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要想把物业管理工作搞好，首先应当理顺物业管理中心的法律关系。只有理顺了关系，才能够知道臬直辖市各方面的关系。物业管理工作中几个主要方面有：房屋产权所有人或使用人、发展商、物业管理公司和其他与物业管理相关连的行业以及政府有关部门。
1、发展商早期在物业管理中的作用
发展商将物业建成，并经政府有关部门综合验收合格后，经过房产交易将产权转移给新的房屋产权所有人。这里的法律关系的变化是发展商由原来拥有土地使用权和房屋所有权到转移给了新的产权所有人。对于一处新的住宅区，包括公寓或别墅，发展商在竣工前，一般是先期委托物业管理公司介入新建物业的管理工作。有时发展商也自己充当物业管理的角色。不论发展商是自己来管理物业或是委托其他管理公司来管理新建的物业，都是在为新的房屋产权所有人或使用人提供服务。对于新建物业来说，由于发生了产权交易行为，发展商的角色变了，位置也变了。发展商由原先对物业的拥有，变为部分对物业的拥有或完全不拥有。
发展商先期委托物业管理公司管理新建物业或自己自行管理物业的行为只能是一种临时的安排，因为在新建物业初期，广大新的产权所有人或是没有到位，或是即使到位，由于各种各样的原因，尚无能力选择物业管理公司。发展商只是临时已有的新的房屋产权所有人委托物业管理公司进行管理。这一时期物业管理公司的费用一般由发展商支付或预先垫付，因为这一时期物业管理公司在这一新的物业管理中尚无收益。由于交易行为和物业管理公司的介入，发展商对新建物业的作用逐渐退居二线。如发展商直接聘请管理公司，发展商应当与物业管理公司签订临时委托管理合同，合同期限一般订为一年较为合适。因为业主管理委员会成立后，有可能在一年后重新选聘物业管理公司。
2、房屋产权所有人（业主）
由于购买了物业，购房人成了新建物业的产权所有人，合法地拥有所购物业。房屋产权所有人对物业拥有所有权与使用权。由于发展商在销售物业之前，已临时安排物业管理公司对所购物业进行管理，购房人在此时只能暂时放弃自己选择物业管理公司的权利，认同发展商的安排。当新建物业入住率达到50%或50%以上时，发展商应会同物业管理公司召开房屋产权所有人大会（或称业主大会）。
3、房屋产权所有人大会（业主大会）
房屋产权所有人大会是一个非常重要的会议，由发展商、物业管理公司和房地产管理部门负责召集此会议。因为产权所有人来自不同蝗地方，互不相识，不可能有效地组织起来召开此大会，所以召集、组织业主大会的责任就落在发展商或物业管理公司户上。发展商在与物业管理公司的委托管理合同中就应明确规定，当入住率达到50%时，物业管理公司有责任牵头组织召开业主大会。
业主大会最重的使命之一便是选举出自己的代表机构——物业业管理委员会。物业管理委员会是新建物业或物业群中常设的最高权力机构。业主大会每年至少召开一次。住宅
区业主大会对议题进行表决时，每一户为一票。业主可将自己的权利让渡给选出的代表，由他们代表自己去行使权利，维护自己的合法权益。
业主大会主要行使以下职权：
（一）选举、罢免物业管理委员会的组成人员；
（二）监督管委会的日常工作；
（三）听取和审查管委会的工作报告；
（四）对住宅区或物业（写字楼、商厦）内有关业主重大利益的事项做出决策；
（五）修改业主公约；
（六）改变或撤销物业管理委员会的有关决定。
（七）批准管委会章程。
4、物业管理委员会的性质及法律地位
物业管理委员会是住宅区、写字楼或商厦等物业管理中的常设最高权力机构，管理委员会的成员景要由房屋产权所有人选出的代表构居，代表广大业主的权益。同时管理委员会也应当吸收当地居民委员会和派出所的代表参加。既然物业管理委员会是帅业主大会选举出的代表组成，代表广大业主的权益，是物业管理中常设的最高权力机构，那么管理委员会就应该是一个长期的、稳定的组织，一个松散、虚设的管理委会不可能起到应该起到的作用。所以建议管理委员会成立后应该到房屋管理机构备案，并到民政部门社团法人机构办理登记，以确定其性质与法律地位。物业管理委员会的主要职责如下：
（一）管理委员会负责制定管委会章程；
（二）负责今后召集并主持业主大会；
（三）负责考察、选择、招聘物业管理公司；
（四）与新的或原来的物业管理公司重签订委托管理合同；
（五）管委会有权审议住宅区物业管理服务费的收费标准；
（六）保管、监督和决定物业维修基金和公用设施专用基金（启动基金）的使用；
（七）审议管理公司上年的财务收支善和来年的财务预算；
（八）审议管理公司制订的年度管理计划、配套工程和重大维修工程项目（锅炉、配电设备、电梯、中央空调、供暖等）；
（九）监督物业管理公司的管理工作；
（十）审议新的物业管理公约及各种管理规章制度等等。
物业管理委员会与物业管理公司之间是聘用关系。物业管理委员会是物业的主人、所有人，物业管理公司是为之提供服务的。物业管理委员会一般应设常务工作人员一至两名，费用一般应从管理启动基金里拨付。
5、物业管理公司
物业管理公司是一种信托机构，属中介组织。它是执行信托职能的服务性企业。物业管理这个行业在房地产领域里有着非常重要的位置。开发和拆迁都是一时性的工作，几个月或几年就可以完成，而物业管理却是延续性的，可延续几十年。搞物业管理应眼光放远，急功近利是不会搞好的。
物业管理公司是依据委托管理合同在新建住宅区或物业中履行管理职责的。一般情况下，委托管理合同首先是由发展商代表广大业主与物业管理公司签订。等召开业主大会，业主物业管理委员会成立后，再由物业管理委员会代表全体业主正式与物业管理公司续签委托管理合同。
有的情况下，发展商并没有选聘物业管理公司，而由自己本身来承担起管理者的重任。如果是发展商自己充当管理者的话，也要经过房地局的批准，并禽《物业管理资质合格证书》。即使是发展商作为管理者，当管理委员会成立后，也需要由管理委员会与其签订委托管理合同。
6、承租人（房屋租用人）
一、会计师事务所法律服务业务的性质及特点
1、专业性和综合性。受国家对跨行业经营的限制，会计师事务所开展的法律服务业务，很大程度上被局限于自身专业范围内。综合性与专业性并不矛盾，专业性指会计师事务所主要是针对自身专业方面的问题开展法律服务业务；但具体到每一个问题的解决方法，又要求注册会计师综合运用相关法律及方法。
专业性表现为：一是结合传统业务，对企业的经营管理及内部管理制度的合法性进行评价。二是开展自己专业方面的法律咨询服务或培训。三是结合专业理论和实践，通过深入了解企业的实际，为企业设计合法的内部管理制度。综合性表现为：一是注册会计师必须综合应用相关的法律对问题进行分析，提出整改方案。二是按整改方案并结合客户实际情况，进行综合整改。
2、技术性和可操作性。注册会计师资格取得，必须经过严格的考试和具备一定时间的专业实践工作经验，这就是因为注册会计师业务具有较强的技术性，法律业务也如此。客户要求会计师事务所提供的法律服务业务具有现实性和可操作性。
技术性表现为：一是要求注册会计师及相关工作人员掌握注册会计师传统业务的技术。二是要求其精通相关法律，并能熟练运用。可操作性表现为：一是会计师事务所开展法律服务，其工作人员容易操作。二是客户采纳了会计师事务所的建议后，能很自如地进行整改和执行。
3、咨询性和服务性。会计师事务所的法律服务业务很多是咨询服务业务，具体表现在以下几方面：（1）会计师事务所接受委托，开展专门的法律咨询和服务业务。（2）客户在日常经营管理中遇到法律方面的问题时，常常向会计师事务所咨询。（3）会计师事务所为客户经办业务时，常常出于为客户服务的目的而指出其违法行为。（4）会计师事务所的法律服务还能发展到为公共事业服务。如日本注册会计师担任各省、厅的审计委员会、地方公共团体的审计委员会等。我国政府应借鉴日本的经验，会计师事务所作为中立的社会组织，为国家的立法提出建议，在执法和司法中提供法律服务；政府可大胆利用注册会计师参与某些政府审计，如国务院稽查特派员及其他专项审计，或接受法律方面的咨询。
4、强制性和自愿性。强制性表现为：会计师事务所开展如审计、评估等业务时，必须严格遵守国家法律，并在报告中对其合法性发表意见。自愿性表现为：一是会计师事务所是社会专业组织，出于职业道德以及为与客户保持长期业务关系等原因，自愿利用自己掌握的法律知识为客户服务。二是客户在某些专项法律咨询业务中具有委托的自愿性，会计师事务所具有接受委托的自愿性。
5、效益性和社会性。效益性表现为：一是会计师事务所在接受专项法律服务委托时，要衡量其风险、业务量和效益。二是会计师事务所开展一般业务时，额外进行的法律服务，要考虑时间性和效益性。社会性表现为：会计师事务所为树立良好形象，常参与社会的一些法律援助活动，这表现出一定的社会性。
二、会计师事务所法律服务业务范围的界定和发展方向的定位
从广义上看，会计师事务所法律服务分为综合法律服务和专项法律服务。从狭义上看，会计师事务所的法律服务就是专项法律服务。要界定清楚其法律服务业务的范围和发展方向定位，应处理好法律服务业务与其他业务的关系，并要认清与其他方面的关系。
1、会计师事务所法律服务业务是其咨询服务业务的一个重要方面。会计师事务所法律服务业务是随着其咨询服务业务的发展而发展的。从五大国际会计公司看，其法律服务业务迅速增长是由其咨询服务业务带动的。如德勤会计公司1998财政年度业务收入90亿美元，其中，咨询收入达32.4亿美元。随着咨询业的发展，德勤也开始大举进军律师业。会计师事务所咨询服务业务包括：管理咨询服务、税务咨询服务、人力资源咨询服务、法律业务咨询服务等。会计师事务所要发展法律服务业务，必须发展全面的咨询服务业务，这样才能培养出开展法律服务业务知识的人才，并能获得开展法律服务业务的实践信息。另一方面，开展法律服务业务也促使其咨询服务业务的发展。
2、发展法律服务业务应结合会计师事务所规模定位。几乎所有的会计师事务所都可以开展法律服务业务，但具体开展何种类型的法律服务业务应分析各会计师事务所的人才结构、资产规模等实际情况。一般情况下，小所只能开展一些日常小型法律服务业务或结合其他业务开展综合性的法律服务；大所聚集了各种类型人才，既可以开展小所进行的业务，也能开展诸如经济案件证据鉴定，内部管理制度建设的法律咨询服务，上市公司经营战略、改造战略等法律咨询服务，接受政府委托的一些大型法律服务活动等。当然，这种划分只是相对的，有时小所也有知识全面的人才或聘请社会专业人士参与。
3、会计师事务所发展法律服务业务应分阶段进行。从全国分析，我国注册会计师行业还处于发展阶段，其法律服务业务仅处于起步阶段，但我们应以高起点发展，并规划好各阶段的发展蓝图，实现高起点、分阶段发展。从各个会计师事务所的具体情况分析，我国会计师事务所发展水平参差不齐，大多数执业水平不高，每个会计师事务所都应该认真分析自己的如资产、客户、内部管理、经验积累、市场前景等各方面的实际情况后，定位自己近期、中期、远期的法律服务范围和方向。
