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（2）财务工作人员的素质不够高。我国很多物业管理企业的财务工作人员整体素质偏低，他们对于企业的财务内部控制程序与措施还不够了解，往往会产生一些误解，从而使得企业财务内部控制工作的实际操作过程出现了一些问题。这就需要高素质的财务人员来很好的执行。否则，企业财务内部控制制度的控制与监督效用是无法充分发挥出来的。在实际的操作过程中，一些物业管理企业的财务人员还会受到领导的意志影响与制约，对财务信息进行弄虚作假，严重影响了物业管理企业的财务内部控制制度的有效施行；
（3）缺乏足够的财务内部风险判断。在市场经济条件下，物业管理企业的运营都会受到多种不确定因素的影响与制约，从而面临着一些风险。但是，我国当前的物业管理企业还没有一个良好的财务内部控制制度，无法对企业面临的各种风险进行准确的判断与及时的预警。
二、物业管理企业财务内部控制的强化措施
（1）物业管理企业应提高管理人员的财务内部控制意识。作为物业管理企业中的核心力量，企业管理人员的素质高低直接关系到企业的健康长远发展状况。他们是企业财务管理工作中每一个环节的重要影响因素。由于目前物业管理企业的管理人员是企业财务内部控制工作的直接实施者与参与者，因此，我们必须尽快提高他们的财务内部控制意识，让他们不断提高自身的综合素养，尤其是尽快接受并使用全新的财务内部管理理念，为财务内部控制与管理工作打下理论基础。此外，物业管理企业还应为这些管理人员提供专业的教育与培训机会与渠道，重视对专业技术队伍的培养工作，引导他们树立起良好的财务内部控制意识，提高他们在财务实践中的创新意识与能力。财务管理人员还应强化财务内部风险控制意识，及时探析企业面临的财务风险，并形成有效的风险防范意识，建立沟通协调机制，让物业管理企业从源头上控制住财务内部管理工作中的各种风险；
（2）物业管理企业应该建立健全财务内部控制制度体系。物业管理企业财务内部控制制度建设现状并不容乐观，还有很多不健全的地方存在。而物业管理企业进行有效的财务控制与管理的重要基础与前提条件就是较为科学完善的财务内部控制制度体系。因此，物业管理企业必须尽快改变财务内部控制制度体系建设现状，建立并完善物业管理企业的财务内部控制制度。这就需要国家相关政府部门根据现有的法律法规与地方相关政策，从促进物业管理企业的健康可持续发展的立场出发，建立起一个相应的财务内部控制标准，让物业管理企业能够结合自身的行业特点，做到自己内部财务管理工作有法可依。此外，物业管理企业还应该切实贯彻并落实财务内部控制制度体系，让其与企业的财务管理各个环节做到有机结合，一旦发现问题，就要及时处理；
（3）物业管理企业应该全面提高财务人员的综合素质。物业管理企业的财务工作人员是财务内部控制制度执行的重要力量，他们有着较为特殊的身份，一旦素质偏低，将有可能会导致物业管理企业的财务管理工作出现较大的偏差，还容易引发较大问题的灾难。因此，物业管理企业在选择财务管理人员的时候，就需要对他们进行严格的甄别，杜绝聘用那些些不懂会计专业知识的人担任会计或出纳的岗位。此外，由于这些财务人员直接关系到物业管理企业的财务管理状况，因此，物业管理企业必须选择一些具有较强责任意识、过硬思想素质的人员担任财务工作人员，并强化对他们的业务能力培训与继续教育工作，还应该努力提升他们的职业道德素养，让他们成为既具备过强专业会计技能的财务工作人员，还拥有较高的职业道德修养，从而让他们在财务内部控制过程中不断总结工作经验，不断提升自己的创新业务意识与创新业务能力，让物业管理企业的财务内部控制职能得到切实有效的发挥；
（4）物业管理企业应该建立一个合适的财务预算管理体系。物业管理企业财务预算就是指企业在预测、决策的基础上，以数量和金额的形式反映企业未来一定时期内经营、投资、财务等活动的具体计划，从而为企业的未来发展目标提供一个较为详细的资源与企业活动安排。应该来说，物业管理企业的财务预算管理体系是企业财务内部控制目标管理的重要手段，它具有战略性特征，还是企业的全员共同参与的管理方法与管理机制。因此，物业管理企业就应该尽快实施好财务预算管理工作，即通过预算实施来发现预算指标与实际指标间的差异性，并对发现的问题采取及时有效的应对措施，尽可能的帮助物业管理企业实现预算目标。此外，物业管理企业的财务预算工作还可以让企业内部的各个部门进行统筹规划与安排，更加协调好部门间的关系，让预算成为企业考核的标准之一，从而发挥出企业财务预算的强大约束力与管控力。当然，物业管理企业在完善财务预算管理体系的过程中，还可以有选择性的借鉴其他行业成熟的财务控制理念，让企业的财务内部控制工作做到职责分工更为明确，账面管理更为细腻清晰，从而切实提升物业管理企业的财务内部控制整体水平与工作质量。
我国在1991年7月1日就实施了《房屋接管验收标准》，旨在规范我国尚未成熟的物业服务行业的房屋接管验收这一阶段，然而在二十多年后的今天，我国前期物业管理的接管验收状况似乎仍然不容乐观，严格按照《房屋接管验收标准》进行接管验收的物业服务企业占有很少的比例。一方面物业接管验收项目不完善；另一方面物业接管验收小组未成立，在接管验收新建物业时进行的接管验收仅仅是安排物业管理专业实习生和保安进行简单的验收。物业管理专业实习生和保安人员不是建筑工程类专业的专业人员，他们仅仅能按照常识或者少量专业知识进行验收，主体结构、电气、附属工程等的接管验收他们根本不能从专业的角度进行，甚至没有进行验收。不论是从开发商处接收新建物业，还是从另一个物业服务企业处接收原有物业，物业服务企业都要严格进行物业接管验收，因为这不仅是对业主合法利益的维护，也是对物业服务企业合法利益的维护。
（二）部门设置不合理。
虽然物业服务企业的部门设置各不相同，但是基本的部门都应包括客服部、工程部、保洁部、安保部。但是由于物业服务行业是一个微利行业，因此很多物业服务企业都以减少部门设置来降低成本。物业服务企业部门设置不完善，导致业主在有疑问时不知道找哪个部门，从而形成对物业服务企业整体的印象不好，并影响以后对物业服务企业的印象，最终可能导致合作关系的破裂。
（三）前期物业管理的概念理解不清晰。
物业服务企业对前期物业管理概念的理解模糊是我国物业管理行业的一个通病，也是不能准确明确房地产开发商、物业服务企业、业主三方权益的主要障碍，同时也是导致业户和物业服务企业矛盾纠纷的主要根源之一。在前期物业管理阶段预收一年物业服务费是错误理解前期物业管理的概念的外在表现，认为前期物业服务合同一旦签订，业主和物业服务企业就存在了相对长远的法律关系，进而损害了业户的合法利益。（六）公关工作不到位。随着市场经济的不断发展成熟，经济网络下的各个成员之间的联系也日益密切，物业服务企业作为成员之一，它同样需要同其他各个成员之间的联系，同时由于前期物业管理的对象主要是新建物业，因此物业服务企业初次接触新建项目势必需要当地组织、企业和政府部门的帮助。然而，在我国物业管理中，特别是前期物业管理中，物业服务企业的公关工作差强人意。
二、对策分析
（一）房地产开发企业履行义务是搞好前期物业管理的前提。
