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根据我国企业会计准则的规定，投资性房地产有成本和公允价值两种计量模式。企业通常应该采用成本计量模式。只有当投资性房地产公允价值能够可靠取得的时候，企业才能够采用公允价值模式。当企业采用公允价值计量时，就需要确定投资性房地产的公允价值。国际上通行的做法是由评估专业人员确定投资性房地产的公允价值。以财务报告为目的的投资性房地产的评估是资产评估师遵循投资性房地产有关会计核算及披露的要求，采用评估技术对投资性房地产的公允价值进行估算并发表专业意见，为会计计量、核算及披露提供专业意见。
1以财务报告为目的的投资性房地产评估的作用
计量资产和负债的公允价值或特定价值，有许多不同的途径。为了保障会计信息的客观和独立，国际上通行的做法是由评估专业人士提供专业意见。以财务报告为目的的投资性房地产的评估作用具体体现在以下两个方面：一方面由评估专业人员确定投资性房地产的公允价值，能够保障投资性房地产会计计量的客观性。评估机构通过严格遵守评估程序，按照科学的方法评估，保障会计信息客观性的要求。另一方面，评估的独立性能够确保投资性房地产公允价值计量的公正性。专业化的评估机构是独立的第三方，评估人员是与评估业务无利害关系的第三者。投资性房地产的评估是按照公允、法定的准则进行。这些都能够保障投资性房地产公允价值计量的公正性。
2以财务报告为目的的投资性房地产评估的技术特点
以财务报告为目的的投资性房地产的评估为投资性房地产的计量、核算及披露提供专业意见，在遵循资产评估准则的同时，还要受有关会计准则的约束。
评估人员应该根据会计准则的要求，合理确定投资性房地产的评估对象、价值类型和评估基准日。根据评估对象的特点、评估目的及评估应用条件，选择与评估准则中投资性房地产计量模式相符的评估方法。在撰写资产评估报告时，一方面要满足资产评估报告的基本准则，另一方面还要遵守《以财务报告为目的评估指南（试行）》的特别要求。
3以财务报告为目的的投资性房地产评估的评估对象
3.1评估对象的具体范围
投资性房地产的评估对象具体包括：
（1）已出租的土地使用权。已出租的土地使用权是企业已取得并采用经营租赁方式出租的土地使用权，不包括计划出租但尚未出租的土地使用权。
（2）持有并准备增值后转让的土地使用权。持有并准备增值后转让的土地使用权不包括按照国家有关规定认定的闲置土地。
（3）已出租的建筑物。已出租的建筑物是企业拥有产权并已经采用经营租赁方式出租的建筑物。
3.2确定评估对象注意的问题
自用房地产是为生产商品、提供劳务或经营管理而持有，不是投资性房地产，所以不属于投资性房地产的评估对象。作为存货的房地产是房地产开发企业在正常经营过程中用于销售或为了销售而正在开发的商品房或土地，不是投资性房地产，所以不属于投资性房地产的评估对象。
如果投资性房地产各部分用途不同，不同用途的部分能够单独计量和出售的，用于赚取租金或资本增值的部分，应当属于投资性房地产的评估对象，自用的部分以及不能单独计量和出售的部分，不能作为投资性房地产的评估对象。
4以财务报告为目的的投资性房地产评估的评估方法
投资性房地产适合于采用市场法和收益法评估。
4.1市场法在投资性房地产评估中的应用
市场法是将被评估的资产与类似的资产进行比较，以类似资产的交易价格为依据，通过差异的调整，计算被评估资产价值的一种方法。
市场法直接依赖现实的市场价格资料和投资性房地产的品质资料，适合于房地产市场发达、交易活跃、存在大量房地产交易实例的情况，例如，房地产开发用地、普通商业住宅、商务写字楼、标准工厂等。
选取交易实例至少做到要与被评估投资性房地产用途相同、所处地区相同、权属性质相同。对于附有租约的投资性房地产，可以通过租约修正系数修正租约对投资性房地产价值的影响。租约修正系数通过考虑被评估投资性房地产由于所附租约致使价值下降的比率来确定。
4.2收益法在投资性房地产评估中的应用
收益法是求取投资性房地产的收益，选用适当的折现率将收益折现到评估基准日后累加，以收益现值估算投资性房地产的价值。收益法适合评估有收益或潜在收益的投资性房地产，例如土地使用权、住宅、写字楼、标准工厂等。
收益法涉及收益额、折现率和收益期限三个基本的参数。
4.2.1收益额的确定
已出租的投资性房地产比较适合基于租金收入估算收益额，计算的基本公式为：
净收益=潜在毛收入一空置等造成的损失一营运费用
潜在毛租金收入是假定投资性房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入，是可以获取的最大租金收入，等于全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。租金收入包括有效毛租金收入、租赁保证金、押金等利息收入。运营费用包括按租赁合同约定的由出租方承担的维修费、管理费、保险费、房地产税等。
净收益的计算分为两个阶段：在租赁期内，按租赁合同约定的资金收入扣除按租赁合同约定的营运费用计算；在租赁期外，按客观收益确定，用同类投资性房地产的租金收入扣除正常使用时有出租方承担的营运费用来计算。
4.2.2折现率的确定
折现率实质是投资者期望的投资报酬率，等同于与投资性房地产同等风险投资的收益率，根据具体的评估对象的性质、用途、市场投资风险等因素综合确定。投资性房地产由于所处地区、性质、用途、投Y时间等的不同，导致投资风险不同，因此，所确定的折现率也不同。折现率可以根据市场提取法、累加法、投资排序插入法、资本成本法来确定。
4.2.3收益期限的确定
收益期限是自评估基准日起，预期未来可以获得收益的时间，通常用年表示。收益期限要综合考虑投资性房地产的经济寿命和土地使用权的剩余年限来确定。
已出租或持有并准备增值的土地根据土地使用权的剩余年限来确定收益期限。对于单独的建筑物，根据建筑物的剩余经济寿命来确定收益期限。以财务报告为目的的投资性房地产的评估不涉及单独建筑物。对于土地与建筑物的综合体，也按土地使用权的剩余年限确定收益期限。
5以财务报告为目的的投资性房地产评估的特别要求
以财务报告为目的的投资性房地产的评估报告，更多受限于相关会计准则的要求，与其他目的的评估报告差别很大。除了遵循资产评估报告准则以外，还要满足《以财务报告为目的评估指南（试行）》和《企业会计准则第39号――公允价值计量》中有关信息披露的要求，以利于评估报告使用者能够正确理解评估结论。
5.1当评估受限时，不能出具评估报告。受会计计量可靠性的约束，当评估程序或评估条件受到限制时，投资性房地产公允价值能否可靠的估算存在不确定性。如果评估人员不能确信评估结论的合理性，不能出具评估报告。
5.2会计准则和法规修改时的特别要求
一、现有准则中对注册资产评估师引用其他专业报告的规定及存在的问题
《资产评估准则——基本准则》规定，注册资产评估师从事评估执业活动，应当具备专业胜任能力。但同时也规定，评估执业中可以利用其他专家工作，并引用其他专业报告。其他评估准则，包括无形资产准则等，均有相关条款对注册资产评估师引用其他专业报告进行了规定，见表1所示。
分析现有评估准则的相关规定，笔者认为至少存在以下问题。一是对专业报告的内涵没有明确的界定，没有区分利用专家工作与在执业过程和评估报告中引用其他报告之间的区别。二是对在什么情况下才能引用未作明确说明。一方面强调注册资产评估师执业时应当具有专业胜任能力，同时又规定执行某项特定评估业务而缺乏相关的专业知识和经验时，可以聘请专业技术人员或专业机构协助工作，对其意见或专业报告的独立性与专业性进行判断并予以恰当引用。这使得实践中无法判定专业胜任能力与缺乏相关的专业知识和经验之间如何平衡，一旦发生评估诉讼，容易导致分歧。三是对引用其他报告的程序和内容，以及在评估报告中如何说明和披露等没有明确的规定，可能导致判断注册资产评估师引用其他专业报告失去客观的标准，一旦发生评估诉讼，难以明确注册资产评估师的责任，从而产生潜在的风险。
二、注册资产评估师引用其他专业报告的程序分析