4、正确处理会计师事务所法律服务业务与其他业务的关系。从以上论述看到，正确处理好二者关系，能够相互促进，共同提高，并最终影响到会计师事务所的执业市场状况和前景。一方面，会计师事务所开展其他业务时，应关注委托方经营行为是否合法，并为开展法律服务业务积累相关信息；另一方面，若对一个单位既提供法律服务，又开展其他业务，会计师事务所可以相互参照各种业务的信息，并相互映证。
5、正确认识会计师事务所与律师事务所提供法律服务业务的关系。从当前及今后一段时期看，会计师事务所与律师事务所提供的法律服务在很多方面是有差别的。在多数国家都有行业竞争禁止的规定。国际律师协会已号召各国立法机构阻止会计公司向其所审计的公司提供其他服务；二者传统主业也是不同的。尽管很多国际会计公司已经与律师合作开展业务，但各自的业务还是径渭分明的。一些国际会计公司也通过其法律服务公司直接提供一些律师事务所执业范围内的法律业务，这些法律服务公司已具备了律师事务所的很多特征，或者就是独资或合资的律师事务所，其提供的这些法律服务已不是完全意义的会计师事务所所提供的。
当前二者法律服务的区别主要表现在：律师事务所开展的一些主要业务，会计师事务所还不予获准经办，如律师事务所能直接参与法律诉讼程序，经办刑事、行政、民事等各领域的业务；而注册会计师只能提供其业务范围的法律咨询和服务。
尽管当前二者法律服务在很多方面还不能统一，但笔者认为：二者的法律服务是相互联系的，从长远看，二者在法律服务的很多领域将出现统一的趋势与更多的合作。合作方式可以多种多样，如会计师为律师事务所提供经济案件证据鉴定；律师派出精通注册会计师业务的律师担任会计师事务所常年法律顾问；相互获取对方占有的客户资料；相互聘请对方工作人员参与自己的工作；签订协议，进行某些业务领域的长期合作；合资创办法律服务公司或律师事务所。笔者认为，二者均是独立的社会中介机构，尽管二者所坚持的执业原则不尽相同，但只要两个行业的自律性管理、执业水平和国家法制高度发达时，可以选择执业水平较高的会计师事务所和律师事务所相互出资持股，但相互出资组建的事务所必须有一方绝对控股，并按控股方业务性质进行注册，只能按所注册业务性质和范围开展业务和纳入一个协会（注册会计师协会和律师协会）管理，否则将出现两个行业之间的混乱。从长期发展来看二者甚至可以共享客户资源和利润分成。
三、发展我国会计师事务所法律服务业务的对策
1、转换机制，改变观念。全国会计师事务所脱钩改制后，这对事务所的生存与发展提出挑战，要求有更大的发展，要不断开拓市场。从国际形势和我国实际情况看，法律是注册会计师行业潜力巨大的市场。会计师事务所应以此为契机，勇于转换自身机制，抢占这方面更大的市场。在很多人的观念中，注册会计师就是审计，我们应放眼世界与未来，转变传统观念，站在更高的高度去开拓业务。
网络保险作为一种全新的商业保险模式，作为一种分销渠道，一种中间人，可以帮助保险公司完成保险展业过程中的很多环节，并且可以不受地域、规模和时空的限制。对保险公司来说，即使在网上暂时卖不出保险，网络也可帮助你做很多事情，可以把对保险有初步意向的人，从众多的人流中挖出来，这是互联网一个最大的特点。同时我们也应该看到，由于互联网在我国起步较晚，电子商务各个方面的发展很不平衡，存在制约其健康发展的许多不利因素，有很多方面急需加以完善，其中，相关法律法规不健全无疑是重要的因素之一。本文将对以下几个方面的法律问题进行探讨，以引起业内人士的高度重视。
1．网络安全问题
网络安全是指网络中的硬件、软件和数据不受自然和人为因素危害，保持正常运行。数据安全是指网络中存储及流通的数据的安全，是保障网络安全最根本的目的。网络的安全性具有生死攸关的重要性，不断出现的黑客案件就可说明这一点。保险业作为金融业的重要组成部分，其交易秩序的稳定有序，关系着千家万户，维系着国民经济的健康、稳定运行。网络保险作为新兴的交易方式，在给保险业注入新的活力的同时，其中安全性更是不容忽视的重要课题。因为网络在带给人们信息存储和传输高效率的同时，其数据也极易被篡改、增删、破坏或窃用，形成计算机信息系统不可克服的脆弱性。加强网络安全要注意防范影响网络安全的各种风险和威胁，它涉及安全技术、安全管理、安全法律、安全教育、职业道德教育等许多领域，是一项极其复杂的系统工程。其中，安全法律是实施各种网络安全措施的重要保证，对于已经发生的违法行为，只能依靠法律手段进行惩处，当然也包括一些民事行为的法律调整，这是保护网络安全的最终手段。
2．保护客户隐私问题
隐私权为现代人格权的一种。所谓隐私，又称个人秘密，指个人生活中不愿为他人知悉的秘密，包括私生活、日记、生活习惯、储蓄、财产状况、通讯秘密等。随着我国保险业的发展以及公民保险意识的增强，公民个人拥有的金融资产中，保险的比重会逐步增大，相应地，保户要求相关单位和人员为其保守财产秘密的愿望越来越迫切。在我国银行业，为储户保密早已成为行业惯例。对保险公司和人来说，为保户保密也是其义不容辞的义务。从一定程度上看，网上投保可以排除中介环节知悉或侵犯投保人的个人隐私。但由于网络的开放性，从另一个方面给保户隐私权的保护带来隐患，特别是某些咨询机构和情报机构基于竞争的需要，进行有目的的情报搜索更是对保户隐私权造成巨大威胁。
网络保险的发展既要保证交易的安全、快捷，又要防止滥用个人信息，因此要加强立法，规范个人信息的收集、加工、储存和再使用，以保护个人数据信息方面的隐私权。在这方面，美国和欧盟走在了前面。1998年10月生效的《欧盟隐私权保护指令》对通过因特网进行的网上交易实施管辖，并且在一定程度上对不充分保护隐私权的国家和地区构成重要的非关税壁垒。我们可以借鉴其方法，构建我国网络隐私权保护体系。
3．电子签名的有效性问题
我国《保险法》规定有些单证必须有当事人亲笔签名，才具有法律效力。然而，利用网络进行电子交易很难满足这一法律要求。因为人们现在还木能利用网络来传递亲笔签名。为此，许多立法者和电子专家正在努力探索消除这个法律障碍的方法，使“电子签名”能为法律所承认。可以考虑运用电子密码来代替传统的签字，因为在文件上签字的目的在于认证该项文件，其基本要求要具有独特性。因此签名不一定由签署者亲笔手书，而可以使用某种具有独特性的符号来代替。例如，在现实生活中，凭信用卡在银行自动柜员机上提款时，所使用的就是以电子密码来代替存户的签名。在这方面，有些国家的经验可供我们借鉴。美国前总统克林顿于2000年6月30日签署了电子签名的法案，赋予了这种数字化形式与手写体具有同样的法律效力。克林顿指出，在线合同将拥有与白纸黑字的合同相同的法律效力。他说在网上使用电子签名将很快成为一种普遍趋势。通过电子签名来雇用律师、明确产权关系、开设银行账户或签订保险合同都具有完全的法律效力。另据《中国计算机报》2000年7月31日报导，随着《电子通讯法案2000》中第七章的生效，电子签名在英国取得了与手写签名一样的法律效力。这一法案将消除英国发展电子商务的主要障碍。
三、在买方提出解除合同时，据《合同法》第一百一十九条和《联合国国际货物销售合同公约》第七十七条、第八十八条的规定，卖方须在合理期限内及时采取措施，或转售，或运回货物以期减少损失，否则无权就扩大的损失部分进行索赔。
四、卖方要警惕买方利用信用证中的软条款进行欺诈，使得银行保证支付的银行信用转变为商业信用，加大卖方承担的风险。如：价格条件用FOB；在信用证中插入一信托收据条款，允许进口商先借单提货，待检验合格后，由进口商向银行提交该种检验证书付款；信用证内容相互矛盾，如禁止分批装运，又规定每批交货期限；须进口商承兑汇票等等。
五、买方要注意索赔有效期的签订，防止外商在索赔有效期上提出不合理意见来掩盖商品质量问题。否则，合同质量条款订得再好，索赔有效期订得不合理，质量条款就成为一句空话。
关键词：物业管理；业主；发展商；
我国的商品房市场形成的近十年来，物业管理已经开始深入我们的生活。只要有新建的物业区，就离不开物业管理。我们从最初对午夜管理这个概念感到陌生到今天开始熟悉它，并逐渐有了更深的理解。随着物业管理的迅猛发展，随着物业管理规模和覆盖面的迅速扩增，广大业利意识的觉醒，物业管理的许多需要亟待解决的、深层次的热点、难点和实际问题，如现有法规的缺陷、业主的权利义务，业主、业主委员会与物业管理公司的法律地位和法律关系，物业管理公约的法律地位与作用，物业管理费用标准的价值导向与收缴行为的法律效力等等，也已经开始浮现出来。这些复杂问题的解决，无疑最终都会归结到物业管理理论研究以及立法对策上来。我们国家从过去对物业管理这个领域里一片空白到今天制定一系列相观的法律、法规和政策。列如《城市新建住宅小区管理办法》建设部第33号，国家计委，建设部关于印发《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的同志等一系列有关法规。这些法规使得我们在物业管理活动中开始有法可依，有章可循。但是物业管理在我国还是一个新的领域，有关方面的立法和规定正在趋于完善，很多人对物业管理还没有足够的认识和充分的理解。目前物业管理进入了快速发展的重要时期，也到了非要解决这些复杂问题的关键时刻，如果我们不能从理论上科学认识和寻求出物业管理的内在的、必然的联系，就无法顺利地用立法途径从根本上彻底解决这些复杂问题，就可能使这些复杂问题成为物业管理继续健康发展前进的羁绊，导致众多的法律诉讼。
一、物业管理中的法律关系
在物业管理活动中之所以出现许多问题，一个主要原因是很多人对物业管理中的法律关系认识不清，错误的理解自己在物业管理中的法律地位。发展商开发一个物业区，通过市场销售，将所建商品房逐渐，部分或全部出售给购房人，即业主。发展商的法律地位逐渐从原来开发项目的所有者，到把商品房售完，逐步转移而不再拥有已售出部分商品房的所有权。由于一贯发展商开发一个项目一般都需要几年，在这几年中，发展商对该项目拥有所有权。但当该项目完成商品房售出后，虽然所有权已经发生了转移，但大多数发展商在概念中认为其所建商品房的所有权仍未发生转变。他们仍认为物业区是他们所建，当然物业管理由他们管，这种概念往往把物业管理引入歧途。在法律上所有权的转移也标志着新的所有权人对其所拥有的财产的处置权、管理权。这一概念在物业管理中尤为重要，所以在物业管理中，都要以围绕向产权所有人提供服务为中心进行活动。
产权所有人是物业区内的主人，由他们在适当的时候（入住达到法定比例），组织以产权人为主的业主管理委员会，代表全体业主的权益。业主管理委员会是物业区内的最高权利机构。业主管理委员会制定管委会章程。业主管理委员会决定选聘或续聘物业管理公司，并负责与物业管理公司签定委托管理合同。业主委员会和已签约的物业管理公司，共同制定新的物业管理公约和新的物业管理收费标准，由已签过委托合同的物业管理公司代表业主管理委员会，选聘保安公司和其他专业服务公司向物业区内提供服务。
由于购房人是逐渐进入物业区内的，而且业主管理委员会是当业主入住率达到一定比例时才成立的。所以在物业区入住的前期，也即发展商仍拥有全部或大部分商品房的所有权时，一般由发展商安排物业管理服务，包括这一时期的物业管理公司的选聘，管理公约的制定和物业管理收费标准，都只能暂由发展商来确定。但发展商应在管理公约中或收费通知中注明，此种安排是一种临时性的安排，等业主管理委员会成立后，将由业主委员会再做调整。
