时间：2022-04-28 12:19:15
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1.住宅小区装修期间的安全问题
住宅小区装修阶段，由于会出现集中装修的状况，于是施工电器同时使用会造成用电负荷加大；还有有些非正规装修公司施工人员的安全意识较低，可能会因施工用电违章操作，发生短路火警甚至触电伤亡事故。
2.住宅小区装修期间的施工问题
业主对房屋进行二次装修时，经常会出现以下违规装修现象：擅自更改房屋的使用功能；将没有防水要求的房间设为卫生间；擅自更改房屋套内结构。这些违规现象不仅会影响到整座房子的结构安全，同时还会引起邻里纠纷。
3.住宅小区装修期间的环境问题
住宅小区装修期间，有些装修工人不按规定处理装修垃圾，随意将装修垃圾丢在后楼梯、楼道、电梯旁、小区的拐角后就一走了之，导致小区环境脏、乱、差，影响了相邻业主的休息。
4.住宅小区装修期间的责任归属问题
业主在装修时会碰到因装修而产成的房屋质量问题，而这个问题会牵扯到物业公司、开发商、装修公司等各方主体，于是就出现责任归属的难题，而业主在这种情况下，往往会先迁怒于物业公司，所以会加大物业公司代人受过的可能性。
住宅小区装修管理混乱的原因
1.业主的原因
有的业主装修意识薄弱，在请装修队时比较随便，不签正规的装修合同，不查装修人员的资质；而有的业主装修知识欠缺，往往会无法监管装修行为。
2.施工方的原因
有的施工方不够专业，在装修过程中分辨不出什么是承重墙，看不懂平面图上的水管走向，于是会出现乱拆墙等违规操作；还有的施工方与物业公司缺乏有效的沟通，完全不顾所做的装修行为会影响外观或影响邻里，甚至会留下装修隐患。
3.物业企业的原因
有的物业公司在小区装修期间宣传力度不够、导致业主无法很清晰的明白哪些属于装修禁止行为，哪些属于装修注意事项；还有的物业公司对装修行为监管不到位
4.法规制度的原因
目前我国由建设部颁布的《住宅室内装饰装修管理办法》等相关法律规范只是对业主将住宅室内装饰装修工程委托给不具有相应资质等级企业作了限制，但对于在装修过程中由业主自装还是一片空白，没有相应说明，于是导致无法可依，实行监管比较困难。
改进住宅小区装修管理的对策
1.物业公司应切实加强监管，确保房屋质量安全
物业服务企业首先应切实加强住宅小区装修管理过程中的监督巡查，发现未经批准擅自
开工、不按装修方案施工或破坏房屋结构行为的，责令立即整改。同时物业服务企业还应进一步强化竣工验收环节的管理，发现影响结构质量安全的问题，应要求装修人和装修企业改正，并报政府主管部门处理。
2.物业公司应提高服务水平，建立有效的沟通机制
在住宅小区装修管理中，物业公司会遇到许多意想不到的困难和干扰，因此在这一过程中物业管理人员一定要注意方式方法，切不可轻易使用停水停电、没收装修工具、罚款等激化业主产生矛盾的手段来解决，以免导致业主、装修企业反感。
3.装饰装修企业应加强自律、加大员工培训
针对装饰装修企业造成的违规操作，可以在装饰装修行业积极开展创优评先活动，加强行业自律，同时装饰装修企业还应定期组织开展相关培训，提高装修人员的质量意识和技术水平，从而杜绝违规操作。
4.业主应加强学习装修法规条例，彻底改变旧观念
业主在进行装修之前，应通过各种途径多方面了解装修管理的相关法规条例，从根本上加强对装修管理的认识。因此作为业主最好先去正规的装修公司咨询，不去聘请没有装修资质保证的装修游击队来施工，这样就会避免因随心所欲地装修而带来的后遗症。
5.行政主管部门应完善装修管理制度，落实相关责任
各地区建设主管部门应根据国务院颁布的《建设工程质量管理条例》和《住宅室内装饰装修管理办法》等有关规定，进一步完善本地区住宅装饰装修管理制度，落实装修人、装修企业和物业服务企业等住宅管理单位的责任。同时还应加快建立装修企业信用管理制度，严格对装修人和装修企业违法违规行为的处罚。
6.居委会、业主委员会应发挥监督协调作用
居委会、业主委员会应当经常与物业管理公司进行沟通，并监督物业管理公司的管理和服务状况，督促房屋装修施工人员遵守有关的法规和公约，及时调解装修不当引起的邻里纠纷，对业主或使用人违规行为进行劝阻、制止并督促其整改。
7.媒体应强化宣传装修知识、营造良好环境
为了更大范围的普及住宅装饰装修基本知识，各个地方可以充分发挥宣传舆论的导向作用，利用网络、电视、广播、报纸和杂志等宣传手段，增强广大业主维护自身权益的法律意8.尝试推广全装修房
各个地方可以根据实际情况，尝试制定出台相关扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式，从而逐步达到取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房的目标，进而避免住宅小区违规装修的现象。
关键词：家居装修；合同；管理
Key words: household decoration；contract；management
中图分类号：TU238 文献标识码：A文章编号：1006-4311（2010）35-0074-02
0引言
家居装修是人生不得不面对的一个美丽的烦恼。其实也环绕着房产商、业主、设计师、工程队、材料商等多方面[1]。如何保障家居装修质量，减少装修污染，让装修效果达到满意，装修合同起到了组织与制度保障的作用，这永远是一个焦点问题，它需要理论上探讨，更需要实践中不断完善。
1家居装修合同现状调查
通过走访、问卷调查，涉及黄冈市区内十三个规模小区，配合调查家庭数达2300户，目前市区内接受调查的家居装修中60%由装修公司负责装修，其中签定装修合同的有80%，合同中附有完备的装修设计图纸的仅占50%；35%由个体承包商装修，5%由个人关系负责装修，个体装修中90%以上未鉴定书面装修合同。从调查中反映：有完备装修设计图纸装修质量比较稳定，业主满意度高；鉴定装修合同装修后存在质量问题的占调查总数的8%，占装修质量问题户数15%，装修合同为装修质量提供了保障。
调查统计表明家居装修中主要问题有：延期完工、渗漏水、油漆起皮、家俱质量不满意、线路（网线、闭路电视线）不通、材料质量不可靠和浪费严重、保修困难等。针对以上家居装修中问题，如何通过装修合同来解决，进行了一些研究探索。
2普及家居装修合同，营造合同管理社会环境
家居装修涉及社会每个群体，装修个性强，差异大，很多民事诉讼由此引起。无论是个体还是装修公司，均应强调签定装修合同。装修合同是确保装修质量的法律基础和制度保障，是双方利益的平衡体。装修合同是装修准备工作重中之重，其考虑越周全，装修的问题、争执就越少，反之，问题与争执就越多。
普及装修合同，营造合同管理社会好环境，应从以下几个层面来实现：
2.1 政策层面从规范营业收入和税务管理方面，建立起装修合同备案管理制度，要求所有装修公司的所有装修工程均应有装修合同，否则，一经举报，建议按至少10万元工程项目偷、漏税进行处罚，形成公司层面上主动、积极要求与客户鉴订装修合同的法制环境。
2.2 财务层面将装修合同作为装修公司财务审查的生要内容，规定没有装修合同与税务发票，不能进行工程的正常财务结算。
2.3 社会层面大力宣传个体装修不受法律保护的政策，没有装修合同和正规的装修工程付款税务发票，发生的任何工程纠纷，将无法获得法律层面上的保护与支持。同时宣传装修合同的重要性，在装修前，让每个公民自觉地要求与装修公司鉴订装修合同。
3规范装修合同，实现高平台管理
大力推广建筑工程施工合同示范文本，规范合同表达形式，它必将从根本上改变合同管理的现状，减少合同中矛盾和错误，提高合同的履约率[2]。家居装修合同的规范，更应有统一的装修合同示范文本，通过示范文本引导社会：完善、规范装修市场，同时示范文本又起到提示、警醒、推广作用，起到公平、公正等社会作用等，使装修合同管理在较成熟、高平台上进行。
针对目前装修的主要问题，建议装修合同示范文本应就以下内容进行规范：
3.1 工程量与合同价体现核心经济利益合同价是装修公司追求经济利益是一致的，而满足户主追求的主要是装修效果、装修质量，做到物有所值，二个目标实现统一，示范文本应从几方面进行引导、约束。
工程量应依据装修设计图纸进行清单列表，附件中必须有双方认可的装修设计图纸，条款中应有工程概况栏目。不成熟的装修内容、没有设计图纸的装修内容尽量回避。
任何无量或无价的装修内容，都会成为争议和矛盾的来源，合同内容必须有量有价。业主方应尽量做到先有装修图纸，然后定量、定价，不要接受装修方提出的实做实收的条款，这很容易陷入以少诱多的陷井。
家居装修工程的工期一般较短，短到一个月，长也不过半年，施工多数不受自然气候的影响，施工环境相对简单、稳定，工程施工易计划控制。因此，家居装修工程合同价，不能简单地套用土建工程的相关行业俗成。装修工程材料费，在明确材料数量的基础上，建议以暂估价计入合同价中，可依据市场价进行调整；其它的如人工费、机械费、设计费、利润等应是固定的，建议在合同中以固定价确定，不得调整；甚至可进行包干。包干后材料、工序、工艺等不能变。