目前的相关准则对如何引用其他专业报告，只作了非常原则性的规定，使得注册资产评估师在引用专业报告时，对于什么情况下才能引用、什么样的报告可以引用、采取何种方式引用，以及如何披露引用内容等系列问题缺乏指导，产生了诸多问题。资产评估作为一种专业服务，如何从程序上保证评估人员执业的专业性和评估质量非常重要。以下针对当前注册资产评估师引用其他专业报告时存在的一些主要问题，对引用过程中应注意的一些问题进行了分析。
（一）专业报告的界定
现有的评估准则中，对引用的其他专业报告没有给出明确的界定。无形资产评估准则中，把专业报告与利用专家工作联系在一起；评估程序准则中只是指出评估资料包括专业报告；机器设备评估准则规定注册资产评估师可以利用专业机构的检测结果，必要时可以聘请专业机构对机器设备进行技术鉴定；工作底稿准则把其他专家鉴定及专业人士报告作为评估资料的内容；不动产评估准则规定，注册资产评估师可以利用其他评估机构出具的不动产评估报告。《企业国有资产评估报告指南》中则同时出现了“其他机构出具的报告”和“专业报告”两个术语，并专门对引用“土地估价报告”和“矿业权评估报告”进行了规定。由于对专业报告的概念没有明确的界定，在实践中就容易引起混乱。除了其他专业机构出具的评估报告外，实践中，注册资产评估师引用的报告还有审计报告、法律意见书，以及公开的咨询、研究机构或个人的研究成果等。如果上述报告均被认定为专业报告，会导致专业报告与评估人员应当收集采用的评估资料的范围界限模糊，法律责任难以划分。因此，笔者认为，应当缩小专业报告的范围，把专业报告界定为与资产评估机构存在非聘用关系的其他专业中介机构出具的报告；并把专业报告与利用专家工作形成的专家意见和报告、评估人员收集采信的其他公开的报告资料区别开来。这样有利于规范注册资产评估师引用其他专业报告的行为。
（二）注册资产评估师引用其他专业报告的条件
注册资产评估师作为专业执业人员，承接评估项目时，应当确认自身的专业胜任能力，因此，只能是基于特定的条件，有利于恰当评估、形成可信评估意见和结论的需要才能引用其他专业报告，而不是在缺乏专业胜任能力的情况下，通过引用其他专业报告弥补专业胜任能力不足，或减少评估工作量。笔者认为，注册资产评估师在决定是否引用其他专业报告时，应当确认是否符合以下条件之一：（1）是否是法律法规或监管部门等强制性要求引用其他专业报告，例如，目前我国资产评估管理存在部门分割的情况下，有些评估项目必须引用土地估价报告；（2）评估项目实施过程中，是否存在某些超出评估专业能力要求的环节；（3）是否是同其他中介机构合作工作服务于同一评估目的。在满足上述条件的情况下，引用专业报告的作用领域通常包括：（1）对某一特定资产价值的评估；（2）对某一特定资产质量或属性的鉴定；（3）涉及法律法规和合同的法律意见；（4）对某一特定会计信息的审计鉴定。
（三）注册资产评估师引用其他专业报告的必要审核
现有的评估准则中，涉及注册资产评估师利用其他专家工作或引用其他专业报告时，均强调注册资产评估师应对引用的专家意见或专业报告的独立性与专业性进行判断，恰当引用。例如，不动产评估准则第二十一条规定，注册资产评估师在利用其他评估机构出具的不动产评估报告时，应当对其不动产评估结果进行必要的分析和判断，合理加以利用；评估程序准则第二十四条规定，注册资产评估师应当根据评估业务具体情况对收集的评估资料进行必要的分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。但是，什么是必要的分析和判断，相关准则并未给出规范。我们认为注册资产评估师在引用其他专业报告时，至少应当作出以下判断和分析。
首先，是对出具所引用专业报告的机构和个人进行必要的审核，确信该机构和个人与评估项目是相独立的，关注该机构和个人的专业资格和执业许可证是否符合相关要求，关注机构或个人在其专业领域的经验和声望。其次，是对所引用的专业报告本身进行必要的分析和判断，关注所引用报告结论的必要假设前提、依据、过程、特殊事项和时效，如果是其他中介机构的评估报告，还应当保持所引用报告的评估目的、评估对象和范围、评估基准日、评估的价值类型与所评估项目的一致性，同时，为了保持评估结论的可信，还应根据需要对所引用报告的结论进行必要的补充分析、测算和调整。即使由于相关法规或客户的要求，注册资产评估师无法选择是否引用其他专业报告，无法选择所引用专业报告的机构和个人，注册资产评估师也应执行上述分析和判断，并进行沟通和调整，在无法进行调整的情况下，可考虑采取特别假设，对该引用对评估结论的影响作出披露和提醒。
（四）注册资产评估师引用其他专业报告的披露问题
在注册资产评估师引用其他专业报告时，如何进行合理的披露，既关乎评估报告使用者能否获得必要的信息对评估结论进行可信分析和正确使用评估报告，也关乎一旦发生评估纠纷，能否为清晰界定注册资产评估师的责任提供必要的采信依据。在评估程序准则中，第二十六条规定，注册资产评估师应当说明特别事项可能对评估结论产生的影响，并重点提示评估报告使用者予以关注。企业国有资产评估报告指南对引用其他专业报告应当披露的内容作出了较为详细的规定，例如，第十四条规定，企业价值评估中，应当说明的内容包括引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）；第二十九条规定，如果引用其他机构出具的报告结论，根据现行有关规定，所引用的报告应当经相应主管部门批准（备案）的，应当将相应主管部门的相关批准（备案）文件作为评估报告的附件；“评估说明”编写指引的第四部分《资产评估说明》第十九条规定，土地使用权（含固定资产——土地）评估时，引用土地估价报告评估结论，应当说明引用的土地宗数、面积、土地使用权取得方式、性质、原始入账价值、摊销政策、摊余价值等，说明所引用土地评估结论的地价定义、评估方法、评估结果及调整使用的情况。矿业权评估时，引用专业报告确定评估参数，应当说明专业报告的名称、形成时间、结论等主要情况。引用专业报告参数进行调整确定评估参数，应当说明其调整确定过程。引用矿业权评估报告评估结论，应当说明引用的矿业权名称、矿业权取得方式、性质、原始入账价值、摊销政策、摊余价值等。说明所引用矿业权评估结论的价值内涵、评估方法、评估结果以及引用处理情况，同时说明矿业权价款评估、备案及价款缴纳情况。
上述规定，仅对引用其他评估机构的评估报告时，应当披露的信息作出了规范，更多的是注重对引用格式内容的规定。笔者认为，由于引用的其他专业报告类型的多样性，应当对引用其他专业报告的披露作出原则性的规范。首先，应当陈述引用其他专业报告的原因；其次，应当说明引用其他专业报告前，对出具专业报告的机构和个人，以及所引用专业报告本身的必要分析和调查；再次，应当披露所引专业报告的假设条件和采取的方法；最后，应当说明所引结论对评估报告及结论的影响。在符合上述披露原则的基础上，根据评估的具体项目的特点和所引用报告的类型，选择合理的披露信息项目。
三、注册资产评估师引用其他专业报告的责任
目前，在实践中，由于注册资产评估师引用其他专业报告而产生的主要问题之一，就是一旦发生评估纠纷，如何界定注册资产评估师应当承担的责任。关于这一问题存在相当大的争议。美国的评估准则对这一问题也作了相应的规定，例如，USPAP的第10-3条款的注释指出，“如果签署声明的评估师依赖了其他评估师和其他未签署声明人士的工作，签字评估师对其作出的依赖其他人工作的决定承担责任。签字评估师应当有合理依据相信这些人士工作的专业性。签字评估师应当确信这些人士工作的可信性。”职业道德规则的行为部分指出，“评估师不得使用或提供误导性或欺诈性的报告……”。笔者认为，应当把引用其他专业报告和利用其他专家工作的行为区别开来，把专业报告界定为与资产评估机构存在非聘用关系的其他专业中介机构出具的报告。因此，在利用其他专家工作的情况下，就评估报告而言，独立对外承担法律责任的是出具报告的评估机构和签字评估师，专家不就评估报告以及报告中采用其意见的部分独立承担法律责任，但可以通过与所利用的专家签署相关协议来界定双方的责任。
在我国，引用其他专业报告又应当区分不同情况。由于相关法规或监管机构要求必须引用其他专业报告，而且根据客户要求，注册资产评估师无法就所引用报告的出具机构和个人作出判断和选择时，注册资产评估师只能根据自己的分析和判断，在报告中进行披露和提醒，这时注册资产评估师只要履行了必要的程序，并进行了必要的分析和判断，对评估结论所引用报告的影响方面的责任应降低。否则，注册资产评估师的责任应当根据以下原则来判定。首先，注册资产评估师是否履行了引用其他专业报告所应当遵守的必要的程序；其次，注册资产评估师引用其他专业报告是否是基于恰当评估、形成可信评估意见和结论的需要；最后，注册资产评估师引用其他专业报告结论后，能够对主评估报告的结论进行可信的分析。
