问：你要飞到哪?乌鸦说：其实我不想走，但大家都嫌我的叫声不好，所以我想离开。鸽子告诉乌鸦：别白费力气了!如果你不改变声音，飞到哪都不会受欢迎的。
【悟到】如果你希望一切，都能变得更加美好，就从改变自己开始。
10、一户人家有三个儿子，他们从小生活在父母无休止的争吵当中，他们的妈妈经常遍体鳞伤。老大想：妈妈太可怜了!我以后要对老婆好点。老二想：结婚太没有意思，我长大了一定不结婚!老三想：原来，老公是可以这样打老婆的啊!
【悟到】即使环境相同，思维方式不同，也会影响人生的不同。
11、小和尚负责清扫寺院落叶，每天要很长时间才能扫完。有人对他说：“你打扫前用力摇树，把落叶统统摇下来，明天就不用打扫了。”小和尚觉得很对，就高兴地照办了，可第二天院子里如往日一样满地落叶。无论你今天怎么用力，明天的落叶还是会飘下来。
【悟到】活在当下。
中图分类号：F272.92 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）03-00-02
一、关于物业公司的绩效考核周期
物业公司的绩效考核普遍由月度考核+季度考核+年度考核组成。月度考核主要适用于对一线服务的员工进行考核，考核人员是管理人员，考核结果与被考核人的业绩工资挂钩。同时，绩效考核的结果会作为员工晋升或薪酬调整的重要依据；季度考核重点在于对管理人员进行考核，目的是对所在管理项目的业绩进行动态评价、监督与跟踪并适时调整，其考核结果应用于对管理人员绩效评价和奖金发放。年度考核属于普及性考核，其评价依据直接地反映在管项目年度核心指标完成情况，即经营业绩、第三方客户满意度调查成绩、第三方员工敬业度及满意度调查。年度考核成绩涉及该管理团队所有员工，由上级指挥单位对管理团队进行综合评价。
二、物业工程管理的考核内容
虽然我国《物权法》将物业企业的性质定位为服务企业，但是物业企业的经营意识由“管理”向“服务”的转换却需要一个漫长的过程。目前，工程部综合维修服务人员的主要工作还是集中于简单入户维修和客户沟通层面，大多只是为了维系客户关系，为物业管理费用收缴打打基础，并没有上升到对特约代办服务进行探索和挖掘的高度。非财务指标考核尚少，存在考核指标不能量化，定性指标占有比重过大且缺乏灵活性的特征。
三、物业工程管理的考核主体
工程部综合维修服务人员由直属主管考核，工程部主管由工程部经理及项目经理按不同比例综合考核，工程部经理由项目经理考核。
四、物业工程人员的绩效考核评价方法
关键事件法，即参与考核的人员将工作执行过程中的关键事件记录下来，并通过工作日志法、观察法、问卷法、访谈法等对工作时间、内容、责任人和工作条件等进行信息收集，并根据相关岗位标准进行比对、分析，最终用于评价员工绩效的过程。这种方法的优点在于它记录了员工工作优劣两方面的例子，管理者便可以用其解释员工的得分。评估不仅反映员工最近阶段绩效，而且事件表还能给下属员工提供弥补工作不足之处的具体对策。例如，物业工程部综合维修工应在15分钟内到达现场处理报修事件，并将反馈意见传递客服部，将客户需求回访要点以书面交接当值客服楼座管家。此时，工程直属主管应对下属是否即时、保质保量完成工作进行记录，作为具体事件来支撑月度绩效评价和工作辅导开展。
图尺度评价法，即列举基本特征及相对应的绩效等级（从优秀到差）。管理者根据被考核人特征进行评价，并将相应分值加总。它比较适用于物业服务工程部维修服务人员。因为相应作业流程比较固定，例如，更换业主家灯泡，只需按照作业说明书所述流程进行操作即可。管理者只需将维修工维修操作结果与作业说明书相关内容、程序、标准进行比对后，即可评价。
交替排序法，是指对某一员工的一项或多项指标按照从最好到最差的顺序进行评估的一种方法，它常用于对物业工程综合服务人员的绩效评价。首先，列出评估的员工名单，删除工作表现不是特别突出的员工，然后，在报告表上选出按照评估标准绩效最佳的人选，同时选出绩效最差的人。接下来，选出次佳和次差的人选，依照这种方法直到将所有员工排出次序。具体到物业服务工程部门，在判断工程人员技术优良的时候，使用这种方法非常简单。如同样工种，可通过工作效率排序。不同工种，可通过比较谁掌握技能更全面、更熟练判断出绩效等级。
360°评价法，是一个员工周围所有相关人士（上级、下属、同事和内外顾客）对其评价，被评价者通过从各方面评论意见来了解自己优劣势，并进行弥补和修正。它是员工参与管理的具体体现，在一定程度上能够开发他们的工作潜力和对工作的掌握程度，进而提高员工敬业度、满意度。
目标管理法，是指考核人为考核对象设定具体且可以测量的目标，并动态跟踪执行进度和效果，及时发现问题，解决问题。它包括设定组织目标、部门目标、讨论部门目标、说明预期结果、绩效评估和反馈。