只有理顺了物业管理中的法律关系，并让物业管理中涉及的各个方面都能正确理解这种法律关系，物业管理中的问题就容易得到解决。
二、发展商直接管理物业容易引发的法律问题
经济越发达，社会越进步，社会分工也越来越细，专业性也会越来越强。从专业分工的角度上来讲，物业管理因该由专门的物业管理公司来经营，但在实际操作中，却有许多不在情理之中的事情。
有很多项目的发展商就独自承担起物业管理的重任。这些发展商在其内部附设一个物业管理部门，自制物业管理公约，自订收费标准，自己组织安排成立物业管理委员会。总之，以主人自居对广大业主和物业区进行物业管理。发展商的这种行为容易造成如下问题：
1.房屋本身质量问题导致业主拒交管理费。房产做为一种商品，在居民消费中是最大的消费商品，也是较复杂的商品。商品的质量最难保证，质量问题也是最容易发生的。当发展商自己愿意承担物业管理时，就如同给自己的脖子上套了一幅枷锁。只要当业主的房子有诸如漏雨、强面倾斜，或是门窗裂缝，业主都会以此为由拒交管理费。
2.当装修出现质量问题时。如果发展商交付的是精装修的商品房，一旦出现壁纸脱落、地板走翘，石膏板开裂或装饰物变形，业主都会以此为由来要求发展商减免几个月的物业管理费。
3.当实测面积与购买时的暂测面积有误差时。实测面积与暂测面积一般都是有误差的，一旦当这种误差对业主不利时，业主就会以物业管理费作为讨价还价的余地，迫使发展商让步。
4.采用分期付款或尾款缓交的情况。有的发展商采用分期付款的方式售房，业主先交百分之七十或八十的房款就可以先入住，后余款在入住若干时间内交清。这时如果发生房屋质量问题，装修质量或水电气暖，以及面积方面的问题，或有物业管理不到位的问题时，发展上不但物业管理费收不上来，就连剩余未付的房款也难收上来。
5.有银行按揭贷款的情况出现时。发展上为了促销，向银行申请按揭贷款支持其业主购房，并为业主向银行提供信用担保。如果业主不能按时还本付息，自己愿承担连带赔偿责任。如果出现上述的有关质量问题，或物业管理方面的问题，业主会拒绝向银行还本付息，而把承担债务的责任推给发展商。
之所以发生上面的几种风险，主要的原因是发展商不能积极主动地避开风险，而是把两个法律关系搅和在一起，这就导致了业主会把两个方面的风险，即购房的风险和物业管理的风险合并在一起，同时推给发展商。如果发展商不涉及或不直接涉及物业管理，而由专业物业管理公司对物业进行管理，如果出现上述问题，则责任容易分清。该是质量问题由发展商处理；该是物业管理责任由物业管理公司承担；该交的物业管理费则业主自然会交。类似的案例不在少数。如果发展商自己独揽物业管理，一旦出现问题，将很难从这些困扰和繁杂的法律泥潭中脱身。所以，无论从哪个方面讲，发展商自己独自从事其开发的物业区的物业管理都是弊大于利。
三、物业管理公约应在什么时间签署，由谁来制定
物业管理公约是约束业主和物业管理公司行为规范的法律文件，这是物业管理活动中的一个非常重要的法律文件。这个文件体现的法律关系比较复杂，他不仅体现了所有者与被聘用者之间的联系，也体现了管理者与被管理者之间的法律关系。在这个文件里业主从所有者到被管理者，物业公司从聘用者到管理者，双方在发生着位置的变换。所有者同意让渡出自己的一部分权利交给物业公司来行使，所以物业管理公约是物业管理中的最终要的法律文件。由于在物业管理立法中没有明确确立物业管理公约的法律地位，无论是业主、业主委员会，还是物业管理公司对于物业管理公约的法律地位和作用没有一个正确地充分认识，没有充分认识和发挥物业管理公约的真正作用，对于物业管理公约的签订不够重视。也导致在司法实践中，部分法官往往并没有将物业管理公约作为基于私法自治原则而衍生的物业管理的最高自治规则来对待，也没有把物业管理公约看成为物业管理的基础和准则，使得物业管理公约缺乏应有的法律约束力。
在物业管理的初期，由于发展商拥有大部分产权，所以发展商在物业管理中的作用比较大，又因为是发展商首先聘用了物业公司，所以最初的物业管理公约是由发展商来制定的。我们知道现在有关政府部门也印制了物业管理公约的范本，但那仅是一个简单的范本而已，很多内容还需要实际管理者增添。比较好的办法是发展商应与物业管理公司共同制定物业管理公约。但这时的管理公约里一定要规定有效期限，比如规定当业主管理委员会成立后，其有效期截止。
随着房屋的销售，产权逐步从发展商手里转移到了新的业主手里，发展商原来在物业区呢的位置由业主们代替，原来发展商在物业管理公约中的权利和义务也要相应做些调整。同样广大业主的权利和义务也应该在公约中得到充分体现，所以修改物业管理公约就势在必然。如果业主管理委员会成立后，决定选聘新的物业管理公司，当然就更应该制订新的物业管理公约了。不论是修改原来的物业管理公约还是制订新的版本，都应由业主管理委员会主要负责，并会同物业管理公司一起根据物业区的实际情况制定出切实可行的公约来。在物业管理实践中经常遇到业主担心侵害自己合法权益，而不愿意签订物业管理公约的情况，这也是物业管理公约作用得不到充分体现和发挥的一个普遍原因。因此，物业管理公约的作用要能够真正体现和发挥，一个非常重要的因素就是要确实保证物业管理公约的公平、公正、公开、平等以及合法、合理。在物业管理实践中，的确有一些开发建设单位或物业管理公司利用自己有权起草和拟订物业管理公约的途径，在物业管理公约的强制性或禁止性内容上，处于维护自己的私利而设定一些侵害全体业主合法权益的公约条款，这就背离了物业管理公约应体现的公平、公正、公开、平等以及合法、合理的基本原则。
四、物业管理费导致的问题
以业主承受能力为借口，导致的物业管理服务收费标准偏低，是制约物业管理健康发展的一个重要原因。多数物业管理企业疲于生计，必须靠其他经营收入才能维持收支平衡，这种普遍现象说明现行物业管理服务费的收费标准缺乏科学性和合理性。物业管理是市场行为，必须遵循社会主义市场经济的客观规律，物业管理服务收费也应遵循市场规律，应由当事人按照市场规律的客观要求自行协商确定价格。已成立业主委员会的，物业管理服务价格应由业主委员会与物业管理企业双方协商议定，可以通过物业管理招标投标的形式确定，在物业管理服务合同中应明确物业管理服务价格。确定物业管理服务收费标准，应当遵循公平、公开、合理以及与物业管理服务水平相适应的原则。
过低或过高的收费，都会导致许多业主迟延交费，不交费或抗交管理费。由于不交费或少交费，发展商或物业管理公司对业主适行停水停电，不让业主的汽车进物业区，停止通信或停电话，严重的则导致诉诸武力，引起法律纠纷。过高的收费或过低的收费会引起很多负作用，直接增加了物业管理的风险性。
五、如何区分物业管理费和物业管理维修基金
物业管理收费和费用标准的制定应是科学的和合理的，具体制定也是有其可行的方法的.各项收费的概念也应该搞清楚。物业管理中要收的费用有物业管理费、代收代缴的费用和物业管理维修基金。
代收代缴的费用是由物业管理公司从业主处收来再如数缴给有关公司的，如：水费、电费、绿化费、电视接收费、保安费、垃圾处理费、电话费、煤气燃气费、土地使用费等。
物业管理公司对物业区内提供服务的收费，也即物业管理收费。这笔收费可以按照有关规定按每平方米每月多少钱来定。管理费是维持物业区正常运转的“血液”，没有稳定的管理费，物业管理公司就无法工作。如果一个物业区内成立了物业管理委员会，并且制定出了管理费的收费标准，则所有业主都应遵守这个标准，向物业管理公司准时交费。
但有时确有一些业主，只顾自己个人私利，尽管业主管理委员会已经代表全体业主制定了收费标准，但他们仍置若罔闻，我行我素，拒绝向物业公司交费。这些人的拒绝交费产生的后果就是破坏了物业管理的正常秩序，享受其他业主的权益，也即直接侵犯其他业主的合法权益。这些人不交费，其他业主多的费用其实就在为他们服务。这样的案例确实发生在一些物业区内。有时物业管理公司也采取一些强制措施，如停水停电等，但这种做法容易引起难以预料的后果。比较可行的解决方法是由物业管理公司和业主管理委员会共同前去说服教育，如果仍不奏效，物业管理公司可以采用法律手段到法院提讼，最后法院用强制执行手段解决。业主管理委员会在制定管理公约时，应该将如何制裁无故不交管理费用的行为的有关条款写进公约里。
物业管理维修基金又可以称为共同储备基金。设立物业管理维修基金的主要目的是为了应付在物业管理活动中巨额的非预见性开支，尤其是为维持和保存区分所有建筑物共用部分的正常运作、正常使用功能而进行的修缮改良的开支。这种修缮改良就是我们通常在物业管理活动中所讲的中修、大修和更新改造。由于计提固定资产折旧费的目的也是用于固定资产的中修、大修和更新改造，因此，物业管理维修基金的作用类似于物业区所有建筑物共用部分固定资产折旧费的计提。
众所周知，所有建筑物在建成之后，必然会受到自然环境和人为的损害。随着时间的增加，自然环境如风力、重力、震动、大气、水、雷电等对所有建筑物自然在一定程度上有侵蚀、老化、陈旧、残损。如果没有建立管理维修基金，就不可能合理、有效地安排区分所有建筑物的修理和保养计划，必然会加速所有建筑物的自然侵蚀、老化、陈旧、残损，以致会由于维修保养不及时使所有建筑物过早达到危险程度，缩短了所有建筑物的使用寿命使之提前到达设计寿命，甚至于酿成伤害事故。相反，建立其了物业管理维修基金，就可以有效、合理地妥善安排所有建筑物的修缮改良，所有建筑物就可以得到有效的维修养护，使所有建筑物处于良好的状态和正常运行，充分发挥所有建筑物的正常使用功能，不断延长所有建筑物的使用寿命，改善和提高了所有建筑物的使用功能，提高了所有建筑物的档次和适应性，进而推动了所有建筑物的升值，使所有权人获得有效地经济价值，最大限度地提高了投资的回报率。
在物业管理法律、法规的立法中我们确立了物业管理维修基金和公用设施专用基金作为物业管理基金。其中规定各类物业管理都应设立物业管理维修基金，而公用设施专用基金原则上只适用于住宅类物业管理。这样做是因为住宅类的物业管理都直接面对着居民，同时在住宅区内用于居民公益性质的公用设施相对比较多，考虑到居民的经济承受能力，一般在需要对公用设施的维修养护以及更新改造时，需要的费用比较多，居民往往难以一下子承受，同时这些费用收集比较困难，这就直接影响了公用设施的维修养护以及更新改造的效率，从这个意义上设置公用设施专用基金具有一定的社会公益性质。相反对于非住宅类的物业管理，公用设施相对较少，费用小也比较容易筹集，因此，没有设置公用设施专用基金的必要。
六、业主管理委员会的职责和权限
许多实践证明一个物业区管理的好坏，与该物业区的业主管理委员会有着密切的联系。业主管理委员会由物业区内过半数的业主选举产生，代表广大的业主的利益行使权力。实际上业主委员会是物业区内广大业主行使权力的常设最高权利机构。
