时间：2022-09-09 07:50:32
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3、30周岁以下的职工，思想状况较为复杂，他们更注重实际。认为有一份劳动就应得到一份收获，注重自我所看到的，亲身感受到的和自我所得到的。他们最关心的是工资奖金和单位的经济效益，最担忧的是改革影响到自我，最苦恼的是得不到领导的重视。
4、普遍表现出了对个人技能提升的渴望。绝大多数职工渴望在专业技术和操作技能方面加大培训力度，丰富培训方式和资料，增加培训覆盖面，以脱产轮训或集中培训的方式，提高自我的职业技能。
2、开发地点
3、项目性质
4、项目规模
5、投资方式
6、项目建设单位
7、项目使用功能设置
8、项目的实施
二、编制说明…………………………………………………………………………………………………………………………………1
三、***成本计算表……………………………………………………………………………………………………………………2
四、****面积和销售收入表……………………………………………………………………………………………………………5
五、****经济分析表……………………………………………………………………………………………………………………6
六、****敏感性分析表…………………………………………………………………………………………………………………7
"
" 一、项目概况
1、项目名称：****
2、开发地点：锦绣家园路
3、项目性质：集商贸、餐饮、娱乐、旅宿、办公于一体的综合小区
4、项目规模：
（1）占地面积：总占地面积22127平方米（折合33.19亩）
（2）住宅总套数：621套
（3）总建筑面积：49268.1 平方米
其中：单车库1197.1平方米
商业铺面8474平方米
住宅38397平方米
公建1200平方米
（4）估算总造价：7778.54万元，综合单方造价为1578.82元/平方米
5、投资方式：自筹资金
6、项目建设单位：锦绣家园房地产开发有限责任公司
7、项目使用功能设置
（1）1、2、3号楼地层为商业铺面
（2）1、2、3号楼二楼为餐厅及娱乐性用房
（3）1、2、3号楼三、四楼为旅宿及办公用房
8、项目的实施
项目于2004年底开工，逐步开发，计划在2008年底全部建成投入使用。
二、编制说明
1、部分项目造价为概算数据。
2、按均衡投入来计算建设期利息（计算本金为直接费）。
三、锦锈家园成本计算表
四、锦锈家园面积和销售收入表
五、锦锈家园经济分析表
六、锦绣家园敏感性分析表"
锦绣家园成本计算表
编码 工程项目（费用）名称 计量单位 工程量 单价或费率 造价或费用(元) 楼面造价(元/m2) 百分比(%) 计算公式或说明
1. 一、征地、拆迁补偿费 0 0 11983995 243.24 15.41%
1-1-1 征地费（拍卖价） 亩 33.19 350000 11616500 235.78 14.94% 按实际发生
1-1-1 土地契税 元、% 11616500 3 348495 7.07 0.45%
1-1-1 土地登记公证费 笔 1 19000 19000 0.39 0.03%
2. 二、斟察、设计和前期费 0 0 7423139.9 150.67 9.55%
2-1-1 地形图测绘费 平方米 22127 0.14 3097.78 0.06 0.01% 按土地面积0.14元/平方米
2-1-2 总体规划设计费（定点费） 平方米 22127 2 44254 0.9 0.06% 土地面积2元/平方米
2-2-1 地质勘察费 米 1200 55 66000 1.34 0.09% 按钻深55元/米
2-2-2 建筑设计费 平方米 49268.1 10 492681 10 0.64% 按10元/平方米（建筑面积）
2-3-1 城市市政建设配套费（一级地段） 平方米 48068.1 75 3605107.5 73.17 4.64% 按75元/平方米（建筑面积）
2-4-1 规划管理费 元、‰ 26437455 3 79312.37 1.61 0.11% 土建造价的3‰
2-6-1 放线费 点 60 326 19560 0.4 0.03% 放线点326元/点
2-11-1 招标费 元、‰ 26437455 1 26437.46 0.54 0.04% 按土建工程造价的1‰计算
2-13-1 监理费 元、‰ 26437455 2 52874.91 1.07 0.07% 按土建工程造价的2‰计算
2-14-1 预结算审计费 元、‰ 26437455 3 79312.37 1.61 0.11% 按土建工程造价的3‰计算
2-15-1 消防配套费 平方米 48068.1 3 144204.3 2.93 0.19% 按3元/平方米计算（非营业公共配套免）
2-16-1 施工合同鉴证费 元、‰ 26437455 1 26437.46 0.54 0.04% 按土建工程造价的1‰计算
2-17-1 噪音费 月 50 1600 80000 1.62 0.11% 1600元/月.幢
2-18-1 建设项目环境影响评价收费 元、‰ 26437455 3 79312.37 1.61 0.11% 按土建工程造价的3‰计算
2-19-1 避雷安装检测费 支 48 55 2640 0.05 0.01% 检测避雷针55元/支
2-20-1 防洪堤工程建设管理费 平方米 48068.1 3 144204.3 2.93 0.19% 按竣工面积3元/平方米计算
2-21-1 人防管理费 平方米 49268.1 10 492681 10 0.64% 按建筑面积10元/平方米计算
2-22-1 防空地下室易地建设费 平方米 2000 800 1600000 32.48 2.06% 按地层面积800元/平方米计算
2-24-1 工地管理费 项 10 5000 50000 1.01 0.07% 按5000元/项
2-26-2 墙改费（民用） 平方米 49268.1 4.6 226633.26 4.6 0.30% 民用建筑4.6元/平方米
2-27-1 建筑方案评审费 平方米 49268.1 0.2 9853.62 0.2 0.02% 0.2元/平方米
2-29-1 白蚁预防费 平方米 49268.1 2 98536.2 2 0.13% 按3元/平方米(建筑面积)
3. 三、建筑安装工程费 0 0 34065243.5 691.43 43.80%
3-1-1 桩工程 平方米 48068.1 50 2403405 48.78 3.09% 按概算造价
3-1-3 土建工程 平方米 48068.1 550 26437455 536.6 33.99% 按概算造价
3-2-1 室内供水供电、线路安装工程 平方米 49268.1 35 1724383.5 35 2.22% 按概算造价
3-2-2 电梯安装工程 项 10 350000 3500000 71.04 4.50% 按概算造价
4. 四、（小区）配套建设费 0 0 5848500 118.71 7.52%
4-1-1 道路工程 平方米 10000 100 1000000 20.3 1.29% 按概算造价
4-1-2 室外排污排水工程 米 500 410 205000 4.16 0.27% 按概算造价
4-2-1 围墙工程 项 1 100000 100000 2.03 0.13% 按概算造价
4-3-1 室外供电安装工程 项 1 900000 900000 18.27 1.16% 按概算造价
4-4-1 绿化工程 平方米 6600 60 396000 8.04 0.51% 按概算造价
4-5-1 路灯安装工程 盏 50 350 17500 0.36 0.03% 按概算造价
4-8-1 供配电增容费（贴费） 千瓦 3000 750 2250000 45.67 2.90% 按750元/千瓦
4-13-1 公共配套设施费（托儿所） 平方米 1200 700 840000 17.05 1.08% 按概算造价
4-13-4 公共配套设施费（文化活动站） 平方米 60 700 42000 0.85 0.06% 按概算造价
4-13-7 公共配套设施费（居委会） 平方米 60 700 42000 0.85 0.06% 按概算造价
4-13-11 公共配套设施费（单车棚） 平方米 60 700 42000 0.85 0.06% 按概算造价
4-13-12 公共配套设施费（垃圾中转站） 平方米 20 700 14000 0.28 0.02% 按概算造价
zjf 直接费 0 0 59320878.4 1204.04 76.27% 1.+2.+3.+4.共4项的和
5. 五、管理费 0 0 1930430.79 39.18 2.49%
5-1-1 建设管理费（1.65%） 元、% 59320878.4 1.65 978794.49 19.87 1.26% 直接费的1.65%
5-2-1 销售管理费 元、% 95163630 1 951636.3 19.32 1.23%
6. 六、税费 0 0 7180768.05 145.75 9.24%
6-2-1 营业税及附加（5.5%） 元、% 95163630 5.5 5233999.65 106.24 6.73% 按出售房屋总价款的5.5%
6-2-2 带征所得税 元、% 95163630 1.5 1427454.45 28.97 1.84%
6-2-3 印花税 元、‰ 95163630 1 95163.63 1.93 0.13% 销售额的1‰
6-5-1 建筑面积测量费 平方米 49268.1 1.7 83755.77 1.7 0.11%
6-4-3 房屋竣工总登记费 元、‰ 76020000 1 76020 1.54 0.10% 按评估价的1‰
6-5-1 教育附加费 元、% 26437455 1 264374.55 5.37 0.34% 按土建造价的1%计算
7. 七、利息 0 0 7573675.05 153.72 9.74%
7-1-1 利息（按年利率均衡投入） 元、% 59320878.4 5.85 7573675.05 153.72 9.74% 按直接费，年利率5.85%计算
8. 八、不可预见费 0 0 1779626.35 36.12 2.29%
8-1-1 不可预见费（按直接费计） 元、% 59320878.4 3 1779626.35 36.12 2.29%
jjf 间接费 0 0 18464500.24 374.78 23.74% 5.+6.+7.+8.共4项的和
zzj 总造价 0 0 77785378.64 1578.82 100%
锦绣家园面积和销售收入表
序号 楼层、单元或楼房名称 计量单位 单价 建筑面积(m2) 可售面积(m2) 项目套数 可售套数 销售收入(元) 销售模式
1 住宅 元/㎡ 1350 38397 38397 621 621 51835950 按建筑面积
2 商铺 元/㎡ 5000 8474 8474 0 0 42370000 按建筑面积
3 单车库 元/㎡ 800 1197.1 1197.1 0 0 957680 按建筑面积
4 公共建筑 元/㎡ 0 1200 0 0 0 0 按建筑面积
合计 0 0 0 0 0 95163630
锦绣家园经济分析表
序号 方案名称 地价(万元/亩) 土地费(万元) 项目成本(万元) 土地费比例(%) 销售收入(万元) 利润(万元) 回报率(%)
1 方案一 20 663.8 7176.44 9.25% 9516.36 2339.92 32.61%
2 方案二 25 829.75 7377.14 11.25% 9516.36 2139.22 29.00%
3 方案三 30 995.7 7577.84 13.14% 9516.36 1938.52 25.58%
4 方案四 35 1161.65 7778.54 14.93% 9516.36 1737.82 22.34%
5 方案五 40 1327.6 7979.24 16.64% 9516.36 1537.12 19.26%
6 方案六 45 1493.55 8179.94 18.26% 9516.36 1336.42 16.34%
7 方案七 50 1659.5 8380.64 19.80% 9516.36 1135.72 13.55%
8 方案八 55 1825.45 8581.34 21.27% 9516.36 935.02 10.90%
9 方案九 60 1991.4 8782.04 22.68% 9516.36 734.32 8.36%
10 方案十 65 2157.35 8982.74 24.02% 9516.36 533.62 5.94%
11 方案十一 70 2323.3 9183.44 25.30% 9516.36 332.92 3.63%
12 方案十二 75 2489.25 9384.13 26.53% 9516.36 132.23 1.41%
13 方案十三 80 2655.2 9584.83 27.70% 9516.36 -68.47 -0.71%
14 方案十四 85 2821.15 9785.53 28.83% 9516.36 -269.17 -2.75%
