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为弥补新疆职业教育经费投入不足，新疆维吾尔自治区教育厅于2013年申请利用5000万美元世界银行贷款发展新疆职业教育项目，涉及我区新疆农业职业技术学院、新疆轻工职业技术学院、乌鲁木齐职业大学、新疆维吾尔医学专科学校和新疆工程学院，主要建设校企合作和工学结合的职教体系，改善学校基础设施和实训设备条件等，项目发展目标为提升项目学校教育质量和相关性，满足新疆劳动力市场对学生技能的需求。目前，该项目已生效进入实施阶段，本人主要承担项目前期的文字翻译工作，如：往来邮件、备忘录、评估报告、贷款协议、项目协议、支付信等。结合2年的工作经历，与大家分享以下几点体会：
一、熟悉项目申报流程及前期工作内涵
项目前期申报和筹备需要在有限的时间内走完国内和世行两套程序，既有不同之处，又有交集点。国内方面：先向发改委提出项目立项申请，批准列入规划备选项目后，着手准备项目建议书、可研报告、环境影响报告、资金申请报告、社会评估报告、少数民族发展计划等，可研报告获批后，财政出具评审意见，待资金申请报告获批和各项报告获国内相关部门和世行认可后，方可进入谈判，《项目协议》、《贷款协议》、《支付信》等法律文件签署后90天内项目生效；世行方面：项目获批列入规划备选项目后，世行陆续派出考察团、预鉴别团、技术援助团、准备团和预评估团，派团期间，协助项目单位敲定了人员机构图、逻辑框架、资金分配表、监测指标表、年度计划等，指导中方咨询机构完成社会评估报告、环境管理计划和少数民族发展计划的编制，并将英文翻译版在世行和国内相关单位网站公示。国内前期程序完成后，进入项目谈判、获董事会批准、签署法律文件、项目生效。由此可见，外资项目的前期筹备工作复杂，任务繁重，熟悉相关程序和内涵有助于对往来邮件、备忘录等资料的理解，从而将准确的信息及时传达给项目办，为开展下一步工作提供参考和依据。
二、积累缩略语表达
如对部门的简称：PMO，自治区项目办、PIU，项目实施单位、MOE，教育部、MOF，财政部、XUARFD，新疆维吾尔自治区财政厅、XUARDRC，新疆维吾尔自治区发改委、XUARED，新疆维吾尔自治区教育厅、XUARAO，新疆维吾尔自治区审计厅、
IBRD，国际复兴开发银行、WB，世界银行等；对报告和工作的简称：SA，社会评估报告、EMP，环境管理计划、EMDP，少数民族发展计划，FSR，可行性研究报告、TOR，工作任务大纲、PIP，项目执行计划、PP，采购计划、FM，财务管理，TVET，职业教育、IE，影响力评价、M&E，监测评估、PDO，项目发展目标、PET，省级专家组、BD，投标文件、ICB，国际竞争招标、NCB，国内竞争招标、DA，专户、PA，贷款协议、LA，项目协议、FMM，财务管理手册、BER，评标报告、MTR，中期检查等。往来邮件、备忘录等材料中会出现大量的缩略语，如不熟知，会影响翻译时间和质量，所以在日常翻译工作中，要注意积累对缩略语的表达。
三、学习专业术语含义
如贷款协议中的关键词：Front-end Fee，先征费、Commit
ment Charge，承诺费、Variable Spread，浮动利差、Loan Funding，贷款资金、Counterpart Funding，配套资金、Grace Period，宽限期、Level Repayment，等额偿还、The Closing Date，关账日、Fiscal
Year，财年、Overtime Allowances，超时补贴等；采购方式：Shop
ping，询价、Director-Contracting，直采、Quality-Based Selection，基于质量的选择、Selection Based on the consultants’ Qualifica
中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号:1673-291X(2009)06-0069-02
近年来，随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟,房地产业已经成为国民经济的新的增长点，但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业，因此，作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押贷款评估体系的健全就显得极为重要。
一、中国房地产评估防范金融风险的现状分析
中国的房地产评估行业还属于一个年轻的行业，各方面体制还不完善，评估理论和评估方法同西方发达国家相比还显得陈旧。
为进一步防范房地产信贷风险，国务院、人民银行及银监会等部门于2003年先后出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》、《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》、《国务院关于严格控制固定资产投资规模的通知》、《银监会关于银行房地产贷款风险管理指引》等一系列文件来规范房地产贷款市场。这些规定对于规范抵押评估行为、指导房地产估价师的抵押评估工作，产生了深远的影响。
二、中国房地产评估防范金融风险存在的问题
（一）对抵押物价值过高评估
一般认为，评估偏差率超过20%即为评估重大差异，而这部分业务量竟然占到了已审核业务总量的52%。在银行发放的这部分抵押贷款中，很大一部分贷款无法被抵押品实际价值所覆盖，抵押品从一发出就不足值，这将给银行贷款带来极大的风险。
（二）不能准确把握抵押物隐含的风险
这一方面主要是由于评估师或评估机构对房地产抵押贷款评估认识不够深刻、评估业务执行不够细致所造成的。例如在评估时忽视房地产的变现能力评估，忽视房地产产权存在瑕疵造成的风险，忽视制约抵押物价值的其他因素等等。抵押贷款评估是为了确定到期不能偿还而需要强制出售时该房地产的价值能够达到的数额，即保障抵押贷款清偿的安全性。
（三）忽视抵押贷款项目的可行性评估
房地产抵押贷款是在借款人的偿还能力即第一还款来源之外，以房地产抵押物代偿为条件设置了第二还款来源。当第一还款来源出现问题时，借款人无法用正常经营活动所产生的现金流来归还贷款时，银行可通过处置抵押物获得补偿。从这一意义上出发，房地产抵押物本身在降低贷款风险，减少贷款损失方面发挥着重要作用。因此，大部分银行及评估机构把借款人能否提供抵押物作为能否贷款的主要依据，而忽视了对借款人的偿付能力进行分析。事实上，无论采取何种贷款方式，借款人第一还款来源才是至关重要的，第二还款来源只是起必要的补充作用。而且在制度层面上，抵押房地产的价值受到一系列因素的影响，很难确定，拖欠时间越长，资不抵债的可能性越大；在操作层面上，现行评估方法及评估人员的主观因素往往导致了抵押评估值的虚高。大量事实证明，当第一还款来源出现问题时，银行对第二还款来源的追偿往往是艰难的，而且也很难通过处置抵押物来填补贷出资金的空缺。银行大量不良金融资产也多源于此[1]。
（四）评估机构在房地产抵押贷款业务中处境尴尬
在房地产抵押贷款业务中，银行、评估机构和贷款客户三者缺一不可，但三者的关系却非常微妙，既相互依赖、相互制约，又相互利用、相互不信任。
三者的关系中，银行在贷款前处于最有利的地位。房地产市场的繁荣为银行抵押贷款的发放提供了选择的余地，因此银行需要评估机构对贷款客户进行审查和监督，以此保证自身资金的安全性。评估机构作为促成银行和客户联姻的纽带，其作用是很重要的，但在实际中，评估机构往往处于一个很尴尬的位置，一方面，要尽量满足客户所提出的种种要求，因为客户是评估报告的买方；另一方面，要兼顾银行的利益，因为评估报告要经过银行的审查，不合格的评估报告会被银行拒绝，这也可能造成银行对该评估机构的封杀。
银行、评估中介和贷款客户三者博弈虽不是主流，但却是业内公开的秘密，产生的原因主要是由于制度和体制方面的因素，但是这种局面却使评估中介失去了其原有的公正性和独立性的特点，同时也加大了银行的系统风险[2]。
（五）评估师队伍素质参差不齐
在抵押评估事务中，评估师出具的抵押评估报告是银行给贷款方提供贷款额度的重要依据，银行在评估值的基础上按一定的比率向贷款方提供贷款，因而评估师或评估机构应该对贷款负有相当的责任。但是在实际操作中，评估师或评估机构的权利和义务是不对等的。一旦贷款方违约，银行收回抵押物并对其进行依法拍卖时，银行可能会因为评估值和拍卖金额相差太远而遭受巨大经济损失，然而评估师或评估机构并不会承担相应的责任，银行一般也不会把评估机构告上法庭。
（六）制度建设落后，行业规范缺乏约束性