五、物业工程管理考核现状
在研究物业公司考核实操过程中发现，多数公司工程管理的相关制度文件、作业说明书以及作业标准，已经非常全面的囊括了工程管理的基本工作内容，即房屋主体及附属设施设备的维修养护方面内容。但是，没有将现有作业文件中的内容、流程、标准与绩效考核有机结合起来，并最终运用于绩效管理中的薪金调整、职位晋升的连接上，即在考核的具体运用上缺乏可操作性，并存在如下10个普遍问题：
1.考核指标设计过于主观。如节能降耗，在设计考核值时，因充分考虑在管项目的实际情况，且因具体企业具体分析。
2.未将考核评价方法告知被考核者，即在实操过程中，是采用关键事件法、360°考评法、交替排序法还是配对比较法对被考核者进行考核，并没有做出明确的回答，被考核者对此也不知情。
3.考核过程中缺乏相关人员监督，即对工程人员的考核都是以一定周期进行的，它表现为缺乏各层级间的相互监督、缺乏考评的动态跟踪。
4.考核结束后无具体考核依据记录，即在考评过程中，未能及时收集与考评相关的依据，更有的企业，根本未设立绩效目标、绩效标准，尚谈考核依据的记录。
5.考核中不能针对问题进行指导，对于不同见解不能开门见山，即缺少有效的沟通机制，各考评与被考评主体之间不专注于解决问题本身，对于所持对不同见解，不能坦诚相见，存在相互包庇现象。
6.考核结果未运用于与绩效奖金和晋升挂钩，存在不公平现象，即对于绩效考评的理解存在偏差，认为考核的目的不是提升组织的整体绩效，而是为了约束员工的行为，普遍存在考核过程缺乏相应程序，这也助长了组织的官僚作风，打击了员工的工作积极性。
7.上级领导重考核过程，轻考核结果，即领导者为了盲目追求企业盈利目标而忽略了应用考核结果对企业进行自查自检的过程。
8.考核者缺乏相关专业性，即考核者在某一领域并不专业，在考核过程中存在的外行领导内行的情况，屡见不鲜。
9.被考核着对于考核目的存在意识上的模糊，即企业缺乏对绩效文化的营造和宣传，部分员工根本不了解什么是绩效管理，绩效管理的作用，从而造成对绩效管理缺乏重视。
10.考核过程存在主观臆断现象严重，即考核并没有按照既定的程序进行，在操作上存在随意性严重，造成考评的严肃性大打折扣。
笔者将物业管理工程人员绩效考核现状的普遍性问题归纳为以下四点：
1.建立物业服务企业考核体系迫在眉睫。物业服务企业业务领域的拓宽使得绩效考核成为一种必要。通过对以上企业管理人员访谈后发现：真正良好实施绩效考核的物业服务企业凤毛麟角，超过近80%以上员工不理解什么是绩效考核。
2.绩效考核指标缺乏量化和考核标准。物业行业的特性决定了多数考核指标均为定性指标。
物业经理的述职报告1尊敬的公司领导：
我叫______，现任公司物业部经理，公司物业部经理的述职报告。负责住宅小区、社区庭院物业管理工作。半年来在公司领导的正确决策下，在全体员工的共同努力下做了一些工作，距离公司领导的要求还有很大差距，我决心认真总结工作中的经验教训，把半年来的工作表现和不足，分几个方面述职报告如下：
一、小区、社区经营收费工作
狠抓协助收取了____小区卫生费70%，垃圾清运费减少了30%确保了小区的正常经营。____路____号院、______院、____公司院、第____校院卫生费的收取支付工作。公园小区的物业费收取工作。房管局小区、黄金小区的车位费收取工作。能给公司费用收取及经营扭亏做了大量的工作。但是同领导的希望和要求还有很大差距。我每天起早贪黑，深入到每一栋楼前，解答每一位业主提出的问题。对每一个院的收费工作都进行细致的部署，对收费的每一个环节想尽了一切办法。言传身教把自己十多年来的收费经验教给员工，同自己一起工作的很多同志共同的一句话："你不是经理是老师，跟着你干我们踏实心甘情愿，你不干了我们立马走人。"说明工作的难度之大，任务之艰巨，非常人所能接受的工作压力。对黄金小区、房管局小区的物业费收取工作，进行了前所未有的详细调查，财务费用分析。提交了切实可行的解决方案。经常通宵达旦的整材料，完成了自己应尽的职责。
二、分管社区工作以来，详细调查汇总了四个办事处
74个庭院的：人员配备、工作职责、收支费用、垃圾处置等工作。及时给公司领导，提供了社区庭院的经营整改方案。逐步落实整改：由原来的74个庭院、员工84人、每月支付工资54350元。现在的：____个庭院、____人、每月支付工资______元。每月减少工资费用__万余元。对现有的庭院，进行认真核算，收入同服务协调进行，经营中的协议签订、剩余费用的收取工作、人员的合理调整、垃圾清运费处置费的合理收支等问题还有大量的工作急需解决。由于原来的项目经理工作调整，存在大量的遗留问题还要进行，争取早日理顺努力完成。
三、狠抓小区服务质量的提高