15 方案十五 90 2987.1 9986.23 29.91% 9516.36 -469.87 -4.71%
锦绣家园敏感性分析表
方案名称 项目名称 基本数 敏感性分析结果
变化1 变化2 变化3 变化4 变化5 变化6 变化7 变化8 变化9 变化10
方案一 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
投资变化比例(%) 0 10 -10 -10 15 15 -15 20 20 -20 20
销售收入变化比例(%) 0 10 -10 10 15 -15 -15 20 -15 -20 -20
地价(万元/亩) 20 22 18 18 23 23 17 24 24 16 24
土地费(万元) 663.8 730.18 597.42 597.42 763.37 763.37 564.23 796.56 796.56 531.04 796.56
项目成本(万元) 7176.44 7894.08 6458.8 6458.8 8252.91 8252.91 6099.97 8611.73 8611.73 5741.15 8611.73
销售收入(万元) 9516.36 10468 8564.72 10468 10943.81 8088.91 8088.91 11419.63 8088.91 7613.09 7613.09
利润(万元) 2339.92 2573.92 2105.92 4009.2 2690.9 -164 1988.94 2807.9 -522.82 1871.94 -998.64
投资回报率(%) 32.61 32.61 32.61 62.07 32.61 -1.99 32.61 32.61 -6.07 32.61 -11.6
销售利润率(%) 24.59 24.59 24.59 38.3 24.59 -2.03 24.59 24.59 -6.46 24.59 -13.12
方案二 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
投资变化比例(%) 0 10 -10 -10 15 15 -15 20 20 -20 20
销售收入变化比例(%) 0 10 -10 10 15 -15 -15 20 -15 -20 -20
地价(万元/亩) 25 27.5 22.5 22.5 28.75 28.75 21.25 30 30 20 30
土地费(万元) 829.75 912.72 746.78 746.78 954.21 954.21 705.29 995.7 995.7 663.8 995.7
项目成本(万元) 7377.14 8114.85 6639.43 6639.43 8483.71 8483.71 6270.57 8852.57 8852.57 5901.71 8852.57
销售收入(万元) 9516.36 10468 8564.72 10468 10943.81 8088.91 8088.91 11419.63 8088.91 7613.09 7613.09
利润(万元) 2139.22 2353.15 1925.29 3828.57 2460.1 -394.8 1818.34 2567.06 -763.66 1711.38 -1239.48
投资回报率(%) 29 29 29 57.66 29 -4.65 29 29 -8.63 29 -14
销售利润率(%) 22.48 22.48 22.48 36.57 22.48 -4.88 22.48 22.48 -9.44 22.48 -16.28
方案三 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
投资变化比例(%) 0 10 -10 -10 15 15 -15 20 20 -20 20
销售收入变化比例(%) 0 10 -10 10 15 -15 -15 20 -15 -20 -20
地价(万元/亩) 30 33 27 27 34.5 34.5 25.5 36 36 24 36
土地费(万元) 995.7 1095.27 896.13 896.13 1145.06 1145.06 846.34 1194.84 1194.84 796.56 1194.84
项目成本(万元) 7577.84 8335.62 6820.06 6820.06 8714.52 8714.52 6441.16 9093.41 9093.41 6062.27 9093.41
销售收入(万元) 9516.36 10468 8564.72 10468 10943.81 8088.91 8088.91 11419.63 8088.91 7613.09 7613.09
利润(万元) 1938.52 2132.38 1744.66 3647.94 2229.29 -625.61 1647.75 2326.22 -1004.5 1550.82 -1480.32
投资回报率(%) 25.58 25.58 25.58 53.49 25.58 -7.18 25.58 25.58 -11.05 25.58 -16.28
销售利润率(%) 20.37 20.37 20.37 34.85 20.37 -7.73 20.37 20.37 -12.42 20.37 -19.44
方案四 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
投资变化比例(%) 0 10 -10 -10 15 15 -15 20 20 -20 20
销售收入变化比例(%) 0 10 -10 10 15 -15 -15 20 -15 -20 -20
地价(万元/亩) 35 38.5 31.5 31.5 40.25 40.25 29.75 42 42 28 42
土地费(万元) 1161.65 1277.82 1045.49 1045.49 1335.9 1335.9 987.4 1393.98 1393.98 929.32 1393.98
项目成本(万元) 7778.54 8556.39 7000.69 7000.69 8945.32 8945.32 6611.76 9334.25 9334.25 6222.83 9334.25
销售收入(万元) 9516.36 10468 8564.72 10468 10943.81 8088.91 8088.91 11419.63 8088.91 7613.09 7613.09
利润(万元) 1737.82 1911.61 1564.03 3467.31 1998.49 -856.41 1477.15 2085.38 -1245.34 1390.26 -1721.16
投资回报率(%) 22.34 22.34 22.34 49.53 22.34 -9.57 22.34 22.34 -13.34 22.34 -18.44
销售利润率(%) 18.26 18.26 18.26 33.12 18.26 -10.59 18.26 18.26 -15.4 18.26 -22.61
方案五 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
投资变化比例(%) 0 10 -10 -10 15 15 -15 20 20 -20 20
销售收入变化比例(%) 0 10 -10 10 15 -15 -15 20 -15 -20 -20
地价(万元/亩) 40 44 36 36 46 46 34 48 48 32 48
土地费(万元) 1327.6 1460.36 1194.84 1194.84 1526.74 1526.74 1128.46 1593.12 1593.12 1062.08 1593.12
项目成本(万元) 7979.24 8777.16 7181.32 7181.32 9176.13 9176.13 6782.35 9575.09 9575.09 6383.39 9575.09
销售收入(万元) 9516.36 10468 8564.72 10468 10943.81 8088.91 8088.91 11419.63 8088.91 7613.09 7613.09
利润(万元) 1537.12 1690.84 1383.4 3286.68 1767.68 -1087.22 1306.56 1844.54 -1486.18 1229.7 -1962
投资回报率(%) 19.26 19.26 19.26 45.77 19.26 -11.85 19.26 19.26 -15.52 19.26 -20.49
销售利润率(%) 16.15 16.15 16.15 31.4 16.15 -13.44 16.15 16.15 -18.37 16.15 -25.77
方案六 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
投资变化比例(%) 0 10 -10 -10 15 15 -15 20 20 -20 20
销售收入变化比例(%) 0 10 -10 10 15 -15 -15 20 -15 -20 -20
地价(万元/亩) 45 49.5 40.5 40.5 51.75 51.75 38.25 54 54 36 54
土地费(万元) 1493.55 1642.9 1344.2 1344.2 1717.58 1717.58 1269.52 1792.26 1792.26 1194.84 1792.26
项目成本(万元) 8179.94 8997.93 7361.95 7361.95 9406.93 9406.93 6952.95 9815.93 9815.93 6543.95 9815.93
销售收入(万元) 9516.36 10468 8564.72 10468 10943.81 8088.91 8088.91 11419.63 8088.91 7613.09 7613.09
利润(万元) 1336.42 1470.07 1202.77 3106.05 1536.88 -1318.02 1135.96 1603.7 -1727.02 1069.14 -2202.84
投资回报率(%) 16.34 16.34 16.34 42.19 16.34 -14.01 16.34 16.34 -17.59 16.34 -22.44
销售利润率(%) 14.04 14.04 14.04 29.67 14.04 -16.29 14.04 14.04 -21.35 14.04 -28.93
方案七 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
投资变化比例(%) 0 10 -10 -10 15 15 -15 20 20 -20 20
销售收入变化比例(%) 0 10 -10 10 15 -15 -15 20 -15 -20 -20
地价(万元/亩) 50 55 45 45 57.5 57.5 42.5 60 60 40 60
土地费(万元) 1659.5 1825.45 1493.55 1493.55 1908.42 1908.42 1410.58 1991.4 1991.4 1327.6 1991.4
项目成本(万元) 8380.64 9218.7 7542.58 7542.58 9637.74 9637.74 7123.54 10056.77 10056.77 6704.51 10056.77
销售收入(万元) 9516.36 10468 8564.72 10468 10943.81 8088.91 8088.91 11419.63 8088.91 7613.09 7613.09
利润(万元) 1135.72 1249.3 1022.14 2925.42 1306.07 -1548.83 965.37 1362.86 -1967.86 908.58 -2443.68
投资回报率(%) 13.55 13.55 13.55 38.79 13.55 -16.07 13.55 13.55 -19.57 13.55 -24.3
销售利润率(%) 11.93 11.93 11.93 27.95 11.93 -19.15 11.93 11.93 -24.33 11.93 -32.1
方案八 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
投资变化比例(%) 0 10 -10 -10 15 15 -15 20 20 -20 20
销售收入变化比例(%) 0 10 -10 10 15 -15 -15 20 -15 -20 -20
地价(万元/亩) 55 60.5 49.5 49.5 63.25 63.25 46.75 66 66 44 66
土地费(万元) 1825.45 2008 1642.9 1642.9 2099.27 2099.27 1551.63 2190.54 2190.54 1460.36 2190.54
项目成本(万元) 8581.34 9439.47 7723.21 7723.21 9868.54 9868.54 7294.14 10297.61 10297.61 6865.07 10297.61