虽然房地产评估行业随着房地产业的繁荣得到了快速的发展，但仍处于发展的初级阶段，很多房地产评估机构是近几年由原来的政府房地产评估机构脱钩改制而来，它们与政府部门还存在着千丝万缕的关系，这也使得它们能够通过政府关系去垄断市场，而不是通过正常的市场竞争去获得业务；有的机构实力不强，评估人员素质有待提高；有的机构在执业过程中不遵守房地产评估的技术规范和职业道德，迎合委托方的不正当要求，搞虚假评估，不顾诚信准则，“高估”、“低估”，损害评估的真实性，侵害公共或部分人的利益，这样，若实现债权时处置抵押房地产，银行就要受经济损失。总的说来，房地产评估在操作层面的问题很大程度上也来自评估制度的不完善和市场的不成熟。
三、完善房地产评估防范房地产金融风险的措施
（一）评估理论和评估方法方面
1.借鉴国外的评估理论和方法
中国由于在评估理论和方法研究上的滞后，在抵押评估实务中几乎都采用所谓保守原则下的市场评估，未能把借款人收益、贷款比率、贷款利率、贷款年限等抵押贷款中的各项基本要素纳入评估过程的计算分析中，忽略了贷款对投资者现金流量引起的种种变化，缺乏科学依据，主观性大。
2.对现有评估方法进行创新和完善
在中国由于抵押物评估和抵押物处置存在着脱钩的关系，因为一般规定抵押评估报告的有效期为一年，而在这一年当中房地产市场可能发生了很大的变化，若这时候对抵押房地产进行处置，抵押物的现值与评估价值就会存在相当的差异。
（二）评估师队伍建设方面
1.严格评估师行业准入
日本的房地产评估行业对评估师的选拔是非常严格的，评估师必须要通过单个层次的严格考试，并且考试的淘汰率是非常高的，第一、第二次的合格率不到20%，第三次的合格率为40%左右，完成全部考试过程至少要用五年的时间。从1964年实施考试制度到1995年的31年间，通过全部考试并在日本国土厅登记的不动产评估师仅有5298人。而中国从1995年实施考试制度以来，到2002年通过考试的人数竟然有20000多[2]。
2.加强评估人员对银行抵押贷款业务的认知
评估人员对银行抵押贷款安全性负有的责任决定了评估人员除了掌握评估理论和方法，还必须对银行抵押贷款业务有足够深的了解，一般来说包括还款计划、权利义务以及有关手续及费用等三项内容。
（三）评估行业主管部门和行业协会方面
1.评估行业主管部门最重要的责任就是制定和完善房地产评估相关制度
随着房地产抵押贷款规模的不断扩大，专业评估机构的抵押评估量也迅速增加。据统计，专业评估机构抵押评估业务量已占日常业务量的60%以上，评估机构和评估师在抵押评估中负有重大的社会责任。但是许多评估机构服务质量低劣，出具不负责任的评估报告，其重要原因就在于评估制度的缺失[3]。因而制定和完善房地产评估相关制度成为评估行业主管部门最重要的任务。
2.加强评估行业协会的统一建设
虽然房地产评估师有自己的行业协会――房地产评估师学会，但就整个房地产评估市场来说，却是由建设部、国土资源部和财政部分头实施管理，相应的房地产评估师学会、土地评估师学会和注册会计师学会各行其政，多头管理，从而使评估标准难以统一，使中国评估理论和评估方法难以与国际接轨。由于各部门的评估标准和评估程序不统一，这样就容易造成对同一标的物的评估结果差异较大，使得房地产评估的权威性弱化。因此当前重要任务之一就是加强行业协会的统一建设。
3.杜绝行业垄断行为,提倡公平竞争,切实保证机构的独立性
当前的房地产评估市场中，相当一部分评估机构是由当初的政府机构脱钩改制成立的，这些评估机构在完成股份制改革后仍然与原单位保持暧昧的关系，通过这层关系评估机构能够相对容易的获得评估业务，甚至垄断市场。评估行业主管部门和行业协会应该尽快通过完善制度，杜绝行业垄断，提倡公平竞争，促进行业主管部门、行业协会和评估机构等有关各方的良性互动。此外评估行业管理部门和行业管理协会方面还可以通过建立地区统一的房地产市场信息数据库来为行业的健康发展提供有效服务。
（四）银行抵押贷款估价管理方面
1.加强对抵押评估报告以及出具报告相关评估机构的审核
中国的银行对抵押物的评估价值尚未建立有效的审核制度，对评估结论的内涵和价值定义缺乏充分的了解和分析。因此，对不恰当的评估报告难以作出正确的判断，有时只能简单的依照评估值打个折扣。
2.合理选择评估机构，共享评估机构质量保证资源
评估机构质量保证体系是在评估机构内部为减少面临的风险设置的一系列保证评估质量的组织模式。银行在房地产贷款过程中，有必要了解和拥有评估机构质量保证体系的完整资料信息，指定资质高、信誉好、服务水平好的评估机构，并与评估行业实现资源共享，为防范风险创造条件[4]。
参考文献：
[1]陈平.房地产评估能有效防范金融风险[J].中国房地产金融：开发与经营，2006，（6）.
目前，商业银行一般在以下贷款环节引入中介机构：企业申请贷款提供的财务报表需审计时引入会计师、审计师事务所；对具备贷款条件而无抵押物的企业发放贷款时引入担保公司；抵押物价值认定时引入评估机构；房地产等贷款办理时引入登记机构（主要包括房地产交易所、国土局、工商局、车管所等机构）；抵押物登记有瑕疵或有权审批人要求办理公证时引入公证机构（主要是各地公证处、律师事务所）；房屋、汽车等抵押财产需要保险时引入保险中介机构；发生贷款纠纷、诉讼时引入律师事务所。
二、商业银行贷款中介活动的社会环境
随着市场经济的发展和社会专业化分工的深化，社会中介市场发展迅速，但在行业、地区、资质等方面的发展不平衡现象较为突出。
目前，参与商业银行贷款中介机构已非常之多，仅与某国有银行广东省分行有业务合作的中介机构就达200多家。由于各家商业银行所处的地区经济社会发展的差异，市场环境不同，很多地方性法规也不一样，中介机构市场发育程度不同，造成商业银行贷款中介活动的社会环境差异很大，十分复杂。
整体而言，除公证机构外，其他类型的中介机构行业准入门槛都比较低，因此行业竞争较为激烈，公司资质也参差不齐。同时，目前全国和各地对中介机构基本都没有统
一、成熟、完备的法律规范和行业监管制度，因而，其在运行过程中主要以自律为主，缺乏有效监管。
另外，现实中各种中介机构被简单条块分割，归属不同的行业管理部门，各行业自行规定各种执业资格，如财政部门管理会计师事务所、资产评估公司；国土部门管理土地评估机构资质；房管部门管理房地产估价师资质等，甚至有的中介机构（如各种担保机构）没有明确的监管部门。因此，各种管理部门的监管尺度不一，亦存在监管真空。而银行又不得不面对不同行业的中介机构，资质鉴别、机构选择、报告使用等方面都存在较大困难。
三、商业银行与中介机构的关系
从根本上讲，商业银行与中介机构由于利益关系联系在一起。在贷款活动中，商业银行处于主导地位，中介机构则是被选择和被使用的角色。但是，中介机构对商业银行来讲也是一把“双刃剑”，一方面，它在推动商业银行业务发展、防范贷款业务风险方面具有积极、重要的作用；另一方面，如果商业银行对中介机构选择不当、疏于管理或过分依赖，也可能会带来较大的风险隐患。因而，商业银行与中介机构的基本关系可归结为：商业银行应该如何选择和变更中介机构；商业银行如何使用中介机构提供的服务；中介机构服务的收费状况（即具体的利益关系）；中介机构对商业银行信贷决策及管理的影响；商业银行对中介机构业务活动的管理。
1商业银行对中介机构的选择和变更
目前，虽然各家商业银行并没有统一的选择中介机构的制度和模式，但在与中介机构合作中普遍持较为谨慎的态度。
商业银行在筛选中介机构时，具有较为严格的程序和标准。主要考察中介机构的执业资格、资质水平、诚信情况、服务质量、收费合理性等，一般采取公开选聘的方式，通过内部评审小组评定，从综合评级较高、地区排名靠前、实力强、诚信度高、无违规违纪记录的中介机构中选择数家签订合作协议。
同时，大多数商业银行对入选的中介机构实行动态管理，每年进行考核和评价，及时淘汰、调整、补充。个别银行还要求中介机构交纳一定额度的保证金，对其执业活动起到约束作用。如发现中介机构提供的报告内容不完整、数据明显不实甚至弄虚作假等现象，将终止合作关系。
不过，也有些银行并不直接对中介机构进行选择和变更，除登记机构由商业银行按法定程序指定外，其他中介机构一般都由借款人自由选择。一般是在中介机构出具的报告对银行审查分析等工作产生较为严重的误导性作用时，商业银行才会建议借款人重新选择中介机构，并重新提供相关报告。
2商业银行对中介机构出具报告的使用及评估
据调查，商业银行在贷款过程中一般都会尊重中介机构的服务成果，对符合银行要求的报告，会在信贷评审报告中给予认可，并作为贷款决策的依据之一。
针对有疑问的审计报告，经过银行调查了解，如果确属企业提供虚假财务信息，则一方面将企业的信用等级降级，另一方面将没有尽职的会计师事务所和会计师列入银行内部的黑名单，并通报各级审查部门。视情形严重程度，对出问题会计师事务所及其会计师审计的其他企业报告从严审查，或不予采信，并要求贷款方委托其他事务所另行审计。