3.2 装修材料是装修工程控制重点装修工程中，材料质量与价格关联性强，装修材料价格差异很大，材料费的控制主要控制材料的消耗量和材料的进场价格[3]。示范文本中应要求合同双方事前明确各方供应装修材料的清单，并规范装修材料清单表样，见表1。
装修示范文本中应明确材料进场验收、检验等具体要求，及日后发现存在材料质量缺陷时应承担的法律赔偿责任等内容。
加强装修材料的质量管理和约束，谁采购谁负责，乙方采购的应提供保修单和税务发票，确保保修有效，这些均应在合同中书面明确。
装修材料量的控制，地砖应多购些，主要考虑，日后维修中，不易配色，可以存一些多余的地砖备用外，其它装修材料，不宜多购，在采购中应考虑施工后多余的能退货。因此，针对乙方供货的，合同中应明确，多余的装修材料，谁采购则由谁负责退货；合同中应有相关条款，激励乙方在施工中节约材料和控制材料消耗量。实际装修合同中有如下条款：材料节约5%内按50%奖励乙方，节约10%内按30%奖励乙方，节约超过10%的，只按5%内的30%奖励给乙方。若施工中存在某材料超用5%以上的由乙方负责材料费。原因是材料节约过多，说明乙方在材料核算时存在多算的陷阱。对多用的材料，也作了限制，这样就能很好地控制装修材料偷、漏、浪费等。
3.3 工期与质量保修书是管理焦点装修合同中应明确装修开工日期和竣工日期，若有增项装修，若对工期有影响，应对工期进行量化，书面明确延长工期的时间，并应有工期延期和中间停工的处罚条款，规范工期的刚性约束，从而规避恶意拖延工期等风险的管理。装修质量除加强装修材料的质量管理和约束外，也应加强工程过程验收工作。最后还应有装修工程质量保证书，明确装修工程保修范围和保修时间，结构安全性质量、水电安装质量一般应是五年，其它应该是二年。在实践中，存在装修公司法人消失后的责任承担问题，示范文本中应考虑和完善装修工程质量保修责任人在此情形下的追究问题，建议我国建立个人诚信档案公示管理制度，对有此类问题的法人代表，应终生限制其再承担法人代表的资格，并从法律层面上，完善公司消亡后，法人代表等公司主要责任自然人应，针对原公司法律责任分担的明确和具体化。
3.4 工程验收是质量保障评价措施装修合同的重要职责之一是对装修工程质量起到保障约束作用。而装修工程质量重在过程管理，对于业主来讲，加强装修质量管理，应加强装修工程的过程验收：如给水管道安装后，应进行灌水加0.6MPa压力进行有效测试[4]，通过后才能证明其质量合格；墙面平整度验收应在中间层完成进行；电路线管穿线应在施工中进行验收；木地板安装应分找平层验收、垫层铺装验收和完工验收等。
合同中应明确以上验收内容和验收程序，乙方有义务提前通知甲方前来验收，并要求必须履行书面验收鉴字手续，没有书面验收手续的，不能进行工程竣工验收。甲方可以考虑聘请专业监理人员参与验收，并细化隐蔽工程验收和施工过程验收的工作面，装修工程进度款支付应与以上验收合格进行直接挂靠，对没有验收或验收不合格的，必须整改，直至合格为止，对出现不履行过程验收或验收中出现质量问题的，合同中应考虑完善约束性处罚条款。
4合同洽商与实施是合同管理重要环节
家居装修合同洽商中，多数是业主对装修公司，装修公司很熟练，见多识广，业主缺乏专业性和经验，因此建议合同洽商过程前，业主应加强学习，或聘请专业人员参与合同洽商。若有省市装修合同示范文本的，应对示范文本逐条进行商讨明确。装修合同实践提醒我们：在合同洽商中建议作好商谈笔录工作，在书面合同签定前，应认真梳理洽商过程中，影响自己作决策的乙方承诺，这些承诺是否在合同中有文字一致的表述，否则，影响决策的重要因素将成为口头形式，成为合同的严重漏项，最终带来严重的经济损失。
签定装修合同，目的是控制装修质量，减少装修工程中的矛盾，签定合同仅仅是一个开始，重要的是：严格、认真履行装修合同。设计图纸确认、材料进场验收、隐蔽工程验收、过程验收、工程进度款支付等是装修合同履行的重要环节，装修合同双方应严格认真履约。
5结束语
家居装修是一个复杂的工程，涉及面广、人员杂，若能从以上各方面，加强装修工程合同管理工作，相信我们家居装修的质量一定会有稳步地提升，我们的装修市场将更规范和健康和谐地发展。
参考文献：
[1]易建国.家居装修功能布置与预算[J].上海建材，2010，（2）：29.
2、上海大显装饰上海大显家居装饰有限公司集中高档公寓房、别墅、办公室内空间设计、施工、服务、维护为一体，拥有一批专业资深且经验丰富的设计团队和施工队伍，并且在员工素质、设计水准、服务质量等方面都坚持高标准要求，致力于发挥企业设计、工艺、服务三大优势，提供更多更好的装饰作品。
3、珈禄装饰珈禄（上海）装饰设计有限公司成立于2015年，集装饰设计、施工于一体，自成立以来始终在“绿色环保”的经营方针下打造精品工程，拥有一批专业资深且经验丰富的设计团队和施工队伍，尤其擅长住宅整装，是3.15诚信体系放心单位，上海市装饰装修行业协会会员，样板工程金奖单位。
4、欧碧雅装饰上海欧碧雅建筑装饰工程有限公司作为一家中高档装饰企业，专注于二手房房屋装修，自成立以来始终注重设计风格和施工工艺，拥有一批专业资深且经验丰富的设计团队和施工队伍，并搭配统一的规划管理，确保产品和服务的优质，成为上海市装饰装修行业协会家庭委员会会员单位。
5、境远装饰上海境远装饰设计工程有限公司集高品质室内装修设计、施工、饰后服务为一体，承接公寓、别墅、复式、多层房的设计装饰以及商用空间设计装饰等业务，拥有一批专业资深且经验丰富的设计团队和施工队伍，且施工规范材料环保，确保每一项工程都是精品工程。
6、上海厚良装饰上海厚良建筑装饰工程有限公司专业从事各类住宅家居空间和办公商业场所的室内外建筑装饰设计和施工，是上海市绿色健康装饰定点检测单位。公司拥有一批专业资深且素质优良的设计团队和施工队伍，部门设置合理，职能分工明确，并拥有完善的质保和管理制度，解决客户的后顾之忧。
7、上海禧鑫装饰上海禧鑫装饰设计工程有限公司专注于家庭装潢、施工，自成立以来始终注重诚信经营和工程质量，拥有一批专业资深且经验丰富的设计管理和施工队伍，并实行规范科学的施工全程监控，进行终生维护保修，工程预算透明报价，免除客户后顾之忧，完成了数以千计的优秀家装作品。
8、质鼎国际设计质鼎国际设计隶属于上海质鼎建筑装饰工程有限公司，成立于2006年，专业从事室内装修、别墅、办公空间、商业空间的装饰与设计，具备设计与施工双乙级资质、上海市住宅装饰装修工程设计与施工二级资质，是中国室内装饰协会，上海市室内装饰行业协会、上海市装饰装修行业协会会员单位。
前言
房屋装饰装修是随着人们生活水平提高而逐渐兴起的一个行业。大多数的人们在购买房子之后，都会将房子按照自己的意愿进行必要的装饰与装修。但是随着房屋装潢行业的人越来越多，质量问题也逐渐的明显。本文将会对这方面的内容进行介绍。
一、我国房屋装修质量监理的现状分析
由于人性与一些其他的客观原因，使得我国的房屋装修质量监理工作的开展并没有那么好，逐渐的暴露出一些问题与漏洞。虽然房屋装修质量监理工作的开展存在着一些漏洞与不足，但是相关的管理人员当发现问题之后还是积极的应对。存在的问题也将会随着技术的发展与理念的成熟不断被解决。
二、开展房屋装修质量监理过程中存在的问题分析
1、施工人员专业技能与责任心偏低
房屋装修质量监理的工作存在一定的漏洞与问题，施工人员专业技能与责任心偏低就是其中的问题之一。专业技能代表着施工人员从事房屋装修工作的能力，也在一定程度上影响着房屋装修的质量。责任心与工作的态度对房屋装修质量的影响也是非常大的，但是，由于一些员工受雇于一些装修公司，他们在开展工作的时候并没有以一个很负责任的心态去开展相关的工作。此外，装修公司在人员雇佣的环节并没有严格的把关，使得雇佣的施工人员的专业技能偏低。
2、施工材料质量偏低
施工材料的质量偏低也是房屋装修质量监理工作开展工程中存在的问题之一。大多数的人们在进行房屋装修的时候，都希望自己选购的装修材料能够物美价廉。但是事实是一分钱一分货，一些贪图便宜的人们就比较容易购买质量不合格的施工材料；此外，一些人在装修的时候大多数都是先选择施工人员，根据施工人员的推荐选择一些装修材料。而大部分的施工人员都是与一些装修材料的销售点有着合作关系的，施工人员将雇主带到一定的地方购买装修材料，销售点适当的提高价格将中间的差价给施工人员，这种情况的存在使得雇主虽然花了较多的钱却没有买到合适的材料。
3、缺乏完善统一的管理机制
房屋装修质量监理工作开展的过程中，缺乏完善统一管理机制也是存在的问题之一。完善的、统一的管理机制是顺利开展房屋装修质量监理工作的重要保障之一。如果缺乏完善的管理机制，对一些施工人员与装修材料的销售人员缺乏一定的约束力与监管力度，这就会给一些人有一些可趁之机去谋取利益。
4、缺乏统一的验收标准
质量验收标准是房屋装修质量监理的重要保障之一。它可以在最后的环节对房屋装修的质量进行一定的监督与检查，发现不符合标准的地方应该及时的进行改善与维修。我国现阶段的情况是这样的[1]，大型的建筑是存在一定的验收标准的。而一般的民用住宅却没有建议统一的验收标准。这摘要：近些年来，随着我国经济的增长与国界地位的日益提高，我国对各行各业都进行了一定的改进与发展。随着人们生活水平的不断提高，人们对生活质量的要求也逐渐的提高。房屋装饰装修是现如今流行的一个行业，本文将会对这方面的内容进行必要的介绍。关键词：房屋装修；房屋装饰；质量监理就给房屋装修质量监理工作的开展带来了一定的难度。