销售收入(万元) 9516.36 10468 8564.72 10468 10943.81 8088.91 8088.91 11419.63 8088.91 7613.09 7613.09
利润(万元) 935.02 1028.53 841.51 2744.79 1075.27 -1779.63 794.77 1122.02 -2208.7 748.02 -2684.52
投资回报率(%) 10.9 10.9 10.9 35.54 10.9 -18.03 10.9 10.9 -21.45 10.9 -26.07
销售利润率(%) 9.83 9.83 9.83 26.22 9.83 -22 9.83 9.83 -27.31 9.83 -35.26
方案九 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
投资变化比例(%) 0 10 -10 -10 15 15 -15 20 20 -20 20
销售收入变化比例(%) 0 10 -10 10 15 -15 -15 20 -15 -20 -20
地价(万元/亩) 60 66 54 54 69 69 51 72 72 48 72
土地费(万元) 1991.4 2190.54 1792.26 1792.26 2290.11 2290.11 1692.69 2389.68 2389.68 1593.12 2389.68
项目成本(万元) 8782.04 9660.24 7903.84 7903.84 10099.35 10099.35 7464.73 10538.45 10538.45 7025.63 10538.45
销售收入(万元) 9516.36 10468 8564.72 10468 10943.81 8088.91 8088.91 11419.63 8088.91 7613.09 7613.09
利润(万元) 734.32 807.76 660.88 2564.16 844.46 -2010.44 624.18 881.18 -2449.54 587.46 -2925.36
投资回报率(%) 8.36 8.36 8.36 32.44 8.36 -19.91 8.36 8.36 -23.24 8.36 -27.76
销售利润率(%) 7.72 7.72 7.72 24.5 7.72 -24.85 7.72 7.72 -30.28 7.72 -38.43
方案十 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
投资变化比例(%) 0 10 -10 -10 15 15 -15 20 20 -20 20
销售收入变化比例(%) 0 10 -10 10 15 -15 -15 20 -15 -20 -20
地价(万元/亩) 65 71.5 58.5 58.5 74.75 74.75 55.25 78 78 52 78
土地费(万元) 2157.35 2373.08 1941.62 1941.62 2480.95 2480.95 1833.75 2588.82 2588.82 1725.88 2588.82
项目成本(万元) 8982.74 9881.01 8084.47 8084.47 10330.15 10330.15 7635.33 10779.29 10779.29 7186.19 10779.29
销售收入(万元) 9516.36 10468 8564.72 10468 10943.81 8088.91 8088.91 11419.63 8088.91 7613.09 7613.09
利润(万元) 533.62 586.99 480.25 2383.53 613.66 -2241.24 453.58 640.34 -2690.38 426.9 -3166.2
投资回报率(%) 5.94 5.94 5.94 29.48 5.94 -21.7 5.94 5.94 -24.96 5.94 -29.37
销售利润率(%) 5.61 5.61 5.61 22.77 5.61 -27.71 5.61 5.61 -33.26 5.61 -41.59
方案十一 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
投资变化比例(%) 0 10 -10 -10 15 15 -15 20 20 -20 20
销售收入变化比例(%) 0 10 -10 10 15 -15 -15 20 -15 -20 -20
地价(万元/亩) 70 77 63 63 80.5 80.5 59.5 84 84 56 84
土地费(万元) 2323.3 2555.63 2090.97 2090.97 2671.8 2671.8 1974.8 2787.96 2787.96 1858.64 2787.96
项目成本(万元) 9183.44 10101.78 8265.1 8265.1 10560.96 10560.96 7805.92 11020.13 11020.13 7346.75 11020.13
销售收入(万元) 9516.36 10468 8564.72 10468 10943.81 8088.91 8088.91 11419.63 8088.91 7613.09 7613.09
利润(万元) 332.92 366.22 299.62 2202.9 382.85 -2472.05 282.99 399.5 -2931.22 266.34 -3407.04
投资回报率(%) 3.63 3.63 3.63 26.65 3.63 -23.41 3.63 3.63 -26.6 3.63 -30.92
销售利润率(%) 3.5 3.5 3.5 21.04 3.5 -30.56 3.5 3.5 -36.24 3.5 -44.75
方案十二 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
投资变化比例(%) 0 10 -10 -10 15 15 -15 20 20 -20 20
销售收入变化比例(%) 0 10 -10 10 15 -15 -15 20 -15 -20 -20
地价(万元/亩) 75 82.5 67.5 67.5 86.25 86.25 63.75 90 90 60 90
土地费(万元) 2489.25 2738.18 2240.33 2240.33 2862.64 2862.64 2115.86 2987.1 2987.1 1991.4 2987.1
项目成本(万元) 9384.13 10322.54 8445.72 8445.72 10791.75 10791.75 7976.51 11260.96 11260.96 7507.3 11260.96
销售收入(万元) 9516.36 10468 8564.72 10468 10943.81 8088.91 8088.91 11419.63 8088.91 7613.09 7613.09
利润(万元) 132.23 145.46 119 2022.28 152.06 -2702.84 112.4 158.67 -3172.05 105.79 -3647.87
投资回报率(%) 1.41 1.41 1.41 23.94 1.41 -25.05 1.41 1.41 -28.17 1.41 -32.39
销售利润率(%) 1.39 1.39 1.39 19.32 1.39 -33.41 1.39 1.39 -39.21 1.39 -47.92
方案十三 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
投资变化比例(%) 0 10 -10 -10 15 15 -15 20 20 -20 20
销售收入变化比例(%) 0 10 -10 10 15 -15 -15 20 -15 -20 -20
地价(万元/亩) 80 88 72 72 92 92 68 96 96 64 96
土地费(万元) 2655.2 2920.72 2389.68 2389.68 3053.48 3053.48 2256.92 3186.24 3186.24 2124.16 3186.24
项目成本(万元) 9584.83 10543.31 8626.35 8626.35 11022.55 11022.55 8147.11 11501.8 11501.8 7667.86 11501.8
销售收入(万元) 9516.36 10468 8564.72 10468 10943.81 8088.91 8088.91 11419.63 8088.91 7613.09 7613.09
利润(万元) -68.47 -75.31 -61.63 1841.65 -78.74 -2933.64 -58.2 -82.17 -3412.89 -54.77 -3888.71
投资回报率(%) -0.71 -0.71 -0.71 21.35 -0.71 -26.61 -0.71 -0.71 -29.67 -0.71 -33.81
销售利润率(%) -0.72 -0.72 -0.72 17.59 -0.72 -36.27 -0.72 -0.72 -42.19 -0.72 -51.08
方案十四 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
投资变化比例(%) 0 10 -10 -10 15 15 -15 20 20 -20 20
销售收入变化比例(%) 0 10 -10 10 15 -15 -15 20 -15 -20 -20
地价(万元/亩) 85 93.5 76.5 76.5 97.75 97.75 72.25 102 102 68 102
土地费(万元) 2821.15 3103.27 2539.04 2539.04 3244.32 3244.32 2397.98 3385.38 3385.38 2256.92 3385.38
项目成本(万元) 9785.53 10764.08 8806.98 8806.98 11253.36 11253.36 8317.7 11742.64 11742.64 7828.42 11742.64
销售收入(万元) 9516.36 10468 8564.72 10468 10943.81 8088.91 8088.91 11419.63 8088.91 7613.09 7613.09
利润(万元) -269.17 -296.08 -242.26 1661.02 -309.55 -3164.45 -228.79 -323.01 -3653.73 -215.33 -4129.55
投资回报率(%) -2.75 -2.75 -2.75 18.86 -2.75 -28.12 -2.75 -2.75 -31.12 -2.75 -35.17
销售利润率(%) -2.83 -2.83 -2.83 15.87 -2.83 -39.12 -2.83 -2.83 -45.17 -2.83 -54.24
方案十五 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
投资变化比例(%) 0 10 -10 -10 15 15 -15 20 20 -20 20
销售收入变化比例(%) 0 10 -10 10 15 -15 -15 20 -15 -20 -20
地价(万元/亩) 90 99 81 81 103.5 103.5 76.5 108 108 72 108
土地费(万元) 2987.1 3285.81 2688.39 2688.39 3435.16 3435.16 2539.04 3584.52 3584.52 2389.68 3584.52
项目成本(万元) 9986.23 10984.85 8987.61 8987.61 11484.16 11484.16 8488.3 11983.48 11983.48 7988.98 11983.48
销售收入(万元) 9516.36 10468 8564.72 10468 10943.81 8088.91 8088.91 11419.63 8088.91 7613.09 7613.09
利润(万元) -469.87 -516.85 -422.89 1480.39 -540.35 -3395.25 -399.39 -563.85 -3894.57 -375.89 -4370.39
投资回报率(%) -4.71 -4.71 -4.71 16.47 -4.71 -29.56 -4.71 -4.71 -32.5 -4.71 -36.47
销售利润率(%) -4.94 -4.94 -4.94 14.14 -4.94 -41.97 -4.94 -4.94 -48.15 -4.94 -57.41
二是锻炼了团队和每个成员，使经营部这个年轻的集体迅速成长为一个团结、向上，关键时刻能打硬仗的优秀集体。
三是积累了宝贵的直接经验和一手资料，也发现了问题与不足，为今后的改进与提高奠定了基础。
这次结算的经验包括专业上、管理上、配合上等诸方面，具体总结如下。