业主大会每年召开一至两次，由业主管理委员会负责召开。业主大会决议的内容有：1.物业管理公约及《业主委员会章程》的修订变更；2.在合同期内解除终止物业管理服务合同，解聘作为管理服务人的物业管理企业；3.物业建筑物的重大修缮或改良；4.物业建筑物的重建；5.业主委员会的撤消和重选；6.区分所有权的强制出让；7.约定专有部分或共用部分的事项。其中尤其是涉及到全体业主根本的共同利益的物业管理企业在合同期内的选聘、解聘，以及物业管理公约修订变更、业主委员会的撤消和重选等问题更是重中之重。
业主管理委员会每半年审核管理公司呈报的财务报表和资金使用概况，对物业区内的重大资金支出或维修事项予以审核，批准管理公司运用维修管理基金。由此可见业主管理委员会的作用在物业区内是非常重大的。业主管理委员会和物业管理公司每月都要定期举行会议，商讨重大问题，以利于从早期消除物业管理中的隐患。
如果物业区内不设立业主管理委员会，而只是有发展商或物业管理公司决定一切，就极容易造成很多对业利进行侵犯的事件，业主的合法权益就不会得到保护，最终将不可避免地导致纠纷的出现。
七、正确的法律关系和完善的管理制度是物业管理经营活动的基础
物业管理工作既烦琐，又复杂，既辛苦，又不容易搞好。有关物业管理方面的法规目前还不太完善，所以由于物业管理不善造成的法律问题越来越多，而且这些问题又极不容易得到圆满解决，这就是我们目前物业管理所面临的现实问题。要想避免物业管理方面出现的问题，减少物业管理方面的风险，除了国家应颁布更详尽的法规和制定有关政策外，完善物业管理中的法律关系，是使物业管理工作走上正规的第一步。否则，法律关系不正确，导致以后一系列的工作都会出现问题。
在目前要求所有的物业管理公司和业主管理委员会都正确理解物业管理中的法律关系，并用正确的法律文件来确定这些法律关系也是不现实的。业主管理委员会或是物业管理公司可以聘请精通房地产法律方面的律师提供法律服务，例如制作委托管理合同，物业管理公约，业主管理委员会章程等。律师还可以提供有关解决物业管理纠纷的法律咨询服务。同时还可以帮助物业管理公司和业主管理委员会制定其他一系列相关物业管理的规定，物业管理应该有法可依，有章可循。
应该指出目前在物业管理活动中所涉及到的物业管理法律问题远远不止上述这些，诸如物业管理的监督、开发建设单位在物业管理活动中的地位和权利义务、规范物业管理市场竞争、政府在物业管理活动中的地位与作用……等等随着物业管理的深入发展和规模的不断扩大，人们的对物业管理的法律意识的不断提高，深入研究和探索思考物业管理的法律问题，强化物业管理理论研究，用所有权构筑起物业管理理论体系，从立法对策上构筑物业管理生存和发展的法制基础，是我们从事物业管理行业的每一个业内人士应尽的职责和义务，只有通过我们大家的不断探索、开拓和进取，才能迎来二十一世纪物业管理的灿烂明天。
参考文献：
1、刘佳能《现代物业管理》华南理工大学出版社1995年
2、陈华彬《现代建筑物区分所有权制度研究》法律出版社1995年
3、程信和、刘国臻《房地产法》北京大学出版社2001年
4、高富平、黄武双《物业权属与物业管理》中国法制出版社2002年
我国国家标准《物流术语》对物流的定义是：“物品从供应地向接收地的实体流动过程，根据实际需要，将运输、储存、装卸搬运、流通加工、配送、信息处理等基本功能，实施有机结合。”[1]由此可见，现代物流是在传统物流的基础上，引入高科技手段，从而达到运输合理化、存储自动化、包装标准化、装卸机械化、加工配送一体化及信息管理网络化，由此实现海、陆、空、内水及管道等多种运输方式的最佳组合与集成。总的来说，物流是一个涉及运输、保管、信息服务等庞大的工程，因而也面临非常大的法律体系。构建一个完善的物流法律法规体系，已成为我国物流发展中面临的一个迫切问题。
一、我国物流业的现状
近年来我国物流业呈现出蓬勃发展的态势，但因物流业的法律环境体系不健全、不完善等因素的存在，使得我国物流业主要存在下列问题：
1．物流业内市场不规范，诚信缺失，无序竞争现象严重
诚信缺失，是我国市场经济体制建立以来所凸显的一个严重问题。诚信缺失、缺乏相应的行业标准、竞争不规范、不公平，加之相关法律不系统、不完善，使得很多物流企业合作不和谐、继而采取不正当竞争、甚至非法经营，导致物流业整体效益不佳。严重的扰乱了物流业的市场秩序，也进一步加剧了物流市场的诚信危机。
2．物流行业没有形成专业化程度高的全国统一大市场，物流成本高，资源浪费严重
由于缺乏整体规划，各环节没有理顺，使得物流布局不合理。表现为条块分割、各自为政、“大而全、小而全”、分散、低效、高耗的物流组织形式，是阻碍现代物流业发展的主要因素。全国98％的仓库、90％的铁路专用线、70％的汽车分散在商业、物资、粮食、供销、外贸五大系统的批发和零售企业。公路货运空驶率多年来保持在50％左右；铁路运力不足；水运不能适应市场需求变化，物流过程中的物资消耗十分惊人，据有关资料统计，物流造成的财产损失仅蔬菜一项全国一年损失价值达1354亿元；钢材锈蚀损失达1000亿元以上[2]。
我国物流系统装备落后。现代化的箱式货柜和集装箱及特种运输车辆、现代化立体自动化仓储设施（如具有冷藏、保鲜、气调功能的仓库）比例极低（70％是普通平房仓库，70％以上是普通车辆），且各种运输方式之间装备标准不统一，海运与铁路集装箱标准存在差异，在一定程度上影响着我国海铁联运规模的扩展，对我国国际航运业务的拓展以及进出口贸易的发展都有一定程度的影响[3]。
3．人才短缺是现代物流业发展的巨大障碍
国外物流企业的发展实践表明，从事现代物流业的人员应当具有一定的物流专业知识和实践经验，对企业的生存与发展至关重要。为此，国外形成了比较合理的专业人才的教育和培训系统。而我国的物流市场,并不缺乏懂得运输、仓储等专业素质的物流人才，但十分缺乏通晓现代物流各环节运作和物流管理的复合型高素质人才。这已经成为制约中国物流市场发展的障碍。
4．现阶段物流法律环境现状
现代物流是跨部门、跨地区、跨行业的复合型产业，与物流有关的职能又分属于不同部门，各部门根据各自行业特点和部门利益制定规章，致使物流法律法规分散。因为缺乏统一、协调的行业法律体系，难以对物流行业健康发展形成很好的保护。表现为：
（1）物流业没有系统而专门的法律，物流法律体系不完善。目前，我国执行的有关物流方面的法律法规分散于海陆空运输的行业管理部门分别制定的有关文件中（如：交通部的《关于促进运输企业发展综合物流的若干意见》，外经贸部2002年的《外商投资国际货物运输企业管理办法》，铁道部颁布的《铁路货物运输管理条例》，中国民航总局颁布的《中国民用航空国际运输规则》），国家现代物流标准只有《物流术语》。因缺乏物流行业统一系统专门的法律规定，导致市场机制不健全，秩序混乱，无序竞争。
（2）直接具有操作性的物流法律法规位次较低，法律效力较弱。我国直接具有操作性的物流法律法规多由中央各部委、地方制定颁布的条例、办法、规定和通知等，规范性不强，缺乏对物流主体行为的制约作用，法律效力不强。
（3）物流法律法规分散欠协调。物流立法上涉及交通、铁路、航空、海关、外贸等多个部门，由于各部门协调沟通不够，存在法律法规相互冲突现象，难以整合物流各环节和各功能之间的关系，不利于形成行业优势推动我国物流业的发展[4]。
二、构建我国物流业的法律环境体系
物流企业在建立、发展中，涉及的法律环境庞大、复杂。所以物流企业要“又好、又快”的发展，更好的维护自身的合法权益，就必须有强大的法律体系支撑。
1.整合现有的单行的法律、法规、规章，构建统一的物流法律体系
物流法律制度的内容涉及到物流业的各个方面，大量的单行法以及“各自为政”的行政法规、规章等充斥着整个物流市场。为解决现存的法规相互冲突的问题，首先要疏通各单行法律法规之间的承接关系，做到最大限度地协调和衔接；其次汇编、修订、整合现有法律法规和适当补充立法，从而形成一个层次分明、结构严谨的物流法律法规框架，促进物流行为规范化和物流运作效率化；再次要加强对现代物流的监督管理，明确有关各方的权利和义务，这将有利于营造一个规范的、健康有序的现代物流市场，从而在诚信原则的基础上进行公平合理的交易，这无形中为减少现代物流中的纠纷增添了一道有效的“保险屏障”，从而有利于物流企业公平竞争，合法竞争。
2.借鉴西方发达国家在现代物流发展过程中的立法经验，结合现代物流发展的规律和趋势，完善我国的物流法律体系
随着我国物流业的不断发展，现代物流发展的基础环境，尤其是法律环境，越来越引起了人们的关注。要通过立法改革我国的物流运输法律环境。如日本的《流通业务城市街道整备法》、《综合物流施政大纲》，美国的《汽车承运人规章制度改革和现代化法案》、《机场航空通道改善法》等，将运输、集散、中转、储存、配送、销售等功能有机结合起来，提高物流设施的利用率，保证道路畅通，增强城市的综合服务功能，建立一个便捷、安全、透明、低成本的全国大物流系统，推动运输业向“自由市场的体系”的迈进[5]。为此，我国的立法机关应高度重视对现代物流相关法律法规的调整与完善，尤其要分析研究以美国、日本为代表的发达国家的物流法律制度，汲取可借鉴的内容，为建立高效的市场竞争环境和必要的基础设施环境提供法律保障。
3.营造有利于现代物流业发展的良好的外部法律环境
要建立统一开放、公平竞争、规范有序的现代物流市场体系，应废除不符合国家法律、法规规定的由部门或地方制定的地区封锁、行业垄断有关规定，为物流企业的经营和发展创造宽松的外部环境。
整合现有的运输管理部门，清除地区和行业壁垒，构建统一、高效、权威、经济的连续运输管理系统。营造现代物流协调发展的制度环境，创造并维护优良的市场竞争环境，使各类物流企业在统一、透明、公平、高效的市场竞争中平等地进入市场。加强对不正当行政
干预和不规范经营行为的监管，履行社会管理和公共服务职能，并提高依法监管水平。
4.加强物流行业自律，推动物流行业协会的发展
充分发挥物流行业协会的协调能力和行业自律作用，对物流行业协会组织的功能、作用、职权及与政府相关部门的联络和沟通从法律上予以支持（如协会可以了解物流市场和物流企业的真实需求，协助政府制定并实施物流发展规划、行业标准体系等）。这样既可以促进政府职能转换，又可以加快与国际惯例接轨的步伐。
构建优质服务、行业自律的“诚信物流”。把诚信体系建设作为物流行业自律和物流企业形象提升的一项重要内容。积极推进行业诚信制度建设，完善诚信交易的相关政策，依法处罚诚信缺失的经营交易行为。
三、总结
现代物流业的兴盛离不开良好的政策和与之匹配的完善的物流市场法律环境。通过制定一套有利于我国现代物流公平竞争、和谐发展的法律环境体系，使物流企业在法律环境下平等竞争、有序经营、规范管理，从而推动我国物流业发展步入法制化、国际化的轨道。物流法律体系的建立与完善，将使中国相对混乱无序的物流市场环境得到较大的改善,为物流业的腾飞创造一个广阔的舞台。
参考文献：
[1]《中华人民共和国国家标准物流术语》第三条第二款.
[2]赵静.试析我国现代物流业发展中存在的问题及其对策[J].经济问题探索,2006,12:66-71.
[3]柳彦君,李文生.试析我国绿色物流发展中存在的问题及对策[J].物流科技,2007,30(7):121--123.