三、更好的开展房屋装修质量监理工作的几点措施
1、提高施工人员的专业技能与责任心
想要更好的开展房屋装修质量监理工作，就需要采取一定的措施解决这一工作开展过程中存在的问题。解决问题的措施要根据问题的实质。其中提高施工人员的专业技能与责任心就是可以采取的措施之一。想要提高工作人员的专业技能与责任心可以从以下几个方面入手：首先，公司在雇佣装修人员的时候，应该加强对工作人员的专业技能要求，加强人员的质量把关。争取雇佣的人员都是具有专业知识与素养的人员。这样在开展工作的过程中，相关的工作人员能够更好的去开展自己的工作；此外，加强工作人员的责任心建设也是需要采取的措施之一。
2、加强施工材料的质量管理
加强施工材料的质量管理也是可以采取的有效措施之一。国家应该建立一套完善的装修材料管理制度，对不同品牌与质量的装修材料进行划分，然后按照等级对这些材料进行分级管理。这样相关的人员在购买装修材料的时候，就能够按照自身的经济状况与需要对材料进行合理的选购。可以确保消费者的权利不受到侵害。当然，在这一环节过程中，消费者也是需要积极响应和配合国家的政策的，在经济允许的范围下，尽可能的购买国家认定的装修材料，从自身的利益出发，确保自身的权利不受到侵害。
3、建立完善的管理机制
想要更好的开展房屋装修质量监理工作，就需要建立一套健全的管理机制。这个机制的覆盖程度要非常的广阔。想要建立一套完善的管理机制需要从以下几方面入手：首先，国家应该建立装修的一条完善的、独立的生产线。只有将这项工作具体化、标准化，管理机制的建立才具有意义[2]，也具有发挥的场所；接下来就是管理机制的建立过程，在建立管理机制的时候，要全方位的考虑问题的所在，细化的每一个问题，争取机制的建立能够满足运营的需要；此外，在管理机制运行的过程中，需要不断的对管理机制进行必要的补充与修改。使其符合时代的发展与工作的需要。
房地产企业涉及的税种较多，其中涉税数额较大的主要是营业税、土地增值税和企业所得税等，它们也就成为房地产企业进行纳税筹划的主要对象。
一、房地产企业纳税筹划的一般要求
1.合法性。所有企业的纳税筹划都必须遵守国家税收法规、会计准则以及其他相关制度，必须在法律和规章制度许可范围内操作，在适用税收政策和税收征收管理制度的前提下，对纳税事项进行系统安排，规避法律风险。
2.利益最大化。纳税筹划本身旨在降低税收成本，追求利益最大化，它是在若干可行方案中选择最佳方案的结果，这就要求企业不仅能提供各种潜在的可行方案，而且还要从房地产企业整体经营角度出发，并考虑长远发展战略来判断并选择最佳方案。
3.充分利用税收政策。包括税收优惠、税率分级等。企业只有在充分熟悉有关税收政策的前提下，将企业的经营策略及营销行为与税法有机结合，才能用足政策；同时根据房地产企业的经营特点，足额提取费用、摊销成本，使企业取得更大的税后收益。
二、F房地产公司及开发项目概况
某市F房地产公司成立于2010年，是由甲、乙两家房地产公司合作成立的房地产项目公司，共同开发普通商品住宅“梦想佳苑”项目。F公司章程约定：甲公司提供3亿元人民币，乙公司提供15万土地使用权折价2.7亿元（与其取得成本一致），项目建设期为2010年9月1日―2012年9月30日，销售期为2011年6月1日―2012年12月31日，综合容积率为2；甲公司负责解决资金缺口并全权承担项目运作以及广告宣传，乙公司不承担合作公司的亏损风险；项目完成后，乙公司获得7.5万商品住宅，甲公司获得19.5万商品住宅及3万车库。
1.预计开发成本及销售收入
项目预计建造总支出8.07亿元，商品住宅及车库各项目建造成本见表1。
项目预计期间费用：销售费用1200万元，管理费用1295万元，财务费用245万元，合计2740万元。
F公司计划委托甲公司下设的装修公司按照每平方米400元标准对毛坯房进行简单装修，预计装修成本10800万元（27×400=10800）。住宅和车库的销售均价分别为每平方米4800元、2800元。预计销售额见表2。
2.F公司及乙公司纳税测算
项目开工前，F公司做了一份项目可行性报告，对该项目涉及的税费负担进行测算，主要考虑营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、企业所得税及印花税，其他税金忽略。
乙公司将15万土地使用权以2.7亿元转让给F公司，应按“转让无形资产”缴纳营业税及附加税费，将商品住宅对外销售按“销售不动产”缴纳营业税及附加税费。测算如下：
应交营业税（27000+36000）×5%=3150万元，应交城建税及教育费附加3150×（7%+3%）=315万元，应交地方教育费附加3150×2%=63万元，应交印花税36000×0.05%=18万元，营业税及附加税费合计3546万元。
土地增值额（36000270003546）=5454万元，增值率低于20%，不缴纳土地增值税。
乙公司应交所得税（36000270003546）×25%=1363.5万元。
F公司对外销售27万住宅和3万车库，需按“销售不动产”缴纳营业税及附加税费，测算如下：
应交营业税138000×5%=6900万元，应交城建税及教育费附加6900×（7%+3%）=690万元，应交地方教育费附加6900×2%=138万元，应交印花税（93600+8400）×0.05%=51万元，营业税金及附加税费合计7779万元。
土地增值税允许扣除额：地价成本27000万元，建筑成本35250万元，基础设施等建造成本13050万元，加计扣除（27000+35250+13050）×20%=15060万元，开发费用5400万元，装修费用10800万元，营业税金及附加税费7779万元，合计114339万元，增值额138000-114339=23661万元，增值率20.69%，应交土地增值税23661×30%=7098.3万元。
F公司利润总额138000-80700-10800-7779-7098.3-2740=28882.7万元，应交所得税28882.7×25%=7220.7万元。
三、F公司纳税筹划方案
1.改变公司合作章程，减少纳税环节
将F公司章程修改为：甲公司出资3亿元与乙公司提供15万土地使用权共同组建有限责任公司，采取风险共担，利润共享的合作方式，甲公司占60%的股份，乙公司占40%的股份。甲、乙公司直接从F公司分配利润，避免重复缴纳营业税。
2.合法控制增值率，实现适用免税政策
将业务打包给建筑承包商，支付的1500万元费变成建筑安装成本，不再作为性质的开发费用处理，增大作为加计扣除的建造成本基数。
利息和间接开发费用数额不大，改按“比例扣除法”的扣除额为：（27000+35250+13050+1500）×10%=7680万元，可增加扣除额。
F公司下设的装修公司改在交房后介入，由装修公司直接与购房户签订装修合同。房价由4800元下调至4400元，F公司不再收取装修部分收入，相应地不再缴纳销售不动产5%的营业税，改由装修公司按建筑安装业3%缴纳营业税，少交营业税（19.5+7.5）×400×（5%-3%）=216万元，可视为按4800元均价销售商品房的机会成本。
3.纳税筹划后的纳税测算
经过上述纳税筹划后，F公司预计相关纳税指标测算如下：
营业收入27×4400+3×2800=127200万元。
应交营业税127200×5%=6360万元，应交城建税及教育费附加6360×（7%+3%）=636万元，应交地方教育费附加6360×2%=127.2万元，应交印花税127200×0.05%=63.6万元，营业税金及附加税费合计7186.8万元。
土地增值税允许扣除额：地价成本27000万元，建筑成本35250+
1500=36750万元，基础设施等建造成本13050万元，加计扣除（27000+36750+13050）×20%=15360万元，开发费用（27000+36750+
13050）×10%=7680万元，营业税金及附加税费7186.8万元，合计107026.8万元，增值额127200-107026.8=20173.2万元，增值率18.85%，无需缴纳土地增值税。
利润总额127200-80700-7186.8-2740=36573.2万元，应交所得税36573.2×25%=9143.3万元。
4.纳税筹划前后对比分析
纳税筹划前后相关税金对照结果见表3。
四、结论
从上表对照结果看出，纳税筹划后F公司的营业税金及附加、土地增值税以及企业所得税较纳税筹划前的总额减少16330.1万元，节税率达到39.5%。虽然纳税筹划后的所得税有所增加，那是由于未缴纳土地增值税使得利润总额大大增加的缘故。所以，此次“梦想佳苑”的纳税筹划是成功的。
参考文献：
[1]江为凤.房地产开发企业的纳税筹划分析[J].时代经贸,2008(7).