1、分工明确、责任到人。专门成立结算清欠小组，有分公司经理任组长，主管领导任副组长，组员包括经营部全体员工，在每项结算报送时，就立即分配到人，并在安排结算任务时，就将结算指标同时落实到具体预算人员头上。
2、统一思想、步调一致。对内结算伊始，分公司领导就为经营部树立了严格把关的指导思想，主张“只要我们有1条理由，哪怕对方有99条理由，我们也可以不付100%的钱”。分公司数次召开结算专题会，充分体现了公司领导对结算工作的高度重视和支持，这使预算人员在对内对外结算中都可以坚持不放过一丝一毫对我方有利的因素，采取先尽可能加大分歧，再逐步消化分歧的策略，使结算结果向我方倾斜。
3、加强过程沟通。为了莱钢轧机项目结算，经过部门内部和相关部门的多次开会讨论，使经营部在结算审核过程中，统一了思想，明确了工作职责。
4、计划管理、紧凑安排。由于时间紧、任务重，经营部对莱钢轧机项目结算的计划管理很重视，对各项结算中发现的问题在部门内部及时沟通，审核人、复核人及时向分公司经理以及主管领导汇报，使问题得到及早解决。
5、广开思路，多口径比较、多方案分析。在结算中，经营部对任何可能有不同结果的计算方法、套价方法均做计算和分析，多个口径比较，以期得到对我方最有利的结算结果，特别是对合同条文可以有不同理解或含义不清时。如，在轧机设备主体结算中，对彩板围护系统（均为甲供材）的套定额（轻钢檩条）、采用单价（信息价或采购价）和如何计取费用、结余材料货款等因素综合考虑，共比较了5种方案，使我方在就此分歧与业主洽谈的过程中处于主动地位，争取到了有利的解决方案。
6、多了解分包合同。由于项目前期分包合同签订的不严谨，在经营部和分包单位结算时，经营部预算人员咬住合同条款不放，尤其对于甲供材，全部进行合同量、订货量、定额定用量与实际领用量的对比，超领部分从结算中扣减。节省部分归属项目部。
总之，莱钢轧机项目的结算对经营部来说是一次严格的考验，现在可以说这是一次成功的事后控制经验。但成绩之后也有不足。莱钢项目前期缺乏控制而产生的不良后果是明显的，其中值得吸取的教训很多，公司一直在总结和提炼，并在后期项目的结算办理上加以改进。总结前期经验把后期项目的造价控制好。同时，更重要的是以现有的项目为起点，逐步摸索出一套行之有效的、适合本公司具体情况的结算控制机制，适应公司今后的发展大计。
在莱钢项目结算过程中，我们遇到许许多多建设过程中遗留下来的问题，在此主要针对结算前的几个阶段分为三个方面，进行具体的分析和探讨。
1、合同管理方面
莱钢轧机项目采用大量分包和甲供材，起到降低成本效果，但分包和甲供大大增加了招标和合同管理的工作数量和质量要求，其中有以下几点值得注意。
①对分包工程, 施工内容和范围的界定要十分清晰，避免扯皮；
②详细规定合同价中包含什么内容；
③要明确结算的方式，说明对工程量和价格确认的依据，特别是甲供材的数量（包括损耗率）、单价和相关费用如何记取。
2、现场施工管理
项目施工过程中，成本控制的关键环节在于一是控制变更和签证，二是全面记录施工情况。莱钢轧机项目这两点均做得不够理想以致产生较多浪费和扯皮问题。
除了把好签证和变更关外，现场管理人员需按规定方式和要求、做好对施工过程的记录，全面和真实地反映总包、分包、供货单位的履约情况，给予充分的结算依据和资料。通过施工日记、隐蔽记录、验收记录、竣工图等方式，记录施工方是否按图施工（如商品砼结算中出现了图纸上没有的标号）、是否按施工组织设计（尤其是施工机械、施工方案的采用）施工、是否按进度和质量要求施工；对分包项目，进退场时间要记录准确，施工内容相近、部位交叉或先后交接之处要界定清楚，即使平时无法解决，结算时经营部因早已掌握情况，心中有数，不会出现漏洞。
3、资料管理
在上述几个阶段中，均存在一个共同的问题，就是资料的管理，它从一个侧面反映了工程管理是否清晰有序。莱钢轧机项目结算中我们深切感受到资料不齐全、内部信息反馈不及时对结算的影响。经营部得到的资料零散，没有完整的、统一的编目，有时还是过时的资料，其有效性难以辨别。特别是现场人员变动较大的情况下，依赖完整的真实的档案资料尤其迫切。大量的业主通知、设计变更、签证单和施工联系单的内容来不及消化，部门间资料和信息的传递不够及时，使我们的工作始终处于被动局面，加上分包工程未结算就搞总包结算，所有问题在结算中一起解决，难度大且容易出现漏洞。
由于省委、省政府对“三农”问题的重视，在惠农政策取得显著效益的基础上，继续出台了减免农业税，加大支农资金投入等多项提高农业综合生产能力建设的措施，对扶持农业生产发展起到了积极作用。全镇农、林、牧、渔业主要产品产量大部分都有不同程度的增长，各项改革继续深入。
（一）农业生产稳步增长
⒈蔬菜面积增加，水果产量提高。夏收农作物中，蔬菜种植面积为亩，增长％，主要原因是××年冬季农业开发的影响；水果产量吨，增长％，原因是前几年新植的果树开始挂果。
⒉甘蔗、烤烟面积减少。××年种植面积为亩，比上年减少亩，下降％；烤烟种植面积亩，比上年减少亩，下降％。
⒊油料面积增加。油料面积亩，比上年增加亩，增长％。
（二）畜牧业保持稳定增长
××年我镇畜牧业保持稳定增长态势。肉蛋奶总产量吨，比上年同期增加吨，增长％，其中肉类总产量吨，比上年同期增加吨，增长％。
⒈生猪生产加快发展，效益良好。我镇生猪价格一直以来都维持较好价位，但今年价格有所下降，比去年下降％。据统计，我镇生猪出栏为头，比上年同期增加头，增长％；生猪出栏头，增加头，增长％，猪肉产量吨，增加吨，增加％。
⒉家禽养殖业呈恢复性增长，增速加快。今年由于受“禽流感”的影响，养禽户普遍亏损。家禽出栏只，比上年同期增加只，增长％，禽肉产量吨，比上年同期增长％；家禽存栏只，增长％。
⒊草食动物产品产量平稳增长。随着消费观念改变，消费都越来越注重畜产品消费的健康安全，因此对草食动物需求旺盛。据统计，羊出栏只；牛出栏头。
⒋禽蛋产量稳定增长。我镇禽蛋产量吨，比上年同期增加吨，增长％。
（三）渔业经济总体运行平稳，水产品结构进一步调整。××年我镇坚持以市场为导向，积极推进渔业产业结构调整，渔业生产继续向全面、协调、可持续发展。全镇水产品总产量吨。
（四）农村经济总收入持续稳定发展，农民人均纯收入再上新台阶。××年××镇农村经济总收入万元，比去年增加万元；人均纯收入元，比去年增加元。
二、农村经济运行中存在的主要问题
当前，我镇农业经济继续朝着协调、健康的方向发展，但是农林牧渔生产也存在一些困难和问题，主要是：
（一）自然灾害侵袭对农业生产产生不利影响。××年上半年××镇主要是受干旱的影响，农作物无法按季令栽种，入汛以来，月份出现强降雨过程，造成房屋倒塌，农作物减产或绝收。××年，自然灾害对农业生产共造成直接经济损失约万元。本文转载自网
（二）农资价格不断上涨。今年上半年，在化肥市场处于“高价位、高投入、高变数、高风险”的严峻形势下，农业经营成本上升，农民增收难度加大。
（三）农业产业结构单一，区域布局不合理，地域间发展极不平衡。
由于受传统观念影响，××镇农业产业结构仍比较单一，优质产品少，效益不高，农产品加工环节薄弱，出售初级产品的现象普遍，产业链短，附加值低。许多农产品如肉类、水果面临着加工升值的问题，致使一些名特优农产品因缺乏精深加工和包装而价格一般。特别是长期以来只重生产，没有认真研究农产品升值，不注重流通，致使农民收入低，新的产业的培植步履艰难。
（四）农村二、三产业发展后劲不足
一是由于农业效益不高，农民收入的增长同农业生产的增长不同步，使农业生产结构调整的前提条件相对弱化。二是××镇农村第二产业发展仍处于拼资源，靠大量投入而产出水平低。三是第三产业的发展无论从组织结构还是从技术结构看都适应不了社会主义市场经济发展和人民生产生活的需要。农村二、三产业的从业人员中，具有高中以上学历、专业技术人员是屈指可数。显然，××镇农村二、三产业的发展面临着进一步提高科技水平，调整内部结构和适应市场竞争的问题。
通过以上的分析，我们看到了××镇农业和农村经济发展的利和弊，因此，加强农业基础地位，推进农业和农村经济结构调整成为××镇农业发展的重点。本文转载自网
高新技术产业开发总公司是一家国有经济性质的注册企业。公司于1992年成立后，根据开发区创新管理体制的总体要求，总公司在牢固树立服务第
一、效率第一的同时，不断强化内部各项管理，充分调动社会各方面的进取因素，不断吸引全社会的科技人才和投资者加盟，为共同建设和开发高新技术产业开发区不懈的努力。随着总公司“大招商、招大商”战略目标的整体推进，在开发区组建一个机动车辆管理机构，有效的实施人员与车辆的管理，已经成为促进当前开发区迅速发展壮大的迫切需要。
一、组建交安委的必要性
1、高新技术开发区目前现有各类型机动车辆xx余辆，驾驶人员xx余人，根据二期扩建规划，预计到明年底机动车辆将增加到xx余辆，机动车驾驶人员也将增加到xx余人。
2、已经和即将进驻开发区的外地的，以及在其他交安委上户的机动车辆和人员，由于异地车辆审验、工作联系等方面的繁琐和不便，待开发区交安委组建后，必将有一批机动车辆和人员转入管理。
3、高新技术开发区位于太原市南部学府街，地理位置十分突出。在开发区四周又云集着各类大中型机动车辆交易市场，加之长风大街的开通，东西南北，四通八达，车流量较之以往成倍增加，具有良好的组建条件和管理环境。
二、交安委的管理方案和管理规模
1、管理名称及法人
1、1管理名称：太原市高新技术产业开发总公司交通管理安全委员会
1、2隶属单位：太原市高新技术产业开发总公司
1、3法人代表：xxx
1、4负责人：xxx
2、组织机构：
2、1主任：1人
2、2内勤：1人(负责车辆和驾驶人员的档案管理〕
2、3车管员：2人
2、4安全管理：1人3、管理办法3、1主任由总公司选派一名具有多年交通管理实际经验的技术人员担任。3、2其他所需人员全部面向社会实行公开招聘。择优录用。3、3制定岗位实施细则，严格各项管理规定。3、4实行年度测评、奖优罚劣、竞争上岗，采取末位淘汰的新机制。4、办公地址：鉴于高新技术开发区的极佳投资环境，场址选择在高新开发区管委会大楼为最优方案。
三·经济分析：
1、市场前景
1、1太原市高新技术产业开发区，正处于全市结构调整、城市建设、经济发展最为关键的一个十分时期，开发区机动车辆与驾驶人员增长较快，要求简便快捷的管理需求量较大。
1、2高新技术开发区目前尚无具有必须规模，且又具有较强竞争实力的交通管理机构。总公司交安委的组建成立，依托开发区良好的投资环境，经过先进合理的计算机管理手段，必将对开发区驾驶人员以及各类型机动车辆实施有效的管理，具有稳定的管理基础。
1、3随着人们生活水平的日益提高，家用汽车的普及，经过不断完善管理服务意识与管理服务质量，以严格的管理，规范的运作，良好的服务，树立诚实可信的管理形象，必将吸引周边地区一大批机动车辆和驾驶人员入户挂靠。逐步拓展管理范围。
2、资金来源
2、1申请国家预算内拨款
2、2向国内各大银行及财政信托公司贷款
2、3自筹组建初期投资和铺底流动资金xx万
3、费用估算：先期投资年费用约xx万余元
其中：场地租赁费：
xxxx元
办公设备：xxxx元
人员费用：编制定员5人，年平均工资xxxx元，年工资总费用为xxxx元
其他费用：xxxx元
4、效益估算
4、1目前开发区现有车辆xxxx辆，单车年管理费xxxx元，年收益xxxx元。
4、2随着管理规模的不断扩大，预测在明年底前将吸纳各类转户迁移机动车辆xx余辆，年收益xx万元。
4、3随着管理人员业务素质的不断提高和服务意识的增强，高效便捷的管理手段，必将吸引众多零散和家用私车车主的入户挂靠，在极大便利广大群众购车上户的同时，所产生的社会效益无法估算。
综上所述，组建高新技术产业开发总公司交安委，具有广阔的市场前景和良好的发展机遇，依托开发区组建交安委具有明显的优势，投资利润率较高，有必须的抗风险本事，在管理上是可行的，在经济上是合理的，交安委组建后，对开发区和社会都具有明显的经济效益和社会效益。
项目可行性研究报告（一）
果品加工项目可行性报告
一、项目概况和背景
*县**镇属于半山区，全镇总面积81平方公里，可耕地4.2万亩，果园面积2万亩，主要产品有黄金桃系列、红桃、葡萄、苹果、草莓等，年产各种干鲜果品8万吨，成为该县新兴的“果业特色乡镇”。尤其近几年，人工栽培经济林面积发展迅猛，现有桃园13000亩，葡萄园4800亩，苹果1200亩，草莓1000亩，果品产量稳中有升，价格也在每公斤2元以上，农民的果品种植进取性大大提高，在现有基础上，预计今明年发展桃类3000亩，葡萄2000亩，其它品种2000亩。
虽然该镇有丰富的果品资源，但却没有果品加工企业，所以今年急需要上一个果酱果汁加工项目。在农业发展上坚持稳定、工业促进发展的方针指引下，励精图治，锐意进取，大力发展工业经济，向工业要效益，全面繁荣镇域经济。
二、项目资料及规模
果汁加工生产线及配套公用工程。
1、黄桃带肉果汁、果酱年产10000吨
2、功能果汁年产10000吨
3、浓缩果汁年产10000吨
三、项目建设单位
*镇人民政府
四、项目负责人：*
项目联系人：*
五、项目建设地址：*县**镇
*镇位于*县城北部，交通便利，省道335线贯穿全境，离京沪高速联城入口10公里，并且水资源丰富，能满足生产需求。
六、投资概算
总投资3709万元。其中：建设投资3009万元。建设投资包括：设备投资1066万元，设备安装工程45万元，土建工程1740万元，配电改造40万元，给排水改造38万元，制冷站30万元，不可预见费50万元，流动资产700万元。