[4]李善友.我国物流发展中存在的问题及解决对策[EB/OL]./html/Shang
国际信用证业务的法律依据是国际商会制定的《跟单信用证统一惯例》。世界各国银行开出的信用证均须注明依此统一惯例开立，在发生纠纷时有关法院依此惯例裁决。我国法律也明示承认国际惯例。《中华人民共和国民法通则》第142条第3款规定：“中华人民共和国法律和中华人民共和国缔结或参加国际条约没有规定的，可以适用国际惯例。”我国其他涉外法律中也都作了关于适用国际惯例的规定。这些规定为中国金融机构从事涉外贸易、金融活动与国际惯例接轨创造了条件，也为中国司法机关和仲裁机构审理涉外经济纠纷提供了依据。
一、国际信用证业务的法律性质
依据《跟单信用证统一惯例》500号文本第一部分“总则与定义”，笔者将国际信用证业务的法律性质归纳为如下四点：
1、是一种银行信用
信用证是银行有条件的付款承诺。信用证是一种银行信用，是开证银行用自己的信用为进口商的商业信用作担保，但开证银行的这种付款信用保证是有条件的，即受益人（出口商）必须完全遵守信用证条款规定，提交符合要求的单据。信用证开出后，开证银行负第一性的付款责任，是主债务人，即只要受益人（出口商）通过有关银行交来单据符合信用证条款，开证行不管进口商能否付款给它，都必须对受益人或指定银行付款。这不同于一般担保业务中银行只负第二性的责任，即是在被担保人不付款情况下银行才代为付款，更不同于托收业务中的委托关系，即能否收款银行不负任何责任，只是代为办理。
信用证是以银行信用为基础的“有条件的银行付款保证”。这种支付既可以由开证行直接办理，也可以指定另一银行付出，或授权另一银行议付。开证银行或其人在信用证项下的付款保证，要求以提供“在表面上完全符合信用证条款的单据为唯一的条件”。
在信用证业务中，一家银行在不同国家设立的分支机构都被视为另一家银行。《跟单信用证统一惯例》确立上述准则是因为一家银行及其在不同国家设立的分支机构，往往是同一法人，在处理债权、债务上相互有关。因此，同一法人条件下的经济诉讼，有时将在跨国间出现纠纷。这种纠纷如被介入信用业务，则对顺利进行结算非常有害。国际商会为排除上述纠纷的干扰而确立这一准则。
在信用证业务中是否执行《跟单信用证统一惯例》条款，由有关当事人共同确定。这一信用证业务的特殊性质表明，只要各当事人一致同意，则允许在信用证中列入特别条款，亦即不受惯例约束的条款。但是，如果在信用证上已标明“本证按照国际商会《跟单信用证统一惯例》500号文本办理”，在这样的条件下，则“除非另有约定，本惯例条款对当事人都具有约束力。”
2、是一项独立文件
信用证是一项独立文件，不依附于贸易合同。一般来说，进口商向银行申请对外开立信用证，首先必须是它已调查对方资信并通过洽谈订立合同，在合同中规定使用信用证方式进行结算，并在规定期内要求银行开出信用证。但是，以合同为依据而开立、内容也应该与合同一致的信用证，一旦开出，就是一项独立文件，不依附于合同，有关当事人（开证银行、议付银行、买方、卖方）只受该信用证条款的约束，不受合同的约束。在出口业务中，出口公司在收到对方开来的信用证后，一定要立即对信用证内容进行仔细审核，如发现信用证条款与合同不符或难以接受的，应立即联系对方开证银行和进口商进行必要的修改，否则到时无法提供符合信用证要求的某项单据，即使货物出口保质保量保时、完全符合合同要求，对方也会拒绝付款，因为在采用信用证方式下发生纠纷，唯一的依据是信用证条款，而非合同。
信用证项下的有关当事人不得利用有关的其他合约，对信用证的业务运作进行违约抗辩。信用证作为一种合约必然会与其他合约有联系，如信用证与贸易合同，信用证与银行间的业务合约等。但是，信用证项下的各当事人不能引用有联系合约的规定，作为地信用证条款违约抗辩的依据，《跟单信用证统一惯例》第3条6款规定：“受益人在任何情况下，不得利用银行之间或申请人与开证行之间的契约关系。”这些规定，是为了保障银行结算业务的顺利开展，避免对信用证业务造成干扰或破坏。
3、是一种单据业务
信用证业务是纯粹的单据业务。信用证项下的单据，不论它是“金融单据”即汇票、期票、支票、付款收据等，或“商业单据”即发票、提单、保险单、检验证收、产地证明等，虽然这些单据确实具有履约证明或代表货物的作用，但是，在信用证业务运作中，有关银行只能凭单据办理结算业务，而根本不会去考虑单据背后所反映的事实状况。
信用证业务中一切以单据为准，不以货物为准。在信用证业务中，银行处理的是单据，而不是货物，对货物的真假好坏，货物途中损失，是否达到目的地概不负责。只要客户交来的单据符合信用证条款，银行就必须付款。办理信用证业务的有关银行既无必要亦没有可能监督实际货物的交易或实际劳务的供应等行为。银行办理信用证业务的目的在于促进国际贸易往来的发展，并发挥其融通资金的作用。
4、是一种书面凭证
从信用证本身内容的规定来看，它必须有助于结算的顺利进行。信用证的内容应该完整、明确。必要的项目缺一不可，描述信用证内容的词语不得摸棱两可或含糊不清。信用证上的每一条款均应反映“单据化”的要求，即必须以“提供单据的办法”来体现条款的要求。信用证的内容必须简洁，避免繁琐。在信用证的内容中不应列入过多的细节。《跟单信用证统一惯例》第13条规定：“银行将不审核信用证没有规定的单据”，“如信用证含有某些条件而未列明需提交与之相符的单据，银行将认为未列明此条件，且对此不予理会”。
二、国际信用证业务的法律关系
依据国际商会《跟单信用证统一惯例》，国际信用证业务项下的主要当事人有：（1）国际信用证业务的开证申请人，即国际经贸中的进口商；（2）国际信用证业务的开证银行；（3）国际信用证业务的受益人，即国际经贸中的出口商；（4）国际信用证业务的中介银行，即作为联系开证银行与受益人的第三家银行，包括通知行、保兑行、议付行或偿付行等。以上主要当事人因为国际信用证业务连结着的复杂关系，形成了他们之间的权力和义务，即信用证下当事人之间的法律关系。包括：（1）开证申请人与开证银行之间的关系；（2）开证银行与受益人之间的关系；（3）开证银行与中介银行之间的关系；（4）中介银行与受益人之间的关系。
1、开证申请人与开证银行之间的契约关系
进出口双方的贸易合同一经订立并规定了以银行的信用证作为支付方式，那么，进口商通常的做法是向其所在地的银行申请开立以卖方为受益人的信用证。在开证申请书中应明确开证行被授权付款以及开证申请人保证向银行偿还垫款的一切条件。与此同时，开证申请人要在开证明银行预先存入一定数额的备付保证金。对开证申请人的这项存款，开证明银行不得挪作他用。即使此后开证明银行破产了，开证申请人预交的备付保证金，也应在银行破产时退还开证明申请人，而不应视为破产债权。因为，开证银行在收取这些资金时，只能算是代企业保管。当然有的企业信誉卓著，在向银行申请开证明时，往往不预交保证金，而是由银行授予一定的开证信用额度。
开证银行完全有权凭信用证项下的单据来决定是否支付信用证之款项。开证银行一旦根据信用证明条款解付了其项下的款项，并借记开证申请人的帐户，开证申请人则不得寻找任何理由要求银行赔偿或退款。对那些在申请开证时未在银行存入备付保证金的申请人，银行则有权向其索偿所垫付的资金。倘若开证明申请人仍坚持要求开证明银行拒付的话，开证银行要做的，也只能是向其申请人解释，它是按照开证申请书的条款开立信用证，而开立了信用证，它本身则承担了须对受益人所提交的单证相符的单据付款责任。当然，开证银行在审查受益人所提交的单据时，得承担谨慎的责任，务必使单据表面上与信用证所要求的条款相符，倘若银行没有尽到此责而接受了有不符点的单据，则其无权向申请人要求补偿其对受益人的付款。开证银行对开证申请人所承担的另一义务是及时将信用证通知受益人。而开证申请人对开证银行所承担的义务则包括对开证银行根据信用证条款所作出的支付进行偿付，并支付手续费，以及如上所述根据银行的要求提供开证保证金或提供抵押等。
2、开证银行与受益人之间的契约关系
受益人在接收到开证银行开出的不可撤销信用证后即取得了对开证银行的特定权利，在其根据信用证条款提交了单证相符的单据后，即有权要求开证银行付款，而开证银行也即有义务付款。假如发生了开证银行违背信用证项下的承诺，而对受益人作出拒付的情况，只有一种情况开证银行可以免责，即在可撤销信用证项下，开证银行在受益人交单之前已经撤销了该可撤销信用证，则受益人不能要求开证银行付款。不可撤销信用证一经开出，受益人按照信用证条款规定作为汇票的出票人，在提交了与信用证条款完全相符的单据后，即有权凭此要求开证银行履行付款的责任。由于开立了不可撤销信用证，受益人与开证银行之间就形成了契约关系，而受益人也就凭信用证的条款获得了开证银行对他债务的有条件承诺，两者之间的关系便是不可撤销的，即两者之间由信用证业务的单据交易独立性原则的性质而形成权利义务关系。实际上，自信用证发出之日起，受益人与开证银行之间的契约关系就已经建立了。开证银行不得以买卖双方的合同纠纷或买方是受骗开出信用证或买方已无偿付能力为由拒绝按照信用证的信用承诺付款。当然，如果开证银行在审单时发现单据不符，并在合理时间内向对方提出，也就解除了自身的付款责任，可以对外拒付。
信用证的受益人在提交了与信用证条款完全相符的单据并要求开证银行付款，如果遇到开证银行无理拒付，有权要求开证银行赔付。不过，受益人索赔的权利只限于汇票的金额及其所发生的利息，不包括因此给卖方带来的其他种种损失。这是因为信用证规定的支付手段是货币，开证银行无理拒付所造成的损失，以出利息的方式赔偿。
开证银行一旦开出信用证，就必须履行在受益人提交符合信用证条款要求的单据时向受益人付款，并同时根据信用证条款履行其对信用证项下对受益人所承担的一切责任。同样，受益人也受信用证条款的约束而负有履约的责任，即根据信用证的条款提供信用证规定的单据相符的单据。这种相互制约的关系既可制约受益人无端拖延供货而损失买方的利益，又可防范开证行无理拒付而侵害受益人的经济利益。因此以相互制约方式来充分保障契约各方利益，是开证行与受益人之间关系的主要特征。
3、开证银行与中介银行之间的关系
信用证的开证银行为了顺利办理其信用证业务，往往要委托第三家银行作为中介银行来协助办理有关业务。中介银行可能被邀请担当的角色或被委托的业务有：通知行、保兑行、议付行等。
开证银行与中介银行之间的关系是根据开证银行对中介银行的具体要求来决定的。开证银行对中介银行之间的关系，除非另有协议，一般都为委托和的关系。在英美等国，普遍认为中介银行是开证银行的行。《跟单信用证统一惯例》第14条a款规定：“当开证行授权另一家银行依据表面符合信用证条款的单据付款、承担延期付款责任、承兑汇票或议付时，开证行和保兑行（如有）承担下列责任：对已付款、已承担延期付款责任、已承兑汇票或议付的指定银行予以偿付。”只要中介银行按照信用证条款来办理业务，如其应开证银行的指示对信用证付款后，那么它就有权要求开证银行偿付，索回因充当人而可能遭受到的损失。