物管公司：________物业管理有限公司(以下简称甲方)
购房人：__________________________(以下简称乙方)
装修单位：________________________(以下简称丙方)
为加强_______________房屋装饰装修的管理和监督，有效制止违章装修行为，保障房屋的结构安全和外观统 一，维护小区环境整洁、美观、协调及业主的正常生活秩序，使业主有一个安全、清洁、优美、舒适的居住环境。根据建设部《住宅室内装饰装修管理办法》及________市物业管理、消防、供水、供电、燃气、环境保护等有关规定和标准，管理公司、购房人、装修单位特签订本协议。
一、 装修流程说明
1.业主本人或其委托人到物管公司办公室领取《装修申请表》，并按表中要求逐项详细填写。
2.业主本人选定装修施工单位，确定装修方案，并由施工单位指定一名防火责任人。
3.业主会同装修施工单位负责人备齐如下装修申报材料到物管公司办理报批手续：
(1)填好装修申请表;
(2)装修施工单位的营业执照、资质证明复印件(加盖公司允许复制的公章);
(3)装修项目明细表(可在装修申请表上载明);
(4)装修方案;
(5)装修人员身份证复印件和1寸照片2张。
(6)办公楼或商场的装修面积≥50平方米以上，需到县消防管理部门申报审批，审批后按审批要求进行装修。
4.物管公司客户服务部为装修施工的管理及服务部门，在查验装修申报材料齐全、受理装修申报后，现场予以审批。装修方案的审批原则如下：
(1)不能破坏建筑物的主体结构：
(2)不能破坏建筑物的建筑面积;
(3)确定用电负荷;
(4)厨房、卫生间等楼板防水措施;
(5)装修方案是否符合防火要求;
5.装修方案经审批同意后，由业主/装修单位负责人到物管公司财务室缴清各项装修管理费用。
6.装修单位负责人持施工人员身份证复印件、l寸照片2张和财务收款单据到物管公司客户服务部办理装修进场手续，包括办理施工人员《装修出入证》、领取装修许可证等。
7.装修人员进场施工过程中，物管公司有权进行检查，纠正违章，对违反装修规定者，物管公司将酌情对施工单位或有关人员给予处罚。高空抛物者从重处罚。
8.若在装修过程中增加施工人员，必须由装修单位负责人本人来物管公司填表缴费，办理人员增补手续，其它人员一律不予办理;
9.装修竣工后，由业主(或其授权委托人)通知物管公司安排初次验收。初次验收通过后，由装修单位负责人带施工人员的《装修出入证》、办证押金收据、初验合格单财务室办理退证手续、领取《装修出入证》押金。
10.自初次验收通过之日起________月内安排复验，复验合格后，由装修单位负责人会同业主凭装修押金缴纳收据和复验合格单到财务室办理退领房屋装修押金手续。
二、装修收费项目及缴纳标准
序号
收费项目
缴费主体
收费标准
备注
1
装修保证金
业主
住宅：______元/户。其它性质物业另行约定。
1.业主与装修单位可协商确定缴费主体;
2.确定管理公司推荐的装修公司，不用再行缴纳保证金;
2
装修出入证押金及工本费
装修公司
出入证押金：___元/个;工本费：____元/个。
3
装修垃圾清运费
业主
_____-_____元/户
*?业主与装修单位可协商确定缴费主体;*?100㎡以下100元，150㎡以下150元，150㎡上200元，跃层250元。
三、装修规则
1.前期统一装修无时间限制，当业主开始入住生活后装修施工时间为：周一至周五 8：00-12：00，14：00-19：00，周六、日9：30-12：00，14：00-19：00。其余时间可以进行墙面粉刷等无声响的装修施工，禁止进行一切噪音施工。如违反规定，物管公司有权责令停工，扣留或没收工具，视情节轻重给予处罚。
2.为保证小区统一美观，以下内容为禁止之列：
(1)改变建筑物的外观及造型，在公共设施部位及私人花园乱搭建;改变外墙的颜色;
(2)楼房外墙、楼内公共用地上进行任何形式的搭建、安装、铺设;
(3)一切屋外更改或加建皆在禁止之列。例如：天线、附加建筑物及标志等。
3.安装分体及窗式空调需到物管公司办理审批手续，按物管公司规定安装：
(1)空调支架必须使用足够强度的不锈钢材质，固定螺栓须经防锈处理，否则，装修业主(住户)要承担由此造成的返工及其它损害(如下雨铁锈污染外墙面、空调坠落等);
(2)必须安装在物管公司指定的位置，以确保建筑外观统一整齐。
4.凡安装防盗门、防盗网的，必须按照物管公司的规定和要求进行安装。
5.施工人员的行为
各业主 /装修单位必须将物管公司签发的《装修许可证》张贴在入户大门上。装修单位必须对所属装修人员的行为负责，装修人员必须持有效证件，必须衣着整齐，不得在非工作区逗留;严禁随地吐痰、喧哗、打闹、赌博饮酒等。物管公司亦严禁工人在辖区内随意留宿或生火，如需留宿应由业主本人出面到物管公司办理担保手续;如私自居住在楼宇内，一经发现，则按《________市治安管理条例》规定送交当地派出所。工人在进入小区范围内必须配带《装修出入证》。物管公司有最终决定权批准进入与否。装修人员严禁串栋、串户，违者酌情给予处罚。
6.垃圾/杂物清理区，装修垃圾由物管公司委托清运公司集中统一清运。各户装修垃圾装袋后，按物管公司指定的方式和时间堆放到小区装修垃圾中转站内。户内装修垃圾清运时间定为每日上午12：00-14：00，晚上6：00-9：00。严禁将建筑材料、垃圾堆放在公共场所(包括公共走廊及公共区域)，违者给予处罚。严禁高空抛物。(违者将承担违约金______-______元)，并由肇事者承担由此造成的全部责任。如经通告后，业主/住户及装修单位未能作出适当清理安排，物管公司将自行雇用工人清理，而费用则从有关装修押金中扣除。
7.防火责任
(1)施工现场必须自备足够灭火设备，如手提灭火器。要求每______㎡建筑面积设______kg灭火器一个(每户至少两个)。
(2)根据《中华人民共和国消防条例》实施细则第十条的规定，施工单位必须负责施工现场的消防工作，各施工单位必须指定一名防火安全责任人，负责施工现场的防火安全工作，确保各项防火安全措施的落实。
(3)各施工单位对现场人员进行防火安全和工地管理制度的宣传教育，使施工人员提高安全意识，自觉遵守有关的安全操作规程和制度。
(4)如发生消防事故，由发生事故的施工单位、个人以及雇请施工的业主或住户按规定承担一切经济及法律责任。
8.安全
(1)各施工单位必须聘请有合格证的电工、焊工，方可进行作业。
(2)施工用电必须严格执行市用电防火管理条例和规程。
(3)施工动火，一律到物管公司办理动火审批手续。动火作业人员必须严格遵守有关的操作程序和安全规定，否则一切后果自负。
(4)未经批准，工地内严禁使用电炉、电炊具等电热设施。不准使用高瓦数灯照明。照明灯泡瓦数一般限制在__W以下，因施工需要使用碘钨灯的，应先征得物管公司的书面同意，并要做好安全措施，人离灯灭。装修工人使用电器设备时，务必采取可靠的安全措施，包括采用适当绝缘电线。临时接驳电线须保证一机一闸一个漏电开关，在施工完成后及时拆除，违者承担违约金______元。
9.违章处理
物管公司每天将不定时派专人入户进行巡查，监督装修情况，对违规现象轻者现场即予纠正。重者物管公司有权作如下处理：
(1)责令停工;
(2)责令恢复原状;
(3)扣留或没收工具;
(4)停水、停电;
(5)赔偿经济损失;
(6)根据政府及行业主管部门有关条款予以罚款。
以上几种处罚可同时并处。
10.更改/还原工程
物管公司保留权利要求业主 /住户对所有装修工程(如该工程影响楼宇设施、结构，或严重影响外观)进行更改或还原。物管公司发出更改通知单给业主/住户，业主/住户须在指定时间内完成更改/还原工程，并负责一切费用。如业主未能在限定时间内整改完，物管公司有权安排施工力量完成该项工程，所需费用将全部由业主/住户承担。
四、本协议中未规定的事宜，均遵守国家有关法律、法规和规章执行。
五、本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请仲裁或向人民法院起诉。