对人员的技能培训，日常事务处理，能起到表率作用，积极配合甲方解决小区存在的实际问题，为改变小区的环境面貌，受到广大业主的一致好评，做了大量的工作。小区的车棚启用管理、绿化工作、垃圾箱的更新、倾注了大量的心血。小区在没有维修人员的情况下，督促协助解决了很多维修任务，一头汗一手屎的为业主服务，心系广大业主的生活必须，协调处理供暖、供水、供电中的问题，甲方领导对我们的工作是肯定的，更是信任的，两三天见不到我，听不到我的电话就着急。今天矿上通知我六万多的服务费补贴，今天就汇给公司。嘱咐很抓卫生管理迎接局里创建卫生小区验收工作。人非草木，孰能无过。小区管理的工作中还有很多不足，卫生工作还有一些方面，没有按照做好做细，有待整改。非机动车辆乱停乱放现象，还有待广大业主自觉改正，我们已粘贴通知几次广为宣传，不断提醒个别业主自觉存放到车棚内，早日解决小区不协调的现象。
四、公司通过机构调整，让我担任第七项目部经理，后又合并第六项目部。
工作担子很重，点多面广路途远。一个人顶两个项目部经理、兼黄金小区经理、还具体管理东电厂三个家属院和三个保安岗点。我从未叫过苦叫过累，大事小事认真处理，从未上交给主管领导，更没有推给下面。能深入岗点检查、解决、关心每一名员工存在的困难和问题。很抓保安队伍形象教育，班组长技能培训网上教育，并抓好早操训练工作。能及时传达公司领导，对当前工作重点的要求，并安排逐级传达。对突发事件迅速到位妥善处理。
能及时对甲方进行回访，并按照甲方的要求进行整改并配合工作。对六、七项目部的人员招聘、调整、定岗严格按照公司领导的要求办理，对离司人员的工资手续按公司规定处理。对小区、社区、各个岗点的物料领取严格把关审批。能积极续签合同提高服务费，并联系新岗点业务。这次四大队工作交接给保安部，其中三个班长一致同意，还愿意和我一起工作，我真的很知足，我觉得是我那一份执着的敬业之情，感染了同志们的友情之花，知足了很知足!
一年是短暂的也是漫长的，通过不断地学习，兢兢业业的辛勤劳作，做了一些应该做的工作，是公司领导培养教育的结果。和现任职务的严格要求还有一定差距。还存在着很多缺点和错误，通过以上的总结和叙述，恳请公司领导给予批评指正，通过述职以利于以后的工作更好地开展，给公司作出更大的贡献!
谢谢大家!
述职人：______
20____年____月____日
物业经理的述职报告2公司____总、各位同仁：
大家好!
20____年初，公司____总再次提出了“二次创业”的战略方针，同时提出了以“五心”撰写20____年物业优质服务的新篇章的工作宗旨。紧紧围绕执行____总下达的目标管理责任开展工作。现对一年来的工作作如下述职总结：
一、简述指标完成情况
20____年初，按____总下达的目标管理责任进行分解，并按部门和项目签订了部门和项目的目标责任书，明确了自己的各项任务指标。科学安排，强化“三全管理”，为创朝阳特色的企业品牌，树良好企业形象，实现多元化管理，力创社会效益、经济效益双丰收，紧紧抓住物业服务工作主线，展开工作，较好地完成了公司下达的经济各项任务。一年来，虽有项目经理、主管的更换，随着物业遗留问题、安全问题以及服务的缺陷问题的增加发生，影响了物业管理费的收缴，但想方设法还是完成了收费任务。
二、回顾反思，落实整改提高
从年初设想管理工作规划的实施到规划的半途扼杀开始认真回顾，就好像写毛笔字在起笔、运笔阶段还算条理清晰顺畅，而点睛之笔却不知为何终止或者说成了涂鸦，细细品味一年来的工作，好像事事都有美中不足的地方;总之，从个人角度总结20____年：只求无愧、但求无过。
自身也有许多不尽人意的地方，主要表现在以下几个方面：
1、培训抓得不实不细，培训做了，培训的效果如何，总结不够。
2、工作上缺少持之以恒，缺少一抓到底。
3、思想观念上跟不上形势，在开拓创新上未发动大家，听大家意见不够。
4、制度上过于讲情面。
未有进一步量化制度，把制度落到实处。
5、企业文化未实质性强化。公司和员工应是伙伴关系，在提升员工归属感、责任感方面不够。
6、打造企业品牌。
企业是生命，品牌出效益。物业公司打服务品牌，要知名度、美誉度。员工都是形象代表，加强品牌教育。
7、制定目标管理粗枝大叶、不详备。
责任目标计划在前瞻性、科学性、全面性、系统性、可能性等方面需完善。同时需加强计划管理，流程控制，培训员工的计划意识，努力完成计划。
三、2019年工作计划与思路
2019年，我将紧扣公司的发展规划，一方面认真完成公司李总交给我的各项工作任务，另一方面，继续加强公司自身的各项制度建设，进一步拓展业务范围，提高服务质量，创建有信誉、有实力的物业管理品牌。
(一)进一步创新工作机制，内强管理，外拓业务，使公司的发展再上一个新台阶。