针对评估机构出具的评估报告，银行一般会成立内部审核小组对抵质押物进行二次评估。内部审核小组运用自身掌握的知识，结合当地的实际情况，对抵质押物自行进行评估，再将两次评估结果进行比较。如果差别较大，经核实是评估机构未尽责或故意弄虚作假，则会对该评估机构提供的其他评估报告从严审查或不予采信，并要求贷款方另选评估机构重新评估抵质押物。
3商业银行贷款中介机构的收费状况
现行商业银行贷款中介活动收费一般分为两类：一是允许客户自由选择中介机构的银行，中介费用一般都由客户承担，银行并不介入收费标准的制定和磋商；二是由银行指定引入的中介机构，其费用标准一般由银行制定或者参照国家有关部委规定。
按市场经济原则，不同中介机构的收费标准也会不同，但由于激烈竞争，同一地区同一性质的中介机构收费差异一般也不会很大。据调查了解，目前中介市场的确并存“收费较高”和“超低价竞争”两种现象。一方面，在有政府强制性规定、行业垄断较高、市场风气不正的地区和中介机构类型中，收费偏高。另一方面，“超低价竞争”在机构数量多、收费缺乏标准的中介市场上相当突出。违背市场原则和成本约束的超低收费，会导致中介机构偷工减料、违反程序、迎合客户、敷衍了事等不良现象丛生，危害中介市场的健康发展。
4中介机构对银行信贷决策及管理的影响
在具体的信贷业务过程中，银行一般会在贷前调查、授信评审、签约核保、抵押登记等环节上进行独立操作，但在决策时会适度参考中介机构提供的信息或数据。律师事务所的法律服务特别是贷前的法律审查意见总体上为参考性意见，对银行贷款审批有重要影响，但不起决定性作用。
5商业银行对中介机构业务活动的管理
商业银行对中介机构的管理内容一般包括：中介机构的甄选、资格年审以及退出管理等，并在服务收费、时效性方面提出要求。商业银行在与中介机构的业务合作过程中，会对中介机构的服务水平、员工素质、业务能力、职业道德、评估公平性进行考核。
有些银行会根据总行以及监管部门的有关法规及要求，按照职能分工对中介机构进行监管。需要特别指出的是对于担保公司的选择。近年，各类型的担保机构发展迅速，但由于其经营风险较大，行业定位不明确，存在资质、经营管理水平较低且缺乏有效的行业管理等问题。商业银行在办理涉及专业担保公司的信贷业务时，一般都会对专业担保公司进行严格调查，由总行统一授信，并实现限额管理。
四、商业银行贷款中介活动中存在的主要问题
1银行贷款中介机构诚信意识普遍比较薄弱，给商业银行经营带来一定风险隐患
压力测试是一种以定量分析为主的风险分析方法。本文结合国内实际(长沙某银行相关资料),系统全面地测试分析我国商业银行的房地产信贷风险压力并提出相关政策建议。
一、描述目标资产、业务组合,确定承压对象和承压指标
以长沙市某银行为例,取其2011年12月31日的贷款数据。首先,如果房产项目只租不售,或是政策性经济适用房、动拆迁房等,虽然也是广义上的房地产开发,但与一般项目的资金来源、资金回笼方式完全不同,故取该银行住房开发贷款去除了报告日此类贷款后的数据,最后确定的样本为恒大、保利、世纪金源、万科、万达、北辰实业、厂房集团、融科、运达、通用地产、香港新世界、宜居地产等12家企业,30个项目,涉及贷款合同金额为42亿元。截至2011年12月31日,贷款余额为38亿元,时点的不良贷款率为0。承压对象是银行的资本充足率,承压指标是一年后即2012年12月31日房企的销售利润率和银行的不良贷款率。
二、分析压力因素,确定压力指标
压力因素主要是项目销售价格的下降和基准利率的上调。
2011年,长沙市内六区商品房成交均价为7 535元/平方米,同比增长36%,楼价再创新高。上半年政策密集调控,“新国八条”、限贷、限购、限价、加息接踵而来,房地产下半年开始出现回落,投资主体结构和市场供需关系发生改变,四季度成交量出现大幅下滑,价格增速放缓。年内央行三次加息,5年期贷款利率10年来首破7%。根据这一态势,再结合长沙市居民逐渐提高的可支配收入水平,综合考虑后选择房地产开发项目的销售价格和5年期贷款利率作为压力指标。
三、数据来源与研究思路展示
数据主要来自银行内部数据,主要来源有各信息系统如WIND资讯金融终端及每个项目的评估报告。对每个项目,为获得其将来的销售利润率,需要详细分析其现金流出(包括支出成本、费用等),以及现金流入(包括股东投入、银行借款、销售收入)。这些数据是逐个项目从信息系统和项目评估报告中获得,本次压力测试采集了以下五张表的数据。
(一)基本情况表(见下页表1)
表1反映了贷款组合最基本的要素信息如项目名称、贷款期限等。
(二)项目评估表(见下页表2)
表2反映了项目原始的成本费用构成,该部分信息是银行风险经理严格按照评估报告所写,特别是表中预测销售价格由于是审批和办理抵押的关键信息,所以在项目评估阶段一般比较保守,该值一般取得比较低。
(三)资金投入进展表
对每个项目需要获得其资金来源的信息,以确定资金来源构成进而确定资金成本。如下页表3所示。通过表3可以清晰地反映预算总投资和实际总投资的执行情况,以及总投资中贷款占的比重。
(四)销售进展表
在分析了项目的成本和费用后,就应该进一步分析项目将来产生的经营性现金流入。下页表4反映了项目的销售进展情况,包括已销售面积、已销售价格以及剩余销售面积。已销售面积和剩余销售面积之和应与评估表中项目建筑面积一致。最后是在售同类房产目前均价,反映的是未进行预售项目的同类房产的参照价格。
(五)财务报表
上述四张表大体上反映的是该项目一段时期内的发生数,为流量信息。为更精确地反映企业在压力时点的存量状况,还应知道企业在压力时点的财务报表。如下页表5所示。
通过资产负债表可以比较企业自筹资金的到位情况,核算科目、企业销售收入等项目是否合理,以及企业的贷款金额是否已全部到位等。
压力测试的准确性与数据质量的好坏密切相关。由于压力测试的数据来源较多,来自不同的系统,所以本次测试采用多张表的方式采集数据,每张表的数据都来自同一系统以保证数据的连贯和合理性,也便于测试人员发现明显的数据差错和逻辑错误。考虑到数量较少,而且项目之间差异较大,不太适合统计模型,所以决定采用自下而上的财务模型法,即利用财务模型测算每个项目在压力下从2011年01月01日到贷款到期日之间产生的现金流出和现金流入,以此判断是否有足够的现金流量归还贷款。
四、压力测试情景设计过程与结果
压力测试情景一:分别假设项目的基准销售价格在2011年12月31日的基础上分别下降10%、20%、25%三种情况。而在确定压力下的销售价格是在以下三种价格中取最小,分别是:(1)若项目已经有预售价格,则记该价格为P预售;(2)若项目有详尽地域同类同质项目的销售价格,则记该价格为P同类;(3)从项目评估报告中取得该项目的评估价格为P评估。假设压力情景为房价下跌10%,则压力价格为:P压力=min(90%×P预售,90%×P同类,P评估) ①
在此,评估价格没有乘以90%是因为,根据实际情况银行贷款的评估报告是在实际发放贷款之前,即2010年就完成了,而彼时长沙地区的房价相较2年后而言比较低,可直接作为压力价格。
压力测试情景二:考虑最不利的情景,假设项目的基准销售价格
在2011年12月31日的基础上下降25%后,同时5年期贷款利率分别上涨0.25和0.5个百分点,在此情况下,不但企业的销售收入将下降,同时财务费用和资金成本也将增加。
五、压力测试模型构建
9.计算其他压力情景下的项目盈亏。将压力下的销售价格分别换成下跌20%和25%,重复上述步骤2至8,分别计算即可。 10.计算在5年期贷款利率上升时的项目盈亏。考虑最不利的情景,房价下跌25%,贷款利率分别上涨0.25和0.5个百分点,即将步骤6的r分别加上0.25%和0.5%即可再计算项目利润。
六、压力测试模型运算结果分析
根据以上过程,逐个计算所有的30个项目,汇总后,仅考虑销售价格下降因素可以得到表6结果。结果表明,在销售价格分别下降10%、20%和25%的情况下,可能亏损的项目个数分别为1个、3个和4个,可能形成的不良贷款分别为3亿元、5.8亿元和7.2亿元,可能造成的损失分别为2亿元、2.8亿元和4.2亿元。在25%压力价格下并考虑贷款利率的上调,可以得到表7结果。结果表明,在销售价格下降25%的情况下,5年期贷款利率分别上调0.25和0.5个百分点,则可能亏损的项目数分别为2个和6个,可能形成的不良贷款额分别为14亿元和23亿元,可能由此造成的损失为6.5亿元和9.7亿元。
现在开始分析该银行的资产状况。在上述各压力情景下,银行的不良贷款会相应增加,于是就需要相应地提高贷款损失准备金,从而减少资本和风险加权资产,资本充足率也会相应减少。
假设该银行的贷款资产状况如表8所示。
再由表6和表7的数据,在假设房价下跌10%的情形下,涉及的贷款合同余额为300 000 000元,即假设现有的优质贷款D2中的300变为不良贷款(NPLs)。假设对新增的不良贷款需要25%的贷款损失准备金,需要增加75 000 000元,使得银行的资本减少为6 391 200(D14-75)。详细结果如表9所示。