房地产开发企业作为新建物业的大业主，前期物业管理的好坏密切关系着它开发的物业的销售业绩，同时房地产开发企业同业主之间的关系不是在签订商品房买卖合同的时候就终止了，而是会延续到物业买受人购买物业后的某一时刻，因此，房地产开发企业有权利和义务以及必要性为物业买受人享受的前期物业服务质量负责。针对前期物业管理中的问题，房地产开发企业首先要自觉遵守行业规则，在选聘物业服务企业的时候应当充分考虑物业服务企业的资质和其工作业绩，不得只顾自身利益而忽略业主利益，聘请没有资质或者其资质不能管理所开发物业的物业服务企业，不得私下串通物业服务企业损害业主利益；其次应该履行其职责，房地产开发企业是新建物业的大业主，它拥有业主的所有权利，例如监督前期物业管理期间物业服务企业的合同履行情况的权利。房地产开发企业应当监督物业服务企业制定物业管理方案，设置完善的部门。
（二）完善物业管理法律法规是搞好前期物业管理的保障。
制度具有根本性、全局性、稳定性。作为新兴行业的物业管理实践先于物业管理法律法规建设，地方性法规早于全国性法规。回顾物业管理在我国内地兴起的三十年，我国物业管理行业的法律法规如雨后春笋般出现，这表明了新行业的兴起总需要法律法规的保驾护航，而实践也证明了正是如此。虽然我国物业管理行业的法律法规在不断增多完善，但是仍然存在许多法律空白，需要从物业服务企业选聘制度、业主参与制度等方面加强物业管理法律法规的完善。
（三）加强物业服务企业自身建设是搞好前期物业管理的关键。
物业服务企业加强自身的监管。物业服务企业也是市场经济中的一分子，也是盈利性企业，但是它是微利的。在市场竞争日益激烈的今天，各行各业的生存空间愈来愈狭小，而微利性的物业服务性行业更加如此。如何在日益缩小的生存空间中找寻发展的空间，如何充分利用前期物业管理为物业服务企业创造更多价值，加强物业服务企业自身建设是关键。因此物业企业必须加强员工素质建设，提升物业企业公关能力建设，培养物业企业文化建设，加强物业服务企业自身建设将是搞好前期物业管理的关键。
国有企业物业管理要不断的进行创新，转变思想观念，要深刻的认识到服务才是物业的根本，要增强职工的紧迫感和危机感，坚持创新，提高服务质量和管理水平。要在做好服务的过程中，增加多种经营方式来提高其经济效益，不断的实现物业管理的资源优化配置，提高其市场竞争力。要走市场化的管理模式，实现企业化经营、专业化管理和社会化服务。
2.完善用人机制，提升职工素质
要想使物业管理走向社会化，适应市场经济，就必须不断的对相关人员进行培训，同时还需要不断的吸收和引进专业人才，不断的提高职工的综合素质。同时，还要不断制定完善的用人机制，完善奖惩机制，通过多种方式和渠道来培养和挽留人才，不断的增强其竞争能力，只有这样才能够更有效的组织和协调物业管理的规范化。
3.建立物业智能化管理
随着物业管理公司的规模不断扩大，传统的物业管理模式已经无法满足当前的需要，迫切需要建立以科学和网络技术为基础的信息系统，实现物业管理的智能化。通过建立相应的信息系统，能够在设备控制和收费等方面运用计算机技术实现，能够节省大量的人力资源，同时还能够实现物业信息的动态管理和远程控制，不断的提高运行效率。通过智能化管理，实现高效、规范和有序的效果，不断提高客户对于物业管理公司的认可和理解，提高客户满意度。
4.建立完善的法规制度
我国的物业管理在法律和法规方面都不够健全，同时还缺少相应的系统性，这种情况严重的阻碍了物业管理行业的健康快速发展。因此，要建立完善的物业法规，规范物业管理方面的行为，同时还应该建立相应的市场经济竞争机制。要加强对物业管理公司的等级评定和资质审查，完善招标行为，不断的提高企业的素质和核心竞争力。同时还要不断的加强对物业管理方面知识的宣传，要提高业主主动参与的力度，通过广大业主的共同监督，促使物业管理依据法规、法律和规范等进行管理，不断提高自己的管理水平。
（一）对学生职业能力的研究是当前国情的需要
当前我国物业管理的行业本质，是以物业为基础，以客户需求为导向，以管理为手段，以准公共为核心产品的商业活动。诚信精致的服务让客户满意是行业的立足之本，精细化的专业管理让物业保持完好、让管理区域处于和谐是行业的核心价值，依托管理区域通过拓展客户需要的各类服务以搞活企业经营是行业可持续发展的支撑与保证。物业管理专业学生职业能力发展的研究，正是围绕了这个核心，统筹兼顾物管从业人员的综合素质，以达到和物业管理行业的可持续发展和物业管理关系的全面协调。因此，对该专业学生职业能力发展研究，是现代科学发展的必然选择，同时，也对物管行业的健康可持续发展产生重要的影响。
（二）对学生职业能力的研究是当前物业管理行业的需要
其一，由于物业管理行业在中国起步较晚，人才储备基础比较薄弱，整体的从业人员的队伍建设跟不上物业管理行业的快速发展的需求；其二，目前物业管理从业人员来自于各个行业，其专业背景呈现出差异性和多样性，加之缺乏严格的专业基础训练，显露出从业人员的整体素质参差不齐，一部分物业从业人员的专业素质和职业能力与所在岗位的要求有较大的差距；其三，现阶段我国物业管理还处于快速发展时期，客观上需要大量的物管专业人员来满足这个市场的需求，因此对该专业学生进行职业能力发展的深入研究，才能适应目前物业管理行业的发展的实际需求。
（三）对学生职业能力的研究是当前物业服务企业的需要
对于一个物业服务企业的整体水平来说，最直接和最直观的反映是通过一个物业项目的管理服务水平来体现的。而决定物业管理整体服务水平的关键性的因素之一，是物业从业人员的职业能力和素质。因此，大力加强对物业管理从业人员的培养，不断提高他们的职业能力，对物业服务企业具有十分重要的意义和关键性的作用。所以，对学生职业能力发展研究既是行业和企业的迫切需求，也是摆在国家和地方行政、客户管理部门与教育机构面前的一项重要、紧迫的课题。为了培养与社会、行业和企业需求相适应的具有全面综合素质和综合职业能力的物管人才，我们势必应重视该专业学生职业能力的研究和培养，只有通过这样的方式，学校培养出来的学生才能适应现代物业服务企业发展的要求。
（四）对学生职业能力的研究是提高物管从业人员综合素质的需要
由于物管活动的特殊性，管理的专业性以及涉及经营管理复杂性等特点，决定了物管从业人员，尤其是兼顾服务、管理、经营的专业人员，只有不断深入学习物业管理的法律法规知识，具备夯实的物业管理的基础知识和实践经验，具备较强的管理经营能力，才能保证物业管理工作的正常运行，协调和处理物业管理活动中的各类矛盾和纠纷，为客户提供一个质价相符的服务，使物业能够保值增值。因此，对该专业学生的职业能力发展的研究，需要从业人员达到从事该行业必备的知识、技能和职业能力，从而有利于扭转该行业人才匮乏的被动局面，提高从业人员的整体职业技能和专业素质，从而使从业人员的综合素质适应物业管理行业发展的需要。我国从计划经济向市场经济转轨的过程中，物业管理行业在短短的30多年时间走过了萌芽起步阶段即“要不要搞物业管理”的过程，经历了发展的初级阶段即“怎样搞好物业管理”的过程，进入了高速发展阶段即“提高物业服务质量”过程。物业管理行业在管理上的专业能力和不可替代的社会价值，得到社会的高度关注和充分肯定，因此不断研究该专业职业能力的发展，是我国物业管理行业的现状及未来发展趋势对专业人才的需求，以推动此问题更加深入的研究和探讨，全面勾画出科学、清晰的物业管理专业的职业能力、素质和知识结构，以做好打造优秀的物管人员的基础性建设工作。