经过这几年的努力和发展，我公司各项工作不断规范，业务范围进一步扩大，____年我们将进一步创新完善工作机制和管理模式，进一步强化内部管理水平，继续巩固及完善现有各项制度，深化内部机制改革，试行定员定岗定酬及管理包干制度，明确实行小区经营目标责任制及管理目标责任制，向管理要效益;依托现有项目，把进一步开拓物业管理新市场当作一项重点工作来抓，促使公司的发展状况和经济状况有明显好转。
(二)加强企业和社区文化建设，打造朝阳物业品牌
公司在完成中心工作任务的基础上，____年应将重点放在企业文化与社区文化的建设上，继续完善公司的网页，努力搞好小区的社区文化活动，把深入拓展企业文化与社区文化的建设作为我公司拓展服务深度与提升服务质量的突破点，不断加强小区的物业管理工作，提升市场竞争力。
(三)加强人力资源的培养与人才队伍建设
要加强培训和学习力度，以提高其业务素质和整体管理水平;加强对高技术、高能力人才的引进，并通过培训挖掘内部技术潜能，发现、培养和储备技术人才。
最后，今天借此机会，表达一下我的心愿：感谢____总对我工作的支持，感谢与我同舟共济、朝夕相处的物业公司全体同事对我的帮助和信任。
物业经理的述职报告3尊敬的公司领导：
20____年已经过去，一年的学习、工作，时间并不算太长，但我得到大家的帮助实在是太多，相比之下自己所付出的实在太少，深感汗颜。近1年来在公司领导的信任和同事的
关心、帮助下，使我很快的适应了新的工作岗位，完成了从原来所熟悉的房地产开发领域向会展管理领域过渡的过程。现就20____年任职情况述职如下：
1、我所主管的物业管理有限公司从筹备成立逐步进入到正常运作，这中间同时走过了从筹备时的单枪匹马到如今的阵容渐齐，其间的探索、教训、经验、收获颇多，为今后的进一步发展打下了基础。
2、主管的技术保障部，从运作中对部门人员结构、各项制度、流程进行了不断完善，基本确定了部门的整体框架，为明年部门上一个新的台阶打下了坚实基础;
技术保障部在工作中坚持任劳任怨，围绕科学降耗大做文章，较好地完成了保障场馆和2期常年馆及写字楼的供电供水等任务。
3、主管的统筹部主要负责展会统筹工作，在工作中我们着眼于做精、做细，共完成19个展会的统筹工作，无重大统筹事故发生。
细化统筹工作，为客户提供合理化方案，确保每个专项服务做细、做精，责任到人。秉持“认真负责、全心服务”的宗旨，经常加班加点超负荷工作，确保了展会的顺利召开。凭借细致周到、迅捷的服务，赢得了客户广泛好评，在业界树立了良好的口碑。
4、经过近一年的摸索，营销部门已初步建立了一套用于博览馆营销工作的营销工作流程、管理办法、销售工具，统筹流程及模版。
形成“总结问题，提高自己”的周例会制度，及时分享每个展的经验与教训，及时找出解决问题的办法，调整策略及流程，不断地提高服务质量。
5、场馆运营部门，在展会量较大人员不足的情况下，在每个展会的运营工作中，基本上是全部门运作，工作强度和工作压力较大，全年部门个人平均加班天数累计25天(不含夜间加班)明年将要承接近30多个展会，建议及时补充人员编制，解决问题。
6、产品开发效率有待提高。
展览和会议产品设计开发效率较慢，未能及时对产品进行充分的认识和开发，导致产品开发工作存在滞后现象。今年将通过有效地工，明确计划性，计划落实到人，努力完成产品开发项目。
7、安保部加强培训和制度建设，严格管理，全年没有发生消防和治安事故。
按照班子分工负责制，我主要分管以上提到的物业、场馆运营、场馆统筹、技保、安保部门的工作。一年多来，在日常工作中，我努力当好配角，演好主角，当好总经理的助手。严格按照管理的程序，履行好分管的工作。以扎实勤政的工作作风和效能建设为契机，用科学发展观，竭尽全力为经营，圆满完成了集团给我们下达的目标任务，工作取得了一定的成绩。在工作中，能坚持政治理论学习，事业心和责任心强，具备职业经理人的素质要求;公道正派、宽以待人。对工作目标明确、具有协作精神、与班子成员和部门同事具有很好的沟通;爱岗敬业、全年全勤;完成主管和分管工作，质量和效率高。严于律己、清政廉洁、无利用职务谋取不正当利益的行为。在工作中，还存在着很多不足。
1、对公司的各业务模块的配合还缺乏经验支持，尤其是对场馆管理方面。
2、工作中还存在着畏难情绪，有时候有思想动摇。
3、工作中的主动性和积极性还不够，以后要用更多的精力和更多的时间投入在工作中。
20____年，对我的工作来说面临着更多和更大的困难，在会展发展受到经济发展及政策影响的情况下，我们要签约3600万和30场展会的经济指标的考核及物业公司面临更正规更高水准提升等问题。所有的工作都要我和我的同仁用更高的热情和更认真负责的态度完成计划任务。我一定要继续发扬艰苦奋斗、兢兢业业的工作作风，为公司的健康稳定发展贡献自己的力量。
谢谢大家!