四、结论
注册资产评估师引用其他专业报告的行为在实践中引起了一系列问题。本文通过对现有评估准则关于注册资产评估师引用其他专业报告的相关规范存在的不足进行了分析，针对实践中面临的问题，对注册资产评估师引用的专业报告的内涵进行了界定。根据本文所界定的专业报告内涵，文章对注册资产评估师引用其他专业报告的条件、应当进行审核的内容、在主报告中进行披露的原则等问题进行了讨论，并进而就注册资产评估师引用其他专业报告的责任问题进行了分析。
本文认为，专业报告应当界定为与资产评估机构存在非聘用关系的其他专业中介机构出具的报告，从而把专业报告与利用专家工作形成的专家意见和报告、评估人员收集采信的其他公开的报告资料区别开来。注册资产评估师只能基于特定的条件，有利于恰当评估、形成可信评估意见和结论的需要才能引用其他专业报告，并就出具所引专业报告的机构和个人，以及专业报告本身进行合理性和可信性审核。由于注册资产评估师引用的其他专业报告类型的多样性，应当对引用其他专业报告的披露作出原则性的规范。注册资产评估师引用其他专业报告必然导致相应的责任界定问题，根据我国目前评估行业管理和相关法规的要求，应当区别注册资产评估师是否能够自主选择所引用专业报告，以及是否遵守了相关法规准则的规范来判定其责任。因此，如何根据目前我国资产评估行业管理部门分割的现状，加强各评估管理部门的协调，制定更为系统的评估指南对注册资产评估师引用其他专业报告的行为进行规范，这既有利于提高注册资产评估师引用其他专业报告活动的专业性，又可为判定注册资产评估师引用其他专业报告的责任进行界定。
参考文献：
[1] 陈先华.注册评估师使用其他评估报告应注意的问题.浙江财税与会计，2000年第9期.
[2] 王生龙，江兴华.关于引用土地评估结果若干问题的研讨.中国资产评估，2005年第1期.
在实习中应用的主要技能，如对房地产知识的熟悉，判断其年限，结构，区位等各方面因素。对xx房地产趋势的了解和判断。拍照的技术及与客户如何进行对话。如何有效率的完成工作。如何与同事相处的技能。实习中，开发了自己的实践能力。如在一些仪器设备的使用，还有wordexcel等办公软件的操作。新学到了房地产评估的专业知识。还有关于抵押贷款等内容。现场勘察地形的步骤及技术。
一、实务界呼唤以财务报告为目的的无形资产评估
在当今复杂多变的经济形势面前，企业合并已经成为企业快速占领市场、把企业做大做强的重要途径。在我国，非同一控制下企业合并的经济业务中，最重要的一项就是确定合并对价分摊。具体来说将无形资产区分为可辨认无形资产与不可辨认的商誉，两者此消彼长。由于这两者在以后年度的后续会计处理存在很大的差异（可辨认无形资产在后续处理时需要进行摊销，而商誉不进行摊销，每年采用减值测试的方式进行后续计量），这样会对以后年度的资产、负债、以及利润等都会产生不同程度的影响，因此其初始价值的确定特别关键，有可能直接影响以后年度提供会计信息的质量。
同时，随着科学技术的迅猛发展，出现了一些新兴的无形资产，如客户关系、期权价值、银行信贷违约率、网络域名等，这些无形资产可能未在账面上完整反映，对于这些复杂无形资产公允价值的确定，就必须借助资产评估中的估值模型，这样才能保证公允价值的确定更加科学、更加精确，其评估结论也更经得起市场的检验。同时，以此为参考编制的企业财务报告才能够更加真实、客观的反映会计要素的信息。
二、以财务报告为目的的资产评估理论内涵
2006 年12 月颁布的新企业会计准则重新强调了公允价值，将它不同程度地运用在19 个具体会计准则中，这样以公允价值为纽带，资产评估与会计报告就成功地联系在了一起。
2007 年，我国在参照国际会计准则、国际资产评估准则以及我国《资产评估准则———基本准则》的基础上，制定了《以财务报告为目的资产评估指南》。《指南》中的第二条指出：“本指南所称以财务报告为目的的评估，是指注册资产评估师基于企业会计准则或相关会计核算、披露要求、运用评估技术、对财务报告中各类资产和负债的公允价值或特定价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。”资产评估作为一种中介行业为企业会计要素的计量服务，对企业财务报告中的资产和负债的价值进行鉴定。
三、以财务报告为目的的无形资产评估的难点问题
在以财务报告为目的无形资产评估中，成本法和市场法的具体应用是比较简单的，本文主要分析收益法在评估中的难点问题。收益法对资产公允价值进行评估的数学公式可表示为：
式中：Ri表示被评估无形资产未来第i年的预期收益额；
i表示收益期限序号；
r表示折现率；
n表示预期收益期限。
预期收益额是收益法评估无形资产时一个至关重要的参数指标，以财务报告为目标的无形资产预期收益额受到多方面因素的影响，确定评估价值时应该综合考虑所有影响因素，但是在实务中资产评估师常忽略了一些看似不重要但实则产生重大影响的因素，概括起来主要体现在以下几个方面：
其一，评估目的的特殊性对预期收益额的影响。传统的无形资产的评估依据主要为资产评估准则和相关的法律法规。而以财务报告为目的的无形资产评估, ,在遵循传统依据的基础上, 还要参照相关会计准则的规定, 以满足会计信息的需要。其中《企业会计准则》提出的会计信息质量的要求就对无形资产预期收益额的评估有较大的影响。因此，在确定预期收益额时，应满足实质重于形式的会计信息质量要求，对偏离实际的预期收益额进行调整，使其真实客观地反映会计信息。
其二，无形资产自身的特殊性也对预期收益额产生较大的影响。一方面，无形资产的技术生命周期在很大程度上决定了该项无形资产的更替。因而，在对无形资产价值进行评估时，应结合该无形资产所处的阶段对收益额做出一定程度的调整。
此外，无形资产的市场供求关系也是评估过程中被忽略的一个重要因素。价值是由其给使用者带来的效用决定的，所以在评估的实践中并不是科技价值高、技术含量高，其资产价值就一定高。
四、基于层次分析法的预期收益额调整
基于上面的分析，在以财务报告为目的无形资产评估时，预期收益额是需要经过修正的，把偏离实际的收益额修正为客观的收益额。在这里需要定义一个修正系数，通过修正系数,把收益额调整为综合了主要影响因素后的客观收益额。修正系数的数学定义为：C=Пni=1(1±wi)，其中，n表示共有n个因素会影响预期收益额；wi 表示第i个影响因素对预期收益额影响的权重,且w1+w2+……+wn=1；根据因素的带来的正负影响，相应的取+或者-。
显然最终客观预期收益额P0 就可以通过P*C 得到。这种方法的难点就在于预期收益额影响权重wi 的确定，对此，可借鉴层次分析法分中确定准则层因素对目标层因素的相对权重的思想，得到我们需要的预期收益额影响权重的相对大小。层次分析法确定准则层因素的相对权重的步骤为：
（1）根据实际情况建立层次结构模型，模型分为三个层级，即目标层、准则层和方案层。同一层次的因素既对上层因素有影响，又支配下层因素，如图所示：
（3）计算判断矩阵A 的特征值与特征向量，其中令λmax 为A 的最大特征值，W 为对应于λmax 的单位特征向量，那么W 的各个分向量就是准则层元素对于目标层元素的相对权重。
经过以上的步骤，就可以得出准则层对目标层，这两个层级之间的的影响程度的大小，笔者认为这样的模型完全可以用来解决上文提到的四类影响因素对预期收益额影响权重wi的确定。
五、财务报告为目的的无形资产评估预期收益额调整的具体运用
近些年来，随着计算机技术的飞速发展，AHP 软件应运而生，使用该软件能避免繁杂的模型计算，大幅提高工作效率，使人们更容易获得层次分析法的各个步骤的计算结果。下文将详细论述层次分析法在财务报告为目的的无形资产评估预期收益额调整中的具体运用步骤，由AHP软件能够自动生成各个判断矩阵并计算一致性，所以本文目的在于介绍收益额调整的过程，其中具体数据没有实际参考意义。此外，文中探讨的均为各影响因素对预期收益额的正影响，负影响同理可得，文中不再做特别说明。