六、____________________滨江新城业主临时公约、住户手册为本协议的附件。
七、本协议正本连同附件一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。
八、甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，同意签订本《房屋装饰装修管理协议》，各自依照协议约定，行使权利，履行义务。
九、本协议双方必须遵守，否则违约方应支付守约方违约金 ______元，并主动按本协议予以纠正及承担相应责任。
甲方盖章： ____物业管理有限公司
代表人：_______________________
_________年________月________日
乙方盖章：_____________________
代表人：_______________________
_________年________月________日
丙方盖章：_____________________
代表人：_______________________
_________年________月________日
装修公司合同二
甲方：________________
乙方：________________
丙方：________________
丁方：________________
由于甲方办公楼装修需选择装修单位进行设计、施工，乙、丙、丁三方均是专业的装修、设计单位。各方协商，达成如下合同：
一、_________年_________月_________日前，乙、丙、丁三方分别完成对甲方基本要求的调查了解，甲方配合乙方的工作。
二、_________年_________月_________日前，乙方应完成平面图(布局)、效果图的设计方案，及工程投资概算和经济分析。
三、甲方在收齐三方的前条所述资料后_________日内决定所采纳的方案。该方案可以是一方提出的方案，也可以是两方或三方方案的结合。
四、按甲方最终确定的设计方案由设计方(或者采纳设计方案比重较大的一方)制作施工图。
五、按设计方的施工图，由乙、丙、丁三家制作工程预算及工作量清单。
六、甲方在收到三方前条所述资料后_________日内确定一家负责装修工程施工。施工合同另行签定。
如设计方未被确定为施工方，设计方同意甲方无偿使用其设计方案和施工图;同时由施工方给予设计方适当补偿，具体补偿数额由施工方与设计方自行协商。
七、甲方不另支付设计费和施工图制作费;施工方不得将其列入装修成本。
八、本合同自双方签字、盖章之日起生效，本合同一式肆份，肆方各执壹份。
甲方：___________________
乙方：___________________
(一)房屋管理
房屋管理是物业管理的重要内容之一,此问题在前期业主装修阶段显得尤为重要,纵观各老旧物业小区存在的上下单元渗漏、外立面破坏、楼宇结构受损、房屋功能改变等不一而足的问题,无不是因为前期阶段管理不到位而种下祸根、埋藏隐患,从而造成了后期管理服务工作的困难重重、举步维艰,这一问题已逐渐演变成一个困扰行业发展的突出问题。
为此,在装修管理工作方面,我们重点加强了以下方面的工作:
1)针对业主与装修管理专项拟定了"装修工作指引",就装修单元的"重点部位防水"、"消防安全"、"水电管路走向"、"自用设施设备安装"等作出明确的指引,让业主与装修公司提前知悉各项管理规定与要求,为后期的管理工作做好准备;
2)从严把好装修申请审批关,建立完善的装修管理档案,所有装修申请必须提交装修手册内规定的资料与图纸,并对装修申请中的关于外立面及室内结构方面从严审核,给出审批意见与建议;
3)建立装修巡查签到制度,安排各部门按规定对装修单元开展装修巡检工作,对消防管理、违章装修、防水工程按部门分工开展巡检工作,将违章装修现象消除于萌芽状态;
4)定期组织开展装修专项巡检整治活动,对存在未符合管理规定要求的现象,限定作出整改,并按计划实施复检工作,此项工作得到了大部份业主的肯定。
5)从2009年十月份起,根据工作的安排需要,管理处设立了装修巡检专项负责制度,该项工作由保安队长组织实施,经过相关培训及各项准备工作后顺利予以实施,取得了良好的成效。
(二)小区安全防范工作
小区治安防范及消防工作是物业管理中的重中之重,为能给业主提供一个安全舒适的居住环境,我们狠抓了小区治安消防管理工作,对保安人员定期进行岗位培训,考核,制定了严格的岗位执行标准,并坚持严格执行了各项工作程序、巡更、巡岗制度。要求保安人员认真巡查,文明执勤,礼貌服务,在前期装修阶段进出人员复杂,硬件设施条件欠缺的情况下,基本完成了公司安排的各项工作任务。
1)继续执行施工人员出入证正副证制度,定时定岗进行装修单元清场,这在一定程度上极大地提高了安全管理的成效,同时更避免了延时装修引致客户投诉的情况,收到了良好的成效;
2)为加强装修搬运的监管,避免违章使用电梯搬运装修材料的情况,从2009年下半年起管理处实行了"装修搬运押金管理制度",自制度实施以来,材料停留在公共部位过夜、搬运过程中破坏卫生环境、违章使用电梯搬运的情况基本得以杜绝;
3)严格执行人员及物品出入管理制度,施工人员凭证出入,其它人员进出须配合查询与登记,拿出小区的物品均凭"放行条"并经查核后才能放行,有了这些管理制度的严格执行,小区的安全才能得到保障;
4)按消防管理制度要求,保安部安排专人每月定期对消防栓、灭火器实施专项检查,确保消防器材处于良好的状态,同时针对在经营的商铺开展灭火器配置检查工作,目前在经营的商铺均已按要求配备了灭火器;
5)前期阶段由于各方面的因素,停车场车辆出入管理较为混乱,通过邓经理主持召开专项整治工作,并安排落实相关工作后,所有进出的车辆均已凭证出入,大大地提高了停车场车场管理的安全系数。
(三)公共设施、设备的管理
小区公共设施设备的良好运行状态与维修养护管理工作是建立在前期的接管验收入及试运行阶段调整磨合基础上的,***作为广浩地产首个小高层住宅项目,由首期楼宇交付业主起,我们一直秉持的工作理念是:"严把接管验收关,密切监控设备运行状态",为此我们实施了以下管理措施:
1)建立起设备移交初验复检制度,如电梯设备的移交,由于各方面的因素,电梯的安装工艺、设备的运行性能不如理想,但在验收过程中,在公司各部门的密切配合下,部位存在未符合质量要求的问题,经过协调跟进,基本上得到了整改;
2)在物业管理的前期阶段,由于设备处于运行磨合阶段,同时由于其使用情况有别于正常阶段,所以故障情况时有发生,为此管理处加强了与相关单位的沟通工作,对存在的问题进行专题研讨,再根据实际情况调整管理工作重点,经过努力,在后期阶段,设备的运行性能得到了极大的改善;
3)实施了设备定期巡检制度,做到设备巡检及养护工作规程张贴上墙,维修人员定期实施巡检工作,并做好巡检工作记录,基本上达到了公共设备问题及时发现及时处理的工作目标;
(四)环境卫生管理
环境卫生方面,管理处制定了严格的保洁工作程序与巡检制度,由保洁组长组织安排相关区域的保洁工作,并每天开展巡检整改工作,经过保洁人员不辞劳苦的付出,小区的环境卫生逐步得到完善,同时因应恶劣气候环境,我们开展了专项的大扫除工作,全年没有发生因保洁工作不到位而产生安全事故。 共2页,当前第1页1
1)每幢楼宇交付业主后,施工单位的清洁开荒不到位,不能满足管理服务的要求,在前期阶段人员紧、工作任务重的情况下,管理处将每幢楼宇的清洁开荒责任到岗位,保洁岗位在正常开展日常保洁工作的同时,出色地完成了各幢楼宇的清洁开荒工作,为后期的环境卫生管理工作奠定坚实的基础;
2)前期阶段由于施工的原因,造成停车场的卫生状况差、积尘较多,为此管理处对水景及泳池的废水加以利用,定期对停车场进行清洗,在有限条件内保持了停车场良好的卫生状况;
3)在业主刚入住的阶段部分业主经常将生活垃圾弃置于每幢的电梯内及电梯前厅处,给环境卫生造成了不良的影响,再引致其他的业主的投诉,管理处先是张贴"温馨提示",后通过保安与监控确定嫌疑住户,再通过物管人员多次耐心的解释与说服后,随意弃置生活垃圾的情况不再发生;
