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从古至今，“安居乐业”都是人们对幸福生活追求的第一步，只有“安居”了，才能“乐业”。现代的都市人，经过奋斗，很多人成为有房一族，不过房子买了，也住进去了，但是否真的实现了“安居”？也就是住的是否舒服、舒心也成为很多人纠结的下一个问题。这些年，无论是从我们身边，还是从新闻媒体那里，我们都能见到很多有关商品房入住后的服务纠纷，小则口角不断，大到发生。无论是物业服务企业还是业主，双方感觉都“很受伤”。本文用两个物业纠纷的案例，帮助业主了解相关法律规定，正确认识自己的权利和义务，对建设和谐小区，建立业主的幸福生活有着重要的实践意义。
案例一：北京市顺义区一业主胡先生认为物业公司擅自在小区空地上划分车位，并强迫业主交纳车位租金的做法违反法律规定，将北京某物业管理有限公司推上被告席。据胡先生介绍，在未经过小区业主委员会及业主大会同意的情况下，物业今年单方决定在小区内道路和楼前空地上划分车位，并将车位出租给区内业主，向业主收取泊位租金，每车位年租金为960元。物业在小区内张贴通知，要求办理当年停车泊位租用协议，对于不办理此项协议的车辆，保安人员拒绝放行。当时，自己迫于无奈与物业签订了停车泊位租用协议，并交纳了停车费960元。胡先生认为，物业公司在没有任何有关此项收费的法律依据及有关主管部门对该园区停车泊位协议收费批准手续的情况下，采取强制胁迫手段迫使自己签署的该协议严重侵犯了自己作为业主的权益，故向顺义法院提起了诉讼，要求：依法确认原、被告所签租用协议无效，判令被告返还原告非法收取的停车费960元，赔偿误工费300元。顺义法院审理后认为，住宅小区内的道路和楼间（前）空地，为区内全部业主的公共用地。物业管理企业对该部分用地没有所有权，也无法定的处分权和收益权。法院认为原告与被告签订《停车泊位租用协议》系无效合同，被告应将收取原告的泊位租金返还给原告。原告主张被告赔偿其因诉讼而产生的误工费，没有法律依据，法院不予支持。 这个是业主主张自身权利胜诉的案例。我国有关业利的法律规定主要是两个：2007年10月1日出台的《物权法》和在原2003年《物业管理条例》基础上修改的2007年10月1日颁布实施的新《物业管理条例》。具体规定如下：
新版《物业管理条例》规定业主的权利有十项：
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
《物权法》规定了业主的权利范围有5项：
“第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”
为了保障业主的合法权益不受侵害，国家出台了相应的法律法规来保证其权利的实现。但是，在法律范畴内，权利和义务是对等的，在物业服务区内，业主享有权利的同时也要尽自己的义务，那么，业主需要尽哪些义务呢？我们再看一个案例：
案例2：日前，本市一小区的业主孙亮因为不交物业费，被物业公司告上了法庭，索要一年多的物业费1000余元。
但是孙亮却表示，作为业主，他希望居住环境清洁、整齐、舒适，但是自从这家物业公司接管物业以来，小区15号楼进出通道就成了成群野猫聚集、喂养、繁殖的场所，晚上野猫嚎叫不止，造成很多业主不断丢弃食物喂养，尤其夏天臭味熏天造成环境非常脏乱，给自己的生活造成了严重的影响。最终法院判定孙亮应该给付物业管理费。审理法官认为，物业公司与小区的业主会签订的物业管理合同，是合法有效的。现在物业公司已经提供了物业服务，孙亮生活、居住在这个小区，已经实际受益，按照等价有偿、诚实信用的原则，他理应按时交纳物业费用。孙亮以小区内养野猫、汽车的噪音扰民等作为抗辩理由拒绝交纳物业费的证据不足，法院不予采信。
物业管理收费、收租难是一个公开的秘密，在直管公房、系统房和售后公房小区这一现象尤其突出。据了解，一些小区有半数以上的人欠费、欠租，个别小区甚至只有30％的收缴率，严重影响了物业管理的正常进行。由于物业管理的不可分割性，部分人拖缴、欠缴物业管理费、房租，不仅侵害了物业公司的权益，同时也侵害了同小区其他业主的利益。上海轻工物业公司管理着八十多万平方米的物业，其中不乏系统房、售后公房，其物业管理费、房租收缴率连续三年达到95％以上。他们的秘诀主要是提高物业管理服务质量，对恶意“抗缴”的业主、住户，通过打官司追讨。去年，他们对历史老账进行了一次彻底清算，对有能力缴费、缴租却故意欠缴的，进行了集中诉讼，全年打了65个欠费官司，标的额42万元，除两起待判外，物业公司全部胜诉。其中，对拒不执行法院判决的，要求法院对其实施强制执行。
至于业主应该尽哪些义务，《物权法》和《物业管理条例》也对此做了较为详细的规定：
《物业管理条例》规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《物权法》第八十三条明确了业主应承坦的义务是：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”
随着我国经济的发展，城市化进程的加快，催生了城市房地产业的快速发展，而作为房地产业的“售后服务”――物业服务成为了人们工作和生活中的必需品。商品房是属于典型的“三分建设，七分管理”，所以，物业的售后服务管理是普通老百姓都很重视的必须生活消费品。在物业服务中，业主了解自己应该享有哪些权利，可以有效的维护自身的合法权益不受侵犯；在法律上，权利和义务是对等的，在享有权利的同时必须尽一定的义务，不能以放弃享有权利而不尽义务。在物业服务中，除了需要物业服务企业提供以人为本的周到服务，更多的是需要业主的积极参与、支持和配合，只有双方都遵循相关的法律法规，并相互理解，相互配合，才能创造出一个和谐、平安、健康的居住环境，才能实现经济效益、环境效益和社会效益的统一。
【参考文献】
无疑,艰难困苦中奋斗有成的邬廷先生,实现了自己人生价值的升华。
前往香港,朋友之义
现在的邬廷先生,儿孙满堂,先后创办的为治公司、珀琅手套有限公司、惠州为治实业有限公司、惠州市利丰手套厂、丽城为治有限公司也皆由孩子们打理。在家里,他或看看电视,或见见朋友,或去公司里面转转,顺便指点一些心得,生活十分平静,但却充满人生乐趣,尽享天伦之乐。
似乎,邬廷先生的生活,和许多长者一样。但是却不然,他平凡的生活中,孕育着不平凡,因为,他有着和别人不一样的人生经历。
邬廷先生当过兵,曾经有过一段部队的生活。当面对笔者的时候,当时的许多细节,依然能够被他清晰地记起。听着邬廷先生的讲述,笔者心里有的只是尊敬,毕竟,每个人的生命只有一次,而他,在国家需要的时候,没有虚度年华,没有碌碌无为,在回首往事之时,不因虚度年华而悔恨,不因碌碌无为而羞耻,反而成为他宝贵的人生经历。
那个时候,八年的抗战岁月,全国上下无不投入进来,莫不同仇敌忾。邬廷先生正是血气方刚,正值青春年少,在这样的爱国氛围下,他毅然参军,用激情谱写青春之歌。枪林弹雨的抗战岁月,热血男儿保家卫国,抛头颅,洒热血,邬廷先生一样赢得人们的尊敬。
邬廷先生曾经历过险境,他曾亲眼看见日军的炮弹在自己身边爆炸,数次险象环生。后来,因为他灵巧的双手和好学的品质,邬廷先生由卫生兵选调到被服厂,在广州东郊的被服厂做军衣。
1945年9月,抗战胜利后,邬廷先生也由民。当时,邬廷先生有兄弟四人,而他是老大,家庭的压力,无疑都承担在他的头上。为了生计,为了养家糊口,他开始在广州工作。幸而在部队被服厂的两年,勤劳的他学会了一身制衣的好本事,很快便在广州重操旧业。
但或许是机缘巧合,邬廷先生在被服厂工作时认识的一位朋友,在去香港后,有了自己的铺头,做一些制衣的营生,但是有生意却没有伙计去做,而他更不放心将自己的生意交给不熟悉的人。思来想去,这位朋友便想到了在被服厂的同事邬廷先生,在他看来,邬廷先生勤劳诚恳,信得过。1946年,在没有任何提前通知的情况下,这位朋友悄悄地找到邬廷先生,准备给他惊喜。
当时邬廷先生正在街边做车衣工作,朋友的到来,固然令他高兴,但在朋友道明来意后,他却犹豫了,因为自己没有足够的资本前往香港。在朋友的坚持邀请下,邬廷先生决定前往帮助朋友,同时考虑到香港与龙川近在咫,搭火车朝发夕至,于是和朋友一起前往香港。
火车上人山人海,摩肩接踵,而火车顶上也是匍匐着乘车的人群,人数较车间内有过之而无不及,邬廷先生贴在车顶,而行李用绳子吊在车厢旁,自己用手拉住,就这样千辛万苦地到了香港。也许冥冥之中自有天意,邬廷先生与香港注定会结下剪不断的情缘,在香江之畔,他不但收获了事业,也采撷到了爱情的甜蜜。
勤劳诚恳,人生丰收
到香港之后,邬廷先生便开始帮助朋友经营铺头,从事制衣工作,因为他勤劳肯干,深受同行的敬仰。
不久,一家更大铺头的老板娘看中了邬廷先生的品质,决定聘请他过去负责管理方面的事务。朋友为了邬廷先生的前途着想,也欣然应允他前往。于是,他来到了这一家制衣厂,也正是在这里,结识到了他生命中的另一半。
为人真诚的邬廷先生看上去,自然就有一种纯朴的气质,加上工作勤勤恳恳,在做主理期间,为老板带来了源源不断的财富,深受老板娘的喜欢。当时老板娘有一个女儿,读过书,为了留住人才,她有心将自己的女儿嫁给邬廷先生。经过多番试探,老板娘更是为邬廷先生诚实的品德所喜爱,更是为他肯为家庭担当的勇气所打动。
其实,来到香港后的邬廷先生,并没有因为远离家乡对家庭不管不顾,而是依然负担着家庭的压力,是家庭的顶梁柱,平时工作多得的工资,都寄往家里,补贴家用。当时他想:我怎么能够结婚,一旦结婚,我哪里有钱负担。因此对于老板的暗示,他并不敢轻易应承,对人对己,他都抱着负责的态度。
“老板就觉得我这个人不简单,肯承担,不骗人;诚实,靠得住。于是支持我结婚,我感觉像做梦一样。”回忆起事情经过,邬廷先生如是说。事实证明,老板娘的眼光没有错,邬廷先生不仅后来事业有成,而且家庭非常和睦,夫妻多年来一直相敬如宾,所育子女也各个都成材,在社会上独当一面。
成家之后,邬廷先生全面接管制衣厂,事业更是蒸蒸日上。当时的香港,大量人口涌入,外来人口特别是从上海来到香港定居的人,都是有钱之人,他们习惯过富裕的日子,对服装的要求也很高。这些人对衣服的大量需求,对于从事制衣事业的人来说可谓是一个不可多得的机会,而邬廷先生的制衣厂又在启德机场附近,不远处便是九龙巴士的总站,那里一时成为人流的集散地,占尽地利。加上邬廷先生制衣经验丰富,经营有道,很快他在九龙城的服装店生意便非常红火,订单也如雪片般飞来。
然而,因为九龙地区空气污染严重,邬廷先生不幸染上了疾病,身体渐渐承受不了,不得不将家搬到西贡。而在那段时间,因为广结人缘,邬廷先生不仅认识生意上的伙伴,还认识了著名画家张大千先生,并得到张大千先生许多指点,从中学到很多东西(但遗憾的是,当时邬廷先生不知道张大千先生的身份,没有求得一张字画以作纪念)。
在西贡之后,邬廷先生又抓住了新的机遇。当时一个上海人看中了他的实力,想与他合作。由此,他开始做西装,也恰逢当时许多人纷纷前往英国,西装的需求量大增,而唯独他在被服厂时曾有做中山装的经验,敢于接下订单。靠着朋友的关系,他接受了大量前往英国、加拿大的客户,生意也越做越大,后来又扩大事业面,慢慢涉及制作手套。