首先，基于前文的分析构造目标层与准则层，其中目标层为预期收益额，准则层分别为推广宣传力度；评估人员谨慎性；技术生命周期；和客观经济环境。可表示为下图：
其次，构造成对判断矩阵A。比如第一行第三列a13表示相对于目标层预期收益额以及加大推广宣传力度与在市场供求关系中为优势方的重要性之比;第一行第二列a12表示相对于预期收益额以及加大推广宣传力度与该项无形资产处在成长期或者成熟期的重要性之比。
具体的数值则需要资产评估师加以判断，如果评估师认为在加大推广宣传力度和市场供求关系中为优势方两个因素中，后者比前者明显重要，再根据表1 中的数值含义，a13 就可取值5或者6。a12取1/3或者1/4，表示对于目标层来说，加大推广宣传力度比无形资产处在成长期或者成熟期略显不重要。以此类推可以得到其他的数值。
将矩阵A 的每一个元素取值输入到AHP 软件中，系统就会自动计算出该矩阵最大特征值λmax 以及与其对应的单位特征向量W。
同时，系统还会对上述判断矩阵进行一致性检验，如果CI≤0.1, 那么W的各个分量就依次是推广宣传力度、技术生命周期、市场供求关系以及客观经济环境对预期收益额的影响程度的权重。如果CI ＞ 0.1，评估师就需要重新调整矩阵中的数值，重新计算特征值、特征向量并进行一致性检验，直到CI≤0．1。
至此，就求得了预期收益额的修正系数：
C=Πni=1(1±wi)
最后，综合未来现金净流量的数值P 和预期收益额的修正系数C，就可以得到最终的以财务报告为目的的无形资产客观预期收益额P0=P*C=P*Πni=1(1±wi)。
参考文献：
[1]余炳文，王梅婷.以财务报告为目的的特许经营权评估探析[J],财会学习，2013.10.
[2]李小明.议以财务报告为目的的资产评估[J],当代经济，2013.1.
[3]杨凯.以财务报告为目标的资产评估研究[D],西南财经大学，2013.3.
一、公允价值的含义
无论是FASB准则体系，还是国际会计准则体系，以及中国的会计准体体系，公允价值只是诸多会计计量属性中的一种。而关于公允价值定义，目前亦无统一认识。但各国机构对公允价值含义的表述都强调以下几点：（1）公允价值是在公平的交易中形成的，交易双方是自愿的，彼此熟悉情况，交易金额公平，是双方一致同意的；（2）公允价值计量的对象是全面的，即公允价值是资产或负债的公允价值；（3）形成公允价值的市场是普遍存在的，只要在该市场环境下存在公平交易，那么不管是在活跃的市场中还是在不活跃的市场中都可以形成公允价值。公允价值概念主要倡导的是会计计量要使交易的双方做到公平与公正，强调真实性和公允性。公允价值并非特指某一种计量属性，而是几种计量属性的一种组合的概念，历史成本、现行成本、可变现净值、现值都是公允价值的表现形式。
二、以财务报告为目的的资产评估与公允价值会计的关系
以财务报告为目的的资产评估，是基于企业会计准则或相关会计核算、披露要求而产生的一项新的资产评估业务。会计准则体系中公允价值计量的广泛运用催生了以财务报告为目的的评估业务。以财务报告为目的的评估，是指注册资产评估师基于企业会计准则或相关会计核算、披露要求，运用评估技术，对财务报告中各类资产和负债的公允价值或特定价值进行分析、估算，并发表专业意见的行为和过程。由此可知，以财务报告为目的的评估是为会计的计量、核算及披露提供专业意见。财务报告以公允价值计量是会计目的的客观要求，因为历史成本比较可靠和客观，同时体现了会计信息的有用性，有助于财务会计报告使用者作出经济决策。
国际会计准则在世界范围的实质性运用，使得更多的企业有了选择公允价值模式的机会。国际会计准则中规定，如果采用公允价值模式，可能会涉及到对资产的评估和重估，有的具体会计准则甚至直接要求由专业评估师进行评估，如IAS16。应当说，只有当采用公允价值模式计价以后，才产生了以财务报告为目的的评估业务，而在严格的历史成本模式下，没有必要进行以会计为目的的评估。资产评估由于其专业性和独立性，在公允价值的确定过程中发挥着越来越重要的作用。
当前，公允价值计量模式的采用为资产评估带来了空前需求。以我国新颁布的会计准则为例，新会计准则的实施要求更多地运用公允价值计量，并且规定了公允价值可靠计量的三个标准：（1）资产存在活跃市场的，应当以市场中的交易价格为基础确定公允价值；（2）资产本身不存在活跃市场的，应当以类似资产的交易价格为基础确定公允价值；（3）对于不存在同类或类似资产可比市场交易的资产，应当采用估值技术确定其公允价值。资产评估作为以公允价值为主要基础的计量模式，能够真实地反映企业资本保全状态，能够从计量单位与计量属性两方面完善会计的配比原则，真实反映企业的收益，合理反映企业的资产状况，有效地提供会计信息，因而能够满足新会计准则公允价值计量提出的基本要求。因此从这个意义上来讲，公允价值计量模式的采用为资产评估带来了空前需求。
与此同时，公允价值计量模式的采用促进了资产评估服务领域的拓展。在我国市场化程度尚不高的情况下，会计职业判断大量运用，财务报告中的公允价值计量更需要资产评估机构的协助，财务报告的真实性更需要社会中介机构的鉴定。而社会中介机构对财务报告的鉴定，相当程度上依赖资产评估结论。这在国际资产评估准则中也得到了印证。在《国际资产评估标准》（IVS）中，标准3《以财务报告及会计事项为目的的资产评估》说明了资产评估本身也可以为会计提供技术服务和专业支持。因而，公允价值计量模式在财务报告中的运用为资产评估扩展以财务报告为目的的评估业务提供了契机。
三、公允价值下财务报告目的的资产评估发展对策
在公允价值计量模式下开展财务报告目的的资产评估工作，必须做好以下几点工作：
一是加强资产评估业与会计业的合作。资产评估业加强同会计界的合作与协调，可以获取会计界的支持，创造和谐的准则实施环境，共同推进评估立法中遇到的、涉及到为会计准则服务的评估技术衔接问题，从而逐步改善评估标准立法层次不高、权威性不足的现状，积极引导企业价值评估实务更好地服务于会计报告事务。
而在合作的过程中，应该大力推广公允价值计量模式。公允价值的推广应用是资产评估业与会计业合作的最大推动力。随着评估行业在经济中作用的发挥，以及会计行业对评估结论依赖程度的加大，以财务报告为目的的评估业务正快速增长，对相应准则的需要日趋迫切。根据计划，国际资产评估准则委员会（IVSC）将对国际评估准则进行全面复核，目的之一是审查国际评估准则是否满足国际财务报告准则中对相关资产评估的要求。
二是要明确评估师与会计人员的分工。从世界各国公允价值计量的实践看，根据市场的活跃程度及资产公允价值确定的复杂程度，区分两种不同的情况分别采用不同的计量主体模式，确定被计量资产的公允价值。一是：并非所有的公允价值确定都由外部评估师去承担。二是：被计量资产公允价值的确定比较复杂性，或不存在活跃市场。在这种情况下，多由专业评估师和评估人员介入以确定资产的公允价值。所以，在公允价值确定方面，企业会计人员和外部评估师需要有合理的分工，这是公允价值计量会计改革本身的一种内在要求。
三是要加强评估队伍建设，提高评估队伍的专业水准和公信力。由于历史的原因，我国评估行业是通过政府的推动而迅速发展起来的，因而我国评估机构和评估师往往习惯于政府强制性地规定某种情形下必须评估的做法。随着社会主义市场经济的不断发展，政府强制规定的服务范围已更多地让位于市场，资产评估行业要在市场经济中获得长足发展，最根本的是要提高专业水准和公信力。要让市场认可，就必须给市场以优质服务。
四是要搭建公允价值信息平台，促进财务报告目的的资产评估工作的开展。公允价值的确定不易得到市场的验证。当无法从活跃市场中获取公允价值时，公允价值的计量需要依赖一些技术手段和市场参数。这些技术手段所得出的结果必须足够可靠，支持这些技术手段的市场参数也必须较丰富和完备，否则公允价值就难以可靠地计量，甚至可能导致对会计利润和资产价值的人为操纵。为此，除了上市公司公开披露的信息及各家评估公司自身的积累以外，评估行业协会应该搭建一个信息平台，拓展信息渠道，逐步建立与我国市场经济发展程度相适应的全国市场价格信息数据网络，大力推进信息资源公开化，形成良好的市场价格信息体系。
参考文献：
[1]李琴琴,蒙小兰.公允价值下财务报告目的资产评估研究[J]. 东方企业文化，2010，18.