二、物管专业职业能力的发展研究状况
什么是职业能力？职业能力是个体将所获得的知识、经验、技能和态度在特定的职业活动或情景中进行类化迁移与整合所形成的能完成一定职业任务的能力。职业能力具有能力品质的广泛性、职业岗位的变异性、技术技能的综合性、个人活动的重要性、继续教育的终生性等主要特征。一个物管专业人员，从开始接手到具体实施物业的服务、管理和经营，既要进行前期策划、资源配置、规章制度建设及物业档案资料承接查验和沟通相关各方关系；又要组织和保障物业管理服务的正常运行，以及妥善、及时处理各种突发事件及客户投诉。尤其物业管理是面向客户提供诚信、方便、放心的服务，让客户感受到企业“用心关怀每一位客户，细心做好每一件小事”的服务理念和专业能力，不但要搞好管理区域内物质环境的建设与维护，搞好人文环境建设与维护亦是十分突出和重要的问题。综合以上情况，笔者认为物业管理专业职业能力的内涵应该包括：决策、计划、信息收集、组织、领导激励、沟通协调、控制、创新、依法进行物业管理服务和专业技术管理等方面的能力。
三、物管专业职业能力体系的实施和研究
职业能力是指人为了胜任一个具体的职业而必须具备的基本能力。由于职业能力是多种能力的综合体，因此，我们把职业能力分成一般的职业能力、专业的职业能力和综合的职业能力。众所周知，一定的职业能力是胜任某种职业岗位的必要条件，任何一个职业岗位都有相应的岗位职责要求，物业管理专业也是如此。通过实际调研，就目前在全国开设的物业管理专业的各大专院校来看，院校类别繁多，有管理类的大专院校、机电类的大专院校、旅游类的大专院校、建筑类的大专院校，还有房地产类的大专院校等。根据各大专院校的自身特点、培养目标和企业的需求，我们确定了物业管理专业所面向的岗位群，即管理方向、建筑方向、房地产方向、机电方向等。根据物业管理岗位和岗位群专业化的知识与技术发展特点，开发与物业管理职业岗位需要的知识与技能相适应的职业能力，建立面向“现代综合应用型人才”为目的的职业能力体系，加速物业管理专业的建设和发展。建立科学的专业职业能力体系，以工作过程为导向，立足社会的发展、行业的建设和企业的需求，使我们培养出来的人才适应未来发展的需要，并延伸物业管理产业链条和服务范围，建立物业配套服务体系，满足客户不断增长的各类服务需求。对物管专业学生职业能力体系的研究，探讨了物业从业人员必须掌握相关的专业知识、技术和能力；同时，为社会提供了一个评定物管专业人员职业能力的基本标准。
四、物管专业职业能力体系的构架
通过调研，对物业管理专业岗位能力要求的现状进行分析，针对地区、行业经济和社会发展情况，进一步明确物业管理岗位群工作所应具备的职业能力，以使物业管理人才的培养更具有实用性和针对性。物业管理岗位能力培养途径的探索将会促使学生形成较强的职业岗位能力和就业竞争力。物业管理专业学生就业的岗位群基本上都是物业服务第一线的岗位，即管理、技术、经营和基本的操作岗位等，工作职能是物业服务第一线，要求学生能够综合运用专业理论知识和技能去解决工作过程中的各类问题。物业服务的特点是强调基本素质和岗位的具体技能的培养，注重操作能力，从职业岗位群的需求出发，分析该专业的职业能力，搭建物业管理职业岗位技能结构体系，在理论与实践中保持相对的一个平衡结构，找出该专业的知识结构与能力结构要求合理地配置，构建一个新型的能力体系即理论与实践相结合，以职业岗位及岗位群所需的技能与理论、能力与知识为基础，构建物管职业能力结构的新型体系。从物管真实的工作过程和专业岗位的工作分析，总结提炼出典型工作任务，根据工作任务复杂的程度整合典型工作任务，并形成岗位技能结构体系（职业能力），根据职业能力结构体系归纳出物业管理行业职业能力为：整合基本素质、专业基础、专业技能和岗位技能的综合应用能力，发展应变能力和开拓创新能力。通过对企业调研，确定了本专业所面向的岗位群（物业管理方向、物业建筑方向、房地产方向、物业机电方向等）；根据岗位及岗位群专业化管理、技能要求以及知识与技能协调发展的特点，开发与之所需的知识与技能相对应的职业能力，建立面向“现代综合应用型人才”为目的的职业能力体系，加速专业的建设与发展。
五、高职高专物管专业职业能力的培养方式
（一）职业能力培养方式——以服务理念为中心
从全国的物业管理发展来看，深圳的物业管理走在了我国物业管理的前沿，并且深圳的物业管理教育和培训也走在了前列，已经形成了自身的特色。通过对深圳和其他省市高职高专院校的物业管理课程设置的调查，笔者认为国内目前大中专院校物业管理人才培养模式占据较大比例的是以服务理念为中心的培养方式，即注重培养学生与客户交流的技巧，这样做的优势是：物业从业人员以优质的服务取胜，有利于企业品牌的树立；不足之处是：物业人员不能解决一些技能方面的实际问题，且难以胜任全方位的物业服务工作。
（二）职业能力培养方式——以技能为中心
上海的物业管理相对深圳来讲起步要晚一点，但是其发展势头非常迅猛。目前上海的物业管理专业大多数是由部分有理工背景的院校创立的，因而形成了以技能为中心的模式，如上海的高职院校与上海市房地局合作，创立了从事现代智能化楼宇设施设备的运行、维护、管理及应用型高级技术人才和管理人才，此类人才需要掌握现代建筑、机械、电工电子技术和计算机应用等技术基础知识；掌握现代智能化楼宇设施设备（如空调、给排水、建筑智能化系统）的构造与性能。这样的课程设置就体现出了培养学生的专业技能。其培养模式的优势是：物业从业人员有能力为客户解决部分技术问题，易出实效。但不足的是：物业从业人员难以摆正“管理物业、服务业主”的市场定位，管理、服务和经营理念难以体现，不易胜任战略性的物管工作，不利于企业的长远发展。
（三）职业能力培养方式——复合型的物管人才
通过实际调研，我们认为物管人才的培养方式应吸取上海、深圳两地好的办学理念，并结合物业管理行业发展的需求，走复合型的人才培养道路。即注重培养管理理念，又具有某方面的专业技能（如建筑方面或机电技术方面等）。要充分发挥各高职高专学院的优势，整合学院的资源，将管理和技术结合起来，培养出复合型的物业管理人才，如以工科为背景的成都工业学院正在这条道路上不断摸索，虽然目前经验还不够成熟，但它代表了今后高校物业管理的发展方向，只有这样才能深化产教融合、校企合作、工学结合，从而推动物管专业设置与产业需求对接。
通常纠纷来自业主对物业管理的服务不满，其中主要包括小区内的清洁工作、消防设备、车位管理、噪音计治安等服务不到位。当有业主自行车或电动车被盗时，向物业索赔，但物业管理公司对此问题拖延不予处理，最终导致纠纷产生。
1.2物业管理公司收取费用不合理引发的纠纷
物业管理公司收费项目不合理引起业主不满也会产生纠纷，其中主要物业装修费、垃圾清运费、电梯使用费等收费标准不统一且不公开化，导致业主不满进而发生纠纷。
2住宅小区物业管理纠纷产生的深层次原因
住宅小区物业管理纠纷产生的深层次原因归结起来主要有以下几个方面：
2.1物业管理法规不够完善
当前现行物业管理相关法律法规及部门规章制度还有待完善，迄今为止，一套完整的《物权法》还未成形，这套法律对物业管理纠纷有十分重要作用。相关部门在处理物业纠纷时，由于没有相应的法律法规为依据，因此不能有效的解决纠纷问题。法律法规不完善致使物权划分不清，管理权及经营权进而分不清，必然导致纠纷和矛盾的产生。