从以上数据可以看出,冲击前的银行资本充足率为7.9%,符合《巴塞尔协议3》对6%的核心资本充足率要求。冲击之后的资本充足率变为0.67%,远低于监管要求,可以看出,在房价下跌10%的压力情景下,银行资产面临较大的风险。
七、相关政策和建议
根据本次压力测试结果,一定程度上反映了房地产开发企业的利润率主要与以下因素有关:
(一)与房地产的成本尤其是土地成本有关
该银行贷款项目主要是全国性的大公司如万科、保利、恒大等,与本地区房地产通过出让方式得到较为便宜的地价不同,这些公司主要通过拍卖或购买项目拿地,故土地成本即所谓的地根相对较高。这也决定了这些开发企业必须快进快出,及时回笼资金去购买新地,所以往往首先降价的便是这些公司。
二、专业专注的项目贷款评估是消除弊端的有效手段
设置独立的评估部门是革除弊端的捷径。设置独立于信贷部门的评估部门是评估专业专注的保障，是现代商业银行贷款流程中的必需环节。
信贷与评估作为两个不同的职能部门分立的必要性如下：一由贷款项目评估的本质特征决定。评估只有独立于信贷部门，才有可能克服传统体制下信贷部门“贷前、贷后统管”“任务当先、风险靠后”等弊端，保证项目评估的客观准确。二是信贷部门立项、评估部门评估、审批部门决策的三权分立的信贷管理体系， 不仅适应商业银行风险管理的要求，也实现了信贷管理职能在不同部门的分工合作与相互制约，是商业银行经营管理体制上质的飞跃。三是只有评估部门独立，才会保证其专业化、知识化、科学化的推进， 做到专业专注，才能更好的提高评估质量，实现防范项目贷款风险的目标。
三、商业银行贷款项目评估部门的职能及定位
要发挥贷款项目评估的职能作用，首先是项目评估的职能定位明确、再次是培养造就项目评估的合格人才。项目评估体系的未来组织形式是：公司制， 其特征是：完全市场化。考虑我国现阶段的金融环境其合理的模式应为：对内作为商业银行的职能部门， 对外则应是能够受到社会认可的咨询评估机构。
1、项目评估部门的基本职能，项目评估部门应作为商业银行中的一个专业专注的职能部门。其主要职能包括但不限于：（1）凭借专业经验对专注行业的信息进行收集、整理、加工和传递， 为信贷决策、管理提供支持；（2）在权限内直接开展项目评估工作。依照贷款管理制度，根据评估授权，对贷款项目进行客观公正、科学规范、独立自主的评估，最终以评估报告给出结论，对项目所需信贷资金做出定性判断（贷与不贷）以及定量判断（贷多贷少、期限长短、价格高低、担保抵押等）；（3）主要包括：研究制订贷款项目评估管理制度、工作程序、评估标准和评估方法， 指导、检查、督促、考核项目评估工作， 培训评估人员等；（4）建设有行外专家兼审机构的商业银行，其还需对外聘项目评估专家的资格审查、选聘、调用、考核和管理等工作。
2、项目评估职能的定位依据。首先由信贷资产管理制度的核心风险管理要求决定， 其基础是我国的《商业银行法》和《中国商业银行贷款管理制度》等文件。其次是由项目管理等学科原理对于项目评估体系所要求的组织结构和框架的规范性决定。项目评估作为信贷业务的必须环节，应按照与信贷部门平行设立原则组建， 必须建立以一级法人为核心的、分级授权管理的体系。以中国建设银行为代表的国内商业银行已经在一级分行设专职评估部门，按照授权开展项目评估工作，在大量培养专业评估人才的同时，也开始尝试聘请系统外专家参与项目评估审批。
四、商业银行贷款项目评估部门运行的相关事项
1、确立评估部门的评估权限是其基础的制度保证：（1）评估部门应该被授予贷款项目的评估权。同时，上一级部门以项目规模、贷款金额、贷款期限等作为依据向下授权。（2）授予评估部门在评估过程中独立行使职责的评估权，不受任何部门和个人干预。（3）授予并尊重评估部门对所评估项目的否决权。
2、理顺信贷与评估部门之间的关系。只有准确、合理地界定两者的权、责、利，才能减少贷款管理过程中的责任盲区，充分协调两部门达到协同配合防范控制信贷风险、提高信贷资产质量的目的。
3、建立贷款项目决策的双向权力制衡机制。评估部门成立后， 其做为信贷部门与审批部门承上启下的环节，应制定规则， 以形成责权的双向制衡机制。一是信贷部门须尊重评估部门的权力， 对未经评估的贷款项目， 不得发放贷款；对经过评估部门评估被否决的项目，贷审部门不得审批。而评估作为贷款项管理过程的中间环节， 不能界入项目的前期准备， 包括调查立项、筛选等过程；二是除不可抗力的因素外，评估部门应对所评估的贷款项目和所作出的评估结论承担一定的评估责任；三是审批部门对评估部门的评估报告和评估结论如有异义， 可令其复评。
现阶段，商业银行信贷体制能够制订和建立信贷部门立项、评估部门评估、审批部门审批的三位一体的商业银行信贷资产操作系统，从制度上规范贷款立项、评估、审批行为， 保证项目贷款的质量，将商业银行的信贷风险降到最低 。而作为专业专注的评估部门，是衔接信贷和审批部门的重要一环，其未来发展方向应该是实现专家评估制度， 走专业化、电子化、系统化、市场化的道路， 从根本上实现评估方法的科学性， 提高评估结论的准确性， 树立评估工作的权威性。
参考文献：
[1]缴秀民.银行固定资产贷款项目评估实务.中央编译出版社
抵押物品的评估属于资产评估的范畴，资产评估是一个信息系统，评估信息的质量特征就是指明（或规范）什么样的信息才是有用的，其中的相关性和可靠性作为两个主要质量特征已被广为接受和认可。因此，为了提高评估报告的决策有用性，报告不仅要清晰、明确披露任何直接、影响评估的重大假设或限制条件，并指明其对价值的影响，还应包含足够的信息，使期望获得评估报告或依赖评估报告的人能正确理解评估报告。第三人对某项评估的使用应根据该评估业务所明确的目的和期望用途，包括假设和限制条件。书面评估报告中，这种披露须与受其影响的意见或结论说明联系起来。因此提出对抵押资产价值的评估的两种方法：即期价值修正法和到期价估算法。
一、即期价值修正法和到期价值估计法
（一）即期价值修正法
运用持续使用前提，使用市价法、重置成本法或收益现值法确定其即期价值（R），并考虑清算的可能性（P）与清算过程的损耗率（L）。其中P根据企业的赢利能力、偿债能力、流动比率等综合性指标进行确定，损耗率L根据清算过程中的税费等确定。资产权利的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应发生变化，其中影响损耗的因素分别为C（实体性贬值），M（功能性贬值），N（经济性贬值）。
其计算模型为抵押资产价值评估值Y=α*1-f（C，M，N）*R/r
其中，α：清算行为固定系数；f（C，M，N）：由这些因素确定的损耗率；r=1/1-P。
（二）到期价值估算法
其基本思路是：首先求出持续使用前提下的评估值（R）；其次对委估资产以强制变现为目的的变卖条件和权利状况进行分析，找出其与公平市场交易条件的差异，并进行量化，从而测算和评定委托评估资产的快速变现系数（β）；最后由在用条件下的评估值和快速变现系数得出委托评估资产的清算和强制变现价值。
其计算模型为抵押资产价值评估值Y=V（S，T）*R
S：影响评估值的外部变量（如市场因素）；T：影响评估值的内部变量（如资产质量因素）。
β=V（S，T）：解释变量系数（变量S，变量T）
最后，通过经验数据确定两种方法得出的评估值应占的比重，得到最终的评估值。假设以即期价值修正法得到的资产评估值为X1，其所占比重为Y1，到期价值估算法得到的资产评估值为X2，其比重为Y2Y1+Y2=100%。即评估值=X1Y1+X2Y2
二、运用SPSS软件进行回归分析
广东省某资产管理公司的即期评估价值、到期评估价值、贷款数额和实际回收额的数据：
以贷款差额为因变量以即期评估价值X1、到期评估价值X2为影响因素，利用统计软件SPSS经过回归分析得到以下方程：
贷款差额=12.809+0.684*X1+（-0.656）*X2，R2=0.996Radj=0.995
（0.516）（38.344）（-10.973）
其中，F统计量的P值为0，在0.05水平上通过显著性检验。
从方程中我们可以推出以下几点：（1）即期评估价值X1的相关系数为0.684，大于零。说明X1越大，贷款差额越大，即银行的损失越大。（2）到期评估价值X2的相关系数为-0.656，小于零。说明X2越大，贷款差额越小，即银行的损失越小。（3）为了合理确定抵押资产的评估值，评估师要充分认识抵押资产的价值特性、影响其价值的有关因素及银行特定的处置方案与其内在的价值因素关系，确定恰当的变现系数，使用即期价值修正法和到期价值估算法计算评估值，为银行贷款提供决策依据。
三、小结
通过引入统计方法，在抵押资产评估中确定即期修正值和到期价值的系数时，对传统的仅凭经验确定系数的方法中，引入定量的分析方法，使得这种方法更有说服力，这是统计方法在抵押资产评估中的一个发展。
参考文献:
[1]马庆国.管理统计——数据获取、统计原理、SPSS工具与应用研究[J].北京:科学教育出版社，2002，(8).