一、问题提出
资产评估报告是资产评估的产成品，是维系资产评估各方当事人以及社会公众利益的纽带，不同国家或地区的评估报告具有多样性。通过梳理国内外评估准则及相关研究文献可以发现：第一，与我国公有制经济为主体、非公有制经济共同发展的混合经济模式相匹配，资产评估报告相关准则包括《资产评估准则――评估报告》（2007）、《企业国有资产评估报告指南》（2008）、《金融企业国有资产评估报告指南》（2011）。其中《企业国有资产评估报告指南》和《金融企业国有资产评估报告指南》两项准则具有显著的中国特色。第二，《美国专业评估执业统一准则》（以下简称USPAP）分书面和口头评估报告，书面评估报告进一步分为完整评估报告、简明评估报告和限制用途评估报告。第三，欧洲评估准则将评估证明和评估报告相等同。比较而言，我国资产评估报告的类型和格式相对单一。随着评估行业服务领域不断扩大，我国应借鉴国外资产评估报告的类型和形式，丰富我国资产评估报告的种类（如司法鉴定评估等），满足多元化的评估行为需求。
二、USPAP口头评估报告的形式
美国USPAP是国际上关于评估报告最为完善的准则体系。从形式上看，美国评估报告准则与评估业务相联系，有什么样的评估业务就有什么样的评估报告。如准则2不动产评估报告、准则5不动产评估咨询报告、准则6批量评估和报告、准则8动产评估报告、准则10企业价值评估报告等。从类型上看，有书面或口头评估报告。书面评估报告进一步分为完整评估报告、简明评估报告和限制用途评估报告，并对评估报告的要素进行了详细规定，其特点是“重要素、轻格式”，具体格式由评估报告使用者根据需求与评估师共同确定；口头评估报告是一种辅助形式，主要用于评估师在法庭上所作的证词或者某些评估、评估复审、评估咨询的口头传达。实际操作中大部分评价报告是书面的，且大多数委托方也要求提供书面报告。
（一）口头评估报告的档案保存规定
USPAP2012-2013中制订了新的档案保存规定，要求评估师必须为每一项评估、评估复审与评估咨询项目编制工作档案，在口头评价报告之前建立。在提供口头报告之后的合理期限内，口头报告的书面概要也需归档。其中工作档案主要包括委托方信息、书面报告及其副本、口头评估报告或法庭证词等、评估信息数据以及支持限制使用型评估报告的工作档案的内容和依据标准的概述型评估报告等。工作档案的期限自其编制日起必须由评估师保存至少五年，由评估师提供的与评价项目有关的法庭证词，自司法诉讼最终裁决日起至少保存两年，无论哪一种保存期限都应达到期满。
（二）口头评估报告的要求
USPAP规定，当提供法庭证词和某些评估、评估复审、评估咨询口头传达时要求提供口头评价报告。根据评估对象的不同，可以为不动产、评估复审、不动产评估咨询、动产评估、企业评估评估提供口头评估报告。口头报告应在其可能与适当的范围内，阐述与书面报告相对应的标准中所提出的实质性事项。USPAP对口头评估报告做出以下原则性要求。
1.评估师在报告某类资产评估结论时，应当以不会引起误解的方式说明每一项分析、判断和结论。口头报告准则规范了评估报告的内容和信息披露程度，并未指定该类资产评估报告的形式、格式和风格，认为评估报告的形式、格式和风格取决于评估服务使用者和提供者的需要。
2.准则要求评估师可以采用书面或口头报告，但需要做到：（1）以不引起误解的方式清晰和准确地对评估进行阐述；（2）具备充分的能使评估结果预定使用者恰当地理解报告的信息；（3）清晰准确地阐述评估项目所采用的所有假设、特定前提、逆向假定与限定条件。
3.评估报告的内容。美国USPAP要求书面评估报告必须是完备型、概述型、限制使用型三种类型之一，并且必须在评估报告中明确列示所采用的报告类型，同时规定了在何种情况下使用何种类型的评估报告。口头评估也不例外，针对不同业务类型和评估报告分别提出了实质性的要求，充分体现其综合性。口头评估报告的格式与类型在USPAP中并未单独列出，但规定应在其可能与适当的范围内，阐述与之对应的书面报告中所提出的实质性事项。下面以不动产口头评估报告为例阐述口头评估报告准则的内容：
在准则2不动产评估报告中规定，口头评估报告应在其可能与适当的范围内，阐述标准2-2（b）评估报告中所提出的实质性事项。概述型评估报告的内容必须符合评估结果预定用途的需要，至少应该：（1）以名称或类型列示评估委托方和所有评估结果预定使用者的身份。在个别情况下委托方希望匿名时，评估师可以在评估报告中不披露委托方的身份，但仍然必须在工作档案中记载其身份。评估报告的预定使用者可能包括不动产出租人、政府部门的雇员、委托方的合作者、委托方雇佣的律师和会计师。（2）阐述评估的预定用途。（3）概述足以对评估中不动产进行鉴定的信息，包括与评估项目相关的不动产的实体和经济属性。（4）阐述所评估不动产的权益。（5）阐述评估价值的类型和定义及定义的出典。（6）确定评估的生效日和报告日。（7）概述评估进行中所采用的工作范畴。（8）概述所分析的信息、所使用的评估方法与技术与支持分析、判断与结论的推理过程；并必须对拒绝应用市场途径、成本途径或收益途径的情况进行解释说明。（9）列示不动产评估时所存在的用途和不动产在评估中所体现的用途；当评估师进行不动产最佳用途评判时，概述该评判的依据和推理。（10）清晰和确切地列示所有的特定前提与逆向假定；阐述其使用后可能对评估结果的影响。（11）按照标准2-3（标准8-3）的要求，附评估师签署的誓言。
（三）评估师声明
鉴于口头评估报告的形式及重要性，评估师应当在口头评估报告中作如下声明：
尽本人的所知所信，我保证：本报告所叙述的事实是真实和准确的。报告中的分析、意见与结论受报告中假设和限定条件的限制，并是我个人的、公正和无偏见的专业分析、意见与结论。
对于报告中所评估的动产，我不沾染其任何现存的或将来的利益（或拥有一定的利益，则需详细说明）；对于报告涉及的各方，也不存在我任何的个人的利益（或存在一定的个人利益，则需详细说明）。我在受理本项目之前的三年之内，未作为一名评估师或以其他的身份进行过关于本报告中动产的服务（或进行过，则需详细说明）。对于报告中所涉及的动产和评估项目所涉及的各方，我不存有任何的偏见。
我受聘于本评估项目，绝不是为了求证或报告事先决定的结论。
我完成本评估项目的报酬，绝不是因求证和报告预先决定的价值或迎合委托方需要求证和报告指定价值的结果。我完成本评估项目的报酬与评估判断的价值量、以评估结果为条件的约定所得以及评估结果使用后所连带发生的事件无关。
我的分析、判断和推论以及本报告都是遵循USPAP的要求进行的。我对于报告中所评估动产亲自进行了（或未进行）检视（如此誓言是由多人签署的，则必须明确指明谁参与了所评估动产的检视，而谁未参与）。
无人对本誓言的签署者提供动产评估业务方面的重要帮助（如得到了这样的帮助，则必须列示每一位提供动产评估业务方面的重要帮助者的姓名）。
三、启示与建议
（一）规范口头评估报告的内容