2.2物业管理体制不健全
调查显示，我国大部分物业管理公司都是房地产开发企业的子公司，本身存在裙带关系，遇到任何问题，物业管理公司都会以开发商及自身利益为前提，不会做积极处理。业主反映的很多问题多是开发商遗留下的，例如绿地培植，小区内的公共设施及道路铺设等问题，并不属于物业公司管理范畴，但是业主认为物业管理公司作为开发商的售后服务和维护人，理应为业主解决一切问题。发生在业主和小区物业管理公司之间纠纷大部分来自开发商遗留的问题，而谁开发谁管理的管理体制是发生纠纷的根本原因。
2.3部分物业管理公司从业人员综合素质较低
小区业主越来越关注物业管理中的服务质量及从业人员自身素质，以此来衡量物业管理的水平。通常从物业管理从业人员构成来看，大部分来自转制、转岗、转业及农村剩余劳动力，其文化水平、专业知识技能都无法满足业主对物业管理水平的要求。从业人员的自身素养关系到物业管理公司的服务水平，而当前物业公司雇佣的多是不专业，素质较低，缺乏服务意识的工作人员，加之缺乏有效管理，引起业主和物业人员产生矛盾及投诉。
3解决住宅小区物业管理纠纷的主要对策
解决住宅小区物业管理纠纷，是一项复杂的系统工程，对此，住宅小区物业管理纠纷涉及各方应共同努力、同心协力采取各种对策来解决纠纷、消除矛盾。总体来说，可从以下几个方面着手：
3.1加快物业管理体制改革，解决物业开发遗留问题
相关政府及部门都有责任和义务完善物业管理体制，解决物业与业主之间的矛盾问题，同时监督开发商解决开发遗留问题。新物业接手小区过程中，重视与开发商的沟通技巧，良好的沟通可以给日后的物业管理工作带来很大便利。作为业主与开发商之间纽带的物业公司，为双方沟通做好铺垫工作，面对纠纷采取积极主动的态度，及时处理问题，避免事态发展严重。
3.2多渠道提高物业管理公司从业人员综合素质和物业服务水平
随着我国社会不断进步，人们生活水平逐步提高，对日常生活中服务行业的要求也随之提高，尤其是贴近人们生活的物业管理市场，对其从业人员的管理水平及人员素质要求甚高。当前房价、户型及交通环境是业主选择房产的重要因素，除此之外，物业管理服务水平也在考虑之中。因此物业公司必须拥有专业的、高素质的从业人员才能获得业主的认可，进而在物业管理行业占有一席之地。必须高度重视对从业人员的专业技能的培训，增强从业人员的服务意识。在技能培训中增加项目，如智能化设备的维修及维护，提高服务质量，及时高效的解决业主的生活问题。针对物业从业人员设定考核标准。以标准为依据实现从业人员的自我提升。通过从业人员日常工作能力的表现可以辨别其职业素养高低，因此严格的考核制度对其服务质量及业务技能的提高有着重要作用，通过考察可以激发其工作动力及创新能力，进而不断进行自我提升，使得物业管理水平上升一个台阶。物业管理公司还应加强与业主和业主委员会的沟通。物业管理纠纷产生的原因既有客观原因，也有主观的原因，除国家法律法规要不断完善外，物业管理各方面应在协商互利的基础上不断提高认识，积极预防和减少物业管理纠纷。物业管理公司通过对业主资料的登记，了解每位业主的年龄、个性、职业、家庭状况、收入水平等情况，然后根据情况将业主分成几类。另外，物业管理公司应增加管理服务的透明度，通过宣传栏、座谈会、集体活动等方式，让业主了解物业管理相关法规、常识以及物业管理公司的运作程序和规则，并使业主参与到服务过程中来，从而改善服务质量。
3.3明晰住宅小区业主与物业管理公司之间的关系
首先，物业管理公司依据合同实施物业管理，其管理权来源于业主，业主才是物业管理的主体，物业管理公司实际上是其雇员。业主委员会根据多数业主的意志，有权选择不同的物业管理公司来提供服务性管理。其次，物业管理公司是独立的法人，与业主委员会在法律地位上是平等的。他们之间是受委托人与委托人、服务者与被服务者的平等关系，没有行政隶属关系。
1.发挥政府职能作用，强化对住宅小区的管理
房产行政主管部门要发挥以下几个方面的作用。一是要坚决贯彻落实自治区扩权强县政策，做好“物业服务企业资质核准”委托下放审批工作，严格依法审核物业服务企业资质及从业人员资格，确保物业服务企业资质的真实性、有效性；加强对物业从业人员继续教育的培训，不断提高他们的综合素质。二是要严格监督物业服务企业服务质量。监督过程，首先是以业主、业主委员会为主体实行平时监督，其次是房产行政主管部门实行年中抽查、年底检查等方式进行监督。物业服务企业确实存在服务质量“打折扣”，影响较大的，房产行政主管部门应当予以通报批评、限期整改，情节严重的，应依法处理。三是要严格监管物业承接手续和物业企业招投标以及新旧物业企业交接。房产行政主管部门以及街道办事处（社区）指导小区业主委员会（或建设单位），严格依法做好物业企业招投标、新旧物业服务企业的物业交接工作，禁止物业服务企业未办理退出交接手续，擅自撤离物业管理区域、停止服务的行为或者没有完全移交相关事项的行为，确保小区物业管理正常运行，严格检查和监督物业承接查验和物业档案资料移交工作。四是要严格依法处理物业企业的违法违规行为，维护法律的尊严和小区居民生活的正常秩序。五是要抓紧施行物业专项维修资金的归集管理工作，确保物业共用部位、共用设施设备的维修维护和正常使用。物价部门应当进一步关心支持小区物业服务费的价格机制问题。对于长期低费服务的老小区应当给予政策扶持，支持小区物业费调整的申请，顺应物价增长指数，顺应城镇化发展新要求，以实现收费与服务的权利、义务对等，利于住宅小区质量再造，提升环境水平。住建部门要高度重视新建商品住房的车位规划问题。严格把关，立足满足一比一以上比例的车位设计，营造宽敞、舒适环境的住宅小区。政府其他相关职能部门要进一步强化部门间的协同配合，要各司其职，需要更多地关心和支持小区物业管理工作，形成小区物业管理齐抓共管新格局。城市所在地乡镇人民政府、街道办事处要贯彻落实广西新《物业管理条例》第4条规定，明确乡镇人民政府、街道办事处是负责住宅小区物业管理的主体，要履行职责，转变观念，主动担当，把住宅物业小区的管理列入基层政府社会管理的议事日程，牵头做好小区业主大会成立和业主委员会换届工作及其他管理事务，积极发挥村民委员会、居民委员会自治管理作用，加强与小区业主委员会、物业服务公司以及业主的联系、了解与沟通，积极帮助小区解决和处理相关问题，使小区工作得以相对管理，小区居民有了“管家”。小区重大问题，需要政府相关部门共同研究解决的，应当采取“联席会”的方式与政府相关部门沟通，一起研究和解决问题。
本质上讲，企业文化与企业经济发展并不矛盾，两者都是为了企业取得更大发展。但现阶段而言，很多企业认识不到文化建设的重要性，认为只是对于企业形象有作用，而对经济发展则没有推动作用，将企业文化孤立于经济发展之外空谈建设。
1.2企业文化存在口号化问题
企业文化并不等于口号，但很多企业却只是让企业文化流于各种口号，甚至仅将企业文化局限于此，而并没有认识到真正的企业文化，应该将企业发展精深融入到员工心中，起到实质性的激励作用。
1.3企业文化趋向于娱乐化与表象化