1981年,事业越做越大的邬廷先生,将工厂开到了内地,开始了回馈家乡的不平凡之路。
服务社会,回馈家乡
事实上,家乡的山山水水,一草一木,邬廷先生常魂牵梦萦,没齿难忘。因此,在事业之外,他更多的是将精力放在社团活动和回馈社会方面上。
在社会服务上,他曾担任香港崇正总会常务理事、香港龙川同乡会副理事长、河源市海外联谊会永远名誉会长等诸多社会职务,在家乡龙川,更是美名远扬。邬廷先生经常自掏荷包,为家乡的医疗、教学方面慷慨解囊,做出了很多贡献;平时稍有闲暇,他就返乡,与父老乡亲同聚同乐。
现在,年过八旬的邬廷先生精神矍铄,耳聪目明,谈吐之际尽显睿智,每天都要早起做运动,也经常回去公司走走,更保持着一颗回馈社会的感恩之心。
中图分类号：F752.68 文献标识码：A 文章编号：1001-5981（2012）02-0073-04
一、大力发展服务贸易的必要性及其意义
1.大力发展服务贸易是转变我国外贸增长方式的需要
转变外贸增长方式不仅是我国外贸实现可持续增长的需要，也是我国优化贸易结构的必然要求。长期以来，我国重货物贸易轻服务贸易，货物贸易以惊人的速度发展，我国迅速成为世界货物贸易大国。但在对外贸易快速增长的过程中，我们不仅过度支付了能源原材料消耗的成本，过度支付了生态和环境的代价，过度压低了劳动者的工资与福利，还引发了诸多的国际贸易摩擦。很明显，这是一种粗放的贸易增长方式，难以支撑我国对外贸易持续增长。正因如此，我国需要大力发展服务贸易来转变这种贸易增长方式。因为，大力发展服务贸易，可以少消耗资源能源获得产业高附加值的服务品，可在全球产业链、价值链分工中获取更大的利益。特别是大力发展服务贸易，还可以有效推进我国对外贸易从劳动力资源优势逐步向知识技术优势转变，从而提高我国对外贸易的技术层次和核心竞争力，转变外贸增长方式。尤其是加快以金融、保险、计算机信息、通信等领域为主导的现代服务贸易的发展，能从更深层次促进我国外贸增长方式的转变。
2.大力发展服务贸易是促进我国产业结构优化升级的需要
促进产业结构优化升级不仅是提高我国经济发展水平的需要，也是实现我国综合国力整体跃升的需要。然而，要促进我国产业结构优化升级，就必须大力发展服务贸易。因为只有大力发展服务贸易，才能优化和提升我国对外贸易结构，更深介入国际经济贸易活动，缓解货物贸易大量顺差的状况；才能通过对外贸易结构优化升级，形成对产业结构优化升级的倒逼机制，从而促使我国产业结构优化升级。大力发展服务贸易，还将推动我国积极承接国际服务外包，增加服务业的出口值，提高服务业增加值在我国GDP中所占的比重，更重要的是将促使以第二产业为重心的低层次结构向以第三产业为重心的高层次结构转变，实现我国产业结构整体优化升级。同时，积极承接服务外包，还将促进我国制造业的升级。因为通过积极承接国际服务外包，利用其带来的技术外溢效应，高效整合生产和技术能力，降低资源要素对企业发展的制约，可以使产业链条上的技术研发、人员培训、经营管理等关键环节能够得到相关支撑服务体系的协作与配合，有利于我国制造业水平的提高和结构的优化。此外，积极承接服务外包，还将促进我国生产业的发展和升级，提升我国现代服务业发展水平。尽管发达国家跨国企业主要是外包生产中非核心部分，其附加值不高。但积极承接这类服务外包，还是可以实现从低端生产向高端生产的演进，并不断补充和完善我国生产业结构，逐步提高生产业在我国服务业中的比重，最终达到优化我国服务业内部结构的目的。
3.大力发展服务贸易是缓解我国就业压力的需要
解决就业问题，是维护人民群众的根本利益和国家长治久安的必然要求，是我国的当务之急。要解决我国就业问题，就必须大力发展服务贸易。因为大力发展服务贸易，可拉动我国服务业快速发展，从而有利于增加就业。服务业一般是劳动密集型行业，能够吸纳更多的劳动力就业。据统计，国民生产总值每增加1%，物质资料生产领域可安排80万人就业，而消费服务行业可安排130万人就业；从我国资本平均有机构成看，每百万固定资产所能吸收的劳动力，重工业为94人，轻工业为257人，而消费服务业高达800-1000人左右。特别是大力发展服务贸易，还可以解决大量高素质人才的就业问题。如果我们抓住新一轮服务业转移的重大机遇，承接外包服务，就可拓展更多的现代服务业发展，创造更多的高端人才就业岗位。专家认为，服务贸易外包对大学生就业的拉动会很大，因为其许多业务来自金融、电信、医疗、制造等行业，大学生经过一定的培训后，很适合从事这些行业的BPO（业务流程外包）业务。服务外包所提供的就业规模是很大的，不亚于当年的制造业向中国转移所创造的机会。
4.大力发展服务贸易是提高我国出口竞争力的需要
提高出口竞争力不仅是提高我国综合国力的需要，也是我国从贸易大国走向贸易强国的必然要求。然而，要提高我国出口竞争力，就必须大力发展服务贸易。因为只有大力发展服务贸易，才能扩大我国服务出口，从而使我国出口商品结构与发达国家消费需求结构相吻合，提高我国出口竞争力。近十多年来，发达国家服务性消费支出增速较快，占个人消费性支出的比重不断提高。目前美国、欧盟、日本等发达国家的服务性消费已分别占个人消费总额的66%、40%和57%。发达国家个人消费走向服务化，必然要求我国扩大服务出口。但遗憾的是，由于我们长期忽视发展服务贸易，致使我国服务贸易仍处于初级发展阶段，服务出口的发展水平大大落后于货物出口的发展水平。目前我国服务出口与货物出口的比例为1：10.8，不仅低于美国1：2.6的水平，也低于世界平均1：4.2的水平。服务贸易发展落后，不单使我国服务贸易长期处于逆差状态，更是使我国出口商品结构难以与发达国家消费需求结构吻合，自然影响了我国出口竞争力的提高。要改变这种状况，就必须大力发展服务贸易，扩大我国服务出口。特别是大力发展服务贸易，还可提高我国出口的核心竞争力。因为大力发展服务贸易，可以抓住国际资本向服务业和高技术产业转移的历史契机，积极吸收优质高效的跨国公司，形成跨国公司在我国的先进服务业基地、先进制造业基地、研发中心和地区总部，通过服务外包，特别是信息技术外包的“溢出效应”，有助于提高出口产品的核心技术，从而提高我国出口的核心竞争力。
二、大力发展服务贸易，必须加快服务业发展
所谓服务业指的是生产和销售服务产品的生产部门和企业的集合。服务业通常又被视同为第三产业。服务业产品与其他产品相比，具有非实物性、不可储存性和生产与消费同时性等特征。之所以说大力发展服务贸易必须加快服务业发展，主要是因为服务业是服务贸易发展的基础和支撑。一个国家向国际市场提供服务的能力，直接受国内服务业发展水平的影响。我国服务贸易发展水平之所以不如发达国家，就是因为我国服务业发展水平低，服务产品在国际市场上的竞争力不如发达国家。因此，若要大力发展服务贸易，就必须加快我国服务业发展。尤其是从我国现实看，要大力发展服务贸易，加快服务业发展的问题更是不容忽视。因为当前我国服务业发展水平不仅低，而且存在诸多的问题。这主要表现在：
1.服务业总体规模偏小
2010年我国服务业占GDP的比重只有43%，与发达国家相差甚远。2008年美国、英国、日本、德国服务业占GDP的比重分别为79.3%、75.7%、69.3%和70.1%。即使与一些发展中国家相比，我国也有较大的差距。2008年印度、巴基斯坦、墨西哥、巴西服务业占GDP的比重分别为53.5%、53.4%、59.1%和65.3%。造成我国服务业总体规模偏小的原因很多，但其中的一个重要原因是传统观念和认识问题。近年来，“重工业、轻服务”的看法有所改变。但这种思维惯性仍然存在，片面强调发展工业，忽视甚至否定服务业的作用，把服务业看作是一种可有可无、不需下力气专门抓的附属产业。
服务业总体规模偏小，从而使我国服务贸易总体发展规模滞后。这集中表现在：（1）我国服务贸易出口规模与发达国家差距明显。2010年我国服务贸易出口1702亿美元，同期的美国服务出口为5150亿美元，德国为2300亿美元，英国为2270亿美元，分别是我国的3倍、1.35倍和1.33倍。（2）服务贸易额在对外贸易总额中所占的比例低。2010年我国服务贸易总额在对外贸易总额中所占比例仅为10.9%，不仅大大低于发达国家的一般水平（如美国的21%、德国的17%、英国的28%等），也低于世界平均19%的水平。
2.服务业发展速度偏慢
近十多年来，我国服务业增长速度虽有所加快，但仍然相对滞后。1990-2005年，我国GDP年均增长9.7%，第二产业年均增长12.0%，第三产业（服务业）年均增长9.6%，第三产业增长率比GDP和第二产业增长率分别低0.1、2.4个百分点。2006年以来，我国第三产业的增长速度虽然略高于GDP的增长速度，但到2010年，我国第三产业的增长率又比GDP低0.8个百分点。与第二产业相比，我国第三产业增速除了2008年外，仍然偏慢（详见下表）。
资料来源：国家统计局，中国统计年鉴（2001-2010）[M]，北京：中国统计出版社；2009-2010年国民经济和社会发展统计公报[EB/OL]国家统计局网站，，
我国第三产业发展速度之所以偏慢，主要是因为政府没有有力扶持。这集中表现在：国家鲜有对服务业实行财税优惠；服务业用电、用水、用气、用热也未实行与工业同价；服务业用地还没有引起政府部门重视，在城市用地结构中，服务业所占的比例小；在投融资方面，政府重点支持的是工业，而不是服务业。特别在融资方面，政府对服务业贷款未给予有力的政策支持，所以服务业融资难的问题尤为突出。大多数服务业企业由于规模小，信用低以及缺乏足够的抵押品等原因，很难从银行获得企业发展所需要的贷款，融资难成为制约行业发展的最大难题。
服务业发展速度偏慢，我国服务出口的增长赶不上进口的增长，结果使我国服务贸易长期处于逆差状态。2003年我国服务贸易逆差为85.7亿美元，2004年为97亿美元。尔后，虽然在某些年份有所回落，但从发展态势看，我国服务贸易逆差却在快速增加。如2008年我国服务贸易逆差为115.6亿美元，2009年增加为295.1亿美元，2010年仍高达219.3亿美元。
3.服务业结构不合理
从服务业内部行业结构看，传统产业仍占主导地位。2009年我国运输、仓储业和批发零售贸易、餐饮业占服务业的比重为37.8%，与美国、日本的不足30%相比，明显偏高。我国金融保险和房地产业占服务业的比重为24.6%，与美国、日本的30%以上相比，明显偏低。我国居民服务和其他服务业占服务业的比重为3.8%，不仅远低于发达国家平均水平，与发展中国家韩国、印度等国相比，也相差10个多百分点。新兴产业尤其是高端生产业、软件和信息业发展更是明显落后于发达国家。服务业结构不合理，在很大程度上是市场准入障碍造成的。我国服务业市场准入障碍多，部门分割、地区封锁和行业垄断还广泛存在。与工业相比，服务业市场化程度较低。目前，除批发和零售贸易、餐饮、居民服务和公路运输外，我国大多数行业如银行、保险、电信、铁路、教育、新闻出版、广播电视业等，至今仍保持着十分严格的市场准入限制，所有制结构单一，服务业部门只依靠国有经济部门投入，民营资本很难进入。这既不利于形成竞争格局，以提高服务效率、技术与创新水平，也不利于民营服务业发展，更不利于吸收国外资本、技术、人才和管理，优化和提升我国服务业结构。另外，管理缺位，也使我国服务业结构难以优化。目前，我国有许多新兴行业没有明确的行业管理部门，企业得不到正确引导和及时服务，因此要开办新兴产业十分困难。