美国资产评估实践表明，口头评估报告是一种客观存在与客观需要，尤其是在提供法庭证词和某些评估、评估复审、评估咨询的口头传达时。口头评估报告与书面评估报告的不同，仅限于二者的表达或传递评估信息的介质与方式不同、长短不同、提交方式不同，而评估报告的构成要素或者实质性事项一致。随着我国评估业的发展，我国可借鉴USPAP口头评估报告的形式与内容，结合我国实际需要，规范口头报告的内容、形式和要求，丰富和完善我国资产评估报告类型，满足评估实际工作需要。
（二）明确口头评估报告的合格标准
USPAP规定，口头评估报告的披露信息应当达到三个标准：第一，清晰、准确地反映评估，不得误导。第二，包含足够信息，使期望获得报告或依赖评估报告的人能够正确理解评估报告。第三，清晰、明确地披露任何直接影响评估的特别假设或逆向假设，并指明它们对价值的影响。
（三）与相关法律法规的协调
在构建口头评估报告相关准则时，我国应注意与相关法律法规的协调。例如司法鉴定评估与正常资产评估书的格式是否统一问题还未得到解决。资产评估鉴定报告只有经过质证程序后才能依法产生证据力，作为法庭判案的证据，因此必须经诉讼当事人当庭质证，且由法庭最终审查并认证后才生效。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，审判人员对资产评估师出具司法鉴定书，但是目前尚无明确规定该评估报告书的格式的准则。X
参考文献：
湖北省国资委成立之时，正值国有企业改革改制、兼并重组大规模展开的关键时期。社会上资产评估机构鱼目混杂、优劣难辨，不少国有企业自行聘请中介机构进行资产评估后，报国资委核准或备案的评估报告质量低劣，有的评估报告存在严重的低评、漏评问题。如果在审核中稍有不慎，就可能导致国有资产流失。因此，资产评估机构出具的评估报告质量和评估结果是否客观、公正，取决于资产评估机构的基本素质。针对存在的问题，国资委及时发出通知，对资产评估机构及执业人员承办国有资产企业评估业务的准入条件、应当具备的资格提出了具体要求。2004年10月，省国资委正式制定出台了《关于委托社会中介机构承办清产核资、财务审计、资产评估业务的暂行办法》，不久，他们又要求全省各级国有资产监督管理机构应建立承办企业国有资产评估业务的资产评估机构备选库。备选库实行公开选聘，在国有资产监督管理机构网站或其他新闻媒介上进行公告，全国所有符合规定条件的资产评估机构均可提出申请，各级国有资产监督管理机构按照注册资本、资质等级、拥有注册评估师人数、从业时间、执业情况、机构管理规范化程度、市场信誉度等条件和标准，对申请入库者进行审定。
省国资委在建立省级备选库过程中，有来自北京、上海等省内外50多家评估机构踊跃投挡报名申请入库。国资委对省内外评估机构一视同仁，按照“统一要求、统一标准、统一监管、保证质量”的原则建库。一是严格按照条件，对申报材料进行认真审查，同时，主动与中评协和省评协联系，对报名中介机构的资质、注册评估师人数、业绩、执业记录等逐一核实，把编制虚假申报资料和有不良记录的评估机构剔除在外。二是把经审查通过的初选名单在省国资委的网站上进行公示，15个工作日内没有提出异议后，最终确定北京中企华资产评估有限责任公司、中审亚太会计师事务所有限公司、湖北众联咨询评估有限公司等27家评估机构入围，其中有6家省外评估机构。三是建立评估机构诚信档案。通过各种渠道收集备选库评估机构的执业情况和有关信息，了解掌握各个评估机构的特点和实力。2006年，出资企业有一涉案项目受到省委省政府主要领导的关注，要求省国资委组织资产评估，国资委根据掌握的情况，从备选库中挑选了一家实力强、市场信誉度高的评估机构，出色地完成了这项要求特殊、内容复杂的评估项目。四是实行动态管理，完善准入机制。每年根据评估机构出具的评估报告质量和信誉等情况，对上一年度备选库进行调整，对发生违法违规执业的评估机构，一经发现，坚决从备选库中清除出去，促使评估机构提高责任感、职业道德和执业水平，从资产评估源头着手提高评估报告质量。去年，有人反映从报刊上看到备选库中有一家省外评估机构涉嫌违规执业，省国资委闻讯后即与中评协联系，得到该评估机构确有“严重问题”的答复后，马上从备选库中将其除名，不得再从事省属国有企业的资产评估业务。四是规定凡资产评估报告在省国资委核准或备案的项目，都必须在备选库选聘评估机构。
目前，湖北省省市两级国资监管机构基本上都建立了资产评估机构备选库。备选库的建立，确保只有基本素质好、内部管理规范、实力较强的资产评估机构才能承办国有企业的资产评估业务，大大提高了资产评估报告质量，有效地防范了资产评估监管作风险，对促进中介机构依法依规执业，维护国有资产合法权益起到了很好的作用，受到各方面的充分肯定，反响良好。
二、严格国有资产评估报告审核关，建立评估项目评审专家库
湖北省国资委建立评估项目评审专家库是资产评估监管工作实践“逼”出来的。在省国资委刚成立时，省属一家知名企业集团决定引进民营战略投资者进行改制，上报资产评估报告要求核准。该集团控股一家上市公司，其改制进程省领导十分重视，并由省政府督办，影响面广，事关重大。省国资委在对评估报告进行审核后，认为存在严重低评倾向。为了使审核意见更具权威性，他们又约请了6位省内资产评估界资深专家审核并出具书面意见，结论是评估报告主要在合理性方面存在严重问题，可能造成国有资产的重大流失。鉴于此，国资委决定直接委派评估机构对该集团重新进行资产评估。最后的评估结果是净资产为4.3亿元，比该集团自行委派评估机构评估的净资产1.5亿元增加了2.8亿元，增值率达186.67%。这一案例给国资评估工作提供了一个较好的蓝本，也由此产生了新的思路：由于国企改制的紧迫性，资产的复杂性,评估业务的专业性以及评估报告的时效性，加之省国资委不仅要担负出资企业资产评估报告的核准或备案，还要负责未纳入履行出资人职责、政企尚未分开的其它省属国有企业脱钩改制资产评估报告的核准或备案，工作任务十分繁重，职能处室相关工作人员难以在规定的工作日内对这些评估报告的全部内容和评估结果作出全面了解和准确评价，而聘请专家评审就比较容易做到，并且使审核意见更具权威性和公正性。于是，他们随即着手建立资产评估项目评审专家库，一是制订评审专家应具备的基本条件。要求评审专家应在资产评估或相关专业技术领域具有丰富的知识和经验，有较高的业务能力和政治素质；二是广泛推荐。请有关单位、院校和资产评估机构推荐符合条件的专家；三是严格审查。将推荐名单在业内广泛征求意见，最后确定了26名评审专家组成省国资委评估项目评审专家库；四是制订了《湖北省国资委企业国有资产评估专家评审委员会工作规则》，使评审专家库的运作程序化、制度化。
评估项目评审专家库建立后，国资委采取评估报告个人审核和会议评审的方式开展工作。对一般评估项目，在专家库中随机抽取三名专家在规定时间内对资产评估报告独立出具书面审核意见，由省国资委交由承办评估机构予以书面回复，对报告进行修改完善后再报送国资委，再由国资委结合专家意见对修改后的评估报告进行再复核，直到准确到位。对重大评估项目，如省政府确定的重大经济事项所涉及的资产评估项目、向非国有企业转让国有产权导致转让方不再拥有控股地位的评估项目等，国资委召开相关专家专题评审会，对评估报告的合规性和合理性等方面进行综合评审，出具专家组书面审核意见，交由承办评估机构予以书面回复，进行修改完善后才能核准。