相当一部分的企业，认为企业文化，就是组织员工进行各类文体活动，企业貌似很和谐，这样表面看起来也很有面子。在一些极端企业，甚至将员工每月进行文体活动的次数纳入到企业文化建设考核中来。而这实际上是对企业文化的误解。只是将企业文化进行外在的、表层化的简单包装处理。远远没有深入到企业文化的内涵中。
1.4企业文化缺乏活力
还有个别企业，走企业文化的极端路线。将对员工的军事化管理视为企业文化的创办方式，从而使企业内部严要求、严纪律，这给员工的工作带来很大的限制，使得企业文化僵化，毫无生机和创新能力可言。
2企业管理中企业文化的创建与定位策略
2.1明确企业文化建设的方向
建立和确定公司文化是企业管理的重点，其中的两个关键点为：一、创建特色型的公司文化要以公司发展策略和所处行业的特征为出发点；二、以公司历史为根本立足点，展示出公司的文化积累，给人以亲切感。所以，建立健全公司文化必须有一个过程，在公司文化共同的目标下，鼓励员工积极参与到文化建设中来。例如从资源充分利用的角度、公司竞争能力提升的角度、企业当前存在的好的风气和氛围的角度以及管理等方面的角度，以问卷等形式对员工做开放性考察，然后对员工的答卷做分类整理，有专门人员根据其内容做分类，最后总结出适合公司文化发展的最终目标。
2.2明确价值观在组织中的重要作用
一个公司文化的关键就是该组织的价值观，它是一个公司员工价值观的总方向。一个组织的价值观建立的关键在与问卷中所体现出来的员工共同的认知。然后，以此为出发点，在公司管理人员对企业文化的建立与发展的观点的指导下，总结整理问卷中员工的观点，从而使公司文化创建的高度。内容理论性的高度与该公司的具体情况相适应，最后是企业的集体价值观能够概括全面、简单清楚、易于接受。最后为了进一步促进价值观的完整和加强员工对该价值观的认知接收，加强思想的凝聚力，稳固该价值观的关键地位，鼓励员工积极参与到对该价值观的讨论中也是非常有效的手段之一。
2.3抑制相异的文化传播
公司领导在关注公司文化的同时，还要加强对员工与企业组织价值取向和价值观不符合，甚至相背离的自身行为习惯与个人价值观的关注，所以，对与企业价值观相一致、相符合的员工个人价值观要加以引导提升，对其其他员工的价值观要综合分析，与企业价值观相背离的价值观则要加以引导改正，可以通过培训教育等方式，使其放弃不正确的价值观而接受企业组织的价值观。
2.4强化企业文化的传播
执行是理论的关键所在，所以能够让员工将一个企业所宣传的文化成为其个人的价值观并形成以此为标准的行为习惯，关键在于执行。专题性的文化活动和企业内部的教育培训是其文化宣传的主要形式。其中前者主要有年会和表扬大会等公司性质的活动，后者则分为在岗和岗前两种不同培训。
1.1.1业主方存在问题“候鸟”人群住宅小区的业主85%是北方已退休了的老人，15%是北方收入不菲的在职人员，他们在三亚购置物业的目的就是为了享受生活，所以他们对物业管理的要求相对较高。但通过对卓达、天泽湖畔、清平乐、半山半岛等中高档小区的走访调查得知“候鸟”式业主的物业维权意识普遍不高。因为他们每年都只在三亚住一两个月，所以没有业主提议成立业主委员会。对于平时小区内出现的物业纠纷，业主的处理方法一般是去小区物业投诉然后不了了之，再就是以拒交物业费来表示自己的不满，很少有业主运用法律来维护自己的权益。1.1.2物业公司存在问题在对三亚市“候鸟”式住宅小区的走访调查得知，三亚市物业管理公司在日常管理中存在以下几种问题：①诚信体系建设不完善。小区业主经常会怀疑物业公司把自己所交纳的物业管理费用据为己有，在冬季过后返回北方生活时不放心把空置的房屋交给物业公司管理，有些业主想把空置的房屋租出去时宁可找中介机构也不相信物业。②服务透明度不够。物业公司在对小区公共设备维修时可能会因为公用面积达不到使用“公共设备维修基金”的条件而需要向业主收取一定的维修费，只是告知维修什么、应该分摊多少钱，但是没有公布维修费使用的明细列表公告。③智能化办公程度低。在调查中发现，有部分物业公司的账目记录、物业费收取及归档还处在纯手工工作阶段。据某物业工作人员所述，在每月集中收取物业费时经常会把账目记错，这样无疑加大了物业从业人员的工作量，也增加了产生财务问题的可能性。④从业人员综合素质不高。在我国，专业的物管服务人员还较，所以物业公司在招聘时可供选择的员工多数是对物业管理认识不足的外行，加之对这部分员工的培训工作做得也不到位，导致物业从业人员综合素质不高的局面。
1.2三亚市家庭旅馆物业管理存在的问题
1.2.1业主方存在问题家庭旅馆的业主一般都是个体投资商，他们在三亚购置房屋的目的就是为了投资，获取丰厚的利润是他们的主要目标。所以他们在经营家庭旅馆时会尽可能的降低成本，对物业不会有特殊的要求。但是因为日常生活中使用物业的是流动性极大的旅客，仅依靠小区的保安是不能保障旅客居住安全的，所以经常会发生旅客在入住家庭旅馆期间财物失窃的现象。此外，因为家庭旅馆使用者复杂多变给小区公共设施，如游泳池、文娱活动室等的管理带来了诸多不便。1.2.2物业公司存在的问题物业公司对家庭旅馆这一特殊使用人群的管理没有单独的一套物业管理办法，也没有对入住小区的旅客有任何规定要求，这不仅会给小区其他业主带来诸多不便，也给小区的公共安全埋下了许多隐患。
1.3三亚市住宅小区物业管理第三方存在问题
所谓物业管理第三方是指房地产开发公司和政府物业相关主管部门，他们在物业管理的健康发展中起着至关重要的作用。1.3.1房地产开发公司存在问题虽然国家有明文规定要严格实施“建管分离”，但通过对三亚市众多小区的调查发现，三亚市前期介入的物业公司大部分都是房地产开发商自己的物业公司或是和房地产开发商长期合作的物业管理公司，没有进行严格的招投标，鉴于三亚市业主组成的特殊性，物业前期介入后几乎就不在更换物业公司了，所以就形成了“谁建谁管”的不良局面。1.3.2政府物业相关主管部门存在问题政府的宏观调控对物业行业健康有序的发展起着至关重要的作用，尤其是像三亚这种本土居民、候鸟居民、旅游暂住居民混居，旅游物业优于普通物业发展的特殊物业发展情况，政府的宏观调控力度和广度都要加大，但据三亚目前的状况而言，政府的管理力度还有待加强。
2三亚市住宅小区物业管理问题解决对策
2.1三亚普通住宅小区物业管理问题解决对策
2.1.1业主方存在问题的解决对策业主在日常生活和工作中应多关心小区的建设，应该意识到成功的小区建设不仅可以提高业主的居住水平，还可以让物业保值增值。在业主对现代物业管理全面认识和了解以后就会逐渐的改变对物业公司的态度进而接受现代物业公司入驻小区。2.1.2物业公司存在问题的解决对策物业公司在进行日常的管理工作的同时应该分析一下公司所处的竞争环境，明确公司定位。针对普通小区这个尚待开发的物业市场，物业公司应看到它的前景，积极的做好物业管理的宣传，普及居民的物业管理知识，开拓低收入阶层市场，为将来公司的发展打下坚实的群众基础。
2.2“候鸟”人群住宅小区物业管理问题解决对策