七、制作技术及工艺
1.材料与设备
1.1材料桃果、葡萄、苹果、草莓**镇产优汁水果；
水贴合GB10791—89标准中第4.1条规定；
白砂糖贴合GB317标准要求；
柠檬酸贴合GB1987—86标准；
稳定剂贴合GB2760标准。
1.2设备
打浆机，胶磨机，真空脱离机，高压均汁机，封盖机，提取设备、调配罐、粗滤机、超滤设备、灌装机、杀菌釜、贴标机等。
2.工艺流程
果品精选洗果去皮打浆灭菌调配胶体磨处理均质脱气灌装杀菌封盖冷却装箱入库
3.具体要点
果汁是水果经过破碎、压榨、过滤而得到的汁液。水果产区多生产一些果汁，既能减少贮运中的损失，节俭很多运费，又可经过加工，提高水果商品率，增加果农的收入。果汁制作工艺流程要点如下：
3.1原料选择果汁的优劣取决于果质的好坏，制作果汁的原料，必须是新鲜、成熟、无霉烂、无病害现象，并具有优良的风味和丰富的汁液。
3.2原料预处理
原料根据成熟度分级并用清水充分洗净。可用高锰酸钾消毒，去除无用部分，如果核、果皮络、果梗、果籽等。
3.3破碎、压榨、粗滤
将洗涤干净的原料用破碎机或切片机破碎。破碎时间要短，以免果实变色。为增加果汁的颜色和出汁率，可将果汁加温至40～50℃，保温4～5个小时。果肉较硬的果实，可将其加热煮沸，使其软化。经过破碎和加温处理的果汁用压榨机榨汁，在进行第一次榨汁后，将果渣拌匀疏松，进行第二次压榨。榨出的果汁要进行过滤，以除去汁液中的果皮和大块果肉。
3.4调整果汁
为使果汁贴合必须规格要求和改善风味口感，可调整其糖分和酸分，可视情形加入糖、柠檬酸和防腐汁，还可加入适量的香精和色素。
3.5装瓶、杀菌、贮藏
将调配好的果汁加热至85～90℃，然后趁热用细布过滤，并装入消过毒的容器内，立即密封，然后在沸水中杀菌，杀菌后冷却即为成品。一般果汁宜存在4～6℃左右的环境中，以减少不良变化。
4.产品质量要求
4.1感官指标
色泽果品不一样而不一样以桃为例，呈乳白色或乳白色显微黄色；
风味果品不一样而不一样以桃为例，具有黄桃特有的清香味、甜酸适口、爽口、无异味；
组织状态乳浊型，无沉淀，无分层；
杂质不允许存在。
4.2理化指标
可溶性固形物（以折光计）9%～10%；PH4.1；总糖8.5%～9.3%。
4.3微生物指标
细菌总数（个ml）≤100；大肠杆菌（个100ml）＜3；致病菌不得检出。
八、市场分析
1、黄桃带肉果汁、果酱
国内外营养学家研究发现，黄桃果实中包含多种对人体有益的营养成分，其果大、味甜、、鲜果气味芳香，酸甜可口，包含丰富的糖、钙、镁、磷、抗坏血酸、有机酸以及各种氨基酸。该类产品十分畅销。
2、功能果汁
功能果汁顺应人们的需求，它集天然、营养、保健、适口于一体，是一种十分有前途的保健型饮品。功能果汁均以水果或浓缩果汁为主要原料。按照加工方法分为两类，一类属于调配型，一类属于发酵型。调配型采用传统的中药配方，经过向浓缩果汁添加以现代高科技提取中药有效成分而到达强化果汁营养的目的。发酵型采用多菌株对加入了一些辅料的并稀释了的浓缩果汁进行微生物发酵。产品对身体具有很好的保健作用，主要功能特性包括解毒去毒、活化血管、降血脂、降血糖降血压、助消化、延年益寿、美容等。市场前景看好。
3、浓缩果汁
由于浓缩果汁坚持了果品的原有风味，深受国际国内市场欢迎。据不完全统计，我国果汁饮料的年需求量在100万吨以上，且每年以35％的速度增长，而目前国内产量仅有60万吨，人均不足1公斤，市场发展潜力巨大。国际市场上，目前欧美等发达国家对果汁的人均年消费量在40公斤以上，仅美国年需求量就达200万吨，而其本国加工本事仅为100万吨，每年需很多进口。巨大的市场为本项目供给了广阔的发展前景。
九、效益分析
本项目为生态建设和林产品深加工型项目。既加大退耕还林力度，扩大了经济林面积，又对林果深加工进行了转化增值，为农民增收创造了条件，既有经济效益又有生态效益和社会效益。
该项目建成投产后，年销售收入可达18125万元，年税金2535万元，年获利润1155万元。年可带动全镇果农8000余户发展林果业，每户年均可获利近万元。
十、资金的解决
呈报时间：二00五年六月二十七日
一、项目概况
（一）、开发项目区位条件
威海九龙湾旅游度假区位于经济技术开发区大庆路以北，西起九龙河，东至海埠路，北临大海。A8、A9地块为度假区规划分区，位于威海湾南侧，东、北临规划环路，西侧与皇冠房地产先期开发的九龙湾花园小区隔河相对，是九龙湾旅游度假区地理位置最为优越的规划分区之一。
（二）、规划方案
旅游度假区规划总用地面积140.92公顷，居住人口1.59万人，其中A8、A9规划分区总用地3.61公顷，规划用地3.18公顷，规划以居住为主，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。规划北部A8地块以居住为主，沿大庆路的A9地块以商业、办公为主，兼容一部分住宅。总建筑面积为90860㎡，其中多层住宅6621㎡；高层（18层）住宅建筑面积为53682㎡；商业、公用、办公建筑面积为11768㎡；地下储藏室3749㎡；地下车库376个，建筑面积15040㎡。建筑密度20.1%，容积率为2.27。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。 二、建设条件
（一）、建设地点条件
1、该规划区地理位置优越，紧邻威海湾与海上公园。
2、靠近公路，交通便利，离火车站及长途客运总站仅3公里。
3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。
4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。
5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。
（二）、建设实施条件
1、该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。
2、威海市国土资源局公告将于2005年7月6日进行国有土地使用权公开拍卖，现威海已有多家实力强、知名度高、经验丰富的房地产开发商报名参加竞拍。
3、该规划分区距皇冠房地产办公楼、工业园区、已开发的皇冠九龙湾花园较近，为项目实施提供了得天独厚的条件。
三、投资环境分析
（一）、宏观环境分析
1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。
2、据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年1—5月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9%，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨11.3%和4.1%。
3、国家、山东省、威海市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理，使得威海市本就紧张的可开发用地更为紧缺，更突显了威海九龙湾旅游度假区用地的商业价值，成为威海房地产商家的必争之地。
（二）、微观环境分析
1、威海投资环境良好，政策比较优惠，特别是大庆石油管理局与威海市委、市政府建立了良好的合作关系，给发展集团所属企业在威海的发展创造了较为宽松的条件。
2、皇冠房地产在威海成功地开发了多个住宅小区，树立了良好的企业形象和信誉，创立了较强的品牌优势。A8、A9规划分区的继续开发，将是大庆及皇冠等品牌优势的有效利用和发挥。
3、每年一度的威海国际人居节形成的威海人居品牌吸引力极强，加之商业住宅用地日趋紧张，使得威海房地产业显示出强劲的发展势头，A8、A9规划区的开发，是皇冠房地产壮大企业经济实力，提高经济效益的机遇，是实现企业可持续发展的动力之源。
4、拟开发项目与皇冠九龙湾花园隔河相对，距皇冠房地产办公楼约500米，与皇冠庆威工业园一路之隔，独特的地理位置，为皇冠房地产开发该项目提供了极其便利的条件，便于生产经营与管理，有利于降低成本费用。已建的皇冠九龙湾花园小区在威海具有较高的知名度和美誉度，可成为拟开发项目的样板小区，是无形的广告，对提升其商业价值和促进房屋销售，都将起到积极的作用。同时，皇冠九龙湾花园、皇冠庆威工业园区和拟开发项目实行统一的物业管理，将提高我们庆威物业公司的市场份额和信誉形象，形成规模管理和经营，取得规模效益和效应，既可消除用户对售后服务的顾虑，又可拉动销售。而且，我们开发的办公区、工业区、住宅区的相对集中，有利于形成整体优势，提高大庆品牌、皇冠品牌的竞争能力，并为九龙湾旅游度假区后期的开发，占得了商业先机，创造了条件。
四、市场分析与价格预测
（一）、市场发展前景分析
根据对今年以来出台的房地产行业政策、威海市场供需状况等方面情况调查表明，威海地区房地产业发展前景看好，主要表现为：
1、房价将持续稳中有升
近几年，威海商品房价格与周边沿海城市相比涨幅较低，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成商品房价格居高不下。
2、房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势
一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。三是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。
3、二手房市场活跃对新房的促进
随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。
4、政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进威海这座最佳人居城市的规划建设，跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海购房居住。
5、房地产营销方式的改变
房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。
（二）、目标客户的定位
目标客户群主要分为四类：
一是钟爱于威海居住环境、人居品牌的购房群体；
二是追求货币保值的投资市场和休闲度假市场；
三是当地居民更换旧房、二次置业的购房群；
四是致力于威海投资置业的购房群体。
（三）、价格预测
根据本项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，本项目预测价格：
1、多层住宅均价3900元/㎡；
2、高层住宅均价4200元/㎡；
3、商业网点均价4500元/㎡；
4、办公楼均价3000元/㎡；
5、车位均价10万元/个；
6、储藏室均价1000元/㎡。
五、项目实施计划
（一）、工程建设实施计划
1、按威海市对九龙湾旅游度假区的总体规划及拍卖公告，将在2005年7月6日进行土地竞拍，如果我们竞拍成功，取得土地使用权后，将于今年底完成项目单体初步设计、施工图设计，工程报建、审批等有关手续，满足2006年开工需要。
2、为了合理利用资金，将采用滚动开发的方式，先开发市场份额大、开发成本低、利润空间大的多层住宅和高层住宅，回收资金后再开发商业网点、办公楼、地下停车场等单体工程，拟开发建设期为3年（2006—2008年），2006年拟开发面积37902㎡，2007年拟开发面积26150㎡，2008年拟开发面积26808㎡，工程建设进度计划（见附表1）。
3、以多年的开发经验，科学先进的管理模式、招投标制、工程监理制确保施工建设规范进行，施工过程中，要严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，提高资金周转率。
（二）、销售计划及营销策略版权所有
1、销售计划
根据工程建设进度计划及威海地区房地产发展走势，该项目拟销售周期为四年：2006年销售收入5612万元；2007年销售收入9984.2万元；2008年销售收入9216.3万元；2009年销售收入8344.5万元。年度销售测算（见附表2）。
2、营销策略
秉承企业“广厦千万、诚信皇冠”的经营理念，深入房地产市场调查研究，充分发掘楼盘的卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润。
（1）、进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，建设适应客户需求的楼盘产品。
（2）、实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式，及时地将楼盘的信息传递给购房客户。通过沟通，利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受，提高对所开发产品的认识度。
（3）、通过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销、行销、网络销售、地区等多元化销售方式。
（4）、提供优质服务实现房屋销售。要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善的服务，让客户感受到比预期更好的超值服务。