服务业结构不合理，从而使我国服务业国际竞争力弱。这主要表现在：（1）传统产业仍占主导地位，使我国服务业总体技术含量不高，劳动生产率低。2000年美国、日本、欧盟的服务业从业人员人均生产率是6万美元以上，而我国2005年也只有3856美元。（2）我国金融、保险、房地产业及居民服务业所占比重偏低，使这些行业供给不足而需求大，服务质量得不到有效保证。实际上，服务质量问题现已成为我国消费者最头痛的问题，如“三包承诺”形同虚设、美容却被毁容、短信欺诈乱收费、保险理赔不负责，等等。（3）新兴产业特别是高端生产业所占比重低，使我国工业设计能力低，难以创造出具有自主知识产权的专利、品牌等价值高的服务品。据国家统计局和世界知识产权组织的数据，目前在我国制造技术领域，发明专利数只有美国、日本的1/30，韩国的1/40。另据中国国际名牌协会资料，我国目前只有不足20%的国内企业拥有自主品牌，自主品牌的出口额占总出口额不到10%，服装出口中自主品牌不到1%。
三、加快服务业发展的对策
要大力发展服务贸易，就必须加快服务业发展。而要加快服务业发展，就应采取以下对策，营造一个有利于服务业发展的良好环境。
1.从战略高度重视发展服务业
加快发展服务业不仅是优化经济结构、扩大就业、改善民生、提高我国城乡居民生活水平的需要，也是转变发展方式，实现经济增长与资源环境相协调的必然要求，是我国从经济大国迈向经济强国、从贸易大国走向贸易强国、从制造经济转向服务经济的战略抉择。改革开放以来，我国积极扩大制造业领域的对外开放，抓住第三次国际制造业跨国转移的重大机遇，使我国成为世界上最大的加工贸易大国。但因我国生产业发展滞后，我国制造业在国际产业链和价值链中却一直处于低端，不仅附加值低，而且竞争力弱。因此，在今后的一个时期，我们要在继续抓好提升制造业发展水平的同时，通过对制造业的服务来拉长和延伸产业链，提高制造业的附加值和竞争力，促进我国由制造业大国向服务业大国转变。我们要努力提高对加快发展服务业重要性的认识，把加快发展服务业作为贯彻和落实十六届五中、六中全会精神的重大举措，作为贯彻和落实科学发展观、增强经济整体竞争力、构建社会主义和谐社会的战略重点来抓，优化服务业发展环境，推动服务业又好又快地发展。
2.要加快推进服务领域改革
当前我国服务业还存在着诸多的市场障碍，不仅不利于我国服务业结构优化，也制约着我国服务业竞争力的提升。要改变这种状况，就必须建立公平、规范、透明的市场准入标准，打破部门分割、地区封锁和行业垄断，扩大服务业开放领域；鼓励和引导各类资本投向服务业，大力发展多种所有制服务业，逐步改变电信、铁路、电力、市政、金融、教育等行业的垄断局面。加快适宜产业化经营的社会事业的改革步伐，把发展服务业与政府职能转变及事业单位改制结合起来，实行政企分开，企业和事业分开、营利性机构与非营利性机构分开，培育符合市场经济体制和国际竞争需要的微观主体。适应发展社会主义市场经济体制的要求；合理划分服务业中的竞争性和公益性行业，实行不同的运行模式和经营管理方式。
3.要进一步完善促进服务业发展的政策体系
二、物业服务企业内部利益相关者分析
(一)员工。物业服务企业的员工是该组织所拥有的全体成员。员工是物业服务企业在管理过程中形成的人事关系，包括物业服务企业内部上下级之间的关系、不同职能部门之间的关系、内部员工相互之间的关系，以及物业服务企业同员工之间的关系。物业服务企业目标和利益的实现，良好形象的树立，都与企业员工密切相关。物业服务企业的员工是企业生存和发展的动力，员工是企业具体管理和服务工作的承担者，是企业形象的创造者和代表者，影响到物业服务企业形象的建立和塑造，更影响到物业服务企业经济、社会等各方面利益的实现；同时，物业服务企业是从业员工自我实现、不断发展的平台，物业服务企业的经营状况，影响到从业员工的经济收益、发展空间等。
(二)股东。物业服务企业与股东之间是一个组织与投资者的关系。股东和潜在投资者是物业服务企业的资金来源，是物业服务企业发展壮大的基础；同时，物业服务企业的经营状况，影响到股东权益的实现。物业服务企业在经营发展的过程中，往往通过各种方式，争取股东和潜在投资者对自身的了解和信任，树立企业的良好形象，创造有利的投资氛围，稳定既有的股东队伍，吸引潜在投资者，不断拓展资金来源。
三、物业服务企业外部利益相关者分析
(一)业主按照《物业管理条例》的规定，业主是房屋的所有权人。业主是物业服务的消费者和接受者。物业服务企业按照物业服务合同的约定，向业主提供物业服务，同时收取相应费用。业主是物业服务企业的服务对象和收入来
(二)政府、相关职能部门、社区。物业服务企业在运行中，需要接受国家相关的法律法规的约束，接受相关行政职能部门的领导和管理，协调与相关职能部门的关系。房地产行政管理部门负责对本辖区物业管理工作进行监督，加强对物业服务企业的管理。物业服务企业应接受工商行政管理部门的监督与指导，依法向税务部门纳税，接受物价部门的物价管理。建设、市政、规划、环保、公用、园林等有关行政管理部门，按照有关法律、法规和行政规章的规定，按职责分工，负责主管房地产开发建设、配套交付使用、环境环卫管理等各个环节，协助监督物业管理区域的管理工作的开展。物业管理与社区管理联系紧密。社区建设离不开物业服务企业的工作，物业服务企业需要通过对社区服务来发挥作用，两者相互影响、相互促进。
(三)房地产开发商。房地产开发商将房屋建成，并经政府相关部门验收合格后，经过房产交易将产权转移给新的房屋产权所有人。房地产开发商需要物业服务企业对已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地进行管理，为业主提供满意的服务；物业服务企业需要房地产开发商提供经营管理工作开展必备的物业对象。
(四)媒介。媒介主要指报刊、广播、电视台等大众传播媒介，随着网络的不断普及，网络媒介异军突起，已发展为重要的媒介形式。媒介是物业服务企业塑造良好形象的工具，物业服务企业要建立良好的信誉，必须借助新闻媒介的传播力量。
一、服务意识在物业管理中的重要性
物业管理是以服务业主为主要工作的组织，物业管理有两大职能，第一是对物进行有效管理，保证其安全性以及能够正常运转，第二是对人也就是业主的服务。为了实现物业管理工作中的两大职能，就需要培养全体员工的服务意识，从而树立正确的服务态度，确保管理过程能够不断靠近业主的需要，实现人性化和个性化的服务工作。服务意识对于增强服务理念，打造一流队伍，并且促进服务实干，提升服务满意度具有不错的促进作用。在物业管理过程中，要注重思想和态度的言行合一，要关注业主的真实需求，向着打造温馨的服务管理而努力。
二、服务意识在物业管理中的应用
（一）促进有形服务的开展
服务意识是将顾客作为业主，为了不断满足和实现顾客的需要，将顾客的需求作为管理和服务的最根本目标，不断提高顾客满意度，不断实现服务水平的提升。服务意识在物业管理中，能实现有形服务的开展，将图形、文字、语言、多媒体等进行灵活运用，充分的将服务内容展现在业主面前。服务意识下，能打造多样化的有形服务，使得业主能感受到物业公司提供给他们的服务内容，并可以有效检验服务质量。通过反馈和意见箱的形式，使得业主能自由发表自己的见解，并对服务过程提出建议，从而促进物业公司服务质量的提升。
（二）打造个性化服务
服务的最终目的就是客户满意，如果能让顾客感受到别样的服务和温馨的服务，那么业主会由衷赞美物业公司，从而形成良好的口碑，也给房地产商带来更积极的影响。在服务意识下，物业管理应该注重个性化服务和针对的展开。由于服务是一种动态的产品，并且服务也是不能具体量化的产品，它关系到很多小细节，从而顾客的需求不断变化，服务的内容和方案也需要不断改变。所以，物业公司应该更多地了解客户的本质需求和特殊需求，根据客户的不同需求，进行需求组合，完善有偿服务措施，制定相应的服务套餐，使得顾客能够根据自己的需求进行选择，也能提高业主对物业公司的满意度。
（三）拉近服务距离
服务，是心与心的沟通。在进行服务的过程中，要采用合理而有效的沟通手段，填补业主需求和现实服务水平的差距。任何服务工作都不可能十全十美，而针对这种情况，就需要利用服务意识，不断采用有效的沟通手段，融合与业主的关系。可以采用以下措施：定期上门拜访、召开居民委员会、定期进行顾客服务评价调查等等，通过这一系列的沟通方式，不断改进服务工作，不断提升服务质量。通过沟通，使得业主能够感觉到服务的温暖，从而达到心理平衡，促进物业管理人员与业主能够达成共识，相互配合工作。
（四）提高员工满意度
服务的最终目标，就是顾客对服务态度、服务内容、服务质量都感到满意，服务意识的培养，其目的就是不断提高顾客满意度。而为了提高业主的满意度，就需要从物业管理员工着手，提升员工的满意度，才能提升员工服务业主的满意度。因而，物业管理公司应该注重对员工服务满意度的提升，重视对员工的服务营销，从而有效提升管理的质量。
三、树立服务意识加强服务对策
（一）提高员工的综合素质
树立和加强服务意识，首先必须提高员工的综合素质，以人为本，强化员工的服务意识和服务理念，从内心将服务业主作为自己的工作和事业，并不断完善自己，不断提升服务水平。物业管理公司要提高员工的服务意识和员工的综合素质，注重对员工职业操守和道德礼仪的培养，注重对员工个人素质进行提升，注重加强员工与业主之间的沟通与交流，注重培养员工的服务亲和力。树立服务意识，就需要提升员工的综合素质，包括服务态度、服务能力、服务水平、服务责任的培养和提升，使得业主能真正体会到物业管理公司的贴心服务，并且感受到以人为本、业主之上的服务内容，从而赢得业主的赞誉和良好评价。
（二）加强企业自身管理
物业管理企业，也具有企业的性质，企业的管理在企业的运营和发展中起着关键作用。所以物业管理公司也应该加强对自身企业的管理，联系实际需要，结合现有条件，采取科学合理的管理模式和方法。物业管理过程中，应该对成本进行合理控制，并合理提高经济效益，充分发挥现有员工的潜力，使得一专多能的员工能完成多种任务的工作，合理精简内部组织机构，并树立员工的节约意识，最大程度上实现有效资金创造更多的效益的目的。
（三）及时处理客户的投诉
由于物业管理是服务性质的工作，并且业主的思想和想法存在差异性，所以在管理工作中，难免会出现令客户不满意的地方。基于物业管理工作中的服务意识，就需要物业管理公司能及时有效的处理客户的投诉。对于业主的投诉问题，要切实吸取业主的意见，并正视业主的各种投诉，从态度上、行为上及时处理和解决客户的疑难问题。
四、总结
物业管理公司是以服务为主的经营机构，它的主打产品就是服务。在现代物业管理工作中，要注重对服务意识的培养，全面提升整个公司和全体员工的服务意识，全面培养员工的综合素质，从而促进服务质量的提升。可以从提高员工素质、强化管理、及时处理客户的投诉等方面来提升物业管理公司的服务意识和行为，让物业管理公司获得业主的信赖和好评。
参考文献：
[1]韩卫方.浅谈服务意识在物业管理工作中的必要性[J].城市建设理论研究（电子版）2013（5）.