2.2.1业主方存在问题解决对策业主要学会用法律的武器合法维护自己的正当权益，应该认识到业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织，可以检查、监督物业管理企业的物业管理工作，召集和主持业主大会，对小区内物业管理问题处理方案进行表决，同时也可以协助物业管理企业和业主进行沟通，是业主维权的主要法人代表，也是业主和物业公司沟通的桥梁，所以业主委员会的成立对于小区的和谐建设是很有必要的[1]。2.2.2物业公司存在问题解决对策①完善诚信体系建设。业主和物业公司之间的相互信任是物业公司开展日常管理工作的前提，物业公司在日常的管理活动中应多与业主沟通，及时了解业主所需，及时向业主反馈房屋托管的情况，适当时也可以在小区宣传栏张贴物业公司成功的房屋托管案例，以优化物业公司在业主心目中的形象。②增大物业服务透明度。物业公司应定期向业主公布《物业费使用明细表》，对于小区公共设施维修费用的收取应列预算表，打消业主的顾虑，树立物业公司服务业主，不以公谋私的良好形象。③采用智能化办公。通过电脑网络提供各种管理服务，不仅可以收取网络信息使用费和各种服务费，而且也从根本上改变了自身的传统形象，提升了物业管理的科技含量、档次和社会地位。④对员工进行严格的上岗培训。物业公司要在其员工上岗前培养他们的服务意识，端正他们的工作态度以及锻炼他们工作岗位所需的专业技能，让物业公司的日常管理工作井然有序。⑤积极参与市场竞争。物业公司要意识到仅仅依附于房地产公司是不能让公司持续发展下去的，只有参与正常的市场竞争才能让公司不断完善自身的组织结构、管理方法，才能不断地进行改革创新。
2.3三亚市家庭旅馆物业管理问题解决对策
2.3.1业主方存在问题解决对策业主方应从长远的角度思考问题，跟小区物业协作，安装独立的保全系统，并通过网络平台及时提供家庭旅馆旅客的相关信息，在保障小区安全的同时也可以为自己赢得良好的声誉。2.3.2物业公司存在问题解决对策物业公司应积极地拓展自己的业务范围，针对家庭旅馆这一特殊物业制定出一套适合其居住人群高流动性、高复杂行特征的物业管理模式，加强小区治安管理，给旅游人群和正常居住业主提供一个可以和谐共处的环境。
在物业管理知识储备的调查统计分析过程中，有82%的学生认为从事物业管理行业有必要补充专业实践知识，除此之外，有55%和53%的学生认为还应当加强人际沟通以及人文素质修养、职业道德方面的知识。
（二）能力提升
在能力提升方面。有87%的学生认为有必要提高社交方面的能力，有80%的学生认为还应当提高思维及表达能力，53%的学生认为创新能力在物业管理行业中也是需要提升的。在知识学习当中，有82.3%的学生认为一般基础知识和专业理论知识相对扎实稳固，而物业管理专业实践方面的知识相对薄弱。
（三）所学知识的应用
学生认为在学校所学的知识中在工作当中有用的《物业设施设备维护与管理》（属现场教学课程）占到58%，实践性知识（比如参观调研、专家座谈，实训项目训练）占到54%，另有48%的学生认为物业管理实务和物业管理法规对今后的工作也有所帮助。
（四）从业资格证书
在用人单位对物业管理专业学生取得的证书要求方面，有80%的学生认为应当具有物业管理员从业资格证书，54%的学生认为应当拿到物业部门经理从业资格证书。
（五）在校学习时间
在物业管理专业学生在校时间的安排方面，有52%的学生认为最好安排二年，有46%的学生认为安排一年半比较合适。
（六）从业资格证书考试时间安排
在物业管理专业“全国物业管理人员从业岗位资格证书”（物业管理员从业资格证书）的考试时间安排方面，有45%的学生认为安排在第三学期比较合适，有32%的学生希望安排在第四学期。
（七）校企合作
在物业管理专业与物业管理行业和企业开展合作当中，学生们都希望能够加强校企合作，多学习实践性知识。
二、调查问卷数据分析
（一）重视专业实践知识是物业企业和学生的共识
通过对物业管理专业学生调查问卷的统计可以看出，学生们普遍看重专业实践性知识，除此之外，还看重人文素质和职业道德以及人际沟通能力的培养。因此，对高职院校来说，培养德才兼备的的实用性人才是其办学关键和重中之重，而这实际上也是企业对现行人才的要求。而学生的想法和企业的需求是不谋而合的，这就需要高职院校有针对性地做好人才培养工作。
（二）学生对具备高素质综合能力的要求认知
在能力提升方面，学生希望提高自身的社交能力、思维及表达能力以及创新能力，这就需要高职院校在课程设置和校企联合教学方面有所侧重，加强实践性教学，在人才培养模式方面给学生提供上岗实践锻炼以及与企业近距离接触的机会，通过丰富多彩的教学活动以及课外实践，提高学生的实际动手操作能力、团队协作能力和沟通技巧、语言表达能力以及创新能力。
（三）校内实习实训设施应满足“2+1”人才培养模式的要求
在知识学习方面，2+1的人才培养模式基本满足了学生的学习需求，学生的物业管理基础知识以及专业知识都比较扎实，特别是将企业的需求以及考证课都纳入物业管理专业人才培养方案和教学计划中，这样的教学模式更具针对性和实用性。绝大多数学生还是觉得专业实践方面的知识相对薄弱，这就对校企合作中的具体人才培养和顶岗实习提出了更高的要求。而对今后工作帮助比较大的除了所学的专业基础和核心课程之外，学生更为看重实景的现场教学以及实践性教学，所以当前建立校内物业管理实训室是一个亟待解决的问题，没有先进的教学管理设施设备的支持，也无法进行教学模式的颠覆性改革。校内实训室的建立将会对学生的实际动手操作能力起到极大的帮助和推动作用。
（四）搭建考证平台，提供就业保障
在毕业生证书要求方面，学生都希望多证在手，这样就多一份就业的竞争力。绝大多数学生希望能够拿到物业管理人员从业资格证书，还有一部分同学认为应当拿到物业企业部门经理从业资格证书。我校已在此方面与西安市住房保障和房屋管理局培训中心共建了“陕西警官职业学院物业管理从业人员资格考试报名点”，搭建考证平台，为学生提供报名考试以及考前培训指导，帮助学生提高证书获取率。物业管理专业在校学习时间安排符合2+1模式的要求，也符合学生的需求。两年的时间在校学习专业基础知识以及专业核心知识，一年的时间到企业顶岗、轮岗实习，这符合教育教学的规律，也符合学生的专业认知规律。在物业管理员从业资格证书考试时间安排方面，学生的三门考证课已经学完，安排在第三学期也比较适宜。这样在顶岗实习前学生就能拿到物业管理从业资格证书，在第四学期或者顶岗实习期间，可以考取物业部门经理从业资格证书。
三、结语
通过此次问卷调查，我们基本上掌握了物业管理专业学生对知识、能力、素质等方面的要求，了解到当前学生的求职就业心态。为推动和改善高职院校物业管理专业人才培养工作，我们应当采取以下措施：
（一）校企双方精诚合作、互利共赢
基于相互信任的基础至上，积极推进校企联合办学，多参加实践性活动，通过到物业公司进行参观、调研、现场教学、交流，边学习边进行实训，适当地在教学中让学生去企业实地操作以加强其动手能力，提升学生的思维表达能力和人际沟通的能力。注重理论与实践相结合，教学与实训实践相结合，在学习中实践，在实践中锻炼，不断提升自己，从而让学生学以致用，实现学校与行业、企业的协调发展。
（二）搭建平台，信息共享
高职院校要积极与物业管理企业实现信息与资源共享，及时了解物业管理行业的最新动态和发展趋势，加强校内外实践实训基地的建设，做好就业人才信息平台工作。坚持以学生的从业工作能力为主线，通过顶岗实习或者轮岗制度提供合理的岗位，了解各部门工作方式和方法，做好桥梁和中介的纽带作用。
（三）提供机会，多方位接触