(五)绿化管理
为了给业主创造一个优美的生活环境,我们严格落实了绿化管理措施,根据***小区绿化施工进度,配合公司积极做好绿化养护管理工作,设计制作绿化警示牌、绿化带围栏,使绿地基本无破坏,践踏及公用现象;同时根据绿化的习性制定绿化养护计划,定对对绿化施肥及修剪,通过绿化员工的辛勤工作,小区的绿化生长状况良好。
二、存在的不足与展望
虽然,我们在2009年的工作中取得了一定成绩,但还有很多需要完善与加强的地方。
第一、管理人员整体素质不高,服务意识不强,实际处理事务的能力还有待提高;
第二,与业主的沟通不够,了解不足,在往后的工作中应予以加强。
第三,设备、设施管理力度还需加强,以确保设施设备的安全正常运行,避免因此而对业主的正常生活造成影响,引至业主对管理服务工作的不满;
第四,保安管理方面仍存在人员思想心态不稳定,工作执力度严重欠缺的情况,需要在实际工作中作出改善。
(一)房屋管理
房屋管理是物业管理的重要内容之一,此问题在前期业主装修阶段显得尤为重要,纵观各老旧物业小区存在的上下单元渗漏、外立面破坏、楼宇结构受损、房屋功能改变等不一而足的问题,无不是因为前期阶段管理不到位而种下祸根、埋藏隐患,从而造成了后期管理服务工作的困难重重、举步维艰,这一问题已逐渐演变成一个困扰行业发展的突出问题。
为此,在装修管理工作方面,我们重点加强了以下方面的工作:
1)针对业主与装修管理专项拟定了"装修工作指引",就装修单元的"重点部位防水"、"消防安全"、"水电管路走向"、"自用设施设备安装"等作出明确的指引,让业主与装修公司提前知悉各项管理规定与要求,为后期的管理工作做好准备;
2)从严把好装修申请审批关,建立完善的装修管理档案,所有装修申请必须提交装修手册内规定的资料与图纸,并对装修申请中的关于外立面及室内结构方面从严审核,给出审批意见与建议;
3)建立装修巡查签到制度,安排各部门按规定对装修单元开展装修巡检工作,对消防管理、违章装修、防水工程按部门分工开展巡检工作,将违章装修现象消除于萌芽状态;
4)定期组织开展装修专项巡检整治活动,对存在未符合管理规定要求的现象,限定作出整改,并按计划实施复检工作,此项工作得到了大部份业主的肯定。
5)从2008年十月份起,根据工作的安排需要,管理处设立了装修巡检专项负责制度,该项工作由保安队长组织实施,经过相关培训及各项准备工作后顺利予以实施,取得了良好的成效。
(二)小区安全防范工作
小区治安防范及消防工作是物业管理中的重中之重,为能给业主提供一个安全舒适的居住环境,我们狠抓了小区治安消防管理工作,对保安人员定期进行岗位培训,考核,制定了严格的岗位执行标准,并坚持严格执行了各项工作程序、巡更、巡岗制度。要求保安人员认
真巡查,文明执勤,礼貌服务,在前期装修阶段进出人员复杂,硬件设施条件欠缺的情况下,基本完成了公司安排的各项工作任务。
1)继续执行施工人员出入证正副证制度,定时定岗进行装修单元清场,这在一定程度上极大地提高了安全管理的成效,同时更避免了延时装修引致客户投诉的情况,收到了良好的成效;
2)为加强装修搬运的监管,避免违章使用电梯搬运装修材料的情况,从2008年下半年起管理处实行了"装修搬运押金管理制度",自制度实施以来,材料停留在公共部位过夜、搬运过程中破坏卫生环境、违章使用电梯搬运的情况基本得以杜绝;
3)严格执行人员及物品出入管理制度,施工人员凭证出入,其它人员进出须配合查询与登记,拿出小区的物品均凭"放行条"并经查核后才能放行,有了这些管理制度的严格执行,小区的安全才能得到保障;
4)按消防管理制度要求,保安部安排专人每月定期对消防栓、灭火器实施专项检查,确保消防器材处于良好的状态,同时针对在经营的商铺开展灭火器配置检查工作,目前在经营的商铺均已按要求配备了灭火器;
5)前期阶段由于各方面的因素,停车场车辆出入管理较为混乱,通过邓经理主持召开专项整治工作,并安排落实相关工作后,所有进出的车辆均已凭证出入,大大地提高了停车场车场管理的安全系数。
(三)公共设施、设备的管理
小区公共设施设备的良好运行状态与维修养护管理工作是建立在前期的接管验收入及试运行阶段调整磨合基础上的,XXX作为广浩地产首个小高层住宅项目,由首期楼宇交付业主起,我们一直秉持的工作理念是:"严把接管验收关,密切监控设备运行状态",为此我们实施了以下管理措施:
1)建立起设备移交初验复检制度,如电梯设备的移交,由于各方面的因素,电梯的安装工艺、设备的运行性能不如理想,但在验收过程中,在公司各部门的密切配合下,部位存在未符合质量要求的问题,经过协调跟进,基本上得到了整改;
2)在物业管理的前期阶段,由于设备处于运行磨合阶段,同时由于其使用情况有别于正常阶段,所以故障情况时有发生,为此管理处加强了与相关单位的沟通工作,对存在的问题进行专题研讨,再根据实际情况调整管理工作重点,经过努力,在后期阶段,设备的运行性能得到了极大的改善;
3)实施了设备定期巡检制度,做到设备巡检及养护工作规程张贴上墙,维修人员定期实施巡检工作,并做好巡检工作记录,基本上达到了公共设备问题及时发现及时处理的工作目标;
(四)环境卫生管理
环境卫生方面,管理处制定了严格的保洁工作程序与巡检制度,由保洁组长组织安排相关区域的保洁工作,并每天开展巡检整改工作,经过保洁人员不辞劳苦的付出,小区的环境卫生逐步得到完善,同时因应恶劣气候环境,我们开展了专项的大扫除工作,全年没有发生因保洁工作不到位而产生安全事故。
1)每幢楼宇交付业主后,施工单位的清洁开荒不到位,不能满足管理服务的要求,在前期阶段人员紧、工作任务重的情况下,管理处将每幢楼宇的清洁开荒责任到岗位,保洁岗位在正常开展日常保洁工作的同时,出色地完成了各幢楼宇的清洁开荒工作,为后期的环境卫生管理工作奠定坚实的基础;
2)前期阶段由于施工的原因,造成停车场的卫生状况差、积尘较多,为此管理处对水景及泳池的废水加以利用,定期对停车场进行清洗,在有限条件内保持了停车场良好的卫生状况;
3)在业主刚入住的阶段部分业主经常将生活垃圾弃置于每幢的电梯内及电梯前厅处,给环境卫生造成了不良的影响,再引致其他的业主的投诉,管理处先是张贴"温馨提示",后通过保安与监控确定嫌疑住户,再通过物管人员多次耐心的解释与说服后,随意弃置生活垃圾的情况不再发生;
(五)绿化管理
为了给业主创造一个优美的生活环境,我们严格落实了绿化管理措施,根据XXX小区绿化施工进度,配合公司积极做好绿化养护管理工作,
设计制作绿化警示牌、绿化带围栏,使绿地基本无破坏,践踏及公用现象;同时根据绿化的习性制定绿化养护计划,定对对绿化施肥及修剪,通过绿化员工的辛勤工作,小区的绿化生长状况良好。
二、存在的不足与展望
虽然,我们在2008年的工作中取得了一定成绩,但还有很多需要完善与加强的地方。
第一、管理人员整体素质不高,服务意识不强,实际处理事务的能力还有待提高;
第二,与业主的沟通不够,了解不足,在往后的工作中应予以加强。
第三,设备、设施管理力度还需加强,以确保设施设备的安全正常运行,避免因此而对业主的正常生活造成影响,引至业主对管理服务工作的不满;
中图分类号： TU71 文献标识码： A
随着人们生活质量的不断提高，对住宅的舒适感和美观程度有了更高的要求，而住宅全装修是满足人们需求的重要措施，住宅全装修则是建筑领域较高的施工过程。所谓的住宅全装修，就是指房地产开发商将住宅交付最终用户前，住宅内所有功能空间及固定面、管线全部作业完成，套内水、电、卫生间等基本配套设施完备完善。
全装修工程品质是住宅施工项目的生命线，是众多开发商追求的战略目标，但就我国目前的住宅建筑市场而言，全装修住宅开发工程管理市场还不完善，相关的施工管理机制不健全，从国家到地方的施工管理制度不成熟，仅有的管理制度也存在落实不到位的现象。
1、住宅全装修施工管理问题分析
1.1、竣工备案制度配套调整