[2]石玉珍.浅议抵押贷款资产评估[J].审计理论与实践，2002，(9).
抵押物品的评估属于资产评估的范畴，资产评估是一个信息系统，评估信息的质量特征就是指明（或规范）什么样的信息才是有用的，其中的相关性和可靠性作为两个主要质量特征已被广为接受和认可。因此，为了提高评估报告的决策有用性，报告不仅要清晰、明确披露任何直接、影响评估的重大假设或限制条件，并指明其对价值的影响，还应包含足够的信息，使期望获得评估报告或依赖评估报告的人能正确理解评估报告。第三人对某项评估的使用应根据该评估业务所明确的目的和期望用途，包括假设和限制条件。书面评估报告中，这种披露须与受其影响的意见或结论说明联系起来。因此提出对抵押资产价值的评估的两种方法：即期价值修正法和到期价估算法。
一、即期价值修正法和到期价值估计法
（一）即期价值修正法
运用持续使用前提，使用市价法、重置成本法或收益现值法确定其即期价值（R），并考虑清算的可能性（P）与清算过程的损耗率（L）。其中P根据企业的赢利能力、偿债能力、流动比率等综合性指标进行确定，损耗率L根据清算过程中的税费等确定。资产权利的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应发生变化，其中影响损耗的因素分别为C（实体性贬值），M（功能性贬值），N（经济性贬值）。
其计算模型为抵押资产价值评估值Y=α*1-f（C，M，N）*R/r
其中，α：清算行为固定系数；f（C，M，N）：由这些因素确定的损耗率；r=1/1-P。
（二）到期价值估算法
其基本思路是：首先求出持续使用前提下的评估值（R）；其次对委估资产以强制变现为目的的变卖条件和权利状况进行分析，找出其与公平市场交易条件的差异，并进行量化，从而测算和评定委托评估资产的快速变现系数（β）；最后由在用条件下的评估值和快速变现系数得出委托评估资产的清算和强制变现价值。
其计算模型为抵押资产价值评估值Y=V（S，T）*R
S：影响评估值的外部变量（如市场因素）；T：影响评估值的内部变量（如资产质量因素）。
β=V（S，T）：解释变量系数（变量S，变量T）
最后，通过经验数据确定两种方法得出的评估值应占的比重，得到最终的评估值。假设以即期价值修正法得到的资产评估值为X1，其所占比重为Y1，到期价值估算法得到的资产评估值为X2，其比重为Y2Y1+Y2=100%。即评估值=X1Y1+X2Y2
二、运用SPSS软件进行回归分析
广东省某资产管理公司的即期评估价值、到期评估价值、贷款数额和实际回收额的数据（如表1）：
以贷款差额为因变量以即期评估价值X1、到期评估价值X2为影响因素，利用统计软件SPSS经过回归分析得到以下方程：
贷款差额=12.809+0.684*X1+（-0.656）*X2，R2=0.996Radj=0.995
（0.516）（38.344）（-10.973）
其中，F统计量的P值为0，在0.05水平上通过显著性检验。
从方程中我们可以推出以下几点：（1）即期评估价值X1的相关系数为0.684，大于零。说明X1越大，贷款差额越大，即银行的损失越大。（2）到期评估价值X2的相关系数为-0.656，小于零。说明X2越大，贷款差额越小，即银行的损失越小。（3）为了合理确定抵押资产的评估值，评估师要充分认识抵押资产的价值特性、影响其价值的有关因素及银行特定的处置方案与其内在的价值因素关系，确定恰当的变现系数，使用即期价值修正法和到期价值估算法计算评估值，为银行贷款提供决策依据。
三、小结
通过引入统计方法，在抵押资产评估中确定即期修正值和到期价值的系数时，对传统的仅凭经验确定系数的方法中，引入定量的分析方法，使得这种方法更有说服力，这是统计方法在抵押资产评估中的一个发展。
参考文献:
[1]马庆国.管理统计——数据获取、统计原理、SPSS工具与应用研究[J].北京:科学教育出版社，2002，(8).
关键词：世界银行；项目评估体系；贷款
在借款国完成项目准备的各项工作、提出项目报告书之后，世行就着手对项目进行评估。项目评估的主要依据是借款人在项目准备阶段所完成的各种材料，如可行性研究报告、项目实施计划、项目运行计划、环境影响评价报告、移民安置规划报告等、评估往往要进行实地考察，以全面、系统的评审项目的各个方面，对项目的评审与检查主要集中在六个方面：技术、机构、经济、财务、环境与社会。
1.技术方面
世行在评估项目的技术可行性时候，要求项目设计合理，在工艺上处理得当，并且符合一般公认的标准。技术评估涉及到工程设施的规模、选址和具体布置等问题，拟采用的设备和运行方式，以及执行项目是否符合实际情况，达到预期产出水平的可能性多大等。另外，项目评估团还将详细考察技术代替方案、拟采用的解决措施以及预期效果等。
技术评估的关键是审查费用的估算和气所依据的工程技术数据是否合理，分析这些估算是否为项目可能遇到的自然风险和物价风险留有余地。技术评估还要审查项目采购工作的安排是否符合世行的要求，工程监理与咨询服务是否安排妥善，并审查项目对人和自然环境的潜在影响，务必使得不利影响得以控制或者尽量减少。
2.机构方面
世行特别重视项目执行机构的组织与管理。世行认为，无论资金流动和物质设施建设的价值有多大，从长远的角度来看，其重要性都不如建立一个健全的机构体系。实践证明，一个国家的组织机构、人事制度、工资待遇、管理体制等对于项目计划的制订和实施具有非常重要的影响。因此，世行在进行项目评估时候，要求项目具备以下条件：
合理的内部组织机构
拥有一定水平的、能够胜任工作的管理人员与一线人员
合格的技术人员
必要的培训设施
有效的信息交流渠道，并与本国有关部门保持良好的协作关系
在项目管理上能够使用网络分析法、计划评审法、层次分析法等科学方法
在必要情况下改变项目的政策及实施内容的能力
3.经济方面
通过几个互为替代的方案的效益费用分析从而选择最优的开发方案，并评价项目实施对国民经济产生的影响，世行对这种效益成本分析在评估阶段做最后的审定与评价。经济分析需要注意以下四点
从宏观的角度分析项目对国家开发目标所做的贡献
从项目对社会同的有用产品和服务及项目所耗用的全社会有用的资源才考察项目的效益和成本
要使用影子价格、影子汇率、影子工资和赎回折现率等社会参数，以消除贸易限制、税收、补贴等政策性因素对成本和效益的真正经济价值的歪曲
运用经济净现值、经济内部收益率、经济效益费用比等指标来评价项目优劣
4.财务方面
世行进行项目财务评估的一个重要目的就是要保证项目的实施有充足的资金来源。世行一般不贷给项目所需的全部费用，而只提供项目所需外汇部分的费用，项目所需的其余费用要国内配套资金或其他来源如联合贷款解决。借款国应拟定一个具体的项目资金安排计划，以保证按时提供项目实施过程中所需的资金。世行在进行评估时要对包括世行拟提供的贷款在内的全部筹资计划进行审查确定。
对于盈利性项目，世行的财务评估还要考虑项目单位能否偿还所有债务，包括世行贷款的本息，是否有足够的流动资金，以及能否利用其内部资产增值等等。为此，世行在进行财务评估时都要求项目单位提供其全单位的资产负债表、收益表和现金流量表等，并通过这些资料对企业的财务情况进行仔细的分析研究，同时对未来情况作出预测。
5.环境方面
环境分析的内容因项目性质和类型不同而各异。一般来说，存在两方面的环境问题，一是由于自然资源利用不当，使得生态恶化，例如农林牧业的过度开发利用，使大面积的植被受到破坏，造成水土流失、土地荒漠化以及气候异常等问题，这类问题被称之为生态环境问题。我国黄土高原地区的生态破坏与水土流失问题就属于这种类型。二是指工农业生产和人类生活排放的废物超过环境的自净能力而引起的环境污染，如空气污染、水污染和废物污染等。一般来说，发展中国家以前者居多，发达国家以后者为甚，我国是发展中国家，技术经济落后，这两类环境问题都兼而有之，而且情况十分严重，环境治理与环境污染控制任务艰巨。因此，新上的建设项目包括世界银行贷款项目必须十分注意环境保护工作。
6.社会方面
在社会方面，主要对项目的社会效益进行评估，如项目对移民、社会就业、妇女与少数民族权益，人民生活状况，公众的参与、社区的组织、地区发展平衡、项目引发的主要社会矛盾及其解决方法的影响。
7.项目评估报告
项目评估报告是世行工作人员评估项目内在质量的技术性报告，它是世行批准项目贷款的主要依据（但不是贷款签署的法律性文件）。另外，由于项目评估报告识别了项目实施的关键性因素，它为世行和借款人监督项目的实施起到了指导性作用。项目评估报告主要包括以下内容：
Assessment of the real estate and financial risk prevention
Wang Yanchao 1 Yan Shanhua 2
1 Agricultural Bank of China Limited Liaoning Dalian Dalian Branch of the 116001
2 Dalian Vanke Real Estate Development Company Limited Liaoning Dalian 116021
Abstract: in recent years, our country real estate industry development, and has become a new growth point of national economy in. But at the same time, the real estate industry is also one of the most easy to produce economic bubble, cause financial risk industry. This article embarks from the reality, analysis of the real estate appraisal in the problem of existence, put forward the corresponding bank financial risk prevention measures, in order to regulate the real estate assessment and prevention of financial risk of real estate for the purpose of.