绝大多数学生都希望在校学习期间有兼职或者短期实习的机会，高职院校应当通过校企合作创造和提供这样的条件和机会，利用校园网或校内传统宣传方式给予学生周末兼职或者寒暑假工作的机会，这样的短期锻炼使得学生能与企业近距离接触，能够更好的学以致用。
（四）校企深度合作
物业管理专业人才培养制度化———校企合作型“订单式”2+1产学研一体化的人才培养模式。
1、聘任兼职教授
高职院校物业管理专业人才培养应紧密结合区域经济发展，加强与行业、企业深度合作，聘请行业管理专家和企业负责人、专业技术人员担任外聘教授，与院内专职教师共同组成“产、学、研一体化”的教学团队。
2、大力开展校企合作型“订单式”人才培养模式
推行定向培养，能与多家企业签订人才培养订单，给予学生更多的自主选择权，提高物业管理专业学生的就业率，从而培养符合企业需要的专业人才。通过顶岗实习，对学生进行入职前的教育和培训，加强对其实习中的工作、教学和生活管理，规范实习工资、福利、轮岗、考核，将其纳入制度化的范畴，对学校、学生、企业的权利、责任、义务予以规范化的处理。
3、校企合作，共同制定人才培养方案
在每年度物业管理专业人才培养方案的修订中，均由校方代表与物业管理行业方代表、物业管理从业人员岗位职业资格培训方代表、企业方代表分别派出的外聘教授共同进行研讨，确立物业管理专业发展方向，并就物业管理专业课程体系及课程设置问题广泛听取各方专家的意见和建议，使专业课程体系及课程设置更为合理与完善。每年通过校企合作人才培养专业委员会对物业管理专业人才培养方案进行修订和完善
4、校企合作开发教材
在校企深度合作过程中，学校还可以和企业共同进行教材的开发和员工培训。校企合作教材更切合企业人才培养需求，实践性更强，且不仅仅满足学生的学习需求，同时也可以作为物业服务企业员工培训教材。而高职院校的教师也可以参与到企业的员工培训工作中。
5、加强社会服务型双师素质专职教师队伍建设
在教学过程中，我们可以利用现有的实习实训基地和从业经验丰富的兼职教授队伍，同时可以安排物业管理专业骨干教师到实习实训基地的不同岗位挂职锻炼、提高专职教师的实践能力和业务水平的同时，在挂职锻炼中，专职教师也可为企业提供了力所能及的管理和法律咨询服务。
6、与行业深度合作，促进规模效益
我们可依托西安市物业管理行业协会，组建职教集团，委托职教集团面向协会会员征集订单，实现物业管理专业人才培养的规模效益，服务社会和满足物业企业的人才需求。
二、如何做好宿舍区的物业管理安全保卫工作
(一)建立完善的安全管理制度、完善岗位责任制“无规矩不成方圆”这句话深刻说明了制度的重要性，完善的安全管理制度能够约束员工的行为，在制度的建立上，管理人员要结合实际情况制定制度，为了方面管理要细化安全管理制度，不要笼统制定，比如可以把安全管理制度划分为用电安全、消防管理等方面，最终的目的是要做到处罚有据可依、公平公正，同时提高管理者的威信。管理者在制定管理制度的同时要科学划分好科级、部门到员工的安全管理职责，明确他们的职责，做到责任到人，完善岗位责任制，使得各项安全管理工作中层层递进、环环相扣，凡事做到有章可循、有章必循、执章必严。
(二)加强安全管理队伍的建设一支专业、负责、高素质的安全管理队伍能够最大限度的保证宿舍区的安全保卫工作，保障物业公司的生命线和效益源。首先，物业公司再招聘安全保卫工作人员时要严格控制招聘环节，严格把关。在招聘之前提出招聘条件，应聘者不仅要充分认识到安全保卫这一岗位的重要性，还要具有一定的专业化的知识和技能，同时还要具有良好的道德素质和责任感。总之，物业公司要正确对待安全保卫工作，招聘时严格把关，按要求录用。第二，物业公司要对新人进行岗前培训，实行老手带新手的策略，保证安保职员在上岗之前熟悉宿舍区的环境及工作环境，为以后的工作打好基础。第三，公司要充分贯彻“以人为本”的政策，重视安保人员。目前，很多物业公司都忽视了安保人员的重要性，这样公司就不能留住人才。“以人为本”能够让职员充分体会到公司对他们的重视，也有利于公司留住人才。由于安保人员的工作比较辛苦，工资普遍偏低，这样安保人员在工作时就不会太认真负责，所以公司首先就可以适当提高安保人员的薪酬，让他们感受到公司是重视他们的，激发他们的工作积极性和责任感。再者，公司的领导者要适时与安保人员进行沟通，了解他们的需求以及工作上遇到的一些问题。
(三)加强突发事件的预防与处理自然灾害、消防事故等都属于突发事件，比如对于消防事故，首先就要对宿舍区内的消防安全做好完备的工作，定期组织安保人员进行消防演习，锻炼他们的应急技能，在演习中找出不足并加以完善；其次，要在宿舍内大力宣传消防安全、火灾安全知识，让宿舍人员树立安全意识。总之，物业公司要通过各种手段和措施提高保安队伍处理突发事件的能力。
关键词：房改房物业管理
房改房是指按照国家规定以成本价或标准价出售给职工的享受国家一定优惠政策的房屋。从20世纪80年代至今，我国的房管体制逐步从计划经济传统的行政福利型向市场经济的专业化物业管理转变，即房改房的管理也从单位自管逐步向专业化的物业管理转型。物业管理实行企业化经营、专业化管理、社会化服务的运行机制，社会各界普遍认为推行物业管理是搞好房改房管理成效最为显著的管理模式。铁路部门如何顺应潮流，对管内房改房推行物业管理？本文作一探讨。
一、铁路房改房推行物业管理的紧迫性和意义
（一）铁路职工生活小区的特点
铁路职工住宅分散；规模小，跨度大；住户比较单一；长期由房建段、生活段等不同部门分散管理；大部分楼房残旧，维修费不到位；没有向住户收取维修基金；对公共空间、共用设施设备等共同利益的协调缺乏自治、自律机制，难以统一管理。
而长期以来的福利性住房制度使人们习惯了房屋消费的依赖性，以前单位充当物业公司的角色，屋主享受的物业管理是免费的。对有偿服务的管理机制难以接受，推行物业管理困难重重！
（二）推行物业管理的紧迫性和意义
1.紧迫性
物业管理，大势所趋。物业管理20多年前由港、澳地区引入大陆，经国内各地大力扶持发展，已成为最新最有活力的房管机制。随着铁路房建系统脱离业主以及住房由实物分配向货币分配转制，房改制度不断深入，加深了住房的商品化。所有这些都要求铁路部门紧跟形势，推行物业管理。
2.意义
首先，物业管理以其服务社会化、维修专业化和经营企业化的特点区别于传统的管理模式，物业管理企业配备专门的管理人员，对生活小区进行统一的管理，实现了住房管理从单一的房屋维修养护和房屋租赁调配向小区管理一体化的转变，克服了行政福利型房管制度的政出多门、多头管理的弊端，避免了因管理问题而出现互相扯皮，互相推诿，最终造成管理落空的结局，大大提高了小区管理的效率和质量；
其次，物业管理使一部分职工从主业分离出来，专职小区管理，解决职工住户的后顾之忧，对生产部门、职工全心身投入生产具有积极的意义；
再次，物业管理企业向用户提供多方面的综合服务，使物业住用人在方便、舒适、安全的生活和工作环境中安居乐业、陶冶和培养出高尚、文明的情操，改善精神面貌，对促进精神文明建设，净化小区精神生活和治安环境起着重要的作用。
二、铁路房改房如何推行物业管理
目前的状况是，房改房物业管理不尽如人意之处普遍存在，其主要原因是很多业主对原来由单位包办的管理局面的改变难以适应。人们的依赖性较强，无法建立服务消费观念，导致物业管理难以进入房改房管理当中。