述职人：______
20____年____月____日
物业经理的述职报告420____年，____服务中心在公司领导的亲切关怀与正确指导、支持下，作为小区负责人，时刻以身作则，与服务中心员工团结一致，敬业爱岗，努力工作，不断提高服务质量，发扬不怕苦，不怕累的工作精神，自觉加班加点催收物业管理费，在同事们的共同努力下，较好的完成了公司的各项工作任务。现对一年来的工作如下述职总结：
一、履行职责，努力做好本职工作
作为小区经理，我深感领导支持对我的高度信任和殷切期盼，深感工作责任重大。为此，一年来我刻苦学习业务知识，积极向领导请示汇报，努力开展各项工作。把精力用在抓管理、服务上，用在抓队伍和品牌建设上，任职10个月来，工作上坚持按照公司制定的各项工作制度、工作标准和考核办法，按照精干、高效的原则，制定符合服务中心工作特点的工作方法，并对各部门工作运行情况进行不间断的检查。坚持定期到班级听取意见，指导工作，帮助解决困难，在抓好管理和服务的同时，我与班子成员一起积极协调外部各方关系，为搞好小区各项工作打好基础。在抓好员工岗位培训的同时还积极创造条件组织管理人员学习业务知识，提高基层管理人员的工作能力。在日常工作中，时常下到小区与业主进行沟通，听取他们对小区各项管理工作的建议，对中肯合理性的建议，及时吸取并运用到工作改进中。并取得较好效果。工作中，我注重发挥班子成员的作用，坚持“重大问题集体决策，具体工作分工负责”的原则，及时沟通交流。工作上能够尽职尽责，尽心尽力形成合力地做好各项工作。
二、严格自律，树立良好形象
日常工作生活中，我严格要求自己，以身作则，注意听取员工的意见，尊重、团结每一个成员，不搞一言堂，不搞特权，不谋私利，自觉遵守廉洁自律的各项规定，严格要求自己“堂堂正正做人，踏踏实实做事”。
三、任职来的工作目标完成情况
1年来，在服务中心员工的共同努力下，各项工作目标均圆满完成。
一是完成经济目标。服务中心认真贯彻公司“第三个五年计划”，通过服务中心全体员工的不懈努力，放弃休息日，克服各种艰难，担负着巨大工作压力，在2011年收取到物业服务费__元，完成工作指标__ %，停车费x__，完成工作指标 101%，装修管理费 X__，完成工作指示 X__，有偿服务费 X__，完成工作指标X__。较好的完成了各项工作。
二是加强与辖区派出所联防工作沟通。针对__小区地理位置的特殊性及人员结构密集的特点进行警、民工作的沟通联系。我小区秩序维护员当班过程中，协助派出所多次抓捕作案嫌疑人。体现了当班秩序员高度警惕的责任心及积极的工作态度。
三是理顺小区业主违章乱搭乱盖、占用公共空间等住房违规装修问题。小区少数业主为图一时之便，置小区物业管理规定不顾，违章乱搭乱盖，占用公共空间等住房违规装修，在工作人员多次下户做思想工作，并通知业主整改，对拒不执行整改的业主，服务中心将有违规行为的房号上报柳南区建设局、执法局、银山街道办事处、航星社区行政主管部门。
四是积极参加物业协会小区评优工作。服务中心工作人员积极响应,以极大的热情投入到评优工作中，经努力服务中心最终取得了物业协会颁发的“环境卫生优秀奖”。
五是响应小区多数业主对于完善小区文体设施提出的意见。公司在小区内增设了室外羽毛球场，闲暇时间业主都到球场打球，丰富了他们的业余娱乐生活，也体现了物业服务中心对业主生活的关心，促进小区和谐。
六是对恶意欠费户，服务中心采取法律诉讼途径维护公司利益及交取物业费业主的权益，同时提高了小区的收费率。
七是加强对在职及新入职员工的培训。对消防应急培训、电梯困人培训、防洪救灾培训、燃气泄漏等进行专项培训，教会他们操作的技巧。
八是搞好小区绿化做好修剪、培土、防病、防虫等工作，冬季对灌木进行了过冬保护—刷石灰粉。保洁服务工作为小区的亮点之一，在减编后人员思想不稳定的状况下，服务中心做好保洁团队建设，增强员工服务意识，提高服务工作质量。