【许瑞勤先生，超恒（香港）有限公司、宇盛控股有限公司、雄展针织服装厂（雄兴）总经理，同时担任中国人民汕头市濠江区委员会委员、旅港澳头同乡会有限公司（汕头市）会长、潮侨塑胶厂商会常务副会长、香港新界中小企业协会副会长、香港工商品牌保护阵线副主席/司库、香港潮属社团总会会董、香港汕头商会当然顾问、香港潮州商会会董、香港区潮人联会常务会董、九龙东潮人联会会董、香港纺织商会有限公司常务会董等职务。】
用心奉献是一种享受
与许多香港热心人士一样，许瑞勤先生经常服务于各大社团之间，无私付出、竭诚竭能，为祖国以及家乡的建设添砖加瓦，与爱心人士共筑和谐。
一直以来，潮汕人被誉为“东方犹太人”，其团结互助、互相解危济难的精神，实为难能可贵，且着称于世。在全球各地，潮汕人社团比比皆是，成立了数十年的旅港澳头同乡会，亦是一个服务乡亲、联络乡谊及促进互助精神的社团。
2011年4月，旅港澳头同乡会假金钟统一中心名都酒家，隆重举行成立31周年暨第16届董事会就职典礼，许瑞勤先生担任该会第16届会长。当晚，许瑞勤先生在致辞时表示，“该会由创会会长及全体会董同仁悉心支持至今，以爱国爱港爱乡为宗旨，在历届会长匡扶督遵下，致力推广发展，并融各界友好支持与认同，成绩斐然。”
“我将继续秉承我会‘爱国爱港爱乡’之宗旨，将本着敦睦乡梓情谊之宗旨，互爱互助，尽诚为会效劳，祈望不负各位乡贤前辈错爱，希冀董事会同仁能衷诚合作，团结一致，令会务日益蓬勃，发扬光大，为香港的繁荣稳定和家乡的经济建设、教育公益慈善事业做出积极贡献。”身担会长的职务，许瑞勤先生深感责任重大，同时为能服务乡亲感到十分自豪。
据了解，目前濠江区澳头乡旅港乡亲已达数千人。对此，许瑞勤会长希望在任期间能带领旅港澳头同乡会，继续积极推广社区公益事业，鼓励会员参与社会事务，促进更多年富力强的青年一代参与会务，为越来越多的旅港乡亲谋福利，也希望越来越多的旅港乡亲团结起来，造福乡亲，共谋发展、共创未来，为香港的繁荣和家乡建设做出应有的贡献。
潮汕人常言，“同姓三分亲”。作为一名汕头人，许瑞勤先生的服务不仅仅停留在旅港的乡亲，对于家乡的各项建设亦是时刻关注，左右奔忙，因此受到乡亲们的热烈拥护和赞扬。2006年，他与许瑞良、高允波、吴崇南四位爱心人士，受聘为汕头市海外联谊会名誉会长，这也使他更加坚定了服务家乡人民的信心和决心。除此之外，他还担任着汕头市濠江区政协、潮侨塑胶厂商会常务副会长、香港新界中小企业协会副会长、香港工商品牌保护阵线副主席和司库、香港潮属社团总会会董、香港汕头商会当然顾问、香港潮州商会会董等社会职务……
在生活中，许瑞勤先生低调务实，为人谦和，平易近人，若当有人问及他所做过的慈善公益工作时，在大多时候他会轻描淡写地回答道，“我也没有什么特别的喜好，在空余时间里就尽量多参加一些社团活动。”朴实的话语当中，透露出他一个关心他人冷暖的大爱胸怀，同时他还不忘呼吁，“鉴于现有的一些力量，还远远不够，做公益也是希望通过自己，起一个带头作用，希望更多的人加入到关爱社会，关爱我们同胞的队伍。”
求新求变，事业发展根基
除去服务社群，许瑞勤先生大部分时间专注于公司的发展，他是一名与纺织服装业打了几十年交道的企业家，这与他多年“待人以诚，做事以信”的态度是分不开的，同时也是他不断改变和革新的结果。
1975年，许瑞勤先生进入全香港最大的毛衣厂――东亚太平有限公司，成为了一名销售员。“做销售，是我人生中最好的锻炼，因为在直接面对客户的过程中，可以第一时间了解客户的需求和喜好，这使得我学到许多东西，明白不少事理。”也就在那时，他把诚信经营深深地种在心里，并伴随着他一路成长。
善于经商，似乎是潮汕人身上的标签，他们为求生存和发展，往往会懂得如何储存能量，逐渐征服环境的本领。勤奋好学、机灵好动，喜欢钻研一切可以学习到的东西。慢慢地，他的知识面扩展至跟单、采购，甚至成为了技术骨干，从而积累起之后所需知识。
1994年，时机成熟，许瑞勤先生大胆地创办了自己的毛衣来料加工公司――超恒（香港）有限公司和雄展针织服装厂，从此开始了人生中新的一页。在他的家乡汕头，纺织服装是汕头市的传统产业、支柱产业，其规模位居各产业首位，他也把自己的工厂安在了那里。近二十年以来，他坚持“给客户提供款式新颖、舒适度好的毛衣”为目标，为客户提供质量上乘、编织精湛的毛衣。
历经行业内的起伏，超恒（香港）有限公司和雄展针织服装厂一直稳健运营，专门生产中高档毛衣、针织衫，款式紧跟潮流，并融入现代化的时尚元素，产品出口至美国、加拿大、法国、日本、意大利、澳大利亚等海外市场，深受追求高档、舒适、优雅生活的女士所喜爱，还赢得了诸多国际明星的垂青。
走进超恒（香港）有限公司的展览厅，一组组排列整齐的针织衫，使人眼花缭乱，目不暇接，所有的衣服款式风格各异、简洁实用、端庄大方，颜色低调时尚，材质柔软舒适……
从过程层面看，政府职能部门和带有垄断性质的公共服务部门具有较大的权利特征和较高的参与程度，他们的权威性在很大程度上影响着房地产开发商的工程进度和经营风险，作为其他外部利益相关者的设计公司、建筑商、监理公司、物业公司在项目服务周期中自己所处的阶段的参与程度较高，但是影响力并不大，作为内部利益相关者的员工和股东在项目的整个服务周期内具不同的参与度，员工参与度较高，股东参与度较低，对于影响力也是不一样的，员工的权利相对较小，而股东的权利在筹集资金的过程中相对较大。
从交易层面看，不同利益相关者的优势和劣势不同，以政府为例，其优势表现为对各项审批具有绝对权利，但仍然具有对项目后期实施无法把握的劣势，其他的外部利益相关者在其领域范围内都有各自的权利优势和专业优势，但是都无法最大限度地保证整个项目开发的良好进行，员工和股东的在整个服务周期内具有对所从事工作比较熟悉和股东表决权等优势，但是对于整个庞大项目的服务流程却难以完整把握。
2基于权力和参与程度的利益相关者优先级排序
项目的实现会对参与该项目的众多利益产生直接或间接的影响，同时项目的利益相关者也会对项目施加影响力。房地产企业要发展，需要利益相关者与他们合作，利益相关者要获得利益，需要借助企业来实现，所以利益相关者与房地产企业之间存在着一种“互动影响”的关系。
通过上文中对以房地产开发商为主要运作核心的企业利益相关者三个不同层面的分析，以过程层面的权力和参与程度这两个参数为坐标，我们设计出权力／参与程度矩阵(如图1)，横轴代表参与程度，它分为大、小两个等级，参与程度的大小直接影响到企业对利益相关者战略制定。一般说来。利益相关者参与程度越大，活动周期越长，对项目的直接影响越大，纵轴代表权力，分为大、中、小三个等级，权力是影响力和重要性的合称，权力的大小直接决定了战略制定的形式，根据这两个参数，我们对执行项目中利益相关者进行优先级排序。
该模型中以利益相关者的权利大小为主要分类依据，在此基础上，参与程度作为战略制定时考虑的重要因素，模型显示房地产企业的利益相关者可以划分为三大类，第一大类为权利较高的政府及有关部门、媒体和股东。其中前两者的参与度较高，股东的参与度较小，第二大类是权利中等的物业管理部门、公共服务部门和银行或投资者。前两者的参与程度较高，银行或投资者的参与程度是较低的。第三大类是权利较小的承包商及招标单位、监理单位，员工和业主，其中除业主的参与程度较低外，其他参与程度都较高，对于三大类不同的利益相关者采取三种不同的战略方式，有助于企业的高效管理。
3房地产企业服务周期内的利益相关者战略
3．1房地产企业不同服务周期内利益相关者权利利益差异
房地产企业围绕房地产品所展开的服务是依据房地产品的生产周期而进行的。在整个项目服务的经营周期内，房地产企业的工作内容各不相同，所面对的利益相关者具有复杂性和多变性的特点。克莱兰和雷兰将项目的生命周期定义为概念设计、前期开发、细节设计、生产和终结几个阶段。根据房地产企业的技术经济特征，可以将其服务周期概括为：前期开发服务阶段、资金筹措阶段、项目实施阶段、项目运营阶段、物业管理阶段，不同阶段企业投入的资源和精力有所不同，参与的利益相关者也会不同，前期开发服务阶段的利益相关者有：政府、股东、媒体和员工；筹集资金的过程中的利益相关者有：银行或投资者、员工和媒体；在项目实施阶段利益相关者有：政府部门、银行或投资者、承包商或招标单位、公共服务部门、监理部门、员工和媒体；建筑阶段结束后进人项目运营阶段利益相关者有：业主、媒体和员工；物业管理阶段利益相关者有：物业管理公司、员工和媒体。
3．2基于优先级利益相关者的战略
在对房地产企业的利益相关者优先级划分的基础上，可以制定不同的利益相关者差异化策略，如图2。
从图中，我们可以很直观的看出房地产业项目中的利益相关者彼此之间关于权利和参与程度的比较，房地产企业据此可以区别对待不同的利益相关者，有的放矢，争取企业项目的最大成功。政府及有关职能部门、媒体、股东这三者的权力是最高的，他们能够很大程度上决定到项目获得以及项目开发的可能性，特别需要指出的是，政府法令的执行是房地产开发商必须履行的企业义务。前两者的参与程度是较大，股东相比前两者，参与程度要少些。企业对待他们应该是一种“灵活”服从战略。这三者的权力属于中等，参与程度前两者也是最高的，银行参与程度低，建筑承包商、招标单位、监理单位、员工、业主这五个在图中所显示的权利是所有利益相关者中最小的，除了业主，参与度都是最大的，采用“先我后他”战略形式，即企业在对待权利较低的利益相关者时，考虑参与度的同时，企业应该优先把自己放在最有利的位置，再考虑合理有效的利用这些利益相关者。
3．3项目服务周期内利益相关者的战略组合
企业在不同服务周期所面对的利益相关者不同，采取的战略组合方式也应随之而变化，有效的战略组合，将有助于组织高效率的管理，(如图3)
在项目前期开发策划服务阶段，企业应该采取I+Ⅱ的战略组合方式，对待政府、股东和媒体，应该“灵活”服从，同时对于企业的员工应该是“先我后他”战略。政府是各项法律法规的制定者，企业要想使项目得以进行，必须遵守各种规定。企业在对待政府的态度上，要遵守他们所制定的条款，同时也要保证企业利益的实现，在房地产企业项目开发整个过程中媒体扮演着很具影响力的角色，对企业的经营具有不可忽视的作用。他们对房地产业的报道会直接或这间接影响到大众对房地产企业的评价，房地产企业首先要是做好自己的形象工程的同时要处理好与他们的关系，在必要的时候，借助他们的宣传力量，为企业做好积极正面的报道。
在筹集资金、项目实施、物业管理这三个服务阶段采取I+Ⅱ+Ⅲ的战略组合。银行或投资者是项目得以实现的前提条件，没有他们的投资项目可能无法开始，对整个项目具有中等的权力，银行通过购得已开发或将开发的房产的所有权，等到地产价格上升后再将所有权转让，以获得中间差价而盈利。同时银行投资自主性较强，当他们对房地产企业的偿债能力和企业价值产生怀疑时，将会停止对企业的投资，当企业资金链条断裂，首先面临的就是项目无法进行下去，会导致恶性循环，所以企业先要“求得”他们的投资，给予充分利益好处，“友好互利”合作将没有障碍无限进行下去。
房地产产品是由建筑企业生产的，为寻找合适的建筑承包商，企业会通过与招标单位签订合同，给予利益，委托招标单位为他们招标而选取承包商，建筑承包商和房地产企业所追求的主要都是利益，房地产公司一般会与建筑承包商签订施工合同，承包商需要按合同的条款按时按要求的完成建筑产品，在施工的过程中通常会有监理方的监督，企业对于他们应该严格按照合同条款维护自己的利益，在此基础上考虑承包商和监理单位的利益，对于承包商、监理单位、招标单位、员工应该“先我后他”战略，以此保证企业项目效益的最大化。房地产企业与他们的合作不存在复杂的利益关系，只要按要求办事，互利互惠，双方都会实现自己的利益。
2农业推广服务运行模式中公益性与营利性的有效结合
农业推广无疑属于公共产品的服务范畴，在传统计划经济的指引下，政府成为这一农业公共产品的单一组织者与引导者，因此导致了传统农业推广服务的无偿性、公益性与单一性及其推广单位的非营利性。随着市场经济体制的完善建立，更多推广单位及个人承担了来自市场激烈竞争的风险与压力，为了顶住风险他们必须投入更多，因此推广方更加丰富了自身的利益需求，在推广过程中只有获取足够的激励才能促使他们继续从事农业推广，由此便进一步促进了现行农业推广概念的深化，可以说农业推广被赋予了新一轮的经济含义，同时兼具公益性与营利性的双重职能特征。在农业推广进程中，推广者一方面为农民提供了无偿的推广服务，满足了农民对农业科技生产的基本需求；另一方面也依据市场导向为农民提供了创新、特殊与丰富的有偿推广服务，合理满足了农民在农业经营中对管理技巧的不同需求。在这一过程中推广者只有努力与农民之间形成一种合理的利益关联，才能真正构建良好的营利模式。基于农业技术服务的市场推广及发育存在一定滞后发展的现状，农业推广的商品价值服务没有引起农民及推广人员的足够重视，因此令有偿推广服务价格体系难于合理制定及履行，并在一定程度上抑制了农业推广机构及推广个人开展丰富活动的热情。随着农业建设的持续发展，在客观层面上农民对丰富推广服务的需求会日益增强，而农业推广的服务供给因其体制、机制的不完善导致严重不足。因此如何利用市场调控机制，合理增加农业推广有利用价值的服务供给将是农业推广体系今后深化改革的科学方向。
3农业推广运行服务利益机制的科学建立
本合同双方当事人
委托方(以下简称甲方)： 业主管理委员会/房地产开发公司
受委托方(以下简称乙方)： 物业管理公司
根据《中华人民共和国经济合同法入建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对(物业名称)实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。
第一条 物业基本情况
座落位置： 市 区 路(街道) 号;占地面积： 平方米;建筑面积： 平方米;其中住宅 平方米;物业类型： (住宅区或组团、写字楼、商住楼、工业区、其他/低层、高层、超高层或混合)。
第二条 委托管理事项
1.房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯问、走廊通道、门厅、设备机房、)的维修、养护和管理。