Key words: real estate appraisal; financial risk; strategy; analysis
房地产引起不可移动性和保值增值性，成为银行最理想的中长期抵押物。银行为保障其贷款安全性，就需要合理地对抵押房地产进行估价，从而形成基于抵押贷款为目的的房地产评估。我国在房地产评估理论和实务方面的研究相对滞后，实践中亦存在着多方面的问题，如评估的时点性、选择方法不当同融资本身的长期性相矛盾，抵押物产权瑕疵、业务衔接不合理等。因此，健全作为联系房地产市场和银行金融风险纽带的房地产抵押贷款评估体系就显得十分重要。
一、房地产评估中存在的主要问题
（一）估价方法的选择问题
房地产估价常用的三种方法是成本法、市场比较法和收益法，估价人员应以实际情况为依据，来对估价方法进行合理的选择。其中市场比较法的本质是将近期类似房地产交易价格作为向导来实施的评估。当房地产市场过热，其交易价格持续超出实际价格合理范围时，此种方法估算的抵押物价值必定比其真实价值要高，银行贷款发放额度自然扩大。当房地产市场回归理性，其交易价格又会重新回到合理范围内，这时抵押物实际价值逐渐显现，导致了银行信贷安全隐患的形成，很大程度上会导致将来大量的坏账、呆账。
（二）估价特点同融资长期性相矛盾
房地产估计的一个显著特点就是时点性，即很大程度上是对当前价格状态的评估对象作出判断，大致市场比较法的广为应用，使得在对房地产抵押物进行评估时，多是以当前市场景气度为依据来对抵押贷款价值高低作出判断，而对抵押物未来成交价格变化则相对忽略。房地产抵押贷款偿还周期伴随着数个房地产的经济周期，房地产市场繁荣时期发放抵押贷款，确定的贷款发放额度易高于抵押物长期均衡价值估价。当房地产市场一旦进入萧条或衰退时期，抵押物市场价格便会低于评估结果。此时，如果借贷方理性违约或无力按期还款，就很可能对银行资产的安全性形成冲击，诱发金融风险的形成，甚至爆发金融危机。
（三）估价机构同银行业务衔接问题
各商业银行曾下设房地产评估部，但随后逐渐被分离出去，转而委托专门估价机构来对抵押物进行评估。此种情况下，评估机构同银行业务的衔接好坏十分重要。当前，我国银行中懂得估价程序和方法的技术人员不多，评估机构中人员对银行放贷细则和程序也知之甚少，从而致使银行难以对估价结果有效地利用起来。暂且不谈抵押贷款比例的确定问题，就当前这种肤浅又简单的衔接模式，就导致了估价工作客观性和科学性的大程度降低，致使金融风险的增加。
（四）抵押物产权瑕疵问题
房地产不但包括地上及土地定着物和同地上利用相联系的地下改良物，以上组成部分的衍生权利亦包含其中。因此，抵押物产权的明晰性将对对房地产抵押价值的高低与实现产生直接影响。于福利分房的基础上，我国又进行了住房制度改革，房地产产权结构和类型较为复杂，产权不全或产权多元化的房屋数量较多，这一定程度上增加了房地产评估的难度。如果抵押物产权本身存在瑕疵，抵押人一旦违约，抵押物的变现价值将大大低于抵押价值，金融风险进一步增加。
二、基于房地产评估的银行金融风险防范策略分析
（一）创新完善现有评估方法
在我国，因抵押物处置同抵押物评估间存在脱钩关系，一般规定抵押物评估报告的有效时间为期一年，这一年当中房地产市场的变化是巨大的，如这时对抵押房地产进行处置，评估价值和抵押物限制就会形成相当的差异。因此，应对国外的评估理论和评价方法加以借鉴，不断创新和完善现有评估方法，使其同我国当前国情和房地产自身特点相适应。
（二）强化评估人员抵押贷款业务认知
评估人员对银行抵押贷款安全性则责任性据顶了其在掌握评估理论和评估方法的同时，还必须对银行抵押贷款业务有深刻的理解，一般来讲，评估人员应加强对权利义务、还款计划及相关手续和费用等方面内容的认知。
（三）完善制度，建设统一的行业协会
一些评估机构的工作不认真，出具的评估报告不负责任，其中一个重要原因就是评估制度的缺失。因此，制定完善房地产相关评估制度十分必要，应作为评估行业主管部门的重要任务来抓；因当前各部门的评估程序和评估标准不统一，这就造成了统一标的物在评估结果上有着较大的差异，弱化了房地产评估的权威性。因此，建设统一的行业协会是目前的一项重要任务，起到协调各部门职能的作用；此外，评估协会和评估行业主管部门还应进行制度的完善，提倡竞争的公平性，来杜绝行业垄断行为，促进评估机构、行业协会、行业主管部门等各方互动的良性发展。同时，行业管理协会和评估行业管理部门还应建立统一的地区房地产市场信息数据库，从而为房地产行业的健康发展提供依据。
(四)银行抵押贷款估价管理方面
中国银行对于抵押物评估价值尚未确立有效的审核制度，对于评估结论的价值和内涵的定义却反充分的分析和理解。这就需要强化对抵押物评估报告及报告出具相关评估机构的审核，从而正确对评估报告作出正确的判断；银行在房地产贷款的过程当中，了解和拥有评估机构质量保证体系的完整信息资料十分必要，指定信誉好、资质高、服务水平好的评估机构，并与评估行业实现资源共享，从而银行金融风险的防范创造条件。
三、总论
Abstract: in the real estate mortgage appraisal practice we learn that, in practice exist in many not standard. The most serious problem of mortgage appraisal. In this paper, the real estate mortgage appraisal some problems were discussed and researched.