九搞好工程、消防管理工作。在春节、五一节、国庆节等节假前，对小区商铺进行逐一安全检查，发放安全提示，提醒租户做好消防安全工作。对小区消防设施进行检查，确保消防水、灭火器的正常使用。并对消防设施进行防锈、保养;检查排水工程，确保畅通无故障;维修广场木桥护栏。消除了木桥的安全隐患，保障了小区业主的人身安全;解决小区内车辆无序乱停、摆放堵塞单元通道及休闲广场现象，服务中心于4月设置了24个石桩，解决了因车辆乱停放，占用广场的现象。
十是丰富小区业主文体娱乐，融洽业主关系。物业服务中心5月携同平安保险公司举行“庆六一”游园活动，2月携同柳州南国今报，航星社区举行“欢度元旦，和谐邻里”游园活动，小区业主参与热情高涨，活动现场气氛融洽。
四、需完善及改进的问题
1.提高服务品质，细致工作中的各个环节,维修工作及时跟进,反馈业主要及时。
2.规范化管理,收费台帐列清明细表作到不漏。
3.加强秩序队伍形象、思想品质教育。
4.加强车辆停放管理、停车收费，确保车辆有序安全停放。
5.积极催收物业费，把尽可能收上来的费用，都进行催收。
6、完善各类档案资料的收集存档管理。
7、不断加强专业知识学习，提高实际工作专业能力，使业主得更加细致、周到的服务。
在新的一年，我将以“百尺竿头更进一步”的工作干劲，以饱满的工作热情，开拓创新精神，励精图治，开拓进取，在公司的正确领导下，发扬成绩，以新的姿态、新的服务理念，全身心为业主服务，为公司事业的可持续发展再创佳绩而努力奋斗。
物业经理的述职报告520____年组织上调任我为A区主任和管理部的各项管理工作。回顾在物业公司担任经理以来，我时刻不忘作为一名党员干部的神圣职责，我始终与班子成员团结协作，带领公司全体干部职工以“创一流物业管理公司”为目标，艰苦创业，努力工作，不断强化管理，规范运作，提高服务质量，较好的完成了公司的各项工作任务。
一、不断学习，努力提高自身素质
这些年来，我坚持落实上级要求与创造性的开展工作结合起来，以增强干好工作的责任感和使命感，并紧紧围绕“观念怎样转变，思路怎么创新，物业如何发展”这些深层次的问题去实践。
自从A区管理处成立之日起，我便以一个物业新兵的姿态去努力学习物业管理知识，去研究物业企业的发展方向。对此，我做到了“认识到位、思想到位、工作到位”，在较短的时间内使A区管理处、管理部的各项工作实现了有序运转。
二、廉洁自律，树立良好形象
日常工作生活中，我严格要求自己，以身作则，注意听取班子成员的意见，尊重、团结每一个班子成员，每一位员工。自觉做到大事讲原则，小事讲风格，不利于团结的话不说，不利于团结的事不做。不凭个人义气，不耍个人意志，不搞一言堂，自觉维护领导班子在干部职工中的良好形象。
三、尽职尽责，做好本职工作
作为公司副经理，把精力用在管理上，用在抓服务上，用在抓队伍和品牌建设上，这是本职要求。我坚持严格要求去安排、布置、检查各项工作，制定并完善了公司各项工作制度、工作标准和考核办法，完善考核办法。
自担任 A区管理处主任以来，并结合前期从事物业管理的经验，在管理A区的服务管理工作中，我在《超值服务》、《亲情服务》、《延伸服务》上下功夫，要想业主满意，首先就要培养一批高素质、新思想的好员工，怎样才能培养出好的员工来，那就是学习，我把多年学习积累的物业服务和管理的经验传授给我的员工，坚持每天开一次工作例会，处理产生的疑难问题，工作内容形成记录，每日进行一次工作汇报，保证业主有个健康舒适的生活环境。
A区管理处自__年__月30日至__年__月19日共办理入住1676户业主，车位自__年__月__日至__月__日共办理车位入住470个，同时也开通了470张车位卡。
自担任管理部主任以来，相继推广了“保洁示范班”、“维修示范班”、“保安示范班”、“综合业务大比武”等评比活动，在此活动中出现了诸多的典型员工。通过召开典型事迹报告会等多种形式，在全公司广泛掀起“学典型，争先进，比贡献”活动，通过这项活动，有效提升了物业公司的服务水平。
为了有效推进5S管理，根据昆仑集团和达源公司的要求，我们创新5S管理 实行“三抓”和“三不放过”措施，高标准、全方位强化5S管理。
“三抓”一抓抓培训，提素质;二抓抓典型，上水平;三抓抓宣传，提名气。