为了帮助专家正确理解和运用国资监管政策、措施，保持参加评审工作的热情和高度责任心，国资委专家还适时组织安排专家参加各种活动，如举办专题研讨会，邀请参加省国资委有关会议，聘请担任监事会主席特别助理等，对企业国有资产评估中的专业技术问题进行深入的了解和研究，提出工作建议，发挥智囊作用。同时，对评审专家库实行动态管理，根据专家是否严格遵守《工作规则》，评估报告审核意见的质量情况，以及所在中介机构出具企业国有资产评估报告质量高低和信誉度随时予以调整。
评审专家库建立五年来，省国资委一直坚持实行资产评估项目专家审核制度，在确保国有资产保值增值，有效防止国有资产流失、提高资产评估监管工作质量和效率等方面发挥了积极作用。省国资委还通过审核发现并纠正低评、漏评资产评估项目65项，累计调增净资产约15.38亿元。2005年，省属一家金矿公司转让部分国有股权，控股方自行委托评估机构评估后，报省国资委申请备案。针对专家在审核意见中提出的评估目的与经济行为批复不一致等7大问题，国资委请来资产占用方和评估机构的负责人严肃谈话，要求严格按照专家意见进行修改、补充、说明，修改后的评估报告净资产调增了1200万元，增值率达28.57%。随州市推行资产评估项目专家评审制与实地查看制相结合，市国资委从市直有关部门、中介机构聘请了11位具备高级专业技术职称的人士组成“市国有资产评估专家组”，规定凡国有企业总资产在500万元以上的资产评估项目的核准或备案，都要召集专家组有关专家审核，实地查看，核准备案与否，完全由专家评审组说了算。神农架林区国资办在专家审核中坚持做到“五个不予备案、一个不予进入”，即：评估价值与实有价值不符不予备案；评估范围与批准范围不一致的不予备案；资产评估机构不具备相应资质的不予备案；评估人员不具备相应资格的不予备案；评估程序不符合相关准则规定的不予备案；评估结果未公示的不予进入转让程序，从而使资产评估发挥出防止国有资产流失的重要制度屏障的作用。
三、坚持公开选聘评估机构，规范企业国有资产评估委托行为
众所周知，资产评估机构是追求利润的中介组织，自然是“谁出资对谁负责、谁委托对谁负责”。因此，湖北省各级国资监管机构在资产评估监管工作中，把委托中介机构承办企业国有资产评估业务的行为，作为首要环节来抓。省国资委成立伊始，在制定《关于进一步规范全省国有企业改制工作的实施意见》中明确规定，转让企业国有产权导致不再拥有控股地位的，由同级国资监管机构委托社会中介机构开展资产评估等相关业务，社会中介机构服务费由国资监管机构承担，并从两个渠道解决：一是各级政府每年列入财政预算；二是由拟改制企业按社会中介机构平均收费水平，向同级国资监管机构预先提存和交纳，并由同级国资监管机构向中介机构支付。2004年7月，省政府向各市、州、县政府和省政府各部门转发了《实施意见》，要求认真贯彻执行。2006年10月，省国资委在制定下发的《湖北省企业国有资产评估管理暂行办法》中规定，委托评估方应按照公开、公平、公正的原则，选定承办国有资产评估业务的资产评估机构。一般采取从备选库中随机抽签、公开招标的方式或其它方式进行。
省国资委在委托中介机构承办企业国有资产评估业务的工作实践中，按照公开、公平、公正的原则，通过多种方式的探索，最后的结论还是公开招标方式效果好，但程序复杂，人力、时间、费用成本较高，一般适合大型评估项目。在比较了各种方式的优劣后，认为公开抽签选聘方式既符合公开、公平、公正的原则，又节省成本，适合各类评估项目，操作简便易行。省国资委为进一步规范企业国有资产评估业务的委托行为，于2007年11月制定了《湖北省国资委关于抽签选聘中介机构承办企业国有资产评估业务试行办法》，规定凡应由省国资委选聘资产评估机构承办资产评估业务的，按照公开、公平、公正和资产评估机构的资质与企业规模相匹配的原则，采取随机抽签的方式，从省国资委建立的资产评估机构备选库中选定。抽签选定结果由省国资委发文通知各出资企业、有关评估机构和相关单位，并在省国资委网站和其他新闻媒介上予以公告。通过抽签确定后原则上一年不变，年度内出资企业的评估项目，均由经过抽签确定的评估机构承办。抽签工作由省国资委产权处、纪委监察室以及出资企业代表共5人组成。承办某项国有资产评估业务的资产评估机构选定后，由委托评估方、资产评估机构和国有资产占用单位三方共同签署“委托协议书”，对委托评估的目的和要求、评估范围、评估基准日、评估工作的期限、各方的权利和义务、收费标准及付款方式、违约责任等事项作出明确约定。
省国资委还要求经抽签确定的资产评估机构应认真履行合同，规范执业，严格遵循独立、客观、公正、科学的原则，对其出具评估报告的真实性和公正性承担法律责任，如发生在资产评估过程中、违规执业；评估报告粗制滥造，在合规性和公正性方面存在较严重问题；评估人员安排不当，不能保证质量按时出具评估报告，延误企业经济行为；擅自将本评估业务转给其他资产评估机构；对国资监管机构组织的资产评估项目抽查工作不予积极配合等违规行为，及时采取从备选库中除名等相应的惩罚措施，并将有关情况通报其行业主管部门，建议给予相应处罚。企业或产权持有单位如擅自选择并委托资产评估机构承办国有资产评估业务的,视情况采取通报批评、责令限期改正、资产评估报告不予受理或重新进行评估。
实行抽签选聘中介机构制度，改变了资产评估由企业自行聘请和企业主管部门、国资监管机构指定的惯例，消除了人情介绍、关系干预的弊端，大大提高了企业国有资产评估监管的公开、公平、公正、公信和工作效率。过去在选聘中介机构评估时，为了应付各方说情、干预，费时费力费口舌。现在，只要批复某企业经济行为需组织资产评估，已抽签选聘的中介机构就已经“对号入座”了。在省能源集团改制上市、省国际信托投资公司与交通银行的战略重组中，时间紧、任务重、工作量大，由于他们按照抽签选聘中介机构，评估报告出来后，采用会议评审的方式，与几位评审专家一道加班加点，在较短的时间完成评估报告的核准，确保企业改制上市、战略重组的顺利完成，促进了企业改革发展。实行抽签选聘中介机构制度受到普遍好评，有的企业财务负责人对此十分感慨地说：“资产评估监管工作人员将手中的权力公开化、阳光化操作，令人佩服。”省纪委、监察部门也对这一作法给予充分肯定。
2.资产评估管理风险。资产评估管理风险是指资产评估行政主管部门在履行其资产评估管理职能时所带来的风险。对这个定义,要说明两点:
①目前我国资产评估的行政主管部门不统一,除了财政部门外,还包括国土资源部门、房地产管理部门以及其他部门(如林业部门、农业部门等)。
②资产评估管理职能大致可以归纳为两个:
一是规划职能,如行业发展规划及相关法律法规的建设等;
著作权资产涉及范围广、权利分类多，资产评估的不确定因素多且对价值的影响较大。本次的指导意见，充分反映了著作权的专业性特点，突出了评估的可操作性，丰富了无形资产准则的理论成果，满足了著作权评估业务解决的新问题和操作要求，达到无形资产评估准则体例上下呼应以及评估实践的要求。