2.房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等)的维修、养护、管理和运行服务。
3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场)的维修、养护和管理。
4.本物业规划红线内的属配套服务设施(网球场、游泳池、商业网点、)的维修、养护和管理。
5.公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
6.交通、车辆行驶及停泊。
7.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，(但不含人身、财产保险保管责任)。
8.社区文化娱乐活动。
9.物业及物业管理档案、资料;
10.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项;
第三条 合同期限
本合同期限为 年。自 年 月 日起至 年 月日止。
第四条 甲方的权利和义务
1.与物业管理公司议定年度管理计划、年度费用概预算、决算报告;
2.对乙方的管理实施监督检查，每年全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，有权终止合同;
3.委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴、交有关费用或拒不改正违章行为的 责任人采取停水、停电、。等催缴催改措施;
4.甲方在合同生效之日起 日内按规定向乙方提供经营性商业用房 平方米，由乙方按每月每平方米 元标准出租经营，其收入按法规政策规定用于补贴本物业维护管理费用。
5.甲方在合同生效之日起 日内按政府规定向乙方提供管理用房 平方米(其中办公用房 平方米，员工宿舍 平方米，其它用房 平方米)，由乙方按下列第 项使用：
①无偿使用。
②按每月每平方米建筑面积元的标准租用。
6.甲方在合同生效之日起一日内按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料(工程建设竣工资料、住用户资料、。)，并在乙方管理期满时予以收回;
7.不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动;
8.负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷;
9.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;
10.法规政策规定由甲方承担的其他责任。
第五条 乙方的权利和义务
1.根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制订该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主(住用户)的合法权益，获取不当利益。
2.遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容。服务深度，测算物业管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。
3.负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。
4.有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理;
5.有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用、但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人;
6.接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和业主的监督;
7.至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账民主。
8.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施;
9.建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况;
10.开展有效的社区文化活动和便民服务工作;
11.本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料;移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产;对本物业的管理财务状况进行财务审计，甲方有权指定专业审计机构。
12.不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务(另有，专门合同规定除外)。
第六条 管理目标
乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业“管理分项标准”(各项维修、养护和管理的工作标准和考核标准)，与甲方协商同意后作为本合同的必备附件。乙方承诺，在本合同生效后年内达到的管理标准;年内达到管理标准，并获得政府主管部门颁发的证书。
第七条 管理服务费用
l. 本物业的管理服务费按下列第 项执行：
①按政府规定的标准向业主(住用户)收取，即每月每平方米建筑面积 元
②按双方协商的标准向业主(住用户)收取，即每月每平方米建筑面积 元;
③由甲方按统一标准直接支付给乙方，即每年(月)每平方米建筑面积 元;支付期限： ;方式： ;
2.管理服务费标准的调整按下列第 项执行：
①按政府规定的标准调整;
②按每年 %的幅度上调;
③按每年 %的幅度下调;
④按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整;
⑤按双方议定的标准调整;
3.乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护，及其他特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收;但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督。
4.房屋建筑(本体)的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护。
5.本物业的公用设施专用基金共计 元，由甲方负责在 时间内按法规政策的规定到位，以保障本物业的公用配套设施的更新改造及重大维护费用。
6.乙方在接管本物业中发生的前期管理费用 元，按下列第 项执行：
①由甲方在本合同生效之日起 日内向乙方支付;
②由乙方承担;
③在 费用中支付;
7.因甲方责任而造成的物业空置并产生的管理费用，按下列第 项执行：
①由甲方承担全部空置物业的管理成本费用，即每平方米建筑面积每月 元;
②由甲方承担上述管理成本费用的 %;
第八条 奖惩措施
1.乙方全面完成合同规定的各项管理目标，甲方分别下列情况，对乙方进行奖励;
2.乙方未完成合同规定的各项管理目标，甲方分别下列情况，对乙方进行处罚：
3.合同期满后，乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权，但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀，多数业主反映良好，可以不参加招投标而直接续订合同。
第九条 违约责任
1.如因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿;乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同。
2.如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同。
3.因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。(产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准)
4.甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。
第十条 其他事项
1.双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
2.合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。
3.本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。
4.本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，提交深圳市仲裁委员会依法裁决。
5.本合同之附件均为合同有效组成部分;本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。
6.本合同正本连同附件共一页，一式三份，甲、乙双方及物业管理主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。
7.本合同自签订之日起生效。
甲方签章： 乙方签章：
法人代表： 法人代表：
物业管理服务合同参考
第一章 总则
第一条 本合同当事人
委托方(以下简称甲方)：_________
名称：_________
主任：_________
地址：_________
联系电话：_________
受托方(以下简称乙方)：_________
企业名称：_________
法定代表人：_________
注册地址：_________
联系电话：_________
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将_________(物业名称)委托于乙方实行物业管理，订立本合同。
第二条 物业基本状况
物业名称：_________
物业类型：_________
座落位置：_________区(市)县_________路(街道)_________号
四至：东_________南_________西_________北
占地面积：_________平方米
建筑面积：_________平方米
委托管理的物业构成细目见附件一。
第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人;甲方应当要求本物业的全体业主和物业使用人根据业主公约履行本合同中相应义务，承担相应责任，并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度。
第二章 委托管理服务事项
第四条 房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、_________。
第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施、_________。
第六条 附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、_________。
第七条 共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理、_________。
第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、_________。
第九条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、_________。
第十条 交通与车辆停放秩序的管理、_________。
本物业管理区域内的业主、物业使用人在本物业管理区域公共场地停放车辆，停放人应与乙方签订专项合同。
第十一条 维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、_________。
前款约定的事项不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任，乙方与业主、使用人另行签订合同的除外。
第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料、_________。
第十三条 根据业主委员会的委托组织开展社区文化娱乐活动。
第十四条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事双方协商。
第十五条 对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告规劝、制止、_________等措施。
第十六条 其它委托事项
1、_________;
2、_________;
3、_________。
第三章 委托管理期限
第十七条 委托管理期限为_________年(不超过3年)。自_________年_________月_________日_________时起至_________年_________月_________日_________时止。
第四章 双方权利义务
第十八条 甲方权利义务
1、代表和维护业主、使用人的合法权益;经常听取业主、使用人的意见和建议，并及时将这些反馈给乙方;协调业主、使用人、乙方之间的关系;