中介银行经常被作为信用证业务的通知行或议付行。通知银行与开证银行之间，通常是一种关系。通知银行作为开证银行的人向受益人就信用证事项进行通知。议付银行作为中介银行，并不是开证银行的人，而是以其本人的名义进行议付的。议付银行可以是通知银行，也可以是其他银行。在信用证可以具体指定议付银行，也可以不加限制。议付银行与开证银行的关系基本上相当于受益人与开证银行的关系。但是，在可撤销信用证情况下，如果议付银行已经议付，开证银行就不得撤销或修改信用证了。中介银行只有在开证银行的邀请下才对信用证加具体保兑。中介银行一经成为保兑行，即步入与开证银行相同的地位，而承担对信用证项下保证付款的责任。但开证银行对受益人的义务不会因此而解除，受益人可以选择对开证银行或保兑行提供偿付要求。而保兑行在对信用证付款后，则可要求开证明银行对其作出偿付。但倘保兑行并非根据信用证的规定而付款，则其将丧失对开证银行的追索权。
信用证业务中可能会发生开证银行与中介银行双方均力所不及的事件。在中介银行接受了受益人提交的信用证项下单据并凭以付款之后，因突发事件如战争爆发，邮路不通等而使单据无法寄达开证行的情况下，中介银行对开证银行的责任是不能免除的，除非开证银行（必要时包括受益人）同意对信用证展期并接受单据，否则中介银行将持着单据而无权对开证银行及受益人行使追索权。
4、中介银行与受益人之间的契约关系
中介银行与受益人之间的契约关系，在某种程度上，一方面取决于中介银行是否为开证银行的行，如果中介银行是开证银行的行，那它就要按开证银行的要求来办理有关业务，例如仅作为通知行或议付行。另一方面，又取决于中介银行是否以独立于开证银行的本人身份行事。若是，那么它自己则有选择权。通常中介银行会被开证银行邀请作为通知行、保兑行、付款行或议付行等。中介银行与受益人之间的关系，只有在充当保兑银行之情况下才对受益人负有与开证银行同等的责任。否则，中介银行与受益人之间就没有这种密切的关系。
在通知银行和受益人之间，并不存在直接契约关系，按《跟单信用证统一惯例》的规定，通知银行对由于任何通知、信件或单据在传递过程中发生的延误或遗失所引起的后果，以及对电报、电传通知过程中发生的延误、残缺或其他错误，概不负责。但是，通知银行对于其传递的信用证的表面真实性，须负合理谨慎检验之责。为了更好地为受益人提供便利，中介银行一般最好不要只接受作为通知行，毕竟银行经营是以利润最大化为目的的，虽然可能要承担信用证项下其他更大的责任。从表面上看，这似乎与国际惯例的精神有所冲突，但这实际上将有利于减少对受益人带来不必要的混乱。对于仅仅作为通知银行的中介银行来说，只负有与通知信用证有关的责任。
议付银行就是愿意买入或贴现受益人提交的信用证项下汇票的银行。议付银行在议付后就成了汇票的合法持票人，享有票据的法定权利。议付银行与受益人之间并无契约关系，议论银行并无义务向受益人付款，它们之间的关系实际上是票据关系。受益人是汇票的出票人，议付银行是汇票的受让人。议付银行根据票据法享有汇票上的全部权利。
中介银行一旦对某银行开出的信用证加具了保兑，它与受益人之间也就形成了保证对受益人所提交符合信用证规定的单据付款的契约关系。“保兑”一词源于拉丁语，意为“确定”，即对已生效的责任加以保证。保兑银行的概念出自于该词的本意。中介银行成为保兑银行，就构成了开证银行以外对受益人所作出的独立承诺。它除了有助于尚未在世界上知名的银行开展信用证业务之外，更主要是可为受益人提供双重的付款保证。因为保兑行通常是受益人所在地的银行，在发生拒付时，受益人可以在本地追索保兑行，而不用到海外追索开证银行。
信用证项下的受益人在交单时，可能会出现将信用证项下所要求的单据连同汇票直接提交给开证银行而不交给保兑银行的情况。这样，万一开证银行由于某种原因在承兑后破产，受益人对开证银行的索偿权利就只能限于对开证银行的破产财产进行追讨，而对保兑行则无权要求索偿。这是因为此时受益人手中已不持有单据，而无法满足保兑银行保证履行债务责任的条件。此外，在受益人将单据寄达作为保兑行的中介银行，并由中介银行在议付了受益人的单据后，向开证银行寄单的情形下，倘由于开证银行在单据中发现了不符点而拒付，所发生的这种遭拒付的风险，将由中介银行本身来承担。可见，中介银行在承担保兑责任时，它与受益人之间的契约关系是以单证相符为付款的前提条件，在保兑行确认单证相符以后，保兑银行必须向受益人履行信用证项下的付款义务。
「注释
1.（英）H.C.格特力奇，M.梅格拉著，姚念慈等译：《银行商业信用证的法律》，上海翻译出版公司1991年。
企业经营、管理等活动与国家法律有着十分密切的关系，主要体现在：
一、依法治国已经作为国家的基本方针写进了《宪法》。在现代法制社会，国家对社会的管理主要通过各种法律法规的实施来实现。企业作为国家经济活动的基本主体，必然也在国家法律法规调整的范围之列，受国家法律法规的约束。企业的经营、管理活动，必须在国家法律法规规定的范围内进行。
二、市场经济是建立在各经济主体相互平等的基础上的。各平等经济主体之间相互关系的调整，主要依靠国家的法律法规，所以说所谓市场经济也即法制经济。参与市场经济的企业，如果不知法，不懂法，就有可能在不知不觉之间因违法而受到法律的制裁，同时在企业的合法权益受到不法侵害时，也往往会由于不懂法而错失依法维护企业合法权益的机会。而知法守法的企业，则完全可以依法维护企业的合法权益，使之免受任何不法侵害。
三、企业经营、管理的整个过程，从宏观上看，也可以理解为即各种经济合同的谈判、签订、履行、解决纠纷的过程。企业的经营目标，主要依赖各个经济合同的正常、实际履行来实现。而各个经济合同的谈判、签订、履行、和纠纷的处理，均必须符合国家的法律法规。
四、企业依法签订的经济合同，是确立企业在经济活动中的权利和义务的具有法律约束力的协议，也是企业实现其经济目的、解决经济纠纷的重要依据，所以，经济合同也可以理解为是国家法律法规在该企业的具体延伸。签订经济合同，对企业来说如同立法一样重要。所以，企业在经济活动中，如缺乏必要的法律知识或专业的法律工作者的参与，经济合同签订不好，企业的经济目的也往往难以顺利实现。
企业法律事务工作的特点
企业作为国家法律调整的对象，企业法律事务工作必然有着不同于国家司法机关的自身的特点：
一、企业法律事务工作的内容主要体现在以下三个方面：
1、企业领导重大决策过程中的法律事务。包括企业的设立，投资项目的选择、谈判，重大经济合同的签订，企业的改制、上市，企业重大问题、突发问题的处理等。主要涉及企业法、投资法、公司法、合同法、金融法等内容。
2、企业经营、管理过程中的法律事务。如企业规章制度的制定，劳动人事的管理，经济合同的管理，金融税收的处理等等，均不同程度地涉及到相关的法律问题。
3、解决各种经济、民事纠纷过程中的法律事务。除经济、民事纠纷涉及的有关经济、民事法律问题外，还有关于仲裁、诉讼、执行等程序性法律问题。
二、企业法律事务工作不享有任何的执法的权力，而是着重与知法守法，防止发生法律冲突，依法维护企业的合法权益。
三、企业法律事务工作主要以预防为主，以避免发生法律纠纷为目标，其次才是依法解决、处理已发生的法律纠纷。
四、企业法律事务工作涉及面广，涉及的部门、人员较多，涉及的工作内容复杂，企业法律事务往往处于配角地位，带有服务性质，所以要求企业法律事务工作人员除必须掌握全面的法律知识外，还必须有高度的服务意识和良好的协作精神、奉献精神。
企业法律事务工作的功能
企业法律事务工作的功能主要三项：
一、预防功能
通过为企业领导进行重大决策提供法律意见，就企业经营、管理活动中有关法律问题提供法律意见，参与、协助企业领导和员工的有关工作，起草、审查企业的经济合同和有关法律事务文书，解答企业职工的法律咨询等，使企业依法进行各项经营、管理活动，防止出现违法行为和各种法律漏洞，预防企业发生法律纠纷，避免企业经济损失。
二、挽救功能
在企业发生法律纠纷或企业合法权益受到侵害时，通过企业进行协商、调解、仲裁、诉讼等活动，依法维护企业的合法权益，避免或挽回企业的经济损失。
银行在出售个人理财产品后，应当按照国家监管部门规定履行严格的信息披露制度，同时向投资者披露完整的资金运用和收益情况的真实信息。然后商业银行常常将投资者的理财资金交付给信托公司统一管理，商业银行仅仅负责信托业务，导致若信托公司未按时间规定向商业银行披露真实完全的信息，个人理财的投资者将很难把握资金去向。因此，银行只能利用与信托公司签订的合同来约束其信息披露职责，这种方式导致信息披露往往要经过两层关系才能落实到投资者，在一定程度上增加监管难度。
(二)业务法律规定模糊不清
我国商业银行个人理财业务的立法项目仍处于较低层次，有关的法律法规仍不够健全，更新速度严重滞后，这些因素都在一定程度上影响我国商业银行个人理财业务快速有利发展。一些有关商业银行个人理财业务的规章制度未对银行和投资者之间的利益法律关系做出有效调整，在双方权利和义务方面没有清晰的界定。因此，我们应该积极调整这种不完善的法律制定，并将其上升到国家立法层面，以严格的法律制度约束我国商业银行个人理财业务中的法律法规和权利义务，使银行、投资者以及相关金融部门承担相对应的法律责任，这样我国的个人理财业务才能得到更好发展。
(三)金融监管体制严重滞后
当前，我国商业银行的金融监管部门主要包括银监会、证监会和保监会。但是监管部门职权的不合理分配，监管协调中不明晰的法律依据，在两者的共同影响下就产生了不同的监管主体出台不同的监管标准和措施的问题。与此同时，个人理财业务的法律法规在各监管机构范围内没有做严格的协调，因此产生监管过度与监管力度不足并存的趋势。各金融监管部门虽然属于相同级别，但是缺乏协调一致的金融监管机制，存在较大程度的利益冲突问题，在产生纠纷问题时必然导致推卸责任等现象发生，说明我国商业银行个人理财业务的金融监管制度需要完善的重要性和紧迫性。
二、完善商业银行个人理财业务的途径
(一)强化个人理财业务的法律维护
只有明晰商业银行个人理财业务的性质，才能最终破解个人理财业务的法律维护问题。同时我们可以根据个人理财业务的性质不同，将个人理财的业务类别做暂时性的划分，以方便在业务办理和进行的过程中做到协调统一。
(二)完善理财业务的信息披露制度
与金融业务发展迅速的国家相比，我国的个人理财业务的投资者风险识别能力和承受能力相对较差。因此，商业银行理财人员应及时有效将相关信息向投资者披露，以确保客户切身利益的维护。在出售理财产品的过程中，应积极规避过分夸大理财产品的最高收益率，同时切实按照金融管理部门规定向投资者强调有可能带来的金融风险，并对不同的理财产品的风险等级做出明确的划分，如实地让客服获悉理财过程中存在的风险。
(三)加强对个人理财市场的金融监管
由于我国商业银行理财业务的分业机制，导致我国的金融监管出现监管不严或监管不力等现象，要想完全改变现存在的分业监管问题困难重重。但是我们可以在现有条件下对实行监管机构内部进行专业化、细致化的分工处理，制定出与我国商业银行个人理财业务的金融监管协调一致的风险控制部门，达到专业化监管和协调监管的有机结合。
一、物流产业现状与特点