（5）、利用品牌战略实现房屋销售。有效地利用大庆及皇冠的品牌效应，提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买愿望。
（6）、结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略，将本项目的房屋价格，由低到高的顺序推向市场，吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形成人气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以“增值、保值”的信息，坚定购房客户的信心。
六、项目财务经济分析
（一）、投资估算
按每亩173.6万元取得土地使用权，土地总成本为8,514.84万元（出让金总额8,266.83万元，契税248万元），项目开发总投资为31,525.03万元。（见附表3）
（二）、资金筹措
根据投资估算及项目实施进度计划，投入资金总额26,600.27万元。其中自有资金12,600.27万元(含本项目销售回笼资金再投入10,545.18万元),借入资金14,000万元（其中中油公司贷款剩余额2，500.00万元，应收回金海湾医院欠款2，000.00万元，需新增贷款9，500.00万元）。（见附表4）
（三）、项目经济效益分析
1、利润估算表（见附表5）
本项目净利润2,141.06万元，净利率6.36%。
预测前提：
土地173.6万元/亩；
营业收入33,666.10万元；
平均销售单价3,705.27元/平方米；
营业成本26,600.27万元；
单位成本2,927.61元/平方米；
税金3,854.77万元；
费用1,070.00万元；
贷款利息1,310.4万元。
2、现金流量估算表（见附表6）
本项目税后现金净流量2,141.06万元。测算前提同上。
3、盈利能力分析
（1）、静态分析版权所有
投资利润率（税后）=项目净利润/项目投资支出总额
=2,141.06/26,600.27
=8.05%。（数据见附表5）
（2）、动态分析
项目净现值为277.46万元，净现值大于0，项目可行（计算见附表6）。
经计算，本项目的内部收益率为9.5%，参考同行业基准投资内部收益率8%，本项目的内部收益率大于基准投资收益率，项目可行。
七、风险分析（项目盈亏平衡分析）
销售面积盈亏平衡点=成本费用合计/平均销售单价（1-税费率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米
占计划销售量的92.82%
销售单价盈亏平衡点=成本费用合计/房屋销售量（1-税费率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米
占计划销售单价的92.82%
盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到84,334.35平方米或平均销售价格达到3,439.16元/平方米时，项目保本，安全余度7.18%。
项目库建设是普查的基础，是普查的第一手资料和必查内容，同时项目库建设也纳入了年度财政专项扶贫资金绩效评价的内容之一，为进一步完善我县脱贫攻坚项目库建设、提高项目信息录入质量，防止资金闲置和浪费，提高扶贫资金使用效益。我县按照要求对2014-2020年度财政资金、地方债务资金、易地扶贫搬迁资金、定点扶贫资金、东西协作资金、社会捐赠、银行贷款、自筹资金等类资金，产业扶贫、就业扶贫、易地扶贫搬迁、公益岗位、教育扶贫、健康扶贫、危房改造、金融扶贫、生活条件改善、综合保障性扶贫、村基础设施、村公共服务、项目管理费等十三大类项目进行了全覆盖清理。
二、工作开展情况
（一）安排部署情况
组织各部门、各乡（镇）召开专题会议，对脱贫攻坚项目库建设工作进行了全面安排部署。一是会上对乡（镇）、各部门项目录入人员再次进行系统操作流程的业务培训；二是对系统里已录入的2014-2020年项目进行全面梳理核实，完善录入漏项数据；三是各部门、各乡镇对2014-2020年度财政资金、地方债务资金、易地扶贫搬迁资金、定点扶贫资金、东西协作资金、社会捐赠、银行贷款、自筹资金等类资金安排实施项目进行全面梳理，分年度建立项目台账。四是组织各乡镇、各部门到县脱办集中录入项目库，存在问题及时指导整改；五是县脱办对录入完成乡镇，及时进行逐一核实，防止出现错统、漏统和重复录入情况。
（二）系统录入情况
截至6月4日，县2014-2020年脱贫攻坚项目库录入1864个项目，项目预算总投资162119.16万元；县2014-2019年项目库录入项目1053个，项目预算投资82375.41万元，已报账80250.12万元，报账率97.42%。
1.2014年度项目库情况
2014年度脱贫攻坚项目库录入项目56个，项目预算总投资1632.24万元，已实施项目56个，已实施项目金额1608.6万元，已报账金额1608.6万元，报账率98.55%，项目信息不完整的共计1条。
2.2015年度项目库情况
2015年度脱贫攻坚项目库录入项目65个，项目预算总投资2232.26万元，已实施项目65个，已实施项目金额2232.26万元，已报账金额2201.21万元，报账率98.60%，项目信息不完整的共计1条。
3.2016年度项目库情况
2016年度脱贫攻坚项目库录入项目55个，项目预算总投资5213.69万元，已实施项目55个，已实施项目金额5123.69万元，已报账金额4931.04万元，报账率96.24%，项目信息不完整的共计3条。
4.2017年度项目库情况
2017年度脱贫攻坚项目库录入项目145个，项目预算总投资10974.11万元，已实施项目145个，已实施项目金额10974.11万元，已报账金额10440.77万元，报账率95.14%，项目信息不完整的共计3条。
5.2018年度项目库情况
2018年度脱贫攻坚项目库录入项目415个，项目预算总投资25932.16万元，已实施项目415个，已实施项目金额25932.16万元，已报账金额25499.09万元，报账率98.33%，项目信息不完整的共计11条。
6.2019年度项目库情况
2019年度脱贫攻坚项目库录入项目317个，项目预算总投资36480.95万元，已实施项目294个，已实施项目金额26449.96万元，已报账金额24881.48万元，报账率94.07%，项目信息不完整的共计63条。
7.2020年度项目库情况
2020年度脱贫攻坚项目库录入项目811个，项目预算总投资79743.84万元，目前项目正在实施中，已报账金额851.5万元。
三、项目库建设存在的问题
当前，水中油已经成为石油生产、使用过程中，破坏周围自然环境，威胁人类生活、生产的严重危害现象，不仅给周边生态环境造成严重影响，同时造成极大经济损失。为此，实现对水中油成分以及含量进行精确测量，对水中油现象进行监控与检测是非常有必须要的。而水中油分析仪作为专业测量、检测仪器，可以有效满足上述要求，本文就结合水中油分析仪，对其项目可行性报告进行探究与讨论。
1.水中油形式及特点
1.1来源
在当前生活、生产中，水中油主要源自以下几种情况：石油生产、加工过程，比如储运设备、炼油装置因故泄漏，生产车间冲洗水；机械运行过程中泄漏，比如转动机械轴封以及汽轮机油等等；居民日常生活，比如日常餐饮清洗、油脂厂泄漏、倾倒等等；金属加工，比如防锈、除锈以及切削；采油、输油，比如管道泄漏以及油轮泄漏等等。水中油依据其自身含有成分差异，划分为矿物油、生物油以及合成油脂等几类。
1.2存在形式、特点
1.2.1溶解态
一般讲，溶解态形式的水中油存在量最少，基本不会对水物理特性造成其它影响，且无法凭借肉眼观察到水质变化。这类存在形式的特点是在纯水中矿物油溶解最差，一旦水中存有表面活性剂或者是有机溶剂时，就会增强矿物油溶解性。
1.2.2悬浮态
其存在量要远多于溶解态，且水界面与油滴清晰可见，长时间处于一种静置可分离状态，并受流动状态、温度以及混合强度等方面影响，该种形态其油滴颗粒大小变化较大，分离相对容易。特点是该水中油往往以固态颗粒或者微小液态存于水中，颗粒直径也会随着水流动及其混合状态产生不同变化，进而致使水物质的光传导特性产生变化，散射、投射以及折射等会因悬浮油滴大小而发生诸多改变。
1.2.3浮华态
这种形式的水中油也要远多于溶解态，水、油之间并不存在明显界面，且因表面活性剂以及油脂本身就存有乳化作用，所以分离起来相对困难。该种形式特点：乳化是因为油脂极性与表面活性剂相互作用或者是同机械混合作用而形成的，所以该种乳化态形式下水中油颗粒相对较小，且存在明显界面，而且稳定性要远优于悬浮态。
1.2.4游离态
这种形态的水中油存在量很大，多以聚集或者是漂浮形式存留于水中或者水面上，该类油污同空气相接触后，会随着时间而不断加重、加深其组成颜色。该种形态的水中油是当前最为常见的一种存在形式，往往在水中会以明显明显的聚集状态存在。
2.水中油分析仪
所谓水中油分析仪是专门为测试水中的微量油浓度而设计制造的。它通过紫外-荧光检测技术来对水中油进行实时监测。作业中无需其它辅助药剂，无需消耗品亦不会对环境造成污染，是相对环保、安全的在线检测仪器。水中油分析仪依据其形态可划分成为台式、在现式以及便携式，当前我国中石油、中石化以及中海油等大型石油石化企业都用来其检测炼化污中石油类污染的排放限量。
3.水中油分析仪项目可行性报告用途及事项
这种可行性报告多用在新建或者扩建内资企业中的水中油分析仪项目，方便日后企业于发改委处申请立项或者是申请专项贷款。需注意的是，该类可行性报告需加盖相应的工程咨询章才算生效。
依据国家发改委所制定颁布的《企业投资项目备案管理暂行办法》，所有企业在实施该项目前必须至该项目建设所在地发改委提交相应的“水中分析仪项目可行性研究报告”，以申请立项。利用外资或者是不设计政府专项资金的企业在制定投资项目时需依据备案制立项。此外还需企业提交“水中油分析仪项目可行性研究报告”、公司资质材料、备案请示以及项目建设地址图等等资料，且配合好发改委做好相应的项目立项备案表。
在项目备案的同时，还需对该项目节能以及办理环境进行评估、评价。并依据结合编制相应的环境影响报告以及节能评估报告。需注意的是这两种报告在制定过程中均需研究、参考“水中油分析仪项目可行性研究报告”。
4.水中油分析仪项目可行性报告
从以下几个方面进行简单介绍：
4.1项目经济及社会效益
单从项目收益方面看，该项目拥有广阔前景，且优势明显，顺应了国家当前的产业政策发展，同时带来一定社会效益以及经济效益。该项目产品起点较高，且拥有先进技术设备。此外，该项目启动、投产之后，能从一定程度上推动我国未来有关水中油分析仪产品的研究、生产及供应能力，促进该行业的进一步发展，并实现产品质量与市场竞争力的有效提高。另外项目实施后还可促进当地经济的迅速增长。
4.2项目建设背景
行业政策背景利好。该行业已经拥有了较为完善、合理的基础条件，且社会经济环境良好，市场空间广阔，较为系统的工业配套体系，国家关注度与重视度较高，已经制定相关引导或者是鼓励性政策，促进行业进一步发展。
4.3项目优势
4.3.1节能
通过合理选择电压，可改变降低变压级次；能改善电压质量以及功率因数；从一定程度上降低高次谐波对电网带来的影响；通过选择精选变压器以及节能型变压器位置确定变配电室位置，从而使得变配电室处在负荷中心，有效的缩短了电缆长度及其能源损失；选用节能型变压器实现节能减排；选用无功就地补偿电动机，以降低项目运行过程中的总电流，并控制变压器损耗及其线路损耗。同时实现输电线路以及变压器利用率的提高，线路末端电压的提高。同传统的几种补偿相比较，至少降低一半损耗；选用高效节能工具，结合建筑的实际照明情况以及各类电光源照度标准，该项目应最好选择使用T5节能灯。通过对多种照明产品进行参数对比，得出相同照度下，选用T5荧光灯单灯功率仅为31W，而T8荧光灯单灯功率仅是39W，两者功率相差约为20%。
4.3.2环境影响评价
主要从以下几方面对该项目实施环境进行评价：项目建设所在地周围环境质量评价；项目建设期间周围环境质量评价；项目建成后环境影响评价；总体环境影响评价结论。
5.总结
近些年，随着科技的不断进步以及生产技术的日益成熟，水中油分析仪开始逐渐的被推广应用开来，从一定程度程度上推动该行业发展。文章主要结合水中油形式、特点以及水中油分析仪对水中油分析仪项目可行性研究报告进行了简单介绍与讨论，为日后进一步做好水中油分析仪项目可行性研究报告的研究工作提供了一定理论支持。 [科]
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Abstract: This article from the cost, schedule, construction and other factors analysis of underground chamber negative a layer of the hollow slab without column cap, more economical, beautiful shape, the construction more convenient.