新建住宅全装修交房在执行引导政策上仍是模棱两可或者说存在偏差，以竣工备案制为例，目前大多数房地产开发企业在操作全装修住宅时基本采用的是“先毛坯备案再进行住宅全装修”的形式。该形式将全装修住宅分割为两个部分，即毛坯房验收备案阶段和精装修施工阶段，这就导致了毛坯房验收和后续全装修装饰施工的脱节。因此，作为竣工备案监督主体的建筑业相关职能部门应不断规划备案制度，简化毛坯房中间验收的标准，进而再进行全装修施工验收备案。
1.2、室内装饰设计提前介入
室内装饰设计工作的滞后也使得全装修实施的效果大打折扣。目前住宅全装修过程是先将建筑设计与室内装饰设计截然分开，然后再将两者叠加在一起。这就不可避免地造成两个设计过程在衔接上的脱节，形成二次设计，造成了不必要的浪费，也造成了使用功能上的专业性矛盾问题。例如：一些建筑设计师在设计厨房橱柜时，只是简单地进行了厨房灶台、水盆、操作台的设计，把后续装修工作扔给了室内设计师。但实际上，如果厨房布置在建筑设计方案阶段考虑不周全，室内设计师或者橱柜供应商也无法做出理想的布置。
为了避免这一问题，住宅全装修的装饰设计应该在施工管理中提前介入，并将其贯穿于设计的全过程当中。同时，室内装饰设计要及时将意见反馈给建筑设计单位，共同完成房型的设计，确保住宅全装修的顺利进行。
1.3、全装修住宅工程施工人员素质亟待提高
对于大多数全装修住宅工程来说，全装修工程部分往往被专业装饰装修单位分包，且以业主方的直接分包居多。而大部分装饰装修公司的装修劳务人员有限，但为了派出足够的施工人员，往往会招募一些临时装修人员，他们的专业技能和专业素质普遍较低，严重影响了工程进度和工程质量。因此，装饰装修公司必须加强对施工人员的管控力度，通过各种渠道招录专业水平高、施工能力强、从业经验丰富的施工人员，还要对那些技能不高的员工进行定期培训，激发他们的自主性，提高他们的装饰装修技能。
1.4、施工过程相互交错
截至目前，住宅全装修还是以交付期房为主，现房交付的少之又少。购房者普遍对全装修房报有较高的心理预期，不能接受收房时因质量瑕疵所产生的心理落差。多数楼盘的全装修房交房时间往往只是比毛坯房延后一段时间，甚至是同时交房，这样就会产生房建施工和装修相互交叉的问题，造成施工现场混乱，也给房建施工和装修施工埋下了质量隐患。
1.5、需要完善验收标准
全装修住宅工程在交付后，往往都会有质量投诉，这与装饰装修施工验收标准的不完善息息相关。在实际操作中往往是用“建筑装饰装修工程质量验收规范”作为验收标准的，但其实际操作性不强，主要侧重于工程装潢，比如它没有木地板、水电安装等方面的验收内容。除此之外，对装饰工程中的隐蔽工程验收也十分重要，例如全装修中水管、线路的使用较多，也就存在很多隐蔽问题，如水管线路的材质、铺设位置、施工工艺等都有可能成为影响整个装饰装修工程质量的隐蔽因素。但目前采用的验收手段与土建验收没什么实质性的区别，不够细致，所以在对住宅全装修施工工程进行检查验收时，必须细化验收环节，确保每个施工环节和细节的质量。
2、住宅全装修施工管理要点分析
2.1、前期策划
与毛坯房项目的前期策划相比，住宅全装修施工的前期策划侧重于装修工程部分的计划安排，除了对产品定位配置、开发进度、施工技术标准要求、各部门交接、交付等进行统筹安排外，还要特别注意土建与装修交接、总体施工阶段装修施工策略、关键控制点及标准等环节。同时，要选择符合开发项目能力要求的土建施工单位及装修施工单位，特别是在国内装修行业发育不健全的情况下，开发商更需要注意挖掘、慎重选择，注意培养装修承包单位，通过有效组织和管理，使其满足工程开发的需要，并逐步建立稳定的合作伙伴关系。
2.2、科学选择材料
建筑材料的品质是保障环境质量和整体工程品质的关键因素。装修住宅甚至比毛坯房更重视对材料的选择和使用，通过控制住宅装修房的工程材料来保证工程质量。但是，目前住宅装修工程中所需要的材料品种范围非常广，加上新材料的不断涌现，给选择材料增加了难度。为此，住宅全装修施工单位在选择使用材料时，既要满足使用者的需求，还要根据市场上纷繁多样、良莠不齐的材料进行对比分析，本着严格遵守国家地方标准的原则，选择出充分适应项目自身特点，且绿色环保、节能减排的优质材料。
2.3、加强装修过程中的施工管理
在装修施工过程中，施工单位应当在住宅装修的整体装修全面展开之前，尽心打造出装修的样板房用做广告宣传。样板房应当据相关规定，真实有效地反应出商品房各方面的施工质量以及装修情况，而最终交付到业主手中房子的个方面都不能次于展示样品房的水平。为了方便房主能够随时把自己的房子与样品房进行对比，样品房应当保留至给户主交付完成方可拆除。在建筑施工的过程中，要求施工队完全依照已经通过认证了的样板房进行装饰装修。
2.4、成品保护
在住宅全装修施工管理过程中，往往因为施工人员的不当操作和保护不到位，使已完成全装修的房屋出现损坏、污染等问题，例如：铺设好的地砖被刮花、弄脏，或因漏水渗水导致其发黑变形，门窗受到碰撞受到损伤等。所以，施工人员应在倡导安全、绿色施工的基础上，不断提高施工工艺，加强施工管理工作和对已完成的全装修房屋的保护工作。在充分保障工程工艺质量的基础上通过巧妙选材，于细微处做改变来尽量避免可能造成的室内污染。例如，在装修时最常见的家装吊顶，一般选用的是木龙骨做为骨架，但这种骨架必须涂刷防腐剂，这样就有可能释放出一些有害物质。
结束语
时至今日，住宅产业飞速发展，为全装修工程提供了广阔的发展空间。为了促进住宅全装修的良性发展，施工管理人员必须认真审视其发展历程和现状，客观理性地对待全装修工程的优点和缺点，在保持其原有优势的基础上，从质量和监管两方面着手进行改造和完善，使全装修工程在全国范围内得到普及，真正成为百姓心中值得信赖的建筑工程支柱产业。
参考文献：
[1]朱璧琨.商品住宅全装修问题研究[J].住宅科技，2013，02:40-46.
[2]朱元盛，张义.住宅全装修施工管理的要点分析[J].经营管理者，2013，11:307.
关键词：酒店办公、装修施工、质量控制、工作开展
Abstract:
Along with the economic development process to speed up, contemporary hotel office decoration design information network and the media by greater impact, its expression form by increasingly complex customer groups of the influence of the changing needs. Because enterprise pay attention to its own image construction, negotiate the business in go out, pay attention to the hotel, the office environment, begin to pay attention to their hotel suites with office environment to decorate. This article in view of the hotel in construction management office needs work, to guarantee the hotel office needs and pay attention to its use security convenience, elaborated the influence hotel office decorate construction quality of the specific factors, and analysis of the hotel office decorate construction stage of the quality control and protection for the final product.