“三不放过”一是不按5S标准执行不放过;二是不按5S标准检查不放过;三是不按5S标准整改不放过。我们通过实行这一原则，5S管理有了显著的成效，获得了年度昆仑集团5S管理评比第一名。
抓好考核的同时也得在节约电、水、燃气上作文章，要求规范管理流程，落实控制措施;加强了治理跑、冒、滴、漏和私搭乱接、窃水窃电行为，强化水电的控制管理，为公司减少了亏损，增加了收益。
管理部坚持月月下发考核通报，如实反应各部门月工作完成情况和评比得分情况。对日常服务管理工作中的环境卫生、保安服务、维修服务、员工仪容仪表、员工考勤管理、员工文明用语使用情况进行严细考查。
为了加大考核力度，实行考核人员到各部、处跟踪式考核的措施，做到天天有检查，日日有记录。通过全面掌握各处工作进展情况，大大提高了考核效率。
四、存在不足及改进方向
1、在工作的某些方面、某些环节按照“精细美”的标准去衡量还有一定差距，还没有把“精细美”的工作标准贯穿到各项工作的全过程，需要在精细管理上下功夫。
2、管理机制的滞后和不适应，使得在我们管理方法上显得有些粗况，管理力度、考核力度、监控力度还有待于进一步提高。
3、队伍素质的建设，虽然我们在不断地进行强化培训，但是整体的队伍素质不能完全地适应物业公司的发展水平，还有待于进一步地提高，加?a
href='//xuexila.com/yangsheng/kesou/' target='_blank'>咳嗽钡呐嘌倒ぷ鳌?/p>4、A区虽说是新成立的管理处，我们会在管理模式上进一步的完善和改进，也会力争在
年被评为“省级文明示范小区”的荣誉称号。
一、主要工作成果
（一）推动物业选聘、维护园区稳定
3、留住园区老物业员工维护业务稳定。为了最大程度地保持园区服务不因新老物业更替而波动，业委会经与盛世物业谈判，要求原则性整体接管原物业人员，要求执行原物业服务项目收费价目，并最终写入新签立的物业服务合同中，从而最大程度地保证了人员的稳定、服务提供的持续，和业主既有的利益。
（二）启动硬件建设，恢复园区环境
4、加装安装北围墙电子围栏及一期红外摄像头。针对业委会成立前，老物业管理时期园区多次被盗的薄弱环节，业委会经与开发商多次沟通，最终达成一致意见，于2013年10月先期完成了北围墙电子围栏的加装，及园区一期红外摄像头的升级改造和加装工作。
5、启用园区会所餐厅酒吧及泳池。为重新活跃园区氛围，点燃社区生活情趣，业委会经多次与开发商沟通，并协调物业公司聘请厨师，为园区业主提供点菜及主食等。夏季会所泳池，首度实现对园区业主免费开放。同时开放酒吧，有偿提供各种酒水、饮料、咖啡、点心等。
6、推动一期光纤改造工作。针对园区一期因建设年代较早未铺设光纤一事，业委会经与物业共同咨询，最终协调了联通公司入园进行现场勘察与施工估价。此后，通过对一期54户业主逐户确认是否自愿光改的细致工作，推进了小区一期此行工程的顺利实现。
7、开展杨树减负排除安全隐患。园区内拥有大量的陈年杨树，虽枝繁叶茂，但主干渐枯，随时都有折断、倒塌，造成园区别墅财产损失甚至人员伤害的危险。为加强园区绿化管理工作，避免危树带来的安全隐患，业委会决定并要求物业公司于2014年4月对园区杨树进行了大规模、系统性的截头修枝减负工作。
8、增加东西门车牌识别系统。为了加强园区出入管理，完善物业安放联防工作，完善东西门人员、车辆出入管理系统，业委会经与开发商协商，由开发商出资对园区东西门门禁系统进行了改造，启用车牌对比系统。
9、完成一期主干道南侧路灯立杆加装工程。由于历史的缘故，园区一期东西主干道南侧（165号-171号路段），多年未设路灯。为彻底改变这一局面，方便业主、防范安全、光亮园区，经业委会提议，并批准预算外费用3340元，最终通过物业公司历时15天的不懈努力，(w w w . f w s i r . c o m)彻底解决了这一园区历史遗留问题。
（三）开展各种维权，维护园区利益
13、修复园区消防系统。本届业委会成立之初，开发商参选业委会委员时曾向广大业主发出公开信，承诺解决消防、安防、绿化、东西门改造等问题。但此后未付诸行动。为此，业委会一直在与开发商沟通交流交涉。后来随着园区火灾发生和业委会维权小组的成立，为缓和事态，开发商对全园区瘫痪状态的消防系统进行了恢复整修。目前园区消防系统运行基本正常。