随着物流对国民经济的影响日益增大,学术界和业界对物流属于产业界定范畴的认识渐趋统一,然而物流产业概念的认识仍然存在较大差异。物流产业是一个跨部门、跨行业、跨地区的基础性、综合性、和服务性产业。汪鸣和冯浩认为物流产业是一种复合型产业形态,物流产业活动的构成包括物流企业活动与企业物流活动。张圣忠认为依托于“物”的流动过程建立起来并为“物”的流动过程服务的、以整体优化理念为指导的、系统化的概念产业。物流产业是一个动态的产业,是为“物”的移动过程提供服务的产业,它的实体边界随时间变化,并且具有复合性和延伸性。
中国物流产业起步晚、基础差,但发展速度快。随着2005年底中国全面对外开放物流市场,物流产业的竞争现状呈现如下特点:
(一)本土物流与外资物流竞争加剧
随着生产国际化成为主流,跨国企业的投资增多,中国制造产业的快速发展。我国物流需求虽日益扩大,且增长速度快,但供给能力不能满足市场的需求。表现为低端增值物流供给过剩,形成恶性竞争,高附加值物流、即时物流、特色物流、一体化物流供给能力严重不足。低端物流市场是我国本土物流企业的主要竞争市场,外资物流承接外资跨国公司的物流业务更注重全球的大客户,占据了高端物流市场。油价上涨、公路计重收费等因素将加大本土物流企业的成本压力,使得低端物流的竞争进一步加剧。而实现供应链伙伴之间的协同物流要求较高层次的物流运作水平,是高端的物流市场需求,也是物流企业未来发展的趋势。
(二)物流信息化受重视,但信息化仍不足
先进水平的信息网络技术得到大型物流企业关注和应用,与物流相关的电子政务平台取得了良好的效果,公共物流信息平台的建设也得到政府、民营资本关注的,然而数量占物流产业80%以上的中小物流企业信息化难以推广。物流业中采用信息系统的仅有15%,尽管第三方物流采用信息系统比例较高,但第三方物流正处于起步和形成的阶段,所占市场份额小,没有一家能占超过2%的市场份额。总地来看,物流数据采集困难,数据标准不统一,信息共享欠缺机制仍制约着我国物流信息化快速发展。
(三)物流专业化程度提高,标准化进程较慢
物流专业化程度有所提高,单一物流功能外包发展较快,综合一体化物流外包较少。企业运输业务外包程度较高,2005年企业运输业务委托第三方完成的占67.1%。国家加紧编制冷链物流、RFID等相关的物流行业标准。在物流标准化运作中,集装箱运输量只占20%,比起国外的60%仍有较大差距。物流市场经营仍不规范,物流设施分散、地方保护、分块管理、诚信缺失等阻碍物流业的良性发展。
(四)综合物流需求加快,一体化进程加快
我国制造业物流处于由传统配销向综合物流过渡阶段,呈现出多种物流方式共存的特点。制造业物流是社会物流需求的绝对主体,制造业物流以年均23%以上快速增长。随着竞争全球化和基于供应链化,很多制造企业都关注物流系统的优化,在企业物流作业中运用现代物流技术与产品改善效率,如条码技术,自动化一体化物流技术。有越来越多企业希望把物流业务外包,以专注培养自身的核心竞争力,因此基于供应链管理的一体化综合物流服务的需求,将有较大的增长。
(五)物流咨询快速发展,增值模式开始转型
我国物流产业处于由粗放型向集约型,由资源消耗型向环保型转变的时期。物流战略规划,物流管理与技术,物流信息咨询与培训等,越来越受到各类型企业的重视。物流系统改造,物流流程优化,物流信息化项目逐渐增多。生产和物流企业都希望通过先进的管理理念,配合信息技术、物流技术,加强自身的物流增值能力,转变增值模式,由低科技含量的增值模式转变为高科技含量的增值模式。
(六)物流与其他行业的结合日益紧密
汽车物流、钢铁物流、家电物流、IT物流、冷链物流、医药物流等与行业密切结合的专业物流得到快速发展。不少物流企业开始重视物流市场细分、物流渠道营销、物流品牌建设,争取在行业物流中做细做精,做大做强。
二、物流业U型价值模型
价值链的概念是由迈克尔•波特(MichaelE.Porter)在《竞争优势》一书中提出的。其本质是:一系列能够满足顾客需求的通过信息流、物流或资金流联系在一起的价值创造活动组成的链条。传统价值链分析把企业内部分解成多个环节,分析增值的关键环节和非关键环节,通过关注和培养在价值链的关键环节,增强企业竞争的差异化优势,获得重要的核心竞争力。当价值链理论的分析对象由一个特定的企业转向整个产业时,就形成了产业价值链。
传统产业链价值模型大多由研发——生产——销售服务的一系列产业活动按一定顺序连成的增值网链结构。产业价值链模型能反映该产业链各个环节的增值情况。从产业链的角度,物流产业是一个复合型产业,其上游与科研技术结合,下游向市场延伸。综合物流产业发展的情况,发现单一物流环节增值空间不大,而物流活动与其他产业活动环节相结合却可产生集效,有较大的增值空间。物流业U型价值模型描述的是物流产业链上下游各关键环节与附加价值的关系。U型价值链结构向上伸展,代表着通过知识服务、知识产权、知识管理、标准化等增值服务,产业附加值得以向上提升。
U型价值模型中间是传统的单一功能的物流活动,向左与上游科研的结合力度越来越强,有物流信息咨询与培训,物流管理与信息技术,物流供应链战略三个价值活动,随着知识价值的提升,各项价值活动的增值幅度呈递增的趋势;向右与市场结合力度越来越强,有物流渠道营销,物流金融,物流品牌建设三个价值活动,随着品牌、服务价值的提升,各项价值活动的增值幅度也是呈递增的趋势。
物流的价值在于它为供应链上下游运作所提供的服务增值,是以增强供应链上下游企业的核心竞争力而存在的隐性价值增值链,体现在与供应链其他企业的协作性上面。UPS已经从提供运输服务发展到提供一系列的与物流有关的附加价值服务。UPS把物流和维修捆绑起来,可以为东芝公司提供更具成本效益的解决方案,只用原来所用时间的一半,从而获取价值链的高端利润。所以,物流一体化运作的程度的发展:从单个物流功能,到贯穿供应链上下游的一体化集成,才是真正影响物流产业增值情况的主要因素。
三、物流业金字塔型价值模型
从产业的主体企业角度出发,可以按不同的运作模式将物流企业分为4个类型:单一功能物流企业、协作型物流企业、综合型物流企业和供应链一体化整合物流企业。每个类型企业作为一层,以平均增值幅度由低到高的顺序堆叠起来,每一层企业的数量递减,于是形成一个类似金字塔型的价值模型。每层的平均宽度表示该类型的企业数量,每层的高度表示该类型企业的平均增值幅度,则金字塔的面积可视为整个物流产业所创造的价值。金字塔模型中4类型企业的增值模式分别如下:
(一)单一功能物流企业
该类型物流企业通常只提供单一功能的物流服务,如仓储、干线运输,少数兼有其他物流功能,或与具有其他功能的物流企业合作。这类型的主体数量多,分布分散,竞争欠规范,多停留在低技术含量的价值战竞争中。由于数量多、运作模式简单,欠缺不可复制的竞争优势,因而竞争剧烈,增值幅度最低。然而,其数量庞大,是物流产业的主体。
(二)协作型物流企业
该类型物流企业在单一功能物流企业的基础上,采取多样化的合作联盟方式,以求达到规模效应,获取规模经济。通过联合各自的经营优势,协作型组织比单一型物流更具有竞争优势,合作形式较为灵活,组织结构松散。但也存在着协作方式较为原始,联盟手段欠缺先进信息科技支持的不足。
(三)综合型物流
该类型物流企业比协作型有较大的跃升,其业务功能包括物流七大功能,在物流一体化、信息化、标准化方面已经形成一定的综合实力,以物流信息系统,物流数据交换,条码技术,RFID技术等先进物流技术为支撑,可以根据客户企业的需求,提供一体化的综合物流服务,优化客户企业的物流运作,为客户企业专注于其核心竞争力发展提供支持。该类型企业多为先进的第三方物流,也有部分是大型制造企业的物流子公司或物流部门。
(四)供应链一体化整合型物流
该类型企业的增值幅度最大,业务从物流领域延伸到供应链管理,拥有高效的信息系统,数据交换技术,国际化物流操作经验,准确的市场定位,一体化服务流程,并形成物流服务品牌。此类企业通过物流战略规划、供应链流程设计,运用先进的信息网络技术、自动化技术、人工智能技术以及前沿物流技术,可为客户企业提供个性化、一体化、国际化的物流服务,通过对供应链系统的运作优化,获得高附加价值。同时,因为其知识价值高,科技应用含量高,服务流程较长,服务模式复杂,形成了难以复制的竞争优势。所以此类企业数量很少,增值幅度较大,处于金字塔的顶部。
四、物流业增值运行机制
1.从产业链的宏观角度,通过与上下游价值活动的整合延伸,知识、科技、服务使产业链得到增值,使U型曲线向上移动。物流业U型曲线底端数量众多,增值幅度低的单一物流功能企业,因为市场竞争而淘汰退出市场,或通过整合现代信息技术和电子商务,注重知识产权、品牌、服务向U型曲线的左边或者右边迁移,提高其附加价值。宏观上使得竞争向有序方向发展,物流的价值得到提升,U型曲线的总附加价值增加。
2.从市场主体的微观角度,随着物流业的发展,金字塔的低端企业要么被淘汰,要么进入它的上一层,金字塔会逐渐变得扁平底部会变窄。因为竞争加剧会淘汰或升级改造一部分塔底企业,或通过上层的物流企业并购而升级。随着金字塔下层企业向上升级,金字塔总体价值提高,塔底变窄,塔高增加,塔的中上部分变宽扩大。物流企业从金字塔的低端走向顶端的过程中,使得社会物流总额的增长,物流产业发展,同时又进一步促进物流企业向金字塔上层迁移。
3.随着物流企业在金字塔型价值模型中的升级,物流产业链U型曲线会向上提升。物流企业对自身技术、战略、管理的改善,有助于物流与科研和市场需求的结合;同时,随着物流产业链U型曲线向上提,带动物流企业在金字塔型价值模型中升级,物流信息技术、物流战略规划、物流服务和品牌建设可以拉动物流产业整体从低增值服务趋向高增值服务,更注重物流服务系统化、一体化、个性化,从而改善金字塔底层低物流企业的增值模式。物流产业
的进步都是以物流知识价值化、物流技术产业化、物流运作一体化为前提的。微观的发展促进宏观的发展,宏观的进步有助于微观的改善,进而形成物流产业的良性循环。
4.物流从传统的为制造产业配套,逐渐发展了联系产业链上下游的关联产业。随着电子商务的快速增长,信息技术对物流的影响进一步加深,专业分工细化,协作难度增加。产品服务化理念、服务供应链理念的产生和发展,使得物流服务质量控制,物流产业链的协调成为物
流业新的研究课题。
五、结语
物流产业是现今我国发展速度最快的产业之一,竞争日益激烈,本土物流企业正处于从低增值到高增值、从粗放型向集约型、从资源消耗型向环保绿色型转变的过渡时期。本文分别从宏观产业链角度与微观企业主体角度进行分析,提出了物流产业U型价值链与金字塔型价值模型,在二者的基础上对其运行机制进行了对比研究,指出物流产业应通过与科研、市场加强整合,向综合物流和供应链管理物流方向改进,走高增值、高效率、特色化、一体化的产业发展道路。
参考文献:
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物业公司在处理与大多数业主以及少数业主的关系时经常会遇到是管理还是放纵的考量。由于物业公司负责的对象是作为共同体的业主大会的公共意志，因此在日常的管理中，应当有权在一定限度内限制少数业主的不当或违法行为，甚至可以动用一定的强制力，比如依照业主大会确定的规则，对不遵守相应规则的人的行为予以制止甚至提讼。对物“管理”与对人“管理”的矛盾统一：现代物业管理展现对物管理与对人管理的二重性，使得有的人希望将“物业管理”改为“人居服务”，然而，有权的对世性与作为所有权客体的物的独立性是相应的，“所有权之标的物须为独立之一体”，但是随着大规模合住住宅的出现，这种独立性受到了极大的限制，纵横交错的分割所有关系，紧密相连的毗连状态，专有共有部分犬牙交错，使得居住业主必须调整或改变“各人自扫门前雪，不管他人瓦上霜”的传统观念或生活习惯，必须共同参与制定规约，组织区分所有权人或住户会议等。