如何突破房改房小区物业管理的瓶颈，如何在铁路房改房中推行物业管理？重点从以下几方面入手：
（一）采取强有力的整治措施
1.彻底拆除违章建筑，清理二违三乱
铁路住宅违章建筑存在由来已久，有乱拆建的，有占地搭建的，也有空中违章楼阁，有的还在媒介上曝过光，但都得不到有效的解决，这些违章建筑不仅影响了生活小区的整体外观，而且影响了主体建筑的安全使用，甚至滋生不安定的因素。整治、创建物业小区，首先面临的是违章建筑，拆除这些违章建筑，采取强行拆除措施前，需经过多次细致调查研究，认真总结过去经验教训，并详细制订整治方案，掌握违章情况后，依靠组织强行拆除。一方面，在深入摸底调查的基础上，先后多次张帖告示和宣传标语，召开现场座谈会，把整治小区的目的和规划反复告知住户，另一方面通过有关单位领导对违章户做工作，争取得到住户的理解和支持，并采取相应的经济制约办法，对不配合整治的钉子户依靠组织，强行拆除。
2.完善配套设施，狠抓硬件建设
良好完善的配套设施，是小区管理顺利进展的基本硬件。对于不同情况的小区，可以采取不同的侧重点。对有一定基础的小区，要重在完善，对无人管理的小区，则要重在建设。完整的围墙和门楼可以实现封闭式的管理，增强小区的防范能力，车棚、车场的建设、使用可以解决三车的乱停放问题，减少车辆失窃案件，消防设施、防盗门、道路、沙井盖等的修复可以消除安全隐患。宣传栏和宣传标语的设立有利于改善小区的面貌，增强小区的文明氛围。
（二）加强物业管理的软件建设，不断规范物业管理
1.完善规章制度和设立资料台帐
没有规距不成方圆，完善的规章制度不仅规范了管理人员的管理活动，而且对住户的一些过激行为具有约束的作用，有利于住户对物业管理处工作的监督，促进管理水平的提高，这些规章制度包括：住户公约、物业管理规定、治安管理规定、消防管理规定，管理费收费办法、住户手册、员工手册，房屋装修规定，门卫制度以及各专项服务工作标准和工作实施要求等，而健全的资料台帐则有且于管理处更有效地处理工作，例如完整的住户情况台帐，有助于门了保安严密地控制“三无人员以及小摊小贩的混入。
2.组织成立业主委员会
成立业主委员会是物业管理相关法规的要求，也是住户参与管理的形式。但如何成立一个代表大多数住户意志的业主委员会，目前很多城市的做法是由当地政府房管部门牵头，召开全体业主大会，由业主大会推选。但由于各种原因，这种做法在既有小区中没有得到很好实施，选举的方式五花八门。铁路房改房有些生活段的物业管理公司的做法是由部分业主推举各楼长各梯长候选人，采用差额选举的办法，由本楼本梯全体业主投票产生楼长、梯长，然后在此基础上成立业主委员会，保证所产生的业主委员会具有一定的代表性，并通过业主委员会制订住户公约、住户手册、业主委员会章程，使小区管理制度得到完善，管理力度得到有效的补充，促进小区管理工作向规范化迈进一大步。
3.有偿服务，房管转制实现大突破
有偿服务是物业管理区别于旧房管体制的标志。物业公司可根据物业管理相关法律法规的规定，实行有偿服务，物业管理服务费与专项服务费并存，参照地方物业管理收费标准并考虑铁路职工实际上的经济承受能力，收取适当的物业服务费和专项服务费。对房屋的维修也应一改过去的体制，实行有偿维修服务，根据有关修缮工程定额向住户收取修缮费，从而减轻企业负担，实现房屋管理从福利型向市场化转变。
（三）加强日常管理
1.治安安全管理
一个治安安全的生活小区，其安全防线是相当坚固的，对进出小区的人、物、车了如指掌，只有这样，在安全方面才能做到静动检查、点面结合。
（1）建立“三道防线”、紧抓“四个控制点”
三道防线，即：一是严把门岗，聘请保安人员，实行门卫值班制度，二是职工家属中组成义务护区队，三是小区管理人员和保安人员组织巡查；
四个控制点：第一，对进出小区的装修人员进行登记掌握；第二，对住宅小区进出人员的掌握；第三，对汽车进出的掌握；第四，对货物进出的掌握。（2）加强户籍和出租屋的管理，清理三无人员
由于“三无人员”无固定职业、无固定住所，管理难度大，也是违法犯罪等不安定的
潜在因素，在创建安全小区的工作中，清理三无人员非常重要，可在地方综治办的指导下，对住户人籍对号入册，建立来访登记制度，严格控制外来闲杂人员及小贩、派发广告单和拾破烂者进入小区，另外，制订房屋出租管理规定，加强对出租屋的管理。
（3）成立帮教小组，搞好帮教工作
配合地方打击“黄、赌、毒”活动，与派出所、居委会联合成立帮教小组，重点对住宅区内不良人员进行跟踪帮教，防止住户吸毒，净化小区环境。
（4）重点抓好保安队伍的建设，确保小区安全
万事人为本，充分发挥员工的作用非常重要，特别是做为与治安工作直接关系的保安人员。如何加强保安队伍的建设呢？具体的做法：一是制定保安员工作岗位责任制、工作标准以及相应的考核办法，严格兑现奖优罚劣的情况，把小区内的安全管理和保安人员在经济上挂钩，及时严肃处理各种失职问题，对较大问题造成重大影响或情节恶劣的，即时清退；二是对保安员的业务培训和演习，提高保安员的综合素质、业务水平和处理问题的能力，全面提高管理质量；三是对好人好事的宣传，让员工之间互相学习，互相促进，最大限度地发挥每一员工的作用。
2.房屋设施管理
（1）实行房屋装修申报制度，控制违章建筑
房屋装修管理是治安管理工作中一个不可忽视的问题，经常引发诸多管理问题，例如施工噪音，建筑垃圾、乱拆乱改影响主体结构，影响正常使用，还有不良装修工人的小偷小摸等。实践证明，实行房屋装修申报制度，可有效地控制这些问题的发生，保证物业管理的顺利开展。
（2）日常巡检，防治结合，动态维修
贯彻“坚持预防为主，周期状态修缮，重点整治病害，逐步改善条件，确保使用安全”的工作方针。坚持日常巡检，对病害发现一处，处理一处，延长维修周期。
（3）坚持春检制度
每年春季设备安全大检查，及时发现房建设施设备的病害，根据掌握的情况合理编制大修计划，把有限的资金用于最需要之处。
3.卫生管理
这是物业管理基本业务的重要组成部分，其好坏直接影响物业管理的成效，需要予以高度重视。铁路物业小区是在既有的情况下介入物业管理的，卫生管理方面的工作一般由所在居委会负责，实行物业管理后，卫生管理应纳入物业管理范畴，由物业管理专职保洁员负责，便于对工作的日常监管，也便于全天候的保洁工作。根据所管小区的面积、人口，聘用适当人数的保洁员，日常打扫公共环境卫生，清洁垃圾箱（桶），定期清洗楼梯等或采取直接上门收取垃圾的做法，但所收取的卫生费需满足人员工资支出的需要。
4.车辆停放管理
涉及汽车、摩托车及单车的停放管理工作。根据场地的大小，适当划分车位，专项保管，收取专项服务费，对进入封闭式车场的车辆采用进出收发牌制度，确保车辆安全，
5.费用管理
（1）正确把握物业管理的收费原则
物业管理涉及多种费用的收取工作，包括综合管理费、专项服务费、特约服务费。各种费用有其本身的内涵和构成，制订费用标准时要立足于整个物业管理市场，找准自身的市场地位，理顺管理与收费的关系，既要考虑职工的经济承受能力，又要符合政策法规的要求，并且需要与自身提供的服务相适应。
（2）采取有效的收取方式
铁路住宅区有一个非常突出的特点，即住户比较单一，绝大部分为内部铁路职工，针对这一特点，可以采取工资代扣管理费的做法。
（3）增强收费工作的监督力度