Key words: real estate assessment; mortgage appraisal
中图分类号：{F123.17} 文献标识码:A 文献编码：
房地产抵押的行为中，借款人一般是以房地产抵押的形式来向银行申请贷款的。银行是按照房地产评估价值的一定比例向借款人放款的。评估机构则根据评估价值的一定比例向客户收取评估费用。这个过程中，房地产评估价值的高低是各方关注的焦点。银行为控制贷款风险，通常要求估价机构按照“谨慎原则”进行估价。
房地产的抵押价值评估关系到方方面面的利益，价值评估的目的是保障抵押权人、担保人、抵押人的利益，甚至是金融行业的利益。房地产的抵押评估结果是合理的，就能够保护其应有的权利，合理地确定抵押人能够取得贷款的额度。就国家而言，正确的房地产抵押价值评估结果有利于房地产金融业务的良性循环和金融服务的扩大，促进房地产业与金融业的健康发展。
1、目前房地产抵押评估中存在的问题
1.1对于抵押人来说，抵押权的目的不是取得或变卖土地使用权而是提供债务履行担保。土地使用权设定抵押权时，评估的目的不是土地使用权本身的价格，而是为抵押行为双方提供被抵押土地使用权的抵押担保价格。而被抵押土地使用权的这种抵押价格就抵押方而言，表示他所能够取得的贷款金额，以及因抵押而承担的额外风险。而对于抵押权人而言，则意味着他所取得的债务履行担保的程度，而不是取得土地使用权的市场价格或清算价格。
“抵押土地在估价时点的市场价值”就是土地抵押价值，“等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去土地估价师知悉的法定优先受偿款”，优先受偿权已在土地抵押价值的内涵中扣除，考虑变现能力，再把各种诉讼费用和税费考虑在内，本身资产的价值和市场交易价值就打了折扣。在目前的金融机构中发放贷款仍以过去的折扣率（50%～70%）发放贷款，过去之所以会有这样的折扣，根据银行系统的规定，折扣风险包含了房地产预期风险、违约风险和处置税费等抵押期间的所有风险，扣除风险后的房地产价格就是在抵押期内能够保障债权安全的抵押价格。抵押物变现时产生的价格减损，和上缴税费都应考虑在内，这样以免抵押人的利益收到损害。在价值扣减中需要避免有重复的内容，如有重复的内容，后果将是估价对象的抵押价值远远低于市场价值，甚至远远低于其变现价值。
1.2缺少专业评估知识的信贷人员,对房地产的价值就无法准确的估算。房地产评估的专业性较强，要有一些基础的理论知识和实践的经验。有时候在评估房地产时由于知识或是资料的限制，信贷人员在做内部评估时较难判断出房地产客观合理的价格。有的信贷人员不熟悉《城市房地产管理法》、《土地管理法》等相关的法律，所以不能正确地判断房地产的合法性和抵押的有效性。不同性质的房地产的价值也是有很大区别的。对法律的不熟悉直接会导致抵押无效或是缺值。
1.3土地资产再抵押评估问题
有这样一种情况存在使得抵押权这一土地他项权力不再存在，那就是当债务人还清银行贷款后，抵押人与银行的抵押贷款关系就告结束。此时，已撤销抵押的地产与未抵押的地产一样，可以进行抵押贷款。另外，如果抵押人已经抵押的地产是整个地产的一部分，则未抵押的其余部分仍可再抵押。如果抵押地产评估价格为 100 万元，按银行抵押贷款率70％计，可以贷款 70 万元，而抵押人第一次贷款30万元，那么，在这种情况下，抵押人还可以第二次向银行申请不超过 40万元的贷款。因为这种再抵押贷款情况，银行仍有收回贷款的保证。在这样的一种情况下评估报告需要重新评估：在评估报告有效期内，第一次抵押和第二次抵押的时间相隔较长，而且，地价已明显上涨或下跌，就需要重新评估，否则将会使某一相关方的利益受损。如果两次抵押相隔超过评估报告的有效期，在这种情况下，地产一般要重新评估或至少要由土地评估机构出具注明证实在此期间地价无明显变动。
1.4银行和评估机构在评估上衔接缺失
现在银行和评估机构存在的问题就是，在评估的机构中评估人员对于银行的操作和业务的品种不够熟悉，而在银行中放贷的工作人员对于评估的技术和理论知识同样的缺乏。这样直接导致了和出现了以下两方面的情况。
一是银行是否拿到了符合银行规程的评估机构提供的评估报告：再就是拿到评估报告后能否能正确的理解和使用评估报告。评估机构评估出抵押物现状下的公开市场价值，银行按公开市场价值的 50%～70% 作为贷款额，这是目前在评估实务中最为普遍的情况。这种简单的衔接模式不仅增大了评估机构的评估风险，也使评估机构对评估理论和方法的灵活运用受到了很大的限制。
1.5选用抵押价值类型
在我国现阶段土地抵押贷款大抵可以分为两类。一类土地抵押贷款为房地产开发商的开发项目。另一类则是工商企业的流动资金贷款。两者在贷款的形式上是不同的，违约的风险大小，程度也是各有不同。在估价时点上应该依照不同的抵押贷款形式确定不同的估价时点。
评估报告是有时效性的，一般为半年或一年。在半年或是一年时间到期后，银行是需要更换评估报告的。把估价的时点确定为当前的估价时点，在操作上有所便利但是在理论的解释上却增加了难度。存在的选用价值类型的问题，实际上和估价时点的确定问题是相同的。
2、改进房地产抵押评估工作的建议
2.1评估人员职业道德水平需要提高。作为房地产评估人员不仅要有丰富的实践经验，扎实的专业理论知识，更需要在职业道德上保证表现良好。因为一名评估人员只具备估价的理论知识，丰富的经验是远远不够的，优良的职业道德才能客观公正的做出正确地评估。一但评估的价格不客观不公正时，就会损害到当事人的利益，同时给银行信贷的资金造成风险。
2.2要做到公平、客观和诚实。在估价时不弄虚作假，要量力而行，在评估中如感到自己的专业能力难以完成一项房地产估价时，应该请本估价机构中其他资深估价师来协助完成。保密原则也是作为评估人员应具备的品质，评估中知悉的涉及委托方商业机密要做好保密工作，资料妥善的保管，不得将资料外泄和公开相关的内容。还有一点需要注意的是，应保持独立的估价，回避自己的亲人朋友，和其他关系的关系人。
3、明确产权和抵押标的权属
明确产权是非常重要的工作之一，房地产的交易转移的是有关房地产的产权所有权和使用权或是其他的权益而并非是房地产的本身，这是由于房地产自然地理位置的固定性决定的。我们在评估中也是就这些无形的权益进行价值的评估。在评估前假如房地产抵押标的权属不清，将会给评估的工作人员和抵押权人造成很大的风险。而且还可能根本失去房地产抵押的实际意义。所以产权是否明晰在评估中有着至关重要的作用。评估人员在进行评估时首先要看的就是抵押标的权属是不是符合国家的法律和法规，是否在有关的单位进行了产权的登记，是否有权属的争议，是否取得房地产权属证书。这些都属于在房地产抵押评估时，应收集的资料，作为评估的依据。
4、结束语
目前房地产估价活动中存在诸多不规范行为，其中高估现象尤为普遍，严重损害了银行等金融机构的利益以及估价行业自身的信誉与形象，增加了房地产金融风险。
参考文献
[1] 毛洪涛,张庆安.基于风险控制导向的房地产抵押物价值评估.财会通讯理财,2008.4.
[2] 卢新海主编. 房地产估价——理论与实务.上海：复旦大学出版社,2008.