Key words: without column cap hollow slab floor plan; economy; appearance; convenient
中图分类号：F293.1文献标识码：A 文章编号：
现今，成本控制体现在各个环节，本着降低建造成本、加快施工进度的指导方针下,对某项目地下室负一层人防楼盖结构，提出四种楼盖方案进行比较。方案包括十字梁板式楼盖和无柱帽空心板楼盖两种楼盖形式。
荷载取值为：附加恒载2.5kN/m2，活荷载4kN/m2，人防荷载55kN/m2。在结构轴网平面及荷载情况完全相同的条件下，混凝土强度均为C30的基础上，分别计算了不同类型的楼盖内力，确定各自合适的截面，并按规范要求逐一配筋，做出各种楼盖的比对施工图。
1．各楼盖结构方案及经济性比对分析
取地下一层8.1*8.1跨平面作为成本比对计算范围。各种楼盖方案的结构布置图、截面尺寸及配筋分别如下：
方案一：十字梁板式楼盖
1.2 方案二：带柱帽空心楼盖
1.3 各楼盖结构方案自身经济性比对分析
方案一：
从上表可知，方案三的单方混凝土含量及钢筋含量最经济。
各种楼盖结构方案的经济造价详附表一。
2．各种楼盖结构方案对建筑层高的影响
2.1 方案一：十字梁板式楼盖2.2带柱帽空心楼盖
从上图可知方案一比方案二对层高要求高，层高越高会带来土方开挖及基坑支护的工作量,并增加难度和成本。
3．梁板式楼盖与无梁空心楼盖的工期比对分析
本工程此位置有地下室两层，地下室负一层楼盖拟采用无梁空心楼盖。无梁空心楼盖在地下空间的应用方面优势突出，可以减少土方开挖量，提高地下室底板标高，降低地下室底板和外墙所承受的水压力和土压力，外墙竖向计算跨度也相对减少，相应的配筋含量和混凝土含量亦会降低，节省支护措施费和工期等等，从而使工程总造价造价降低、总工期缩短。
下面单从楼盖本身的施工对工期比对分析：
3.1 分析依据
按省2010年定额计算钢筋综合工日为7.28工日/T。
按省2010年定额计算梁板混凝土综合工日为0.78工日/m3。
常规有梁模板按省2010年定额计算综合每平方米工日为0.532。
空腹楼板按省2010年定额计算无梁模板综合每平方米工日为0.263。
3.2 工日需求分析
以10000㎡楼盖为基础进行分析，对比梁板式楼盖和带柱帽无梁楼盖需求的工日总量：
(一)项目背景情况及投资买车的必要性
自2004年我国《道路法》的实施及《道路安全条例》的出台，国家相关部门整治“双超”的活动在逐步的有序的展开，在这种新的政策环境下，运输物流企业如何调整盈利模式，如何在激烈的运输市场中赢得竞争脱颖而出，如何最大限度提高运营效率，降低成本，获取最大利润，已经是国内众多物流企业不得不考虑的问题了，这给传统的运输营运模式带来了前所未有的挑战。
在传统的运输业务过程中，大部份分成了两级具有中国特色的运输行业，其一是运输信息行业，其二是运输实体行业，前者以收集货物运输信息为主，一般不具备货物实际的运输能力。后者以货物实际运输为主，一般也不具备掌握货物运输信息的来源，而这两者完美的结合在了一起，互相合作，相得宜彰，各自谋取各自的利润，这种违背物流本身规律的情况存在了相当长的时间。
厂商原本可将产品直接交由运输实体承运的货物，却被专门收集货运信息的行业人士掌握，货物运输运费由信息行业人士与厂商协定。信息行业人员再将与厂商协定的运输费用压价后转交运输实体承接。这种多头的衔接其实直接的增加了厂商的物流成本。
而现实情况又是，绝大多数的运输实体不具备掌握货运信息的来源，同时也不具备厂商货运网点的需求及货运综合风险的承担能力，同时这种违背物流本身规律的情况也得到了市场的认可。
但是，这种情况随着国家整治“双超”活动的开展，逐步的发生了深刻的变化。整治“双超”直接导致了运输价格的上涨，同时也直接导致了大量货物的滞留，厂家的货物要尽快的流通，尽快的到达客户、消费者的手中。货运成本也必须要控制在合理的范围之内，这种矛盾必须要得到尽快的解决。
如何提高厂商货物的流通速度，如何降低厂商货物的物流成本，如何提高车辆的承载能力，在无需超载、超限的情况下又能充分的获取利润。如何在这动荡的市场环境中提高自身的竞争能力，体现竞争优势，这给众多的物流运输企业提出了一个艰难的课题。
让货运信息与货运实体相结合，购买具有高承载能力，高完好率、低耗损的大型运输车辆无疑是现在物流运输行业潜在而强烈的市场需求。我们从“山雨欲来风满楼”的市场景况中已清晰的预测到它将“横空出世”的必然结果，这是市场赋予我们前所未有的挑战与机遇。我们不能坐失良机，尽快购买大型、重型运输车辆就显出了它急需的必要性。
(二)该项目的总体运作思路
建议在购买了大型、重型汽车后，应尽快发展以长途快运为主。仓储、零担、快递配送为辅的综合物流服务体系。在有了重型大卡这一平台后，可对现在运输市场的三大服务体系与国内目前的几条运输热线相整合，实行专线部点运作。
在成都、昆明、广州建立办事处或分公司，在这三个城市中建立自己的仓储基地，设立零担、快递配送中心，同时在这几个城市中对各生产企业发动公关战，开发其运输业务，因为在有了重型大卡车后，对各生产企业的运输业务具有很强的吸引力，对该企业现有的运输公司也具有极强的竞争力，在3—5个月以后，争取能开发出4—6家有一定运输量的大客户。这样有了相对稳定的货源后，汽车物流公司的前期运作就可以基本达到盈亏平衡。
物流公司在市场上立住脚后，可以立即投入对各地仓储、零担，快递配送的建设计划。仓储、零担、快递配送的客户主要针对全国各地企业驻该市的办事处或分公司，根据调查和了解，各企业在非本部的其它城市的仓储基本是租用当地的仓库，而物流这一环节也逐渐转由该仓库直接管理。
这样，在利用一年的时间，可以将以长途快运为主，仓储、零担快递配送为辅的业务形成稳定的发展模式。以规模效益不断的降低综合服务成本，使竞争优势得以不断的聚集。最终达到以主要的市场拥有份额来领导和影响这一行业在该城市的发展趋势。
第二章：项目实施的条件
(一)资金来源
自愿出资，渗资入股。
(二)选配车型的条件
所选车型要能承载高吨位、高容积，能长时间的运作且故障率低、出勤率高，并能体现公司的实力，展示公司的形象，运作成本和费用相对较低。
(三)专线点建立的条件和必要性
俗话说：人无我有、人有我精、人精我专、人专我恒。
在这里“有”与“精”不必论述，而“专”的意思就是专业专一；“恒”的意思就是恒心，持之以恒，能长足的发展。从这个意义上讲，也从实践的经验上分析，我们开发物流业务的前期暂时不能做到全面开展。只能从专业、专一的角度去考虑和发展，再以持之以恒的精神努力追求更大发展。
从目前市场的情况分析：
这几个点，不仅是目前运输市场的热点线路，而且这一线路已基本覆盖了长江以南的各主要城市，下一步的部点线路以沿海城市连线发展，这样部局的优势在于以最小的投入而覆盖全国大部分城市。
只有设立了专线才能真正的使货物流通的速度提高。也只有设立了专线才能扩大业务范围，降低运作成本，专线的发展是物流公司的必经之路。
再则就是各股东在这几个城市也有着极好的社会关系、人际关系优势，只要充分发挥各股东的优势，物流业务的起步发展问题就能很快的得到解决。
(四)业务网络及发展
由于公司业务发展的切入点是先购买大型车辆，再利用大型车辆这一优势平台去发展物流业务，因此，公司前期的业务工作重点应放在发展零担、快递业务的收集与整理上。首先要盘活汽车，不能让汽车闲置没有货拉。根据目前市场的特点及项目策划公司在运输行业多年的经验及网络优势，可以收集、整理各确定的专线点上的所有零担公司的发货信息，再将零担集中整合发往各专线点。
利用三个月时间将公司自有车辆的运输发展饱和后，逐渐将剩余的业务转交由返空车运送，从收集零担公司货物到逐渐的收集厂商货物，从一级城市收集货物到逐渐向二级城市发展。在这同时，向大型的生产厂商发动公关，开发整车货物运输，整车货物运输是稳定物流公司业务的重要因素。
(五)配套设施的基础建设
在物流业务中，仓储是最重要的环节之一。随着业务的不断拓展，这就必须要再购买用于收集、中转零担货物的小型货车，同时也必须要有自己的仓库。在公司发展之初，为了尽量降低投资风险，应采取租用仓库的办法，这样投入成本小，运作灵活、方便，但随着公司业务的扩大，建立自己的仓储系统，树立公司的品牌形象就显得尤为必要。
只要将这些基础设施逐渐完成后，公司就可以进入长足稳定的发展阶段。
(六)人力资源的设置及储备
总经理：1名
副总经理：1名
财务部：3—6名
管理部主任：1名
分公司经理：2名
业务人员：15—20名
驾驶员：15名
(七)CI形象
无论从视觉或非视觉的识别上都须以“快捷、安全、低价位、高品质”的服务理念及视觉形象，反复刺激广大的客户群体，以建立公司服务的品牌形象。
公司成立后，需在专业人士的协助下制作CI形象、策划方案，应做到统一，协调无法抄袭。
第三章：市场分析及服务的定位