Keywords: hotel office, decorate construction, quality control, the work
中图分类号：O213.1文献标识码：A 文章编号：
随着改革开放的深入以及市场经济的发展，酒店行业也得到前所未有的发展契机。酒店装修风格的多样性被人们所接受和认可，酒店行业正逐步向着文化主题风格和个性主题风格发展。现代企业更加重视自身的形象建设，在外出办公时，对于酒店的办公环境的要求也日益增加。针对办公业务电脑电话传真复印以及有关商业洽谈等需求，酒店必须进行合理的规划与布局以满足现代办公环境的需求。在现代酒店的建设和装修过程中，酒店必须针对酒店办公市场进行科学的规划与装修，认清自身的业务发展方向，提高市场竞争力，促进自身的不断的发展。
一、现代酒店办公环境的需求
针对企业外出洽谈业务人员居住与办公相结合，并且开展大型会议、会、招商会议、企业年会等会议的情况，现代酒店装修需求主要集中在办公场所的便捷性、居住套房的舒适性、整体的星级标准上，同时，针对大型会议场所的需求进行有针对性的装修，以满足企业办公环境的需求，促进现代酒店发展。不仅如此，由于酒店的业务决定其人员密集，而且接触的电、火较多，因此在注重办公环境需求的同时，还要针对防火性能选用相应的防火材料，设置安全通道以免发生安全事故，保障顾客的生命财产安全。通过科学的装修设计以及严谨的施工管理，在酒店装修时必须保障装修质量以满足办公需求。
二、影响酒店装修施工质量的因素
（1）酒店装修造价对装修质量的影响
合理的装修造价是工程质量的重要保证，酒店办公的装修造价对于装修工程的质量有决定性的影响。在酒店办公装修的施工过程中业主往往为了节省管理费，且在税款方面节余而不规范招标，以至于选择不具备施工条件资质的设计、装修公司进行施工，造成施工质量低下。
由于市场的竞争压力大，许多正规的装修公司在承揽装修任务时，无法获得正常的工程造价，在施工过程中用以次充好、偷工减料的办法来保证利润空间，难以保证装修的质量。
（2）原材料、机械设备对装修质量的影响
优质的原材料是确保装修工程施工质量和顺利完工的关键因素。因此，在酒店大楼的工程建设结束，封顶进行装修时，要确保原材料的质量，如果原材料不符合施工设计的要求，那么所施工的酒店办公装修的施工质量必然不合格。从办公装修的施工质量出发，建设单位一定要加强现场施工管理，创造良好施工条件，保证由成品半成品配构件组成的原材料的施工质量，从而保证酒店办公装修的施工质量。
不仅如此，在装修施工的过程中，机械设备作为装修工程机械化的的重要物资之一，是酒店办公装修中不可缺少的基础设施。机械设备的完善和合理使用对于现代酒店办公装修的工程整体质量有直接的影响，在装修施工之前要具体分析施工方案，根据酒店的现场装修环境选择合理的机械设备，在施工前全面检查机械设备的性能和参数，保证使用安全性，确保设备顺利投入施工。
（3）装修方案对装修质量的影响
酒店的装修施工方案也是影响装修质量的要素之一，由于施工过程中的技术方案、施工措施、施工工艺、施工组织、检测手段都是施工装修中的重要组成部分，每一部分的细节在施工之前的装修方案中都已经讨论确定并形成书面材料，施工中具体的质量责任问题得到了保证。在施工方案确定之后，从施工的可操作性和经济性出发，要综合考虑、认真研究、全面分析施工方案的可行性，为提高装修工程的整体质量打下扎实的基础。
（4）装修环境对装修质量的影响
在具体的装修施工过程中，对施工环境的调研与分析是非常必要的，施工环境也是影响酒店办公装修的施工质量的因素之一。建筑物的地质、水文、气象、交通等大环境对于建筑装修而言有着巨大的影响，往往其中任何一个因素的变化都会接影响装修工程的质量。
1前言
随着社会科学技术的不断发展，人们日益所需的物质文化生活要求日益增长，对生活更是精益求精，对于房屋的装饰和装修也一直是人们关心的问题，当今社会，大量的房地产商将他们的商品房精致装修后进行交易，装饰装修风格各异、各有所长，来满足不同客户的需求。由于该领域涉及的内容非常广泛，所以装修工程的设计，装饰工程材料等都决定着装修好坏的程度。良好的装饰装修工程不仅可以为我们提供舒适的生活环境，还能提高我们的生活质量。但是装饰装修工程的造价管理复杂多变，市面上装饰装修材料鱼龙混杂，如何用合理的资金去打造最完美的装修效果一直是我们需要不断钻研的难题。
2装饰装修工程造价的构成
想要合理的管理装饰装修工程就要明确其组成部分，装修工程被造价管理体制分为以下几个部分：（1）装饰装修工程进行过程中的实质性消耗，例如：人工费，材料费，机械设备使用费。（2）施工过程中的实质性消耗，包括水电费，搬运费，材料租金，大型机械使用费，高层装饰装修超高费，特殊季节（如：冬季）的施工费用，所使用生产工具费用，混凝土和其他装饰装修材料超出预支的费用等。（3）在总工程中的间接消耗，包括施工管理费，临时设备费和现场经费。（4）企业管理费用，包括后勤人员工资、职工福利基金及其公会经费、职工教育经费、人员办公费、交通费、拆修管理费、工具费、劳动保护费、劳动保险费，税金、业务招标费用、住房公积金、大病统筹基金、养老统筹金、事业保险金、残疾人保障金等等费用。（5）税金，包括营业税、城市维护和建设税、教育费附加等。（6）所获得的利润。
3装修装饰工程造价的特点
在明确装饰装修工程造价组成的前提下，更要分析它的管理特点，与其他装饰装修工程造价管理有相同之处也有不同之处，装饰装修工程有着特殊性和不确定性。这些特点会使装饰装修工程变得更难管理，但是我们要根据这些特点，逐一突破，让装饰装修工程高效合理的进行。（1）受到技术水平、专业素质制度管理等诸多因素的限制，当前我国装饰装修工程施工存在较多的问题。装饰装修工程的施工和管理工作正在被国家和社会所重视，己成为当前的社会焦点问题。只有采取有效的措施和方法才能够有效的保证施工作业的开展和顺利进行。但是在装修过程中施工人员的安全保障工作也要做好，在装饰装修工程图和施工结构图的基础上，对装饰装修加以整修设计，另外装饰装修工程施工空间较大，恶劣的天气一般不会对施工工作造成影响，但是成本会增加。（2）随着众多装饰装修类材料的大量涌现，风格层出不穷，新的技术手段和工艺也在不断的更新和进步，所以在装饰装修过程中原本预定金额往往会低于实际使用的资金范围，对于高档涂料，壁纸，板材等新工艺装饰材料，更大程度的考验了装修人员的造价管理水平，施工技术设计和采购技术能力，使其更加的严格。（3）在装饰装修工程中，装修设计至关重要，如何在有限的时间内做出完美的装修，并且让装修工作有序进行，节约成本，加强组织流水作业也是其特点与技术难题。
4加强装饰装修工程造价管理及成本控制的对策
4.1决策阶段工程造价管理及成本控制的措施
对于装饰装修工程建设来说，投资决策阶段是各方面工作的先行基础，也是造价管理与成本控制的首要着手点。决策阶段是装饰装修工程整个生命周期中的“龙头”，在决策阶段要对项目工程造价进行有效控制，主要是选择和决定投资方案。需要考虑的因素主要是工程成本以及工程规模，因为这两个因素直接关系到施工阶段建设资金的投入与使用。成本与规模因素在工程中，则具体表现为施工工艺的安排、设备的选择和人员岗位设定等规划工作上。
（1）施工单位各部门应对工程项目进行全面的评估和研究。通过对项目投资预算工作、工程现场施工情况、装饰装修市场具体情况等因素的详细考察，比较装饰装修方案，选择适合施工的专业技术，保证施工质量，又能实现经济效益的投资方案。
（2）做好市场研究工作。结合装饰装修工程施工的实际情况，优化装饰装修工程投资方案，尽量在工程开始之前，及时调整项目中不足之处，加以修正优化。
4.2设计阶段工程造价管理及成本控制的措施
工程设计阶段是装饰装修工程项目进行全面规划和细节填补的过程，是工程建设的灵魂，是事关技术与经济协调配合的关键性环节，是确定工程造价管理与成本控制的重点阶段。做好工程设计阶段的造价控制，是有效控制整个工程造价的关键，是控制工程费用不可忽略与跳过的关键点。
4.3施工阶段装饰装修工程造价管理及成本控制的措施
施工阶段是一个项目工程的最主要环节，也是造价管理和成本控制工作的一大重点和难点。在当前的建设形势下，施工过程的造价管理和成本控制，对整个项目的成败至关重要。对此，可以从以下几点对其工作加以优化。
（1）控制装饰装修材料造价，降低成本
现在市面上的装饰装修材料鱼龙混杂，品种繁多，价格多变。我们应该用慧眼识真，避免买到那些不法厂商的假货。业主在寻找装修公司的过程中，应当寻找一些口碑好，有效率，
技术扎实的公司，签定装修合同时，应当要求装修公司给予详细的材料价格报表，并要亲自去装修市场多进行现场考察，以防装修公司偷梁换柱，避免日后发生豆腐渣工程，避免人员纠纷。
（2）施工队伍方面的成本控制
由于在装饰装修过程中的施工方法不同，技术不同，自然也会产生价格上的差距，例如同一种壁纸，由于贴的胶水不同，采取的方式不同，则相应的价格也不尽相同。在施工时，应该首先跟施工人员定好钱数，确定施工方式，讨论最合理有效的技术，争取以最小的资金代价获得最高的装修成果。同时施工人员的身份不同，素质、技术不同，也会影响着装饰装修工程的总体造价，这些施工人员来自五湖四海，且大多都是农民工，并没有受到过良好的技术教育培训，只是通过实际工作的操作经验来学习，工作意识，团队意识都不高，工程造价情况难以得到保证，这时就需要有一个严格的管理制度来约束工人，避免工人偷懒，从而降低工程质量。同时，在选择工程队的过程中，应当找一些业务水平好，专业的工作人员来进行施工，才能得以保证工程造价。
结束语
经济社会的不断发展，人们物质文化需要也在不断上升，追究好的生活环境是新时代人类发展的重要需求，人们重视房屋装修，想要居住舒适温馨的环境，就要从装饰装修工程入手，在拥有优先资金成本的前提下，合理的管理装饰装修的工程造价，保障装饰装修工作正常进行。合理的进行控制造价不仅可以维护社会和个人的经济利益，也能通过装饰装修过程去控制工程造价，在实际的工作中，只有深刻了解装饰装修的工程造价，分析其特点，总结其方法，才能有效的控制装饰装修的工程造价，以提高经济效益和社会效益。
参考文献：