中图分类号：DF4 文献标志码：A文章编号：1673－291X（2011）05－0112－02
近一段时间以来，为遏制房地产价格持续增长，国家从宏观调控角度相继出台了许多政策措施，如二套房利率、房产交易契税等，各商业银行对房地产开发贷款亦持审慎态度。其实，排除经济危机影响，单就房地产开发贷款自身而言就存在较高风险，对银行而言，房地开发贷款的风险不容忽视。
一、房地产开发贷款的风险成因
房地产开发贷款存在许多风险，剔除单纯的市场风险外，资本金、融资中的担保设定以及其现实操作中存在的问题，都在一定程度上影响银行贷款安全。
（一）资本金问题
房地产开发企业在初期运作的时候，资本金是否充足至关重要，因为它决定房地产开发企业的市场空间。从房地产开发的现实情况分析，绝大多数房地产开发企业都存在资本金不足的问题，其有限的资金在通过相关招投标手续取得土地使用权之后，能够推进开发的资金非常有限。为解决资本金不足问题，有些开发商利用其与政府职能部门的关系，在未缴纳或未全部缴纳土地出让金的情况下取得开发资格，再将土地使用权抵押和在建工程抵押以及将已开发的部分房产抵押，从银行取得贷款，然后推进其余房地产开发项目。换句话说，开发商有100万的资本金就敢接1个亿的房地产项目。房地产开发商通过向银行融资的方式解决了资本金不足的问题，其实质是将其开发的风险间接转移到银行身上。
（二）融资中的重复抵押风险
房地产开发商在采取单独将土地使用权抵押和在建工程抵押时，都存在重复抵押问题。因为单独将土地使用权抵押时，评估价格应是土地的自身价值，并不包括房产，而在建工程抵押系土地连同其上房产的价值。也就是说，开发商在通过土地使用权和同一土地上的在建工程抵押分获融资时，融资额度与对应资产的价值是不匹配的。房地产进入市场时的价值系包括土地价值的，如果开发商不能归还贷款，银行在行使抵押权时只能单纯依靠拍卖房产受偿，而此时土地使用权重复抵押所对应的贷款很难收回。如，开发商单独将土地抵押获得1亿元贷款，之后又以在建工程抵押获得1亿元贷款，而房产的市场价值只有1亿，那么剩余的1亿元贷款，银行将无法通过行使优先权得到受偿。可见在土地使用权重复抵押的情况下，银行贷款全部收回只能寄托房产价格的持续走高，而不是土地资产单独变现的价值。另外，因土地使用权抵押和在建工程抵押归口管理的职能部门不同，如果银行在实务中没有关注开发商是否将土地使用权单独抵押的事实，盲目接受在建工程抵押贷款，一旦市场行情出现变化，相关风险便会显现。
（三）售房与收贷的两难境地
对于房地产开发企业来讲，售房是其按期归还贷款的主要来源。但在实务中，许多开发商在房地产价格上涨时，为了追求利润盲目扩张开发项目，将售房所得价款不及时还贷，而是投入到后续更大的建设项目，导致银行贷款出现风险。如何控制开发商将销售回款及时归还贷款，对于银行而言至关重要，但从目前体制分析，还没有在房产销售环节建立起真正有效的保障和监管机制，现实中银行对于开发商大肆出售房产的行为无法遏制，这样就形成了一个怪圈，银行不让开发商销售房产就不能收回贷款，允许开发商售房又担心开发商扩大开发项目不归还贷款，导致贷款风险加剧。
二、诉讼及执行过程中的风险
房地产开发贷款出现风险后，大多数银行都会选择依法诉讼的方式加快清收不良贷款。但在实务中，由于房地产开发贷款风险的特殊性，决定了此类案件在诉讼和执行中仍然存在诸多风险。
（一）抵押房产被出售的风险
在房地产开发贷款诉讼实务中，一般来说，银行占有绝对优势，这种优势来自开发商为融资需求将房产抵押给银行或将在建工程为银行设定抵押担保。但即便这样，也不能确保不出现其他风险。
（二）工程款优先受偿的风险
2002年6月20日，最高人民法院针对上海市高级人民法院提出的《关于合同法第286条理解和适用问题的请示》，做出了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号），依法认定了承包人的工程款优先受偿权优于抵押物和其他债权。应当说，最高人民法院做出上述规定，从根本上说是为了防止开发商拖欠农民工工资，充分保障其合法权益，因为生存权是高于一切权利的社会正义。但是，如果这种公平和正义被开发商拿来作为逃避银行追索债权的手段的话，对于银行贷款来讲，其风险将进一步加大。2009年4月，工商银行哈尔滨河图支行依法对B房地产开发有限公司申请强制执行，但在执行中案外人C集团股份有限公司却提出执行异议，认为被执行人B房地产开发有限公司拖欠其工程款，尽管黑龙江省高级人民法院最终驳回了案外人提出的执行异议，但是开发商与承包方恶意串通，拖延执行，损害银行利益的行为，仍不容忽视。
（三）评估环节中的风险
除上述实体阶段出现法律风险外，实务中不少开发商利用评估环节恶意阻挠法院强制执行。2006年工商银行哈尔滨哈铁支行依法对D房地产开发有限公司申请强制执行，但在执行过程中，被执行人D房地产开发有限公司以抵押房产中存在无产权证明但有使用价值的房产未作评估为由，认为房产价值评估过低，要求重新评估。执行法院认为被执行人提出异议成立，要求评估公司重新评估，但新《评估报告》却将房产价格的基准时间进行了调整，致使房产的每平方米单价增加了1万多元，增加了拍卖变现的难度，也直接影响了债权的现金受偿。另外，执行实务中还存在开发商利用《评估报告》的时限做文章，公然逃废银行债务。2010年8月30日，前述提及的B房地产贷款案在第二次拍卖时又被执行法院叫停，理由是被执行人提出《评估报告》超期的异议。从法理分析，如果法院对执行资产进行评估后，而申请人却迟迟不申请法院拍卖该资产，那么该资产的价格因申请人怠于行使权利的原因而失效，这无可厚非，也与立法的本意相符。工行哈尔滨河图支行在对B公司抵押房产评估后的第一时间内已申请拍卖，故不存在人为原因导致评估报告失效的后果。但就是这样一个简单的执行实务问题，执行法院并没有驳回而是立案审理，导致执行拍卖资产的时间人为延期，增加了风险。
三、应对措施
鉴于房地产开发贷款存在上述风险，银行在诉讼和执行阶段如何应对此类问题，就显得至关重要。有效地克服各种干扰，加大执行力度，尽量回避执行过程中可能出现的社会矛盾，是应对房地产开发贷款风险的重中之重。具体措施如下。
（一）提级指定执行的灵活运用
最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第132条明确规定“对下级法院长期未能执结的案件，确有必要的，上级法院可以决定由本院执行或下级法院共同执行，也可以指定本辖区其他法院执行。”上述规定针对的是下级法院怠于行使执行权的一种监督程序和具体规定，即提级和指定执行。实务中，为了克服地方保护主义以及开发商恶意干扰执行工作，银行通常采取上述两种方式，按照最高人民法院的相关规定，将执行时间达到或超过6个月的案件申请提级或提级后指定执行，在一定程度上克服了地方保护主义对案件的干扰，有效地提高了胜诉案件执行率。
（二）撤销权的快速行使
从传统的民法意义上讲，撤销权属于形成权，即依照权利人单方的意思表示就能够使既存的法律关系发生变化的权利。形成权的特征就在于依单方意思表示，就足以使既存法律关系生效、变更或终止，从而突破了双方法律关系。基于形成权的法律特质，在开发商恶意转让抵押房产时，致使据以用作贷款担保的有效资产被恶意悬空的情况下，撤销权的及时行使对于银行而言至关重要。但是应当看到，当善意取得制度被《物权法》引用且明确规定了房产等大宗不动产也适用善意取得制度的情况下，针对开发商将银行抵押房产恶意转让的行为，银行在行使撤销权的时候要特别注意两点：一是善意取得人是否为善意，二是考量善意取得人是否支付了合理的对价。如果有直接或间接的证据证明”善意取得人“取得抵押房产并非出自善意，或者其未支付合理的对价（房款），银行就可以通过行使撤销权，否定开发商与买受人之间的转让行为，保护担保债权不受侵害。
（三）对“抵押可售”的法律思考
前文提及的销售房产和银行收贷收息的“两难”问题，从房地产开发商的角度分析，这实际上是一个融通资金的风险安排，即在保证资金周转的前提下，对正常进入市场的房产和需要设定抵押的房产做出估算，如果房地产开发商盲目扩大建设规模，将开发房产以在建工程的方式全部抵押给银行，必然将导致其资金周转出现问题，实务中为了敦促开发商及时还款，不少银行在不得已的情况下向房产管理部门出具了《抵押房产可售的说明》，于是关于“抵押可售”是否解读为银行放弃抵押权就成了问题的焦点。从法理上分析，“抵押可售”并不能作为银行放弃抵押权的法律事实和法律行为。
首先，从书面意思解读“抵押可售”，其实就是在抵押的情况下允许开发商销售房产。房产虽然抵押，但其作为商品的所有权仍然归开发商，故从这一角度出发，是否“抵押”并不能作为能否“销售”的必要条件，只不过从房产管理的角度出发，需要向房产管理部门提供抵押权人同意的证明。
其次，“抵押可售”不能推定银行放弃抵押权。房产抵押在《物权法》及《担保法》中均明确规定了抵押成立及生效的条件，“抵押可售”的实质意义在于允许将抵押房产销售后归还贷款，在抵押债权实现后才消灭抵押，而不能解读为解除抵押房产之后才能销售，这是一个问题的两个方面，其核心是以抵押为保障销售房产，归还贷款。《担保法司法解释》第67条规定“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或未告知受让人的，如果抵押物已经登记，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替抵押人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”。从《担保法司法解释》的上述规定也可以看出，抵押人转让抵押物仅需通知抵押权人既可，并非抵押人必需同意，同时法律更赋予了抵押权在抵押物转让情况下，对抵押物予以追及的权利。
第三，转让已登记抵押物的法律后果分析。如上所述，抵押权设定后，抵押人的所有权并未丧失，只要不影响抵押权人的优先受偿权，抵押人可以对抵押物进行法律上的或事实上的处分，并不因此构成对抵押权的侵害。抵押人所有权行使的限制，只是受抵押权追及效力的限制，而不是债权人意志的限制。在“抵押可售”不能作为抵押权人单方解除抵押的事实之后，作为抵押权人的银行当然可以行使相关权利，主要包括：
一是撤销权的行使。依《担保法司法解释》第67条之规定，抵押人转让已登记的抵押房产应具备三个条件：通知作为抵押权人的银行；告知买受人房产已抵押情况；转让价款明确低于其价值的，抵押人需提供相应担保。在抵押人缺乏上述三个条件时，作为抵押权人的银行当然可以提起撤销之诉，主张转让行为无效。
二是物上代位权。作为抵押权人的银行行使物上代位权的方式主要是要求抵押人转让抵押物所得价款，应当向银行提前清偿所担保的债权或者是向第三人提存，债务履行期届满，根据履行债务情况，决定是否由提存价款清偿所担保的债权。但现实的问题在于，作为抵押人的开发商不会将销售款清偿贷款或提存，而是挪作他用，故物上代位权行使受到限制。