2、监督业主和物业使用人遵守业主公约及物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度;采取措施督促业主、使用人按时交纳物业管理公共服务费用;
3、审定乙方拟定的物业管理方案;
4、检查监督乙方物业管理方案的实施及制度的执行情况;
5、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、维修养护计划和财务预算及决算报告;
6、审批物业维修专项资金的使用预算，并监督物业共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的竣工验收;审查乙方提供的物业共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的书面报告;
7、在合同生效之日起_________内向乙方提供_________平方米建筑面积的经营性商业用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________;
8、在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积物业管理用房，由乙方按下列第_________项执行;
(1)无偿使用;
(2)按建筑面积每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________;
9、与乙方办理物业管理验收手续时，应向乙方移交下列资料：
(1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(2)设备设施的安装、使用和维护保养技术资料;
(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(4)物业管理所必需的其他资料。
并于合同生效之日起_________日内向乙方移交;
10、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：
(1)_________;
(2)_________;
11、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动及完成物业管理各项管理目标;
12、负责本物业维修专项资金的筹集，督促业主缴纳物业维修专项资金;
13、甲方有权指定专业审计机构，对本合同约定的物业管理公共服务费收支状况进行审计;
14、_________。
第十九条 乙方权利义务
1、根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理方案，自主开展物业经营管理服务活动;
2、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理;
3、按本合同第十五条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为及时进行处理;
4、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方;
5、负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施;
6、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，订立书面约定，并负责监督;按养护计划和操作规程，对房屋共用部位、共用设施设备状况进行检查，发现不安全隐患或险情及时排除;
7、负责编制物业管理年度管理计划，资金使用计划及决算报告;并于每年_________月，以_________方式向甲方提出这些计划和报告。
8、每_________月向全体业主和物业使用人公布一次物业管理公共服务费用收支帐目和物业维修专项资金使用情况，将物业管理服务项目、收费标准在物业管理区域内公示;
9、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或改善配套项目，须与相邻业主协商同意并征得业主大会同意后报有关部门批准方可实施;不得擅自改变房屋共用部位的用途;
10、本合同终止时，乙方必须向甲方移交由甲方提供的全部经营性商业用房、管理用房及物业管理全部档案资料;
11、建立、妥善保管和正确使用物业管理档案，并负责及时记载有关的变更情况;
12、接受业主、使用人、甲方、物业管理主管部门等的监督，不断完善管理服务，定期向甲方报告本合同履行情况;
13、_________。
第五章 物业管理公共服务质量
第二十条 乙方须按下列约定，实现目标管理：
1、房屋外观;
2、设备运行;
3、共用部位、共用设施设备的维护和管理;
4、公共环境卫生;
5、绿化;
6、交通秩序与车辆停放;
7、公共秩序维护与协助消防;
8、房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修;
9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：_________。
上述1～8项物业管理服务质量不低于物业管理服务的行业指导标准，具体见附件二。
第六章 物业管理服务费用
第二十一条 物业管理服务费
1、本物业的管理服务费用执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定;
2、本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米_________元向乙方交纳;非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米_________元向乙方交纳，具体是_________;
3、本物业管理公共服务费每_________[月]/[季]/[半年])交纳一次，每次交纳费用时间为_________。
4、本物业管理公共服务费标准的调整[由甲方召开业主大会讨论决定后，乙方据此向物价主管部门申报并获核定的标准进行调整]/[甲方召开业主大会决定标准，甲乙双方协商调整]。
5、空置、空关房屋的物业管理公共服务费，分别由_________按其拥有建筑面积每月每平方米_________元向乙方交纳。
6、业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理公共服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带缴纳责任;
7、业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的物业管理公共服务费;
8、物业管理公共服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用，按_________[该幢]/[该物业]住户实际用量共同分摊;
9、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按以下第_________项处理;
(1)从逾期之日起按每天_________元交纳滞纳金;
(2)从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之_________交纳滞纳金;
(3)_________。
第二十二条 车位使用费不得高于有权核定部门规定的现行标准，由车位使用人按下列标准向乙方交纳：
1、露天车位：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元;
2、车库：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元;
3、摩托车：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元;
4、自行车：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元;
5、_________。
第二十三条 乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其它特约服务的费用，由当事人自行约定。
第二十四条 乙方向业主和物业使用人提供的其它服务项目和收费标准如下：
1、_________;
2、_________;
3、_________;
第二十五条 房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：
本物业的房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的日常养护费用，由乙方在收取的物业管理公共服务费中列支，其大修、中修、更新、改造费用，在本物业维修专项资金中列支。共用的专项设备运行的能耗，应设独立计量表核算，据实际用量合理分摊计收费用。
第二十六条 经甲方同意，物业管理主管部门将本物业当年度需用维修专项资金移交给乙方代管的，乙方应当定期接受甲方的检查与监督。
第二十七条 乙方发生变换时，代管的维修专项资金帐目经甲方审核无误后，应当办理帐户转移手续。帐户转移手续应当自双方签字盖章起十日内送当地物业管理主管部门和甲方备案。
第二十八条 房屋共用部位、共用设施设备的保险由乙方代行办理，保险费用由全体业主按各自所占有的房屋建筑面积比例分摊。
业主、使用人的家庭财产与人身安全的保险由业主、使用人自行办理;
_________。
第七章 违约责任
第二十九条 甲方违反本合同第十八条第_________款的约定，使乙方未完成约定管理目标，乙方有权要求甲方在_________期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同;造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第三十条 乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，并达到合同约定;逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，甲方有权终止合同;造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第三十一条 乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权督促和要求乙方清退所收费用，退还利息并按_________支付违约金;造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第三十二条 甲方违反协议，未能让业主按其拥有房屋建筑面积按本合同约定的物业管理公共服务费标准和时间交纳费用的，乙方有权要求甲方向业主催促补交并从逾期之日起按_________交纳违约金或_________。
第三十三条 甲乙双方中任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付_________元的违约金;给对方造成的经济损失超过违约金的，对超过部分还应给予赔偿。
第三十四条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲乙双方向开发建设单位索赔。
因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。产生质量事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。
第三十五条 甲乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。
第三十六条 因违约而需解除本合同的，提出解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知到达对方时即行解除，并在二十日内办理交接。如有异议，可请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。
第八章 附则
第三十七条 自本合同生效之日起_________天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。
第三十八条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成业主财产损失的，当事双方按有关法律规定处理。
第三十九条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
第四十条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
第四十一条 本合同正本连同附件共_________页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。
第四十二条 本合同期满后，乙方可参加甲方的管理招投标，并在同等条件下优先获得管理权，但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。
第四十三条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第四十四条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，双方同意按下列第_________方式解决：
(一)提交_________仲裁委员会仲裁;
(二)依法向人法院起诉。