（一）明确了必须进行现场调查的重要性
《指导意见》第二十条规定，注册资产评估师执行著作权评估业务，应当对享有著作权的作品相关情况进行调查，包括必要的现场调查，并收集相关信息、资料等。这对防止以往纸上谈兵、规避风险起到了重要的防范作用。
（二）对三种评估方法提出了具体操作要求，解决了预测和参数选取的随意性
在著作权评估实务中,往往出现方法选用的合理性分析缺失或收益法预测和参数选取的随意性等问题。《指导意见》第二十二条规定，注册资产评估师执行著作权资产评估业务，应根据评估对象、评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析三种方法的适用性，恰当选择一种或者多种评估方法。特别是对著作权资产评估中最常用的收益法还做出较为详细的规定，包括三种具体操作方法：许可费节省法、增量收益法、超额收益法。上述规定强调了三种方法的适用性，解决了评估实务中为了迎合客户随意选择评估方法而不注重合理性分析的问题。在第二十三条中又规定，应根据著作权资产对应作品的运营模式合理估计评估对象的预期收益，并关注运营模式法律上的合规性、技术上的可能性、经济上的可行性。著作权的预期收益通常通过分析计算增量收益、节省许可费和超额收益等途径实现。解决了著作权评估长期以来成本和收益不配比，与其他无形资产混淆的局面。
该指导意见还针对估算或预测的主要参数如著作权资产未来收益、许可费、许可费率、增量收益、贡献资产贡献、折现率的估算做出了便于操作的规定。
(三) 强调评估对象和评估范围的合理性问题
《指导意见》第二十七条规定，注册资产评估师运用收益法进行著作权资产评估时，应当综合考虑评估基准日的利率、资本成本，以及著作权实施过程中的技术、经营、市场、生命周期等方面的风险因素，合理确定折现率。著作权资产折现率应当区别于企业整体资产或者有形资产折现率。本条规定提示评估师在运用收益法时,关注评估对象和评估范围的合理性问题，将对评估结论产生影响。
（四）著作权资产折现率口径应当与预期收益的口径保持一致
《指导意见》第三十一条规定，注册资产评估师对同一著作权资产采用多种评估方法评估时，应当对各种方法取得的初步结果进行比较分析，形成合理的最终评估结论。解决了长期以来由于折现率与预期收益口径不一致带来的评估结果不合理的问题。
二、对《金融企业国有资产评估报告指南》的认识
本指南从服务金融企业国有资产评估项目的管理角度出发，突出了金融企业的特色，按照银行、保险、证券三大类企业提出了较详细的评估说明应披露的事项的要求。指南也充分考虑了金融企业国有资产评估项目监管单位要求,不仅为评估报告编制者――注册资产评估师的具体操作提供了指导，也为评估报告使用者和监管部门正确理解评估结论，合理使用评估报告提供了指导性的意见。
（一）充分体现了金融评估业务的特殊要求
金融企业与一般企业在行业政策、经营方式及财务核算等方面均有所不同，指南明确了与金融不良资产评估规范的行为不同，评估明细表按照银行、保险公司、 证券公司三大类编制样表，其格式参照企业会计准则的报表格式；明确了评估对象及范围的披露重点不同，《评估说明》编写指引，突出了金融企业的特色，强化了金融资产的评估说明，如成本法《评估说明》指引按照银行、保险、证券三大类企业分别说明企业各科目评估说明应披露的事项。对于收益法及市场法也做出了较详细的规范。
（二）完善了评估报告准则体系，突出了可操作性
根据我国资产评估准则体系的规划，业务性准则分为基本准则、具体准则、评估指南和指导意见四个层次。金融企业国有资产评估关系到国有资产权益，对金融企业国有资产评估项目的管理不可能脱离对资产评估报告的管理。指南以备案核准为目的，定位为评估指南，便于政府监管部门能够清晰理解和审阅。保证了准则体系的科学性和合理性，且与已经的准则和正在起草的其他准则项目在逻辑、体例等方面实现了相互协调。
（三）增强了金融企业评估的针对性
《提示》是两个协会以共同发文的形式针对珠宝等特殊资产在抵质押时的风险防范提示。
一是明确应由具有相应资质的资产评估机构对珠宝等特殊抵质押资产的市场价进行评估，并作为发放抵质押物贷款的参考依据。《提示》要求银行业金融机构审慎开展珠宝等特殊资产抵质押贷款业务，应聘请第三方专业机构，首先对珠宝等特殊抵质押资产的真伪进行鉴定，其次对珠宝等特殊抵质押资产的市场价值进行评估，以鉴定、评估报告作为发放抵质押品贷款的参考依据。
二是对银行业金融机构委托评估环节、评估报告的审核、抵质押物后续动态管理等提出了要求。《提示》要求银行业金融机构遵循“公正公开、透明操作，信息对称”的原则，择优聘请取得财政部门颁发并在其资产评估资格证书的业务范围中标明“珠宝首饰艺术品评估”的评估机构进行评估，任何个人及不具有法定资质的民间组织出具的鉴定评估报告不具有法律效力。《提示》要求，银行业金融机构应当完善和加强抵质押品评估报告的审核制度，重点审核抵质押资产产权状况、专业珠宝评估机构按照国家标准和行业标准等出具的鉴定评估结论或意见、以及委托方和相关当事方提供必要的资料并恰当使用评估报告的情况。《提示》要求银行业金融机构建立抵质押物持续管理制度，对抵质押物实行动态监控：贷中及时掌握抵质押物价值变化情况，可以委托评估机构定期或在市场价格变化较快时，重新评估珠宝等特殊资产抵质押物价值；在处置珠宝等抵质押类金融不良资产时，需聘请具有相应法定资质的资产评估机构进行科学合理的评估，作为确定处置价值的参考依据。
对评估报告等准则中签字盖章条款的修订，旨在贯彻落实《资产评估机构审批和监督管理办法》（财政部令第64号）相关规定，满足评估机构执业需要。主要修订内容包括：有限责任公司制评估机构法定代表人可以授权其他高级管理人员签署评估报告和业务约定书；评估机构可以授权分支机构签订业务约定书；分支机构负责人可以根据授权签署评估报告和业务约定书。这次修订遵循了“适当授权、风险共担”的原则。修订后的签字盖章制度既适应评估机构做优做强做大的需求，方便执业，又可以合理界定执业责任，满足执业质量管理的需求。
《商标资产评估指导意见》是服务国家知识产权战略和文化强国战略的重要举措。指导意见的有以下意义：一是将更好地促进评估行业服务商标的转让和许可，促进知识产权战略的实施和文化产业的发展。二是完善了无形资产评估准则框架。根据财政部的要求和国家知识产权局、国家版权局、国家工商总局等部门的需求，中评协近几年已经了无形资产评估准则、专利资产评估指导意见和著作权资产评估指导意见，商标资产评估指导意见后，我国在无形资产方面的评估准则框架体系主体构架基本完成。三是填补了国际空白。商标资产评估指导意见是国际上第一个关于商标资产的评估准则，将为国际上相关评估准则的制定提供借鉴。
《实物期权评估指导意见（试行）》旨在指导注册资产评估师执行评估业务时合理分析高科技企业和无形资产等特殊收益形式资产的价值，特别是文化产业中相关资产的价值。实物期权评估指导意见的创新了评估方法的运用，有助于合理发现特殊收益形式资产的价值；拓展了评估服务范围，有助于促进评估行业服务市场需求。