1、物的管理对物的管理狭义上分为四类：
(1)保存行为，即以防止建筑物灭失、毁损或其权利丧失、限制等为目的维持其现状之行为，包括建筑物的简易修缮，如屋顶漏雨时的简易修补、门窗玻璃破碎的换修等。
(2)改良行为，指不变更物的性质，而增加其效用或价值之行为，如污墙刷成粉壁、地板加贴瓷砖以增美观等。
(3)利用行为，指为满足区分所有权共同需要，不变更物的性质，对共有部分或基地所为之使用、收益行为，例如地下室辟为停车场等。
(4)处分行为，指就物之权利为移转、设定或消灭，使之发生权利变动之行为，如将共有部分设定专用使用权，由特定人专属的、排他的使用等。
2、人的管理
对人的管理是指对区分所有权人群居生活关系所为之社区管理，其对象不以居住于公寓大厦内的区分所有权人之行为为限，凡出入区分所有建筑物之人的行为，均应纳入，其内容可分为对建筑物不当毁损行为之处置、对建筑物不当使用行为之规制，以及对生活妨害行为之防患等。
二、物业管理参与人及其法律地位
物业管理工作中几个主要方面有：房屋产权所有人或使用人、发展商、物业管理公司和其它与物业管理相关联的行业以及政府有关部门。
1、发展商
发展商将物业建成，并经政府有关部门综合验收合格后，经过房产交易将产权转移给新的房屋产权所有人。这里的法律关系的变化是发展商由原来拥有土地使用权和房屋所有权到转移给了新的产权所有人。对于一处新的住宅区，包括公寓或别墅，发展商在竣工前，一般是先期委托物业管理公司介入新建物业的管理工作。有时发展商也自己充当物业管理的角色。不论发展商是自己来管理物业或是委托其它管理公司来管理新建的物业，都是在为新的房屋产权所有人或使用人提供服务。对于新建物业来说，山于发生了产权交易行为，发展商的角色变了，位置也变了。发展商由原先对物业的拥有，变为部分对物业的拥有或完全不拥有。发展商先期委托物业管理公司管理新建物业或自己自行管理物业的行为只能是一种临时的安排，因为在新建物业初期，广大新的产权所有人或是没有到位，或是即使到位，由于各种各样的原因，尚无能力选择物业管理公司。发展商只是临时已有的新的房屋产权所有人委托物业管理公司进行管理。这一时期物业管理公司的费用一般由发展商支付或预先垫付，因为这一时期物业管理公司在这一新的物业管理中尚无收益。由于交易行为和物业管理公司的介入，发展商对新建物业的作用逐渐退居第二线。如发展商直接聘请管理公司，发展商应当与物业管理公司签订临时委托管理合同，合同期限一般订为一年较为合适。因为业主管理委员会成立后，有可能在一年后重新选聘物业管理公司。
2、房屋产权所有人(业主)
由于购买了物业，购房人成了新建物业的产权所有人，合法地拥有所购物业。房屋产权所有人对物业拥有所有权与使用权。由于发展商在销售物业之前，己临时安排物业管理公司对所购物业进行管理，购房人在此时只能暂时放弃自己选择物业管理公司的权利，认同发展商的安排。当新建物业入住率达到50%或50%以上时，发展商应会同物业管理公司召开房屋产权所有人大会(或称业主大会)。
3、房屋产权所有人大会(业主大会)
房屋产权所有人大会是一个非常重要的会议，由发展商、物业管理公司和房地产管理部门负责召集此会议。业主大会最重的使命之一便是选举出自己的代表机构—物业管理委员会。物业管理委员会是新建物业或物业群中常设的最高权力机构。业主大会每年至少召开一次。住宅区业主大会对议题进行表决时，每一户为一票。业主可将自己的权利让渡给选出的代表，由他们代表自己去行使权利，维护自己的合法权益。
4、物业管理委员会的性质及法律地位
物业管理委员会是住宅区、写字楼或商厦等物业管理中的常设最高权力机构，管理委员会的成员主要由房屋产权所有人选出的代表构成，代表广大业主的权益。同时管理委员会也应当吸收当地居民委员会和派出所的代表参加。既然物业管理委员会是由业主大会选举出的代表组成，代表广大业主的权益，是物业管理中常设的最高权力机构，那么管理委员会就应该是一个长期的、稳定的组织，一个松散、虚设的管理委会不可能起到应该起到的作用。所以建议管理委员会成立后应该到房屋管理机构备案，并到民政部门社团法人机构办理登记，以确定其性质与法律地位。
5、物业管理公司
物业管理公司是依据委托管理合同在新建住宅区或物业中履行管理职责的。一般情况下，委托管理合同首先是由发展商代表广大业主与物业管理公司签订，即前期物业管理；等业主物业管理委员会成立后，再由物业管理委员会代表全体业主正式与物业管理公司续签物业管理合同。有的情况下，发展商并没有选聘物业管理公司，而由自己本身来承担起管理者的重任。如果是发展商自己充当管理者的话，也要经过房地局的批准，并取得《物业管理资质合格证书》。即使是发展商作为管理者，当管理委员会成立后，也需要由管理委员会与其签订委托管理合同。
6、承租人(房屋租用人)
承租人有的是与业主直接联系，并与业主直接签订租赁契约从而使用物业的某一部分，有的情况是业主委托管理公司将其拥有的物业的某一部分出租给承租人的。承租人与业主的关系是租赁关系。承租人在与业主的租赁契约里应当保证遵守管理公约，接受物业管理公司的管理和物业管理委员会的监督。承租人不但要与出租人签订租赁合同，而且也要与物业管理公司签订管理公约。
7、其它相关机构管理
公司依据委托管理合同在物业区内开展管理工作，需要和其他管理工作有关的公司发生联系，如保安公司、煤气公司、电梯公司、环卫机构，建筑维修部门等。管理公司要与他们签订有关新时期委托合同，由他们就物业内新时期业务提供服务。这里产生的直接法律关系是管理公司与这些公司签约，但其结果却直接影响业主，所以重大的协议、合同、管理公司应请管委会审议。
三、实践中物业管理存在的主要问题及相关对策
（一）存在的问题
1、有些地方贯彻落实《物业管理条例》不到位，政府职能转变不理想
迟至2003年9月1日我国才正式施行第一部全国性的物业管理行政法规《物业管理条例》，要求政府依法行政，既要到位，又不能越位，要充分尊重业利，尊重业主自我管理和自我约束，要充分发挥市场机制的作用，主要由当事人通过合同来约束物业管理行为以及解决产生的纠纷。《物业管理条例》适应各地物业管理发展程度差异太大的现实，对有些问题只做了原则性规定，需要各地制定实施细则去具体化。很多地方做的是不错的，研究制定了符合本地实际的实施细则，但也有一些地方做得不够，没有很好地落实，至今没有制定《物业管理条例》的实施细则和配套办法，影响了《物业管理条例》的执行效果。
2、部分物业管理企业服务意识不强，行为不规范
《物业管理条例》非常强调物业服务合同在物业管理活动中的重要作用，要求物业管理企业按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，这需要物业管理企业应当具备较强的服务意识和服务水平，为业主提供保质保量的物业管理服务。但实践中，相当一部分物业管理企业是从原房管部门、单位后勤管理部门转制而来，或者是从房地产开发企业派生而来，有的企业服务意识不强。部分物业管理企业不按合同约定的内容和标准提供服务，服务质量不能使业主满意;有的企业收费不透明，巧立名目，多收费、少服务，提供的服务质价不符;一些物业管理企业未经业主同意，擅自改变共享建筑、共享设施的用途，或利用其经营谋取利益，侵害了业主的合法权益；一些不具有法定资质的物业管理企业也非法从事物业管理经营，扰乱了物业管理市场;个别物业管理企业的服务人员处理问题的态度生硬、方式简单，甚至发生损坏业主财产、殴打业主的恶性事件。这些行为损害了物业管理行业的形象。
3、业主自我管理、自我约束的意识和能力较弱
实践中业主大会成立难的问题十分突出，其原因有两方面：一方面是由于筹备成立业主大会要拟定《业主大会议事规则》、《业主公约》等文件的草案，要确认业主身份、确定业主委员会委员候选人产生办法及名单，这些工作需要筹备组投入一定的精力；另一方面是业主参与意识普遍不强，众多业主之间难以形成一致意见。有些地方没有及时按照《物业管理条例》，将原有的业主委员会制度调整为业主大会制度，仍然存在少数业主委员会成员自行决策的情况，不能体现民主协商和少数服从多数的原则，容易发生少数业主委员会成员损害大多数业主利益的情况。业主公约是业主应当共同遵守的行为准则，对业主自我管理和自我约束有重要作用，但相当多的业主缺乏公约意识，不少小区没有制定业主公约，或者制定了仅流于形式，业主违反公约的现象较为普遍，对此也缺乏有效的制约手段。
4、“质价相符”的价格机制还没有完全形成
《物业管理条例》规定了物业服务收费的有关原则，国家发改委会同建设部制定了《物业服务收费管理办法》，但不少地方还没有研究提出当地的具体贯彻执行意见，仍然采用政策规定代替合同约定，硬性规定物业管理的服务内容和收费标准，不符合物业管理服务这一民事活动应当由双方约定价格的精神。不少地方把应该由政府部门或其它社会主体承担的事项摊派给物业管理企业，企业不堪重负，也间接增加了业主负担；此外，部分居民受长期“分房修房靠单位”观念的影响，没有养成物业管理消费习惯，住房物业管理消费观念淡薄，随意拖欠或拒交物业管理费的现象较为普遍。物业管理费用的收费标准和收费率偏低的状况不利于了物业管理行业的健康发展。
5、住房专项维修资金制度贯彻落实不到位
住房专项维修资金的问题在《物业管理条例》贯彻过程中逐步突出出来。对于房改房，有的地方没有按照规定从售房款中提取专项维修资金，或者提取了但在代管过程中被挪用，或用于发放项目贷款至今没有收回;有的地方售房款己被原售房单位挪用或使用，提取专项维修资金没有着落。对于商品房，多数地方虽然按照规定建立了专项维修资金制度，但资金归集面小，归集率低;个别地方甚至至今尚未建立商品房专项维修资金。这些问题给住房共享部位共享设施设备的大、中修及更新改造造成困难。
（二）相关对策分析
要解决我国物业管理的这些问题，应该要建立起规范化、专业化、成熟的物业管理市场，并从以下方面努力：
1、加速立法，建立物业管理法律体系，不但要有法可依，还应切实可行，具体细致，如消防安全细则、物业管理招投标规章等。
2、改革现行收费标准，引进竞争机制，创造公平的竞争环境，业主委员会能够真正行使权利，能够自由选聘、解聘物业管理企业。开展物业管理多种经营，政府适当放宽物业管理企业开展多种经营的政策限制，为持续快速健康发展提供资金保证。规模较小的物业管理企业可考虑合并、重组等方式，以扩大规模，谋求更好的生存空间和发展环境。
3、引导社会公众加深对物业管理的了解，纠正偏见及错误看法，创造良好的社会舆论环境，便于物业管理工作的开展。另一方面物业管理企业也要通过良好的服务来逐步改变人们的观念。
4、高度重视人才培养。要通过大专院校与自学考试等多种形式，多种渠道培养物业管理人才，抓紧对物业公司经理、部门经理和管理员进行上岗培训，适时开展对小区主任的培训。