第四十五条 甲乙双方应将本物业的《业主公约》作为本合同的附件;业主转让物业时，应当将《业主公约》与本合同作为转让合同的附件，并告之受让人关于物业管理公共服务费用等费用的交纳情况。
第四十六条 本合同期满自然终止，双方如续订合同，应在本合同期满_________天前向对方提出书面意见。
第四十七条 本合同自_________起生效。
甲方(签章)：_________乙方(签章)：_________
法定代表人：_________ 法定代表人：_________
_________年____月____日_________年____月____日
附件
一、本物业构成细目
二、本物业管理质量目标
三、本物业的管理方案
四、物业管理服务合同备案表
合同备案号：(_________)
简单版物业服务合同
(编号：)
第一章 总则
合同双方当事人
甲方(房地产开发公司)：
注册地址：
营业执照注册号：
企业资质证书号：
法定代表人：联系电话：
乙方(物业管理公司)：
注册地址：
营业执照注册号企业资质证书号
法定代表人：联系电话：
根据法律、法规和有关规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方就甲方负责开发建设的物业(以下简称“本物业”)实行前期物业管理有关问题达成一致意见，特订立本合同，双方共同遵守。
第一条 物业基本情况
物业类型：
坐落位置：市镇路
占地面积：平方米，其中绿地面积——平方米。建筑面积：平方米，其中住宅平方米，商铺平方米，停车场。
第二条 本合同中涉及的币值，均指人民币。
第二章 物业服务事项
第三条 甲方按照法律、法规和有关规定，采用“招标”、“协议”方式，选聘乙方对本物业实施前期物业管理。
第四条 本物业在未竣工验收(以建设部门签发房屋建筑工程竣工验收备案表的时间为准，下同)交付使用前，甲方要求乙方提供以下服务内容及达到服务质量。
1、建筑物主体外的共用部位管理。
服务质量：外墙完好，外观整洁，完好率达98%，零修及时率、合格率100%。
2、共用设施设备管理。
服务质量：设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。
3、绿化、环境卫生管理。
服务质量：设施完好、整洁，绿化长势良好，公共场地保洁率95%。
4、车辆管理。
服务质量：交通畅顺，停放有序。
第五条 本物业竣工验收交付使用后，乙方向业主和非业主使用人提供以下服务内容及达到以下服务质量
(一)日常服务
1、房屋建筑共用部位的维修养护和管理，包括：“楼盖”、“屋顶”、“外墙面”、“承重结构”、“楼梯间”、“走廊通道”、“门厅”。
服务质量：外墙完好，外观整洁，完好率达98%,零修及时率、合格率100%。
2、共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理，包括：“道路”、“垃圾道”、“烟囱”、“化粪池”、“沟渠”、“池”、“照明系统”、“中央空调”、“电梯”、“发电机”、“消防设施设备”、“智能化设备”“外墙排水管”。
服务质量：设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。
3、按国家《物业管理条 例》(以下简称《条 例》)第四十五条 的规定，物业管理区域内，供电、供水、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当向最终用户收取有关费用。或按合同的约定，来行使合同权利和履行合同义务。
4、生活服务设施的维修养护和管理，包括“商业网点”、“文化体育娱乐场所”。
服务质量：设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。
5、绿化与建筑小品的维修养护和管理，包括“共用绿地”、“花木”、“建筑小品”、“园林小品”。
服务质量：完好、整洁，绿化长势良好。
6、公共环境卫生，包括“公共场所、房屋共用部位的清洁卫生”、“垃圾的收集、清运”。
服务质量：设施完好、整洁，公共场地保洁率95%，垃圾日产日清。
7、交通与车辆停放秩序的管理。
服务质量：交通畅顺，停放有序，行车线路标志明显。
8、安全防范工作，包括“安全监控”、“巡视”、“门岗执勤”。
服务质量：设备良好，运行正常，岗亭24小时值班。
(二)定期服务
1、每月 清理生活垃圾一次;
2、每日 清洗水池一次;
3、每月 清疏化粪池一次;
4、每年 清疏排水系统一次;
5、2年 清洗建筑物外立面一次;
6、6个月 检修水泵一次;
7、每月 检修电梯一次;
8、** 检修发电机一次;
9、** 检修中央空调一次;
10、每月 检修消防设施、设备;
服务质量：设备良好，运行正常，垃圾日产日清。
(三)管理与物业相关的工程图纸、业主和非业主使用人档案和竣工验收资料。
服务质量：收集整理，装订规范，妥善管理，合理使用。
(四)其它服务事项
第六条 乙方在实施前期物业管理期间，不得利用物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备进行经营活动。
第七条 业主或非业主使用人装饰装修物业时，应当告知乙方并与乙方签订物业装饰装修协议。乙方可向业主或非业主使用人收取物业装饰装修保证金￥20xx元。物业装饰装修完毕，如未发现有损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，不存在安全隐患的，及未违反“物业装饰装修协议”的，乙方应在 30日内将物业装饰装修保证金“本金”退回给业主或非业主使用人。
第八条 业主和非业主使用人对其房屋自用部位、自用设施设备向乙方提出维修养护服务要求的，乙方认为有能力承担的可以接受，收费由双方协商确定。
第三章 物业服务费用
第九条 本物业未竣工验收交付使用前，物业服务费用由房地产开发企业交纳。物业服务费用的构成包括：
1、物业服务成本;2、法定税金;3、物业管理企业的利润等;
第十条 本物业竣工交付使用后，物业服务费用由业主或非业主使用人缴交;已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业、物业服务费用由房地产开发企业交纳。
第十一条 物业服务费的收取方式和物业服务酬金
本物业竣工验收交付使用后，甲乙双方约定采用以下方式收取物业服务费和提取酬金：
按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按“各户使用量”另行分摊。乙方在年终决算物业服务总收入和服务总成本，盈余或者亏损均由物业管理企业享有。
第十二条 本物业竣工验收交付使用后，乙方按本合同第五条 约定的内容要求提供服务，按以下标准向业主、非业主使用人收取物业服务费：
1、住宅按“建筑面积√”每月每平方米1.2元收取;商场按“建筑面积√”、每月每平方米1.5元收取。
2、已竣工验收(以建设部门签发房屋建筑工程竣工验收备案表的时间为准)但仍未售出或交付使用的物业，由乙方按本条 本款第1点约定的标准向建设单位(业主)收取物业服务费。
第十三条 业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月15号之前。乙方在首次收取业主或非业主使用人物业服务费时，可预收三个月。业主或非业主使用人变换或物业服务合同中止时，如业主、非业主使用人不欠乙方物业服务费，乙方应在一个月内将预收的物业服务费“本金”退给业主、非业主使用人。
第十四条 物业服务费的调整和违约责任
1、物业服务费收取标准在合同期内根据市物价部门批文调整。
2、甲方逾期缴纳物业服务费的，按以下处理：
从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之1交滞纳金;
3、业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，按以下方式处理：
从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之1交滞纳金;
4、业主和非业主使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的，乙方可采取适当措施催缴。有超过20%的业主无正当理由连续三个月拒交物业服务费的，管理公司可在告知业主15天后，有权单方中止物业服务合同，退出物业管理区域。
非业主使用人不履行交费义务时，由业主承担连带交费责任。
第十五条 物业竣工验收交付使用后，车位停放服务费和停车保管费由乙方按下列标准向车位使用人收取：
(一)车位服务费及车位停放服务费(已购买车位的，收取车位服务费;未购买车位的，收取车位停放服务费)
1、小车车位服务费30元/月
2、小车车位停放服务费200元/月、室外150元/月;摩托车停放服务费30元/月;
3、自行车停放服务费元/月;
(二)停车保管费
车主缴交停车保管费的，乙方与车主应另行约定保管责任，签订车辆保管合同。发生车辆损坏或丢失车辆事故的，由责任方按约定承担责任。
(三)临时停车的，“每小时√”、“每次”收取5元，24时至清晨8时7元。摩托车临时停放1元。
第十六条 物业管理有关收费，按规定需报价格主管部门核准的，由乙方负责。
第十七条 物业竣工验收交付使用后，其共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用按以下方式承担：
1、保修期内由甲方承担;
2、保修期后由全体业主承担，或用专项维修资金支付;
第十八条 专项维修资金的筹集、使用和管理
甲乙双方约定按以下方式筹集专项维修资金(可多种方式同时使用)。
1、购房人按二房以下1000元/户、三房20xx元/户、商铺20xx元/卡的标准在收楼前直接向代办银行交纳，或发展商代收，实行专户存储，专款专用，当业委会成立后，由发展商移交给业委会监督。
专项维修资金的筹集、使用与管理，按照法律、法规和有关规定由当事人另行约定。物业需要使用专项维修资金2，如专项维修资金已筹集部分不足以支付的，经业主大会同意，按该工程的预算向全体业主进行一次性筹集，业主应当按其业权建筑面积的比例分摊。在紧急情况下，甲方可决定临时一次性筹集专项维修资金，以该工程预算基数，业主应当按其业权建筑面积的比例分摊。乙方发现危险情况但专项维修资金不足而要求甲方筹集，因甲方不筹集或筹集不及时导致物业损害的，应当免除乙方的责任。
第十九条 业主自用物业存在安全隐患，危及公共利益及他人利益的，应当及时维修养护，其他有关业主应当给予配合。存在安全隐患的业主不履行维修养护责任造成公共利益及他人利益损害的，由乙方负责维修养护，费用由该业主承担。
第二十条 本物业竣工验收交付使用后，按以下第种方式筹集购买房屋共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用：
1、由乙方代办，保险费用由全体业主按各自业权建筑面积比例分摊;
2、由乙方代办，保险费从物业服务费总收入中支出，计入成本。
具体投保的保险险种为。
附加险险种为。
业主或非业主使用人的家庭财产与人身安全保险，由业主或非业主使用人自行办理。
第四章 双方责任
第二十一条 甲乙双方责任
(一)甲方责任
1、履行本合同约定的甲方责任，按照法律、法规和有关规定及本合同的约定，协助乙方做好物业管理工作。
2、起草《业主临时公约》，在销售物业时向买受人明示，并要求买受人作出遵守的书面承诺。
3、起草《前期物业管理服务协议》，在销售物业时与买受人签订。
4、本物业竣工验收交付使用时，协助乙方对物业进行接管验收。甲方交付给乙方管理的房屋、设施、设备应当达到国家验收标准的要求。如存在质量问题，双方应书面确认并按以下第3种方式处理：
(1)由甲方负责返修;
(2)委托乙方返修，由甲方支付全部返修费用;
(3)双方协商调解。
5、在本合同签订之日起或本物业竣工验收交付使用之日起15日内甲方按(中府[1999]24号文要求)总建筑面积1.5-2‰比例向乙方提供物业管理用房，乙方无偿使用，2-3‰比例(商业大厦按3-5‰比例)向乙方提供公共用房。公共用房经业委会同意可用作商业用房，由乙方出租，其租金收入主要用于补贴物业管理费不足。
6、负责收集、整理物业管理所需图纸、档案、资料，并于本物业竣工验收交付使用之日起15日内向乙方移交;
前款所述的资料包括：
(1)竣工验收资料，包括但不限于物业竣工总平面图;单体建筑、结构、设备竣工图;配套设施、地下管网工程竣工图等;
(2)技术资料，包括但不限于设施设备安装、使用、维护等资料;
(3)物业质量保证书和物业使用说明书;
(4)与买受人签订的《前期物业管理服务协议》;
(5)物业管理所必需的其他资料。
由于甲方提供的资料不完整导致乙方无法履行物业服务合同的，乙方不承担违约责任。
7、协调、处理本合同生效前发生的物业管理遗留问题。
(二)乙方责任
1、履行本合同约定的乙方责任，按照法律、法规和有关规定及本合同的约定，制定物业管理服务制度，开展物业管理服务活动;
2、编制物业年度维护计划和维修方案并组织实施。
3、向业主和非业主使用人告知使用物业的有关规定，当业主或非业主使用人装饰装修物业时，告知有关禁止行为和注意事项。
4、可将物业管理的专项服务委托给专业公司承担，但不得将物业管理整体服务内容一并转让或委托给第三方;
5、不得擅自占用物业的共用设施或改变其使用功能。
6、本合同终止时，应当向业主委员会移交各种用房及物业的全部档案资料，清理与业主或非业主使用人发生的债权债务，与新的物业管理公司妥善交接，按时退出物业管理区域。业主、非业主使用人欠交物业服务费等费用的，乙方可依法追讨，但不得以此为理由不移交物业管理权和不退出物业管理区域。
第二十二条 乙方未能履行本合同的约定，导致业主和非业主使用人人身、财产安全受到损害的，业主和非业主使用人可依法向法院提起诉讼，由法院裁定乙方应承担的责任。
第五章 违约责任