(一)市场服务体系各自的特点及分析
根据公路汽车运输市场的需求，目前以整车、零担、快递三大服务体系为主，这三大体系有着相关的运输方式，也都有着截然不同的经营模式。
相关的运输方式是，由快递业务组合成零担业务，而零担业务再组合成整车业务。不同的经营模式是整车业务主要针对各生产厂家，工矿企业，这些厂家企业的出货皆是整车成批的发往全国各地的大、中、小城市，运输企业也基本上是先对该厂家、企业缴一定的货物运输保证金，并垫付汽车的运输费用，厂家再以月结的方式跟运输公司结算运费。这种整车业务的特点是运输费较低，赔款率较高，但是货运量大，运输企业在管理方面的要求相对简单。
零担业务主要针对各类批发市场，各厂、企业的分公司或办事处的运输业务，这种零担业务的特点是运价较高、发货量较小、运费也基本上是付现。零担的发货量虽小，但是这类客户的数量却是相当的庞大，对运输时间上的要求也不是很高，同时零担业务有着庞大的运输覆盖范围及网络，基本能够做到上门服务。
快递业务主要针对货物价值高、发货量很小的业务，他对运输时间要求很严格，对货物完整、完好率要求高，但这些严格的要求的前提条件就是其运费非常的昂贵，同时它必须做到门对门的服务。
这三种服务体系还很少有一家运输企业同时经营的。因为要同时经营，运输公司不仅要具备雄厚的资金实力，而且要有庞大的运输覆盖范围。同时，严格、有序的管理，良好的服务等这些硬件、软件条件都必须要完善，这对一般的企业而言是很难做到的，因为有实力的大公司、大企业没有进入运输物流这一领域，同时要建立庞大的运输覆盖范围，也不是单单依靠资金就能解决的。它需要时间一个点一个点的去建立，逐渐形成网络规模。
正因为这三大服务体系同时经营的难度较大，因此，目前运输市场基本上是这三大体系各行其道的，即专业做整车运输业务的一般就不去做零担或者快递。因为零担、快递业务的工作量大，运输覆盖范围大，管理相当繁琐。反之做零担、快递业务的运输公司也不愿意去做整车业务。因为整车业务的资金垫付率很大，赔付率高，单车利润相对又较低，同时整车业务一般都是大型企业的运输业务，对这些大型企业的公关难度较大，公关及维护费用较高，生产企业与运输公司基本上是一种不平等的合作关系，容易受制于人。而零担、快递业务的公关相对容易，公关与维护费用较低，属于相对平等的合作关系。但是，整车业务的合作相对稳定，运输量大。这是零担、快递业务不能比拟的。
(二)市场竞争趋势的分析及定位
随着国家整治“双超”力度的加大，运输市场的竞争也日趋激烈和明显。这种竞争分为两块，一块是运输车辆之间的竞争，另一块是运输企业之间的竞争。
运输车辆之间的竞争相对简单，对于长途运输车辆而言，大吨位、高容量、低价位、好信誉就一定会稳稳的站在市场的前列，对于短途运输车辆而言，只要价位低、速度快、安全性高、服务态度好就一定能赢得客户的欢心。
运输企业之间的竞争就激烈和复杂了。在整治“双超”前，运输企业的竞争主要还是体现在对企业公关上的竞争，谁的人际关系网络宽，公关能力强，谁就可以赢得先机。这种竞争是一种虚伪的形态，维护业务的方式也不是靠运输本身的实力，而是靠各种手段来维护，这样的竞争方式很容易受到外界因素的影响，其基础并不牢固。
从整治“双超”开始，由于运输价格的不断上涨，各生产厂家、企业为了将运输成本降低，逐渐采取招标的方式选择运输公司。业务采用招标的最大好处就在于公平、公正、公开。这样一来，对运输企业实力、服务的要求就不断的提高。运输企业必须具备真正的实力，严格的管理，才能将运输成本降低，必须要有完善、完好的服务才能赢得厂家的信赖与合作。
因此说，现在运输企业的竞争就是实实在在的实力竞争、服务竞争。当然这其中对企业的公关也同样的重要。
基于以上对市场竞争趋势的分析以及上节对市场业务体系的分析。那么对运输企业的市场定位就应有如下的考虑——虽然整车、零担、快递这三种业务目前还少有运输公司同时经营，但这并不能说明这三种服务体系就不能同时经营，公司有资金实力，只要在管理上严格完善那就基本上具备了全面经营的基础，因为只有不断的完善自身的服务体系，才可能真正的为客户服好务，也只有想客户所想，急客户所急，才能在激烈的竞争中立于不败之地。
第四章：投资概算
(一)投资成本的预算
购买汽车，从公司前期客户情况分析，应购买至少6台牵引车，汽车的配置应为进口车与国产车1：1的配置，进口汽车以沃尔沃为首选，国产车以欧曼为首选，汽车购买费用明细如下：
车型
内容沃尔沃欧曼
拖头65.3万（特价）27.5万
拖板11万11万
集装厢7万7万
购置税10%10%
保险费2.5万1.75元
养路费210元/吨210元/吨
牌照费1万1万
登记费约25元/吨约25元/吨
合计约95.5万合计约53万
以按揭投入计算：
沃尔沃：65.3×（30%+10%保证金）+28.6=54.72×3台=164.16万元
欧曼：27.5×(30%+10%保证金)+24.23=35.23×3台=105.69万元
合计：约为270万元
建立办事处的费用：根据地点不同，投入的费用应有区别
大致预估：房屋租金及固定资产投入为：5万元
每个办事处铺底备用金为：10万元
(二)公司运作成本的预算
1.汽车队的成本——
养路费：210元/吨（以30吨计算）6300元
过路费：1.25元/公里（以10000公里/月计算）12500元
燃油费：3.45元/升（45升/百公里计算）15525元
保险费：2075（沃尔沃）1450（欧曼）折合：1740
保养费：1000元
轮胎：每车18只轮胎，每只胎1600元
每4个月换一次计算：1600元×18只×3次÷12个月=7200元/月
折旧：沃尔沃以150万公里20%残值计算、欧曼以75万公里20%残值计算约为0.47元/公里
合计：约4.23万元/车/月
2.人工及管理——
人工费：53000元/月
管理费：39000元/月
第五章：业务流程及管理的控制
(一)员工素质及驾驶技能及汽车养护的技术培训
(二)服务管理系统
(三)业务工作流程
(四)管理体制的制订
第六章：效益分析
(一)成本测算
1.固定资产：汽车（按揭）270万元，办事处投入15万元
2.公司管理费用明细：
员工工资：53000元/月
业务公关费：10000元/月
财务费：5000元
员工住宿补贴：5000元
误餐补贴：5000元
通信费：4000元
交通补贴：5000元
不可预见费用：5000元
3.汽车队费用：4.23万元/月/车×6台=25.38万元
(二)效益分析
1.车队产生的营业额——
成都——昆明10000元/车
昆明——广州12000元/车
广州——成都15000元/车
每月以跑2趟计算：3.7万元×2=7.4万元
2.物流公司营业额——
由于这是不可预估的业务费，所以本着少进多出的预算原则，第一年，三个办事处共计发3000台次车，每车毛利600元计算，3000台次×600元=180万元，第二年以100%的增涨幅度计算。
3.盈亏平衡点——
公司管理费+车队费用=9.2万元+25.38万元=34.58万元
4.效益分析——
净盈利润=车队营业额+物流公司营业额-各项费用-税收=(44.4万元-34.58万元)X12+180万元=297.84万元-税收
由此可以推算，在物流公司盈利只作最保守的预算情况下，回收投资成本的时间即只需1年，这里的效益分析中，每月支付银行的汽车按揭款，没有算入费用中。
第七章：项目的不定性分析
鉴于目前本行业同仁们不同程度上的感觉到了市场的脉搏，在加上国外物流公司运作观念的影响，市场上的运输公司本着他们自己对物流行业不同层次的感性理解，本能地开展着自己的业务，这可能会误导客户群对本行业的深度及宽度的理解。
1 秸秆腐熟还田对土壤养分含量、土壤理化性状的影响
根据调查显示，秸秆还田可以降低土壤容重，秸秆还田区土壤容重值较基础值降低0.17g/cm3，较对照区降低0.17g/cm3.说明秸秆还田方式可以有效改良土壤的理化性状；有机质较基础值上升了1.19g/，较对照区上升1.16g/。土壤全氮值、全磷值、全钾值较基础值都有一定幅度的上升，奠定土壤养分的存贮量，有效磷、速效钾分别上升了5%、6%。土壤速效养分决定了土壤的肥沃程度。可见，秸秆还田对提高土壤的速效养分作用明显，PH值的变化相对不大。
2 秸秆腐熟还田对玉米产量的影响
通过对秸秆还田项目中五个监测点的秋后产量调查，秸秆还田区的玉米较对照区平均亩增产45公斤，平均增产率为7.16%。
3 秸秆还田对化肥施用量的影响
从表3可见，秸秆还田对氮的减施量影响不是很大，从5个监测点的平均值来看，可减施氮0.26，折合尿素0.57，在秸秆腐熟过程中还要消耗氮肥；秸秆还田可以增加土壤中钾的含量，从表4可见，全量还田可以增加土壤钾的含量平均9.35，相当于硫酸钾18.70。秸秆还田对土壤钾的补给量很可观，在土壤钾缺乏地区实施尤为重要。
4 主要经济、社会、生态效益