16、组织开展房屋团体投保。自波特兰花园不幸发生火灾以来，广大业主对别墅财产保险的关注和需求日渐加强。为此，业委会积极联系保险机构。对符合基本条件的保险企业，邀请赴园区进行实地考察、与业主见面互动。最终针对所设计的投保方案，业委会锁定两家保险机构，供业主自行参选投保。投保业主36户。此项工作历经三个月。消除或缓解了业主的后顾之忧。
（四）加强自身建设，监督物业管理
17、完善内部规章制度规范业委会内部运作。业委会除严格遵守国务院《物业管理条例》《北京市物业管理办法》等法律法规外，还围绕《波特兰花园业主大会议事规则》和《波特兰花园业主公约》，制定了《波特兰花园业主委员会工作制度》、《波特兰花园业主委员会职责分工》，《波特兰花园业主委员会秘书工作制度》《波特兰花园业主委员会新闻发言人制度》等内部运行制度。为做好公共维修资金管理，业委会专门制定了《波特兰花园小区专项维修资金应急支取预案》等专项制度。
18、创建多种沟通平台增强园区透明度。众人事，众人谋。为了给园区业主、物业与业委会三者相互之间，创造尽可能多的发表言论、交流互动、增进了解、凝聚共识、传递正能量的沟通机会，业委会通过早期筹选时的QQ群，创建了波特兰业主微信群。此外，业委会还创立了波特兰花园微信公众平台。每月将业委会和物业公司当月所做的工作和来月的计划，公开、透明地向广大业主公示，接受业主监督。同时，业主大会及业委会重要事项，会在园区会所外橱窗公示。
20、严格要求委员从我做起、正言正行。业委会工作涉事敏感、事关多方。它要求每一委员做到正派、正义、正气，无私、担当、奉献，且不为无关利益和小便宜所动。近三年来，尽管也存在公私不明、自身要求不严等个别现象，给业委会正言正行形象带来一定的负面影响，但就业委会整体而言，大多数委员都能够坚持以谋求、维护广大业主利益为根本原则，顶住了压力和诱惑，有力地践行了这一道德底线。
21、监督物业多次调整优化管理人员和组织结构。业委会严格按照《波特兰花园小区项目物业服务合同》及《波特兰花园小区项目服务投标文件》的标准，监督物业服务，提升园区品质。两次建议调整园区物业项目经理，多次建议调配部门负责人，帮助物业公司根据波特兰实际优化部门设置、梳理跨部门的业务或管理流程。现阶段，项目班子成员稳定，物业服务理念和意识明显改善，物业服务水平稳中向好。
22、协助配合物业开展园区文化活动。依据双方合同约定，物业公司应定期开展园区文化活动。业委会同样非常重视活跃园区文化氛围工作。为此，业委会多次积极参与，为物业出谋划策，做好配合协调等工作。
23、督导支持物业严格维护园区秩序。近三年来，园区业主门前私自绿化、房屋及周边私搭乱建现象时有发生。于此同时，物业公司也时有履职不力或做不通业主工作之困。业委会总是积极作为，督导物业、教育业主，来维护园区环境和秩序。
二、已经开展尚需进一步解决的主要事项
1、修复园区安防系统。本届业委会成立之初，开发商参选业委会委员时，曾向广大业主发出公开信，承诺任期内解决消防、安防、绿化、东西门改造等问题，目前除园区消防系统基本解决外，其他承诺均为兑现。安防系统仍处于瘫痪状态，园区安全存在较大隐患。
4、建立健全业委会专项管理小组制度。为进一步调动广大业主对物业和园区管理工作的参与感和积极性，发挥其专长与才智，弥补业委会工作之不足，协助业委会有效运转，业委会曾于2014年启动专项管理（监管）小组建立工作。并公告招募热心业主参与园区工程、绿化、客服、安保等各专项管理指导工作。但由于只有4位热心业主报名，各管理小组难以有效组成，业委会无奈中止此项努力。
三、展望与寄语
各位业主，第一届业委会的成立，彻底改变了园区广大业主与物业公司及开发商之间的利益格局，让广大业主真正拥有"当家作主"的感觉和权利。因此，人们也希望满满，寄望多多、盼望高高。但由于业委会成员也是一员业主，都是业余选手、义务为工，更是第一次从事该项工作，故需要改进、提高的地方还很多。希望广大业主多包容、多参与、多提理性建设性意见。