第二十三条 甲方违反本合同第二十一条 第(一)项约定的，乙方有权要求甲方在合理的期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同;造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第二十四条 乙方违反本合同第四条 、第五条 和第二十一条 第(二)项约定的，甲方有权要求乙方在合理的期间内整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同;造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十五条 乙方违反本合同第三章 约定，擅自增加收费项目和提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退多收的费用;造成甲方、经济损失的，乙方应给予经济赔偿。
第二十六条 甲方根据第二十四条 或乙方根据第二十三条 行使终止合同权利的，应当书面通知另一方，终止合同通知书在送达另一方时生效，双方应当对物业管理的有关事项进行交接。
第二十七条 甲乙任何一方无正当理由提前中止合同的，应向对方支付壹万的违约金;给对方造成经济损失超过违约金的，还应对超过部分给予赔偿。
第二十八条 本合同在执行期间，如遇到不可抗力致使合同无法履行时，甲乙双方应当按有关法律规定协商处理。
第二十九条 业主和非业主使用人违反法律、法规和有关规定及业主公约的，乙方也可根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、提请有关行政管理部门处理、法院裁决等措施。
第三十条 物业管理区域内如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、强台风、暴雨、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方为维护甲方、公众、业主、非业主使用人的人身和财产利益，在迫不得已的情况下因采取紧急措施造成甲方或者业主、非业主使用人财产损失的，双方按有关法律、法规和有关规定处理。
第三十一条 因房屋建造质量、设施设备质量或安装质量等原因，使物业或物业的一部分达不到正常使用功能，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以具有国家规定资质的鉴定机构的鉴定结论为准。
第六章 服务期限
第三十二条 服务期限为五年年。管理期限以乙方正式进驻或甲方交楼之日起，预计为年月30日至年0月31日止，合同期满如甲乙双方本无异议，则自动延期三年。
按《物业管理条 例》规定：“物业已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十、且使用已超过一年的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。”
第三十三条 合同期满，甲乙双方如有意向续签合同，应当在合同期满30日前向对方提出书面要求，协商达成一致意见时续签合同。乙方书面提出续签合同的意见，另一方没有提出明确的书面答复的，合同继续有效。
第七章 附则
第三十四条 合同签订后甲乙双方需要变更合同条款或有其他事项需要补充约定的，应当协商一致后以书面形式签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
第三十五条 本合同在履行中如发生争议，双方可以通过协商解决，协商不成的，双方同意向工商行政员会申请仲裁或依法向人民法院起诉。
第三十六条 本合同连同附件共12页，一式3份，具有同等法律效力。本合同由甲方存1份，乙方存1份，行政主客部门存1份。
第三十七条 本合同自双方法定代表人签字、加盖公章 之日起生效。
甲方(盖章 )：乙方(盖章 )：
法定代表人(签名)：法定代表人(签名)：
一、现代物业管理的内涵
物业管理,通常是指物业管理企业受业主的委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治,并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。随着经济社会的不断发展,现代物业管理所提供的服务也在不断的更新与改进,除了提供以上所提到的基本服务以外,还包括家政服务、中介、租赁经营、房屋销售等延伸。
按照服务的性质和提供的服务方式,现代物业管理的基本内容主要包括:(1)公共服务。即为全体住户提供的常规性基本服务,包括,房屋主体的管理;房屋设备、设施的管理;环境卫生的管理;绿化管理;保安管理等。(2)专项服务。即为部分住户群体提供的特定服务,主要有日常生活类;商业服务类;金融服务及中介等方面。(3)特约服务。即为满足住户特别需要及时提供的个别服务。(4)延伸。即物管公司为全体业主提供的无偿服务和精神服务。
二、做好物业管理服务的重要性
1.服务是物业管理企业的本质所在
随着社会的不断进步,更多的生活小区、楼宇甚至一些经济条件较好的农村更加注重物管企业所提供的服务,不仅仅像过去一样只局限于对于内部建筑物、树木、配套设施以及安全状况等方面简单的管理工作,而是追求物管公司所提供的专项服务、特约服务和隐,这种由管理到服务的重要转变,正是符合了现代物业管理企业的经营理念和客户的更高需求,追求“以人为本”、“和谐共进”是现代物管企业的立业之本。
2.服务是物管企业不断发展的源泉所在
产品的质量是企业得以发展的主要动力,物业管理企业也只有依靠所提供的服务才能够赢得市场。只有提供优良的服务设备、热情的服务态度、娴熟的服务技能、完善的服务项目才能够满足客户多层次的需求,才能够在激烈的行业竞争中立于不败之地,专业的服务是推动物管企业不断发展的力量之源。
三、目前存在的主要问题
1.从业人员素质相对较低,具有专业素养的人才缺少。目前,我国大多数的物管企业仍旧属于劳动密集型的行业,从事的基本工作就是安全保卫、保洁和维护等,多数管理人员不仅学历偏低,而且专业不对口。物业管理的专业人才应该是集管理、房地产、法律等专业于一身的,而目前开设此专业的高校数量较少,而真正愿意从事该行业的专业人才更是少之甚少。真正发展现代物业管理行业,需要一批具备专业素质的职业经理人。
2.相关的行业法规制度尚不完善。由于物管公司所提供的各项服务都是基于与业主所签订的契约关系之上的,因此需要较为完善的行业法规及制度加以完善和保护双方的权利,依照合约履行义务。然而目前,我国尚未出台健全的物业管理法规制度,在现实生活中出现的各式纠纷,也无法完全做到有法可依,往往得不到及时解决。
3.物业服务性收费的标准问题尚未真正量化。物业服务性标准是物管企业和业主之间争执最大的问题之一,占相关投诉中的80%左右,不少业主认为物管公司收费较高,而且与开发商的关系也非同一般,造成简单问题复杂化。目前,部分省市已经制定了相关的管理办法,但是仍然存在着不足与漏洞,因此,推动物业管理服务具体办法与具体标准普及化是目前物业管理行业中亟待解决的问题之一。
四、需要解决的几个问题
1.建立和完善相关法律体系,明确当事人的权、责、利。物管行业是个新兴的行业,而且涉及的当事人较多,包括开发商、施工单位、物管企业和业主四方,关系复杂,相关的行业法规及制度较为滞后,已有的部分条例也尚不够完善,仅仅靠道德与公约的力量来约束当事人行为已略显单薄。如何保证每个当事人的权、责、利,需要强制性和权威性的法律体系的维护和赋予,推动相关法律法规的尽早出台是保护每个当事人的基本保证。
2.提高自身的服务质量是物管企业长盛不衰的内在原因。首先,要提高物管公司从业人员的自身素质,无论是直接的从业人员,还是管理人员,都要具备专业的职业素养,建立学习型团队,通过举办培训班,并且与其他兄弟公司联谊活动,取长补短,为客户提供最优良、最专业的服务。其次,要努力完善所提供的服务内容,推进全方位的服务项目,满足不同层次、不同年龄以及不同区域的业主需求。最后,健全社区文化,创建文明小区。
3.打造公平、和谐、有序的竞争环境。对物管公司实行资质评定和招标上岗的管理方法是营造公平、和谐、有序竞争环境的重要措施,通过相关的权威部门对各个物管公司包括,资金实力、人才数量和管理业绩等各方面进行资质评定,对不同档次的小区或楼宇予以不同资质的企业进行招标上岗。随着市场经济体系的日渐完善和发展,已逐渐进入了一个竞争的时代,任何行业都在不断的竞争中求得进步和发展,竞争使经济充满了活力,竞争使各种经济要素资源得到优化配置,打造公平、和谐、有序的竞争环境成为保证物管行业健康发展的外在动力。
参考文献:
[1]由滨生.关于物业管理的思考[J].西北工业大学学报(社会科学版),2005.3.
[2]张秀梅,鲁宁.准确辨析物业管理的内涵[J].现代管理,2006.4.
[3]周秋荣.浅谈物业管理企业如何做好物业管理服务[J].消费期刊,2009.1.
一、物业管理服务的重要性分析
1.物业管理服务水平决定了物业管理企业的最终盈利。
物业管理企业盈利模式较为单一，主要赢利点是企业向业主们收缴的物业管理费用。所收缴的额度决定了企业的经营发展状况，所以在现阶段，物业管理企业一方面要完善收费机制，另一方面要努力努力提供更加优质的物业管理服务，并不断开发新的让业主满意的服务种类，提高物业管理企业的最终获利。
2.物业管理服务水平决定了物业管理企业的信誉和形象。
物业管理企业要在激烈的市场竞争中存活，必须要靠过硬的企业综合实力在竞争中占据有利的市场地位，这就要求物业管理企业必须加强企业的无形资产的建设，这就是物业管理企业的信誉和形象。 企业通过向业主提供优质的物业管理服务，可以帮助企业在业主心中树立良好的信誉和形象，为以后在更广阔的市场竞争中取胜奠定了坚实的基础。
二、现阶段物业管理服务的现状分析
借着市场经济的发展的契机，物业管理企业目前已经形成了一定的规模，经营状况也改善了很多，企业的数量开始增多，实力也在逐渐的增强，服务的质量也在不断的提升。但是，在取得了成果的同时，我们也要清醒的认识到现阶段物业管理服务在实施的过程中还是出现了一些问题：
1、物业管理企业资质参差不齐，服务效果不能达到行业要求
虽然我国现阶段能够提供物业管理服务的企业非常多，但很多都是按照“谁开发谁管理”的模式经营，这样由开发商设立物业管理服务部门，结果就造成了物业企业管理不科学，企业资质参差不齐，配套设施不完善，服务效果不能达到行业要求的状况发生。还有一部分物业管理企业是按照市场竞争的要求成立的，提供的服务也比较科学有效，但数量太少，只占目前所有物业管理企业总数的一成左右，远远达不到市场的要求。
2.从业人员素质达不到行业要求，缺乏物业管理专业服务人员
由于物业管理出现的时间不是很长，所以目前的从业人员很多都是由其他行业转化过来，大多数人员没有经过专业的物业管理服务的综合培训，也不具备物业管理服务行业要求的上岗经验，这样的企业提供的物业管理服务质量可想而知。个别地区的物业管理企业也开展过物业管理服务的岗前培训，但由于缺乏健全的监督管理，多数培训最后成了形式主义，后来导致物业管理服务人员在实际提供服务的过程中，出现了服务与行业要求相差甚远的情况，这种情况也制约了物业管理服务向更高层次的发展，并对行业产生了不好的影响。
3.物业管理企业规模小，物业管理服务获利艰难
中国目前的很多物业管理企业受到宏观环境和行业发展的影响，规模都比较小，很难实现一些生产型企业的效益优势，由于企业的规模较小，发展的空间不足，很难留住高素质的物业管理服务人员。服务质量下降，又引起一些业主对物业管理企业的不满，进而造成物业管理费用难以收取的现象发生，物业管理行业本身利润就比较低，再加上收费艰难，很多地区的物业管理企业出现了亏损等问题。现实的状况让一些物业管理企业发展起来步履维艰，这也成为物业服务企业、政府机关不得不去认真重视的难题。
三、针对于物业管理服务的现状可采取的相关对策
1.建立物业管理企业市场化、专业化化的发展模式，提供更加优质的物业管理服务
针对于目前物业管理服务发展的实际，在新的形势下要求物业管理企业必须认真完善经营机制，按照市场和消费者的要求开展规范化、专业化的经营模式，真正让物业管理企业贴近市场实际，只有这样，才能提供适合市场和业主需求的物业管理服务，同时，也需要政府部门在管理时更加细化，严格审阅房地产开发企业上交的商品房物业管理计划表，不能达到成立物业管理公司的企业不能给予审批，在最初阶段就杜绝“不合格的物业管理公司提供不达标物业管理服务”这种情况的出现。
2.加快物业管理专业人才梯队的建设，这是企业推出高质量服务的重要保证
物业管理行业隶属服务业，物业管理人员从事素质的高低决定了服务质量的高低，在激烈的市场竞争中，高素质技能型的物业管理从业人员是企业推出高质量服务、在竞争中取胜的重要保证，物业管理企业也必须清醒的认识到物业管理人员的队伍建设是企业必须要抓实的工作重心，物业管理企业要利用好企业资源对物业管理服务人员进行有效的培训，提高服务的科学性和业主的满意度，企业还要建立有效的奖惩机制，为员工的发展进步提供更加广阔的空间，员工素质的提升会带动企业整体竞争力的提升，高质量的物业服务也会在企业发展的过程中成为战胜对手的关键优势因素。
3.物业管理企业要努力使服务体系更加完善，拓宽物业管理服务盈利模式
物业管理企业要不断的改进自身的服务种类，完善服务体系的综合建设，积极拓宽物业管理服务的盈利模式，不仅要做好常规性物业管理服务工作，确保业主生活有一个良好的生活环境。另外，还要通过有效的市场调研来确定业主不断增加的新的需求，增加有针对性的专项物业管理服务，这种“急业主之所需”的物业服务模式会让业主产生较高的服务满意，对企业形象的宣传和所提供服务的增值是非常有利的。同时，物业管理企业在提供物业服务的时候也要时刻关注科技的发展与物业服务有机的结合，加快科学技术的引入，提高物业管理服务服务的现代化水平，确保物业管理服务向更高层次发展。
参考文献：
